Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές – Πλήρης οδηγός

Νομική και φορολογική επιφύλαξη: Ο παρών οδηγός περιέχει γενικές πληροφορίες και όχι εξατομικευμένες νομικές, φορολογικές, μεταναστευτικές, χρηματοδοτικές ή επενδυτικές συμβουλές. Η υπηκοότητα, ο τόπος κατοικίας, οι κυρώσεις, η τοποθεσία του ακινήτου, η οικογενειακή κατάσταση και η δομή ιδιοκτησίας μπορούν να αλλάξουν το αποτέλεσμα. Ένας ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος με τα κατάλληλα προσόντα πρέπει να επιβεβαιώσει το δικαίωμα απόκτησης και τα νομικά ζητήματα, ένας Έλληνας λογιστής ή φοροτεχνικός πρέπει να χειριστεί τα φορολογικά ζητήματα και ένας μηχανικός πρέπει να εξετάσει τα τεχνικά και πολεοδομικά θέματα. Η υπηρεσία μας για την υποστήριξη αγοραστών: Η Chalkidiki Real Estate παρέχει σε διεθνείς αγοραστές αναζήτηση ακινήτων, επισκέψεις στα ακίνητα, διαπραγμάτευση και συντονισμό της συναλλαγής. Ανάλογα με το συμφωνημένο εύρος των αμειβόμενων υπηρεσιών, συντονίζουμε ανεξάρτητους δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, λογιστές, μεταφραστές, τράπεζες, ασφαλιστές και επαγγελματίες διαχείρισης ακινήτων. Δεν μπορούμε να εγγυηθούμε αγορά, τραπεζικό λογαριασμό, στεγαστικό δάνειο, άδεια διαμονής, Golden Visa, φορολογικό αποτέλεσμα, οικοδομική άδεια ή επενδυτική απόδοση.

Σε αυτή τη σελίδα

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές: επισκόπηση

Οι διεθνείς αγοραστές ακολουθούν γενικά το ίδιο βασικό πλαίσιο μεταβίβασης ακινήτων με τους Έλληνες αγοραστές: εντοπίζουν το ακίνητο, ορίζουν συμβούλους, αποκτούν την απαραίτητη φορολογική εγγραφή, διαπραγματεύονται τους όρους, ολοκληρώνουν τους νομικούς και τεχνικούς ελέγχους, κανονίζουν την πληρωμή, υπογράφουν συμβολαιογραφική πράξη και καταχωρίζουν το δικαίωμα που απέκτησαν. Το διεθνές στοιχείο προσθέτει απαιτήσεις τεκμηρίωσης και διασυνοριακό συντονισμό, χωρίς να αντικαθιστά την ελληνική διαδικασία.

Ο αγοραστής πρέπει να φροντίσει ώστε το ονοματεπώνυμο, η υπηκοότητα, η οικογενειακή κατάσταση, η διεύθυνση, τα στοιχεία φορολογικής ταυτοποίησης, η εκπροσώπηση και η προέλευση των κεφαλαίων να συμφωνούν στα ελληνικά και στα αλλοδαπά αρχεία. Έγγραφα που είναι συνηθισμένα σε μια χώρα μπορεί να χρειάζονται επισημείωση της Χάγης (Apostille), επικύρωση ή επίσημη μετάφραση για να γίνουν δεκτά στην Ελλάδα.

Η σωστή προσέγγιση είναι να σχεδιάζονται από κοινού ο αγοραστής και το ακίνητο. Το δικαίωμα απόκτησης πρέπει να ελέγχεται πριν από οποιαδήποτε δεσμευτική προκαταβολή· η δομή ιδιοκτησίας πρέπει να αποφασίζεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου· και οι τραπεζικές διευθετήσεις και τα κεφάλαια πρέπει να είναι έτοιμα πριν υποσχεθεί κανείς ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;

Οι αλλοδαποί μπορούν γενικά να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, όπως διαμερίσματα, κατοικίες, βίλες, επαγγελματικούς χώρους και οικόπεδα, εφόσον πληρούνται οι ισχύουσες νομικές προϋποθέσεις. Η Ελλάδα δεν εφαρμόζει γενική απαγόρευση στην απόκτηση κατοικιών από αλλοδαπούς. Ωστόσο, ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει την υπηκοότητα του αγοραστή, την τοποθεσία, το είδος του δικαιώματος που αποκτάται και τυχόν ειδικούς περιορισμούς.

Το δικαίωμα απόκτησης δεν ταυτίζεται με το δικαίωμα να χτίσει κανείς, να λειτουργήσει επιχείρηση, να εκμισθώσει βραχυχρόνια ή να αποκτήσει δικαίωμα διαμονής. Ένας ξένος αγοραστής μπορεί να είναι νόμιμος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου που δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την επιδιωκόμενη αξιοποίηση ή για το μεταναστευτικό του σχέδιο. Κάθε στόχος χρειάζεται επομένως τη δική του επαλήθευση.

Εταιρείες ως αγοραστές, καταπιστεύματα (trusts), πρόσωπα που υπόκεινται σε κυρώσεις, πολιτικώς εκτεθειμένα πρόσωπα και αγοραστές με σύνθετη δομή κεφαλαίων ενδέχεται να υποβληθούν σε ενισχυμένους ελέγχους συμμόρφωσης. Μη βασίζεστε σε άτυπη επιβεβαίωση του πωλητή ή του μεσίτη, όταν ένας νομικός περιορισμός θα μπορούσε να ακυρώσει ή να καθυστερήσει τη συναλλαγή.

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ως πολίτης της ΕΕ ή του ΕΟΧ

Οι υπήκοοι της ΕΕ και του ΕΟΧ επωφελούνται από τις ευρωπαϊκές αρχές της ελεύθερης κυκλοφορίας και μπορούν γενικά να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελλάδα χωρίς Golden Visa. Για αυτούς εξακολουθούν ωστόσο να απαιτούνται οι συνήθεις ελληνικές διατυπώσεις αγοράς, ΑΦΜ, νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence), συμβολαιογραφική πράξη, αποδεικτικά πληρωμής και εγγραφή.

Η αγορά κατοικίας δεν υποκαθιστά την εγγραφή διαμονής για έναν πολίτη της ΕΕ που μετακομίζει πράγματι στην Ελλάδα. Η διαμονή, η απασχόληση, η κοινωνική ασφάλιση και η φορολογική κατοικία είναι ξεχωριστά ζητήματα. Κάποιος μπορεί να έχει εξοχική κατοικία και να παραμένει κάτοικος και ασφαλισμένος σε άλλη χώρα.

Οι αγοραστές από την ΕΕ συχνά διαπιστώνουν ότι οι τραπεζικές μεταφορές και η επικύρωση εγγράφων είναι απλούστερες εντός Ευρώπης, αλλά δεν θα πρέπει να θεωρούν δεδομένο ότι όλα τα πιστοποιητικά του εξωτερικού γίνονται αυτόματα δεκτά. Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσουν τις απαιτήσεις ως προς τον τύπο, τη γλώσσα και την ημερομηνία.

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ως πολίτης χώρας εκτός ΕΕ

Οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ μπορούν γενικά να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, όμως τα ζητήματα μετανάστευσης και ορισμένοι περιορισμοί απόκτησης απαιτούν πιο προσεκτική εξέταση. Η αγορά ακινήτου από μόνη της δεν παρέχει δικαίωμα διαμονής, εκτός αν ο αγοραστής πληροί τις προϋποθέσεις και υποβάλει αίτηση μέσω κατάλληλης οδού, όπως το Golden Visa.

Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ μπορεί να χρειάζονται βίζα για να παραστούν αυτοπροσώπως, εκτενέστερη επικύρωση δημόσιων εγγράφων και πρόσθετους τραπεζικούς ελέγχους ή ελέγχους προέλευσης κεφαλαίων. Όταν ο αγοραστής δεν μπορεί να ταξιδέψει, ένας Έλληνας δικηγόρος μπορεί συχνά να ενεργήσει μέσω κατάλληλα συνταγμένου πληρεξουσίου.

Τα ζητήματα που σχετίζονται με την υπηκοότητα, τις κυρώσεις και τις περιορισμένες περιοχές πρέπει να εξετάζονται πριν από την κράτηση. Η νομική γνωμοδότηση πρέπει να αφορά τον συγκεκριμένο αγοραστή και το συγκεκριμένο ακίνητο και όχι μια γενική διαπίστωση ότι «οι αλλοδαποί μπορούν να αγοράσουν στην Ελλάδα».

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ως πολίτης του Ηνωμένου Βασιλείου μετά το Brexit

Οι πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου αντιμετωπίζονται πλέον ως υπήκοοι τρίτων χωρών για τους σκοπούς της ελεύθερης κυκλοφορίας στην ΕΕ. Μπορούν και πάλι να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα, όμως η ιδιοκτησία δεν τους παρέχει τα αυτόματα δικαιώματα διαμονής που ίσχυαν πριν από το Brexit. Όσοι είναι ήδη δικαιούχοι της Συμφωνίας Αποχώρησης μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική θέση ως προς τη διαμονή.

