Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen

Chalkidiki Real Estate arbeitet regelmäßig mit Familien in dieser Lage, koordiniert Anwalt, Notar, Ingenieur und Steuerberater und übernimmt die praktische Seite für Erben, die nicht in Griechenland sind. Die rechtliche und steuerliche Beratung bleibt in der Verantwortung der beteiligten qualifizierten Fachleute.

Erbrecht und Steuerregeln sind fachlich anspruchsvoll und ändern sich. Diese Seite ist ein Leitfaden zur Planung und keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung; jeder Fall hängt von seinen eigenen Umständen ab.

Auf dieser Seite

Warum geerbte Immobilien anders sind

Drei Dinge unterscheiden den Verkauf einer geerbten Immobilie von einem gewöhnlichen Verkauf, und jedes davon braucht Zeit.

Der Titel muss vervollständigt werden. Ein Erbe erscheint nicht schon deshalb im Grundbuch oder Kataster, weil ein Elternteil verstorben ist. Die Erbschaft muss durch notarielle Urkunde angenommen und diese Urkunde eingetragen werden. Bis dahin steht die Immobilie weiterhin auf den Namen des Verstorbenen, und eine Übertragung ist nicht möglich.

Es gibt mehr als einen Entscheider. Halten mehrere Erben ungeteilte Anteile, müssen alle dem Verkauf zustimmen, sich auf den Preis einigen und unterschreiben — persönlich oder per Vollmacht. Ein einziger Erbe, der nicht erreichbar, unentschlossen oder dagegen ist, bringt das gesamte Geschäft zum Stillstand.

Die Immobilie ist meist alt. Geerbte Häuser in Chalkidiki sind typischerweise dreißig bis fünfzig Jahre alt, mit Urkunden aus der Zeit vor dem Kataster, teilweise verlorenen Genehmigungen, ohne Genehmigung errichteten Anbauten und Grenzen, die nicht mehr mit den Zäunen der Nachbarn übereinstimmen. Jeder dieser Punkte muss geklärt sein, bevor ein Notar eine Urkunde aufsetzt.

Nichts davon macht eine geerbte Immobilie schwer verkäuflich. Es macht ihre Vorbereitung langwierig — deshalb sollte die Arbeit lange beginnen, bevor jemand die Immobilie vermarkten will, und in jedem Fall, bevor ein Käufer gefunden ist.

Wie die Erbfolge in Griechenland funktioniert

Mit dem Tod geht der Nachlass kraft Gesetzes auf die Erben über, doch die praktischen Schritte, die einen Erben zum eingetragenen Eigentümer griechischer Immobilien machen, sind davon getrennt und müssen eigens erledigt werden.

Der übliche Ablauf ist: feststellen, wer die Erben sind und auf welcher Grundlage — durch Testament oder nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolge; die Nachweise beschaffen, darunter die Sterbeurkunde, die Bescheinigung der nächsten Angehörigen und gegebenenfalls das Testament und seine gerichtliche Eröffnung; nachweisen, dass kein Erbe ausgeschlagen hat; die Erbschaftsteuererklärung abgeben; die Erbannahme vor einem Notar beurkunden; und die Erbannahme beim Grundbuchamt oder beim Kataster eintragen lassen.

Erst wenn die Erbannahme eingetragen ist, erscheint der Erbe im öffentlichen Register als Eigentümer, und erst dann kann die Immobilie übertragen, mit einer Hypothek belastet oder anderweitig darüber verfügt werden.

Erben sagen uns manchmal, sie hätten „das Erbe erledigt“, weil sie vor Jahren eine Steuererklärung abgegeben haben. Das ist einer von mehreren Schritten, und der fehlende — die eingetragene Erbannahme — ist genau derjenige, der einen Verkauf blockiert. Es lohnt sich, das Register zu prüfen, statt es anzunehmen.

Testament, gesetzliche Erbfolge und Pflichtteil

Gibt es ein Testament, muss es vom zuständigen Gericht eröffnet werden, bevor danach gehandelt werden kann, und die Erben benötigen einen Nachweis dieser Eröffnung sowie in den meisten Fällen eine Bestätigung, dass es nicht angefochten wurde.

Gibt es kein Testament, bestimmen die griechischen Regeln der gesetzlichen Erbfolge die Erben nach Ordnungen — zuerst die Kinder und der überlebende Ehegatte, dann Eltern und Geschwister und so weiter —, wobei die Anteile gesetzlich festgelegt sind.

