Erforderliche Unterlagen für den Immobilienverkauf in Griechenland

Chalkidiki Real Estate stellt diese Akte für Eigentümer zusammen und koordiniert Anwalt, Ingenieur, Vermessungsingenieur, Energieprüfer, Steuerberater und Gemeinde so, dass die Unterlagen in einer sinnvollen Reihenfolge eintreffen. Jede Fachperson bleibt dabei für ihren eigenen Zuständigkeitsbereich verantwortlich.

Die Anforderungen ändern sich, und die genaue Liste hängt von der Immobilie und ihrer Geschichte ab. Diese Seite ist eine Planungshilfe, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

Auf dieser Seite

Warum die Akte den Zeitplan bestimmt

Zwei Immobilien können in jeder kaufmännischen Hinsicht gleichwertig sein und sich trotzdem völlig unterschiedlich schnell verkaufen. Der Unterschied liegt fast immer in der Akte.

Ein gut vorbereiteter Verkäufer geht mit bereits geklärter technischer und rechtlicher Lage an den Markt. Kommt ein Angebot, ist die Prüfung eine Formsache von einer bis drei Wochen, und die Beurkundung folgt. Ein unvorbereiteter Verkäufer inseriert, nimmt ein Angebot an und stellt erst dann fest, dass der Ingenieur sechs Wochen braucht, die E9 falsch ist und die Gemeinde Rückstände ausweist. Bis alles behoben ist, hat der Käufer anderswo gekauft – und die Immobilie trägt eine Vermarktungsgeschichte, die der nächste Käufer als Warnsignal liest.

Es gibt noch einen zweiten, weniger offensichtlichen Preis. Ein Verkäufer, der Unterlagen nicht vorlegen kann, verhandelt aus einer schwachen Position. Jede offene Frage wird zu einem Risiko, das der Käufer einpreist – und Käufer preisen Risiken großzügig zu ihren eigenen Gunsten ein. Eine vollständige Akte ist am Verhandlungstisch bares Geld wert, nicht nur gewonnene Zeit im Kalender.

Die praktische Regel ist einfach: Beginnen Sie mit den Unterlagen gleichzeitig mit der Wertermittlung – bevor irgendetwas fotografiert oder veröffentlicht wird.

Die vollständige Checkliste

Für geerbte Immobilien, Grundstücke, Wohnungen, Immobilien im Eigentum einer Gesellschaft, Neubauten und Verkäufe durch einen Vertreter kommen weitere Unterlagen hinzu. Sie werden in den folgenden Abschnitten behandelt.

Eigentumstitel und Eigentumskette

Der Eigentumstitel ist die notarielle Urkunde, mit der Sie die Immobilie erworben haben – durch Kauf, Erbschaft, elterliche Schenkung, Schenkung oder in älteren Fällen durch eine Aufteilung unter Familienmitgliedern. Sie brauchen die Urkunde selbst und den Nachweis ihrer Eintragung, denn in Griechenland wird das Eigentum erst durch die Eintragung gegenüber Dritten wirksam.

Der Anwalt des Käufers bleibt nicht bei Ihrer Urkunde stehen. Er verfolgt die Eigentumskette zurück, in der Regel über mindestens zwanzig Jahre und bei komplizierter Vorgeschichte teils deutlich weiter, um zu bestätigen, dass jede Übertragung in dieser Kette wirksam war und ordnungsgemäß eingetragen wurde.

Ältere Eigentumstitel in Chalkidiki bringen immer wieder dieselben Probleme mit sich: Urkunden, die die Immobilie über die Nachbarn statt über vermessene Grenzen beschreiben, Flächen, die von der heutigen Vermessung abweichen, Immobilien, die noch auf einen verstorbenen Elternteil eingetragen sind, und Lücken, wo eine Übertragung zwar beurkundet, aber nie eingetragen wurde.

Finden Sie Ihre Urkunde nicht, erhalten Sie Abschriften beim Notar, der sie aufgesetzt hat, oder beim Notariatsarchiv; die Eintragungsdaten erhalten Sie beim Grundbuchamt oder beim Kataster. Stimmt die Urkunde nicht mit dem Register überein, sollte die Berichtigung sofort eingeleitet werden – das ist ein Verfahren für den Anwalt, dessen Dauer sich in Wochen oder Monaten bemisst, nicht in Tagen.

