Potrebna dokumentacija za prodaju nekretnine u Grčkoj

Agencija Chalkidiki Real Estate priprema ovaj dosije za vlasnike i koordinira advokata, inženjera, geodetu, ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost, računovođu i opštinu, tako da dokumenti stižu redosledom koji omogućava efikasan rad. Svaki stručnjak ostaje odgovoran u okviru svoje nadležnosti.

Zahtevi se menjaju, a tačan spisak zavisi od nekretnine i njene istorije. Ova stranica je vodič za planiranje, a ne individualni pravni ili poreski savet.

Na ovoj stranici

Zašto dosije određuje vremenski plan

Dve nekretnine mogu biti identične u svakom komercijalnom pogledu, a da se ipak prodaju u potpuno različitim rokovima. Razlika je gotovo uvek u dosijeu.

Pripremljen prodavac objavljuje oglas kada su tehnička i pravna situacija već raščišćene. Kada stigne ponuda, pravna i tehnička provera (due diligence) je formalnost od jedne do tri nedelje, a zatim sledi notarski akt. Nepripremljen prodavac objavi oglas, prihvati ponudu i tek tada otkrije da je inženjeru potrebno šest nedelja, da je prijava E9 pogrešna i da opština iskazuje dugovanja. Dok se sve to reši, kupac je već kupio nešto drugo – a nekretnina nosi istoriju oglašavanja koju će sledeći kupac čitati kao upozorenje.

Postoji i drugi, manje očigledan trošak. Prodavac koji ne može da predoči dokumente pregovara iz slabije pozicije. Svako pitanje bez odgovora postaje rizik koji kupac uračunava u cenu, a kupci rizik izdašno procenjuju u svoju korist. Kompletan dosije za pregovaračkim stolom vredi pravi novac, a ne samo ušteđene dane u kalendaru.

Praktično pravilo je jednostavno: rad na dokumentaciji započnite u isto vreme kada i procenu vrednosti, pre nego što se bilo šta fotografiše ili objavi.

Kompletna kontrolna lista

Za nasleđene nekretnine, placeve, stanove, nekretnine u vlasništvu firme, novogradnju i prodaju preko zastupnika potrebni su dodatni dokumenti. Oni su obrađeni u sekcijama ispod.

Isprava o vlasništvu i lanac prenosa vlasništva

Isprava o vlasništvu je notarski akt kojim ste stekli nekretninu – kupovinom, nasleđivanjem, roditeljskim davanjem, poklonom ili, u starijim slučajevima, podelom među članovima porodice. Potrebni su vam sama isprava i dokaz da je upisana, jer u Grčkoj tek upis čini vlasništvo delotvornim prema trećim licima.

Advokat kupca se neće zaustaviti na vašoj ispravi. On će pratiti lanac prenosa vlasništva unazad, obično najmanje dvadeset godina, a ponekad i znatno dalje kada je istorija komplikovana, kako bi potvrdio da je svaki prenos u tom lancu bio punovažan i pravilno upisan.

Starije isprave o vlasništvu na Halkidikiju stvaraju probleme koji se ponavljaju: isprave koje nekretninu opisuju preko suseda umesto preko izmerenih granica, površine koje se razlikuju od savremenog premera, nekretnine koje se još vode na ime preminulog roditelja i praznine u kojima je prenos sproveden kod notara, ali nikada nije upisan.

Ako ne možete da pronađete svoju ispravu, kopije možete dobiti od notara koji ju je sastavio ili iz notarske arhive, a podatke o upisu iz hipotekarnog registra ili katastra. Ako se isprava ne poklapa sa registrom, ispravku treba odmah pokrenuti – to je postupak koji vodi advokat, a traje nedeljama ili mesecima, ne danima.

Izvod iz katastra i katastarski plan

Halkidiki je postepeno prelazio sa starog sistema hipotekarnog registra na nacionalni katastar. Tamo gde katastar funkcioniše, nekretnina ima jedinstveni katastarski broj (KAEK) i upisanu geometriju, a advokat kupca radi na osnovu katastarskog upisa.

Potrebni su vam izvod iz katastra, koji prikazuje upisana prava na nekretnini, i katastarski plan, koji prikazuje njen upisani oblik i položaj. Oba dokumenta se dobijaju od katastra, u većini slučajeva elektronskim putem.

