Prodaja nekretnine u Grčkoj na daljinu – vodič kroz punomoćje

Ovaj vodič tačno objašnjava kako to funkcioniše: šta dokument mora da sadrži, kako i gde se potpisuje, koliko košta, koliko traje, kako ograničiti rizik i kako se ostatak prodaje – razgledanja, tehnički pregledi, primopredaja, novac – obavlja kada vlasnik nije u zemlji.

Agencija Chalkidiki Real Estate ovo redovno koordinira za vlasnike u inostranstvu, zajedno sa njihovim grčkim advokatom. Sastavljanje pravnih dokumenata i pravni saveti ostaju odgovornost advokata; mi preuzimamo praktičnu stranu i vremenski plan.

Na ovoj stranici

Da li zaista možete da prodate bez ličnog prisustva?

Da. Grčki zakon dozvoljava da ugovorna strana u notarskom aktu bude zastupana, a prodaja nekretnina preko zastupnika uobičajena je praksa. Notar ne mora da vas vidi; notaru je potrebna valjana isprava koja dokazuje da je lice koje stoji pred njim ovlašćeno da vas obavezuje.

U tipičnoj prodaji na daljinu vlasnik uopšte ne ulazi u Grčku. Agent za nekretnine obezbeđuje pristup za tehničke preglede i razgledanja, advokat pribavlja dokumente iz registara i priprema dosije, inženjer i ovlašćeni inženjer za energetsku efikasnost dolaze na nekretninu, računovođa se bavi prijavom imovine E9 i godišnjim porezom na nekretnine (ENFIA), a na dan potpisivanja notarskog akta advokat potpisuje u ime vlasnika. Kupoprodajna cena uplaćuje se na račun naveden u dokumentu, a ključevi se predaju na licu mesta.

Lično morate da uradite samo jednu stvar: da se jednom pojavite pred notarom u svojoj zemlji ili u grčkom konzulatu i potpišete punomoćje. To je jedini fizički korak koji se ne može izbeći, a traje manje od sat vremena.

Sve ostalo je pitanje redosleda i toga da u Grčkoj imate nekoga ko može da postupa u vaše ime. Vlasnici koji pokušavaju da prodaju vode samo putem e-pošte, bez zastupnika, po pravilu otkriju da grčka administracija nije prilagođena tome.

Šta je grčko punomoćje

Punomoćje je formalni dokument kojim vi (vlastodavac) ovlašćujete drugo lice (punomoćnika ili zastupnika) da postupa u vaše ime. Za prenos nekretnine u Grčkoj ono mora biti u notarskom obliku, jer je i pravni posao za koji daje ovlašćenje notarski.

Punomoćje nije prenos vlasništva i nije prodaja. Ono zastupniku daje ovlašćenje da obavi određene radnje – da potpiše notarski akt, podnese prijavu, zatraži potvrdu – u granicama koje vi postavite. Sve van tih granica je neovlašćeno, a notar će odbiti da postupi ako dokument jasno ne obuhvata radnju o kojoj je reč.

Ta preciznost deluje u oba smera. Dobro sastavljen dokument omogućava da se prodaja odvija bez vas; previše usko sastavljen dokument nameće novi termin kod drugog notara u drugoj zemlji, i to baš u trenutku kada svi čekaju.

Zato dokument sastavlja advokat ili notar u Grčkoj, koji zna šta će zahtevati notar koji sačinjava kupoprodajni akt, a ne notar u inostranstvu koji radi na osnovu opšteg obrasca.

Opšte i posebno punomoćje

Opšte punomoćje daje zastupniku široka ovlašćenja, za više vrsta radnji i često bez veze sa određenom imovinom. Praktično je i upravo zato rizično: može da ovlasti na mnogo više od same transakcije, važi dok se ne opozove i teško ga je ograničiti kada je jednom dato.

Posebno punomoćje ograničeno je na određenu svrhu – prodaju tačno navedene nekretnine – i nabraja radnje potrebne da se ta svrha ostvari. To je standardni instrument za prodaju nekretnine i onaj koji treba da koristite.