Katasterauszug und Katasterplan

Chalkidiki wurde schrittweise vom alten Grundbuchsystem in das nationale Kataster überführt. Wo das Kataster in Betrieb ist, hat die Immobilie eine eindeutige Katasternummer (KAEK) und eine eingetragene Geometrie, und der Anwalt des Käufers arbeitet mit dem Katastereintrag.

Sie benötigen den Katasterauszug, der die eingetragenen Rechte an der Immobilie ausweist, und den Katasterplan, der ihre eingetragene Form und Lage zeigt. Beides erhalten Sie beim Kataster, in den meisten Fällen online.

Fehler aus der Umstellung sind häufig, und es lohnt sich, sie zu prüfen, bevor ein Käufer sie findet. Typische Beispiele sind eine Fläche, die von der Urkunde abweicht, Grenzen, die nicht mit den Zäunen vor Ort übereinstimmen, eine Parzelle, die auf einen früheren oder verstorbenen Eigentümer eingetragen ist, ein Gebäude, das auf der falschen Parzelle eingezeichnet ist, oder eine doppelt erklärte Immobilie.

Berichtigungen folgen einem festgelegten Verfahren und erfordern einen Anwalt und, wenn die Geometrie betroffen ist, einen Vermessungsingenieur. Sie brauchen Zeit, deshalb gehört die Katasterprüfung an den Anfang der Verkaufsvorbereitung und nicht an ihr Ende. Wo das Kataster für ein bestimmtes Gebiet noch nicht in Betrieb ist, kommen die entsprechenden Nachweise aus dem Grundbuch.

Der topografische Plan

Ein topografischer Plan, erstellt und unterzeichnet von einem zugelassenen Vermessungsingenieur oder Bauingenieur, zeigt die vermessenen Grenzen des Grundstücks, seine Fläche, die Straßenfront, die Lage zu Straßen und zur Ortsgrenze sowie die Grundfläche etwaiger Gebäude. Er wird im nationalen Koordinatensystem erstellt, damit er mit dem Kataster abgeglichen werden kann.

Er ist für Grundstücke erforderlich und in der Praxis für fast jedes freistehende Haus auf eigenem Grund. Für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist er in der Regel nicht nötig, weil die Unterlagen des Gebäudes das Grundstück abdecken.

Für einen Verkäufer in Chalkidiki ist der Plan weit mehr als eine Formalie. Er stellt die tatsächliche Fläche fest – die häufig von der Urkunde abweicht –, und er ist die Grundlage für die Berechnung dessen, was noch bebaut werden darf. Das ist beim Verkauf eines Grundstücks oft der größte einzelne Wertbestandteil. Außerdem klärt er Grenzfragen, bevor ein Käufer sie aufwirft.

Ein alter Plan muss unter Umständen aktualisiert oder nach heutigen Standards und Koordinaten neu erstellt werden. Rechnen Sie mit einer bis drei Wochen, im Sommer mit mehr, wenn die Vermessungsingenieure in Chalkidiki stark ausgelastet sind.

Baugenehmigung und Pläne

Für jedes Gebäude benötigen Sie die Baugenehmigung und die genehmigten Architekturpläne, dazu alle späteren Änderungen, Erweiterungsgenehmigungen oder Legalisierungsbescheide. Sie stammen aus dem Archiv der zuständigen Baubehörde und zunehmend aus digitalen Archiven.

Die Genehmigungsakte ist der Maßstab, mit dem der Ingenieur das Gebäude in seinem heutigen Zustand vergleicht. Jede Abweichung – eine geschlossene Veranda, ein zusätzlicher Raum im Untergeschoss, ein Nebengebäude, ein Pool, eine Nutzungsänderung – muss erfasst und entweder als bereits legalisiert belegt oder jetzt legalisiert werden.

Bei älteren Häusern in Chalkidiki sind die Archive häufig unvollständig. Genehmigungen aus den 1970er- und 1980er-Jahren können teilweise verloren sein, Pläne geben vielleicht nicht wieder, was tatsächlich gebaut wurde, und nachfolgende Eigentümer haben das Gebäude womöglich ohne jede Dokumentation verändert. Die Akte zu rekonstruieren ist normale Ingenieursarbeit, braucht aber Zeit und bringt gelegentlich ein Problem ans Licht, das vor einem Verkauf geklärt werden muss.