Greške nastale tokom prelaska su česte i vredi ih proveriti pre nego što ih kupac pronađe. Tipični primeri su površina koja se razlikuje od one u ispravi, granice koje se ne poklapaju sa ogradama na terenu, parcela upisana na prethodnog ili preminulog vlasnika, objekat ucrtan na pogrešnoj parceli ili nekretnina prijavljena dva puta.

Ispravke se sprovode po utvrđenom postupku i zahtevaju advokata, a kada je u pitanju geometrija, i geodetu. Za njih je potrebno vreme, pa provera katastra spada na početak pripreme prodaje, a ne na kraj. Tamo gde katastar za određeno područje još ne funkcioniše, odgovarajući dokazi dobijaju se iz hipotekarnog registra.

Geodetski snimak

Geodetski snimak, koji izrađuje i potpisuje licencirani geodeta ili građevinski inženjer, prikazuje izmerene granice placa, njegovu površinu, front prema putu, položaj u odnosu na puteve i granicu naselja, kao i gabarit eventualnih objekata. Izrađuje se u državnom koordinatnom sistemu, kako bi mogao da se uskladi sa katastrom.

Potreban je za placeve i, u praksi, za gotovo svaku samostojeću kuću na sopstvenom zemljištu. Za stan u stambenoj zgradi obično nije potreban, jer plac pokriva dokumentacija same zgrade.

Za prodavca na Halkidikiju geodetski snimak je mnogo više od formalnosti. On utvrđuje stvarnu površinu – koja se često razlikuje od one u ispravi – i predstavlja osnovu za izračunavanje onoga što se još sme izgraditi, a to je kod prodaje placa često najveći pojedinačni deo vrednosti. Osim toga, rešava pitanja granica pre nego što ih kupac pokrene.

Stari snimak će možda morati da se ažurira ili ponovo izradi prema današnjim standardima i koordinatama. Računajte na jednu do tri nedelje, a leti i duže, kada su geodete na Halkidikiju veoma zauzete.

Građevinska dozvola i nacrti

Za svaki objekat potrebni su vam građevinska dozvola i odobreni arhitektonski nacrti, zajedno sa svim kasnijim izmenama, dozvolama za dogradnju ili rešenjima o legalizaciji. Oni se pribavljaju iz arhive nadležne urbanističke službe, a sve češće i iz digitalnih arhiva.

Dosije građevinske dozvole je referenca sa kojom inženjer upoređuje objekat u njegovom današnjem stanju. Svako odstupanje – zatvorena veranda, dodatna prostorija u podrumu, pomoćni objekat, bazen, promena namene – mora se utvrditi i ili dokumentovati kao ranije legalizovano ili sada legalizovati.

Starije kuće na Halkidikiju često imaju nepotpune arhive. Dozvole iz sedamdesetih i osamdesetih godina mogu biti delimično izgubljene, nacrti možda ne odražavaju ono što je stvarno izgrađeno, a uzastopni vlasnici su možda menjali objekat bez ikakve evidencije. Rekonstrukcija dosijea je uobičajen inženjerski posao, ali zahteva vreme i ponekad otkrije problem koji mora da se reši pre prodaje.

Na nekretnine izgrađene pre relevantnih zakonskih datuma, a posebno na objekte izgrađene pre 1955. godine, primenjuju se posebna pravila; vaš inženjer će utvrditi koji režim važi.

Elektronski identitet zgrade

Elektronski identitet zgrade (Ilektroniki Taftotita Ktiriou) je digitalni tehnički dosije nekretnine, koji izrađuje i podnosi licencirani inženjer. On objedinjuje građevinsku dozvolu i nacrte, planove nekretnine u njenom stvarnom stanju, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, dokaze o eventualnoj legalizaciji bespravno izvedenih radova i izjave inženjera.

Za prenos vlasništva notar zahteva odgovarajuću potvrdu. U praksi to znači da inženjer mora da obiđe nekretninu, izmeri je, uporedi sa dosijeom građevinske dozvole i otkloni odstupanja pre nego što notarski akt može da se sastavi – zbog čega je to najčešće usko grlo pri prodaji u Grčkoj.