Das griechische Recht schützt nahe Angehörige zudem durch einen Pflichtteil. Kinder und der überlebende Ehegatte haben Anspruch auf einen Pflichtteil am Nachlass, und ein Testament, das über mehr als den frei verfügbaren Teil verfügt, kann von den Berechtigten angefochten werden. Das hat praktische Bedeutung, wenn ein Elternteil das Haus in Chalkidiki einem Kind hinterlassen hat, „weil die anderen versorgt waren“ — und es ist eine Frage für einen Anwalt zu Beginn, nicht für eine Familiendiskussion später.

Sind der Verstorbene oder die Erben Ausländer, kann bereits das anwendbare Recht fraglich sein — siehe den Abschnitt dazu, welches Recht gilt. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein in Deutschland, im Vereinigten Königreich oder in den Vereinigten Staaten errichtetes Testament in Griechenland genauso wirkt wie im Heimatland.

Annehmen oder ausschlagen — und die Fristen

Ein Erbe kann die Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Die Ausschlagung ist wichtig, weil mit einer griechischen Erbschaft neben dem Vermögen auch die Schulden übergehen, und ein Erbe, der innerhalb der gesetzlichen Frist nichts unternimmt, gilt in der Regel als Erbe, der angenommen hat.

Die Ausschlagungsfrist ist kurz — einige Monate ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe vom Erbfall erfahren hat, mit einer längeren Frist, wenn der Verstorbene seinen Wohnsitz im Ausland hatte oder der Erbe im Ausland lebt. Die Ausschlagung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem zuständigen Gericht. Da die Fristen streng sind und ihre Berechnung von den Umständen abhängt, sollte ein Erbe, der Zweifel an den Verbindlichkeiten des Nachlasses hat, sofort rechtlichen Rat einholen, statt abzuwarten.

Daneben gibt es als Zwischenlösung die Annahme unter Vorbehalt der Inventarerrichtung, die die Haftung für die Schulden des Verstorbenen auf den Wert des Nachlasses beschränkt. Sie hat eigene Formvorschriften und Fristen.

Für die meisten Familien in Chalkidiki besteht der Nachlass aus einem schuldenfreien Haus, und die Ausschlagung spielt keine Rolle. Hatte der Verstorbene jedoch geschäftliche Verbindlichkeiten, Bankschulden oder Steuerrückstände, sieht das anders aus, und die Lage muss geklärt sein, bevor jemand eine Erbannahme unterschreibt.

Die Urkunde über die Erbannahme

Die Erbannahme (apodochi klironomias) ist eine notarielle Urkunde, in der die Erben erklären, dass sie den Nachlass annehmen, und die geerbte Immobilie mit Beschreibung, Lage und Anteilen bezeichnen.

Der Notar benötigt eine vollständige Unterlagenmappe: die Sterbeurkunde; die Bescheinigung der nächsten Angehörigen oder einen gleichwertigen Erbnachweis; gegebenenfalls das Testament und seine Eröffnung; Bescheinigungen, dass keine Ausschlagung und keine Anfechtung eingereicht wurde; den Eigentumstitel des Verstorbenen und seine Eintragungsdaten; Katasterunterlagen; gegebenenfalls den topografischen Plan; die Bescheinigung des Ingenieurs zum Gebäude; die Erbschaftsteuererklärung; sowie Ausweis und Steuernummer jedes Erben.

Jeder Erbe muss vor dem Notar erscheinen, persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Für Familien, die über mehrere Länder verstreut sind, ist das Beschaffen dieser Vollmachten meist der längste Einzelschritt — siehe Immobilienverkauf in Griechenland aus der Ferne.

Die Kosten setzen sich zusammen aus dem Notarhonorar, dem Anwaltshonorar, dem Ingenieur und dem Vermessungsingenieur, soweit deren Unterlagen benötigt werden, sowie den Eintragungsgebühren. Sie fallen den Erben zur Last und gehören zum Budget des späteren Verkaufs.

Eintragung der Erbannahme

Mit der Unterschrift unter die Erbannahme ist es nicht getan. Sie muss beim zuständigen Grundbuchamt oder, in Gebieten mit bereits eingeführtem Kataster, beim Griechischen Kataster eingetragen werden. Erst die Eintragung macht die Erben im öffentlichen Register zu Eigentümern und ihr Eigentum gegenüber Dritten wirksam.

Dieser Schritt bleibt am häufigsten unerledigt, manchmal über Jahrzehnte. Familien unterschreiben eine Erbannahme, der zuständige Anwalt wendet sich anderen Dingen zu, und niemand prüft das Register. Das Versäumnis kommt Jahre später ans Licht, wenn jemand verkaufen will.

