Πώληση οικοπέδου στη Χαλκιδική – Οικόπεδα, οικοδομησιμότητα και αγοραστές

Η Chalkidiki Real Estate πουλά οικόπεδα και στις τρεις χερσονήσους και στην ηπειρωτική περιοχή γύρω τους, και συντονίζει τον τοπογράφο μηχανικό, τον μηχανικό και τον δικηγόρο, η δουλειά των οποίων κάνει ένα οικόπεδο εμπορεύσιμο. Οι τεχνικές και νομικές γνωματεύσεις παραμένουν ευθύνη αυτών των επαγγελματιών.

Οι πολεοδομικοί κανόνες, οι δασικοί χάρτες και ο καθορισμός του αιγιαλού αλλάζουν και διαφέρουν από γεωτεμάχιο σε γεωτεμάχιο. Η σελίδα αυτή είναι οδηγός για τον προγραμματισμό σας και όχι τοποθέτηση για το δικό σας οικόπεδο.

Σε αυτή τη σελίδα

Γιατί η γη είναι διαφορετικό προϊόν

Όποιος πουλά ένα σπίτι πουλά κάτι που ο αγοραστής μπορεί να περπατήσει και να αξιολογήσει συναισθηματικά. Όποιος πουλά ένα οικόπεδο πουλά έναν υπολογισμό, και ο αγοραστής δεν μπορεί να τον κάνει χωρίς έγγραφα.

Οι συνέπειες διατρέχουν όλη τη διαδικασία. Ο κύκλος των αγοραστών είναι μικρότερος και πιο τεχνικός. Οι ερωτήσεις έρχονται νωρίτερα και είναι δυσκολότερες. Ο μηχανικός του αγοραστή μπαίνει στη διαδικασία πριν από τον δικηγόρο του, και συχνά πριν από την πρώτη επίσκεψη στο ακίνητο. Οι φωτογραφίες μετρούν λιγότερο από ένα τοπογραφικό διάγραμμα. Και η περίοδος προβολής είναι γενικά μεγαλύτερη, επειδή όσοι θέλουν ένα συγκεκριμένο οικόπεδο σε μια συγκεκριμένη τιμή είναι πολύ λιγότεροι από όσους θέλουν ένα σπίτι.

Επιπλέον, η αξία συγκεντρώνεται σε μία και μόνο μεταβλητή. Δύο όμορα γεωτεμάχια ίδιου εμβαδού μπορεί να διαφέρουν σε αξία πολλές φορές, επειδή το ένα βρίσκεται εντός ορίων οικισμού με γενναιόδωρο συντελεστή δόμησης και το άλλο εκτός, με απαίτηση ελάχιστου εμβαδού που δεν πληροί.

Το καθήκον του πωλητή, επομένως, δεν είναι να περιγράψει τη γη με ελκυστικό τρόπο. Είναι να τεκμηριώσει, με έγγραφα, τι ακριβώς μπορεί να κάνει ένας αγοραστής με αυτήν – και έπειτα να αποτιμήσει ακριβώς αυτό.

Ποιοι αγοράζουν γη στη Χαλκιδική

Ιδιώτες αγοραστές που χτίζουν το δικό τους σπίτι. Συνήθως ξένοι, συχνά γερμανόφωνοι, που αναζητούν οικοδομήσιμο οικόπεδο κοντά στη θάλασσα για να χτίσουν εξοχική κατοικία ή σπίτι για τα χρόνια της σύνταξής τους. Χρειάζονται διαβεβαιώσεις για την οικοδομησιμότητα, την πρόσβαση, τις παροχές και τη διαδικασία κατασκευής στην Ελλάδα, και αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα για οικόπεδα έως περίπου χίλια τετραγωνικά μέτρα εντός οικισμών.

Μικροί κατασκευαστές και εργολάβοι. Τοπικοί και περιφερειακοί, αγοράζουν οικόπεδα για να χτίσουν μία ή περισσότερες μονάδες προς πώληση. Κοστολογούν με ακρίβεια με βάση τα τετραγωνικά μέτρα που μπορούν να δομηθούν και το κόστος κατασκευής, κινούνται γρήγορα όταν τα νούμερα βγαίνουν και δεν πληρώνουν επιπλέον για μια θέα που δεν μεταφράζεται σε αξία πώλησης.

Επενδυτές που διακρατούν γη. Αγοράζουν μεγαλύτερα γεωτεμάχια κοντά σε οικισμούς που επεκτείνονται ή αγροτική γη με μακροπρόθεσμη προσδοκία. Είναι ευαίσθητοι στην τιμή, υπομονετικοί και ενδιαφέρονται για την πολεοδομική εξέλιξη της περιοχής.

Γείτονες. Σταθερά υποτιμημένοι. Ο όμορος ιδιοκτήτης που θέλει να μεγαλώσει το οικόπεδό του, να εξασφαλίσει τη θέα του ή να αποκτήσει πρόσοψη σε δρόμο είναι συχνά ο καλύτερος διαθέσιμος αγοραστής – και συχνά ο μόνος που θα πληρώσει στρατηγικό υπερτίμημα.

Ένα οικόπεδο που ταιριάζει σε περισσότερες από μία από αυτές τις ομάδες πουλιέται εύκολα. Ένα που ταιριάζει μόνο σε επενδυτές – ένα μεγάλο αγροτεμάχιο χωρίς οικοδομησιμότητα – χρειάζεται μεγαλύτερο χρονικό ορίζοντα και ανάλογη τιμή.

Οικοδομησιμότητα: το κεντρικό ερώτημα

Το αν και πόσο μπορεί να χτιστεί σε ένα οικόπεδο εξαρτάται από ένα σύνολο παραμέτρων που μόνο ένας μηχανικός μπορεί να εφαρμόσει αξιόπιστα σε ένα συγκεκριμένο γεωτεμάχιο: αν βρίσκεται εντός ή εκτός ορίων οικισμού ή εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, τον ισχύοντα συντελεστή δόμησης, το ποσοστό κάλυψης, τον επιτρεπόμενο αριθμό ορόφων και το επιτρεπόμενο ύψος, τις απαιτούμενες αποστάσεις, το ελάχιστο εμβαδόν και τις απαιτήσεις πρόσοψης, καθώς και κάθε ειδικό καθεστώς που αφορά την περιοχή.

