Kako prodati nekretninu u Grčkoj – kompletan postupak

Agencija Chalkidiki Real Estate vodi ovaj postupak za vlasnike na sva tri poluostrva i na okolnom kopnu i koordinira advokata, inženjera, geodetu, ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost, računovođu i notara, tako da pojedini delovi stižu pravilnim redosledom. Svaki stručnjak ostaje odgovoran za savete u okviru svoje nadležnosti.

Postupci, poreska pravila i zahtevi u pogledu dokumentacije se menjaju, a pravilan redosled zavisi od nekretnine i istorije njenog vlasništva. Ova stranica je vodič za planiranje, a ne individualni pravni ili poreski savet. Pre nego što bilo šta potpišete, proverite aktuelne zahteve.

Na ovoj stranici

Postupak prodaje ukratko

Prodaja nekretnine u Grčkoj ima tri faze. Pripremna faza utvrđuje šta prodajete i to dokazuje: procena vrednosti, pravna provera, tehnički dosije, potvrde. Tržišna faza pronalazi kupca: prezentacija, objavljivanje oglasa, razgledanja, pregovori. Završna faza prenosi vlasništvo: rezervacija, pravna i tehnička provera, poreske prijave, notarski akt, upis, predaja nekretnine.

Redosled je važniji od brzine bilo kog pojedinačnog koraka. Vlasnici koji skrate pripremu da bi brže izašli na tržište obično to vreme ponovo izgube u završnoj fazi, kada potvrda koja nedostaje zaustavi notara. Vlasnici koji pripremu obave kako treba mogu od prihvaćene ponude do potpisanog notarskog akta da stignu za nekoliko nedelja.

Jednu strukturnu osobenost vredi rano razumeti: u Grčkoj kupac snosi transakcione troškove – porez na prenos apsolutnih prava, notara, upis i sopstvenog advokata – a advokat kupca vodi pravnu i tehničku proveru. Zadatak prodavca je da bude proverljiv.

Odluke koje treba doneti pre početka

Četiri odluke oblikuju sve što sledi i vredi ih doneti svesno, umesto da vas okolnosti nenamerno dovedu do njih.

Vaš vremenski okvir. Prodaja koja mora da se završi do određenog datuma drugačiji je zadatak od prodaje koja može da sačeka pravog kupca. Ako je rok stvaran – kupovina na drugom mestu, dogovor među naslednicima, poreska godina – recite to na samom početku, jer on menja strategiju određivanja cene, a ne obim marketinga.

Vaš minimum. Odredite najniži iznos koji biste prihvatili i šta bi za njega bilo uključeno. Prodavci koji to nisu uradili pregovaraju reaktivno i obično popuštaju u ceni – stavci koja se najlakše pomera, a najviše košta.

Ko potpisuje. Ako nekretnina ima suvlasnike, svi moraju da se saglase i svi moraju da potpišu. Ako neko od njih živi u inostranstvu ili ne može lično da prisustvuje, punomoćje treba pripremiti bez odlaganja, jer je postupak njegovog izdavanja često najduži pojedinačni korak u celoj transakciji.

Šta je uključeno. Nameštaj, kućni aparati, baštenska oprema, čamac ili vez, klima-uređaji, solarni paneli: odlučite šta ostaje. Na tržištu nekretnina za odmor na Halkidikiju prodaja nameštene nekretnine je uobičajena i često povećava vrednost, ali zahteva popis inventara, a ne usmeni dogovor.

Korak 1: Procena vrednosti i određivanje cene

Postupak počinje iznosom koji se može argumentovano braniti. To znači uporedive podatke iz istog naselja i za isti tip nekretnine, korigovane prema placu, položaju, udaljenosti od mora, stanju, energetskom razredu i pravnom statusu, i dodatno proverene u odnosu na troškove izgradnje ekvivalentne nekretnine danas.

Rezultat treba da bude raspon sa navedenim očekivanim vremenom na tržištu, a ne jedan iznos. Tražena cena se zatim određuje promišljeno – obično na gornjoj granici tog raspona ili malo ispod nje, i uvek imajući u vidu filtere cena na portalima za nekretnine, jer nekretnina sa cenom tik iznad okruglog praga nestaje iz pretraga upravo onih kupaca koji bi mogli da je priušte.