Für Immobilien, die vor den maßgeblichen gesetzlichen Stichtagen errichtet wurden, und besonders für Gebäude aus der Zeit vor 1955 gelten besondere Regeln; Ihr Ingenieur stellt fest, welche Regelung anwendbar ist.

Elektronische Gebäudeidentität

Die elektronische Gebäudeidentität (Ilektroniki Taftotita Ktiriou) ist die digitale technische Akte der Immobilie, die ein zugelassener Ingenieur erstellt und einreicht. Sie bündelt Genehmigung und Pläne, Pläne der Immobilie im tatsächlichen Zustand, den Energieausweis, Nachweise über die Legalisierung etwaiger Schwarzbauten und die Erklärungen des Ingenieurs.

Für eine Übertragung verlangt der Notar die zugehörige Bescheinigung. Praktisch bedeutet das: Ein Ingenieur muss die Immobilie besichtigen, aufmessen, mit der Genehmigungsakte vergleichen und Abweichungen klären, bevor die Urkunde entworfen werden kann – deshalb ist dies der häufigste Engpass bei einem Verkauf in Griechenland.

Die Kosten trägt der Verkäufer; sie hängen von der Art der Immobilie, ihrer Größe und der Vollständigkeit des Archivs ab. Bei einer modernen Wohnung mit lückenloser Akte geht es schnell und günstig; bei einem älteren freistehenden Haus mit Anbauten, verlorener Genehmigungsmappe und undokumentierten Arbeiten weder das eine noch das andere.

Die Reihenfolge ist wichtig: Der Energieausweis fließt in die Akte der Gebäudeidentität ein. Beauftragen Sie Energieprüfer und Ingenieur deshalb gemeinsam und nicht nacheinander.

Bescheinigung zu Schwarzbauten

Jede Übertragung erfordert eine Bescheinigung des Ingenieurs zu nicht genehmigten Bauten: entweder dass keine vorhanden sind oder dass die vorhandenen nach dem geltenden Legalisierungsrahmen erklärt und geregelt wurden.

Der Rechtsrahmen unterscheidet verschiedene Kategorien von Abweichungen. Geringfügige Punkte werden milde behandelt; erhebliche Schwarzbauten oder Nutzungsänderungen lösen höhere Gebühren aus und lassen sich in manchen Fällen überhaupt nicht legalisieren – etwa wenn der Bau in einem Schutzgebiet, im Küstenschutzstreifen, in einem Waldgebiet oder auf öffentlichem Grund liegt.

Wo eine Legalisierung möglich ist, besteht das Verfahren aus Bewertung und Einreichung durch den Ingenieur und anschließender Zahlung einer gesetzlichen Gebühr, deren Höhe von Umfang und Art der Abweichung abhängt. Das Ergebnis wird dokumentiert und der technischen Akte beigefügt, und der Anwalt des Käufers prüft es.

Manche Verkäufer hoffen, dass eine kleine Abweichung unbemerkt bleibt. Das wird sie nicht: Der Ingenieur unterzeichnet eine Erklärung und haftet beruflich dafür, und häufig besichtigt zusätzlich der Ingenieur des Käufers. Legen Sie es frühzeitig offen, berücksichtigen Sie es im Preis und regeln Sie es vor der Vermarktung.

Energieausweis

Der Energieausweis ist für die Übertragung eines Gebäudes vorgeschrieben und wird von einem zertifizierten Energieprüfer nach einer Begutachtung vor Ort ausgestellt, bei der Dämmung, Verglasung, Heizung, Kühlung, Warmwasser und etwaige Anlagen für erneuerbare Energien bewertet werden. Die Nummer des Ausweises muss außerdem in Immobilienanzeigen angegeben werden.

Er gilt zehn Jahre, sofern das Gebäude nicht wesentlich verändert wird. Ein Ausweis, der beim Kauf oder bei der Renovierung ausgestellt wurde, kann also noch verwendbar sein. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie einen neuen beauftragen.

