Immobilie in Griechenland aus der Ferne verkaufen – Ratgeber zur Vollmacht

Dieser Ratgeber erklärt genau, wie es funktioniert: was im Dokument stehen muss, wie und wo Sie es unterzeichnen, was es kostet, wie lange es dauert, wie Sie das Risiko begrenzen und wie der übrige Verkauf – Besichtigungen, Prüfungen, Übergabe, das Geld – abgewickelt wird, wenn der Eigentümer nicht im Land ist.

Chalkidiki Real Estate koordiniert das routinemäßig für Eigentümer im Ausland, gemeinsam mit deren griechischem Anwalt. Die rechtliche Ausarbeitung und Beratung bleiben Sache des Anwalts; wir übernehmen die praktische Seite und den Zeitplan.

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Kann man wirklich verkaufen, ohne vor Ort zu sein?

Ja. Das griechische Recht erlaubt, dass sich eine Partei bei einer notariellen Urkunde vertreten lässt, und Immobilienverkäufe durch Vertreter sind gängige Praxis. Der Notar muss Sie nicht sehen; er braucht ein gültiges Dokument, das belegt, dass die Person vor ihm befugt ist, Sie rechtlich zu verpflichten.

Bei einem typischen Verkauf aus der Ferne betritt der Eigentümer Griechenland nie. Der Makler sorgt für den Zugang bei Prüfungen und Besichtigungen, der Anwalt beschafft die Grundbuchunterlagen und bereitet die Akte vor, der Ingenieur und der Energieprüfer besuchen die Immobilie, der Steuerberater kümmert sich um E9 und ENFIA, und am Tag der Beurkundung unterzeichnet der Anwalt im Namen des Eigentümers. Der Kaufpreis wird auf das im Dokument benannte Konto überwiesen, und die Schlüssel werden vor Ort übergeben.

Persönlich müssen Sie nur eines tun: einmal vor einem Notar in Ihrem eigenen Land oder in einem griechischen Konsulat erscheinen, um die Vollmacht zu unterzeichnen. Das ist der einzige Schritt, bei dem Ihre Anwesenheit unvermeidbar ist, und er dauert weniger als eine Stunde.

Alles Weitere ist eine Frage der Reihenfolge und davon, ob Sie in Griechenland jemanden haben, der handeln kann. Eigentümer, die versuchen, einen Verkauf allein per E-Mail und ohne Vertreter abzuwickeln, stellen meist fest, dass die griechische Verwaltung dafür nicht ausgelegt ist.

Was eine griechische Vollmacht ist

Eine Vollmacht ist ein förmliches Dokument, mit dem Sie (der Vollmachtgeber) eine andere Person (den Bevollmächtigten oder Vertreter) ermächtigen, in Ihrem Namen zu handeln. Für eine Eigentumsübertragung in Griechenland muss sie notariell beurkundet sein, weil das Geschäft, zu dem sie ermächtigt, selbst notariell ist.

Sie ist keine Übertragung des Eigentums und kein Verkauf. Sie gibt dem Vertreter die Befugnis, bestimmte Handlungen vorzunehmen – eine Urkunde unterzeichnen, eine Erklärung einreichen, eine Bescheinigung beantragen – innerhalb der Grenzen, die Sie festlegen. Alles außerhalb dieser Grenzen ist nicht gedeckt, und der Notar lehnt die Beurkundung ab, wenn das Dokument die betreffende Handlung nicht eindeutig abdeckt.

Diese Genauigkeit wirkt in beide Richtungen. Ein sorgfältig formuliertes Dokument lässt den Verkauf ohne Sie laufen; ein zu eng gefasstes Dokument erzwingt einen zweiten Termin vor einem anderen Notar in einem anderen Land – genau in dem Moment, in dem alle warten.

Deshalb wird der Entwurf in Griechenland erstellt, von dem Anwalt oder Notar, der weiß, was der beurkundende Notar verlangen wird, und nicht von einem Notar im Ausland nach einer allgemeinen Vorlage.