Die Eintragung in einem Katastergebiet setzt außerdem voraus, dass der Katastereintrag der Immobilie korrekt ist. Enthält die Eintragung des Verstorbenen Fehler — falsche Fläche, falsche Grenzen, die Immobilie auf einen anderen Namen erfasst oder zwei sich überschneidende Einträge —, müssen diese zuerst berichtigt werden, in einem festgelegten Verfahren mit einem Anwalt und, wenn die Geometrie betroffen ist, einem Vermessungsingenieur.

Wenn Sie Erbe sind und die Lage nicht kennen, lassen Sie vor allem anderen einen Anwalt das Register prüfen. Das kostet wenig und bestimmt den gesamten Zeitplan.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Die Erbschaftsteuererklärung muss innerhalb einer gesetzlichen Frist ab dem Todestag abgegeben werden; die Frist ist länger, wenn der Verstorbene im Ausland gestorben ist oder der Erbe im Ausland lebt, und in bestimmten Fällen sind Verlängerungen möglich. Eine verspätete Abgabe zieht Strafzuschläge nach sich, daher sollte das Datum frühzeitig feststehen.

Die griechische Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Objektivwert der Immobilie und nicht nach ihrem Marktwert, und sie hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Verstorbenem und Erbe ab. Nahe Angehörige — Kinder, Ehegatten, Eltern — profitieren von einem erheblichen steuerfreien Freibetrag je Erbe mit niedrigen progressiven Sätzen darüber; entferntere Verwandte und nicht verwandte Personen werden nach einem ungünstigeren Tarif mit deutlich geringeren Freibeträgen besteuert.

Die praktische Folge in Chalkidiki: Ein Haus an der Küste, dessen Marktwert deutlich über dem Objektivwert liegt, wird von Kindern oft mit wenig oder gar keiner Steuer geerbt, während eine Immobilie im Hinterland, deren Objektivwert über dem liegt, was der Markt zahlt, eine Steuerlast auslösen kann, die im Verhältnis zum Wert unangemessen hoch wirkt.

Steuersätze, Freibeträge und Fristen ändern sich, und es können Vergünstigungen gelten — etwa für einen Hauptwohnsitz. Lassen Sie die tatsächlichen Beträge für Ihren Fall von einem Steuerberater berechnen, statt sich auf eine allgemeine Beschreibung zu verlassen, auch nicht auf diese.

E9 und ENFIA für Erben

Sobald die Erbschaft angenommen ist, muss jeder Erbe seinen Anteil an der Immobilie in seine eigene Vermögenserklärung E9 aufnehmen, und ENFIA wird ab dem maßgeblichen Jahr entsprechend bei ihm veranlagt.

Dieser Schritt wird ständig übersprungen, besonders von Erben im Ausland, die sonst keine steuerlichen Angelegenheiten in Griechenland haben, und die Folge zeigt sich im ungünstigsten Moment: Die für den Verkauf erforderliche ENFIA-Bescheinigung kann nicht ausgestellt werden, weil die Immobilie nicht korrekt erklärt ist. Dann müssen berichtigte Erklärungen abgegeben werden, womöglich für mehrere Jahre, und die daraus entstehende Steuer muss bezahlt sein, bevor die Bescheinigung erteilt wird.

Erben, die nie eine Immobilie in Griechenland besessen haben, brauchen außerdem eine eigene AFM. Sie zu erhalten ist unkompliziert, erfordert aber einen Ausweis und, für Personen im Ausland, Unterlagen, die unter Umständen eine Apostille und eine Übersetzung benötigen.

Die Reihenfolge, die funktioniert: die Erbschaft annehmen und eintragen lassen, AFM für alle Erben beantragen, die noch keine haben, die E9-Erklärungen abgeben, anfallende ENFIA begleichen und erst dann die für einen Verkauf nötigen Bescheinigungen anfordern. In dieser Reihenfolge dauert es Wochen; stellt man es erst nach einem Angebot fest, dauert es Monate.

Erben mit Wohnsitz im Ausland

Bei den meisten geerbten Immobilien in Chalkidiki lebt mindestens ein Erbe außerhalb Griechenlands, oft sogar alle.

Jedes ausländische Dokument, das in das Verfahren eingeht — eine in Deutschland ausgestellte Sterbeurkunde, ein Erbnachweis aus Österreich, ein im Vereinigten Königreich eröffnetes Testament, eine Heirats- oder Namensänderungsurkunde —, benötigt in der Regel eine Apostille und eine amtliche griechische Übersetzung. Beschaffen Sie das Dokument, lassen Sie es mit der Apostille versehen und erst dann übersetzen, damit die Übersetzung auch die Apostille umfasst.