Ένας αγοραστής από το Ηνωμένο Βασίλειο που σχεδιάζει μακροχρόνιες παραμονές πρέπει να εξετάσει τα όρια ταξιδιών στον χώρο Σένγκεν και την κατάλληλη οδό για άδεια διαμονής στην Ελλάδα. Το ακίνητο μπορεί να αγοραστεί πριν από την απόκτηση δικαιώματος διαμονής, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις απόκτησης.

Τα έγγραφα από το Ηνωμένο Βασίλειο, οι συντάξεις, η φορολογική κατοικία, ο σχεδιασμός κληρονομικής διαδοχής και οι μεταφορές χρημάτων σε άλλο νόμισμα απαιτούν συντονισμένες συμβουλές τόσο στην Ελλάδα όσο και στο Ηνωμένο Βασίλειο. Ο αγοραστής θα πρέπει επίσης να λάβει υπόψη τον συναλλαγματικό κίνδυνο, όταν ο προϋπολογισμός της αγοράς τηρείται σε στερλίνες.

Αγοραστές από τις ΗΠΑ, τον Καναδά και την Αυστραλία

Οι αγοραστές από τις Ηνωμένες Πολιτείες, τον Καναδά και την Αυστραλία μπορούν γενικά να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελλάδα ως υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ. Θα πρέπει να προετοιμάσουν διαβατήρια, φορολογικά στοιχεία και αποδεικτικά διεύθυνσης, πιστοποιητικά προσωπικής κατάστασης, αποδείξεις προέλευσης κεφαλαίων και όσα έγγραφα απαιτούνται για πληρεξούσιο ή για εταιρική δομή.

Οι φορολογικές υποχρεώσεις δήλωσης στη χώρα προέλευσης μπορεί να συνεχίζονται και μετά την αγορά. Ιδίως οι πολίτες των ΗΠΑ εξακολουθούν να υπόκεινται σε φορολογικές υποχρεώσεις δήλωσης στις ΗΠΑ λόγω της ιθαγένειάς τους, ενώ λογαριασμοί εκτός ΗΠΑ, εταιρείες ή εισόδημα από ενοίκια μπορεί να δημιουργήσουν πρόσθετες υποχρεώσεις υποβολής δηλώσεων. Οι Έλληνες επαγγελματίες δεν μπορούν να υποκαταστήσουν τις συμβουλές στη χώρα προέλευσης.

Οι μεγάλες αποστάσεις καθιστούν πολύτιμη την προετοιμασία εξ αποστάσεως. Αποκτήστε ΑΦΜ, ορίστε συμβούλους, κάντε έναν προκαταρκτικό έλεγχο των εγγράφων και οργανώστε ένα στοχευμένο ταξίδι για επισκέψεις σε ακίνητα, αντί να προσπαθείτε να λύσετε κάθε διοικητικό ζήτημα αφού έχετε ήδη επιλέξει ακίνητο.

Παραμεθόριες περιοχές και άλλοι περιορισμοί απόκτησης

Το ελληνικό δίκαιο εφαρμόζει διαχρονικά ειδικούς κανόνες για την απόκτηση ακινήτων σε χαρακτηρισμένες παραμεθόριες περιοχές από ορισμένους αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ ή εκτός ΕΟΧ. Ο κατάλογος, οι εξαιρέσεις, οι άδειες και η διαδικασία πρέπει να επιβεβαιώνονται βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται τα νησιά, οι βόρειες περιοχές και οι τοποθεσίες στρατηγικής σημασίας.

Μη θεωρείτε δεδομένο ότι κάθε ακίνητο μιας ευρύτερης γεωγραφικής περιοχής υπόκειται σε περιορισμό ή ότι ένας περιορισμός αποκλείει πάντα την απόκτηση. Ο δικηγόρος εξετάζει αν το συγκεκριμένο ακίνητο, όπως προσδιορίζεται κτηματολογικά, και ο συγκεκριμένος αγοραστής εμπίπτουν στο ισχύον πλαίσιο και αν μπορεί να χορηγηθεί άδεια.

Ο έλεγχος αυτός πρέπει να γίνει πριν από την καταβολή μη επιστρεπτέας προκαταβολής. Ενδέχεται να έχουν σημασία και οι μέτοχοι και οι πραγματικοί δικαιούχοι μιας εταιρείας. Το δικαίωμα απόκτησης ειδικά στη Χαλκιδική πρέπει να επιβεβαιώνεται για κάθε περίπτωση χωριστά και όχι να συνάγεται από τη συναλλαγή άλλου αγοραστή.

Κυρώσεις, καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος και κανονιστική συμμόρφωση

Οι μεσίτες ακινήτων, οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι, οι λογιστές και οι τράπεζες έχουν υποχρέωση να ταυτοποιούν τους πελάτες και τους πραγματικούς δικαιούχους, να κατανοούν τις συναλλαγές και να εξετάζουν τα κεφάλαια. Οι διεθνείς αγοραστές θα πρέπει να αναμένουν ερωτήσεις συμμόρφωσης και να απαντούν με πλήρη και συνεπή έγγραφα.

Οι κυρώσεις μπορούν να περιορίζουν τις συναλλαγές με συγκεκριμένα πρόσωπα, νομικές οντότητες, τράπεζες, κλάδους ή κεφάλαια. Η ιθαγένεια από μόνη της δεν καθορίζει πάντα το αποτέλεσμα· μπορεί να έχουν σημασία ο τόπος κατοικίας, η ιδιοκτησία, ο έλεγχος και τα εμπλεκόμενα ιδρύματα. Κανένας επαγγελματίας δεν μπορεί νόμιμα να παρακάμψει αυτούς τους ελέγχους.

Προετοιμάστε τα αποδεικτικά στοιχεία πριν στείλετε χρήματα. Η απόπειρα απόκρυψης του πραγματικού δικαιούχου, η χρήση αδικαιολόγητων κεφαλαίων τρίτων ή ο κατακερματισμός των πληρωμών για την αποφυγή ελέγχου μπορεί να σταματήσει τη συναλλαγή και να δημιουργήσει σοβαρό κίνδυνο.

Η ιδιοκτησία ακινήτου δεν ταυτίζεται με το δικαίωμα διαμονής

Οι ξένοι αγοραστές συχνά πιστεύουν ότι ένα ελληνικό συμβόλαιο αγοράς τούς δίνει αυτόματα το δικαίωμα να ζουν στην Ελλάδα. Αυτό δεν ισχύει. Η ιδιοκτησία είναι εμπράγματο δικαίωμα· η διαμονή διέπεται από το μεταναστευτικό δίκαιο ή από το δίκαιο της ΕΕ για την ελεύθερη κυκλοφορία.

Οι πολίτες της ΕΕ μπορούν να διαμένουν σύμφωνα με τους κανόνες της ΕΕ και ενδέχεται να χρειαστούν εγγραφή όταν διαμένουν για μεγαλύτερο διάστημα. Οι υπήκοοι χωρών εκτός ΕΕ χρειάζονται έγκυρη βίζα ή άδεια διαμονής για παραμονές πέραν όσων επιτρέπουν οι ισχύοντες κανόνες για επισκέπτες. Μια επένδυση που πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να στηρίξει αίτηση για Golden Visa, όμως η άδεια δεν προκύπτει μόνο από το συμβόλαιο.

Σχεδιάστε το μεταναστευτικό σκέλος πριν αποφασίσετε πώς θα χρησιμοποιηθεί η κατοικία. Ένας αγοραστής που προσδοκά μόνιμη διαμονή, απασχόληση ή μετεγκατάσταση της οικογένειας χρειάζεται διαφορετικό σχέδιο από έναν εποχικό επισκέπτη.

Η ιδιοκτησία ακινήτου δεν ταυτίζεται με τη φορολογική κατοικία

Η απόκτηση ΑΦΜ και η ιδιοκτησία ακινήτου στην Ελλάδα δεν καθιστούν αυτόματα τον αγοραστή φορολογικό κάτοικο Ελλάδας. Η φορολογική κατοικία εξαρτάται από τους εθνικούς κανόνες, όπως η κατοικία, η συνήθης διαμονή, το κέντρο ζωτικών συμφερόντων και η φυσική παρουσία, σε συνδυασμό με τυχόν εφαρμοστέα σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.

Ένας ιδιοκτήτης που είναι μη κάτοικος Ελλάδας μπορεί παρόλα αυτά να οφείλει ελληνικό φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και φόρο για εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα. Όποιος μεταφέρει την οικογενειακή του ζωή ή περνά σημαντικό χρόνο στην Ελλάδα μπορεί να αποκτήσει ευρύτερες φορολογικές υποχρεώσεις στην Ελλάδα, ακόμη κι αν το ακίνητο είχε αρχικά χαρακτηριστεί εξοχική κατοικία.

Διαβάστε τον οδηγό μας Φορολογική κατοικία στην Ελλάδα και ζητήστε συμβουλές πριν αλλάξετε τις συνήθειες διαβίωσης ή εργασίας σας.

