Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα για ξένους – Οδηγός χρηματοδότησης

Σε αυτή τη σελίδα

Μπορούν οι ξένοι να πάρουν στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα;

Ναι. Οι ελληνικές τράπεζες προβάλλουν δημόσια στεγαστικά δάνεια για πρόσωπα που ζουν εκτός Ελλάδας, μεταξύ αυτών κατοίκους χωρών της ΕΕ και χωρών εκτός ΕΕ. Ανάλογα με την τράπεζα και το προϊόν, ένας μη κάτοικος Ελλάδας μπορεί να υποβάλει αίτηση αυτοπροσώπως, εξ αποστάσεως, με email ή μέσω Έλληνα δικηγόρου με τη δέουσα εξουσιοδότηση. Τα προϊόντα μπορεί να καλύπτουν την αγορά, την ανέγερση, την αποπεράτωση ή την ανακαίνιση κατοικίας.

Η διαθεσιμότητα δεν σημαίνει αυτόματη επιλεξιμότητα. Κάθε τράπεζα εφαρμόζει τη δική της πιστοδοτική πολιτική, τις δικές της αποδεκτές χώρες, όρια ηλικίας, ελάχιστα και μέγιστα ποσά, κριτήρια για το ακίνητο, απαιτήσεις τεκμηρίωσης του εισοδήματος και αξιολόγηση κινδύνου. Ένας δανειολήπτης που γίνεται δεκτός από ένα ίδρυμα μπορεί να λάβει διαφορετικούς όρους ή καμία προσφορά από άλλο. Τα προϊόντα και η τιμολόγησή τους μπορεί επίσης να αλλάξουν από το πρώτο ερώτημα έως την οριστική έγκριση.

Το ακίνητο πρέπει να είναι αποδεκτή εξασφάλιση. Ένας αγοραστής μπορεί να έχει υψηλό εισόδημα αλλά να επιλέξει ακίνητο με νομικά, κτηματολογικά, τεχνικά προβλήματα ή προβλήματα εμπορευσιμότητας. Αντίστροφα, μια ιδιαίτερα εμπορεύσιμη βίλα δεν αντισταθμίζει ανεπαρκώς τεκμηριωμένο εισόδημα ή μη ικανοποιητικό πιστωτικό προφίλ. Και οι δύο πλευρές της αίτησης πρέπει να εγκριθούν.

Οι δανειολήπτες που δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας πρέπει να αναμένουν περισσότερα δικαιολογητικά από έναν ντόπιο μισθωτό αιτούντα. Οι αλλοδαπές φορολογικές δηλώσεις, τα αποδεικτικά απασχόλησης, οι πιστωτικές εκθέσεις, τα αντίγραφα κίνησης λογαριασμών και τα αποδεικτικά διεύθυνσης πρέπει να είναι κατανοητά και επαληθεύσιμα. Οι τράπεζες μπορεί να εφαρμόζουν διαφορετικές πολιτικές ανάλογα με τη χώρα διαμονής του δανειολήπτη, το νόμισμα του εισοδήματος και το πόσο απέχει από τη συνταξιοδότηση.

Σημαντικό: Τα ποσοστά χρηματοδότησης, τα επιτόκια, οι διάρκειες ή οι χρόνοι έγκρισης που αναφέρει μια τράπεζα αφορούν το συγκεκριμένο προϊόν και υπόκεινται σε αξιολόγηση. Ζητήστε εξατομικευμένη γραπτή προσφορά και τις προσυμβατικές πληροφορίες που προβλέπει ο νόμος, προτού βασιστείτε σε οποιονδήποτε όρο.

Οι κύριοι τρόποι χρηματοδότησης ακινήτου

Ο κατάλληλος τρόπος εξαρτάται από το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία, τη φορολογική θέση, τον σκοπό της αγοράς και την ανοχή στον κίνδυνο. Συγκρίνετε τη συνολική οικονομική και νομική επίπτωση, όχι μόνο το επιτόκιο που προβάλλεται. Ένα δάνειο στη χώρα προέλευσης με εξασφάλιση την υφιστάμενη κατοικία μπορεί να είναι ταχύτερο, αλλά εκθέτει την κατοικία αυτή σε κίνδυνο· ένα ελληνικό στεγαστικό δάνειο μπορεί να αντιστοιχεί στο περιουσιακό στοιχείο, αλλά να συνεπάγεται μακρύτερη τοπική διαδικασία ολοκλήρωσης.

Αγορά με μετρητά ή με στεγαστικό δάνειο

Ο αγοραστής που πληρώνει με μετρητά αποφεύγει την πιστοληπτική αξιολόγηση, την εκτίμηση και την εγγραφή εξασφάλισης από την τράπεζα. Αυτό μπορεί να απλοποιήσει τις προθεσμίες και να ενισχύσει τη διαπραγματευτική του θέση. Ωστόσο, η επένδυση όλων των διαθέσιμων μετρητών σε ένα ακίνητο μπορεί να μειώσει τη ρευστότητα για φόρους, ανακαίνιση, επίπλωση, συντήρηση και έκτακτες ανάγκες.

Ένα στεγαστικό δάνειο διατηρεί μέρος των κεφαλαίων του αγοραστή και μπορεί να εναρμονίσει μια μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση με ένα μακροπρόθεσμο περιουσιακό στοιχείο. Το κόστος περιλαμβάνει τόκους, τραπεζικές χρεώσεις, εκτίμηση, νομικούς και τεχνικούς ελέγχους, εγγραφή της εξασφάλισης, ασφάλιση και διοικητικά έξοδα. Οι δανειολήπτες πρέπει επίσης να αναλάβουν υποχρεώσεις αποπληρωμής ανεξάρτητα από την πληρότητα, την απόδοση της μίσθωσης ή τις μεταβολές των συναλλαγματικών ισοτιμιών.

Η σωστή σύγκριση δεν είναι «τα μετρητά δεν κοστίζουν τίποτα και το χρέος είναι ακριβό». Τα μετρητά έχουν κόστος ευκαιρίας, ενώ το χρέος έχει συμβατικό κόστος και κίνδυνο. Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν διάφορα σενάρια: επιτόκια, περιόδους χωρίς ενοικιαστές, έξοδα επισκευών, συναλλαγματικές μεταβολές, πρόωρη πώληση και διακοπή του εισοδήματος. Μια εξοχική κατοικία πρέπει να παραμένει οικονομικά βιώσιμη ακόμη κι αν δεν αποφέρει εισόδημα από ενοίκια για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Μη δηλώνετε ότι μπορείτε να αγοράσετε με μετρητά, εκτός αν τα κεφάλαια είναι πράγματι διαθέσιμα και τεκμηριωμένα. Ο αγοραστής που υπογράφει χωρίς όρο χρηματοδότησης και αργότερα εξαρτάται από ένα δάνειο που δεν έχει εγκριθεί μπορεί να χάσει την προκαταβολή ή να βρεθεί αντιμέτωπος με συμβατική ευθύνη.

Προετοιμασία πριν από τις επισκέψεις σε ακίνητα

Η προετοιμασία της χρηματοδότησης πρέπει να ξεκινά πριν από τις σοβαρές διαπραγματεύσεις για ένα ακίνητο. Καθορίστε τον μέγιστο προϋπολογισμό αγοράς, τη συμμετοχή σας σε μετρητά, το κόστος της συναλλαγής, το αποθεματικό για ανακαίνιση και τη μηνιαία δόση με την οποία αισθάνεστε άνετα. Η τιμή αγοράς δεν είναι το σύνολο των μετρητών που απαιτούνται.

Συγκεντρώστε τα έγγραφα ταυτότητας, φορολογίας, εισοδήματος, απασχόλησης, τραπεζικών λογαριασμών, χρεών και περιουσιακών στοιχείων. Ελέγξτε αν τα ονόματα και οι διευθύνσεις συμφωνούν. Αποκτήστε ελληνικό ΑΦΜ και διευκρινίστε αν ο δανειστής που επιλέξατε απαιτεί ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό πριν από την αίτηση ή πριν από την εκταμίευση.

