Immobilie in Griechenland verkaufen – der komplette Ablauf

Chalkidiki Real Estate begleitet diesen Prozess für Eigentümer auf allen drei Halbinseln und auf dem umliegenden Festland und koordiniert Anwalt, Ingenieur, Vermessungsingenieur, Energieprüfer, Steuerberater und Notar, sodass die einzelnen Teile in der richtigen Reihenfolge ankommen. Jede Fachperson bleibt für die Beratung in ihrem eigenen Fachgebiet verantwortlich.

Verfahren, Steuerregeln und Anforderungen an die Unterlagen ändern sich, und die richtige Reihenfolge hängt von der Immobilie und ihrer Eigentumsgeschichte ab. Diese Seite ist ein Leitfaden zur Planung und keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Prüfen Sie die aktuellen Anforderungen, bevor Sie etwas unterschreiben.

Auf dieser Seite

Der Verkaufsablauf im Überblick

Ein griechischer Immobilienverkauf hat drei Phasen. Die Vorbereitungsphase klärt, was Sie verkaufen, und weist es nach: Wertermittlung, rechtliche Prüfung, technische Akte, Bescheinigungen. Die Marktphase findet den Käufer: Präsentation, Veröffentlichung, Besichtigungen, Verhandlung. Die Abschlussphase überträgt das Eigentum: Reservierung, rechtliche Prüfung, steuerliche Erklärungen, notarieller Kaufvertrag, Eintragung, Übergabe.

Die Reihenfolge ist wichtiger als das Tempo eines einzelnen Schritts. Eigentümer, die die Vorbereitung verkürzen, um schneller auf den Markt zu kommen, verlieren die Zeit meist in der Abschlussphase wieder, wenn eine fehlende Bescheinigung den Notar stoppt. Eigentümer, die die Vorbereitung sauber abschließen, kommen von einem angenommenen Angebot innerhalb weniger Wochen zum unterschriebenen Kaufvertrag.

Ein strukturelles Merkmal sollten Sie früh verstehen: In Griechenland trägt der Käufer die Erwerbsnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Eintragung, seinen eigenen Anwalt —, und der Anwalt des Käufers treibt die rechtliche Prüfung voran. Die Aufgabe des Verkäufers ist es, überprüfbar zu sein.

Entscheidungen vor dem Start

Vier Entscheidungen prägen alles Weitere, und es lohnt sich, sie bewusst zu treffen, statt in sie hineinzurutschen.

Ihr Zeitplan. Ein Verkauf, der bis zu einem festen Datum abgeschlossen sein muss, ist eine andere Aufgabe als einer, der auf den richtigen Käufer warten kann. Wenn die Frist echt ist — ein Kauf an anderer Stelle, eine Einigung zwischen Erben, ein Steuerjahr —, sagen Sie es gleich zu Beginn, denn sie verändert die Preisstrategie, nicht den Vermarktungsaufwand.

Ihre Untergrenze. Legen Sie den niedrigsten Betrag fest, den Sie akzeptieren würden, und was dafür inbegriffen wäre. Verkäufer, die das nicht getan haben, verhandeln reaktiv und geben meist beim Preis nach — der Stellgröße, die sich am leichtesten bewegen lässt und am teuersten ist.

Wer unterschreibt. Hat die Immobilie Miteigentümer, müssen alle zustimmen und alle unterschreiben. Lebt einer von ihnen im Ausland oder kann nicht persönlich erscheinen, sollte die Erteilung der Vollmacht sofort in Angriff genommen werden, denn sie ist häufig der längste einzelne Schritt der gesamten Transaktion.

Was inbegriffen ist. Möbel, Haushaltsgeräte, Gartengeräte, ein Boot oder ein Liegeplatz, Klimageräte, Solarmodule: Entscheiden Sie, was bleibt. Im Ferienimmobilienmarkt von Chalkidiki ist ein möblierter Verkauf üblich und steigert oft den Wert, er erfordert aber ein Inventarverzeichnis statt einer mündlichen Absprache.

Schritt 1: Wertermittlung und Preisfindung

Der Prozess beginnt mit einer belastbaren Zahl. Das bedeutet Vergleichsbelege aus demselben Ort und derselben Objektart, angepasst an Grundstück, Lage, Entfernung zum Meer, Zustand, Energieklasse und rechtlichen Status, und gegengeprüft mit den Kosten, die ein gleichwertiger Neubau heute verursachen würde.

Das Ergebnis sollte eine Spanne mit einer angegebenen erwarteten Vermarktungsdauer sein, keine einzelne Zahl. Der Angebotspreis wird dann bewusst festgelegt — meist am oberen Ende dieser Spanne oder knapp darunter und immer mit Blick auf die Preisfilter der Portale, denn eine Immobilie, die knapp über einer runden Preisschwelle liegt, verschwindet aus den Suchen genau der Käufer, die sie sich leisten könnten.

