Immobilienverkauf in Griechenland mit Wohnsitz im Ausland

Chalkidiki Real Estate arbeitet überwiegend mit internationalen Eigentümern und übernimmt den praktischen Teil, der sich aus der Ferne schwer steuern lässt: Zugang für Besichtigungen und Prüfungen, der Kontakt mit der Gemeinde und den Versorgern, die Koordination von Anwalt, Ingenieur, Steuerberater und Notar. Für Rechts-, Steuer- und Buchhaltungsfragen arbeiten wir mit qualifizierten Fachleuten in Griechenland zusammen, von denen jeder im Rahmen seiner eigenen Zuständigkeit verantwortlich ist.

Vorschriften und Verwaltungspraxis ändern sich, und Ihre Lage hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem Wohnsitz und der Vorgeschichte der Immobilie ab. Dieser Ratgeber dient der Planung und ist keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.

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Wer als Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland gilt

Als Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland gilt hier, wer eine Immobilie in Griechenland besitzt, aber in Griechenland nicht steuerlich ansässig ist – in der Regel, weil ständige Wohnstätte, gewöhnlicher Aufenthalt und Mittelpunkt der Lebensinteressen woanders liegen und weil er sich nicht länger als die maßgebliche Zahl von Tagen in Griechenland aufhält.

Die Staatsangehörigkeit ist nicht das Kriterium. Ein griechischer Staatsbürger, der seit dreißig Jahren in Deutschland lebt, ist ein Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland; ein deutscher Staatsbürger, der dauerhaft nach Chalkidiki gezogen und in Griechenland steuerlich angemeldet ist, ist es nicht. Entscheidend sind Ihr registrierter steuerlicher Wohnsitz und das Finanzamt, dem Ihre AFM zugeordnet ist.

Diese Unterscheidung wirkt sich im ganzen Verkauf praktisch aus. Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland werden nicht bei einem örtlichen Finanzamt geführt, sondern beim Finanzamt für Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland, brauchen unter Umständen einen Steuervertreter in Griechenland und reichen ihre Erklärungen anders ein. Sie bestimmt außerdem, welches Land den Gewinn besteuert und ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift.

Eigentümer in einer Zwischenlage – etwa wer längere Zeit in Griechenland verbringt oder erst vor Kurzem umgezogen ist – sollten ihren Status vor dem Verkauf klären, statt ihn einfach vorauszusetzen. Unser Ratgeber zum steuerlichen Wohnsitz in Griechenland erläutert die Kriterien.

Was tatsächlich anders ist

Das Verkaufsverfahren selbst ist für Verkäufer mit Wohnsitz in Griechenland und im Ausland identisch: Wertermittlung, Unterlagen, Vermarktung, Reservierung, Prüfung, notarieller Kaufvertrag, Eintragung. Was sich ändert, sind einige verwaltungstechnische Voraussetzungen.

Keiner dieser Punkte ist für sich genommen schwierig. Verzögerungen entstehen, wenn man sie spät entdeckt – vor allem den Stand der E9 und die Vollmachten, die beiden Punkte, die einen Verkauf aus dem Ausland am häufigsten um Monate verlängern.

Ihre griechische Steuernummer (AFM)

Ohne AFM können Sie keine griechische Immobilie übertragen. Wenn Sie die Immobilie gekauft haben, besitzen Sie bereits eine; sie war für den Kauf erforderlich. Das Problem ist selten, dass sie nicht existiert – sondern dass sie seit fünfzehn Jahren nicht genutzt wurde.

Typische Probleme sind eine AFM, die auf eine ausländische Anschrift registriert ist, an der Sie längst nicht mehr wohnen, ein Eintrag, der noch einen früheren Ehenamen zeigt, eine Zuordnung zu einem Finanzamt, die nicht mehr zu Ihrem Status passt, oder eine Registrierung über einen Vertreter, der nicht mehr erreichbar ist.

All das lässt sich korrigieren, und die Korrektur übernimmt normalerweise ein Steuerberater oder Anwalt mit Vollmacht oder Ermächtigung. Dafür sind Ausweisdokumente, ein Nachweis Ihrer aktuellen Anschrift und in manchen Fällen übersetzte und apostillierte Dokumente nötig.

