Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland: der komplette Finanzleitfaden

Chalkidiki Real Estate hilft Käufern, ein praxistaugliches Erwerbsbudget aufzustellen, Objekte auf Basis der tatsächlichen Gesamtkosten zu vergleichen und Kosteninformationen von unabhängigen Rechtsanwälten, Notaren, Ingenieuren, Steuerberatern und weiteren Fachleuten zusammenzuführen. Wir können nach dem Kauf auch kostenpflichtige Unterstützung bei Renovierungen, Versorgungsanschlüssen, Instandhaltung, Hausverwaltung und der Vorbereitung der Kurzzeitvermietung leisten. Regulierte Fachberatung und amtliche Steuerberechnungen bleiben Sache des jeweils qualifizierten Beraters oder der jeweils zuständigen Behörde.

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1. Das tatsächliche Erwerbsbudget

Ein sicherer Kauf beginnt mit drei verschiedenen Zahlen: dem maximalen Immobilienpreis, dem maximalen Barbedarf zum Abschluss und dem maximalen Gesamtprojektbudget. Diese Zahlen sind nicht identisch. Der Immobilienpreis ist der Betrag, der an den Verkäufer gezahlt wird. Beim Barbedarf zum Abschluss kommen Steuern, Honorare, Eintragung und Bankkosten hinzu. Das Gesamtprojektbudget enthält darüber hinaus Arbeiten, die nach der Übergabe nötig sind, Möbel, Versorgungsanschlüsse, Versicherung und eine Reserve für Unvorhergesehenes.

Diese Zahlen zu trennen verhindert einen häufigen Fehler: das gesamte verfügbare Kapital in den Kaufpreis zu stecken und dann festzustellen, dass die Immobilie ohne zusätzliche Mittel nicht nutzbar zu machen ist. Besonders wichtig ist das bei Ferienhäusern, wo der Käufer unmittelbar nach dem Abschluss Klimaanlagen, Insektenschutzgitter, außenliegende Verschattung, Möbel, Wäsche, Haushaltsgeräte, Internet, Sicherheitstechnik, Poolausstattung oder Gartenanlagen benötigen kann.

Die Budgetplanung sollte auch den zeitlichen Ablauf berücksichtigen. Einige Beträge sind vor der Urkunde fällig, darunter Anzahlungen, technische Prüfungen, anwaltliche Arbeit und die Grunderwerbsteuer. Andere werden bei Unterzeichnung oder Eintragung fällig. Anzahlungen für Renovierungen können kurz darauf folgen. Käufer, die Mittel in einer anderen Währung als dem Euro einsetzen, sind zwischen Angebot, Anzahlung und Abschluss zudem Wechselkursbewegungen ausgesetzt.

Erstellen Sie einen Zahlungsplan statt eines einzelnen Prozentsatzes. Jede Zeile sollte den erwarteten Betrag, die Berechnungsgrundlage, die Behandlung der Mehrwertsteuer, den Zahlungsempfänger, das Zahlungsdatum, die Rückzahlbarkeit und den Belegnachweis ausweisen. Kennzeichnen Sie unbestätigte Posten als Schätzansätze, anstatt sie als exakt auszugeben. Aktualisieren Sie den Plan, sobald der Notar die Bemessungsgrundlage festgestellt hat, die Leistungsumfänge der Fachleute vereinbart sind und technische Befunde vorliegen.

Eine praxistaugliche Formel für das Gesamtbudget:

Kaufpreis + Erwerbsteuer + Gemeindeabgabe + Honorare + Eintragung + Maklerprovision soweit anwendbar + Bank/Übersetzung/Vertretung + unmittelbare Arbeiten + Einrichtung/Inbetriebnahme + Reserve + Eigentumskosten des ersten Jahres.

2. Einmalige, variable und laufende Kosten

Kosten nach ihrem Verhalten zu ordnen macht Vergleiche leichter. Gesetzliche Transaktionssteuern sind durch Gesetz bestimmt, hängen aber von der anwendbaren Bemessungsgrundlage und dem anwendbaren Steuerregime ab. Honorare hängen von Umfang, Komplexität, Wert und Angebot ab. Kosten aus dem Zustand der Immobilie hängen vom konkreten Gebäude ab. Laufende Kosten bestehen nach dem Eigentumsübergang weiter und beeinflussen die langfristige Tragfähigkeit.

Ein Prozentsatz vom Kaufpreis ist ein schlechtes Werkzeug für Instandhaltung, Renovierung und Versorgungskosten, denn diese Kosten hängen stärker von Größe, Zustand, Anlagentechnik und Lage ab. Umgekehrt ist es genauso ungenau, für eine wertabhängige Steuer feste Eurobeträge anzusetzen. Eine gute Tabelle benennt deshalb zu jeder Kostenposition den Treiber.

Die Mehrwertsteuer auf Fachleistungen ist eine weitere Quelle von Missverständnissen. Ein Angebot kann ohne Mehrwertsteuer, einschließlich Mehrwertsteuer oder teilweise einschließlich mit gesondert abgerechneten Auslagen ausgewiesen sein. Bringen Sie zwei Angebote vor dem Vergleich auf dieselbe Grundlage. Fragen Sie, ob Grundbuchrecherchen, Reisekosten, beglaubigte Kopien, Übersetzung, Kurier und amtliche Gebühren enthalten sind.

3. Kaufpreis, Objektivwert und Bemessungsgrundlage

Der im Kaufvertrag genannte Betrag und der für die Besteuerung maßgebliche Betrag müssen sauber auseinandergehalten werden. Griechenland arbeitet für viele Objekte und Gebiete mit einem System des Objektivwerts. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer stellt in der Regel auf den steuerpflichtigen Wert nach den anwendbaren Vorschriften ab, und die erklärte Gegenleistung kann nicht einfach als einzige maßgebliche Zahl behandelt werden. Der Notar ist dafür verantwortlich, den aktuellen Bewertungs- und Erklärungsrahmen auf die konkrete Urkunde anzuwenden.

Für Käufer lautet die wesentliche Lehre: Den Angebotspreis mit 3 % zu multiplizieren ergibt nicht immer den endgültigen Steuerbescheid. Bevor Sie ein Abschlussbudget festlegen, lassen Sie sich vom Notar sagen, welche Bemessungsgrundlage zu erwarten ist und ob ein Teil der Transaktion anders behandelt wird. Das ist wichtig, wenn der vereinbarte Preis vom Objektivwert abweicht, mehrere Rechte übertragen werden, Möbel enthalten sind, Eigentumsanteile aufgeteilt sind oder die Immobilie aus mehreren Katastereinheiten besteht.

Der steuerpflichtige Wert kann sich auch auf wertabhängige Honorare oder Eintragungskosten auswirken. Kostenschätzungen aus der Suchphase müssen deshalb möglicherweise überarbeitet werden, sobald die Einzelheiten des Eigentumstitels und die amtlichen Beschreibungen geprüft sind. Ein Angebot, das von einer einfachen Wohnung ausgeht, kann seine Gültigkeit verlieren, wenn die Urkunde Parkplätze, Abstellräume, Grundstücksanteile, Nießbrauchsregelungen oder mehrere Verkäufer erfassen muss.

Versuchen Sie nicht, die Steuer durch die Erklärung eines künstlichen Preises zu senken. Urkunde, Steuererklärung, Banküberweisungen und Nachweise zur Mittelherkunft müssen widerspruchsfrei und rechtmäßig sein. Eine nicht erklärte Nebenzahlung schafft Risiken im Recht, im Steuerrecht, im Geldwäscherecht und für den späteren Wiederverkauf. Sie kann den Käufer außerdem außerstande setzen, die tatsächlichen Erwerbskosten später nachzuweisen.

4. Grunderwerbsteuer in Griechenland

Das griechische Ministerium für Wirtschaft und Finanzen gibt an, dass die Grunderwerbsteuer bei einer entgeltlichen Übertragung mit 3 % des steuerpflichtigen Werts berechnet wird und vom Käufer zu zahlen ist. Die Erklärung zur Grunderwerbsteuer wird vor der Urkunde abgegeben, in der Regel über das Verfahren myPROPERTY, soweit die Transaktion digital unterstützt wird. Der genaue Bescheid und die Zahlungsanweisungen kommen vom Notar und aus dem Steuersystem.

Ein einfaches Rechenbeispiel: Beträgt der bestätigte steuerpflichtige Wert €300.000 und gilt der Regelsatz von 3 % ohne Befreiung, so läge die Hauptgrunderwerbsteuer bei €9.000, noch vor der damit verbundenen Gemeindeabgabe. Das ist ein Rechenbeispiel, kein Angebot für eine Transaktion. Andere Sachverhalte können die Bemessungsgrundlage oder das Steuerregime verändern.

Die Steuer muss als Barbedarf zum Abschluss eingeplant werden, weil sie normalerweise vor der Beurkundung gezahlt wird. Sie ist keine jährliche Steuer und darf nicht mit ENFIA verwechselt werden. Sie ist auch nicht dasselbe wie Makler-, Anwalts-, Notar- oder Grundbuchkosten. Jede Kategorie getrennt zu führen macht die Berechnung nachprüfbar.

Das Gesetz sieht für bestimmte Transaktionen ermäßigte Sätze oder Befreiungen vor, doch bei einem normalen Marktkauf sollte man die Voraussetzungen ohne schriftliche Bestätigung nie als erfüllt annehmen. Auseinandersetzungen unter Miteigentümern, Umstrukturierungen von Gesellschaften, Tauschgeschäfte und die Erstwohnungsbefreiung haben jeweils besondere Bedingungen. Dieser Ratgeber behandelt die Erstwohnungsbefreiung gesondert, weil sie die Befreiung ist, nach der private Käufer am häufigsten fragen.

Verwenden Sie keinen veralteten Rechner aus dem Internet. Verlangen Sie vom Notar eine schriftliche Schätzung auf Grundlage der konkret bestimmten Immobilie, der übertragenen Rechte, der erklärten Gegenleistung, des Objektivwerts, des Käuferprofils und des am geplanten Unterzeichnungstag geltenden Rechts.

5. Gemeindeabgabe im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer

Die amtlichen Hinweise der AADE beschreiben eine Gemeinde- und Kommunalabgabe, die mit 3 % des Betrags der Hauptgrunderwerbsteuer berechnet wird. Das sind nicht 3 % des Immobilienpreises. Im gewöhnlichen Beispiel oben ergäbe ein Hauptsteuerbescheid von €9.000 eine Abgabe von €270, sodass der zusammengefasste Beispielbetrag €9.270 beträgt. Bezogen auf dieselbe Bemessungsgrundlage wird das üblicherweise als effektive 3,09 % beschrieben; richtig budgetiert wird aber, indem Hauptsteuer und Abgabe als getrennte Bestandteile sichtbar bleiben.

Die Unterscheidung ist wichtig, wenn man einem Käufer Zahlen erklärt oder eine Online-Schätzung vergleicht. Der eine nennt „3 % Grunderwerbsteuer“ und lässt die Abgabe weg, der andere nennt „3,09 %“ als zusammengefasste Kurzform. Beide können dieselbe gewöhnliche Struktur meinen. Für die tatsächliche Urkunde sollte die Berechnung des Notars als maßgeblich gelten.