Istovremeno utvrdite objektivnu vrednost nekretnine na osnovu aktuelnih zonskih podataka. Ona je minimum koji sme da se navede u notarskom aktu i osnovica za porez na prenos apsolutnih prava koji plaća kupac, pa od samog početka treba da bude deo razgovora, naročito kod nekretnina u unutrašnjosti, gde može da premaši realnu tržišnu cenu.

Kompletan metod, faktori koji utiču na vrednost na Halkidikiju i znaci upozorenja za precenjenu procenu vrednosti opisani su u posebnom vodiču: Procena vrednosti nekretnina na Halkidikiju.

Korak 2: Provera pravnog stanja

Pre nego što bilo šta objavite, utvrdite šta zaista posedujete i da li to danas može da se prenese. Advokat prati lanac prenosa vlasništva u hipotekarnom registru (starim zemljišnim knjigama) ili katastru, potvrđuje da ste upisani kao vlasnik i proverava da li postoje hipoteke, predbeležbe hipoteke, zaplene, potraživanja, službenosti i prava prolaza.

Paralelno, inženjer upoređuje zgradu u postojećem stanju sa odobrenom građevinskom dozvolom i nacrtima. Zatvorene verande, preuređeni podrumi, dodatne ostave, bazeni i pomoćni objekti koji nikada nisu prijavljeni česti su na Halkidikiju i moraju se legalizovati pre prenosa vlasništva.

Tri nalaza menjaju plan ako se pojave. Neupisano nasleđe znači da još niste upisani kao vlasnik i da ne možete prodati dok se prihvatanje nasleđa ne izvrši notarskim aktom i ne upiše. Neslaganje sa katastrom – pogrešna površina, pogrešne granice, nekretnina upisana na preminulog rođaka – mora se ispraviti. Bespravna gradnja koja nije legalizovana mora se rešiti preko inženjera, uz plaćanje zakonom propisane naknade.

Nijedan od tih nalaza nije koban. Svi oduzimaju vreme. Ako ih otkrijete u prvoj nedelji, to košta naknadu; ako ih otkrijete posle ponude, to košta naknadu, sniženje cene i, prilično često, kupca.

Korak 3: Prikupljanje dokumentacije

Dosije prodavca sastavlja se tokom pripreme, a ne posle ponude. Osnovni delovi su isprava o vlasništvu i podaci o upisu, izvod iz katastra i katastarski plan, aktuelni geodetski snimak za kuće i placeve, građevinska dozvola sa odobrenim nacrtima, elektronski identitet zgrade koji izrađuje inženjer, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade i – pribavljene bliže datumu notarskog akta – potvrda o godišnjem porezu na nekretnine (ENFIA), potvrda o izmirenoj opštinskoj taksi na nekretnine (TAP) i potvrde o izmirenim poreskim obavezama i obavezama prema socijalnom osiguranju.

Dva od tih dokumenata su uobičajena uska grla. Za elektronski identitet zgrade inženjer mora da pregleda nekretninu, izmeri je i uskladi sa arhivom građevinskih dozvola, što za stan bez problema traje nekoliko dana, a za stariju kuću sa izgubljenim dosijeom dozvole nekoliko nedelja. Potvrda o porezu ENFIA zahteva da je nekretnina pravilno prijavljena u vašoj prijavi nekretnina E9 i da je porez plaćen – što je problem za vlasnike u inostranstvu čija prijava E9 nikada nije ažurirana posle nasleđivanja ili renoviranja.

Potvrde koje ističu treba vremenski planirati, a ne pribavljati što je ranije moguće. Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade važi deset godina, ali poreske i opštinske potvrde imaju ograničen rok važenja i obično se traže kada se nazire datum potpisivanja notarskog akta.

Kompletna kontrolna lista, sa organom koji izdaje svaki dokument, njegovom svrhom i realnim vremenom pribavljanja, nalazi se u vodiču: Potrebna dokumentacija za prodaju nekretnine u Grčkoj.

Korak 4: Ugovor o posredovanju

Posredovanje u prometu nekretnina u Grčkoj je regulisana delatnost, a pisani ugovor je osnov prava agenta na proviziju. Pre nego što ga potpišete, proverite da li je agencija propisno registrovana i pročitajte šta u dokumentu zaista piše.

