Advokat, notar i katastar u Grčkoj

Na ovoj stranici

Tri institucije, jedna kupoprodaja nekretnine

Kupovina nekretnine u Grčkoj može se posmatrati kao tri povezana sloja. Prvi je privatna pravna zaštita kupca. Advokat koga kupac samostalno angažuje ispituje pravno stanje, objašnjava rizike, pregovara o zaštitnim odredbama, pregleda ugovore i savetuje kupca da li da nastavi i pod kojim uslovima. Drugi je formalni notarski akt. Notar prikuplja zakonom propisanu dokumentaciju, sastavlja javnu ispravu i nadzire njeno potpisivanje u svojstvu koje propisuje grčki zakon. Treći sloj čine javnost evidencije i upis. Potpisani notarski akt podnosi se nadležnoj službi za upis kako bi pravni posao bio unet u zvaničnu evidenciju nekretnina.

Ovi slojevi se u praksi preklapaju, ali ih ne treba mešati. Notar može da uoči da u dokumentaciji za završetak kupovine nedostaje neka potvrda, ali to notara ne čini ličnim pravnim strategom kupca. Služba za upis može da ispita da li je akt podoban za upis, ali ne pregovara ponovo umesto kupca o ugovoru koji je za njega poslovno nepovoljan. Advokat može da proveri vlasništvo i da savetuje u vezi sa teretima, ali ne obavlja javnu funkciju notara niti zamenjuje formalni upis akta koji vrši služba za upis.

Praktična pouka je jednostavna: nikada ne pitajte samo „Ko vodi kupovinu?“ Umesto toga pitajte: „Ko štiti moje interese, ko overava pravni posao, ko podnosi akt i ko potvrđuje upis?“ Ako se ove odgovornosti raspodele pre nego što se novac obaveže, uklanja se jedan od najčešćih izvora zabune pri kupovinama iz inostranstva.

Važno: Tačan postupak, potrebna dokumentacija i nadležna služba za upis zavise od nekretnine, lokacije, strukture pravnog posla i važećih propisa. Vaš nezavisni grčki advokat i notar treba da potvrde uslove za vaš konkretan slučaj.

Uporedni pregled uloga

Uloga agencije Chalkidiki Real Estate je opet drugačija. Možemo da pronađemo i predstavimo nekretnine, komuniciramo sa stranama, organizujemo razgledanja, prikupimo praktične informacije, vodimo kontrolnu listu kupovine i koordiniramo nezavisne stručnjake. Ne zamenjujemo advokata, notara, inženjera, računovođu niti državne organe i ne izdajemo njihova stručna mišljenja.

Advokat kupca

Advokat kupca je stručnjak čiji mandat treba da bude usklađen sa interesima kupca. To zvuči očigledno, ali kupci iz inostranstva ponekad pretpostavljaju da stručnjak koji je već uključen u prodaju automatski štiti sve strane. U stvarnosti, kupac treba tačno da zna koga advokat zastupa, šta je advokat preuzeo da ispita i koja pitanja su van okvira angažovanja.

Rad advokata za nekretnine može da počne proverom identiteta i poslovne sposobnosti predloženog prodavca, identifikacijom nekretnine u relevantnim ispravama o vlasništvu i katastarskoj evidenciji, praćenjem dokumentacije o vlasništvu unazad, pregledom upisanih tereta, ispitivanjem ugovornih ograničenja i koordinacijom sa inženjerom u vezi sa tehničkim pitanjima koja mogu uticati na pravni rizik. Advokat može da pomogne i u formulisanju uslova za ugovor o rezervaciji ili predugovor, da pregleda notarski akt, pripremi punomoćje i zastupa kupca pri završetku kupovine, kada je to pravno i ugovorno primereno.

Vrednost advokata nije ograničena na otkrivanje dramatičnih nedostataka. Veliki deo posla sastoji se u tome da se neizvesnost pretvori u jasne odluke. Da li opis u ispravi o vlasništvu odgovara nekretnini koja je pokazana kupcu? Da li je pravo pristupa upisano ili se samo neformalno koristi? Da li se brisanje hipoteke očekuje pre završetka kupovine ili istovremeno sa njim? Da li prodavac ima svu potrebnu dokumentaciju o nasleđivanju? Postoje li suvlasnici čija je saglasnost ili potpis potreban? Da li se avans vraća ako određeni pravni ili tehnički uslovi nisu ispunjeni? Kupcu su potrebni pisani, razumljivi odgovori pre nego što preuzme neopozive obaveze.

Dobar advokat takođe razlikuje činjenice, pravne zaključke i poslovne odluke. Advokat može da objasni da se određeni rizik može rešiti uslovom, zadržavanjem dela cene, oslobađanjem od tereta, ispravkom ili dodatnim dokumentom. Kupac zatim odlučuje da li je preostali rizik prihvatljiv. Stručnjak ne mora da donosi svaku odluku o načinu života ili investiciji, ali mora kupcu da pruži dovoljno informacija da te odluke donese promišljeno.

Kada angažovati advokata

Najbezbednije je angažovati grčkog advokata za nekretnine pre potpisivanja dokumenta o rezervaciji, plaćanja značajnog avansa ili prihvatanja uslova koji se kasnije mogu smatrati obavezujućim. Kupci se često najpre usredsređuju na konačni notarski akt, ali već najraniji dokumenti mogu uticati na pregovaračku poziciju, rokove i pravo na povraćaj novca. Ako kupac prebaci novac pre nego što su obim provere i uslovi za odustanak jasni, problem otkriven kasnije može se pretvoriti u spor o tome da li avans mora biti vraćen.

Rano angažovanje omogućava advokatu da oblikuje postupak, a ne samo da reaguje na njega. Advokat može da zatraži odgovarajuće isprave o vlasništvu i dokumente iz registra, utvrdi da li je prodavac pravno lice ili postoji više vlasnika, zatraži dokaze koji nedostaju, komunicira sa notarom i utvrdi šta mora da se dogodi pre potpisivanja. Kupac tada može da dogovori realan raspored umesto da prihvati proizvoljan datum završetka kupovine koji pretpostavlja da je svaka potvrda spremna.

Angažovanje ne treba odlagati zato što nekretnina „izgleda jednostavno“, zato što je vlasnik prijateljski nastrojen prodavac, zato što se prodaje preko ugledne agencije ili zato što je ranije bila finansirana kreditom. Spoljašnji izgled, lično poverenje i raniji pravni poslovi ne odgovaraju na trenutna pravna pitanja kupca. Čak i kuća koja izgleda kao nova može imati probleme sa ispravom o vlasništvu, granicama, dozvolama, zajedničkim prostorima, pristupom ili upisom koji zahtevaju stručnu proveru.

Kupci treba da predvide i vreme za proveru sukoba interesa, zahteve za identifikaciju, dokumente o angažovanju i plaćanje dogovorenog honorara ili akontacije advokatu. Ako je kupac u inostranstvu, može biti potrebno dodatno vreme za punomoćje overeno kod notara, apostil ili konzularne formalnosti, overene prevode i bezbednu dostavu originala.

