Покупка на имот на зелено (off-plan) в Гърция – пълно ръководство

На тази страница

Какво означават покупка на зелено и ново строителство

Имот на зелено (off-plan) се купува въз основа на проекти и договорни обещания, преди да е изцяло построен. Проектът може да съществува само като одобрени чертежи, да е на етап основи или да е в голяма степен построен, но все още да не е завършен в правно и техническо отношение. Имотът ново строителство е новопостроен, макар че към момента на продажбата може вече да е завършен.

Разграничението е важно, защото наличните доказателства се променят с времето. Преди строителството купувачът проверява собствеността върху земята, строителя, разрешението, чертежите, спецификацията и договора. По време на строителството на преден план излизат отчетите за напредъка, измененията и удостоверенията за плащане. При завършването фокусът се измества към инспекциите, идентичността на сградата, комуналните присъединявания, окончателните удостоверения, нотариалния акт и вписването.

Рекламният език не е правна категория. „До ключ“, „лукс“, „с всички разрешения“ или „скоро готово“ трябва да бъдат превърнати в измерими договорни задължения. Купувачът трябва да знае точното право, което придобива, одобрената конфигурация, включените работи, определението за завършване и средствата за правна защита.

Предимства и рискове накратко

Покупката на зелено сама по себе си не е опасна. Рискът възниква, когато бъдещото предаване се финансира или се приема по договор без независима проверка, балансирана защита на плащанията и прецизни документи.

Важно: Изискванията в Гърция в областта на строителството, устройственото планиране, данъците и договорите могат да се променят и всеки проект е различен. Получете съвет за конкретната сделка от независим гръцки адвокат, инженер, нотариус и счетоводител, преди да подпишете или да платите пари.

Разберете какво точно купувате

Купувачът трябва да изясни правната структура, преди да обсъжда довършителните работи. Дали сделката е незабавна покупка на земя, последвана от отделен договор за строителство? Дали строителят продава бъдещ имот в хоризонтална или вертикална собственост? Дали собствеността се прехвърля едва когато сградата е завършена? Дали купувачът придобива дялове в дружество, а не недвижим имот?

Всяка структура създава различни рискове по отношение на собствеността, несъстоятелността, данъците, плащанията и вписването. Договор, който дава само лично вземане срещу строителя, е нещо различно от вписана собственост върху земя. Купувач, който притежава земята по време на строителството, може да има различни отговорности по отношение на разрешенията, изпълнителите и застраховката.

Адвокатът трябва да изготви обобщение на структурата на ясен и разбираем английски език, в което да са посочени настоящият собственик, бъдещият продавач, изпълнителят, титулярят на разрешението, финансираната страна, правото върху имота, моментът на прехвърляне и обезпечението за плащанията на купувача. Ако няколко дружества носят сходни имена, ролите им трябва да бъдат посочени точно.

Правна и техническа проверка (due diligence) на строителя

Брошурата на строителя и завършеният мострен имот са полезни, но не са достатъчни. Адвокатът и счетоводителят на купувача трябва да проучат юридическото лице, регистрацията, представителите, действителните собственици, правомощията, признаците за несъстоятелност, съдебните спорове, когато е относимо, и способността му да сключи предлаганите договори.

Поискайте информация за предишни проекти, дати на завършване, препоръки и доказателства за обслужването след продажбата. Огледайте завършени сгради след няколко сезона, а не само новоподредени мострени обекти. Говорете със собствениците за дефектите, общите площи, присъединяването към комуналните мрежи и документацията.

Установете коя фирма реално изпълнява строителството и кои специалисти упражняват надзор. Собственикът на земята, строителят, изпълнителят и маркетинговата компания може да са различни юридически лица. Договорните средства за защита са полезни само ако са насочени срещу подходяща и платежоспособна страна.

Правната и техническа проверка (due diligence) не гарантира бъдещото изпълнение, но може да покаже дали структурата на проекта и досегашните резултати оправдават предлагания размер на авансовото плащане.

Собственост върху земята и документи за собственост

Целият проект стои върху земята. Адвокатът на купувача трябва да провери кой я притежава, как е придобита собствеността, дали всички съсобственици са съгласни и дали документът за собственост и кадастралните данни съответстват на физическия парцел.

Справките в ипотечната служба и в кадастъра трябва да обхващат ипотеки, предварителни вписвания на ипотека, възбрани, претенции, сервитути и ограничения. Правото на достъп, лицето към път и комуналните услуги не бива да се приемат за даденост само защото на място тече строителство.