Generalvollmacht und Spezialvollmacht

Eine Generalvollmacht ermächtigt den Vertreter umfassend, über ganze Arten von Handlungen hinweg und oft ohne Bezug auf einen bestimmten Vermögenswert. Sie ist bequem und gerade deshalb riskant: Sie kann zu weit mehr ermächtigen als zum anstehenden Geschäft, sie bleibt bis zum Widerruf in Kraft, und sie lässt sich nach der Erteilung nur schwer eingrenzen.

Eine Spezialvollmacht ist auf einen bestimmten Zweck beschränkt – den Verkauf einer bestimmten Immobilie – und zählt die dafür erforderlichen Handlungen auf. Sie ist das übliche Instrument für einen Immobilienverkauf und dasjenige, das Sie verwenden sollten.

Der Unterschied ist in der Praxis wichtig. Wenn Sie einem Anwalt eine Generalvollmacht erteilen und sich später mit ihm überwerfen oder einfach den Vertreter wechseln möchten, müssen Sie förmlich widerrufen und den Widerruf mitteilen. Wenn Sie eine Spezialvollmacht für eine Immobilie mit Ablaufdatum erteilen, ist das Risiko schon durch ihre Konstruktion begrenzt.

Gelegentlich möchte ein Verkäufer mit mehreren Immobilien in Griechenland oder einem laufend zu verwaltenden Nachlass etwas Umfassenderes. Das ist eine Entscheidung, die mit rechtlicher Beratung getroffen werden sollte, nicht aus Bequemlichkeit.

Wen Sie bevollmächtigen

Die übliche und beste Wahl ist Ihr eigener griechischer Anwalt – jemand, der berufsrechtlich reguliert, versichert und beruflich rechenschaftspflichtig ist und Ihre Akte ohnehin bearbeitet. Er ist sowieso beim Notar, versteht, was unterzeichnet wird, und handelt Ihnen gegenüber im Rahmen seiner Berufspflichten.

Familienangehörige in Griechenland sind die zweithäufigste Wahl, und das funktioniert, wenn das Verhältnis gefestigt ist und die Person zu den Terminen des Notars verfügbar ist. Bedenken Sie, dass sie keinerlei berufliche Verantwortung wie ein Anwalt tragen und möglicherweise nicht verstehen, was sie unterzeichnen.

Zwei Bevollmächtigungen sollten Sie vermeiden. Bevollmächtigen Sie nicht den Käufer, dessen Anwalt oder jemanden, der mit dem Käufer in Verbindung steht: Niemand kann beide Seiten einer Verhandlung vertreten, und der Interessenkonflikt liegt auf der Hand. Und seien Sie vorsichtig, wenn Sie einen Vermittler bevollmächtigen wollen, den Sie erst durch das Geschäft selbst kennengelernt haben.

Auch der Makler ist nicht der richtige Vertreter. Unsere Aufgabe ist es, den Verkauf zu steuern und die Fachleute zu koordinieren; die rechtliche Befugnis, Ihre Kaufurkunde zu unterzeichnen, gehört in die Hände Ihres Anwalts.

Wozu das Dokument ermächtigen muss

Das Dokument sollte Sie, den Vertreter und die Immobilie genau bezeichnen und dann die gestatteten Handlungen aufzählen. Bei einem unkomplizierten Verkauf umfasst das in der Regel:

• Verhandeln und Vereinbaren der endgültigen Bedingungen oder Annahme bereits vereinbarter Bedingungen, zu oder über einem festgelegten Mindestpreis
• Unterzeichnung des Vorvertrags oder der Reservierungsvereinbarung, sofern eine solche verwendet wird
• Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und Übergabe des Besitzes
• Beantragung und Entgegennahme von Bescheinigungen des Finanzamts, der Gemeinde, des Katasters oder Grundbuchamts und der Baubehörde
• Einreichung von Steuererklärungen und Meldungen im Zusammenhang mit der Übertragung, einschließlich Berichtigungen der E9
• Beauftragung und Bezahlung von Ingenieur, Vermessungsingenieur, Energieprüfer und Notar aus dem Erlös oder auf anderem Weg
• Entgegennahme des Kaufpreises auf ein ausdrücklich benanntes Bankkonto
• Kündigung oder Umschreibung der Versorgungsverträge und Begleichung kommunaler Gebühren
• Unterzeichnung aller Nebendokumente, die der Notar für den Abschluss der Übertragung verlangt

Zwei Grenzen sollten Sie aufnehmen: einen Mindestpreis, unter dem der Vertreter nicht verkaufen darf, und ein Ablaufdatum. Beides ist einfach zu formulieren, und beides verringert das Risiko erheblich.