Die meisten älteren Ferienhäuser in Chalkidiki schneiden schlecht ab. Das ist für den Bestand normal und verhindert keinen Verkauf. Es prägt aber das Gespräch mit Käufern aus Nordeuropa, die den Ausweis als Prognose der laufenden Kosten und als Renovierungsbudget lesen.

Der Energieprüfer benötigt Zugang zur Immobilie, die Baugenehmigung und die Pläne sowie Angaben zu den installierten Anlagen. Steht die Immobilie leer und liegt sie abgelegen, ist die Organisation des Zugangs meist der langsamste Schritt; ein Hausbetreuer oder ein vor Ort hinterlegter Schlüssel löst das Problem.

ENFIA-Bescheinigung und die E9

Die ENFIA-Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie für die maßgeblichen Vorjahre in der Vermögenserklärung E9 des Eigentümers enthalten war und dass die Grundsteuer beglichen ist. Sie wird von der Steuerverwaltung ausgestellt und ist für die Beurkundung erforderlich.

Die Bescheinigung ist nur so gut wie die E9 dahinter – und genau hier werden Eigentümer ohne Wohnsitz in Griechenland am häufigsten überrascht. Typische Probleme sind eine Immobilie, die nie erklärt wurde, eine Fläche oder Beschreibung, die nicht mit der Urkunde übereinstimmt, eine Erbschaft, die nie nachgetragen wurde, ein Gebäude, das errichtet oder abgerissen wurde, ohne die Erklärung anzupassen, und falsch erfasste Miteigentumsanteile.

Jeder dieser Punkte muss berichtigt werden, bevor die Bescheinigung ausgestellt werden kann. Das bedeutet berichtigte Erklärungen, möglicherweise für mehrere Jahre, und möglicherweise zusätzliche Steuer. Das übernimmt ein Steuerberater; rechnen Sie mit Wochen, nicht mit Tagen.

Ausstehende ENFIA muss ebenfalls bezahlt werden. Bei Immobilien, die leer gestanden haben, bestehen häufig Rückstände, und der Betrag taucht genau in dem Moment auf, in dem die Bescheinigung beantragt wird – meist dann, wenn ein Beurkundungstermin schon vereinbart ist. Prüfen Sie den Stand gleich zu Beginn.

Bescheinigung über die Kommunalabgabe (TAP)

Die Gemeinde stellt eine Bescheinigung aus, dass die kommunalen Abgaben auf die Immobilie bezahlt sind. Die TAP und die damit verbundenen kommunalen Abgaben werden in der Regel über die Stromrechnung erhoben, deshalb ist die Bescheinigung bei einer Immobilie mit aktivem, bezahltem Stromanschluss meist unproblematisch.

Schwierig wird es, wenn der Strom abgeschaltet wurde, wenn der Anschluss auf einen verstorbenen oder früheren Eigentümer läuft oder wenn die Immobilie im Register der Gemeinde nicht korrekt erfasst ist – etwa weil ein Anbau gegenüber der Gemeinde nie erklärt wurde.

Auch unterscheiden sich die Gemeinden in Chalkidiki in ihrer Praxis und ihren Bearbeitungszeiten, und der Sommer ist ihre arbeitsreichste Zeit. Liegt die Immobilie in einem Gebiet mit saisonal besetzter Verwaltung, planen Sie mehr Zeit ein.

Beantragen Sie die Bescheinigung früh genug, um ein Problem noch zu entdecken, aber nicht so früh, dass sie vor der Beurkundung abläuft. Die zeitliche Abstimmung ist in der Regel Aufgabe des Anwalts.

Steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Unbedenklichkeit

Je nach den Umständen des Verkäufers sind eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und gegebenenfalls eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Sozialversicherung erforderlich. Sie bestätigen, dass der Verkäufer keine offenen Verbindlichkeiten hat, die dem Geschäft entgegenstehen würden.

Für einen privaten Verkäufer ohne Wohnsitz in Griechenland und ohne griechische Geschäftstätigkeit ist das meist eine Formsache, sofern die Grundsteuern beglichen sind. Für Verkäufer mit griechischer Geschäftstätigkeit, Angestellten oder einer freiberuflichen Praxis kann es mehr Aufwand bedeuten und sollte frühzeitig mit dem Steuerberater geprüft werden.