Ključni uslovi su procenat provizije i da li se na nju dodaje PDV, trajanje ugovora, da li je ugovor ekskluzivan ili neekskluzivan, na kakav se marketing agencija obavezuje, da li agent sme da podeli nalog sa drugim agencijama i kada provizija dospeva – pri potpisivanju notarskog akta ili ranije, u fazi rezervacije.

Ekskluzivnost je stvaran kompromis, a ne formalnost. Ekskluzivni ugovor o posredovanju opravdava ulaganje u fotografisanje, video, oglašavanje i obraćanje međunarodnim kupcima i sprečava situaciju – čestu na Halkidikiju – da se ista nekretnina pojavi na četiri portala po tri različite cene, što kupcima signalizira da prodavac nije siguran i podstiče niske ponude. Neekskluzivni aranžman ostavlja vam otvorene mogućnosti, ali po pravilu donosi manje truda od svih strana.

Šta god da izaberete, insistirajte na jednom zvaničnom kompletu fotografija, jednom opisu i jednoj ceni na svim kanalima i pismeno dogovorite kako ćete dobijati izveštaje o upitima i razgledanjima.

Korak 5: Priprema i fotografisanje

Novac uložen u pripremu najisplativiji je u celom postupku. Temeljno čišćenje, uklanjanje nereda i viška nameštaja, popravka svega što je vidljivo oštećeno, krečenje u neutralnim tonovima, servis klima-uređaja, zaštita od rđe na ogradama i škurama, čišćenje terasa i bazena i orezivanje bašte tako da se granice placa vide.

Kuću koja je preko zime stajala prazna nekoliko dana pre fotografisanja provetravajte i odvlažujte. Miris vlage je pojedinačno najštetniji prvi utisak kod nekretnine za odmor na obali i deluje kao zapuštenost čak i kada je zgrada u dobrom stanju.

Fotografisanje se zatim obavlja jednom, kako treba, pri dobrom svetlu: širokougaoni snimci enterijera na dnevnom svetlu, eksterijer iz više uglova, terasa i pogled, bašta i plac, more i put do njega, snimak iz drona koji pokazuje položaj u odnosu na obalu, tlocrt sa merama i kratak video-obilazak. Svetlo kasnog popodneva prodaje nekretnine na obali; podnevno sunce ne.

Ne fotografišite nekretninu koja nije spremna. Kada se jednom objave, fotografije trajno kruže, a drugo fotografisanje posle sniženja cene retko briše utisak koji je ostavilo prvo. Kompletna kontrolna lista nalazi se u vodiču: Priprema vaše nekretnine za prodaju.

Korak 6: Objavljivanje oglasa i marketing

Objavljivanjem oglasa nekretnina izlazi na tržište, a prve tri do šest nedelja donose najkoncentrisaniju pažnju koju će ikada dobiti. Sve treba da bude spremno pre nego što se taj period otvori: fotografije, tlocrt, video, kompletan opis, dosije sa dokumentacijom i odluka o tome šta je uključeno u cenu.

Doseg na Halkidikiju znači višejezičnost. Krugom kupaca dominiraju kupci sa nemačkog govornog područja, sa Balkana, domaći grčki i izraelski kupci, uz značajnu potražnju iz Velike Britanije i drugih zemalja. Oglas objavljen samo na grčkom obraća se tek delu stvarne potražnje.

Distribucija obično kombinuje sopstveni sajt agencije, relevantne grčke i međunarodne portale za nekretnine, direktno obraćanje kupcima iz registrovane baze agencije i ciljano oglašavanje na tržištima iz kojih kupci dolaze. Kod nekretnina specifičnog profila – investicionih nekretnina, placeva, nekretnina pogodnih za kupce koji žele dozvolu boravka po osnovu investicije – direktno obraćanje obično daje bolje rezultate od oglašavanja na portalima.

Detalji, uključujući i to šta međunarodni oglas čini uspešnim i kako funkcioniše distribucija oglasa na portale, nalaze se u vodiču: Marketing nekretnina za strane kupce.

Korak 7: Upiti i razgledanja

Upite treba proveriti pre nego što se pretvore u razgledanja. Korisna pitanja su jednostavna: koliki je budžet, da li je potrebno finansiranje, kada kupac namerava da kupi, da li je već kupovao u Grčkoj i da li može da doputuje. Kupac koji ima raspoloživa sredstva i ne zavisi od finansiranja vredi više od nekoliko onih koji još razmišljaju da li uopšte da kupe u Grčkoj.