Entwurf: Beginnen Sie in Griechenland

Der Ablauf, der funktioniert, ist immer derselbe. Ihr griechischer Anwalt entwirft den Text – auf Griechisch und meist in einer zweisprachigen Fassung – und schickt ihn Ihnen. Mit diesem Text gehen Sie zu einem Notar in Ihrem Land oder zu einem griechischen Konsulat und unterzeichnen ihn dort. Anschließend wird er wie erforderlich beglaubigt und übersetzt und nach Griechenland geschickt.

Der Entwurf in Griechenland ist keine Formsache. Der beurkundende Notar prüft, ob das Dokument genau zu den Handlungen ermächtigt, die vorgenommen werden, und zwar in der Terminologie, die die griechische Praxis erwartet. Einer Vollmacht, die nach einer ausländischen Vorlage entworfen wurde, fehlt – so kompetent sie auch formuliert sein mag – häufig etwas: die Befugnis zum Empfang des Kaufpreises, zur Einreichung einer Berichtigungserklärung oder zur Unterzeichnung bestimmter Nebendokumente. Und diese Lücke fällt im ungünstigsten Moment auf.

Schicken Sie Ihrem Anwalt gleich zu Beginn die Angaben zur Immobilie, Ihr Ausweisdokument sowie Namen und Daten etwaiger Miteigentümer. Bitten Sie früh um den Entwurf, noch bevor es einen Käufer gibt, denn das Dokument kann vorbereitet und bereitgehalten werden.

Ist die Immobilie geerbt oder im Miteigentum, lassen Sie alle Dokumente gemeinsam entwerfen, damit jeder Unterzeichner denselben Text erhält.

Unterzeichnung vor einem ausländischen Notar

In den meisten Ländern unterzeichnen Sie das Dokument vor einem örtlichen Notar. Sie erscheinen mit einem gültigen Ausweis, der Notar prüft Ihre Identität und Geschäftsfähigkeit, und Sie unterschreiben. Der Notar beglaubigt die Unterschrift und stellt das Dokument in der dort üblichen Form aus.

Zwei praktische Hinweise. Erstens muss der Notar bereit sein, ein Dokument auf Griechisch oder in zweisprachiger Form zu beurkunden; die meisten sind es, aber es lohnt sich, das bei der Terminvereinbarung zu klären, und manche wünschen für ihre eigenen Unterlagen eine Übersetzung in die Landessprache. Zweitens unterscheidet sich die notarielle Praxis von Land zu Land – in Deutschland und Österreich entwirft der Notar die Urkunde und liest sie vor, im Vereinigten Königreich und in den Vereinigten Staaten ist der notarielle Akt schlanker –, maßgeblich sind die Anforderungen des griechischen Notars.

Wenn Sie ein Dokument unterzeichnen sollen, das Sie nicht verstehen, tun Sie es nicht. Bitten Sie Ihren griechischen Anwalt vor dem Termin um eine Übersetzung in Ihre Sprache und lesen Sie sie. Der ganze Sinn des Vorgangs ist, dass Sie genau wissen, wozu Sie ermächtigen.

Lassen Sie sich mehr als eine beglaubigte Abschrift geben, wenn die örtliche Praxis das zulässt. Originaldokumente werden verschickt, abgelegt und gehen gelegentlich verloren.

Apostille und Legalisation

Ein vor einem ausländischen Notar unterzeichnetes Dokument muss legalisiert werden, bevor ein griechischer Notar es annimmt. Für Staaten, die dem Haager Apostille-Übereinkommen beigetreten sind – alle EU-Mitgliedstaaten, das Vereinigte Königreich, die Schweiz, Norwegen, die Vereinigten Staaten, Israel, Serbien, Nordmazedonien und die meisten anderen für Eigentümer in Chalkidiki relevanten Länder –, bedeutet das eine Apostille.

