Troškovi i porezi pri prodaji nekretnine u Grčkoj

Agencija Chalkidiki Real Estate vlasnicima na početku saradnje daje pisanu procenu troškova, kako bi cena i vremenski plan bili određeni uz potpun uvid u situaciju. Za poreske prijave i savetovanje sarađujemo sa kvalifikovanim grčkim računovođama i advokatima, od kojih je svaki odgovoran u okviru svoje nadležnosti.

Poreske stope, oslobođenja i suspenzije se menjaju, ponekad svake godine. Ova stranica je vodič za planiranje, a ne individualni poreski ili pravni savet, i svaku brojku treba proveriti za godinu u kojoj zaista potpisujete.

Na ovoj stranici

Ko šta plaća pri prodaji u Grčkoj

Raspodela troškova u Grčkoj je ustaljena i retko je predmet pregovora. Kupac snosi transakcione troškove prenosa vlasništva; prodavac snosi troškove dokazivanja da nekretnina može da se prenese.

Iz toga proizlaze dve praktične posledice. Prvo, ukupni izdaci kupca su otprilike pet do sedam odsto veći od kupoprodajne cene, što realno ograničava koliko može da ponudi – kupac koji raspolaže sa 320.000 € nije kupac za nekretninu od 320.000 €. Drugo, pošto se ti troškovi obračunavaju na veći od dva iznosa – prijavljenu cenu ili objektivnu vrednost – nekretnina sa visokom objektivnom vrednošću kupca košta više, što na margini utiče na potražnju.

Pregled troškova prodavca

Troškovi prodavca dele se u tri grupe: dosije, prodaja i zaostala dugovanja.

Dosije – inženjer, elektronski identitet zgrade, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, geodetski snimak i eventualna legalizacija – plaća se tokom pripreme, pre nego što kupac postoji. To je novac koji mora da se uloži na poverenje i to je razlog zbog kojeg neki vlasnici pokušavaju da ga odlože. To je istovremeno i novac koji se najpouzdanije vraća.

Prodaja – agencijska provizija i eventualni troškovi advokata – plaća se u trenutku zaključenja posla ili oko njega i srazmerna je ceni.

Zaostala dugovanja – neplaćeni porez ENFIA, opštinske dažbine, računi za komunalne usluge, troškovi održavanja zgrade i, gde je primenljivo, otplata hipotekarnog kredita – obuhvataju sve što se nagomilalo. Kod nekretnine koja se redovno koristi to je nula; kod kuće koja godinama stoji prazna, sa računom koji glasi na preminulog vlasnika, iznos može biti znatan, a otkriva se kasno, u trenutku kada se zatraže potvrde o izmirenim obavezama.

Zato podatak koji vredi utvrditi na samom početku postupka nije procenat provizije. To je stanje zaostalih dugovanja.

Agencijska provizija

Posredovanje u prometu nekretnina je u Grčkoj regulisana delatnost, a provizija se plaća na osnovu pisanog ugovora. Procenat, to da li se na njega dodaje PDV, trajanje, ekskluzivnost i događaj od kojeg nastaje obaveza plaćanja – sve se to uređuje tim ugovorom, a te odredbe treba pročitati, a ne podrazumevati.

Grčka tržišna praksa razlikuje se od nekoliko severnoevropskih tržišta u jednom pogledu koji iznenađuje strane vlasnike: uobičajeno je da agencija dobija naknadu od obe strane, od svake na osnovu posebnog ugovora. Ono što plaća prodavac zato nije nužno celokupna naknada agencije, i opravdano je to pitati pre potpisivanja.

Šta provizija treba da obuhvati vredi izričito navesti u ugovoru: procenu vrednosti i dokaze kojima se potkrepljuje cena, profesionalno fotografisanje i planove osnove, višejezični oglas, distribuciju preko tačno navedenih kanala, obraćanje kupcima iz baze kupaca, obradu upita i razgledanja, pregovore i koordinaciju stručnjaka sve do notarskog akta. Procenat iza kojeg ne stoji ništa više od postavljanja oglasa na portal skup je, bez obzira na iznos.

Provizija se po pravilu plaća pri potpisivanju notarskog akta. Ako ugovor predviđa raniju isplatu – na primer pri rezervaciji – dobro razumite šta se dešava ako transakcija posle toga propadne.