Ta razlika je u praksi važna. Ako advokatu date opšte punomoćje, a kasnije se s njim razidete ili jednostavno želite da promenite zastupnika, morate punomoćje formalno opozvati i o tome obavestiti. Ako date posebno punomoćje za jednu nekretninu sa datumom isteka, izloženost riziku je ograničena već samom konstrukcijom dokumenta.

Povremeno će prodavac sa više nekretnina u Grčkoj ili sa zaostavštinom kojom još treba upravljati želeti nešto šire. To je odluka koju treba doneti uz pravni savet, a ne radi udobnosti.

Koga ovlastiti

Uobičajen i najbolji izbor je vaš grčki advokat – neko ko podleže profesionalnom nadzoru, ima osiguranje od profesionalne odgovornosti, profesionalno odgovara za svoj rad i već vodi vaš predmet. On će ionako biti kod notara, razume šta se potpisuje i prema vama postupa u skladu sa profesionalnim obavezama.

Članovi porodice u Grčkoj drugi su najčešći izbor, i to funkcioniše ako je odnos čvrst i ako je to lice dostupno u terminima koje odredi notar. Imajte u vidu da oni nemaju nikakvu profesionalnu odgovornost kakvu ima advokat i da možda neće razumeti šta potpisuju.

Dva izbora treba izbegavati. Ne ovlašćujte kupca, advokata kupca niti bilo koga ko je povezan sa kupcem: oni ne mogu da zastupaju obe strane u pregovorima, a sukob interesa je očigledan. Budite oprezni i kada je reč o posredniku koga ste upoznali tek kroz samu transakciju.

Ni agent za nekretnine nije pravi izbor za zastupnika. Naša uloga je da vodimo prodaju i koordiniramo stručnjake; pravno ovlašćenje da potpiše vaš notarski akt pripada vašem advokatu.

Za šta dokument mora da daje ovlašćenje

Dokument treba precizno da identifikuje vas, zastupnika i nekretninu, a zatim da nabroji radnje za koje se daje ovlašćenje. Kod jednostavne prodaje to obično obuhvata:

• Pregovaranje i dogovaranje konačnih uslova ili prihvatanje već dogovorenih uslova, po ceni koja je jednaka navedenoj minimalnoj ceni ili viša od nje
• Potpisivanje predugovora ili ugovora o rezervaciji, ako se koristi
• Potpisivanje notarskog akta o prodaji i predaja poseda
• Podnošenje zahteva za potvrde i njihov prijem od poreske uprave, opštine, katastra ili hipotekarnog registra (stare zemljišne knjige) i službe za urbanizam
• Podnošenje poreskih prijava i drugih podnesaka u vezi sa prenosom, uključujući ispravke prijave E9
• Angažovanje i plaćanje inženjera, geodete, ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost i notara iz sredstava od prodaje ili na drugi način
• Prijem kupoprodajne cene, na tačno naveden bankovni račun
• Raskid ili prenos ugovora o komunalnim uslugama i izmirenje opštinskih naknada
• Potpisivanje svih pratećih dokumenata koje notar zahteva za okončanje prenosa

Vredi uneti dva ograničenja: minimalnu cenu ispod koje zastupnik ne sme da proda nekretninu i datum isteka. Oba se lako formulišu i oba znatno smanjuju izloženost riziku.

Sastavljanje: počnite u Grčkoj

Redosled koji funkcioniše uvek je isti. Vaš grčki advokat sastavlja tekst – na grčkom, a obično i u dvojezičnoj verziji – i šalje vam ga. Taj tekst nosite notaru u svojoj zemlji ili u grčki konzulat i tamo ga potpisujete. Dokument se zatim, prema potrebi, legalizuje i prevodi i šalje u Grčku.

Sastavljanje u Grčkoj kao prvi korak nije formalnost. Notar koji sačinjava kupoprodajni akt proveriće da li dokument daje ovlašćenje upravo za radnje koje se obavljaju, uz terminologiju koju grčka praksa očekuje. Punomoćju sastavljenom po stranom obrascu, ma koliko stručno, često nešto nedostaje – ovlašćenje za prijem kupoprodajne cene, za podnošenje korektivne prijave ili za potpisivanje određenih pratećih dokumenata – a taj propust se otkrije u najnepovoljnijem mogućem trenutku.