Die Apostille stellt eine dafür bestimmte Behörde in dem Land aus, in dem das Dokument unterzeichnet wurde: in Deutschland in der Regel der Präsident des Landgerichts oder eine Verwaltungsbehörde, in Österreich das Gericht oder das zuständige Ministerium, im Vereinigten Königreich das Foreign, Commonwealth and Development Office, in den Vereinigten Staaten der Secretary of State des jeweiligen Bundesstaats. Die Bearbeitungszeiten reichen von der Erledigung am selben Tag am Schalter bis zu mehreren Wochen auf dem Postweg.

Für Staaten, die dem Übereinkommen nicht beigetreten sind, gilt stattdessen die konsularische Legalisation: Das Dokument wird von den örtlichen Behörden und anschließend vom griechischen Konsulat beglaubigt, was länger dauert.

Planen Sie die Apostille fest in den Zeitplan ein, statt sie als Nebensache zu behandeln. Sie ist der Schritt, der am häufigsten unterschätzt wird, vor allem wenn der Postweg im Spiel ist.

Amtliche Übersetzung

Sofern das Dokument nicht auf Griechisch in einer vom Notar akzeptierten Form unterzeichnet wurde, muss es amtlich ins Griechische übersetzt werden. Anerkannt werden – je nachdem, was der beurkundende Notar verlangt – Übersetzungen, die von einem zur Beglaubigung von Übersetzungen berechtigten Anwalt, vom Übersetzungsdienst des Außenministeriums oder von einem beeidigten Übersetzer beglaubigt sind.

Die Übersetzung muss neben dem Dokument selbst auch die Apostille umfassen, deshalb kommt es auf die Reihenfolge an: unterzeichnen, dann Apostille, dann übersetzen. Wer zuerst übersetzt, zahlt anschließend eine zweite Übersetzung für die Apostille.

Wurde das Dokument zweisprachig auf Griechisch und in Ihrer Sprache entworfen, entfällt die Übersetzung für den eigentlichen Text oft, doch der Beglaubigungsvermerk des ausländischen Notars und die Apostille müssen weiterhin übersetzt werden.

Bitten Sie Ihren griechischen Anwalt, die Übersetzung in Griechenland zu veranlassen. Das ist meist schneller und günstiger als im Ausland und stellt sicher, dass das Ergebnis in der Form vorliegt, die der Notar akzeptiert.

Unterzeichnung in einem griechischen Konsulat

Die Alternative zum ausländischen Notar ist die Unterzeichnung in einem griechischen Konsulat oder einer griechischen Botschaft. Ein Konsularbeamter handelt dabei in der Funktion eines Notars, und das so entstandene Dokument braucht keine Apostille und, da es auf Griechisch abgefasst ist, meist keine Übersetzung.

Die Vorteile liegen auf der Hand: weniger Schritte, geringere Kosten und ein Dokument, das einsatzbereit in Griechenland ankommt. Der Nachteil ist die Verfügbarkeit. Auf Konsulartermine in größeren Städten wartet man mitunter mehrere Wochen, die Öffnungszeiten sind begrenzt, und das Konsulat kann weit entfernt liegen.

In der Praxis eignet sich der Weg über das Konsulat für Eigentümer, die in der Nähe eines griechischen Konsulats wohnen und Zeit haben, während der Weg über Notar und Apostille zu denen passt, die schnell vorankommen müssen oder weit entfernt von einem Konsulat leben. Sind mehrere Miteigentümer in verschiedenen Städten beteiligt, ist eine Kombination beider Wege üblich und völlig unproblematisch.

Buchen Sie den Termin, sobald der Entwurf vorliegt, und klären Sie vorab mit dem Konsulat, welchen Ausweis und welche Textfassung es verlangt.

Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki

Kontakt zu Hans-Jürgen Bahner

Sie möchten Ihre Immobilie in Chalkidiki verkaufen, ohne nach Griechenland zu reisen? Kontaktieren Sie mich, und ich erkläre Ihnen genau, was wo und wann unterzeichnet werden muss.

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Verkäufe aus der Ferne sind für uns Routine – Zugang, Prüfungen, Besichtigungen, Übergabe und die Abstimmung mit Ihrem Anwalt, alles vor Ort erledigt.

