Πώς να πουλήσετε ακίνητο στην Ελλάδα – Η πλήρης διαδικασία

Η Chalkidiki Real Estate διαχειρίζεται αυτή τη διαδικασία για ιδιοκτήτες και στις τρεις χερσονήσους και στην ηπειρωτική ενδοχώρα γύρω από αυτές, συντονίζοντας τον δικηγόρο, τον μηχανικό, τον τοπογράφο μηχανικό, τον ενεργειακό επιθεωρητή, τον λογιστή και τον συμβολαιογράφο, ώστε τα επιμέρους κομμάτια να έρχονται με τη σωστή σειρά. Κάθε επαγγελματίας παραμένει υπεύθυνος για τις συμβουλές στο πλαίσιο της δικής του αρμοδιότητας.

Οι διαδικασίες, οι φορολογικοί κανόνες και οι απαιτήσεις σε δικαιολογητικά αλλάζουν, και η σωστή σειρά των βημάτων εξαρτάται από το ακίνητο και το ιστορικό των τίτλων του. Η σελίδα αυτή είναι οδηγός σχεδιασμού και όχι εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή. Επιβεβαιώστε τις ισχύουσες απαιτήσεις πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Σε αυτή τη σελίδα

Η διαδικασία πώλησης με μια ματιά

Η πώληση ακινήτου στην Ελλάδα έχει τρεις φάσεις. Η φάση της προετοιμασίας προσδιορίζει τι πουλάτε και το αποδεικνύει: εκτίμηση, νομικός έλεγχος, τεχνικός φάκελος, πιστοποιητικά. Η φάση της αγοράς βρίσκει τον αγοραστή: παρουσίαση, δημοσίευση, επισκέψεις στο ακίνητο, διαπραγμάτευση. Η φάση της ολοκλήρωσης μεταβιβάζει την κυριότητα: κράτηση, νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence), φορολογικές δηλώσεις, συμβολαιογραφικό συμβόλαιο, καταχώριση, παράδοση.

Η σειρά μετράει περισσότερο από την ταχύτητα οποιουδήποτε μεμονωμένου βήματος. Οι ιδιοκτήτες που συμπιέζουν την προετοιμασία για να βγουν γρηγορότερα στην αγορά συνήθως χάνουν ξανά τον χρόνο κατά την ολοκλήρωση, όταν ένα πιστοποιητικό που λείπει σταματά τον συμβολαιογράφο. Οι ιδιοκτήτες που ολοκληρώνουν σωστά την προετοιμασία μπορούν να περάσουν από μια αποδεκτή προσφορά σε υπογεγραμμένο συμβόλαιο μέσα σε λίγες εβδομάδες.

Ένα δομικό χαρακτηριστικό αξίζει να το κατανοήσετε νωρίς: στην Ελλάδα τα έξοδα της συναλλαγής βαρύνουν τον αγοραστή – φόρος μεταβίβασης ακινήτων, συμβολαιογράφος, καταχώριση, ο δικός του δικηγόρος – και ο δικηγόρος του αγοραστή είναι αυτός που καθοδηγεί τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence). Το καθήκον του πωλητή είναι να είναι επαληθεύσιμος.

Αποφάσεις που πρέπει να πάρετε πριν ξεκινήσετε

Τέσσερις αποφάσεις διαμορφώνουν όλα όσα ακολουθούν, και αξίζει να τις πάρετε συνειδητά αντί να καταλήξετε σε αυτές παρασυρόμενοι.

Το χρονοδιάγραμμά σας. Μια πώληση που πρέπει να ολοκληρωθεί έως συγκεκριμένη ημερομηνία είναι διαφορετική άσκηση από μια πώληση που μπορεί να περιμένει τον κατάλληλο αγοραστή. Αν η προθεσμία είναι πραγματική – μια αγορά αλλού, ένας διακανονισμός μεταξύ κληρονόμων, ένα φορολογικό έτος – πείτε το από την αρχή, γιατί αλλάζει τη στρατηγική τιμολόγησης και όχι την προσπάθεια προβολής.

Το κατώτατο όριό σας. Αποφασίστε το χαμηλότερο ποσό που θα δεχόσασταν και τι θα περιλαμβάνατε σε αυτό. Οι πωλητές που δεν το έχουν κάνει διαπραγματεύονται αντιδραστικά και συνήθως υποχωρούν στην τιμή, που είναι η μεταβλητή που μετακινείται πιο εύκολα και η πιο ακριβή.

Ποιος υπογράφει. Αν το ακίνητο έχει συνιδιοκτήτες, πρέπει όλοι να συμφωνήσουν και όλοι να υπογράψουν. Αν κάποιος από αυτούς ζει στο εξωτερικό ή δεν μπορεί να παρευρεθεί, η διαδικασία για το πληρεξούσιο πρέπει να ξεκινήσει αμέσως, γιατί συχνά είναι το μεγαλύτερο σε διάρκεια μεμονωμένο βήμα της συναλλαγής.

Τι περιλαμβάνεται. Έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές, εξοπλισμός κήπου, ένα σκάφος ή μια θέση ελλιμενισμού, κλιματιστικά, ηλιακά πάνελ: αποφασίστε τι μένει. Στην αγορά εξοχικών κατοικιών της Χαλκιδικής η πώληση επιπλωμένου ακινήτου είναι συνηθισμένη και συχνά προσθέτει αξία, χρειάζεται όμως απογραφή και όχι προφορική συνεννόηση.

Βήμα 1: Εκτίμηση και τιμολόγηση

Η διαδικασία ξεκινά με έναν αριθμό που μπορεί να τεκμηριωθεί. Αυτό σημαίνει συγκρίσιμα στοιχεία από τον ίδιο οικισμό και τον ίδιο τύπο ακινήτου, προσαρμοσμένα ως προς το οικόπεδο, τη θέση, την απόσταση από τη θάλασσα, την κατάσταση, την ενεργειακή κατηγορία και το νομικό καθεστώς, και διασταυρωμένα με το κόστος κατασκευής ενός αντίστοιχου ακινήτου σήμερα.