Οι πωλητές συχνά αναφέρουν έναν αριθμό που τους είπαν πριν από χρόνια ή που ισχύει για ένα γειτονικό οικόπεδο. Και τα δύο είναι αναξιόπιστα: οι κανόνες αλλάζουν, τα όρια των οικισμών επανακαθορίζονται και γειτονικά γεωτεμάχια μπορεί να υπάγονται σε διαφορετικό καθεστώς.

Αυτό που θέλει ένας σοβαρός αγοραστής είναι μια γραπτή τοποθέτηση αδειούχου μηχανικού, με βάση πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, για το τι μπορεί να χτιστεί – δομημένη επιφάνεια, κάλυψη, όροφοι, ύψος, θέση του περιγράμματος δόμησης. Η απόκτησή της κοστίζει μια επαγγελματική αμοιβή και είναι η πιο αποτελεσματική επένδυση που μπορεί να κάνει ένας πωλητής γης, γιατί μετατρέπει έναν ισχυρισμό σε γεγονός.

Όταν η απάντηση είναι δυσμενής – ένα οικόπεδο εκτός οικισμού που δεν πληροί την απαίτηση ελάχιστου εμβαδού ή πρόσοψης – είναι καλύτερο να το γνωρίζετε και να ορίσετε την τιμή ανάλογα, παρά να το ανακαλύψετε όταν το αναφέρει ο μηχανικός ενός αγοραστή.

Εντός και εκτός ορίων οικισμού

Αυτή είναι η θεμελιώδης διάκριση για τη γη στην Ελλάδα, και σε αυτήν οφείλεται το μεγαλύτερο μέρος της διαφοράς τιμής ανάμεσα σε φαινομενικά παρόμοια γεωτεμάχια.

Εντός ορίων οικισμού ή εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, τα οικόπεδα είναι κατά κανόνα οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις τοπικές παραμέτρους, τα ελάχιστα εμβαδά είναι μικρότερα, οι υποδομές συνήθως υπάρχουν ή βρίσκονται κοντά και η διαδικασία αδειοδότησης είναι πιο προβλέψιμη. Αυτά είναι τα οικόπεδα που θέλουν οι ιδιώτες αγοραστές.

Εκτός ορίων, το καθεστώς είναι σημαντικά αυστηρότερο. Τα ελάχιστα εμβαδά είναι μεγάλα, απαιτείται πρόσοψη σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο, και η δόμηση επιτρέπεται στο πλαίσιο γενικών κανόνων και εξαιρέσεων, αρκετές από τις οποίες εξαρτώνται από το ιστορικό του γεωτεμαχίου και από το πότε δημιουργήθηκε. Η γνωμάτευση μηχανικού είναι απαραίτητη, επειδή δύο γεωτεμάχια ίδιου εμβαδού εκτός οικισμού μπορεί να έχουν εντελώς διαφορετικά δικαιώματα ανάλογα με το ιστορικό τους.

Και τα όρια μετακινούνται. Όρια οικισμών έχουν επανακαθοριστεί και, σε ορισμένες περιπτώσεις, έχουν προσβληθεί δικαστικά, κάτι που μπορεί να αλλάξει το καθεστώς ενός γεωτεμαχίου. Μια βεβαίωση που εκδόθηκε πριν από δέκα χρόνια δεν αποδεικνύει την τρέχουσα κατάσταση.

Διαπιστώστε την κατάσταση για το δικό σας γεωτεμάχιο πριν ορίσετε τιμή. Από αυτήν εξαρτάται αν πρόκειται για οικόπεδο για μια οικογένεια που θέλει να χτίσει σπίτι ή για οικόπεδο για έναν υπομονετικό επενδυτή.

Ελάχιστο εμβαδόν, πρόσοψη και πρόσβαση

Η ελληνική πολεοδομική νομοθεσία απαιτεί ένα οικόπεδο να πληροί προϋποθέσεις εμβαδού και σχήματος πριν μπορέσει να οικοδομηθεί, ενώ εκτός οικισμών πρέπει επιπλέον να έχει νόμιμη πρόσβαση σε αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο.

Στην πρόσβαση σκοντάφτουν συχνότερα τα οικόπεδα της Χαλκιδικής. Ένας χωματόδρομος που χρησιμοποιούν όλοι εδώ και σαράντα χρόνια δεν είναι απαραίτητα δημόσιος δρόμος, και ένα οικόπεδο στο οποίο φτάνει κανείς μέσα από τη γη ενός γείτονα χωρίς καταχωρισμένη δουλεία διόδου είναι, από τη σκοπιά του αγοραστή, ένα οικόπεδο που ίσως δεν οικοδομηθεί ποτέ. Όπου η πρόσβαση υπάρχει μόνο βάσει συμφωνίας, η συμφωνία πρέπει να αποτυπωθεί επίσημα και να καταχωριστεί πριν από την πώληση.

Εξίσου σημαντικές είναι οι απαιτήσεις πρόσοψης: ένα μεγάλο γεωτεμάχιο που ακουμπά τον δρόμο μόνο με μια στενή λωρίδα μπορεί να μην τις πληροί, και ένα κατά τα άλλα εξαιρετικό οικόπεδο μπορεί να αποκλειστεί μόνο λόγω της γεωμετρίας του.

Τα ερωτήματα αυτά τα απαντούν ένας τοπογράφος μηχανικός και ένας μηχανικός με βάση το τοπογραφικό διάγραμμα και την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Είναι επίσης τα ερωτήματα που θα θέσει πρώτα ο μηχανικός του αγοραστή, οπότε είναι πολύ καλύτερο να έχει ο πωλητής τις απαντήσεις παρά να ελπίζει ότι δεν θα τεθούν.

Όπου η πρόσβαση μπορεί να βελτιωθεί – με την επίσημη σύσταση δουλείας διόδου ή με συμφωνία με έναν γείτονα – η βελτίωσή της πριν από την προβολή μπορεί να αλλάξει ουσιαστικά την αξία του οικοπέδου.

Συντελεστές, κάλυψη και όροφοι

Ο συντελεστής δόμησης καθορίζει πόση επιφάνεια μπορεί να δομηθεί σε σχέση με το εμβαδόν του οικοπέδου· το ποσοστό κάλυψης καθορίζει πόσο από το οικόπεδο μπορεί να καταλάβει το κτίριο στο επίπεδο του εδάφους· και ο επιτρεπόμενος αριθμός ορόφων και το επιτρεπόμενο ύψος καθορίζουν πώς μπορεί να κατανεμηθεί αυτή η επιφάνεια.