Ermitteln Sie gleichzeitig den Objektivwert der Immobilie anhand der aktuellen Zonenwerte. Er ist der Mindestwert, der im Kaufvertrag angegeben werden darf, und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer des Käufers; er gehört deshalb von Anfang an ins Gespräch, besonders bei Immobilien im Hinterland, wo er den realistischen Marktpreis übersteigen kann.

Die vollständige Methode, die Faktoren, die den Wert in Chalkidiki bewegen, und die Warnzeichen einer überhöhten Wertermittlung finden Sie auf der Seite Wertermittlung von Immobilien in Chalkidiki.

Schritt 2: Prüfung der Rechtslage

Bevor irgendetwas veröffentlicht wird, klären Sie, was Ihnen tatsächlich gehört und ob es sich heute übertragen lässt. Ein Anwalt verfolgt die Eigentumskette im Grundbuchamt oder im Kataster, bestätigt, dass Sie als Eigentümer eingetragen sind, und prüft auf Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen, Ansprüche, Dienstbarkeiten und Wegerechte.

Parallel vergleicht ein Ingenieur das Gebäude in seinem tatsächlichen Zustand mit der Baugenehmigung und den genehmigten Plänen. Geschlossene Veranden, umgebaute Keller, zusätzliche Abstellräume, Pools und Nebengebäude, die nie gemeldet wurden, sind in Chalkidiki häufig und müssen vor einer Übertragung legalisiert werden.

Drei Befunde ändern den Plan, wenn sie auftauchen. Eine nicht eingetragene Erbschaft bedeutet, dass Sie noch nicht als Eigentümer eingetragen sind und erst verkaufen können, wenn die Erbschaftsannahme beurkundet und eingetragen ist. Eine Abweichung im Kataster — falsche Fläche, falsche Grenzen, Eintragung auf einen verstorbenen Angehörigen — muss berichtigt werden. Nicht legalisierte Bauten müssen mit dem Ingenieur gegen eine gesetzliche Gebühr geregelt werden.

Keiner dieser Befunde ist fatal. Alle kosten Zeit. Werden sie in der ersten Woche entdeckt, kostet das eine Gebühr; werden sie erst nach einem Angebot entdeckt, kostet es die Gebühr plus einen Preisnachlass plus recht häufig den Käufer.

Schritt 3: Zusammenstellung der Unterlagen

Die Akte des Verkäufers wird während der Vorbereitung zusammengestellt, nicht erst nach einem Angebot. Die wesentlichen Bestandteile sind der Eigentumstitel mit den Eintragungsdaten, der Katasterauszug und der Katasterplan, bei Häusern und Grundstücken eine aktuelle topografische Vermessung, die Baugenehmigung mit den genehmigten Plänen, die elektronische Gebäudeidentität des Ingenieurs, der Energieausweis und — zeitnäher zum Kaufvertrag beschafft — die ENFIA-Bescheinigung, die Bescheinigung über die Kommunalabgabe (TAP) sowie die steuerliche und die sozialversicherungsrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Zwei davon sind die üblichen Engpässe. Für die elektronische Gebäudeidentität muss ein Ingenieur die Immobilie besichtigen, vermessen und mit dem Genehmigungsarchiv abgleichen; das dauert bei einer unproblematischen Wohnung Tage und bei einem älteren Haus mit verlorener Genehmigungsakte Wochen. Die ENFIA-Bescheinigung setzt voraus, dass die Immobilie in Ihrer E9-Erklärung korrekt angegeben und die Steuer bezahlt ist — ein Problem für Eigentümer im Ausland, deren E9 nach einer Erbschaft oder einer Renovierung nie aktualisiert wurde.

Bescheinigungen, die ablaufen, sollten zeitlich geplant und nicht so früh wie möglich beschafft werden. Der Energieausweis gilt zehn Jahre, die steuerlichen und kommunalen Unbedenklichkeitsbescheinigungen sind dagegen nur begrenzt gültig und werden üblicherweise beantragt, sobald ein Termin für den Kaufvertrag absehbar ist.

Die vollständige Checkliste mit ausstellender Behörde, Zweck und realistischer Vorlaufzeit für jede Unterlage finden Sie auf der Seite Unterlagen für den Immobilienverkauf in Griechenland.

Schritt 4: Der Maklervertrag

Immobilienvermittlung ist in Griechenland eine regulierte Tätigkeit, und ein schriftlicher Vertrag ist die Grundlage für den Provisionsanspruch des Maklers. Prüfen Sie vor der Unterschrift, ob das Maklerbüro ordnungsgemäß registriert ist, und lesen Sie, was im Dokument tatsächlich steht.

Die wesentlichen Bedingungen sind die Höhe der Provision und ob Mehrwertsteuer hinzukommt, die Laufzeit des Vertrags, ob es sich um einen Alleinauftrag oder einen einfachen Auftrag handelt, welche Vermarktung das Maklerbüro zusagt, ob der Makler den Auftrag mit anderen Maklerbüros teilen darf und wann die Provision fällig wird — bei Unterzeichnung des Kaufvertrags oder schon früher, bei der Reservierung.