Το αποτέλεσμα πρέπει να είναι ένα εύρος τιμών με δηλωμένο αναμενόμενο χρόνο παραμονής στην αγορά, όχι ένας μεμονωμένος αριθμός. Η ζητούμενη τιμή ορίζεται στη συνέχεια συνειδητά – συνήθως στο ανώτατο σημείο του εύρους ή λίγο κάτω από αυτό, και πάντα με γνώμονα τα φίλτρα τιμής των πλατφορμών αγγελιών, αφού ένα ακίνητο με τιμή λίγο πάνω από ένα στρογγυλό όριο εξαφανίζεται από τις αναζητήσεις των αγοραστών που θα μπορούσαν να το αγοράσουν.

Παράλληλα, προσδιορίστε την αντικειμενική αξία του ακινήτου με βάση τα τρέχοντα στοιχεία της ζώνης. Είναι το ελάχιστο ποσό που μπορεί να δηλωθεί στο συμβόλαιο και η βάση για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων του αγοραστή, επομένως πρέπει να είναι μέρος της συζήτησης από την αρχή, ιδίως για ακίνητα στην ενδοχώρα, όπου μπορεί να υπερβαίνει τη ρεαλιστική τιμή της αγοράς.

Η πλήρης μέθοδος, οι παράγοντες που επηρεάζουν την αξία στη Χαλκιδική και τα προειδοποιητικά σημάδια μιας διογκωμένης εκτίμησης παρουσιάζονται στη σελίδα: Εκτίμηση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Βήμα 2: Έλεγχος του νομικού καθεστώτος

Πριν δημοσιευτεί οτιδήποτε, διαπιστώστε τι ακριβώς σας ανήκει και αν μπορεί να μεταβιβαστεί σήμερα. Ένας δικηγόρος ελέγχει την αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, επιβεβαιώνει ότι είστε ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και ελέγχει για υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δουλείες και δουλείες διόδου.

Παράλληλα, ένας μηχανικός συγκρίνει το κτίριο όπως είναι σήμερα με την εγκεκριμένη οικοδομική άδεια και τα σχέδια. Κλεισμένες βεράντες, υπόγεια που έχουν μετατραπεί, πρόσθετες αποθήκες, πισίνες και βοηθητικά κτίσματα που δεν δηλώθηκαν ποτέ είναι συνηθισμένα στη Χαλκιδική και πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από τη μεταβίβαση.

Τρία ευρήματα αλλάζουν το σχέδιο αν εμφανιστούν. Μια κληρονομιά που δεν έχει καταχωριστεί σημαίνει ότι δεν είστε ακόμη ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης και δεν μπορείτε να πουλήσετε μέχρι να συνταχθεί και να καταχωριστεί η αποδοχή κληρονομιάς. Μια κτηματολογική ασυμφωνία – λάθος εμβαδόν, λάθος όρια, ακίνητο καταχωρισμένο στο όνομα αποθανόντος συγγενή – πρέπει να διορθωθεί. Οι κατασκευές που δεν έχουν νομιμοποιηθεί πρέπει να τακτοποιηθούν μέσω του μηχανικού, έναντι του προβλεπόμενου από τον νόμο προστίμου.

Κανένα από αυτά δεν είναι μοιραίο. Όλα όμως απαιτούν χρόνο. Αν τα εντοπίσετε την πρώτη εβδομάδα, σας κοστίζουν μια αμοιβή· αν τα εντοπίσετε μετά από μια προσφορά, σας κοστίζουν την αμοιβή, συν μια μείωση της τιμής, συν – αρκετά συχνά – τον αγοραστή.

Βήμα 3: Συγκέντρωση των δικαιολογητικών

Ο φάκελος του πωλητή συγκεντρώνεται κατά την προετοιμασία, όχι μετά από μια προσφορά. Τα βασικά στοιχεία είναι ο τίτλος ιδιοκτησίας και τα στοιχεία καταχώρισής του, το απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και το κτηματολογικό διάγραμμα, ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα για σπίτια και οικόπεδα, η οικοδομική άδεια με τα εγκεκριμένα σχέδια, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου από τον μηχανικό, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και – πιο κοντά στο συμβόλαιο – το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η βεβαίωση μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), καθώς και η φορολογική και η ασφαλιστική ενημερότητα.

Δύο από αυτά αποτελούν συνήθως τα σημεία συμφόρησης. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου απαιτεί από έναν μηχανικό να επιθεωρήσει, να μετρήσει και να αντιπαραβάλει το ακίνητο με το αρχείο των αδειών, κάτι που διαρκεί μέρες για ένα διαμέρισμα χωρίς εκκρεμότητες και εβδομάδες για ένα παλαιότερο σπίτι του οποίου ο φάκελος της άδειας έχει χαθεί. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ προϋποθέτει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί σωστά στο Ε9 σας και ότι ο φόρος έχει εξοφληθεί – πρόβλημα για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό των οποίων το Ε9 δεν ενημερώθηκε ποτέ μετά από μια κληρονομιά ή μια ανακαίνιση.

Τα πιστοποιητικά που λήγουν πρέπει να εκδίδονται τη σωστή στιγμή και όχι όσο το δυνατόν νωρίτερα. Το ΠΕΑ ισχύει για δέκα χρόνια, ενώ οι φορολογικές και οι δημοτικές βεβαιώσεις έχουν περιορισμένη ισχύ και ζητούνται κανονικά μόλις διαφανεί ημερομηνία συμβολαίου.

Η πλήρης λίστα ελέγχου, με την αρμόδια αρχή έκδοσης, τον σκοπό και τον ρεαλιστικό χρόνο προετοιμασίας για κάθε στοιχείο, βρίσκεται στη σελίδα: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Βήμα 4: Η σύμβαση μεσιτείας

Η μεσιτεία ακινήτων στην Ελλάδα είναι ρυθμιζόμενη δραστηριότητα, και η έγγραφη σύμβαση αποτελεί τη βάση για το δικαίωμα του μεσίτη στην προμήθεια. Πριν υπογράψετε, βεβαιωθείτε ότι το μεσιτικό γραφείο είναι νόμιμα εγγεγραμμένο και διαβάστε τι ακριβώς αναφέρει το έγγραφο.

Οι ουσιώδεις όροι είναι το ποσοστό της προμήθειας και το αν προστίθεται ΦΠΑ, η διάρκεια της σύμβασης, το αν είναι αποκλειστική ή μη αποκλειστική, ποια προβολή αναλαμβάνει να κάνει το γραφείο, αν ο μεσίτης μπορεί να μοιραστεί την ανάθεση με άλλα γραφεία και πότε καθίσταται απαιτητή η προμήθεια – με την υπογραφή του συμβολαίου ή νωρίτερα, στο στάδιο της κράτησης.

