Kupovina nekretnine u Grčkoj za strance – kompletan vodič

Pravna i poreska napomena: Ovaj vodič sadrži opšte informacije, a ne individualni pravni, poreski, imigracioni, finansijski ili investicioni savet. Državljanstvo, boravište, sankcije, lokacija nekretnine, porodični status i struktura vlasništva mogu promeniti ishod. Kvalifikovani nezavisni grčki advokat mora da potvrdi pravo na sticanje nekretnine i pravna pitanja, grčki računovođa ili poreski savetnik mora da se bavi poreskim pitanjima, a inženjer mora da ispita tehnička i urbanistička pitanja. Naša usluga podrške kupcima: agencija Chalkidiki Real Estate pruža stranim kupcima pretragu nekretnina, razgledanje, pregovore i koordinaciju transakcije. U zavisnosti od dogovorenog plaćenog obima usluga, koordiniramo nezavisne advokate, inženjere, notare, računovođe, prevodioce, banke, osiguravače i stručnjake za upravljanje nekretninama. Ne možemo garantovati kupovinu, bankovni račun, hipotekarni kredit, dozvolu boravka, Golden Visa, poreski ishod, građevinsku dozvolu ili prinos na investiciju.

Na ovoj stranici

Kupovina nekretnine u Grčkoj za strance: osnovne informacije

Strani kupci po pravilu prolaze kroz isti osnovni postupak prenosa vlasništva kao i grčki kupci: pronalaze nekretninu, angažuju savetnike, pribavljaju potrebnu poresku registraciju, pregovaraju o uslovima, sprovode pravne i tehničke provere, organizuju plaćanje, potpisuju notarski akt i upisuju stečeno pravo. Inostrani elementi donose dodatnu dokumentaciju i prekograničnu koordinaciju, ali ne zamenjuju grčki postupak.

Kupac mora da uskladi ime i prezime, državljanstvo, bračni status, adresu, poreski identifikacioni broj, zastupanje i poreklo sredstava u grčkoj i inostranoj evidenciji. Dokumenti koji su u jednoj zemlji uobičajeni mogu u Grčkoj zahtevati apostil, legalizaciju ili zvanični prevod pre nego što budu prihvaćeni.

Ispravan pristup je da se kupac i nekretnina planiraju zajedno. Pravo na sticanje treba proveriti pre plaćanja obavezujućeg avansa; strukturu vlasništva treba odrediti pre notarskog akta; a bankarsko poslovanje i sredstva treba pripremiti pre nego što se obeća datum završetka kupovine.

Mogu li stranci da kupe nekretninu u Grčkoj?

Strani državljani po pravilu mogu da kupe nekretninu u Grčkoj, uključujući stanove, kuće, vile, poslovne prostore i zemljište, uz ispunjenje važećih zakonskih uslova. Grčka nema opštu zabranu stranog vlasništva nad stambenim nekretninama. Ipak, advokat mora da proveri državljanstvo kupca, lokaciju, vrstu prava koje se stiče i eventualna posebna ograničenja.

Pravo na sticanje nije isto što i pravo na gradnju, obavljanje delatnosti, kratkoročno izdavanje ili dobijanje boravka. Strani kupac može zakonito biti vlasnik nekretnine koja ne ispunjava uslove za planiranu izgradnju ili imigracioni plan. Zato svaki cilj zahteva zasebnu proveru.

Kupci koji kupuju preko firme, trustovi, lica pod sankcijama, politički eksponirana lica i kupci sa složenim izvorima sredstava mogu biti predmet pojačanih provera usklađenosti sa propisima. Ne oslanjajte se na neformalnu potvrdu prodavca ili agenta za nekretnine kada zakonsko ograničenje može poništiti ili odložiti transakciju.

Kupovina nekretnine u Grčkoj za državljane EU i EEP

Državljani EU i EEP uživaju prednosti evropskih načela slobode kretanja i po pravilu mogu da steknu nekretninu u Grčkoj bez programa Golden Visa. I dalje moraju da ispune uobičajene grčke formalnosti kupovine, a potrebni su im i grčki poreski broj (AFM), pravna i tehnička provera (due diligence), notarski akt, dokaz o plaćanju i upis.

Kupovina nekretnine ne zamenjuje prijavu boravka za državljanina EU koji se zaista preseli u Grčku. Boravak, zaposlenje, socijalno osiguranje i poresko rezidentstvo posebna su pitanja. Lice može biti vlasnik nekretnine za odmor, a da i dalje ima prebivalište i osiguranje u drugoj zemlji.

Kupci iz EU često smatraju da su bankarski transferi i legalizacija dokumenata unutar Evrope jednostavniji, ali ne bi trebalo da pretpostave da se sva inostrana uverenja automatski prihvataju. Advokat i notar moraju da potvrde zahteve u pogledu forme, jezika i datuma.

Kupovina nekretnine u Grčkoj za državljane zemalja van EU

Državljani zemalja van EU po pravilu mogu da kupe nekretninu u Grčkoj, ali imigraciona pitanja i određena ograničenja sticanja zahtevaju detaljniju proveru. Sama kupovina nekretnine ne daje pravo boravka, osim ako kupac ispunjava uslove i podnese zahtev po odgovarajućem osnovu, kao što je Golden Visa.

Kupcima iz zemalja van EU mogu biti potrebne vize za lični dolazak, obimnija legalizacija javnih isprava i dodatne provere banke ili porekla sredstava. Ako kupac ne može da putuje, grčki advokat često može da postupa na osnovu pravilno pripremljenog punomoćja.

Pitanja u vezi sa državljanstvom, sankcijama i zonama sa ograničenjima treba razmotriti pre rezervacije. Pravno mišljenje treba da se odnosi na konkretnog kupca i konkretnu nekretninu, a ne na opštu tvrdnju da „stranci mogu da kupuju u Grčkoj“.

Kupovina nekretnine u Grčkoj za državljane Ujedinjenog Kraljevstva posle Bregzita

Državljani Ujedinjenog Kraljevstva sada se u pogledu slobode kretanja u EU smatraju državljanima trećih zemalja. I dalje mogu da kupe nekretninu u Grčkoj, ali vlasništvo im ne daje automatska prava boravka koja su važila pre Bregzita. Lica koja već koriste prava iz Sporazuma o povlačenju mogu imati drugačiji boravišni status.