Određivanje obima angažovanja advokata

Angažovanje advokata treba jasno dokumentovati. „Sredite sve“ nije koristan opis obima posla, jer različiti stručnjaci obavljaju različite delove kupoprodaje i jer svaka nekretnina otvara drugačija pitanja. Pisani ugovor o angažovanju ili ponuda za honorar treba da navede klijenta, nekretninu ili pravni posao, usluge, izuzetke, osnov za obračun honorara, poreze i troškove, način komunikacije i sve pretpostavke.

Obim posla može obuhvatiti preliminarni pregled dokumenata, provere u nadležnom registru, analizu lanca prenosa vlasništva, pregled katastarskih podataka, proveru tereta, ovlašćenja prodavca kao pravnog lica ili naslednika, uslove rezervacije, privatne predugovore, sastavljanje ili pregled punomoćja, komunikaciju sa notarom, pregled nacrta notarskog akta, prisustvo ili zastupanje pri potpisivanju, praćenje podnošenja akta i potvrdu upisa. Ako sudski sporovi, ispravka granica, prihvatanje nasleđa, brisanje hipoteke, poslovi u vezi sa firmom ili poreski saveti nisu obuhvaćeni ponuđenim honorarom, to treba da bude jasno od samog početka.

Pitajte u kom obliku će advokat izneti svoj zaključak. Nekim kupcima je potreban sažet pisani izveštaj na engleskom jeziku sa nalazima, pregledanim dokumentima, otvorenim pitanjima, uslovima za završetak kupovine i preporukama. Drugi mogu dobijati e-poruke postepeno, kako dokumenti stižu. Bez obzira na oblik, ključni zaključci ne bi smeli da postoje samo u telefonskim razgovorima. Pisani trag pomaže kupcu da razume savet, odobri sledeće korake i kasnije dokaže koji su uslovi bili postavljeni.

Proverite ko će zaista obavljati posao i ko će komunicirati sa vama. Iskusni advokat može da nadzire rad dok kolege obavljaju provere ili pregled dokumenata. To može biti efikasno, pod uslovom da su jasni odgovornost, jezičke sposobnosti i očekivani rokovi za odgovore. Ugovor o angažovanju treba da uredi i postupanje sa originalnim dokumentima, ličnim podacima i novcem klijenta, ako se očekuje da kancelarija prima ili prosleđuje novac.

Nezavisnost i sukob interesa

Kupac treba da angažuje advokata koji može da pruži nezavisan savet. Nezavisnost ne znači da advokat ne može profesionalno da sarađuje sa agentom za nekretnine, savetnicima prodavca ili notarom. Efikasna kupoprodaja zahteva saradnju. Nezavisnost znači da su lojalnost advokata i njegovi saveti u okviru angažovanja usmereni ka kupcu, bez neotkrivenog sukoba interesa koji bi ugrozio njegovu procenu.

Pitajte direktno: „Da li zastupate prodavca, suvlasnika, investitora, zajmodavca ili neku drugu stranu čiji se interesi mogu razlikovati od mojih?“ Ako je advokat ranije radio za nekog od učesnika, zatražite objašnjenje da li postoji sukob interesa i kako se primenjuju profesionalna pravila. Kupci ne bi trebalo da pretpostavljaju nezavisnost samo zato što je stručnjaka preporučio agent. Preporuke su praktične; kupac i dalje sam bira, angažuje i plaća savetnika, nakon što donese informisanu odluku.

Neutralnost notara jednako je važna, ali je drugačija. Neutralno javno službeno lice ne postaje nezavisni zastupnik kupca. Odgovornost notara za zakonitost i verodostojnost ne uklanja potrebu za savetom prilagođenim kupcu u vezi sa pregovaračkom pozicijom, prihvatljivim rizikom ili pravnim sredstvima. Isto tako, advokat prodavca može da dostavi dokumente i odgovori na pitanja, ali se od njega ne može očekivati da preporučuje uslove koji idu u korist kupca na račun prodavca.

Pravna provera (due diligence) i odluke o rizicima

Pravna provera (due diligence) je važan deo posla advokata, ali je dovoljno značajna da joj je posvećen poseban vodič. Detaljna metodologija provere, lanac prenosa vlasništva, analiza tereta, prava pristupa, službenosti, nerešeni zahtevi i klasifikacija rizika obrađeni su u našem vodiču „Pravna provera (due diligence) pri kupovini nekretnine u Grčkoj“. Ova stranica se usredsređuje na to ko obavlja i koordinira taj posao, umesto da ponavlja svaku temu provere.

Za vođenje kupoprodaje ključni rezultat je lista otvorenih pitanja na osnovu koje se može postupati. Za svako pitanje treba navesti izvor, značaj, odgovornog stručnjaka, predloženo rešenje, rok i status. Na primer, advokat može da utvrdi da je upisana hipoteka; banka prodavca mora da obezbedi mehanizam za njeno brisanje; notar mora da u akt unese dogovoreni redosled plaćanja i brisanja; a dokaz o upisu kasnije mora da potvrdi željeni ishod. Jedno pitanje tako prolazi kroz radne tokove nekoliko stručnjaka.

Pravna i tehnička provera (due diligence) takođe moraju da se odvijaju uz međusobnu razmenu informacija. Isprava o vlasništvu može da opisuje površinu ili zgradu na jedan način, dok inženjer pri pregledu utvrdi drugačije fizičko stanje. Advokat ne bi trebalo prećutno da pretpostavlja kakvo je tehničko stanje, a inženjer ne bi trebalo da daje pravne zaključke van svoje stručne nadležnosti. Njihove nalaze treba uporediti pre nego što se odobri konačni notarski akt.

Kupac treba da dobije jasan okvir za odluku: „nastaviti, nastaviti pod uslovima, ponovo pregovarati ili odustati“. Pravna i tehnička provera nije završena samo zato što su dokumenti prikupljeni. Završena je tek kada su nalazi protumačeni, otvorena pitanja prosleđena onima koji o njima odlučuju i kada kupac razume preostali rizik.

Ugovori o rezervaciji i avansi

Ugovor o rezervaciji može privremeno da skloni nekretninu sa tržišta dok traju provere, ali njegove pravne i poslovne posledice zavise od formulacija i okolnosti. Dokument treba da navede strane i nekretninu, iznos rezervacije, ko drži novac, period rezervacije, nameravanu cenu i slučajeve u kojima se novac vraća, zadržava ili uračunava u kupoprodajnu cenu.

Uslovi koji štite kupca mogu se odnositi na zadovoljavajuće rezultate pravne i tehničke provere (due diligence), dostupnost dokumenata prodavca, usaglašavanje konačnog notarskog akta, finansiranje kada je relevantno, mogućnost prodavca da prenese obećana prava i rešavanje određenih tereta. Neodređene formulacije kao što je „podložno proverama“ mogu ostaviti prostor za nesporazume. Advokat treba da pregleda tačan tekst pre potpisivanja i plaćanja.