Exklusivität ist eine echte Abwägung und keine Formalität. Ein Alleinauftrag rechtfertigt Investitionen in Fotografie, Video, Werbung und internationale Ansprache, und er vermeidet die in Chalkidiki verbreitete Situation, dass dieselbe Immobilie auf vier Portalen zu drei verschiedenen Preisen erscheint — was Käufern signalisiert, dass der Verkäufer unsicher ist, und niedrige Angebote provoziert. Ein einfacher Auftrag hält Ihnen alle Optionen offen, führt aber in der Regel zu weniger Einsatz aller Beteiligten.

Wofür Sie sich auch entscheiden: Bestehen Sie auf einem einzigen verbindlichen Satz Fotos, einer einzigen Beschreibung und einem einzigen Preis auf allen Kanälen, und vereinbaren Sie schriftlich, wie Ihnen Anfragen und Besichtigungen gemeldet werden.

Schritt 5: Vorbereitung und Fotografie

Die Vorbereitung ist das am günstigsten angelegte Geld im gesamten Prozess: gründliche Reinigung, Entfernen von Unordnung und überzähligen Möbeln, Reparatur sichtbarer Schäden, Neuanstrich in neutralen Tönen, Wartung der Klimaanlage, Rostbehandlung an Geländern und Fensterläden, Reinigung von Terrassen und Pool sowie Rückschnitt des Gartens, damit die Grundstücksgrenzen sichtbar sind.

Ein Haus, das den Winter über leer stand, sollte vor dem Fototermin mehrere Tage gelüftet und entfeuchtet werden. Muffiger Geruch ist der schädlichste erste Eindruck bei einer Ferienimmobilie an der Küste, und er wirkt wie Vernachlässigung, selbst wenn die Bausubstanz gesund ist.

Die Fotos entstehen dann einmal, und zwar richtig, bei gutem Licht: weite Innenaufnahmen bei Tageslicht, Außenansichten aus mehreren Blickwinkeln, Terrasse und Aussicht, Garten und Grundstück, das Meer und der Weg dorthin, eine Drohnenaufnahme, die die Lage zur Küstenlinie zeigt, ein Grundriss mit Maßen und ein kurzes Rundgangsvideo. Licht am späten Nachmittag verkauft Küstenimmobilien, Mittagssonne nicht.

Fotografieren Sie keine Immobilie, die nicht bereit ist. Einmal veröffentlichte Bilder kursieren dauerhaft, und ein zweiter Fototermin nach einer Preissenkung macht den Eindruck des ersten selten wett. Die vollständige Checkliste finden Sie auf der Seite Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten.

Schritt 6: Veröffentlichung und Vermarktung

Mit der Veröffentlichung trifft die Immobilie auf den Markt, und die ersten drei bis sechs Wochen bringen die gebündeltste Aufmerksamkeit, die sie je erhalten wird. Bevor sich dieses Zeitfenster öffnet, sollte alles bereit sein: Fotos, Grundriss, Video, eine vollständige Beschreibung, die Unterlagenakte und eine Entscheidung darüber, was im Preis inbegriffen ist.

Reichweite bedeutet in Chalkidiki Mehrsprachigkeit. Der Käuferkreis wird von deutschsprachigen Käufern, Käufern aus den Balkanländern, griechischen Inlandskäufern und israelischen Käufern bestimmt, hinzu kommt eine nennenswerte Nachfrage aus Großbritannien und anderen Ländern. Ein nur auf Griechisch veröffentlichtes Angebot erreicht lediglich einen Bruchteil der tatsächlichen Nachfrage.

Die Verbreitung kombiniert üblicherweise die eigene Website des Maklerbüros, die relevanten griechischen und internationalen Portale, die direkte Ansprache der registrierten Käuferkartei des Maklerbüros und gezielte Werbung in den Herkunftsmärkten. Bei Immobilien mit einem speziellen Profil — Anlageobjekte, Grundstücke, Immobilien für Käufer, die einen Aufenthaltstitel über eine Investition anstreben — bringt die direkte Ansprache meist mehr als Portalwerbung.

Die Einzelheiten, auch dazu, was ein internationales Angebot erfolgreich macht und wie die Verbreitung über Portale funktioniert, finden Sie auf der Seite Immobilienmarketing für internationale Käufer.

Schritt 7: Anfragen und Besichtigungen

Anfragen müssen qualifiziert werden, bevor aus ihnen Besichtigungen werden. Die nützlichen Fragen sind einfach: Wie hoch ist das Budget, ist eine Finanzierung nötig, wann soll gekauft werden, hat der Interessent schon einmal in Griechenland gekauft, und kann er anreisen? Ein Käufer mit verfügbaren Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt ist mehr wert als mehrere, die noch überlegen, ob sie überhaupt in Griechenland kaufen wollen.