Beginnen Sie damit früh. Ein veralteter AFM-Eintrag blockiert die ENFIA-Bescheinigung, die wiederum die Beurkundung blockiert, und sobald ausländische Dokumente im Spiel sind, dauert die Korrektur eher Wochen als Tage. Unser Ratgeber zur griechischen Steuernummer (AFM) beschreibt die Registrierung selbst.

Welches Finanzamt für Sie zuständig ist

Griechische Steuerpflichtige werden von einem bestimmten Finanzamt geführt; wer im Ausland lebt, wird in der Regel vom Finanzamt für Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland betreut, nicht vom Finanzamt am Ort der Immobilie.

Das hat praktische Gründe. Erklärungen, Korrekturen und Bescheinigungen laufen über dieses Finanzamt, seine Bearbeitungszeiten unterscheiden sich von denen eines örtlichen Amtes, und ein Eigentümer, dessen Eintrag beim falschen Amt liegt, erlebt, dass Anträge abgelehnt oder weitergeleitet werden – meist genau dann, wenn ein Beurkundungstermin bereits vereinbart ist.

Eigentümer, die früher in Griechenland gelebt haben und weggezogen sind, oder die mit Wohnsitz in Griechenland gekauft haben und später ins Ausland gezogen sind, sind häufig noch bei einem örtlichen Finanzamt registriert und müssen umgemeldet werden. Eigentümer, die nach Griechenland gezogen sind und dort heute ansässig sind, müssen den umgekehrten Weg gehen.

Ihr Steuerberater ermittelt das zuständige Finanzamt und veranlasst bei Bedarf die Ummeldung. Wie die Korrektur der AFM gehört das an den Anfang der Verkaufsvorbereitung.

Der Steuervertreter

Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland und steuerlichen Pflichten in Griechenland müssen unter bestimmten Voraussetzungen einen Steuervertreter in Griechenland bestellen. Die Rolle ist rein administrativ: ein Ansprechpartner für die Steuerverwaltung, für Schriftverkehr und für Erklärungen.

Wichtig ist zu verstehen, was der Vertreter nicht ist. Er erhält keinerlei Verfügungsmacht über Ihre Immobilie, er kann sie nicht verkaufen, und er haftet nicht für Ihre Steuern. Seine Bestellung ist kein Schritt dahin, die Kontrolle über den Vermögenswert zu verlieren – eine Sorge, die Eigentümer gelegentlich äußern.

In der Praxis ist der Vertreter meist der Steuerberater, der Ihre E9- und ENFIA-Erklärungen betreut, oder ein Anwalt. Die Bestellung erfolgt über die Verfahren der Steuerverwaltung und kann geändert werden.

Ob in Ihrem konkreten Fall ein Vertreter erforderlich ist, hängt von Ihren Umständen und der aktuellen Praxis ab; Ihr Steuerberater wird das bestätigen. Ausnahmslos gilt jedoch: Jemand in Griechenland muss die Erklärungen bearbeiten können, denn die griechische Steuerverwaltung funktioniert über eine Postanschrift in einem anderen Land nur schlecht.

Der Stand von E9 und ENFIA

Dies ist die häufigste Ursache für Verzögerungen bei Verkäufen aus dem Ausland, und es lohnt sich, sie vor allem anderen zu prüfen.

Die E9 ist die Erklärung über den Immobilienbesitz und die Grundlage der ENFIA. Die ENFIA-Bescheinigung – sie bestätigt, dass die Immobilie erklärt und die Steuer bezahlt wurde – ist für die Beurkundung erforderlich. Stimmt die E9 nicht mit der Immobilie überein, kann die Bescheinigung nicht ausgestellt werden.

Die wiederkehrenden Probleme bei Eigentümern im Ausland sind: eine Immobilie, die nie erklärt wurde, Quadratmeter oder Beschreibungen, die nicht mit dem Kaufvertrag übereinstimmen, eine Erbschaft, die nie in der Erklärung nachgetragen wurde, ein Anbau oder Abriss, der nie erfasst wurde, und falsch eingetragene Miteigentumsanteile.

Jeder dieser Fälle erfordert berichtigende Erklärungen, unter Umständen für mehrere Jahre, und jeder kann für diese Jahre zusätzliche ENFIA auslösen. Ein Steuerberater erledigt das, und der Zeitbedarf liegt eher bei Wochen als bei Tagen.

