Покупка недвижимости в Греции для иностранцев — полное руководство

Юридическая и налоговая оговорка: это руководство содержит общую информацию и не является индивидуальной юридической, налоговой, иммиграционной, финансовой или инвестиционной консультацией. Гражданство, место проживания, санкции, местоположение объекта, семейное положение и структура собственности могут повлиять на результат. Право на приобретение и юридические вопросы должен подтвердить квалифицированный независимый греческий юрист, налоговыми вопросами должен заниматься греческий бухгалтер или налоговый консультант, а технические и градостроительные вопросы должен изучить инженер. Наша услуга сопровождения покупателей: Chalkidiki Real Estate обеспечивает поиск недвижимости, просмотры, переговоры и координацию сделки для иностранных покупателей. В зависимости от согласованного платного объема услуг мы координируем работу независимых юристов, инженеров, нотариусов, бухгалтеров, переводчиков, банков, страховщиков и специалистов по управлению недвижимостью. Мы не можем гарантировать покупку, открытие банковского счета, одобрение ипотеки, вид на жительство (ВНЖ), «Золотую визу», налоговый результат, разрешение на строительство или доходность инвестиций.

На этой странице

Покупка недвижимости в Греции для иностранцев: обзор

Иностранные покупатели, как правило, проходят ту же основную процедуру передачи права собственности, что и греческие: выбирают объект, назначают консультантов, получают необходимую налоговую регистрацию, согласовывают условия, проводят юридические и технические проверки, организуют оплату, подписывают нотариальный акт и регистрируют приобретенное право. Иностранный элемент не заменяет греческую процедуру, а добавляет к ней работу с документами и трансграничную координацию.

Покупателю нужно добиться того, чтобы имя, гражданство, семейное положение, адрес, налоговый идентификатор, данные о представительстве и происхождении средств совпадали в греческих и зарубежных документах. Документы, обычные в одной стране, могут потребовать апостиля, легализации или официального перевода, прежде чем их примут в Греции.

Правильный подход — планировать сделку с учетом покупателя и объекта одновременно. Право на приобретение следует проверить до внесения обязывающего задатка; структуру собственности — определить до подписания нотариального акта; а банковское обслуживание и средства — подготовить до того, как будет обещана дата завершения сделки.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Греции?

Иностранные граждане, как правило, могут покупать недвижимость в Греции, включая квартиры, дома, виллы, коммерческие помещения и земельные участки, при соблюдении применимых правовых требований. В Греции нет общего запрета на владение жилой недвижимостью иностранцами. Однако юрист должен проверить гражданство покупателя, местоположение, вид приобретаемого права и любые особые ограничения.

Право на приобретение — не то же самое, что право строить, вести бизнес, сдавать жилье в краткосрочную аренду или получить право на проживание. Иностранный покупатель может законно владеть объектом, который не подходит для задуманного строительства или иммиграционного плана. Поэтому каждая цель требует отдельной проверки.

Покупатели-компании, трасты, лица под санкциями, политически значимые лица и покупатели, использующие средства со сложной структурой, могут столкнуться с усиленными проверками соответствия. Не полагайтесь на неофициальные заверения продавца или агента, если правовое ограничение может сделать сделку недействительной или задержать ее.

Покупка недвижимости в Греции гражданином ЕС или ЕЭЗ

Граждане ЕС и ЕЭЗ пользуются европейскими принципами свободы передвижения и, как правило, могут приобретать недвижимость в Греции без «Золотой визы». Однако и для них обязательны стандартные греческие формальности при покупке, AFM, проверка (due diligence), нотариальный акт, подтверждение оплаты и регистрация.

Покупка жилья не заменяет регистрацию по месту проживания для гражданина ЕС, который действительно переезжает в Грецию. Проживание, трудоустройство, социальное страхование и налоговое резидентство — отдельные вопросы. Можно владеть домом для отдыха, оставаясь резидентом и застрахованным лицом в другой стране.

Покупателям из ЕС банковские переводы и легализация документов внутри Европы часто даются проще, но не стоит считать, что все иностранные справки принимаются автоматически. Юрист и нотариус должны подтвердить требования к форме, языку и дате документов.

Покупка недвижимости в Греции гражданином страны вне ЕС

Граждане стран вне ЕС, как правило, могут покупать недвижимость в Греции, но вопросы иммиграции и отдельные ограничения на приобретение требуют более тщательной проверки. Сама по себе покупка недвижимости не дает права на проживание, если покупатель не отвечает требованиям и не подает заявление по подходящему основанию, например по программе «Золотая виза».

Покупателям из стран вне ЕС может понадобиться виза для личного присутствия, более обширная легализация официальных документов, а также дополнительные банковские проверки или проверки происхождения средств. Если покупатель не может приехать, греческий юрист часто может действовать на основании надлежащим образом оформленной доверенности.

Вопросы, связанные с гражданством, санкциями и зонами с ограничениями, следует решить до бронирования. Юридическое заключение должно касаться конкретного покупателя и конкретного объекта, а не содержать общее утверждение, что «иностранцы могут покупать в Греции».

Покупка недвижимости в Греции гражданином Великобритании после Брексита

Для целей свободы передвижения в ЕС граждане Великобритании теперь считаются гражданами третьих стран. Они по-прежнему могут покупать недвижимость в Греции, но владение не дает автоматического права на проживание, которое действовало до Брексита. У лиц, на которых распространяется Соглашение о выходе, положение в части проживания может быть иным.