Απευθυνθείτε σε περισσότερες από μία κατάλληλες τράπεζες ή σε εξουσιοδοτημένους επαγγελματίες χρηματοδότησης. Εξηγήστε την ιθαγένεια, τη χώρα διαμονής, το νόμισμα του εισοδήματος, το είδος της απασχόλησης, την ηλικία, την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου, την αναμενόμενη τιμή και τα διαθέσιμα ίδια κεφάλαια. Ρωτήστε ποιες χώρες και ποιες γλώσσες εγγράφων γίνονται δεκτές.

Επιλέξτε έγκαιρα έναν ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο. Η τράπεζα προστατεύει τη δική της εξασφάλιση· ο δικηγόρος του αγοραστή προστατεύει τα συμφέροντα του αγοραστή. Το ίδιο ακίνητο θα ελεγχθεί για συναφείς αλλά διαφορετικούς σκοπούς.

Προέγκριση στεγαστικού δανείου

Η προέγκριση είναι μια αρχική αξιολόγηση του δανειολήπτη με βάση τα οικονομικά στοιχεία που έχει υποβάλει. Μπορεί να δώσει ένα ενδεικτικό ανώτατο ποσό δανείου, μια διάρκεια ή ένα εύρος δανειοληπτικής ικανότητας πριν οριστικοποιηθεί ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Ορισμένες ελληνικές τράπεζες προβάλλουν ηλεκτρονικές ή ταχείες διαδικασίες προέγκρισης, ενώ οι αιτήσεις μη κατοίκων Ελλάδας μπορεί να απαιτούν απευθείας επικοινωνία ή πρόσθετα δικαιολογητικά.

Η προέγκριση κατά κανόνα τελεί υπό όρους. Οι όροι μπορεί να περιλαμβάνουν επαλήθευση των δικαιολογητικών, αμετάβλητο εισόδημα και υποχρεώσεις, αποδεκτούς πιστωτικούς ελέγχους, ικανοποιητική εκτίμηση, αποδεκτό νομικό και τεχνικό έλεγχο του ακινήτου, ασφάλιση και οριστική εσωτερική έγκριση. Έχει επίσης περιορισμένη διάρκεια ισχύος.

Ζητήστε την προέγκριση γραπτώς και διευκρινίστε τι έχει αξιολογηθεί και τι όχι. Έχει εξετάσει η τράπεζα μεταφρασμένες φορολογικές δηλώσεις; Έχει εκτιμηθεί το ακίνητο; Έχει δοθεί νομική έγκριση; Έχει κλειδώσει δεσμευτικό επιτόκιο; Αν η απάντηση είναι όχι, μην περιγράφετε το δάνειο ως οριστικό.

Χρησιμοποιήστε τον προεγκεκριμένο προϋπολογισμό με συντηρητικό τρόπο. Η τράπεζα μπορεί να δανείσει με βάση τη χαμηλότερη τιμή ανάμεσα στην τιμή αγοράς και στην εκτιμώμενη αξία, ενώ οι χρεώσεις και οι φόροι μπορεί να πρέπει να καλυφθούν εξ ολοκλήρου από τα μετρητά του αγοραστή.

Οι τρεις ξεχωριστές εγκρίσεις

1. Έγκριση του δανειολήπτη

Η τράπεζα αξιολογεί την ικανότητα αποπληρωμής, την ταυτότητα, τη διαμονή, το εισόδημα, τα χρέη, την πιστωτική συμπεριφορά και την κανονιστική συμμόρφωση. Έτσι κρίνεται αν ο αιτών είναι αποδεκτός και ποιο είναι ένα ενδεικτικό ποσό.

2. Έγκριση του ακινήτου

Η τράπεζα εκτιμά το ακίνητο και ελέγχει αν είναι νομικά και τεχνικά κατάλληλο ως εξασφάλιση. Μια χαμηλή εκτίμηση ή ένα πρόβλημα στον τίτλο μπορεί να μειώσει ή να σταματήσει τη χρηματοδότηση, ακόμη κι αν η έγκριση του δανειολήπτη είναι ισχυρή.

3. Οριστική έγκριση του δανείου και της εκταμίευσης

Η τράπεζα επιβεβαιώνει τους οριστικούς όρους, τις προϋποθέσεις, την ασφάλιση, την εξασφάλιση, το συμβόλαιο αγοραπωλησίας και τον τρόπο πληρωμής. Τα κεφάλαια αποδεσμεύονται μόνο όταν πληρούνται οι καθορισμένες προϋποθέσεις.

Οι αγοραστές θα πρέπει να παρακολουθούν τα στάδια αυτά χωριστά. Συχνά δημιουργείται σύγχυση όταν ο αιτών ακούει «εγκρίθηκε» μετά το πρώτο στάδιο και αναλαμβάνει μια μη επιστρεπτέα δέσμευση πριν από το δεύτερο και το τρίτο στάδιο.

Πώς αξιολογούν οι τράπεζες τους ξένους δανειολήπτες

Οι τράπεζες αξιολογούν την ικανότητα και την προθυμία του δανειολήπτη να αποπληρώσει. Ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει ηλικία, οικογενειακή κατάσταση, διαμονή, ιθαγένεια, απασχόληση, σταθερότητα εισοδήματος, περιουσιακά στοιχεία, υποχρεώσεις, πιστωτικά αρχεία, τραπεζικό ιστορικό και την προτεινόμενη μηνιαία δόση. Η τράπεζα μπορεί επίσης να εξετάσει τη νομική και πρακτική εκτελεστότητα των εγγράφων από τη χώρα διαμονής.

Ένα σταθερό, διαφανές και φορολογημένο εισόδημα αξιολογείται ευκολότερα από ακανόνιστες εισπράξεις σε μετρητά. Η τράπεζα συνήθως χρειάζεται αποδεικτικά που καλύπτουν μια καθορισμένη περίοδο στο παρελθόν, όχι μόνο τον τελευταίο μήνα. Μια πρόσφατη αλλαγή εργασίας, μια δοκιμαστική περίοδος, μια αναδιάρθρωση επιχείρησης ή μια απότομη αύξηση του εισοδήματος μπορεί να χρειάζεται εξήγηση.

Η χώρα διαμονής μπορεί να επηρεάσει τα αποδεκτά δικαιολογητικά, τη μέγιστη διάρκεια, την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή και τον τρόπο υποβολής της αίτησης. Είναι λάθος να θεωρείτε ότι όλοι οι κάτοικοι χωρών της ΕΕ αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο ή ότι οι κάτοικοι χωρών εκτός ΕΕ αποκλείονται αυτόματα.

Ο αιτών πρέπει να δηλώσει τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια, τα προσωπικά δάνεια, τις μισθώσεις, τις εγγυήσεις, τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών και τις υποχρεώσεις διατροφής. Η παράλειψη μιας υποχρέωσης μπορεί να πλήξει την αξιοπιστία του όταν αυτή εμφανιστεί αργότερα στα αντίγραφα κίνησης λογαριασμών ή στους πιστωτικούς ελέγχους.

Αξιολόγηση εισοδήματος και απασχόλησης

Οι μισθωτοί αιτούντες συνήθως προσκομίζουν συμβάσεις εργασίας, βεβαιώσεις εργοδότη, πρόσφατες μισθοδοτικές καταστάσεις, φορολογικές δηλώσεις ή εκκαθαριστικά και αντίγραφα κίνησης λογαριασμών όπου φαίνονται οι πιστώσεις μισθού. Η τράπεζα μπορεί να επικοινωνήσει με τον εργοδότη ή να ζητήσει επιβεβαίωση της θέσης, της προϋπηρεσίας και του αν η απασχόληση είναι αορίστου χρόνου.

Το εισόδημα από μπόνους, προμήθειες και υπερωρίες μπορεί να υπολογιστεί μειωμένο, εκτός αν έχει σταθερό ιστορικό. Παροχές, επιδόματα και εταιρικά έξοδα μπορεί να αντιμετωπίζονται διαφορετικά από τον βασικό μισθό. Το εισόδημα σε ξένο νόμισμα δημιουργεί επίσης ζητήματα συναλλαγματικής ισοτιμίας.

Αν ο αιτών εργάζεται εξ αποστάσεως για εργοδότη σε άλλη χώρα, η τράπεζα μπορεί να ρωτήσει πού έχει νομικά την έδρα της η απασχόληση και πού φορολογείται. Μια διεύθυνση στην Ελλάδα δεν μετατρέπει αυτόματα το εισόδημα από το εξωτερικό σε εισόδημα τεκμηριωμένο στην Ελλάδα.

