Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως – Οδηγός για το πληρεξούσιο

Ο οδηγός αυτός εξηγεί ακριβώς πώς λειτουργεί: τι πρέπει να αναφέρει το έγγραφο, πώς και πού υπογράφεται, πόσο κοστίζει, πόσο χρόνο απαιτεί, πώς περιορίζεται ο κίνδυνος και πώς διεκπεραιώνεται η υπόλοιπη πώληση – επισκέψεις στο ακίνητο, έλεγχοι, παράδοση, τα χρήματα – όταν ο ιδιοκτήτης δεν βρίσκεται στη χώρα.

Η Chalkidiki Real Estate συντονίζει τακτικά αυτή τη διαδικασία για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, μαζί με τον Έλληνα δικηγόρο τους. Η σύνταξη των νομικών εγγράφων και οι νομικές συμβουλές παραμένουν ευθύνη του δικηγόρου· εμείς αναλαμβάνουμε το πρακτικό σκέλος και το χρονοδιάγραμμα.

Σε αυτή τη σελίδα

Μπορείτε πράγματι να πουλήσετε χωρίς να βρίσκεστε εδώ;

Ναι. Το ελληνικό δίκαιο επιτρέπει σε έναν συμβαλλόμενο σε συμβολαιογραφική πράξη να εκπροσωπείται, και οι πωλήσεις ακινήτων μέσω εκπροσώπου είναι συνήθης πρακτική. Ο συμβολαιογράφος δεν χρειάζεται να σας δει· χρειάζεται ένα έγκυρο έγγραφο που να αποδεικνύει ότι το πρόσωπο που βρίσκεται μπροστά του έχει την εξουσία να σας δεσμεύσει.

Σε μια τυπική πώληση εξ αποστάσεως ο ιδιοκτήτης δεν έρχεται ποτέ στην Ελλάδα. Ο μεσίτης φροντίζει για την πρόσβαση στο ακίνητο για τους ελέγχους και τις επισκέψεις, ο δικηγόρος λαμβάνει τα έγγραφα από το Κτηματολόγιο και ετοιμάζει τον φάκελο, ο μηχανικός και ο ενεργειακός επιθεωρητής επισκέπτονται το ακίνητο, ο λογιστής αναλαμβάνει το Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ, και την ημέρα του συμβολαίου ο δικηγόρος υπογράφει για λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Το τίμημα μεταφέρεται στον λογαριασμό που ορίζεται στο έγγραφο και τα κλειδιά παραδίδονται επί τόπου.

Αυτό που πρέπει πράγματι να κάνετε αυτοπροσώπως είναι ένα μόνο πράγμα: να εμφανιστείτε μία φορά ενώπιον συμβολαιογράφου στη χώρα σας ή σε ελληνικό προξενείο για να υπογράψετε το πληρεξούσιο. Αυτό είναι το μόνο αναπόφευκτο βήμα που απαιτεί φυσική παρουσία και διαρκεί λιγότερο από μία ώρα.

Τα υπόλοιπα είναι ζήτημα σωστής σειράς ενεργειών και του να έχετε κάποιον στην Ελλάδα που μπορεί να ενεργήσει. Οι ιδιοκτήτες που προσπαθούν να διαχειριστούν μια πώληση μόνο μέσω email, χωρίς εκπρόσωπο, συνήθως διαπιστώνουν ότι η ελληνική διοίκηση δεν είναι φτιαγμένη για κάτι τέτοιο.

Τι είναι το ελληνικό πληρεξούσιο

Το πληρεξούσιο είναι ένα τυπικό έγγραφο με το οποίο εσείς (ο εντολέας) εξουσιοδοτείτε ένα άλλο πρόσωπο (τον πληρεξούσιο ή εκπρόσωπο) να ενεργεί στο όνομά σας. Για μια μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα πρέπει να έχει συμβολαιογραφικό τύπο, επειδή και η ίδια η συναλλαγή που εξουσιοδοτεί είναι συμβολαιογραφική.

Δεν αποτελεί μεταβίβαση κυριότητας ούτε πώληση. Δίνει στον εκπρόσωπο την εξουσία να προβεί σε συγκεκριμένες πράξεις – να υπογράψει συμβόλαιο, να υποβάλει δήλωση, να ζητήσει πιστοποιητικό – εντός των ορίων που θέτετε εσείς. Οτιδήποτε υπερβαίνει τα όρια αυτά γίνεται χωρίς εξουσιοδότηση, και ο συμβολαιογράφος θα αρνηθεί να προχωρήσει αν το έγγραφο δεν καλύπτει σαφώς τη συγκεκριμένη πράξη.

Η ακρίβεια αυτή έχει δύο όψεις. Ένα καλά συνταγμένο έγγραφο επιτρέπει στην πώληση να προχωρήσει χωρίς εσάς· ένα έγγραφο συνταγμένο υπερβολικά στενά επιβάλλει δεύτερο ραντεβού σε άλλον συμβολαιογράφο σε άλλη χώρα, ακριβώς τη στιγμή που όλοι περιμένουν.

Γι’ αυτό η σύνταξη γίνεται στην Ελλάδα, από τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο που γνωρίζει τι θα απαιτήσει ο συμβολαιογράφος που θα συντάξει το συμβόλαιο, και όχι από έναν συμβολαιογράφο στο εξωτερικό που εργάζεται με ένα γενικό υπόδειγμα.