Покупатель из Великобритании, планирующий длительное пребывание, должен учитывать ограничения на поездки в Шенгенскую зону и подходящее основание для проживания в Греции. Объект можно купить до получения права на проживание при условии соблюдения требований к приобретению.

Британские документы, пенсии, налоговое резидентство, планирование наследования и валютные переводы требуют согласованных консультаций в Греции и Великобритании. Покупателю также стоит учитывать валютный риск, если бюджет покупки хранится в фунтах стерлингов.

Покупатели из США, Канады и Австралии

Покупатели из США, Канады и Австралии, как правило, могут приобретать недвижимость в Греции как граждане стран вне ЕС. Им следует подготовить паспорта, налоговые документы и подтверждение адреса, свидетельства о гражданском состоянии, подтверждение происхождения средств и любые документы, необходимые для доверенности или структуры с участием компании.

Налоговая отчетность в своей стране может сохраняться и после покупки. В частности, граждане США остаются обязанными отчитываться перед налоговыми органами США на основании гражданства, а зарубежные счета, компании или доход от аренды могут повлечь дополнительные декларации. Греческие специалисты не могут заменить консультацию в своей стране.

Большие расстояния делают дистанционную подготовку особенно ценной. Получите AFM, назначьте консультантов, заранее проверьте документы и организуйте целенаправленную поездку для просмотров, вместо того чтобы решать каждый административный вопрос уже после выбора объекта.

Приграничные зоны и другие ограничения на приобретение

Греческое законодательство исторически применяло особые правила к приобретению недвижимости в установленных приграничных зонах некоторыми покупателями из стран вне ЕС или ЕЭЗ. Перечень, исключения, разрешения и процедуру необходимо подтверждать по действующему законодательству. Особого внимания требуют острова, северные регионы и стратегически важные места.

Не стоит считать, что под ограничения подпадает каждый объект в обширном географическом регионе или что ограничение всегда препятствует приобретению. Юрист определяет, подпадают ли конкретный кадастровый объект и покупатель под применимые правила и можно ли получить разрешение.

Эту проверку нужно провести до внесения невозвратного задатка. Значение могут иметь также акционеры компании и конечные бенефициары. Право на приобретение именно на Халкидики следует подтверждать индивидуально, а не делать выводы по сделке другого покупателя.

Санкции, противодействие отмыванию денег и комплаенс

Агенты по недвижимости, юристы, нотариусы, бухгалтеры и банки обязаны идентифицировать клиентов и конечных бенефициаров, понимать суть сделок и проверять средства. Иностранным покупателям стоит ожидать вопросов в рамках комплаенса и отвечать на них полными и непротиворечивыми документами.

Санкции могут ограничивать операции с определенными лицами, организациями, банками, отраслями или средствами. Гражданство само по себе не всегда определяет результат: значение могут иметь место проживания, владение, контроль и участвующие учреждения. Ни один специалист не может законно обойти эти механизмы контроля.

Подготовьте подтверждающие документы до перевода денег. Попытки скрыть конечного бенефициара, использовать необъяснимые средства третьих лиц или дробить платежи, чтобы избежать проверки, могут остановить сделку и создать серьезные риски.

Владение недвижимостью — не то же самое, что право на проживание

Иностранные покупатели часто считают, что греческий нотариальный акт автоматически дает им право жить в Греции. Это не так. Собственность — это имущественное право; проживание регулируется иммиграционным законодательством или правом ЕС о свободе передвижения.

Граждане ЕС могут находиться в Греции по правилам ЕС, а при более длительном проживании им может потребоваться регистрация. Гражданам стран вне ЕС для пребывания сверх сроков, установленных для посетителей, нужна действующая виза или вид на жительство. Инвестиция, отвечающая требованиям, может стать основанием для заявления на «Золотую визу», но разрешение не возникает из одного лишь нотариального акта.

Спланируйте иммиграционные вопросы до того, как решать, как будет использоваться жилье. Покупателю, который рассчитывает на постоянное проживание, работу или переезд семьи, нужен иной план, чем сезонному гостю.

Владение недвижимостью — не то же самое, что налоговое резидентство

Получение AFM и владение недвижимостью в Греции не делают покупателя автоматически греческим налоговым резидентом. Налоговое резидентство зависит от внутренних правил — таких как место проживания, обычное место пребывания, центр жизненных интересов и физическое присутствие, — а также от применимого соглашения об избежании двойного налогообложения.

Собственник-нерезидент все равно может быть обязан платить греческий налог на недвижимость и налог на доход от аренды в Греции. Лицо, которое переносит семейную жизнь в Грецию или проводит там значительное время, может приобрести более широкие налоговые обязательства в Греции, даже если объект изначально описывался как дом для отдыха.

Прочитайте наше руководство по налоговому резидентству в Греции и получите консультацию, прежде чем менять привычный образ жизни или работы.

Покупка недвижимости для получения греческой «Золотой визы»

«Золотая виза» доступна гражданам третьих стран, отвечающим требованиям, при определенных видах инвестиций. Пороговые суммы для недвижимости и требования к объектам зависят от местоположения и категории инвестиций. Решающими могут оказаться правила, касающиеся объектов с изменением назначения, охраняемых зданий, минимальной площади, требования об одном объекте, оплаты и допустимой сдачи в аренду.