Ausländische Käufer bündeln Besichtigungen meist in einer kurzen Reise — drei oder vier Tage, sechs bis zehn Immobilien, manchmal auf zwei Halbinseln. Kurzfristige Verfügbarkeit ist daher ein echter Vorteil, und genau hier verlieren Eigentümer im Ausland am häufigsten Verkäufe, ohne es zu merken. Die Schlüssel müssen vor Ort zugänglich sein, die Immobilie muss innerhalb von 24 Stunden vorzeigbar sein, und Strom und Wasser müssen angeschlossen sein.

Video-Besichtigungen sind zu einem üblichen ersten Schritt geworden, nicht zu einem Ersatz. Ein Live-Rundgang per Smartphone, bei dem der Käufer Fragen stellt, filtert unpassende Interessenten heraus, bevor jemand einen Flug bucht, und schafft genug Vertrauen, damit der Käufer mit ernsthafter Kaufabsicht anreist.

Senden Sie nach einer Besichtigung die Unterlagenakte. Ernsthafte Käufer fragen innerhalb eines Tages nach Plänen, Energieausweis und Grundstücksdaten; wer sie sofort liefert, hebt sich als vorbereiteter Verkäufer von einem zögerlichen ab.

Schritt 8: Verhandlung und Konditionen

Der Preis ist nur eine von mehreren Bedingungen. Die anderen sind Zahlungsstruktur und Zahlungszeitpunkt, was inbegriffen ist, wer die Kosten einer noch ausstehenden Legalisierung trägt, der Übergabetermin und ob das Angebot unter dem Vorbehalt der rechtlichen Prüfung oder einer Finanzierung steht.

Ein vorbehaltloses Angebot eines Käufers mit bereitstehenden Mitteln ist häufig mehr wert als ein höheres Angebot unter dem Vorbehalt einer Hypothekenzusage, die zwei Monate dauert und möglicherweise nie kommt. Fragen Sie, wie der Kauf finanziert wird und ob sich das Geld bereits in Europa befindet; die Antwort verändert das Risikoprofil der gesamten Transaktion.

Führen Sie die Verhandlung schriftlich und über einen einzigen Kanal. Parallele Gespräche zwischen Eigentümer, Makler und Käufer erzeugen Widersprüche, die Vertrauen kosten, und bei einer grenzüberschreitenden Transaktion zusätzlich Übersetzungsprobleme.

Sind die Bedingungen vereinbart, halten Sie sie in einer kurzen schriftlichen Zusammenfassung fest — Parteien, Immobilie, Preis, Inbegriffenes, Anzahlung, Frist für den Kaufvertrag, Bedingungen —, bevor die Anwälte beginnen. Diese Zusammenfassung wird zur Grundlage der Reservierungsvereinbarung und verhindert die häufige Situation, dass sich jede Seite eine Woche später anders an die Vereinbarung erinnert.

Schritt 9: Reservierung und Anzahlung

Die Reservierungsvereinbarung nimmt die Immobilie vom Markt, während der Anwalt des Käufers den Eigentumstitel prüft und der Verkäufer die letzten Bescheinigungen zusammenstellt. Sie wird von einer Anzahlung begleitet, üblicherweise einem moderaten Prozentsatz des Preises.

Eine tragfähige Vereinbarung benennt Parteien und Immobilie genau, den Preis und was inbegriffen ist, die Höhe der Anzahlung und wo sie verwahrt wird, die Frist für die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, die Umstände, unter denen die Anzahlung zurückgezahlt wird oder verfällt, sowie die Kostenverteilung. Unklarheit in dieser Phase ist der Ursprung der meisten späteren Streitigkeiten.

Verkäufer sollten vorsichtig sein, Anzahlungen formlos entgegenzunehmen. Gelder, die über die Anwälte der Parteien verwahrt oder auf Grundlage einer klar formulierten Vereinbarung gezahlt werden, vermeiden späteren Streit darüber, ob es sich um eine Reservierungsgebühr, eine Teilzahlung oder eine Vertragsstrafe handelte. Anzahlungen in bar sind besonders unklug bei einer Transaktion, in der beide Seiten später die Herkunft der Mittel nachweisen müssen.

Kann der Kaufvertrag nicht zügig unterzeichnet werden — weil eine Legalisierung läuft, eine Erbschaft eingetragen wird oder der Käufer eine Finanzierung braucht —, bietet ein notarieller Vorvertrag beiden Parteien stärkeren Schutz als eine privatschriftliche Vereinbarung.

Schritt 10: Rechtliche Prüfung (Due Diligence)

Der Anwalt des Käufers prüft nun den Eigentumstitel. Bei einer Immobilie im Kataster bedeutet das die Prüfung des Katastereintrags und der Eigentumskette; bei einer Immobilie, die noch im alten System geführt wird, eine Recherche im Grundbuchamt über mindestens zwanzig Jahre, bei komplizierter Eigentumsgeschichte auch länger.