Važni su identitet i svojstvo primaoca. Da li se avans plaća prodavcu, agentu, advokatu, notaru ili u okviru aranžmana sličnog escrow računu? Po kom osnovu se novac drži? Koju dokumentaciju će kupac dobiti? Šta se dešava ako se završetak kupovine odloži iz razloga na koje nijedna strana ne može da utiče? Kupci ne bi trebalo da prebacuju novac samo na osnovu neformalnih poruka ili fakture koja ne objašnjava ugovorni osnov.

Rezervacija nije zamena za notarski akt o prenosu i ne treba je predstavljati kao dokaz da je vlasništvo preneto. To je instrument iz rane faze kupoprodaje čija vrednost zavisi od preciznog sastavljanja i od uslova koji su stranama jasni i pravno ostvarivi.

Punomoćje

Mnogi strani kupci koriste punomoćje kako bi grčki advokat ili drugo ovlašćeno lice moglo da obavi određene radnje dok je kupac u inostranstvu. To može smanjiti potrebu za putovanjima i omogućiti da se administrativni koraci obave efikasno, ali punomoćje je značajan pravni instrument. Ovlašćenja u njemu treba prilagoditi konkretnoj kupoprodaji, umesto da se bez provere prepisuju iz širokog, opšteg obrasca.

Advokat treba da objasni svako traženo ovlašćenje. U zavisnosti od slučaja, punomoćje može da ovlasti zastupnika da pribavi grčki poreski broj, obavlja poreske postupke ili postupke upisa, potpiše ugovor o rezervaciji ili notarski akt, daje izjave, otvori ili koristi bankovni račun, plaća poreze i takse, prima dokumente, imenuje zamenike ili preuzme nekretninu u posed. Ovlašćenja koja nisu potrebna ne treba uključivati samo radi pogodnosti.

Pojedinosti vezane za konkretnu kupoprodaju mogu smanjiti nejasnoće: nekretnina, maksimalna kupoprodajna cena, dozvoljeni način plaćanja, ovlašćenje za prihvatanje izmena, uslovi za potpisivanje i ograničenja u pogledu imenovanja zamenika. S druge strane, preusko formulisan tekst može sprečiti zastupnika da obavi neku obaveznu proceduralnu radnju. Zato je pri sastavljanju potrebna ravnoteža između kontrole i praktične upotrebljivosti.

Ako se punomoćje potpisuje van Grčke, možda će morati da bude potpisano pred odgovarajućim organom i overeno apostilom ili drugom legalizacijom, a zatim zvanično prevedeno na grčki jezik. Zahtevi se razlikuju u zavisnosti od zemlje i načina potpisivanja. Grčki advokat i notar treba da odobre formu pre nego što kupac ode na termin u inostranstvu; ispravljanje neupotrebljivog punomoćja posle dostave može znatno odložiti kupovinu.

Kupci treba da sačuvaju potpisani original, prevod, apostil ili potvrdu o legalizaciji i dokaz o dostavi. Takođe treba da razumeju kako i kada se punomoćje može opozvati, da li opoziv mora da bude saopšten trećim licima i šta se dešava sa radnjama koje su već punovažno preduzete.

Kupovina na daljinu i kupci iz inostranstva

Kupovina na daljinu zahteva više strukture, a ne manje. Kupac možda nikada neće lično upoznati notara i može se oslanjati na prevedene sažetke, video-pozive, digitalne kopije i zastupnika pri potpisivanju. Zato svako važno uputstvo treba potvrditi pisanim putem, a kupac treba da dobije konačne nacrte dovoljno rano da bi mogao da postavi pitanja.

Postupci utvrđivanja identiteta i porekla sredstava mogu potrajati. Advokati, notari, banke i drugi učesnici koji podležu propisima mogu tražiti pasoše, dokaz o adresi, poreske podatke, dokumente o ličnom statusu, podatke o stvarnom vlasniku, izvode iz banke ili objašnjenja o poreklu i putanji sredstava za kupovinu. Imena moraju biti dosledno transliterovana u pasošu, registraciji za broj AFM, punomoćju, bankarskoj evidenciji i notarskom aktu.

Kupci koji kupuju na daljinu treba da dogovore jedan bezbedan kanal za osetljive dokumente. Lanci e-poruka koji se prosleđuju među mnogim učesnicima stvaraju zabunu oko verzija i rizik po zaštitu podataka. Indeks transakcije treba da označi najnoviji nacrt notarskog akta, odobrena uputstva za plaćanje, prevedene dokumente, izveštaje stručnjaka i otvorene stavke. Svaku promenu bankovnih podataka treba nezavisno proveriti pozivom na poznati broj telefona, jer su transakcije sa nekretninama meta prevara preusmeravanjem uplata.

Vremenske zone i praznike treba uračunati u plan. Dokument zatražen na grčki radni dan možda će morati da se overi kod notara u drugoj zemlji, pošalje kurirskom službom i prevede. Za bankovne transfere iz inostranstva može biti potrebno odobrenje službe za usklađenost poslovanja. Kupac ne bi trebalo da rezerviše letove, otkazuje smeštaj niti obećava datume predaje u posed dok stručni tim ne potvrdi da je sve spremno.

Širi pregled uslova za kupovinu i praktičnih pitanja naći ćete ovde: Kupovina nekretnine u Grčkoj za strance.

Podrška u pregovorima i sastavljanju ugovora

Cena je samo jedan od uslova o kojima se pregovara. Advokat može pomoći da se poslovni dogovor pretoči u pravno izvršive formulacije koje uređuju šta nekretnina obuhvata, pripadajuću opremu, plan plaćanja, predaju u posed, ono što prodavac mora da preda ili dostavi, neizmirene obaveze za komunalne usluge ili prema stambenoj zajednici, brisanje tereta, rokove, posledice neispunjenja i odložne uslove.

Kupac treba da razlikuje prodajne pregovore koji se vode sa agentom i prodavcem od pravnih pregovora koji se vode preko savetnika. Agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći da se postavi poslovni okvir, da se prenesu praktična očekivanja i da strane ostanu usaglašene. Advokat zatim obezbeđuje da dogovorene zaštitne odredbe budu na odgovarajući način izražene u ugovoru o rezervaciji, predugovoru ili konačnom notarskom aktu.

Kada su nameštaj, uređaji, oprema, rezervacije gostiju, dozvole, depoziti ili ugovori o uslugama deo posla, za njih može biti potreban poseban popis ili ugovor. Notarski akt o prenosu nekretnine možda nije pravo mesto za opis svake operativne stavke. Tim treba da odluči koje stavke prelaze na kupca, u kakvom su stanju, kada prelazi rizik i koji će se dokaz potpisati pri primopredaji.

Pregovori treba da ostanu uslovni dok se ne završe nalazi stručnjaka. Kupac može da pristane na cenu „pod uslovom zadovoljavajuće pravne i tehničke provere“, ali ne bi trebalo da nerešene pretpostavke predstavlja kao konačne obaveze. Ako se otkrije nedostatak, moguća rešenja su ispravka pre završetka kupovine, korekcija cene, ugovorna garancija, zadržavanje dela cene, poseban mehanizam za brisanje tereta ili odustajanje od kupovine. Advokat savetuje o pravnoj delotvornosti, a kupac odlučuje šta mu poslovno više odgovara.

