Hypotheken in Griechenland für Ausländer – Ratgeber zur Finanzierung
Zuletzt aktualisiert: September 2026
Ausländische Käufer müssen griechische Immobilien nicht immer vollständig aus Eigenmitteln bezahlen. Mehrere griechische Banken bieten Hypothekenprodukte für Wohnimmobilien an, die sich an Personen ohne Wohnsitz in Griechenland und an internationale Kunden richten – darunter die Finanzierung eines Wohnhauses, einer Ferienimmobilie, einer Anlageimmobilie, einer Sanierung, eines Neubaus oder der Fertigstellung eines Gebäudes. Eine Hypothek erhält Liquidität und kann einen größeren Erwerb tragen, sie bringt neben dem Immobilienkauf aber ein zweites Prüfverfahren mit sich: Die Bank beurteilt sowohl den Darlehensnehmer als auch die Sicherheit.
Eine Hypothek in Griechenland für Ausländer ist deshalb keine einzelne Zusage. Die Bank prüft zunächst Identität, Wohnsitz, Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Kredithistorie, Mittelherkunft und Rückzahlungsfähigkeit. Anschließend ermittelt sie den Wert der ausgewählten Immobilie und prüft sie rechtlich, erteilt die endgültigen Konditionen, erstellt die Darlehens- und Sicherungsunterlagen und stimmt die Auszahlung mit der Kaufurkunde und der Eintragung ihrer Sicherheit ab. Ein positives erstes Gespräch oder eine unverbindliche Vorabzusage garantiert nicht, dass eine bestimmte Immobilie finanziert wird.
Dieser Ratgeber erklärt Hypotheken und Immobilienfinanzierung in Griechenland für Ausländer – von Budgetplanung und Vorabzusage über Wertermittlung, rechtliche Prüfung, Versicherung und Unterzeichnung bis zu Auszahlung und Tilgung. Er zeigt außerdem, wie Chalkidiki Real Estate den praktischen Ablauf rund um Immobilie und Kaufabwicklung mit Banken sowie mit unabhängigen Anwälten, Ingenieuren, Notaren, Steuerberatern, Sachverständigen und Versicherungsfachleuten koordinieren kann. Wir sind weder Bank noch Kreditvermittler noch Finanzberater; alle Kreditentscheidungen und verbindlichen Konditionen stammen ausschließlich von dem jeweils zugelassenen Institut.
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Können Ausländer in Griechenland eine Hypothek erhalten?
Ja. Griechische Banken bewerben öffentlich Hypothekenprodukte für Menschen mit Wohnsitz außerhalb Griechenlands, darunter Ansässige in der EU und in Nicht-EU-Staaten. Je nach Bank und Produkt kann ein Antragsteller ohne Wohnsitz in Griechenland persönlich, aus der Ferne, per E-Mail oder über einen ordnungsgemäß bevollmächtigten griechischen Anwalt beantragen. Die Produkte können Kauf, Bau, Fertigstellung oder Sanierung einer Wohnimmobilie abdecken.
Verfügbarkeit bedeutet nicht automatisch einen Anspruch. Jede Bank wendet ihre eigene Kreditpolitik an: akzeptierte Länder, Altersgrenzen, Mindest- und Höchstbeträge, Anforderungen an die Immobilie, Einkommensnachweise und Risikobewertung. Ein Darlehensnehmer, den ein Institut annimmt, kann bei einem anderen andere Konditionen oder gar kein Angebot erhalten. Produkte und Preise können sich zudem zwischen Anfrage und endgültiger Zusage ändern.
Die Immobilie muss als Sicherheit annehmbar sein. Ein Käufer kann ein gutes Einkommen haben und dennoch eine Immobilie mit rechtlichen, katasterbezogenen, technischen oder vermarktungsbezogenen Problemen auswählen. Umgekehrt gleicht eine gut verkäufliche Villa ein unzureichend nachgewiesenes Einkommen oder ein unbefriedigendes Kreditprofil nicht aus. Beide Seiten des Antrags müssen bestehen.
Darlehensnehmer ohne Wohnsitz in Griechenland müssen mit mehr Unterlagen rechnen als ein einheimischer Angestellter. Ausländische Steuererklärungen, Beschäftigungsnachweise, Bonitätsauskünfte, Kontoauszüge und Meldenachweise müssen verständlich und überprüfbar sein. Banken können je nach Wohnsitzland, Einkommenswährung und Abstand zum Rentenalter unterschiedliche Regeln anwenden.
Wichtig: Alle Finanzierungsquoten, Zinssätze, Laufzeiten oder Bearbeitungszeiten, die eine Bank nennt, gelten produktbezogen und stehen unter dem Vorbehalt der Prüfung. Holen Sie ein persönliches schriftliches Angebot und die gesetzlich vorgeschriebenen vorvertraglichen Informationen ein, bevor Sie sich auf eine Bedingung verlassen.
Die wichtigsten Wege der Immobilienfinanzierung
| Weg | Typischer Einsatz | Wesentliche Vorteile | Wesentliche Punkte |
|---|---|---|---|
| Griechische Hypothek auf eine Wohnimmobilie | Eine Privatperson kauft ein Wohnhaus, ein Ferienhaus, ein Grundstück oder eine geeignete Anlageimmobilie. | Sicherheit und Immobilie liegen in derselben Rechtsordnung; es gibt Produkte für Personen ohne Wohnsitz in Griechenland. | Erforderlich sind die Kreditprüfung der griechischen Bank, eine Wertermittlung, eine rechtliche Prüfung und eine eingetragene Sicherheit. |
| Darlehen mit Sicherheit an einer Immobilie im Ausland | Der Käufer nutzt Eigenkapital aus einer vorhandenen Immobilie in einem anderen Land. | Die griechische Immobilie lässt sich ohne den Vorbehalt einer griechischen Hypothek kaufen. | Kreditregeln des Heimatlandes, Währungsrisiko und Risiko für die vorhandene Immobilie. |
| Private Banking oder wertpapierbesicherte Kreditlinie | Der Käufer verfügt über erhebliche liquide Anlagen. | Kann Anlagepositionen erhalten und flexible Liquidität verschaffen. | Schwankungen des Marktwerts, Nachschussforderungen, Gebühren und ein eigenes Anlagerisiko. |
| Zahlungsplan des Bauträgers | Erwerb Off-Plan oder als Neubau. | Die Zahlungen können sich an Baufortschritten orientieren. | Kein Ersatz für eine regulierte Hypothekenzusage; Bauträger- und Fertigstellungsrisiko verlangen Sicherungen. |
| Unternehmens- oder Gewerbehypothek | Eine griechische oder ausländische juristische Person erwirbt eine Immobilie für den Betrieb oder als Anlage. | Kann die Kreditaufnahme an die unternehmerische Eigentümerstruktur angleichen. | Es können abweichende Kreditprüfung, Steuern, Buchführung, Bürgschaften und kürzere Laufzeiten gelten. |
| Barkauf mit späterer Refinanzierung | Der Käufer schließt schnell ab und sucht die Finanzierung nach dem Erwerb. | Höhere Kaufsicherheit, wenn die Mittel tatsächlich verfügbar sind. | Eine spätere Finanzierung ist nicht sicher; der Käufer muss die Immobilie auch ohne Refinanzierung halten können. |
Welcher Weg passt, hängt von Einkommen, Vermögen, steuerlicher Lage, Zweck des Kaufs und Risikobereitschaft ab. Vergleichen Sie die gesamte finanzielle und rechtliche Wirkung, nicht nur den beworbenen Zinssatz. Ein Darlehen im Heimatland auf die dortige Wohnimmobilie geht womöglich schneller, setzt aber dieses Haus aufs Spiel; eine griechische Hypothek passt zum Objekt, verlängert aber den Ablauf vor Ort.