Инженерът сравнява площта по документа за собственост, кадастралния номер (KAEK), топографската скица, координатите и терена. Границите, правата на съседите и евентуално необходимата корекция на данните за земята трябва да бъдат уредени, преди купувачът да разчита на бъдещ обект.

Ако строителят не притежава земята, адвокатът трябва да проучи договора за застрояване и правомощията за продажба или строителство. Обещанието на собственика на земята и брошурата на строителя не заместват права, които могат да бъдат принудително упражнени.

Ипотеки, тежести и финансиране на проекта

Земята за застрояване може да служи като обезпечение за банково или частно финансиране. Ипотеката по проекта не възпрепятства автоматично продажбите, но купувачът се нуждае от надежден механизъм за заличаване на ипотеката върху бъдещия обект или дял.

Досието трябва да посочва кредитора, обезпечената сума, засегнатия имот, условията и срока за заличаване. Ако плащанията на купувача погасяват кредита за проекта, договорът трябва да посочва как плащането води до конкретно заличаване и какви доказателства следват.

Общото твърдение, че банката „подкрепя проекта“, не е правно заличаване. Адвокатът на купувача трябва да прегледа преки потвърждения от банката и изискванията за вписване.

Нови тежести трябва да се контролират и по време на строителството. В зависимост от структурата може да са необходими договорни и подлежащи на вписване защитни мерки, за да не бъде интересът на купувача поставен в по-заден ред.

Устройствен режим и възможност за застрояване

Преди да се доверите на предлагания проект, независим инженер трябва да прегледа категорията на земята, устройствената зона, възможността за застрояване, допустимото предназначение, плътността на застрояване, височината, отстоянията, достъпа и специалните ограничения.

Въпроси, свързани с крайбрежната зона, горите, археологическите обекти, „Натура“, традиционните селища и водните течения, могат да повлияят на проектирането и одобрението. Проектите в Халкидики може да включват и стръмни терени, подпорни конструкции и инфраструктура за достъп, които на визуализациите изглеждат по-незначителни, отколкото са.

Възможността за застрояване не е доказана само защото наблизо има къщи. Правилата и обстоятелствата за всеки парцел са различни. Изводът трябва да се отнася до конкретната земя и до одобрения проект.

Ако разрешението все още се очаква, купувачът трябва да знае кои решения на органите предстоят и какво ще стане, ако одобреният проект е по-малък или различен.

Разрешение за строеж в Гърция и системата e-Άδειες

Гръцките разрешения за строеж и свързаните с тях административни актове се обработват от правоспособни инженери чрез системата e-Άδειες. Официалните указания потвърждават, че строителството, пристройките, съществените преустройства, басейните, подпорните стени и други определени видове работи изискват съответното разрешение, освен ако не е приложима конкретна процедура за по-малки работи.

Купувачът трябва да получи номера на разрешението, датата на издаване, статуса, срока на валидност и пълното одобрено досие. Проверете собственика на земята, описанието на проекта, площите, предназначението и отговорните инженери. Екранна снимка или номер на заявление не са равностойни на издадено валидно разрешение.

Разрешенията могат да бъдат изменяни. Попитайте дали има висящи или очаквани изменения и изискайте да ви бъде предадена всяка редакция. Договорът трябва да урежда съществените промени, които намаляват площта или променят изгледа, достъпа, паркирането, басейна или общите съоръжения.

Независимата проверка трябва да потвърди, че строителството следва действащите одобрени проекти. Одобрението не гарантира качеството на изпълнение, платежоспособността на строителя или изпълнението на договора.

Одобрени проекти срещу рекламни планове

Архитектурните визуализации са убедителен инструмент за продажба, но могат да показват озеленяването, мебелите, остъкляването, осветлението, видимостта към морето и пропорциите по различен начин от досието на разрешението. Само ясно включените договорни документи определят какво ще бъде предадено.

Създайте контролиран регистър на чертежите с наименование, номер, редакция и дата. Купувачът, адвокатът, инженерът и строителят трябва да се позовават на един и същ комплект. Отбелязвайте отделно чертежите към разрешението, работните чертежи и рекламните илюстрации.

Изчислявайте вътрешната площ, покритата веранда, откритата тераса, склада, паркомястото, дела от земята и общите площи по едни и същи определения. „Общата площ“ може да обединява категории с много различна стойност и правен статут.

