Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj

Agencija Chalkidiki Real Estate redovno radi sa porodicama u takvoj situaciji: koordinira advokata, notara, inženjera i računovođu i preuzima praktični deo posla za naslednike koji nisu u Grčkoj. Pravni i poreski saveti ostaju u nadležnosti angažovanih kvalifikovanih stručnjaka.

Nasledno pravo i poreski propisi su stručno složeni i menjaju se. Ova stranica je vodič za planiranje, a ne individualni pravni ili poreski savet, i svaki slučaj zavisi od sopstvenih okolnosti.

Na ovoj stranici

Zašto je nasleđena nekretnina drugačija

Tri stvari razlikuju prodaju nasleđene nekretnine od obične prodaje, i svaka od njih zahteva vreme.

Upis vlasništva mora da se završi. Naslednik se ne pojavljuje u hipotekarnom registru (stare zemljišne knjige) ili katastru samo zato što je roditelj preminuo. Nasleđe mora da se prihvati notarskim aktom i taj akt mora da se upiše. Do tada nekretnina i dalje glasi na preminulog i prenos nije moguć.

Postoji više od jednog donosioca odluke. Kada nekoliko naslednika ima nepodeljene udele, svi moraju da pristanu na prodaju, da se slože oko cene i da potpišu – lično ili putem punomoćja. Jedan naslednik koji je nedostupan, neodlučan ili protiv prodaje potpuno zaustavlja transakciju.

Nekretnina je obično stara. Nasleđene kuće na Halkidikiju po pravilu su stare trideset do pedeset godina, sa notarskim aktima starijim od katastra, delimično izgubljenim dozvolama, dogradnjama izgrađenim bez odobrenja i granicama koje više ne odgovaraju ogradama suseda. Svaki od ovih problema mora da se reši pre nego što notar sastavi akt.

Ništa od ovoga ne čini nasleđenu nekretninu teškom za prodaju. Zbog toga je samo priprema spora – i zato posao treba započeti mnogo pre nego što iko poželi da je ponudi na tržištu, a svakako pre nego što se pronađe kupac.

Kako funkcioniše nasleđivanje u Grčkoj

Smrću ostavioca zaostavština po sili zakona prelazi na naslednike, ali praktični koraci kojima naslednik postaje upisani vlasnik nekretnine u Grčkoj su posebni i moraju se sprovesti.

Uobičajeni redosled je sledeći: utvrditi ko su naslednici i po kom osnovu – po testamentu ili po pravilima zakonskog nasleđivanja; pribaviti prateće dokumente, uključujući izvod iz matične knjige umrlih, potvrdu o najbližim srodnicima i, kada je to relevantno, testament i dokaz o njegovom proglašenju pred sudom; utvrditi da se nijedan naslednik nije odrekao nasleđa; podneti prijavu poreza na nasleđe; potpisati prihvatanje nasleđa pred notarom; i upisati prihvatanje nasleđa u hipotekarni registar ili katastar.

Tek kada je prihvatanje nasleđa upisano, naslednik se u javnoj evidenciji pojavljuje kao vlasnik, i tek tada se nekretnina može preneti, opteretiti hipotekom ili se njome može na drugi način raspolagati.

Naslednici nam ponekad kažu da su „završili nasleđe“ jer su pre više godina podneli poresku prijavu. To je samo jedan od više koraka, a onaj koji nedostaje – upisano prihvatanje nasleđa – upravo je korak koji blokira prodaju. Isplati se proveriti registar umesto pretpostavljati.

Testament, zakonsko nasleđivanje i nužni deo

Ako postoji testament, nadležni sud mora da ga proglasi pre nego što se po njemu može postupati, a naslednicima će biti potreban dokaz o tom proglašenju i, u većini slučajeva, potvrda da testament nije osporen.

Ako testamenta nema, grčka pravila zakonskog nasleđivanja određuju naslednike po naslednim redovima – najpre deca i preživeli bračni drug, zatim roditelji i braća i sestre i tako dalje – a udeli su utvrđeni zakonom.

