Off-Plan-Kauf in Griechenland – der komplette Leitfaden

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Was Off-Plan und Neubau bedeuten

Eine Off-Plan-Immobilie wird auf der Grundlage von Plänen und vertraglichen Zusagen gekauft, bevor sie fertiggestellt ist. Das Projekt kann erst als genehmigte Zeichnung bestehen, sich im Gründungsstadium befinden oder weitgehend errichtet, aber rechtlich und technisch noch nicht fertig sein. Eine Neubauimmobilie ist neu errichtet, kann beim Verkauf aber bereits fertiggestellt sein.

Der Unterschied ist wichtig, weil sich die verfügbaren Nachweise im Zeitverlauf ändern. Vor Baubeginn prüft der Käufer den Eigentumstitel am Grundstück, den Bauträger, die Genehmigung, die Pläne, die Baubeschreibung und den Vertrag. Während der Bauzeit rücken Fortschrittsberichte, Nachträge und Zahlungsbescheinigungen in den Mittelpunkt. Zur Fertigstellung verlagert sich der Blick auf Begehungen, Gebäudeidentität, Versorgung, abschließende Bescheinigungen, Urkunde und Eintragung.

Werbesprache ist keine Rechtskategorie. „Schlüsselfertig“, „luxuriös“, „vollständig genehmigt“ oder „bald bezugsfertig“ müssen in messbare Vertragspflichten übersetzt werden. Der Käufer sollte das genaue Recht kennen, das er erwirbt, ebenso die genehmigte Ausführung, die enthaltenen Leistungen, die Definition der Fertigstellung und die Rechtsbehelfe.

Vorteile und Risiken auf einen Blick

Ein Off-Plan-Kauf ist nicht von vornherein unsicher. Das Risiko entsteht, wenn eine künftige Leistung finanziert oder vertraglich angenommen wird, ohne unabhängige Überprüfung, ausgewogenen Zahlungsschutz und präzise Unterlagen.

Wichtig: Die griechischen Anforderungen an Bau, Planung, Steuern und Verträge können sich ändern, und jedes Projekt ist anders. Holen Sie vor der Unterzeichnung oder einer Zahlung eine auf Ihr Geschäft bezogene Beratung durch einen unabhängigen griechischen Anwalt, Ingenieur, Notar und Steuerberater ein.

Verstehen, was Sie kaufen

Der Käufer muss die rechtliche Gestaltung klären, bevor über die Ausstattung gesprochen wird. Handelt es sich um einen sofortigen Grundstückskauf mit anschließendem gesondertem Bauvertrag? Verkauft der Bauträger ein künftiges Horizontal- oder Vertikaleigentum? Geht das Eigentum erst mit der Fertigstellung des Gebäudes über? Erwirbt der Käufer Gesellschaftsanteile statt einer Immobilie?

Jede Gestaltung führt zu anderen Risiken bei Eigentum, Insolvenz, Steuern, Zahlung und Eintragung. Ein Vertrag, der nur einen schuldrechtlichen Anspruch gegen den Bauträger gibt, ist etwas anderes als eingetragenes Eigentum am Grundstück. Ein Käufer, dem das Grundstück während der Bauzeit gehört, kann andere Pflichten für Genehmigungen, Bauunternehmen und Versicherung tragen.

Der Anwalt sollte eine leicht verständliche Übersicht der Struktur erstellen: derzeitiger Eigentümer, künftiger Verkäufer, Bauunternehmen, Genehmigungsinhaber, finanzierte Partei, Art des Rechts, Zeitpunkt der Übertragung und Sicherheiten für die Zahlungen des Käufers. Tragen mehrere Gesellschaften ähnliche Namen, müssen ihre Rollen genau benannt werden.

Prüfung des Bauträgers

Der Prospekt des Bauträgers und das fertige Musterhaus sind hilfreich, aber nicht ausreichend. Anwalt und Steuerberater des Käufers sollten die Gesellschaft, ihre Eintragung, ihre Vertreter, die wirtschaftlich Berechtigten, die Vertretungsbefugnis, Anzeichen für eine Insolvenz, soweit einschlägig Rechtsstreitigkeiten und die Fähigkeit prüfen, die vorgesehenen Verträge zu schließen.

Fragen Sie nach früheren Projekten, Fertigstellungsterminen, Referenzen und Belegen für die Reaktion nach dem Kauf. Besichtigen Sie fertige Gebäude nach mehreren Saisons, nicht nur frisch hergerichtete Musterwohnungen. Sprechen Sie mit Eigentümern über Mängel, Gemeinschaftsflächen, Versorgungsanschlüsse und Unterlagen.

Ermitteln Sie das tatsächlich bauende Unternehmen und die begleitenden Fachleute. Grundstückseigentümer, Bauträger, Bauunternehmen und Vertriebsgesellschaft können verschiedene Rechtsträger sein. Vertragliche Rechtsbehelfe nützen nur, wenn sie sich gegen den richtigen und zahlungsfähigen Beteiligten richten.

Eine Prüfung garantiert die künftige Leistung nicht, sie kann aber zeigen, ob Projektstruktur und bisherige Erfahrung die vorgesehene Höhe der Vorauszahlungen rechtfertigen.

Grundstückseigentum und Eigentumstitel

Das gesamte Projekt ruht auf dem Grundstück. Der Anwalt des Käufers sollte prüfen, wem es gehört, wie das Eigentum erworben wurde, ob alle Miteigentümer zustimmen und ob Titel und Katasterangaben dem tatsächlichen Flurstück entsprechen.

Recherchen im Grundbuch und im Kataster sollten Hypotheken, Vormerkungen, Pfändungen, Ansprüche, Dienstbarkeiten und Beschränkungen erfassen. Zufahrtsrechte, Straßenanbindung und Versorgungsanschlüsse dürfen nicht aus der laufenden Bautätigkeit abgeleitet werden.

Der Ingenieur vergleicht die im Titel genannte Fläche, KAEK, den topografischen Plan, die Koordinaten und das Gelände. Grenzen, Nachbarrechte und eine etwaige erforderliche Berichtigung des Grundstücks sollten geklärt sein, bevor sich der Käufer auf eine künftige Einheit verlässt.

Gehört das Grundstück dem Bauträger nicht, muss der Anwalt den Entwicklungsvertrag und die Befugnis zum Verkauf oder zum Bauen prüfen. Das Versprechen eines Grundstückseigentümers und der Prospekt eines Bauträgers ersetzen keine durchsetzbaren Rechte.

Hypotheken, Belastungen und Projektfinanzierung

Entwicklungsgrundstücke können als Sicherheit für eine Bank- oder Privatfinanzierung dienen. Eine Hypothek auf dem Projekt verhindert Verkäufe nicht automatisch, doch der Käufer braucht einen verlässlichen Mechanismus für die Freigabe der künftigen Einheit oder des Anteils.