Η αποκλειστικότητα είναι ουσιαστική επιλογή με υπέρ και κατά, όχι τυπικότητα. Μια αποκλειστική ανάθεση δικαιολογεί επένδυση σε φωτογράφιση, βίντεο, διαφήμιση και διεθνή προσέγγιση αγοραστών, και αποτρέπει την κατάσταση – συνηθισμένη στη Χαλκιδική – όπου το ίδιο ακίνητο εμφανίζεται σε τέσσερις πλατφόρμες με τρεις διαφορετικές τιμές, κάτι που δείχνει στους αγοραστές ότι ο πωλητής είναι αβέβαιος και προκαλεί χαμηλές προσφορές. Μια μη αποκλειστική συμφωνία σάς αφήνει ανοιχτές επιλογές, αλλά γενικά οδηγεί σε μικρότερη προσπάθεια από όλους.

Όποια επιλογή κι αν κάνετε, επιμείνετε σε ένα ενιαίο σύνολο φωτογραφιών, μία περιγραφή και μία τιμή σε όλα τα κανάλια, και συμφωνήστε γραπτώς πώς θα σας αναφέρονται τα ερωτήματα και οι επισκέψεις στο ακίνητο.

Βήμα 5: Προετοιμασία και φωτογράφιση

Η προετοιμασία είναι τα φθηνότερα χρήματα που θα ξοδέψετε σε ολόκληρη τη διαδικασία. Γενικός καθαρισμός, απομάκρυνση της ακαταστασίας και των περιττών επίπλων, επισκευή όσων είναι εμφανώς χαλασμένα, βάψιμο σε ουδέτερους τόνους, συντήρηση των κλιματιστικών, αντισκωριακή επεξεργασία σε κάγκελα και παντζούρια, καθαρισμός βεραντών και πισίνας, και κλάδεμα του κήπου ώστε να φαίνονται τα όρια του οικοπέδου.

Για ένα σπίτι που έμεινε κλειστό όλο τον χειμώνα, αερίστε το και λειτουργήστε αφυγραντήρα για αρκετές ημέρες πριν από τη φωτογράφιση. Η μυρωδιά υγρασίας είναι η πιο επιζήμια πρώτη εντύπωση σε ένα παραθαλάσσιο εξοχικό ακίνητο και εκλαμβάνεται ως εγκατάλειψη, ακόμη κι όταν το κτίριο είναι σε καλή κατάσταση.

Η φωτογράφιση γίνεται στη συνέχεια μία φορά, σωστά, με καλό φως: ευρείες λήψεις των εσωτερικών χώρων στο φως της ημέρας, εξωτερικές λήψεις από διάφορες γωνίες, βεράντα και θέα, κήπος και οικόπεδο, η θάλασσα και η διαδρομή προς αυτήν, μια λήψη με drone που δείχνει τη θέση σε σχέση με την ακτογραμμή, μια κάτοψη με διαστάσεις και ένα σύντομο βίντεο περιήγησης. Το απογευματινό φως πουλάει τα παραθαλάσσια ακίνητα· ο μεσημεριανός ήλιος όχι.

Μη φωτογραφίζετε ένα ακίνητο που δεν είναι έτοιμο. Οι εικόνες κυκλοφορούν μόνιμα από τη στιγμή που δημοσιεύονται, και μια δεύτερη φωτογράφιση μετά από μείωση της τιμής σπάνια διορθώνει την εντύπωση που άφησε η πρώτη. Η πλήρης λίστα ελέγχου βρίσκεται στη σελίδα: Προετοιμασία του ακινήτου σας για πώληση.

Βήμα 6: Δημοσίευση και προβολή

Η δημοσίευση είναι η στιγμή που το ακίνητο συναντά την αγορά, και οι πρώτες τρεις έως έξι εβδομάδες συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον που θα δεχτεί ποτέ. Όλα πρέπει να είναι έτοιμα πριν ανοίξει αυτό το παράθυρο: φωτογραφίες, κάτοψη, βίντεο, πλήρης περιγραφή, ο φάκελος των δικαιολογητικών και η απόφαση για το τι περιλαμβάνεται στην τιμή.

Προσέγγιση στη Χαλκιδική σημαίνει πολυγλωσσία. Η δεξαμενή αγοραστών κυριαρχείται από γερμανόφωνους, αγοραστές από τα Βαλκάνια, Έλληνες της εγχώριας αγοράς και Ισραηλινούς, με αξιόλογη ζήτηση από το Ηνωμένο Βασίλειο και αλλού. Μια αγγελία που δημοσιεύεται μόνο στα ελληνικά απευθύνεται σε ένα κλάσμα της πραγματικής ζήτησης.

Η διάθεση της αγγελίας συνδυάζει συνήθως τον ιστότοπο του ίδιου του γραφείου, τις σχετικές ελληνικές και διεθνείς πλατφόρμες αγγελιών, την άμεση προσέγγιση της καταγεγραμμένης βάσης αγοραστών του γραφείου και στοχευμένη διαφήμιση στις αγορές προέλευσης. Για ακίνητα με συγκεκριμένο προφίλ – επενδυτικά ακίνητα, οικόπεδα, ακίνητα κατάλληλα για αγοραστές που επιδιώκουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης – η άμεση προσέγγιση συνήθως αποδίδει περισσότερο από τη διαφήμιση στις πλατφόρμες.

Οι λεπτομέρειες, μεταξύ άλλων τι κάνει μια διεθνή αγγελία να φέρνει αποτελέσματα και πώς λειτουργεί η διανομή σε πλατφόρμες αγγελιών, παρουσιάζονται στη σελίδα: Προβολή ακινήτων σε διεθνείς αγοραστές.

Βήμα 7: Ερωτήματα και επισκέψεις στο ακίνητο

Τα ερωτήματα πρέπει να αξιολογούνται πριν μετατραπούν σε επισκέψεις. Οι χρήσιμες ερωτήσεις είναι απλές: ποιος είναι ο προϋπολογισμός, χρειάζεται χρηματοδότηση, πότε σκοπεύουν να αγοράσουν, έχουν αγοράσει ξανά στην Ελλάδα και μπορούν να ταξιδέψουν. Ένας αγοραστής με διαθέσιμα κεφάλαια και χωρίς όρο χρηματοδότησης αξίζει όσο αρκετοί που ακόμη αναρωτιούνται αν θα αγοράσουν καθόλου στην Ελλάδα.