Grčko pravo štiti bliske srodnike i putem nužnog dela. Deca i preživeli bračni drug imaju pravo na nužni deo zaostavštine, a testament kojim se raspolaže sa više od raspoloživog dela mogu da ospore lica koja na to imaju pravo. To je u praksi važno kada je roditelj kuću na Halkidikiju ostavio jednom detetu „jer su ostali već zbrinuti“, i to je pitanje za advokata na samom početku, a ne za porodičnu raspravu kasnije.

Kada su preminuli ili naslednici stranci, sporno može biti već i samo merodavno pravo – pogledajte sekciju o tome pravo koje države se primenjuje. Ne pretpostavljajte da testament sačinjen u Nemačkoj, Ujedinjenom Kraljevstvu ili Sjedinjenim Državama u Grčkoj deluje tačno onako kao u matičnoj zemlji.

Prihvatanje ili odricanje – i rokovi

Naslednik može da prihvati nasleđe ili da ga se odrekne. Odricanje je važno jer se nasleđem u Grčkoj prenose i dugovi, a ne samo imovina, a naslednik koji u zakonskom roku ništa ne preduzme po pravilu se smatra naslednikom koji je nasleđe prihvatio.

Rok za odricanje je kratak – nekoliko meseci od dana kada je naslednik saznao za nasleđivanje, uz duži rok kada je preminuli imao prebivalište u inostranstvu ili naslednik živi u inostranstvu. Odricanje se vrši izjavom pred nadležnim sudom. Pošto su rokovi strogi, a njihovo računanje zavisi od okolnosti, naslednik koji ima bilo kakvu sumnju u pogledu obaveza zaostavštine treba odmah da potraži pravni savet umesto da čeka.

Postoji i međurešenje – prihvatanje nasleđa uz pogodnost popisa zaostavštine, kojim se odgovornost za dugove preminulog ograničava na vrednost zaostavštine. Ono ima sopstvene formalnosti i rokove.

Za većinu porodica na Halkidikiju zaostavštinu čini kuća bez dugova, pa odricanje nije relevantno. Kada je preminuli imao poslovne obaveze, bankarske dugove ili neplaćene poreze, to nije slučaj, i stanje mora da se utvrdi pre nego što iko potpiše prihvatanje nasleđa.

Notarski akt o prihvatanju nasleđa

Prihvatanje nasleđa (apodochi klironomias) je notarski akt u kojem naslednici izjavljuju da prihvataju zaostavštinu i označavaju nekretninu koju nasleđuju, sa njenim opisom, lokacijom i udelima.

Notar zahteva kompletan dosije dokumenata: izvod iz matične knjige umrlih; potvrdu o najbližim srodnicima ili odgovarajući dokaz o naslednicima; testament i dokaz o njegovom proglašenju, kada je to primenjivo; potvrde da nije podneta izjava o odricanju niti je testament osporen; ispravu o vlasništvu preminulog i podatke o njenom upisu; katastarsku dokumentaciju; geodetski snimak, kada je relevantan; potvrdu inženjera o legalnosti objekta; prijavu poreza na nasleđe; i lične isprave i poreske brojeve svih naslednika.

Svaki naslednik mora da se pojavi pred notarom, lično ili preko zastupnika na osnovu punomoćja. Za porodice raspoređene po više država, prikupljanje tih punomoćja je obično najduži pojedinačni korak – više o tome u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj na daljinu.

Troškove čine honorar notara, honorar advokata, naknade inženjera i geodete kada su potrebni njihovi dokumenti, kao i takse za upis. Snose ih naslednici i deo su budžeta buduće prodaje.

Upis prihvatanja nasleđa

Potpisivanjem prihvatanja nasleđa posao nije završen. Prihvatanje mora da se upiše u nadležni hipotekarni registar ili, u područjima u kojima katastar već funkcioniše, u Grčki katastar. Upis je ono što naslednike u javnoj evidenciji uvodi kao vlasnike i što njihovo vlasništvo čini delotvornim prema trećim licima.

Ovo je korak koji najčešće ostane nedovršen, ponekad i decenijama. Porodice potpišu prihvatanje nasleđa, advokat koji je vodio predmet pređe na druge poslove i niko ne proveri registar. Propust izađe na videlo godinama kasnije, kada neko želi da proda.