Γενικό και ειδικό πληρεξούσιο

Το γενικό πληρεξούσιο εξουσιοδοτεί τον εκπρόσωπο ευρέως, για ολόκληρες κατηγορίες πράξεων και συχνά χωρίς αναφορά σε συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο. Είναι βολικό και, γι’ αυτόν ακριβώς τον λόγο, επικίνδυνο: μπορεί να εξουσιοδοτεί πολύ περισσότερα από τη συγκεκριμένη συναλλαγή, παραμένει σε ισχύ μέχρι να ανακληθεί και είναι δύσκολο να περιοριστεί αφού δοθεί.

Το ειδικό πληρεξούσιο περιορίζεται σε έναν καθορισμένο σκοπό – την πώληση ενός συγκεκριμένου ακινήτου – και απαριθμεί τις πράξεις που απαιτούνται για την επίτευξή του. Αυτό είναι το καθιερωμένο έγγραφο για μια πώληση ακινήτου και αυτό που πρέπει να χρησιμοποιήσετε.

Η διαφορά έχει πρακτική σημασία. Αν δώσετε γενικό πληρεξούσιο σε έναν δικηγόρο και αργότερα έρθετε σε ρήξη μαζί του ή απλώς θελήσετε να αλλάξετε εκπρόσωπο, πρέπει να το ανακαλέσετε τυπικά και να γνωστοποιήσετε την ανάκληση. Αν δώσετε ειδικό πληρεξούσιο για ένα ακίνητο με ημερομηνία λήξης, ο κίνδυνος είναι εξ ορισμού περιορισμένος.

Ορισμένες φορές ένας πωλητής με περισσότερα ακίνητα στην Ελλάδα ή με μια κληρονομιά σε εξέλιξη που πρέπει να διαχειριστεί θα θέλει κάτι ευρύτερο. Πρόκειται για απόφαση που λαμβάνεται με νομική συμβουλή, όχι για λόγους ευκολίας.

Ποιον να ορίσετε

Η συνήθης και καλύτερη επιλογή είναι ο δικός σας Έλληνας δικηγόρος – κάποιος που υπόκειται σε επαγγελματική εποπτεία, είναι ασφαλισμένος, λογοδοτεί επαγγελματικά και χειρίζεται ήδη τον φάκελό σας. Θα βρίσκεται έτσι κι αλλιώς στον συμβολαιογράφο, κατανοεί τι υπογράφεται και ενεργεί με επαγγελματικές υποχρεώσεις απέναντί σας.

Τα μέλη της οικογένειας στην Ελλάδα είναι η δεύτερη πιο συνηθισμένη επιλογή, και λειτουργεί όταν η σχέση είναι σταθερή και το πρόσωπο είναι διαθέσιμο σύμφωνα με το πρόγραμμα του συμβολαιογράφου. Λάβετε υπόψη ότι δεν φέρουν καμία από τις επαγγελματικές ευθύνες ενός δικηγόρου και ενδέχεται να μην κατανοούν τι υπογράφουν.

Δύο επιλογές που πρέπει να αποφύγετε. Μην ορίσετε τον αγοραστή, τον δικηγόρο του αγοραστή ή οποιονδήποτε συνδέεται με τον αγοραστή: δεν μπορούν να εκπροσωπούν και τις δύο πλευρές μιας διαπραγμάτευσης, και η σύγκρουση συμφερόντων είναι προφανής. Και να είστε επιφυλακτικοί όσον αφορά τον ορισμό ενός μεσολαβητή που γνωρίσατε μόνο μέσα από την ίδια τη συναλλαγή.

Ούτε ο μεσίτης ακινήτων είναι ο κατάλληλος εκπρόσωπος. Ο ρόλος μας είναι να διεκπεραιώνουμε την πώληση και να συντονίζουμε τους επαγγελματίες· η νομική εξουσία να υπογραφεί το συμβόλαιό σας ανήκει στον δικηγόρο σας.

Τι πρέπει να εξουσιοδοτεί το έγγραφο

Το έγγραφο πρέπει να προσδιορίζει με ακρίβεια εσάς, τον εκπρόσωπο και το ακίνητο και στη συνέχεια να απαριθμεί τις πράξεις για τις οποίες δίνεται η εξουσιοδότηση. Για μια απλή πώληση, αυτές συνήθως περιλαμβάνουν:

• Διαπραγμάτευση και συμφωνία των τελικών όρων ή αποδοχή όρων που έχουν ήδη συμφωνηθεί, σε τίμημα ίσο ή ανώτερο από ένα καθορισμένο ελάχιστο ποσό
• Υπογραφή του προσυμφώνου ή του συμφωνητικού κράτησης, εφόσον χρησιμοποιείται
• Υπογραφή του συμβολαιογραφικού συμβολαίου αγοραπωλησίας και παράδοση της νομής
• Αίτηση και παραλαβή πιστοποιητικών από τη φορολογική αρχή, τον δήμο, το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο και την πολεοδομική υπηρεσία
• Υποβολή φορολογικών δηλώσεων και εγγράφων που σχετίζονται με τη μεταβίβαση, συμπεριλαμβανομένων διορθώσεων στο Ε9
• Ανάθεση και πληρωμή του μηχανικού, του τοπογράφου μηχανικού, του ενεργειακού επιθεωρητή και του συμβολαιογράφου από το τίμημα ή με άλλον τρόπο
• Είσπραξη του τιμήματος σε συγκεκριμένα κατονομαζόμενο τραπεζικό λογαριασμό
• Καταγγελία ή μεταφορά των συμβάσεων παροχών κοινής ωφέλειας και εξόφληση των δημοτικών τελών
• Υπογραφή κάθε παρεπόμενου εγγράφου που απαιτεί ο συμβολαιογράφος για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης

Αξίζει να συμπεριληφθούν δύο όρια: ένα ελάχιστο τίμημα κάτω από το οποίο ο εκπρόσωπος δεν μπορεί να πουλήσει και μια ημερομηνία λήξης. Και τα δύο συντάσσονται εύκολα και μειώνουν σημαντικά τον κίνδυνο.