Inženjer i identitet zgrade

Rad inženjera je najveći fiksni trošak prodavca i ujedno najteže predvidiv. Obuhvata pregled i merenje nekretnine, upoređivanje sa građevinskom dozvolom i nacrtima, izradu i podnošenje elektronskog identiteta zgrade, kao i potvrdu o bespravnoj gradnji koju zahteva notar.

Honorar zavisi od vrste nekretnine, njene veličine, toga da li je reč o pojedinačnoj jedinici ili celoj zgradi, a pre svega od stanja arhive građevinske dozvole. Moderan stan sa kompletnim nacrtima je na donjem kraju raspona. Starija samostojeća kuća sa uzastopnim dogradnjama, delimično izgubljenom fasciklom sa dozvolom i nedokumentovanim radovima je na gornjem kraju, a posle početnog honorara mogu uslediti i troškovi legalizacije.

Dva praktična saveta. Prvo, angažujte inženjera na početku postupka, a ne kada kupac već čeka – izrada dosijea traje nedeljama i od nje zavisi da li uopšte možete da prodate nekretninu. Drugo, zatražite ocenu stanja pre kompletnog podnošenja: stručan inženjer može da pregleda nekretninu i kaže vam šta će biti utvrđeno i koliko će otprilike koštati da se to reši, pa cenu nekretnine možete da odredite uz te informacije, umesto da ih otkrijete pod pritiskom.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade obavezan je za prenos vlasništva, a izdaje ga ovlašćeni inženjer za energetsku efikasnost posle procene na licu mesta. Honorar je skroman i raste sa veličinom nekretnine; to je jedna od manjih stavki u budžetu prodavca.

Važi deset godina, osim ako zgrada nije značajno izmenjena, pa sertifikat koji ste pribavili kada ste kupili ili renovirali nekretninu možda još uvek može da se koristi. Proverite datum pre nego što platite novi.

Pošto sertifikat ulazi u dosije elektronskog identiteta zgrade, angažujte ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost i inženjera istovremeno. Ako ih angažujete jednog za drugim, gubite nedelje bez ikakve koristi.

Sertifikat mora da bude naveden i u oglasima za nekretnine, pa mora postojati pre nego što se nekretnina oglasi – još jedan razlog zbog kojeg rad na dosijeu spada na sam početak.

Legalizacija bespravne gradnje

Ako zgrada odstupa od građevinske dozvole, odstupanje mora da se reši pre prenosa vlasništva. Trošak ima dve komponente: honorar inženjera za procenu, obračun i podnošenje prijave i zakonom propisanu naknadu za legalizaciju, koja zavisi od kategorije i obima odstupanja, površine o kojoj je reč i primenljivih koeficijenata.

Sitne stavke – manja izmena nekog otvora, neznatno odstupanje u dimenzijama – nisu skupe. Obimna bespravna gradnja, zatvorena veranda koja se računa kao stambeni prostor, podrum pretvoren u spavaće sobe ili neprijavljen pomoćni objekat koštaju znatno više. Neki objekti uopšte ne mogu da se legalizuju: oni u šumskim područjima, u pojasu obaveznog odstojanja od plaže, u zaštićenim zonama ili na javnom zemljištu.

Vlasnici redovno pitaju da li je jeftinije da problem prepuste kupcu. Nije. Kupac koji otkrije nelegalizovanu gradnju uračunava u cenu i radove i kašnjenje, a njegova procena je uvek nepovoljnija od stvarnog troška – obično nekoliko puta veća od naknade za legalizaciju. Otvoreno iznet podatak uz završenu legalizaciju je prednost u prodaji; podatak koji izađe na videlo tek tokom pravne i tehničke provere (due diligence) znači popust.

Geodetski snimak i geodeta

Aktuelni geodetski snimak, izrađen u državnom koordinatnom sistemu od strane licenciranog geodete ili inženjera, potreban je za placeve, a u praksi i za gotovo svaku samostojeću kuću na sopstvenom zemljištu. Za stanove po pravilu nije potreban.

Honorar zavisi od veličine placa, terena, pristupačnosti granica i od toga da li postojeći snimak može da se ažurira umesto da se izrađuje iznova. Snimanje placeva na nagibu, pošumljenih placeva ili placeva nepravilnog oblika košta više od snimanja ravnog pravougaonika.