Jeder Erbe im Ausland braucht eine AFM und in bestimmten Fällen einen steuerlichen Vertreter in Griechenland. Jeder wird entweder selbst beim Notar erscheinen oder eine Vollmacht erteilen, und bei einer Familie mit vier Erben in drei Ländern bedeutet das vier Dokumente, vier Termine und vier Apostillen.

Deshalb ändert sich der praktische Rat nie: Beginnen Sie früh mit den Unterlagen, bestimmen Sie ein Familienmitglied als Koordinator und beauftragen Sie einen einzigen griechischen Anwalt für alle Erben, damit die Dokumente einheitlich aufgesetzt werden.

Die weiteren Fragen für Eigentümer ohne Wohnsitz in Griechenland — Finanzamt, Bankverbindung, Überweisung des Erlöses ins Ausland — behandelt der Ratgeber zum Immobilienverkauf in Griechenland ohne Wohnsitz im Land.

Welches Recht gilt

Haben der Verstorbene oder die Erben einen Bezug zu einem anderen Land, lautet die erste Frage, welches Erbrecht für den Nachlass maßgeblich ist.

Innerhalb der Europäischen Union erklärt die EU-Erbrechtsverordnung in der Regel das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zum Zeitpunkt des Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte, für den gesamten Nachlass für anwendbar; man kann jedoch im Testament das Recht seiner Staatsangehörigkeit wählen. Die Verordnung sieht außerdem das Europäische Nachlasszeugnis vor, mit dem Erben ihre Stellung in allen Mitgliedstaaten nachweisen können — ein wirklich nützliches Instrument für eine deutsche oder österreichische Familie mit einem Haus in Griechenland.

Außerhalb dieses Rahmens — etwa wenn der Verstorbene seinen gewöhnlichen Aufenthalt im Vereinigten Königreich, in der Schweiz oder in den Vereinigten Staaten hatte — fällt die Prüfung anders aus und kann das Zusammenspiel zweier Rechtsordnungen mit unterschiedlichen Regeln für unbewegliches Vermögen betreffen.

Die Folgen sind ganz praktisch: welches Gericht ein Testament eröffnet, welche Bescheinigung die Erben nachweist, ob Pflichtteilsregeln gelten und was der griechische Notar akzeptiert. Das ist Arbeit für spezialisierte Juristen und sollte gleich zu Beginn geklärt werden, denn eine Unterlagenmappe, die auf einer falschen Annahme aufbaut, kostet Monate.

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Wir begleiten Familien beim Verkauf geerbter Immobilien in Chalkidiki — auch Erben, die in mehreren Ländern leben und nicht nach Griechenland reisen können.

Miteigentum unter Erben

Erben mehrere Personen, halten sie ungeteilte Anteile an der gesamten Immobilie und nicht räumlich abgegrenzte Teile davon. Niemandem gehört das Erdgeschoss; jedem gehört ein Bruchteil von allem.

Die Folgen sollte man klar benennen. Ein Verkauf der gesamten Immobilie erfordert die Zustimmung und die Unterschrift jedes Miteigentümers. Entscheidungen über Instandhaltung, Versicherung, Vermietung und Ausgaben erfordern Einigkeit. Jeder Miteigentümer trägt seinen Anteil an ENFIA, Gemeindeabgaben und laufenden Kosten, ob er die Immobilie nutzt oder nicht. Und jeder Miteigentümer kann grundsätzlich über seinen eigenen Anteil verfügen — auch wenn ein Bruchteil an einem griechischen Ferienhaus auf dem freien Markt nahezu unverkäuflich ist.

In der Praxis regeln die meisten Familien das informell: Ein Geschwister hat die Schlüssel, eines bezahlt die Rechnungen, und alle gehen davon aus, dass alles geregelt ist. Das funktioniert, bis jemand verkaufen will — dann muss aus der informellen Absprache eine Reihe von Unterschriften werden.

Die sinnvolle Vorbereitung, lange vor einem Verkauf, ist organisatorischer Art: festlegen, wer koordiniert, die laufenden Kosten gemeinsam tragen und belegen, die AFM und die E9 aller aktuell halten und sicherstellen, dass die Erbannahme eingetragen ist. Familien, die das tun, können in Wochen verkaufen; Familien, die es nicht tun, verbringen ein Jahr mit Nachholen.