Der Anwalt bestätigt, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist, dass die Beschreibung mit den Registern übereinstimmt, dass keine Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen oder Ansprüche bestehen, dass Erbschaften und etwaige Schenkungen ordnungsgemäß beurkundet und eingetragen wurden und dass die technische Akte vollständig ist und dem tatsächlichen Gebäude entspricht.

Befunde in dieser Phase sind die letzte realistische Gelegenheit, bei der sich die Transaktion noch grundlegend verändern kann. Ein gut vorbereiteter Verkäufer erlebt die rechtliche Prüfung als Formalität von einer bis drei Wochen; ein unvorbereiteter erlebt sie als Nachverhandlung. Genau das ist das ganze Argument dafür, Schritt 2 vor der Veröffentlichung zu erledigen und nicht danach.

Die Käuferseite dieses Prozesses und worauf deren Anwalt tatsächlich achtet, beschreibt die Seite Rechtliche Prüfung beim Immobilienkauf in Griechenland.

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Vorverträge und Vormerkungen

Nicht jede Transaktion führt direkt von der Reservierung zum Kaufvertrag. Wo der Abschluss warten muss — auf eine Legalisierung, die Eintragung einer Erbschaft, eine Hypothekenzusage oder den Verkauf einer anderen Immobilie des Käufers —, können die Parteien die Zwischenzeit rechtlich absichern.

Ein vor einem Notar geschlossener Vorvertrag legt die verbindliche Verpflichtung beider Seiten fest, zu vereinbarten Bedingungen bis zu einem vereinbarten Datum abzuschließen, und regelt ausdrücklich die Folgen einer Nichterfüllung. Er ist stärker als eine privatschriftliche Reservierungsvereinbarung und das übliche Instrument bei größeren Transaktionen oder längeren Wartezeiten.

Eine auf der Immobilie eingetragene Vormerkung sichert dem Käufer einen Rang vor späteren Ansprüchen. Sie kommt häufiger im Zusammenhang mit Finanzierungen vor, kann aber auch eingesetzt werden, wenn ein Käufer, der eine erhebliche Anzahlung leistet, über einen langen Zeitraum abgesichert sein möchte.

Aus Sicht des Verkäufers ist die Abwägung einfach: Stärkere Instrumente geben dem Käufer mehr Sicherheit und rechtfertigen eine höhere Anzahlung, binden aber auch Sie. Erfüllt der Käufer nicht, ist eine Vereinbarung, die Sie berechtigt, die Anzahlung einzubehalten, viel wert; eine formlose Absprache, die diese Frage offenlässt, ist es nicht. Lassen Sie sich rechtlich beraten, welches Instrument zur Situation passt, statt einfach zu übernehmen, was die Gegenseite vorschlägt.

Steuerliche Erklärungen vor dem Kaufvertrag

Bevor der Notar den Vertrag entwerfen kann, müssen mehrere Erklärungen und Nachweise vorliegen. Sie werden in der Regel von den Anwälten und Steuerberatern der Parteien erledigt, doch der Verkäufer ist für diejenigen verantwortlich, die seine eigene steuerliche Lage betreffen.

Der Käufer reicht die Erklärung zur Grunderwerbsteuer ein und zahlt die Grunderwerbsteuer, derzeit 3,09 %, berechnet auf den höheren Wert aus erklärtem Kaufpreis und Objektivwert. Der Notar prüft die Zahlung, bevor er den Vertrag entwirft.

Der Verkäufer muss die ENFIA-Bescheinigung vorlegen, die bestätigt, dass die Immobilie für die maßgeblichen Jahre in der E9-Erklärung angegeben und die Grundsteuer beglichen ist, sowie die Bescheinigung der Gemeinde über die Kommunalabgabe. Wo erforderlich, werden außerdem eine steuerliche und eine sozialversicherungsrechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt.

Zwei Situationen führen regelmäßig zu Verzögerungen. Wenn die E9 nicht der Wirklichkeit entspricht — falsche Fläche in Quadratmetern, ein nie gemeldetes Gebäude, eine nicht berücksichtigte Erbschaft —, muss die Erklärung zuerst berichtigt werden, was einen Steuerberater und Zeit erfordert. Bestehen offene Forderungen, müssen sie beglichen werden, bevor die Bescheinigung ausgestellt wird; leerstehende Immobilien haben häufig kommunale Rückstände, die genau an diesem Punkt zutage treten.

Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns wird gesondert behandelt: Die Steuer von 15 % auf Veräußerungen durch Privatpersonen wurde wiederholt ausgesetzt, und die aktuelle Aussetzung läuft bis Ende 2026; die Rechtslage für Ihr Beurkundungsjahr sollte dennoch bestätigt werden. Siehe Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf in Griechenland.

Der notarielle Kaufvertrag

Die Übertragung erfolgt vor einem griechischen Notar, einem Amtsträger, der für die Rechtmäßigkeit der Urkunde verantwortlich ist und keine der Parteien vertritt. Üblicherweise wählt und bezahlt der Käufer den Notar.