Barkauf und Hypothek im Vergleich
Wer bar kauft, vermeidet die Kreditprüfung der Bank, die Wertermittlung und die Eintragung einer Sicherheit. Das kann Fristen vereinfachen und die Verhandlungsposition stärken. Alle verfügbaren Mittel in eine Immobilie zu stecken, kann jedoch die Liquidität für Steuern, Sanierung, Einrichtung, Instandhaltung und Notfälle verringern.
Eine Hypothek erhält einen Teil des Kapitals und kann eine langfristige Finanzierung mit einem langfristigen Vermögenswert in Einklang bringen. Zu den Kosten gehören Zinsen, Bankgebühren, Wertermittlung, rechtliche und technische Prüfungen, die Eintragung der Sicherheit, die Versicherung und Verwaltungsaufwand. Darlehensnehmer müssen die Tilgung außerdem unabhängig von Nutzung, Mieterfolg oder Wechselkursbewegungen leisten.
Der richtige Vergleich lautet nicht „Eigenkapital ist umsonst, Schulden sind teuer“. Eigenkapital hat Opportunitätskosten, Schulden haben vertragliche Kosten und Risiken. Käufer sollten mehrere Szenarien durchrechnen: Zinssätze, Leerstand, Reparaturaufwand, Wechselkursänderungen, vorzeitiger Verkauf und Einkommensausfall. Ein Ferienhaus sollte auch dann tragbar bleiben, wenn es über längere Zeit keine Mieteinnahmen bringt.
Geben Sie eine Barzahlung nur an, wenn die Mittel wirklich verfügbar und belegt sind. Wer ohne Finanzierungsvorbehalt unterschreibt und später auf ein nicht zugesagtes Darlehen angewiesen ist, kann die Anzahlung verlieren oder vertraglich haften.
Vorbereitung vor den Besichtigungen
Die Vorbereitung der Finanzierung sollte vor ernsthaften Verhandlungen über eine Immobilie beginnen. Legen Sie das maximale Kaufbudget, den Eigenanteil, die Nebenkosten, die Rücklage für Sanierungen und die monatliche Rate fest, die Sie bequem tragen. Der Kaufpreis ist nicht der gesamte Mittelbedarf.
Sammeln Sie Unterlagen zu Identität, Steuern, Einkommen, Beschäftigung, Bankkonten, Schulden und Vermögen. Prüfen Sie, ob Namen und Adressen übereinstimmen. Beantragen Sie eine griechische AFM und klären Sie, ob die gewählte Bank ein griechisches Bankkonto vor dem Antrag oder vor der Auszahlung verlangt.
Sprechen Sie mehr als eine geeignete Bank oder einen zugelassenen Finanzierungsfachmann an. Erläutern Sie Staatsangehörigkeit, Wohnsitzland, Einkommenswährung, Art der Beschäftigung, Alter, geplante Nutzung der Immobilie, erwarteten Preis und vorhandenes Eigenkapital. Fragen Sie, welche Länder und welche Sprachen der Unterlagen akzeptiert werden.
Wählen Sie früh einen unabhängigen griechischen Anwalt. Die Bank schützt ihre eigene Sicherheit; der Anwalt des Käufers schützt dessen Interessen. Dieselbe Immobilie wird für verwandte, aber unterschiedliche Zwecke geprüft.
Vorabzusage für die Hypothek
Die Vorabzusage ist eine erste Beurteilung des Darlehensnehmers auf Grundlage der eingereichten Finanzangaben. Sie kann eine unverbindliche Obergrenze, Laufzeit oder Tragfähigkeitsspanne nennen, bevor eine bestimmte Immobilie feststeht. Manche griechischen Banken werben mit Online-Verfahren oder beschleunigten Vorabzusagen; Anträge von Personen ohne Wohnsitz in Griechenland können dagegen direkten Kontakt oder zusätzliche Unterlagen erfordern.
Eine Vorabzusage steht in der Regel unter Bedingungen. Dazu können die Überprüfung der Unterlagen, unveränderte Einkommen und Verbindlichkeiten, tragbare Bonitätsauskünfte, eine ausreichende Wertermittlung, eine annehmbare rechtliche und technische Prüfung der Immobilie, die Versicherung und die endgültige interne Zusage gehören. Sie hat außerdem eine Gültigkeitsdauer.
Lassen Sie sich die Vorabzusage schriftlich geben und klären Sie, was geprüft wurde und was nicht. Hat die Bank übersetzte Steuererklärungen gesehen? Wurde der Wert der Immobilie ermittelt? Liegt die rechtliche Freigabe vor? Ist ein verbindlicher Zinssatz festgelegt? Lautet die Antwort nein, gilt das Darlehen nicht als endgültig.
Gehen Sie mit dem vorab zugesagten Budget vorsichtig um. Die Bank kann den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und ermitteltem Wert zugrunde legen, während Gebühren und Steuern unter Umständen vollständig aus den eigenen Mitteln des Käufers kommen müssen.
Die drei getrennten Zusagen
1. Zusage für den Darlehensnehmer
Die Bank beurteilt Rückzahlungsfähigkeit, Identität, Wohnsitz, Einkommen, Schulden, Zahlungsverhalten und Compliance. Daraus ergibt sich, ob der Antragsteller annehmbar ist, und ein unverbindlicher Betrag.
2. Zusage für die Immobilie
Die Bank ermittelt den Wert der Immobilie und prüft ihre rechtliche und technische Eignung als Sicherheit. Eine niedrige Wertermittlung oder ein Problem am Eigentumstitel kann die Finanzierung kürzen oder ganz verhindern, auch wenn der Darlehensnehmer überzeugt.
3. Endgültige Darlehens- und Auszahlungszusage
Die Bank bestätigt endgültige Konditionen, Bedingungen, Versicherung, Sicherheit, Kaufurkunde und Zahlungsabwicklung. Die Mittel fließen erst, wenn die genannten Bedingungen erfüllt sind.
Käufer sollten diese Stufen getrennt verfolgen. Verwirrung entsteht häufig, wenn ein Antragsteller nach der ersten Stufe „zugesagt“ hört und vor der zweiten und dritten Stufe eine nicht erstattungsfähige Verpflichtung unterschreibt.