Ако строителят си запазва разумна гъвкавост при проектирането, определете граници и правила за уведомяване. Клауза, която допуска всяка промяна, изисквана от органите, не бива да се превръща в неограничена свобода за намаляване на стойността за купувача.

Хоризонтална или вертикална собственост

Когато бъдещ апартамент или вила се намира в по-голям парцел, може да се наложи обектът да бъде правно обособен чрез хоризонтална или вертикална собственост. Учредителният акт и плановете определят процента собственост, самостоятелния обект, общите площи, пространствата с право на изключително ползване, достъпа и задълженията.

Паркомястото, складът, градината и басейнът могат да бъдат самостоятелни права, принадлежности, площи с право на изключително ползване или общи съоръжения. Разграничението влияе на контрола, поддръжката и препродажбата.

Прегледайте проекта на правилник за вътрешния ред на етажната собственост преди покупката. Той може да урежда отдаването под наем, промените по фасадата, домашните любимци, шума, соларните панели, паркирането, часовете за ползване на басейна и таксите за общите разходи.

Окончателната структура на собствеността трябва да съответства на завършената сграда и на нотариалния акт. Промените по време на строителството може да изискват актуализирани планове, таблици и одобрения.

Договор за резервация

Резервацията може да извади обекта от продажба, докато се извършват правната и техническа проверка и подготовката на договорите. Тя трябва да посочва точния проект, предварително определения обект, цената, лицето, при което се държи плащането, срока на резервацията и условията за възстановяване на сумата.

Защитата на купувача трябва да включва задоволителна правна и техническа проверка, проверка на разрешението, съгласуване на пълния договор, финансиране, когато е необходимо, и одобряване на съществените спецификации. Аванс, който не подлежи на връщане и се плаща преди тези проверки, прехвърля прекомерен риск.

Попитайте дали плащането се държи от строителя, адвоката, нотариуса или друга страна и на какво основание. Получете разписка и проверени банкови данни.

Резервацията не бива да обещава завършване или собственост извън това, което строителят може законно да предостави. Нека адвокатът на купувача я прегледа преди подписването.

Договор за строителство и покупко-продажба

Договорът трябва да превърне бъдещата сграда в задължения, които могат да бъдат принудително изпълнени. Той трябва да посочва страните, земята, обекта, проектите, спецификациите, цената, данъците, етапите на плащане, датата на завършване, обстоятелствата за удължаване на срока, инспекцията, дефектите, предаването, прехвърлянето на собствеността, неизпълнението и реда за решаване на спорове.

Ако покупката и строителството са уредени с отделни договори, те трябва да действат съгласувано. Купувачът не бива да придобива земя без действащо задължение за строителство или да финансира работи без сигурни права върху земята.

Определете какво означава „завършване“. Физическата годност за ползване, удостоверяването от инженер, присъединяването към комуналните мрежи, документацията за идентичността на сградата, готовността за нотариален акт и възможността за вписване може да настъпят в различни моменти.

Езикът на договора, приложимото право и компетентната юрисдикция трябва да са ясни. Преводът помага за разбирането, но адвокатът трябва да потвърди коя езикова версия е водеща.

Техническа спецификация

Спецификацията трябва да описва конструкцията, топлоизолацията, хидроизолацията, прозорците, вратите, подовите настилки, санитарното оборудване, кухнята, електрическата инсталация, отоплението, охлаждането, топлата вода, осветлението, боядисването, озеленяването, басейна и външните работи.

Посочването на марка трябва да включва модел или измерими експлоатационни показатели, както и процедура, ако даден продукт не е наличен. „Равностойно качество“ без критерии за одобрение води до спорове.

При предвидените суми за избор на материали (allowances) трябва да се посочат паричната стойност, третирането по ДДС, доставчикът и крайният срок за избор. Изяснете разходите за труда по монтажа, доставката и отпадъците.

Спецификацията трябва да посочва изключенията: мебели, уреди, завеси, осветителни тела, интернет оборудване, отопление на басейна, напояване и такси за присъединяване. Мострен имот може да съдържа елементи, които не са включени в базовата цена.

Изменения и промени по желание на купувача

Промените по желание на купувача могат да придадат индивидуален облик на дома, но носят риск за разрешението, разходите и графика. Изисквайте писмено изменение, в което са посочени чертеж, описание, цена, данък, плащане, ефект върху завършването и одобрение.

Нито едно указание, дадено на обекта, не трябва да се приема за безплатно или одобрено. Устните разговори с майсторите могат да заобиколят проектната координация и гаранциите.