Kupac iz Ujedinjenog Kraljevstva koji planira duže boravke mora da proveri šengenska ograničenja dužine boravka i odgovarajući osnov za boravak u Grčkoj. Nekretnina se može kupiti pre dobijanja boravka, pod uslovom da su ispunjeni uslovi za sticanje.

Dokumenti iz Ujedinjenog Kraljevstva, penzije, poresko rezidentstvo, planiranje nasleđivanja i devizni transferi zahtevaju usklađene savete iz Grčke i Ujedinjenog Kraljevstva. Kupac bi trebalo da uzme u obzir i rizik deviznog kursa ako se budžet za kupovinu drži u funtama.

Kupci iz SAD, Kanade i Australije

Kupci iz Sjedinjenih Američkih Država, Kanade i Australije po pravilu mogu da steknu nekretninu u Grčkoj kao državljani zemalja van EU. Treba da pripreme pasoše, poresku evidenciju i dokaze o adresi, izvode iz matičnih knjiga, dokaze o poreklu sredstava i sve dokumente potrebne za punomoćje ili strukturu preko firme.

Obaveza poreskog prijavljivanja u matičnoj zemlji može postojati i posle kupovine. Posebno državljani SAD ostaju u obavezi da podnose poreske prijave u SAD na osnovu državljanstva, dok inostrani računi, firme ili prihodi od izdavanja mogu stvoriti dodatne obaveze prijavljivanja. Grčki stručnjaci ne mogu zameniti savet iz matične zemlje.

Zbog velike udaljenosti priprema na daljinu je dragocena. Pribavite broj AFM, angažujte savetnike, unapred proverite dokumente i organizujte ciljano putovanje radi razgledanja, umesto da svako administrativno pitanje pokušavate da rešite tek posle izbora nekretnine.

Pogranične oblasti i druga ograničenja sticanja

Grčko pravo već dugo primenjuje posebna pravila na sticanje nekretnina u određenim pograničnim oblastima od strane pojedinih kupaca iz zemalja van EU ili van EEP. Spisak, izuzeci, dozvole i postupak moraju se potvrditi prema važećem zakonu. Posebnu pažnju treba posvetiti ostrvima, severnim regionima i strateškim lokacijama.

Ne pretpostavljajte da je svaka nekretnina u širem geografskom regionu pod ograničenjem, niti da ograničenje uvek sprečava sticanje. Advokat utvrđuje da li konkretna katastarska nekretnina i kupac potpadaju pod primenljivi pravni okvir i da li je moguće dobiti dozvolu.

Ova provera mora se obaviti pre plaćanja avansa koji se ne vraća. Značajni mogu biti i akcionari i stvarni vlasnici firme. Pravo na sticanje na Halkidikiju treba potvrditi pojedinačno, a ne zaključivati ga na osnovu transakcije drugog kupca.

Sankcije, sprečavanje pranja novca i usklađenost sa propisima

Agenti za nekretnine, advokati, notari, računovođe i banke imaju obavezu da identifikuju klijente i stvarne vlasnike, razumeju transakcije i ispitaju sredstva. Strani kupci treba da očekuju pitanja u vezi sa usklađenošću sa propisima i da odgovore potpunom i doslednom dokumentacijom.

Sankcije mogu ograničiti poslovanje sa određenim licima, subjektima, bankama, sektorima ili sredstvima. Samo državljanstvo ne određuje uvek ishod; značajni mogu biti i boravište, vlasništvo, kontrola i uključene institucije. Nijedan stručnjak ne može zakonito zaobići ove kontrole.

Pripremite dokaze pre slanja novca. Pokušaj da se prikrije stvarni vlasnik, da se koriste neobjašnjena sredstva trećih lica ili da se plaćanja podele kako bi se izbegla provera može zaustaviti transakciju i stvoriti ozbiljan rizik.

Vlasništvo nad nekretninom nije isto što i pravo boravka

Strani kupci često veruju da im grčki notarski akt automatski daje pravo da žive u Grčkoj. To nije tako. Vlasništvo je imovinsko pravo; boravak je uređen imigracionim propisima ili pravom EU o slobodi kretanja.

Državljani EU mogu da borave po pravilima EU, a pri dužem boravku može im biti potrebna prijava boravka. Državljanima zemalja van EU potrebna je važeća viza ili dozvola boravka za boravke duže od onoga što dozvoljavaju važeća pravila za posetioce. Investicija koja ispunjava uslove može biti osnov za zahtev za Golden Visa, ali dozvola ne nastaje samim notarskim aktom.

Isplanirajte imigraciona pitanja pre nego što odlučite kako ćete koristiti nekretninu. Kupcu koji očekuje stalni boravak, zaposlenje ili preseljenje porodice potreban je drugačiji plan nego sezonskom posetiocu.

Vlasništvo nad nekretninom nije isto što i poresko rezidentstvo

Dobijanje broja AFM i vlasništvo nad nekretninom u Grčkoj ne čine kupca automatski grčkim poreskim rezidentom. Poresko rezidentstvo zavisi od domaćih pravila, kao što su prebivalište, uobičajeno boravište, središte životnih interesa i fizičko prisustvo, kao i od eventualnog primenljivog ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.

Vlasnik nerezident i dalje može dugovati grčki godišnji porez na nekretnine i porez na prihode od izdavanja u Grčkoj. Lice koje preseli porodični život u Grčku ili tamo provodi značajan deo vremena može stvoriti šire poreske obaveze u Grčkoj, čak i ako je nekretnina prvobitno opisana kao nekretnina za odmor.

Pročitajte naš vodič „Poresko rezidentstvo u Grčkoj“ i potražite savet pre nego što promenite način života ili rada.

Kupovina nekretnine za grčki program Golden Visa

Program Golden Visa dostupan je državljanima trećih zemalja koji ispunjavaju uslove, putem propisanih investicija. Pragovi ulaganja u nekretnine i uslovi za nekretninu razlikuju se u zavisnosti od lokacije i kategorije investicije. Presudna mogu biti pravila za nekretnine sa promenom namene, zaštićene objekte, minimalnu površinu, uslov da se ulaže u jednu nekretninu, način plaćanja i dozvoljeno izdavanje.