Auch Rückstände müssen beglichen sein, bevor die Bescheinigung ausgestellt wird. Auf leerstehenden Immobilien lasten häufig mehrere Jahre ENFIA und Gemeindeabgaben, und der Betrag taucht genau in dem Moment auf, in dem die Bescheinigung beantragt wird. Klären Sie ihn in der ersten Woche.

Ein griechisches Bankkonto: nötig oder nicht?

Streng genommen nein. Der Kaufpreis kann auf ein ausländisches Konto gezahlt werden, und viele Verkäufe von Eigentümern mit Wohnsitz im Ausland werden so abgewickelt.

In der Praxis erleichtert ein griechisches Konto einiges: ENFIA und Gemeindeabgaben begleichen, um die Unbedenklichkeitsbescheinigungen zu erhalten, Versorgerrechnungen bezahlen, Ingenieur, Vermessungsingenieur und Anwalt bezahlen und den Kaufpreis ohne grenzüberschreitende Überweisung am Tag der Beurkundung empfangen. Hat die Immobilie Rückstände und lebt der Eigentümer im Ausland, entscheidet ein Konto oft darüber, ob der Ablauf reibungslos ist oder aus einer Reihe gescheiterter Zahlungen besteht.

Für die Kontoeröffnung ohne Wohnsitz in Griechenland brauchen Sie ein Ausweisdokument, eine AFM, einen Adressnachweis und einen Nachweis über die Herkunft der Mittel, dazu je nach Bank persönliches Erscheinen oder ein anerkanntes Fernverfahren. Das geht nicht von heute auf morgen, und die Banken sind in den letzten Jahren anspruchsvoller geworden.

Wenn Sie noch ein ruhendes griechisches Konto aus der Zeit des Kaufs haben, ist die Reaktivierung meist schneller als eine Neueröffnung – rechnen Sie aber damit, dass die Bank ihre Compliance-Unterlagen aktualisiert. Unser Ratgeber zur Kontoeröffnung in Griechenland erläutert die Voraussetzungen.

Ausweis, Anschrift und Namensänderungen

Der Notar arbeitet mit Dokumenten, und alles muss übereinstimmen. Ein Reisepass, dessen Name – nach Heirat, Scheidung oder einer amtlichen Namensänderung – vom Namen im Eigentumstitel abweicht, erfordert einen urkundlichen Nachweis der Änderung, apostilliert und übersetzt.

Dasselbe gilt für eine Anschrift, die sich seit dem Kauf geändert hat, für abgelaufene Ausweisdokumente und für abweichende Schreibweisen durch die Transliteration in griechische Schrift – ein überraschend häufiges Problem bei Namen mit Umlauten oder nichtlateinischer Schrift. Weicht die Transliteration im Kaufvertrag vom Reisepass ab, muss die Abweichung behoben und nicht nur erklärt werden.

Verheiratete Verkäufer können nach einer Heiratsurkunde gefragt werden und, wenn der eheliche Güterstand die Verfügung über die Immobilie berührt, nach einem Nachweis dieses Güterstands.

Prüfen Sie all das zu Beginn anhand des tatsächlichen Kaufvertrags, nicht aus dem Gedächtnis. Ein Abgleich von zwei Minuten verhindert eine Verzögerung von zwei Wochen.

Selbst zur Beurkundung kommen oder einen Vertreter schicken

Sie können nach Griechenland reisen und persönlich unterschreiben, oder Sie bevollmächtigen einen Vertreter – in der Regel Ihren griechischen Anwalt – mit einer Spezialvollmacht.

Die persönliche Anwesenheit hat Vorteile: Sie sehen die Immobilie ein letztes Mal, können die Übergabe selbst erledigen, und es gibt keine Dokumentenkette, die schiefgehen kann. Sie setzt aber voraus, dass Sie an einem Termin verfügbar sind, der erst spät im Ablauf feststeht – schwierig für Eigentümer mit wenig Flexibilität –, und Sie brauchen einen Dolmetscher oder eine zweisprachige Urkunde, wenn Sie kein Griechisch sprechen.

Der Verkauf per Vollmacht ist für Eigentümer im Ausland der üblichere Weg, und für Miteigentümer in mehreren Ländern ist er praktisch der einzig gangbare. Die Vollmacht muss für das konkrete Geschäft aufgesetzt, vor einem Notar im Ausland mit Apostille oder bei einem griechischen Konsulat errichtet und ins Griechische übersetzt werden.