Uloga grčkog notara

Pri prenosu nekretnine u Grčkoj notar je javno službeno lice sa centralnom formalnom ulogom. Notar sastavlja notarski akt, proverava identitet i ovlašćenja strana, proverava da li spis transakcije sadrži dokumentaciju potrebnu za taj pravni posao, unosi izjave strana i overava potpisivanje. Notarski akt je osmišljen tako da ispuni formu propisanu za prenos i za kasniji upis.

Notar je nepristrasan. Ta neutralnost doprinosi zakonitosti i pouzdanosti pravnog posla, ali nije isto što i zastupanje kupca. Notar ne pregovara isključivo u ime kupca, ne određuje koliki rizik kupac može da prihvati i ne zamenjuje pravnu proveru (due diligence) nezavisnog advokata. Kupac treba bez ustručavanja da postavlja različita pitanja jednom i drugom stručnjaku: „Da li je ovaj akt pravno spreman za potpisivanje?“ spada u notarsku funkciju, dok je „Da li da prihvatim ovaj nerešeni rizik ili da zahtevam jaču zaštitu?“ pitanje za nezavisni savet.

Notar često postaje središte spisa transakcije, jer dokumenti prodavca, kupca, inženjera, računovođe, poreskog sistema i službe za upis moraju da se objedine pre potpisivanja. Zato je delotvorna koordinacija sa notarom neophodna. Međutim, to što notar traži neki dokument ne znači da je drugi učesnik oslobođen odgovornosti za tačnost tog dokumenta u okviru svoje stručne oblasti.

Notarski zahtevi menjaju se sa zakonodavstvom, digitalnim sistemima i upravnom praksom. Kupci treba da se oslone na aktuelnu kontrolnu listu notara za konkretnu transakciju, a ne na staru listu pronađenu na internetu ili korišćenu za neku drugu nekretninu.

Izbor notara i davanje naloga notaru

Strane mogu da razgovaraju o tome koji će notar sprovesti transakciju, u skladu sa važećim zakonskim i profesionalnim zahtevima. Kupci iz inostranstva treba da uzmu u obzir dostupnost, iskustvo sa datom vrstom nekretnine, poznavanje zastupanja na daljinu, mogućnost koordinacije prevoda, jasnoću zahteva za dokumentaciju i realno planiranje termina.

Notar mora da dobije nedvosmisleno uputstvo u kojem su navedeni strane, nekretnina, cena, planirani rokovi, zastupnici, ko priprema nacrte i eventualna posebna struktura posla. Ako više stručnjaka nezavisno jedni od drugih šalje delimične informacije, spis može postati nedosledan. Jedan koordinator treba da vodi glavnu kontrolnu listu, uz poštovanje činjenice da samo notar odlučuje šta notarski spis mora da sadrži.

Na vreme zatražite okvirni spisak dokumenata, očekivani honorar, poreze i troškove upisa, uputstva za plaćanje i postupak odobravanja nacrta. Tačni iznosi možda neće biti poznati na početku, ali kupac treba da razume šta će se kasnije obračunati. Naš poseban vodič „Troškovi i porezi pri kupovini nekretnine u Grčkoj“ detaljno obrađuje planiranje budžeta.

Ako će se koristiti punomoćje, notar treba da pregleda predloženi tekst i način potpisivanja i overe. Ako je potreban tumač, utvrdite ko može da obavlja tu ulogu i kako će prevedeno objašnjenje biti dokumentovano. Ako u kupovini učestvuje zajmodavac, proverite da li će biti potrebni posebni dokumenti za hipoteku ili dodatno prisustvo.

Priprema dokumentacije za notara

Notarski akt o prenosu nekretnine zavisi od niza aktuelnih i međusobno usklađenih dokumenata. Prodavac po pravilu snosi najveću odgovornost za dostavljanje dokumentacije o nekretnini i njenoj usklađenosti sa propisima, dok kupac dostavlja dokumente o identitetu, porezima i zastupanju. Notar proverava spis u odnosu na važeće zahteve i može tražiti obnavljanje ili ispravke ako nekom uverenju istekne rok važenja ili se podaci ne poklapaju.

Moguće kategorije uključuju ranije isprave o vlasništvu i podatke o njihovom upisu, podatke iz katastra ili službe za upis, poreska uverenja, dokaze o opštinskim taksama ili porezu na nekretnine, energetsku i tehničku dokumentaciju, izjave inženjera, planove, podatke o građevinskoj dozvoli, lične dokumente, izvode iz matičnih knjiga ili dokumente o ovlašćenjima zastupnika firme, punomoćja i dokaze o porezu na prenos apsolutnih prava. Tačan spisak se razlikuje; ne odnosi se svaka stavka na svaku transakciju.

Doslednost je presudna. Drugačije napisano ime, stara adresa, promenjen zastupnik firme, neusklađena površina ili nedosledan opis nekretnine mogu zaustaviti sastavljanje akta. Tim ne treba da neformalno „ispravlja“ nedoslednosti. Odgovorni stručnjak mora da utvrdi da li je potrebno pojašnjenje, overeni dokaz, izmena ili formalna ispravka.

Treba pratiti i rok važenja dokumenata. Uverenje pribavljeno prerano može isteći pre potpisivanja. S druge strane, ako se sve naruči tek u poslednjoj nedelji, mogu nastati neočekivana kašnjenja. Kontrolna lista koja se stalno ažurira treba da prikazuje izdavaoca, datum zahteva, datum isteka, odgovorno lice, da li postoji original ili kopija, status prevoda i odobrenje notara.

Pregled iz ugla kupca naći ćete ovde: Potrebna dokumentacija za kupovinu nekretnine u Grčkoj. Za konkretan notarski akt i dalje je merodavan spisak samog notara.

Porezi i koordinacija kroz sistem myPROPERTY

Prenos nekretnine podrazumeva poreske prijave i plaćanja koji moraju biti usklađeni sa notarskim aktom. Grčka sve više koristi digitalne sisteme, uključujući sistem myPROPERTY Nezavisne uprave za javne prihode za odgovarajuće postupke u vezi sa porezima na nekretnine. Notar, računovođa, advokat i strane mogu imati svako svoj zadatak, u zavisnosti od transakcije i aktuelnog postupka.

Prijavljena kupoprodajna cena, objektivna ili oporeziva vrednost tamo gde je primenljivo, podaci o nekretnini i podaci o stranama moraju biti usklađeni. Ako kupac još nema broj AFM ili su u njegovom poreskom profilu netačni podaci, završetak kupovine može kasniti. Kupci iz inostranstva treba da obezbede poreske identifikacione i pristupne podatke i ovlašćeno zastupanje znatno pre planiranog datuma potpisivanja.

Kupac treba da dobije pregled u kojem su za svako plaćanje navedeni iznos, primalac, pravni osnov i rok. Porez na prenos apsolutnih prava nije isto što i honorar notara, naknada za upis, honorar advokata, honorar inženjera ili agencijska provizija. Plaćanja treba vršiti samo na proverene račune, sa jasno navedenom svrhom uplate i uz čuvanje bankovnih dokaza.