Marketinška oznaka nije pravna potvrda. Advokat mora da proveri da li kupac, nekretnina, vrednost, način plaćanja i planirana namena ispunjavaju uslove važećih propisa pre nego što se kupac osloni na dobijanje boravka.

Ministarstvo migracija zahteva određene dokaze, uključujući notarske isprave i isprave o upisu. Pročitajte naš poseban vodič „Golden Visa u Grčkoj“, u kojem je opisan aktuelni postupak.

Definišite cilj pre pretrage

Strani kupac treba da odredi da li je glavni cilj privatni odmor, stalni život u Grčkoj, život u penziji, prihod od izdavanja, očuvanje kapitala, izgradnja ili boravak po osnovu programa Golden Visa. Jedna nekretnina retko optimalno ispunjava sve ciljeve.

Zapišite ukupan budžet, valutu finansiranja, željeni rok završetka kupovine, broj korisnika, potrebnu pristupačnost, udaljenost od aerodroma, zimsku infrastrukturu, spremnost na renoviranje i očekivani način upravljanja. Dodajte i eventualni imigracioni rok ili uslov finansiranja.

U ovom planu treba navesti odluke koje zahtevaju stručnu proveru. Na primer, „kasnije izgraditi kuću za goste“ nije samo želja; to zavisi od urbanističkih propisa i preostale mogućnosti gradnje.

Izbor prave lokacije u Grčkoj

Nacionalni proseci manje su korisni od lokalnih osnovnih pokazatelja. Strani kupci treba da ispitaju pristup aerodromu i putevima, bolnice, prodavnice, broj stanovnika zimi, plaže, teren, komunalnu infrastrukturu, sezonu izdavanja, urbanistička pravila i krug potencijalnih kupaca pri preprodaji.

Vlasništvo na ostrvu može podrazumevati trajekte, troškove prevoza robe i sezonske usluge. Nekretnine u gradu imaju potražnju tokom cele godine, ali i drugačija pitanja buke, parkiranja i zajedničkih delova zgrade. Lokacije na obali i u ruralnim područjima zahtevaju temeljniju tehničku proveru i proveru pristupa.

Ako je moguće, posetite lokaciju van vrhunca turističke sezone. Letovalište koje u avgustu deluje živahno može u januaru biti tiho, dok selo koje izgleda udaljeno može pružiti odličnu zajednicu tokom cele godine.

Zašto strani kupci biraju Halkidiki

Halkidiki nudi dugu obalu, prirodne lepote i putni pristup sa Međunarodnog aerodroma Solun. Kasandra nudi razvijeno tržište nekretnina u letovalištima, Sitonija dramatičan pejzaž i ređe izgrađene lokacije na obali, a unutrašnjost i istočni delovi nude sela, zemljište i život tokom cele godine.

Tržište obuhvata stanove, samostojeće kuće, luksuzne vile, tradicionalne nekretnine, projekte i placeve. Mikrolokacija utiče na cenu, potražnju za izdavanjem, usluge tokom zime, kvalitet puteva, urbanističke uslove i preprodaju.

Naša uloga na lokalnom nivou je da iskreno objasnimo ove razlike. Aktuelne ponude pogledajte ovde: Nekretnine na prodaju na Halkidikiju.

Pretraga nekretnina iz inostranstva

Internet portali su korisni za orijentaciju, ali oglasi mogu biti duplirani, zastareli ili neprecizni. Prvi cilj nije da prikupite stotine linkova, već da sastavite proveren uži izbor koji odgovara nameni i budžetu.

Raspitajte se o tačnoj lokaciji, pristupu, pravnoj vrsti nekretnine, godini izgradnje, površini, dozvolama, komunalnim priključcima, stanju, nameštaju i spremnosti prodavca. Prve podatke smatrajte privremenim dok ih stručnjaci ne provere.

Agent koji zastupa kupca može da koordinira nekretnine iz oglasa, ponude investitora i odabrane prilike bez javnog oglasa (off-market), da uporedi mikrolokacije i spreči nepotrebna putovanja. Usluge pretrage i uslove posredovanja treba jasno ugovoriti.

Planiranje putovanja radi razgledanja nekretnina

Ciljano putovanje radi razgledanja treba da ostavi vremena za upoznavanje naselja, ponovne posete i sastanke sa stručnjacima. Nemojte zakazati toliko nekretnina da više ne možete da zapamtite važne razlike među njima.

Ako je izvodljivo, pripremite broj AFM i angažujte savetnike pre ili tokom putovanja. Ponesite važeći identifikacioni dokument i sve dokumente potrebne za bankarske poslove ili punomoćje. Ne nosite nepotreban gotov novac niti originalne nezamenljive dokumente ako nemate bezbedno mesto za njihovo čuvanje.

Posle svakog razgledanja zabeležite pristup, okruženje, orijentaciju, stanje, prednosti, rizike, potrebe za renoviranjem i otvorena pitanja. Nekretninu uporedite sa pisanim planom kupovine, a ne samo sa prethodno razgledanom nekretninom.

Razgledanje na daljinu i kupovina bez putovanja

Video-snimci uživo, snimci dronom i detaljne fotografije mogu pomoći pri sastavljanju užeg izbora na daljinu, ali uglovi kamere mogu sakriti put, gradnju u susedstvu, buku, vlagu i stvarne razmere. Zatražite neprekinut snimak obilaska i prilaza nekretnini spolja, a ne samo montirane klipove.

Nezavisni inženjer treba fizički da pregleda nekretninu. Advokat treba da proveri pravnu dokumentaciju, a osoba od poverenja može da dokumentuje primopredaju. Kupcima na daljinu posebno su potrebne jasne procedure za sprečavanje prevara u vezi sa instrukcijama za plaćanje.

Pravilno sastavljeno punomoćje može omogućiti advokatu da obavi dogovorene radnje, u nekim slučajevima i potpisivanje kupoprodajnog ugovora. Advokat i notar potvrđuju obim i formu punomoćja.