Die Akte sollte Gläubiger, gesicherten Betrag, betroffenes Grundstück, Freigabebedingungen und Zeitpunkte benennen. Tilgen die Zahlungen des Käufers das Projektdarlehen, sollte der Vertrag festlegen, wie eine Zahlung eine bestimmte Freigabe bewirkt und welcher Nachweis darauf folgt.

Eine allgemeine Erklärung, die Bank „unterstütze das Projekt“, ist keine rechtliche Freigabe. Der Anwalt des Käufers sollte unmittelbare Bestätigungen der Bank und die Eintragungserfordernisse prüfen.

Auch während der Bauzeit müssen neue Belastungen kontrolliert werden. Je nach Gestaltung können vertragliche und eintragungsfähige Sicherungen nötig sein, damit die Rechtsposition des Käufers nicht nachrangig wird.

Planungsrecht und Bebaubarkeit

Bevor Sie sich auf das geplante Vorhaben verlassen, sollte ein unabhängiger Ingenieur die Einordnung des Grundstücks, den Bebauungsplan, die Bebaubarkeit, die zulässige Nutzung, die Grundflächenzahl, die Höhe, die Abstandsflächen, die Erschließung und besondere Beschränkungen prüfen.

Fragen zu Küstenzone, Wald, archäologischen Funden, Natura-Gebieten, traditionellen Siedlungen und Gewässern können Entwurf und Genehmigung beeinflussen. Projekte in Chalkidiki können zudem steile Grundstücke, Stützbauwerke und Erschließungsanlagen umfassen, die in Visualisierungen kaum zu erkennen sind.

Die Bebaubarkeit ist nicht schon dadurch belegt, dass in der Nähe Häuser stehen. Regeln und Grundstücksverhältnisse unterscheiden sich. Das Ergebnis muss sich auf das konkrete Grundstück und das genehmigte Projekt beziehen.

Steht eine Genehmigung noch aus, sollte der Käufer wissen, welche behördlichen Entscheidungen fehlen und was geschieht, wenn der genehmigte Entwurf kleiner ausfällt oder anders aussieht.

Griechische Baugenehmigung und e-Άδειες

Griechische Baugenehmigungen und zugehörige Verwaltungsakte werden über das System e-Άδειες von dazu befugten Ingenieuren bearbeitet. Amtliche Hinweise bestätigen, dass Neubau, Anbauten, wesentliche Änderungen, Pools, Stützmauern und weitere festgelegte Arbeiten die jeweils passende Genehmigung erfordern, sofern nicht ein besonderes Verfahren für kleinere Arbeiten greift.

Der Käufer sollte Genehmigungsnummer, Ausstellungsdatum, Status, Gültigkeit und die vollständige genehmigte Akte erhalten. Prüfen Sie Grundstückseigentümer, Projektbeschreibung, Flächen, Nutzungen und die verantwortlichen Ingenieure. Ein Bildschirmfoto oder eine Antragsnummer ist keine erteilte, gültige Genehmigung.

Genehmigungen können geändert werden. Fragen Sie, ob Änderungen anhängig oder zu erwarten sind, und lassen Sie sich jede Fassung aushändigen. Der Vertrag sollte wesentliche Änderungen regeln, die Fläche verringern oder Aussicht, Zufahrt, Stellplätze, Pool oder Gemeinschaftsanlagen verändern.

Eine unabhängige Prüfung sollte bestätigen, dass der Bau den aktuell genehmigten Plänen folgt. Eine Genehmigung garantiert weder die Ausführungsqualität noch die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers noch die vertragsgemäße Übergabe.

Genehmigte Pläne gegenüber Verkaufsplänen

Architekturvisualisierungen sind überzeugende Verkaufsmittel, doch sie können Außenanlagen, Möblierung, Verglasung, Beleuchtung, Sichtbarkeit des Meeres und Proportionen anders zeigen als die Genehmigungsakte. Nur eindeutig in den Vertrag einbezogene Unterlagen bestimmen, was geschuldet ist.

Legen Sie ein kontrolliertes Planverzeichnis mit Titel, Nummer, Änderungsstand und Datum an. Käufer, Anwalt, Ingenieur und Bauträger sollten sich auf denselben Satz beziehen. Kennzeichnen Sie Genehmigungspläne, Ausführungspläne und Werbedarstellungen getrennt.

Berechnen Sie Innenfläche, überdachte Veranda, offene Terrasse, Abstellraum, Stellplatz, Grundstücksanteil und Gemeinschaftsflächen nach einheitlichen Definitionen. Eine „Gesamtfläche“ kann Kategorien zusammenfassen, die sehr unterschiedlichen Wert und Rechtsstatus haben.

Behält sich der Bauträger einen angemessenen Gestaltungsspielraum vor, legen Sie Grenzen und Mitteilungspflichten fest. Eine Klausel, die jede behördlich verlangte Änderung erlaubt, darf nicht zu einem unbegrenzten Recht werden, den Wert für den Käufer zu mindern.

Horizontal- oder Vertikaleigentum

Eine künftige Wohnung oder Villa auf einem größeren Flurstück muss unter Umständen rechtlich als Horizontal- oder Vertikaleigentum begründet werden. Die Begründungsurkunde und die zugehörigen Pläne ordnen Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsflächen, Zugang und Pflichten zu.

Stellplatz, Abstellraum, Garten und Pool können eigenständige Rechte, Zubehör, Sondernutzungsflächen oder Gemeinschaftsanlagen sein. Der Unterschied wirkt sich auf Verfügungsmacht, Instandhaltung und Wiederverkauf aus.

Prüfen Sie den Entwurf der Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf. Sie kann Vermietung, Änderungen am Äußeren, Haustiere, Lärm, Solaranlagen, Stellplätze, Poolzeiten und Gemeinschaftskosten regeln.

Die endgültige Eigentumsstruktur muss zum fertigen Bau und zur notariellen Urkunde passen. Änderungen während der Bauzeit können aktualisierte Pläne, Tabellen und Genehmigungen erforderlich machen.

Reservierungsvereinbarung

Eine Reservierung kann die Einheit vom Markt nehmen, während Prüfung und Vertragsverhandlung laufen. Sie sollte das genaue Projekt, die vorläufige Einheit, den Preis, die Stelle, die das Geld hält, die Reservierungsdauer und die Rückzahlungsbedingungen benennen.

Zum Schutz des Käufers gehören eine zufriedenstellende rechtliche und technische Prüfung, die Bestätigung der Genehmigung, die Einigung über den vollständigen Vertrag, gegebenenfalls die Finanzierung und die Freigabe der wesentlichen Baubeschreibung. Eine nicht erstattungsfähige Anzahlung vor diesen Prüfungen verlagert zu viel Risiko auf den Käufer.

Fragen Sie, ob die Zahlung beim Bauträger, beim Anwalt, beim Notar oder bei einer anderen Stelle liegt und auf welcher Grundlage. Lassen Sie sich eine Quittung und geprüfte Bankverbindungen geben.