Wie Banken ausländische Darlehensnehmer beurteilen
Banken beurteilen die Fähigkeit und die Bereitschaft des Darlehensnehmers zur Rückzahlung. Die Akte kann Alter, Familienstand, Wohnsitz, Staatsangehörigkeit, Beschäftigung, Einkommensstabilität, Vermögen, Verbindlichkeiten, Bonitätseinträge, Bankhistorie und die vorgesehene Monatsrate umfassen. Die Bank kann auch berücksichtigen, wie durchsetzbar Unterlagen aus dem Wohnsitzland rechtlich und praktisch sind.
Stabile, nachvollziehbare und versteuerte Einkünfte lassen sich leichter beurteilen als unregelmäßige Bareingänge. Die Bank braucht in der Regel Nachweise über einen festgelegten Zeitraum in der Vergangenheit, nicht nur über den letzten Monat. Ein kürzlicher Stellenwechsel, eine Probezeit, ein Umbau des Unternehmens oder ein starker Einkommenssprung kann eine Erklärung erfordern.
Das Wohnsitzland kann beeinflussen, welche Unterlagen anerkannt werden, wie lang die Laufzeit höchstens ist, wie viel Eigenkapital verlangt wird und auf welchem Weg der Antrag läuft. Es ist falsch anzunehmen, dass alle in der EU Ansässigen gleich behandelt werden oder dass in Nicht-EU-Staaten Ansässige automatisch ausgeschlossen sind.
Der Antragsteller muss bestehende Hypotheken, Privatkredite, Leasingverträge, Bürgschaften, Kreditkartensalden und Unterhaltspflichten offenlegen. Eine verschwiegene Verbindlichkeit untergräbt die Glaubwürdigkeit, wenn sie später in Kontoauszügen oder Bonitätsauskünften auftaucht.
Prüfung von Einkommen und Beschäftigung
Angestellte legen üblicherweise Arbeitsverträge, Arbeitgeberbescheinigungen, aktuelle Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen oder Steuerbescheide und Kontoauszüge mit den Gehaltseingängen vor. Die Bank kann den Arbeitgeber ansprechen oder eine Bestätigung zu Position, Dauer der Anstellung und Unbefristetheit verlangen.
Boni, Provisionen und Überstundenvergütung werden womöglich nur teilweise angerechnet, wenn sie keinen stabilen Verlauf haben. Sachbezüge, Zulagen und Firmenspesen können anders behandelt werden als das Grundgehalt. Einkünfte in Fremdwährung werfen zusätzlich Wechselkursfragen auf.
Arbeitet der Antragsteller aus der Ferne für einen Arbeitgeber in einem anderen Land, kann die Bank fragen, wo das Arbeitsverhältnis rechtlich angesiedelt und versteuert ist. Eine griechische Adresse macht aus ausländischen Einkünften nicht automatisch ein vor Ort nachgewiesenes Einkommen.
Bereiten Sie Übersetzungen und Erläuterungen vor, wenn Steuerunterlagen unbekannte Kategorien verwenden. Ziel ist nicht, möglichst viele Seiten zu schicken, sondern einem Kreditanalysten zu ermöglichen, Bruttoeinkommen, zu versteuerndes Einkommen, Nettozuflüsse und laufende Verpflichtungen in Einklang zu bringen.
Selbstständige Antragsteller und Unternehmer
Selbstständige Darlehensnehmer und Gesellschafter brauchen meist eine längere finanzielle Vorgeschichte. Banken können private und betriebliche Steuererklärungen, Jahresabschlüsse, Bilanzen, Gewinn- und Verlustrechnungen, Umsatznachweise, Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamts, Kontoauszüge, Handelsregisterauszüge und eine Bestätigung des Steuerberaters verlangen.
Umsatz ist kein persönliches Einkommen. Die Bank untersucht den dauerhaft erzielbaren Gewinn, Entnahmen, Ausschüttungen, einbehaltene Gewinne und betriebliche Verbindlichkeiten. Ein Betrieb mit hohem Umsatz, aber schwankenden Margen trägt womöglich weniger Kredit als erwartet.
Eine erst kürzlich gegründete Gesellschaft oder der Wechsel von der Anstellung in die Freiberuflichkeit verkürzt die beurteilbare Vorgeschichte. Antragsteller sollten die Beständigkeit von Kunden, Aufträgen, Branchenerfahrung und Zahlungsströmen erläutern, ohne die Sicherheit zu überzeichnen.
Wer mehrere Gesellschaften hält, sollte ein klares Strukturbild und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten liefern. Darlehen unter nahestehenden Personen, Bürgschaften und Gesellschafterkonten können als Verbindlichkeiten gewertet werden oder Erläuterungen erfordern.
Renten- und Kapitaleinkünfte
Ausländische Renteneinkünfte können eine Hypothek tragen, wenn sie stabil und belegt sind und voraussichtlich über die gesamte Laufzeit fließen. Als Nachweis kommen Rentenbescheide, Jahresmitteilungen, Steuererklärungen und Gutschriften auf dem Konto in Betracht.
Das Alter bei Laufzeitende ist wichtig. Eine lange Laufzeit ist womöglich nicht zu haben, wenn die Tilgung über die Altersgrenze der Bank hinausreicht. Die Bank kann eine zusätzliche Lebensversicherung oder eine kürzere Laufzeit verlangen, was die Monatsrate erhöht.
Miet-, Dividenden- und Kapitaleinkünfte werden je nach Verlauf und Schwankungsbreite womöglich nur teilweise anerkannt. Veräußerungsgewinne oder einmalige Entnahmen sind kein wiederkehrendes Einkommen. Die Bank kann zwischen liquiden Vermögenswerten, die das Profil stärken, und Einkünften unterscheiden, die in die Tragfähigkeitsrechnung eingehen.
Ruheständler sollten eine Rücklage für Gesundheit, Reisen, Versicherungen, Steuern und Instandhaltung behalten, statt jeden liquiden Vermögenswert in die Anzahlung zu stecken.
Tragfähigkeit und bestehende Schulden
Die Bank rechnet aus, wie viel Einkommen nach bestehenden Verpflichtungen und Lebenshaltungskosten übrig bleibt. Die vorgesehene Hypothekenrate wird zusammen mit den übrigen Schulden beurteilt, nicht für sich allein. Aufsichtsrechtliche und interne Grenzen können die Schuldendienstquote beschränken, auch wenn sich der Antragsteller persönlich sicher fühlt.
Käufer sollten eine strengere Haushaltsrechnung aufstellen: Hypothekenrate, Versicherung, griechische Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten, Reisen, Instandhaltung, Garten- oder Poolpflege und Rücklagen für Sanierungen. Mieteinnahmen sollten auf Leerstand und Saisonalität hin belastet werden.
Ein variabel verzinstes Darlehen muss auch nach Zinserhöhungen tragbar bleiben. Eine Zinsbindung kann vor dem Laufzeitende auslaufen. Die Belastungsrechnung sollte deshalb höhere Raten, ungünstigere Wechselkurse und einen vorübergehenden Einkommensrückgang einschließen.
Machen Sie den Höchstbetrag der Bank nicht zu Ihrem persönlichen Ziel. Die Kreditzusage beantwortet, was die Bank anbieten kann; sie bestimmt nicht, was zum Leben und zu den langfristigen Zielen des Käufers passt.