Ετοιμάστε μεταφράσεις και επεξηγηματικά σημειώματα όταν τα φορολογικά έγγραφα χρησιμοποιούν άγνωστες κατηγορίες. Ο στόχος δεν είναι απλώς να σταλούν πολλές σελίδες, αλλά να μπορέσει ένας πιστωτικός αναλυτής να συμφωνήσει το ακαθάριστο εισόδημα, το φορολογητέο εισόδημα, τις καθαρές εισπράξεις και τις επαναλαμβανόμενες υποχρεώσεις.

Αυτοαπασχολούμενοι αιτούντες και ιδιοκτήτες επιχειρήσεων

Οι αυτοαπασχολούμενοι δανειολήπτες και οι ιδιοκτήτες εταιρειών χρειάζονται συνήθως μακρύτερο οικονομικό ιστορικό. Οι τράπεζες μπορεί να ζητήσουν προσωπικές και εταιρικές φορολογικές δηλώσεις, οικονομικές καταστάσεις, ισολογισμούς, καταστάσεις αποτελεσμάτων, αποδεικτικά κύκλου εργασιών, φορολογική ενημερότητα, αντίγραφα κίνησης λογαριασμών, στοιχεία εγγραφής της εταιρείας και βεβαίωση λογιστή.

Ο κύκλος εργασιών δεν είναι προσωπικό εισόδημα. Ο δανειστής αναλύει το διατηρήσιμο κέρδος, τις αναλήψεις του επιχειρηματία, τα μερίσματα, τα αδιανέμητα κέρδη και τις υποχρεώσεις της επιχείρησης. Μια επιχείρηση με υψηλά έσοδα αλλά ασταθή περιθώρια κέρδους μπορεί να στηρίξει μικρότερο δανεισμό από τον αναμενόμενο.

Η πρόσφατη σύσταση εταιρείας ή η μετάβαση από τη μισθωτή εργασία στην ελεύθερη επαγγελματική δραστηριότητα μπορεί να περιορίσει το ιστορικό που μπορεί να αξιολογηθεί. Οι αιτούντες θα πρέπει να εξηγούν τη συνέχεια των πελατών, των συμβάσεων, της εμπειρίας στον κλάδο και των ταμειακών ροών, χωρίς να παρουσιάζουν μεγαλύτερη βεβαιότητα από όση υπάρχει.

Οι ιδιοκτήτες πολλών εταιρειών θα πρέπει να προσκομίζουν σαφές διάγραμμα της εταιρικής δομής και στοιχεία για τον πραγματικό δικαιούχο. Τα δάνεια μεταξύ συνδεδεμένων μερών, οι εγγυήσεις και τα υπόλοιπα των μετόχων μπορεί να αντιμετωπιστούν ως υποχρεώσεις ή να απαιτούν διευκρινίσεις.

Εισόδημα από σύνταξη και επενδύσεις

Το εισόδημα από σύνταξη του εξωτερικού μπορεί να στηρίξει ένα στεγαστικό δάνειο, αν είναι σταθερό, τεκμηριωμένο και αναμένεται να συνεχιστεί καθ’ όλη τη διάρκεια του δανείου. Ως αποδεικτικά μπορεί να χρησιμοποιηθούν αποφάσεις απονομής σύνταξης, ετήσιες καταστάσεις, φορολογικές δηλώσεις και πιστώσεις σε τραπεζικό λογαριασμό.

Η ηλικία κατά τη λήξη του δανείου έχει σημασία. Μια μεγάλη διάρκεια μπορεί να μην είναι διαθέσιμη, αν η αποπληρωμή εκτείνεται πέρα από το όριο ηλικίας που προβλέπει η πολιτική της τράπεζας. Η τράπεζα μπορεί να ζητήσει πρόσθετη ασφάλιση ζωής ή συντομότερη διάρκεια, γεγονός που αυξάνει τη μηνιαία δόση.

Το εισόδημα από ενοίκια, μερίσματα και επενδύσεις μπορεί να αναγνωριστεί εν μέρει, ανάλογα με το ιστορικό και τη μεταβλητότητά του. Η υπεραξία ή οι εφάπαξ αναλήψεις δεν ισοδυναμούν με επαναλαμβανόμενο εισόδημα. Η τράπεζα μπορεί να διακρίνει τα ρευστά διαθέσιμα που ενισχύουν το προφίλ από το εισόδημα που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό της δανειοληπτικής ικανότητας.

Οι συνταξιούχοι θα πρέπει να διατηρούν ένα αποθεματικό έκτακτης ανάγκης για υγειονομική περίθαλψη, ταξίδια, ασφάλιση, φόρους και συντήρηση, αντί να διαθέτουν κάθε ρευστό περιουσιακό στοιχείο για την ίδια συμμετοχή.

Δανειοληπτική ικανότητα και υφιστάμενα χρέη

Η τράπεζα υπολογίζει πόσο εισόδημα απομένει μετά τις υφιστάμενες υποχρεώσεις και τα έξοδα διαβίωσης. Η προτεινόμενη δόση του στεγαστικού δανείου αξιολογείται μαζί με τα υπόλοιπα χρέη και όχι μεμονωμένα. Τα κανονιστικά και εσωτερικά όρια μπορεί να περιορίζουν τους δείκτες εξυπηρέτησης χρέους, ακόμη κι αν ο αιτών αισθάνεται ο ίδιος άνετα.

Οι αγοραστές θα πρέπει να καταρτίζουν ένα αυστηρότερο μοντέλο του οικογενειακού προϋπολογισμού, που να περιλαμβάνει τη δόση του στεγαστικού δανείου, την ασφάλιση, τον ελληνικό φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), τα κοινόχρηστα, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τα ταξίδια, τη συντήρηση, τη φροντίδα του κήπου ή της πισίνας και τα αποθεματικά για ανακαίνιση. Το εισόδημα από ενοίκια θα πρέπει να υποβάλλεται σε έλεγχο αντοχής (stress test) για περιόδους χωρίς ενοικιαστές και για την εποχικότητα.

Ένα δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο πρέπει να παραμένει βιώσιμο και μετά από αυξήσεις των επιτοκίων. Η περίοδος σταθερού επιτοκίου μπορεί να λήξει πριν από τη λήξη του δανείου. Γι’ αυτό ο έλεγχος αντοχής θα πρέπει να περιλαμβάνει υψηλότερες δόσεις, χαμηλότερες συναλλαγματικές ισοτιμίες και προσωρινή μείωση του εισοδήματος.

Μη χρησιμοποιείτε το ανώτατο ποσό της τράπεζας ως προσωπικό στόχο. Η πιστωτική έγκριση απαντά στο τι μπορεί να προσφέρει ο δανειστής· δεν καθορίζει τι στηρίζει τον τρόπο ζωής και τους μακροπρόθεσμους στόχους του αγοραστή.

Ίδια συμμετοχή, ίδια κεφάλαια και σχέση δανείου προς αξία (LTV)

Η σχέση δανείου προς αξία (LTV) συγκρίνει το ποσό του στεγαστικού δανείου με την αξία που αποδέχεται ο δανειστής. Τα δημοσιευμένα προϊόντα για ξένους αγοραστές μπορεί να προβάλλουν χρηματοδότηση έως ένα συγκεκριμένο ποσοστό, όμως το πραγματικό ποσοστό εξαρτάται από τη διαμονή, τον δανειολήπτη, το ακίνητο, το προϊόν και την εκτίμηση.

Αν η συμφωνημένη τιμή είναι 400.000 € αλλά η τράπεζα εκτιμά το ακίνητο σε 350.000 €, ο δανειστής μπορεί να εφαρμόσει το ποσοστό του στα 350.000 €. Ο αγοραστής πρέπει να καλύψει τη διαφορά τιμής, την απαιτούμενη ίδια συμμετοχή και το κόστος της συναλλαγής από επαληθευμένα ίδια κεφάλαια.

Η προκαταβολή κράτησης που καταβάλλεται πριν από την οριστική έγκριση αποτελεί κανονικά μέρος της συμμετοχής του αγοραστή, όμως η τράπεζα χρειάζεται αποδεικτικά και μπορεί να θέσει όρους για τον τρόπο καταβολής των χρημάτων. Μην κάνετε άτυπες πληρωμές σε μετρητά.