Kod prodaje placa to nije administrativni trošak nego komercijalna investicija: snimak utvrđuje stvarnu površinu i front prema putu i predstavlja osnovu za obračun onoga što se još sme izgraditi, a upravo za to kupac u stvari plaća. Placevi koji se nude bez aktuelnog snimka privlače manje ponuda, i to nižih.

Računajte na jednu do tri nedelje, a tokom leta i duže, kada su geodete na Halkidikiju veoma zauzete.

Troškovi advokata prodavca

Za razliku od kupca, kome je advokat uobičajen, prodavcu advokat nije obavezan, i kod jednostavne prodaje pravno čiste nekretnine neki vlasnici prodaju bez njega. U svim ostalim slučajevima to je dobro uložen novac, a u nekoliko situacija advokat je praktično neizbežan: kod nasleđene nekretnine, više suvlasnika, firme kao vlasnika, prodaje putem punomoćja, hipoteke koju treba brisati, ispravke u katastru ili bilo kakvog spora oko granica ili pristupa.

Honorar se ugovara kao fiksni iznos ili kao procenat cene, a osnovu treba pismeno utvrditi na početku. Advokat prodavca obično pregleda ugovor o rezervaciji i pregovara o njemu, priprema punomoćje ili nadzire njegovu izradu, pribavlja dokumente iz registra, koordinira postupke ispravke kada su potrebni i proverava nacrt notarskog akta pre potpisivanja.

Ekonomski argument je jednostavan. Kupac će imati advokata koji proverava svaki vaš dokument i sastavlja uslove u korist svog klijenta. Prodavac bez savetnika te uslove potpisuje.

Punomoćje i prevodi

Prodaja iz inostranstva donosi mali, predvidiv skup troškova: notarsku naknadu za overu punomoćja u vašoj zemlji ili konzularnu taksu u grčkom konzulatu, taksu za apostil kada se dokument overava kod stranog notara u zemlji potpisnici Haške konvencije i zvanični prevod na grčki jezik.

Svaki suvlasnik mora da ima sopstveni dokument, pa se kod nasleđene nekretnine sa četiri naslednika troškovi umnožavaju – a isto tako i vreme. Overa u konzulatu izbegava korak sa apostilom, ali zahteva zakazivanje termina, što u nekim konzulatima znači čekanje od nekoliko nedelja.

Isto važi i za svaki drugi strani dokument koji se koristi u transakciji: izvode iz matične knjige umrlih i venčanih, potvrde o naslednicima, dokumente firme i dokumente o promeni imena. Pribavite dokument, overite ga apostilom, a zatim ga prevedite, kako bi prevod obuhvatio i apostil.

Postupak i realni rokovi opisani su u vodiču: Prodaja nekretnine u Grčkoj na daljinu.

Neizmireni porez ENFIA, taksa TAP i komunalni računi

Ovo je trošak koji iznenadi vlasnike. Potvrda o porezu ENFIA dokazuje da je nekretnina prijavljena i da je porez na nekretnine plaćen; opštinska potvrda o izmirenim obavezama dokazuje da su opštinske dažbine plaćene. Nijedna od ovih potvrda ne izdaje se dok postoji dug, a obe su potrebne za notarski akt.

Kod nekretnine koja se redovno koristi i ima plaćen račun za struju, to je formalnost. Kod kuće koja je stajala prazna, čiji račun za struju glasi na preminulog vlasnika ili čija poreska prijava nekretnina (obrazac E9) nikada nije ispravljena posle nasleđivanja ili dogradnje, nije. Zaostala dugovanja mogu da obuhvate nekoliko godina, a ispravljene prijave E9 mogu za te godine da dovedu do dodatnog poreza ENFIA.

Kod stanova se dodaju troškovi održavanja zgrade, koje će potvrditi upravnik zgrade i o kojima kupci redovno pitaju.

Rešenje je da stanje proverite u prvoj nedelji pripreme prodaje – stanje poreza ENFIA preko računovođe, opštinska dugovanja u opštini, a račune za komunalne usluge kod pružalaca usluga – a ne u nedelji za koju je zakazano potpisivanje notarskog akta.

Brisanje hipoteke ili predbeležbe hipoteke

Ako je na nekretnini upisana hipoteka ili predbeležba hipoteke, ona mora da se reši pre prenosa ili prilikom prenosa. Uobičajeno je da se preostali dug po kreditu izmiri iz sredstava od prodaje prilikom potpisivanja notarskog akta i da se obezbeđenje briše, što se unapred organizuje između advokata, banke i notara.