Οι ξένοι αγοραστές συνήθως συμπυκνώνουν τις επισκέψεις σε ένα σύντομο ταξίδι – τρεις ή τέσσερις ημέρες, έξι έως δέκα ακίνητα, μερικές φορές σε δύο χερσονήσους. Η διαθεσιμότητα σε σύντομο χρόνο είναι επομένως πραγματικό πλεονέκτημα, και εδώ ακριβώς οι ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό χάνουν συχνότερα πωλήσεις χωρίς να το γνωρίζουν. Τα κλειδιά πρέπει να είναι διαθέσιμα τοπικά, το ακίνητο πρέπει να μπορεί να παρουσιαστεί με ειδοποίηση 24 ωρών και οι παροχές πρέπει να είναι συνδεδεμένες.

Οι επισκέψεις μέσω βίντεο έχουν γίνει καθιερωμένο πρώτο βήμα και όχι υποκατάστατο. Μια ζωντανή περιήγηση από το κινητό, με τον αγοραστή να κάνει ερωτήσεις, αποκλείει τις αναντιστοιχίες πριν κλείσει κανείς πτήση και χτίζει αρκετή εμπιστοσύνη ώστε ο αγοραστής να ταξιδέψει με σοβαρή πρόθεση.

Μετά από μια επίσκεψη, στείλτε τον φάκελο των δικαιολογητικών. Οι σοβαροί αγοραστές ζητούν σχέδια, το ΠΕΑ και τα στοιχεία του οικοπέδου μέσα σε μία ημέρα· η άμεση αποστολή τους ξεχωρίζει τον προετοιμασμένο πωλητή από τον διστακτικό.

Βήμα 8: Διαπραγμάτευση και όροι

Η τιμή είναι ένας όρος ανάμεσα σε πολλούς. Οι υπόλοιποι είναι η δομή και ο χρονισμός των πληρωμών, τι περιλαμβάνεται, ποιος επιβαρύνεται με το κόστος τυχόν νομιμοποίησης που εκκρεμεί ακόμη, η ημερομηνία παράδοσης και αν η προσφορά εξαρτάται από τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) ή από τη χρηματοδότηση.

Μια προσφορά χωρίς όρους από αγοραστή με διαθέσιμα κεφάλαια αξίζει συχνά περισσότερο από μια υψηλότερη προσφορά που εξαρτάται από την έγκριση στεγαστικού δανείου, η οποία θα πάρει δύο μήνες και ίσως να μην έρθει ποτέ. Ρωτήστε πώς χρηματοδοτείται η αγορά και αν τα χρήματα βρίσκονται ήδη στην Ευρώπη· η απάντηση αλλάζει το προφίλ κινδύνου ολόκληρης της συναλλαγής.

Διεξάγετε τη διαπραγμάτευση γραπτώς και μέσω ενός μόνο καναλιού. Οι παράλληλες συζητήσεις μεταξύ ιδιοκτήτη, μεσίτη και αγοραστή προκαλούν αντιφάσεις που κοστίζουν σε εμπιστοσύνη, και σε μια διασυνοριακή συναλλαγή προκαλούν επιπλέον προβλήματα μετάφρασης.

Όταν συμφωνηθούν οι όροι, καταγράψτε τους σε μια σύντομη γραπτή σύνοψη – συμβαλλόμενοι, ακίνητο, τιμή, τι περιλαμβάνεται, προκαταβολή, προθεσμία για το συμβόλαιο, προϋποθέσεις – πριν ξεκινήσουν οι δικηγόροι. Η σύνοψη αυτή γίνεται η βάση του συμφωνητικού κράτησης και αποτρέπει τη συνηθισμένη κατάσταση όπου μια εβδομάδα αργότερα κάθε πλευρά θυμάται τη συμφωνία διαφορετικά.

Βήμα 9: Κράτηση και προκαταβολή

Το συμφωνητικό κράτησης βγάζει το ακίνητο από την αγορά όσο ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και ο πωλητής συγκεντρώνει τα τελικά πιστοποιητικά. Συνοδεύεται από προκαταβολή, συνήθως ένα μικρό ποσοστό της τιμής.

Ένα λειτουργικό συμφωνητικό ορίζει με ακρίβεια τους συμβαλλομένους και το ακίνητο, την τιμή και τι περιλαμβάνεται, το ποσό της προκαταβολής και πού φυλάσσεται, την προθεσμία για την υπογραφή του συμβολαιογραφικού συμβολαίου, τις περιπτώσεις στις οποίες η προκαταβολή επιστρέφεται ή καταπίπτει, καθώς και την κατανομή των εξόδων. Η ασάφεια σε αυτό το στάδιο είναι η αιτία των περισσότερων μεταγενέστερων διαφορών.

Οι πωλητές πρέπει να είναι προσεκτικοί όταν λαμβάνουν προκαταβολές άτυπα. Τα χρήματα που φυλάσσονται μέσω των δικηγόρων των μερών ή καταβάλλονται βάσει ενός σαφώς διατυπωμένου συμφωνητικού αποτρέπουν μεταγενέστερες διενέξεις για το αν το ποσό ήταν τέλος κράτησης, μερική πληρωμή ή ποινή. Οι προκαταβολές σε μετρητά είναι ιδιαίτερα κακή ιδέα σε μια συναλλαγή όπου και οι δύο πλευρές θα χρειαστεί αργότερα να τεκμηριώσουν την προέλευση των κεφαλαίων.

Όταν το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί γρήγορα – επειδή εκκρεμεί νομιμοποίηση, καταχωρίζεται μια κληρονομιά ή ο αγοραστής χρειάζεται χρηματοδότηση – ένα προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου παρέχει και στις δύο πλευρές ισχυρότερη προστασία από ένα ιδιωτικό συμφωνητικό.

Βήμα 10: Νομικός έλεγχος (due diligence)

Ο δικηγόρος του αγοραστή διενεργεί τώρα τον έλεγχο τίτλων. Για ακίνητο που έχει ενταχθεί στο Κτηματολόγιο, αυτό σημαίνει εξέταση της κτηματολογικής εγγραφής και της αλυσίδας των μεταβιβάσεων· για ακίνητο που υπάγεται ακόμη στο παλαιό σύστημα, έρευνα στο Υποθηκοφυλακείο για τουλάχιστον είκοσι χρόνια, μερικές φορές και περισσότερο όταν το ιστορικό των τίτλων είναι περίπλοκο.