Διατηρήστε ένα περιθώριο ασφαλείας. Η εκτίμηση, οι συναλλαγματικές μεταβολές ή απρόβλεπτα νομικά έξοδα και έξοδα ανακαίνισης μπορεί να αυξήσουν τις ανάγκες σε μετρητά. Μια συναλλαγή δεν πρέπει να αποτύχει επειδή ολόκληρο το απόθεμα ρευστότητας χρησιμοποιήθηκε για την πρώτη προκαταβολή.

Εκτίμηση του ακινήτου από την τράπεζα

Ο δανειστής ορίζει ή εγκρίνει έναν εκτιμητή, ο οποίος εκτιμά την αγοραία αξία του ακινήτου για σκοπούς εξασφάλισης. Η εκτίμηση λαμβάνει υπόψη την τοποθεσία, τον τύπο, το μέγεθος, την κατάσταση, τα συγκρίσιμα ακίνητα, την εμπορευσιμότητα και την τεκμηρίωση. Δεν ταυτίζεται με τη ζητούμενη τιμή ούτε με τη γνώμη του μεσίτη ακινήτων για την αγοραία αξία.

Η εκτίμηση προστατεύει κυρίως την τράπεζα. Μπορεί να μην εντοπίσει κάθε ελάττωμα ή να μην επιβεβαιώσει το κόστος ανακαίνισης. Ο αγοραστής θα πρέπει παρ’ όλα αυτά να εξασφαλίσει ανεξάρτητη τεχνική επιθεώρηση και εμπορική αξιολόγηση.

Μοναδικές πολυτελείς βίλες, αγροτεμάχια, ημιτελείς κατασκευές και ακίνητα με περιορισμένες συγκρίσιμες πωλήσεις μπορεί να οδηγήσουν σε συντηρητικές εκτιμήσεις. Η θέα στη θάλασσα και τα υψηλής ποιότητας φινιρίσματα δεν μεταφράζονται αυτόματα στην τιμή που ζητά ο πωλητής.

Αν η εκτίμηση είναι χαμηλή, οι επιλογές περιλαμβάνουν την αύξηση της ίδιας συμμετοχής, την επαναδιαπραγμάτευση της τιμής, το αίτημα επανεξέτασης με νέα στοιχεία, την επιλογή άλλου δανειστή ή την αποχώρηση, εφόσον το επιτρέπει η σύμβαση. Μια δεύτερη τράπεζα μπορεί να εκτιμήσει διαφορετικά, αλλά δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι θα λύσει ένα πραγματικό πρόβλημα εμπορευσιμότητας.

Ποια ακίνητα μπορούν να χρηματοδοτηθούν;

Οι τράπεζες γενικά προτιμούν ακίνητα με καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας, νόμιμη κατασκευή, αποδεκτή πρόσβαση, εμπορευσιμότητα και πλήρη τεκμηρίωση. Τα τυπικά διαμερίσματα και οι ολοκληρωμένες κατοικίες μπορεί να αξιολογούνται ευκολότερα από άτυπα, ημιτελή ή ιδιαίτερα εξειδικευμένα ακίνητα.

Πιθανές δυσκολίες είναι τα ιδιοκτησιακά ζητήματα που δεν έχουν διευθετηθεί, οι εγγεγραμμένες αξιώσεις, οι αυθαίρετες κατασκευές, οι κτηματολογικές αποκλίσεις, οι ελλείπουσες άδειες, η αμφισβητούμενη πρόσβαση, η μη ολοκληρωμένη κληρονομική διαδοχή, η κακή κατάσταση, η απομακρυσμένη τοποθεσία ή οι ασυνήθιστες ιδιοκτησιακές δομές.

Ένα οικόπεδο μπορεί να είναι επιλέξιμο σε ορισμένα προϊόντα, όμως η οικοδομησιμότητα, τα όρια και η πρόσβαση απαιτούν προσεκτικό έλεγχο. Η αγορά υπό κατασκευή (off-plan) απαιτεί αξιολόγηση του κατασκευαστή, των αδειών, των σταδίων της κατασκευής και της ολοκλήρωσης. Δείτε τους οδηγούς μας: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα και Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα.

Πριν καταβάλετε προκαταβολή, ρωτήστε την τράπεζα για την ελάχιστη αξία ακινήτου, τη γεωγραφική κάλυψη, την επιτρεπόμενη χρήση, το στάδιο κατασκευής και τα ζητήματα που αφορούν τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Ο νομικός έλεγχος της τράπεζας

Ο δικηγόρος του δανειστή εξετάζει αν η προτεινόμενη εξασφάλιση μπορεί να συσταθεί και να εκτελεστεί. Ο έλεγχος μπορεί να καλύπτει την κυριότητα, το ιστορικό των τίτλων, τα εγγεγραμμένα βάρη, τα κτηματολογικά στοιχεία, την ικανότητα του πωλητή να προβεί στη μεταβίβαση και τα έγγραφα που απαιτούνται για την υποθήκη ή την προσημείωση υποθήκης.

Ο έλεγχος αυτός προστατεύει την τράπεζα· για τον αγοραστή δεν υποκαθιστά τον δικό του ανεξάρτητο νομικό έλεγχο (due diligence). Η τράπεζα μπορεί να αποδεχθεί έναν κίνδυνο, επειδή το δάνειό της είναι καλά εξασφαλισμένο, ενώ ο αγοραστής αντιμετωπίζει ένα πρακτικό ή εμπορικό πρόβλημα. Μπορεί επίσης να απορρίψει την εξασφάλιση λόγω της πολιτικής της, ακόμη κι αν ο δικηγόρος του αγοραστή κρίνει ότι η αγορά είναι νομικά δυνατή.

Ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να επικοινωνεί με τη νομική ομάδα της τράπεζας, αλλά να παραμένει ανεξάρτητος. Τα ευρήματα θα πρέπει να συμφωνούνται μεταξύ τους, ιδίως όταν πρέπει να γίνει άρση μιας υφιστάμενης υποθήκης και να εγγραφεί νέα εξασφάλιση.

Για τη μεθοδολογία από την πλευρά του αγοραστή, διαβάστε: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος

Η τράπεζα μπορεί να αναθέσει τεχνικούς ελέγχους ή ελέγχους εκτίμησης, για να κρίνει αν η εξασφάλιση είναι αποδεκτή. Ο πωλητής πρέπει επίσης να προσκομίσει την υποχρεωτική τεχνική τεκμηρίωση για τη συμβολαιογραφική μεταβίβαση.

Ο αγοραστής θα πρέπει να αναθέσει σε ανεξάρτητο μηχανικό τη σύγκριση των αδειών, των σχεδίων, των στοιχείων της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, των γεωμετρικών στοιχείων του Κτηματολογίου και του ακινήτου όπως είναι στην πραγματικότητα. Ο μηχανικός θα πρέπει επίσης να αξιολογήσει την κατάσταση του ακινήτου και το κατά πόσον είναι εφικτή η σκοπούμενη ανακαίνιση.

Η τεχνική έγκριση της τράπεζας δεν αποτελεί εγγύηση για τη δομική κατάσταση του ακινήτου. Μπορεί να εστιάζει σε ζητήματα που αφορούν την εξασφάλιση και να μην εκτιμά μελλοντικά κόστη για τη στέγη, την υγρασία, την πισίνα, τους τοίχους αντιστήριξης ή τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις.

Τα τεχνικά ζητήματα επηρεάζουν τις προθεσμίες της χρηματοδότησης. Αν απαιτείται τακτοποίηση ή διόρθωση, τα πιστοποιητικά μπορεί να λήξουν και η εκτίμηση να χρειαστεί επικαιροποίηση. Η σύμβαση αγοράς θα πρέπει να προβλέπει ρεαλιστικό χρόνο.

Δικαιολογητικά για την αίτηση στεγαστικού δανείου

Καθοριστική είναι η ακριβής λίστα δικαιολογητικών της τράπεζας. Ο ξεχωριστός οδηγός μας «Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα» εξηγεί τον ευρύτερο φάκελο της αγοράς.