Wenden Sie die zusammengefasste Kurzform niemals ohne Bestätigung auf eine Transaktion an, die der Mehrwertsteuer oder einer besonderen steuerlichen Behandlung unterliegt. Ein Budgetmodell soll nicht jeden Kauf in eine einzige Formel pressen, sondern zeigen, welche rechtliche Annahme zugrunde liegt.

6. Mehrwertsteuer bei Neubauten und die Aussetzungsregelung

Die Mehrwertsteuer ist eines der am häufigsten missverstandenen Themen im griechischen Immobilienmarkt. Der allgemeine Mehrwertsteuerrahmen kann für qualifizierte Lieferungen neuer Immobilien gelten, insbesondere dann, wenn die maßgebliche Baugenehmigung vom 1. Januar 2006 oder später datiert und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Das Ministerium für Wirtschaft und Finanzen gibt jedoch an, dass ein Bauträger die Aussetzung der Mehrwertsteuer für qualifizierte unverkaufte Objekte beantragen kann und dass die Aussetzung planmäßig bis zum 31. Dezember 2026 gilt. Wo die Aussetzung wirksam greift, wird stattdessen die Grunderwerbsteuer angewandt.

Das bedeutet nicht, dass jeder Neubau automatisch der Grunderwerbsteuer unterliegt oder dass Käufer die jeweils günstigere Behandlung wählen können. Es kommt auf den Status des Bauträgers, die Genehmigung, die Lieferung, den Antrag auf die Aussetzungsregelung, den Bestand und das Datum der Transaktion an. Lassen Sie sich vor der Reservierung eines Neubauobjekts von Bauträger, Steuerberater und Notar schriftlich bestätigen, wie die steuerliche Behandlung aussieht und ob der genannte Preis Steuern enthält oder nicht.

Fragen zur Mehrwertsteuer stellen sich auch bei Bauleistungen, Fachleistungen, Möbeln, Ausstattung und Renovierungen. Die steuerliche Behandlung der Immobilienübertragung ist nicht die steuerliche Behandlung jeder Rechnung, die zum Projekt gehört. Ein Käufer, der eine fertige Bestandsvilla mit einem Bauprojekt vergleicht, sollte deshalb Bruttoprojektbudgets einschließlich Mehrwertsteuer vergleichen.

Das planmäßige Enddatum schafft zusätzliches Planungsrisiko für Transaktionen, deren Abschluss nach 2026 erwartet wird. Kein Artikel im Internet kann vorhersagen, ob der Gesetzgeber die Regelung verlängert, ersetzt oder beendet. Verträge, die über den Jahreswechsel reichen, sollten das Risiko einer Steueränderung klar zuweisen, und Käufer sollten vor jedem bindenden Schritt eine aktualisierte Berechnung erhalten.

7. Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die Erstwohnung

Das griechische Recht sieht unter detaillierten Voraussetzungen eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für die Erstwohnung vor. Die amtlichen Hinweise der AADE nennen derzeit steuerfreie Wertgrenzen, die sich nach Familienstand, Behinderung und Kindern unterscheiden. Für eine Wohnung umfassen die veröffentlichten Grundgrenzen €200.000 für eine unverheiratete Person und €250.000 für eine verheiratete Person, mit festgelegten Erhöhungen für Kinder und höheren Grenzen in bestimmten Fällen einer Behinderung. Separate, niedrigere Grenzen gelten für qualifizierte Grundstückskäufe.

Ob die Voraussetzungen erfüllt sind, entscheidet sich nicht allein daran, ob der Käufer die Immobilie selbst als „Erstwohnung“ bezeichnet. Es kommt auf Regeln zur Staatsangehörigkeit beziehungsweise zu qualifizierten Ländern, auf familiäre Eigentumsrechte, Volleigentum, Nießbrauch, Wohnrechte, den bestehenden Wohnbedarf, die Lage der Immobilie und weitere gesetzliche Bedingungen an. Internationale Käufer dürfen die Befreiung erst dann in ihr Budget aufnehmen, wenn Notar und Steuerberater die vollständige familiäre und eigentumsrechtliche Lage geprüft haben.

Übersteigt der Wert eine begünstigte steuerfreie Grenze, so weisen die amtlichen Hinweise darauf hin, dass die Befreiung bis zum begünstigten Betrag greifen kann und auf den übersteigenden Teil weiterhin Steuer anfallen kann. Auch hier muss die Berechnung für die tatsächliche Transaktion vorgenommen werden. Kaufen Ehegatten in ungleichen Anteilen oder erwerben mehrere Käufer gemeinsam, ist fachliche Beratung unerlässlich.

Die Erstwohnungsbefreiung betrifft die Erwerbsteuer und darf nicht als dauerhafte Befreiung von ENFIA, Kommunalabgaben, Einkommensteuer oder künftigen Pflichten verstanden werden. Sie kann zudem Kosten für Unterlagen verursachen, weil der Käufer die Voraussetzungen nachweisen muss. Planen Sie konservativ, bis die Befreiung bewilligt ist.

8. Notarkosten

Eine griechische Immobilienübertragung verlangt eine notarielle Urkunde. Die Rechnung des Notars kann eine Vergütung enthalten, die sich am Urkundenwert und an der Komplexität orientiert, dazu Seiten und Kopien, Erklärungen, Bescheinigungen und weitere Arbeiten. Artikel im Internet veröffentlichen häufig einen einzigen Prozentsatz, doch die tatsächliche Summe kann gebührenrechtlich geregelte Bestandteile, Mehrwertsteuer, feste Posten, zusätzliche Seiten und transaktionsspezifische Arbeiten umfassen. Eine schriftliche Schätzung des ausgewählten Notars ist verlässlicher als ein allgemeiner Rechner.

Verlangen Sie, dass das Angebot den angenommenen Vertragswert oder steuerpflichtigen Wert, die Mehrwertsteuer, beglaubigte Kopien, Erklärungen, die Arbeit an der Vollmacht und die Auslagen ausweist. Erfasst die Urkunde mehrere Objekte, Parkplätze, Abstellräume, Eigentumsanteile, Hypotheken, Bedingungen oder mehrere Verkäufer, können Arbeitsaufwand und Seitenzahl von einem einfachen Kauf abweichen.

Die niedrigste Schätzung ist nicht automatisch die beste Wahl. Klare Vorbereitung, Erreichbarkeit, zweisprachige Abstimmung und sorgfältige Dokumentenverwaltung können teure Verzögerungen verhindern. Gleichzeitig sollten Käufer verstehen, dass der Notar unparteiisch ist und dass die Notargebühr keine unabhängige rechtliche Vertretung des Käufers umfasst.

Fordern Sie kurz vor der Unterzeichnung eine aktualisierte Abschlussaufstellung an. Die vorläufige Schätzung kann sich ändern, sobald die endgültige Urkunde, die Bemessungsgrundlage und die Zahl der Kopien bekannt sind. Bewahren Sie Rechnung und Zahlungsnachweis in der Objektakte auf, denn diese Unterlagen können für die Buchhaltung und für die Unterlagen eines späteren Verkaufs relevant sein.

9. Gebühren für Kataster und Grundbucheintragung

Nach der Unterzeichnung muss die Urkunde beim zuständigen griechischen Kataster oder beim Grundbuchamt eingetragen werden. Die Eintragungsgebühren sind von der Rechnung des Notars getrennt und gehören in den Barbedarf zum Abschluss. Ihre Berechnung kann von der eingetragenen Rechtshandlung, vom Wert, von den Rechten, der Seitenzahl, den Bescheinigungen und vom jeweils zuständigen Amt oder elektronischen Verfahren abhängen.

Klären Sie, wer die Urkunde einreicht, welcher Betrag vorzuschießen ist, ob die rechtliche Nachverfolgung enthalten ist und wann die Eintragungsbescheinigung vorliegt. Die Eingangsbestätigung der Einreichung ist nicht dasselbe wie die endgültige Bestätigung, dass der Eigentumseintrag korrekt ist. Planen Sie Mittel für beglaubigte Auszüge oder Kopien ein, wenn Ihre Bank, Ihr Steuerberater, Ihr Versicherer oder Ihr Berater für Aufenthaltsfragen sie benötigt.

Werden mehrere Katastereinheiten oder Rechte erworben, können Gebühren und Verwaltungsaufwand höher liegen. Die Berichtigung unzutreffender Katasterangaben kann eigene Kosten für Rechtsberatung, Ingenieurleistungen und Eintragung verursachen und sollte nicht im gewöhnlichen Kostenansatz für den Kauf versteckt werden.

Diese Seite wiederholt nicht die ausführliche Darstellung der institutionellen Rollen aus dem eigenen Ratgeber Immobilienanwalt, Notar und Grundbuchamt in Griechenland →. Für die Budgetplanung ist entscheidend, einen eigenen Kostenansatz für die Eintragung einzuholen und nicht anzunehmen, er sei in der Grunderwerbsteuer oder in den Notarkosten enthalten.

10. Honorar des unabhängigen Immobilienanwalts

Anwaltshonorare bezahlen den Schutz der Rechtsposition des Käufers, nicht eine Garantie dafür, dass die Immobilie mängelfrei ist. Der Leistungsumfang kann Recherchen zum Eigentumstitel, die Eigentumshistorie, die Prüfung von Belastungen, die Durchsicht der Reservierungsvereinbarung, Verhandlungen, die Prüfung des Urkundenentwurfs, die Vertretung aufgrund einer Vollmacht, die Teilnahme am Abschluss und die Nachverfolgung der Eintragung umfassen. Eine komplexe Akte kann Recherchen zu Rechtsstreitigkeiten, die Prüfung von Erbfolgen, Gesellschaftsunterlagen, Katasterberichtigungen oder besondere Rechtsgutachten erfordern.

Manche Rechtsanwälte nennen einen Prozentsatz des Preises, manche ein Festhonorar und andere eine Mischform. Vergleichen Sie den Leistungsumfang, nicht nur den auffälligen Preis. Fragen Sie, wie viele Recherchen zum Eigentumstitel enthalten sind, ob ein schriftlicher Befund erstellt wird, ob Reservierungsvereinbarung und Vorvertrag abgedeckt sind, ob das Honorar Abschluss und Eintragung einschließt und wie unvorhergesehene Arbeiten abgerechnet werden.

Klären Sie Mehrwertsteuer, Reisekosten, Gebühren für Grundbuchrecherchen, beglaubigte Kopien, Übersetzungen, Kurier und die Kosten der Vollmacht. Kaufen zwei Ehegatten oder eine Gesellschaft, fragen Sie, ob sich das Angebot ändert. Sind Arbeiten zur Hypothek, Unterstützung beim Aufenthaltstitel oder die Strukturierung einer Gesellschaft erforderlich, führen Sie diese als eigene Arbeitspakete, damit die Erwerbskosten der Immobilie transparent bleiben.