Upis u području u kojem katastar funkcioniše zahteva i da katastarski upis nekretnine bude ispravan. Ako upis preminulog sadrži greške – pogrešnu površinu, pogrešne granice, nekretninu upisanu na drugo ime ili dva upisa koja se preklapaju – one se najpre moraju ispraviti, u propisanom postupku uz advokata i, kada je zahvaćena geometrija parcele, geodetu.

Ako ste naslednik i niste sigurni kakvo je stanje, pre svega drugog zamolite advokata da proveri registar. To je mali trošak, a od njega zavisi ceo vremenski plan.

Porez na nasleđe i neoporezivi iznosi

Prijava poreza na nasleđe mora se podneti u zakonskom roku koji teče od smrti ostavioca, uz duži rok kada je preminuli umro u inostranstvu ili naslednik živi u inostranstvu, a u propisanim okolnostima moguća su i produženja. Zakasnela prijava povlači kazne, pa datum treba utvrditi na vreme.

Grčki porez na nasleđe utvrđuje se na osnovu objektivne vrednosti nekretnine, a ne njene tržišne vrednosti, i zavisi od srodstva između preminulog i naslednika. Bliski srodnici – deca, bračni drugovi, roditelji – imaju pravo na značajan neoporezivi iznos po nasledniku, uz niske progresivne stope iznad njega; dalji srodnici i lica koja nisu u srodstvu oporezuju se po nepovoljnijoj skali, sa mnogo manjim neoporezivim iznosima.

Praktična posledica na Halkidikiju je to da deca kuću na obali čija je tržišna vrednost znatno iznad objektivne vrednosti često nasleđuju uz mali porez ili bez poreza, dok nekretnina u unutrašnjosti čija objektivna vrednost premašuje ono što bi tržište platilo može da proizvede poreski račun koji deluje nesrazmerno vrednosti imovine.

Stope, neoporezivi iznosi i rokovi se menjaju, a mogu se primeniti i olakšice – na primer za glavno mesto stanovanja. Neka vam računovođa izračuna stvarne iznose za vaš slučaj, umesto da se oslanjate na opšti opis, uključujući i ovaj.

Prijava imovine E9 i godišnji porez na nekretnine (ENFIA) za naslednike

Kada je nasleđe prihvaćeno, svaki naslednik mora svoj udeo u nekretnini da unese u sopstvenu prijavu imovine E9, a porez ENFIA mu se shodno tome razrezuje od relevantne godine.

Ovaj korak se stalno preskače, naročito kod naslednika u inostranstvu koji u Grčkoj nemaju drugih poreskih obaveza, a posledica se pojavljuje u najgorem trenutku: potvrda o porezu ENFIA potrebna za prodaju ne može da se izda jer nekretnina nije ispravno prijavljena. Tada se moraju podneti korektivne prijave, moguće i za nekoliko godina, a porez koji iz toga proistekne mora se platiti pre nego što se potvrda izda.

Naslednicima koji nikada nisu posedovali nekretninu u Grčkoj biće potreban i sopstveni grčki poreski broj (AFM). Njegovo pribavljanje je jednostavno, ali zahteva ličnu ispravu, a za one u inostranstvu i dokumente kojima su možda potrebni apostil i prevod.

Redosled koji funkcioniše je sledeći: prihvatiti i upisati nasleđe, pribaviti broj AFM za svakog naslednika koji ga nema, podneti prijave E9, izmiriti eventualni porez ENFIA i tek onda zatražiti potvrde potrebne za prodaju. Ovim redosledom to traje nekoliko nedelja; ako se sve otkrije tek posle ponude, traje mesecima.

Naslednici koji žive u inostranstvu

Kod većine nasleđenih nekretnina na Halkidikiju bar jedan naslednik živi van Grčke, a često i svi.

Svaki strani dokument koji ulazi u postupak – izvod iz matične knjige umrlih izdat u Nemačkoj, potvrda o naslednicima iz Austrije, testament proglašen u Ujedinjenom Kraljevstvu, izvod iz matične knjige venčanih ili potvrda o promeni imena – po pravilu zahteva apostil i službeni prevod na grčki jezik. Najpre pribavite dokument, zatim na njega stavite apostil, pa ga tek onda prevedite, kako bi prevod obuhvatio i apostil.

