Hipotekarni krediti u Grčkoj za strance – vodič za finansiranje

Na ovoj stranici

Da li stranci mogu da dobiju hipotekarni kredit u Grčkoj?

Da. Grčke banke javno oglašavaju hipotekarne kredite namenjene licima koja žive van Grčke, uključujući lica sa prebivalištem u EU i van EU. U zavisnosti od banke i kreditnog proizvoda, nerezident može da podnese zahtev lično, na daljinu, e-poštom ili preko propisno ovlašćenog grčkog advokata. Krediti mogu da obuhvate kupovinu, izgradnju, završetak ili renoviranje stambene nekretnine.

Dostupnost ne znači da se uslovi automatski ispunjavaju. Svaka banka primenjuje sopstvenu kreditnu politiku, pravila o prihvatljivim zemljama, starosna ograničenja, minimalne i maksimalne iznose, kriterijume za nekretnine, zahteve za dokumentovanje prihoda i procenu rizika. Korisnik kredita koga prihvati jedna institucija može kod druge da dobije drugačije uslove ili nijednu ponudu. Kreditni proizvodi i njihova cena mogu da se promene i u periodu između upita i konačnog odobrenja.

Nekretnina mora biti prihvatljivo sredstvo obezbeđenja. Kupac može imati visoke prihode, a izabrati nekretninu sa pravnim, katastarskim ili tehničkim problemima ili sa problemom utrživosti. Isto tako, vila koja se veoma lako prodaje ne nadoknađuje nedovoljno dokumentovane prihode ili nezadovoljavajući kreditni profil. Obe strane zahteva moraju da prođu proveru.

Korisnici kredita koji su nerezidenti treba da očekuju više dokumentacije nego lokalni podnosilac zahteva koji prima platu. Strane poreske prijave, dokazi o zaposlenju, kreditni izveštaji, izvodi iz banke i dokazi o adresi moraju biti razumljivi i proverljivi. Banke mogu da primenjuju različite politike u zavisnosti od zemlje prebivališta korisnika kredita, valute prihoda i toga koliko mu je ostalo do penzije.

Važno: Svi procenti finansiranja, kamatne stope, rokovi otplate ili rokovi za odobrenje koje banka navodi zavise od konkretnog kreditnog proizvoda i podležu proceni. Pre nego što se oslonite na bilo koji uslov, pribavite personalizovanu pismenu ponudu i zakonom propisane predugovorne informacije.

Glavni načini finansiranja nekretnine

Odgovarajući način finansiranja zavisi od prihoda, imovine, poreske situacije, svrhe kupovine i spremnosti na rizik. Uporedite ukupne finansijske i pravne posledice, a ne samo oglašenu kamatnu stopu. Kredit u matičnoj zemlji obezbeđen postojećim domom može biti brži, ali izlaže taj dom riziku; grčki hipotekarni kredit može biti usklađen sa nekretninom koja se kupuje, ali produžava postupak završetka kupovine u Grčkoj.

Kupovina gotovinom ili hipotekarnim kreditom

Kupac koji plaća gotovinom izbegava kreditnu analizu banke, procenu vrednosti i upis sredstva obezbeđenja. To može da pojednostavi rokove i ojača pregovaračku poziciju. Međutim, ulaganje celokupne raspoložive gotovine u jednu nekretninu može da smanji likvidnost potrebnu za poreze, renoviranje, nameštanje, održavanje i hitne slučajeve.

Hipotekarni kredit čuva deo kupčevog kapitala i omogućava da se dugoročna imovina finansira dugoročnim izvorom. Troškovi obuhvataju kamatu, bankarske naknade, procenu vrednosti, pravne i tehničke provere, upis sredstva obezbeđenja, osiguranje i administrativne troškove. Korisnici kredita moraju da prihvate i obavezu otplate bez obzira na popunjenost nekretnine, prihode od izdavanja ili kretanje deviznog kursa.

Ispravno poređenje nije „gotovina je besplatna, a dug je skup“. Gotovina ima oportunitetni trošak, a dug ugovorni trošak i rizik. Kupci treba da razrade nekoliko scenarija: kamatne stope, periode bez zakupaca, troškove popravki, promene kursa, prevremenu prodaju i prekid prihoda. Nekretnina za odmor treba da ostane finansijski održiva čak i ako duže vreme ne donosi prihod od izdavanja.

Ne tvrdite da možete da platite gotovinom ako sredstva zaista nisu raspoloživa i dokumentovana. Kupac koji potpiše ugovor bez uslova u vezi sa finansiranjem, a kasnije zavisi od kredita koji nije odobren, može da izgubi avans ili da snosi ugovornu odgovornost.

Pripremite se pre razgledanja nekretnina

Pripremu finansiranja treba započeti pre ozbiljnih pregovora o nekretnini. Utvrdite maksimalni budžet za kupovinu, sopstveno učešće u gotovini, troškove transakcije, rezervu za renoviranje i iznos mesečne rate koji vam odgovara. Kupoprodajna cena nije ukupan iznos gotovine koji vam je potreban.

Prikupite lična dokumenta i dokumentaciju o porezima, prihodima, zaposlenju, bankovnim računima, dugovima i imovini. Proverite da li se imena i adrese svuda podudaraju. Pribavite grčki broj AFM i saznajte da li izabrana banka zahteva bankovni račun u Grčkoj pre podnošenja zahteva ili pre isplate kredita.