Strani kupci razgledanja obično sažimaju u kratko putovanje – tri ili četiri dana, šest do deset nekretnina, ponekad na dva poluostrva. Dostupnost u kratkom roku je zato stvarna prednost, i upravo tu vlasnici u inostranstvu najčešće gube prodaje a da to i ne znaju. Ključevi moraju biti dostupni na licu mesta, nekretnina mora moći da se pokaže uz najavu od 24 sata, a komunalni priključci moraju biti uključeni.

Video-razgledanja su postala standardni prvi korak, a ne zamena. Obilazak uživo putem telefona, tokom kog kupac postavlja pitanja, eliminiše neodgovarajuće kupce pre nego što bilo ko rezerviše let i stvara dovoljno poverenja da kupac doputuje sa ozbiljnom namerom.

Posle razgledanja pošaljite dosije sa dokumentacijom. Ozbiljni kupci u roku od jednog dana traže planove, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade i podatke o placu; ako ih odmah dostavite, pokazujete da ste pripremljen prodavac, a ne neodlučan.

Korak 8: Pregovori i uslovi

Cena je samo jedan od nekoliko uslova. Ostali su struktura i dinamika plaćanja, šta je uključeno, ko snosi troškove eventualne legalizacije koja još nije završena, datum predaje nekretnine i da li je ponuda uslovljena pravnom i tehničkom proverom ili finansiranjem.

Bezuslovna ponuda kupca koji ima obezbeđena sredstva često vredi više od veće ponude uslovljene odobrenjem hipotekarnog kredita koje će trajati dva meseca i možda nikada neće stići. Pitajte kako se kupovina finansira i da li je novac već u Evropi; odgovor menja profil rizika cele transakcije.

Pregovore vodite pismeno i preko jednog kanala. Paralelni razgovori između vlasnika, agenta i kupca dovode do protivrečnosti koje koštaju poverenja, a u prekograničnoj transakciji i do problema sa prevodom.

Kada se uslovi dogovore, zabeležite ih u kratkom pisanom rezimeu – ugovorne strane, nekretnina, cena, šta je uključeno, avans, rok za notarski akt, uslovi – pre nego što advokati počnu da rade. Taj rezime postaje osnova ugovora o rezervaciji i sprečava čestu situaciju da se svaka strana nedelju dana kasnije drugačije seća dogovora.

Korak 9: Rezervacija i avans

Ugovor o rezervaciji povlači nekretninu sa tržišta dok advokat kupca proverava vlasništvo, a prodavac prikuplja poslednje potvrde. Uz njega se uplaćuje avans, obično skroman procenat cene.

Upotrebljiv ugovor precizno navodi ugovorne strane i nekretninu, cenu i šta ona obuhvata, iznos avansa i gde se on drži, rok za potpisivanje notarskog akta, okolnosti pod kojima se avans vraća ili gubi i raspodelu troškova. Nepreciznost u ovoj fazi izvor je većine kasnijih sporova.

Prodavci treba da budu oprezni kada avans primaju neformalno. Sredstva koja se drže preko advokata ugovornih strana ili se uplaćuju na osnovu jasno sastavljenog ugovora sprečavaju kasnije sporove oko toga da li je novac bio naknada za rezervaciju, deo cene ili ugovorna kazna. Avans u gotovini je posebno loša ideja u transakciji u kojoj će obe strane kasnije morati da dokumentuju poreklo sredstava.

Kada se notarski akt ne može brzo potpisati – zato što je u toku legalizacija, upisuje se nasleđe ili je kupcu potrebno finansiranje – predugovor zaključen pred notarom pruža obema stranama jaču zaštitu od privatnog ugovora.

Korak 10: Pravna provera (due diligence)

Advokat kupca sada sprovodi proveru vlasništva. Za nekretninu upisanu u katastar to znači pregled katastarskog upisa i lanca prenosa vlasništva; za nekretninu koja je još u starom sistemu – pretragu u hipotekarnom registru za period od najmanje dvadeset godina, ponekad i duže kada je istorija vlasništva komplikovana.

Advokat potvrđuje da je prodavac upisan kao vlasnik, da opis odgovara podacima u registrima, da nema hipoteka, predbeležbi hipoteke, zaplena ni potraživanja, da su nasleđivanje i eventualni prenosi poklonom pravilno izvršeni i upisani i da je tehnički dosije kompletan i usklađen sa zgradom u postojećem stanju.