Trošak snosi prodavac, a zavisi od vrste nekretnine, njene veličine i potpunosti arhive. Kod modernog stana sa urednim dosijeom sve ide brzo i jeftino; kod starije samostojeće kuće sa dogradnjama, izgubljenom fasciklom sa dozvolom i nedokumentovanim radovima nije ni jedno ni drugo.

Redosled je važan: sertifikat o energetskim svojstvima zgrade ulazi u dosije elektronskog identiteta zgrade, zato angažujte ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost i inženjera istovremeno, a ne jednog za drugim.

Potvrda o bespravnoj gradnji

Za svaki prenos vlasništva potrebna je potvrda inženjera o bespravnoj gradnji: ili da je nema, ili da je ono što postoji prijavljeno i regulisano u skladu sa važećim propisima o legalizaciji.

Propisi razlikuju kategorije odstupanja. Manje stavke se tretiraju blaže; za značajne bespravno izgrađene objekte ili promene namene plaćaju se veće naknade, a u nekim slučajevima oni uopšte ne mogu da se legalizuju – na primer kada se objekat nalazi u zaštićenoj zoni, u pojasu obaveznog odstojanja od plaže, u šumskom području ili na javnom zemljištu.

Tamo gde je legalizacija moguća, postupak obuhvata procenu i podnošenje prijave, što obavlja inženjer, a zatim plaćanje zakonom propisane naknade, koja zavisi od veličine i vrste odstupanja. Rezultat se dokumentuje i prilaže uz tehnički dosije, a advokat kupca će ga proveriti.

Prodavci se ponekad nadaju da će manje odstupanje proći neprimećeno. Neće: inženjer potpisuje izjavu i za nju snosi profesionalnu odgovornost, a nekretninu često pregleda i inženjer kupca. Odstupanje prijavite na vreme, uračunajte ga u cenu i regulišite pre nego što nekretninu oglasite.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade obavezan je za prenos vlasništva nad objektom, a izdaje ga ovlašćeni inženjer za energetsku efikasnost posle procene na licu mesta, koja obuhvata izolaciju, zastakljenje, grejanje, hlađenje, toplu vodu i eventualne instalacije za obnovljive izvore energije. Broj sertifikata mora da bude naveden i u oglasima za nekretnine.

Važi deset godina, osim ako se objekat bitno ne izmeni, tako da sertifikat izdat kada ste kupili ili renovirali nekretninu možda još uvek može da se koristi. Proverite datum pre nego što naručite novi.

Većina starijih nekretnina za odmor na Halkidikiju ima loš energetski razred, što je uobičajeno za ovaj fond objekata i ne sprečava prodaju. Ipak, to utiče na razgovor sa kupcima iz severne Evrope, koji sertifikat čitaju kao prognozu tekućih troškova i kao budžet za renoviranje.

Inženjeru za energetsku efikasnost potrebni su pristup nekretnini, građevinska dozvola i nacrti, kao i podaci o ugrađenim sistemima. Kada je nekretnina prazna i udaljena, organizovanje pristupa je obično najsporiji deo; to rešava kućepazitelj ili ključ ostavljen kod nekoga na licu mesta.

Potvrda o porezu ENFIA i prijava E9

Potvrda o porezu ENFIA dokazuje da je nekretnina za relevantne prethodne godine bila uključena u vlasnikovu prijavu nekretnina E9 i da je godišnji porez na nekretnine plaćen. Izdaje je poreska uprava i potrebna je za notarski akt.

Potvrda vredi onoliko koliko i prijava E9 na kojoj se zasniva, i upravo tu vlasnici nerezidenti najčešće bivaju iznenađeni. Česti problemi su nekretnina koja nikada nije prijavljena, površina ili opis koji se ne poklapaju sa ispravom o vlasništvu, nasleđe koje nikada nije evidentirano, objekat koji je dograđen ili srušen bez ažuriranja prijave i pogrešno upisani suvlasnički udeli.

Svaki od ovih problema mora se ispraviti pre nego što potvrda može da se izda, što znači izmenjene prijave, moguće za više godina, a možda i dodatni porez. Time se bavi računovođa; računajte na nedelje, a ne na dane.

Neplaćeni porez ENFIA takođe mora da se izmiri. Nekretnine koje su stajale prazne često imaju zaostala dugovanja, a iznos izlazi na videlo upravo u trenutku kada se zatraži potvrda – obično kada je datum potpisivanja notarskog akta već dogovoren. Proverite stanje na samom početku.