Obratite se većem broju odgovarajućih banaka ili ovlašćenih stručnjaka za finansiranje. Navedite državljanstvo, zemlju prebivališta, valutu prihoda, vrstu zaposlenja, godine starosti, planiranu namenu nekretnine, očekivanu cenu i raspoloživa sopstvena sredstva. Pitajte iz kojih zemalja se prihvataju podnosioci zahteva i na kojim jezicima se prihvata dokumentacija.

Rano angažujte nezavisnog grčkog advokata. Banka štiti sopstveno sredstvo obezbeđenja, a advokat kupca štiti interese kupca. Ista nekretnina biće proverena u povezane, ali različite svrhe.

Preliminarno odobrenje hipotekarnog kredita

Preliminarno odobrenje je početna procena korisnika kredita na osnovu dostavljenih finansijskih podataka. Ono može da pruži okvirni maksimalni iznos kredita, rok otplate ili raspon mogućnosti otplate pre nego što se konačno izabere određena nekretnina. Neke grčke banke oglašavaju onlajn ili ubrzane postupke preliminarnog odobrenja, dok kod zahteva nerezidenata mogu biti potrebni direktan kontakt ili dodatna dokumentacija.

Preliminarno odobrenje je po pravilu uslovno. Uslovi mogu da obuhvate proveru dokumentacije, nepromenjene prihode i obaveze, prihvatljive rezultate kreditnih provera, zadovoljavajuću procenu vrednosti, prihvatljive rezultate pravne i tehničke provere nekretnine, osiguranje i konačno interno odobrenje. Ono takođe ima rok važenja.

Tražite preliminarno odobrenje u pisanom obliku i utvrdite šta je procenjeno, a šta nije. Da li je banka pregledala prevedene poreske prijave? Da li je izvršena procena vrednosti nekretnine? Da li je dato odobrenje posle pravne provere? Da li je utvrđena obavezujuća kamatna stopa? Ako je odgovor ne, nemojte kredit opisivati kao konačan.

Preliminarno odobreni budžet koristite oprezno. Banka može da odobri kredit u odnosu na nižu od dve vrednosti – kupoprodajnu cenu ili procenjenu vrednost – dok naknade i poreze kupac možda mora u celosti da plati iz sopstvene gotovine.

Tri odvojena odobrenja

1. Odobrenje za korisnika kredita

Banka procenjuje sposobnost otplate, identitet, prebivalište, prihode, dugove, dosadašnje izmirivanje kreditnih obaveza i usklađenost sa propisima. Na osnovu toga utvrđuje da li je podnosilac zahteva prihvatljiv i okvirni iznos kredita.

2. Odobrenje nekretnine

Banka procenjuje vrednost nekretnine i proverava da li je ona u pravnom i tehničkom smislu pogodna kao sredstvo obezbeđenja. Niska procena vrednosti ili problem sa vlasništvom mogu da smanje ili zaustave finansiranje čak i kada je odobrenje za korisnika kredita čvrsto.

3. Konačno odobrenje kredita i isplate

Banka potvrđuje konačne uslove i preduslove, osiguranje, sredstvo obezbeđenja, notarski akt o kupoprodaji i način plaćanja. Sredstva se isplaćuju tek kada se ispune utvrđeni uslovi.

Kupci treba da prate ove faze odvojeno. Zabuna često nastaje kada podnosilac zahteva posle prve faze čuje „odobreno“ i potpiše obavezu sa nepovratnom uplatom pre druge i treće faze.

Kako banke procenjuju strane korisnike kredita

Banke procenjuju sposobnost i spremnost korisnika kredita da otplaćuje kredit. Dosije može da obuhvati godine starosti, porodični status, prebivalište, državljanstvo, zaposlenje, stabilnost prihoda, imovinu, obaveze, kreditnu evidenciju, istoriju poslovanja sa bankama i predloženu mesečnu ratu. Banka može da razmotri i pravnu i praktičnu izvršivost dokumenata iz zemlje prebivališta.

Stabilan, transparentan i oporeziv prihod lakše je proceniti od neredovnih gotovinskih primanja. Banci su po pravilu potrebni dokazi za određeni period unazad, a ne samo za poslednji mesec. Nedavna promena posla, probni rad, restrukturiranje firme ili nagli rast prihoda mogu da zahtevaju objašnjenje.

Zemlja prebivališta može da utiče na prihvaćenu dokumentaciju, maksimalni rok otplate, potrebna sopstvena sredstva i način podnošenja zahteva. Pogrešno je pretpostaviti da se prema svim licima sa prebivalištem u EU postupa jednako ili da su lica sa prebivalištem van EU automatski isključena.

Podnosilac zahteva mora da prijavi postojeće hipotekarne kredite, lične kredite, lizing ugovore, jemstva, dugovanja po kreditnim karticama i obaveze izdržavanja. Prećutkivanje neke obaveze može da naruši verodostojnost kada se ona kasnije pojavi u izvodima iz banke ili kreditnim proverama.

Procena prihoda i zaposlenja

Podnosioci zahteva koji primaju platu obično dostavljaju ugovore o radu, potvrde poslodavca, nedavne platne listiće, poreske prijave ili rešenja o porezu i izvode iz banke na kojima se vide uplate zarade. Banka može da kontaktira poslodavca ili zatraži potvrdu o radnom mestu, dužini zaposlenja i tome da li je radni odnos na neodređeno vreme.

Prihodi od bonusa, provizija i prekovremenog rada mogu se pri proceni umanjiti ako ne postoji stabilna istorija takvih primanja. Beneficije, dodaci i troškovi koje pokriva firma mogu se tretirati drugačije od osnovne zarade. Prihod u stranoj valuti otvara i pitanje deviznog kursa.