Poreski savet treba da da kvalifikovani računovođa ili poreski savetnik. Advokat i notar koordiniraju pravni posao, ali kupcu može biti potreban poseban savet o strukturi vlasništva, budućim prihodima od izdavanja, godišnjim porezima na nekretnine, planiranju nasleđa ili poreskom rezidentstvu. O tim pitanjima treba razmisliti pre notarskog akta ako bi mogla da utiču na to ko treba da kupi nekretninu.

Pregled nacrta notarskog akta

Nacrt notarskog akta treba da stigne do kupca i njegovog advokata dovoljno rano da bi pregled imao smisla. „Čućete ga kod notara“ nije odgovarajući način pregleda za pravni akt velike vrednosti na stranom jeziku. Kupcu je potrebno vreme da nacrt uporedi sa poslovnim dogovorom, zaključcima pravne i tehničke provere (due diligence) i planom plaćanja.

Za pregled su važni tačan identitet i zastupanje, precizan opis nekretnine, podaci iz isprava o vlasništvu, katastarske oznake, vlasnički udeo, obuhvaćeni pripadci, prijavljena cena, dokazi o plaćanju, predaja u posed, postupanje sa teretima, izjave prodavca, tehnički podaci i eventualni uslovi ili posebne odredbe. Iznose i oznake treba proveriti znak po znak; mala greška može izazvati probleme pri upisu ili budućoj preprodaji.

Advokat treba da objedini primedbe, umesto da više strana menja međusobno neusklađene verzije. Notar ostaje odgovoran za formu akta i treba da izda jasno datiran konačni nacrt. Kupac treba da zatraži pregled izmena kada se bitne formulacije menjaju neposredno pred završetak kupovine.

Prevod ili objašnjenje mora biti dovoljno tačno da omogući saglasnost zasnovanu na potpunoj obaveštenosti. Kratak poslovni rezime je koristan, ali ne zamenjuje razumevanje pravnog dokumenta. Pitanja treba razrešiti pre nego što se da ovlašćenje za potpisivanje. Ako kupac koristi zastupnika, zastupnik i advokat treba da potvrde da konačni akt ostaje u granicama punomoćja i pisanih uputstava kupca.

Prevod i tumačenje

Strani kupci moraju razumeti šta potpisuju. U zavisnosti od toga koliko kupac zna grčki i od važećih formalnosti, može biti potreban tumač ili prevodilac. Notar i advokat treba da potvrde odgovarajuće rešenje, umesto da se u poslednjem trenutku oslanja na prijatelja koji govori oba jezika.

Prevođenje se odvija na nekoliko nivoa. Strani dokumenti o identitetu, firmi ili bračnom statusu, kao i punomoćja, mogu zahtevati zvanični prevod na grčki. Kupac može zatražiti i prevod nacrta akta i izveštaja stručnjaka na engleski radi sopstvenog razumevanja. Pri potpisivanju može biti potrebno usmeno prevođenje kako bi akt bio objašnjen i kako bi saglasnost bila punovažno izražena.

Imena, datumi, mesta i stručni izrazi moraju ostati dosledni. Transliteracija može dati više načina pisanja, pa tim treba da dogovori jedan način pisanja na osnovu pasoša i grčke poreske evidencije. Pogrešno prevedena katastarska oznaka, naziv firme ili bračni status nisu kozmetičko pitanje.

Pitajte da li ponuda obuhvata prevod, usmeno prevođenje, overu i hitne poslove. Proverite ko bira prevodioca ili tumača i da li to lice sme da potpiše akt ili da bude navedeno u njemu. Sačuvajte obe jezičke verzije, ali znajte koja je pravno merodavna ako se formulacije razlikuju.

Završetak kupovine i dan potpisivanja

Dan potpisivanja treba da bude rezultat spremnosti, a ne rok koji spremnost iznuđuje. Pre termina notar i advokati treba da potvrde da je konačni nacrt odobren, da potrebna uverenja i dalje važe, da su poreski postupci završeni, da su sredstva za plaćanje raspoloživa, da zastupnici imaju dovoljna ovlašćenja i da se predviđeni redosled brisanja hipoteke, ako postoji, može sprovesti.

Kupac treba da dobije obračun za završetak kupovine u kojem su navedene rate kupoprodajne cene, porezi, honorari stručnjaka, troškovi upisa, ranije uplaćeni avansi i preostali iznosi. Svaki bankovni račun mora biti proveren. Ako se plaćanje vrši neposredno zajmodavcu ili trećem licu radi brisanja tereta, ugovorni i dokumentacioni osnov moraju biti jasni.

Na terminu se proveravaju identiteti i ovlašćenja, akt se čita ili objašnjava po važećem postupku, odgovara se na poslednja pitanja i stavljaju se potpisi. Zastupnik koji deluje na osnovu punomoćja mora se držati ovlašćenja i uputstava kupca. Nijedan učesnik ne sme da unese neovlašćenu bitnu izmenu samo da bi se termin održao.

Predaja ključeva i pravni završetak kupovine povezani su, ali nisu isto. Strane treba da dogovore kada se predaju ključevi, posed, kodovi alarma, stanja brojila, dokumenti i pokretne stvari. Ako prodavac privremeno ostaje u nekretnini ili su u njoj smešteni gosti, može biti potreban pisani zapisnik o primopredaji.

Kupac treba da izađe iz faze završetka kupovine znajući ko drži original notarskog akta, ko će ga podneti na upis, kako će se platiti naknade, kada se očekuje dokaz i ko će prijaviti eventualni upit službe za upis.

Šta se dešava posle potpisivanja

Potpisivanje je važna prekretnica, ali tok transakcije se nastavlja. Notarski akt mora se podneti nadležnoj službi za upis u skladu sa važećim postupkom. Odgovorni advokat, notar ili ovlašćeni zastupnik treba da dostavi dokaz o podnošenju, a kasnije i potvrdu da je upis završen.

Spis kupca o završetku kupovine na kraju treba da sadrži potpisani ili overeni notarski akt, dokaz o plaćanju poreza, dokaze o plaćanju cene, potvrdu o prijemu zahteva za upis i konačno uverenje ili izvod o upisu ako se izdaje, katastarske podatke, punomoćje, prevode, pravne i tehničke izveštaje, planove, energetsku i građevinsku dokumentaciju, ključeve i zapisnik o primopredaji.

Administracija posle kupovine može obuhvatiti ažuriranje evidencija za struju, vodu, stambenu zajednicu, osiguranje, opštinu i poreze; organizovanje upravljanja nekretninom; čuvanje garancija i beleženje godišnjih rokova za ispunjavanje obaveza. Ovi poslovi nisu automatski završeni samo zato što je notarski akt potpisan. Naši srodni vodiči obrađuju sledeće teme: Prijava komunalnih usluga i administrativni poslovi i tekuće upravljanje nekretninom.

Čuvajte više bezbednih kopija. Buduća prodaja, nasleđivanje, hipotekarni kredit, renoviranje ili poreska kontrola mogu zahtevati dokumente i mnogo godina kasnije. Datoteke treba jasno imenovati i u njih uključiti i potpisani dokument i dokaz o njegovom upisu, a ne samo skeniranu stranu sa potpisima.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Imate li pitanja o advokatima, notarima ili upisu nekretnina u Grčkoj ili biste želeli lično da razgovarate o svojoj kupovini? Kontaktirajte me direktno telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Lična podrška stranim kupcima nekretnina na Halkidikiju i širom Grčke.