Αγορά ακινήτου για το ελληνικό Golden Visa

Το Golden Visa είναι διαθέσιμο σε υπηκόους τρίτων χωρών που πληρούν τις προϋποθέσεις, μέσω συγκεκριμένων επενδύσεων. Τα όρια επένδυσης σε ακίνητα και οι προϋποθέσεις για τα ακίνητα διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία και την κατηγορία επένδυσης. Οι κανόνες για ακίνητα με αλλαγή χρήσης, διατηρητέα κτίρια, ελάχιστο εμβαδόν, την απαίτηση ενιαίου ακινήτου, την πληρωμή και την επιτρεπόμενη χρήση για εκμίσθωση μπορεί να είναι καθοριστικοί.

Ένας διαφημιστικός χαρακτηρισμός δεν αποτελεί νομική επιβεβαίωση. Ο δικηγόρος πρέπει να επαληθεύσει ότι ο αγοραστής, το ακίνητο, η αξία, ο τρόπος πληρωμής και η σκοπούμενη χρήση πληρούν τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας, πριν ο αγοραστής βασιστεί στην έκβαση για την άδεια διαμονής.

Το Υπουργείο Μετανάστευσης απαιτεί συγκεκριμένα αποδεικτικά, μεταξύ των οποίων συμβολαιογραφικά έγγραφα και πιστοποιητικά εγγραφής. Διαβάστε τον ειδικό οδηγό μας Golden Visa στην Ελλάδα για την ισχύουσα διαδικασία.

Ορίστε τον στόχο σας πριν από την αναζήτηση

Ένας ξένος αγοραστής θα πρέπει να προσδιορίσει αν ο βασικός στόχος είναι οι ιδιωτικές διακοπές, η μόνιμη διαμονή, η συνταξιοδότηση, το εισόδημα από ενοίκια, η διατήρηση του κεφαλαίου, η ανάπτυξη ακινήτων ή η διαμονή μέσω Golden Visa. Σπάνια ένα ακίνητο εξυπηρετεί βέλτιστα όλους τους στόχους.

Καταγράψτε τον συνολικό προϋπολογισμό, το νόμισμα χρηματοδότησης, την επιδιωκόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης, τον αριθμό των ατόμων που θα χρησιμοποιούν το ακίνητο, τις ανάγκες προσβασιμότητας, την απόσταση από το αεροδρόμιο, τις υποδομές τον χειμώνα, την ανοχή σας σε ανακαινίσεις και τον αναμενόμενο τρόπο διαχείρισης. Προσθέστε τυχόν προθεσμία που σχετίζεται με τη μετανάστευση ή όρο χρηματοδότησης.

Οι προδιαγραφές της αναζήτησης θα πρέπει να επισημαίνουν τις αποφάσεις που απαιτούν επαγγελματική επαλήθευση. Για παράδειγμα, η επιθυμία «να χτίσω αργότερα έναν ξενώνα» δεν είναι απλώς μια προτίμηση· εξαρτάται από το πολεοδομικό καθεστώς και την εναπομένουσα οικοδομησιμότητα.

Επιλογή της κατάλληλης τοποθεσίας στην Ελλάδα

Οι εθνικοί μέσοι όροι είναι λιγότερο χρήσιμοι από τα τοπικά δεδομένα. Οι ξένοι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν την πρόσβαση σε αεροδρόμιο και οδικό δίκτυο, τα νοσοκομεία, τα καταστήματα, τον πληθυσμό τον χειμώνα, τις παραλίες, τη μορφολογία του εδάφους, τις παροχές κοινής ωφέλειας, τη σεζόν ενοικιάσεων, τις πολεοδομικές διατάξεις και το κοινό στο οποίο θα απευθύνεται μια μελλοντική μεταπώληση.

Η ιδιοκτησία σε νησί μπορεί να συνεπάγεται ακτοπλοϊκές μετακινήσεις, κόστη μεταφοράς εμπορευμάτων και εποχικές υπηρεσίες. Τα ακίνητα στην πόλη έχουν ζήτηση όλο τον χρόνο, αλλά παρουσιάζουν διαφορετικά ζητήματα θορύβου, στάθμευσης και κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας. Οι παράκτιες και αγροτικές τοποθεσίες απαιτούν πιο ενδελεχή τεχνικό έλεγχο και έλεγχο της πρόσβασης.

Επισκεφθείτε την περιοχή εκτός της περιόδου αιχμής των διακοπών, όταν είναι εφικτό. Ένα θέρετρο που μοιάζει ζωντανό τον Αύγουστο μπορεί να είναι ήσυχο τον Ιανουάριο, ενώ ένα χωριό που φαίνεται απομονωμένο μπορεί να προσφέρει μια εξαιρετική κοινότητα όλο τον χρόνο.

Γιατί οι διεθνείς αγοραστές επιλέγουν τη Χαλκιδική

Η Χαλκιδική προσφέρει εκτεταμένη ακτογραμμή, φυσικό τοπίο και οδική πρόσβαση από τον Διεθνή Αερολιμένα Θεσσαλονίκης. Η Κασσάνδρα διαθέτει καθιερωμένες τουριστικές αγορές, η Σιθωνία προσφέρει εντυπωσιακό τοπίο και παράκτιες επιλογές με χαμηλότερη δόμηση, ενώ οι περιοχές της ενδοχώρας και του ανατολικού τμήματος προσφέρουν χωριά, οικόπεδα και δυνατότητα μόνιμης διαμονής όλο τον χρόνο.

Η αγορά περιλαμβάνει διαμερίσματα, μονοκατοικίες, πολυτελείς βίλες, παραδοσιακά ακίνητα, οικιστικά έργα και οικόπεδα. Η μικροτοποθεσία επηρεάζει την τιμή, τη ζήτηση για ενοικίαση, τις υπηρεσίες τον χειμώνα, την ποιότητα του δρόμου, τις πολεοδομικές διατάξεις και τη μεταπώληση.

Ο ρόλος μας επί τόπου είναι να εξηγούμε με ειλικρίνεια αυτές τις διαφορές. Δείτε τις τρέχουσες ευκαιρίες στη σελίδα Ακίνητα προς πώληση στη Χαλκιδική.

Αναζήτηση ακινήτου από το εξωτερικό

Οι διαδικτυακές πλατφόρμες είναι χρήσιμες για έναν πρώτο προσανατολισμό, όμως οι αγγελίες μπορεί να είναι διπλές, παρωχημένες ή ανακριβείς. Ο πρώτος στόχος δεν είναι να συγκεντρώσετε εκατοντάδες συνδέσμους· είναι να καταρτίσετε μια επαληθευμένη σύντομη λίστα που ταιριάζει στη χρήση και στον προϋπολογισμό σας.

Ρωτήστε για την ακριβή τοποθεσία, την πρόσβαση, τη νομική κατηγορία του ακινήτου, το έτος κατασκευής, το εμβαδόν, τις άδειες, τις παροχές κοινής ωφέλειας, την κατάσταση, την επίπλωση και την ετοιμότητα του πωλητή. Θεωρήστε τα αρχικά στοιχεία προσωρινά, μέχρι να τα επαληθεύσουν οι επαγγελματίες.

Ένας μεσίτης που εκπροσωπεί τον αγοραστή μπορεί να συντονίσει ακίνητα από αγγελίες, ακίνητα κατασκευαστών και επιλεγμένες ευκαιρίες εκτός δημόσιας αγοράς (off-market), να συγκρίνει μικροτοποθεσίες και να σας γλιτώσει από περιττά ταξίδια. Οι υπηρεσίες αναζήτησης και οι όροι της μεσιτείας θα πρέπει να συμφωνούνται με σαφήνεια.

Σχεδιασμός ταξιδιού για επισκέψεις σε ακίνητα

Ένα στοχευμένο ταξίδι επισκέψεων θα πρέπει να αφήνει χρόνο για τις γειτονιές, για επαναληπτικές επισκέψεις και για συναντήσεις με επαγγελματίες. Μην προγραμματίζετε τόσα πολλά ακίνητα ώστε να μην μπορείτε πια να θυμηθείτε τις σημαντικές διαφορές.

Προετοιμάστε τον ΑΦΜ και τη συνεργασία με τους συμβούλους σας πριν από το ταξίδι ή κατά τη διάρκειά του, όπου είναι εφικτό. Έχετε μαζί σας έγκυρο έγγραφο ταυτοποίησης και όσα έγγραφα χρειάζονται για τραπεζικές συναλλαγές ή για πληρεξούσιο. Μη μεταφέρετε περιττά μετρητά ή αναντικατάστατα πρωτότυπα έγγραφα χωρίς δυνατότητα ασφαλούς φύλαξης.

Μετά από κάθε επίσκεψη στο ακίνητο, καταγράψτε την πρόσβαση, τον περιβάλλοντα χώρο, τον προσανατολισμό, την κατάσταση, τα δυνατά σημεία, τους κινδύνους, τις ανάγκες ανακαίνισης και τις απορίες σας. Συγκρίνετε το ακίνητο με τις γραπτές σας προδιαγραφές και όχι μόνο με την προηγούμενη επίσκεψη.

Επισκέψεις εξ αποστάσεως και αγορά χωρίς ταξίδι

Το ζωντανό βίντεο, τα εναέρια πλάνα από drone και οι λεπτομερείς φωτογραφίες μπορούν να στηρίξουν τη σύνταξη μιας σύντομης λίστας εξ αποστάσεως, όμως οι γωνίες λήψης μπορεί να κρύβουν τον δρόμο, γειτονικές οικοδομές, θόρυβο, υγρασία και τις πραγματικές διαστάσεις. Ζητήστε μια συνεχή περιήγηση και την προσέγγιση από έξω, και όχι μόνο επεξεργασμένα αποσπάσματα.