Svakom nasledniku u inostranstvu potreban je broj AFM i, u određenim okolnostima, poreski zastupnik u Grčkoj. Svaki će ili lično doći kod notara ili dati punomoćje, a za porodicu sa četiri naslednika u tri države to znači četiri dokumenta, četiri termina i četiri apostila.

Zato se praktičan savet nikada ne menja: počnite rano sa papirologijom, odredite jednog člana porodice za koordinatora i angažujte jednog grčkog advokata za sve naslednike, kako bi dokumenti bili sastavljeni ujednačeno.

Širi položaj vlasnika nerezidenata – poreska uprava, bankarski poslovi, prenos novca od prodaje u inostranstvo – opisan je u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj za nerezidente.

Pravo koje države se primenjuje

Kada preminuli ili naslednici imaju vezu sa nekom drugom državom, prvo pitanje je koje nasledno pravo uređuje zaostavštinu.

U okviru Evropske unije, Uredba o nasleđivanju po pravilu na celu zaostavštinu primenjuje pravo države u kojoj je preminuli u trenutku smrti imao uobičajeno boravište, uz mogućnost da lice u testamentu izabere pravo države čiji je državljanin. Uredba predviđa i Evropsku potvrdu o nasleđivanju, kojom naslednici dokazuju svoj status u svim državama članicama – zaista koristan instrument za nemačku ili austrijsku porodicu sa kućom u Grčkoj.

Izvan tog okvira – na primer kada je preminuli imao uobičajeno boravište u Ujedinjenom Kraljevstvu, Švajcarskoj ili Sjedinjenim Državama – analiza je drugačija i može obuhvatati međusobno delovanje dva pravna sistema, sa različitim pravilima za nepokretnu imovinu.

Posledice su praktične: koji sud proglašava testament, koja potvrda dokazuje ko su naslednici, da li se primenjuju pravila o nužnom delu i šta će grčki notar prihvatiti. To je specijalizovan pravni posao i treba ga razjasniti na samom početku, jer dosije sastavljen na pogrešnoj pretpostavci odnosi mesece.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Nasledili ste nekretninu na Halkidikiju i niste sigurni da li može da se proda ili šta još treba uraditi? Javite mi se telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Pratimo porodice kroz prodaju nasleđenih nekretnina na Halkidikiju – uključujući naslednike koji žive u više država i ne mogu da doputuju u Grčku.

Suvlasništvo između naslednika

Kada nasleđuje više naslednika, oni imaju nepodeljene udele u celoj nekretnini, a ne fizički odvojene delove. Niko nije vlasnik prizemlja; svako je vlasnik dela svega.

Posledice treba jasno izreći. Za prodaju cele nekretnine potrebni su saglasnost i potpis svakog suvlasnika. Odluke o održavanju, osiguranju, izdavanju i troškovima zahtevaju dogovor. Svaki suvlasnik snosi svoj deo poreza ENFIA, opštinskih dažbina i tekućih troškova, bez obzira na to da li koristi nekretninu. I svaki suvlasnik u načelu može da raspolaže sopstvenim udelom – iako je idealni udeo u grčkoj kući za odmor na slobodnom tržištu gotovo neprodajan.

U praksi većina porodica funkcioniše neformalno: jedan brat ili sestra drži ključeve, drugi plaća račune i svi pretpostavljaju da je sve sređeno. To funkcioniše dok neko ne poželi da proda, a tada neformalni dogovor mora da se pretvori u potpise.

Korisna priprema, mnogo pre prodaje, administrativne je prirode: dogovorite ko koordinira, delite tekuće troškove i vodite evidenciju o njima, održavajte ažurnim brojeve AFM i prijave E9 svih naslednika i postarajte se da prihvatanje nasleđa bude upisano. Porodice koje to rade mogu da prodaju za nekoliko nedelja; porodice koje to ne rade provedu godinu dana nadoknađujući propušteno.