Vaš stručni tim za kupovinu nekretnine u Grčkoj

Stranim kupcima koristi jedan koordinator, ali regulisane uloge moraju ostati nezavisne i jasno raspoređene.

Zašto je stranom kupcu potreban nezavisni grčki advokat

Advokat potvrđuje pravo na sticanje, ispituje vlasništvo, traži terete, proverava pristup i zakonska ograničenja, ispituje ovlašćenja prodavca i savetuje u vezi sa ugovorom o rezervaciji i kupoprodajnim ugovorom.

Advokat može da koordinira punomoćje, strane dokumente i komunikaciju sa notarom. Kada se utvrdi nedostatak, advokat objašnjava da li se on može otkloniti, da li se kupac od njega može zaštititi ugovorom ili zbog njega kupovina postaje neprikladna.

Angažujte advokata koji zastupa kupca, a ne samo stručnjaka koji vam je predstavljen kao neko ko zastupa „transakciju“. Nezavisnost i pisano definisan obim posla su važni.

Inženjer i tehnička zaštita

Inženjer upoređuje stvarno stanje objekta sa dozvolama, planovima, geodetskim snimcima i tehničkim izjavama. Nelegalne dogradnje, zatvorene terase, promenjena namena, bazeni, podrumi i spoljni radovi mogu uticati na prenos vlasništva, osiguranje i buduće renoviranje.

Pregled stanja treba da obuhvati konstrukciju, vlagu, krov, odvodnjavanje, električne instalacije, vodovod, grejanje, hlađenje, izolaciju, prozore i potporne zidove. Kupac treba da dobije pisani nalaz sa prioritetima.

Kod zemljišta inženjer i geodeta proveravaju granice, pristup, urbanistički status i mogućnost gradnje. Kapacitet gradnje koji se navodi u oglasu nije dovoljan.

Uloga grčkog notara

Prenos vlasništva nad nekretninama u Grčkoj sprovodi se notarskim aktom. Notar je nepristrasan javni službenik koji prikuplja potrebnu dokumentaciju, koordinira prijavu poreza na prenos apsolutnih prava i overava ugovor.

Notar ne zamenjuje nezavisnog advokata kupca. Nepristrasno formalno zaključenje posla i privatno pravno zastupanje imaju različite svrhe.

Stranim kupcima koji ne razumeju grčki potreban je odgovarajući pisani ili usmeni prevod. Notarski akt treba pregledati pre zakazanog potpisivanja, a ne da se prvi put objašnjava za stolom.

Računovođa ili poreski savetnik

Grčki računovođa pomaže kod registracije broja AFM, podataka u poreskom registru, pristupa portalu myAADE grčke poreske uprave (AADE), koordinacije poreza na prenos apsolutnih prava, provere obrasca E9, godišnjeg poreza na nekretnine (ENFIA) i kasnijih prijava prihoda od izdavanja ili drugih prihoda. Kupac treba da razlikuje poreze vezane za transakciju od godišnjih obaveza.

Grčki računovođa ne može da utvrdi sve posledice u matičnoj zemlji. Stranim kupcima mogu biti potrebni savetnici u obe jurisdikcije u vezi sa strukturom vlasništva, poreskim rezidentstvom, kupovinom preko firme, nasleđivanjem ili prihodima od izdavanja.

Dostavite potpune informacije o prebivalištu, porodici, planiranoj nameni i udelima u vlasništvu. Poresko planiranje zasnovano na nepotpunim činjenicama može dovesti do skupih ispravki.

Dobijanje grčkog poreskog broja – AFM

Broj AFM je po pravilu potreban pre nego što strani kupac može da završi kupovinu nekretnine i povezane poreske postupke. On identifikuje kupca u grčkom poreskom sistemu i mora da sadrži tačne lične podatke.

Postupak se može koordinirati preko računovođe i, gde je to dozvoljeno, preko ovlašćenog zastupnika. Uslovi zavise od identiteta, prebivališta i zastupanja. Broj AFM se razlikuje od broja socijalnog osiguranja i sam po sebi ne zasniva poresko rezidentstvo u Grčkoj.

Pružamo plaćenu podršku u saradnji sa grčkim računovođom. Više pročitajte u našem vodiču: Grčki poreski broj (AFM).

Portal myAADE i grčki poreski registar

Portal myAADE je digitalno okruženje grčke poreske uprave za nekretnine, prijave, potvrde, poreska rešenja i komunikaciju. Kupci treba da obezbede svoje pristupne podatke i da održavaju pouzdanu adresu e-pošte i broj mobilnog telefona.

Identitet, adresu, poreskog zastupnika i status nerezidenta treba ispravno evidentirati. Kupovina nekretnine može u odgovarajućim elektronskim transakcijama pokrenuti ili automatski generisati podatke u obrascu E9, ali računovođa mora da proveri rezultat.

Ne delite olako trajne pristupne podatke. Pristup stručnjaka treba da se zasniva na zakonitom ovlašćenju i bezbednim procedurama.

Otvaranje bankovnog računa u Grčkoj

Sopstveni bankovni račun u Grčkoj može da olakša lokalna plaćanja, komunalne račune, poreze, upravljanje nekretninom i otplatu hipotekarnog kredita. Otvaranje računa je poseban postupak provere usklađenosti sa propisima, a o odobrenju odlučuje banka.

Od stranih klijenata mogu se tražiti pasoš, broj AFM, adresa, poresko rezidentstvo, podaci o zaposlenju, prihodi, kontakt podaci i dokazi o poreklu imovine. Banke mogu zahtevati lični dolazak ili dodatne overene dokumente.

Klijentima koji ispunjavaju uslove nudimo plaćenu praktičnu podršku u saradnji sa stručnjacima. Više pročitajte u našem vodiču: Bankovni račun u Grčkoj.

Poreklo sredstava i poreklo imovine

Poreklo sredstava objašnjava odakle potiče konkretan novac kojim se plaća kupovina, na primer akumulirana ušteđevina od zarade, prihod od prodaje nekretnine, nasledstvo, dividende iz poslovanja ili sredstva od prodaje investicija. Poreklo imovine objašnjava kako je kupac stekao svoju širu imovinu.