Маркетинговая пометка — не юридическое подтверждение. Юрист должен проверить, что покупатель, объект, стоимость, способ оплаты и предполагаемое использование соответствуют действующему законодательству, прежде чем покупатель будет рассчитывать на получение права на проживание.

Министерство миграции требует определенных подтверждающих документов, включая нотариальные и регистрационные. Подробнее читайте в нашем отдельном материале: руководство по «Золотой визе» в Греции — в нем описан актуальный порядок.

Определите цель до начала поиска

Иностранному покупателю стоит определить, что является главной целью: личный отдых, постоянное проживание, жизнь на пенсии, доход от аренды, сохранение капитала, девелопмент или проживание по «Золотой визе». Один объект редко оптимально отвечает всем целям сразу.

Запишите общий бюджет, валюту финансирования, желаемый срок завершения сделки, число людей, которые будут пользоваться объектом, требования к доступности, расстояние до аэропорта, инфраструктуру в зимний период, готовность к ремонту и ожидаемый формат управления. Добавьте любые сроки, связанные с иммиграцией, или условия финансирования.

В описании запроса следует указать решения, требующие профессиональной проверки. Например, «позже построить гостевой дом» — это не просто пожелание: такая возможность зависит от градостроительных правил и оставшейся возможности застройки.

Выбор подходящего местоположения в Греции

Средние показатели по стране менее полезны, чем местные факторы. Иностранным покупателям стоит оценить доступ к аэропорту и дорогам, больницы, магазины, население в зимний период, пляжи, рельеф, коммуникации, сезон аренды, градостроительные правила и круг потенциальных покупателей при перепродаже.

Владение недвижимостью на острове может быть связано с паромами, расходами на доставку грузов и сезонным характером услуг. Городская недвижимость пользуется круглогодичным спросом, но имеет свои особенности: шум, парковка и вопросы, связанные с общим зданием. Прибрежные и сельские объекты требуют более тщательной проверки технического состояния и подъезда.

По возможности приезжайте вне пика курортного сезона. Курорт, который кажется оживленным в августе, в январе может быть тихим, а деревня, которая выглядит отдаленной, может предложить отличную жизнь в местном сообществе круглый год.

Почему иностранные покупатели выбирают Халкидики

Халкидики предлагает протяженное побережье, живописную природу и автомобильное сообщение с международным аэропортом Салоников. Кассандра — это сложившиеся курортные рынки, Ситония — впечатляющие пейзажи и побережье с менее плотной застройкой, а внутренние и восточные районы — деревни, земельные участки и возможность круглогодичного проживания.

На рынке представлены квартиры, отдельные дома, виллы класса люкс, традиционная недвижимость, проекты и земельные участки. Микролокация влияет на цену, спрос на аренду, работу служб зимой, качество дорог, градостроительные правила и перепродажу.

Наша задача на месте — честно объяснять эти различия. Актуальные предложения смотрите в разделе Недвижимость на продажу на Халкидики.

Поиск недвижимости из-за рубежа

Онлайн-порталы полезны для первичной ориентации, но объявления могут дублироваться, устаревать или быть неточными. Первая цель — не собрать сотни ссылок, а составить проверенный короткий список, соответствующий назначению и бюджету.

Уточняйте точное местоположение, подъезд, юридический тип объекта, год постройки, площадь, разрешения, коммуникации, состояние, меблировку и готовность продавца к сделке. Считайте первоначальные данные предварительными, пока их не проверят специалисты.

Агент покупателя может координировать объекты из открытой продажи, предложения застройщиков и отдельные объекты вне открытой продажи (off-market), сравнивать микролокации и избавлять от лишних поездок. Условия услуг по поиску и посредничеству следует четко согласовать.

Планирование поездки для просмотра недвижимости

В целенаправленную поездку для просмотров стоит заложить время на знакомство с районами, повторные визиты и встречи со специалистами. Не планируйте столько объектов, чтобы потом невозможно было вспомнить важные различия.

По возможности оформите AFM и договоритесь с консультантами до поездки или во время нее. Возьмите с собой действующее удостоверение личности и документы, необходимые для открытия банковского счета или оформления доверенности. Не берите с собой лишние наличные и незаменимые оригиналы документов, если нет возможности надежно их хранить.

После каждого просмотра записывайте информацию о подъезде, окружении, ориентации, состоянии, сильных сторонах, рисках, необходимом ремонте и возникших вопросах. Сравнивайте объект с письменным описанием запроса, а не только с предыдущим просмотром.

Дистанционные просмотры и покупка без поездки

Видео в реальном времени, съемка с дрона и подробные фотографии помогают составить короткий список дистанционно, но ракурс камеры может скрыть дорогу, строительство по соседству, шум, влажность и реальные масштабы. Просите непрерывный видеообход и съемку подъезда к объекту, а не только смонтированные ролики.

Независимый инженер должен осмотреть объект лично. Юрист должен проверить юридическое досье, а доверенное лицо может задокументировать передачу объекта. Покупателям, действующим дистанционно, особенно нужны четкие процедуры защиты от мошенничества в отношении платежных реквизитов.

Правильно составленная доверенность может позволить юристу совершить согласованные действия, в некоторых случаях — в том числе подписать договор купли-продажи. Объем полномочий и форму подтверждают юрист и нотариус.