Diese Bescheinigungen sind nur begrenzt gültig. Sie werden deshalb beantragt, wenn der Beurkundungstermin in Sicht ist, und nicht zu Beginn des Verfahrens.

Hat ein Verkäufer offene Schulden bei der Steuerverwaltung, muss die Lage vor der Übertragung geklärt werden; in manchen Fällen wird die Schuld bei der Beurkundung aus dem Kaufpreis beglichen. Das muss im Voraus mit Steuerberater, Anwalt und Notar organisiert werden.

Ausweis, AFM und persönliche Unterlagen

Jeder Verkäufer braucht einen gültigen Ausweis – Reisepass oder Personalausweis – und eine griechische Steuernummer (AFM). Wenn Sie die Immobilie gekauft haben, besitzen Sie bereits eine AFM, doch sie kann ruhen, an eine veraltete ausländische Adresse gebunden oder beim falschen Finanzamt geführt sein; all das muss vor der Beurkundung berichtigt werden.

Personen ohne Wohnsitz in Griechenland werden in der Regel beim Finanzamt für im Ausland Ansässige geführt und bestellen, wo erforderlich, einen steuerlichen Vertreter in Griechenland. Der Vertreter ist ein formaler Ansprechpartner für Erklärungen und Schriftverkehr, keine Person mit Verfügungsmacht über Ihre Immobilie.

Verheiratete Verkäufer werden unter Umständen nach einer Heiratsurkunde gefragt, und der eheliche Güterstand kann eine Rolle spielen, wenn er die Befugnis berührt, über die Immobilie zu verfügen. Verkäufer, die seit dem Erwerb ihren Namen geändert haben, benötigen einen Nachweis der Namensänderung, übersetzt und beglaubigt.

Schließlich sollte das Bankkonto, auf das der Kaufpreis fließt, vorab feststehen – besonders wenn der Verkauf durch einen Vertreter mit Vollmacht abgewickelt wird, denn die Vollmacht muss den Empfang auf dieses Konto ausdrücklich erlauben. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Verkaufen ohne Wohnsitz in Griechenland.

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Wir stellen für Eigentümer in Chalkidiki die vollständige Verkaufsakte zusammen – auch für Eigentümer, die nicht nach Griechenland reisen können.

Geerbte Immobilien

Bei geerbten Immobilien kommt eine weitere Ebene von Unterlagen hinzu, und solange diese nicht vorliegen, können die Erben überhaupt nicht verkaufen, weil sie noch nicht als Eigentümer eingetragen sind.

Die wesentlichen Unterlagen sind die Sterbeurkunde; eine Bescheinigung der nächsten Angehörigen oder ein gleichwertiger Nachweis der Erben; das Testament, sofern vorhanden, zusammen mit der gerichtlichen Eröffnung und gegebenenfalls einer Bescheinigung, dass es nicht angefochten wurde; eine Bescheinigung, dass keine Ausschlagung der Erbschaft eingereicht wurde; die notarielle Urkunde über die Annahme der Erbschaft; der Nachweis ihrer Eintragung im Grundbuch oder Kataster; sowie die Erbschaftsteuererklärung mit dem Zahlungsnachweis oder dem Nachweis der Befreiung im Rahmen der Freibeträge.

Bei Erben aus dem Ausland kommen weitere Anforderungen hinzu: Im Ausland ausgestellte Unterlagen brauchen eine Apostille und eine amtliche Übersetzung, und wenn der Verstorbene oder ein Erbe außerhalb Griechenlands lebte, muss das anwendbare Erbrecht festgestellt und darf nicht einfach angenommen werden.

Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen und alle müssen unterschreiben, persönlich oder per Vollmacht. Ist ein Erbe seit dem ursprünglichen Erbfall verstorben, muss dieser zweite Erbfall zuerst geregelt werden. Die vollständige Abfolge finden Sie im Ratgeber Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen.

Immobilien im Eigentum einer Gesellschaft

Ist die Eigentümerin eine juristische Person – eine griechische IKE oder AE oder eine ausländische Gesellschaft –, umfasst die Akte die Gründungsunterlagen der Gesellschaft, einen aktuellen Auszug aus dem Handelsregister (GEMI in Griechenland oder das ausländische Gegenstück), den Nachweis der Vertretungsbefugnis des Unterzeichners und einen Gesellschafterbeschluss, der den Verkauf genehmigt.