Ein Käufer könnte versucht sein, Geld zu sparen und sich auf den Anwalt des Verkäufers oder auf den Notar zu verlassen. Das ist eine Scheinersparnis. Unabhängige Beratung kann Belastungen, vertragliche Risiken oder eigentumsrechtliche Probleme aufdecken, die weit teurer sind als das Honorar. Die ausführliche rechtliche Methodik gehört in Rechtliche Prüfung beim Immobilienkauf in Griechenland →; dieser Abschnitt beschränkt sich auf Budgetierung und Angebotsumfang.

11. Kosten für Ingenieur und technische Prüfung

Das Honorar des Ingenieurs hängt von Objekttyp, Größe, Lage, den verfügbaren Unterlagen und der gewünschten Prüftiefe ab. Eine Grundprüfung von Genehmigungen und Plänen ist etwas anderes als eine Zustandsaufnahme des Gebäudes, eine statische Beurteilung, eine Grenzvermessung, eine Poolprüfung oder eine Machbarkeitsstudie zur Renovierung. Käufer sollten keine Angebote vergleichen, die unterschiedliche Leistungen abdecken.

Bei einer Wohnung kann sich die Arbeit auf Pläne, Flächen, Umbauten, die Gebäudeidentität und den sichtbaren Zustand konzentrieren. Bei einer Villa kommen Pool, Stützmauern, Grenzen, Kleinkläranlage, Außenbauwerke, Dach und Entwässerung des Grundstücks hinzu. Bei einem Grundstück können Untersuchungen zu topografischer Vermessung, Straßenzugang, Forstrecht, Archäologie und Bebaubarkeit nötig sein. Auch die Anreise auf eine Insel oder in eine abgelegene Lage kann die Kosten beeinflussen.

Verlangen Sie einen schriftlichen Bericht, der die geprüften Unterlagen, die Begehung vor Ort, die Grenzen der Prüfung, Verstöße gegen Vorschriften, die Reihenfolge der Reparaturen und empfohlene Spezialisten benennt. Stellt der Ingenieur Verdacht auf Bewegungen der Tragkonstruktion, Feuchtigkeit, elektrische Gefahren oder eine defekte Entwässerung fest, planen Sie gesondert Mittel für den passenden Spezialisten oder für Diagnoseprüfungen ein.

Das technische Honorar sind Kosten der Risikokontrolle vor dem Erwerb. Es sollte auch dann gezahlt werden, wenn das Ergebnis Sie zum Rückzug veranlasst. Eine „nicht bestandene“ Prüfung, die einen schlechten Kauf verhindert, kann die wertvollste Ausgabe der ganzen Transaktion sein. Setzen Sie den Ingenieur niemals unter Druck, Befunde herunterzuspielen, nur weil eine Frist für die Anzahlung näher rückt.

12. Maklerprovision

Die Maklerprovision muss geklärt sein, bevor Leistungen erbracht oder ein Angebot abgegeben wird. In Griechenland kann den Käufer eine Provisionspflicht treffen, abhängig vom unterzeichneten Maklerauftrag und von der Gestaltung der Transaktion. Die Vereinbarung sollte den Satz oder Betrag, die Berechnungsgrundlage, die Mehrwertsteuer, den auslösenden Zahlungstatbestand, die Laufzeit, die erfassten Objekte und die Behandlung verbundener Personen nennen.

Fragen Sie, ob die Provision auf den vereinbarten Preis, auf einen anderen Betrag oder als Mindesthonorar berechnet wird. Klären Sie, ob Mehrwertsteuer hinzukommt und ob der Käufer bereits ein Besichtigungs- oder Maklerformular unterzeichnet hat. Arbeiten zwei Maklerbüros zusammen, stellen Sie klar, dass den Käufer keine unerwartete doppelte Belastung trifft.

Eine professionelle Maklerprovision bezahlt mehr als das Öffnen einer Tür. Sie kann die Klärung des Suchprofils, das Auffinden geeigneter Objekte, Besichtigungen, die Einordnung in den Markt, die Kommunikation mit Verkäufern, die Unterstützung bei Verhandlungen und die Abstimmung zwischen den unabhängigen Beratern umfassen. Sie ersetzt nicht die rechtliche Stellungnahme des Anwalts, den technischen Bericht des Ingenieurs, die öffentliche Funktion des Notars oder die steuerliche Beratung des Steuerberaters.

Für eine transparente Budgetplanung setzen Sie die Bruttoprovision genau so an, wie sie vereinbart ist, und nicht nach einer allgemeinen Marktannahme. Chalkidiki Real Estate erläutert seine jeweils geltenden Leistungs- und Provisionsvereinbarungen schriftlich, bevor ein Mandant sich bindet.

13. Kosten für Steuerberater, AFM und steuerliche Vertretung

Internationale Käufer brauchen eine griechische Steuernummer, die AFM, und benötigen unter Umständen eine steuerliche Vertretung und Zugangsregelungen für myAADE. Die kostenpflichtige Unterstützung durch einen Steuerberater kann die Registrierung, die Durchsicht von Unterlagen, die Kommunikation mit Behörden, die Überprüfung der E9, die Jahreserklärungen und die Pflichterfüllung bei Mieteinnahmen umfassen. Die Kosten hängen vom Wohnsitz, von der Sprache, von der Vertretung und von der laufenden Tätigkeit ab.

Trennen Sie die einmalige Einrichtung von der jährlichen Buchhaltung. Ein einfacher Eigentümer ohne Vermietung braucht möglicherweise nur begrenzte jährliche Verwaltung, während ein Eigentümer mit Langzeitvermietung, mit Kurzzeitvermietung, mit Angestellten oder mit einer Gesellschaft eine breitere Leistung benötigt. Fragen Sie, ob das Angebot die Durchsicht der E9 nach dem Kauf, die Beobachtung der ENFIA, Einkommensteuererklärungen, Mietaufstellungen, Korrespondenz und Korrekturen einschließt.

Chalkidiki Real Estate kann kostenpflichtige Unterstützung bei der AFM und bei Verwaltungsfragen in Zusammenarbeit mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater koordinieren. Der Steuerberater bestätigt die aktuellen Unterlagen, Gebühren und die steuerliche Behandlung. Wir stellen Steuerpflichten nicht selbst fest.

Der Kauf einer Immobilie begründet für einen Gebietsfremden nicht automatisch einen griechischen steuerlichen Wohnsitz. Eigentum an einer Immobilie und Mieteinnahmen aus griechischer Quelle können jedoch Erklärungspflichten auslösen. Käufer mit grenzüberschreitendem Bezug sollten Mittel für Beratung sowohl in Griechenland als auch im Land ihres steuerlichen Wohnsitzes einplanen.

14. Kosten für Übersetzung, Apostille und Vollmacht

Ausländische Ausweis-, Personenstands-, Steuer-, Gesellschafts- oder Behördenunterlagen können eine beglaubigte Übersetzung und eine Apostille oder eine konsularische Legalisation erfordern. Was verlangt wird, hängt vom Dokument, vom ausstellenden Land und vom Verwendungszweck ab. Die Kosten summieren sich, wenn mehrere Originale, Familienmitglieder oder Behörden beteiligt sind.

Wird der Käufer nicht bei jedem Schritt anwesend sein, kann eine passgenaue Vollmacht einen Rechtsanwalt zur Erledigung bestimmter Aufgaben bevollmächtigen. Planen Sie Mittel für die Erstellung, die notarielle oder konsularische Beurkundung, die Apostille soweit erforderlich, die Übersetzung, beglaubigte Kopien und den Kurier ein. Eine allgemeine, aus dem Internet heruntergeladene Vollmacht kann Verzögerungen oder eine zu weite Befugnis verursachen und ist kein kostensparender Ersatz für eine sorgfältige Ausarbeitung.

Bitten Sie Ihre Berater früh um eine einzige zusammengeführte Dokumentenliste, damit dieselbe Bescheinigung nicht mehrfach bestellt wird. Prüfen Sie Gültigkeitsfristen und die einheitliche Schreibweise von Namen, bevor Sie eine Übersetzung bezahlen. Wird ein Dokument voraussichtlich sowohl für den Kauf als auch für einen Antrag auf einen Aufenthaltstitel gebraucht, klären Sie, ob ein legalisiertes Original und mehrere beglaubigte Kopien ausreichen.

Bei der Unterzeichnung kann eine Verdolmetschung erforderlich sein, wenn der Käufer kein Griechisch versteht. Klären Sie, ob das Angebot des Notars einen Dolmetscher einschließt oder ob eine eigene qualifizierte Fachkraft nötig ist. Die Urkunde zu verstehen ist nicht optional und sollte von Anfang an im Budget stehen.

15. Bank, internationale Überweisungen und Währungsumtausch

Bankkosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis oft klein, können aber erheblich werden, wenn große internationale Überweisungen und ein Währungsumtausch im Spiel sind. Mögliche Kosten sind die Unterstützung bei der Kontoeröffnung, Gebühren für eingehende und ausgehende Überweisungen, Abzüge durch Korrespondenzbanken, Zahlungslimits, Bankschecks, Bescheinigungen und Eilbearbeitung.

Bei Käufern, deren Ersparnisse in Pfund, Dollar, Schweizer Franken oder einer anderen Währung liegen, kann der Wechselkurs die Kosten in Euro zwischen Reservierung und Abschluss um Tausende verschieben. Entscheiden Sie, ob Sie in Stufen umtauschen, einen Kurs absichern oder eine Reserve halten. Währungsentscheidungen bergen Marktrisiken und sollten mit einem regulierten Finanzdienstleister erörtert werden, nicht mit dem Makler.

Prüfen Sie vor jeder großen Überweisung das genaue Empfängerkonto und den Verwendungszweck auf unabhängigem Weg nach. Betrug durch per E-Mail umgeleitete Zahlungen kann einen Totalverlust verursachen, den kein Kostenansatz für die Transaktion abdeckt. Nutzen Sie eine bekannte Telefonnummer oder eine persönliche Bestätigung und antworten Sie nicht auf eine unerwartete Nachricht.

Führen Sie eine Akte zur Mittelherkunft mit Kontoauszügen, Einkommensnachweisen, Kaufverträgen über verkaufte Vermögenswerte, Erbschaftsunterlagen oder Gesellschaftsunterlagen, soweit zutreffend. Verzögerungen bei den Compliance-Prüfungen können dazu führen, dass Unterzeichnungstermine platzen, und zusätzliche Kosten für Reise, Unterkunft oder Fristverlängerungen verursachen. Chalkidiki Real Estate kann kostenpflichtige Unterstützung bei Anträgen auf ein privates Bankkonto bei Instituten wie Eurobank oder Alpha Bank koordinieren; die Kontoeröffnung bleibt jedoch vollständig von der Zustimmung der Bank abhängig.

16. Kaufkosten im Zusammenhang mit der Hypothek

Eine Hypothek verändert die Kostenstruktur, selbst wenn das Darlehen nur einen Teil des Preises abdeckt. Neben den Zinsen können auf den Käufer Antrags- oder Bereitstellungsgebühren, die rechtliche Prüfung durch die Bank, die Wertermittlung der Immobilie, technische Prüfungen, Arbeiten an der Hypothekenurkunde oder an einer Vormerkung, notarielle Bestandteile, die Eintragung, Versicherung und Kosten für beglaubigte Unterlagen zukommen. Einige davon sind auch dann zu zahlen, wenn der Antrag letztlich nicht bewilligt wird.

Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins und die Gesamtrückzahlung, nicht nur den beworbenen Nominalzins. Fragen Sie, ob der Zins fest oder variabel ist, welcher Referenzzins gilt, wie oft er angepasst wird, welcher Aufschlag hinzukommt, ob Pflichtprodukte mitverkauft werden und welche Regeln für eine vorzeitige Rückzahlung gelten. Kreditnehmer mit Einkommen in fremder Währung sollten außerdem das Wechselkursrisiko zwischen ihrem Einkommen und der Euro-Schuld bedenken.

Die Wertermittlung für die Hypothek erfolgt zur Sicherheit des Kreditgebers und kann unter dem vereinbarten Preis liegen. Die technischen und rechtlichen Prüfungen der Bank ersetzen nicht die unabhängigen Berater des Käufers. Eine Bank kann die Sicherheit akzeptieren, während die Immobilie für die vom Käufer geplante Nutzung ungeeignet bleibt, und ein abgelehnter Antrag macht eine Reservierungsanzahlung nicht automatisch rückzahlbar.

Erstellen Sie einen Finanzierungskostenplan, der Vorabzusage, Antrag, Auszahlungsvoraussetzungen, Abruf und laufende Zahlungen umfasst. Halten Sie eine Reserve für Zinsänderungen und Verzögerungen. Der vollständige Kreditprozess wird bewusst dem eigenen Ratgeber überlassen: Hypotheken und Immobilienfinanzierung in Griechenland für Ausländer →; hier ist entscheidend, dass eine Finanzierung sowohl anfängliche als auch dauerhafte Kosten verursacht.

17. Fachgutachten und Sonderuntersuchungen

Die Standardleistungen von Anwalt und Ingenieur können Fragen aufwerfen, die einen eigenen Spezialisten erfordern. Beispiele sind Tragwerksplanung, geotechnische Untersuchung, Neuvermessung der Grenzen, forstrechtliche Beratung, Archäologie, Poolprüfung, Prüfung der Kleinkläranlage, Dachuntersuchung, Thermografie, Elektrosicherheit, Schädlingsbeurteilung und Prüfung der Wasserqualität. Das ist nicht bei jedem Kauf Routine, doch ein Warnsignal zu übergehen, um ein überschaubares Honorar zu sparen, kann den Käufer einer viel größeren Reparatur aussetzen.

Die Arbeit der Spezialisten sollte zielgerichtet sein. Lassen Sie sich vom hauptverantwortlichen Ingenieur erklären, warum er sie empfiehlt, welche Entscheidung sie stützt und welche Folge es hätte, sie nicht durchzuführen. Eine Hangvilla mit Stützmauern kann eine statische oder entwässerungstechnische Stellungnahme rechtfertigen, eine moderne Wohnung im flachen Gelände nicht. Eine ländliche Immobilie mit Brunnen, Klärgrube und unklaren Grenzen verlangt einen anderen Kostenansatz als eine Wohnung, die an die kommunalen Netze angeschlossen ist.

Planen Sie Untersuchungen in zwei Stufen. Setzen Sie für jedes Objekt einen Standardansatz für die Prüfung an und bilden Sie darüber hinaus eine Reserve für Befunde. Beauftragen Sie nicht jede mögliche Untersuchung, bevor die erste Durchsicht von Eigentumstitel, Genehmigungen und Grundstück die tatsächlichen Risikobereiche benannt hat.

Wird der Kauf aufgegeben, sind diese Kosten ausgegeben. Behandeln Sie sie als Ausgabe für die Risikokontrolle über alle betrachteten Objekte hinweg und nicht als Geld, das an dieser Immobilie „verloren“ ist. Käufer, die mehrere technisch komplexe Objekte besichtigen, sollten ein Prüfbudget für die gesamte Suche festlegen.

18. Versicherung, Sicherheit und Übergabekosten

Die Versicherung sollte spätestens zu dem Zeitpunkt abgeschlossen sein, zu dem die Gefahr auf den Käufer übergeht. Der Schutz kann Gebäude, Hausrat, Erdbeben, Feuer, Wetter, Wasserschäden, Haftpflicht, Pool, Vermietungsnutzung und Zeiten der Nichtnutzung umfassen. Die Prämien hängen vom Wiederaufbauwert, von der Lage, vom Alter, von der Bauweise, von der Sicherheitstechnik, von der Schadenhistorie und von den Deckungssummen ab, nicht einfach vom Kaufpreis.

Lesen Sie Ausschlüsse und Selbstbehalte. Sturmgefahr in der Küstenzone, austretendes Wasser, allmähliche Durchfeuchtung, Stützmauern, Pools und über längere Zeit leerstehende Objekte können besondere Aufmerksamkeit verlangen. Ein Ferienhaus, das zahlende Gäste aufnimmt, braucht ein Versicherungsprodukt, das zu dieser Tätigkeit passt. Hypothekengeber können Mindestdeckungen und Begünstigtenregelungen vorschreiben.

Zur Übergabe können auch Schlüsseldienst, Wartung der Alarmanlage, Einrichtung von Kameras oder Zutrittskontrolle, Inventarlisten, Zählerstände und Notfallprüfungen gehören. Tauschen oder programmieren Sie Schlüssel und Zugangscodes um, wo das sinnvoll ist. Dokumentieren Sie den Zustand von Möbeln und Ausstattung, wenn diese im Preis enthalten sind.

Zu den amtlichen Diensten der AADE gehört ein Antrag auf eine ENFIA-Ermäßigung im Zusammenhang mit qualifiziert versicherten Wohnungen. Voraussetzungen, versicherte Gefahren, Versicherungswert, Laufzeit, die Zuordnung der Policen zu den in der E9 eingetragenen Rechten und die in einem bestimmten Jahr anwendbare Ermäßigung müssen mit dem Versicherer und dem Steuerberater geprüft werden. Schließen Sie keine unzureichende Police ab, nur um eine Steuerermäßigung zu erreichen.

19. Kosten für Anschluss und Freischaltung der Versorgung

Strom und Wasser können bereits aktiv sein, einen Kundenwechsel erfordern oder neu angeschlossen werden müssen. Neubauten oder ländliche Objekte können einen neuen Zähler, eine Netzerweiterung, Unterlagen eines Elektrikers, Kautionen oder Arbeiten an der Infrastruktur erfordern. Beim Internet reicht die Spanne von der normalen Freischaltung eines Festnetzanschlusses bis zu Mobilfunk- oder Starlink-Hardware samt Installation.

Verlangen Sie vor dem Abschluss aktuelle Rechnungen und Zählerangaben. Offene Salden des Verkäufers, illegale Anschlüsse, gemeinsam genutzte Zähler oder Abweichungen zwischen den Objektunterlagen und den Angaben des Versorgers können die Freischaltung verzögern. Der Käufer sollte bei der Übergabe die Zählerstände festhalten und wissen, welche Kommunalabgaben über die Stromrechnung eingezogen werden.

Planen Sie bei einer Villa die Anlagen ein, die sie betriebsfähig machen: Heizbrennstoff, Wasseraufbereitung, Druckpumpen, Wartung der Kleinkläranlage, Bewässerung, Inbetriebnahme des Pools und Wartung der Klimaanlage. Eine niedrige Anschlussgebühr bedeutet keinen niedrigen Jahresverbrauch. Bitten Sie um frühere Rechnungen, soweit vorhanden, und passen Sie sie an Unterschiede in Belegung und Tarif an.

Chalkidiki Real Estate bietet kostenpflichtig die Anmeldung der Versorgungsanschlüsse und die Koordination der Verwaltungsschritte sowie Starlink- und Smart-Home-Lösungen. Leistungsumfang und Kosten Dritter werden je nach Objekt angeboten. Für Genehmigung, Netzverfügbarkeit, Kautionen und Termine bleiben die Versorgungsunternehmen verantwortlich.

20. Unmittelbare Reparaturen, Einrichtung und Reserve

Am Projektbudget des ersten Jahres scheitern viele ansonsten korrekte Erwerbsberechnungen. Eine Immobilie kann rechtlich übertragbar sein und dennoch Abdichtung, neuen Anstrich, Nachrüstungen an der Elektrik, Klimatechnik, Arbeiten an der Sanitärinstallation, Haushaltsgeräte, Verschattung, Möbel, Gartengestaltung oder Poolreparaturen erfordern. Eine kosmetisch hergerichtete Präsentation bei der Besichtigung kann aufgeschobene Instandhaltung verbergen.

Nutzen Sie den Bericht des Ingenieurs, um die Arbeiten in die Kategorien Sicherheit, Dichtigkeit gegen Wettereinflüsse, Betriebsfähigkeit, Komfort und Ästhetik zu gliedern. Holen Sie für dringende Posten nach Möglichkeit Angebote ein, bevor Sie sich endgültig binden. Rechnen Sie Mehrwertsteuer, Lieferung, Abfallentsorgung, Zugangs- und Hebetechnik, Planungsleistungen, Genehmigungen und eine vorübergehende Unterkunft mit ein, soweit relevant.

Möbelbudgets schwanken enorm, legen Sie deshalb den Nutzungsstandard fest. Ein privates Ferienhaus, eine hochwertige Mietvilla und ein dauerhaft bewohntes Familienhaus verlangen unterschiedliche Haltbarkeit, unterschiedlichen Stauraum und unterschiedliche Ausstattung. Für die Kurzzeitvermietung kommen Wäsche, Küchenausstattung, Brandschutzausrüstung, Außenmöbel, Fotografie und Systeme für den Gästezugang hinzu.

Eine Reserve ist keine Vorhersage, dass alles schiefgeht. Sie erkennt an, dass das Öffnen von Wänden, das Prüfen von Anlagen und die Nutzung der Immobilie über eine ganze Saison Probleme sichtbar machen können. Je älter, je stärker umgebaut oder je technisch komplexer die Immobilie ist, desto größer sollte die Reserve sein. Halten Sie sie von optionalen Aufwertungen getrennt, damit notwendige Reparaturen nicht mit Ausgaben für die Dekoration konkurrieren.

21. Jährliche ENFIA-Grundsteuer

ENFIA ist die jährliche einheitliche Grundsteuer Griechenlands. Die AADE gibt an, dass sie auf Immobilien und dingliche Rechte berechnet wird, die am 1. Januar des Steuerjahres bestehen, und zwar auf Grundlage der in der E9-Erklärung erfassten Angaben. Sie kann Gebäude, Baugrundstücke und Grundstücksflächen betreffen. Der Bescheid hängt daher von den Merkmalen der Immobilie und von den Eigentumsrechten ab und nicht von einem allgemein geltenden Prozentsatz des Marktpreises.

Zu den maßgeblichen Daten können Lage, Zone, Fläche, Alter, Geschoss, Nutzung, Eigentumsanteil und Art des Rechts gehören. Ein Käufer sollte die aktuellen ENFIA-Angaben des Verkäufers als Anhaltspunkt verlangen, doch der künftige Bescheid des Käufers kann abweichen, etwa wegen der Eigentumsstruktur, wegen Effekten aus dem Gesamtbestand, wegen Berichtigungen, Änderungen des Steuerrechts oder Ermäßigungen. Bitten Sie den Steuerberater um eine vorläufige Schätzung und prüfen Sie den ersten Bescheid nach dem Erwerb.