Die Reservierung sollte weder Fertigstellung noch Eigentum über das hinaus zusagen, was der Bauträger rechtlich leisten kann. Lassen Sie sie vor der Unterschrift vom Anwalt des Käufers prüfen.

Bau- und Kaufvertrag

Der Vertrag muss ein künftiges Gebäude in durchsetzbare Pflichten übersetzen. Er sollte Parteien, Grundstück, Einheit, Pläne, Baubeschreibung, Preis, Steuern, Zahlungsstufen, Fertigstellungstermin, Verlängerungsgründe, Begehung, Mängel, Übergabe, Eigentumsübergang, Verzug und das Verfahren bei Streit benennen.

Sind Kauf und Bau getrennte Verträge, müssen sie ineinandergreifen. Der Käufer sollte weder ein Grundstück ohne wirksame Bauverpflichtung erwerben noch Bauleistungen ohne gesicherte Rechte am Grundstück finanzieren.

Legen Sie fest, was „Fertigstellung“ bedeutet. Tatsächliche Nutzbarkeit, Bescheinigung des Ingenieurs, Versorgungsanschluss, Unterlagen zur Gebäudeidentität, Beurkundungsreife und Eintragungsfähigkeit können zu verschiedenen Zeitpunkten eintreten.

Vertragssprache, anwendbares Recht und Gerichtsstand sollten klar sein. Eine Übersetzung hilft beim Verständnis, doch der Anwalt sollte bestätigen, welche Fassung maßgeblich ist.

Technische Baubeschreibung

Die Baubeschreibung sollte Tragwerk, Dämmung, Abdichtung, Fenster, Türen, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Küche, Elektroinstallation, Heizung, Kühlung, Warmwasser, Beleuchtung, Anstrich, Außenanlagen, Pool und sonstige Außenarbeiten beschreiben.

Wird eine Marke genannt, gehören Modell oder messbare Leistungswerte dazu sowie ein Verfahren für nicht lieferbare Produkte. „Gleichwertige Qualität“ ohne Freigabemaßstab führt zu Streit.

Budgetansätze sollten Betrag, Behandlung der Mehrwertsteuer, Lieferanten und Auswahlfrist nennen. Klären Sie Montagearbeit, Lieferung und Entsorgungskosten.

Die Baubeschreibung sollte Ausschlüsse benennen: Möbel, Geräte, Vorhänge, Leuchten, Internettechnik, Poolheizung, Bewässerung und Anschlussgebühren. Ein Musterhaus kann Gegenstände enthalten, die nicht im Grundpreis stecken.

Nachträge und Änderungswünsche des Käufers

Änderungswünsche des Käufers können das Haus persönlicher machen, erzeugen aber Risiken bei Genehmigung, Kosten und Terminen. Verlangen Sie einen schriftlichen Nachtrag mit Plan, Beschreibung, Preis, Steuer, Zahlung, Auswirkung auf die Fertigstellung und Freigabe.

Keine Anweisung auf der Baustelle sollte als kostenlos oder freigegeben gelten. Mündliche Absprachen mit Handwerkern können die Planungsabstimmung und die Gewährleistung umgehen.

Manche Änderungen erfordern eine Änderung der Genehmigung oder die Freigabe des Ingenieurs. Eine gewünschte Pergola, eine Poolvergrößerung, ein anderes Fenster oder der Umbau eines Raums ist rechtlich möglicherweise nicht zulässig.

Setzen Sie eine Frist für Nachträge, nach der Änderungen am Tragwerk oder an verdeckten Leitungen nicht mehr angenommen werden. Führen Sie ein laufendes Nachtragsverzeichnis und am Ende eine Bestandsdokumentation.

Preis und Zahlungsstruktur

Klären Sie, ob der genannte Preis die Mehrwertsteuer oder andere anfallende Steuern, das Grundstück, das Gebäude, Genehmigungen, Planungsleistungen, Versorgungsanschlüsse, Gemeinschaftsflächen, Außenanlagen, Pool, Geräte und die für die Eintragung nötigen Leistungen enthält.

Trennen Sie Reservierung, Grundstückspreis, Bauraten, Aufwertungen und Schlusszahlung. Jede Zahlung braucht eine vertragliche Grundlage und eine Rechnung oder Quittung.

Zahlungen sollten einem unabhängig überprüfbaren Gegenwert entsprechen. Eine hohe frühe Zahlung, die vor allem den allgemeinen Betrieb des Bauträgers finanziert, erzeugt ein Ausfallrisiko, wenn das Projekt stockt.

Kalkulieren Sie über den Vertragspreis hinaus Kosten für Recht, Technik, Notariat, Steuern, Bank, Versicherung, Möblierung, Instandhaltung und Unvorhergesehenes ein. Siehe Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland.

Zahlungen nach Baufortschritt

Die Zahlungsstufen sollten objektiv sein: Genehmigung erteilt, Gründung fertig, Rohbau fertig, Dach beziehungsweise Regensicherheit erreicht, Installationen fertig, Ausbau fertig, praktische Fertigstellung und rechtlicher Abschluss.

Ein Kalenderdatum allein belegt keine Leistung. Der unabhängige Ingenieur des Käufers sollte den vereinbarten Bautenstand vor der Zahlung prüfen und bescheinigen.

Legen Sie fest, ob eine teilweise Erfüllung genügt und wie mit strittigen Arbeiten umgegangen wird. Fotos des Bauträgers sind ein nützlicher Nachweis des Baufortschritts, aber keine unabhängige Bescheinigung.

Führen Sie ein Zahlungsverzeichnis mit Bautenstand, Bescheinigung, Rechnung, Betrag, Währung, Bankbeleg und kumuliertem Prozentsatz. Der finanzielle Nachweis sollte mit der notariellen Urkunde und den Steuerunterlagen übereinstimmen.

Vorauszahlungen absichern

Der Schutz hängt von der Gestaltung des Geschäfts ab. Möglich sind Zahlungen in Stufen, ein Sicherheitseinbehalt, eine Bankbürgschaft, treuhandähnliche Lösungen, eingetragene Rechte oder unmittelbare Freigabemechanismen. Ob sie verfügbar sind und wie sie rechtlich wirken, muss ein griechischer Anwalt beurteilen.

Fragen Sie, was mit jeder Zahlung geschieht, wenn der Bauträger insolvent wird, die Genehmigung aufgehoben wird, die Fertigstellung unmöglich wird oder der Vertrag endet. Ein Rückzahlungsversprechen ist nur so stark wie die rechtliche Stellung dessen, der gezahlt hat, und die Mittel der Gegenseite.

Ein abschließender Einbehalt kann die Beseitigung von Mängeln und die Vervollständigung der Unterlagen fördern. Höhe, Freigabebedingungen und Streitregelung sollten schriftlich festgehalten werden.

Zahlen Sie niemals auf ein ungeprüftes, geändertes Konto. Bestätigen Sie Zahlungsanweisungen auf unabhängigem Weg und stellen Sie sicher, dass der Empfänger dem Vertrag oder der vereinbarten Regelung entspricht.