Wie lange es dauert

Für einen einzelnen Eigentümer mit einem Notar vor Ort und einer schnellen Apostille-Behörde sind zwei bis drei Wochen realistisch. Bei einem Konsulartermin oder bei mehreren Miteigentümern in verschiedenen Ländern sind sechs bis zehn Wochen üblich, gelegentlich auch mehr.

Die Schlussfolgerung ist immer dieselbe: Beginnen Sie mit der Vollmacht zu Beginn der Verkaufsvorbereitung, nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Das Dokument kann vorbereitet und bereitgehalten werden; es schadet nicht, es fertig zu haben, und es kostet viel, es nicht zu haben.

Was es kostet

Die Kosten sind überschaubar und gut planbar, und sie trägt der Verkäufer.

Das Honorar des griechischen Anwalts für den Entwurf ist im Verhältnis zum Geschäft meist gering und oft im gesamten Anwaltshonorar für den Verkauf enthalten. Der ausländische Notar rechnet nach den örtlichen Gebührenordnungen ab, die sich von Land zu Land stark unterscheiden. Für die Apostille fällt eine Verwaltungsgebühr an, in der Regel eine geringe. Die amtliche Übersetzung wird pro Seite berechnet. Ein griechisches Konsulat erhebt eine Konsulargebühr, und der Kurier kommt mit einem überschaubaren Betrag hinzu.

Die entscheidende Größe ist die Zahl der Unterzeichner. Ein Eigentümer bedeutet einmal Kosten; vier Erben in drei Ländern bedeuten viermal Kosten, dazu vier Termine, die abgestimmt werden müssen.

Wirklich teuer kann der Vorgang werden, wenn man ihn zweimal durchlaufen muss: Ein Dokument mit unzureichendem Umfang bedeutet einen zweiten Entwurf, einen zweiten Termin, eine zweite Apostille und eine zweite Übersetzung – und eine Verzögerung um Wochen mitten im Verkauf. Das spricht dafür, den griechischen Anwalt sorgfältig entwerfen zu lassen, statt beim ersten Schritt zu sparen. Das Gesamtbild der Kosten finden Sie unter Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf in Griechenland.

Mehrere Miteigentümer und Erben

Jeder Miteigentümer muss dem Verkauf zustimmen, und jeder Miteigentümer muss unterzeichnen, persönlich oder über einen eigenen Vertreter. Es gibt keinen Mechanismus, mit dem eine Mehrheit der Miteigentümer die gesamte Immobilie gegen den Widerspruch der übrigen übertragen kann.

Bei Immobilien, die nach einem Erbfall Geschwistern gehören – der häufigsten Form des Miteigentums in Chalkidiki –, bedeutet das so viele Vollmachten, wie es Erben gibt, die nicht selbst erscheinen. Alle können denselben Vertreter bevollmächtigen, meist den griechischen Anwalt der Familie, und es ist effizient, alle Dokumente nach einer einzigen Vorlage entwerfen zu lassen, damit der Wortlaut einheitlich ist.

Ein praktischer Rat aus Erfahrung: Bestimmen Sie ein Familienmitglied, das koordiniert, einigen Sie sich untereinander auf den Mindestpreis und die Bedingungen, bevor die Dokumente entworfen werden, und legen Sie die Ablaufdaten so weit in die Zukunft, dass ein verzögerter Verkauf nicht die Wiederholung des ganzen Vorgangs erzwingt. Vollmachten, die vor der Beurkundung ablaufen, sind ein wirklich häufiges und völlig vermeidbares Problem.

Wenn ein Erbe nicht verkaufen will, hilft keine Vollmacht; dann geht es um Teilung oder Verhandlung. Mehr dazu unter Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen.

Ermächtigung zum Empfang des Kaufpreises

Diese Klausel sollten Eigentümer am gründlichsten lesen. Soll Ihr Vertreter den Kaufpreis für Sie entgegennehmen, muss das im Dokument stehen – und es sollte festlegen, auf welches Konto.

Die sicherste Formulierung nennt das konkrete Bankkonto mit IBAN, auf das der Kaufpreis zu zahlen ist, und legt fest, dass der Vertreter den Kaufpreis nur durch Überweisung auf dieses Konto entgegennehmen darf. Damit entfällt jeder Ermessensspielraum: Das Geld kann nur an einen Ort gehen, und dieser Ort gehört Ihnen.