Nalazi u ovoj fazi poslednja su realna prilika da transakcija promeni oblik. Dobro pripremljen prodavac doživljava pravnu i tehničku proveru kao formalnost koja traje od jedne do tri nedelje; nepripremljen je doživljava kao ponovne pregovore. U tome je ceo argument za to da se korak 2 obavi pre objavljivanja oglasa, a ne posle.

Strana kupca u ovom postupku i ono što njegov advokat zaista proverava opisani su u vodiču: Pravna provera (due diligence) pri kupovini nekretnine u Grčkoj.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Planirate da prodate kuću, stan ili plac na Halkidikiju i želite da tačno znate šta se dešava u svakoj fazi? Kontaktirajte me direktno telefonom, putem aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Lična podrška u svakoj fazi prodaje – procena vrednosti, dokumentacija, marketing, pregovori i zaključenje posla kod notara.

Predugovori i predbeležbe hipoteke

Ne vodi svaka transakcija direktno od rezervacije do notarskog akta. Kada zaključenje posla mora da sačeka – legalizaciju, upis nasleđa, odobrenje hipotekarnog kredita ili kupčevu prodaju neke druge nekretnine – ugovorne strane mogu formalno da urede period do tada.

Predugovor zaključen pred notarom utvrđuje pravno obavezujuću obavezu obe strane da posao zaključe pod dogovorenim uslovima do dogovorenog datuma, uz izričito navedene posledice neispunjenja. Jači je od privatnog ugovora o rezervaciji i uobičajen je instrument kod većih transakcija ili dužih perioda čekanja.

Predbeležba hipoteke upisana na nekretnini kupcu obezbeđuje upisan red prvenstva ispred kasnijih potraživanja. Češće se sreće kod finansiranja, ali može se koristiti i kada kupac koji plaća značajan avans želi obezbeđenje tokom dužeg perioda.

Iz ugla prodavca, kompromis je jednostavan: jači instrumenti daju kupcu više sigurnosti i opravdavaju veći avans, ali obavezuju i vas. Ako kupac ne ispuni obavezu, ugovor koji vam daje pravo da zadržite avans vredi imati; neformalni dogovor koji to pitanje ostavlja otvorenim ne vredi. Zatražite pravni savet o tome koji instrument odgovara situaciji, umesto da automatski prihvatite ono što predloži druga strana.

Poreske prijave pre notarskog akta

Nekoliko prijava mora biti obavljeno pre nego što notar može da sastavi akt. Njih obično obavljaju advokati i računovođe ugovornih strana, ali prodavac je odgovoran za one koje se tiču njegovog sopstvenog poreskog položaja.

Kupac podnosi prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i plaća taj porez, trenutno 3,09%, obračunat na veći od dva iznosa – prijavljenu cenu ili objektivnu vrednost. Notar pre sastavljanja akta proverava da je porez plaćen.

Prodavac mora da pribavi potvrdu o porezu ENFIA, kojom se potvrđuje da je nekretnina za relevantne godine prijavljena u prijavi E9 i da je porez na nekretnine izmiren, kao i potvrdu opštine o izmirenoj opštinskoj taksi. Kada je to potrebno, prilažu se i potvrda o izmirenim poreskim obavezama i potvrda o izmirenim obavezama prema socijalnom osiguranju.

Dve situacije redovno izazivaju kašnjenje. Kada prijava E9 ne odgovara stvarnom stanju – pogrešan broj kvadratnih metara, zgrada koja nikada nije prijavljena, nasleđe koje nije evidentirano – prijava se najpre mora ispraviti, za šta su potrebni računovođa i vreme. Kada postoje neizmirena dugovanja, ona se moraju platiti pre izdavanja potvrde; na praznim nekretninama često postoje opštinska dugovanja koja izađu na videlo upravo u ovom trenutku.

Oporezivanje kapitalnog dobitka posebno je pitanje: porez od 15% na prenose koje vrše fizička lica više puta je suspendovan, a aktuelna suspenzija važi do kraja 2026. godine, ali stanje za godinu u kojoj potpisujete treba proveriti. Pogledajte vodič: Troškovi i porezi pri prodaji nekretnine u Grčkoj.