Ваша команда для покупки недвижимости в Греции

Иностранным покупателям удобно работать с одним координатором, но регулируемые роли должны оставаться независимыми и четко распределенными.

Зачем иностранному покупателю независимый греческий юрист

Юрист подтверждает право на приобретение, изучает право собственности, проверяет наличие обременений, анализирует подъезд и правовые ограничения, проверяет полномочия продавца и консультирует по договору бронирования и договору купли-продажи.

Юрист может координировать оформление доверенности, иностранные документы и взаимодействие с нотариусом. При выявлении недостатка юрист объясняет, можно ли его устранить или защититься от него договором либо он делает покупку нецелесообразной.

Работайте с юристом, который действует в интересах покупателя, а не просто со специалистом, о котором говорят, что он представляет «сделку». Независимость и письменно зафиксированный объем работы имеют большое значение.

Инженер и техническая защита

Инженер сравнивает фактическое здание с разрешениями, планами, съемками и техническими декларациями. Самовольные пристройки, закрытые террасы, изменение назначения, бассейны, цокольные этажи и наружные работы могут повлиять на передачу права, страхование и будущий ремонт.

Осмотр состояния должен охватывать конструкцию, влажность, кровлю, водоотвод, электропроводку, водопровод, отопление, охлаждение, теплоизоляцию, окна и подпорные стены. Покупатель должен получить письменные выводы и приоритеты.

В случае земельного участка инженер и инженер-геодезист проверяют границы, подъезд, градостроительный статус и возможность застройки. Одних лишь указанных в объявлении возможностей застройки недостаточно.

Роль нотариуса в Греции

Переход права собственности на недвижимость в Греции оформляется нотариальным актом. Нотариус — нейтральное должностное лицо, которое собирает необходимый пакет документов, координирует декларацию по налогу на передачу недвижимости и удостоверяет договор.

Нотариус не заменяет независимого юриста покупателя. Нейтральное формальное завершение сделки и частное юридическое представительство служат разным целям.

Иностранным покупателям, не владеющим греческим языком, нужен надлежащий письменный или устный перевод. Нотариальный акт следует изучить до назначенной даты подписания, а не слышать разъяснения впервые за столом при подписании.

Бухгалтер или налоговый консультант

Греческий бухгалтер помогает с регистрацией AFM, данными в налоговом реестре, доступом к myAADE, координацией налога на передачу недвижимости, проверкой E9, ENFIA, а впоследствии — с декларациями о доходах от аренды и иных доходах. Покупателю следует отличать налоги по сделке от ежегодных обязательств.

Греческий бухгалтер не может определить все последствия в стране покупателя. Иностранным покупателям могут понадобиться консультанты в обеих юрисдикциях по вопросам структуры собственности, налогового резидентства, покупки через компанию, наследования или дохода от аренды.

Предоставьте полную информацию о месте проживания, семье, предполагаемом использовании и долях в собственности. Налоговое планирование на основе неполных данных может потребовать дорогостоящих исправлений.

Получение греческого налогового номера — AFM

Как правило, AFM необходим иностранному покупателю, чтобы завершить покупку недвижимости и связанные с ней налоговые процедуры. Он идентифицирует покупателя в греческой налоговой системе и должен содержать точные персональные данные.

Процесс можно координировать через бухгалтера, а там, где это допускается, — через уполномоченного представителя. Требования зависят от документов, удостоверяющих личность, места проживания и формы представительства. AFM отличается от номера социального страхования и сам по себе не делает покупателя налоговым резидентом Греции.

Мы оказываем платную поддержку совместно с греческим бухгалтером. Прочитайте наше руководство по греческому налоговому номеру (AFM).

myAADE и налоговый реестр Греции

myAADE — цифровая среда греческого налогового администрирования, включая недвижимость, декларации, справки, начисления и переписку. Покупателям следует обеспечить сохранность учетных данных и поддерживать надежный адрес электронной почты и номер мобильного телефона.

Личные данные, адрес, налоговый представитель и статус нерезидента должны быть указаны корректно. При соответствующих цифровых сделках покупка недвижимости может повлечь изменение данных E9 или их автоматическое формирование, однако бухгалтер должен проверить результат.

Не передавайте постоянные учетные данные для входа без веских оснований. Профессиональный доступ должен предоставляться на основании законного уполномочия и с соблюдением защищенных процедур.

Открытие банковского счета в Греции

Наличие греческого банковского счета может упростить местные платежи, оплату коммунальных услуг, налогов, управления, а также обслуживание ипотеки. Открытие счета — отдельная процедура комплаенс-проверки, и решение об одобрении принимает банк.

У иностранных клиентов могут запросить паспорт, AFM, адрес, сведения о налоговом резидентстве, занятости и доходах, контактные данные и подтверждение происхождения состояния. Банки могут потребовать личного присутствия или дополнительных заверенных документов.

Мы предлагаем платную практическую поддержку клиентам, отвечающим требованиям, в сотрудничестве с профильными специалистами. См. наше руководство: Банковский счет в Греции.

Происхождение средств и происхождение состояния

Происхождение средств объясняет, откуда взяты конкретные деньги для покупки: например, накопления из заработной платы, выручка от продажи недвижимости, наследство, дивиденды от бизнеса или средства от ликвидации инвестиций. Происхождение состояния объясняет, каким образом покупатель приобрел свои активы в целом.