Lässt sich das Konto nicht im Voraus festlegen, besteht eine Alternative darin, den Empfang nur auf ein Konto zu gestatten, das auf den Namen des Vollmachtgebers lautet. Das ist schwächer, aber immer noch weit besser als eine allgemeine Befugnis zum Empfang von Geldern.

Unterzeichnen Sie keine offene Ermächtigung, den Kaufpreis ohne Einschränkung entgegenzunehmen und darüber zu verfügen. Sie ist unnötig: Der gesamte Verkauf lässt sich so abwickeln, dass das Geld direkt auf Ihr benanntes Konto fließt, und jeder kompetente Anwalt formuliert es auf Nachfrage so.

Wird der Erlös anschließend ins Ausland überwiesen, müssen Sie damit rechnen, dass die Banken Prüfungen zur Geldwäscheprävention vornehmen – siehe Immobilienverkauf in Griechenland mit Wohnsitz im Ausland.

Gültigkeit, Ablauf und Widerruf

Eine Vollmacht bleibt in Kraft, bis sie nach ihren eigenen Bestimmungen abläuft, bis ihr Zweck erfüllt ist oder bis sie widerrufen wird. Bewährt hat sich ein Ablaufdatum – lang genug, damit das Geschäft bequem abgeschlossen werden kann, und kurz genug, damit keine ruhende Befugnis jahrelang fortbesteht.

Der Widerruf erfolgt förmlich durch notarielle Urkunde und muss dem Vertreter sowie allen mitgeteilt werden, die sich auf das Dokument verlassen könnten. Dem Vertreter nur zu sagen, dass Sie es sich anders überlegt haben, genügt nicht, wenn er ein Original besitzt und ein Dritter im guten Glauben darauf handelt.

Der Tod des Vollmachtgebers beendet die Befugnis in der Regel, was praktische Folgen hat, wenn ein älterer Miteigentümer beteiligt ist: Ein Verkauf, der vor einem Todesfall nicht abgeschlossen ist, muss über die Erbfolge neu begonnen werden.

Scheitert der Verkauf und wird die Immobilie vom Markt genommen, überlegen Sie, ob Sie das Dokument auslaufen lassen oder aktiv widerrufen. Wird die Immobilie innerhalb der Gültigkeitsdauer erneut angeboten, erspart Ihnen das Beibehalten die Wiederholung des ganzen Vorgangs – ein weiteres Argument für ein großzügiges Ablaufdatum von Anfang an.

Risiken und wie Sie sie begrenzen

Das Risiko einer Vollmacht ist klar: Sie ermächtigen jemanden, in Ihrer Abwesenheit in Ihrem Namen zu handeln. Beherrscht wird es durch die Gestaltung, nicht allein durch Vertrauen.

• Verwenden Sie eine Spezialvollmacht, keine Generalvollmacht – beschränkt auf die benannte Immobilie und das benannte Geschäft.
• Legen Sie einen Mindestpreis fest, unter dem der Vertreter nicht verkaufen darf.
• Benennen Sie das Empfängerkonto mit IBAN, damit der Kaufpreis nur Sie erreichen kann.
• Legen Sie ein Ablaufdatum fest.
• Bevollmächtigen Sie einen berufsrechtlich regulierten Fachmann – einen Anwalt, der versichert und beruflich rechenschaftspflichtig ist.
• Lesen Sie eine Übersetzung in Ihre Sprache vor der Unterzeichnung, nicht danach.
• Bitten Sie vor dem Unterzeichnungstermin um den Entwurf der Kaufurkunde und lassen Sie ihn sich erklären.
• Bevollmächtigen Sie niemals jemanden, der mit dem Käufer in Verbindung steht.
• Bewahren Sie von allem, was Sie unterzeichnet haben, eine beglaubigte Abschrift auf.

Zusammen angewendet machen diese Punkte aus einer offenen Befugnis einen engen, befristeten Auftrag, eine bestimmte Sache zu erledigen, wobei der Erlös auf ein bestimmtes Konto geht. Das ist ein angemessenes Risiko für ein Geschäft, das sonst mehrere Reisen nach Griechenland erfordern würde.