Bauzeitenplan und Verzögerungen

Der Bauzeitenplan sollte Baubeginn, Zahlungsstufen, Anträge bei den Versorgern, Begehungen, Fertigstellung, Beurkundungsreife und Übergabe benennen. Verknüpfen Sie Termine mit Abhängigkeiten, statt einen einzelnen optimistischen Fertigstellungstermin zu nennen.

Legen Sie fest, welche Verlängerungen bei Witterung, behördlicher Verzögerung, höherer Gewalt und Nachträgen des Käufers zulässig sind. Verlängerungen sollten Anzeige, Nachweis und Schadensminderung voraussetzen.

Vertragliche Rechtsbehelfe können eine vereinbarte Entschädigung, Rücktrittsrechte oder andere vom Anwalt gestaltete Maßnahmen umfassen. Sie müssen angemessen und durchsetzbar sein.

Käufer sollten Umzug, Mietverpflichtungen oder Möbellieferungen erst fest planen, wenn die zuständigen Fachleute die Bezugsreife bestätigt haben.

Unabhängiger Ingenieur

Der Ingenieur des Bauträgers plant, reicht ein und überwacht für das Projekt. Der unabhängige Ingenieur des Käufers prüft für den Käufer. Diese Rollen ergänzen einander, sie sind nicht austauschbar.

Der Ingenieur des Käufers kann Genehmigung, Pläne, Baubeschreibung und Baustellenverhältnisse prüfen, Bautenstände abnehmen, Feststellungen zum Baufortschritt festhalten, an der Mängelaufnahme teilnehmen und die Unterlagen zur Fertigstellung mit der Ausführung vergleichen.

Der Auftrag sollte Häufigkeit der Begehungen, Berichtsform, Ausschlüsse und Befugnisse festlegen. Der Ingenieur hat keine Weisungsbefugnis gegenüber dem Bauunternehmen, sofern er dazu nicht vertraglich bestellt ist.

Berichte sollten datierte Fotos, Planbezüge, festgestellten Stand, Mängel, geprüfte Unterlagen, eine Zahlungsempfehlung und offene Punkte enthalten.

Bauüberwachung

Die Bauüberwachung sollte an den risikoreichen Bauabschnitten geplant werden: Aushub und Gründung, Tragwerk, Abdichtung vor dem Schließen, verdeckte Sanitär- und Elektroleitungen, Dämmung, Fenster, Ausbau und Entwässerung außen.

Käufer in der Ferne profitieren von regelmäßigen, einheitlichen Berichten statt von formlosen Videos. Halten Sie den Fortschritt gegen Bauzeitenplan, genehmigte Pläne, Baubeschreibung, Nachträge und frühere Mängel fest.

Prüfzeugnisse und Produktbescheinigungen sollten während der Bauzeit gesammelt werden. Sind Abdichtung oder Installationen erst verdeckt, wird eine spätere Überprüfung schwierig.

Die Bauüberwachung kann nicht alle Mängel verhindern, doch eine frühe Feststellung ist meist einfacher und günstiger als eine Nachbesserung nach der Übergabe.

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Qualitätskontrolle

Qualität muss messbar sein. Prüfen Sie, soweit einschlägig, Beton- und Tragwerksnachweise, Abdichtungsdetails, Gefälle der Entwässerung, durchgehende Dämmung, Fenstereinbau, Schutzeinrichtungen der Elektroinstallation, Druckproben der Sanitärleitungen und die Inbetriebnahme der Anlagen.

Die Nähe zum Meer erhöht die Bedeutung von Korrosionsschutz, Dichtungen, Außenoberflächen und Schlagregenschutz. Pools und Stützmauern verlangen an Hanglagen besondere Aufmerksamkeit.

Muster und Musterflächen helfen, die erwartete Ausführung bei Naturstein, Fliesen, Anstrich, Schreinerarbeiten und Fassade festzulegen. Geben Sie sie schriftlich frei und fotografieren Sie sie.

Makellose Optik ist nicht das einzige Ziel. Verborgene Feuchtigkeit, unzureichende Entwässerung oder fehlende Elektrodokumentation können schwerer wiegen als eine kleine Stelle im Anstrich.

Versorgung und Erschließung

Klären Sie Zuständigkeit und Kosten für Strom, Wasser, Abwasser oder Kleinkläranlage, Telekommunikation, Straßenzufahrt, Entwässerung, Abfall und gemeinsam genutzte Netze.

Eine Leitung in der Nähe garantiert weder einen sofortigen Anschluss noch ausreichende Kapazität. Fragen Sie nach Anträgen, Genehmigungen, der voraussichtlichen Zählerregelung und Plänen für die vorläufige Versorgung.

Legen Sie bei einer Wohnanlage fest, wem interne Straßen, Pumpen, Tanks, Beleuchtung, Tore und Aufbereitungsanlagen gehören und wer sie unterhält. Gemeinsame Infrastruktur braucht eine langfristige Finanzierung.

Zur Übergabe gehören Zählernummern, Zählerstände, Bescheinigungen, Angaben zur Vertragsumschreibung und Bedienungsanleitungen. Unser Team für Versorger-Anmeldung und Behördengänge kann die Abstimmung nach dem Kauf unterstützen.

Gemeinschaftseigentum und gemeinsame Anlagen

Gemeinsam genutzte Pools, Gärten, Straßen, Mauern, Stellplätze, Sicherheitstechnik und Technikräume brauchen eine rechtliche Definition, Fertigstellungsmaßstäbe und Verwaltungsregeln.

Prüfen Sie die Verteilung der Miteigentumsanteile und der Betriebskosten. Eine kleinere Einheit zahlt nicht automatisch einen entsprechenden Anteil, wenn die Gemeinschaftsordnung einen anderen Schlüssel vorsieht.

Fragen Sie, wer die Anlage verwaltet, bevor die Eigentümer die Verwaltung übernehmen, und nach dem ersten Wirtschaftsplan, der Rücklage, den Dienstleistungsverträgen und den Rechten des Bauträgers an nicht verkauften Einheiten.

Gemeinschaftsflächen gehören in Begehung und Übergabe. Eine fertige private Villa gleicht eine unfertige Zufahrt oder einen unsicheren Poolbereich nicht aus.

Energieeffizienz und Haustechnik

Neue Häuser sollten anhand der genehmigten Energieplanung, der Dämmung, der Verglasung, der Verschattung, der Heizung, der Kühlung, der Warmwasserbereitung und der erneuerbaren Anlagen beurteilt werden. Werbeaussagen wie „Öko-Villa“ brauchen messbare Angaben.

Prüfen Sie Gerätemodell, Leistung, Regelung, Garantie, Serviceverfügbarkeit und die zu erwartenden Betriebsbedingungen. Eine zu klein ausgelegte Kühlung oder eine schlecht geplante Verschattung kann den Komfort verderben.