Hipotekarni registar i Grčki katastar

Evidencije o nekretninama u Grčkoj istorijski su se vodile kroz sistem registara prenosa i hipoteka, dok Nacionalni katastar evidentira prava na nekretninama uz prostorno referenciranu identifikaciju nekretnine. Prelazak sa jednog sistema na drugi i status rada razlikuju se od područja do područja, pa nadležni stručnjak mora da utvrdi koja se služba i koji postupak primenjuju na konkretnu nekretninu u datom trenutku.

Grčki katastar nije samo internet stranica sa mapom. Zvanične katastarske evidencije povezuju geografski opis nepokretnosti sa pravima koja se upisuju, transakcijama, ograničenjima i obavezama. Ta povezanost je jedan od razloga zašto je tačna usklađenost između notarskog akta, skice, broja KAEK i stvarne nekretnine toliko važna.

Hipotekarni registar ili kancelarija katastra obavlja funkciju javne evidencije. Ta služba upisuje i čini javno dostupnim pravne poslove koji ispunjavaju uslove, u skladu sa zakonom. Ona ne proverava stanje zgrade, ne obećava prihode od izdavanja i ne savetuje kupca da li je kupoprodajna cena razumna. Isto tako, sam prikaz na mapi ne dokazuje da je svako pitanje granica ili objekta rešeno.

Kupci ne bi trebalo da koriste izraz „služba za upis je to proverila“ kao skraćenicu za potpunu pravnu i tehničku proveru (due diligence). Provere u službi za upis su suštinski pravni deo, ali advokat mora da ih protumači i uporedi sa ispravom o vlasništvu prodavca, notarskim dokumentima, katastarskim evidencijama i tehničkim nalazima inženjera.

Identifikacija nekretnine i katastarski broj (KAEK)

U područjima u kojima je uspostavljen katastar nekretnina može biti povezana sa jedinstvenim kodnim brojem Nacionalnog katastra, koji se obično naziva KAEK. Ovaj broj pomaže da se identifikuje katastarski objekat, ali kupac i dalje mora da obezbedi da se broj, opis iz isprave o vlasništvu, ucrtana parcela ili posebni deo zgrade u etažnoj svojini, vlasnički udeo i stvarna nekretnina međusobno poklapaju.

Vila koja se reklamira pod uličnom adresom pravno se može sastojati od parcele, prava horizontalne ili vertikalne etažne svojine i prostora u isključivom korišćenju. Stan može uključivati ostavu ili parking-mesto pod posebnom ili povezanom oznakom. Seoska nekretnina možda nema uobičajenu poštansku adresu. Zato identifikacija zahteva više od upisivanja adrese u internet mapu.

Advokat i inženjer treba da uporede katastarski izvod ili skicu sa planovima iz isprava o vlasništvu, topografskim podacima, građevinskim dozvolama i zapažanjima na terenu. Ako prodavac prenosi samo procentualni udeo, kupac mora da razume koja isključiva prava, zajednički prostori i ograničenja su vezani za taj udeo.

Greške se mogu odnositi na lične podatke, vrstu prava, procenat vlasništva, geometriju ili povezanost sa nekretninom. Neke ispravke su administrativne; za druge mogu biti potrebni saglasnost, formalni akti ili sudski postupci. Odgovorni advokat i inženjer treba da razvrstaju problem, odrede način ispravke i daju savet da li završetak kupovine treba da sačeka.

Tok postupka upisa

Postupak upisa posle potpisivanja treba izričito dodeliti nekome. Tipičan tok obuhvata pripremu primerka akta podobnog za upis i prateće dokumentacije, obračun i plaćanje odgovarajućih naknada za upis, podnošenje akta nadležnoj službi ili kroz digitalni postupak, prijem broja protokola ili zavodnog broja, odgovaranje na eventualne upite i pribavljanje dokaza da je upis završen.

Dokaz o podnošenju nije uvek isto što i dokaz o konačnom upisu. Potvrda o prijemu može dokazivati da su dokumenti ušli u red za obradu, dok kasnije uverenje ili ažurirani izvod potvrđuje ishod. Kupac treba da zatraži oba dokaza i ne bi trebalo da zatvori kontrolnu listu transakcije već pri prvoj potvrdi o elektronskom podnošenju.

Podaci iz akta moraju se poklapati sa evidencijama službe za upis i katastra. Ako služba utvrdi formalni nedostatak, dokument koji nedostaje, neslaganje u naknadi ili nedoslednost, može zatražiti ispravku ili odbiti zahtev u skladu sa važećim pravilima. Brza reakcija je važna jer rokovi, red prvenstva i prava trećih lica mogu biti od značaja.

Kada se upis potvrdi, advokat treba da uporedi upisane podatke sa nameravanim sticanjem: da li su tačni kupac, pravo, procenat, nekretnina i notarski akt. Dokument naslovljen kao „uverenje“ ne treba odložiti u spis bez čitanja onoga što potvrđuje.

Kupac zatim treba da sačuva sažet paket dokumenata o upisu: podneti notarski akt, potvrdu o prijemu zahteva, potvrdu o uplati, dokaz o završenom upisu i ažurirani izvod za nekretninu ako je pribavljen. Taj paket biće dragocen za buduće finansiranje, preprodaju ili nasleđivanje.

Odbijanja, nedostaci i ispravke

Problem sa upisom ne znači automatski da je kupovina propala, ali se mora odmah analizirati. Uzrok može biti greška u pisanju, prilog koji nedostaje, nedovoljno ovlašćenje, nedosledan opis, neplaćena naknada, neispravan raniji upis ili ozbiljnije pravno pitanje.

Prvi zadatak je pribaviti pisanu primedbu ili odluku službe za upis i izbeći da se njen sadržaj prepričava preko više posrednika. Advokat i notar zatim mogu utvrditi da li je rešenje ispravljeni primerak, dopunski notarski akt, dodatno uverenje, ispravka u katastru, radnja prodavca ili pravni lek.

Odgovornost i troškovi zavise od uzroka i ugovornih odredbi. Ako prodavac mora da otkloni problem sa vlasništvom koji je postojao od ranije, kupac ne bi trebalo olako da prihvati neodređeno obećanje za period posle završetka kupovine. Ako akt sadrži jednostavnu grešku, notar može dati savet o aktu o ispravci. Ako je geometrija sporna, pored advokata mogu biti potrebni inženjer i geodeta.

Kupci ne bi trebalo da sami pokušavaju ispravke na osnovu prevedenih uputstava sa internet stranica. Evidencije o nekretninama tiču se vrednih prava, a pogrešan zahtev može stvoriti nove nedoslednosti. Vodite datiranu evidenciju problema i čuvajte kopije svih podnesaka i potvrdu konačnog ispravljenog stanja.