Das Verfahren, den nötigen Umfang der Vollmacht und realistische Zeitrahmen finden Sie auf der Seite Immobilie in Griechenland aus der Ferne verkaufen.

Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki

Kontakt zu Hans-Jürgen Bahner

Sie besitzen eine Immobilie in Chalkidiki, leben aber im Ausland und möchten verkaufen, ohne wochenlang in Griechenland zu sein? Kontaktieren Sie mich per Telefon, WhatsApp oder E-Mail – auf Deutsch, Englisch, Griechisch, Russisch oder Türkisch.

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Die meisten unserer Verkäufer leben außerhalb Griechenlands. Wir kümmern uns um Zugang, Unterlagen, Behörden und die praktische Seite, damit Sie nicht anreisen müssen.

Im Ausland ausgestellte Dokumente

Jedes außerhalb Griechenlands ausgestellte Dokument, das beim Geschäft verwendet wird, muss in der Regel beglaubigt und amtlich übersetzt sein, bevor ein griechischer Notar es akzeptiert.

Für Staaten, die dem Haager Apostille-Übereinkommen angehören – dazu zählen alle EU-Mitgliedstaaten, das Vereinigte Königreich, die Schweiz, die Vereinigten Staaten, Israel, Serbien und der größte Teil des Balkans –, bedeutet Beglaubigung eine Apostille, die von der zuständigen Behörde des Landes ausgestellt wird, in dem das Dokument errichtet wurde. Für andere Staaten gilt stattdessen die konsularische Legalisation.

Die Übersetzung muss amtlich sein: durch einen Anwalt, der Übersetzungen beglaubigen darf, durch den Übersetzungsdienst des griechischen Außenministeriums oder durch einen beeidigten Übersetzer, je nachdem, was der Notar akzeptiert. Eine unbeglaubigte Übersetzung wird zurückgewiesen.

Am häufigsten betroffen sind Vollmachten, Sterbe- und Heiratsurkunden, Erbscheine, Unterlagen ausländischer Gesellschaften und Nachweise über Namensänderungen.

Die Reihenfolge: Dokument beschaffen, dann apostillieren lassen, dann übersetzen – die Übersetzung muss auch die Apostille umfassen. Wer es umgekehrt macht, bezahlt die Übersetzung zweimal.

Veräußerungsgewinn bei Wohnsitz im Ausland

Das griechische Einkommensteuerrecht sieht eine Steuer von 15 % auf Veräußerungsgewinne vor, die natürliche Personen bei der Übertragung von Immobilien erzielen, und sie gilt für Steuerpflichtige mit Wohnsitz in Griechenland wie im Ausland gleichermaßen. Ihre Anwendung ist seit ihrer Einführung immer wieder ausgesetzt worden, und die Aussetzung wurde Jahr für Jahr verlängert; zum Zeitpunkt der Abfassung läuft sie bis Ende 2026.

In der Praxis zahlt eine natürliche Person mit Wohnsitz im Ausland, die heute eine griechische Immobilie verkauft, daher in der Regel keine griechische Steuer auf den Gewinn, und bei der Beurkundung wird auch kein entsprechender Steuerabzug einbehalten. Es handelt sich um eine Aussetzung, nicht um eine Abschaffung; die Lage für das Jahr, in dem Sie tatsächlich unterschreiben, muss daher mit einem griechischen Steuerberater geklärt werden – besonders wenn ein Verkauf in einem Jahr vereinbart und im nächsten vollzogen wird.

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Die Aussetzung betrifft natürliche Personen: Verkäufe durch Gesellschaften und Verkäufe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit im Immobilienbereich werden nach anderen Regeln besteuert. Und dass keine griechische Steuer anfällt, befreit weder von der Pflicht, das Geschäft korrekt zu erklären, noch ändert es etwas an Ihrer Lage im Heimatland.

Unabhängig von der griechischen Lage: Bewahren Sie die Nachweise darüber auf, was Sie für die Immobilie bezahlt und was Sie für ihre Verbesserung ausgegeben haben. Diese Unterlagen bestimmen den steuerpflichtigen Gewinn, wo auch immer er am Ende veranlagt wird.