Na samom početku pošaljite advokatu podatke o nekretnini, svoj lični dokument i imena i podatke svih suvlasnika. Zatražite nacrt rano, čak i pre nego što se pojavi kupac, jer dokument može da se pripremi i da čeka spreman.

Ako je nekretnina nasleđena ili u suvlasništvu, zatražite da se svi dokumenti sastave zajedno, kako bi svaki potpisnik dobio isti tekst.

Potpisivanje pred stranim notarom

U većini zemalja dokument potpisujete pred lokalnim notarom. Dolazite sa važećim ličnim dokumentom, notar proverava vaš identitet i poslovnu sposobnost, a vi potpisujete. Notar overava potpis i izdaje dokument u obliku koji se u toj zemlji koristi.

Dve praktične napomene. Prvo, notar mora biti spreman da overi dokument na grčkom jeziku ili u dvojezičnom obliku; većina jeste, ali vredi to proveriti pri zakazivanju termina, a neki će za sopstvenu evidenciju tražiti prevod na lokalni jezik. Drugo, notarska praksa se razlikuje od zemlje do zemlje – u Nemačkoj i Austriji notar sastavlja ispravu i čita je strankama, dok je u Ujedinjenom Kraljevstvu i Sjedinjenim Američkim Državama notarska radnja jednostavnija – a merodavni su zahtevi grčkog notara.

Ako se od vas traži da potpišete dokument koji ne razumete, nemojte ga potpisati. Pre termina zatražite od svog grčkog advokata prevod na vaš jezik i pročitajte ga. Cela svrha ovog postupka je da tačno znate za šta dajete ovlašćenje.

Pribavite više od jednog overenog primerka ako lokalna praksa to dozvoljava. Originalni dokumenti putuju, odlažu se u spise i ponekad se izgube.

Apostil i legalizacija

Dokument potpisan pred stranim notarom mora biti legalizovan da bi ga grčki notar prihvatio. Za zemlje potpisnice Haške konvencije o apostilu – sve države članice EU, Ujedinjeno Kraljevstvo, Švajcarsku, Norvešku, Sjedinjene Američke Države, Izrael, Srbiju, Severnu Makedoniju i većinu drugih zemalja važnih za vlasnike nekretnina na Halkidikiju – to znači apostil.

Apostil izdaje nadležni organ u zemlji u kojoj je dokument potpisan: u Nemačkoj obično predsednik regionalnog suda ili upravni organ, u Austriji sud ili nadležno ministarstvo, u Ujedinjenom Kraljevstvu Ministarstvo spoljnih poslova, Komonvelta i razvoja, a u Sjedinjenim Američkim Državama državni sekretar odgovarajuće savezne države. Rokovi obrade kreću se od izdavanja istog dana na šalteru do nekoliko nedelja kada se dokument šalje poštom.

Za zemlje koje nisu potpisnice konvencije umesto toga se primenjuje konzularna legalizacija: dokument overavaju lokalni organi, a zatim grčki konzulat, što traje duže.

Apostil unesite u vremenski plan od samog početka, umesto da ga tretirate kao usputnu stvar. To je korak koji se najčešće potcenjuje, naročito kada se obrada obavlja poštom.

Zvanični prevod

Osim ako dokument nije potpisan na grčkom jeziku u obliku koji notar prihvata, mora biti zvanično preveden na grčki. Prihvatljivi su prevodi koje je overio advokat ovlašćen da overava prevode, prevodilačka služba Ministarstva spoljnih poslova ili ovlašćeni prevodilac, u zavisnosti od toga šta zahteva notar koji sačinjava kupoprodajni akt.

Prevod mora da obuhvati i apostil, a ne samo sam dokument, i zato je redosled koraka važan: potpisivanje, zatim apostil, pa prevod. Ako prvo prevedete dokument, kasnije ćete morati da platite i drugi prevod – za apostil.