Ο δικηγόρος επιβεβαιώνει ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, ότι η περιγραφή συμφωνεί με τα δημόσια βιβλία, ότι δεν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις, ότι οι μεταβιβάσεις λόγω κληρονομιάς και τυχόν λόγω δωρεάς έγιναν και καταχωρίστηκαν σωστά, και ότι ο τεχνικός φάκελος είναι πλήρης και συνάδει με το κτίριο όπως είναι σήμερα.

Τα ευρήματα σε αυτό το στάδιο είναι η τελευταία ρεαλιστική ευκαιρία να αλλάξει μορφή η συναλλαγή. Για έναν καλά προετοιμασμένο πωλητή ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) είναι μια τυπική διαδικασία που διαρκεί μία έως τρεις εβδομάδες· για έναν απροετοίμαστο είναι μια επαναδιαπραγμάτευση. Αυτό είναι όλο το επιχείρημα για να γίνει το βήμα 2 πριν από τη δημοσίευση και όχι μετά.

Η πλευρά του αγοραστή σε αυτή τη διαδικασία, και τι πραγματικά αναζητά ο δικηγόρος του, παρουσιάζεται στη σελίδα: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Σχεδιάζετε να πουλήσετε σπίτι, διαμέρισμα ή οικόπεδο στη Χαλκιδική και θέλετε να ξέρετε ακριβώς τι συμβαίνει σε κάθε στάδιο; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη σε κάθε στάδιο της πώλησης – εκτίμηση, δικαιολογητικά, προβολή, διαπραγμάτευση και ολοκλήρωση στον συμβολαιογράφο.

Προσύμφωνα και προσημειώσεις υποθήκης

Δεν περνά κάθε συναλλαγή κατευθείαν από την κράτηση στο συμβόλαιο. Όταν η ολοκλήρωση πρέπει να περιμένει – μια νομιμοποίηση, την καταχώριση μιας κληρονομιάς, την έγκριση ενός στεγαστικού δανείου ή την πώληση ενός άλλου ακινήτου του αγοραστή – τα μέρη μπορούν να δώσουν επίσημη μορφή στην ενδιάμεση περίοδο.

Ένα προσύμφωνο που συντάσσεται ενώπιον συμβολαιογράφου ορίζει τη δεσμευτική υποχρέωση και των δύο πλευρών να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή με συμφωνημένους όρους έως συμφωνημένη ημερομηνία, με ρητά καθορισμένες τις συνέπειες σε περίπτωση αθέτησης. Είναι ισχυρότερο από ένα ιδιωτικό συμφωνητικό κράτησης και αποτελεί το συνήθες μέσο για μεγαλύτερες συναλλαγές ή μεγαλύτερες περιόδους αναμονής.

Μια προσημείωση υποθήκης που εγγράφεται στο ακίνητο δίνει στον αγοραστή καταγεγραμμένη θέση που προηγείται μεταγενέστερων αξιώσεων. Συναντάται συχνότερα στο πλαίσιο χρηματοδότησης, αλλά μπορεί να χρησιμοποιηθεί όταν ένας αγοραστής που καταβάλλει σημαντική προκαταβολή θέλει εξασφάλιση για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Από την πλευρά του πωλητή το δίλημμα είναι απλό: τα ισχυρότερα μέσα δίνουν στον αγοραστή περισσότερη σιγουριά και δικαιολογούν μεγαλύτερη προκαταβολή, αλλά δεσμεύουν και εσάς. Αν ο αγοραστής αθετήσει τις υποχρεώσεις του, ένα συμφωνητικό που σας δίνει το δικαίωμα να κρατήσετε την προκαταβολή αξίζει· μια άτυπη ρύθμιση που αφήνει το ζήτημα ανοιχτό δεν αξίζει. Ζητήστε νομική συμβουλή για το ποιο μέσο ταιριάζει στην περίπτωση, αντί να καταλήξετε αυτόματα σε ό,τι προτείνει η άλλη πλευρά.

Φορολογικές δηλώσεις πριν από το συμβόλαιο

Πριν μπορέσει ο συμβολαιογράφος να συντάξει το συμβόλαιο, πρέπει να έχουν γίνει αρκετές δηλώσεις. Συνήθως τις χειρίζονται οι δικηγόροι και οι λογιστές των μερών, όμως ο πωλητής είναι υπεύθυνος για εκείνες που αφορούν τη δική του φορολογική θέση.

Ο αγοραστής υποβάλλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων και καταβάλλει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), σήμερα 3,09%, ο οποίος υπολογίζεται επί της υψηλότερης τιμής μεταξύ του δηλωθέντος τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας. Ο συμβολαιογράφος επαληθεύει την πληρωμή πριν συντάξει το συμβόλαιο.

Ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί στο Ε9 για τα σχετικά έτη και ότι ο φόρος ακινήτων έχει εξοφληθεί, καθώς και τη βεβαίωση του δήμου για μη οφειλή ΤΑΠ. Όπου απαιτείται, προσκομίζονται επίσης φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.

Δύο καταστάσεις προκαλούν τακτικά καθυστέρηση. Όταν το Ε9 δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα – λάθος τ.μ., ένα κτίσμα που δεν δηλώθηκε ποτέ, μια κληρονομιά που δεν έχει αποτυπωθεί – η δήλωση πρέπει πρώτα να διορθωθεί, κάτι που απαιτεί λογιστή και χρόνο. Όταν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές, πρέπει να εξοφληθούν πριν εκδοθεί το πιστοποιητικό· τα ακίνητα που μένουν άδεια έχουν συχνά δημοτικές οφειλές που εμφανίζονται ακριβώς σε αυτό το σημείο.