Kada se naslednici ne slažu

Neslaganje je najčešći razlog zbog kojeg se nasleđena nekretnina na Halkidikiju ne proda, i javlja se u tri prepoznatljiva oblika.

Jedan naslednik uopšte ne želi da proda – obično onaj koji koristi nekretninu ili je najviše vezan za nju. Nijedan postupak ne primorava suvlasnika da proda svoj udeo, pa su mogući putevi pregovori, otkup udela ili, kao krajnja mera, sudska deoba. Deoba nedeljive nekretnine dovodi do sudske javne prodaje, koja je spora i skupa i po pravilu donosi lošiju cenu od prodaje na slobodnom tržištu. To je pretnja, a ne plan.

Naslednici se ne slažu oko cene. To se obično može rešiti dokazima: nezavisnom procenom vrednosti sa uporedivim transakcijama i realnom procenom vremena potrebnog za prodaju pri različitim cenama. Sporovi oko cene često su zapravo sporovi oko informacija.

Jedan naslednik je nedostupan ili neaktivan. Ignorisanje pisama nije isto što i odbijanje, i to se često rešava strpljivim kontaktiranjem preko advokata. Kada se naslednik zaista ne može pronaći, postoje procesni putevi, ali su spori.

Praktičan savet je da se pitanje da li prodati odvoji od pitanja cene i da se prvo pitanje reši pre nego što se bilo ko angažuje oko drugog.

Otkup udela sanaslednika

Kada jedan naslednik želi da zadrži nekretninu, a ostali žele da unovče svoj udeo, otkup udela je obično najčistije rešenje. Njime se izbegava prinudna prodaja, nekretnina ostaje u porodici, a naslednici koji izlaze dobijaju novac.

Potrebno je rešiti tri stvari. Prvo, vrednost: nezavisna procena vrednosti, idealno unapred prihvaćena od svih, sprečava razornu raspravu o tome da li naslednik koji otkupljuje plaća porodičnu cenu. Drugo, mehanizam: prenos udela između naslednika je i sam notarski posao sa sopstvenim poreskim tretmanom, koji u zavisnosti od učesnika može biti kupoprodaja ili prenos sa roditelja na dete odnosno unutar porodice, a tretman se bitno razlikuje. Treće, finansiranje: nasledniku koji otkupljuje možda će biti potrebno finansiranje, čime u igru ulaze bankarska procena vrednosti i vremenski plan.

Isplati se da računovođa uporedi poreski trošak otkupa udela sa poreskim troškom prodaje cele nekretnine i raspodele novca od prodaje. Odgovor nije uvek onaj koji porodica očekuje, a razlika može biti značajna.

Procenu vrednosti poverite nekome ko nema interes u ishodu. Naše procene vrednosti su besplatne i ne obavezuju vas ni na šta – pogledajte stranicu: Procena vrednosti nekretnina na Halkidikiju.

Stare isprave, nedostajući notarski akti i katastar

Nasleđene nekretnine na Halkidikiju obično nose ceo katalog istorijskih problema sa vlasništvom, a njih je najbolje da otkrije advokat na početku, a ne advokat kupca na kraju.

Problemi koji se ponavljaju: notarski akti koji nekretninu opisuju preko susednih vlasnika umesto preko izmerenih granica; površine u aktu koje se razlikuju od savremenog premera; prenos koji je izvršen, ali nikada nije upisan; nekretnina koja i dalje glasi na babu ili dedu jer dva nasleđivanja nikada nisu okončana; katastarski upisi nastali tokom prelaznog perioda koji sadrže greške; i parcele koje su tokom katastarskog premera prijavljene dvaput ili nijednom.

Za svaki od njih postoji propisan način otklanjanja – korektivni notarski akt, postupak ispravke katastarskog upisa, dovršeni upis – i svaki traje od nekoliko nedelja do nekoliko meseci. Nijedan nije razlog da se ne proda; svi su razlozi da se počne rano.

Postoji jedna situacija koja zahteva posebnu pažnju: nekretnina koja u katastru ne glasi ni na koga ili je upisana kao vlasništvo države. Ispravljanje toga je posao za specijaliste, sa strogim procesnim zahtevima, i treba ga rešavati odmah po otkrivanju.