Някои промени изискват изменение на разрешението или одобрение от инженер. Желана пергола, разширяване на басейна, промяна на прозорец или преустройство на помещение може да не са законово допустими.

Определете краен срок за изменения, след който промени по конструкцията или по скритите инсталации вече не се приемат. Водете актуален регистър на измененията и окончателна екзекутивна документация.

Цена и схема на плащане

Изяснете дали посочената цена включва ДДС или друг приложим данък, земята, сградата, разрешенията, професионалните услуги, присъединяването към комуналните мрежи, общите части, озеленяването, басейна, уредите и документите, свързани с вписването.

Разграничете резервацията, цената на земята, вноските за строителството, допълнителните подобрения и окончателното плащане. Всяко плащане трябва да има договорно основание и фактура или разписка.

Плащанията трябва да съответстват на стойност, която може да бъде проверена независимо. Голямо ранно плащане, което основно финансира общата дейност на строителя, създава риск, ако проектът спре.

Предвидете бюджет извън договорната цена за правни, технически, нотариални, данъчни, банкови и застрахователни разходи, обзавеждане, поддръжка и резерв за непредвидени разходи. Вижте: Разходи и данъци при покупка на имот в Гърция.

Плащания на етапи

Етапите трябва да са обективни: издадено разрешение, завършени основи, завършена носеща конструкция, покрив/затворен груб строеж, завършени инсталации, завършени довършителни работи, фактическо завършване и окончателно правно приключване.

Сама по себе си календарната дата не доказва извършена работа. Независимият инженер на купувача трябва да огледа и удостовери договорения етап преди плащането.

Определете дали частичното изпълнение се зачита и как се процедира при спорни работи. Снимките от строителя са полезно доказателство за напредъка, но не са независимо удостоверяване.

Водете регистър на плащанията с етапа по договора, удостоверяването, фактурата, сумата, валутата, банковото потвърждение и натрупания процент. Финансовите записи трябва да се равняват с окончателния нотариален акт и данъчните документи.

Защита на авансовите плащания

Защитата зависи от структурата на сделката. Възможностите може да включват поетапни плащания, задържане на част от сумата, банкова гаранция, механизми, подобни на ескроу сметка, вписани права или механизми за пряко освобождаване на средствата. Наличието им и правното им действие изискват консултация с гръцки адвокат.

Попитайте какво става с всяко плащане, ако строителят изпадне в несъстоятелност, разрешението бъде отменено, завършването стане невъзможно или договорът бъде прекратен. Обещанието за връщане на парите е толкова надеждно, колкото са правното положение на платеца и ресурсите на насрещната страна.

Окончателното задържане на част от сумата може да мотивира отстраняването на дефектите и комплектуването на документите. Размерът му, условията за освобождаване и механизмът за решаване на спорове трябва да са записани.

Никога не плащайте по променена сметка, която не е проверена. Потвърждавайте указанията по независим канал и се уверете, че получателят съответства на договора или на упълномощената уговорка.

График на строителството и забавяния

Графикът трябва да посочва започването, етапите, заявленията за комунални услуги, проверките, завършването, готовността за нотариалния акт и предаването. Обвържете датите със зависимостите, вместо да се посочва една оптимистична дата на завършване.

Определете допустимите удължавания на срока заради лошо време, забавяния от страна на властите, непреодолима сила и изменения по желание на купувача. Удължаването трябва да изисква уведомление, доказателства и мерки за ограничаване на забавянето.

Договорните средства за защита могат да включват договорено обезщетение, право на прекратяване или други мерки, изготвени от адвоката. Средствата за защита трябва да са съразмерни и да могат да бъдат принудително изпълнени.

Купувачите не трябва да планират окончателно преместване, ангажименти за наем или доставка на мебели, докато съответните специалисти не потвърдят готовността за завършване.

Независим инженер

Инженерът на строителя проектира, внася документацията и упражнява надзор за проекта. Независимият инженер на купувача прави проверки от името на купувача. Тези роли се допълват, а не се заменят една с друга.

Инженерът на купувача може да прегледа разрешението, чертежите, спецификацията и условията на терена; да проверява етапите; да дава становища за напредъка; да присъства при приемането с опис на дефектите; и да сравнява документите за завършване с изпълненото строителство.

Договорът с инженера трябва да посочва честотата на проверките, формата на докладите, изключенията и правомощията. Инженерът не ръководи изпълнителя, освен ако не е назначен за това по договор.