Dostavite, prema potrebi, izvode iz banke, ugovore, poresku evidenciju, ostavinska rešenja, odluke organa firme ili dokaze o investicionom portfoliju. Tok novca treba da ostane jasan od prvobitnog izvora do računa sa kojeg se plaća završetak kupovine.

Pokloni trećih lica ili finansiranje od strane porodice zahtevaju pravnu i poresku proveru. Ne pretpostavljajte da novac jednostavno može stići sa računa rođaka bez dokumentacije ili posledica.

Konverzija valuta i međunarodni transferi

Kupci koji drže sredstva u funtama, dolarima, francima ili drugoj valuti izloženi su riziku deviznog kursa u periodu od ponude do završetka kupovine. Uporedite banke i specijalizovane servise za konverziju valuta po kursu, razlici između kupovnog i prodajnog kursa, ograničenjima transfera, merama zaštite i vremenu izvršenja.

Terminski ugovor (forward) može smanjiti neizvesnost, ali je to finansijski proizvod za koji je potreban odgovarajući savet. Ne prenosite ceo iznos kupovine neproverenom primaocu i ne oslanjajte se na instrukcije poslate e-poštom u poslednjem trenutku.

Ostavite dovoljno vremena za proveru usklađenosti sa propisima i korespondentsko bankarstvo. Način plaćanja mora odgovarati notarskom aktu i eventualnim uslovima programa Golden Visa.

Dokumenti koji se najčešće traže od stranih kupaca

Tačan spisak zavisi od konkretne transakcije. Pogledajte naš vodič: Potrebna dokumentacija za kupovinu nekretnine u Grčkoj.

Apostil i konzularna legalizacija

Za stranu javnu ispravu pre upotrebe u Grčkoj može biti potreban apostil prema Haškoj konvenciji, konzularna legalizacija ili drugi način overe. Način zavisi od zemlje izdavanja, vrste dokumenta i primenljivog međunarodnog okvira.

Apostil potvrđuje poreklo javne isprave; on ne prevodi sadržaj niti dokazuje da je svaka navedena tvrdnja pravno dovoljna za transakciju u Grčkoj.

Proverite zahteve pre nego što naručite uverenja. Nadležni organi često traže skorašnje originale, a ispravljanje pogrešne legalizacije posle putovanja može odložiti kupovinu.

Zvanični prevod i usmeno prevođenje

Za dokumente na stranom jeziku može biti potreban priznat prevod na grčki. Advokat ili notar treba da potvrdi ko sme da ga izradi i da li original prvo mora biti legalizovan.

Kupcu koji ne razume grčki pri potpisivanju može biti potreban tumač ili objašnjenje prevedenog notarskog akta. Kupac treba da ima dovoljno vremena da postavi pitanja pre potpisivanja.

Mašinsko prevođenje korisno je za početno razumevanje, ali ne treba da zameni pravno priznat prevod punomoćja, uverenja ili ugovornih dokumenata.

Kupovina putem punomoćja

Pravilno sastavljeno punomoćje može omogućiti grčkom advokatu ili drugom ovlašćenom licu da pribavi broj AFM, podnese zahteve, potpiše dokumente, plati poreze ili završi kupovinu u okviru datih ovlašćenja. Obim ovlašćenja ne treba da bude širi nego što je potrebno.

Punomoćje se može potpisati pred grčkim notarom, u grčkom konzulatu ili u inostranstvu, uz formalnosti potrebne za upotrebu u Grčkoj. Mogu se primenjivati pravila o identitetu, svedocima, apostilu, legalizaciji i prevodu.

Kupci treba da razumeju pravila o opozivu, trajanju, prenosu ovlašćenja na drugo lice i finansijskim ovlašćenjima. Nikada ne potpisujte opšti dokument bez nezavisnog saveta.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Imate pitanja o kupovini nekretnine u Grčkoj ili želite lično da razgovarate o svojim potrebama? Kontaktirajte me direktno telefonom, putem aplikacije WhatsApp ili emailom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Lična podrška stranim kupcima nekretnina na Halkidikiju i širom Grčke.

Izbor strukture vlasništva

Nekretninu može steći jedno fizičko lice, više fizičkih lica u određenim udelima ili, kada je to primereno, firma. Ta odluka utiče na sredstva, kontrolu, oporezivanje, nasleđivanje, finansiranje, izdavanje i buduću prodaju.

Kupovina preko firme nije automatski poreski povoljnija. Ona stvara obaveze vođenja knjigovodstva, evidentiranja stvarnog vlasnika i godišnje usklađenosti sa propisima i može otežati privatno korišćenje ili ispunjavanje uslova za Golden Visa.

Odlučite o strukturi pre nego što rezervacija postane obavezujuća. Kasniji prenos sa fizičkog lica na firmu ili supružnika predstavlja novu transakciju, uz moguće poreze i troškove.

Supružnici, partneri i suvlasništvo

Parovi treba da odluče da li kupuje jedan ili oba partnera i koji se udeli upisuju. Izvor finansiranja treba da bude usklađen sa pravnom strukturom, a za svaki poklon između supružnika treba pribaviti poreski savet.

Vanbračni partneri možda nemaju ista nasledna prava ili prava odlučivanja kao supružnici. Ugovor o suvlasništvu može da razjasni privatno korišćenje, troškove, izdavanje, ulaganja u poboljšanja i odluke o prodaji.

Bračni imovinski režim i pravo matične zemlje mogu uticati na širi pravni položaj čak i kada su udeli navedeni u grčkom notarskom aktu. Zato je savet o prekograničnim porodičnim pitanjima dragocen.

Kupovina nekretnine u Grčkoj preko strane ili grčke firme

Firma može steći nekretninu kada je to zakonom dozvoljeno, ali mora u prihvaćenoj formi dostaviti dokaze o osnivanju, aktivnom statusu, zastupanju i stvarnim vlasnicima. Direktori moraju imati ovlašćenje da odobre i potpišu transakciju.

Poreska registracija u Grčkoj, knjigovodstvo, posebni porezi na nekretnine, PDV, delatnost izdavanja i poresko rezidentstvo firme mogu zahtevati specijalizovanu analizu. Firma kojom se upravlja iz Grčke može izazvati posledice koje prevazilaze samu nekretninu.