Μεταφράσεις, επισημειώσεις της Χάγης (Apostille) και επικυρώσεις

Ορισμένες τράπεζες δέχονται δικαιολογητικά στα αγγλικά ή στα ελληνικά, ενώ για άλλες γλώσσες μπορεί να απαιτείται μετάφραση. Ο δανειστής αποφασίζει αν χρειάζεται απλή, επικυρωμένη ή επίσημη μετάφραση.

Τα δημόσια έγγραφα, τα πληρεξούσια ή τα εταιρικά έγγραφα μπορεί να χρειάζονται επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή επικύρωση. Επιβεβαιώστε το πριν τα παραγγείλετε· οι κανόνες επικύρωσης εξαρτώνται από τη χώρα και το έγγραφο.

Κρατήστε, όπου είναι δυνατόν, τα πρωτότυπα ηλεκτρονικά αντίγραφα κίνησης λογαριασμών. Στιγμιότυπα οθόνης και επεξεργασμένα PDF μπορεί να μη γίνουν δεκτά. Οι μεταφραστές θα πρέπει να αποδίδουν με ακρίβεια τα ποσά, το νόμισμα, τις φορολογικές κατηγορίες και τις επίσημες σφραγίδες.

Δημιουργήστε ένα ευρετήριο που να συνδέει κάθε πρωτότυπο με τη μετάφρασή του. Ένας πιστωτικός αναλυτής δεν θα πρέπει να χρειάζεται να μαντέψει ποια φορολογική δήλωση 40 σελίδων αντιστοιχεί σε ποια σύνοψη.

Ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός και ΑΦΜ

Για τη διαδικασία αγοράς και δανείου απαιτείται κανονικά ελληνικός ΑΦΜ. Η τράπεζα που χορηγεί το δάνειο μπορεί επίσης να απαιτεί από τον δανειολήπτη να διατηρεί λογαριασμό σε αυτήν πριν από την ολοκλήρωση του δανείου. Η Alpha Bank, για παράδειγμα, το αναφέρει ρητά για το προϊόν στεγαστικού δανείου που απευθύνεται σε αλλοδαπούς δανειολήπτες.

Το άνοιγμα λογαριασμού περιλαμβάνει ξεχωριστούς ελέγχους ταυτότητας, διαμονής, φορολογίας και προέλευσης κεφαλαίων. Ξεκινήστε νωρίς. Η έγκριση του δανείου δεν καταργεί τις απαιτήσεις τραπεζικής κανονιστικής συμμόρφωσης.

Ο λογαριασμός μπορεί να χρησιμοποιείται για χρεώσεις, ασφάλιστρα και δόσεις του στεγαστικού δανείου. Ενημερωθείτε για τα ελάχιστα υπόλοιπα, τις πάγιες εντολές, την ηλεκτρονική πρόσβαση, τα όρια διεθνών μεταφορών και τις διαδικασίες αλλαγής των στοιχείων επικοινωνίας.

Μη μοιράζεστε ποτέ τους κωδικούς σας για την ηλεκτρονική τραπεζική. Ένας δικηγόρος που ενεργεί με πληρεξούσιο χρησιμοποιεί την εξουσιοδότηση που του έχει δοθεί, όχι τον κωδικό πρόσβασης του δανειολήπτη.

Προέλευση κεφαλαίων και κανονιστική συμμόρφωση

Η τράπεζα πρέπει να κατανοεί την προέλευση των ιδίων κεφαλαίων του αγοραστή και του εισοδήματος από το οποίο θα αποπληρωθεί το δάνειο. Τα αποδεικτικά μπορεί να περιλαμβάνουν ιστορικό αποταμίευσης, μισθούς, επιχειρηματικό εισόδημα, επενδύσεις, κληρονομιά, πώληση ακινήτου ή έγγραφα δωρεάς ή δανείου.

Μια μεγάλη μεταφορά χρημάτων λίγο πριν από την αίτηση θα προκαλέσει ερωτήματα, εκτός αν η προέλευσή της είναι τεκμηριωμένη. Αν χρησιμοποιηθούν οικογενειακά κεφάλαια, οι νομικοί και φορολογικοί σύμβουλοι θα πρέπει να καθορίσουν αν το ποσό αποτελεί δωρεά, δάνειο ή κοινή συνεισφορά.

Η διαδρομή των χρημάτων θα πρέπει να είναι ανιχνεύσιμη: από τον ονομαστικό κάτοχο, μέσω εποπτευόμενων λογαριασμών, έως τη συναλλαγή. Οι πληρωμές από τρίτους και τα μετρητά δημιουργούν κινδύνους κανονιστικής συμμόρφωσης και συμβατικούς κινδύνους.

Η προέλευση της περιουσίας και η προέλευση των κεφαλαίων συνδέονται, αλλά δεν ταυτίζονται. Η πρώτη εξηγεί πώς δημιουργήθηκε η συνολική περιουσία· η δεύτερη εξηγεί τα χρήματα που χρησιμοποιούνται για τη συγκεκριμένη αγορά. Δώστε σύντομες εξηγήσεις, τεκμηριωμένες με έγγραφα.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις για τα στεγαστικά δάνεια ή τη χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά τις ανάγκες σας για την αγορά και τη χρηματοδότηση; Επικοινωνήστε μαζί μου απευθείας τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Σταθερά και κυμαινόμενα επιτόκια

Το σταθερό επιτόκιο προσφέρει βεβαιότητα για τη δόση κατά την καθορισμένη περίοδο. Μπορεί να παραμένει σταθερό για όλη τη διάρκεια του δανείου ή να αλλάζει μετά από μια αρχική περίοδο. Το κυμαινόμενο επιτόκιο συνδέεται συνήθως με ένα επιτόκιο αναφοράς συν το συμβατικό περιθώριο της τράπεζας.

Μη συγκρίνετε μόνο το επιτόκιο του πρώτου έτους. Ρωτήστε τι συμβαίνει μετά τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου, πόσο συχνά αναπροσαρμόζεται το κυμαινόμενο επιτόκιο, αν υπάρχει κατώτατο όριο και ποιο επιτόκιο αναφοράς εφαρμόζεται.

Τα δημοσιευμένα προωθητικά επιτόκια μπορεί να αλλάξουν και να προϋποθέτουν την εκπλήρωση όρων. Για τον δανειολήπτη δεσμευτικές είναι μόνο η εξατομικευμένη προσφορά και η δανειακή σύμβαση. Μην εντάσσετε στον προϋπολογισμό της αγοράς ένα επιτόκιο σαν να ισχύει διαχρονικά.

Υποβάλετε σε έλεγχο αντοχής τις κυμαινόμενες δόσεις και τις παραδοχές για αναχρηματοδότηση. Ο δανειολήπτης δεν θα πρέπει να βασίζεται στη μείωση των επιτοκίων ή σε μια μελλοντική αναχρηματοδότηση από άλλη τράπεζα.

Κατανόηση του συνολικού κόστους

Το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης περιλαμβάνει τόκους, τέλη αίτησης ή διεκπεραίωσης, την εκτίμηση, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο της τράπεζας, τα έξοδα συμβολαιογράφου και εγγραφής της εξασφάλισης, ασφάλιστρα, χρεώσεις λογαριασμού, καθώς και φόρους ή εισφορές, όπου εφαρμόζονται.

Ζητήστε τις τυποποιημένες προσυμβατικές πληροφορίες που προβλέπει ο νόμος και γραπτό τιμολόγιο χρεώσεων. Συγκρίνετε τα ετήσια ποσοστά συνολικού κόστους, το συνολικό ποσό προς αποπληρωμή και τις παραδοχές, όχι μόνο το ονομαστικό επιτόκιο.

Διαχωρίστε τα έξοδα του στεγαστικού δανείου από τα έξοδα αγοράς του ακινήτου. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), οι αμοιβές του συμβολαιογράφου για το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, του δικηγόρου του αγοραστή και του μηχανικού, καθώς και η μεσιτική αμοιβή ενδέχεται να μην καλύπτονται από τη χρηματοδότηση.

Ρωτήστε ποιες χρεώσεις καταβάλλονται ακόμη κι αν το δάνειο ή η αγορά του ακινήτου δεν ολοκληρωθεί. Η εκτίμηση και οι εργασίες των επαγγελματιών μπορεί να παραμείνουν πληρωτέες μετά από απόρριψη.