Die AADE erläutert derzeit, dass ENFIA in bis zu zehn Monatsraten gezahlt werden kann, wobei die letzte Rate bis zum letzten Werktag des Februars des Folgejahres fällig ist. Zahlungspläne können sich ändern; Eigentümer sollten deshalb myAADE und die Mitteilungen ihres Steuerberaters beobachten und sich nicht auf die Termine eines Vorjahres verlassen.

ENFIA ist kein Nachweis dafür, dass alle Bauarbeiten legal sind, und ersetzt weder die Prüfung des Eigentumstitels noch die technische Prüfung. Es ist ein Steuerdatensatz. Umgekehrt bedeutet ein niedriger ENFIA-Bescheid nicht, dass die jährlichen Kosten der Immobilie niedrig sind; Instandhaltung, Versicherung und Gemeinschaftskosten können deutlich höher liegen.

Möglicherweise bestehende Ermäßigungen oder Befreiungen haben detaillierte Voraussetzungen. Ermäßigungen für versicherte Wohnungen verlangen einen qualifizierten Versicherungsschutz und die verwaltungsmäßige Zuordnung. Auch Erleichterungen nach Einkommen, Behinderung und Wohnsitz haben gesetzliche Prüfkriterien. Ziehen Sie eine Ermäßigung erst dann vom Eigentumsbudget ab, wenn die Voraussetzungen bestätigt sind.

22. Kosten für die E9-Erfassung und die jährliche Buchhaltung

Die E9 ist die Erklärung der Immobiliendaten, auf der die Verwaltung der ENFIA aufbaut. Die AADE gibt an, dass im Ausland wohnhafte Personen ebenso wie in Griechenland wohnhafte Personen Erwerbe und maßgebliche Änderungen melden müssen. Die aktuellen Hinweise der Behörde nennen als Frist die Abgabe bis zum 31. März des Folgejahres und erläutern, dass eine E9 automatisch erzeugt werden kann, wenn die Erklärung zur Grunderwerbsteuer digital über myPROPERTY abgegeben wird. Auch eine automatisch erzeugte E9 sollte auf Richtigkeit geprüft werden.

Ein Fehler bei den Quadratmetern, beim Geschoss, beim Eigentumsanteil, bei der Nutzung, bei der Nebenfläche, bei der Art des Rechts oder bei der Objektkennung kann sich auf die Steuer und auf künftige Transaktionen auswirken. Einen Steuerberater für die Durchsicht des Eintrags zu bezahlen ist eine sinnvolle Ausgabe des Eigentümers, selbst wenn das System die Daten automatisch gefüllt hat. Berichtigungen können Nachweisunterlagen und eine Abstimmung mit dem Notar oder dem Ingenieur erfordern.

Die Kosten der jährlichen Buchhaltung hängen von der Tätigkeit ab. Eine im Ausland wohnhafte Person mit einem einzigen, nicht vermieteten Haus hat einen einfacheren Bedarf als ein Eigentümer, der Miete erhält, eine Kurzzeitunterkunft betreibt, mehrere Objekte hält oder eine Gesellschaft nutzt. Lassen Sie sich den jährlichen Leistungsumfang schriftlich geben, einschließlich der Erstellung der Steuererklärung, der Beobachtung der ENFIA, der Mietaufstellungen, der Nachrichten in myAADE und der Zahlungserinnerungen.

Bewahren Sie die Zugangsdaten zur griechischen Steuerverwaltung sicher auf und stellen Sie sicher, dass die Behörde eine tatsächlich überwachte E-Mail-Adresse hat. Übersehene Mitteilungen können zu Strafzuschlägen oder zum Verlust von Einspruchsfristen führen. Dokumentieren Sie beim Wechsel des Steuerberaters die Übergabe von Erklärungen, Vollmachten und offenen Vorgängen.

23. Kommunalabgaben und über Versorger abgerechnete Objektkosten

Griechische Immobilieneigentümer finden auf der Stromrechnung möglicherweise eingezogene Kommunalabgaben. Diese können kommunale Leistungen, Objektabgaben und örtliche Besteuerung betreffen, wobei die Berechnung von den erklärten Flächen, von der Nutzung und von der Gemeinde beeinflusst wird. Die Rechnung kann außerdem Entgelte des Stromsystems und weitere Posten enthalten, die im strengen Sinn keine Grundsteuern sind; ein Vergleich von Gesamtrechnungen erfordert daher Sorgfalt.

Prüfen Sie, ob die von Gemeinde und Versorger verwendeten Flächenangaben mit den rechtlichen Unterlagen und der E9 übereinstimmen. Eine in der Vergangenheit zu niedrige Erklärung kann zu Berichtigungen und Nachforderungen führen. Weichen die Unterlagen voneinander ab, sollten Rechtsanwalt, Ingenieur und Steuerberater beraten.

Eine leerstehende Immobilie wird nicht kostenlos, nur weil der Stromverbrauch niedrig ist. Feste Grundpreise, kommunale Posten, Mindestentgelte beim Wasser, Gemeinschaftskosten und Sicherheitstechnik bleiben bestehen. Bevor Sie einen Anschluss abmelden, um Geld zu sparen, bedenken Sie die Kosten der Wiederanmeldung, die Feuchtigkeitsregulierung, Alarmanlagen, Pumpen und die Bedingungen der Versicherung.

Kommunalabgaben unterscheiden sich nach Lage und Nutzung. Verlangen Sie aktuelle tatsächliche Rechnungen der Immobilie und rechnen Sie mit Ihrer eigenen Belegung. Eine Villa, die jeden Sommer genutzt wird, hat ein anderes Verbrauchsprofil als ein dauerhaft bewohntes Haus oder eine gewerbliche Vermietung.

24. Gemeinschaftskosten in Wohnungen und Wohnanlagen

Wohnungen und Häuser in verwalteten Anlagen tragen in der Regel zu Gemeinschaftskosten bei. Diese können Reinigung, Beleuchtung, Aufzüge, Versicherung, Garten, Pool, Sicherheitstechnik, Verwaltung, Abwasseranlagen, gemeinsame Heizung und Instandhaltungsrücklagen abdecken. Der Betrag kann nach Jahreszeit schwanken und sich nach den Miteigentumsanteilen richten statt nach einer gleichmäßigen Aufteilung.

Verlangen Sie aktuelle Abrechnungen, Jahreswirtschaftspläne, Versammlungsprotokolle und Angaben zu Rückständen oder geplanten Sanierungsmaßnahmen. Ein niedriger Monatsbetrag kann ein nicht finanziertes Vorhaben an Dach, Fassade, Aufzug oder Pool verdecken. Ein hoher Betrag kann wertvolle Leistungen enthalten, die den unmittelbaren Instandhaltungsaufwand des Eigentümers verringern.

Klären Sie beim Abschluss die Verantwortung für Rückstände des Verkäufers und lassen Sie sich die entsprechende Bestätigung geben. Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung des Gebäudes auf Verteilungsregeln und auf Beschränkungen, die Vermietung oder Renovierung betreffen. Werden Gemeinschaftsflächen offenbar privat genutzt, stellen Sie fest, ob ein rechtliches Sondernutzungsrecht besteht und ob die Instandhaltung gemeinschaftlich oder privat bleibt.

Berücksichtigen Sie in der Investitionsrechnung nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten und Leerstandszeiten. Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Position auf einen Mieter umgelegt werden kann. Über die Verteilung entscheiden der Mietvertrag und das örtliche Recht.

25. Jährliches Budget für Instandhaltung und Ersatz

Bei einer Villa ist die Instandhaltung normalerweise größer als die jährliche Steuer. Ein realistisches Budget umfasst die regelmäßige Wartung, vorbeugende Arbeiten und den langfristigen Ersatz. Poolreinigung, Chemikalien, Pumpen, Gartenpflege, Bewässerung, Schädlingsbekämpfung, Klimaanlage, Wartung von Heizkessel oder Wärmepumpe, Anstrich, Abdichtung, Dachrinnen, Leerung der Kleinkläranlage, Sicherheitstechnik und Reinigung können alle anfallen.

Häuser in der Küstenzone sind Sonne, Salz, Wind und Luftfeuchtigkeit ausgesetzt. Metall, Außenanstrich, Dichtstoffe, Holz und technische Anlagen brauchen möglicherweise häufigere Aufmerksamkeit. Leerstehende Objekte verlangen Kontrollen, Lüftung und eine Reaktion bei Unwetter. Aufgeschobene kleine Instandhaltung kann zur großen Reparatur werden.

Legen Sie einen Lebenszyklusplan an. Neben den jährlichen Posten stehen Ersatzmaßnahmen im Fünf-, Zehn- und Zwanzigjahresrhythmus, etwa Haushaltsgeräte, Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik, Poolfolie, Außenbeschichtung, Fenster oder Dacharbeiten. Verteilen Sie die erwarteten künftigen Kosten auf eine jährliche Rücklage, statt den Ersatz als unerwartetes Ereignis zu behandeln.

Holen Sie ein Angebot für eine Verwaltung vor Ort ein, wenn Sie im Ausland leben. Vergleichen Sie den Leistungsumfang: planmäßige Kontrollen, Fotoberichte, Erreichbarkeit im Notfall, Koordination von Handwerkern, Zahlung von Rechnungen und Schlüsselverwahrung. Ein billiges Paket, das Notfalleinsätze und Bauüberwachung ausschließt, deckt Ihren Bedarf möglicherweise nicht.

Chalkidiki Real Estate bietet kostenpflichtige Leistungen für Instandhaltung, Garten, Pool, Reinigung und Hausverwaltung. Das Budget richtet sich nach Größe, Anlagentechnik, Lage, Häufigkeit und Belegung. Wir können außerdem Renovierungs- und technische Projekte über entsprechend qualifizierte Anbieter koordinieren.

26. Steuer auf Mieteinnahmen und Kosten der Pflichterfüllung

Mieteinnahmen verändern das Finanzmodell vom bloßen Eigentum zur steuerpflichtigen Tätigkeit. Die von der AADE veröffentlichte Tabelle für natürliche Personen weist derzeit eine Steuer auf Einkünfte aus Immobilien von 15 % bis €12.000, 35 % für den Teil von €12.001 bis €35.000 und 45 % über €35.000 aus. Die Definition der steuerpflichtigen Einkünfte, die zulässige Behandlung, die Art des Steuerpflichtigen und das Zusammenspiel mit erbrachten Dienstleistungen müssen von einem Steuerberater für das jeweilige Steuerjahr bestätigt werden.

Ein einfaches Beispiel anhand der Tabelle ist keine Steuererklärung. Bei Miteigentum werden die Einkünfte nach den rechtlichen Anteilen zugeordnet; bei Eigentum einer Gesellschaft gelten andere Regeln; im Ausland wohnhafte Personen können Pflichten in ihrem Heimatland haben; Entlastungen nach Doppelbesteuerungsabkommen und die Anrechnung ausländischer Steuern erfordern Beratung. Eine Vermietung mit zusätzlichen Dienstleistungen kann anders eingeordnet werden als passive Einkünfte aus Immobilien.