Firmu koristite samo ako, posle saveta grčkih i stranih savetnika, ona služi stvarnim poslovnim ciljevima, ciljevima u vezi sa nasleđivanjem ili investicionim ciljevima. Izbegavajte strukture koje se reklamiraju kao jednostavne poreske prečice.

Ponuda, rezervacija i zaštita avansa

Ponuda stranog kupca treba da navede cenu, nekretninu, stvari uključene u cenu, plan plaćanja, uslov pravne i tehničke provere (due diligence), finansiranje, zavisnost od programa Golden Visa i ciljni datum završetka kupovine. Bitni uslovi treba da budu u pisanoj formi.

Advokat mora da pregleda dokumente o rezervaciji pre nego što se novac uplati. Ugovor treba da navede ko drži avans, uslove za povraćaj, posledice neispunjenja obaveza i period rezervacije.

Proverite podatke o bankovnom računu putem drugog kanala komunikacije. Kupci iz inostranstva su privlačna meta prevara sa preusmeravanjem uplata, naročito neposredno pre završetka kupovine.

Pravna provera (due diligence) za strane kupce

Advokat proverava pravo na sticanje, vlasništvo, lanac prenosa vlasništva, hipoteke, zaplene, potraživanja, službenosti, pristup, sporove, suvlasništvo, nasleđe i ovlašćenja prodavca. Tačan obim pretrage zavisi od nadležnog hipotekarnog registra (stare zemljišne knjige) ili Grčkog katastra i od istorije nekretnine.

Postojeći ugovori o zakupu, prava korišćenja i ograničenja u priobalnom pojasu, šumskim, arheološkim ili pograničnim oblastima mogu zahtevati dodatnu proveru. Kada je prodavac firma, potrebna je provera ovlašćenja za zastupanje firme i njenih stvarnih vlasnika.

Pročitajte naš vodič: Pravna provera (due diligence) pri kupovini nekretnine u Grčkoj.

Tehnička provera (due diligence)

Inženjer proverava dozvole, odobrene planove, mere, tehničke izjave, izmene i stanje objekta. Strani kupci nikada ne bi trebalo da pretpostave da opis u notarskom aktu dokazuje da je svaka fizička karakteristika objekta zakonita.

Uslovi na obali mogu uticati na hidroizolaciju, koroziju, prozore, spoljne završne obrade i održavanje. Kod placeva na padini potrebne su provere odvodnjavanja, potpornih zidova i pristupa.

Za renoviranje ili izgradnju pre kupovine pribavite mišljenje o izvodljivosti i budžet. Nekretnina se može pravno preneti, a ipak biti neodgovarajuća za projekat koji kupac planira.

Troškovi kupovine i porezi za strane kupce

Kupac treba u budžetu da predvidi porez na prenos apsolutnih prava ili drugo primenljivo oporezivanje, troškove notara, advokata, inženjera i upisa, agencijsku proviziju, troškove prevoda, punomoćja, bankarskih usluga i finansiranja, kao i troškove nakon završetka kupovine. AADE navodi da porez na prenos apsolutnih prava po pravilu iznosi 3% oporezive vrednosti, uz opštinski dodatak na osnovni porez, u skladu sa važećim propisima i poreskim tretmanom konkretne transakcije.

Strani kupac može imati i troškove konverzije valuta, savetnika u inostranstvu i dokumentacije. Godišnji porez ENFIA, troškovi održavanja zgrade, osiguranje, održavanje nekretnine i upravljanje spadaju u budžet za vlasništvo.

Pogledajte naš vodič: Troškovi i porezi pri kupovini nekretnine u Grčkoj.

Hipotekarni krediti u Grčkoj za strane kupce

Strani kupci mogu podneti zahtev grčkim bankama, ali odobrenje i uslovi zavise od prihoda, poreskog rezidentstva, starosti, valute, vrednosti nekretnine, kreditnog profila i dokumentacije. Za nerezidente mogu važiti drugačiji odnos iznosa kredita prema vrednosti nekretnine i drugačiji zahtevi u pogledu dokaza.

Ostavite dovoljno vremena za procenu vrednosti od strane banke, pravne provere, dokumentaciju za hipotekarni kredit i upis. Provera koju sprovodi banka štiti zajmodavca i ne zamenjuje advokata i inženjera kupca.

Pročitajte naš vodič: Hipotekarni krediti i finansiranje nekretnina u Grčkoj za strance.

Notarski ugovor i završetak kupovine

Kupovina se završava grčkim notarskim aktom, pošto su pripremljeni potrebni dokumenti i obavljeni poreski koraci. U notarskom aktu navode se ugovorne strane, nekretnina, pravo koje se prenosi, ugovorena cena i plaćanje.

Strani kupac potpisuje lično ili preko ovlašćenog zastupnika i mora da razume dokument uz odgovarajući pismeni ili usmeni prevod. Novac mora da se prenese na način koji je dokumentovan.

Posebnim zapisnikom o primopredaji mogu se urediti ključevi, predaja u posed, nameštaj, oprema, stanje brojila i nezavršeni radovi. Praktični završetak kupovine ne prepuštajte u potpunosti prećutnim dogovorima.

Upis u hipotekarni registar ili katastar

Posle potpisivanja notarski akt se upisuje u nadležnoj službi hipotekarnog registra ili Grčkog katastra. Kupac treba da dobije potvrdu o podnošenju zahteva i konačan dokaz o upisu.

Grčki katastar evidentira prava i geografske podatke. Advokat treba da proveri da li je upisano upravo ono pravo koje je stečeno i da li je nekretnina pravilno upisana.

Notarski akt, dokaz o upisu, poreska dokumenta, planove, geodetski snimak, dozvole, izveštaje i dokaze o plaćanju trajno čuvajte u bezbednoj digitalnoj i papirnoj arhivi.