Troškovi su naknade same banke, eventualni trošak prevremene otplate prema ugovoru o kreditu, pravni posao organizovanja brisanja i takse registra za brisanje upisa.

Vreme je ovde važnije pitanje. Banke traže da budu unapred obaveštene, a njihov interni postupak nije brz, pa se datum notarskog akta dogovoren bez konsultacije sa bankom po pravilu pomera. Svom agentu i advokatu na samom početku recite za svako upisano obezbeđenje.

Isto važi i za upise na koje ste možda zaboravili: stara predbeležba hipoteke iz kredita otplaćenog pre mnogo godina, koja nikada nije formalno brisana, čest je nalaz tokom pravne i tehničke provere, a za njeno uklanjanje potrebno je vreme.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Želite li pisanu procenu troškova vaše prodaje – uključujući dosije dokumentacije i eventualna neizmirena dugovanja vezana za nekretninu? Kontaktirajte me telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Transparentne procene troškova za vlasnike koji prodaju na Halkidikiju, pripremljene pre nego što nekretnina izađe na tržište.

Šta plaća kupac

Strana kupca u ovom obračunu važna je i za vas, jer ograničava koliko kupac može da ponudi i jer objašnjava zašto tako pažljivo proverava vašu dokumentaciju.

Kupac koji kupuje postojeću nekretninu računa sa porezom na prenos apsolutnih prava od 3,09%, notarskim troškovima, taksama za upis u hipotekarni registar ili katastar i sopstvenim advokatom – ukupno obično oko pet do sedam odsto iznad cene, u zavisnosti od vrednosti i ugovorenih honorara. Kupac kome je potrebno finansiranje dodaje troškove procene vrednosti i obrade kredita kod zajmodavca, a kupac koji kupuje preko firme dodaje troškove vezane za firmu.

Za prodavca iz toga proizlaze dve posledice. Prvo, raspoloživi budžet kupca nije cena koju može da ponudi, a pregovori koji to zanemaruju zapadaju u ćorsokak. Drugo, sve što kupac plaća obračunava se na veći od dva iznosa – prijavljenu cenu ili objektivnu vrednost – pa tamo gde je objektivna vrednost iznad tržišne cene, što se dešava u unutrašnjosti, troškovi kupca su preveliki u odnosu na ono što stvarno plaća, a potražnja zbog toga trpi.

Poznavanje strukture troškova kupca korisno je i u pregovorima: prodavac koji razume da kupac mora da obezbedi još šest odsto u gotovini može da predloži izvodljiv vremenski plan, umesto da kašnjenje protumači kao oklevanje.

Porez na prenos apsolutnih prava i objektivna vrednost

Porez na prenos apsolutnih prava iznosi 3,09%, plaća ga kupac, a obračunava se na veći od dva iznosa – cenu navedenu u notarskom aktu ili objektivnu vrednost nekretnine. Notar proverava da li je porez plaćen pre nego što sastavi akt.

Objektivna vrednost je administrativna vrednost izvedena iz zvaničnih zonskih cena po kvadratnom metru i niza koeficijenata za sprat, starost, front prema ulici, površinu i druge karakteristike. To nije tržišna procena vrednosti. Na obali Halkidikija obično je niža od tržišne vrednosti; u unutrašnjosti i u naseljima u opadanju može biti viša.

Prodavac je za ovaj broj zainteresovan iz dva razloga. On određuje najnižu cenu koja sme da se prijavi, pa se prodaja ispod objektivne vrednosti ipak oporezuje na objektivnu vrednost. A tamo gde objektivna vrednost premašuje realnu tržišnu cenu, kupci snose troškove obračunate na novac koji ne plaćaju, što slabi potražnju i treba da se odrazi na strategiju određivanja cene.

Objektivnu vrednost utvrdite na početku, preko računovođe ili notara. To traje nekoliko minuta i sprečava neprijatno iznenađenje pri potpisivanju notarskog akta.

PDV na novogradnju

Na prvu prodaju novoizgrađene nekretnine od strane investitora umesto poreza na prenos apsolutnih prava može da se primenjuje porez na dodatu vrednost. Da li se primenjuje, zavisi od datuma građevinske dozvole i od statusa prodavca kao izvođača ili investitora.