Der endgültige Energieausweis ist ein wichtiger Nachweis zur Fertigstellung, ersetzt aber weder die Inbetriebnahme noch die Einweisung der Nutzer.

Smart-Home-Technik, Alarmanlage, Kameras, Zutrittskontrolle und Starlink-fähige Verkabelung sollten mit Schemata, Zugangsdaten und datenschutzkonformer Einrichtung dokumentiert werden.

Finanzierung über eine Hypothek

Eine Bank kann einen Off-Plan- oder Neubaukauf finanzieren, doch die Zusage hängt von Kreditnehmer und Projekt ab. Der Kreditgeber kann eine Wertermittlung und Auszahlung in Stufen, Genehmigungen, Eigentumsnachweise und bestimmte Nachweise zur Fertigstellung verlangen.

Eine Vorabzusage für den Kreditnehmer ist keine Zusage für die Immobilie. Eine Frist des Bauträgers sollte den Käufer nicht dazu bringen, auf den Finanzierungsvorbehalt zu verzichten, bevor die Bank das Projekt beurteilt hat.

Stimmen Sie die Zahlungsstufen mit den Auszahlungen der Bank ab. Der Käufer muss unter Umständen zunächst Eigenkapital einbringen, bevor der Kreditgeber Mittel freigibt.

Siehe Hypotheken und Immobilienfinanzierung in Griechenland für Ausländer.

Steuern und Nebenkosten

Die steuerliche Behandlung kann sich zwischen Neubau und Bestand unterscheiden und von der geltenden Gesetzeslage, dem Status des Verkäufers und der Gestaltung des Geschäfts abhängen. Lassen Sie sich die Behandlung für Ihren Fall von Steuerberater und Notar schriftlich erläutern.

Nachträge am Bau, getrennte Grundstücks- und Bauverträge, der Erwerb über eine Gesellschaft und die Vermietung können Buchführung und Nachweise beeinflussen. Schließen Sie nie allein aus einem beworbenen Preis auf die anfallende Steuer.

Kalkulieren Sie Honorare für Fachprüfungen, dem Käufer zugewiesene Kosten für Genehmigungen oder Änderungen, Versorgungsanschlüsse, Sicherheitstechnik, Versicherung, Möbel, Außenanlagen und einen Puffer ein.

Rechnungen und Bankbelege sollten zu den Vertragsstufen passen und steuerliche, finanzierungsbezogene und mögliche aufenthaltsrechtliche Nachweise tragen.

Versicherung während der Bauzeit

Fragen Sie, wer Baustelle, Bauleistungen, Materialien, Arbeitskräfte, Haftpflicht, Planung und Nachbargrundstücke versichert. Lassen Sie sich die Policen vorlegen und klären Sie die Ausschlüsse.

Gehören Grundstück oder Materialien dem Käufer, kann daraus zusätzliches Risiko entstehen. Anwalt und Versicherer sollten abstimmen, wann die Gefahr übergeht.

Die Versicherung des Bauunternehmens ist nicht dasselbe wie die spätere Wohngebäudeversicherung des Käufers. Der Schutz muss zum richtigen Zeitpunkt der Fertigstellung oder der Besitzübergabe wechseln.

Ein Hypothekengeber kann eigene Versicherungsanforderungen stellen, bevor er auszahlt oder die Übergabe erfolgt.

Begehung vor der Fertigstellung

Vor der Annahme der Fertigstellung sollte der Ingenieur des Käufers gegen Genehmigungspläne, Vertragspläne, Baubeschreibung, freigegebene Nachträge und frühere Berichte prüfen.

Begehen Sie jeden Raum, die Außenflächen, Dach oder begehbare Terrasse, Pool, Entwässerung, Außenanlagen, Stellplätze, Abstellräume und Gemeinschaftsflächen. Prüfen Sie die Anlagen nach Möglichkeit im Betrieb.

Die Begehung zur Fertigstellung sollte auch die Unterlagen prüfen, nicht nur die Oberflächen. Ein schönes Haus ohne Versorgungsanschluss, ohne Gebäudeidentität oder ohne Eintragungsreife erfüllt die vertragliche Definition möglicherweise nicht.

Verbinden Sie erste Begehung und vorbehaltlose Schlusszahlung nicht, wenn Mängel und Unterlagen nicht sachgerecht beurteilt werden können.

Mängelaufnahme und Mängelliste

Eine Mängelliste erfasst unfertige, mangelhafte oder nicht vertragsgemäße Positionen mit Ort, Beschreibung, Foto, Verantwortlichem und Frist. Setzen Sie Sicherheit, Wassereintritt und Anlagentechnik vor die Optik.

Vereinbaren Sie, wie Nachbesserungen erneut abgenommen werden und welcher Betrag einbehalten bleibt. Die Erklärung des Bauträgers, Positionen seien erledigt, sollte überprüft werden.

Die Mängelaufnahme ersetzt weder den rechtlichen Abschluss noch eine Prüfung des Tragwerks. Sie ist ein Schritt in einer nachweisgestützten Übergabe.

Bewahren Sie die unterzeichnete Liste, den aktualisierten Stand und die Abschlussfotos dauerhaft in der Objektakte auf.

Unterlagen zur Fertigstellung

Das Paket zur Fertigstellung kann die endgültige Genehmigung samt Änderungen, genehmigte Pläne und Bestandspläne, Erklärungen des Ingenieurs, Einträge zur Elektronischen Gebäudeidentität, den Energieausweis, Gerätebescheinigungen, Inbetriebnahmeprotokolle, Gewährleistungsunterlagen, Versorgungsnachweise, Eigentumsunterlagen und Steuernachweise umfassen.

Die genaue notarielle Liste hängt vom einzelnen Geschäft ab. Siehe Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf in Griechenland.

Jede Unterlage sollte die richtige Immobilie und die endgültige Ausführung ausweisen. Planentwürfe und abgelaufene Bescheinigungen dürfen nicht versehentlich als Abschlussunterlagen stehen bleiben.

Legen Sie ein digitales und ein physisches Übergabeverzeichnis an. Wiederverkauf, Vermietung, Reparatur und Versicherung hängen später von verlässlichen Aufzeichnungen ab.

Elektronische Gebäudeidentität

Die griechische Elektronische Gebäudeidentität fasst die wesentlichen technischen und rechtlichen Angaben zu einem Gebäude oder einer geteilten Immobilie zusammen. Ein befugter Ingenieur reicht die erforderlichen Daten ein und kann die zugehörige Vollständigkeitsbescheinigung ausstellen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei einem Neubau sollte die Gebäudeidentität den endgültigen Genehmigungen, Plänen, Flächen, Nutzungen und der Einheit entsprechen. Der Ingenieur des Käufers sollte sie mit der tatsächlichen Ausführung und dem Entwurf der Urkunde vergleichen.