Ako podnosilac zahteva radi na daljinu za poslodavca u drugoj zemlji, banka može da pita gde je radni odnos pravno zasnovan i gde se oporezuje. Adresa u Grčkoj ne pretvara automatski strani prihod u prihod dokumentovan u Grčkoj.

Pripremite prevode i propratna objašnjenja kada poreski dokumenti sadrže nepoznate kategorije. Cilj nije samo poslati mnogo stranica, već omogućiti kreditnom analitičaru da uskladi bruto prihod, oporezivi prihod, neto primanja i redovne obaveze.

Samozaposleni podnosioci zahteva i vlasnici firmi

Samozaposleni korisnici kredita i vlasnici firmi obično moraju da pokažu dužu finansijsku istoriju. Banke mogu da traže lične i poslovne poreske prijave, poslovne knjige, bilanse stanja, bilanse uspeha, dokaze o prometu, potvrde o izmirenim poreskim obavezama, izvode iz banke, dokumenta o registraciji firme i potvrdu računovođe.

Promet nije lični prihod. Banka analizira održivu dobit, sredstva koja vlasnik podiže iz firme, dividende, neraspoređenu dobit i obaveze firme. Firma sa visokim prihodom od prodaje, ali promenljivim maržama, može da omogući manji kredit od očekivanog.

Nedavno osnivanje firme ili prelazak sa radnog odnosa na samostalni rad mogu da skrate period koji banka može da proceni. Podnosioci zahteva treba da objasne kontinuitet klijenata, ugovora, iskustva u delatnosti i novčanih tokova, bez preuveličavanja izvesnosti.

Vlasnici više firmi treba da dostave jasnu šemu vlasničke strukture i podatke o stvarnim vlasnicima. Zajmovi između povezanih lica, garancije i stanja dugovanja i potraživanja prema vlasnicima mogu se tretirati kao obaveze ili zahtevati pojašnjenje.

Penzije i prihodi od ulaganja

Penzija iz inostranstva može da posluži kao osnov za hipotekarni kredit ako je stabilna, dokumentovana i ako se očekuje da će se isplaćivati tokom celog roka otplate. Dokazi mogu da obuhvate rešenja o penziji, godišnje izveštaje, poreske prijave i uplate na bankovni račun.

Godine starosti na dan dospeća kredita su važne. Dug rok otplate možda neće biti dostupan ako bi otplata trajala duže nego što dozvoljava starosna politika banke. Banka može da zatraži dodatno životno osiguranje ili kraći rok otplate, čime se povećava mesečna rata.

Prihodi od izdavanja, dividendi i investicija mogu se priznati samo delimično, u zavisnosti od njihove istorije i promenljivosti. Kapitalni dobitak ili jednokratna povlačenja sredstava nisu isto što i redovan prihod. Banka može da razlikuje likvidnu imovinu koja jača profil od prihoda koji se uzimaju u obzir pri proceni mogućnosti otplate.

Penzioneri bi trebalo da sačuvaju rezervu za hitne slučajeve – za zdravstvenu zaštitu, putovanja, osiguranje, poreze i održavanje – umesto da svu likvidnu imovinu ulože u učešće.

Mogućnost otplate i postojeća zaduženja

Banka izračunava koliko prihoda ostaje posle postojećih obaveza i troškova života. Predložena rata hipotekarnog kredita ne procenjuje se izolovano, već zajedno sa ostalim dugovima. Regulatorna i interna ograničenja mogu da ograniče stepen kreditne zaduženosti čak i kada podnosilac zahteva lično smatra da mu je rata prihvatljiva.

Kupci bi trebalo da naprave strožu računicu kućnog budžeta koja obuhvata ratu hipotekarnog kredita, osiguranje, grčki godišnji porez na nekretnine, troškove održavanja zgrade, komunalije, putovanja, održavanje, negu bašte ili bazena i rezervu za renoviranje. Prihode od izdavanja treba proveriti kroz nepovoljne scenarije (stres test) – periode bez zakupaca i sezonske oscilacije.

Kredit sa promenljivom kamatnom stopom mora ostati podnošljiv i posle rasta kamatnih stopa. Period fiksne kamatne stope može da se završi pre dospeća kredita. Zato stres test treba da obuhvati veće rate, nepovoljniji devizni kurs i privremeni pad prihoda.

Maksimalni iznos koji banka nudi nemojte uzimati kao lični cilj. Odobrenje kredita odgovara na pitanje šta banka može da ponudi; ono ne određuje šta odgovara životnom stilu i dugoročnim ciljevima kupca.

Učešće, sopstvena sredstva i odnos iznosa kredita i vrednosti nekretnine

Odnos iznosa kredita i vrednosti nekretnine (loan-to-value) poredi iznos hipotekarnog kredita sa vrednošću koju banka prihvata. Objavljeni proizvodi za strane kupce mogu da reklamiraju finansiranje do navedenog procenta, ali stvarni procenat zavisi od prebivališta, korisnika kredita, nekretnine, proizvoda i procene vrednosti.

Ako je ugovorena cena 400.000 €, a banka proceni nekretninu na 350.000 €, banka može svoj procenat da primeni na 350.000 €. Razliku u ceni, zahtevano sopstveno učešće i troškove transakcije kupac mora da pokrije iz dokazanih sopstvenih sredstava.

Avans za rezervaciju plaćen pre konačnog odobrenja obično je deo sopstvenog učešća kupca, ali banci je potreban dokaz o uplati i može da postavi uslove u pogledu načina plaćanja. Nemojte ništa plaćati neformalno u gotovini.