Μαζί ορίζουν το περίγραμμα δόμησης, και για έναν κατασκευαστή ορίζουν όλη την οικονομική λογική της αγοράς. Ένα οικόπεδο που επιτρέπει τριακόσια τετραγωνικά μέτρα δομημένης επιφάνειας αξίζει ουσιαστικά περισσότερο από ένα πανομοιότυπο οικόπεδο που επιτρέπει εκατόν πενήντα, όποια κι αν είναι η θέα.

Οι αποστάσεις από τα όρια, από τον δρόμο και από κάθε προστατευόμενο στοιχείο περιορίζουν περαιτέρω το αξιοποιήσιμο αποτύπωμα, και σε ένα στενό ή ακανόνιστο οικόπεδο μπορεί να κάνουν μια θεωρητικά οικοδομήσιμη επιφάνεια ανέφικτη στην πράξη. Γι’ αυτό ένας ικανός μηχανικός συντάσσει σκαρίφημα του περιγράμματος δόμησης και όχι μόνο έναν αριθμό.

Για τους σκοπούς της προβολής, διατυπώστε το με όρους που καταλαβαίνει ένας αγοραστής: τι θα μπορούσε πραγματικά να χτιστεί εδώ – ένα διώροφο σπίτι συγκεκριμένου μεγέθους με πισίνα και χώρους στάθμευσης ή τρία διαμερίσματα – και όχι μόνο έναν συντελεστή. Οι αγοραστές, ακόμη και οι έμπειροι, ανταποκρίνονται στο συγκεκριμένο αποτέλεσμα.

Το τοπογραφικό διάγραμμα

Ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, υπογεγραμμένο από αδειούχο τοπογράφο μηχανικό ή πολιτικό μηχανικό και συνταγμένο στο εθνικό σύστημα συντεταγμένων, δεν είναι προαιρετικό σε μια πώληση οικοπέδου. Είναι το έγγραφο από το οποίο προκύπτουν όλα τα υπόλοιπα.

Καθορίζει το μετρημένο εμβαδόν – το οποίο συχνά διαφέρει από αυτό του συμβολαίου, μερικές φορές σημαντικά, σε γεωτεμάχια που περιγράφονται σε παλαιότερους τίτλους με αναφορά στους γείτονες και όχι με μέτρηση. Αποτυπώνει τα όρια και δείχνει την πρόσοψη. Τοποθετεί το γεωτεμάχιο σε σχέση με τα όρια του οικισμού, τον δρόμο και κάθε ρέμα ή άλλο στοιχείο. Και μπορεί να αντιπαραβληθεί με την εγγραφή στο Κτηματολόγιο – αυτό ακριβώς θα κάνει ο δικηγόρος του αγοραστή.

Τα παλαιότερα διαγράμματα συχνά πρέπει να συνταχθούν εκ νέου σύμφωνα με τις σημερινές προδιαγραφές και συντεταγμένες. Υπολογίστε μία έως τρεις εβδομάδες, και περισσότερο το καλοκαίρι, όταν οι τοπογράφοι μηχανικοί στη Χαλκιδική είναι ιδιαίτερα φορτωμένοι.

Ένα οικόπεδο που προσφέρεται χωρίς πρόσφατο διάγραμμα προσελκύει λιγότερα αιτήματα, πιο επιφυλακτικούς αγοραστές και χαμηλότερες προσφορές, και στην πράξη δεν μπορεί καθόλου να πουληθεί σε διεθνή αγοραστή. Είναι το πρώτο πράγμα που πρέπει να αναθέσετε, πριν οριστεί η τιμή του ακινήτου.

Κτηματολόγιο, όρια και γείτονες

Η εγγραφή στο Κτηματολόγιο δείχνει την καταχωρισμένη γεωμετρία του γεωτεμαχίου και τα δικαιώματα επ’ αυτού, ενώ τα λάθη από τη μετάβαση στο Κτηματολόγιο είναι συχνά στη Χαλκιδική, ιδίως σε αγροτικές εκτάσεις.

Τυπικά ευρήματα: καταχωρισμένο εμβαδόν που διαφέρει από τη μέτρηση· όρια που δεν συμπίπτουν με τους φράχτες και τους τοίχους επί τόπου· αλληλοεπικαλυπτόμενες εγγραφές, όπου δύο γείτονες δήλωσαν ο καθένας την ίδια λωρίδα· γεωτεμάχιο καταχωρισμένο σε αποβιώσαντα ή προηγούμενο ιδιοκτήτη· γεωτεμάχιο καταχωρισμένο ως ιδιοκτησία του Δημοσίου ή αγνώστου ιδιοκτήτη· και γεωτεμάχια που δηλώθηκαν δύο φορές ή καθόλου.

Για καθένα υπάρχει λύση, και καθεμία θέλει χρόνο – εβδομάδες για μια απλή διόρθωση, μήνες όταν ένας γείτονας αμφισβητεί ένα όριο ή όταν ως ιδιοκτήτης έχει καταχωριστεί το Δημόσιο.

Επειδή οι διαφορές με γείτονες για τη γη είναι χρονοβόρες και δαπανηρές, αξίζει να επιλυθούν τα ζητήματα ορίων πριν από την προβολή, ιδανικά με συμφωνία που καταγράφεται μεταξύ των μερών και αποτυπώνεται στο Κτηματολόγιο. Ένας αγοραστής που ανακαλύπτει ένα ανεπίλυτο ζήτημα ορίων κατά τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) είτε θα αποσυρθεί είτε θα ζητήσει μεγάλη έκπτωση – και η έκπτωσή του θα ξεπερνά το κόστος της διευθέτησης.

Δασικοί χάρτες και δασικός χαρακτηρισμός

Η Ελλάδα έχει καταρτίσει και κυρώνει σταδιακά δασικούς χάρτες, και η επίδρασή τους στη γη της Χαλκιδικής είναι σημαντική. Η γη που χαρακτηρίζεται ως δάσος ή δασική έκταση υπάγεται σε προστατευτική νομοθεσία που περιορίζει σοβαρά ή αποκλείει τη δόμηση, ανεξάρτητα από το τι αναφέρει το Κτηματολόγιο ή το συμβόλαιο.