Ausländische Gesellschaftsunterlagen brauchen eine Apostille und eine amtliche Übersetzung, und der Notar prüft die Vertretungsbefugnis genau. Handelt der Unterzeichner aufgrund einer ausländischen Vollmacht, muss die Kette der Befugnisse lückenlos belegt sein.

Auch die steuerliche Behandlung ist eine andere. Die Aussetzung der Steuer auf den Veräußerungsgewinn gilt für Privatpersonen; der Verkauf durch eine Gesellschaft fällt unter die Regeln der Körperschaftsteuer, und ein Geschäft, das Teil einer gewerblichen Immobilientätigkeit ist, wird als Betriebseinnahme behandelt. Holen Sie steuerlichen Rat ein, bevor Sie die Bedingungen vereinbaren, nicht danach.

Gesellschaften benötigen außerdem ihre eigenen steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen, und die Lage etwaiger Angestellter oder offener Verbindlichkeiten muss geklärt sein.

Grundstücke und Land

Der Verkauf eines Grundstücks ist ein technischer Verkauf, und entsprechend umfangreicher ist die Akte. Neben dem Eigentumstitel, den Katasterunterlagen und einem aktuellen topografischen Plan erwarten Käufer und ihre Anwälte Klarheit über die planungsrechtliche Lage und etwaige Beschränkungen.

Dazu gehört in der Regel der Nachweis, ob das Grundstück innerhalb oder außerhalb der Ortsgrenze liegt, die geltende Geschossflächenzahl und Grundflächenzahl, Straßenfront und rechtlich gesicherte Zufahrt sowie die Bestätigung der Bebaubarkeit. Je nach Lage gehören auch eine forstrechtliche Bescheinigung oder die Einstufung in den Waldkarten dazu, die Lage zur Küstenlinie und zu einer etwaigen Strandzone, Beschränkungen durch archäologische oder sonstige Schutzzonen sowie Bäche, Dienstbarkeiten oder Leitungstrassen.

Landwirtschaftliche Flächen, durch Ersitzung erworbenes Land und Parzellen mit unklarer Straßenfront verlangen besondere Aufmerksamkeit. In Grenzgebieten und anderen ausgewiesenen Zonen gelten für bestimmte ausländische Käufer zusätzliche Formalitäten, die beeinflussen, wer von Ihnen kaufen kann.

Diese Punkte sind kein bürokratisches Detail – sie bestimmen, was das Grundstück wert ist. Das vollständige Bild finden Sie im Ratgeber Grundstück verkaufen in Chalkidiki.

Off-Plan und Neubauten

Neu errichtete oder unfertige Immobilien bringen eigene Unterlagen mit sich: die aktuelle Baugenehmigung und etwaige Änderungen, die Bescheinigungen des Ingenieurs über die ausgeführten Arbeiten, Nachweise über den Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser oder die entsprechenden Anträge sowie – wenn ein Bauträger die Immobilie errichtet hat – die vertragliche Lage zwischen Bauträger und Grundstückseigentümer.

Der Erstverkauf neu errichteter Immobilien durch einen Bauträger kann statt der Grunderwerbsteuer der Mehrwertsteuer unterliegen. Das verändert die Kosten des Käufers und die Behandlung durch den Notar. Ob das zutrifft, hängt vom Datum der Baugenehmigung und vom Status des Verkäufers ab und muss geklärt sein, bevor die Bedingungen vereinbart werden.

Ist das Gebäude nicht fertiggestellt, muss der Verkauf genau festlegen, was übertragen wird, was der Verkäufer noch fertigstellt, in welcher Ausführung und bis wann – und was bei Nichtfertigstellung gilt.

Käufer dieser Art von Immobilien sind meist gut beraten und stellen detaillierte Fragen; der passende Ratgeber für Käufer ist Off-Plan- und Neubauimmobilien in Griechenland kaufen.

Wohnungen und Wohnanlagen

Beim Verkauf einer Wohnung sind die Unterlagen des Gebäudes ebenso erforderlich wie die der Einheit. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung legen fest, was zur Wohnung gehört, die Miteigentumsanteile (Chiliosta, also Tausendstel), die Anteile am Grundstück und die Regeln für die Gemeinschaftsflächen.