Ένας ανεξάρτητος μηχανικός θα πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο επί τόπου. Ο δικηγόρος θα πρέπει να επαληθεύσει τον νομικό φάκελο, και ένας έμπιστος εκπρόσωπος μπορεί να καταγράψει την παράδοση. Όσοι αγοράζουν εξ αποστάσεως χρειάζονται ιδιαίτερα σαφείς διαδικασίες πρόληψης απάτης για τις οδηγίες πληρωμής.

Ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο μπορεί να επιτρέψει στον δικηγόρο να ολοκληρώσει συμφωνημένες ενέργειες, σε ορισμένες περιπτώσεις και την υπογραφή της αγοραπωλησίας. Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος επιβεβαιώνουν το εύρος και τον τύπο του.

Η ομάδα σας για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Οι ξένοι αγοραστές ωφελούνται από έναν ενιαίο συντονιστή, όμως οι ρυθμιζόμενοι ρόλοι πρέπει να παραμένουν ανεξάρτητοι και σαφώς κατανεμημένοι.

Γιατί ένας ξένος αγοραστής χρειάζεται ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο

Ο δικηγόρος επιβεβαιώνει τη δυνατότητα απόκτησης, ερευνά την κυριότητα, αναζητά τυχόν βάρη, εξετάζει την πρόσβαση και τους νομικούς περιορισμούς, ελέγχει την εξουσία του πωλητή να διαθέσει το ακίνητο και παρέχει συμβουλές για το συμφωνητικό κράτησης και το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Ο δικηγόρος μπορεί να συντονίσει ένα πληρεξούσιο, τα αλλοδαπά έγγραφα και την επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο. Όταν εντοπιστεί κάποιο ελάττωμα, ο δικηγόρος εξηγεί αν μπορεί να διορθωθεί, αν μπορεί να καλυφθεί συμβατικά ή αν καθιστά την αγορά ακατάλληλη.

Αναθέστε την υπόθεση σε δικηγόρο που ενεργεί για λογαριασμό του αγοραστή και όχι απλώς σε έναν επαγγελματία που παρουσιάζεται ως εκπρόσωπος «της συναλλαγής». Η ανεξαρτησία και το γραπτό εύρος της ανάθεσης έχουν σημασία.

Ο μηχανικός και η τεχνική προστασία

Ο μηχανικός συγκρίνει το κτίριο, όπως είναι στην πραγματικότητα, με τις άδειες, τα σχέδια, τα τοπογραφικά διαγράμματα και τις τεχνικές δηλώσεις. Αυθαίρετες επεκτάσεις, κλεισμένες βεράντες, αλλαγές χρήσης, πισίνες, υπόγεια και εξωτερικές κατασκευές μπορούν να επηρεάσουν τη μεταβίβαση, την ασφάλιση και μια μελλοντική ανακαίνιση.

Ένας έλεγχος της κατάστασης θα πρέπει να εξετάζει τον φέροντα οργανισμό, την υγρασία, τη στέγη, την αποστράγγιση, την ηλεκτρική εγκατάσταση, τις υδραυλικές εγκαταστάσεις, τη θέρμανση, την ψύξη, τη θερμομόνωση, τα παράθυρα και τους τοίχους αντιστήριξης. Ο αγοραστής θα πρέπει να λάβει γραπτώς τα ευρήματα και τις προτεραιότητες.

Για τα οικόπεδα, ένας μηχανικός και ένας τοπογράφος μηχανικός εξετάζουν τα όρια, την πρόσβαση, το πολεοδομικό καθεστώς και την οικοδομησιμότητα. Η δυνατότητα δόμησης που αναφέρει η αγγελία δεν αρκεί.

Ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα γίνονται με συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος δημόσιος λειτουργός που συγκεντρώνει τον απαιτούμενο φάκελο, συντονίζει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και καταρτίζει το συμβόλαιο.

Ο συμβολαιογράφος δεν αντικαθιστά τον ανεξάρτητο δικηγόρο του αγοραστή. Η ουδέτερη τυπική ολοκλήρωση της πράξης και η ιδιωτική νομική εκπροσώπηση εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς.

Οι ξένοι αγοραστές που δεν καταλαβαίνουν ελληνικά χρειάζονται κατάλληλη μετάφραση ή διερμηνεία. Το συμβόλαιο θα πρέπει να ελεγχθεί πριν από το ραντεβού για την υπογραφή και όχι να εξηγείται για πρώτη φορά στο τραπέζι.

Ο λογιστής ή ο φοροτεχνικός

Ο Έλληνας λογιστής βοηθά στην απόκτηση ΑΦΜ, στα στοιχεία του φορολογικού μητρώου, στην πρόσβαση στο myAADE, στον συντονισμό του φόρου μεταβίβασης, στον έλεγχο του Ε9, στον ΕΝΦΙΑ και στις μεταγενέστερες δηλώσεις εισοδήματος από ενοίκια ή άλλες πηγές. Ο αγοραστής θα πρέπει να διακρίνει τους φόρους της συναλλαγής από τις ετήσιες υποχρεώσεις.

Ένας Έλληνας λογιστής δεν μπορεί να προσδιορίσει κάθε συνέπεια στη χώρα προέλευσης του αγοραστή. Οι ξένοι αγοραστές μπορεί να χρειαστούν συμβούλους και στις δύο δικαιοδοσίες για τη δομή ιδιοκτησίας, τη φορολογική κατοικία, τις αγορές μέσω εταιρείας, την κληρονομιά ή το εισόδημα από ενοίκια.

Δώστε πλήρη στοιχεία για την κατοικία, την οικογένεια, την προβλεπόμενη χρήση και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας. Ένας φορολογικός σχεδιασμός με ελλιπή στοιχεία μπορεί να οδηγήσει σε δαπανηρές διορθώσεις.

Απόκτηση ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου – ΑΦΜ

Ο ΑΦΜ απαιτείται κατά κανόνα πριν ένας ξένος αγοραστής μπορέσει να ολοκληρώσει την αγορά ακινήτου και τις σχετικές φορολογικές διαδικασίες. Ταυτοποιεί τον αγοραστή στο ελληνικό φορολογικό σύστημα και πρέπει να περιέχει ακριβή προσωπικά στοιχεία.

Η διαδικασία μπορεί να γίνει μέσω λογιστή και, όπου επιτρέπεται, μέσω εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου. Οι απαιτήσεις εξαρτώνται από την ταυτότητα, την κατοικία και την εκπροσώπηση. Ο ΑΦΜ διαφέρει από τον αριθμό κοινωνικής ασφάλισης και δεν θεμελιώνει από μόνος του φορολογική κατοικία στην Ελλάδα.

Παρέχουμε υποστήριξη επί πληρωμή σε συνεργασία με Έλληνα λογιστή. Διαβάστε τον οδηγό μας: Ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ).

Το myAADE και το ελληνικό φορολογικό μητρώο

Το myAADE είναι το ψηφιακό περιβάλλον της ελληνικής φορολογικής διοίκησης, μεταξύ άλλων για ακίνητα, δηλώσεις, πιστοποιητικά, εκκαθαριστικά και επικοινωνία. Οι αγοραστές θα πρέπει να φυλάσσουν με ασφάλεια τους κωδικούς πρόσβασης και να διατηρούν μια αξιόπιστη διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και έναν αριθμό κινητού.

Η ταυτότητα, η διεύθυνση, ο φορολογικός εκπρόσωπος και η ιδιότητα του μη κατοίκου Ελλάδας θα πρέπει να είναι σωστά καταχωρισμένα. Σε επιλέξιμες ψηφιακές συναλλαγές, η αγορά του ακινήτου μπορεί να ενεργοποιήσει ή να δημιουργήσει αυτόματα στοιχεία στο Ε9, όμως ο λογιστής πρέπει να επαληθεύσει το αποτέλεσμα.

Μη δίνετε τους μόνιμους κωδικούς πρόσβασης επιπόλαια. Η πρόσβαση επαγγελματιών θα πρέπει να γίνεται με νόμιμη εξουσιοδότηση και με ασφαλείς διαδικασίες.

Άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα

Ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός μπορεί να διευκολύνει τις τοπικές πληρωμές, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τους φόρους, τη διαχείριση και την εξυπηρέτηση στεγαστικού δανείου. Το άνοιγμα λογαριασμού είναι ξεχωριστή διαδικασία συμμόρφωσης και την έγκριση την αποφασίζει η τράπεζα.

Από τους ξένους πελάτες μπορεί να ζητηθούν διαβατήριο, ΑΦΜ, διεύθυνση, φορολογική κατοικία, στοιχεία απασχόλησης και εισοδήματος, στοιχεία επικοινωνίας και αποδείξεις για την προέλευση της περιουσίας. Οι τράπεζες μπορεί να απαιτήσουν αυτοπρόσωπη παρουσία ή πρόσθετα επικυρωμένα έγγραφα.