Ο χαρακτηρισμός δεν ακολουθεί την εικόνα που βλέπει κανείς. Ένα γεωτεμάχιο με ελιές και χωρίς κανέναν δασικό χαρακτήρα μπορεί να έχει αποτυπωθεί ως δασική έκταση λόγω της εικόνας που είχε πριν από δεκαετίες στις αεροφωτογραφίες αναφοράς, και ένα δασωμένο γεωτεμάχιο μπορεί να έχει χαρακτηριστεί αγροτικό.

Υπάρχουν διαδικασίες για την υποβολή αντιρρήσεων κατά ενός χαρακτηρισμού και για την απόδειξη ότι ένα γεωτεμάχιο είναι αγροτικό, αλλά είναι τεχνικές, απαιτούν χρόνο και δεν έχουν πάντα επιτυχία. Για τον πωλητή, το ουσιώδες βήμα είναι να διαπιστώσει τον τρέχοντα χαρακτηρισμό του συγκεκριμένου γεωτεμαχίου μέσω μηχανικού ή δασολόγου, πριν από τον καθορισμό της τιμής και πριν από την προβολή.

Ένα οικόπεδο με ευνοϊκό χαρακτηρισμό και έγγραφη τεκμηρίωσή του πουλιέται με σαφές υπερτίμημα σε σχέση με ένα συγκρίσιμο οικόπεδο αβέβαιου καθεστώτος, επειδή δεν ζητείται από τον αγοραστή να επωμιστεί τον κίνδυνο.

Η παράκτια ζώνη και η απόσταση από τον αιγιαλό

Η γη κοντά στη θάλασσα υπόκειται στον καθορισμό του αιγιαλού και της παραλίας, που αποτελούν δημόσια περιουσία, καθώς και μιας επιπλέον προστατευτικής ζώνης. Η δόμηση στις περιοχές αυτές απαγορεύεται ή ελέγχεται αυστηρά, και πρέπει να γίνεται σεβαστό το δικαίωμα ελεύθερης πρόσβασης του κοινού.

Για ένα οικόπεδο κοντά στο νερό πρέπει να διαπιστωθούν τρία πράγματα: αν έχει γίνει και κυρωθεί ο καθορισμός του αιγιαλού για το συγκεκριμένο τμήμα της ακτής, πού περνά η γραμμή σε σχέση με το γεωτεμάχιο και πόσο από το γεωτεμάχιο είναι κατά συνέπεια μη οικοδομήσιμο.

Αυτό μπορεί να είναι καθοριστικό. Ένα οικόπεδο πρώτο στη θάλασσα, του οποίου η οικοδομήσιμη επιφάνεια μειώνεται λόγω της απόστασης από τον αιγιαλό, μπορεί να αξίζει λιγότερο από ένα οικόπεδο σε δεύτερη γραμμή με πλήρες περίγραμμα δόμησης, παρά την καλύτερη θέση – και ο μηχανικός του αγοραστή θα υπολογίσει ακριβώς αυτό.

Όπου ο καθορισμός δεν έχει γίνει, η ίδια η αβεβαιότητα μειώνει την αξία, επειδή ο αγοραστής δεν μπορεί να γνωρίζει τι θα του επιτραπεί να χτίσει. Οι πωλητές παραθαλάσσιας γης θα πρέπει να εξασφαλίζουν γραπτώς την εικόνα από κατάλληλο επαγγελματία και να την παρουσιάζουν, αντί να αφήνουν κάθε αγοραστή να υποθέτει το χειρότερο.

Αρχαιολογικές ζώνες και ζώνες προστασίας

Η Χαλκιδική έχει μακρά ιστορία κατοίκησης και αρκετούς αρχαιολογικούς χώρους και ζώνες, καθώς και χαρακτηρισμούς περιβαλλοντικής προστασίας, περιοχές Natura και κανόνες παραδοσιακών οικισμών σε ορισμένα χωριά.

Οι επιπτώσεις κυμαίνονται από την υποχρέωση αρχαιολογικής επίβλεψης κατά τις εκσκαφές, που προσθέτει κόστος και χρόνο σε μια κατασκευή, και τους περιορισμούς ύψους και μορφολογίας, έως την πλήρη απαγόρευση δόμησης στις πιο ευαίσθητες ζώνες.

Οι χαρακτηρισμοί αυτοί αφορούν συγκεκριμένα γεωτεμάχια και διαπιστώνονται μέσω των αρμόδιων αρχών, συνήθως από τον μηχανικό κατά την προετοιμασία του φακέλου. Δεν αποτελούν λόγο να μην πουλήσετε, πρέπει όμως να γνωστοποιούνται, γιατί θα αποκαλυφθούν: ένας αγοραστής που σκοπεύει να χτίσει θα απευθυνθεί στις ίδιες αρχές πριν υποβάλει αίτηση για οικοδομική άδεια.

Όπου υπάρχουν περιορισμοί, η προβολή θα πρέπει να τους παρουσιάζει μαζί με όσα παραμένουν εφικτά. Ένα οικόπεδο με μορφολογικούς περιορισμούς σε παραδοσιακό οικισμό εξακολουθεί να είναι καλό οικόπεδο για τον αγοραστή που θέλει σπίτι σε αυτόν τον οικισμό· ένα οικόπεδο που παρουσιάζεται ως ελεύθερο περιορισμών και αργότερα αποδεικνύεται ότι έχει περιορισμούς είναι μια αποτυχημένη συναλλαγή.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ένα οικόπεδο ή ένα κομμάτι γης στη Χαλκιδική και θέλετε να μάθετε τι μπορεί να χτιστεί σε αυτό και πόσο αξίζει; Επικοινωνήστε μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Πουλάμε οικόπεδα στην Κασσάνδρα, στη Σιθωνία, στον Άθω και στην ηπειρωτική Χαλκιδική – μαζί με την τοπογραφική αποτύπωση και τη διερεύνηση της οικοδομησιμότητας που κάνουν τη γη εμπορεύσιμη.

Η αγροτική γη και τα όριά της

Μεγάλο μέρος της γης που ανήκει σε οικογένειες στη Χαλκιδική είναι αγροτικό: ελαιώνες, χωράφια, γεωτεμάχια κληρονομημένα από τους παππούδες. Αξίζει να είστε ρεαλιστές για το πόσο αξίζει και για ποιον.