Η φορολογία της υπεραξίας εξετάζεται χωριστά: ο φόρος 15% επί των μεταβιβάσεων από φυσικά πρόσωπα έχει ανασταλεί επανειλημμένα και η τρέχουσα αναστολή ισχύει έως το τέλος του 2026, όμως η κατάσταση για το έτος υπογραφής του δικού σας συμβολαίου θα πρέπει να επιβεβαιωθεί. Βλ. Κόστη και φόροι κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο

Η μεταβίβαση γίνεται ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, δημόσιου λειτουργού που είναι υπεύθυνος για τη νομιμότητα της πράξης και όχι εκπρόσωπος κάποιου από τα μέρη. Κατά πάγια πρακτική, ο αγοραστής επιλέγει και πληρώνει τον συμβολαιογράφο.

Πριν από το ραντεβού, ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει και ελέγχει τον πλήρη φάκελο: στοιχεία ταυτότητας και ΑΦΜ των δύο μερών, τον τίτλο ιδιοκτησίας και την καταχώρισή του, τα κτηματολογικά έγγραφα, το τοπογραφικό διάγραμμα, τη βεβαίωση του μηχανικού και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τις φορολογικές και δημοτικές βεβαιώσεις, καθώς και την απόδειξη ότι έχει καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Κατά το ραντεβού, το συμβόλαιο διαβάζεται στα μέρη και υπογράφεται. Αν κάποιο μέρος δεν κατανοεί την ελληνική γλώσσα, απαιτείται διερμηνέας ή δίγλωσσο συμβόλαιο· φροντίστε το εκ των προτέρων, αντί να το διαπιστώσετε την ημέρα της υπογραφής. Αν κάποιο μέρος εκπροσωπείται με πληρεξούσιο, προσκομίζεται και επισυνάπτεται το πρωτότυπο έγγραφο, με επισημείωση της Χάγης (Apostille) και μετάφραση.

Οι πρακτικές υποχρεώσεις του πωλητή σε αυτό το στάδιο είναι να είναι διαθέσιμος για επικοινωνία, να έχει τα πιστοποιητικά σε ισχύ και να έχει αποφασίσει πώς θα γίνει η παράδοση. Όλα τα υπόλοιπα έχουν ήδη γίνει. Οι ρόλοι κάθε επαγγελματία εξηγούνται στη σελίδα: Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα.

Πληρωμή και απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων

Το τίμημα καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος και ο τρόπος πληρωμής αναγράφεται στο συμβόλαιο. Η τραπεζική μεταφορά ή η τραπεζική επιταγή είναι τα συνήθη μέσα. Η πληρωμή σε μετρητά πάνω από το νόμιμο όριο δεν επιτρέπεται, και κανένας σοβαρός αγοραστής από το εξωτερικό δεν θα την προτείνει, επειδή χρειάζεται την πληρωμή τεκμηριωμένη για τη δική του τράπεζα και φορολογική αρχή.

Για τους πωλητές προκύπτουν από αυτό δύο πρακτικά σημεία. Πρώτον, ο λογαριασμός που θα δεχθεί τα χρήματα πρέπει να οριστεί εκ των προτέρων και, όταν ενεργεί εκπρόσωπος με πληρεξούσιο, το έγγραφο πρέπει να εξουσιοδοτεί την είσπραξη σε αυτόν ακριβώς τον λογαριασμό. Δεύτερον, αν σκοπεύετε να μεταφέρετε το τίμημα στο εξωτερικό, η τράπεζα που θα το λάβει θα εφαρμόσει ελέγχους για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος: να είστε έτοιμοι να προσκομίσετε το συμβόλαιο, αποδεικτικά για τον τρόπο με τον οποίο αποκτήσατε αρχικά το ακίνητο και τις φορολογικές σας δηλώσεις.

Οι αγοραστές που φέρνουν κεφάλαια στην Ελλάδα αντιμετωπίζουν το ίδιο ζήτημα από την αντίθετη πλευρά και συχνά ζητούν από την πλευρά του πωλητή υπομονή όσο διεξάγονται οι δικοί τους έλεγχοι συμμόρφωσης. Ένα περιθώριο μίας ή δύο εβδομάδων στην ημερομηνία του συμβολαίου είναι πιο παραγωγικό από το να θεωρηθεί ένα αίτημα της τράπεζας για έγγραφα ένδειξη κακής πίστης.

Όταν το τίμημα καταβάλλεται σε δόσεις – κάτι ασυνήθιστο αλλά όχι άγνωστο – το χρονοδιάγραμμα, οι εξασφαλίσεις και οι συνέπειες της αθέτησης πρέπει να περιλαμβάνονται στο συμβόλαιο, όχι σε ένα συνοδευτικό email.

Καταχώριση και παράδοση

Η υπογραφή μεταβιβάζει το ακίνητο μεταξύ των μερών· η καταχώριση καθιστά τη μεταβίβαση αντιτάξιμη έναντι τρίτων. Ο δικηγόρος του αγοραστή καταχωρίζει το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, συνήθως μέσα σε λίγες ημέρες.

Η παράδοση είναι ξεχωριστή, πρακτική διαδικασία και πρέπει να τεκμηριώνεται. Καταγράψτε τις ενδείξεις των μετρητών ρεύματος και νερού την ημέρα της παράδοσης και σημειώστε τις γραπτώς, με την υπογραφή και των δύο πλευρών. Παραδώστε όλα τα σετ κλειδιών, τα τηλεχειριστήρια, τους κωδικούς του συναγερμού, τις οδηγίες για την πισίνα και το πότισμα, τα εγχειρίδια και τις εγγυήσεις των συσκευών και – αν περιλαμβάνεται η επίπλωση – ελέγξτε τον συμφωνημένο κατάλογο ειδών ένα προς ένα.

Αν το ακίνητο χρησιμοποιείται εποχικά, συμφωνήστε ρητά αν η παράδοση γίνεται με την υπογραφή του συμβολαίου ή σε μεταγενέστερη ημερομηνία, και ποιος είναι υπεύθυνος για το ακίνητο στο μεσοδιάστημα. Ένα άδειο σπίτι χωρίς ασφάλιση και χωρίς επιστάτη για έξι εβδομάδες μεταξύ υπογραφής και άφιξης είναι ένας κίνδυνος που πρέπει να κατανεμηθεί συνειδητά.

Τέλος, διακόψτε ή μεταφέρετε τις συμβάσεις παροχών κοινής ωφέλειας την ημέρα της παράδοσης. Τα δημοτικά τέλη στην Ελλάδα εισπράττονται μέσω του λογαριασμού ρεύματος, οπότε αν αφήσετε μια σύνδεση ενεργή στο όνομά σας, θα συνεχίσετε να λαμβάνετε χρεώσεις για ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει πλέον.