Außerdem benötigen Sie Nachweise über alles, was ausschließlich der Wohnung zur Nutzung zusteht – ein Stellplatz, ein Abstellraum, eine Dachterrasse, ein Gartenanteil –, denn ein Sondernutzungsrecht, das nur auf Gewohnheit beruht, ist rechtlich keines, und der Notar wird es nicht beurkunden.

Praktische Unterlagen, nach denen Käufer fragen und die einen Verkauf beschleunigen: eine Bestätigung des Verwalters, dass die Gemeinschaftskosten bezahlt sind, die Höhe der jährlichen Gemeinschaftskosten, der Stand der gemeinsamen Rücklage und etwaige anstehende Beschlüsse über größere Arbeiten wie Dach, Fassade, Aufzug oder Pool.

Hat die Gemeinschaft energetische Sanierungen oder Fassadenarbeiten durchgeführt, sollten auch die zugehörigen Genehmigungen und die Kostenverteilung dokumentiert sein.

Verkauf mit Vollmacht

Wenn Sie nicht persönlich zum Notar kommen, gehört die Vollmacht selbst zur Akte. Sie sollte von Ihrem griechischen Anwalt oder Notar entworfen werden, damit ihr Umfang dem entspricht, was der Notar verlangt, vor einem Notar im Ausland oder bei einem griechischen Konsulat unterzeichnet, bei Unterzeichnung in einem Vertragsstaat des Haager Übereinkommens mit einer Apostille versehen und amtlich ins Griechische übersetzt werden.

Die Vollmacht sollte die Immobilie benennen, die konkret erlaubten Handlungen aufführen – Unterzeichnung der Urkunde, Einreichung von Erklärungen, Beantragung von Bescheinigungen, Empfang des Kaufpreises auf ein bestimmtes Konto, Übergabe des Besitzes – und ein Ablaufdatum enthalten. Eine zu eng gefasste Vollmacht erzwingt eine zweite Urkunde und einen zweiten Termin; eine zu weit gefasste ist ein unnötiges Risiko.

Jeder Miteigentümer erteilt seine eigene Vollmacht. Bei geerbten Immobilien mit Erben in mehreren Ländern ist das regelmäßig der längste Schritt des gesamten Geschäfts und sollte so früh wie möglich beginnen.

Das vollständige Verfahren, einschließlich der Unterzeichnung im Konsulat und typischer Fristen, finden Sie im Ratgeber Immobilie in Griechenland aus der Ferne verkaufen.

Übersetzungen und Apostillen

Jede außerhalb Griechenlands ausgestellte Unterlage, die für das Geschäft verwendet wird, muss in der Regel legalisiert und übersetzt werden. Für Vertragsstaaten des Haager Apostille-Übereinkommens bedeutet Legalisation eine Apostille der zuständigen Behörde im Ausstellungsstaat; für andere Staaten gilt die konsularische Legalisation.

Die Übersetzung ins Griechische muss amtlich sein – durch einen Anwalt, der Übersetzungen beglaubigen darf, durch den Übersetzungsdienst des Außenministeriums oder durch einen beeidigten Übersetzer, je nachdem, was der Notar akzeptiert. Eine Übersetzung durch einen Bekannten oder eine Agentur ohne Beglaubigung wird zurückgewiesen.

Unterlagen, die häufig so behandelt werden müssen, sind ausländische Vollmachten, ausländische Sterbe- und Heiratsurkunden, Erbnachweise, ausländische Gesellschaftsunterlagen und Unterlagen zur Namensänderung.

Planen Sie die Reihenfolge: Unterlage beschaffen, mit Apostille versehen lassen, dann übersetzen – denn die Übersetzung muss auch die Apostille umfassen. In der falschen Reihenfolge zahlen Sie doppelt.

Gültigkeitsdauer und Reihenfolge

Nicht jede Bescheinigung sollte so früh wie möglich beschafft werden. Manche gelten praktisch unbegrenzt, manche laufen ab, und in der falschen Reihenfolge bestellt, kosten sie unnötig Geld.

Die Faustregel: Alles, was ein Problem aufdecken kann, gehört an den Anfang; alles, was nur einen aktuellen Stand bestätigt, gehört ans Ende.