Σύνταξη: ξεκινήστε από την Ελλάδα

Η σειρά που λειτουργεί είναι πάντα η ίδια. Ο Έλληνας δικηγόρος σας συντάσσει το κείμενο – στα ελληνικά και συνήθως και σε δίγλωσση εκδοχή – και σας το στέλνει. Πηγαίνετε το κείμενο αυτό σε συμβολαιογράφο στη χώρα σας ή σε ελληνικό προξενείο και το υπογράφετε εκεί. Στη συνέχεια επικυρώνεται και μεταφράζεται όπως απαιτείται και αποστέλλεται στην Ελλάδα.

Η σύνταξη πρώτα στην Ελλάδα δεν είναι τυπικότητα. Ο συμβολαιογράφος που θα συντάξει το συμβόλαιο θα ελέγξει ότι το έγγραφο εξουσιοδοτεί ακριβώς τις πράξεις που διενεργούνται, με την ορολογία που αναμένει η ελληνική πρακτική. Ένα πληρεξούσιο συνταγμένο με βάση ξένο υπόδειγμα, όσο προσεκτικά κι αν έχει συνταχθεί, συχνά παραλείπει κάτι – την εξουσία είσπραξης του τιμήματος, ή υποβολής τροποποιητικής δήλωσης, ή υπογραφής των συγκεκριμένων παρεπόμενων εγγράφων – και η παράλειψη ανακαλύπτεται την πιο ακατάλληλη στιγμή.

Στείλτε στον δικηγόρο σας από την αρχή τα στοιχεία του ακινήτου, το έγγραφο ταυτοποίησής σας και τα ονόματα και στοιχεία τυχόν συνιδιοκτητών. Ζητήστε το σχέδιο νωρίς, ακόμη και πριν υπάρξει αγοραστής, γιατί το έγγραφο μπορεί να προετοιμαστεί και να παραμένει έτοιμο.

Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά ή είναι σε συνιδιοκτησία, ζητήστε να συνταχθούν όλα τα έγγραφα μαζί, ώστε κάθε υπογράφων να λάβει το ίδιο κείμενο.

Υπογραφή ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου

Στις περισσότερες χώρες υπογράφετε το έγγραφο ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου. Προσέρχεστε με έγκυρο έγγραφο ταυτοποίησης, ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την ταυτότητα και την ικανότητά σας για δικαιοπραξία και υπογράφετε. Ο συμβολαιογράφος βεβαιώνει την υπογραφή και εκδίδει το έγγραφο στον τύπο που χρησιμοποιείται τοπικά.

Δύο πρακτικά σημεία. Πρώτον, ο συμβολαιογράφος πρέπει να είναι πρόθυμος να επικυρώσει έγγραφο στα ελληνικά ή σε δίγλωσση μορφή· οι περισσότεροι είναι, αλλά αξίζει να το ελέγξετε όταν κλείνετε το ραντεβού, και ορισμένοι θα ζητήσουν μετάφραση στην τοπική γλώσσα για το δικό τους αρχείο. Δεύτερον, η συμβολαιογραφική πρακτική διαφέρει από χώρα σε χώρα – στη Γερμανία και την Αυστρία ο συμβολαιογράφος συντάσσει και διαβάζει την πράξη, στο Ηνωμένο Βασίλειο και τις Ηνωμένες Πολιτείες η συμβολαιογραφική πράξη είναι πιο απλή – και καθοριστικές είναι οι απαιτήσεις του Έλληνα συμβολαιογράφου.

Αν σας ζητηθεί να υπογράψετε ένα έγγραφο που δεν καταλαβαίνετε, μην το υπογράψετε. Ζητήστε από τον Έλληνα δικηγόρο σας μετάφραση στη γλώσσα σας πριν από το ραντεβού και διαβάστε την. Όλο το νόημα της διαδικασίας είναι να γνωρίζετε ακριβώς τι εξουσιοδοτείτε.

Πάρτε περισσότερα από ένα επικυρωμένα αντίγραφα, εφόσον το επιτρέπει η τοπική πρακτική. Τα πρωτότυπα έγγραφα ταξιδεύουν, αρχειοθετούνται και ενίοτε χάνονται.

Επισημείωση της Χάγης (Apostille) και επικύρωση

Ένα έγγραφο που έχει υπογραφεί ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου πρέπει να επικυρωθεί προτού το δεχτεί Έλληνας συμβολαιογράφος. Για τις χώρες που είναι μέρη της Σύμβασης της Χάγης για την επισημείωση – όλα τα κράτη μέλη της ΕΕ, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ελβετία, η Νορβηγία, οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ισραήλ, η Σερβία, η Βόρεια Μακεδονία και οι περισσότερες άλλες χώρες που αφορούν τους ιδιοκτήτες ακινήτων στη Χαλκιδική – αυτό σημαίνει επισημείωση της Χάγης (Apostille).

Η επισημείωση εκδίδεται από αρμόδια αρχή της χώρας όπου υπογράφηκε το έγγραφο: στη Γερμανία συνήθως από τον πρόεδρο του περιφερειακού δικαστηρίου ή από διοικητική αρχή, στην Αυστρία από το δικαστήριο ή το αρμόδιο υπουργείο, στο Ηνωμένο Βασίλειο από το βρετανικό Υπουργείο Εξωτερικών (FCDO), στις Ηνωμένες Πολιτείες από τον πολιτειακό γραμματέα (Secretary of State) της αντίστοιχης πολιτείας. Οι χρόνοι διεκπεραίωσης κυμαίνονται από εξυπηρέτηση στο γκισέ την ίδια ημέρα έως αρκετές εβδομάδες μέσω ταχυδρομείου.