Η αγροτική γη χωρίς οικοδομησιμότητα πωλείται σε ένα μικρό κλάσμα της τιμής ενός οικοδομήσιμου οικοπέδου, και οι αγοραστές της είναι ντόπιοι αγρότες, γείτονες και υπομονετικοί επενδυτές και όχι η διεθνής αγορά. Γεωτεμάχια υψηλής γεωργικής παραγωγικότητας μπορεί επίσης να υπάγονται σε ειδικούς προστατευτικούς κανόνες που περιορίζουν την αλλαγή χρήσης.

Τι μπορεί να αλλάξει την εικόνα: η εγγύτητα σε όρια οικισμού που επεκτείνονται, η πρόσοψη σε δημόσιο δρόμο, επαρκές εμβαδόν ώστε να πληρούνται οι προϋποθέσεις δόμησης σύμφωνα με τους κανόνες που ισχύουν εκτός οικισμών, ή ένας όμορος ιδιοκτήτης που χρειάζεται το γεωτεμάχιο. Οποιοδήποτε από αυτά μπορεί να μετατρέψει ένα συνηθισμένο χωράφι σε κάτι σημαντικά πολυτιμότερο, και καθένα αξίζει να διερευνηθεί πριν υποθέσετε ότι η γη αξίζει λίγα.

Αυτό που δεν αλλάζει την εικόνα είναι η θέα στη θάλασσα. Ένα όμορφο, μη οικοδομήσιμο γεωτεμάχιο παραμένει μη οικοδομήσιμο γεωτεμάχιο, και οι διεθνείς αγοραστές που ερωτεύονται τη θέση αποσύρονται μόλις ο μηχανικός τους υποβάλει την έκθεσή του.

Πουλήστε την αγροτική γη με ειλικρίνεια, στους αγοραστές που τη θέλουν, σε τιμή που αντανακλά αυτό που είναι. Η προβολή της ως οικοδομικής ευκαιρίας σπαταλά τον χρόνο όλων και πλήττει την αξιοπιστία.

Νερό, ρεύμα και δρόμοι πρόσβασης

Ένας αγοραστής που σκοπεύει να χτίσει θέτει αμέσως τρία πρακτικά ερωτήματα: μπορώ να συνδεθώ με το ηλεκτρικό ρεύμα, μπορώ να έχω νερό, και μπορεί μια μπετονιέρα να φτάσει στο οικόπεδο;

Η σύνδεση με το ρεύμα εξαρτάται από την απόσταση από το πλησιέστερο δίκτυο και από το αν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή που εξυπηρετείται· οι συνδέσεις σε μεγάλες αποστάσεις είναι ακριβές και το κόστος βαρύνει τον αγοραστή, ο οποίος θα το αφαιρέσει από την προσφορά του. Το νερό μπορεί να προέρχεται από δημοτικό δίκτυο, από κοινοτική υδροδότηση ή από γεώτρηση, με διαφορετικές συνέπειες σε κάθε περίπτωση για το κόστος, την ποιότητα και την αδειοδότηση. Η αποχέτευση, όπου δεν υπάρχει αποχετευτικό δίκτυο, σημαίνει συνήθως σύστημα σηπτικής δεξαμενής, κάτι που επηρεάζει τη διάταξη του οικοπέδου.

Η πρόσβαση πρέπει να είναι επαρκής όχι μόνο νομικά αλλά και στην πράξη: ένας δρόμος που τον περνά ένα αυτοκίνητο τον Αύγουστο μπορεί να μην αντέχει την κίνηση των οχημάτων του εργοταξίου τον Φεβρουάριο.

Οι πωλητές που εξασφαλίζουν τις απαντήσεις – απόσταση από το δίκτυο, κατάσταση υδροδότησης, κατάσταση και νομικό καθεστώς της πρόσβασης – αίρουν με μιας τρεις αντιρρήσεις. Όπου οι απαντήσεις είναι δυσμενείς, εξακολουθεί να είναι καλύτερο να γνωστοποιούνται και να ενσωματώνονται στην τιμή παρά να ανακαλύπτονται. Η υπηρεσία μας σύνδεσης παροχών κοινής ωφέλειας χειρίζεται αυτές τις συνδέσεις σε τακτική βάση.

Πώς εκτιμάται η γη

Η εκτίμηση της γης ακολουθεί περισσότερο το περίγραμμα δόμησης παρά το εμβαδόν. Η πρακτική μέθοδος είναι να διαπιστωθεί τι μπορεί να χτιστεί, να γίνει σύγκριση με πρόσφατες συναλλαγές γεωτεμαχίων με παρόμοια δικαιώματα σε παρόμοιες θέσεις και να γίνουν οι αναγκαίες προσαρμογές.

Οι παράγοντες που επηρεάζουν περισσότερο την αξία στη Χαλκιδική: αν το γεωτεμάχιο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού· η οικοδομήσιμη επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα· η απόσταση από τη θάλασσα και η πρόσβαση σε αυτήν· αν η όποια θέα στη θάλασσα είναι εξασφαλισμένη ή θα μπορούσε να κλείσει από νέα δόμηση· η πρόσοψη σε δρόμο και η ποιότητα της πρόσβασης· η διαθεσιμότητα παροχών· το σχήμα και η κλίση του γεωτεμαχίου, αφού σε ένα δύσκολο ή απότομο οικόπεδο η κατασκευή κοστίζει περισσότερο· το δασικό, παράκτιο και αρχαιολογικό καθεστώς· και η καθαρότητα του τίτλου ιδιοκτησίας και της κτηματολογικής εικόνας.

Ένας χρήσιμος διασταυρωτικός έλεγχος για ένα οικοδομήσιμο οικόπεδο είναι ο υπολογισμός του κατασκευαστή: τι θα μπορούσε να χτιστεί, πόσο θα κόστιζε η κατασκευή, σε ποια τιμή θα πουλιόταν το τελικό προϊόν και, επομένως, πόσο μπορεί να αξίζει η γη. Όταν η ζητούμενη τιμή του πωλητή υπερβαίνει όσα στηρίζει αυτή η αριθμητική, οι κατασκευαστές δεν κάνουν προσφορά και το οικόπεδο εξαρτάται αποκλειστικά από έναν ιδιώτη αγοραστή.