Предоставьте, в зависимости от ситуации, банковские выписки, договоры, налоговые документы, документы о наследовании, решения органов компании или подтверждения по инвестиционному портфелю. Путь денег должен оставаться прозрачным — от первоначального источника до счета, с которого производится оплата при завершении сделки.

Подарки от третьих лиц или финансирование со стороны семьи требуют юридической и налоговой проверки. Не рассчитывайте, что деньги можно просто перевести со счета родственника без документального подтверждения и без последствий.

Обмен валюты и международные переводы

Покупатели, чьи средства хранятся в фунтах, долларах, франках или другой валюте, несут валютный риск в период между предложением и завершением сделки. Сравните условия банков и специализированных валютных сервисов: курс, спред, лимиты переводов, меры защиты и сроки.

Форвардная сделка может снизить неопределенность, однако это финансовый продукт, требующий квалифицированной консультации. Не переводите полную сумму покупки непроверенному получателю и не полагайтесь на платежные инструкции, присланные по электронной почте в последний момент.

Заложите время на комплаенс-проверку и прохождение платежа через банки-корреспонденты. Способ оплаты должен соответствовать нотариальному акту и требованиям программы «Золотая виза», если они применимы.

Документы, которые обычно требуются от иностранных покупателей

Точный перечень зависит от конкретной сделки. Подробнее: Документы для покупки недвижимости в Греции.

Апостиль и консульская легализация

Чтобы иностранный официальный документ можно было использовать в Греции, на нем может потребоваться апостиль в соответствии с Гаагской конвенцией, консульская легализация или иной способ удостоверения. Способ определяется страной выдачи, видом документа и применимой международно-правовой базой.

Апостиль удостоверяет происхождение официального документа; он не переводит его содержание и не подтверждает, что каждое содержащееся в нем утверждение юридически достаточно для греческой сделки.

Уточните требования, прежде чем заказывать справки. Ведомства часто требуют недавно выданные оригиналы, а исправление неверной легализации уже после поездки может задержать покупку.

Официальный письменный и устный перевод

Для документов на иностранном языке может потребоваться признаваемый перевод на греческий. Юрист или нотариус должен подтвердить, кто вправе его выполнить и нужно ли сначала легализовать оригинал.

При подписании покупателю, не владеющему греческим, может понадобиться переводчик или разъяснение содержания акта в переводе. У покупателя должно быть достаточно времени, чтобы задать вопросы до подписания.

Машинный перевод полезен для предварительного понимания, но не должен заменять юридически признаваемый перевод доверенностей, справок или договорных документов.

Покупка по доверенности

Правильно составленная доверенность позволяет греческому юристу или иному уполномоченному лицу получить AFM, подавать заявления, подписывать документы, уплачивать налоги или завершить покупку в пределах предоставленных полномочий. Объем полномочий не должен быть шире необходимого.

Доверенность можно подписать у греческого нотариуса, в греческом консульском учреждении или за рубежом с соблюдением формальностей, необходимых для ее использования в Греции. При этом могут действовать требования к удостоверению личности, свидетелям, апостилю, легализации и переводу.

Покупателям следует понимать порядок отзыва, срок действия, возможность передоверия и объем финансовых полномочий. Никогда не подписывайте типовой документ без независимой консультации.

Ваше контактное лицо на Халкидики

Связаться с Hans-Jürgen Bahner

Есть вопросы о покупке недвижимости в Греции или хотите лично обсудить ваши требования? Свяжитесь со мной напрямую по телефону, WhatsApp или электронной почте.

• Мобильный: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• E-mail: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner — более 17 тыс. подписчиков
• Автор бестселлеров: Мои книги здесь

Позвонить мне

Написать мне в WhatsApp

Написать на e-mail

Запросить бесплатную консультацию

Персональное сопровождение иностранных покупателей недвижимости на Халкидики и по всей Греции.

Выбор структуры собственности

Недвижимость может приобрести одно физическое лицо, несколько физических лиц в определенных долях или, где это уместно, компания. Это решение влияет на средства, контроль, налогообложение, наследование, финансирование, аренду и будущую продажу.

Покупка через компанию не является автоматически более выгодной с налоговой точки зрения. Она влечет обязательства по бухгалтерскому учету, раскрытию конечных бенефициаров и ежегодной отчетности и может осложнить личное использование объекта или получение права на участие в программе «Золотая виза».

Определитесь со структурой до того, как бронирование станет обязывающим. Последующая передача объекта от физического лица компании или супругу — это новая сделка с возможными налогами и расходами.

Супруги, партнеры и совместная собственность

Паре следует решить, покупает ли недвижимость один или оба партнера и какие доли будут зафиксированы. Источник финансирования должен соответствовать правовой структуре, а по любому дарению между супругами нужна налоговая консультация.

Партнеры, не состоящие в браке, могут не иметь тех же наследственных прав и прав на принятие решений, что и супруги. Соглашение о совместной собственности может урегулировать личное использование, расходы, аренду, улучшения и решения о продаже.

Режим имущества супругов и законодательство страны покупателя могут влиять на общую ситуацию, даже если доли указаны в греческом акте. Поэтому консультация по трансграничным семейным вопросам очень ценна.