Nelegalizovani objekti

Starije porodične kuće su tokom decenija često proširivane bez dozvola: veranda zatvorena da bi se dobila zimska soba, podrum pretvoren u spavaće sobe za unuke, pomoćni objekat za alat, bazen dodat 1990-ih godina.

Sve to mora da se evidentira i, kada ispunjava uslove, legalizuje prema propisima o bespravnoj gradnji pre prenosa. Inženjer obilazi objekat, meri, upoređuje stanje sa arhivom dozvola i podnosi zahtev, a plaća se zakonom propisana naknada za legalizaciju. Notar zahteva potvrdu inženjera o legalnosti objekta, pa nema načina da se to zaobiđe.

Posebna komplikacija kod nasleđene nekretnine jeste to što možda niko od živih ne zna šta je izgrađeno i kada, ko je to izgradio, niti da li je ikada prijavljeno u okviru neke ranije amnestije. Rekonstrukcija te istorije uobičajen je inženjerski posao, ali zahteva vreme, a ponekad daje i neželjen odgovor – objekat u šumskom području, u pojasu obaveznog odstojanja od plaže ili u zaštićenoj zoni, koji se uopšte ne može legalizovati.

Angažujte inženjera istovremeno sa advokatom. Na osnovu njihovog zajedničkog rada za nekoliko nedelja znaćete tačno šta možete da prodate. Širi pregled dokumentacije nalazi se u vodiču: Potrebna dokumentacija za prodaju nekretnine u Grčkoj.

Nekretnine stečene dugogodišnjim posedom

Neke porodice na Halkidikiju poseduju zemljište koje porodica koristi generacijama, a da za njega ne postoji savremena notarska isprava o vlasništvu – poljoprivredno zemljište, maslinjake, placeve u selima, ponekad i plac na kome stoji kuća.

Grčko pravo priznaje sticanje svojine održajem pod propisanim uslovima, ali to se mora potkrepiti dokazima: stalna, neprekinuta državina tokom zakonskog roka, dokumentovana poreskim prijavama, poljoprivrednim subvencijama, priključcima na komunalne mreže, izjavama svedoka, starijim privatnim ugovorima i eventualnim podnescima sudu ili katastru. Ako je katastarski premer evidentirao nekretninu kao vlasništvo države ili nepoznatog vlasnika, primenjuju se dodatni postupci, a teret dokazivanja je veći.

To je specijalizovan pravni posao i odvija se sporo. Ipak, često se isplati, jer je alternativa nekretnina koju porodica ne može da proda, ne može da optereti hipotekom i ne može uredno da ostavi u nasleđe.

Ako vaša porodica poseduje zemljište u takvoj situaciji, razjasnite stanje sa advokatom mnogo pre nego što se uopšte pomisli na prodaju. To je jedina vrsta problema koja se ne može sabiti u vremenski plan jedne transakcije.

Novi smrtni slučaj tokom postupka

Postupci nasleđivanja u Grčkoj traju mesecima, a naslednici su često u poodmaklim godinama. Nije neuobičajeno da neko od njih premine pre nego što se prodaja završi.

Posledica je drugo nasleđivanje, koje i samo mora da se sprovede: utvrđivanje naslednika, podnošenje poreske prijave, sačinjavanje i upis akta o prihvatanju nasleđa. Dok se to ne završi, sve stoji. Punomoćje koje je dao preminuli naslednik takođe prestaje da važi njegovom smrću, pa dokument pribavljen uz priličan trošak postaje bezvredan.

Dve praktične mere smanjuju rizik. Delujte brzo kada se donese odluka o prodaji, umesto da pustite da predmet godinama stoji – rizik se vremenom uvećava. A kada je u pitanju suvlasnik u poodmaklim godinama, najpre rešite njegovu dokumentaciju, dok to poslovna sposobnost i zdravlje dozvoljavaju.

Ako je neki naslednik već izgubio poslovnu sposobnost, punomoćje više nije moguće, pa put vodi preko starateljstva ili odgovarajuće zaštitne mere, priznavanja tog postavljenja u Grčkoj i, u većini slučajeva, sudskog odobrenja za prodaju. Računajte na više meseci i potražite stručni savet u obe zemlje.