Obezbedite rezervu za nepredviđene troškove. Procena vrednosti, promene deviznog kursa ili neočekivani pravni troškovi i troškovi renoviranja mogu da povećaju potrebu za gotovinom. Transakcija ne bi smela da propadne zato što je cela rezerva likvidnosti potrošena na prvi avans.

Bankarska procena vrednosti nekretnine

Banka angažuje ili odobrava procenitelja koji procenjuje tržišnu vrednost nekretnine za potrebe obezbeđenja kredita. Procena uzima u obzir lokaciju, vrstu, veličinu, stanje, uporedive nekretnine, utrživost i dokumentaciju. Ona nije isto što i tražena cena ili tržišno mišljenje agenta za nekretnine.

Procena vrednosti prvenstveno štiti banku. Ona ne mora da otkrije svaki nedostatak niti da potvrdi troškove renoviranja. Kupac bi i dalje trebalo da pribavi nezavisan tehnički pregled nekretnine i komercijalnu procenu.

Jedinstvene luksuzne vile, zemljište u ruralnim područjima, nedovršeni objekti i nekretnine sa malo uporedivih prodaja mogu da dobiju konzervativne procene. Pogled na more i visokokvalitetna završna obrada ne znače automatski cenu koju traži prodavac.

Ako je procena niska, mogućnosti su veće sopstveno učešće, ponovni pregovori o ceni, zahtev za preispitivanje procene uz nove dokaze, izbor druge banke ili odustajanje od kupovine ako ugovor to dozvoljava. Druga banka može drugačije da proceni nekretninu, ali ne treba pretpostaviti da će to rešiti stvaran problem utrživosti.

Koje nekretnine mogu da se finansiraju?

Banke uglavnom daju prednost nekretninama sa jasnim vlasništvom, zakonito izgrađenim objektima, prihvatljivim pristupom, dobrom utrživošću i potpunom dokumentacijom. Standardne stanove i završene kuće može biti lakše proceniti nego neformalne, nedovršene ili visoko specijalizovane nekretnine.

Mogući problemi su nerešeno vlasništvo, upisana potraživanja, bespravna gradnja, odstupanja u katastru, nedostajuće dozvole, sporan pristup, nezavršen ostavinski postupak, loše stanje, udaljena lokacija ili neuobičajene vlasničke strukture.

Plac može biti prihvatljiv za određene kreditne proizvode, ali mogućnost gradnje, granice i pristup zahtevaju detaljnu proveru. Kupovina u izgradnji (off-plan) zahteva procenu investitora, dozvole, faza izgradnje i završetka radova. Više o tome pročitajte u našim vodičima: Kupovina zemljišta i placeva u Grčkoj i Kupovina u izgradnji (off-plan) i novogradnja.

Pre nego što platite avans, pitajte banku o minimalnoj vrednosti nekretnine, geografskoj pokrivenosti, dozvoljenoj nameni, fazi izgradnje i pravilima u vezi sa kratkoročnim izdavanjem.

Pravna provera banke

Advokat banke ispituje da li predloženo sredstvo obezbeđenja može da se zasnuje i prinudno ostvari. Provera može da obuhvati vlasništvo, lanac prenosa vlasništva, upisane terete, katastarske podatke, ovlašćenje prodavca da raspolaže nekretninom i dokumente potrebne za hipoteku ili predbeležbu hipoteke.

Ova provera štiti banku, a kupcu je i dalje potrebna sopstvena nezavisna pravna provera (due diligence), koju bankina provera ne zamenjuje. Banka može da prihvati rizik jer je njen kredit dobro obezbeđen, dok se kupac suočava sa praktičnim ili komercijalnim problemom. Ona takođe može da odbije sredstvo obezbeđenja zbog svoje interne politike, čak i kada advokat kupca smatra da je kupovina pravno moguća.

Advokat kupca treba da komunicira sa pravnim timom banke, ali da ostane nezavisan. Nalaze treba uskladiti, posebno kada treba brisati postojeću hipoteku i upisati novo sredstvo obezbeđenja.

Kako izgleda provera sa strane kupca, pročitajte ovde: Pravna provera (due diligence) pri kupovini nekretnine u Grčkoj.

Tehnička i urbanistička provera

Banka može da naruči tehničke provere ili procenu vrednosti kako bi utvrdila da li je nekretnina prihvatljivo sredstvo obezbeđenja. Prodavac takođe mora da dostavi obaveznu tehničku dokumentaciju za prenos vlasništva kod notara.

Kupac bi trebalo da angažuje nezavisnog inženjera koji će uporediti dozvole, nacrte, podatke iz elektronskog identiteta zgrade, katastarsku geometriju i stvarno stanje nekretnine. Inženjer treba da proceni i stanje objekta i izvodljivost planiranog renoviranja.

Tehničko odobrenje banke nije garancija za konstrukciju objekta. Ono može da se usredsredi na pitanja bitna za obezbeđenje kredita i ne mora da proceni buduće troškove za krov, vlagu, bazen, potporne zidove ili tehničke instalacije.

Tehnička pitanja utiču na rokove finansiranja. Ako je potrebna legalizacija ili ispravka, potvrde mogu da isteknu, a procenu vrednosti će možda trebati ažurirati. Kupoprodajni ugovor treba da predvidi realne rokove.

Dokumentacija za zahtev za hipotekarni kredit

Presudna je tačna kontrolna lista banke. Naš poseban vodič „Potrebna dokumentacija za kupovinu nekretnine u Grčkoj“ objašnjava širi dosije kupovine.