Potvrda o izmirenoj opštinskoj taksi (TAP)

Opština izdaje potvrdu da su opštinske dažbine na nekretninu plaćene. Taksa TAP i povezane opštinske dažbine obično se naplaćuju preko računa za struju, pa je dobijanje potvrde kod nekretnine sa aktivnim i redovno plaćanim računom za struju obično jednostavno.

Nije tako jednostavno kada je struja isključena, kada se račun vodi na ime preminulog ili prethodnog vlasnika ili kada nekretnina nije pravilno evidentirana u opštinskom registru – na primer zato što dogradnja nikada nije prijavljena opštini.

Opštine na Halkidikiju se takođe razlikuju po praksi i rokovima obrade, a leto im je najopterećeniji period. Ako se nekretnina nalazi u području sa sezonskom administracijom, računajte na više vremena.

Potvrdu zatražite dovoljno rano da biste otkrili eventualni problem, ali ne toliko rano da istekne pre potpisivanja notarskog akta. Usklađivanje rokova je obično posao advokata.

Potvrde o izmirenim poreskim obavezama i obavezama prema socijalnom osiguranju

U zavisnosti od okolnosti prodavca, potrebni su potvrda o izmirenim poreskim obavezama i, gde je primenljivo, potvrda o izmirenim obavezama prema socijalnom osiguranju. One potvrđuju da prodavac nema neizmirenih obaveza koje bi sprečile transakciju.

Za prodavca fizičko lice koje je nerezident i nema poslovnu delatnost u Grčkoj to je obično formalnost, pod uslovom da su porezi na nekretninu izmireni. Za prodavce koji imaju poslovnu delatnost u Grčkoj, zaposlene ili samostalnu profesionalnu delatnost, to može zahtevati više posla i treba ga na vreme proveriti sa računovođom.

Ove potvrde imaju ograničen rok važenja, pa se traže kada se datum potpisivanja notarskog akta približi, a ne na početku postupka.

Ako prodavac ima neizmirene dugove prema poreskoj upravi, situacija mora da se reši pre prenosa vlasništva, a u nekim slučajevima dug se izmiruje iz sredstava od prodaje prilikom potpisivanja notarskog akta. Takav dogovor mora unapred da se organizuje sa računovođom, advokatom i notarom.

Lična isprava, grčki poreski broj (AFM) i ostali lični dokumenti

Svakom prodavcu potrebni su važeća lična isprava – pasoš ili lična karta – i grčki poreski broj (AFM). Ako ste nekretninu kupili, već imate broj AFM, ali on može biti neaktivan, vezan za zastarelu adresu u inostranstvu ili registrovan u pogrešnoj poreskoj službi; sve to mora da se ispravi pre potpisivanja notarskog akta.

Nerezidenti su po pravilu registrovani u poreskoj službi za nerezidente i, gde je to potrebno, imenuju poreskog zastupnika u Grčkoj. Zastupnik je formalna kontakt osoba za podnošenje prijava i prepisku, a ne lice koje ima ovlašćenje da raspolaže vašom nekretninom.

Od prodavaca u braku može se tražiti venčani list, a bračni imovinski režim može biti važan kada utiče na pravo raspolaganja nekretninom. Prodavcima koji su promenili ime od sticanja nekretnine potreban je dokaz o promeni, preveden i propisno overen.

Na kraju, bankovni račun na koji će biti uplaćena kupoprodajna cena treba odrediti unapred – posebno ako prodaju obavlja zastupnik na osnovu punomoćja, jer punomoćje mora da ga ovlasti za prijem novca na taj račun. Više o tome pročitajte u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj za nerezidente.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Niste sigurni koji dokumenti su vašoj nekretnini još potrebni pre nego što može da se proda? Pošaljite mi ono što imate i reći ću vam šta nedostaje – telefonom, putem aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Sastavljamo kompletan dosije prodavca za vlasnike na Halkidikiju, uključujući i vlasnike koji ne mogu da doputuju u Grčku.

Nasleđene nekretnine

Nasleđena nekretnina zahteva dodatni sloj dokumentacije, a dok ti dokumenti ne postoje, naslednici uopšte ne mogu da prodaju, jer još nisu upisani kao vlasnici.