Eine Bescheinigung ersetzt keine Prüfung der Qualität, sie ist aber zentral für die rechtliche und technische Abschlussakte.

Bleiben kurzfristige Änderungen unerfasst, kann sich der Abschluss verzögern, während Pläne oder Genehmigungen nachgeführt werden.

Notarielle Urkunde und Eintragung

Der Notar bereitet die Übertragungsurkunde anhand der Angaben zu den Parteien, zum Eigentumstitel, zu Steuern, Kataster und Technik vor. Der Anwalt des Käufers prüft die Urkunde gegen die vertraglich geschuldete Immobilie und die Bedingungen aus der Prüfung.

Prüfen Sie Einheit, Miteigentumsanteil, Stellplatz, Abstellraum, Sondernutzungsflächen, KAEK, Preis, Zahlungen, Besitzübergang und verbleibende Pflichten.

Nach der Beurkundung muss die Urkunde beim zuständigen Grundbuchamt oder beim griechischen Kataster eingereicht und die Eintragung bestätigt werden. Die Unterschrift allein schließt die Akte nicht ab.

Unser Ratgeber Immobilienanwalt, Notar und Grundbuchamt in Griechenland erläutert diese Rollen.

Übergabe und Besitz

Bei der Übergabe sollten Datum, Schlüssel, Zutrittsgeräte, Zählerstände, Inventar, Anleitungen, Gewährleistungsunterlagen, Passwörter, Servicekontakte und offene Mängel festgehalten werden.

Klären Sie, wann Gefahr, Instandhaltung und Gemeinschaftskosten übergehen. Ein früher Zutritt für Möbel bedeutet nicht zwingend rechtlichen Besitz oder Fertigstellung.

Lassen Sie sich Heizung, Kühlung, Warmwasser, Pool, Bewässerung, Sicherheitstechnik und Smart-Home-Anlagen erklären. Zur Inbetriebnahme gehört eine praktische Vorführung.

Eigentümer im Ausland sollten vor der Übergabe eine Hausverwaltung beauftragen, damit Kontrolle, Versorgung und saisonale Instandhaltung sofort beginnen.

Gewährleistung und Mängel nach der Übergabe

Der Vertrag sollte das Verfahren für Mängelanzeigen, Reaktionsfristen und einen etwaigen Einbehalt oder eine Gewährleistungssicherheit regeln. Zu den gesetzlichen Rechten und den vertraglichen Zusagen berät der Anwalt des Käufers.

Zeigen Sie Mängel zügig schriftlich an, mit Fotos und Angaben zur Auswirkung. Eine Notmaßnahme sollte Beweise nicht unnötig zerstören.

Verfolgen Sie Herstellergarantien getrennt von den Pflichten des Bauunternehmens. Melden Sie Gerätegarantien an und halten Sie die Wartungsvorgaben ein.

Führen Sie Nachkontrollen nach dem ersten Starkregen, nach der sommerlichen Kühlperiode und nach dem Winterbetrieb durch, weil manche Probleme saisonal auftreten.

Ferienvermietung und Nutzung als Kapitalanlage

Ist die Immobilie für die Kurzzeitvermietung vorgesehen, klären Sie vor dem Kauf die planungsrechtliche Nutzung, die Regeln des Miteigentums, Zugang, Stellplätze, Brandschutz, Versicherung und die aktuellen Registrierungspflichten.

Rechnen Sie den Nettoertrag nach Verwaltung, Reinigung, Versorgung, Plattformgebühren, Instandhaltung, Steuern und Leerstand. Ertragsprognosen des Bauträgers sind keine Zusagen.

Gestaltungsentscheidungen sollten den dauerhaften Betrieb tragen: Stauraum, abwaschbare Oberflächen, Kühlleistung, Warmwasser, Internet, Schallschutz und abschließbare Eigentümerschränke.

Unser Team kann die Airbnb- und Kurzzeitvermietungs-Verwaltung in Chalkidiki übernehmen, sobald die rechtliche Eignung bestätigt ist.

Überlegungen zum Golden Visa

Wer einen Aufenthaltstitel über eine Investition anstrebt, muss sich vor der Gestaltung von Grundstücks-, Bau- und Zahlungsverträgen aktuell aufenthaltsrechtlich beraten lassen. Voraussetzungen, Schwellenwerte, Objektkategorien und Nachweise können sich ändern.

Die amtlichen Verfahren können je nach Weg bestimmte notarielle Bestätigungen, Zahlungsnachweise, die Baugenehmigung und Rechnungen des Bauunternehmens verlangen. Allgemeine Werbeaussagen genügen nicht.

Der Zeitpunkt, zu dem die Investition abgeschlossen und eingetragen ist, kann beeinflussen, wann ein Antrag gestellt werden kann. Stimmen Sie Aufenthaltsrechtsanwalt, Notar, Steuerberater und Bankunterlagen aufeinander ab.

Besuchen Sie unseren Ratgeber Golden Visa Griechenland für dieses Spezialthema.

Abtretung und Weiterverkauf vor der Fertigstellung

Ein Käufer möchte den Vertrag vielleicht abtreten oder vor der Fertigstellung verkaufen, doch das ist nicht ohne Weiteres zulässig. Der Vertrag sollte Zustimmung des Bauträgers, Gebühren, Bedingungen und Unterlagen regeln.

Die steuerliche und rechtliche Behandlung kann von der eines Wiederverkaufs fertiger Immobilien abweichen. Auch Finanzierung und Pläne für den Aufenthaltstitel können betroffen sein.

Der Markt für einen unfertigen vertraglichen Anspruch kann kleiner sein als der für eingetragenes Eigentum. Verlassen Sie sich nicht auf eine leichte Abtretung als Ausstieg.

Ist eine Abtretung zulässig, muss der eintretende Käufer die vollständige Akte zu Prüfung, Zahlungen und Nachträgen erhalten.

Grundstück und Lage prüfen

Off-Plan-Käufer prüfen die Einheit oft sorgfältig, behandeln das Umfeld aber als feststehenden Hintergrund. Tatsächlich bestimmen Zufahrt, Hangneigung, Entwässerung, Nachbargrundstücke, Ausrichtung, Wind, Sonne und künftige Bebauung den täglichen Gebrauch und den Wiederverkaufswert. Besuchen Sie das Grundstück wenn möglich zu verschiedenen Tageszeiten und lassen Sie den Ingenieur das Sichtbare mit den Vermessungs- und Planungsunterlagen abgleichen.

Ein Panoramablick aufs Meer, aufgenommen aus erhöhter Drohnenperspektive, muss der Höhe des fertigen Wohnraums nicht entsprechen. Verlangen Sie eingemessene Boden- und Terrassenhöhen, Gebäudeschnitte und belastbare Bezugspunkte für die Aussicht. Fragen Sie, was auf den Nachbarflurstücken rechtlich gebaut werden darf und ob Bewuchs oder ein weiterer Bauabschnitt die Aussicht verändern kann.