Η γενική μέθοδος εκτίμησης, μαζί με την αντικειμενική αξία και τα προειδοποιητικά σημάδια μιας διογκωμένης τιμής, παρουσιάζεται στον οδηγό μας: Εκτίμηση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Η αντικειμενική αξία της γης

Η γη, όπως κάθε άλλο ακίνητο, έχει μια διοικητική αξία, που υπολογίζεται από επίσημα δεδομένα και χρησιμοποιείται για τη φορολόγηση της μεταβίβασης, για τον ΕΝΦΙΑ και για τον φόρο κληρονομιάς και δωρεάς. Δεν αποτελεί εκτίμηση της αγοραίας αξίας και, ειδικά για τη γη, μπορεί να αποκλίνει έντονα από όσα θα πληρώσει ένας αγοραστής.

Δύο περιπτώσεις εμφανίζονται τακτικά. Στην ακτή, η αντικειμενική αξία ενός οικοδομήσιμου οικοπέδου είναι συχνά αρκετά χαμηλότερη από την αγοραία τιμή, κάτι που ευνοεί τον αγοραστή ως προς το κόστος της συναλλαγής. Στην ενδοχώρα και για αγροτεμάχια, η αντικειμενική αξία μπορεί να υπερβαίνει όσα θα πλήρωνε πράγματι οποιοσδήποτε – με αποτέλεσμα ο αγοραστής να φορολογείται για χρήματα που δεν δαπανά, κάτι που περιορίζει τη ζήτηση και πρέπει να αντανακλάται στη ζητούμενη τιμή.

Η τιμή που δηλώνεται στο συμβόλαιο δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία, οπότε ένα οικόπεδο του οποίου η αγοραία τιμή είναι πράγματι χαμηλότερη από τη διοικητική του αξία δημιουργεί ένα πραγματικό πρόβλημα, που πρέπει να το κατανοήσουν και τα δύο μέρη πριν συμφωνηθούν οι όροι.

Ζητήστε από λογιστή ή συμβολαιογράφο να υπολογίσει την αντικειμενική αξία από την αρχή. Σε ένα οικόπεδο είναι πιθανότερο να παίξει ρόλο απ’ ό,τι σε ένα σπίτι.

Ο φάκελος εγγράφων ενός οικοπέδου

Αν η γη αποκτήθηκε με κληρονομιά, προστίθενται η αποδοχή κληρονομιάς και η εγγραφή της – δείτε τον οδηγό: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα. Η γενική λίστα ελέγχου βρίσκεται στον οδηγό: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Παραμεθόριες περιοχές και ξένοι αγοραστές

Η Ελλάδα έχει χαρακτηρίσει ορισμένες περιοχές ως παραμεθόριες· σε αυτές, η απόκτηση ακινήτων από υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ απαιτεί διοικητική διαδικασία έγκρισης. Η υποχρέωση βαρύνει τον αγοραστή, αλλά επηρεάζει άμεσα τον πωλητή, καθώς περιορίζει τον κύκλο των υποψήφιων αγοραστών και προσθέτει χρόνο σε κάθε συναλλαγή με αγοραστή που εμπίπτει στη ρύθμιση.

Αν η γη σας βρίσκεται σε τέτοια περιοχή, διευκρινίστε το από την αρχή με δικηγόρο. Δεν αποτελεί εμπόδιο για την πώληση, αλλά αλλάζει το ποιοι είναι οι ρεαλιστικοί αγοραστές και πόσο θα διαρκέσει μια συναλλαγή – και τα δύο ανήκουν στην τιμολόγηση και στο σχέδιο προβολής, όχι σε μια δυσάρεστη έκπληξη της τελευταίας στιγμής.

Η ίδια λογική ισχύει για κάθε άλλο καθεστώς που περιορίζει το ποιος μπορεί να αγοράσει ή τι μπορεί να κάνει: δασικό χαρακτηρισμό, περιορισμούς στην παράκτια ζώνη, ζώνες προστασίας. Ένα οικόπεδο που προβάλλεται με σαφή αναφορά στους περιορισμούς του φτάνει στους αγοραστές που μπορούν πράγματι να ολοκληρώσουν την αγορά· ένα οικόπεδο που προβάλλεται χωρίς αυτούς φτάνει σε όλους και δεν καταλήγει σε καμία πώληση.

Οι αγοραστές που εξετάζουν την άλλη πλευρά αυτού του ζητήματος θα τη βρουν στον οδηγό: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα.

Η προβολή ενός οικοπέδου

Ένα οικόπεδο προβάλλεται με έγγραφα και εικόνες που αποτυπώνουν τη θέση και τις δυνατότητές του, όχι με φωτογραφίες εσωτερικών χώρων.

Τι λειτουργεί: μια αεροφωτογραφία που δείχνει το ακίνητο με σημειωμένα τα όριά του, μέσα στο περιβάλλον του οικισμού και της ακτογραμμής· το τοπογραφικό διάγραμμα· ένα σκαρίφημα του περιγράμματος δόμησης που δείχνει τι θα μπορούσε να χτιστεί· φωτογραφίες από το επίπεδο του εδάφους, τραβηγμένες από διάφορα σημεία, που δείχνουν και τη θέα· ένα σύντομο βίντεο που ακολουθεί τα όρια· και μια σαφής αναφορά σε εμβαδόν, οικοδομήσιμη επιφάνεια, πρόσωπο σε δρόμο, πρόσβαση, παροχές και νομικό καθεστώς.

Η περιγραφή πρέπει να απαντά απευθείας στις ερωτήσεις του κατασκευαστή και εκείνου που θα χτίσει μόνος του το σπίτι του: πόσα τ.μ. επιτρέπεται να χτιστούν, σε πόσους ορόφους, ποιες είναι οι αποστάσεις από τα όρια, πόσα λεπτά με τα πόδια απέχει η θάλασσα, πόσο απέχουν το πλησιέστερο χωριό και το αεροδρόμιο, πώς είναι ο δρόμος πρόσβασης τον χειμώνα, πού βρίσκεται το ηλεκτρικό δίκτυο και ποια είναι η κατάσταση με το νερό.

Μην προβάλλετε ένα οικόπεδο πριν υπάρχουν το τοπογραφικό διάγραμμα και η βεβαίωση οικοδομησιμότητας. Τα αιτήματα ενδιαφέροντος για γη μετατρέπονται αμέσως σε ερωτήσεις, και ένας πωλητής που δεν μπορεί να τις απαντήσει μέσα σε μία ημέρα χάνει τον αγοραστή, ο οποίος στρέφεται σε ένα οικόπεδο για το οποίο υπάρχουν απαντήσεις.