Vor dem Termin stellt der Notar die vollständige Akte zusammen und prüft sie: Identität und Steuernummern beider Parteien, den Eigentumstitel und seine Eintragung, die Katasterunterlagen, die topografische Vermessung, die Bescheinigung des Ingenieurs und die elektronische Gebäudeidentität, den Energieausweis, die steuerlichen und kommunalen Unbedenklichkeitsbescheinigungen sowie den Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.

Beim Termin wird die Urkunde den Parteien verlesen und unterzeichnet. Versteht eine Partei kein Griechisch, ist ein Dolmetscher oder eine zweisprachige Urkunde erforderlich; organisieren Sie das im Voraus, statt es erst am Termin festzustellen. Wird eine Partei aufgrund einer Vollmacht vertreten, wird das Original — mit Apostille und Übersetzung — vorgelegt und der Urkunde beigefügt.

Die praktischen Pflichten des Verkäufers in dieser Phase bestehen darin, erreichbar zu sein, gültige Bescheinigungen bereitzuhalten und die Übergabe geregelt zu haben. Alles andere ist bereits erledigt. Die Rollen der einzelnen Fachleute erklärt die Seite Anwalt, Notar und Grundbuchamt beim Immobilienkauf in Griechenland.

Zahlung und Mittelnachweis

Der Kaufpreis wird über das Bankensystem gezahlt, und die Zahlungsweise wird im Kaufvertrag festgehalten. Überweisung oder Bankscheck sind die üblichen Zahlungsmittel. Barzahlung oberhalb der gesetzlichen Grenze ist nicht zulässig, und kein seriöser Käufer aus dem Ausland wird sie vorschlagen, weil er die Zahlung für seine eigene Bank und Steuerbehörde dokumentieren muss.

Für Verkäufer ergeben sich daraus zwei praktische Punkte. Erstens sollte das Empfängerkonto vorab benannt werden, und wenn ein Vertreter mit Vollmacht handelt, muss die Vollmacht den Empfang auf genau dieses Konto abdecken. Zweitens wendet die empfangende Bank Prüfungen zur Geldwäscheprävention an, wenn Sie den Erlös ins Ausland überweisen wollen: Rechnen Sie damit, den Kaufvertrag, Nachweise über den ursprünglichen Erwerb der Immobilie und Ihre Steuererklärungen vorlegen zu müssen.

Käufer, die Geld nach Griechenland bringen, erleben dasselbe spiegelbildlich und bitten die Verkäuferseite oft um Geduld, während ihre eigene Compliance-Prüfung läuft. Ein oder zwei Wochen Puffer beim Beurkundungstermin einzuplanen ist sinnvoller, als eine Unterlagenanforderung der Bank als Zeichen von Unredlichkeit zu werten.

Wird der Preis in Raten gezahlt — ungewöhnlich, aber nicht unbekannt —, müssen Zahlungsplan, Sicherheiten und Folgen eines Zahlungsverzugs im Kaufvertrag stehen, nicht in einer begleitenden E-Mail.

Eintragung und Übergabe

Die Unterzeichnung überträgt die Immobilie zwischen den Parteien; die Eintragung macht die Übertragung gegenüber Dritten wirksam. Der Anwalt des Käufers lässt den Kaufvertrag im Grundbuchamt oder im Kataster eintragen, in der Regel innerhalb weniger Tage.

Die Übergabe ist ein eigener, praktischer Vorgang und sollte dokumentiert werden. Lesen Sie am Übergabetag die Zählerstände für Strom und Wasser ab und halten Sie sie schriftlich fest, unterschrieben von beiden Seiten. Übergeben Sie alle Schlüsselsätze, Fernbedienungen, Alarmcodes, Anleitungen für Pool und Bewässerung, Gerätehandbücher und Garantieunterlagen und prüfen Sie — falls Möbel inbegriffen sind — das vereinbarte Inventarverzeichnis Stück für Stück.

Wird die Immobilie saisonal genutzt, vereinbaren Sie ausdrücklich, ob die Übergabe beim Kaufvertrag oder zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt und wer in der Zwischenzeit für die Immobilie verantwortlich ist. Ein leeres Haus ohne Versicherung und ohne Hausmeister für sechs Wochen zwischen Unterzeichnung und Ankunft ist ein Risiko, das bewusst zugeordnet werden sollte.

Kündigen Sie schließlich die Versorgungsverträge zum Übergabetag oder übertragen Sie sie. Kommunale Abgaben werden in Griechenland über die Stromrechnung erhoben; ein Konto, das auf Ihren Namen weiterläuft, bedeutet also, dass Sie weiter Abgaben für eine Immobilie erhalten, die Ihnen nicht mehr gehört.

Nach dem Verkauf: E9, Versorger, Erlös

Vier Pflichten bestehen über die Unterschrift hinaus fort.