Μετά την πώληση: Ε9, παροχές κοινής ωφέλειας, έσοδα της πώλησης

Τέσσερις υποχρεώσεις συνεχίζουν να ισχύουν και μετά την υπογραφή.

Η δήλωση Ε9. Αφαιρέστε το ακίνητο από το Ε9 σας στον επόμενο κύκλο δηλώσεων. Αν δεν το κάνετε, ο ΕΝΦΙΑ θα συνεχίσει να σας καταλογίζεται και η μεταγενέστερη διόρθωση απαιτεί περισσότερη δουλειά από την αρχική δήλωση.

Παροχές και υπηρεσίες. Διακόψτε ή μεταφέρετε ρεύμα, νερό, τηλέφωνο, ίντερνετ, ασφάλιση και τυχόν συμβάσεις συντήρησης ή πισίνας, με βάση την ημερομηνία παράδοσης και τις καταγεγραμμένες ενδείξεις των μετρητών.

Το τίμημα. Αν μεταφέρετε χρήματα στο εξωτερικό, να περιμένετε απαιτήσεις τεκμηρίωσης και από τις δύο τράπεζες. Όσοι πωλούν ακίνητο από κληρονομιά πρέπει να συγκεντρώσουν εκ των προτέρων τα αποδεικτικά της απόκτησης – την πράξη αποδοχής κληρονομιάς, τη δήλωση φόρου κληρονομίας – γιατί η ανασύστασή τους μετά την πώληση είναι πολύ δυσκολότερη.

Η δική σας φορολογική θέση. Δηλώστε την πώληση όπου το απαιτεί η χώρα διαμονής σας και φυλάξτε ολόκληρο τον φάκελο της συναλλαγής: το συμβόλαιο, τα αποδεικτικά του κόστους απόκτησης, τα παραστατικά των δαπανών βελτίωσης και τα έγγραφα της μεταβίβασης. Ορισμένες χώρες φορολογούν το κέρδος, παρότι η Ελλάδα σήμερα δεν το φορολογεί, και τα αποδεικτικά που θα χρειαστείτε συγκεντρώνονται ευκολότερα τώρα.

Ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα

Τα δύο ζητήματα που κυριαρχούν σε μια αργή πώληση είναι σχεδόν πάντα τα ίδια: ένα ανεπίλυτο νομικό ή τεχνικό πρόβλημα που εντοπίστηκε αργά, και πληρεξούσια συνιδιοκτητών στο εξωτερικό που ζητήθηκαν αργά. Και τα δύο βρίσκονται εξ ολοκλήρου στον έλεγχο του πωλητή στην αρχή της διαδικασίας και εντελώς εκτός του ελέγχου του στο τέλος.

Ειδικές περιπτώσεις

Περισσότεροι συνιδιοκτήτες. Όλοι πρέπει να συναινέσουν και να υπογράψουν, αυτοπροσώπως ή μέσω εκπροσώπου. Όταν οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν, η διέξοδος είναι η διανομή ή, σε έσχατη περίπτωση, η προσφυγή στη δικαιοσύνη – αργή και δαπανηρή, και ισχυρό επιχείρημα για να διαπραγματευτούν οι κληρονόμοι μια συμφωνία πριν το ακίνητο βγει στην αγορά.

Ακίνητο από κληρονομιά. Πριν από την πώληση πρέπει να έχει συνταχθεί και καταχωριστεί η αποδοχή κληρονομιάς, να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου κληρονομίας και να έχουν ενημερωθεί τα Ε9 των κληρονόμων. Βλ. Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα.

Ακίνητο που ανήκει σε εταιρεία. Στον φάκελο προστίθενται εταιρικά έγγραφα, αποφάσεις και εξουσίες εκπροσώπησης, και η φορολογική μεταχείριση διαφέρει από την πώληση από φυσικό πρόσωπο – μεταξύ άλλων και ως προς την υπεραξία, όπου η αναστολή για τα φυσικά πρόσωπα δεν ισχύει. Ζητήστε έγκαιρα τη συμβουλή λογιστή.

Μισθωμένο ακίνητο. Η μίσθωση πρέπει να γνωστοποιηθεί, και περιορίζει τον κύκλο των αγοραστών στους επενδυτές, εκτός αν είναι δυνατή η παράδοση ελεύθερου από ενοίκους. Η καταχώριση της μίσθωσης, τα δηλωμένα εισοδήματα και η κατάσταση της εγγύησης πρέπει να είναι όλα τεκμηριωμένα.

Ακίνητα υπό κατασκευή (off-plan) ή ημιτελή κτίρια. Η κατάσταση της αδειοδότησης, το στάδιο ολοκλήρωσης και τυχόν υποχρεώσεις του κατασκευαστή πρέπει να είναι σαφή, και ο δικηγόρος του αγοραστή θα τα εξετάσει προσεκτικά.

Οικόπεδα και γη. Ένα διαφορετικό προϊόν, με διαφορετικό αγοραστή και βαρύτερο τεχνικό φάκελο – βλ. Πώληση οικοπέδου στη Χαλκιδική.

Πώληση χωρίς μεσίτη

Η πώληση χωρίς μεσίτη είναι νόμιμη και ορισμένοι ιδιοκτήτες την πραγματοποιούν με επιτυχία, συνήθως όταν υπάρχει ήδη αγοραστής – ένας γείτονας, ένας ενοικιαστής, κάποιος από τον οικογενειακό κύκλο. Όταν ο αγοραστής πρέπει να βρεθεί, ο λογαριασμός είναι διαφορετικός, και αξίζει να είμαστε ειλικρινείς για το τι πραγματικά αγοράζει η προμήθεια του μεσιτικού γραφείου.

Αγοράζει πρόσβαση σε έναν κύκλο αγοραστών που είναι κατά κύριο λόγο ξένοι και αναζητούν ακίνητα στη δική τους γλώσσα· τα συγκριτικά στοιχεία για σωστή τιμολόγηση και για την υπεράσπιση της τιμής· την παρουσίαση που μετατρέπει μια αναζήτηση σε επίσκεψη στο ακίνητο· τη διαθεσιμότητα για επισκέψεις με σύντομη ειδοποίηση, κάτι δύσκολο για έναν ιδιοκτήτη που ζει στο εξωτερικό· τον έλεγχο των ενδιαφερομένων, που γλιτώνει πολλά άσκοπα ταξίδια· και τον συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή και συμβολαιογράφου μέχρι την ολοκλήρωση.