Ako je dokument sastavljen dvojezično, na grčkom i na vašem jeziku, prevod samog teksta dokumenta često nije potreban, ali overu stranog notara i apostil i dalje treba prevesti.

Zamolite svog grčkog advokata da prevod organizuje u Grčkoj. To je obično brže i jeftinije nego u inostranstvu i garantuje da će prevod biti u obliku koji notar prihvata.

Potpisivanje u grčkom konzulatu

Alternativa stranom notaru je potpisivanje dokumenta u grčkom konzulatu ili ambasadi. Konzularni službenik za ove potrebe postupa u svojstvu notara; tako sačinjenom dokumentu nije potreban apostil, a pošto je na grčkom, obično ni prevod.

Prednosti su očigledne: manje koraka, manji troškovi i dokument koji u Grčku stiže spreman za upotrebu. Nedostatak je dostupnost termina. Na termin u konzulatu u većim gradovima može se čekati i po nekoliko nedelja, radno vreme je ograničeno, a konzulat može biti prilično udaljen.

U praksi, put preko konzulata odgovara vlasnicima koji žive u blizini grčkog konzulata i imaju vremena, dok put preko notara i apostila odgovara onima koji moraju brzo da postupe ili žive daleko od konzulata. Kada su suvlasnici u različitim gradovima, kombinacija ova dva puta je uobičajena i potpuno prihvatljiva.

Zakažite termin čim nacrt bude gotov i unapred proverite u konzulatu koji lični dokument i kakav oblik teksta zahtevaju.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Želite da prodate svoju nekretninu na Halkidikiju bez putovanja u Grčku? Javite mi se i objasniću vam tačno šta treba potpisati, gde i kada.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Prodaja na daljinu za nas je rutina – pristup nekretnini, tehnički pregledi, razgledanja, primopredaja i koordinacija sa vašim advokatom, sve to obavljamo na licu mesta.

Koliko to traje

Za jednog vlasnika koji koristi lokalnog notara i nadležni organ koji brzo izdaje apostil realno je računati na dve do tri nedelje. Kod termina u konzulatu ili kada je više suvlasnika u različitim zemljama, uobičajeno je šest do deset nedelja, a ponekad i duže.

Zaključak je uvek isti: sa punomoćjem počnite na početku pripreme za prodaju, a ne tek kada se pronađe kupac. Dokument se može pripremiti i čuvati dok ne zatreba; time što je spreman ništa se ne gubi, a ako nije spreman, gubi se mnogo.

Koliko to košta

Troškovi su umereni i predvidivi, a snosi ih prodavac.

Honorar grčkog advokata za sastavljanje dokumenta obično je mali u odnosu na vrednost transakcije i često je uključen u ukupan advokatski honorar za prodaju. Strani notar (javni beležnik) naplaćuje prema lokalnim tarifama, koje se znatno razlikuju od zemlje do zemlje. Za apostil se plaća administrativna taksa, po pravilu mala. Zvanični prevod se naplaćuje po strani. Grčki konzulat naplaćuje konzularnu taksu, a kurirska dostava donosi još jedan umeren iznos.

Presudna promenljiva je broj potpisnika. Jedan vlasnik znači jedan komplet troškova; četiri naslednika u tri zemlje znače četiri kompleta, uz četiri termina koje treba uskladiti.

Ceo postupak može zaista da postane skup ako mora da se prođe dva puta: dokument nedovoljnog obima znači drugi nacrt, drugi termin, drugi apostil i drugi prevod, kao i kašnjenje od nekoliko nedelja usred transakcije. Zato je bolje da grčki advokat pažljivo sastavi dokument nego da se štedi na prvom koraku. Širu sliku troškova naći ćete u vodiču: Troškovi i porezi pri prodaji nekretnine u Grčkoj.

Više suvlasnika i naslednika

Svaki suvlasnik mora da da saglasnost za prodaju i svaki suvlasnik mora da potpiše, lično ili preko sopstvenog zastupnika. Ne postoji mehanizam kojim bi većina suvlasnika mogla da prenese celu nekretninu uprkos protivljenju ostalih.