Διάρκεια δανείου και τρόπος αποπληρωμής

Η μεγαλύτερη διάρκεια μειώνει τη μηνιαία δόση, αλλά γενικά αυξάνει τους συνολικούς τόκους και παρατείνει την έκθεση στον κίνδυνο. Η μικρότερη διάρκεια απαιτεί ισχυρότερες μηνιαίες ταμειακές ροές, αλλά μειώνει τη διάρκεια της δέσμευσης.

Επιβεβαιώστε τη μέθοδο χρεολυσίας, τη συχνότητα των δόσεων, την ημερομηνία πληρωμής και την πρώτη δόση. Ρωτήστε πώς αντιμετωπίζονται οι περίοδοι αναστολής πληρωμών, οι ληξιπρόθεσμες οφειλές, η αναδιάρθρωση και οι τόκοι υπερημερίας.

Οι όροι πρόωρης αποπληρωμής έχουν σημασία για αγοραστές που μπορεί να πουλήσουν, να κληρονομήσουν κεφάλαια ή να αναχρηματοδοτήσουν. Ορισμένα τρέχοντα τραπεζικά προϊόντα προβάλλουν ότι δεν επιβάλλουν ποινή πρόωρης αποπληρωμής, όμως πρέπει να ελεγχθεί η δεσμευτική σύμβαση.

Τα όρια ηλικίας μπορεί να περιορίσουν τη διάρκεια. Οι συνοφειλέτες μπορεί να αξιολογούνται με βάση τον μεγαλύτερο σε ηλικία δανειολήπτη ή την κατανομή του εισοδήματος, σύμφωνα με την πολιτική της τράπεζας.

Συναλλαγματικός κίνδυνος για ξένους αγοραστές

Ένα στεγαστικό δάνειο σε ευρώ που αποπληρώνεται από εισόδημα σε ευρώ αποφεύγει την άμεση νομισματική αναντιστοιχία μεταξύ εισοδήματος και δανείου. Ο δανειολήπτης με εισόδημα σε λίρες, δολάρια, φράγκα ή άλλο νόμισμα βλέπει τις δόσεις του να μεταβάλλονται όταν κινούνται οι συναλλαγματικές ισοτιμίες.

Εξετάστε το σενάριο μιας σημαντικής υποτίμησης του νομίσματος στο οποίο εισπράττετε το εισόδημά σας. Η δόση σε ευρώ μπορεί να παραμένει σταθερή, ενώ το κόστος της στο νόμισμα της χώρας σας αυξάνεται. Τα ίδια κεφάλαια για τη συναλλαγή μπορεί επίσης να μεταβληθούν στο διάστημα από την προσφορά έως την ολοκλήρωση.

Τα περιθώρια μετατροπής συναλλάγματος και οι χρεώσεις μεταφοράς επηρεάζουν το πραγματικό κόστος. Συγκρίνετε εξειδικευμένες υπηρεσίες μετατροπής συναλλάγματος και τις τραπεζικές οδούς, αλλά βεβαιωθείτε ότι η τελική μεταφορά συμμορφώνεται με τις οδηγίες του δανειστή και του συμβολαιογράφου.

Η αντιστάθμιση του συναλλαγματικού κινδύνου είναι χρηματοοικονομική απόφαση που απαιτεί εξειδικευμένη συμβουλή. Μη χρησιμοποιείτε κερδοσκοπικές προσδοκίες για τις συναλλαγματικές ισοτιμίες για να δικαιολογήσετε ένα στεγαστικό δάνειο που κατά τα άλλα δεν είναι οικονομικά βιώσιμο.

Ασφάλιση ακινήτου και ασφάλιση ζωής

Ο δανειστής συνήθως απαιτεί ασφάλιση που προστατεύει το υποθηκευμένο ακίνητο από συγκεκριμένους κινδύνους, με σημείωση του συμφέροντος της τράπεζας στο ασφαλιστήριο. Η κάλυψη μπορεί να περιλαμβάνει πυρκαγιά, σεισμό ή άλλα συμβάντα, ανάλογα με το ασφαλιστήριο και την εξασφάλιση.

Η ασφάλιση ζωής ή η ασφάλιση προστασίας πληρωμών μπορεί να απαιτείται, να προσφέρεται ή να τιμολογείται ανάλογα με την ηλικία και την υγεία. Διαβάστε τις εξαιρέσεις, το ασφαλισμένο ποσό, τον δικαιούχο και τους όρους ακύρωσης.

Το φθηνότερο ασφάλιστρο δεν είναι απαραίτητα επαρκές. Για παραθαλάσσιες βίλες μπορεί να χρειάζεται ειδική εξέταση ζητημάτων όπως οι καταιγίδες, οι πλημμύρες, η πισίνα, η αστική ευθύνη, η χρήση για ενοικίαση και οι περίοδοι που το ακίνητο μένει άδειο.

Διατηρείτε τα ασφαλιστήρια σε ισχύ και προσκομίζετε αποδεικτικά ανανέωσης, όπου απαιτείται. Η μη διατήρηση υποχρεωτικής κάλυψης μπορεί να αποτελεί παραβίαση των όρων του δανείου.

Αιτήσεις εξ αποστάσεως και πληρεξούσιο

Οι επίσημες σελίδες των τραπεζών επιβεβαιώνουν ότι οι αιτήσεις μη κατοίκων Ελλάδας μπορούν να διεκπεραιωθούν εξ αποστάσεως ή μέσω εκπροσώπου. Έλληνας δικηγόρος εγγεγραμμένος σε ελληνικό δικηγορικό σύλλογο μπορεί να ενεργεί με πληρεξούσιο εγκεκριμένο από την τράπεζα, όταν ο δανειολήπτης δεν μπορεί να παραμείνει στην Ελλάδα.

Το πληρεξούσιο μπορεί να χρειάζεται να καλύπτει την αίτηση δανείου, το άνοιγμα λογαριασμού, την υπογραφή, την ασφάλιση, την εξασφάλιση με υποθήκη και την εγγραφή. Χρησιμοποιήστε το υπόδειγμα της τράπεζας ή λάβετε την έγκριση της τράπεζας πριν το υπογράψετε στο εξωτερικό.

Η υπογραφή στο εξωτερικό μπορεί να απαιτεί συμβολαιογραφική επικύρωση, επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή επικύρωση από προξενική αρχή και ελληνική μετάφραση. Το πρωτότυπο πρέπει να φτάσει εγκαίρως. Ένα ευρύ πληρεξούσιο για την αγορά δεν περιλαμβάνει αυτόματα εξουσίες για δανεισμό και παροχή εξασφάλισης.

Η διαδικασία εξ αποστάσεως δεν σημαίνει ότι δεν γίνεται ταυτοποίηση. Μπορεί να απαιτούνται βιντεοκλήσεις, επικυρωμένα έγγραφα ή αυτοπρόσωπη παρουσία σε κατάστημα της τράπεζας.

Προσφορά υπό την αίρεση της χρηματοδότησης

Ο αγοραστής που εξαρτάται από στεγαστικό δάνειο θα πρέπει να το δηλώσει πριν υπογράψει συμφωνητικό κράτησης ή προσύμφωνο. Ο δικηγόρος θα πρέπει να διατυπώσει σαφή όρο χρηματοδότησης, που να ρυθμίζει το ποσό, την προθεσμία έγκρισης, ποια απόφαση του δανειστή είναι αποδεκτή και την επιστροφή της προκαταβολής.

Μια αόριστη διατύπωση όπως «υπό την αίρεση της χρηματοδότησης» μπορεί να μην ξεκαθαρίζει αν εμπίπτουν στον όρο μια χαμηλή εκτίμηση, η απαίτηση υψηλότερης ίδιας συμμετοχής ή η απόρριψη του ακινήτου. Ο όρος θα πρέπει να αντανακλά τον πραγματικό κίνδυνο.

Ο πωλητής μπορεί να ζητήσει αποδεικτικά προέγκρισης και καθορισμένο χρονοδιάγραμμα. Μια εύλογη διαφάνεια μπορεί να ενισχύσει την προσφορά χωρίς να αποκαλύπτονται περιττές προσωπικές πληροφορίες.

Μην παραιτηθείτε ποτέ από τον όρο μόνο και μόνο επειδή υπάρχει προέγκριση του δανειολήπτη. Οι εγκρίσεις του ακινήτου και της οριστικής εκταμίευσης εκκρεμούν ακόμη.