Anzahlung, Eigenkapital und Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf setzt den Hypothekenbetrag ins Verhältnis zu dem Wert, den die Bank anerkennt. Veröffentlichte Produkte für ausländische Käufer werben mitunter mit einer Finanzierung bis zu einem genannten Prozentsatz; der tatsächliche Prozentsatz hängt jedoch von Wohnsitz, Darlehensnehmer, Immobilie, Produkt und Wertermittlung ab.
Beträgt der vereinbarte Preis €400.000, bewertet die Bank die Immobilie aber mit €350.000, kann sie ihren Prozentsatz auf €350.000 anwenden. Die Differenz zum Preis, das geforderte Eigenkapital und die Nebenkosten muss der Käufer aus nachgewiesenen eigenen Mitteln aufbringen.
Eine vor der endgültigen Zusage gezahlte Reservierungsanzahlung zählt in der Regel zum Eigenanteil des Käufers, doch die Bank braucht dafür Nachweise und kann Vorgaben zur Zahlungsweise machen. Leisten Sie keine formlosen Barzahlungen.
Halten Sie eine Reserve vor. Wertermittlung, Wechselkursbewegungen oder unerwartete Rechts- und Sanierungskosten können den Mittelbedarf erhöhen. Ein Geschäft sollte nicht daran scheitern, dass der gesamte Liquiditätspuffer in die erste Anzahlung geflossen ist.
Wertermittlung durch die Bank
Die Bank beauftragt oder genehmigt einen Sachverständigen, der den Marktwert der Immobilie für Zwecke der Sicherheit schätzt. Die Wertermittlung berücksichtigt Lage, Art, Größe, Zustand, Vergleichsobjekte, Verkäuflichkeit und Unterlagen. Sie ist nicht dasselbe wie der Angebotspreis oder die Markteinschätzung des Maklers.
Die Wertermittlung schützt in erster Linie die Bank. Sie deckt nicht zwingend jeden Mangel auf und bestätigt keine Sanierungskosten. Der Käufer sollte trotzdem eine unabhängige technische Untersuchung und eine wirtschaftliche Einschätzung einholen.
Einzigartige Luxusvillen, Grundstücke im ländlichen Raum, unfertige Bauten und Objekte mit wenigen Vergleichsverkäufen führen oft zu vorsichtigen Wertermittlungen. Meerblick und hochwertiger Ausbau ergeben nicht automatisch den vom Verkäufer geforderten Preis.
Fällt die Wertermittlung niedrig aus, kommen mehr Eigenkapital, eine Neuverhandlung des Preises, eine Überprüfung mit neuen Unterlagen, der Wechsel zu einer anderen Bank oder – wenn der Vertrag es zulässt – der Rücktritt in Betracht. Eine zweite Bank kann anders bewerten, löst ein echtes Problem der Verkäuflichkeit aber nicht zwangsläufig.
Welche Immobilien sind finanzierbar?
Banken bevorzugen in der Regel Immobilien mit klarem Eigentumstitel, genehmigter Bausubstanz, brauchbarem Zugang, guter Verkäuflichkeit und vollständigen Unterlagen. Übliche Wohnungen und fertiggestellte Häuser lassen sich leichter beurteilen als ungenehmigte, unfertige oder stark spezialisierte Objekte.
Schwierig werden können ungeklärtes Eigentum, eingetragene Ansprüche, Schwarzbauten, Abweichungen im Kataster, fehlende Genehmigungen, streitiger Zugang, eine nicht abgeschlossene Erbfolge, schlechter Zustand, abgelegene Lage oder ungewöhnliche Eigentumsformen.
Ein Baugrundstück kann bei bestimmten Produkten finanzierbar sein, doch Bebaubarkeit, Grenzen und Zugang verlangen eine genaue Prüfung. Ein Off-Plan-Kauf erfordert eine Beurteilung von Bauträger, Genehmigung, Baufortschritten und Fertigstellung. Lesen Sie dazu unsere Ratgeber Grundstückskauf in Griechenland und Kauf von Off-Plan- und Neubauimmobilien.
Fragen Sie die Bank vor einer Anzahlung nach dem Mindestwert der Immobilie, dem geografischen Gebiet, der zulässigen Nutzung, dem Baufortschritt und den Vorgaben zur Kurzzeitvermietung.
Die rechtliche Prüfung der Bank
Der Anwalt der Bank prüft, ob die vorgesehene Sicherheit begründet und durchgesetzt werden kann. Die Prüfung kann Eigentum, Titelgeschichte, eingetragene Belastungen, Katasterangaben, die Verfügungsbefugnis des Verkäufers und die für Hypothek oder Vormerkung erforderlichen Unterlagen umfassen.
Diese Prüfung schützt die Bank und ersetzt nicht die unabhängige rechtliche Prüfung des Käufers. Die Bank kann ein Risiko hinnehmen, weil ihr Darlehen gut besichert ist, während der Käufer vor einem praktischen oder wirtschaftlichen Problem steht. Sie kann eine Sicherheit auch aus internen Gründen ablehnen, obwohl der Anwalt des Käufers den Kauf rechtlich für möglich hält.
Der Anwalt des Käufers sollte sich mit der Rechtsabteilung der Bank austauschen, dabei aber unabhängig bleiben. Die Ergebnisse sollten abgeglichen werden, besonders wenn eine bestehende Hypothek gelöscht und eine neue Sicherheit eingetragen werden muss.
Wie die Prüfung auf Käuferseite abläuft, lesen Sie in Rechtliche Prüfung beim Immobilienkauf in Griechenland.
Technische und baurechtliche Prüfung
Die Bank kann technische Prüfungen oder eine Wertermittlung veranlassen, um zu klären, ob die Sicherheit annehmbar ist. Der Verkäufer muss außerdem die für die notarielle Übertragung vorgeschriebenen technischen Unterlagen beibringen.
Der Käufer sollte einen unabhängigen Ingenieur beauftragen, der Genehmigungen, Pläne, die Angaben der Elektronischen Gebäudeidentität, die Katastergeometrie und die tatsächliche Immobilie abgleicht. Der Ingenieur sollte auch den Zustand und die Machbarkeit der geplanten Sanierung beurteilen.
Eine technische Freigabe der Bank ist keine Zusicherung der Bausubstanz. Sie richtet sich auf das, was für die Sicherheit zählt, und schätzt künftige Kosten für Dach, Feuchtigkeit, Pool, Stützmauern oder Haustechnik nicht unbedingt ein.
Technische Fragen wirken sich auf die Fristen der Finanzierung aus. Sind eine Legalisierung oder eine Berichtigung nötig, können Bescheinigungen ablaufen und die Wertermittlung muss womöglich aktualisiert werden. Der Kaufvertrag sollte dafür realistisch Zeit lassen.