Kod nekretnina koje su posle nasleđivanja u vlasništvu braće i sestara – što je najčešći oblik suvlasništva na Halkidikiju – to znači onoliko punomoćja koliko ima naslednika koji neće lično prisustvovati. Svi oni mogu da imenuju istog zastupnika, obično porodičnog grčkog advokata, a efikasno je da se svi dokumenti sastave prema jednom obrascu, kako bi formulacije bile ujednačene.

Praktičan savet iz iskustva: odredite jednog člana porodice koji će koordinirati, dogovorite se međusobno o minimalnoj ceni i uslovima pre nego što se dokumenti sastave i postavite datume isteka dovoljno daleko da odložena prodaja ne zahteva ponavljanje celog postupka. Punomoćja koja isteknu pre potpisivanja notarskog akta zaista su čest problem, a potpuno se mogu izbeći.

Ako neki naslednik ne želi da proda, nijedno punomoćje to ne rešava; tada je reč o deobi ili o pregovorima. Više o tome u vodiču: Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj.

Ovlašćenje za prijem kupoprodajne cene

Ovo je klauzula koju vlasnici treba najpažljivije da pročitaju. Ako vaš zastupnik treba da primi kupoprodajnu cenu u vaše ime, to mora da piše u dokumentu – a trebalo bi da bude navedeno i na koji račun.

Najsigurnija formulacija navodi tačno određen bankovni račun, sa brojem IBAN, na koji se cena uplaćuje, i propisuje da je zastupnik ovlašćen da primi cenu isključivo uplatom na taj račun. Time se diskreciono odlučivanje potpuno isključuje: novac može da ode samo na jedno mesto, a to mesto je vaše.

Ako račun ne može unapred da se odredi, alternativa je da se prijem odobri isključivo na račun koji glasi na ime samog vlastodavca. To je slabija zaštita, ali i dalje mnogo bolja od opšteg ovlašćenja za prijem novca.

Ono što ne treba da potpišete jeste otvoreno ovlašćenje da se cena primi i da se njome raspolaže bez ikakvih ograničenja. Ono nije potrebno: cela transakcija može da se završi tako da novac ide direktno na vaš navedeni račun, a svaki kompetentan advokat sastaviće dokument na taj način ako to zatražite.

Ako će novac od prodaje posle toga biti prebačen u inostranstvo, računajte na to da će banke sprovesti provere radi sprečavanja pranja novca – više u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj za nerezidente.

Važenje, istek i opoziv

Punomoćje ostaje na snazi dok ne istekne prema sopstvenim odredbama, dok se ne ostvari njegova svrha ili dok ne bude opozvano. Najbolja praksa je da se navede datum isteka – dovoljno daleko da se transakcija završi bez žurbe, a dovoljno blizu da neiskorišćeno ovlašćenje ne ostane na snazi godinama.

Opoziv se vrši formalno, notarskim aktom, i o njemu se moraju obavestiti zastupnik i svako ko bi mogao da se osloni na dokument. Nije dovoljno da zastupniku jednostavno kažete da ste se predomislili ako on ima original, a treće lice u dobroj veri postupi na osnovu njega.

Smrt vlastodavca po pravilu okončava ovlašćenje, što ima praktične posledice kada je u pitanju stariji suvlasnik: prodaja koja nije završena pre smrti mora ponovo da se pokrene kroz postupak nasleđivanja.

Ako prodaja propadne i nekretnina se povuče sa tržišta, razmislite da li ćete pustiti da dokument istekne ili ćete ga aktivno opozvati. Ako će nekretnina ponovo biti ponuđena na prodaju dok dokument još važi, zadržavanjem dokumenta izbegavate ponavljanje celog postupka – što je još jedan argument da se datum isteka od početka odredi sa dovoljno rezerve.

Rizici i kako ih ograničiti

Rizik punomoćja je jasan: ovlašćujete nekoga da u vašem odsustvu postupa u vaše ime. Tim rizikom se upravlja pažljivim sastavljanjem dokumenta, a ne samo poverenjem.