Προσφέρουμε πρακτική υποστήριξη επί πληρωμή σε επιλέξιμους πελάτες, σε συνεργασία με επαγγελματίες. Δείτε τον οδηγό μας: Τραπεζικός λογαριασμός στην Ελλάδα.

Προέλευση κεφαλαίων και προέλευση περιουσίας

Η προέλευση των κεφαλαίων εξηγεί από πού προέρχονται τα συγκεκριμένα χρήματα που χρησιμοποιούνται για την αγορά, όπως αποταμιεύσεις από μισθούς, έσοδα από πώληση ακινήτου, κληρονομιά, μερίσματα επιχείρησης ή ρευστοποίηση επένδυσης. Η προέλευση της περιουσίας εξηγεί πώς απέκτησε ο αγοραστής το ευρύτερο σύνολο των περιουσιακών του στοιχείων.

Προσκομίστε, κατά περίπτωση, αντίγραφα κίνησης λογαριασμών, συμβάσεις, φορολογικά έγγραφα, έγγραφα κληρονομικής διαδοχής, εταιρικές αποφάσεις ή αποδεικτικά επενδυτικού χαρτοφυλακίου. Η διαδρομή των χρημάτων θα πρέπει να είναι σαφής από την αρχική πηγή έως τον λογαριασμό από τον οποίο ολοκληρώνεται η αγορά.

Οι δωρεές τρίτων ή η χρηματοδότηση από την οικογένεια απαιτούν νομικό και φορολογικό έλεγχο. Μην υποθέτετε ότι τα χρήματα μπορούν απλώς να έρθουν από τον λογαριασμό ενός συγγενή χωρίς τεκμηρίωση ή συνέπειες.

Συνάλλαγμα και διεθνή εμβάσματα

Οι αγοραστές που διαθέτουν λίρες, δολάρια, φράγκα ή άλλο νόμισμα αντιμετωπίζουν συναλλαγματικό κίνδυνο από την προσφορά έως την ολοκλήρωση. Συγκρίνετε τις τράπεζες και τους εξειδικευμένους παρόχους συναλλάγματος ως προς την ισοτιμία, το περιθώριο (spread), τα όρια μεταφοράς, τις δικλίδες προστασίας και τον χρόνο εκτέλεσης.

Μια προθεσμιακή συμφωνία συναλλάγματος μπορεί να μειώσει την αβεβαιότητα, αλλά είναι χρηματοοικονομικό προϊόν που απαιτεί κατάλληλη συμβουλή. Μη μεταφέρετε ολόκληρο το τίμημα σε μη επαληθευμένο παραλήπτη και μη βασίζεστε σε οδηγίες της τελευταίας στιγμής μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Υπολογίστε χρόνο για τον έλεγχο συμμόρφωσης και για τη διεκπεραίωση μέσω ανταποκριτριών τραπεζών. Ο τρόπος πληρωμής πρέπει να συμφωνεί με το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και με τυχόν απαιτήσεις του Golden Visa.

Έγγραφα που ζητούνται συνήθως από ξένους αγοραστές

Η ακριβής λίστα εξαρτάται από τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Δείτε τον οδηγό μας: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Επισημείωση της Χάγης (Apostille) και προξενική επικύρωση

Ένα αλλοδαπό δημόσιο έγγραφο μπορεί να χρειάζεται επισημείωση (Apostille) βάσει της Σύμβασης της Χάγης, προξενική επικύρωση ή άλλη μέθοδο πιστοποίησης πριν χρησιμοποιηθεί στην Ελλάδα. Η χώρα έκδοσης, το είδος του εγγράφου και το εφαρμοστέο διεθνές πλαίσιο καθορίζουν τη μέθοδο.

Η επισημείωση (Apostille) πιστοποιεί την προέλευση ενός δημόσιου εγγράφου· δεν μεταφράζει το περιεχόμενο ούτε αποδεικνύει ότι κάθε δήλωση είναι νομικά επαρκής για την ελληνική συναλλαγή.

Επιβεβαιώστε τις απαιτήσεις πριν παραγγείλετε πιστοποιητικά. Οι αρχές ζητούν συχνά πρόσφατα πρωτότυπα, και η διόρθωση λανθασμένης επικύρωσης μετά το ταξίδι μπορεί να καθυστερήσει την αγορά.

Επίσημη μετάφραση και διερμηνεία

Τα ξενόγλωσσα έγγραφα μπορεί να απαιτούν αποδεκτή μετάφραση στα ελληνικά. Ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να επιβεβαιώσει ποιος μπορεί να την κάνει και αν το πρωτότυπο πρέπει πρώτα να επικυρωθεί.

Κατά την υπογραφή, ένας αγοραστής που δεν καταλαβαίνει ελληνικά μπορεί να χρειαστεί διερμηνέα ή μεταφρασμένη επεξήγηση του συμβολαίου. Ο αγοραστής θα πρέπει να έχει αρκετό χρόνο για να κάνει ερωτήσεις πριν υπογράψει.

Η αυτόματη μετάφραση είναι χρήσιμη για μια πρώτη κατανόηση, αλλά δεν θα πρέπει να αντικαθιστά τη νομικά αποδεκτή μετάφραση πληρεξουσίων, πιστοποιητικών ή συμβατικών εγγράφων.

Αγορά μέσω πληρεξουσίου

Ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο μπορεί να επιτρέψει σε Έλληνα δικηγόρο ή σε άλλο εξουσιοδοτημένο πρόσωπο να αποκτήσει ΑΦΜ, να υποβάλει αιτήσεις, να υπογράψει έγγραφα, να πληρώσει φόρους ή να ολοκληρώσει την αγορά στο πλαίσιο των εξουσιών που έχουν παραχωρηθεί. Το εύρος του δεν θα πρέπει να είναι ευρύτερο από όσο χρειάζεται.

Το πληρεξούσιο μπορεί να υπογραφεί ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, σε ελληνική προξενική αρχή ή στο εξωτερικό με τις διατυπώσεις που απαιτούνται για χρήση στην Ελλάδα. Ενδέχεται να ισχύουν απαιτήσεις για ταυτοποίηση, μάρτυρες, επισημείωση (Apostille), επικύρωση και μετάφραση.

Οι αγοραστές θα πρέπει να κατανοούν την ανάκληση, τη διάρκεια, τη δυνατότητα υποκατάστασης και τις οικονομικές εξουσίες. Μην υπογράφετε ποτέ ένα τυποποιημένο έγγραφο χωρίς ανεξάρτητη συμβουλή.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά τις ανάγκες σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Επιλογή της δομής ιδιοκτησίας

Το ακίνητο μπορεί να αποκτηθεί από ένα φυσικό πρόσωπο, από περισσότερα φυσικά πρόσωπα σε καθορισμένα ποσοστά ή, όπου ενδείκνυται, από εταιρεία. Η απόφαση επηρεάζει τα κεφάλαια, τον έλεγχο, τη φορολογία, τη διαδοχή, τη χρηματοδότηση, την ενοικίαση και τη μελλοντική πώληση.

Η αγορά μέσω εταιρείας δεν είναι αυτομάτως φορολογικά συμφερότερη. Δημιουργεί υποχρεώσεις τήρησης βιβλίων, δήλωσης πραγματικών δικαιούχων και ετήσιας συμμόρφωσης και μπορεί να δυσκολέψει την ιδιωτική χρήση ή την επιλεξιμότητα για Golden Visa.

Αποφασίστε τη δομή πριν η κράτηση γίνει δεσμευτική. Μια μεταγενέστερη μεταβίβαση από φυσικό πρόσωπο σε εταιρεία ή σε σύζυγο αποτελεί νέα συναλλαγή με πιθανούς φόρους και κόστος.

Σύζυγοι, σύντροφοι και συνιδιοκτησία

Τα ζευγάρια θα πρέπει να αποφασίσουν αν θα αγοράσει ο ένας ή και οι δύο σύντροφοι και ποια ποσοστά θα καταχωριστούν. Η πηγή χρηματοδότησης θα πρέπει να συνάδει με τη νομική δομή, και για κάθε δωρεά μεταξύ συζύγων θα πρέπει να ζητηθεί φορολογική συμβουλή.

Οι σύντροφοι που δεν είναι παντρεμένοι μπορεί να μην έχουν τα ίδια κληρονομικά δικαιώματα ή δικαιώματα λήψης αποφάσεων με τους συζύγους. Μια συμφωνία συνιδιοκτησίας μπορεί να ξεκαθαρίσει την ιδιωτική χρήση, τα έξοδα, την ενοικίαση, τις βελτιώσεις και τις αποφάσεις πώλησης.

Το περιουσιακό καθεστώς του γάμου και το δίκαιο της χώρας προέλευσης μπορούν να επηρεάσουν τη συνολική θέση, ακόμη και όταν το ελληνικό συμβόλαιο αναφέρει ποσοστά. Γι’ αυτό η διασυνοριακή συμβουλή σε θέματα οικογενειακού δικαίου είναι πολύτιμη.