Steuern in Ihrem Wohnsitzland

Hier werden Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland am häufigsten überrascht. Die meisten Staaten besteuern ihre Einwohner auf ihr weltweites Einkommen und ihre weltweiten Gewinne, vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens mit Griechenland – und dass Griechenland derzeit nichts erhebt, macht den Gewinn noch nicht steuerfrei.

Ob und wie der Gewinn im Heimatland besteuert wird, hängt vom Abkommen ab, von den nationalen Regeln zur Haltedauer, davon, ob die Immobilie jemals Ihr Hauptwohnsitz war, davon, wie Ihr Land den Gewinn berechnet, und davon, welche Abzüge es für Anschaffungs- und Verbesserungskosten zulässt. Manche Staaten stellen einen Gewinn nach einer Mindesthaltedauer steuerfrei, andere nicht. Manche lassen die griechischen Transaktionskosten als Abzug zu, andere verlangen dafür bestimmte Nachweise.

Staatsbürger und Einwohner der Vereinigten Staaten bleiben unabhängig von ihrem Wohnort der weltweiten Besteuerung und Meldepflichten unterworfen und sollten sich neben einem griechischen auch von einem US-Berater beraten lassen. Verkäufer in Deutschland, Österreich, der Schweiz, den Niederlanden und dem Vereinigten Königreich sollten ihre Lage klären, bevor sie Bedingungen vereinbaren, denn der Zeitpunkt des Vollzugs kann das Ergebnis verändern.

Ihr Berater braucht den ursprünglichen Kaufvertrag, den Nachweis des gezahlten Preises, Belege über Verbesserungsaufwendungen, den Verkaufsvertrag und die Transaktionskosten. Stellen Sie das während des Verkaufs zusammen, nicht zwei Jahre später.

Überweisung des Verkaufserlöses ins Ausland

Es gibt keine Devisenbeschränkungen, die Sie daran hindern, den Erlös aus dem Verkauf einer griechischen Immobilie ins Ausland zu überweisen. Was es gibt, auf beiden Seiten der Überweisung, ist ein Compliance-Verfahren.

Die griechische Bank, die das Geld auszahlt oder überweist, und die ausländische Bank, die es empfängt, wollen jeweils nachvollziehen, woher das Geld stammt. In der Praxis heißt das: der notarielle Kaufvertrag über den Verkauf, ein Nachweis, wie Sie die Immobilie ursprünglich erworben haben – der Kaufvertrag oder die Erbschaftsannahme samt Erbschaftsteuererklärung –, und eine Bestätigung Ihrer steuerlichen Lage, üblicherweise die Unterlagen zu ENFIA und E9.

Wurde die Immobilie vor Jahrzehnten geerbt oder über eine Kette von Übertragungen innerhalb der Familie erworben, braucht es Zeit, diese Nachweise zusammenzustellen. Das gelingt viel leichter während des Verkaufs, wenn Anwalt und Steuerberater die Akte ohnehin bearbeiten, als hinterher aus einem anderen Land.

Verkäufer schlagen gelegentlich vor, einen Teil des Kaufpreises außerhalb des Bankensystems zu erhalten, um dieses Verfahren zu umgehen. Das ist nicht nur rechtswidrig, sondern verfehlt auch völlig seinen Zweck: Geld, das sich nicht belegen lässt, kann nirgendwo auf seriösem Weg bewegt oder angelegt werden.

Unterlagen zur Geldwäscheprävention

Banken, Notare und Immobilienmakler in Griechenland unterliegen Pflichten zur Geldwäscheprävention. Das bedeutet eine Identitätsprüfung und bei größeren Geschäften Nachweise über die Herkunft der Mittel und des Vermögens.

Für einen Verkäufer ist das in der Regel unkompliziert: Sie erhalten Geld für einen Vermögenswert, der Ihnen gehört, und der Kaufvertrag ist der wichtigste Nachweis. Genauer wird nachgefragt, wenn die Immobilie vor langer Zeit ohne lückenlose Unterlagen erworben wurde, wenn das Eigentum über mehrere Übertragungen innerhalb der Familie gegangen ist, wenn eine Gesellschaft beteiligt ist oder wenn der Verkäufer in einem Land ansässig ist, das einer verstärkten Prüfung unterliegt.

Der praktische Rat: Behandeln Sie Anforderungen von Unterlagen als Routine, nicht als Misstrauen. Banken fragen jeden, sie fragen in einer festen Reihenfolge, und wer ablehnt oder verzögert, verlängert nur das Verfahren.