Notarski akt

Prenos vlasništva obavlja se pred grčkim notarom, javnim službenikom koji je odgovoran za zakonitost akta, a ne zastupa nijednu od ugovornih strana. Po ustaljenoj praksi notara bira i plaća kupac.

Pre termina za potpisivanje notar sastavlja i proverava kompletan dosije: identitet i grčke poreske brojeve obe strane, ispravu o vlasništvu i njen upis, katastarsku dokumentaciju, geodetski snimak, potvrdu inženjera o legalnosti objekta i elektronski identitet zgrade, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, poreske i opštinske potvrde o izmirenim obavezama i dokaz da je porez na prenos apsolutnih prava plaćen.

Na terminu se akt čita ugovornim stranama i potpisuje. Ako neka od strana ne razume grčki, potreban je tumač ili dvojezični akt; to organizujte unapred, umesto da se time bavite tek na dan potpisivanja. Ako stranu zastupa punomoćnik, originalno punomoćje, sa apostilom i prevodom, podnosi se notaru i prilaže uz akt.

Praktične obaveze prodavca u ovoj fazi su da bude dostupan, da potvrde budu važeće i da unapred odluči kako će se obaviti predaja nekretnine. Sve ostalo je već urađeno. Uloge pojedinih stručnjaka objašnjene su na stranici: Advokat, notar i katastar u Grčkoj.

Plaćanje i dokaz o poreklu sredstava

Kupoprodajna cena plaća se preko bankarskog sistema, a način plaćanja navodi se u notarskom aktu. Uobičajeni instrumenti su bankarski transfer ili bankarski ček. Plaćanje u gotovini iznad zakonom propisanog limita nije dozvoljeno, i nijedan ozbiljan kupac iz inostranstva to neće predložiti, jer plaćanje mora da dokumentuje za sopstvenu banku i poresku upravu.

Za prodavce iz toga proizlaze dve praktične stvari. Prvo, račun na koji se uplaćuju sredstva treba unapred navesti, a kada zastupnik postupa na osnovu punomoćja, punomoćje mora da ga ovlašćuje za prijem sredstava upravo na taj račun. Drugo, ako nameravate da novac od prodaje prenesete u inostranstvo, banka koja prima sredstva sprovešće provere radi sprečavanja pranja novca: računajte na to da ćete morati da dostavite notarski akt, dokaz o tome kako ste prvobitno stekli nekretninu i svoje poreske prijave.

Kupci koji unose sredstva u Grčku suočavaju se sa istim zahtevima u obrnutom smeru i često mole stranu prodavca za strpljenje dok traje njihova sopstvena provera usklađenosti. Ako u datum potpisivanja notarskog akta unapred uračunate nedelju ili dve rezerve, postići ćete više nego ako zahtev banke za dokumentacijom shvatite kao znak loše namere.

Kada se cena plaća u ratama – što je neuobičajeno, ali se dešava – plan otplate, sredstva obezbeđenja i posledice neplaćanja moraju biti navedeni u notarskom aktu, a ne u propratnoj e-poruci.

Upis i predaja nekretnine

Potpisivanjem se vlasništvo prenosi između ugovornih strana; upisom prenos postaje delotvoran prema trećim licima. Advokat kupca podnosi notarski akt na upis u hipotekarni registar ili katastar, obično u roku od nekoliko dana.

Predaja nekretnine je zaseban, praktičan događaj i treba je dokumentovati. Na dan predaje očitajte stanje brojila za struju i vodu i zabeležite ga pismeno, uz potpis obe strane. Predajte sve komplete ključeva, daljinske upravljače, šifre alarma, uputstva za bazen i sistem za navodnjavanje, uputstva za kućne aparate i garancije, a ako je nameštaj uključen – proverite dogovoreni popis inventara stavku po stavku.

Ako se nekretnina koristi sezonski, izričito se dogovorite da li se predaja obavlja pri potpisivanju notarskog akta ili kasnije i ko je u međuvremenu odgovoran za nekretninu. Prazna kuća bez osiguranja i bez domara tokom šest nedelja između potpisivanja i dolaska rizik je koji treba svesno raspodeliti.

Na kraju, na dan predaje otkažite ili prenesite ugovore sa komunalnim preduzećima. Opštinske dažbine u Grčkoj naplaćuju se preko računa za struju, pa ako ugovor ostane na vaše ime, nastavićete da dobijate zaduženja za nekretninu koja više nije vaša.