Prevodi, apostil i overa

Kod nekih banaka prihvatljivi su prateći dokumenti na engleskom ili grčkom jeziku, dok za dokumente na drugim jezicima može biti potreban prevod. Banka odlučuje da li je potreban običan, overen ili zvaničan prevod.

Javne isprave, punomoćja ili dokumenti o društvu mogu da zahtevaju apostil ili legalizaciju. Proverite to pre nego što ih naručite; pravila overe zavise od zemlje i vrste dokumenta.

Kad god je moguće, čuvajte originalne elektronske izvode iz banke. Snimci ekrana i naknadno menjani PDF fajlovi možda neće biti prihvaćeni. Prevodioci treba tačno da prenesu iznose, valutu, poreske kategorije i službene pečate.

Napravite spisak koji svaki original povezuje sa njegovim prevodom. Kreditni analitičar ne bi trebalo da nagađa koja poreska prijava od 40 strana pripada kom rezimeu.

Bankovni račun u Grčkoj i grčki poreski broj (AFM)

Za kupovinu i postupak kreditiranja po pravilu je potreban grčki broj AFM. Banka koja odobrava kredit može takođe da zahteva da korisnik kredita kod nje ima otvoren račun pre realizacije kredita. Na primer, banka Alpha Bank to izričito navodi za svoj hipotekarni kredit namenjen stranim korisnicima.

Otvaranje računa podrazumeva posebne provere identiteta, prebivališta, poreskog statusa i porekla sredstava. Počnite na vreme. Odobrenje kredita ne ukida zahteve banke u pogledu usklađenosti poslovanja sa propisima.

Račun može da se koristi za naknade, premije osiguranja i rate hipotekarnog kredita. Informišite se o minimalnom stanju na računu, direktnim zaduženjima, pristupu elektronskom bankarstvu, ograničenjima za međunarodne transfere i postupku za promenu kontakt podataka.

Nikada nikome ne dajte pristupne podatke za elektronsko bankarstvo. Advokat koji postupa na osnovu punomoćja koristi ovlašćenja koja su mu data, a ne lozinku korisnika kredita.

Poreklo sredstava i usklađenost sa propisima

Banka mora da razume poreklo sopstvenih sredstava kupca i prihoda iz kojih će otplaćivati kredit. Kao dokaz mogu da posluže istorija štednje, zarade, prihodi od poslovanja, investicije, nasledstvo, prodaja nekretnine, kao i dokumentacija o poklonu ili zajmu.

Velika uplata neposredno pre podnošenja zahteva izazvaće pitanja ako njeno poreklo nije dokumentovano. Ako se koriste sredstva porodice, pravni i poreski savetnici treba da utvrde da li je taj iznos poklon, zajam ili zajednički ulog.

Kretanje novca treba da bude sledljivo od navedenog vlasnika, preko računa kod regulisanih institucija, do same transakcije. Plaćanja preko trećih lica i gotovina stvaraju rizik u pogledu usklađenosti sa propisima i ugovorni rizik.

Poreklo imovine i poreklo sredstava jesu povezani pojmovi, ali nisu isto. Jedno objašnjava kako je nastala ukupna imovina; drugo objašnjava novac korišćen za ovu kupovinu. Dostavite sažeta objašnjenja potkrepljena dokumentacijom.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Imate li pitanja o hipotekarnim kreditima ili finansiranju nekretnina u Grčkoj ili biste želeli lično da razgovarate o svojoj kupovini i potrebama u vezi sa finansiranjem? Kontaktirajte me direktno telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Lična podrška stranim kupcima nekretnina na Halkidikiju i širom Grčke.

Fiksne i promenljive kamatne stope

Fiksna kamatna stopa obezbeđuje sigurnost visine rate tokom ugovorenog perioda. Ona može ostati fiksna tokom celog trajanja kredita ili se promeniti posle početnog perioda. Promenljiva kamatna stopa obično je vezana za referentnu kamatnu stopu uvećanu za ugovorenu maržu banke.

Ne poredite samo kamatnu stopu za prvu godinu. Pitajte šta se dešava posle perioda fiksne kamate, koliko često se promenljiva stopa usklađuje, da li postoji donja granica i koja se referentna stopa primenjuje.

Objavljene promotivne kamatne stope mogu da se promene i mogu zavisiti od ispunjenja određenih uslova. Za korisnika kredita obavezujući su samo personalizovana ponuda i ugovor o kreditu. Nemojte u budžet za kupovinu unositi kamatnu stopu kao da važi zauvek.

Promenljive rate i pretpostavke o refinansiranju proverite kroz stres test. Korisnik kredita ne bi trebalo da računa na pad kamatnih stopa ili na to da će ga druga banka kasnije refinansirati.

Razumevanje ukupnih troškova

Stvarni trošak finansiranja obuhvata kamatu, naknade za zahtev ili obradu, procenu vrednosti, pravnu i tehničku proveru banke, osiguranje, naknade za vođenje računa, poreze ili dažbine kada se plaćaju, kao i troškove zasnivanja i upisa obezbeđenja koje naplaćuju notar i nadležna služba za upis.

Zatražite zakonom propisane standardizovane predugovorne informacije i pisani cenovnik naknada. Poredite efektivnu godišnju kamatnu stopu, ukupan iznos za otplatu i pretpostavke na kojima se obračun zasniva, a ne samo nominalnu kamatu.

Troškove hipotekarnog kredita odvojite od troškova kupovine nekretnine. Porez na prenos apsolutnih prava, troškovi notara za notarski akt o kupoprodaji, advokata kupca i inženjera, kao i agencijska provizija možda neće moći da se finansiraju kreditom.