Η άμεση προσέγγιση έχει μεγαλύτερη σημασία για τη γη απ’ ό,τι για τα σπίτια – σε εγγεγραμμένους αγοραστές που αναζητούν οικόπεδα, σε τοπικούς κατασκευαστές και στους γείτονες. Το ευρύτερο πλαίσιο προβολής παρουσιάζεται στον οδηγό: Προβολή ακινήτων σε διεθνείς αγοραστές.

Πώληση σε κατασκευαστές και αντιπαροχή

Για ένα οικόπεδο σε καλή θέση και με ουσιαστική οικοδομησιμότητα, ο καλύτερος αγοραστής μπορεί να είναι ένας κατασκευαστής – ή ο αντισυμβαλλόμενος σε ένα εντελώς διαφορετικό είδος συναλλαγής.

Μια απλή πώληση σε κατασκευαστή είναι γρήγορη και καθαρή, όταν οι αριθμοί βγαίνουν. Οι κατασκευαστές πληρώνουν όσο σηκώνει το τελικό προϊόν, ολοκληρώνουν την αγορά χωρίς όρους χρηματοδότησης αν είναι καθιερωμένοι και δεν χρειάζεται να ερωτευτούν τη θέα. Διαπραγματεύονται όμως σκληρά και δεν θα πληρώσουν το επιπλέον τίμημα που ίσως θα πλήρωνε ένας ιδιώτης αγοραστής.

Η παραδοσιακή ελληνική εναλλακτική είναι η αντιπαροχή, δηλαδή η ανταλλαγή γης με μερίδιο του ακινήτου που θα χτιστεί πάνω της. Ο ιδιοκτήτης της γης εισφέρει το οικόπεδο και λαμβάνει, αντί για μετρητά, έναν συμφωνημένο αριθμό έτοιμων ιδιοκτησιών. Μπορεί να οδηγήσει σε αισθητά καλύτερο οικονομικό αποτέλεσμα από μια πώληση έναντι μετρητών και μετατρέπει ένα μεμονωμένο περιουσιακό στοιχείο σε περισσότερα που μπορούν να πουληθούν.

Ενέχει όμως και πραγματικό κίνδυνο: ο κατασκευαστής πρέπει να ολοκληρώσει το έργο σύμφωνα με καθορισμένες προδιαγραφές και μέσα σε καθορισμένο χρονοδιάγραμμα, και η σύμβαση πρέπει να κατανέμει σωστά αυτόν τον κίνδυνο – εξασφαλίσεις, σταδιακές υποχρεώσεις, ποινικές ρήτρες και τι συμβαίνει σε περίπτωση αθέτησης. Οι συμβάσεις αντιπαροχής είναι εξειδικευμένη συμβολαιογραφική και νομική δουλειά και δεν είναι συναλλαγή στην οποία μπαίνει κανείς στηριζόμενος μόνο στην εμπιστοσύνη. Ζητήστε ανεξάρτητη νομική συμβουλή και ελέγξτε τα ολοκληρωμένα έργα του κατασκευαστή πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Κατάτμηση του οικοπέδου πριν από την πώληση

Οι ιδιοκτήτες μεγαλύτερων εκτάσεων ρωτούν συχνά αν πρέπει να κατατμήσουν το ακίνητο πριν από την πώληση. Μερικές φορές η απάντηση είναι ναι και το όφελος είναι σημαντικό· συχνά όμως δεν είναι.

Η κατάτμηση είναι δυνατή μόνο όταν κάθε νέο ακίνητο που προκύπτει πληροί αυτοτελώς τις ισχύουσες προϋποθέσεις – ελάχιστο εμβαδόν, πρόσωπο σε δρόμο, πρόσβαση –, κάτι που εκτός ορίων οικισμού αποτελεί απαιτητική δοκιμασία. Εντός οικισμού είναι συχνότερα εφικτή.

Όπου είναι εφικτή, τα οικονομικά μπορεί να είναι ελκυστικά: δύο ή τρία οικόπεδα στο μέγεθος που αναζητούν οι ιδιώτες αγοραστές αξίζουν συνήθως συνολικά περισσότερο από μία μεγάλη έκταση, επειδή ο κύκλος αγοραστών για ένα μικρό οικοδομήσιμο οικόπεδο είναι πολύ μεγαλύτερος απ’ ό,τι για ένα μεγάλο. Από την άλλη, η κατάτμηση κοστίζει σε αμοιβές τοπογράφου, μηχανικού και συμβολαιογράφου, απαιτεί χρόνο και μπορεί να χρειαστεί υποδομές, όπως δρόμο πρόσβασης.

Η ανάλυση είναι μια απλή σύγκριση: η αναμενόμενη συνολική αξία των οικοπέδων μετά την κατάτμηση, μείον το κόστος και τον χρόνο της κατάτμησης, έναντι της αξίας του ακινήτου όπως είναι σήμερα. Ένας μηχανικός και ένας μεσίτης ακινήτων μπορούν να υπολογίσουν και τα δύο ποσά.

Μία επιφύλαξη: μην ξεκινήσετε μια κατάτμηση με την παραδοχή ότι θα εγκριθεί. Διευκρινίστε πρώτα το καθεστώς.

Κόστη και φόροι στην πώληση οικοπέδου

Η κατανομή είναι ίδια με εκείνη για ένα σπίτι. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09% επί της υψηλότερης τιμής μεταξύ δηλωθείσας τιμής και αντικειμενικής αξίας, τον συμβολαιογράφο, τα τέλη εγγραφής και τον δικό του δικηγόρο. Ο πωλητής πληρώνει τη μεσιτική προμήθεια, τον τοπογράφο μηχανικό για το τοπογραφικό διάγραμμα, τον μηχανικό για τη βεβαίωση οικοδομησιμότητας και για τυχόν βεβαιώσεις σχετικά με τον δασικό χαρακτήρα ή τον αιγιαλό, τον δικηγόρο όπου του έχει αναθέσει εντολή, καθώς και τυχόν οφειλόμενο ΕΝΦΙΑ και δημοτικές οφειλές.

Για τη γη δεν απαιτείται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) ούτε Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, κάτι που αφαιρεί δύο από τα κόστη μιας πώλησης σπιτιού. Στη θέση τους έρχονται οι τεχνικές βεβαιώσεις – τοπογραφικό διάγραμμα, οικοδομησιμότητα, δασικός χαρακτήρας, αιγιαλός –, οι οποίες για ένα σύνθετο ακίνητο μπορεί να κοστίσουν περισσότερο.