Покупка греческой недвижимости через иностранную или греческую компанию

Компания может приобретать недвижимость там, где это разрешено законом, но она должна предоставить в принимаемой форме подтверждение регистрации, действующего статуса (good standing), представительства и конечных бенефициаров. Директора должны обладать полномочиями на одобрение и подписание сделки.

Налоговая регистрация в Греции, бухгалтерский учет, специальные налоги на недвижимость, НДС, деятельность по сдаче в аренду и резидентство компании могут требовать анализа профильного специалиста. Компания, управляемая из Греции, может повлечь последствия, выходящие за пределы самой недвижимости.

Используйте компанию только тогда, когда она отвечает реальным коммерческим, наследственным или инвестиционным целям, и только после консультаций в Греции и за рубежом. Избегайте структур, которые продвигаются как простые способы сэкономить на налогах.

Предложение, бронирование и защита задатка

В предложении иностранного покупателя следует указать цену, объект, что входит в стоимость, график платежей, условие о проверке (due diligence), финансирование, зависимость от «Золотой визы» и целевой срок завершения сделки. Существенные условия должны быть зафиксированы письменно.

Юрист должен проверить документы о бронировании до перевода денег. В соглашении следует указать, кто хранит задаток, условия возврата, последствия неисполнения обязательств и срок бронирования.

Проверяйте банковские реквизиты по второму каналу связи. Иностранные покупатели — привлекательная цель для мошенничества с подменой платежных реквизитов, особенно незадолго до завершения сделки.

Юридическая проверка для иностранных покупателей

Юрист проверяет право на приобретение, право собственности, цепочку прав собственности, ипотеки, аресты, притязания, сервитуты, доступ к объекту, споры, совместную собственность, наследование и полномочия продавца. Конкретный объем проверки зависит от компетентного ипотечного бюро или кадастра и истории объекта.

Действующие договоры аренды, права пользования, а также ограничения в прибрежной зоне, лесные, археологические или приграничные ограничения могут потребовать дополнительного изучения. Если продавец — компания, необходимо проверить ее корпоративные полномочия и конечных бенефициаров.

Читайте наше руководство: Юридическая проверка при покупке недвижимости в Греции.

Техническая проверка (due diligence)

Инженер проверяет разрешения, утвержденные планы, обмеры, технические декларации, изменения и состояние объекта. Иностранным покупателям никогда не следует полагать, что нотариально удостоверенное описание доказывает законность каждой физической характеристики объекта.

Близость моря может сказываться на гидроизоляции, коррозии, окнах, наружной отделке и обслуживании. На участках на склоне необходимо проверить дренаж, подпорные стены и подъезд.

Если планируется реконструкция или строительство, до покупки получите заключение о реализуемости проекта и смету. Объект может быть юридически пригоден для передачи права собственности, но не подходить для проекта, который задумал покупатель.

Расходы на покупку и налоги для иностранных покупателей

Покупателю следует заложить в бюджет налог на передачу недвижимости или иные применимые налоги, а также расходы на нотариуса, юриста, инженера, регистрацию, агентское вознаграждение, перевод, доверенность, банковские услуги, финансирование и расходы после завершения сделки. Как указывает AADE, налог на передачу недвижимости, как правило, составляет 3% от налогооблагаемой стоимости плюс муниципальная надбавка к основному налогу — с учетом действующего законодательства и порядка налогообложения конкретной сделки.

Иностранный покупатель может также понести расходы, связанные с обменом валюты, услугами зарубежных консультантов и документами. Ежегодный ENFIA, общие расходы, страхование, обслуживание и управление относятся к бюджету владения.

См. наше руководство: Расходы и налоги при покупке недвижимости в Греции.

Ипотека в Греции для иностранных покупателей

Иностранные покупатели могут обращаться в греческие банки, однако одобрение и условия зависят от дохода, налогового резидентства, возраста, валюты, стоимости объекта, кредитной истории и документов. Для нерезидентов могут действовать иные требования к соотношению суммы кредита и стоимости объекта и к подтверждающим документам.

Заложите время на банковскую оценку, юридические проверки, оформление ипотечных документов и регистрацию. Проверка со стороны банка защищает кредитора и не заменяет юриста и инженера покупателя.

Читайте наше руководство: Ипотека и финансирование недвижимости в Греции.

Нотариальный договор и завершение сделки

Покупка завершается подписанием греческого нотариального акта после того, как подготовлены необходимые документы и выполнены налоговые процедуры. В акте указываются стороны, объект, передаваемое право, цена и порядок оплаты.

Иностранный покупатель подписывает акт лично или через уполномоченного представителя и должен понимать документ благодаря надлежащему письменному или устному переводу. Средства должны поступать способом, указанным в документах.

Отдельный акт приема-передачи может охватывать ключи, передачу владения, мебель, оборудование, показания счетчиков и незавершенные работы. Не оставляйте фактическую передачу объекта полностью на уровне подразумеваемых договоренностей.

Регистрация в ипотечном бюро или кадастре

После подписания акт регистрируется в компетентном ипотечном бюро или отделении Кадастра Греции. Покупатель должен получить подтверждение подачи документов и документ об окончательной регистрации.

Кадастр Греции фиксирует права и географические сведения. Юрист должен проверить, что именно приобретенное право и объект зарегистрированы правильно.

Храните акт, документы о регистрации, налоговые документы, планы, топографическую съемку, разрешения, отчеты и подтверждения платежей бессрочно — в защищенных электронных и бумажных архивах.