Wenn Erben sich nicht einig sind

Uneinigkeit ist der häufigste Grund, warum eine geerbte Immobilie in Chalkidiki nicht verkauft wird, und sie tritt in drei erkennbaren Formen auf.

Ein Erbe will überhaupt nicht verkaufen — meist derjenige, der die Immobilie nutzt oder am stärksten an ihr hängt. Kein Verfahren zwingt einen Miteigentümer, seinen Anteil zu verkaufen; die Wege sind also Verhandlung, Auszahlung oder als letztes Mittel eine gerichtlich angeordnete Teilung. Die Teilung einer unteilbaren Immobilie führt zu einer Teilungsversteigerung, die langsam und teuer ist und in der Regel einen schlechteren Preis bringt als ein Verkauf auf dem freien Markt. Sie ist ein Druckmittel, kein Plan.

Die Erben sind sich über den Preis uneinig. Das lässt sich meist mit Belegen lösen: einer unabhängigen Wertermittlung mit Vergleichstransaktionen und einer realistischen Einschätzung der Vermarktungsdauer bei unterschiedlichen Preisen. Streit über den Preis ist häufig Streit über Informationen.

Ein Erbe ist nicht erreichbar oder bleibt untätig. Briefe zu ignorieren ist nicht dasselbe wie abzulehnen, und oft löst sich das durch geduldige Kontaktaufnahme über einen Anwalt. Lässt sich ein Erbe tatsächlich nicht ausfindig machen, gibt es verfahrensrechtliche Wege, aber sie sind langsam.

Der praktische Rat lautet, die Frage, ob verkauft wird, von der Frage des Preises zu trennen und die erste zu klären, bevor jemand mit der zweiten beauftragt wird.

Einen Miterben auszahlen

Will ein Erbe die Immobilie behalten und wollen die anderen ihren Anteil zu Geld machen, ist eine Auszahlung meist die sauberste Lösung. Sie vermeidet einen erzwungenen Verkauf, hält die Immobilie in der Familie und verschafft den ausscheidenden Erben Geld.

Drei Dinge müssen geklärt werden. Erstens der Wert: Eine unabhängige Wertermittlung, idealerweise von allen vorab akzeptiert, vermeidet den zermürbenden Streit darüber, ob der übernehmende Erbe einen Familienpreis zahlt. Zweitens der Weg: Die Übertragung von Anteilen zwischen Erben ist selbst ein notarielles Geschäft mit eigener steuerlicher Behandlung, das je nach Beteiligten ein Kauf oder eine Übertragung unter Eltern und Kindern bzw. innerhalb der Familie sein kann, und die Behandlung unterscheidet sich erheblich. Drittens die Finanzierung: Der übernehmende Erbe braucht möglicherweise eine Finanzierung, womit eine Bewertung durch die Bank und ein Zeitplan ins Spiel kommen.

Es lohnt sich, von einem Steuerberater die Steuerlast der Auszahlung mit der Steuerlast eines Verkaufs der gesamten Immobilie und der Aufteilung des Erlöses vergleichen zu lassen. Das Ergebnis ist nicht immer das, was die Familie erwartet, und der Unterschied kann erheblich sein.

Lassen Sie die Wertermittlung von jemandem erstellen, der kein Interesse am Ergebnis hat. Unsere Wertermittlungen sind kostenlos und unverbindlich — siehe Wertermittlung von Immobilien in Chalkidiki.

Alte Titel, fehlende Urkunden und das Kataster

Geerbte Immobilien in Chalkidiki bringen meist den ganzen Katalog historischer Titelprobleme mit sich, und diese deckt am besten ein Anwalt zu Beginn auf — nicht der Anwalt des Käufers am Ende.

Die wiederkehrenden Fälle: Urkunden, die die Immobilie über die angrenzenden Eigentümer statt über vermessene Grenzen beschreiben; Flächenangaben in der Urkunde, die von der heutigen Vermessung abweichen; eine Übertragung, die beurkundet, aber nie eingetragen wurde; eine Immobilie, die noch auf den Namen eines Großelternteils steht, weil zwei Erbfälle nie abgeschlossen wurden; Katastereinträge aus der Übergangszeit, die Fehler enthalten; und Parzellen, die bei der Katastererhebung doppelt oder gar nicht angemeldet wurden.

Für jeden Fall gibt es ein festgelegtes Mittel — eine Berichtigungsurkunde, ein Katasterberichtigungsverfahren, eine nachgeholte Eintragung —, und jedes dauert Wochen bis Monate. Keiner davon ist ein Grund, nicht zu verkaufen; alle sind Gründe, früh zu beginnen.