Grčka je više puta suspendovala primenu poreza na dodatu vrednost na novogradnju i produžavala suspenziju uzastopnim merama, pa poreski tretman u svakom trenutku zavisi od važećeg zakonskog stanja. Na to pitanje ne odgovara se po sećanju ni na osnovu nekog članka: za svaku nekretninu koja bi mogla da spada u ovu kategoriju računovođa mora da potvrdi stanje pre nego što se dogovore uslovi, jer ono bitno menja ukupne izdatke kupca.

Za veliku većinu prodavaca na Halkidikiju – fizička lica koja prodaju postojeću kuću, stan ili plac – primenjuje se porez na prenos apsolutnih prava, a PDV se ne obračunava.

Kada je u igri PDV, on utiče i na mogućnost prodavca da odbije prethodni porez (ulazni PDV) na troškove izgradnje, što je računovodstveno pitanje, a ne pitanje prenosa vlasništva.

Porez na kapitalni dobitak

Grčki zakon o porezu na dohodak predviđa porez od 15% na kapitalni dobitak koji fizička lica ostvare prenosom nepokretnosti. U praksi on nikada nije naplaćivan: njegova primena je više puta suspendovana otkako je uveden, a suspenzija je produžavana iz godine u godinu. U vreme pisanja ovog teksta ona traje do kraja 2026. godine.

Iz toga proizlaze tri stvari. Prvo, fizičko lice koje danas prodaje nekretninu po pravilu ne plaća grčki porez na kapitalni dobitak. Drugo, reč je o suspenziji, a ne o ukidanju, pa stanje za godinu u kojoj zaista potpisujete morate proveriti sa grčkim računovođom – naročito ako je prodaja dogovorena u jednoj, a završena u sledećoj godini. Treće, suspenzija se odnosi na fizička lica; pravna lica i oni koji se profesionalno bave prometom nekretnina oporezuju se po drugačijim pravilima.

Čak i kada grčki porez ne nastaje, sačuvajte dokaze o troškovima sticanja nekretnine i o ulaganjima u njeno poboljšanje. Ako se suspenzija okonča ili ako vaša zemlja oporezuje dobitak, upravo ta dokumentacija određuje oporezivi iznos, a mnogo ju je lakše prikupiti sada nego godinama kasnije.

Ne mešajte odsustvo poreza sa odsustvom obaveza. Transakcija se i dalje prijavljuje, cena i dalje mora biti stvarna cena, a zemlja vašeg prebivališta može oporezovati dobitak bez obzira na stanje u Grčkoj.

Firme i profesionalni prodavci

Kada je prodavac pravno lice, dobit od prodaje nekretnine oporezuje se po pravilima poreza na dobit pravnih lica, a ne po suspendovanom režimu poreza na kapitalni dobitak fizičkih lica. Isto važi i za fizička lica čija aktivnost predstavlja trgovinu nekretninama, a ne otuđenje privatne imovine.

Ta granica nije uvek očigledna. Fizičko lice koje više puta kupuje, renovira i prodaje nekretnine može se smatrati licem koje obavlja delatnost, sa posledicama po porez na dohodak, PDV i doprinose za socijalno osiguranje. Ako je vaša aktivnost i približno blizu te granice, potražite savet računovođe pre prodaje, a ne tek posle podnošenja poreske prijave.

Prodaja preko pravnog lica donosi i dodatne troškove: dokumenta i potvrde društva, odluke, dokaze o ovlašćenju za zastupanje i – za strana društva – apostile i prevode. U zavisnosti od strukture, raspodela novca od prodaje vlasnicima može da pokrene još jedan nivo oporezivanja, a to je deo koji se najčešće previdi kada je nekretnina pre mnogo godina preneta na firmu iz razloga koji više ne važe.

Kada je nekretnina u vlasništvu stranog društva, za odnos između grčkih pravila i propisa zemlje sedišta društva potreban je savet u obe zemlje.

Porez u vašoj zemlji prebivališta

To što u Grčkoj nema poreza na kapitalni dobitak ne govori ništa o vašem položaju u zemlji u kojoj živite, i to je najskuplji pojedinačni nesporazum među stranim prodavcima na Halkidikiju.