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μέσω αλλοδαπής ή ελληνικής εταιρείας

Μια εταιρεία μπορεί να αποκτήσει ακίνητο όπου αυτό επιτρέπεται από τον νόμο, αλλά πρέπει να προσκομίσει σε αποδεκτή μορφή αποδεικτικά για τη σύσταση, την ενεργό νομική υπόστασή της (good standing), την εκπροσώπηση και τους πραγματικούς δικαιούχους. Οι διοικούντες πρέπει να έχουν την εξουσία να εγκρίνουν και να υπογράψουν τη συναλλαγή.

Η φορολογική εγγραφή στην Ελλάδα, η τήρηση βιβλίων, οι ειδικοί φόροι ακινήτων, ο ΦΠΑ, η δραστηριότητα ενοικίασης και η φορολογική κατοικία της εταιρείας μπορεί να απαιτούν εξειδικευμένη ανάλυση. Μια εταιρεία που διοικείται από την Ελλάδα μπορεί να έχει συνέπειες πέρα από το ίδιο το ακίνητο.

Χρησιμοποιήστε εταιρεία μόνο όταν, ύστερα από συμβουλή στην Ελλάδα και στο εξωτερικό, εξυπηρετεί πραγματικούς επιχειρηματικούς, επενδυτικούς ή στόχους διαδοχής. Αποφύγετε δομές που προωθούνται ως απλές φορολογικές συντομεύσεις.

Προσφορά, κράτηση και προστασία της προκαταβολής

Η προσφορά ενός ξένου αγοραστή θα πρέπει να αναφέρει την τιμή, το ακίνητο, τα αντικείμενα που περιλαμβάνονται, το πρόγραμμα πληρωμών, τον όρο του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence), τη χρηματοδότηση, την εξάρτηση από το Golden Visa και την επιδιωκόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης. Οι ουσιώδεις όροι θα πρέπει να καταγράφονται γραπτώς.

Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει τα έγγραφα της κράτησης πριν μετακινηθούν χρήματα. Η συμφωνία θα πρέπει να ορίζει ποιος κρατά την προκαταβολή, υπό ποιους όρους επιστρέφεται, ποιες είναι οι συνέπειες της αθέτησης και ποια είναι η περίοδος της κράτησης.

Επαληθεύστε τα τραπεζικά στοιχεία μέσω δεύτερου καναλιού. Οι διεθνείς αγοραστές αποτελούν ελκυστικό στόχο για απάτες με εκτροπή πληρωμών, ιδίως λίγο πριν από την ολοκλήρωση.

Νομικός έλεγχος (due diligence) για ξένους αγοραστές

Ο δικηγόρος ελέγχει τη δυνατότητα απόκτησης, την κυριότητα, την αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας, τις υποθήκες, τις κατασχέσεις, τις αξιώσεις, τις δουλείες, την πρόσβαση, τις δικαστικές διαφορές, τη συνιδιοκτησία, την κληρονομική διαδοχή και την εξουσία διάθεσης του πωλητή. Η ακριβής έρευνα εξαρτάται από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Ελληνικό Κτηματολόγιο και από το ιστορικό του ακινήτου.

Υφιστάμενες μισθώσεις, δικαιώματα χρήσης, καθώς και περιορισμοί λόγω παράκτιας ζώνης, δασικού χαρακτήρα, αρχαιολογικών χώρων ή παραμεθόριων περιοχών μπορεί να απαιτούν πρόσθετη έρευνα. Όταν πωλητής είναι εταιρεία, απαιτείται έλεγχος της εταιρικής εξουσίας και των πραγματικών δικαιούχων.

Διαβάστε τον οδηγό μας: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Τεχνικός έλεγχος (due diligence)

Ο μηχανικός ελέγχει τις άδειες, τα εγκεκριμένα σχέδια, τις μετρήσεις, τις τεχνικές δηλώσεις, τις μεταβολές και την κατάσταση. Οι ξένοι αγοραστές δεν θα πρέπει ποτέ να υποθέτουν ότι μια περιγραφή σε συμβολαιογραφική πράξη αποδεικνύει ότι κάθε υλικό χαρακτηριστικό του ακινήτου είναι νόμιμο.

Οι συνθήκες κοντά στη θάλασσα μπορούν να επηρεάσουν τη στεγάνωση, τη διάβρωση, τα παράθυρα, τα εξωτερικά τελειώματα και τη συντήρηση. Τα οικόπεδα σε πλαγιά απαιτούν ελέγχους για την αποστράγγιση, τους τοίχους αντιστήριξης και την πρόσβαση.

Για ανακαίνιση ή ανάπτυξη, εξασφαλίστε πριν από την αγορά μια γνωμάτευση για την εφικτότητα του έργου και έναν προϋπολογισμό. Ένα ακίνητο μπορεί να είναι νομικά μεταβιβάσιμο αλλά ακατάλληλο για το έργο που σχεδιάζει ο αγοραστής.

Κόστη αγοράς και φόροι για ξένους αγοραστές

Ο αγοραστής θα πρέπει να συμπεριλάβει στον προϋπολογισμό του τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) ή άλλη εφαρμοστέα φορολογία, καθώς και τα έξοδα για συμβολαιογράφο, δικηγόρο, μηχανικό, εγγραφή, μεσιτική αμοιβή, μετάφραση, πληρεξούσιο, τραπεζικές συναλλαγές, χρηματοδότηση και τα έξοδα μετά την ολοκλήρωση. Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται κατά κανόνα στο 3% της φορολογητέας αξίας, πλέον δημοτικού φόρου (υπέρ δήμου) επί του κύριου φόρου, με την επιφύλαξη της ισχύουσας νομοθεσίας και της μεταχείρισης της κάθε συναλλαγής.

Ένας ξένος αγοραστής μπορεί επίσης να επιβαρυνθεί με κόστη συναλλάγματος, αλλοδαπών συμβούλων και εγγράφων. Ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ, τα κοινόχρηστα, η ασφάλιση, η συντήρηση και η διαχείριση ανήκουν στον προϋπολογισμό της ιδιοκτησίας.

Δείτε τον οδηγό μας: Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές

Οι ξένοι αγοραστές μπορούν να υποβάλουν αίτηση σε ελληνικές τράπεζες, αλλά η έγκριση και οι όροι εξαρτώνται από το εισόδημα, τη φορολογική κατοικία, την ηλικία, το νόμισμα, την αξία του ακινήτου, το πιστωτικό προφίλ και τα δικαιολογητικά. Για τους μη κατοίκους Ελλάδας μπορεί να ισχύουν διαφορετικά ποσοστά χρηματοδότησης επί της αξίας (loan-to-value) και διαφορετικές απαιτήσεις τεκμηρίωσης.

Υπολογίστε χρόνο για την εκτίμηση της τράπεζας, τους νομικούς ελέγχους, τα έγγραφα του στεγαστικού δανείου και την εγγραφή. Ο έλεγχος που διενεργεί η τράπεζα προστατεύει τον δανειστή και δεν αντικαθιστά τον δικηγόρο και τον μηχανικό του αγοραστή.

Διαβάστε τον οδηγό μας: Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές.

Το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και η ολοκλήρωση της αγοράς

Η αγορά ολοκληρώνεται με ελληνική συμβολαιογραφική πράξη, αφού είναι έτοιμα τα απαιτούμενα έγγραφα και έχουν ολοκληρωθεί τα φορολογικά βήματα. Η πράξη προσδιορίζει τα συμβαλλόμενα μέρη, το ακίνητο, το δικαίωμα, το τίμημα και τον τρόπο καταβολής του.

Ο ξένος αγοραστής υπογράφει αυτοπροσώπως ή μέσω εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου και πρέπει να κατανοεί το έγγραφο μέσω κατάλληλης μετάφρασης ή διερμηνείας. Τα χρήματα πρέπει να καταβάλλονται με τον τρόπο που έχει τεκμηριωθεί.

Ένα χωριστό πρωτόκολλο παράδοσης μπορεί να ρυθμίζει τα κλειδιά, την κατοχή, τα έπιπλα, τον εξοπλισμό, τις ενδείξεις των μετρητών και τις εκκρεμείς εργασίες. Μην αφήνετε την πρακτική ολοκλήρωση εξ ολοκλήρου στο αυτονόητο.

Εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο

Μετά την υπογραφή, η πράξη καταχωρίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή γραφείο του Ελληνικού Κτηματολογίου. Ο αγοραστής θα πρέπει να λάβει αποδεικτικό υποβολής και αποδεικτικό της οριστικής καταχώρισης.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει δικαιώματα και γεωγραφικά στοιχεία. Ο δικηγόρος θα πρέπει να επαληθεύσει ότι έχουν καταχωριστεί σωστά ακριβώς το δικαίωμα που αποκτήθηκε και το ακίνητο.

Φυλάξτε μόνιμα το συμβόλαιο, τα στοιχεία της καταχώρισης, τα φορολογικά έγγραφα, τα σχέδια, το τοπογραφικό διάγραμμα, τις άδειες, τις εκθέσεις και τα αποδεικτικά πληρωμών σε ασφαλή ψηφιακά και έντυπα αρχεία.