Συντονισμός στεγαστικού δανείου και αγοράς

Στην ομάδα της αγοράς συμμετέχουν ο αγοραστής, ο πωλητής, ο μεσίτης ακινήτων, ο δικηγόρος του αγοραστή, οι σύμβουλοι του πωλητή, ο υπάλληλος της τράπεζας, ο δικηγόρος της τράπεζας, ο εκτιμητής, οι μηχανικοί, ο συμβολαιογράφος, ο λογιστής, ο ασφαλιστής και το Κτηματολόγιο. Ένα ενιαίο χρονοδιάγραμμα πρέπει να συνδέει τις αλληλεξαρτήσεις τους.

Η περίοδος κράτησης πρέπει να αφήνει χρόνο για τη συγκέντρωση των δικαιολογητικών, την εκτίμηση του ακινήτου, τον νομικό έλεγχο της τράπεζας, την οριστική προσφορά, τα έγγραφα του δανείου και την εγγραφή της εξασφάλισης. Οι μη ρεαλιστικές προθεσμίες δημιουργούν πίεση να αποδεχθεί κανείς κινδύνους που δεν έχουν επιλυθεί.

Ο συμβολαιογράφος χρειάζεται τη δομή χρηματοδότησης και πληρωμής για το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Η τράπεζα χρειάζεται εγκεκριμένο συμβόλαιο και εγκεκριμένο τρόπο εξασφάλισης πριν από την εκταμίευση. Οι δικηγόροι συντονίζουν την άρση της υφιστάμενης υποθήκης και τη σειρά προτεραιότητας της νέας εξασφάλισης.

Χρησιμοποιήστε γραπτό κατάλογο εκκρεμοτήτων. Η ένδειξη «υπό εξέταση» από την τράπεζα δεν σημαίνει «ολοκληρώθηκε», και οι υποσχέσεις του πωλητή δεν είναι έγγραφα.

Προσημείωση υποθήκης και εξασφάλιση της τράπεζας

Ο δανειστής συνήθως απαιτεί εγγεγραμμένη εξασφάλιση επί του ακινήτου στην Ελλάδα, συχνά μέσω προσημείωσης υποθήκης ή μέσω του μηχανισμού που καθορίζουν οι δικηγόροι της τράπεζας. Τα ακριβή νομικά βήματα, τα έγγραφα και οι διαδικασίες πρέπει να εξηγηθούν από τον δικηγόρο του αγοραστή και την τράπεζα.

Η εγγραφή της εξασφάλισης συνεπάγεται κόστη και εργασίες μετά την υπογραφή, ξεχωριστά από το συμβόλαιο μεταβίβασης. Η τράπεζα καθορίζει το ποσό της εξασφάλισης, το οποίο μπορεί να διαφέρει από το κεφάλαιο του δανείου, ώστε να καλύπτει τόκους και έξοδα.

Αν παραμένει υφιστάμενη υποθήκη του πωλητή, η άρση της και η νέα εξασφάλιση πρέπει να γίνουν με προσεκτικά καθορισμένη σειρά. Η εξόφληση του παλαιού δανείου δεν διαγράφει από μόνη της την εγγραφή του βάρους.

Φυλάξτε την πράξη ή την απόφαση σύστασης της εξασφάλισης, την απόδειξη εγγραφής και το τελικό πιστοποιητικό. Όταν το δάνειο αποπληρωθεί, η διαγραφή της εξασφάλισης απαιτεί επίσης τυπικές ενέργειες και αποδεικτικά.

Υπογραφή και εκταμίευση του δανείου

Πριν από την υπογραφή, πρέπει να επιβεβαιωθεί ότι πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις που τίθενται εκ των προτέρων: η συμμετοχή του δανειολήπτη, η ασφάλιση, τα τελικά έγγραφα, το εγκεκριμένο συμβόλαιο, η έγκυρη εξουσιοδότηση, η έγκριση του ακινήτου και οι επαληθευμένοι λογαριασμοί πληρωμής.

Η τράπεζα μπορεί να καταβάλει τα χρήματα απευθείας στον πωλητή, στον δανειστή του πωλητή ή σε άλλον συμφωνημένο αποδέκτη. Κάθε ποσό θα πρέπει να εμφανίζεται σε εκκαθαριστική κατάσταση της ολοκλήρωσης και να συμφωνεί με το συμβόλαιο.

Η υπογραφή του δανείου, η υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας και τα βήματα για την εξασφάλιση μπορεί να γίνουν την ίδια ημέρα ή με καθορισμένη σειρά. Μη θεωρείτε ότι τα χρήματα είναι διαθέσιμα μόνο επειδή έχει κλειστεί ραντεβού.

Μετά την ολοκλήρωση, λάβετε από την τράπεζα επιβεβαίωση της εκταμίευσης, αποδείξεις πληρωμής του τιμήματος, την υπογεγραμμένη δανειακή σύμβαση, το πρόγραμμα αποπληρωμής και τα αποδεικτικά εγγραφής.

Χρηματοδότηση ανακαίνισης και ανέγερσης

Ορισμένα προϊόντα στεγαστικών δανείων καλύπτουν ανακαίνιση, ανέγερση ή αποπεράτωση. Η χρηματοδότηση μπορεί να αποδεσμεύεται σταδιακά μετά από αυτοψίες και όχι σε μία καταβολή.

Η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει άδειες, σχέδια, προϋπολογισμό, προσφορές εργολάβων, πιστοποιήσεις μηχανικού, χρονοδιάγραμμα και αποδεικτικά της συμμετοχής του δανειολήπτη. Οι υπερβάσεις κόστους παραμένουν κίνδυνος του δανειολήπτη, εκτός αν εγκριθεί πρόσθετη χρηματοδότηση.

Μην ξεκινάτε εργασίες με βάση μια ενδεικτική χρηματοδότηση. Επιβεβαιώστε τις επιλέξιμες δαπάνες, τη φορολογική μεταχείριση του ΦΠΑ, τις απαιτήσεις για τα τιμολόγια και τα ορόσημα της εκταμίευσης.

Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να συντονίσει στην πράξη υπηρεσίες ανακαίνισης και κατασκευής, αφού εγκριθεί το ανεξάρτητο νομικό, τεχνικό και χρηματοδοτικό πλαίσιο.

Αγορά μέσω εταιρείας

Ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να υποβάλει αίτηση για χρηματοδότηση επαγγελματικού ακινήτου, όμως αυτό δεν είναι απλώς ένα προσωπικό στεγαστικό δάνειο με την επωνυμία μιας εταιρείας. Η τράπεζα εξετάζει το επιχειρηματικό σχέδιο, τις οικονομικές καταστάσεις, τους πραγματικούς δικαιούχους, τη διοίκηση, τις εγγυήσεις, τη χρήση του ακινήτου και την πηγή αποπληρωμής.

Δημοσιευμένα προϊόντα για διεθνείς πελάτες μπορεί να χρηματοδοτούν την απόκτηση ή την κατασκευή μέσω ελληνικού νομικού προσώπου, υπό εμπορικούς όρους. Μπορεί να απαιτηθούν προσωπικές εγγυήσεις και πρόσθετες εξασφαλίσεις.

Η σύσταση εταιρείας αποκλειστικά για τη λήψη χρηματοδότησης μπορεί να δημιουργήσει φορολογικά, λογιστικά και διοικητικά κόστη, χωρίς να εγγυάται την έγκριση. Ζητήστε πρώτα νομική και φορολογική συμβουλή.

Αν αγοράζετε μετοχές ή μερίδια μιας εταιρείας που κατέχει το ακίνητο και όχι απευθείας το ίδιο το ακίνητο, ο εταιρικός και οικονομικός έλεγχος (due diligence) αποκτά κεντρικό ρόλο και η δομή των εξασφαλίσεων αλλάζει.

Μετά την ολοκλήρωση της αγοράς

Ρυθμίστε την αυτόματη πληρωμή των δόσεων και φροντίζετε να υπάρχουν επαρκή διαθέσιμα πριν από κάθε ημερομηνία πληρωμής. Παρακολουθείτε τις αναπροσαρμογές του επιτοκίου, την ανανέωση της ασφάλισης και τις ειδοποιήσεις της τράπεζας.