Pitajte koje se naknade plaćaju čak i ako se kredit ne realizuje ili kupovina ne bude zaključena. Procena vrednosti i rad stručnjaka možda će morati da se plate i posle odbijanja zahteva.

Rok i način otplate kredita

Duži rok otplate smanjuje mesečnu ratu, ali po pravilu povećava ukupnu kamatu i produžava period izloženosti. Kraći rok zahteva jači mesečni novčani tok, ali skraćuje trajanje kredita.

Proverite način otplate, učestalost plaćanja, datum dospeća i prvu ratu. Pitajte kako se tretiraju privremeni prekidi otplate, docnja, reprogram i zatezna kamata.

Uslovi prevremene otplate važni su za kupce koji bi mogli da prodaju nekretninu, naslede sredstva ili refinansiraju kredit. Neki aktuelni bankarski proizvodi reklamiraju da nema naknade za prevremenu otplatu, ali obavezujući ugovor mora da se proveri.

Starosna ograničenja mogu da ograniče rok otplate. Kod više korisnika kredita banka, u skladu sa svojom politikom, može procenu da zasnuje na starijem korisniku ili na raspodeli prihoda.

Valutni rizik za strane kupce

Hipotekarni kredit u evrima koji se otplaćuje iz prihoda u evrima izbegava direktnu valutnu neusklađenost između prihoda i kredita. Korisnik kredita koji zarađuje u funtama, dolarima, francima ili nekoj drugoj valuti suočava se sa promenama tereta otplate kada se devizni kursevi menjaju.

Napravite računicu za slučaj znatnog slabljenja valute u kojoj ostvarujete prihod. Rata u evrima može ostati ista, dok njen trošak u domaćoj valuti raste. I sopstvena sredstva za transakciju mogu da se promene u periodu između ponude i zaključenja kupovine.

Razlike u kursu pri konverziji i naknade za transfer utiču na stvarni trošak. Uporedite specijalizovane servise za konverziju valuta i bankarske kanale, ali proverite da li je konačni transfer u skladu sa uputstvima banke i notara.

Zaštita od valutnog rizika je finansijska odluka koja zahteva savet kvalifikovanog stručnjaka. Nemojte spekulativnim očekivanjima o deviznom kursu opravdavati hipotekarni kredit koji inače ne biste mogli da otplaćujete.

Osiguranje nekretnine i životno osiguranje

Banka obično zahteva osiguranje koje štiti nekretninu pod hipotekom od određenih rizika, uz vinkulaciju u korist banke. Pokriće može da obuhvati požar, zemljotres ili druge događaje, u zavisnosti od polise i sredstva obezbeđenja.

Životno osiguranje ili osiguranje otplate kredita može biti obavezno ili ponuđeno, a cena može zavisiti od starosti i zdravstvenog stanja. Pročitajte isključenja, osiguranu sumu, korisnika osiguranja i uslove raskida.

Najniža premija nije nužno i odgovarajuća. Za vile u priobalju možda će biti potrebno posebno razmotriti rizike od oluje i poplave, bazen, odgovornost prema trećim licima, izdavanje i periode kada je nekretnina prazna.

Održavajte polise aktivnim i, kada se to traži, dostavite dokaz o obnovi. Ako ne održavate obavezno osiguranje, možete prekršiti uslove ugovora o kreditu.

Podnošenje zahteva na daljinu i punomoćje

Zvanične stranice banaka potvrđuju da se zahtevi nerezidenata mogu voditi na daljinu ili preko zastupnika. Advokat upisan u imenik neke grčke advokatske komore može da postupa na osnovu punomoćja koje je banka odobrila, ako korisnik kredita ne može da ostane u Grčkoj.

Punomoćje će možda morati da obuhvati zahtev za kredit, otvaranje računa, potpisivanje, osiguranje, zasnivanje hipoteke i upis. Koristite obrazac banke ili pribavite saglasnost banke pre nego što punomoćje potpišete u inostranstvu.

Za punomoćje potpisano u inostranstvu možda će biti potrebni notarska overa, apostil ili legalizacija i prevod na grčki. Original mora stići na vreme. Široko punomoćje za kupovinu ne obuhvata automatski ovlašćenja za zaduživanje i zasnivanje sredstava obezbeđenja.

Postupak na daljinu ne znači da nema provere identiteta. I dalje mogu biti potrebni video-pozivi, overeni dokumenti ili lični dolazak u filijalu.

Ponuda uslovljena odobrenjem finansiranja

Kupac kome je potreban hipotekarni kredit treba to da navede pre potpisivanja ugovora o rezervaciji ili predugovora. Advokat treba da formuliše jasan uslov u vezi sa finansiranjem koji uređuje iznos, rok za odobrenje, to koja se odluka banke smatra prihvatljivom i povraćaj avansa.

Neodređena formulacija kao što je „pod uslovom odobrenja finansiranja“ možda neće razrešiti da li se uslov odnosi na nisku procenu, zahtev za većim sopstvenim učešćem ili odbijanje nekretnine. Uslov treba da odražava stvarni rizik.

Prodavac može da zatraži dokaz o preliminarnom odobrenju i utvrđen vremenski plan. Razumna transparentnost može da ojača ponudu bez otkrivanja nepotrebnih ličnih podataka.

Nikada se ne odričite ovog uslova samo zato što postoji preliminarno odobrenje za korisnika kredita. Odobrenje nekretnine i konačno odobrenje kredita i isplate i dalje predstoje.