Prüfen Sie den endgültigen Weg von der öffentlichen Straße zur Immobilie. Eine vorläufige Baupiste kann später zu einer schmalen gemeinsamen Straße mit Unterhaltspflichten werden. Klären Sie Steigung, Belag, Wendemöglichkeit, Zufahrt für Lieferungen, Stellplatzmaße, Tore, Beleuchtung und den Umgang mit Regenwasser. Auch die Zufahrt für Feuerwehr und Rettungsdienste kann eine Rolle spielen.

Auf geneigtem Küstengelände können Stützmauern, Entwässerungsrinnen und Erosionsschutz erhebliche bauliche und finanzielle Posten sein. Stellen Sie fest, ob sie in Genehmigung, Vertrag und Schlussabnahme enthalten sind. Außenanlagen dürfen unfertige Entwässerung oder unsicheren Untergrund nicht verdecken.

Zur Beurteilung der Lage gehören auch praktische Dinge: Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten und ärztlicher Versorgung, Straßenverhältnisse je nach Jahreszeit, Mobilfunkabdeckung, Verfügbarkeit von Festnetz-Internet, Wasserdruck, Abfallentsorgung und Lärm aus Tourismus oder von nahen Straßen. Diese Punkte verhindern einen Kauf nicht zwingend, sollten aber Entwurf, Preis und Verwaltungsplanung beeinflussen.

Das Projekt aus dem Ausland steuern

Internationale Käufer können ein griechisches Neubauprojekt aus der Ferne steuern, doch der Ablauf verlangt klar geregelte Befugnisse und geordnete Berichte. Eine sorgfältig ausgestellte Vollmacht kann es einem griechischen Anwalt erlauben, steuerliche, vertragliche, notarielle und Eintragungsangelegenheiten zu erledigen. Entscheidungen zum Bau sollten dennoch dem schriftlichen Freigaberahmen des Käufers folgen und nicht einer unbegrenzten formlosen Übertragung.

Legen Sie einen einzigen Kommunikationsweg fest. Bestimmen Sie, wer den Bauträger anweisen darf, wer Nachträge freigibt, welche Sprache maßgeblich ist und wie dringende Entscheidungen dokumentiert werden. Senden Käufer, Ehepartner, Architekt und Kontaktperson vor Ort getrennte Anweisungen, sind Fehler und Mehrkosten wahrscheinlich.

Verlangen Sie monatliche Berichte oder Berichte je Bautenstand mit datierten Baustellenfotos, Fortschritt gegenüber dem Bauzeitenplan, Feststellungen des Ingenieurs, Finanzstand, Nachtragsverzeichnis, anstehenden Entscheidungen und Risiken. Ein Videogespräch kann ergänzen, sollte aber keine schriftliche Aufzeichnung ersetzen. Bewahren Sie endgültige Freigaben in einem geordneten Projektordner auf.

Physische Muster lassen sich aus der Ferne schwer freigeben. Nutzen Sie Lieferantenreferenzen, hochauflösende Fotos, Videos bei Tageslicht und zurückbehaltene Kontrollmuster. Farben wirken am Bildschirm unterschiedlich, deshalb sollten Sie nach Möglichkeit Produkt und Modell festlegen, statt nur ein Bild freizugeben.

Planen Sie Reisen um die wichtigen Entscheidungen: erste Besichtigung von Grundstück und Musterhaus, Auswahl von Grundriss oder Ausstattung, Begehung vor der Fertigstellung und die endgültige Übergabe. Kann der Käufer nicht dabei sein, sollte der unabhängige Ingenieur oder ein Vertrauter einen klaren Prüfauftrag haben. Bequemlichkeit aus der Ferne darf die unabhängige Kontrolle nicht ersetzen.

Matrix der Projektunterlagen und Zuständigkeiten

Die Matrix verhindert ein häufiges Problem: dass ein Beteiligter sagt, ein anderer habe die Frage geprüft. Der Steuerberater des Bauträgers gibt keine planungsrechtliche Freigabe, der Ingenieur äußert sich nicht zum Eigentumstitel, und der Notar führt keine Qualitätsprüfung für den Käufer durch. Jede wichtige Feststellung braucht einen benannten Fachmann und ein identifizierbares Ergebnis.

Aktualisieren Sie die Matrix, wenn sich das Projekt ändert. Eine neue Gesellschaft, eine geänderte Genehmigung, ein anderes Bauunternehmen, eine zusätzliche Hypothek auf dem Projekt oder ein veränderter Grundriss kann frühere Feststellungen wieder aufwerfen. Eine Prüfung ist kein einmaliger Ordner-Download, solange sich die Tatsachen weiter verändern.

Warnzeichen bei Bauträger und Vertrag

Kein einzelnes Warnzeichen beweist für sich, dass ein Bauvorhaben scheitern wird, doch eine Häufung sollte zu genauerer Untersuchung führen. Druck, sofort zu zahlen, bevor die Berater des Käufers die Unterlagen erhalten haben, ist ein ernstes Zeichen. Ebenso die Weigerung, die erteilte Baugenehmigung, den Eigentumstitel am Grundstück oder die Identität der Projektgesellschaft vorzulegen.

Weitere Warnzeichen sind Zahlungen an eine unbeteiligte Person, sehr hohe ungesicherte Frühraten, Zusagen, die von der schriftlichen Baubeschreibung abweichen, häufige Wechsel des Bauunternehmens, fehlende Rechnungen, unerklärte Baustopps, abgelaufene Genehmigungsangaben und die Weigerung, einen unabhängigen Ingenieur auf die Baustelle zu lassen.

Die Vertragssprache verdient dieselbe Aufmerksamkeit. Weitreichende Rechte des Bauträgers, Größe, Grundriss, Materialien oder Fertigstellungstermin ohne Zustimmung des Käufers zu ändern, können den Wert der ursprünglichen Vereinbarung aushöhlen. Eine Klausel, die eine nahezu abgeschlossene Ausführung als vollständige Fertigstellung behandelt, kann die Schlusszahlung erzwingen, bevor Versorgung, Gemeinschaftsflächen oder Eigentumsunterlagen bereitstehen.

Seien Sie vorsichtig, wenn der Bauträger eine rechtliche oder technische Prüfung für entbehrlich erklärt, weil eine Bank, ein Notar oder ein früherer Käufer das Projekt bereits geprüft habe. Jeder Käufer braucht eine aktuelle, auf sein Geschäft bezogene Beratung. Eine frühere Einheit kann einen anderen Miteigentumsanteil, einen anderen Weg zur Freistellung von Lasten oder eine andere genehmigte Ausführung haben.

Ein unrealistisch niedriger Preis kann auf Ausschlüsse statt auf einen Preisvorteil hindeuten. Vergleichen Sie die Behandlung von Mehrwertsteuer oder sonstigen Steuern, Versorgungsanschlüsse, Außenanlagen, Pool, Küche, Klimatisierung, Arbeiten im Außenbereich, die Einrichtung der Gemeinschaft und die Honorare. Verlangen Sie eine abgestimmte Preisaufstellung, bevor Sie annehmen, konkurrierende Projekte enthielten dieselben Leistungen.