Μετά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Οι ενέργειες μετά την ολοκλήρωση περιλαμβάνουν τον έλεγχο του Ε9, τον προγραμματισμό του ΕΝΦΙΑ, τις αλλαγές στις παροχές κοινής ωφέλειας, την ασφάλιση, την εγγραφή στα κοινόχρηστα, τα μέτρα ασφαλείας, το ίντερνετ και τη φροντίδα του ακινήτου. Η ΑΑΔΕ εξηγεί ότι το Ε9 μπορεί να δημιουργείται αυτόματα για τις ψηφιακές μεταβιβάσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις, όμως το αποτέλεσμα χρειάζεται και πάλι έλεγχο.

Οι ξένοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να διατηρούν ενημερωμένα και προσβάσιμα στοιχεία επικοινωνίας στην Ελλάδα και να παρακολουθούν το myAADE. Εκκαθαριστικά ή μηνύματα που περνούν απαρατήρητα μπορεί να οδηγήσουν σε πρόστιμα, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης ζει στο εξωτερικό.

Πριν φύγετε από την Ελλάδα, προετοιμάστε μια τεκμηριωμένη παράδοση και ένα τοπικό σχέδιο για έκτακτες ανάγκες.

Ασφάλιση ακινήτου για ιδιοκτήτες από το εξωτερικό

Οι ξένοι ιδιοκτήτες θα πρέπει να φροντίσουν για κατάλληλη ασφάλιση από τη στιγμή που, σύμφωνα με τη σύμβαση, ο κίνδυνος περνά σε αυτούς. Ένα ασφαλιστήριο μπορεί να καλύπτει ζημιές στο κτίριο, πυρκαγιά, σεισμό, καιρικά φαινόμενα, διαρροή νερού, αστική ευθύνη, περιεχόμενο, κλοπή, απώλεια μισθωμάτων και βοήθεια έκτακτης ανάγκης, όμως η ακριβής κάλυψη εξαρτάται από την ασφαλιστική εταιρεία και τη διατύπωση των όρων.

Δηλώστε την έκθεση του ακινήτου στο παράκτιο περιβάλλον, τις πισίνες, τους τοίχους αντιστήριξης, τα μεγάλα διαστήματα κατά τα οποία μένει άδειο, τις κατασκευαστικές εργασίες και τους επισκέπτες που πληρώνουν. Μια εξοχική κατοικία που μένει άδεια για αρκετούς μήνες μπορεί να υπόκειται σε όρους για επιθεωρήσεις, ασφάλεια, θέρμανση ή διακοπή της παροχής νερού. Η μη τήρηση αυτών των όρων μπορεί να επηρεάσει την αποζημίωση.

Η ασφαλιζόμενη αξία ανακατασκευής διαφέρει από την αγοραία τιμή αγοράς. Η ασφάλιση που απαιτεί η τράπεζα για ένα στεγαστικό δάνειο προστατεύει την εξασφάλισή της και ενδέχεται να μην καλύπτει όλες τις ανάγκες του ιδιοκτήτη. Συνεργαστείτε με αδειοδοτημένο ασφαλιστικό διαμεσολαβητή και εναρμονίστε τις επιθεωρήσεις της διαχείρισης του ακινήτου με το ασφαλιστήριο.

Τρέχοντα κόστη ιδιοκτησίας ακινήτου στην Ελλάδα

Ο προϋπολογισμός της ιδιοκτησίας θα πρέπει να περιλαμβάνει τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ, την ασφάλιση, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τα κοινόχρηστα, το ίντερνετ, την αποκομιδή απορριμμάτων, την ασφάλεια, τη συντήρηση, τον κήπο, την πισίνα, τον καθαρισμό, τη λογιστική υποστήριξη και τη διαχείριση. Όσοι εκμισθώνουν το ακίνητο προσθέτουν τις υπηρεσίες προς τους επισκέπτες, τα κόστη των πλατφορμών, τα αναλώσιμα, τις επισκευές και τη φορολογική συμμόρφωση.

Τα παραθαλάσσια ακίνητα μπορεί να χρειάζονται συχνότερη εξωτερική συντήρηση λόγω του ήλιου, της αλμύρας και των εποχικών καιρικών συνθηκών. Οι μεγάλοι κήποι, οι πισίνες, οι ιδιωτικοί δρόμοι και τα αντλητικά συστήματα δημιουργούν λειτουργικές υποχρεώσεις ακόμη κι όταν η κατοικία δεν χρησιμοποιείται. Ζητήστε παλαιότερους λογαριασμούς, όπου υπάρχουν, αλλά θεωρήστε τους ενδεικτικούς, επειδή η κατανάλωση και τα τιμολόγια αλλάζουν.

Δημιουργήστε ένα ετήσιο αποθεματικό για προληπτική συντήρηση, αντί να καλύπτετε μόνο τις έκτακτες ανάγκες. Ένα ρεαλιστικό μοντέλο λειτουργικών κοστών συχνά αλλάζει το ποιο ακίνητο είναι τελικά το καλύτερο: μια μικρότερη, καλά σχεδιασμένη κατοικία μπορεί να προσφέρει περισσότερη απόλαυση και καλύτερη καθαρή απόδοση από μια μεγαλύτερη βίλα με υψηλές απαιτήσεις συντήρησης.

Μίσθωση ακινήτου στην Ελλάδα από ξένο ιδιοκτήτη

Οι ξένοι ιδιοκτήτες μπορούν συχνά να εκμισθώνουν το ακίνητό τους, με την επιφύλαξη των απαιτήσεων για εγγραφή, φορολογία, πολεοδομικές διατάξεις, αδειοδότηση και πλατφόρμες, καθώς και τυχόν περιορισμών που συνδέονται με την άδεια διαμονής επενδυτή. Η βραχυχρόνια και η μακροχρόνια μίσθωση ακολουθούν διαφορετικά λειτουργικά μοντέλα.

Προϋπολογίστε διαχείριση, καθαρισμό, συντήρηση, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, προμήθειες πλατφορμών, περιόδους χωρίς κρατήσεις, φόρους και αποθεματικό αντικατάστασης. Τα ακαθάριστα έσοδα της αγγελίας δεν αποτελούν καθαρή απόδοση.

Όσοι αγοράζουν για Golden Visa πρέπει να επιβεβαιώσουν τους ισχύοντες περιορισμούς για τη βραχυχρόνια χρήση. Δείτε την υπηρεσία μας: Διαχείριση Airbnb στη Χαλκιδική.

Διαχείριση ακινήτων για ιδιοκτήτες μη κατοίκους Ελλάδας

Μια δεύτερη κατοικία χρειάζεται επιθεωρήσεις, διαχείριση κλειδιών, επισκευές, φροντίδα κήπου και πισίνας, καθαρισμό, παρακολούθηση των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, τήρηση των όρων της ασφάλισης και αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών. Τα προβλήματα εξελίσσονται γρήγορα όταν ένα ακίνητο μένει άδειο.

Μια σύμβαση διαχείρισης θα πρέπει να ορίζει τις επισκέψεις, τις αναφορές, τα όρια έγκρισης δαπανών, την επιλογή συνεργείων, τις πληρωμές, τις υπηρεσίες προς τους επισκέπτες και τα έκτακτα περιστατικά. Η προληπτική φροντίδα προστατεύει την αξία καλύτερα από τις εργασίες που γίνονται μόνο όταν προκύψει πρόβλημα.

Δείτε τις υπηρεσίες μας: Διαχείριση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Κληρονομιά και σχεδιασμός διαδοχής για ξένους ιδιοκτήτες

Ένα ακίνητο στην Ελλάδα γίνεται μέρος μιας διεθνούς κληρονομιαίας περιουσίας. Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν, με συμβούλους στην Ελλάδα και στη χώρα τους, το κληρονομικό δίκαιο, τις διαθήκες, το εφαρμοστέο δίκαιο, τους κληρονόμους, τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τον φόρο κληρονομιάς.

Η συνιδιοκτησία δεν οδηγεί αυτόματα στο επιθυμητό κληρονομικό αποτέλεσμα. Οι σύντροφοι χωρίς γάμο, τα παιδιά από προηγούμενες σχέσεις και οι εταιρικές δομές χρειάζονται ειδικό σχεδιασμό.

Κρατήστε τα ελληνικά αρχεία προσβάσιμα για τους κληρονόμους και καταγράψτε ποιοι είναι ο δικηγόρος, ο λογιστής και ο διαχειριστής του ακινήτου. Η διαχείριση της κληρονομιάς γίνεται δυσκολότερη όταν τα μέλη της οικογένειας δεν μπορούν να βρουν το συμβόλαιο ή τον ΑΦΜ.

Μεταπώληση και σχεδιασμός εξόδου για ξένο ιδιοκτήτη

Σκεφτείτε τον μελλοντικό αγοραστή πριν ολοκληρώσετε την αρχική αγορά. Ένας καθαρός τίτλος ιδιοκτησίας, σωστά σχέδια, κατοχυρωμένη πρόσβαση, πρακτική στάθμευση, καλή συντήρηση και ένας πλήρης φάκελος του ακινήτου διευκολύνουν τη μεταπώληση. Μη τεκμηριωμένες μετατροπές, ασαφή όρια και κατασκευές πολύ προσαρμοσμένες στο προσωπικό γούστο μπορούν να μειώσουν τη ρευστότητα.