Unterlagen für den Hypothekenantrag
| Kategorie | Typische Unterlagen | Häufiges Problem |
|---|---|---|
| Identität | Reisepass/Ausweis, Personalien, Lichtbild und Unterschriften | Abweichende Schreibweise in ausländischen und griechischen Registern |
| Wohnsitz | Adressnachweis, gegebenenfalls Aufenthaltstitel, Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz | Abgelaufener oder formloser Nachweis |
| Steuern | Ausländische Steuererklärungen/Steuerbescheide, Angaben zur griechischen AFM | Die Zahlen lassen sich nicht mit dem Einkommen in Einklang bringen |
| Beschäftigung | Arbeitsvertrag, Arbeitgeberschreiben, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge mit Gehaltseingang | Probezeit, schwankende Boni oder ein kürzlicher Wechsel |
| Selbstständigkeit | Jahresabschlüsse, betriebliche Steuererklärungen, Gesellschaftsnachweise und Schreiben des Steuerberaters | Umsatz wird mit dauerhaft erzielbarem persönlichem Einkommen verwechselt |
| Vermögen | Auszüge zu Konten, Anlagen und Immobilien | Eigentum oder Liquidität sind nicht klar |
| Verbindlichkeiten | Darlehensauszüge, Kreditkarten, Leasingverträge, Bürgschaften und Unterhaltspflichten | Nicht offengelegte Verpflichtungen |
| Bonität | Länderspezifische Bonitätsauskunft, sofern verlangt | Die Auskunft ist nicht aktuell oder nicht amtlich |
| Immobilie | Angebot, Eigentumstitel, Pläne, KAEK, Genehmigungen, Steuer- und Technikunterlagen | Beschreibung, Fläche und Rechtsstellung stimmen nicht überein |
| Eigenkapital | Auszüge und Überweisungsnachweise für Anzahlung und Kosten | Kürzlich eingegangene Mittel ohne Erklärung |
Entscheidend ist die genaue Checkliste der Bank. Unser eigener Ratgeber Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf in Griechenland erläutert die umfassendere Kaufakte.
Übersetzungen, Apostillen und Beglaubigung
Manche Banken akzeptieren Nachweisunterlagen auf Englisch oder Griechisch; für andere Sprachen kann eine Übersetzung nötig sein. Die Bank entscheidet, ob eine einfache, eine beglaubigte oder eine amtliche Übersetzung verlangt wird.
Öffentliche Urkunden, Vollmachten oder Gesellschaftsunterlagen brauchen unter Umständen eine Apostille oder eine Legalisation. Klären Sie das, bevor Sie sie in Auftrag geben; die Regeln zur Beglaubigung hängen von Land und Urkunde ab.
Bewahren Sie nach Möglichkeit die elektronischen Originalkontoauszüge auf. Bildschirmfotos und nachbearbeitete PDF-Dateien werden womöglich nicht akzeptiert. Übersetzer sollten Zahlen, Währung, Steuerkategorien und amtliche Stempel genau übernehmen.
Legen Sie ein Verzeichnis an, das jedes Original seiner Übersetzung zuordnet. Ein Kreditanalyst sollte nicht raten müssen, welche 40-seitige Steuererklärung zu welcher Zusammenfassung gehört.
Griechisches Bankkonto und AFM
Für Kauf und Darlehen ist in der Regel eine griechische AFM erforderlich. Die finanzierende Bank kann außerdem verlangen, dass der Darlehensnehmer vor Abschluss des Darlehens ein Konto bei ihr führt. Die Alpha Bank etwa nennt das für ihr Hypothekenprodukt für ausländische Darlehensnehmer ausdrücklich.
Die Kontoeröffnung bringt eigene Prüfungen zu Identität, Wohnsitz, Steuern und Mittelherkunft mit sich. Beginnen Sie früh. Eine Darlehenszusage hebt die Compliance-Anforderungen der Bank nicht auf.
Über das Konto können Gebühren, Versicherungsbeiträge und Hypothekenraten laufen. Klären Sie Mindestguthaben, Lastschriften, Online-Zugang, Grenzen für Auslandsüberweisungen und das Verfahren zur Änderung der Kontaktdaten.
Geben Sie niemals Ihre Zugangsdaten für das Online-Banking weiter. Ein Anwalt, der aufgrund einer Vollmacht handelt, nutzt die erteilte Befugnis, nicht das Passwort des Darlehensnehmers.
Mittelherkunft und Compliance
Die Bank muss nachvollziehen, woher das Eigenkapital des Käufers und die Mittel für die Rückzahlung stammen. Als Nachweis kommen der Verlauf von Ersparnissen, Gehälter, Unternehmenseinkünfte, Anlagen, eine Erbschaft, ein Immobilienverkauf sowie Schenkungs- oder Darlehensunterlagen in Betracht.
Eine große Überweisung kurz vor dem Antrag wirft Fragen auf, solange ihre Herkunft nicht belegt ist. Werden Mittel aus der Familie eingesetzt, sollten Rechts- und Steuerberater klären, ob es sich um eine Schenkung, ein Darlehen oder einen gemeinsamen Beitrag handelt.
Der Weg des Geldes sollte vom benannten Inhaber über beaufsichtigte Konten bis zum Geschäft nachvollziehbar sein. Zahlungen Dritter und Bargeld schaffen Risiken bei Compliance und Vertrag.
Vermögensherkunft und Mittelherkunft hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe. Das eine erklärt, wie das Vermögen insgesamt entstanden ist; das andere erklärt das Geld für diesen Kauf. Liefern Sie knappe Erläuterungen, die durch Unterlagen gestützt sind.
Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki
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Feste und variable Zinssätze
Ein fester Zinssatz gibt für den vereinbarten Zeitraum Ratensicherheit. Er kann für die gesamte Laufzeit gelten oder nach einer ersten Frist wechseln. Ein variabler Zinssatz ist üblicherweise an einen Referenzzinssatz zuzüglich der vertraglichen Marge der Bank gebunden.
Vergleichen Sie mehr als den Zinssatz des ersten Jahres. Fragen Sie, was nach der Zinsbindung geschieht, wie oft ein variabler Zinssatz angepasst wird, ob es eine Untergrenze gibt und welcher Referenzzinssatz gilt.
Beworbene Aktionszinsen können sich ändern und an Bedingungen geknüpft sein. Maßgeblich sind allein das persönliche Angebot und der Darlehensvertrag. Setzen Sie keinen zeitlos gedachten Zinssatz in Ihr Kaufbudget ein.
Rechnen Sie variable Raten und Annahmen zur Refinanzierung unter Belastung durch. Ein Darlehensnehmer sollte nicht darauf bauen, dass die Zinsen fallen oder dass eine andere Bank später refinanziert.
Die Gesamtkosten verstehen
Zu den tatsächlichen Finanzierungskosten gehören Zinsen, Antrags- oder Bearbeitungsgebühren, die Wertermittlung, die rechtliche und technische Prüfung der Bank, Kosten für Notar und Eintragung der Sicherheit, Versicherung, Kontoführungsgebühren sowie Steuern oder Abgaben, soweit sie anfallen.
Fordern Sie die gesetzlich vorgeschriebenen standardisierten vorvertraglichen Informationen und ein schriftliches Preisverzeichnis an. Vergleichen Sie effektive Jahreszinsen, den Gesamtrückzahlungsbetrag und die zugrunde gelegten Annahmen, nicht nur den Nominalzins.