Objektive Kriterien für Fertigstellung und Abnahme

Die Fertigstellung sollte über Nachweise definiert werden, nicht über den Anschein. Zu den baulichen Kriterien können sicherer Zugang, regensicheres Gebäude, fertiger Ausbau, funktionsfähige Sanitär- und Elektroinstallation, in Betrieb genommene Heizung und Kühlung, fertiger Pool und fertige Außenarbeiten, funktionierende Sicherheitstechnik und die Beseitigung des Bauschutts gehören.

Zu den technischen Kriterien können die Übereinstimmung mit der genehmigten Baugenehmigung und den Vertragsplänen, die Durchführung der vereinbarten Prüfungen, Bescheinigungen des Ingenieurs, Bestandsangaben, Gerätedokumentation, der Energieausweis und die Anforderungen der Elektronischen Gebäudeidentität gehören. Der Ingenieur des Käufers sollte bestätigen, ob offene Punkte kleine Mängel oder Hindernisse für die Fertigstellung sind.

Zu den rechtlichen und behördlichen Kriterien können die Begründung der Einheit, erforderliche Steuer- und Gemeindeunterlagen, der Stand der Versorgungsanschlüsse, die abschließende notarielle Akte, die Freistellung von Projektbelastungen und die Eintragungsreife gehören. Die Schlüsselübergabe darf nicht dazu dienen, einen fehlenden rechtlichen Abschluss zu verdecken.

Die kaufmännische Abnahme sollte den ursprünglichen Preis, freigegebene Nachträge, Gutschriften, Verzögerungen, einbehaltene Beträge und frühere Zahlungen abgleichen. Die Schlussaufstellung muss zeigen, was noch zu zahlen ist und warum. Jede Meinungsverschiedenheit sollte vor einer vorbehaltlosen Zahlung festgehalten werden.

Bleiben kleine Mängel offen, nutzen Sie eine unterzeichnete Aufstellung mit Nachbesserungsterminen, Zutrittsregelungen und Bedingungen für die Freigabe des Einbehalts. Bleiben erhebliche Probleme bei Sicherheit, Wasser, Recht oder Versorgung offen, holen Sie fachlichen Rat ein, bevor Sie Fertigstellung oder Besitz annehmen. Ein klares Abnahmeprotokoll schützt Käufer und Bauträger gleichermaßen, weil es erfüllte Pflichten von dokumentierten Restarbeiten trennt.

Häufige Fehler

Kauf nach der Visualisierung

Werbebilder sind weder Genehmigung noch Baubeschreibung. Nehmen Sie kontrollierte Unterlagen in den Vertrag auf.

Zu viel zu früh zahlen

Koppeln Sie Zahlungen an unabhängig geprüften Baufortschritt und eine angemessene Absicherung.

Nur den Anwalt oder Ingenieur des Bauträgers nutzen

Beauftragen Sie unabhängige Berater, die dem Käufer verpflichtet sind.

Grundstück und Projektfinanzierung übersehen

Die künftige Einheit hängt vom Eigentumstitel am Grundstück, den Belastungen und den Freigaberegelungen ab.

Unklare Formulierungen zur Fertigstellung hinnehmen

Bestimmen Sie die bauliche, technische, versorgungstechnische, dokumentarische und eintragungsbezogene Fertigstellungsreife.

Nachträge nur mündlich vereinbaren

Halten Sie Umfang, Preis, Auswirkung auf die Genehmigung und Verzögerung schriftlich fest.

Bankzusage mit Projektsicherheit verwechseln

Die Prüfung der Bank schützt den Kreditgeber und ersetzt die Prüfung durch den Käufer nicht.

Die Schlussrate vor Mängelaufnahme und Unterlagen zahlen

Erhalten Sie sich Ihr vertragliches Druckmittel, bis die vereinbarten Nachweise der Fertigstellung vorliegen.

Gemeinschaftsflächen vergessen

Zufahrtsstraßen, Pools und gemeinsame Anlagen beeinflussen Nutzbarkeit und Kosten.

Die Akte mit der Schlüsselübergabe schließen

Beschaffen Sie die eingetragene Urkunde, die abschließende technische Akte und die Gewährleistungsunterlagen.

Projekt-Checkliste für Käufer

1. Geschäft und künftige Eigentumsstruktur klären.
2. Bauträger, Grundstückseigentümer, Bauunternehmen und Vertreter überprüfen.
3. Prüfungen zu Eigentumstitel, Grundbuch und Kataster abschließen.
4. Planungsrecht, Bebaubarkeit, Genehmigung und genehmigte Pläne prüfen.
5. Kontrollierte Pläne und eine ausführliche Baubeschreibung vereinbaren.
6. Ausgewogene Reservierung und Verträge aushandeln.
7. Zahlungen an vom Ingenieur bescheinigte Bautenstände koppeln.
8. Sicherheiten für Vorauszahlungen und die Freistellung von Lasten dokumentieren.
9. Unabhängigen Anwalt und Ingenieur beauftragen.
10. Bauzeitenplan, Nachträge, Qualität und Versorgung verfolgen.
11. Vor der Fertigstellung begehen und ein Mängelverzeichnis führen.
12. Endgültige Genehmigung, Gebäudeidentität und Energieunterlagen prüfen.
13. Die notarielle Urkunde prüfen und unterzeichnen.
14. Eintragung und Freigabe der Sicherheiten bestätigen.
15. Dokumentierte Übergabe, Versicherung und Hausverwaltung abschließen.

Wie Chalkidiki Real Estate Ihr Projekt begleitet

Chalkidiki Real Estate kann passende Neubau- und Off-Plan-Gelegenheiten finden, Termine mit Bauträgern und auf der Baustelle organisieren, erste Projektunterlagen beschaffen und die kaufmännische Kommunikation abstimmen.

Wir können den praktischen Ablauf zwischen dem Käufer und den unabhängig beauftragten Anwälten, Ingenieuren, Architekten, Notaren, Steuerberatern, Banken, Versicherern und Bauunternehmen unterstützen. Jeder Fachmann bleibt für seine eigene berufsrechtliche Stellungnahme und Bescheinigung verantwortlich.

Während der Bauzeit können wir Zutritt, Berichte, die Auswahl der Ausstattung, die Abstimmung von Nachträgen und die Übergabe organisieren. Nach der Fertigstellung können unsere Leistungen die Immobilie mit Versorgern, Möblierung, Renovierungen, Garten- und Poolpflege, Hausverwaltung und Ferienvermietung verbinden.

Unser Ziel ist nicht bloß ein zugesagter Fertigstellungstermin. Es ist ein nachvollziehbarer Weg vom Grundstück und der Genehmigung bis zu fertigem, eingetragenem und verwaltbarem Eigentum.