Докладите трябва да съдържат снимки с дата, препратки към чертежите, установеното състояние, дефектите, прегледаните документи, препоръка за плащане и неуредените въпроси.

Наблюдение на строителството

Наблюдението трябва да се планира на рисковите етапи: изкопи и основи, конструкция, хидроизолация преди закриването ѝ, скрити ВиК и електроинсталации, топлоизолация, прозорци, довършителни работи и външно отводняване.

За купувачите, които са в чужбина, редовните стандартизирани доклади са по-полезни от неформалните видеоклипове. Отразявайте напредъка спрямо графика, одобрените чертежи, спецификацията, измененията и вече установените дефекти.

Изпитванията и сертификатите на продуктите трябва да се събират по време на строителството. След като хидроизолацията или инсталациите бъдат закрити, последващата проверка става трудна.

Наблюдението не може да елиминира всички дефекти, но ранното им откриване обикновено е по-лесно и по-евтино от ремонта след предаването.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате въпроси относно покупката на зелено (off-plan) или на имот ново строителство в Гърция или искате да обсъдим лично даден строителен проект? Свържете се директно с мен по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за чуждестранни купувачи на имоти и за проекти ново строителство в Халкидики и в цяла Гърция.

Контрол на качеството

Качеството трябва да е измеримо. Прегледайте документацията за бетона и конструкцията, когато е приложимо, детайлите на хидроизолацията, наклоните за отводняване, непрекъснатостта на топлоизолацията, монтажа на прозорците, електрическата защита, налягането във ВиК инсталацията и пускането на оборудването в експлоатация.

Близостта до морето повишава значението на устойчивостта на корозия, уплътненията, външните покрития и защитата от дъжд, носен от вятъра. На терени с наклон басейните и подпорните стени изискват особено внимание.

Мострите и пробните изпълнения помагат да се определи очакваният завършен вид на камъка, плочките, боята, дърводелските изделия и фасадата. Одобрявайте ги писмено и ги снимайте.

Козметичното съвършенство не е единствената цел. Скритата влага, недостатъчното отводняване или непълната документация за електрическата инсталация може да са по-важни от малко петно от боя.

Комунални мрежи и инфраструктура

Изяснете отговорността и разходите за електричество, вода, канализация или септична яма, телекомуникации, пътен достъп, отводняване, отпадъци и всички общи мрежи.

Близко минаваща линия не гарантира незабавно присъединяване или достатъчен капацитет. Поискайте заявленията, одобренията, предвиденото разположение на измервателните уреди и плановете за временно захранване.

При комплекс определете кой е собственик и кой поддържа вътрешните пътища, помпите, резервоарите, осветлението, портите и пречиствателните системи. Общата инфраструктура изисква дългосрочно финансиране.

При предаването трябва да се предоставят номерата и показанията на измервателните уреди, сертификатите, информацията за прехвърляне на партидите и инструкциите за експлоатация. Нашият екип „Регистрация на комунални услуги и административно обслужване“ може да съдейства за координацията след покупката.

Общи площи и съоръжения за общо ползване

Общите басейни, градини, пътища, стени, паркинги, охраната и техническите помещения изискват правно определяне, стандарти за завършване и правила за управление.

Прегледайте разпределението на идеалните части и на експлоатационните разходи. По-малкият обект може да не плаща автоматично пропорционален дял, ако правилникът използва друга формула.

Попитайте кой управлява комплекса, преди собствениците да поемат управлението, какъв е първоначалният бюджет, резервният фонд, договорите за услуги и какви права има строителят върху непродадените обекти.

Общите части трябва да бъдат включени в огледа и предаването. Завършената частна вила не компенсира недовършен път за достъп или небезопасна зона около басейна.

Енергийни характеристики и инсталации

Новите жилища трябва да се оценяват по одобрения енергиен проект, топлоизолацията, остъкляването, засенчването, отоплението, охлаждането, топлата вода и системите за възобновяема енергия. Рекламни твърдения като „еко вила“ изискват измерими спецификации.

Проверете модела, мощността, управлението, гаранцията, наличието на сервиз и очакваните условия на работа на оборудването. Недостатъчна мощност на охлаждането или лошо проектирано засенчване могат да намалят комфорта.

Окончателният сертификат за енергийни характеристики е важен документ при завършването, но не заменя пускането в експлоатация и инструкциите за ползване.