Osnovni dokumenti su: izvod iz matične knjige umrlih; potvrda o najbližim srodnicima ili odgovarajući dokaz o naslednicima; testament, ako postoji, zajedno sa sudskim proglašenjem i eventualnom potvrdom da nije osporen; potvrda da nije podneta izjava o odricanju od nasleđa; notarski akt o prihvatanju nasleđa; dokaz o njegovom upisu u hipotekarni registar ili katastar; kao i poreska prijava za porez na nasleđe, zajedno sa dokazom o plaćanju ili o oslobođenju u okviru neoporezivih iznosa.

Za naslednike iz inostranstva važe dodatni zahtevi: dokumenti izdati u inostranstvu moraju imati apostil i zvaničan prevod, a ako je preminuli ili neki od naslednika živeo van Grčke, merodavno pravo nasleđivanja mora da se utvrdi, a ne da se pretpostavi.

Svi sunaslednici moraju da se saglase sa prodajom i svi moraju da potpišu, lično ili putem punomoćja. Ako je neki od naslednika preminuo posle prvobitnog nasleđivanja, prvo mora da se reši to drugo nasleđivanje. Ceo postupak opisan je u vodiču: Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj.

Nekretnine u vlasništvu firme

Kada je vlasnik pravno lice – grčko društvo IKE ili AE, ili strana firma – dokumentacija obuhvata osnivačka akta firme, aktuelni izvod iz trgovinskog registra (GEMI u Grčkoj ili odgovarajući strani registar), dokaz o ovlašćenjima za zastupanje lica koje potpisuje i odluku organa firme kojom se odobrava prodaja.

Dokumenti stranih firmi zahtevaju apostil i zvaničan prevod, a notar će pažljivo proveriti ovlašćenja za zastupanje. Ako potpisnik postupa na osnovu punomoćja izdatog u inostranstvu, ceo lanac ovlašćenja mora biti dokumentovan bez prekida.

Razlikuje se i poreski tretman. Suspenzija poreza na kapitalni dobitak odnosi se na fizička lica; na prodaju od strane firme primenjuju se pravila poreza na dobit pravnih lica, a transakcija koja je deo poslovne delatnosti u sektoru nekretnina tretira se kao prihod od poslovanja. Potražite savet računovođe pre nego što dogovorite uslove, a ne posle.

Firme takođe moraju da pribave sopstvene potvrde o izmirenim poreskim obavezama i obavezama prema socijalnom osiguranju, a mora se rešiti i pitanje eventualnih zaposlenih ili neizmirenih obaveza.

Placevi i zemljište

Prodaja placa je tehnička prodaja, pa je i dokumentacija shodno tome obimnija. Pored isprave o vlasništvu, katastarske dokumentacije i aktuelnog geodetskog snimka, kupci i njihovi advokati očekivaće jasne podatke o urbanističkom statusu i eventualnim ograničenjima.

To obično podrazumeva dokaz o tome da li se plac nalazi unutar ili van granice naselja, važeće indekse izgrađenosti i zauzetosti, izlaz na put i pravno obezbeđen pristup, kao i potvrdu o mogućnosti gradnje. U zavisnosti od lokacije, potrebni su i potvrda šumarske službe ili status prema šumskoj karti, položaj u odnosu na liniju obaveznog odstojanja od obale i eventualnu zonu plaže, ograničenja zbog arheoloških ili zaštićenih zona, kao i podaci o potocima, službenostima ili trasama komunalnih instalacija.

Poljoprivrednom zemljištu, zemljištu stečenom održajem i parcelama sa nejasnim izlazom na put treba posvetiti posebnu pažnju, a u pograničnim i drugim posebno određenim zonama za pojedine strane kupce važe dodatne formalnosti koje utiču na to ko od vas može da kupi.

Ove stavke nisu birokratska sitnica – one određuju koliko plac vredi. Celovit pregled naći ćete u vodiču: Prodaja zemljišta na Halkidikiju.

Nekretnine u izgradnji (off-plan) i novogradnja

Nedavno izgrađena ili nedovršena nekretnina zahteva sopstvenu dokumentaciju: važeću građevinsku dozvolu i sve njene izmene, potvrde inženjera za izvedene radove, dokaz o priključenju ili zahteve za priključenje na struju, vodu i kanalizaciju, a – ako je nekretninu izgradio investitor – i ugovorni odnos između investitora i vlasnika placa.