Οι κίνδυνοι της πώλησης χωρίς μεσίτη συγκεντρώνονται σε δύο σημεία. Το πρώτο είναι η τιμολόγηση: ένας ιδιοκτήτης χωρίς συγκριτικά στοιχεία τείνει είτε να ορίσει υπερβολικά υψηλή τιμή και να χάσει τη χρονιά είτε να δεχθεί την πρώτη προσφορά χωρίς να ξέρει αν ήταν καλή. Το δεύτερο είναι η διαδικασία: οι αγοραστές που συναλλάσσονται απευθείας με ιδιώτη πωλητή φέρνουν συχνά τους τυποποιημένους όρους του δικού τους δικηγόρου, και ένας πωλητής χωρίς νομική συμβουλή τους υπογράφει.

Αν τελικά πουλήσετε χωρίς μεσίτη, αναθέστε τουλάχιστον σε δικηγόρο το συμφωνητικό κράτησης και το συμβόλαιο, και ολοκληρώστε την προετοιμασία των εγγράφων που περιγράφεται παραπάνω πριν δημοσιεύσετε οτιδήποτε.

Πού αποτυγχάνουν οι πωλήσεις

• Δημοσίευση πριν υπάρξει ο φάκελος. Ο αγοραστής εμφανίζεται την τρίτη εβδομάδα και ο μηχανικός χρειάζεται οκτώ εβδομάδες.
• Μια μη καταχωρισμένη κληρονομιά που εντοπίζεται αργά. Μήνες καθυστέρησης και ένας αγοραστής που δεν περιμένει.
• Αδήλωτες οικοδομικές εργασίες. Τις εντοπίζει ο μηχανικός ή ο δικηγόρος του αγοραστή, και πάντα τιμολογούνται εις βάρος του πωλητή.
• Ένα Ε9 που δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα. Χωρίς πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, δεν υπάρχει συμβόλαιο.
• Πληρεξούσια που ζητούνται στο τέλος. Τέσσερις κληρονόμοι σε τρεις χώρες χρειάζονται περισσότερο χρόνο από όλη την υπόλοιπη πώληση.
• Άτυπες προκαταβολές. Διενέξεις για το αν τα χρήματα ήταν κράτηση, μερική πληρωμή ή ποινική ρήτρα.
• Συμφωνία για αναγραφή χαμηλότερου τιμήματος. Παράνομη και μοιραία για τους ελέγχους συμμόρφωσης ενός σοβαρού ξένου αγοραστή.
• Διαφορετικές τιμές σε διαφορετικές πλατφόρμες. Δείχνουν αβεβαιότητα και προκαλούν χαμηλές προσφορές.
• Πωλητής που δεν είναι διαθέσιμος. Η ολοκλήρωση κινείται με προθεσμίες· ένας ιδιοκτήτης που απαντά μία φορά την εβδομάδα χάνει αγοραστές.
• Παράλειψη της διόρθωσης του Ε9 και των παροχών κοινής ωφέλειας. Οι χρεώσεις συνεχίζουν να έρχονται για ένα ακίνητο που δεν σας ανήκει πλέον.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Διαχειριζόμαστε αυτή τη διαδικασία για ιδιοκτήτες και στις τρεις χερσονήσους και στην ενδοχώρα γύρω τους. Στην πράξη αυτό σημαίνει: τεκμηριωμένη εκτίμηση και πρόταση τιμής· έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας και της τεχνικής κατάστασης μαζί με τον δικηγόρο και τον μηχανικό, και συντονισμό όσων πρέπει να διορθωθούν· συγκέντρωση του φακέλου εγγράφων· επαγγελματική φωτογράφιση, κατόψεις, λήψεις με drone και βίντεο· πολύγλωσσες αγγελίες και διανομή τους στα κανάλια που πράγματι χρησιμοποιούν οι αγοραστές μας· απευθείας επικοινωνία με τη βάση εγγεγραμμένων αγοραστών μας· ελεγμένες επισκέψεις στο ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων ζωντανών επισκέψεων μέσω βίντεο για αγοραστές στο εξωτερικό· διαπραγμάτευση και γραπτή συμφωνία των όρων· και συντονισμό σε όλα τα στάδια: κράτηση, νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence), φορολογικές δηλώσεις, συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και παράδοση.

Για ιδιοκτήτες που δεν ζουν στην Ελλάδα αναλαμβάνουμε και το πρακτικό σκέλος: διαχείριση κλειδιών και πρόσβασης, καταγραφή ενδείξεων μετρητών, προετοιμασία κήπου και πισίνας πριν από τη φωτογράφιση και τις επισκέψεις, επικοινωνία με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας και – όπου το ακίνητο χρειάζεται πρώτα εργασίες – τα συνεργεία ανακαίνισης και συντήρησης που θα τις εκτελέσουν.

Η ομάδα μας εργάζεται στα γερμανικά, αγγλικά, ελληνικά, ρωσικά και τουρκικά, κάτι σημαντικό σε μια αγορά όπου αγοραστής και πωλητής συχνά δεν έχουν κοινή γλώσσα.

Το χρήσιμο πρώτο βήμα είναι μια εκτίμηση και ένας έλεγχος των εγγράφων. Και τα δύο είναι δωρεάν και κανένα δεν σας δεσμεύει να πουλήσετε.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι διαδικασίες, οι απαιτήσεις για πιστοποιητικά και οι φορολογικοί κανόνες αλλάζουν, και η σωστή σειρά των βημάτων εξαρτάται από το ακίνητο, το ιστορικό των τίτλων του και τα εμπλεκόμενα μέρη. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση πριν υπογράψετε ή υποβάλετε οτιδήποτε.

• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο, κτηματολογική εγγραφή και δασικοί χάρτες
• ΑΑΔΕ – Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων
• gov.gr – Πύλη ψηφιακών υπηρεσιών της ελληνικής κυβέρνησης

Επαγγελματική επισήμανση: Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες για τη διαδικασία πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Για τη δική σας συναλλαγή απευθυνθείτε σε εξειδικευμένο Έλληνα δικηγόρο, μηχανικό, λογιστή και συμβολαιογράφο.