Posle kupovine nekretnine u Grčkoj

Radnje posle završetka kupovine obuhvataju proveru obrasca E9, planiranje poreza ENFIA, prenos komunalnih usluga, osiguranje, prijavu za troškove održavanja zgrade, obezbeđenje, internet i brigu o nekretnini. AADE navodi da se obrazac E9 kod digitalnih prenosa koji ispunjavaju uslove može generisati automatski, ali rezultat i dalje treba proveriti.

Strani vlasnici treba da imaju ažurne grčke kontakt-podatke na kojima su dostupni i da prate portal myAADE. Propuštena poreska rešenja ili poruke mogu dovesti do kazni čak i kada vlasnik živi u inostranstvu.

Pre odlaska iz Grčke pripremite dokumentovanu primopredaju i lokalni plan za hitne slučajeve.

Osiguranje nekretnine za vlasnike iz inostranstva

Strani vlasnici treba da ugovore odgovarajuće osiguranje od trenutka kada po ugovoru rizik prelazi na njih. Polisa može da obuhvati štetu na objektu, požar, zemljotres, vremenske nepogode, izlivanje vode, odgovornost prema trećim licima, stvari u domaćinstvu, krađu, gubitak prihoda od zakupa i pomoć u hitnim slučajevima, ali tačno pokriće zavisi od osiguravača i uslova polise.

Prijavite osiguravaču izloženost uticajima sa mora, bazene, potporne zidove, duže periode kada nekretnina stoji prazna, građevinske radove i goste koji plaćaju smeštaj. Za nekretninu za odmor koja više meseci ostaje prazna mogu važiti uslovi u pogledu pregleda, obezbeđenja, grejanja ili zatvaranja dovoda vode. Nepoštovanje tih uslova može uticati na odštetni zahtev.

Osigurana vrednost obnove razlikuje se od tržišne kupoprodajne cene. Osiguranje koje zahteva banka koja odobrava hipotekarni kredit štiti njeno sredstvo obezbeđenja i možda neće pokriti sve potrebe vlasnika. Angažujte licenciranog stručnjaka za osiguranje i uskladite preglede u okviru upravljanja nekretninom sa uslovima polise.

Tekući troškovi vlasništva nad nekretninom u Grčkoj

Budžet vlasništva treba da obuhvati godišnji porez ENFIA, osiguranje, komunalne usluge, troškove održavanja zgrade, internet, odvoz otpada, obezbeđenje, održavanje, baštu, bazen, čišćenje, računovodstvo i upravljanje. Vlasnici koji izdaju nekretninu tome dodaju usluge za goste, troškove platformi, potrošni materijal, popravke i ispunjavanje poreskih obaveza.

Nekretnine na obali mogu zahtevati češće održavanje spoljnih delova zbog sunca, soli i sezonskih vremenskih uslova. Velike bašte, bazeni, privatni putevi i pumpni sistemi stvaraju stalne obaveze i troškove čak i kada se kuća ne koristi. Zatražite ranije račune ako postoje, ali ih smatrajte okvirnim, jer se potrošnja i tarife menjaju.

Formirajte godišnju rezervu za preventivno održavanje, umesto da novac izdvajate samo za hitne slučajeve. Realan model tekućih troškova često menja odluku o tome koja je nekretnina najbolja: manja, dobro projektovana kuća može pružiti više uživanja i bolji neto rezultat od veće vile koja zahteva mnogo održavanja.

Izdavanje nekretnine u Grčkoj za strane vlasnike

Strani vlasnici često mogu da izdaju nekretninu, uz poštovanje pravila o registraciji, porezima, gradnji, dozvolama i platformama, kao i eventualnih ograničenja vezanih za boravak po osnovu investicije. Kratkoročno i dugoročno izdavanje funkcionišu po različitim operativnim modelima.

U budžet uključite upravljanje, čišćenje, održavanje, komunalne usluge, provizije platformi, periode bez gostiju, porez i rezervu za zamenu opreme. Bruto prihod sa platforme nije neto prinos.

Kupci koji računaju na Golden Visa moraju da provere aktuelna ograničenja koja važe za kratkoročno korišćenje. Pogledajte našu uslugu „Upravljanje Airbnb smeštajem na Halkidikiju“.

Upravljanje nekretninama za vlasnike nerezidente

Nekretnina koja služi kao drugi dom zahteva preglede, brigu o ključevima, popravke, održavanje bašte i bazena, čišćenje, praćenje komunalnih usluga, poštovanje uslova osiguranja i reagovanje u hitnim slučajevima. Problemi brzo nastaju kada je nekretnina prazna.

Ugovor o upravljanju treba da definiše posete, izveštaje, granice ovlašćenja za odobravanje troškova, izbor izvođača, plaćanje, usluge za goste i postupanje u hitnim slučajevima. Preventivna briga bolje čuva vrednost nekretnine nego samo naknadno otklanjanje problema.

Upoznajte naše usluge „Upravljanje nekretninama na Halkidikiju“.

Planiranje nasleđivanja i zaostavštine za strane vlasnike

Nekretnina u Grčkoj postaje deo međunarodne zaostavštine. Kupci treba da sa savetnicima u Grčkoj i u matičnoj zemlji razmotre naslednopravne propise, testamente, merodavno pravo, naslednike, vlasničke udele i porez na nasleđe.

Suvlasništvo ne dovodi automatski do željenog ishoda nasleđivanja. Vanbračni partneri, deca iz prethodnih veza i strukture preko firmi zahtevaju posebno planiranje.

Grčku dokumentaciju čuvajte tako da bude dostupna naslednicima i navedite ko su advokat, računovođa i upravnik nekretnine. Ostavinski postupak postaje teži kada članovi porodice ne mogu da pronađu notarski akt ili broj AFM.

Preprodaja i izlazna strategija za strane vlasnike

Mislite na budućeg kupca pre nego što završite prvu kupovinu. Uredno vlasništvo, ispravni planovi, upisano pravo pristupa, praktično rešen parking, dobro održavanje i kompletna dokumentacija nekretnine olakšavaju preprodaju. Nedokumentovane izmene, nejasne granice i gradnja izrazito prilagođena ličnom ukusu mogu smanjiti likvidnost.