Ενημερώνετε τα στοιχεία επικοινωνίας σας όταν αλλάζετε χώρα, διεύθυνση email ή τηλέφωνο. Η απώλεια πρόσβασης στην ηλεκτρονική τραπεζική μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα πληρωμών που θα μπορούσαν να αποφευχθούν.

Τηρείτε έναν μόνιμο φάκελο με την προσφορά δανείου, τη σύμβαση, την προσυμβατική ενημέρωση, τα έγγραφα της εξασφάλισης, την ασφάλιση, το πρόγραμμα αποπληρωμής, το συμβόλαιο αγοραπωλησίας και τα αποδεικτικά εγγραφής.

Πριν από μια μεγάλη ανακαίνιση, μίσθωση, πώληση ή αλλαγή ιδιοκτησίας, ελέγξτε αν απαιτείται συναίνεση ή ενημέρωση του δανειστή. Η πρόωρη πώληση απαιτεί βεβαίωση του ποσού εξόφλησης και τυπική άρση της εξασφάλισης.

Συνήθεις κίνδυνοι και λάθη

Υπογραφή πριν από την επαρκή προστασία της χρηματοδότησης

Η προέγκριση δεν εγγυάται ούτε την έγκριση του ακινήτου ούτε την οριστική έγκριση. Χρησιμοποιήστε όρους χρηματοδότησης που έχει διατυπώσει δικηγόρος.

Κατάρτιση προϋπολογισμού με βάση το μέγιστο ποσοστό που προβάλλεται

Ο πραγματικός δανεισμός εξαρτάται από την εκτίμηση και την πολιτική της τράπεζας. Διατηρείτε πρόσθετα ίδια κεφάλαια και αποθεματικά για τα κόστη.

Η παραδοχή ότι η τράπεζα κάνει τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) για λογαριασμό του αγοραστή

Η τράπεζα προστατεύει τη δική της εξασφάλιση. Ορίστε ανεξάρτητους νομικούς και τεχνικούς συμβούλους.

Παράβλεψη του συναλλαγματικού κινδύνου

Μια δόση σε ευρώ μπορεί να γίνει σημαντικά ακριβότερη στο νόμισμα στο οποίο λαμβάνει το εισόδημά του ο δανειολήπτης.

Αντιμετώπιση του εισοδήματος από ενοίκια ως εγγυημένης δυνατότητας αποπληρωμής

Η εποχική πληρότητα, οι φόροι, η διαχείριση, οι επισκευές και οι κανονισμοί μπορούν να μειώσουν το καθαρό εισόδημα.

Υποβολή ελλιπών ή αντιφατικών δικαιολογητικών

Διαφορετικά ονόματα, ανεξήγητες καταθέσεις και σελίδες φορολογικών εγγράφων που λείπουν καθυστερούν την πιστοληπτική αξιολόγηση.

Υποτίμηση του χρόνου που απαιτείται

Η εκτίμηση, ο νομικός έλεγχος, η μετάφραση και η εγγραφή της εξασφάλισης συχνά διαρκούν περισσότερο από όσο αναμένεται.

Σύγκριση μόνο των επιτοκίων

Οι χρεώσεις, η διάρκεια, η ασφάλιση, η ευελιξία και το συνολικό ποσό προς αποπληρωμή μπορεί να αλλάξουν το ποια προσφορά είναι καλύτερη.

Ανάλωση ολόκληρου του αποθεματικού

Διατηρείτε ρευστότητα για αποκλίσεις της εκτίμησης, για τα έξοδα ολοκλήρωσης της συναλλαγής, για ανακαίνιση και για έκτακτες ανάγκες.

Η παραδοχή ότι θα υπάρχει δυνατότητα αναχρηματοδότησης

Η μελλοντική αξία του ακινήτου, το μελλοντικό εισόδημα και η μελλοντική πιστοδοτική πολιτική είναι άγνωστα. Το αρχικό δάνειο πρέπει να είναι βιώσιμο.

Σύγκριση προσφορών στεγαστικών δανείων

Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα στεγαστικού δανείου

1. Προϋπολογισμός: καθορίστε το εύρος τιμών, τα ίδια κεφάλαια, τα κόστη, το αποθεματικό και μια δόση με την οποία αισθάνεστε άνετα.
2. Αρχική επικοινωνία με την τράπεζα: επιβεβαιώστε την επιλεξιμότητα ως μη κάτοικος Ελλάδας και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά.
3. Φάκελος δανειολήπτη: υποβάλετε αποδεικτικά ταυτότητας, φορολογίας, εισοδήματος, χρεών και προέλευσης των κεφαλαίων.
4. Προέγκριση: λάβετε την αξιολόγηση του δανειολήπτη υπό όρους και τη διάρκεια ισχύος της.
5. Επιλογή ακινήτου: διαπραγματευτείτε μια προσφορά υπό τον όρο της χρηματοδότησης, εντός του εγκεκριμένου εύρους.
6. Νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) του αγοραστή: ανεξάρτητος δικηγόρος και μηχανικός εξετάζουν το ακίνητο.
7. Εκτίμηση της τράπεζας: ο δανειστής αξιολογεί την αξία της εξασφάλισης και την εμπορευσιμότητά της.
8. Νομική/τεχνική έγκριση της τράπεζας: εξετάζονται ο τίτλος ιδιοκτησίας, οι άδειες και η καταλληλότητα του ακινήτου ως εξασφάλισης.
9. Οριστική προσφορά: ο δανειολήπτης λαμβάνει δεσμευτικούς όρους και την υποχρεωτική ενημέρωση.
10. Προετοιμασία της ολοκλήρωσης: ο συμβολαιογράφος, οι δικηγόροι, η τράπεζα και ο ασφαλιστής συντονίζουν έγγραφα και πληρωμές.
11. Υπογραφή και εξασφάλιση: υπογράφονται τα έγγραφα του δανείου και της αγοράς και συστήνεται η εξασφάλιση.
12. Εκταμίευση: η τράπεζα αποδεσμεύει τα κεφάλαια αφού πληρωθούν οι προϋποθέσεις.
13. Εγγραφή: οι πράξεις της αγοράς και της εξασφάλισης εγγράφονται και τα αποδεικτικά φυλάσσονται.
14. Εξυπηρέτηση του δανείου: ξεκινούν η πάγια εντολή, η ασφάλιση και οι τρέχουσες υποχρεώσεις.

Πώς συντονίζει η Chalkidiki Real Estate τη διαδικασία

Η Chalkidiki Real Estate βοηθά τους αγοραστές να βρουν ακίνητα που ταιριάζουν στον τρόπο ζωής τους, στον επενδυτικό τους στόχο και σε ένα ρεαλιστικό εύρος χρηματοδότησης. Μπορούμε να οργανώσουμε επισκέψεις στα ακίνητα, να συγκεντρώσουμε τις πρώτες πληροφορίες για το ακίνητο, να μεταφέρουμε προσφορές και να βοηθήσουμε στην τήρηση του χρονοδιαγράμματος της συναλλαγής.

Όταν ο αγοραστής χρειάζεται χρηματοδότηση, μπορούμε να συντονίσουμε την πρακτική επικοινωνία με την τράπεζα που έχει επιλέξει ή με την ομάδα της για διεθνείς πελάτες, καθώς και με ανεξάρτητους δικηγόρους, μηχανικούς, συμβολαιογράφους, λογιστές, εκτιμητές και ασφαλιστές. Μόνο η τράπεζα αποφασίζει για την επιλεξιμότητα, το ποσό, την εκτίμηση και τους όρους.

Φροντίζουμε ώστε το ακίνητο να είναι προσβάσιμο για την εκτίμηση και την επιθεώρηση, παρακολουθούμε τα αιτήματα για τα δικαιολογητικά του πωλητή, συντονίζουμε την παράδοση και συνδέουμε την ολοκληρωμένη απόκτηση με ανακαίνιση, σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας, επίπλωση, φροντίδα κήπου, διαχείριση ακινήτων ή υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ο ρόλος μας δεν είναι να υποσχεθούμε έγκριση. Είναι να αποτρέψουμε το ενδεχόμενο η αγορά του ακινήτου και η διαδικασία του στεγαστικού δανείου να κινούνται σε ξεχωριστά χρονοδιαγράμματα, χωρίς να είναι σαφές ποιος είναι υπεύθυνος για το επόμενο βήμα.