Posle prodaje: prijava E9, komunalne usluge, novac od prodaje

Četiri obaveze ostaju i posle potpisivanja.

Prijava E9. Uklonite nekretninu iz svoje prijave E9 u sledećem ciklusu podnošenja prijava. Ako to ne uradite, porez ENFIA i dalje će se razrezivati vama, a kasnija ispravka zahteva više posla od prvobitne prijave.

Komunalne i druge usluge. Otkažite ili prenesite ugovore za struju, vodu, telefon, internet, osiguranje i eventualno održavanje ili bazen, na osnovu datuma predaje i zabeleženog stanja brojila.

Novac od prodaje. Ako novac prenosite u inostranstvo, računajte na to da će obe banke tražiti dokumentaciju. Prodavci nasleđene nekretnine treba unapred da pripreme dokaze o sticanju – akt o prihvatanju nasleđa, prijavu poreza na nasleđe – jer ih je posle prodaje znatno teže rekonstruisati.

Vaš sopstveni poreski položaj. Prijavite prodaju tamo gde to zahteva država u kojoj imate prebivalište i čuvajte kompletan dosije transakcije: notarski akt, dokaze o troškovima sticanja, evidenciju o ulaganjima u poboljšanja i dokumentaciju o prenosu. Neke zemlje oporezuju dobitak iako ga Grčka trenutno ne oporezuje, a dokaze koji će vam biti potrebni najlakše je prikupiti sada.

Realan vremenski okvir

Dva činioca koja najviše usporavaju prodaju gotovo su uvek ista: nerešeno pravno ili tehničko pitanje koje je kasno otkriveno i punomoćja suvlasnika iz inostranstva koja su kasno zatražena. Oba su na početku postupka u potpunosti pod kontrolom prodavca, a na kraju potpuno izvan nje.

Posebni slučajevi

Više suvlasnika. Svi moraju da daju saglasnost i potpišu, lično ili preko zastupnika. Kada se suvlasnici ne slažu, rešenje je deoba ili, u krajnjem slučaju, sudski postupak – dugotrajan i skup, što je snažan argument da se naslednici dogovore pre nego što nekretnina izađe na tržište.

Nasleđena nekretnina. Pre prodaje se mora sačiniti i upisati akt o prihvatanju nasleđa, podneti prijava poreza na nasleđe i ažurirati prijave E9 naslednika. Pogledajte vodič: Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj.

Nekretnina u vlasništvu firme. Dosijeu se dodaju dokumenti firme, odluke i ovlašćenja za zastupanje, a poreski tretman se razlikuje od prodaje koju vrši fizičko lice – i u pogledu kapitalnog dobitka, za koji ne važi suspenzija koja se odnosi na fizička lica. Na vreme zatražite savet računovođe.

Izdata nekretnina. Ugovor o zakupu mora se obelodaniti, a on sužava krug kupaca na ulagače, osim ako je moguća predaja nekretnine slobodne od lica i stvari. Treba dokumentovati upis ugovora o zakupu, prijavljene prihode od zakupa i stanje depozita.

Nekretnine u izgradnji (off-plan) ili nedovršeni objekti. Status dozvola, stepen završenosti i eventualne obaveze investitora moraju biti jasni, a advokat kupca će ih pažljivo ispitati.

Placevi i zemljište. Drugačiji proizvod, sa drugačijim kupcem i obimnijim tehničkim dosijeom – pogledajte vodič: Prodaja zemljišta na Halkidikiju.

Prodaja bez agenta

Prodaja bez agenta je zakonita i neki vlasnici je uspešno obave, obično kada kupac već postoji – komšija, zakupac, neko iz porodičnog kruga. Kada kupca tek treba pronaći, računica je drugačija i vredi iskreno sagledati šta se zapravo dobija za agencijsku proviziju.

Za nju dobijate doseg do kruga kupaca koji su pretežno iz inostranstva i traže na sopstvenom jeziku; podatke za procenu vrednosti kojima se cena pravilno određuje i brani; prezentaciju koja pretragu pretvara u razgledanje; dostupnost za razgledanja u kratkom roku, što je teško za vlasnika u inostranstvu; proveru upita, koja štedi mnogo uzaludnih putovanja; i koordinaciju advokata, inženjera, računovođe i notara sve do zaključenja posla.