Trennen Sie die Kosten der Hypothek von den Kosten des Immobilienkaufs. Grunderwerbsteuer, Notar für die Kaufurkunde, Anwalt des Käufers, Ingenieur und Maklerprovision sind unter Umständen nicht finanzierbar.
Fragen Sie, welche Gebühren auch dann anfallen, wenn Darlehen oder Kauf nicht zustande kommen. Wertermittlung und Honorare bleiben nach einer Ablehnung womöglich zahlbar.
Laufzeit und Tilgungsstruktur
Eine längere Laufzeit senkt die Monatsrate, erhöht in der Regel aber die gesamten Zinsen und verlängert die Bindung. Eine kürzere Laufzeit verlangt mehr monatlichen Spielraum, verkürzt dafür die Dauer.
Klären Sie Tilgungsart, Zahlungsrhythmus, Fälligkeitstag und die erste Rate. Fragen Sie, wie Tilgungspausen, Rückstände, Umschuldungen und Verzugszinsen behandelt werden.
Die Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung sind wichtig für Käufer, die verkaufen, erben oder umschulden könnten. Manche aktuellen Bankprodukte werben damit, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt; maßgeblich ist aber der verbindliche Vertrag.
Altersgrenzen können die Laufzeit begrenzen. Bei mehreren Darlehensnehmern stellt die Bank je nach ihren Regeln auf den älteren Darlehensnehmer oder auf die Verteilung der Einkommen ab.
Währungsrisiko für ausländische Käufer
Eine Euro-Hypothek, die aus Euro-Einkommen bedient wird, vermeidet ein unmittelbares Währungsungleichgewicht zwischen Einkommen und Darlehen. Wer in Pfund, Dollar, Franken oder einer anderen Währung verdient, erlebt bei Wechselkursbewegungen veränderte Belastungen.
Rechnen Sie eine deutliche Abwertung der Einkommenswährung durch. Die Euro-Rate kann gleich bleiben, während ihr Gegenwert in der Heimatwährung steigt. Auch das eingesetzte Eigenkapital kann sich zwischen Angebot und Abschluss verändern.
Umrechnungsaufschläge und Überweisungsgebühren beeinflussen die tatsächlichen Kosten. Vergleichen Sie spezialisierte Wechseldienste und Bankwege, prüfen Sie aber, dass die endgültige Überweisung den Vorgaben von Bank und Notar entspricht.
Eine Kurssicherung ist eine finanzielle Entscheidung, die fachliche Beratung verlangt. Begründen Sie eine sonst untragbare Hypothek nicht mit spekulativen Erwartungen an den Wechselkurs.
Gebäude- und Lebensversicherung
Die Bank verlangt in der Regel eine Versicherung, die die belastete Immobilie gegen bestimmte Gefahren schützt und den Anspruch der Bank vermerkt. Der Schutz kann je nach Police und Sicherheit Feuer, Erdbeben oder weitere Ereignisse umfassen.
Eine Lebens- oder Restschuldversicherung kann verlangt oder angeboten und nach Alter und Gesundheit bepreist werden. Lesen Sie Ausschlüsse, Versicherungssumme, Bezugsberechtigung und Kündigungsbedingungen.
Der günstigste Beitrag ist nicht zwangsläufig ausreichend. Villen in Küstennähe verlangen oft eine eigene Betrachtung von Sturm, Überschwemmung, Pool, Haftpflicht, Vermietung und Leerstandszeiten.
Halten Sie die Policen aktiv und legen Sie bei Bedarf Nachweise über die Verlängerung vor. Wer den vorgeschriebenen Schutz nicht aufrechterhält, kann gegen den Darlehensvertrag verstoßen.
Antrag aus der Ferne und Vollmacht
Offizielle Bankseiten bestätigen, dass Anträge von Personen ohne Wohnsitz in Griechenland aus der Ferne oder durch einen Vertreter bearbeitet werden können. Ein bei einer griechischen Rechtsanwaltskammer zugelassener Anwalt kann aufgrund einer von der Bank gebilligten Vollmacht handeln, wenn der Darlehensnehmer nicht in Griechenland bleiben kann.
Die Vollmacht muss unter Umständen Darlehensantrag, Kontoeröffnung, Unterzeichnung, Versicherung, Bestellung der Hypothekensicherheit und Eintragung abdecken. Verwenden Sie das Muster der Bank oder holen Sie deren Zustimmung ein, bevor Sie im Ausland unterschreiben.
Eine im Ausland errichtete Urkunde braucht womöglich Beurkundung, Apostille oder Legalisation und eine griechische Übersetzung. Das Original muss rechtzeitig eintreffen. Eine weit gefasste Kaufvollmacht schließt die Befugnis zur Kreditaufnahme und zur Bestellung von Sicherheiten nicht automatisch ein.
Ein Verfahren aus der Ferne bedeutet nicht, dass die Identität ungeprüft bleibt. Videogespräche, beglaubigte Unterlagen oder ein Termin in der Filiale können weiterhin verlangt werden.
Ein Angebot unter Finanzierungsvorbehalt
Wer auf eine Hypothek angewiesen ist, sollte das vor der Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung oder eines Vorvertrags offenlegen. Der Anwalt sollte einen klaren Finanzierungsvorbehalt formulieren, der Betrag, Frist für die Zusage, annehmbare Entscheidung der Bank und Rückzahlung der Anzahlung regelt.
Eine vage Formel wie „vorbehaltlich der Finanzierung“ klärt nicht, ob eine niedrige Wertermittlung, ein höherer Eigenkapitalbedarf oder die Ablehnung der Immobilie darunterfällt. Der Vorbehalt sollte das tatsächliche Risiko abbilden.
Der Verkäufer kann einen Nachweis der Vorabzusage und einen festen Zeitplan verlangen. Angemessene Offenheit stärkt das Angebot, ohne unnötige persönliche Angaben preiszugeben.
Verzichten Sie nie allein deshalb auf den Vorbehalt, weil eine Vorabzusage für den Darlehensnehmer vorliegt. Die Zusagen für die Immobilie und für die Auszahlung stehen weiter aus.
Hypothek und Kauf aufeinander abstimmen
Zum Kaufteam gehören Käufer, Verkäufer, Makler, Anwalt des Käufers, Berater des Verkäufers, Bankbetreuer, Bankanwalt, Sachverständiger, Ingenieure, Notar, Steuerberater, Versicherer und das Grundbuchamt. Ein einziger Zeitplan muss ihre Abhängigkeiten verbinden.
Die Reservierungsfrist muss Zeit lassen für das Sammeln der Unterlagen, die Wertermittlung, die rechtliche Prüfung der Bank, das endgültige Angebot, die Darlehensunterlagen und die Eintragung der Sicherheit. Unrealistische Fristen erzeugen Druck, ungeklärte Risiken hinzunehmen.