После покупки недвижимости в Греции

После завершения сделки нужно проверить E9, спланировать уплату ENFIA, переоформить коммунальные услуги, оформить страхование, зарегистрироваться для оплаты общих расходов, позаботиться об охране, интернете и уходе за объектом. AADE поясняет, что E9 может формироваться автоматически при соответствующих цифровых сделках по передаче недвижимости, однако результат все равно требует проверки.

Иностранным владельцам следует поддерживать актуальные греческие контактные данные и следить за myAADE. Пропущенные налоговые уведомления или сообщения могут привести к штрафам, даже если владелец живет за рубежом.

Прежде чем уехать из Греции, подготовьте задокументированную передачу объекта и местный план действий на случай чрезвычайных ситуаций.

Страхование недвижимости для иностранных владельцев

Иностранным владельцам следует оформить подходящую страховку с момента, когда по договору к ним переходит риск. Полис может покрывать повреждение здания, пожар, землетрясение, погодные явления, протечки воды, гражданскую ответственность, имущество в доме, кражу, потерю арендного дохода и экстренную помощь, однако точный объем покрытия зависит от страховщика и формулировок полиса.

Сообщите страховщику о близости к морю, бассейнах, подпорных стенах, длительном пустовании, строительных работах и платных гостях. Для дома для отдыха, который пустует несколько месяцев, могут действовать условия об осмотрах, охране, отоплении или перекрытии воды. Несоблюдение этих условий может повлиять на страховое возмещение.

Страховая восстановительная стоимость отличается от рыночной цены покупки. Страховка, которую требует ипотечный кредитор, защищает его залог и может не покрывать всех потребностей владельца. Обращайтесь к лицензированному страховому специалисту и согласуйте осмотры в рамках управления недвижимостью с условиями полиса.

Текущие расходы на содержание недвижимости в Греции

Бюджет владения должен включать ежегодный ENFIA, страхование, коммунальные услуги, общие расходы, интернет, вывоз мусора, охрану, обслуживание, сад, бассейн, уборку, бухгалтерию и управление. Владельцы, сдающие жилье в аренду, добавляют расходы на обслуживание гостей, комиссии платформ, расходные материалы, ремонт и выполнение налоговых обязательств.

Объекты у моря могут требовать более частого обслуживания снаружи из-за солнца, соли и сезонной погоды. Большие сады, бассейны, частные дороги и насосные системы создают эксплуатационные обязательства, даже когда дом не используется. По возможности запросите счета за прошлые периоды, но воспринимайте их как ориентировочные, поскольку потребление и тарифы меняются.

Создайте ежегодный резерв на профилактическое обслуживание, а не выделяйте деньги только на экстренные ситуации. Реалистичная модель текущих расходов нередко меняет выбор оптимального объекта: небольшой продуманный дом может приносить больше удовольствия и лучший чистый результат, чем большая вилла со сложным обслуживанием.

Сдача греческой недвижимости в аренду иностранным владельцем

Иностранные владельцы во многих случаях могут сдавать недвижимость в аренду с учетом требований к регистрации, налогам, строительным нормам, лицензированию, правил платформ и возможных ограничений, связанных с инвестиционным видом на жительство. Краткосрочная и долгосрочная аренда строятся по разным операционным моделям.

Заложите в бюджет управление, уборку, обслуживание, коммунальные услуги, комиссии платформ, простой, налоги и резерв на замену. Валовая выручка по объявлению — это не чистая доходность.

Покупателям по программе «Золотая виза» необходимо уточнить действующие ограничения на краткосрочное использование. Подробнее: Управление Airbnb на Халкидики — наша услуга.

Управление недвижимостью для владельцев-нерезидентов

Второй дом требует осмотров, контроля ключей, ремонта, ухода за садом и бассейном, уборки, контроля коммунальных услуг, соблюдения условий страхования и реагирования на чрезвычайные ситуации. Когда объект пустует, проблемы развиваются быстро.

В договоре на управление следует определить посещения, отчеты, лимиты согласования расходов, выбор подрядчиков, оплату, обслуживание гостей и действия в чрезвычайных ситуациях. Профилактический уход сохраняет стоимость лучше, чем одни лишь работы по факту проблем.

Подробнее: Управление недвижимостью на Халкидики — наши услуги.

Наследование и планирование наследства для иностранных владельцев

Греческая недвижимость становится частью международного наследственного имущества. Покупателям следует вместе с консультантами в Греции и в своей стране проанализировать наследственное право, завещания, применимое право, наследников, доли собственности и налог на наследство.

Совместная собственность не приводит автоматически к желаемому результату при наследовании. Особого планирования требуют ситуации с партнерами, не состоящими в браке, детьми от предыдущих отношений и корпоративными структурами.

Обеспечьте наследникам доступ к греческим документам и назовите им юриста, бухгалтера и управляющего недвижимостью. Оформление наследства усложняется, если родственники не могут найти акт или AFM.

Перепродажа и планирование выхода для иностранного владельца

Подумайте о будущем покупателе еще до завершения первоначальной покупки. Перепродаже способствуют чистые права собственности, корректные планы, зарегистрированный доступ, удобная парковка, хорошее состояние и полное досье объекта. Незадокументированные изменения, неясные границы и слишком индивидуализированные постройки могут снизить ликвидность.