Prva prodaja novoizgrađene nekretnine od strane investitora može potpasti pod režim poreza na dodatu vrednost (PDV), a ne pod režim poreza na prenos apsolutnih prava, što menja troškove kupca i način na koji notar postupa. Da li se to primenjuje, zavisi od datuma izdavanja dozvole i statusa prodavca, i to mora da se utvrdi pre nego što se dogovore uslovi.

Ako je zgrada nedovršena, prodajom mora precizno da se odredi šta se prenosi, šta će prodavac još završiti, po kom standardu i do kada, kao i posledice ako radovi ne budu završeni.

Kupci ove vrste nekretnina obično imaju dobre savetnike i postavljaće detaljna pitanja; odgovarajući vodič za kupce je: Kupovina u izgradnji (off-plan) i novogradnja u Grčkoj.

Stanovi i zgrade sa više vlasnika

Za prodaju stana potrebna je dokumentacija zgrade, a ne samo same stambene jedinice. Akt o uspostavljanju etažne svojine i pravila kućnog reda (stambene zajednice) određuju šta pripada stanu, suvlasničke udele izražene u hiljaditim delovima (chiliosta), udele u placu i pravila za zajedničke prostore.

Biće vam potrebna i dokumentacija o svemu što stan koristi isključivo – parking-mestu, ostavi, krovnoj terasi, delu dvorišta – jer isključivo korišćenje koje postoji samo po običaju nije pravo isključivog korišćenja u pravnom smislu, i notar ga neće uneti u akt.

Praktične stavke koje kupci traže i koje ubrzavaju prodaju: izjava upravnika zgrade da su troškovi održavanja zgrade plaćeni, iznos godišnjih zajedničkih troškova, stanje zajedničkog rezervnog fonda i eventualne odluke o većim radovima koje su u toku, na primer na krovu, fasadi, liftu ili bazenu.

Ako su na zgradi izvedena energetska unapređenja ili obnova fasade, treba dokumentovati i odgovarajuća odobrenja i raspodelu troškova.

Prodaja putem punomoćja

Ako nećete lično doći kod notara, dokumentacija obuhvata i samo punomoćje. Treba da ga sastavi vaš grčki advokat ili notar, kako bi njegov obim odgovarao onome što će notar zahtevati, da bude potpisano pred notarom u inostranstvu ili u grčkom konzulatu, da dobije apostil ako je potpisano u zemlji potpisnici Haške konvencije i da bude zvanično prevedeno na grčki.

Punomoćje treba da navede nekretninu, da nabroji konkretne radnje za koje se daje ovlašćenje – potpisivanje notarskog akta, podnošenje prijava, pribavljanje potvrda, prijem kupoprodajne cene na navedeni račun, predaju poseda – i da sadrži datum isteka. Previše usko punomoćje zahteva drugi dokument i još jedan termin kod notara; previše široko predstavlja nepotreban rizik.

Svaki suvlasnik izdaje sopstveno punomoćje. Kod nasleđene nekretnine sa naslednicima u više zemalja to je redovno najduži korak u celoj transakciji i treba ga započeti što je ranije moguće.

Ceo postupak, uključujući potpisivanje u konzulatu i uobičajene rokove, opisan je u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj na daljinu.

Prevodi i apostil

Svaki dokument izdat van Grčke koji će se koristiti u transakciji po pravilu mora da bude legalizovan i preveden. Za zemlje potpisnice Haške konvencije o apostilu legalizacija znači apostil nadležnog organa u zemlji izdavanja; za ostale zemlje primenjuje se konzularna legalizacija.

Prevod na grčki mora biti zvaničan – od advokata ovlašćenog da overava prevode, od prevodilačke službe Ministarstva spoljnih poslova ili od ovlašćenog prevodioca, u skladu sa onim što notar prihvata. Prevod koji uradi prijatelj ili agencija bez ovlašćenja za overu biće odbijen.

Dokumenti kojima je to obično potrebno su punomoćja izdata u inostranstvu, strani izvodi iz matične knjige umrlih i venčanih, potvrde o naslednicima, dokumenti stranih firmi i dokumenti o promeni imena.