Der Notar braucht für die Kaufurkunde die Finanzierungs- und Zahlungsstruktur. Die Bank braucht vor der Auszahlung eine geprüfte Urkunde und einen festgelegten Weg zur Sicherheit. Die Anwälte stimmen die Löschung einer bestehenden Hypothek und den Rang der neuen Sicherheit ab.
Führen Sie eine schriftliche Liste der offenen Punkte. Der Bankstatus „in Prüfung“ ist nicht „erledigt“, und Zusagen des Verkäufers sind keine Unterlagen.
Hypothekenvormerkung und Sicherheit der Bank
Die Bank verlangt üblicherweise eine eingetragene Sicherheit an der griechischen Immobilie, häufig über eine Hypothekenvormerkung oder über das von ihren Anwälten vorgegebene Verfahren. Die genauen rechtlichen Schritte, Unterlagen und Verfahren müssen der Anwalt des Käufers und die Bank erläutern.
Die Eintragung der Sicherheit verursacht Kosten und Aufgaben nach der Unterzeichnung, die von der Übertragungsurkunde getrennt sind. Die Bank legt den gesicherten Betrag fest; er kann vom Darlehensbetrag abweichen, um Zinsen und Kosten mit abzudecken.
Besteht noch eine Hypothek des Verkäufers, müssen Löschung und neue Sicherheit sorgfältig in der richtigen Reihenfolge erfolgen. Die Ablösung des alten Darlehens löscht die Eintragung nicht von selbst.
Bewahren Sie die Sicherungsurkunde oder den Beschluss, den Eintragungsnachweis und die abschließende Bescheinigung auf. Ist das Darlehen zurückgezahlt, verlangt auch die Löschung ein förmliches Verfahren und Nachweise.
Unterzeichnung und Auszahlung des Darlehens
Vor der Unterzeichnung müssen alle aufschiebenden Bedingungen bestätigt sein: Eigenanteil des Darlehensnehmers, Versicherung, endgültige Unterlagen, geprüfte Urkunde, wirksame Vollmacht, Freigabe der Immobilie und überprüfte Zahlungskonten.
Die Bank kann den Verkäufer, dessen Bank oder einen anderen vereinbarten Empfänger unmittelbar bezahlen. Jeder Betrag sollte in einer Abschlussaufstellung erscheinen und mit der Urkunde übereinstimmen.
Die Unterzeichnung des Darlehens, die Unterzeichnung des Kaufs und die Schritte zur Sicherheit können am selben Tag oder in festgelegter Reihenfolge stattfinden. Gehen Sie nicht davon aus, dass die Mittel bereitstehen, nur weil ein Termin vereinbart ist.
Lassen Sie sich nach dem Abschluss die Auszahlungsbestätigung der Bank, die Zahlungsbelege zum Kauf, den unterzeichneten Darlehensvertrag, den Tilgungsplan und die Eintragungsnachweise geben.
Finanzierung von Sanierung und Neubau
Manche Hypothekenprodukte decken Sanierung, Neubau oder Fertigstellung ab. Die Mittel fließen dann womöglich nach Baufortschrittsprüfungen in Stufen statt in einer Zahlung.
Die Bank kann Genehmigungen, Pläne, ein Budget, Angebote der Handwerker, Bescheinigungen des Ingenieurs, einen Zeitplan und Nachweise über den Eigenanteil verlangen. Kostenüberschreitungen bleiben das Risiko des Darlehensnehmers, solange keine zusätzliche Finanzierung zugesagt ist.
Beginnen Sie keine Arbeiten auf Grundlage einer unverbindlichen Finanzierungsaussage. Klären Sie, welche Kosten anerkannt werden, wie die Mehrwertsteuer behandelt wird, welche Anforderungen an Rechnungen gelten und nach welchen Stufen ausgezahlt wird.
Chalkidiki Real Estate kann Sanierungs- und Bauleistungen praktisch koordinieren, sobald der unabhängige rechtliche, technische und finanzielle Rahmen freigegeben ist.
Kauf über eine Gesellschaft
Eine juristische Person kann eine gewerbliche Immobilienfinanzierung beantragen, doch das ist keine private Hypothek mit einem Firmennamen davor. Die Bank prüft Geschäftsplan, Jahresabschlüsse, wirtschaftlich Berechtigte, Geschäftsführung, Bürgschaften, Nutzung der Immobilie und die Quelle der Rückzahlung.
Veröffentlichte Produkte für internationale Kunden können Erwerb oder Bau über eine griechische Gesellschaft finanzieren, zu geschäftsüblichen Bedingungen. Persönliche Bürgschaften und zusätzliche Sicherheiten können verlangt werden.
Eine Gesellschaft allein zur Erlangung der Finanzierung zu gründen, verursacht Steuer-, Buchführungs- und Verwaltungskosten, ohne die Zusage zu sichern. Holen Sie zuerst rechtlichen und steuerlichen Rat ein.
Werden statt der Immobilie die Anteile an einer immobilienhaltenden Gesellschaft gekauft, rücken die gesellschaftsrechtliche und die finanzielle Prüfung in den Mittelpunkt, und die Struktur der Sicherheiten ändert sich.
Nach dem Abschluss
Richten Sie die Ratenzahlung automatisch ein und sorgen Sie vor jedem Fälligkeitstag für ausreichende Deckung. Behalten Sie Zinsanpassungen, die Verlängerung der Versicherung und Mitteilungen der Bank im Blick.
Aktualisieren Sie Ihre Kontaktdaten, wenn Sie das Land wechseln, eine neue E-Mail-Adresse nutzen oder das Telefon tauschen. Ein verlorener Zugang zum Online-Banking schafft vermeidbare Zahlungsprobleme.
Führen Sie eine dauerhafte Akte mit Darlehensangebot, Vertrag, vorvertraglichen Informationen, Unterlagen zur Sicherheit, Versicherung, Tilgungsplan, Kaufurkunde und Eintragungsnachweisen.
Prüfen Sie vor einer größeren Sanierung, einer Vermietung, einem Verkauf oder einem Eigentümerwechsel, ob die Bank zustimmen oder benachrichtigt werden muss. Ein vorzeitiger Verkauf erfordert eine Ablösebestätigung und die förmliche Löschung der Sicherheit.
Häufige Risiken und Fehler
Unterschreiben, bevor die Finanzierung ausreichend abgesichert ist
Eine Vorabzusage garantiert weder die Freigabe der Immobilie noch die endgültige Zusage. Nutzen Sie vom Anwalt formulierte Finanzierungsvorbehalte.
Das Budget auf den beworbenen Höchstprozentsatz stützen
Was tatsächlich finanziert wird, hängt von Wertermittlung und Kreditpolitik ab. Halten Sie zusätzliches Eigenkapital und Kostenrücklagen bereit.
Annehmen, die Bank übernehme die Prüfung für den Käufer
Die Bank schützt ihre Sicherheit. Beauftragen Sie unabhängige rechtliche und technische Berater.
Das Währungsrisiko übergehen
Eine Euro-Rate kann in der Einkommenswährung des Darlehensnehmers erheblich teurer werden.