Hipoteke i upisani tereti

Upisana hipoteka, predbeležba hipoteke, zaplena ili drugi teret zahtevaju usklađenu pravnu strategiju i strategiju plaćanja. Detaljna analiza spada u pravnu proveru (due diligence), dok se ova sekcija bavi odgovornostima stručnjaka. Advokat kupca utvrđuje i objašnjava upis; prodavac i zajmodavac dostavljaju uslove za brisanje; notar uređuje akt i mehanizam plaćanja; a služba za upis upisuje odgovarajuće akte o brisanju i prenosu.

Nikada ne pretpostavljajte da otplata preostalog duga prodavca po kreditu automatski uklanja upisano obezbeđenje. Tim mora da zna koji dokument ga briše, ko taj dokument potpisuje, kada postaje podoban za upis, da li su potrebni sudski ili bankarski koraci i kako se štiti red prvenstva. Plaćanje neposredno banci može biti primereno, ali treba da usledi na osnovu proverenih pisanih uputstava i u dogovorenom ugovornom redosledu.

Ako kupac pribavlja finansiranje, njegov zajmodavac postaviće sopstvene zahteve u pogledu pravne provere, procene vrednosti, osiguranja i obezbeđenja. Time se uključuju dodatni učesnici i često dodatni notarski akti i upisi. Naš vodič „Hipotekarni krediti i finansiranje nekretnina u Grčkoj za strance“ obrađuje temu iz ugla finansiranja.

Posle završetka kupovine pribavite dokaz ne samo da je kupoprodajni notarski akt upisan, već i da je svako dogovoreno brisanje ili novo obezbeđenje pravilno sprovedeno. Svaki akt koji se upisuje može imati sopstveni zavodni broj i dokaz o završenom upisu.

Inženjer, računovođa i drugi stručnjaci

Pravno koordinisana transakcija zahteva i tehnički i poreski doprinos. Inženjer kupca ispituje fizičko i urbanističko stanje, uključujući odnos između nekretnine, planova, dozvola, prijavljenih površina i zatečene gradnje. Advokat procenjuje kako ti nalazi utiču na vlasništvo, ugovor i rizik. Nijedan od njih ne bi trebalo prosto da pretpostavi da je drugi proverio isto pitanje.

Računovođa pomaže oko dobijanja broja AFM, poreskog profila, prijava, strukture vlasništva i obaveza posle kupovine. Kada kupuje firma, dokumentacija o firmi i stvarnim vlasnicima može zahtevati i pravnu i računovodstvenu koordinaciju. Kod investicije namenjene izdavanju poresko i operativno planiranje treba da počne pre kupovine, a ne posle prve rezervacije.

Mogu biti potrebni i geodeta, arhitekta, stručnjak za urbanizam, banka, osiguravač, ovlašćeni prevodilac ili sudski tumač. Kupovina novogradnje ili kupovina u izgradnji (off-plan) zahteva pažljivu koordinaciju dokumentacije investitora, dozvola, specifikacija, rokova plaćanja po fazama, garancija i dokaza o završetku; više o tome u vodiču: Kupovina u izgradnji (off-plan) i novogradnja u Grčkoj. Kupovina zemljišta zahteva posebnu pažnju u pogledu granica, mogućnosti gradnje, pristupa i urbanističkog režima; više o tome u vodiču: Kupovina zemljišta i placeva u Grčkoj.

Stručnjaci treba da razmenjuju nalaze kroz koordinacionu strukturu koju je kupac ovlastio. Tehnički upozoravajući znak može zahtevati pravni uslov. Poreska odluka može promeniti to ko se navodi kao kupac. Pitanje prevoda može uticati na punomoćje. Izolovani izveštaji manje su korisni od objedinjene evidencije odluka.

Matrica dokumenata i odgovornosti

Ova matrica je alat za upravljanje, a ne izjava da je jedan stručnjak pravno odgovoran za svaku stavku u redu. Tačna podela mora se potvrditi za konkretnu transakciju. Vrednost matrice je u tome što ništa ne ostaje neodređeno dodeljeno „nekome“.

Plan komunikacije tokom kupovine

Plan komunikacije sprečava da stručnjaci rade na osnovu različitih pretpostavki. Na početku podelite sažetak transakcije sa imenima kupca i prodavca, nekretninom, dogovorenom cenom, statusom finansiranja, planiranim datumom završetka kupovine, zastupnicima, jezičkim potrebama i kontakt-podacima. Osetljive lične podatke treba deliti bezbedno i samo sa onima kojima su potrebni.

Koristite jednu listu otvorenih pitanja koja se stalno ažurira, sa kolonama za stavku, nosioca, rok, zavisnost, trenutni status i dokaz. Status „završeno“ treba da zahteva dokument ili potvrdu stručnjaka, a ne samo to što „prodavac kaže da je sve u redu“. Ključne odluke – oslobađanje avansa, prihvatanje nedostatka, odobrenje akta i ovlašćenje za plaćanje – treba da dolaze neposredno od kupca ili propisno ovlašćenog advokata.

Kontrola verzija je neophodna. Nacrti notarskih akata, punomoćja i popisi treba da nose datume ili brojeve verzija. Izbegavajte izmene priloga sa identičnim nazivima datoteka. Notar treba da označi verziju za potpisivanje, a advokat kupca da potvrdi da je ta verzija odobrena.

Dogovorite koliko često se izveštava. Tokom prikupljanja dokumenata nedeljno ažuriranje može biti dovoljno; u poslednjoj nedelji može biti potrebna svakodnevna koordinacija. Hitnost ne sme zaobići proveru. Zahtev da se sredstva hitno prebace na izmenjene bankovne podatke treba da pokrene strožu proveru, a ne brže postupanje.

Primer vremenskog toka

Ne postoji univerzalni vremenski okvir za kupovinu nekretnine u Grčkoj. Kupovina stana iz preprodaje koji je spreman i ima potpunu dokumentaciju, kada kupac već ima broj AFM, može se odvijati mnogo brže nego kupovina nasleđene seoske nekretnine kojoj su potrebne ispravke ili kupovina finansirana kreditom strane banke. Sledeći redosled je ilustrativan, a ne obećanje.

1. Početni poslovni dogovor: strane usaglašavaju cenu i ključne uslove, uz izričitu ogradu da sve zavisi od odgovarajućih provera.
2. Angažovanje stručnjaka: kupac angažuje nezavisnog advokata i inženjera; određuju se notar i računovođa.
3. Identitet i ovlašćenja: počinju provere klijenta i pripreme u vezi sa brojem AFM, zastupanjem i punomoćjem.
4. Prikupljanje dokumentacije: objedinjuju se dokumenti prodavca, podaci iz registra, planovi, potvrde i poreski podaci.
5. Pravna i tehnička provera: savetnici istražuju, upoređuju nalaze i sastavljaju listu otvorenih pitanja.
6. Rešavanje otvorenih pitanja: dogovaraju se ispravke, brisanje tereta, potvrde koje nedostaju ili ugovorne zaštitne odredbe.
7. Priprema poreskog postupka i akta: notar priprema predmet, odgovarajući poreski postupak i nacrt notarskog akta.
8. Konačno odobrenje: advokat, strane i notar razrešavaju primedbe; potvrđuju se plaćanja i ovlašćenja za potpisivanje.
9. Potpisivanje: akt se potpisuje lično ili preko punovažnog zastupnika, a plaćanja se dokumentuju.
10. Upis: akt se podnosi na upis, odgovara se na upite i pribavlja se konačan dokaz o upisu.
11. Primopredaja i administracija: završavaju se predaja ključeva, prijava komunalnih usluga, osiguranje, upravljanje i arhiviranje dokumentacije.