Rizici prodaje bez agenta koncentrisani su na dva mesta. Prvo je određivanje cene: vlasnik bez uporedivih podataka obično ili preceni nekretninu i izgubi godinu, ili prihvati prvu ponudu ne znajući da li je bila dobra. Drugo je sam postupak: kupci koji posluju direktno sa prodavcem fizičkim licem često donose standardne uslove sopstvenog advokata, a prodavac bez savetnika ih potpisuje.

Ako ipak prodajete bez agenta, angažujte bar advokata za ugovor o rezervaciji i notarski akt i završite pripremu dokumentacije opisanu iznad pre nego što bilo šta objavite.

Na čemu prodaje propadaju

• Objavljivanje oglasa pre nego što je dosije spreman. Kupac se javlja u trećoj nedelji, a inženjeru je potrebno osam nedelja.
• Kasno otkriveno neupisano nasleđe. Meseci kašnjenja i kupac koji ne čeka.
• Neprijavljeni građevinski radovi. Otkrije ih inženjer ili advokat kupca i uvek se odraze na cenu na štetu prodavca.
• Prijava E9 koja ne odgovara stvarnom stanju. Nema potvrde o porezu ENFIA, nema notarskog akta.
• Punomoćja zatražena na kraju. Za četiri naslednika u tri zemlje potrebno je više vremena nego za ceo ostatak prodaje.
• Neformalni avansi. Sporovi oko toga da li je novac bio naknada za rezervaciju, deo cene ili ugovorna kazna.
• Pristanak da se u aktu navede niža cena od stvarne. Nezakonito i pogubno za proveru usklađenosti koju sprovodi ozbiljan strani kupac.
• Različite cene na različitim portalima. Signalizira nesigurnost i podstiče niske ponude.
• Nedostupan prodavac. Zaključenje posla teče po rokovima; vlasnik koji odgovara jednom nedeljno gubi kupce.
• Zaboravljena ispravka prijave E9 i komunalnih ugovora. Zaduženja i dalje stižu za nekretninu koja više nije vaša.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Ovaj postupak vodimo za vlasnike na sva tri poluostrva i na okolnom kopnu. U praksi to znači procenu vrednosti zasnovanu na podacima i preporuku cene; proveru vlasništva i tehničkog stanja sa advokatom i inženjerom i koordinaciju svega što treba ispraviti; sastavljanje dosijea sa dokumentacijom; profesionalno fotografisanje, tlocrte, snimke iz drona i video; višejezične oglase i njihovu distribuciju na kanale koje naši kupci zaista koriste; direktno obraćanje kupcima iz naše registrovane baze; proverena razgledanja, uključujući video-razgledanja uživo za kupce iz inostranstva; pregovore i pismeni dogovor o uslovima; i koordinaciju kroz rezervaciju, pravnu i tehničku proveru, poreske prijave, notarski akt i predaju nekretnine.

Za vlasnike koji ne žive u Grčkoj preuzimamo i praktični deo: upravljanje ključevima i pristupom, očitavanje brojila, pripremu bašte i bazena pre fotografisanja i razgledanja, komunikaciju sa opštinom i komunalnim preduzećima i – kada su na nekretnini najpre potrebni radovi – timove za renoviranje i održavanje koji će ih izvesti.

Naš tim radi na nemačkom, engleskom, grčkom, ruskom i turskom jeziku, što je važno na tržištu na kome kupac i prodavac često nemaju zajednički jezik.

Koristan prvi korak su procena vrednosti i provera dokumentacije. Obe su besplatne i nijedna vas ne obavezuje da prodate.

Zvanični izvori i važna napomena

Postupci, zahtevi u pogledu potvrda i poreska pravila se menjaju, a pravilan redosled zavisi od nekretnine, istorije njenog vlasništva i uključenih strana. Pre nego što bilo šta potpišete ili podnesete, proverite aktuelno stanje.

• gov.gr – Grčki katastar, upis u katastar i šumske karte
• AADE – Nezavisna uprava za javne prihode
• gov.gr – portal elektronskih usluga grčke države

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije o postupku prodaje nekretnine u Grčkoj i ne predstavlja individualni pravni, poreski ili finansijski savet. Za sopstvenu transakciju angažujte kvalifikovanog grčkog advokata, inženjera, računovođu i notara.