Planen Sie neben der Steuer auch die Pflichterfüllung ein: Honorare des Steuerberaters, Mietaufstellungen, Registrierungen, elektronische Aufzeichnungen, Rechnungen soweit relevant und fachliche Beratung. Bei der Langzeitvermietung gehören Leerstand, Vermietungshonorare des Maklers, Reparaturen, Versicherung und nicht umlagefähige Kosten dazu. Bei der Kurzzeitvermietung ist die Struktur der Betriebskosten viel breiter.

Bewerten Sie eine Investition nicht anhand der Bruttomiete, von der lediglich die Einkommensteuer abgezogen wird. Stellen Sie zunächst eine Betriebsrechnung vor Steuern auf und wenden Sie dann die Steuerprognose Ihres Beraters an. Das Ergebnis sollte außerdem eine Rücklage für Ersatzinvestitionen enthalten.

27. Kosten der Kurzzeitvermietung jenseits der Steuer

Die AADE führt das Register für Immobilien der Kurzzeitvermietung und verlangt im derzeitigen Rahmen die entsprechenden Erklärungen sowie einen jährlichen Abschluss. Registrierung und Steuer sind nur ein Teil der Kosten. Eine professionell geführte Ferienvermietung muss Preisgestaltung, Fotografie, Inhalte auf den Plattformen, Gästenachrichten, Anreise, Abreise, Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Instandhaltung, Pool und Garten, Schäden, Notfallreaktion und Bewertungen bewältigen.

Die Provision der Plattform kann je nach Kanal und Preisstruktur unterschiedlich ausfallen. Die Verwaltung kann als Prozentsatz des Umsatzes, als Festhonorar oder als Mischform vereinbart sein. Die Reinigung kann den Gästen in Rechnung gestellt werden, wirft aber dennoch Fragen zur Mehrwertsteuer, zur Terminplanung und zur Qualitätskontrolle auf. Die Versorgungskosten steigen häufig, weil Gäste wenig Anreiz haben, bei Klimaanlage oder Wasser zu sparen.

Planen Sie die Erstausstattung ein: Möbel, Matratzen, Wäschesätze, Küchenutensilien, Sicherheitsausrüstung, Schlösser, Beschilderung, Internet, Fotografie und eine erste Grundreinigung. Haltbare Produkte senken oft die Gesamtkosten, auch wenn sie zunächst teurer sind. Planen Sie den Ersatz von Handtüchern, Bettwaren, Außenpolstern und Kleingeräten ein.

Die Saisonalität ist in Chalkidiki entscheidend. Rechnen Sie mit konservativen Annahmen zu Belegung und Übernachtungspreis und berücksichtigen Sie Zeiträume, in denen die festen Kosten ohne Einnahmen weiterlaufen. Regulatorische Bedingungen und örtliche Beschränkungen können sich ändern; klären Sie die aktuellen Anforderungen an Registrierung, Sicherheit, Versicherung und Steuern vor dem Kauf, wenn Mieteinnahmen für die Tragfähigkeit unerlässlich sind.

28. Kauf als Privatperson oder über eine Gesellschaft

Die Eigentumsstruktur wirkt sich auf Erwerb, jährliche Verwaltung, Besteuerung der Mieteinnahmen, Haftung, Finanzierung, Nachfolge und den späteren Verkauf aus. Eine Gesellschaft kann für ein echtes Unternehmen oder einen echten Immobilienbestand sinnvoll sein, verursacht aber Fragen zu Gründung, Buchhaltung, Bankverbindung, Recht, Pflichterfüllung und möglicherweise zu besonderen Grundsteuern. Sie sollte nie nur deshalb gewählt werden, weil jemand behauptet, „Gesellschaften zahlen weniger Steuern“.

Eigentum einer Privatperson ist für ein privates Ferienhaus verwaltungsmäßig oft einfacher, doch Eigentumsanteile innerhalb der Familie und die Nachfolge sollten geplant werden. Bringen Ehegatten unterschiedlich hohe Mittel ein, sollten die Urkunde und die Nachweise zur Mittelherkunft die gewollten Rechte widerspiegeln. Schenkungen zwischen Familienmitgliedern können eigene steuerliche Folgen haben.

Ein Vergleich muss alle Ebenen erfassen: Erwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Gründung der Gesellschaft, jährliche Buchführung, Körperschaftsteuer, Ausschüttung von Gewinnen, gegebenenfalls Folgen für Sozialversicherung oder Gewerbe, besondere Steuern auf Immobilien, Auflösung und Wiederverkauf. Das Heimatland kann Regeln zu beherrschten Gesellschaften, zur Vermögensbesteuerung oder zu Meldepflichten anwenden.

Lassen Sie sich von einem griechischen Steuerberater und einem Rechtsanwalt eine schriftliche Szenarioanalyse geben, bevor das Angebot bindend wird. Ist die Immobilie erworben, kann ihre Überführung in eine andere Struktur eine neue steuerpflichtige Übertragung und Honorarkosten auslösen.

29. Kosten eines späteren Verkaufs und Planung des Veräußerungsgewinns

Ein Kaufbudget sollte den späteren Ausstieg mitdenken. Zum Verkauf können Maklerprovision, Rechtsanwalt, Ingenieur, Energieausweis, Aktualisierungen der Gebäudeidentität, Katasterberichtigungen, notarielle Unterlagen, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, Reparaturen und die Aufbereitung des Objekts gehören. Halten Sie die Immobilie rechtlich und technisch geordnet, um später dringende und teure Arbeiten zu vermeiden.

Das Ministerium für Wirtschaft und Finanzen gibt derzeit an, dass die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus der Übertragung von Immobilien durch natürliche Personen bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt ist. Das ist eine befristet geregelte Rechtslage, keine Zusage für spätere Verkäufe. Wer 2026 kauft, verkauft möglicherweise Jahre nach dem Ende der Aussetzung oder nach einer Änderung der Regeln.

Bewahren Sie die Urkunde, die Nachweise über die Erwerbsteuer, Honorarrechnungen, die Eintragung, Rechnungen über Renovierungen, Genehmigungen und Belege über wertsteigernde Investitionen auf. Diese Unterlagen können dafür wichtig sein, Kosten, Rechtstreue und steuerliche Behandlung nach künftigem Recht nachzuweisen. Barzahlungen ohne ordnungsgemäße Rechnungen können diese Nachweislage schwächen.

Berechnen Sie die Rendite Ihrer Investition nicht unter der Annahme, beim Wiederverkauf fiele keine Steuer an. Arbeiten Sie mit Szenarien: fortgesetzte Aussetzung, wieder in Kraft gesetzte Regeln zum Veräußerungsgewinn und ein geändertes Steuerregime. Ziel ist nicht, die Gesetzgebung vorherzusagen, sondern ein Geschäftsmodell zu vermeiden, das nur unter einer vorübergehenden Steuerannahme funktioniert.

30. Kostenplanung für Erbschaft, Schenkung und Nachfolge

Eine griechische Immobilie wird Teil der Nachfolgeplanung. Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis des Begünstigten, vom Wert des geerbten Anteils sowie von den anwendbaren Befreiungen und Steuertabellen ab. Bei grenzüberschreitenden Nachlässen kommen Testamente, Bescheinigungen, Übersetzungen, Apostillen, Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater und Eintragungen in mehr als einem Land hinzu.

Miteigentumsanteile, Nießbrauch und bloßes Eigentum können sowohl die Verfügungsmacht als auch die Besteuerung beeinflussen. Diese Instrumente sollten nur nach individueller Beratung eingesetzt werden; eine Struktur, die eine Steuer senken soll, kann Unbeweglichkeit, Schwierigkeiten bei der Finanzierung oder unerwartete Folgen an anderer Stelle schaffen.

Die amtlichen Hinweise der AADE sehen unterschiedliche Erbschaftskategorien und Abgabefristen vor, darunter eine längere allgemeine Frist, wenn der Todesfall oder der Wohnsitz im Ausland liegt. Die genaue Behandlung muss zum jeweils künftigen Zeitpunkt geprüft werden. Halten Sie die Begünstigten über die griechische Objektakte und die Kontakte der Berater auf dem Laufenden, damit keine Fristen versäumt werden.

Stellen Eltern Mittel für den Kauf bereit, dokumentieren Sie vor der Überweisung, ob das Geld eine Schenkung, ein Darlehen oder eine gemeinsame Investition ist. Nicht dokumentiertes Geld aus der Familie kann Fragen zur Mittelherkunft und zur Schenkungsteuer aufwerfen. Bitten Sie die Berater in beiden Ländern, sich abzustimmen.

Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki

Kontakt zu Hans-Jürgen Bahner

Haben Sie Fragen zu den Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland oder möchten Sie Ihr Budget persönlich besprechen? Nehmen Sie direkt per Telefon, WhatsApp oder E-Mail Kontakt zu mir auf.

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31. Vier Beispielrechnungen für ein Kaufbudget

Die folgenden Beispiele zeigen die Methode der Budgetplanung, nicht marktübliche Honorare. Sie gehen von einem Kauf aus dem Bestand aus, der der gewöhnlichen Grunderwerbsteuer von 3 % zuzüglich einer Abgabe in Höhe von 3 % dieser Steuer unterliegt, ohne Befreiung, ohne Hypothek und ohne größeren Mangel. Die Ansätze für Honorare, Maklerprovision und Eintragung sind bewusst als anpassbare Planungsannahmen dargestellt. Ersetzen Sie jeden Ansatz durch schriftliche Angebote.

Beispiel A: Wohnung für €150.000

Dieses Modell ergibt Kosten über dem Preis von €19.335 vor Maklerprovision, doch mehr als 40 % dieses Betrags ist eine frei wählbare Annahme für Einrichtung und Reserve. Die gesamte Differenz als „Kaufsteuer“ zu bezeichnen wäre falsch.

Beispiel B: Ferienhaus für €300.000

Der Ansatz allein für den Erwerb liegt in diesem Beispiel weit unter dem Ansatz für das Gesamtprojekt. Ein technisch bezugsfertiges, möbliertes Haus braucht vielleicht weniger Einrichtung, ein älteres Haus weit mehr.

Beispiel C: Küstenvilla für €500.000

Ein Pool, Stützmauern, ein großer Garten und die Lage an der Küste rechtfertigen eine umfangreichere Prüfung und eine höhere Reserve für das erste Jahr als bei einer modernen Wohnung. Das sind Risikoansätze, keine gesetzlichen Prozentsätze.

Beispiel D: Premiumobjekt für €1.000.000

Bei hohen Werten zählen fachliche Beratung und der Umfang der Unterlagen mehr als der Versuch, einen Bruchteil des Prüfhonorars zu sparen. Die Objektreserve sollte den Wiederherstellungswert und die Komplexität widerspiegeln, nicht bloß den Preis.