Eine Situation erfordert besondere Sorgfalt: eine Immobilie, die im Kataster auf niemandes Namen steht oder als Eigentum des Staates erfasst ist. Das zu berichtigen ist Arbeit für Spezialisten mit strengen Verfahrensvorschriften und sollte sofort nach der Entdeckung angegangen werden.

Nicht legalisierte Bauten

Ältere Familienhäuser wurden im Lauf der Jahrzehnte häufig ohne Genehmigung erweitert: eine verglaste Veranda als Winterzimmer, ein Keller, der zu Schlafzimmern für die Enkel ausgebaut wurde, ein Nebengebäude für Werkzeug, ein Pool, der in den 1990er-Jahren hinzukam.

All das muss vor einer Übertragung erfasst und, soweit es die Voraussetzungen erfüllt, nach den Regelungen für Schwarzbauten legalisiert werden. Ein Ingenieur besichtigt, misst, gleicht mit dem Genehmigungsarchiv ab und reicht die Unterlagen ein, und es wird eine gesetzliche Legalisierungsgebühr gezahlt. Der Notar verlangt die Bescheinigung des Ingenieurs, es führt also kein Weg daran vorbei.

Die besondere Schwierigkeit bei geerbten Immobilien: Möglicherweise weiß niemand mehr, der noch lebt, was wann und von wem gebaut wurde und ob es jemals im Rahmen einer früheren Legalisierungsregelung angemeldet wurde. Diese Geschichte zu rekonstruieren ist normale Ingenieursarbeit, braucht aber Zeit, und gelegentlich kommt eine unwillkommene Antwort heraus — ein Bau in einem Waldgebiet, im Strandschutzstreifen oder in einer Schutzzone, der sich überhaupt nicht legalisieren lässt.

Beauftragen Sie den Ingenieur zeitgleich mit dem Anwalt. Gemeinsam wissen die beiden innerhalb weniger Wochen genau, was Sie verkaufen können. Einen Überblick über alle Unterlagen finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf in Griechenland.

Eigentum durch langjährigen Besitz

Manche Familien in Chalkidiki besitzen Land, das seit Generationen von der Familie genutzt wird, ohne dass ein moderner notarieller Titel existiert — Ackerland, Olivenhaine, Grundstücke in Dörfern, manchmal das Grundstück, auf dem ein Haus steht.

Das griechische Recht erkennt den Eigentumserwerb durch Ersitzung unter festgelegten Voraussetzungen an, doch der Nachweis erfordert Belege: ununterbrochenen Besitz über die gesetzliche Frist, dokumentiert durch Steuererklärungen, Agrarsubventionen, Versorgungsanschlüsse, Zeugenaussagen, ältere privatschriftliche Vereinbarungen und etwaige Gerichts- oder Katastereingaben. Hat die Katastererhebung die Immobilie als Eigentum des Staates oder eines unbekannten Eigentümers erfasst, gelten zusätzliche Verfahren, und die Beweislast wiegt schwerer.

Das ist Arbeit für spezialisierte Juristen und sie dauert. Häufig lohnt sie sich aber, denn die Alternative ist eine Immobilie, die die Familie weder verkaufen noch beleihen noch sauber weitervererben kann.

Besitzt Ihre Familie Land in dieser Lage, klären Sie die Situation mit einem Anwalt, lange bevor ein Verkauf in Betracht kommt. Es ist die einzige Art von Problem, die sich nicht in den Zeitplan eines Verkaufs hineinpressen lässt.

Ein weiterer Todesfall während des Verfahrens

Erbverfahren in Griechenland dauern Monate, und die Erben sind oft betagt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass einer von ihnen stirbt, bevor der Verkauf abgeschlossen ist.

Die Folge ist ein zweiter Erbfall, der seinerseits abgewickelt werden muss: Erben feststellen, Steuererklärung abgeben, Erbannahme beurkunden und eintragen lassen. Bis dahin steht alles still. Zudem erlischt eine vom verstorbenen Erben erteilte Vollmacht mit seinem Tod, sodass ein mit einigem Aufwand beschafftes Dokument wertlos wird.

Zwei praktische Maßnahmen verringern das Risiko. Handeln Sie zügig, sobald die Entscheidung zum Verkauf gefallen ist, statt die Unterlagen jahrelang liegen zu lassen — das Risiko wächst mit der Zeit. Und ist ein betagter Miteigentümer beteiligt, kümmern Sie sich zuerst um seine Unterlagen, solange Geschäftsfähigkeit und Gesundheit es zulassen.