Bereiten Sie vor: ein gültiges Ausweisdokument, einen Adressnachweis, Ihre AFM, die Erwerbsunterlagen, den Stand von E9 und ENFIA und – nach der Unterzeichnung – den Verkaufsvertrag. Mit dieser Akte in der Hand dauert eine Überweisung, die sonst Wochen brauchen könnte, meist nur Tage.

Währung und Zeitpunkt

Ist Ihre Heimatwährung nicht der Euro, wird der Wechselkurs Teil Ihres Ergebnisses, und bei einer Summe in der Größenordnung einer Immobilie können wenige Prozentpunkte Kursbewegung die gesamten Verkaufskosten übersteigen.

Drei Dinge sollten Sie vorab entscheiden und nicht erst am Tag selbst. Erstens, wo das Geld eingeht: auf einem Eurokonto, das Sie bereits haben, oder mit direkter Umrechnung. Zweitens, wer umtauscht: Der Standardkurs einer Bank für Privatkunden ist bei einer sechsstelligen Summe selten der beste verfügbare, und es gibt regulierte Devisendienstleister genau für diesen Zweck. Drittens, ob Sie Planungssicherheit wollen: Mit Devisentermingeschäften lässt sich ein Kurs vor einem Vollzugstermin festschreiben – passend für Verkäufer, die den Erlös bereits für einen Kauf anderswo eingeplant haben.

Der Zeitpunkt hängt außerdem mit dem Beurkundungstermin zusammen, der erst spät im Ablauf feststeht und sich verschieben kann. Jede Regelung, die von einem bestimmten Datum abhängt, braucht eingebauten Spielraum.

Das ist keine Empfehlung, ob oder wann Sie umtauschen sollten – das entscheiden Sie mit einem regulierten Berater. Es ist eine Erinnerung, die Frage bewusst zu entscheiden, denn ein Verkäufer, der nicht darüber nachgedacht hat, tauscht zu dem Kurs um, den die empfangende Bank an diesem Tag gerade anbietet.

Erben mit Wohnsitz im Ausland

Die Kombination mit den längsten Zeiträumen in Chalkidiki ist eine geerbte Immobilie mit Erben im Ausland. Alles oben Beschriebene gilt hier, multipliziert mit der Zahl der Miteigentümer und vorangestellt der Erbfall selbst.

Bevor ein Verkauf möglich ist, müssen die Erben die Erbschaft per notarieller Urkunde annehmen, diese Urkunde eintragen lassen, die Erbschaftsteuererklärung abgeben und ihre E9-Erklärungen aktualisieren. Jeder Erbe braucht eine AFM – wer noch nie eine griechische Immobilie besessen hat, muss sich dafür erst registrieren. Ausländische Sterbeurkunden, Erbscheine und Testamente brauchen Apostillen und Übersetzungen. Und jeder Erbe muss anschließend entweder zur Beurkundung kommen oder eine Vollmacht erteilen.

Ist ein Erbe nicht bereit, nicht erreichbar oder inzwischen verstorben, steht das Verfahren still, bis das geklärt ist. Deshalb lautet der praktische Rat für Erben immer gleich: die Lage klären und die Unterlagen auf den Weg bringen, lange bevor jemand verkaufen will – denn die Immobilie lässt sich erst glaubwürdig vermarkten, wenn sie tatsächlich übertragen werden kann.

Den vollständigen Ablauf finden Sie auf der Seite Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen.

Verkäufer aus der EU und aus Nicht-EU-Staaten

Für den Verkauf selbst ist die Unterscheidung weniger wichtig, als Eigentümer erwarten. Ein EU-Bürger und ein Nicht-EU-Bürger, die dasselbe Haus verkaufen, durchlaufen dasselbe Verfahren, legen dieselben Unterlagen vor und stehen steuerlich gleich da.

Wichtig wird die Staatsangehörigkeit in der Verwaltung rund um den Verkauf. EU-Bürger profitieren von einfacheren Regeln zum Aufenthalt und zur gegenseitigen Anerkennung bestimmter Dokumente; Verkäufer aus Nicht-EU-Staaten brauchen häufiger konsularische Dienste, ein Visum für die Reise zur Beurkundung und gelegentlich zusätzliche Formalitäten. Nicht-EU-Verkäufer sollten außerdem prüfen, ob ihr eigenes Land Meldepflichten für die Veräußerung von Auslandsvermögen vorsieht.