Procena vrednosti nasleđene nekretnine

Naslednicima su potrebna dva iznosa, i oni se razlikuju.

Objektivna vrednost je administrativna vrednost koja se koristi za oporezivanje nasleđa i kao najniža cena koja se može prijaviti pri kasnijoj prodaji. Izračunava je vaš računovođa ili notar na osnovu aktuelnih podataka za zonu.

Tržišna vrednost je ono što će kupac platiti, procenjeno na osnovu uporedivih transakcija i korigovano prema stanju nekretnine, placu, položaju i – što je kod nasleđene nekretnine posebno važno – njenom pravnom i tehničkom statusu. I neupisano nasleđe i nelegalizovana dogradnja smanjuju iznos koji je kupac spreman da plati, jer kupci rizik u cenu uračunavaju izdašno, u svoju korist.

Poređenje ta dva iznosa usmerava odluke porodice: da li prodati ili otkupiti udele, kojim redom postupati i da li je poreski trošak jednog puta veći od drugog. Ono takođe ublažava očekivanja. Naslednici često polaze od toga koliko je nekretnina vredela na vrhuncu, koliko je tražio komšija ili od iznosa koji je neki rođak pomenuo pre mnogo godina.

Pribavite procenu vrednosti pre pregovora u porodici, a ne tokom njih. Četvoro braće i sestara mnogo će lakše prihvatiti iznos koji je utvrdio neko bez ikakvog interesa u ishodu nego četiri različita mišljenja.

Realan vremenski plan

Nekoliko ovih koraka odvija se paralelno, pa nasleđena nekretnina u jednostavnom slučaju može biti spremna za tržište za dva do tri meseca. Kada je vlasnička situacija složena, naslednici raštrkani, a izgrađeni delovi moraju da se legalizuju, realno je računati na šest do dvanaest meseci pre izlaska na tržište – što je razlog više da se počne pre nego što se bilo kome žuri.

Prodaja kada je vlasništvo raščišćeno

Kada je prihvatanje nasleđa upisano i dokumentacija kompletna, prodaja je obična prodaja, uz tri razlike koje treba planirati.

Prvo, potpisuje svaki suvlasnik. Prikupite punomoćja pre početka marketinga, a ne posle prijema ponude, i odredite im dug rok važenja, kako se zbog spore prodaje ceo postupak ne bi morao ponavljati.

Drugo, unapred se dogovorite među naslednicima o minimalnoj ceni i o tome šta je obuhvaćeno prodajom, kako bi osoba koja koordinira mogla da odgovori na ponudu u roku od nekoliko dana, umesto da saziva porodični dogovor u tri vremenske zone.

Treće, očekujte da će kupci i njihovi advokati pažljivo proveriti lanac nasleđivanja. Uredno, upisano prihvatanje nasleđa i kompletna inženjerska dokumentacija pretvaraju ono što kupci smatraju rizičnom kategorijom nekretnina u običnu – a ta razlika se vidi u ceni.

Ostatak postupka sledi uobičajeni redosled koraka opisan u vodiču: Kako prodati nekretninu u Grčkoj.

Raspodela novca od prodaje

Kupoprodajna cena plaća se preko bankarskog sistema, a kada više naslednika prodaje zajedno, obično se isplaćuje svakom od njih srazmerno njegovom udelu, na račune navedene unapred. Ako zastupnik postupa na osnovu punomoćja, taj dokument mora da ga ovlašćuje za prijem novca na tačno određeni račun.

Naslednici iz inostranstva koji svoj deo prenose iz Grčke treba da očekuju dokumentaciju u vezi sa sprečavanjem pranja novca na obe strane: notarski akt o prodaji, akt o prihvatanju nasleđa i prijavu poreza na nasleđe kao dokaz o tome kako je nekretnina stečena, kao i dokaz o poreskom stanju. Mnogo je lakše prikupiti ovu dokumentaciju tokom prodaje nego je naknadno rekonstruisati.