Ist ein Erbe bereits geschäftsunfähig, kommt eine Vollmacht nicht mehr in Frage; der Weg führt dann über eine Betreuung oder eine vergleichbare Schutzmaßnahme, deren Anerkennung in Griechenland und in den meisten Fällen eine gerichtliche Genehmigung des Verkaufs. Rechnen Sie mit Monaten und holen Sie in beiden Ländern spezialisierten Rat ein.

Wertermittlung einer geerbten Immobilie

Erben brauchen zwei Werte, und diese sind verschieden.

Der Objektivwert ist der behördliche Wert, der für die Erbschaftsteuer und als Mindestwert des erklärten Preises bei einem späteren Verkauf dient. Ihr Steuerberater oder Notar berechnet ihn anhand der aktuellen Zonendaten.

Der Marktwert ist das, was ein Käufer zahlt, ermittelt aus Vergleichstransaktionen und angepasst an Zustand, Grundstück und Lage der Immobilie sowie — gerade bei geerbten Immobilien wichtig — an ihren rechtlichen und technischen Status. Eine nicht eingetragene Erbschaft und ein nicht legalisierter Anbau mindern beide, was ein Käufer zu zahlen bereit ist, denn Käufer bepreisen Risiken großzügig zu ihren eigenen Gunsten.

Der Vergleich beider Werte ist die Grundlage für die Entscheidungen der Familie: ob verkauft oder ausgezahlt wird, in welcher Reihenfolge vorgegangen wird und ob die Steuerlast eines Weges die des anderen übersteigt. Er dämpft auch Erwartungen. Erben orientieren sich häufig daran, was die Immobilie auf ihrem Höhepunkt wert war, was ein Nachbar verlangt hat oder an einer Zahl, die ein Verwandter vor Jahren genannt hat.

Lassen Sie die Wertermittlung vor der Verhandlung in der Familie erstellen, nicht währenddessen. Eine Zahl von jemandem, der am Ergebnis nichts verdient, können vier Geschwister weit leichter akzeptieren als vier Meinungen.

Ein realistischer Zeitplan

Mehrere dieser Schritte laufen parallel, sodass ein unkomplizierter Erbfall in zwei bis drei Monaten marktreif sein kann. Ist der Titel kompliziert, sind die Erben verstreut und müssen Bauten legalisiert werden, sind sechs bis zwölf Monate bis zur Vermarktung realistisch — ein Argument dafür, anzufangen, bevor jemand es eilig hat.

Verkaufen, sobald der Titel geklärt ist

Sobald die Erbannahme eingetragen und die Unterlagenmappe vollständig ist, ist der Verkauf ein gewöhnlicher Verkauf — mit drei Unterschieden, die man einplanen sollte.

Erstens unterschreibt jeder Miteigentümer. Beschaffen Sie die Vollmachten vor der Vermarktung und nicht erst nach einem Angebot, und setzen Sie großzügige Ablaufdaten, damit ein langsamer Verkauf nicht die Wiederholung der ganzen Prozedur erfordert.

Zweitens: Vereinbaren Sie unter den Erben im Voraus den Mindestpreis und was mitverkauft wird, damit die koordinierende Person innerhalb von Tagen auf ein Angebot reagieren kann, statt eine Familienbesprechung über drei Zeitzonen einzuberufen.

Drittens: Rechnen Sie damit, dass Käufer und ihre Anwälte die Erbfolge genau prüfen. Eine saubere, eingetragene Erbannahme und vollständige Ingenieursunterlagen machen aus einer Immobilienkategorie, die Käufer als riskant ansehen, eine gewöhnliche — und dieser Unterschied zeigt sich im Preis.

Alles Weitere folgt dem üblichen Ablauf, beschrieben unter Immobilie in Griechenland verkaufen.

Verteilung des Erlöses

Der Kaufpreis wird über das Bankensystem gezahlt, und verkaufen mehrere Erben gemeinsam, geht er in der Regel an jeden von ihnen im Verhältnis seiner Anteile, auf vorab benannte Konten. Handelt ein Vertreter mit Vollmacht, muss diese den Empfang auf das konkrete Konto ausdrücklich abdecken.

Erben im Ausland, die ihren Anteil aus Griechenland überweisen, sollten auf beiden Seiten mit Nachweisen zur Geldwäscheprävention rechnen: Kaufurkunde, Erbannahme und Erbschaftsteuererklärung als Beleg dafür, wie die Immobilie erworben wurde, sowie die steuerliche Situation. Diese Unterlagen während des Verkaufs zusammenzustellen ist weit einfacher, als sie hinterher zu rekonstruieren.