Planirajte redosled: pribavite dokument, stavite na njega apostil, pa ga tek onda prevedite, jer prevod mora da obuhvati i apostil. Pogrešan redosled znači da ćete platiti dva puta.

Rokovi važenja i redosled

Ne treba svaku potvrdu pribaviti što je ranije moguće. Neke praktično važe trajno, nekima ističe rok, a pogrešan redosled pribavljanja znači bačen novac.

Osnovno pravilo: sve što može da otkrije problem pribavite na početku; sve što samo potvrđuje trenutno stanje pribavite pred kraj.

Kada dokumenti nedostaju

Nedostajući dokumenti su uobičajena pojava, naročito kod nekretnina stečenih pre više decenija, i gotovo svi mogu ponovo da se pribave.

Izgubljena isprava o vlasništvu: kopija se pribavlja od notara koji ju je sastavio ili iz notarske arhive, a podaci o upisu iz hipotekarnog registra ili katastra.

Izgubljena građevinska dozvola: predmet se čuva u arhivi urbanističke službe; ako je arhiva nepotpuna, inženjer rekonstruiše stanje na osnovu postojeće dokumentacije i propisa koji su važili u periodu izgradnje.

Nema geodetskog snimka: naručite novi od licenciranog geodete.

Nekretnina nije uneta u prijavu E9 ili je prijavljena pogrešno: računovođa podnosi korektivne prijave, po potrebi za više godina, i izmiruje se eventualni porez koji iz toga proistekne.

Nasleđe nikada nije prihvaćeno: advokat i notar sastavljaju i upisuju akt o prihvatanju nasleđa, a podnosi se i poreska prijava za porez na nasleđe. Ovo je najduže od uobičajenih rešenja.

Greška u katastru: postupak ispravke preko katastra, uz advokata i, ako je u pitanju geometrija parcele, geodetu.

Nijedan od ovih problema nije razlog da odustanete od prodaje. Ali svaki od njih je razlog da s tim počnete pre nego što se nekretnina oglasi, a ne tek kada ponuda bude na stolu.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Pripremu dokumentacije za prodavce obavljamo kao standardni deo svakog naloga za prodaju, a za vlasnike u inostranstvu i od početka do kraja. To znači da pregledamo ono što već imate, utvrdimo šta nedostaje i angažujemo i koordiniramo stručnjake koji pribavljaju ostalo: advokata za pitanja vlasništva i upisa, geodetu za geodetski snimak, inženjera za elektronski identitet zgrade i eventualnu legalizaciju, ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost za sertifikat o energetskim svojstvima zgrade i računovođu za prijavu E9, porez ENFIA i potvrde o izmirenim poreskim obavezama.

Ako je nekretnina prazna ili udaljena, obezbeđujemo pristup za svaki pregled, očitavamo i evidentiramo stanje brojila i komuniciramo sa opštinom i komunalnim preduzećima, tako da ništa od toga ne zahteva vaš dolazak.

Na samom početku vam kažemo i koliko će dokumentacija koštati i koliko će trajati, jer ta dva broja određuju i datum izlaska na tržište i cenu. Vlasnik koji već prve nedelje zna da je inženjeru potrebno šest nedelja i da status verande mora da se reši može da planira u skladu s tim; onaj koji to otkrije u četvrtom mesecu – ne može.

Provera dokumentacije deo je naše besplatne procene vrednosti. Ništa se ne naručuje bez vašeg odobrenja.

Zvanični izvori i važna napomena

Zahtevi u pogledu dokumentacije, rokovi važenja i administrativna praksa se menjaju, a tačan spisak zavisi od nekretnine, istorije njenog vlasništva i uključenih strana. Pre nego što se oslonite na bilo koji spisak, proverite aktuelne zahteve sa svojim advokatom, inženjerom i računovođom.

• gov.gr – Grčki katastar, upis u katastar i šumske karte
• AADE – Nezavisna uprava za javne prihode (E9, ENFIA, potvrde o izmirenim obavezama)
• gov.gr – portal elektronskih usluga grčke države

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije o dokumentaciji potrebnoj za prodaju nekretnine u Grčkoj i ne predstavlja individualni pravni, poreski ili inženjerski savet. Za sopstvenu transakciju angažujte kvalifikovanog grčkog advokata, inženjera i računovođu.