Većina zemalja oporezuje svoje rezidente na dohodak i dobitke ostvarene u celom svetu, uz primenu ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa Grčkom. Da li je dobitak od nekretnine u Grčkoj oporeziv u vašoj zemlji zavisi od tog ugovora, od pravila o periodu držanja i oslobođenjima za drugi dom, od toga da li vam je nekretnina bila glavno mesto stanovanja i od načina na koji vaša zemlja izračunava dobitak – koji ne mora biti isti kao u Grčkoj.

Nemački, austrijski, holandski, britanski i drugi evropski prodavci treba da razjasne svoj položaj pre nego što dogovore uslove, jer trenutak može biti važan: prodaja završena nekoliko meseci kasnije može potpasti pod drugačija pravila ili u drugu poresku godinu. Državljani i rezidenti Sjedinjenih Američkih Država podležu oporezivanju dohotka iz celog sveta i obavezama izveštavanja bez obzira na to gde žive, pa treba da potraže savet i od američkog i od grčkog savetnika.

Vašem savetniku biće potrebni dokumentacija o sticanju, dokazi o ulaganjima u poboljšanje, notarski akt i podaci o troškovima transakcije. Prikupite ih tokom prodaje.

Nasleđene nekretnine i porez na poklon

Ako je nekretnina nasleđena, porez se javlja pre prodaje, a ne u trenutku prodaje. Pre nego što naslednici mogu da prenesu nekretninu, mora se podneti prijava poreza na nasleđe i platiti eventualni porez ili utvrditi oslobođenje, a prihvatanje nasleđa mora biti formalno izvršeno i upisano.

Porez na nasleđe i poklon u Grčkoj utvrđuje se na osnovu objektivne vrednosti i zavisi od odnosa između strana, uz značajne neoporezive iznose između bliskih srodnika. Praktična posledica je da poreska osnovica na obali može biti daleko ispod tržišne cene, a u unutrašnjosti iznad nje.

Troškovi samog postupka prihvatanja nasleđa – notarske naknade, upis, rad advokata – padaju na teret naslednika i deo su budžeta prodaje, iako nastaju pre prodaje.

Naslednici ponekad pitaju da li je jeftinije da se nekretnina najpre prenese na jednog od braće ili sestara, koji bi je potom sam prodao. Ponekad jeste; često dodatni porez na prenos apsolutnih prava ili porez na poklon nadmaše tu pogodnost. To je računica za računovođu i treba je napraviti pre nego što se bilo šta potpiše. Više o tome u našem vodiču: Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj.

Otvorena pitanja u vezi sa prihodima od izdavanja

Ako je nekretnina izdavana, prodaja je dobar trenutak da se uverite da je istorija izdavanja uredna, jer će advokat kupca to proveriti i jer vaše sopstvene prijave treba da se slažu sa onim što mu kažete.

To znači: prijavljene prihode, registrovane ugovore o zakupu tamo gde je registracija obavezna, pravilan tretman kratkoročnog izdavanja prema važećem okviru i jasno stanje u vezi sa eventualnim depozitom zakupca. Ako se nekretnina prodaje sa postojećim zakupom, ugovor o zakupu i njegovi uslovi prelaze zajedno sa njom i moraju biti obelodanjeni.

Neprijavljeni prihodi od izdavanja problem su koji izbija na površinu u najgorem mogućem trenutku. Oni su i loš argument u pregovorima: vlasnik koji nedokumentovane prihode prikazuje kao dokaz prinosa narušava svoj kredibilitet u svemu ostalom.

Ako je nekretnina izdavana kratkoročno, operativni i poreski okvir sažeto je prikazan na našoj stranici o upravljanju kratkoročnim izdavanjem.

Primer obračuna

Uzmimo kao primer samostojeću kuću za odmor na Kasandri koju za 300.000 € prodaje fizičko lice nerezident. Dokumentacija o dozvolama je potpuna, jedno manje odstupanje mora da se legalizuje, nekretnina je dve zime stajala prazna, a vlasnik prodaje putem punomoćja iz Nemačke.

Obrazac je dosledan: troškovi na koje prodavac može da utiče jesu provizija i dosije koji košta nekoliko hiljada evra, dok su dve promenljive koje zaista određuju ishod stanje zaostalih dugovanja i porez koji se eventualno plaća u zemlji prebivališta.