Die E9-Erklärung. Streichen Sie die Immobilie im nächsten Erklärungszyklus aus Ihrer E9. Andernfalls wird ENFIA weiter gegen Sie festgesetzt, und die spätere Berichtigung macht mehr Arbeit als die ursprüngliche Erklärung.

Versorgung und Dienstleistungen. Kündigen oder übertragen Sie Strom, Wasser, Telefon, Internet, Versicherung sowie etwaige Wartungs- oder Poolverträge, und zwar zum Übergabetag und mit den festgehaltenen Zählerständen.

Der Erlös. Wenn Sie Geld ins Ausland überweisen, rechnen Sie mit Nachweisanforderungen beider Banken. Verkäufer einer geerbten Immobilie sollten die Erwerbsnachweise — die Urkunde über die Erbschaftsannahme, die Erbschaftsteuererklärung — vorab zusammenstellen, denn sie nach dem Verkauf zu rekonstruieren ist erheblich schwieriger.

Ihre eigene steuerliche Lage. Melden Sie den Verkauf, wo Ihr Wohnsitzstaat das verlangt, und bewahren Sie die vollständige Transaktionsakte auf: den Kaufvertrag, Nachweise der Anschaffungskosten, Belege über Ausgaben für Modernisierungen und die Übertragungsunterlagen. Manche Länder besteuern den Gewinn, obwohl Griechenland das derzeit nicht tut, und die Nachweise, die Sie dafür brauchen, lassen sich jetzt am leichtesten sammeln.

Ein realistischer Zeitplan

Die zwei Punkte, die einen langsamen Verkauf bestimmen, sind fast immer dieselben: ein ungelöstes rechtliches oder technisches Problem, das spät entdeckt wurde, und Vollmachten von Miteigentümern im Ausland, die spät angefordert wurden. Beides liegt zu Beginn des Prozesses vollständig in der Hand des Verkäufers — und am Ende vollständig außerhalb.

Sonderfälle

Mehrere Miteigentümer. Alle müssen zustimmen und unterschreiben, persönlich oder durch einen Vertreter. Sind sich die Miteigentümer uneinig, bleibt eine Teilung oder als letztes Mittel ein Gerichtsverfahren — langsam und teuer und ein starkes Argument dafür, eine Einigung zwischen den Erben auszuhandeln, bevor die Immobilie vermarktet wird.

Geerbte Immobilie. Die Erbschaftsannahme muss beurkundet und eingetragen, die Erbschaftsteuererklärung eingereicht und die E9-Erklärungen der Erben müssen aktualisiert sein, bevor verkauft werden kann. Siehe Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen.

Immobilie im Eigentum einer Gesellschaft. Gesellschaftsunterlagen, Beschlüsse und Vertretungsbefugnisse kommen zur Akte hinzu, und die steuerliche Behandlung unterscheidet sich von einem Verkauf durch eine Privatperson — auch beim Veräußerungsgewinn, für den die Aussetzung für Privatpersonen nicht gilt. Holen Sie frühzeitig steuerlichen Rat ein.

Vermietete Immobilie. Der Mietvertrag muss offengelegt werden, und er beschränkt den Käuferkreis auf Anleger, sofern keine geräumte Übergabe möglich ist. Die Registrierung des Mietvertrags, die erklärten Mieteinnahmen und der Stand der Mietkaution sollten dokumentiert sein.

Off-Plan-Objekte oder unfertige Gebäude. Genehmigungsstatus, Fertigstellungsstand und etwaige Verpflichtungen des Bauträgers müssen klar sein, und der Anwalt des Käufers wird sie genau prüfen.

Grundstücke und Land. Ein anderes Produkt mit anderen Käufern und einer umfangreicheren technischen Akte — siehe Grundstück verkaufen in Chalkidiki.

Verkauf ohne Makler

Privat zu verkaufen ist rechtmäßig, und manche Eigentümer tun es erfolgreich, meist dann, wenn es bereits einen Käufer gibt — einen Nachbarn, einen Mieter, jemanden aus dem familiären Umfeld. Muss ein Käufer erst gefunden werden, sieht die Rechnung anders aus, und es lohnt sich, ehrlich zu betrachten, wofür die Maklerprovision tatsächlich bezahlt wird.

Sie bezahlt die Reichweite in einen Käuferkreis, der überwiegend aus dem Ausland kommt und in seiner eigenen Sprache sucht; die Vergleichsbelege, um richtig zu bepreisen und den Preis zu verteidigen; die Präsentation, die aus einer Suche eine Besichtigung macht; kurzfristige Verfügbarkeit für Besichtigungen, die für einen Eigentümer im Ausland schwierig ist; die Qualifizierung von Anfragen, die viele vergebliche Reisen erspart; und die Koordination von Anwalt, Ingenieur, Steuerberater und Notar bis zum Abschluss.