Умният дом, алармата, камерите, контролът на достъпа и окабеляването, подготвено за Starlink, трябва да бъдат документирани със схеми, данни за достъп и конфигурация, съобразена със защитата на личните данни.

Финансиране с ипотечен кредит

Банка може да финансира покупка на зелено (off-plan) или на имот ново строителство, но одобрението зависи от кредитоискателя и от проекта. Кредиторът може да изисква поетапна оценка и усвояване, разрешения, документ за собственост и конкретни доказателства за завършване.

Предварителното одобрение на кредитоискателя не е одобрение на имота. Краен срок, поставен от строителя, не трябва да принуждава купувача да се откаже от защитата, свързана с финансирането, преди банката да е оценила проекта.

Съгласувайте етапите на плащане с усвояването на кредита. Може да се наложи купувачът да внесе първоначалното собствено участие, преди кредиторът да отпусне средства.

Вижте: Ипотечни кредити и финансиране на имоти в Гърция за чужденци.

Данъци и допълнителни разходи

Данъчното третиране може да се различава при ново строителство и при препродажба и може да зависи от действащото законодателство, статута на продавача и структурата на сделката. Поискайте писмено разяснение от счетоводител и нотариус за конкретната сделка.

Измененията в строителството, отделните договори за земята и за строежа, покупката чрез дружество и отдаването под наем могат да се отразят на счетоводството и документацията. Никога не извеждайте приложимия данък само от обявената цена.

Предвидете бюджет за професионални проверки, разходите за разрешения или изменения, поети от купувача, присъединяване към комуналните мрежи, охрана, застраховка, мебели, озеленяване и резерв за непредвидени разходи.

Фактурите и банковите потвърждения трябва да съответстват на етапите по договора и да служат за данъчни цели, за финансирането и при евентуална нужда от разрешение за пребиваване.

Застраховка по време на строителството

Попитайте кой застрахова обекта, работите, материалите, работниците, гражданската отговорност, проекта и съседните имоти. Поискайте доказателство за полиците и се запознайте с изключенията.

Ако купувачът вече е собственик на земята или на материалите, това може да създаде допълнителен риск. Адвокатът и застрахователят трябва да съгласуват кога рискът преминава.

Застраховката на изпълнителя не е същото като бъдещата застраховка на дома на купувача. Покритието трябва да премине в правилния момент на завършване или въвод във владение.

Ипотечният кредитор може да постави отделни изисквания за застраховка преди усвояването или предаването.

Инспекция преди завършването

Преди купувачът да приеме завършването, неговият инженер трябва да провери обекта спрямо чертежите към разрешението, договорните чертежи, спецификацията, одобрените изменения и предишните доклади.

Огледайте всяко помещение, външната част, покрива или достъпната тераса, басейна, отводняването, озеленяването, паркинга, складовите помещения и общите части. Когато е възможно, изпробвайте системите в работен режим.

Огледът при завършване трябва да провери и документите, а не само довършителните работи. Красива къща без готовност по комуналните услуги, електронната идентичност на сградата или вписването може да не отговаря на договорното определение.

Не съчетавайте първия оглед с безусловното окончателно плащане, ако дефектите и документите не могат да бъдат оценени както трябва.

Приемане с опис на дефектите и списък на недостатъците

Описът на дефектите отразява недовършените, дефектните или несъответстващите елементи с местоположение, описание, снимка, отговорна страна и срок. Приоритет пред козметичните недостатъци имат безопасността, проникването на вода и системите.

Договорете как поправките се проверяват повторно и каква сума остава задържана. Твърдението на строителя, че всичко е изпълнено, трябва да бъде проверено.

Приемането с опис на дефектите не замества правното приключване или проверката на конструкцията. То е един от етапите на предаване, основано на доказателства.

Пазете подписания опис, актуалния му статус и снимките след отстраняването в постоянното досие на имота.

Документи при завършването

Пакетът документи при завършване може да включва окончателното разрешение и неговите изменения, одобрените и екзекутивните чертежи, декларации на инженера, записите в електронната идентичност на сградата, енергийния сертификат, сертификатите на оборудването, протоколите от пускането в експлоатация, гаранциите, документите за комуналните услуги, документите за собственост и данъчните доказателства.

Точният списък на документите за нотариуса зависи от конкретната сделка. Вижте: Необходими документи за покупка на имот в Гърция.

Всеки документ трябва да се отнася за правилния имот и за окончателната му конфигурация. Проектни чертежи и изтекли сертификати не трябва да се бъркат с документите за приключване на сделката.