Za buduću prodaju biće potrebni dokumenti prodavca, ispunjene poreske obaveze, tehnički sertifikati i dokazi o upisu. Održavajte ih stalno ažurnim, umesto da dokumentaciju ponovo sastavljate godinama kasnije. Čuvajte račune i dozvole za svako poboljšanje i postarajte se da izmene budu evidentirane tamo gde je to propisano.

Strani vlasnici treba da isplaniraju i valutu i prenos prihoda od prodaje u matičnu zemlju, prijavljivanje u matičnoj zemlji i grčke poreze ili naknade koji budu važili u tom trenutku. Rast vrednosti nikada nije zagarantovan; nekretninu procenjujte na osnovu sadašnje vrednosti, namene i realnog kruga budućih kupaca.

Vođenje prekogranične dokumentacije o nekretnini i porezima

Vodite jednu bezbednu digitalnu arhivu koja sadrži notarski akt, dokaz o upisu, broj AFM, obrazac E9, rešenja o porezu ENFIA, planove, geodetski snimak, dozvole, izveštaj inženjera, polisu osiguranja, evidenciju komunalnih usluga, dokaze o plaćanju, prevode i punomoćja. Originale čuvajte na poznatom i bezbednom mestu i omogućite odgovarajući pristup članovima porodice od poverenja.

Inostrani poreski organi, banke, osiguravači ili naslednici mogu kasnije zatražiti dokaze o troškovima kupovine, finansiranju, izdavanju i otuđenju nekretnine. Dokumente koje je lako pribaviti tokom transakcije može biti teško rekonstruisati mnogo godina kasnije. Čuvajte i grčke originale i prihvaćene prevode.

Jasno zabeležite kontakte stručnjaka i katastarski broj nekretnine. Kada promenite email adresu ili broj mobilnog telefona, ažurirajte podatke u grčkom poreskom registru i kod pružalaca usluga, kako važna obaveštenja ne bi bila izgubljena. Uredna dokumentacija je deo vrednosti nekretnine, a ne samo administracija.

Česte greške stranih kupaca

• Pretpostavka da državljanstvo nikada ne utiče na sticanje.
• Plaćanje avansa pre pravne provere.
• Mešanje vlasništva sa pravom boravka ili poreskim rezidentstvom.
• Oslanjanje isključivo na savetnika prodavca.
• Izostavljanje inženjera zato što kuća izgleda renovirano.
• Određivanje vlasničkih udela tek pošto je novac prenet.
• Odlaganje objašnjenja o poreklu sredstava do završetka kupovine.
• Korišćenje nepravilno legalizovanih ili prevedenih dokumenata.
• Poverenje u instrukcije za plaćanje poslate samo emailom.
• Pretpostavka da je oznaka „Golden Visa“ garancija.
• Uverenje da je na svakom placu moguća gradnja.
• Potcenjivanje valutnih troškova i troškova kupovine.
• Zanemarivanje poreskih i naslednopravnih propisa matične zemlje.
• Propuštanje provere upisa i obrasca E9.
• Ostavljanje nekretnine bez upravljanja posle završetka kupovine.

Preporučeni vremenski okvir za kupce iz inostranstva

Pre putovanja

Definišite zahteve, budžet i valutu finansiranja; angažujte savetnike; proverite pravo na sticanje; pripremite broj AFM, dokumentaciju i dokaze o poreklu sredstava.

Tokom pretrage

Uporedite mikrolokacije, obavite ciljana razgledanja, beležite rizike i izbegavajte bezuslovne obaveze.

Posle ponude

Neka advokat odobri uslove rezervacije; započnite pravnu i tehničku proveru (due diligence), potvrdite finansiranje i pripremite dokumentaciju za notara.

Pre završetka kupovine

Potvrdite poreze, troškove, dokumentaciju, sredstva, prevod, notarski akt, stanje nekretnine i bezbednost plaćanja.

Posle završetka kupovine

Obezbedite upis notarskog akta, proverite obrazac E9, ugovorite osiguranje, komunalne usluge i upravljanje i sačuvajte kompletnu dokumentaciju.

Kako agencija Chalkidiki Real Estate pomaže stranim kupcima

Međunarodnu kupovinu pretvaramo u koordinisan lokalni projekat. Definišemo zahteve za pretragu, pronalazimo odgovarajuće nekretnine, organizujemo razgledanja, pružamo uvid u lokalno tržište, pregovaramo o komercijalnim uslovima i pratimo transakciju.

U zavisnosti od dogovorenog plaćenog obima usluga, koordiniramo nezavisnog advokata, inženjera, notara, računovođu, prevodioca, banku, osiguravača, izvođača radova i upravnika nekretnine. Svaki stručnjak regulisane profesije sam odgovara za svoje savete.

Kupcima koji kupuju na daljinu pružamo i podršku kroz strukturisanu komunikaciju, fotografije, video, praćenje ključnih faza, primopredaju i stalne usluge za nekretninu. Naš cilj je informisana kupovina, a ne samo brz potpis.

Kontrolna lista za strane kupce

• Proverite pravo na sticanje u zavisnosti od državljanstva i lokacije.
• Razdvojite vlasništvo, pravo boravka i poresko rezidentstvo.
• Definišite namenu, budžet, valutu i vremenski okvir.
• Angažujte nezavisnog grčkog advokata i inženjera.
• Pribavite ili pripremite broj AFM.
• Pripremite bankovnu dokumentaciju i dokaze o poreklu sredstava.
• Proverite zahteve u pogledu apostila, legalizacije i prevoda.
• Odredite strukturu vlasništva i vlasničke udele.
• Pripremite plan ciljanih razgledanja.
• Ponude dajte uz odgovarajuće uslove.
• Proverite dokumente o rezervaciji pre plaćanja.
• Završite pravnu i tehničku proveru (due diligence).
• Pribavite procenu troškova za konkretnu nekretninu.
• Obezbedite odobrenje hipotekarnog kredita, ako je potrebno.
• Proverite notarski akt i obezbedite tumača.
• Proverite sve instrukcije za plaćanje.
• Potvrdite upis i obrazac E9.
• Ugovorite osiguranje, komunalne usluge i upravljanje.
• Razmotrite planove za izdavanje, poreze i nasleđivanje.
• Sačuvajte kompletnu dokumentaciju o transakciji.