In einem Bereich betrifft die Staatsangehörigkeit des Käufers Sie als Verkäufer: bei den Sperrzonen, die unten beschrieben sind.

Verkäufer, die selbst eher einen Umzug nach Griechenland als aus Griechenland heraus erwägen, finden den Rahmen für Aufenthalt und Steuern in unserem Wissensbereich Umzug nach Griechenland.

Grenzgebiete und Sperrzonen

Griechenland weist bestimmte Gebiete als Grenzregionen aus, in denen der Erwerb durch Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU und der EFTA ein behördliches Genehmigungsverfahren erfordert. Die Beschränkung betrifft den Käufer, nicht den Verkäufer, wirkt sich aber unmittelbar auf den Verkäufer aus, weil sie den Kreis der Kaufinteressenten verkleinert und jedes Geschäft mit einem betroffenen Käufer verlängert.

Liegt Ihre Immobilie in einem solchen Gebiet, sollte das bei der Wertermittlung geklärt werden und nicht erst auffallen, wenn ein Angebot von einem Nicht-EU-Käufer eingeht. Ihr Anwalt bestätigt die Lage für das konkrete Grundstück.

Ähnliches gilt für Grundstücke mit forstrechtlicher Einstufung, in archäologischen Zonen, an Küstenabstandslinien oder unter anderen Schutzregelungen: Sie verhindern keinen Verkauf, legen aber fest, wer kaufen darf und was er damit tun kann – und sie gehören in die Vermarktungsunterlagen, nicht in eine späte Offenlegung.

Speziell für Grundstücke lesen Sie unseren Ratgeber Grundstück verkaufen in Chalkidiki.

Eine leerstehende Immobilie während des Verkaufs betreuen

Eine Immobilie, die während der Vermarktung leer steht, bringt praktische Probleme mit sich, die Eigentümer im Ausland nicht aus der Ferne lösen können – und die sich unmittelbar auf den Verkauf auswirken.

Prüfungen brauchen Zugang: Ingenieur, Energieprüfer und gegebenenfalls Vermessungsingenieur müssen jeweils hinein, und Besichtigungen müssen kurzfristig stattfinden, wenn ein Käufer für drei Tage einfliegt. Ein Haus, das am Mittwoch nicht gezeigt werden kann, weil der Schlüssel in München liegt, verliert still und leise Käufer.

Auch der Zustand leidet. In geschlossenen Häusern an der Küste sammelt sich über den Winter Feuchtigkeit, Gärten verwildern, Pools kippen, Fensterläden klemmen, und aus kleinen Undichtigkeiten werden große. Eine Immobilie, die sich im April gut fotografieren lässt und im Juli nach drei Monaten ohne Pflege besichtigt wird, enttäuscht – und die Enttäuschung schlägt sich im Preis nieder.

Die Lösungen sind unspektakulär: ein Schlüsselverwahrer vor Ort, eine Hausbetreuung, regelmäßiges Lüften und Gartenpflege sowie eine Kontrolle nach Unwettern. Unser Pflege- und Gartenservice ist vor allem für Eigentümer in genau dieser Lage da, und es lohnt sich, ihn für die gesamte Vermarktungsdauer einzurichten und nicht erst, wenn ein Verkauf vereinbart ist.

Zeitzonen, Sprache und Erreichbarkeit

Der Abschluss folgt Fristen, die andere setzen: die Verfügbarkeit des Notars, die Bank des Käufers, die Gültigkeit von Bescheinigungen, der Terminkalender des Konsulats. Ein Verkäufer, der einmal pro Woche auf Nachrichten antwortet, wird zum Engpass, und Käufer deuten langsame Antworten als Zögern.

Klären Sie das Praktische, bevor die Immobilie auf den Markt kommt: Wer ist auf Ihrer Seite der einzige Ansprechpartner, zu welchen Zeiten sind Sie erreichbar, in welcher Sprache soll die Korrespondenz laufen, und wer darf kontaktiert werden, wenn Sie unterwegs sind? Sind mehrere Miteigentümer beteiligt, bestimmen Sie einen von ihnen als Koordinator, statt den Makler vier Personen in drei Ländern hinterherlaufen zu lassen.