Širi pregled celog postupka, od početka do kraja, naći ćete ovde: Postupak kupovine nekretnine u Grčkoj – vodič korak po korak.

Česti nesporazumi i greške

Pretpostavka da je notar advokat kupca

Nepristrasna javna uloga notara je ključna, ali kupcu je i dalje potreban nezavisan savet. Neutralnost i zastupanje interesa nisu međusobno zamenljivi.

Angažovanje advokata tek posle uplate avansa

Novac uplaćen u ranoj fazi može stvoriti pritisak i suziti mogućnosti za odustajanje. Pravna provera treba da počne pre značajnijeg obavezivanja i da obuhvati tekst ugovora o rezervaciji.

Shvatanje potpisivanja kao kraja postupka

Akt mora biti propisno podnet na upis, a upis potvrđen. Kupcu je potreban dokaz o zvaničnom upisu, a ne samo fotografije sa dana potpisivanja.

Oslanjanje na adresu umesto na pravnu identifikaciju

Ulična adresa i opis iz oglasa možda neće biti dovoljni. Podaci iz isprave o vlasništvu, vlasnička prava, katastarske oznake i tehnički planovi moraju se međusobno slagati.

Korišćenje preširokog punomoćja bez razumevanja njegovog sadržaja

Praktičnost ne opravdava neograničena ovlašćenja. Kupac treba da odobri ovlašćenja, njihova ograničenja, pravo na određivanje zamenika i formalnosti potpisivanja.

Slanje novca po izmenjenim instrukcijama bez provere

Nalozi e-pošte mogu biti kompromitovani. Pre svakog značajnijeg prenosa novca proverite primaoca, IBAN i svrhu plaćanja preko kanala koji vam je poznat iz nezavisnog izvora.

Dopuštanje da pravna i tehnička provera teku odvojeno

Odstupanje može postati vidljivo tek kada se uporede dokumenti advokata i zapažanja inženjera. Koordinator transakcije treba da insistira na tom poređenju.

Prihvatanje usmenih uveravanja kao rešenja problema

Obećanje da će hipoteka, granica ili potvrda „biti sređena“ nije dokaz. Utvrdite potreban dokument, odgovorno lice i rok za završetak.

Izbor isključivo prema najnižem honoraru

Honorari jesu važni, ali vrednost određuju obim usluga, nezavisnost, brzina odgovora, jezik, iskustvo i pisano izveštavanje. Upoređujte ponude istog obima.

Propust da se sačuva kompletna dokumentacija

Buduća preprodaja ili nasleđivanje postaju teži kada kupac ne može da pronađe upisani notarski akt, planove, poresku dokumentaciju, izveštaje i dokumente o ispravkama.

Pitanja za vaše stručnjake

Pitanja za advokata

• Da li u ovom poslu zastupate isključivo mene i da li ste sproveli proveru sukoba interesa?
• Koje pretrage i pregledi dokumentacije su uključeni, a šta je isključeno?
• Da li ću pre potpisivanja dobiti pisane nalaze i jasnu listu uslova?
• Ko će obavljati posao i komunicirati sa mnom na engleskom?
• Da li ćete pregledati rezervaciju, punomoćje i konačni notarski akt?
• Ko prati podnošenje akta i potvrđuje upis posle završetka kupovine?
• Kako se naplaćuju dodatni rad, troškovi trećih lica i hitni zahtevi?

Pitanja za notara

• Koji su dokumenti potrebni za ovaj konkretni akt i ko treba da obezbedi svaki od njih?
• Kojim dokumentima ističe rok važenja i kada ih treba naručiti?
• Kako će se sprovesti koraci u vezi sa porezom na prenos apsolutnih prava i elektronskim prijavama?
• Kada će biti dostavljeni prvi i konačni nacrt akta?
• Šta je potrebno u pogledu tumača ili prevoda?
• Ko podnosi potpisani akt na upis i kakav dokaz će kupac dobiti?
• Koliki su procenjeni honorari i izdaci i kada dospevaju na plaćanje?

Pitanja za koordinatora ili agenciju za nekretnine

• Ko je poimenično zadužen za glavnu kontrolnu listu?
• Kako se objedinjuju pravni, tehnički i komercijalni nalazi?
• Kako će se proveravati verzije dokumenata i instrukcije za plaćanje?
• Ko organizuje pristup nekretnini, preglede, primopredaju i usluge posle kupovine?
• Koje usluge pruža agencija, a koje obavljaju nezavisni stručnjaci regulisanih profesija?

Kako Chalkidiki Real Estate koordiniše vašu kupovinu

Agencija Chalkidiki Real Estate pruža podršku kupcima na praktičnom putu od traženja nekretnine do primopredaje i daljeg vlasništva. Sa vama možemo da razmotrimo lokaciju, budžet i nameravanu namenu, napravimo uži izbor odgovarajućih nekretnina, organizujemo razgledanja, prenosimo ponude, zatražimo prve informacije od prodavca i pomognemo da se okupi efikasan tim stručnjaka.

Kada transakcija počne, možemo da koordiniramo komunikaciju sa nezavisno angažovanim grčkim advokatom, inženjerom, notarom, računovođom, prevodiocem, bankom, osiguravačem i drugim stručnjacima. Pomažemo u vođenju kontrolne liste, organizujemo pristup nekretnini, pratimo zahteve za dokumentaciju, razjašnjavamo praktična pitanja i obaveštavamo kupca o sledećim koracima. Svaki stručnjak regulisane profesije ostaje odgovoran za sopstvene savete, izveštaje i zakonom propisanu funkciju.

Naše prisustvo na licu mesta posebno je dragoceno za kupce koji žive u inostranstvu. Možemo da pomognemo pri pregledima i terminima za pristup nekretnini, komuniciramo sa prodavcima i izvođačima radova, pripremimo primopredaju, očitamo stanje brojila i povežemo završenu kupovinu sa upravljanjem nekretninom, renoviranjem, održavanjem bašte, prijavom komunalnih usluga ili uslugama izdavanja nekretnine za odmor.

Ne obećavamo da se svaka nekretnina može ili treba kupiti. Ako pravni ili tehnički savetnici utvrde značajan problem, pravi odgovor može biti ispravka, ponovno pregovaranje ili odustajanje. Naš cilj je da pomognemo kupcu da donese dokumentovanu odluku zasnovanu na nezavisnim stručnim nalazima.

Za kupce koji planiraju nekretninu za odmor, naš vodič „Kupovina nekretnine za odmor u Grčkoj“ objašnjava pitanja korišćenja i upravljanja. Za celovitu podršku i posle završetka kupovine pogledajte stranicu: Upravljanje nekretninama na Halkidikiju.