Gde prodavci mogu legitimno da uštede

• Iskoristite važeći sertifikat o energetskim svojstvima zgrade. Važi deset godina; proverite datum pre nego što ponovo platite.
• Ažurirajte geodetski snimak umesto da naručujete nov, ako se postojeći snimak može koristiti.
• Angažujte inženjera i ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost istovremeno – jedan obilazak, jedan usklađen dosije, nedelje uštede.
• Rano legalizujte odstupanja. Naknada za legalizaciju je unapred određena; popust u pregovorima nije.
• Izmirite zaostala dugovanja pre podnošenja zahteva za potvrde, kako bi kazne i kamate prestale da teku.
• Jedno punomoćje odgovarajućeg obima umesto dva dokumenta i dva termina u konzulatu.
• Ispravite prijavu E9 na početku, dok je to za računovođu rutinska prijava, a ne hitan slučaj.
• Pismeno dogovorite šta pokreće obavezu plaćanja provizije i koje marketinške usluge dobijate, kako biste plaćali posao koji je zaista obavljen.

Ono što ne štedi novac jeste odlaganje dosijea. Svaka njegova stavka biće potrebna pre nego što notar potpiše; jedino je pitanje da li ćete je pribaviti u miru ili u roku koji je neko drugi postavio.

Šta ne treba da radite

Ne prijavljujte nižu cenu. Cena u aktu mora biti stvarna cena i ne može biti niža od objektivne vrednosti. Neprijavljena dodatna plaćanja izlažu obe strane naknadnom utvrđivanju poreza i kaznama, onemogućavaju kupcu da dokumentuje poreklo sredstava, a ozbiljni međunarodni kupci ih odlučno odbijaju.

Ne prihvatajte gotovinu mimo bankarskog sistema. Plaćanja iznad zakonskog limita moraju ići preko banaka, a način plaćanja se navodi u aktu. Dogovor o plaćanju u gotovini takođe onemogućava prenos novca od prodaje u inostranstvo, jer će banka primalac postaviti upravo ona pitanja na koja takav dogovor ne može da odgovori.

Ne prikrivajte odstupanje, teret ili zaostala dugovanja. Inženjer potpisuje izjavu, advokat kupca pretražuje registar, a opština izdaje potvrdu o izmirenim obavezama. Sve se otkrije; jedina nepoznanica je kada i o čijem trošku.

Ne dogovarajte datum potpisivanja akta pre nego što proverite sa bankom, opštinom i računovođom. Datum koji se pomera narušava poverenje i kupcu daje razlog da ponovo otvori pitanje cene.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Vlasnicima na početku saradnje dajemo pisanu procenu ukupnih troškova: troškove dosijea uz preliminarnu ocenu inženjera, stanje zaostalih dugovanja prema opštini, račune za komunalne usluge, stanje poreza ENFIA i prijave E9 preko računovođe i eventualna upisana obezbeđenja na nekretnini. Upravo ta procena omogućava da se tražena cena i vremenski plan odrede uz uvid u celu sliku.

Zatim koordiniramo stručnjake koji obavljaju posao – inženjera, ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost, geodetu, advokata, računovođu, notara – i vodimo računa o pravilnom redosledu, kako se potvrde ograničenog roka važenja ne bi pribavile prerano, a uska grla otkrila prekasno.

Za vlasnike u inostranstvu preuzimamo praktičnu stranu: pristup za svaki pregled, očitavanje brojila, komunikaciju sa opštinom i komunalnim preduzećima i logistiku oko punomoćja.

Analiza troškova i dokumentacije deo je naše besplatne procene vrednosti, a ništa se ne naručuje bez vaše saglasnosti.

Zvanični izvori i važna napomena

Poreske stope, oslobođenja, suspenzije i objektivne vrednosti se menjaju, ponekad svake godine, a poreski tretman zavisi od nekretnine, statusa prodavca i godine potpisivanja. Svaki iznos proverite sa grčkim računovođom pre nego što se na njega oslonite.

• AADE – Nezavisna uprava za javne prihode
• gov.gr – usluge u vezi sa nekretninama i porezima
• gov.gr – Grčki katastar i uknjižba

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije o troškovima i porezima pri prodaji nekretnine u Grčkoj i ne predstavlja individualni poreski, pravni ili računovodstveni savet. Angažujte kvalifikovane stručnjake u Grčkoj i u zemlji u kojoj ste poreski rezident.