Die Sprache ist wichtiger, als es scheint. Griechische Dokumente, griechische Notare und die griechische Verwaltung arbeiten auf Griechisch, und bei jedem Schritt, bei dem Sie selbst verstehen müssen, was Sie unterschreiben, brauchen Sie entweder ein zweisprachiges Dokument oder einen kompetenten Mittler, der in Ihrer Sprache arbeitet.

Unser Team arbeitet auf Deutsch, Englisch, Griechisch, Russisch und Türkisch, was den Großteil dieser Reibung auf Verkäuferseite beseitigt.

Häufige Fehler

• Die AFM für in Ordnung halten. Meist ist sie ruhend, an eine alte Anschrift gebunden oder beim falschen Finanzamt geführt.
• Die E9 aufschieben, bis ein Angebot kommt. Ohne korrekte E9 keine ENFIA-Bescheinigung, ohne Bescheinigung keine Beurkundung.
• Rückstände ignorieren. Auf leerstehenden Immobilien sammeln sich ENFIA, Gemeindeabgaben und Schulden bei Versorgern an, die bei der Ausstellung der Bescheinigungen ans Licht kommen.
• Vollmachten zuletzt anfordern. Bei Miteigentümern in mehreren Ländern ist das der längste Schritt des ganzen Geschäfts.
• Übersetzen vor dem Apostillieren. Die Übersetzung muss die Apostille umfassen; wer die Reihenfolge vertauscht, zahlt doppelt.
• Kein Zugang vor Ort. Ohne Schlüsselverwahrer scheitern sowohl Prüfungen als auch Besichtigungen.
• Keine griechische Steuer mit keiner Steuer gleichsetzen. Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn durchaus besteuern.
• Die Überweisung des Geldes auf den letzten Moment verschieben. Die Compliance der Banken ist ein Verfahren, keine Formalität.
• Nicht erreichbar sein. Fristen beim Abschluss warten nicht auf eine wöchentliche E-Mail.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Die meisten unserer Verkäufer leben nicht in Griechenland, deshalb ist der Ablauf darauf ausgerichtet. Wir prüfen zu Beginn über einen Steuerberater AFM, Finanzamt, E9 und Rückstände und sagen Ihnen, was korrigiert werden muss, bevor irgendetwas anderes geschieht. Wir koordinieren den Anwalt für den Eigentumstitel, den Ingenieur für die technischen Unterlagen, den Vermessungsingenieur und den Energieprüfer – und wir organisieren den Zugang für jeden dieser Termine, sodass Sie für nichts davon anreisen müssen.

Während der Vermarktung kümmern wir uns um die Immobilie selbst: Schlüssel und Zugang, Lüften, Vorbereitung von Garten und Pool vor Fotoaufnahmen und Besichtigungen, Zählerablesungen sowie den Kontakt mit der Gemeinde und den Versorgern.

Wir steuern die Vermarktung in den Sprachen, die Ihre Käufer tatsächlich sprechen, führen Video-Besichtigungen für Käufer im Ausland durch und koordinieren die Abläufe rund um die Vollmacht mit Ihrem Anwalt, damit das Dokument mit dem richtigen Umfang und rechtzeitig zur Beurkundung vorliegt.

Und wir sagen Ihnen früh, was der Verkauf kostet und was übrig bleibt, denn für einen Eigentümer im Ausland ist die entscheidende Frage selten der Angebotspreis – sondern was wann auf Ihrem Konto ankommt.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Die Anforderungen an Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland, die Regeln zur Vertretung und die Verwaltungspraxis ändern sich, und Ihre Lage hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit, Ihrem steuerlichen Wohnsitz und der Vorgeschichte der Immobilie ab. Klären Sie den aktuellen Stand mit einem griechischen Steuerberater und Anwalt, bevor Sie handeln.

• AADE – Informationen für Auslandsgriechen und Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Ausland
• gov.gr – Griechisches Kataster und Grundbucheintragung
• Griechisches Außenministerium – konsularische Dienste und Legalisation

Fachlicher Hinweis: Dieser Ratgeber liefert allgemeine Informationen für Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland, die eine Immobilie in Griechenland verkaufen, und ist keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Ziehen Sie qualifizierte Fachleute in Griechenland und in Ihrem Land des steuerlichen Wohnsitzes hinzu.