Για τις χώρες που δεν είναι μέρη της Σύμβασης εφαρμόζεται αντ’ αυτής η προξενική επικύρωση: το έγγραφο επικυρώνεται από τις τοπικές αρχές και στη συνέχεια από το ελληνικό προξενείο, διαδικασία πιο χρονοβόρα.

Εντάξτε την επισημείωση στο χρονοδιάγραμμα αντί να την αντιμετωπίζετε ως δευτερεύουσα λεπτομέρεια. Είναι το βήμα που υποτιμάται συχνότερα, ιδίως όταν η διεκπεραίωση γίνεται ταχυδρομικά.

Επίσημη μετάφραση

Εκτός αν το έγγραφο υπογράφηκε στα ελληνικά σε μορφή που δέχεται ο συμβολαιογράφος, πρέπει να μεταφραστεί επίσημα στα ελληνικά. Αποδεκτές είναι οι μεταφράσεις που επικυρώνονται από δικηγόρο με δικαίωμα επικύρωσης μεταφράσεων, από τη Μεταφραστική Υπηρεσία του Υπουργείου Εξωτερικών ή από πιστοποιημένο μεταφραστή, ανάλογα με το τι απαιτεί ο συμβολαιογράφος που θα συντάξει το συμβόλαιο.

Η μετάφραση πρέπει να καλύπτει τόσο την επισημείωση όσο και το ίδιο το έγγραφο, γι’ αυτό και η σειρά των ενεργειών έχει σημασία: πρώτα υπογραφή, μετά επισημείωση, μετά μετάφραση. Αν μεταφράσετε πρώτα, θα χρειαστεί στη συνέχεια να πληρώσετε δεύτερη μετάφραση για την επισημείωση.

Όταν το έγγραφο έχει συνταχθεί δίγλωσσα, στα ελληνικά και στη γλώσσα σας, το στάδιο της μετάφρασης συχνά δεν είναι απαραίτητο για το κυρίως κείμενο, όμως η βεβαίωση του αλλοδαπού συμβολαιογράφου και η επισημείωση εξακολουθούν να χρειάζονται μετάφραση.

Ζητήστε από τον Έλληνα δικηγόρο σας να οργανώσει τη μετάφραση στην Ελλάδα. Συνήθως είναι ταχύτερο και φθηνότερο από το να γίνει στο εξωτερικό, και εξασφαλίζει ότι το αποτέλεσμα θα έχει τη μορφή που δέχεται ο συμβολαιογράφος.

Υπογραφή σε ελληνικό προξενείο

Η εναλλακτική λύση αντί του αλλοδαπού συμβολαιογράφου είναι να υπογράψετε το έγγραφο σε ελληνικό προξενείο ή πρεσβεία. Ο προξενικός υπάλληλος ενεργεί για τον σκοπό αυτό ως συμβολαιογράφος, και το έγγραφο που προκύπτει δεν χρειάζεται επισημείωση και, καθώς είναι στα ελληνικά, συνήθως ούτε μετάφραση.

Τα πλεονεκτήματα είναι προφανή: λιγότερα βήματα, μικρότερο κόστος και ένα έγγραφο που φτάνει στην Ελλάδα έτοιμο για χρήση. Το μειονέκτημα είναι η διαθεσιμότητα. Τα ραντεβού στα προξενεία των μεγαλύτερων πόλεων μπορεί να συνεπάγονται αναμονή αρκετών εβδομάδων, το ωράριο είναι περιορισμένο και το προξενείο μπορεί να βρίσκεται σε σημαντική απόσταση.

Στην πράξη, ο δρόμος του προξενείου ταιριάζει σε ιδιοκτήτες που μένουν κοντά σε ελληνικό προξενείο και έχουν χρόνο, ενώ ο δρόμος του συμβολαιογράφου με επισημείωση ταιριάζει σε όσους πρέπει να κινηθούν γρήγορα ή μένουν μακριά από προξενείο. Όταν εμπλέκονται περισσότεροι συνιδιοκτήτες σε διαφορετικές πόλεις, ο συνδυασμός των δύο είναι συνηθισμένος και απολύτως αποδεκτός.

Κλείστε το ραντεβού μόλις υπάρξει το σχέδιο και επιβεβαιώστε εκ των προτέρων με το προξενείο ποιο έγγραφο ταυτοποίησης και ποια μορφή κειμένου απαιτεί.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Θέλετε να πουλήσετε το ακίνητό σας στη Χαλκιδική χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα; Επικοινωνήστε μαζί μου και θα σας εξηγήσω ακριβώς τι πρέπει να υπογραφεί, πού και πότε.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Οι πωλήσεις εξ αποστάσεως είναι για εμάς καθημερινή υπόθεση – πρόσβαση, έλεγχοι, επισκέψεις στο ακίνητο, παράδοση και συντονισμός με τον δικηγόρο σας, όλα διεκπεραιώνονται επί τόπου.

Πόσο χρόνο απαιτεί

Για έναν μεμονωμένο ιδιοκτήτη που απευθύνεται σε συμβολαιογράφο στον τόπο του και σε μια γρήγορη αρχή επισημείωσης της Χάγης (Apostille), δύο έως τρεις εβδομάδες είναι ρεαλιστικό διάστημα. Όταν απαιτείται ραντεβού σε προξενείο ή όταν υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες σε διαφορετικές χώρες, το συνηθισμένο είναι έξι έως δέκα εβδομάδες, και ενίοτε περισσότερο.