Usklađivanje hipotekarnog kredita i kupovine

Tim za kupovinu čine kupac, prodavac, agent za nekretnine, advokat kupca, savetnici prodavca, službenik banke, advokat banke, procenitelj, inženjeri, notar, računovođa, osiguravač i nadležna služba za upis. Jedan vremenski plan mora da poveže njihove međusobne zavisnosti.

Period rezervacije mora da ostavi dovoljno vremena za prikupljanje dokumenata, procenu vrednosti nekretnine, pravnu proveru banke, konačnu ponudu, dokumentaciju za kredit i upis sredstva obezbeđenja. Nerealni rokovi stvaraju pritisak da se prihvate nerešeni rizici.

Notaru je za notarski akt o kupoprodaji potrebna struktura finansiranja i plaćanja. Banci su pre isplate potrebni odobren akt i utvrđen način zasnivanja obezbeđenja. Advokati koordiniraju brisanje postojeće hipoteke i red prvenstva novog sredstva obezbeđenja.

Vodite pisanu evidenciju otvorenih pitanja. Status banke „u postupku provere“ ne znači „završeno“, a obećanja prodavca nisu dokumenti.

Predbeležba hipoteke i sredstvo obezbeđenja banke

Banka obično zahteva upisano sredstvo obezbeđenja na grčkoj nekretnini, često putem predbeležbe hipoteke ili mehanizma koji odrede advokati banke. Tačne pravne korake, dokumente i postupke moraju da objasne advokat kupca i banka.

Upis sredstva obezbeđenja stvara troškove i obaveze posle potpisivanja, odvojene od akta o prenosu vlasništva. Banka određuje obezbeđeni iznos, koji može da se razlikuje od glavnice kredita kako bi pokrio kamatu i troškove.

Ako na nekretnini i dalje postoji hipoteka prodavca, brisanje te hipoteke i zasnivanje novog obezbeđenja moraju se pažljivo uskladiti po redosledu. Otplata starog kredita sama po sebi ne briše upis.

Sačuvajte akt ili rešenje o sredstvu obezbeđenja, potvrdu o upisu i konačnu potvrdu. Kada se kredit otplati, i brisanje zahteva formalni postupak i dokaze.

Potpisivanje i isplata kredita

Pre potpisivanja moraju biti potvrđeni svi odložni uslovi: učešće korisnika kredita, osiguranje, konačni dokumenti, odobren akt, važeće ovlašćenje, odobrenje nekretnine i provereni računi za plaćanje.

Banka može da isplati sredstva direktno prodavcu, banci prodavca ili drugom dogovorenom primaocu. Svaki iznos treba da bude naveden u završnom obračunu transakcije i da se slaže sa aktom.

Potpisivanje ugovora o kreditu, potpisivanje kupoprodaje i koraci u vezi sa sredstvom obezbeđenja mogu se odvijati istog dana ili utvrđenim redosledom. Nemojte pretpostaviti da su sredstva dostupna samo zato što je termin zakazan.

Posle zaključenja kupovine pribavite potvrdu banke o isplati, potvrde o plaćanju kupoprodajne cene, potpisan ugovor o kreditu, plan otplate i dokaz o upisu.

Finansiranje renoviranja i izgradnje

Neki hipotekarni krediti pokrivaju renoviranje, izgradnju ili završetak objekta. Sredstva mogu da se isplaćuju u fazama, posle kontrola, a ne u jednoj uplati.

Banka može da zahteva dozvole, nacrte, budžet, ponude izvođača, potvrde inženjera, vremenski plan i dokaz o učešću korisnika kredita. Prekoračenje troškova ostaje rizik korisnika kredita, osim ako se odobri dodatno finansiranje.

Ne započinjite radove na osnovu okvirne informacije o finansiranju. Proverite koji su troškovi prihvatljivi, kako se tretira PDV, kakvi su zahtevi za fakture i u kojim fazama se vrše isplate.

Agencija Chalkidiki Real Estate može da koordinira praktične usluge renoviranja i izgradnje kada se odobri nezavisan pravni, tehnički i finansijski okvir.

Kupovina preko firme

Pravno lice može da podnese zahtev za finansiranje poslovne nekretnine, ali to nije samo lični hipotekarni kredit sa imenom firme. Banka ispituje poslovni plan, finansijske izveštaje, stvarne vlasnike, upravu, garancije, namenu nekretnine i izvor otplate.

Objavljeni proizvodi za međunarodne klijente mogu da finansiraju sticanje ili izgradnju preko grčkog pravnog lica, pod komercijalnim uslovima. Mogu se zahtevati lične garancije i dodatna sredstva obezbeđenja.

Osnivanje firme samo radi dobijanja finansiranja može da stvori poreske, računovodstvene i administrativne troškove, a da odobrenje pritom nije zagarantovano. Prvo potražite pravni i poreski savet.

Ako kupujete udele u društvu koje je vlasnik nekretnine, a ne direktno nekretninu, ključna postaje korporativna i finansijska provera (due diligence), a menja se i struktura obezbeđenja.

Posle kupovine

Podesite automatsko plaćanje rata i obezbedite dovoljno sredstava na računu pre svakog datuma dospeća. Pratite usklađivanja kamatne stope, obnovu osiguranja i obaveštenja banke.

Ažurirajte kontakt podatke kada se preselite u drugu zemlju, promenite adresu e-pošte ili zamenite telefon. Gubitak pristupa elektronskom bankarstvu može da izazove probleme sa plaćanjem koji su se mogli izbeći.

Čuvajte trajni dosije sa ponudom za kredit, ugovorom o kreditu, predugovornim informacijama, dokumentima o sredstvu obezbeđenja, osiguranjem, planom otplate, notarskim aktom o kupoprodaji i dokazima o upisu.