Die Risiken eines Privatverkaufs konzentrieren sich auf zwei Stellen. Die erste ist der Preis: Ein Eigentümer ohne Vergleichsbelege setzt den Preis entweder zu hoch an und verliert ein Jahr, oder er nimmt das erste Angebot an, ohne zu wissen, ob es gut war. Die zweite ist der Ablauf: Käufer, die direkt mit einem privaten Verkäufer verhandeln, bringen oft die Standardbedingungen ihres eigenen Anwalts mit, und ein unberatener Verkäufer unterschreibt sie.

Wenn Sie privat verkaufen, beauftragen Sie mindestens einen Anwalt für die Reservierungsvereinbarung und den Kaufvertrag, und schließen Sie die oben beschriebene Vorbereitung der Unterlagen ab, bevor Sie irgendetwas veröffentlichen.

Woran Verkäufe scheitern

• Veröffentlichen, bevor die Akte steht. Der Käufer meldet sich in Woche drei, der Ingenieur braucht acht Wochen.
• Eine nicht eingetragene Erbschaft spät entdecken. Monate Verzögerung und ein Käufer, der nicht wartet.
• Nicht gemeldete Baumaßnahmen. Vom Ingenieur oder vom Anwalt des Käufers entdeckt und immer zulasten des Verkäufers eingepreist.
• Eine E9, die nicht der Wirklichkeit entspricht. Keine ENFIA-Bescheinigung, kein Kaufvertrag.
• Vollmachten erst am Ende anfordern. Vier Erben in drei Ländern brauchen länger als der gesamte übrige Verkauf.
• Formlose Anzahlungen. Streit darüber, ob das Geld eine Reservierung, eine Teilzahlung oder eine Vertragsstrafe war.
• Einer Unterverbriefung des Preises zustimmen. Rechtswidrig und fatal für die eigene Compliance eines seriösen ausländischen Käufers.
• Unterschiedliche Preise auf verschiedenen Portalen. Signalisiert Unsicherheit und provoziert niedrige Angebote.
• Ein unerreichbarer Verkäufer. Der Abschluss läuft nach Fristen; ein Eigentümer, der nur einmal pro Woche antwortet, verliert Käufer.
• Die E9-Berichtigung und die Versorgungsverträge vergessen. Es kommen weiter Abgaben für eine Immobilie, die Ihnen nicht mehr gehört.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Wir begleiten diesen Prozess für Eigentümer auf allen drei Halbinseln und auf dem umliegenden Festland. In der Praxis bedeutet das eine belegbasierte Wertermittlung und eine Preisempfehlung; eine Prüfung der rechtlichen und technischen Lage mit Anwalt und Ingenieur sowie die Koordination aller notwendigen Berichtigungen; die Zusammenstellung der Unterlagenakte; professionelle Fotografie, Grundrisse, Drohnenaufnahmen und Video; mehrsprachige Angebote und deren Verbreitung über die Kanäle, die unsere Käufer tatsächlich nutzen; die direkte Ansprache unserer registrierten Käuferkartei; qualifizierte Besichtigungen, einschließlich Live-Video-Besichtigungen für Käufer im Ausland; Verhandlung und schriftliche Vereinbarung der Bedingungen; sowie die Koordination über Reservierung, rechtliche Prüfung, steuerliche Erklärungen und notariellen Kaufvertrag bis zur Übergabe.

Für Eigentümer, die nicht in Griechenland leben, übernehmen wir auch die praktische Ebene: Schlüsselverwaltung und Zugang, Ablesen der Zähler, Vorbereitung von Garten und Pool vor Fototermin und Besichtigungen, Abstimmung mit der Gemeinde und den Versorgern und — wenn an der Immobilie zuerst Arbeiten nötig sind — die Renovierungs- und Instandhaltungsteams, die sie ausführen.

Unser Team arbeitet auf Deutsch, Englisch, Griechisch, Russisch und Türkisch — wichtig in einem Markt, in dem Käufer und Verkäufer häufig keine gemeinsame Sprache haben.

Der sinnvolle erste Schritt ist eine Wertermittlung und eine Prüfung der Unterlagen. Beides ist kostenlos, und keines von beiden verpflichtet Sie zum Verkauf.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Verfahren, Anforderungen an Bescheinigungen und Steuerregeln ändern sich, und die richtige Reihenfolge hängt von der Immobilie, ihrer Eigentumsgeschichte und den Beteiligten ab. Bestätigen Sie den aktuellen Stand, bevor Sie etwas unterschreiben oder einreichen.

• gov.gr – Griechisches Kataster, Grundbucheintragung und Waldkarten
• AADE – Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen
• gov.gr – Portal der digitalen Verwaltungsdienste Griechenlands

Fachlicher Hinweis: Dieser Leitfaden liefert allgemeine Informationen zum Ablauf eines Immobilienverkaufs in Griechenland und ist keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie für Ihre eigene Transaktion einen qualifizierten griechischen Anwalt, Ingenieur, Steuerberater und Notar hinzu.