Το συμπέρασμα είναι πάντα το ίδιο: ξεκινήστε το πληρεξούσιο με την έναρξη της προετοιμασίας της πώλησης, όχι όταν έχει ήδη βρεθεί αγοραστής. Το έγγραφο μπορεί να συνταχθεί και να φυλάσσεται· δεν χάνετε τίποτα αν το έχετε έτοιμο, ενώ χάνετε πολλά αν δεν το έχετε.

Πόσο κοστίζει

Το κόστος είναι μέτριο και προβλέψιμο, και το επωμίζεται ο πωλητής.

Η αμοιβή του Έλληνα δικηγόρου για τη σύνταξη είναι συνήθως μικρή σε σχέση με τη συναλλαγή και συχνά περιλαμβάνεται στη συνολική δικηγορική αμοιβή για την πώληση. Ο συμβολαιογράφος στο εξωτερικό χρεώνει σύμφωνα με τα τοπικά τιμολόγια, τα οποία διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα. Η επισημείωση συνεπάγεται ένα διοικητικό τέλος, κατά κανόνα μικρό. Η επίσημη μετάφραση χρεώνεται ανά σελίδα. Ένα ελληνικό προξενείο εισπράττει προξενικό τέλος, ενώ η αποστολή με ταχυμεταφορά προσθέτει ένα μικρό ποσό.

Ο παράγοντας που καθορίζει κυρίως το κόστος είναι ο αριθμός των υπογραφόντων. Ένας ιδιοκτήτης σημαίνει μία σειρά εξόδων· τέσσερις κληρονόμοι σε τρεις χώρες σημαίνουν τέσσερις σειρές εξόδων, συν τέσσερα ραντεβού που πρέπει να συντονιστούν.

Αυτό που μπορεί να κάνει τη διαδικασία πραγματικά ακριβή είναι να χρειαστεί να γίνει δύο φορές: ένα έγγραφο με ανεπαρκές εύρος σημαίνει δεύτερο σχέδιο, δεύτερο ραντεβού, δεύτερη επισημείωση και δεύτερη μετάφραση, καθώς και καθυστέρηση εβδομάδων στη μέση μιας συναλλαγής. Γι’ αυτό αξίζει ο Έλληνας δικηγόρος να συντάξει το έγγραφο προσεκτικά, αντί να κάνετε οικονομία στο πρώτο βήμα. Η ευρύτερη εικόνα του κόστους παρουσιάζεται στον οδηγό μας: Κόστη και φόροι κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Περισσότεροι συνιδιοκτήτες και κληρονόμοι

Κάθε συνιδιοκτήτης πρέπει να συναινέσει στην πώληση και κάθε συνιδιοκτήτης πρέπει να υπογράψει, αυτοπροσώπως ή μέσω δικού του πληρεξουσίου. Δεν υπάρχει μηχανισμός με τον οποίο η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών μπορεί να μεταβιβάσει ολόκληρο το ακίνητο παρά την αντίρρηση των υπολοίπων.

Για ακίνητα που ανήκουν σε αδέλφια μετά από κληρονομιά – τη συνηθέστερη μορφή συνιδιοκτησίας στη Χαλκιδική – αυτό σημαίνει τόσα πληρεξούσια όσοι είναι οι κληρονόμοι που δεν θα παραστούν. Όλοι μπορούν να ορίσουν τον ίδιο πληρεξούσιο, συνήθως τον Έλληνα δικηγόρο της οικογένειας, και είναι αποτελεσματικό να συνταχθούν όλα τα έγγραφα με βάση ένα ενιαίο υπόδειγμα, ώστε η διατύπωση να είναι ομοιόμορφη.

Πρακτική συμβουλή από την εμπειρία: ορίστε ένα μέλος της οικογένειας ως συντονιστή, συμφωνήστε μεταξύ σας την ελάχιστη τιμή και τους όρους πριν συνταχθούν τα έγγραφα και ορίστε ημερομηνίες λήξης αρκετά μακριά στο μέλλον, ώστε μια καθυστερημένη πώληση να μην απαιτεί επανάληψη όλης της διαδικασίας. Τα πληρεξούσια που λήγουν πριν από την υπογραφή του συμβολαίου είναι ένα πραγματικά συχνό και εντελώς αποφεύξιμο πρόβλημα.

Όταν ένας κληρονόμος δεν θέλει να πουλήσει, κανένα πληρεξούσιο δεν λύνει το πρόβλημα· πρόκειται για ζήτημα διανομής ή διαπραγμάτευσης. Δείτε τον οδηγό μας: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα.

Εξουσιοδότηση για την είσπραξη του τιμήματος

Αυτή είναι η ρήτρα που οι ιδιοκτήτες πρέπει να διαβάσουν πιο προσεκτικά από κάθε άλλη. Αν ο πληρεξούσιός σας πρόκειται να εισπράξει το τίμημα για λογαριασμό σας, το έγγραφο πρέπει να το προβλέπει – και θα πρέπει να ορίζει σε ποιον λογαριασμό.

Η ασφαλέστερη διατύπωση κατονομάζει τον συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό, με το IBAN του, στον οποίο θα καταβληθεί το τίμημα, και ορίζει ότι ο πληρεξούσιος εξουσιοδοτείται να εισπράξει το τίμημα μόνο με μεταφορά σε αυτόν τον λογαριασμό. Έτσι εξαλείφεται εντελώς η διακριτική ευχέρεια: τα χρήματα μπορούν να πάνε σε ένα μόνο σημείο, και αυτό το σημείο είναι δικό σας.