Μια μελλοντική πώληση απαιτεί έγγραφα του πωλητή, φορολογική συμμόρφωση, τεχνικά πιστοποιητικά και στοιχεία καταχώρισης. Διατηρείτε τα συνεχώς ενημερωμένα, αντί να ανασυνθέτετε τον φάκελο χρόνια αργότερα. Φυλάξτε τιμολόγια και άδειες για κάθε βελτίωση και φροντίστε ώστε οι αλλαγές να αποτυπώνονται όπου απαιτείται.

Οι ξένοι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να σχεδιάσουν το νόμισμα και τον επαναπατρισμό του προϊόντος της πώλησης, τις δηλώσεις στη χώρα τους και τυχόν ελληνικούς φόρους ή τέλη που θα ισχύουν εκείνη τη στιγμή. Η αύξηση της αξίας δεν είναι ποτέ εγγυημένη· αξιολογήστε το ακίνητο με βάση την τρέχουσα αξία, τη χρήση και ένα ρεαλιστικό κοινό μελλοντικών αγοραστών.

Διασυνοριακή τήρηση αρχείων ακινήτου και φορολογίας

Διατηρήστε ένα ενιαίο, ασφαλές ψηφιακό αρχείο με το συμβόλαιο, τα αποδεικτικά της καταχώρισης, τον ΑΦΜ, το Ε9, τα εκκαθαριστικά του ΕΝΦΙΑ, τα σχέδια, το τοπογραφικό διάγραμμα, τις άδειες, την έκθεση του μηχανικού, την ασφάλιση, τα στοιχεία των παροχών κοινής ωφέλειας, τις πληρωμές, τις μεταφράσεις και τα πληρεξούσια. Φυλάξτε τα πρωτότυπα σε γνωστό και ασφαλές σημείο και δώστε την κατάλληλη πρόσβαση σε μέλη της οικογένειας που εμπιστεύεστε.

Ξένες φορολογικές αρχές, τράπεζες, ασφαλιστικές εταιρείες ή κληρονόμοι μπορεί αργότερα να ζητήσουν αποδείξεις για το κόστος αγοράς, τη χρηματοδότηση, τα μισθώματα και τη διάθεση του ακινήτου. Έγγραφα που αποκτώνται εύκολα κατά τη συναλλαγή μπορεί να είναι δύσκολο να ανασυσταθούν πολλά χρόνια αργότερα. Κρατήστε τόσο τα ελληνικά πρωτότυπα όσο και τις αποδεκτές μεταφράσεις.

Καταγράψτε με σαφήνεια τα στοιχεία επικοινωνίας των επαγγελματιών και τον κωδικό του ακινήτου στο Κτηματολόγιο (ΚΑΕΚ). Όταν αλλάζει το email ή ο αριθμός του κινητού σας, ενημερώστε το ελληνικό φορολογικό μητρώο και τους παρόχους υπηρεσιών, ώστε να μη χάνονται σημαντικές ειδοποιήσεις. Τα καλά οργανωμένα αρχεία αποτελούν μέρος της αξίας του ακινήτου, όχι απλώς διοικητική υποχρέωση.

Συνηθισμένα λάθη των ξένων αγοραστών

• Η παραδοχή ότι η υπηκοότητα δεν επηρεάζει ποτέ την απόκτηση.
• Η καταβολή προκαταβολής πριν από τον νομικό έλεγχο.
• Η σύγχυση της ιδιοκτησίας με τη διαμονή ή τη φορολογική κατοικία.
• Η χρήση του συμβούλου του πωλητή ως μοναδικού συμβούλου.
• Η παράλειψη του μηχανικού, επειδή η κατοικία φαίνεται ανακαινισμένη.
• Ο καθορισμός των ποσοστών ιδιοκτησίας αφού έχουν ήδη μεταφερθεί τα χρήματα.
• Η αναμονή μέχρι την ολοκλήρωση για να εξηγηθεί η προέλευση των κεφαλαίων.
• Η χρήση εγγράφων με λανθασμένη επικύρωση ή μετάφραση.
• Η εμπιστοσύνη σε οδηγίες πληρωμής που στάλθηκαν μόνο μέσω email.
• Η παραδοχή ότι η ένδειξη «Golden Visa» αποτελεί εγγύηση.
• Η πεποίθηση ότι κάθε οικόπεδο είναι οικοδομήσιμο.
• Η υποτίμηση του συναλλαγματικού κόστους και του κόστους αγοράς.
• Η αγνόηση των φορολογικών και κληρονομικών κανόνων της χώρας σας.
• Η παράλειψη ελέγχου της καταχώρισης και του Ε9.
• Το να μείνει το ακίνητο χωρίς διαχείριση μετά την ολοκλήρωση.

Προτεινόμενο χρονοδιάγραμμα για ξένους αγοραστές

Πριν από το ταξίδι

Ορίστε τις προδιαγραφές αναζήτησης, τον προϋπολογισμό και το νόμισμα χρηματοδότησης· επιλέξτε συμβούλους· εξετάστε αν έχετε δικαίωμα απόκτησης· ετοιμάστε τον ΑΦΜ, τα έγγραφα και την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων.

Κατά την αναζήτηση

Συγκρίνετε μικροτοποθεσίες, κάντε στοχευμένες επισκέψεις σε ακίνητα, καταγράψτε τους κινδύνους και αποφύγετε τις δεσμεύσεις χωρίς όρους.

Μετά την προσφορά

Ζητήστε από τον δικηγόρο να εγκρίνει τους όρους της κράτησης, ξεκινήστε τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence), επιβεβαιώστε τη χρηματοδότηση και προετοιμάστε τον φάκελο για τον συμβολαιογράφο.

Πριν από την ολοκλήρωση

Επιβεβαιώστε φόρους, κόστη, έγγραφα, κεφάλαια, μετάφραση, συμβόλαιο, κατάσταση του ακινήτου και ασφάλεια της πληρωμής.

Μετά την ολοκλήρωση

Καταχωρίστε το συμβόλαιο, ελέγξτε το Ε9, φροντίστε για ασφάλιση, παροχές κοινής ωφέλειας και διαχείριση, και φυλάξτε τον πλήρη φάκελο.

Πώς υποστηρίζει η Chalkidiki Real Estate τους ξένους αγοραστές

Μετατρέπουμε μια διεθνή αγορά σε ένα συντονισμένο τοπικό έργο. Ορίζουμε τις προδιαγραφές αναζήτησης, εντοπίζουμε κατάλληλα ακίνητα, οργανώνουμε τις επισκέψεις, σας δίνουμε την εικόνα της τοπικής αγοράς, διαπραγματευόμαστε τους εμπορικούς όρους και παρακολουθούμε τη συναλλαγή.

Ανάλογα με το συμφωνημένο εύρος των αμειβόμενων υπηρεσιών, συντονίζουμε ανεξάρτητο δικηγόρο, μηχανικό, συμβολαιογράφο, λογιστή, μεταφραστή, τράπεζα, ασφαλιστική εταιρεία, εργολάβο και διαχειριστή ακινήτου. Κάθε επαγγελματίας με ρυθμιζόμενο επάγγελμα παραμένει υπεύθυνος για τις συμβουλές του.

Υποστηρίζουμε επίσης όσους αγοράζουν εξ αποστάσεως με οργανωμένη επικοινωνία, φωτογραφίες, βίντεο, παρακολούθηση των ορόσημων, παράδοση του ακινήτου και συνεχείς υπηρεσίες για το ακίνητο. Στόχος μας είναι μια αγορά με πλήρη ενημέρωση, όχι απλώς μια γρήγορη υπογραφή.

Λίστα ελέγχου για ξένους αγοραστές

• Επιβεβαιώστε το δικαίωμα απόκτησης με βάση την υπηκοότητα και την τοποθεσία.
• Διακρίνετε την ιδιοκτησία από τη διαμονή και τη φορολογική κατοικία.
• Καθορίστε τη χρήση, τον προϋπολογισμό, το νόμισμα και το χρονοδιάγραμμα.
• Ορίστε ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο και μηχανικό.
• Αποκτήστε ή προετοιμάστε τον ΑΦΜ.
• Οργανώστε τα τραπεζικά έγγραφα και την τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων.
• Επιβεβαιώστε τις απαιτήσεις για επισημείωση της Χάγης (Apostille), επικύρωση και μετάφραση.
• Αποφασίστε τη δομή και τα ποσοστά ιδιοκτησίας.
• Ετοιμάστε ένα στοχευμένο πρόγραμμα επισκέψεων.
• Υποβάλετε προσφορές υπό κατάλληλους όρους.
• Ελέγξτε τα έγγραφα της κράτησης πριν από την πληρωμή.
• Ολοκληρώστε τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence).
• Ζητήστε εκτίμηση κόστους για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Εξασφαλίστε έγκριση στεγαστικού δανείου, όπου χρειάζεται.
• Ελέγξτε το συμβόλαιο και φροντίστε για διερμηνεία.
• Επαληθεύστε όλες τις οδηγίες πληρωμής.
• Επιβεβαιώστε την καταχώριση και το Ε9.
• Φροντίστε για ασφάλιση, παροχές κοινής ωφέλειας και διαχείριση.
• Εξετάστε τα σχέδιά σας για μίσθωση, φορολογία και κληρονομιά.
• Φυλάξτε τον πλήρη φάκελο της συναλλαγής.