Troškove treba izmiriti pre raspodele novca, a ne posle. Unapred se dogovorite kako se dele troškovi notara, advokata, inženjera i agencije – obično srazmerno udelima – i izmirite ih iz prihoda od prodaje pri zaključenju prodaje. Porodice koje najpre podele novac, a troškove izmiruju kasnije, provedu narednu godinu jureći jedni druge.

Na kraju, prodaja može uticati i na poreski položaj svakog naslednika u njegovoj zemlji. Položaj u Grčkoj i položaj u zemlji prebivališta su odvojena pitanja.

Česte greške

• Pretpostavka da je nasleđe „završeno“. Podnošenje poreske prijave nije isto što i upisano prihvatanje nasleđa. Proverite stanje u registru.
• Godine čekanja pre početka. Rokovi ističu, naslednici stare, dolazi do novih nasleđivanja, a dokazi nestaju.
• Oglašavanje pre nego što se razjasni vlasništvo. Kupci koji otkriju nezavršeno nasleđivanje odustaju, a oglas za sobom vuče sve dužu istoriju.
• Traženje punomoćja tek na kraju. To je pojedinačno najduži korak za porodice raštrkane po više zemalja.
• Zanemarivanje prijave E9. Bez ispravne prijave nema potvrde o porezu ENFIA, a bez nje nema ni notarskog akta.
• Pregovori o ceni unutar porodice bez procene vrednosti. Četiri mišljenja i nijedan dokaz.
• Previđanje nelegalizovane gradnje. Inženjer će je pronaći, a kupac će je uračunati u cenu.
• Shvatanje deobe kao plana. Sudska javna prodaja daje lošiji rezultat od dogovorene prodaje.
• Raspodela prihoda od prodaje pre izmirenja troškova. Godina jurenja rođaka.
• Nema jednog koordinatora. Četiri naslednika koji odgovaraju odvojeno izazivaju protivrečnosti i kašnjenje.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Nasleđene nekretnine čine veliki deo onoga što prodajemo, i prvo što radimo jeste da utvrdimo u kakvoj se situaciji porodica zaista nalazi: da li je prihvatanje nasleđa upisano, da li su prijava E9 i porez ENFIA u redu, šta će inženjer pronaći i koliko nekretnina danas vredi na slobodnom tržištu.

Zatim koordiniramo stručnjake – advokata, notara, inženjera, geodetu, računovođu – i vodimo korake redosledom kojim se ne gubi vreme, tako da punomoćja, tehnička dokumentacija i poreske prijave napreduju paralelno, a ne jedno za drugim.

Za naslednike koji nisu u Grčkoj u potpunosti preuzimamo praktični deo posla: pristup nekretnini radi pregleda, stanje nekretnine dok postupak traje, očitavanje brojila, kontakte sa opštinom i komunalnim preduzećima i jednu kontakt osobu, tako da četvoro braće i sestara u tri zemlje ima posla sa jednom osobom umesto sa šest.

Takođe, porodici pružamo nezavisnu procenu vrednosti pre internih pregovora, jer se, prema našem iskustvu, većina sporova među naslednicima zapravo vodi oko informacija, a ne oko novca.

Procena vrednosti i početna analiza su besplatne i ni na šta vas ne obavezuju.

Zvanični izvori i važna napomena

Nasledno pravo, rokovi, stope poreza na nasleđe i neoporezivi iznosi se menjaju, a i samo merodavno pravo može zavisiti od uobičajenog boravišta i državljanstva preminulog. Pre nego što preduzmete bilo kakav korak, proverite svaku tačku sa grčkim advokatom za nasledno pravo i računovođom.

• AADE – Nezavisna uprava za javne prihode (porez na nasleđe, E9, ENFIA)
• gov.gr – Grčki katastar i uknjižba
• Evropski portal e-pravosuđe – prekogranično nasleđivanje u EU

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije o prodaji nasleđene nekretnine u Grčkoj i ne predstavlja individualni pravni ni poreski savet, niti savet u vezi sa nasleđivanjem. Svaka zaostavština zavisi od sopstvenih okolnosti – angažujte kvalifikovane stručnjake u Grčkoj i, kada je to relevantno, u zemljama preminulog i naslednika.