Wenn Unterlagen fehlen

Fehlende Unterlagen sind normal, besonders bei Immobilien, die vor Jahrzehnten erworben wurden, und fast alle lassen sich wiederbeschaffen.

Eigentumstitel verloren: Beschaffen Sie eine Abschrift beim Notar, der die Urkunde aufgesetzt hat, oder beim Notariatsarchiv und die Eintragungsdaten beim Grundbuchamt oder beim Kataster.

Baugenehmigung verloren: Das Archiv der Baubehörde verwahrt die Akte; ist das Archiv unvollständig, rekonstruiert ein Ingenieur die Lage aus den vorhandenen Unterlagen und aus der Regelung, die für die jeweilige Bauzeit galt.

Kein topografischer Plan: Beauftragen Sie einen zugelassenen Vermessungsingenieur mit einem neuen Plan.

Immobilie nicht in der E9 oder falsch erklärt: Ein Steuerberater reicht berichtigte Erklärungen ein, gegebenenfalls für mehrere Jahre, und die daraus entstehende Steuer wird beglichen.

Erbschaft nie angenommen: Anwalt und Notar beurkunden die Annahme und lassen sie eintragen, und die Erbschaftsteuererklärung wird eingereicht. Das ist die langwierigste der üblichen Korrekturen.

Fehler im Kataster: ein Berichtigungsverfahren beim Kataster, mit einem Anwalt und, wenn die Geometrie betroffen ist, einem Vermessungsingenieur.

Keiner dieser Punkte ist ein Grund, nicht zu verkaufen. Jeder von ihnen ist ein Grund, damit zu beginnen, bevor die Immobilie veröffentlicht wird – und nicht erst, wenn ein Angebot auf dem Tisch liegt.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Wir stellen die Verkaufsakte bei jedem Auftrag standardmäßig zusammen, und für Eigentümer im Ausland übernehmen wir das vollständig. Das heißt: Wir sichten, was Sie bereits haben, stellen fest, was fehlt, und beauftragen und koordinieren die Fachleute, die den Rest erstellen – den Anwalt für Eigentumstitel und Grundbuch, den Vermessungsingenieur für den topografischen Plan, den Ingenieur für die Gebäudeidentität und etwaige Legalisierungen, den zertifizierten Energieprüfer für den Energieausweis und den Steuerberater für E9, ENFIA und Unbedenklichkeitsbescheinigungen.

Steht die Immobilie leer oder liegt sie abgelegen, organisieren wir den Zugang für jede Begehung, lesen die Zählerstände ab und dokumentieren sie und kümmern uns um Gemeinde und Versorger, sodass Sie für nichts davon anreisen müssen.

Außerdem sagen wir Ihnen zu Beginn, was die Akte kosten und wie lange sie dauern wird, denn diese beiden Zahlen bestimmen sowohl den Vermarktungsstart als auch den Preis. Ein Eigentümer, der in der ersten Woche weiß, dass der Ingenieur sechs Wochen braucht und eine Veranda legalisiert werden muss, kann das einplanen; einer, der es im vierten Monat erfährt, kann es nicht.

Die Prüfung der Unterlagen ist Teil unserer kostenlosen Wertermittlung. Ohne Ihre Zustimmung wird nichts beauftragt.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Anforderungen an Unterlagen, Gültigkeitsfristen und Verwaltungspraxis ändern sich, und die genaue Liste hängt von der Immobilie, ihrer Eigentumsgeschichte und den Beteiligten ab. Klären Sie die aktuellen Anforderungen mit Ihrem Anwalt, Ingenieur und Steuerberater, bevor Sie sich auf eine Liste verlassen.

• gov.gr – Griechisches Kataster, Grundbucheintragung und Waldkarten
• AADE – Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (E9, ENFIA, Unbedenklichkeitsbescheinigungen)
• gov.gr – Portal der digitalen Verwaltungsdienste Griechenlands

Fachlicher Hinweis: Dieser Ratgeber liefert allgemeine Informationen zu den Unterlagen, die für den Immobilienverkauf in Griechenland erforderlich sind, und ist keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Ingenieurberatung. Ziehen Sie für Ihr eigenes Geschäft einen qualifizierten griechischen Anwalt, Ingenieur und Steuerberater hinzu.