Μια εναλλακτική λύση, όταν ο λογαριασμός δεν μπορεί να οριστεί εκ των προτέρων, είναι να επιτρέπεται η είσπραξη μόνο σε λογαριασμό στο όνομα του ίδιου του εντολέα. Αυτό είναι ασθενέστερο, αλλά παραμένει πολύ καλύτερο από μια γενική εξουσιοδότηση για είσπραξη χρημάτων.

Αυτό που δεν πρέπει να υπογράψετε είναι μια ανοιχτή εξουσιοδότηση για είσπραξη και διάθεση του τιμήματος χωρίς περιορισμούς. Δεν είναι απαραίτητη: ολόκληρη η συναλλαγή μπορεί να ολοκληρωθεί με τα χρήματα να μεταφέρονται απευθείας στον λογαριασμό που έχετε ορίσει, και κάθε ικανός δικηγόρος θα τη συντάξει έτσι, αν του το ζητήσετε.

Αν το προϊόν της πώλησης πρόκειται στη συνέχεια να μεταφερθεί στο εξωτερικό, να αναμένετε ότι οι τράπεζες θα διενεργήσουν ελέγχους για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος – δείτε τον οδηγό μας: Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από μη κάτοικο.

Ισχύς, λήξη και ανάκληση

Ένα πληρεξούσιο παραμένει σε ισχύ μέχρι να λήξει σύμφωνα με τους δικούς του όρους, μέχρι να εκπληρωθεί ο σκοπός του ή μέχρι να ανακληθεί. Η καλή πρακτική είναι να περιλαμβάνεται ημερομηνία λήξης – αρκετά μακρινή ώστε η συναλλαγή να ολοκληρωθεί άνετα, αλλά και αρκετά κοντινή ώστε μια αδρανής εξουσιοδότηση να μην παραμένει σε ισχύ επί χρόνια.

Η ανάκληση γίνεται τυπικά, με συμβολαιογραφική πράξη, και πρέπει να γνωστοποιηθεί στον πληρεξούσιο και σε όποιον ενδέχεται να βασιστεί στο έγγραφο. Δεν αρκεί απλώς να πείτε στον πληρεξούσιο ότι αλλάξατε γνώμη, αν εκείνος έχει στα χέρια του πρωτότυπο και ένας τρίτος ενεργήσει καλόπιστα βάσει αυτού.

Ο θάνατος του εντολέα κατά κανόνα επιφέρει τη λήξη της εξουσιοδότησης, κάτι που έχει πρακτικές συνέπειες όταν εμπλέκεται ηλικιωμένος συνιδιοκτήτης: μια πώληση που δεν έχει ολοκληρωθεί πριν από έναν θάνατο πρέπει να ξεκινήσει από την αρχή μέσω της κληρονομικής διαδοχής.

Αν η πώληση ναυαγήσει και το ακίνητο αποσυρθεί από την αγορά, σκεφτείτε αν θα αφήσετε το έγγραφο να λήξει ή αν θα το ανακαλέσετε ενεργά. Αν το ακίνητο πρόκειται να διατεθεί ξανά στην αγορά εντός της περιόδου ισχύος του, η διατήρησή του σας γλιτώνει από την επανάληψη όλης της διαδικασίας – άλλο ένα επιχείρημα υπέρ μιας γενναιόδωρης ημερομηνίας λήξης από την αρχή.

Κίνδυνοι και πώς να τους περιορίσετε

Ο κίνδυνος ενός πληρεξουσίου είναι απλός: εξουσιοδοτείτε κάποιον να ενεργεί στο όνομά σας κατά την απουσία σας. Ελέγχεται μέσω του τρόπου σύνταξης και όχι μόνο μέσω της εμπιστοσύνης.

• Χρησιμοποιήστε ειδικό και όχι γενικό πληρεξούσιο – περιορισμένο στο συγκεκριμένο ακίνητο και στη συγκεκριμένη συναλλαγή.
• Ορίστε ελάχιστη τιμή, κάτω από την οποία ο πληρεξούσιος δεν μπορεί να πουλήσει.
• Κατονομάστε τον λογαριασμό είσπραξης με το IBAN του, ώστε το τίμημα να μπορεί να φτάσει μόνο σε εσάς.
• Ορίστε ημερομηνία λήξης.
• Ορίστε ως πληρεξούσιο έναν επαγγελματία που υπόκειται σε εποπτεία – έναν δικηγόρο που είναι ασφαλισμένος και φέρει επαγγελματική ευθύνη.
• Διαβάστε μια μετάφραση στη γλώσσα σας πριν από την υπογραφή, όχι μετά.
• Ζητήστε το σχέδιο του συμβολαίου πριν από την ημερομηνία υπογραφής και φροντίστε να σας εξηγηθεί.
• Μην ορίζετε ποτέ ως πληρεξούσιο κάποιον που συνδέεται με τον αγοραστή.
• Κρατήστε επικυρωμένο αντίγραφο όλων όσων υπογράψατε.

Όταν εφαρμόζονται όλα μαζί, μετατρέπουν μια ανοιχτή εξουσιοδότηση σε μια στενή, χρονικά περιορισμένη εντολή για μία συγκεκριμένη πράξη, με το προϊόν της πώλησης να κατευθύνεται σε έναν συγκεκριμένο λογαριασμό. Πρόκειται για αναλογικό κίνδυνο για μια συναλλαγή που διαφορετικά θα απαιτούσε πολλά ταξίδια στην Ελλάδα.