Mieteinnahmen als gesicherte Tragfähigkeit ansetzen
Saisonale Auslastung, Steuern, Verwaltung, Reparaturen und Vorschriften können den Nettoertrag mindern.
Unvollständige oder widersprüchliche Unterlagen einreichen
Abweichende Namen, unerklärte Geldeingänge und fehlende Seiten der Steuerunterlagen verzögern die Kreditprüfung.
Den Zeitbedarf unterschätzen
Wertermittlung, rechtliche Prüfung, Übersetzung und Eintragung der Sicherheit dauern oft länger als erwartet.
Nur die Zinssätze vergleichen
Gebühren, Laufzeit, Versicherung, Flexibilität und Gesamtrückzahlungsbetrag können entscheiden, welches Angebot besser ist.
Die gesamte Rücklage ausgeben
Halten Sie Liquidität für Bewertungslücken, Abschlusskosten, Sanierung und Notfälle bereit.
Darauf bauen, dass eine Refinanzierung möglich sein wird
Künftiger Immobilienwert, künftiges Einkommen und künftige Kreditpolitik sind unbekannt. Das ursprüngliche Darlehen muss tragfähig sein.
Hypothekenangebote vergleichen
| Vergleichspunkt | Fragen, die Sie stellen sollten |
|---|---|
| Darlehensbetrag | Wie hoch ist der zugesagte Betrag und welche Bewertungsgrundlage gilt? |
| Zinssatz | Fest oder variabel, für wie lange, und was geschieht danach? |
| Gesamtkosten | Wie hoch sind effektiver Jahreszins, Gesamtrückzahlungsbetrag und Gebühren, und welche Produkte sind verpflichtend? |
| Laufzeit | Welche Laufzeit, welche Altersgrenze und welcher Zahlungsrhythmus gelten? |
| Eigenkapital | Wie viel nachgewiesener Eigenanteil ist erforderlich, ohne die Nebenkosten? |
| Immobilie | Welche Lagen, Objektarten, Nutzungen und Baustufen kommen infrage? |
| Vorzeitige Rückzahlung | Kann das Darlehen ganz oder teilweise vorzeitig zurückgezahlt werden, und zu welchen Bedingungen? |
| Versicherung | Welche Policen und Versicherungssummen sind verpflichtend? |
| Ablauf aus der Ferne | Können Antrag und Unterzeichnung durch einen Vertreter erfolgen, und welche Vollmacht ist erforderlich? |
| Zeitplan | Welche Stufen der Zusage stehen noch aus, und wie lange gelten die Entscheidungen? |
Beispielhafter Ablaufplan der Finanzierung
- Budget: Preisspanne, Eigenkapital, Kosten, Rücklage und tragbare Rate festlegen.
- Erste Bankanfrage: klären, ob Antragsteller ohne Wohnsitz in Griechenland infrage kommen und welche Unterlagen nötig sind.
- Akte des Darlehensnehmers: Nachweise zu Identität, Steuern, Einkommen, Schulden und Mittelherkunft einreichen.
- Vorabzusage: bedingte Beurteilung des Darlehensnehmers und Gültigkeitsdauer erhalten.
- Objektauswahl: ein Angebot unter Finanzierungsvorbehalt im zugesagten Rahmen verhandeln.
- Prüfung durch den Käufer: unabhängiger Anwalt und Ingenieur untersuchen die Immobilie.
- Wertermittlung der Bank: die Bank beurteilt Wert und Verkäuflichkeit der Sicherheit.
- Rechtliche und technische Freigabe der Bank: Eigentumstitel, Genehmigungen und die Eignung als Sicherheit werden geprüft.
- Endgültiges Angebot: der Darlehensnehmer erhält verbindliche Konditionen und die vorgeschriebenen Informationen.
- Vorbereitung des Abschlusses: Notar, Anwälte, Bank und Versicherer stimmen Unterlagen und Zahlungen ab.
- Unterzeichnung und Sicherheit: Darlehens- und Kaufunterlagen werden unterzeichnet und die Sicherheit wird bestellt.
- Auszahlung: die Bank gibt die Mittel frei, sobald die Bedingungen erfüllt sind.
- Eintragung: Kauf und Sicherheit werden eingetragen und die Nachweise aufbewahrt.
- Laufende Bedienung: Lastschrift, Versicherung und laufende Pflichten beginnen.
Wie Chalkidiki Real Estate den Ablauf koordiniert
Chalkidiki Real Estate hilft Käufern, Immobilien zu finden, die zu ihrem Lebensstil, ihrem Anlageziel und einem realistischen Finanzierungsrahmen passen. Wir organisieren Besichtigungen, tragen erste Objektinformationen zusammen, übermitteln Angebote und helfen, den Zeitplan des Geschäfts einzuhalten.
Braucht ein Käufer eine Finanzierung, koordinieren wir die praktische Kommunikation mit der gewählten Bank oder deren Team für internationale Kunden sowie mit unabhängigen Anwälten, Ingenieuren, Notaren, Steuerberatern, Sachverständigen und Versicherern. Über Berechtigung, Betrag, Wertermittlung und Konditionen entscheidet allein die Bank.
Wir sorgen dafür, dass die Immobilie für Wertermittlung und Begehung zugänglich ist, verfolgen die Anforderung von Verkäuferunterlagen, koordinieren die Übergabe und verbinden den abgeschlossenen Erwerb mit Sanierung, Versorgungsanschlüssen, Einrichtung, Gartenpflege, Hausverwaltung oder Leistungen der Kurzzeitvermietung.
Unsere Aufgabe ist es nicht, eine Zusage zu versprechen. Sie besteht darin, zu verhindern, dass Immobilienkauf und Hypothekenverfahren auf getrennten Zeitschienen laufen, ohne dass klar ist, wer den nächsten Schritt verantwortet.
Häufige Fragen
Kann ein Ausländer in Griechenland eine Hypothek erhalten?
Wie viel kann ein ausländischer Käufer aufnehmen?
Ist eine Vorabzusage für die Hypothek verbindlich?
Kann ich den Antrag stellen, bevor ich eine Immobilie gefunden habe?
Brauche ich ein griechisches Bankkonto?
Brauche ich eine griechische AFM?
Kann ich den Antrag aus der Ferne stellen?
Welche Einkommensunterlagen verlangt die Bank?
Können Mieteinnahmen aus der neuen Immobilie das Darlehen tragen?
Was geschieht, wenn die Wertermittlung der Bank unter dem Preis liegt?
Bedeutet die Zusage der Bank, dass die Immobilie rechtlich sicher ist?
Kann ich ein Baugrundstück finanzieren?
Können Sanierungskosten mitfinanziert werden?
Soll ich einen festen oder einen variablen Zinssatz wählen?
Mit welchen zusätzlichen Hypothekenkosten muss ich rechnen?
Kann ich eine griechische Hypothek vorzeitig zurückzahlen?
Was gilt, wenn ich mein Einkommen außerhalb des Euroraums verdiene?
Brauche ich eine Versicherung?
Wie lange dauert das Hypothekenverfahren?
Kann Chalkidiki Real Estate mein Darlehen zusagen oder vermitteln?
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