Създайте цифров и хартиен опис на документите при предаването. Бъдещата препродажба, отдаването под наем, ремонтите и застраховането зависят от надеждни документи.

Електронна идентичност на сградата

Гръцката електронна идентичност на сградата обединява основната техническа информация и данните за законността на сграда или самостоятелен обект. Правоспособен инженер подава необходимите данни и може да издаде съответното удостоверение за пълнота, когато условията са изпълнени.

При ново строителство електронната идентичност трябва да съответства на окончателните разрешения, чертежи, площи, предназначение и обект. Инженерът на купувача трябва да я сравни с действителното строителство и с проекта на нотариалния акт.

Удостоверението не замества проверката на качеството, но е централен документ в правното и техническото досие при приключването.

Ако промени в последния момент останат неотразени, завършването може да се забави, докато чертежите или разрешенията бъдат актуализирани.

Окончателен нотариален акт и вписване

Нотариусът изготвя нотариалния акт за прехвърляне въз основа на документите за страните, собствеността, данъците, кадастъра и техническата документация. Адвокатът на купувача проверява акта спрямо договорения имот и условията на правната и техническа проверка (due diligence).

Проверете обекта, идеалните части, паркомястото, склада, площите с право на изключително ползване, кадастралния номер (KAEK), цената, плащанията, въвода във владение и евентуалните оставащи задължения.

След изповядването актът трябва да бъде внесен в компетентната ипотечна служба или в Гръцкия кадастър и вписването да бъде потвърдено. Самото подписване не приключва досието.

Нашето ръководство „Адвокат, нотариус и кадастър в Гърция“ обяснява тези роли.

Предаване и въвод във владение

При предаването трябва да се запишат датата, ключовете, устройствата за достъп, показанията на измервателните уреди, описът на обзавеждането, ръководствата, гаранциите, паролите, контактите за сервиз и неотстранените дефекти.

Изяснете кога преминават рискът, поддръжката и таксите за поддръжка на комплекса. Ранният достъп за доставка на мебели не означава непременно правно предаване на владението или завършване.

Получете инструкции за отоплението, охлаждането, топлата вода, басейна, напояването, охраната и умните системи. Пускането в експлоатация трябва да включва практическа демонстрация.

Собствениците, които живеят в чужбина, трябва да назначат управител на имота преди предаването, за да започнат веднага огледите, комуналните услуги и сезонната поддръжка.

Гаранции и дефекти след предаването

Договорът трябва да определя процедурата за уведомяване за дефекти, сроковете за реакция и евентуалния механизъм за задържане или гаранция. Законовите права и договорните гаранции изискват консултация с адвоката на купувача.

Съобщавайте за дефектите незабавно, писмено, със снимки и описание на последиците. Спешните мерки за ограничаване на щетите не трябва да унищожават ненужно доказателствата.

Следете гаранциите на производителите отделно от задълженията на изпълнителя. Регистрирайте гаранциите на оборудването и спазвайте изискванията за сервизно обслужване.

Направете последващи огледи след първия силен дъжд, след летния период на охлаждане и след работата през зимата, защото някои проблеми са сезонни.

Ваканционно отдаване под наем и инвестиционно ползване

Ако имотът е предназначен за краткосрочно отдаване под наем, преди покупката проверете устройственото предназначение, правилата на етажната собственост, достъпа, паркирането, пожарната безопасност, застраховката и актуалните изисквания за регистрация.

Изчислете нетния доход след разходите за управление, почистване, комунални услуги, такси на платформите, поддръжка, данъци и периоди без наематели. Прогнозите на строителя за доходите от наем не са гаранция.

Проектните решения трябва да осигуряват дълготрайна експлоатация: място за съхранение, лесни за почистване покрития, достатъчна мощност на охлаждането, топла вода, интернет, звукоизолация и заключващи се шкафове за собственика.

Нашият екип може да координира услугата „Управление на Airbnb и краткосрочно отдаване под наем в Халкидики“, след като бъде потвърдена правната пригодност на имота.

Съображения относно Golden Visa

Купувач, който обмисля пребиваване чрез инвестиция, трябва да получи актуална консултация по имиграционно право, преди да структурира договорите за земя, строителство и плащания. Условията за допустимост, праговете, категориите имоти и изискваните доказателства могат да се променят.

В зависимост от избрания път официалните процедури може да изискват конкретни нотариални потвърждения, доказателства за плащане, разрешение за строеж и фактури от изпълнителя. Общите рекламни твърдения не са достатъчни.