Pre većeg renoviranja, izdavanja, prodaje ili promene vlasništva proverite da li je potrebna saglasnost banke ili da li banku treba obavestiti. Za prevremenu prodaju potrebni su potvrda banke o iznosu duga za konačnu otplatu i formalno brisanje sredstva obezbeđenja.

Česti rizici i greške

Potpisivanje pre nego što je finansiranje dovoljno zaštićeno

Preliminarno odobrenje ne garantuje ni odobrenje nekretnine ni konačno odobrenje kredita. Koristite uslove u vezi sa finansiranjem koje je sastavio advokat.

Planiranje budžeta na osnovu oglašenog maksimalnog procenta

Stvarni iznos kredita zavisi od procene vrednosti i politike banke. Obezbedite dodatna sopstvena sredstva i rezervu za troškove.

Pretpostavka da banka umesto kupca sprovodi pravnu i tehničku proveru (due diligence)

Banka štiti svoje sredstvo obezbeđenja. Angažujte nezavisne pravne i tehničke savetnike.

Zanemarivanje valutnog rizika

Rata u evrima može postati znatno skuplja u valuti u kojoj korisnik kredita ostvaruje prihod.

Računanje na prihod od izdavanja kao na zagarantovanu mogućnost otplate

Sezonska popunjenost, porezi, troškovi upravljanja, popravke i propisi mogu da smanje neto prihod.

Podnošenje nepotpune ili neusklađene dokumentacije

Različito napisana imena, neobjašnjene uplate i nedostajuće stranice poreskih prijava odlažu kreditnu analizu.

Potcenjivanje potrebnog vremena

Procena vrednosti, pravna provera, prevod i upis sredstva obezbeđenja često traju duže nego što se očekuje.

Poređenje samo kamatnih stopa

Naknade, rok otplate, osiguranje, fleksibilnost i ukupan iznos za otplatu mogu da promene to koja je ponuda bolja.

Trošenje cele rezerve

Sačuvajte likvidnost za razliku između cene i procenjene vrednosti, troškove zaključenja kupovine, renoviranje i hitne slučajeve.

Pretpostavka da će refinansiranje biti dostupno

Buduća vrednost nekretnine, prihodi i kreditna politika nisu poznati. Prvobitni kredit mora biti održiv.

Poređenje ponuda za hipotekarni kredit

Primer vremenskog toka hipotekarnog kredita

1. Budžet: utvrdite raspon cene, sopstvena sredstva, troškove, rezervu i ratu koja vam odgovara.
2. Prvi upit banci: proverite da li kao nerezident ispunjavate uslove i koja je dokumentacija potrebna.
3. Dosije korisnika kredita: dostavite dokaze o identitetu, porezima, prihodima, dugovima i poreklu sredstava.
4. Preliminarno odobrenje: dobijate uslovnu procenu korisnika kredita i rok njenog važenja.
5. Izbor nekretnine: pregovarajte o ponudi uslovljenoj finansiranjem u okviru odobrenog raspona.
6. Pravna i tehnička provera (due diligence) kupca: nezavisni advokat i inženjer proveravaju nekretninu.
7. Procena vrednosti banke: banka procenjuje vrednost sredstva obezbeđenja i njegovu utrživost.
8. Pravno i tehničko odobrenje banke: proveravaju se vlasništvo, dozvole i prihvatljivost sredstva obezbeđenja.
9. Konačna ponuda: korisnik kredita dobija obavezujuće uslove i propisane informacije.
10. Priprema za zaključenje kupovine: notar, advokati, banka i osiguravač usklađuju dokumente i plaćanja.
11. Potpisivanje i obezbeđenje: potpisuju se ugovor o kreditu i dokumenti o kupovini i zasniva se sredstvo obezbeđenja.
12. Isplata kredita: banka isplaćuje sredstva kada se ispune uslovi.
13. Upis: akti o kupovini i o sredstvu obezbeđenja se upisuju, a dokazi čuvaju.
14. Otplata kredita: počinju direktno zaduženje računa, osiguranje i tekuće obaveze.

Kako agencija Chalkidiki Real Estate koordinira postupak

Agencija Chalkidiki Real Estate pomaže kupcima da pronađu nekretnine koje odgovaraju njihovom načinu života, investicionom cilju i realnom rasponu finansiranja. Možemo da organizujemo razgledanja nekretnina, prikupimo početne informacije o nekretnini, prenosimo ponude i pomognemo da se poštuje vremenski plan transakcije.

Kada je kupcu potrebno finansiranje, možemo da koordiniramo praktičnu komunikaciju sa izabranom bankom ili njenim timom za klijente iz inostranstva, kao i sa nezavisnim advokatima, inženjerima, notarima, računovođama, proceniteljima i osiguravačima. O ispunjenosti uslova, iznosu kredita, proceni vrednosti i uslovima kredita odlučuje isključivo banka.

Pomažemo da nekretnina bude dostupna za procenu vrednosti i pregled, pratimo zahteve za dostavljanje dokumenata od prodavca, koordiniramo primopredaju i povezujemo završenu kupovinu sa uslugama kao što su renoviranje, komunalni priključci, opremanje nameštajem, nega bašte, upravljanje nekretninama ili kratkoročno izdavanje.

Naša uloga nije da obećamo odobrenje kredita, već da sprečimo da se kupovina nekretnine i postupak dobijanja hipotekarnog kredita odvijaju po odvojenim vremenskim planovima, a da nije jasno ko je odgovoran za sledeći korak.