Die Kosten sollten beglichen werden, bevor das Geld verteilt wird, nicht danach. Vereinbaren Sie im Voraus, wie Notar-, Anwalts-, Ingenieurs- und Maklerkosten aufgeteilt werden — üblicherweise im Verhältnis der Anteile —, und begleichen Sie sie bei der Abwicklung aus dem Erlös. Familien, die zuerst verteilen und die Kosten später abrechnen, verbringen das folgende Jahr damit, einander hinterherzulaufen.

Schließlich kann die steuerliche Situation jedes Erben in seinem Heimatland berührt sein. Die griechische Situation und die im Wohnsitzland sind getrennte Fragen.

Häufige Fehler

• Annehmen, das Erbe sei „erledigt“. Eine abgegebene Steuererklärung ist nicht dasselbe wie eine eingetragene Erbannahme. Prüfen Sie das Register.
• Jahrelang warten, bevor man beginnt. Fristen laufen ab, Erben werden älter, weitere Erbfälle treten ein, und Belege gehen verloren.
• Vermarkten, bevor der Titel geklärt ist. Käufer, die eine unvollständige Erbfolge entdecken, springen ab, und das Angebot bekommt eine Vorgeschichte.
• Vollmachten zuletzt anfordern. Der längste Einzelschritt für Familien, die über mehrere Länder verstreut sind.
• Die E9 ignorieren. Keine korrekte Erklärung, keine ENFIA-Bescheinigung, keine Urkunde.
• Den Preis innerhalb der Familie ohne Wertermittlung aushandeln. Vier Meinungen und keine Belege.
• Nicht legalisierte Bauten übersehen. Der Ingenieur findet sie; der Käufer preist sie ein.
• Die Teilung als Plan betrachten. Eine Teilungsversteigerung bringt ein schlechteres Ergebnis als ein einvernehmlicher Verkauf.
• Den Erlös verteilen, bevor die Kosten beglichen sind. Ein Jahr, in dem man Verwandten hinterherläuft.
• Kein zentraler Koordinator. Vier Erben, die getrennt antworten, erzeugen Widersprüche und Verzögerungen.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Geerbte Immobilien machen einen großen Teil dessen aus, was wir verkaufen, und als Erstes klären wir, wo die Familie tatsächlich steht: ob die Erbannahme eingetragen ist, ob E9 und ENFIA in Ordnung sind, was der Ingenieur finden wird und was die Immobilie heute auf dem freien Markt wert ist.

Von dort aus koordinieren wir die Fachleute — Anwalt, Notar, Ingenieur, Vermessungsingenieur, Steuerberater — und halten die Schritte in einer Reihenfolge, die keine Zeit verschwendet, sodass Vollmachten, technische Unterlagen und Steuererklärungen parallel vorankommen statt nacheinander.

Für Erben, die nicht in Griechenland sind, übernehmen wir die praktische Ebene vollständig: Zugang für Besichtigungen, den Zustand der Immobilie während des Verfahrens, Zählerstände, den Umgang mit Gemeinde und Versorgern sowie einen einzigen Ansprechpartner, sodass vier Geschwister in drei Ländern mit einer Person zu tun haben statt mit sechs.

Und wir geben der Familie vor der internen Verhandlung eine unabhängige Wertermittlung an die Hand, denn nach unserer Erfahrung sind die meisten Streitigkeiten zwischen Erben Streitigkeiten über Informationen und nicht über Geld.

Die Wertermittlung und die Ersteinschätzung sind kostenlos und verpflichten Sie zu nichts.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Erbrecht, Fristen, Erbschaftsteuersätze und Freibeträge ändern sich, und das anwendbare Recht selbst kann vom gewöhnlichen Aufenthalt und der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen abhängen. Lassen Sie jeden Punkt von einem griechischen Anwalt für Erbrecht und einem Steuerberater bestätigen, bevor Sie handeln.

• AADE – Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (Erbschaftsteuer, E9, ENFIA)
• gov.gr – Griechisches Kataster und Grundbucheintragung
• Europäisches Justizportal – grenzüberschreitende Erbfälle in der EU

Fachlicher Hinweis: Dieser Leitfaden liefert allgemeine Informationen zum Verkauf geerbter Immobilien in Griechenland und ist keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Erbrechtsberatung. Jeder Nachlass hängt von seinen eigenen Umständen ab — ziehen Sie qualifizierte Fachleute in Griechenland und gegebenenfalls in den Ländern des Verstorbenen und der Erben hinzu.