Ο φόρος υπεραξίας 15% στις μεταβιβάσεις από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί επανειλημμένα και η τρέχουσα αναστολή ισχύει έως το τέλος του 2026· το καθεστώς για το έτος υπογραφής σας πρέπει να επιβεβαιωθεί, και η αναστολή δεν ισχύει για εταιρείες ούτε για όσους ασχολούνται επαγγελματικά με την εμπορία ακινήτων.

Όταν η γη πωλείται στο πλαίσιο επιχειρηματικής δραστηριότητας ή με κτίριο υπό κατασκευή πάνω της, η φορολογική ανάλυση διαφέρει και πρέπει να ελεγχθεί εκ των προτέρων. Όλες οι λεπτομέρειες βρίσκονται στον οδηγό: Κόστη και φόροι κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Συνηθισμένα λάθη

• Προβολή χωρίς επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα. Το οικόπεδο δεν μπορεί να αξιολογηθεί και οι διεθνείς αγοραστές δεν θα προχωρήσουν.
• Αναφορά της οικοδομησιμότητας από μνήμης. Οι κανόνες αλλάζουν και τα γειτονικά οικόπεδα διαφέρουν· οι αγοραστές την επαληθεύουν με δικό τους μηχανικό.
• Αγνόηση του δασικού χάρτη. Ο χαρακτηρισμός δεν ακολουθεί την εξωτερική εικόνα και μπορεί να εξαλείψει εντελώς την οικοδομησιμότητα.
• Παραδοχή ότι η πρόσβαση είναι νόμιμη επειδή χρησιμοποιείται από πάντα. Ένας χωματόδρομος δεν είναι απαραίτητα δημόσιος δρόμος.
• Ανεπίλυτη διαφορά για τα όρια. Οι αγοραστές αφαιρούν από την τιμή πολύ περισσότερα απ’ όσα θα κόστιζε η διευθέτησή της.
• Τιμολόγηση αγροτικής γης ως οικοδομήσιμης. Η θέα δεν δημιουργεί δικαίωμα δόμησης.
• Παράβλεψη της αντικειμενικής αξίας. Για γη στην ενδοχώρα μπορεί να υπερβαίνει την αγοραία τιμή και να περιορίζει τη ζήτηση.
• Παράλειψη των γειτόνων. Συχνά είναι οι καλύτεροι αγοραστές, και σπάνια τους προσεγγίζει κανείς.
• Σύναψη σύμβασης αντιπαροχής χωρίς ανεξάρτητη νομική συμβουλή. Αν η σύμβαση είναι αδύναμη, τον κίνδυνο τον φέρει ο ιδιοκτήτης της γης.
• Έναρξη κατάτμησης χωρίς επιβεβαίωση ότι επιτρέπεται. Κοστίζει ακριβά και η αναίρεσή της είναι χρονοβόρα.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Πουλάμε οικόπεδα σε όλη την Κασσάνδρα, τη Σιθωνία, τον Άθω και την ηπειρωτική Χαλκιδική, και η δουλειά ξεκινά με τη διαπίστωση του τι πραγματικά είναι η γη. Συντονίζουμε τον τοπογράφο μηχανικό για ένα επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα και τον μηχανικό για τη βεβαίωση οικοδομησιμότητας, και εξασφαλίζουμε το καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου ως προς τον δασικό χαρακτήρα, τον αιγιαλό και τις χρήσεις γης, ώστε το οικόπεδο να προσφέρεται ως σαφώς καθορισμένο προϊόν και όχι ως ανοιχτό ερώτημα.

Στη συνέχεια το εκτιμούμε με βάση συγκρίσιμες συναλλαγές γης και τους υπολογισμούς ενός κατασκευαστή, και το προβάλλουμε με αεροφωτογραφίες που δείχνουν τα όρια μέσα στο περιβάλλον τους, το τοπογραφικό διάγραμμα, ένα σκαρίφημα του τι θα μπορούσε να χτιστεί και μια περιγραφή που απαντά στις τεχνικές ερωτήσεις που κάνουν πρώτα οι αγοραστές.

Η διάθεση συνδυάζει τον δικό μας ιστότοπο και πλατφόρμες ακινήτων με άμεση προσέγγιση – σε εγγεγραμμένους αγοραστές που αναζητούν οικόπεδα, σε κατασκευαστές με τους οποίους συνεργαζόμαστε τακτικά και, όπου έχει νόημα, στους ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων, που είναι οι αγοραστές που παραβλέπονται συχνότερα στην αγορά.

Όπου μια κατάτμηση, μια αντιπαροχή ή μια πώληση σε κατασκευαστή θα μπορούσε να αποφέρει καλύτερο αποτέλεσμα από μια απλή πώληση, θα σας το πούμε και θα σας παρουσιάσουμε τη σύγκριση, μαζί με τους ανεξάρτητους επαγγελματίες που θα χρειαστείτε.

Η αρχική αξιολόγηση και η εκτίμηση είναι δωρεάν και δεν σας δεσμεύουν σε τίποτα.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι πολεοδομικοί κανόνες, τα όρια οικισμών, οι δασικοί χάρτες και ο καθορισμός του αιγιαλού αφορούν το κάθε ακίνητο ξεχωριστά και αλλάζουν. Τίποτα σε αυτή τη σελίδα δεν περιγράφει τη δική σας γη – εξασφαλίστε το καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου από αδειούχο μηχανικό, τοπογράφο μηχανικό και δικηγόρο πριν ορίσετε την τιμή ή ξεκινήσετε την προβολή του.

• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο, κτηματολογική εγγραφή και δασικοί χάρτες
• ΑΑΔΕ – Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων
• gov.gr – Πύλη ψηφιακών υπηρεσιών της ελληνικής κυβέρνησης

Επαγγελματική επισήμανση: Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες για την πώληση γης στην Ελλάδα και δεν αποτελεί τεχνική, πολεοδομική, νομική ή φορολογική συμβουλή. Η οικοδομησιμότητα, ο δασικός χαρακτηρισμός και οι περιορισμοί στην παράκτια ζώνη πρέπει να διευκρινίζονται για το κάθε ακίνητο από εξειδικευμένους επαγγελματίες.