Η υπόλοιπη πώληση εξ αποστάσεως

Το πληρεξούσιο λύνει το ζήτημα της υπογραφής του συμβολαίου. Η υπόλοιπη πώληση χρειάζεται τις δικές της ρυθμίσεις, και εδώ είναι που ένας ιδιοκτήτης στο εξωτερικό χάνει συνήθως χρόνο χωρίς να το καταλάβει.

Πρόσβαση. Ο μηχανικός, ο ενεργειακός επιθεωρητής και ενδεχομένως ο τοπογράφος μηχανικός χρειάζεται ο καθένας να μπει στο ακίνητο, με βάση το δικό τους πρόγραμμα και όχι το δικό σας. Οι επισκέψεις στο ακίνητο πρέπει να γίνονται μέσα σε μία με δύο ημέρες από την άφιξη ενός αγοραστή στη Χαλκιδική. Κάποιος επί τόπου που κρατά τα κλειδιά δεν είναι προαιρετικός.

Κατάσταση. Ένα άδειο παραθαλάσσιο σπίτι φθείρεται μέσα σε έναν χειμώνα: υγρασία, κήπος που έχει αγριέψει, πισίνα που έχει χαλάσει, παντζούρια που έχουν κολλήσει. Οι φωτογραφίες της άνοιξης και μια επίσκεψη τον Ιούλιο δείχνουν δύο διαφορετικά ακίνητα, εκτός αν κάποιος το συντηρεί.

Επισκέψεις στο ακίνητο. Οι ζωντανές περιηγήσεις μέσω βίντεο έχουν γίνει πλέον καθιερωμένο πρώτο βήμα: φιλτράρουν τις αναντιστοιχίες πριν κλείσει κανείς αεροπορικό εισιτήριο και δίνουν στους αγοραστές που βρίσκονται μακριά αρκετή σιγουριά ώστε να ταξιδέψουν με σοβαρή πρόθεση αγοράς.

Παράδοση. Κλειδιά, ενδείξεις μετρητών, κωδικοί συναγερμού, εγχειρίδια και η απογραφή της επίπλωσης διεκπεραιώνονται όλα επί τόπου την ημέρα της παράδοσης και καταγράφονται γραπτώς.

Η δική μας υπηρεσία συντήρησης και επιστασίας ακινήτων καλύπτει τα περισσότερα από αυτά για ιδιοκτήτες που δεν έχουν κανέναν στην περιοχή.

Ψηφιακές και εξ αποστάσεως συμβολαιογραφικές διαδικασίες

Η Ελλάδα ψηφιοποιεί σταθερά τις συμβολαιογραφικές και διοικητικές διαδικασίες, και σε ορισμένες περιπτώσεις έχουν θεσπιστεί συμβολαιογραφικές πράξεις εξ αποστάσεως μέσω βιντεοσύνδεσης. Οι ψηφιακές υπογραφές και η ηλεκτρονική υποβολή εγγράφων χρησιμοποιούνται επίσης όλο και περισσότερο μεταξύ επαγγελματιών.

Για έναν πωλητή στο εξωτερικό, αυτό αξίζει να το ρωτήσει, αλλά όχι να βασιστεί σε αυτό. Το αν υπάρχει διαθέσιμη συμβολαιογραφική διαδικασία εξ αποστάσεως για τη συγκεκριμένη συναλλαγή σας, αν ο συμβολαιογράφος σας την προσφέρει και αν ταιριάζει στις συνθήκες σας είναι ερωτήματα για τον συμβολαιογράφο και τον δικηγόρο σας τη δεδομένη στιγμή. Η πρακτική εξελίσσεται, και ό,τι ήταν εφικτό στο πλαίσιο ενός προσωρινού καθεστώτος δεν αποτελεί πάντα πάγια ρύθμιση.

Στο ορατό μέλλον, ο αξιόπιστος δρόμος παραμένει ο παραδοσιακός: ένα ειδικό πληρεξούσιο, υπογεγραμμένο ενώπιον συμβολαιογράφου ή προξενείου, με επισημείωση και μετάφραση. Λειτουργεί παντού, γίνεται δεκτό από κάθε συμβολαιογράφο και δεν εξαρτάται από τις τεχνικές δυνατότητες ενός συγκεκριμένου γραφείου.

Κάντε την ερώτηση ούτως ή άλλως. Αν υπάρχει δυνατότητα εξ αποστάσεως, μπορεί να αφαιρέσει από το χρονοδιάγραμμα ένα ραντεβού και μια αποστολή με ταχυμεταφορά.

Ασθένεια, δικαιοπρακτική ικανότητα και δικαστική συμπαράσταση

Ένα πληρεξούσιο προϋποθέτει ότι ο εντολέας έχει δικαιοπρακτική ικανότητα τη στιγμή της υπογραφής. Όταν ένας ιδιοκτήτης είναι βαριά άρρωστος, έχει γνωστικές διαταραχές ή είναι ηλικιωμένος και η κατάστασή του επιδεινώνεται, αυτό γίνεται πραγματικό ζήτημα – και είναι ένα ζήτημα που οι οικογένειες στη Χαλκιδική συναντούν τακτικά με ακίνητα που αγοράστηκαν πριν από δεκαετίες.

Αν η δικαιοπρακτική ικανότητα είναι ακέραιη, ενεργήστε έγκαιρα: σε πολλές έννομες τάξεις ένας συμβολαιογράφος μπορεί να συντάξει το έγγραφο σε νοσοκομείο ή στο σπίτι, και αν αυτό γίνει όσο δεν υπάρχει καμία αμφιβολία, αποφεύγεται μια μεταγενέστερη αμφισβήτηση.