32. Kostenszenarien für Immobilien in Chalkidiki

Wohnung in einem etablierten Ferienort

Das Erwerbsbudget ist vielleicht relativ gut vorhersehbar, doch Gemeinschaftskosten, Parkplätze im Sommer, die Effizienz der Klimaanlage und die Einrichtung für die Vermietung fallen ins Gewicht. Prüfen Sie geplante Bauarbeiten und unbezahlte Gemeinschaftskosten. Ein kleiner Kaufpreis beseitigt nicht die Mindestkosten für Fachleute und Verwaltung, sodass die Kosten prozentual höher aussehen können als bei einer Premiumvilla.

Freistehende Ferienvilla mit Pool

Die jährliche Instandhaltung überwiegt häufig die Steuer. Planen Sie Poolservice, Pumpen, Chemikalien, Garten, Bewässerung, Sicherheitstechnik, Anstrich, Kontrollen im Winter und eine höhere Versicherung ein. Die technische Prüfung sollte Außenbauwerke und Entwässerung umfassen. Bei Vermietung kommen der Gästebetrieb und ein schnellerer Verschleiß hinzu.

Älteres Dorfhaus

Der Preis kann attraktiv sein, während das Projektbudget unsicher bleibt. Sehen Sie Mittel für Dach, Feuchtigkeit, Elektrik, Sanitärinstallation, Fenster, Heizung, Tragwerk und Genehmigungsarbeiten vor. Holen Sie eine Machbarkeitsschätzung ein, bevor Sie die Renovierung als festen Betrag behandeln.

Immobilie in erster Meereslinie

Salz, Wind und Luftfeuchtigkeit erhöhen den Instandhaltungsaufwand. Fachleute für Eigentumstitel und Technik müssen möglicherweise Küstenlinie, Grenzen und Zugang prüfen, was zusätzliche Untersuchungskosten verursacht. Die Bedingungen der Versicherung verdienen besondere Aufmerksamkeit.

Grundstück zur Bebauung

Der Grundstückspreis ist nur der Anfang des Projekts. Vermessungen, Machbarkeit, Genehmigungen, Planung, Baufeldvorbereitung, Erweiterung der Versorgungsanschlüsse, Stützmauern, Mehrwertsteuer auf Bauleistungen und Reserven können einfache Annahmen übersteigen. Ausführliche Hinweise zu Grundstück und Bau finden Sie auf unseren eigenen Ratgeberseiten; dieses Budget sollte einen erheblichen Ansatz für die Phase vor dem Baubeginn tragen.

33. Wie Sie Kosten steuern, ohne das Risiko zu erhöhen

Kostenkontrolle erreicht man nicht, indem man notwendige Berater weglässt. Sie entsteht dadurch, dass der Leistungsumfang früh festgelegt wird, dass vergleichbare Angebote miteinander verglichen werden, dass Probleme vor der Bindung erkannt werden und dass doppelte Verwaltung vermieden wird. Beginnen Sie mit einem Gesamtbudget, das der Käufer verantwortet und das eine einzige koordinierende Person fortschreibt.

Bitten Sie die Berater, die Abhängigkeiten zu benennen. Beauftragen Sie keine detaillierte Renovierungsplanung, bevor Eigentumstitel und Bebaubarkeit hinreichend geklärt sind. Verhandeln Sie umgekehrt keinen Endpreis, ohne das Risiko großer Reparaturen zu kennen. Ordnen Sie die Arbeitsschritte so, dass jede Kostenangabe die nächste Entscheidung stützt.

Arbeiten Sie mit schriftlichen Annahmen. Geht die Schätzung des Notars von der Grunderwerbsteuer und nicht von der Mehrwertsteuer aus, schreiben Sie es hin. Schließt das Angebot des Ingenieurs die statische Beurteilung aus, schreiben Sie es hin. Enthält ein Möbelbudget keine Haushaltsgeräte, machen Sie das sichtbar. Offen benannte Ausschlüsse sind sicherer als scheingenaue Endsummen.

Verhandeln Sie über die Immobilie, nicht über die Unabhängigkeit Ihrer Berater. Ein Verkäufer kann sich bereit erklären, Unterlagen zu berichtigen oder einen Mangel zu beheben, doch der Berater des Käufers sollte die Erledigung überprüfen. Nehmen Sie eine Preisminderung nie an, ohne sie mit den vollen Kosten und dem Risiko zu vergleichen, die Verantwortung selbst zu übernehmen.

Bewahren Sie Rechnungen und Zahlungsnachweise auf. Gute Aufzeichnungen unterstützen die Budgetverfolgung, Garantieansprüche, Versicherung, Besteuerung und den Wiederverkauf. Nutzen Sie Banküberweisungen mit aussagekräftigem Verwendungszweck und stimmen Sie die Objektakte nach dem Abschluss ab.

34. Fragen, die Sie zu jeder Kostenschätzung stellen sollten

• Welche Leistung, welches Dokument, welche Immobilie und welchen Käufer deckt die Schätzung genau ab?
• Welcher Wert oder welche Berechnungsgrundlage wurde angenommen?
• Ist die Mehrwertsteuer enthalten?
• Welche amtlichen Gebühren und Kosten Dritter sind ausgeschlossen?
• Umfasst die Leistung einen schriftlichen Bericht oder nur mündliche Beratung?
• Wie werden zusätzliche Titeleinheiten, Verkäufer, Käufer oder Seiten abgerechnet?
• Was geschieht, wenn die Immobilie eine Unregelmäßigkeit aufweist oder ein Dokument fehlt?
• Wann ist die Zahlung fällig, und ist ein Teil davon nicht rückzahlbar?
• Wie lange ist das Angebot gültig?
• Welcher Betrag ist ein amtlicher Bescheid und welcher nur ein Kostenansatz?
• Wer ist für Einreichung, Zahlung und die Beschaffung der endgültigen Quittung verantwortlich?
• Werden beglaubigte Kopien, Nachweise der Eintragung und Rechnungen bereitgestellt?

Tragen Sie jeden bestätigten Bruttobetrag in dieselbe Tabelle ein. Legen Sie eigene Spalten für die rechtliche Verpflichtung, den geschätzten Betrag, das bestätigte Angebot, die tatsächliche Zahlung und die Abweichung an. Diese Struktur macht aus einem unbestimmten Gespräch über „etwa zehn Prozent extra“ ein kontrolliertes Transaktionsbudget.

35. Ein Zahlungskalender für den Kauf

Ein Gesamtbudget zeigt nicht, wann das Geld verfügbar sein muss. Ein Zahlungskalender verknüpft jede Zahlung mit einer Entscheidungsstufe und verhindert, dass der Käufer Mittel in einer Anzahlung bindet, die für die Steuer oder den Abschluss gebraucht werden. Der Kalender sollte vor dem Angebot beginnen und durch das erste Jahr des Eigentums hindurch fortgeführt werden.

Vor einem bindenden Angebot

Mögliche Ausgaben sind Reise, Unterkunft, erste Beratung, Vorbereitung der AFM und eine begrenzte Durchsicht von Unterlagen. Behandeln Sie diese als Suchkosten. Sie können mehreren Objekten dienen und sollten nicht unterschiedslos dem Wert eines einzelnen Hauses zugeschlagen werden. Käufer, die wiederholt nach Griechenland fliegen, sollten entscheiden, ob ein gebündeltes Besichtigungsprogramm mit anschließender Betreuung aus der Ferne mehr Gegenwert bietet.

Reservierung und Prüfung

Eine Reservierungsanzahlung kann verlangt werden, doch der Käufer braucht außerdem liquide Mittel für Rechtsanwalt, Ingenieur, Fachgutachten, Übersetzung und die Arbeit an der Vollmacht. Für die Anzahlung müssen schriftliche, vom Anwalt geprüfte Bedingungen gelten. Lassen Sie nicht zu, dass der vom Verkäufer gewünschte Betrag die Reserve für die Prüfung aufzehrt. Ein Käufer sollte finanziell in der Lage sein, die Immobilie nach der Reservierung zu untersuchen.

Vor der notariellen Urkunde

Der Bescheid über die Grunderwerbsteuer und die Abgabe werden gewöhnlich vor der Urkunde gezahlt. Auch der restliche Kaufpreis, die Schätzung des Notars, der Vorschuss für die Eintragung, der offene Saldo des Anwalts und die Rechnung des Maklers können rund um den Abschluss fällig werden. Internationale Überweisungen sollten mit genügend Zeit für die Compliance-Prüfung angestoßen werden, aber nur auf geprüfte Konten und mit klaren Anweisungen. Halten Sie ein getrenntes Notfallguthaben für den Fall, dass eine Überweisung sich verzögert oder ein Bankabzug eine kleine Unterdeckung verursacht.

Unmittelbar nach der Unterzeichnung

Eintragung, beglaubigte Kopien, Versicherung, Schlüsseldienst, Freischaltung der Versorgung und Übergabekosten folgen schnell. Anzahlungen für Möbel und Handwerker können verlangt werden, bevor der Käufer den endgültigen Nachweis der Eintragung erhält; die Reihenfolge der Prioritäten sollte deshalb bewusst gesetzt sein. Sicherheit, Versicherung, gesicherter Zugang und Wetterschutz kommen normalerweise vor dekorativen Anschaffungen.

Die ersten zwölf Monate

ENFIA, Buchhaltung, Gemeinschaftskosten, saisonale Instandhaltung und die Wartung der Anlagen können zu unterschiedlichen Zeiten anfallen. Die Sommerkosten eines Pools und die Winterkosten einer Heizung erscheinen nicht im selben Monat. Halten Sie eine Reserve für das erste Jahr, bis die Immobilie jede Jahreszeit durchlaufen hat. Verteilen Sie nicht das gesamte restliche Budget auf die Renovierung, während Steuer- und Eigentumskosten noch ermittelt werden.

Halten Sie zu jedem Kalenderposten das früheste mögliche Datum, das erwartete Datum, das späteste noch unbedenkliche Datum und die Abhängigkeit fest. Die Grunderwerbsteuer hängt von der Erklärung ab; die Urkunde hängt von gutgeschriebenen Mitteln ab; die Eintragung hängt von der Unterzeichnung ab; Änderungen bei den Versorgungsanschlüssen können von der Urkunde oder vom Nachweis der Eintragung abhängen. So wird eine Verzögerung sichtbar, bevor sie Strafzuschläge, geplatzte Termine oder zusätzliche Reisen verursacht.

36. Sensitivitätsprüfung Ihres Immobilienbudgets

Ein belastbarer Kauf bleibt tragfähig, wenn sich vernünftige Annahmen ändern. Die Sensitivitätsprüfung fragt, was geschieht, wenn der steuerpflichtige Wert höher ausfällt als erwartet, die Währung schwächer wird, der Abschluss sich verzögert, eine Dachreparatur nötig wird, die Mieteinnahmen geringer ausfallen oder die Zinsen steigen. Das ist nützlicher als eine einzige optimistische Endsumme.