• Koristite posebno, a ne opšte punomoćje – ograničeno na navedenu nekretninu i navedenu transakciju.
• Navedite minimalnu cenu ispod koje zastupnik ne sme da proda.
• Navedite račun za uplatu sa brojem IBAN, kako bi cena mogla da stigne samo do vas.
• Odredite datum isteka.
• Ovlastite stručnjaka čija je delatnost zakonski uređena – advokata koji je osiguran i profesionalno odgovoran.
• Pročitajte prevod na svoj jezik pre potpisivanja, a ne posle.
• Zatražite nacrt notarskog akta pre dana potpisivanja i neka vam ga objasne.
• Nikada ne ovlašćujte nikoga ko je povezan sa kupcem.
• Sačuvajte overenu kopiju svega što ste potpisali.

Primenjene zajedno, ove mere pretvaraju otvoreno ovlašćenje u usko, vremenski ograničeno ovlašćenje za obavljanje jednog tačno određenog posla, pri čemu novac od prodaje ide na jedan tačno određen račun. To je srazmeran rizik za transakciju koja bi inače zahtevala nekoliko putovanja u Grčku.

Ostatak prodaje na daljinu

Punomoćje rešava pitanje potpisivanja notarskog akta. Za ostatak prodaje potrebna su posebna rešenja, i upravo tu vlasnik u inostranstvu najčešće gubi vreme, a da toga nije ni svestan.

Pristup. Inženjer, ovlašćeni inženjer za energetsku efikasnost i eventualno geodeta moraju da uđu u nekretninu, i to prema svom, a ne vašem rasporedu. Razgledanja moraju da se održe u roku od dan-dva od dolaska kupca na Halkidiki. Lokalni čuvar ključeva nije stvar izbora.

Stanje. Prazna kuća na obali propada tokom zime: vlaga, zarasla bašta, bazen u kome je voda pozelenela, zaglavljeni prozorski kapci. Fotografije snimljene u proleće i razgledanje u julu prikazuju dve različite nekretnine ako neko ne održava kuću.

Razgledanja. Razgledanja putem video-poziva uživo postala su uobičajen prvi korak: ona eliminišu kupce kojima nekretnina ne odgovara pre nego što iko rezerviše let i daju udaljenim kupcima dovoljno sigurnosti da doputuju sa ozbiljnom namerom kupovine.

Primopredaja. Ključevi, stanja brojila, šifre alarma, uputstva za upotrebu i popis nameštaja i opreme sređuju se na licu mesta na dan primopredaje i evidentiraju u pisanoj formi.

Naša usluga održavanja i nadzora nekretnina pokriva većinu ovoga za vlasnike koji na licu mesta nemaju nikoga.

Digitalni notarski postupci i postupci na daljinu

Grčka postepeno digitalizuje notarske i administrativne postupke, a u određenim slučajevima uvedene su i notarske radnje na daljinu putem video-veze. Digitalni potpisi i elektronsko podnošenje dokumenata takođe se sve više koriste u komunikaciji među stručnjacima.

Za prodavca u inostranstvu to znači da vredi raspitati se, ali ne i oslanjati se na to. Da li je za vašu konkretnu transakciju dostupan notarski postupak na daljinu, da li ga notar sa kojim radite nudi i da li odgovara vašim okolnostima – to su pitanja za notara i vašeg advokata u datom trenutku. Praksa se menja, a ono što je bilo moguće po nekom privremenom režimu nije uvek i trajno pravilo.

U doglednoj budućnosti pouzdan put ostaje tradicionalni: posebno punomoćje, potpisano pred notarom ili u konzulatu, sa apostilom i prevodom. Funkcioniše svuda, prihvata ga svaki notar i ne zavisi od tehničkih mogućnosti pojedine kancelarije.

Ipak se raspitajte. Ako postoji mogućnost postupka na daljinu, ona može da ukloni jedan termin i jednu kurirsku dostavu iz vremenskog plana.

Bolest, poslovna sposobnost i starateljstvo

Punomoćje zahteva da vlastodavac u trenutku potpisivanja ima poslovnu sposobnost. Kada je vlasnik teško bolestan, kognitivno oštećen ili u poodmaklim godinama i sve slabijeg zdravlja, to postaje stvaran problem, i to onaj sa kojim se porodice na Halkidikiju redovno suočavaju kod nekretnina kupljenih pre više decenija.