Der übrige Verkauf aus der Ferne

Die Vollmacht löst die Frage der Beurkundung. Der übrige Verkauf braucht eigene Vorkehrungen, und genau hier verliert ein Eigentümer im Ausland am häufigsten Zeit, ohne es zu merken.

Zugang. Der Ingenieur, der Energieprüfer und gegebenenfalls der Vermessungsingenieur müssen jeweils in die Immobilie, und zwar nach ihrem Zeitplan, nicht nach Ihrem. Besichtigungen müssen innerhalb von ein, zwei Tagen stattfinden, nachdem ein Käufer in Chalkidiki angekommen ist. Ein Schlüsselverwalter vor Ort ist keine Option, sondern Pflicht.

Zustand. Ein leerstehendes Haus an der Küste leidet über einen Winter: Feuchtigkeit, ein verwilderter Garten, ein umgekippter Pool, festsitzende Fensterläden. Fotos aus dem Frühjahr und eine Besichtigung im Juli zeigen zwei verschiedene Immobilien, wenn sich niemand darum kümmert.

Besichtigungen. Live-Videorundgänge sind zu einem üblichen ersten Schritt geworden: Sie sortieren unpassende Interessenten aus, bevor jemand einen Flug bucht, und geben weit entfernten Käufern genug Sicherheit, um mit ernsthafter Kaufabsicht anzureisen.

Übergabe. Schlüssel, Zählerstände, Alarmcodes, Bedienungsanleitungen und das Inventar der Einrichtung werden am Übergabetag vor Ort übergeben und schriftlich festgehalten.

Unser Instandhaltungs- und Hausbetreuungsservice übernimmt das meiste davon für Eigentümer, die niemanden vor Ort haben.

Digitale Verfahren und notarielle Fernbeurkundung

Griechenland digitalisiert notarielle und behördliche Verfahren stetig, und in bestimmten Bereichen wurden notarielle Fernbeurkundungen per Videoverbindung eingeführt. Auch digitale Signaturen und die elektronische Einreichung von Dokumenten werden zwischen Fachleuten zunehmend genutzt.

Für einen Verkäufer im Ausland heißt das: Es lohnt sich nachzufragen, aber nicht, sich darauf zu verlassen. Ob für Ihr konkretes Geschäft ein notarielles Fernverfahren verfügbar ist, ob Ihr Notar es anbietet und ob es zu Ihrer Situation passt, sind Fragen, die Sie zum gegebenen Zeitpunkt mit dem Notar und Ihrem Anwalt klären. Die Praxis entwickelt sich weiter, und was unter einer vorübergehenden Regelung möglich war, gilt nicht immer dauerhaft.

Auf absehbare Zeit bleibt der verlässliche Weg der herkömmliche: eine Spezialvollmacht, unterzeichnet vor einem Notar oder im Konsulat, mit Apostille versehen und übersetzt. Er funktioniert überall, wird von jedem Notar akzeptiert und hängt nicht von den technischen Möglichkeiten eines bestimmten Büros ab.

Fragen Sie trotzdem nach. Gibt es eine Fernoption, kann sie einen Termin und einen Kurierversand aus dem Zeitplan streichen.

Krankheit, Geschäftsfähigkeit und Betreuung

Eine Vollmacht setzt voraus, dass der Vollmachtgeber im Moment der Unterzeichnung geschäftsfähig ist. Ist ein Eigentümer schwer krank, kognitiv beeinträchtigt oder betagt und zunehmend eingeschränkt, wird das zu einem echten Problem – und Familien in Chalkidiki begegnen ihm regelmäßig bei Immobilien, die vor Jahrzehnten gekauft wurden.

Ist die Geschäftsfähigkeit gegeben, handeln Sie früh: In vielen Rechtsordnungen kann ein Notar das Dokument im Krankenhaus oder zu Hause beurkunden, und wer das tut, solange kein Zweifel besteht, vermeidet eine spätere Anfechtung.