Αν η ικανότητα έχει ήδη περιοριστεί, το πληρεξούσιο δεν αποτελεί επιλογή, και ο δρόμος είναι η δικαστική συμπαράσταση ή το αντίστοιχο προστατευτικό μέτρο στη χώρα του ιδιοκτήτη, και στη συνέχεια η αναγνώριση αυτού του διορισμού στην Ελλάδα και, στις περισσότερες περιπτώσεις, δικαστική άδεια για την πώληση. Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και απαιτεί εξειδικευμένη νομική συμβουλή και στις δύο χώρες.

Όταν πωλεί ένας δικαστικά διορισμένος εκπρόσωπος ή δικαστικός συμπαραστάτης, ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει τα έγγραφα του διορισμού, με επισημείωση και μετάφραση, καθώς και αποδεικτικά της εξουσίας διάθεσης του ακινήτου. Προβλέψτε αρκετούς μήνες στο χρονοδιάγραμμα.

Συνηθισμένα λάθη

• Έναρξη του εγγράφου μόνο αφού βρεθεί αγοραστής. Χάνονται δύο έως δέκα εβδομάδες ενώ ο αγοραστής περιμένει.
• Χρήση αλλοδαπού υποδείγματος. Λείπουν εξουσίες, ο Έλληνας συμβολαιογράφος το απορρίπτει, απαιτείται δεύτερο ραντεβού.
• Μετάφραση πριν από την επισημείωση. Η μετάφραση πρέπει να καλύπτει και την επισημείωση.
• Πολύ σύντομη ημερομηνία λήξης. Το έγγραφο λήγει λίγες ημέρες πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
• Χωρίς ορισμένο λογαριασμό είσπραξης. Αποφεύξιμος κίνδυνος, που διορθώνεται εύκολα κατά τη σύνταξη.
• Χωρίς ελάχιστη τιμή. Ο πληρεξούσιος μπορεί να πουλήσει σε οποιοδήποτε ποσό.
• Υπογραφή εγγράφου που δεν έχετε διαβάσει στη γλώσσα σας.
• Ορισμός πληρεξουσίου που συνδέεται με τον αγοραστή.
• Παράλειψη ενός συνιδιοκτήτη. Μία υπογραφή που λείπει σταματά ολόκληρη τη συναλλαγή.
• Κανείς επί τόπου με τα κλειδιά. Αποτυγχάνουν τόσο οι επιθεωρήσεις όσο και οι επισκέψεις στο ακίνητο.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Διαχειριζόμαστε πωλήσεις εξ αποστάσεως ως ρουτίνα, επειδή οι περισσότεροι πωλητές μας δεν ζουν στην Ελλάδα. Στην πράξη συντονίζουμε το χρονοδιάγραμμα ώστε το πληρεξούσιο να συντάσσεται και να υπογράφεται παράλληλα με τον φάκελο των εγγράφων και όχι μετά από αυτόν, και συνεργαζόμαστε με τον δικηγόρο σας ώστε το εύρος του να καλύπτει όλα όσα θα χρειαστεί ο συμβολαιογράφος.

Επί τόπου αναλαμβάνουμε όσα δεν μπορείτε να κάνετε εσείς: κλειδιά και πρόσβαση για τον μηχανικό, τον τοπογράφο μηχανικό και τον ενεργειακό επιθεωρητή, αερισμό και προετοιμασία του ακινήτου, εργασίες στον κήπο και την πισίνα πριν από τη φωτογράφιση και τις επισκέψεις, ενδείξεις μετρητών, καθώς και τις συναλλαγές με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας.

Κατά την προβολή του ακινήτου πραγματοποιούμε ζωντανές επισκέψεις μέσω βίντεο για αγοραστές που δεν μπορούν να ταξιδέψουν αμέσως, σας στέλνουμε γραπτές αναφορές για τα αιτήματα ενδιαφέροντος και τις επισκέψεις και διεξάγουμε την αλληλογραφία στη γλώσσα σας και σε ώρες που σας εξυπηρετούν.

Κατά την ολοκλήρωση συντονιζόμαστε με τον δικηγόρο σας και τον συμβολαιογράφο για την ημερομηνία του συμβολαίου, οργανώνουμε την παράδοση επί τόπου και επιβεβαιώνουμε γραπτώς τις ενδείξεις των μετρητών και την απογραφή.

Αν δεν είστε σίγουροι ότι η περίπτωσή σας μπορεί να διεκπεραιωθεί εξ αποστάσεως, ρωτήστε. Σχεδόν σε κάθε περίπτωση αυτό είναι δυνατό.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι συμβολαιογραφικές απαιτήσεις, οι διαδικασίες επικύρωσης εγγράφων και η προξενική πρακτική διαφέρουν από χώρα σε χώρα και αλλάζουν με τον καιρό. Επιβεβαιώστε την ακριβή μορφή που απαιτεί ο Έλληνας συμβολαιογράφος σας πριν υπογράψετε οτιδήποτε στο εξωτερικό.

• Υπουργείο Εξωτερικών της Ελλάδας – προξενεία και επικύρωση εγγράφων
• HCCH – η Σύμβαση της Χάγης για την επισημείωση (Apostille) και οι αρμόδιες αρχές ανά χώρα
• gov.gr – Πύλη ψηφιακών υπηρεσιών της ελληνικής κυβέρνησης

Επαγγελματική επισήμανση: Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα μέσω πληρεξουσίου και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Ένα πληρεξούσιο πρέπει πάντα να συντάσσεται από κατάλληλα καταρτισμένο Έλληνα δικηγόρο ή συμβολαιογράφο για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.