Ako je poslovna sposobnost očuvana, delujte na vreme: u mnogim pravnim sistemima notar može da overi dokument u bolnici ili kod kuće, a ako se to uradi dok nema nikakve sumnje, izbegava se kasnije osporavanje.

Ako je poslovna sposobnost već umanjena, punomoćje nije moguće, a put vodi preko sudskog starateljstva ili odgovarajuće zaštitne mere u zemlji vlasnika, zatim priznavanja tog postavljenja u Grčkoj i, u većini slučajeva, sudskog odobrenja za prodaju. To je spor postupak i zahteva specijalizovan pravni savet u obe zemlje.

Kada prodaju sprovodi zastupnik ili staratelj koga je postavio sud, notar će zahtevati akte o postavljenju, sa apostilom i prevodom, kao i dokaz o ovlašćenju za raspolaganje nekretninom. U vremenski plan uračunajte nekoliko meseci.

Česte greške

• Izrada dokumenta započeta tek kada je kupac pronađen. Gubi se dve do deset nedelja dok kupac čeka.
• Korišćenje stranog obrasca. Nedostaju ovlašćenja, grčki notar odbija dokument, potreban je drugi termin.
• Prevođenje pre overe apostilom. Prevod mora da obuhvati i apostil.
• Prekratak rok važenja. Dokument istekne nekoliko dana pre potpisivanja notarskog akta.
• Nije naveden račun za uplatu. Rizik koji se može izbeći i lako otkloniti pri sastavljanju dokumenta.
• Nije navedena minimalna cena. Zastupnik može da proda po bilo kojoj ceni.
• Potpisivanje dokumenta koji niste pročitali na svom jeziku.
• Ovlašćivanje nekoga ko je povezan sa kupcem.
• Zaboravljen suvlasnik. Jedan potpis koji nedostaje zaustavlja celu transakciju.
• Nema lokalnog čuvara ključeva. Ne mogu da se obave ni tehnički pregledi ni razgledanja.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Prodaje na daljinu za nas su rutina, jer većina naših prodavaca ne živi u Grčkoj. U praksi usklađujemo vremenski plan tako da se punomoćje sastavlja i potpisuje paralelno sa pripremom dokumentacije, a ne posle nje, i sarađujemo sa vašim advokatom kako bi obim punomoćja sigurno pokrio sve što će notaru biti potrebno.

Na licu mesta brinemo o onome što vi ne možete: o ključevima i pristupu za inženjera, geodetu i ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost, o provetravanju i pripremi nekretnine, radovima u bašti i na bazenu pre fotografisanja i razgledanja, očitavanju brojila i komunikaciji sa opštinom i dobavljačima komunalnih usluga.

Tokom marketinga organizujemo razgledanja putem video-poziva uživo za kupce koji ne mogu odmah da doputuju, šaljemo vam pisane izveštaje o upitima i razgledanjima i vodimo prepisku na vašem jeziku i u vreme koje vam odgovara.

Pri završetku prodaje usklađujemo datum potpisivanja notarskog akta sa vašim advokatom i notarom, organizujemo primopredaju na licu mesta i pisanim putem potvrđujemo stanja brojila i popis inventara.

Ako niste sigurni da li vaša situacija može da se reši na daljinu, raspitajte se. U gotovo svim slučajevima može.

Zvanični izvori i važna napomena

Notarski zahtevi, postupci legalizacije i konzularna praksa razlikuju se od zemlje do zemlje i menjaju se tokom vremena. Pre nego što bilo šta potpišete u inostranstvu, proverite tačan oblik koji zahteva vaš grčki notar.

• Ministarstvo spoljnih poslova Grčke – konzulati i legalizacija dokumenata
• HCCH – Konvencija o apostilu i nadležni organi po zemljama
• gov.gr – portal elektronskih usluga grčke države

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije o prodaji nekretnine u Grčkoj preko zastupnika i ne predstavlja individualni pravni savet. Punomoćje uvek treba da sastavi kvalifikovani grčki advokat ili notar za konkretnu transakciju.