Beginnen Sie mit dem Grundmodell und erstellen Sie dann ein vorsichtiges und ein belastetes Modell. In der vorsichtigen Fassung erhöhen Sie die variablen Ansätze für Honorare und Eintragung, fügen einen Währungspuffer hinzu und senken die erwarteten Mieteinnahmen. In der belasteten Fassung nehmen Sie eine erhebliche Reparatur, einen längeren Leerstand und höhere Finanzierungskosten auf. Gesetzliche Steuern sollten nur unter rechtlich plausiblen, von Beratern bestätigten Annahmen neu berechnet und nicht willkürlich erhöht werden.

Preissensitivität

Zusätzliche €20.000, die in den Kaufpreis hineinverhandelt werden, erhöhen mehr als nur die Zahlung an den Verkäufer. Sie können auch die wertabhängige Steuer sowie die Beträge für Notar, Eintragung, Makler oder Finanzierung erhöhen. Messen Sie die Bruttowirkung. Umgekehrt löst eine Preisminderung ein Problem an der Statik oder bei der Legalisierung in Höhe von €50.000 möglicherweise nicht. Vergleichen Sie die Minderung mit den vollständigen Kosten der Behebung und dem verbleibenden Risiko.

Währungssensitivität

Ein Käufer mit Mitteln in Pfund Sterling oder Dollar sollte das Eurobudget zum aktuellen Kurs und zu weniger günstigen Kursen berechnen. Selbst eine moderate prozentuale Veränderung auf den noch offenen Preis kann alle Übersetzungs- und Bankgebühren zusammen übersteigen. Legen Sie fest, wer den Umtausch beobachtet, und vermeiden Sie, das gesamte Risiko ohne bewusste Entscheidung bis zum Abschlusstag offen zu lassen.

Sensitivität der Betriebskosten

Erhöhen Sie die Annahmen für Energie, Pool, Garten und Instandhaltung und prüfen Sie, ob das Haus ohne Mieteinnahmen bequem zu halten bleibt. Bei einer Investition senken Sie Belegung und Übernachtungspreis gleichzeitig und erhöhen dabei die Kosten für Verwaltung und Ersatz. Wird die Immobilie bei einem moderaten Abschwung untragbar, sind Kaufpreis oder Betriebsmodell möglicherweise zu ambitioniert.

Zeitsensitivität

Eine Verzögerung kann erneuerte Bescheinigungen, Übersetzungen von Unterlagen, Unterkunft, Wechselkursrisiko, Bereitstellungszinsen für die Hypothek oder Änderungen des Steuerrechts nach sich ziehen. Wo eine Aussetzung der Mehrwertsteuer oder eine Regel zum Veräußerungsgewinn ein planmäßiges Enddatum hat, gehen Sie nicht davon aus, dass eine Transaktion noch unter dem bestehenden Regime abgeschlossen wird, nur weil die Verhandlungen früher begonnen haben.

Schreiben Sie das Ergebnis als Entscheidungsschwellen auf: die höchsten Reparaturkosten, die Sie verkraften können, den Wechselkurs, bei dem Sie neu überlegen müssen, die Mindestbarreserve nach dem Abschluss und die Höhe der Mieteinnahmen, die optional und nicht unerlässlich ist. Diese Schwellen halten die Verhandlung rational.

37. Finanzielle Warnsignale, bevor Sie Geld überweisen

Finanzielle Warnsignale beweisen nicht immer ein Fehlverhalten, verlangen aber eine Erklärung und eine unabhängige Überprüfung. Das schwerwiegendste ist die Aufforderung zu einer nicht erklärten Zahlung außerhalb des notariell beurkundeten Preises. Eine solche Zahlung kann gegen Steuer- und Geldwäschevorschriften verstoßen, den Nachweis der Erwerbskosten untergraben und den Käufer ohne vertraglichen Schutz zurücklassen.

Ein weiteres Warnsignal ist Druck, eine hohe „rückzahlbare“ Reservierungsgebühr ohne schriftliche, vom Anwalt geprüfte Bedingungen zu überweisen. Die Rückzahlbarkeit muss definiert sein, einschließlich der Frage, was bei nachteiligen Befunden zum Eigentumstitel oder aus der Ingenieurprüfung geschieht. Ein mündliches Versprechen, eine Aussage in einem Messenger oder eine Werbebroschüre sind kein angemessener Rahmen für eine Zahlung.

Seien Sie vorsichtig, wenn sich Bankverbindungen kurz vor der Zahlung ändern, besonders per E-Mail. Halten Sie inne und prüfen Sie über einen vorher vereinbarten unabhängigen Kanal nach. Lassen Sie niemals einen drängenden Unterzeichnungstermin die Zahlungssicherheit verdrängen. Bestätigen Sie die Identität des Kontoinhabers und den Zusammenhang zwischen jedem Empfänger und der Urkunde.

Auch ein Angebot, das nur „alle Kosten inklusive“ angibt, ist unsicher. Fragen Sie nach dem Bruttobetrag, der Mehrwertsteuer, den amtlichen Gebühren, den Auslagen, der Berechnungsgrundlage und den Ausschlüssen. Ebenso kann ein Honorar, das dramatisch unter allen anderen liegt, einen engeren Leistungsumfang abdecken. Eine Steuerschätzung ohne Angaben zum Objektivwert der Immobilie oder zum Status der Transaktion sollte als vorläufig gekennzeichnet werden.

Achten Sie auf Unstimmigkeiten zwischen Kaufpreis, steuerpflichtigem Wert, Wertermittlung für die Hypothek, Versicherungswert und Renovierungsschätzung. Diese Zahlen messen verschiedene Dinge, doch eine große unerklärte Abweichung kann darauf hindeuten, dass die Beteiligten mit unvereinbaren Annahmen arbeiten. Der Kaufpreis steht für eine Vereinbarung; der Hypothekenwert schützt den Kreditgeber; der Versicherungswert bezieht sich auf den Wiederaufbau; der steuerpflichtige Wert folgt gesetzlichen Vorschriften.

Unbezahlte Gemeinschaftskosten, Schulden bei Versorgern, Forderungen von Handwerkern, Belastungen durch Hypotheken und steuerliche Probleme des Verkäufers können Verzögerungen oder Kosten verursachen. Der Anwalt des Käufers sollte die rechtliche Verantwortung klären, und das Finanzmodell sollte keine Annahme enthalten, der Käufer werde das „später schon regeln“, ohne eine bezifferte und vertraglich gesicherte Lösung.

Seien Sie schließlich skeptisch bei garantierten Mietrenditen, garantiertem Wiederverkaufsgewinn oder Behauptungen, eine Struktur beseitige jede Steuer. Mieteinnahmen hängen von Nachfrage und Betrieb ab; die Steuer hängt von Sachverhalt und Recht ab. Fragen Sie nach der rechtlichen Grundlage, dem vollständigen Kostenmodell und dem Namen der regulierten Fachperson, die die Verantwortung für die Beratung übernimmt. Will niemand die Behauptung schriftlich geben, verwenden Sie sie nicht in Ihrer Investitionsrechnung.

38. Finanzbegriffe, die internationale Käufer kennen sollten

In Gesprächen über griechische Immobilien mischen sich häufig rechtliche, steuerliche und kaufmännische Sprache. Wer die finanzielle Bedeutung der wichtigsten Begriffe versteht, kann Angebote vergleichen und vermeidet, denselben Posten doppelt zu zählen.

Vereinbarte Gegenleistung oder Kaufpreis

Der vertraglich an den Verkäufer zu zahlende Betrag für die übertragenen Rechte an der Immobilie. Er ist nicht automatisch identisch mit der Bemessungsgrundlage, mit der Wertermittlung der Bank, mit dem Wiederaufbauwert oder mit den Gesamtprojektkosten.

Steuerpflichtiger Wert

Der Wert, auf den die anwendbare Grunderwerbsteuer nach den geltenden Vorschriften festgesetzt wird. Der Notar bestätigt die für die konkrete Erklärung verwendete Grundlage. Eine Online-Schätzung, die allein auf dem Angebotspreis beruht, kann daher unvollständig sein.

Objektivwert

Ein Wert, der im gesetzlichen griechischen System der Immobilienbewertung anhand von Lage und Objektmerkmalen ermittelt wird. Seine Bedeutung für eine konkrete Urkunde und das Verhältnis zur erklärten Gegenleistung müssen Notar und Steuerberater erläutern.

Bruttohonorar

Der vollständig zu zahlende Betrag einschließlich Mehrwertsteuer und ausgewiesener Auslagen. Fragen Sie beim Vergleich von Beratern nach Bruttozahlen, denn ein Angebot nennt möglicherweise ein Nettohonorar, während ein anderes Mehrwertsteuer und Auslagen einschließt.

Auslage

Eine Ausgabe an Dritte oder eine amtliche Gebühr, die im Rahmen einer Fachleistung gezahlt oder vorgeschossen wird, etwa Grundbuchkopien, Bescheinigungen, Kurier oder Behördengebühren. Klären Sie, ob das Angebot dafür einen Ansatz enthält oder ob die tatsächlichen Auslagen später hinzukommen.

Reservierungsanzahlung

Geld, das zur Reservierung einer Immobilie unter schriftlichen Bedingungen gezahlt wird. Es ist nicht automatisch rückzahlbar und darf nicht mit der gesetzlichen Grunderwerbsteuer oder mit dem restlichen Kaufpreis verwechselt werden. Ein Rechtsanwalt sollte die rechtliche Behandlung vor der Zahlung freigeben.

Abschlussmittel

Die gutgeschriebenen Mittel, die zum Unterzeichnen und Vollziehen der Urkunde erforderlich sind, häufig einschließlich des noch offenen Kaufpreises und der zu diesem Zeitpunkt fälligen Transaktionskosten. Halten Sie die Abschlussmittel vom Renovierungsbudget nach dem Abschluss getrennt.

Reserve

Eine Rücklage für unsichere, aber plausible Kosten, kein Ersatz für eine ordentliche Prüfung oder ein ordentliches Angebot. Ihre Höhe sollte sich nach dem Risiko der Immobilie richten und vor optionalen Ausgaben für die Dekoration geschützt sein.

Auf das Jahr umgelegte Kosten

Eine künftige Ausgabe, die in eine jährliche Rücklage umgerechnet wird. Ist eine Außenbeschichtung alle paar Jahre zu erwarten, ergibt es ein realistischeres Eigentumsbudget, jedes Jahr einen Teil der erwarteten Kosten zurückzustellen, als bis zum Ersatz nichts zu erfassen.

Bruttomietrendite und Nettoertrag

Die Bruttorendite vergleicht in der Regel die Jahresmiete mit dem Kaufpreis, bevor die meisten Kosten abgezogen sind. Der Nettoertrag zieht die Betriebskosten ab und sollte auf das gesamte eingesetzte Kapital bezogen werden, einschließlich Erwerb und Erstausstattung. Keine der beiden Zahlen berücksichtigt automatisch Finanzierungskosten oder die persönliche Besteuerung.

Verlangen Sie von jedem Berater und jedem Verkäufer, die Begriffe einheitlich zu verwenden. Wird eine Zahl als „Gebühren“ bezeichnet, fragen Sie, ob darin Steuer, Mehrwertsteuer, Eintragung, Provision und Arbeiten an der Immobilie enthalten sind. Klare Sprache ist ein Mittel der Finanzkontrolle.