Для будущей продажи потребуются документы продавца, соблюдение налоговых обязательств, технические сертификаты и сведения о регистрации. Поддерживайте их в актуальном состоянии постоянно, а не восстанавливайте досье спустя годы. Сохраняйте счета и разрешения на каждое улучшение и следите, чтобы изменения были отражены там, где это требуется.

Иностранным владельцам также следует спланировать валютные вопросы и возврат выручки от продажи на родину, отчетность в своей стране и любые греческие налоги или сборы, действующие на момент продажи. Рост стоимости никогда не гарантирован; оценивайте объект исходя из текущей стоимости, использования и реалистичного круга будущих покупателей.

Хранение документов о недвижимости и налогах при владении из-за рубежа

Ведите единый защищенный электронный архив, включающий акт, подтверждение регистрации, AFM, E9, уведомления по ENFIA, планы, топографическую съемку, разрешения, заключение инженера, страховку, документы по коммунальным услугам, платежи, переводы и доверенности. Храните оригиналы в известном надежном месте и предоставьте доверенным членам семьи соответствующий доступ.

Иностранные налоговые органы, банки, страховщики или наследники могут впоследствии запросить подтверждение стоимости покупки, финансирования, арендных доходов и продажи. Документы, которые легко получить во время сделки, бывает трудно восстановить много лет спустя. Сохраняйте как греческие оригиналы, так и признаваемые переводы.

Четко зафиксируйте контакты специалистов и кадастровый идентификатор объекта. При смене электронной почты или номера мобильного телефона обновите данные в греческом налоговом реестре и у поставщиков услуг, чтобы важные уведомления не потерялись. Хорошо организованные документы — это часть стоимости недвижимости, а не просто администрирование.

Типичные ошибки иностранных покупателей

• Считать, что гражданство никогда не влияет на возможность приобретения.
• Вносить задаток до юридической проверки.
• Путать право собственности с правом проживания или налоговым резидентством.
• Полагаться только на консультанта продавца.
• Отказываться от инженера, потому что дом выглядит отремонтированным.
• Определять доли собственности уже после перевода средств.
• Откладывать объяснение происхождения средств до завершения сделки.
• Использовать неправильно легализованные или переведенные документы.
• Доверять платежным инструкциям, присланным только по электронной почте.
• Считать пометку о «Золотой визе» гарантией.
• Полагать, что на любом участке можно строить.
• Недооценивать валютные расходы и затраты на покупку.
• Игнорировать налоговые и наследственные правила своей страны.
• Не проверять регистрацию и E9.
• Оставлять недвижимость без управления после завершения сделки.

Рекомендуемый график для иностранных покупателей

До поездки

Определите требования к объекту, бюджет и валюту финансирования; назначьте консультантов; проверьте право на приобретение; подготовьте AFM, документы и подтверждение происхождения средств.

Во время поиска

Сравнивайте конкретные микролокации, проводите целенаправленные просмотры, фиксируйте риски и избегайте безусловных обязательств.

После предложения

Согласуйте условия бронирования с юристом, начните юридическую и техническую проверку, подтвердите финансирование и подготовьте документы для нотариуса.

Перед завершением сделки

Проверьте налоги, расходы, документы, средства, перевод, акт, состояние объекта и безопасность платежа.

После завершения сделки

Зарегистрируйте акт, проверьте E9, оформите страхование, коммунальные услуги и управление и сохраните полное досье.

Как Chalkidiki Real Estate помогает иностранным покупателям

Мы превращаем международную покупку в скоординированный местный проект. Мы формулируем задачу поиска, подбираем подходящие объекты, организуем просмотры, объясняем особенности местного рынка, ведем переговоры о коммерческих условиях и отслеживаем ход сделки.

В зависимости от согласованного объема платных услуг мы координируем работу независимого юриста, инженера, нотариуса, бухгалтера, переводчика, банка, страховщика, подрядчика и управляющего недвижимостью. Каждый специалист регулируемой профессии сам несет ответственность за свои консультации.

Мы также поддерживаем покупателей, действующих дистанционно: обеспечиваем структурированную коммуникацию, фотографии, видео, отслеживание ключевых этапов, передачу объекта и постоянное обслуживание недвижимости. Наша цель — осознанная покупка, а не просто быстрая подпись.

Чек-лист иностранного покупателя

• Проверьте право на приобретение с учетом гражданства и местоположения.
• Разграничьте право собственности, право проживания и налоговое резидентство.
• Определите цель использования, бюджет, валюту и сроки.
• Назначьте независимых греческих юриста и инженера.
• Получите AFM или подготовьте его оформление.
• Подготовьте банковские документы и подтверждение происхождения средств.
• Уточните требования к апостилю, легализации и переводу.
• Определите структуру собственности и доли.
• Составьте целенаправленный план просмотров.
• Делайте предложения с соответствующими оговорками.
• Проверьте документы о бронировании до оплаты.
• Проведите юридическую и техническую проверку (due diligence).
• Получите смету расходов для конкретного объекта.
• При необходимости получите одобрение ипотеки.
• Проверьте акт и организуйте устный перевод.
• Проверяйте все платежные инструкции.
• Подтвердите регистрацию и E9.
• Оформите страхование, коммунальные услуги и управление.
• Пересмотрите планы по аренде, налогам и наследованию.
• Сохраните полное досье сделки.