Ist die Geschäftsfähigkeit bereits eingeschränkt, kommt eine Vollmacht nicht in Betracht. Dann führt der Weg über eine gerichtliche Betreuung oder die entsprechende Schutzmaßnahme im Land des Eigentümers, anschließend über die Anerkennung dieser Bestellung in Griechenland und in den meisten Fällen über eine gerichtliche Genehmigung des Verkaufs. Das dauert lange und erfordert spezialisierte rechtliche Beratung in beiden Ländern.

Verkauft ein gerichtlich bestellter Vertreter oder Betreuer, verlangt der Notar die Bestellungsunterlagen, mit Apostille und übersetzt, sowie den Nachweis der Befugnis, über die Immobilie zu verfügen. Planen Sie dafür mehrere Monate ein.

Häufige Fehler

• Das Dokument erst in Angriff nehmen, wenn ein Käufer gefunden ist. Zwei bis zehn Wochen gehen verloren, während der Käufer wartet.
• Eine ausländische Vorlage verwenden. Fehlende Befugnisse, Ablehnung durch den griechischen Notar, ein zweiter Termin wird nötig.
• Vor der Apostille übersetzen. Die Übersetzung muss die Apostille umfassen.
• Ein zu knappes Ablaufdatum. Das Dokument erlischt wenige Tage vor der Beurkundung.
• Kein benanntes Empfängerkonto. Ein vermeidbares Risiko, das sich beim Entwurf leicht beheben lässt.
• Kein Mindestpreis. Der Vertreter kann zu jedem beliebigen Betrag verkaufen.
• Ein Dokument unterzeichnen, das Sie nicht in Ihrer eigenen Sprache gelesen haben.
• Jemanden bevollmächtigen, der mit dem Käufer in Verbindung steht.
• Einen Miteigentümer vergessen. Eine einzige fehlende Unterschrift stoppt den gesamten Verkauf.
• Kein Schlüsselverwalter vor Ort. Prüfungen und Besichtigungen scheitern gleichermaßen.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Verkäufe aus der Ferne sind für uns Routine, weil die meisten unserer Verkäufer nicht in Griechenland leben. In der Praxis koordinieren wir den Zeitplan so, dass die Vollmacht parallel zur Zusammenstellung der Unterlagen entworfen und unterzeichnet wird, nicht erst danach, und wir stimmen uns mit Ihrem Anwalt ab, damit ihr Umfang alles abdeckt, was der Notar brauchen wird.

Vor Ort erledigen wir, was Sie nicht können: Schlüssel und Zugang für Ingenieur, Vermessungsingenieur und Energieprüfer, Lüften und Herrichten der Immobilie, Garten- und Poolarbeiten vor Fotos und Besichtigungen, Zählerstände sowie den Kontakt mit der Gemeinde und den Versorgern.

Während der Vermarktung führen wir Live-Videobesichtigungen für Käufer durch, die nicht sofort anreisen können, schicken Ihnen schriftliche Berichte über Anfragen und Besichtigungen und führen die Korrespondenz in Ihrer Sprache und zu Zeiten, die für Sie passen.

Beim Abschluss stimmen wir den Beurkundungstermin mit Ihrem Anwalt und dem Notar ab, organisieren die Übergabe vor Ort und bestätigen Zählerstände und Inventar schriftlich.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob sich Ihre Situation aus der Ferne regeln lässt, fragen Sie. In fast allen Fällen ist das möglich.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Notarielle Anforderungen, Legalisationsverfahren und konsularische Praxis unterscheiden sich von Land zu Land und ändern sich mit der Zeit. Klären Sie die genaue Form, die Ihr griechischer Notar verlangt, bevor Sie im Ausland etwas unterzeichnen.

• Griechisches Außenministerium – Konsulate und Legalisation von Dokumenten
• HCCH – das Apostille-Übereinkommen und die zuständigen Behörden nach Ländern
• gov.gr – Portal der digitalen Verwaltungsdienste Griechenlands

Fachlicher Hinweis: Dieser Ratgeber liefert allgemeine Informationen zum Verkauf griechischer Immobilien über einen Vertreter und ist keine individuelle Rechtsberatung. Eine Vollmacht sollte stets von einem qualifizierten griechischen Anwalt oder Notar für das konkrete Geschäft entworfen werden.