Моментът на завършване и вписване на инвестицията може да определи кога заявлението може да бъде придвижено. Съгласувайте документите на адвоката по имиграционно право, нотариуса, счетоводителя и банката.

Посетете нашето ръководство „Golden Visa в Гърция“, посветено специално на тази тема.

Прехвърляне на договора и препродажба преди завършването

Купувачът може да пожелае да прехвърли договора или да продаде преди завършването, но това не е разрешено автоматично. Договорът трябва да посочва съгласието на строителя, таксите, условията и документацията.

Данъчното и правното третиране може да се различава от това при препродажба на завършен имот. Това може да засегне и плановете за финансиране и за разрешение за пребиваване.

Пазарът за договорни права върху недовършен имот може да е по-малък, отколкото за вписана собственост. Не разчитайте на лесното прехвърляне на договора като стратегия за излизане.

Ако прехвърлянето е разрешено, новият купувач трябва да получи цялото досие с правната и техническа проверка (due diligence), плащанията и измененията.

Оценка на терена и местоположението

Купувачите на зелено понякога проверяват обекта внимателно, но приемат по-широкия терен като неизменен фон. В действителност достъпът, наклонът, отводняването, съседните парцели, ориентацията, вятърът, слънцето и бъдещото застрояване могат да определят ежедневното ползване и стойността при препродажба. Ако е възможно, посетете терена в различно време и помолете инженера да сравни видимото с топографските и устройствените документи.

Панорамен изглед към морето, заснет от дрон на височина, може да не отговаря на височината на завършения хол. Поискайте геодезически измерени коти на пода и терасата, разрези на сградата и точни референции за изгледа. Попитайте какво може законно да се построи на съседните парцели и дали растителността или друга фаза на комплекса може да промени гледката.

Проверете окончателния маршрут от обществения път до имота. Временният строителен път може по-късно да се превърне в тесен общ път със задължения за поддръжка. Изяснете наклона, настилката, мястото за обръщане, достъпа за доставки, размерите на паркоместата, портите, осветлението и отвеждането на дъждовните води. Достъпът за пожарната и спешните служби също може да е от значение.

При крайбрежни терени с наклон подпорните стени, отводнителните канали и защитата от ерозия може да са основни конструктивни елементи и съществен разход. Установете дали са включени в разрешението, договора и окончателната проверка. Озеленяването не трябва да прикрива недовършено отводняване или нестабилна почва.

Проверката на местоположението обхваща и практическите услуги: разстоянието до магазини и здравни заведения, състоянието на пътищата през различните сезони, мобилното покритие, наличието на фиксиран интернет, налягането на водата, сметосъбирането и шума от туризма или близките пътища. Тези фактори може да не попречат на покупката, но трябва да се отчетат при проектирането, цената и планирането на управлението.

Управление на проекта от чужбина

Чуждестранните купувачи могат да управляват проект за ново строителство в Гърция от разстояние, но процесът изисква ясно разпределени правомощия и дисциплинирана отчетност. Правилно изготвено пълномощно може да позволи на гръцки адвокат да се занимава с данъчните, договорните, нотариалните и регистрационните въпроси. Решенията по строителството все пак трябва да следват писмената рамка за одобрение на купувача, а не неограничено неформално делегиране.

Въведете единен ред за комуникация. Определете кой може да дава указания на строителя, кой одобрява измененията, кой език е водещ и как се документират спешните решения. Ако купувачът, съпругът или съпругата, архитектът и местното лице за контакт изпращат отделни указания, грешките и допълнителните разходи стават вероятни.

Изисквайте месечни доклади или доклади по етапи със снимки от обекта с дата, напредъка спрямо графика, бележките на инженера, финансовото състояние, регистъра на измененията, решенията, които трябва да се вземат, и рисковете. Видеоразговорът може да допълва, но не трябва да замества писмения запис. Съхранявайте окончателните одобрения в контролирана папка на проекта.

Физическите мостри трудно се одобряват от разстояние. Използвайте референции от доставчиците, снимки с висока резолюция, видео на естествена светлина и запазени контролни мостри. Цветовете изглеждат различно на различните екрани, затова навсякъде, където е възможно, посочвайте продукт и модел, вместо да одобрявате само изображение.

Планирайте пътуванията около решенията с голяма стойност: първоначален оглед на терена и на мострения имот, избор на разпределение или довършителни материали, оглед преди завършването и окончателно предаване. Ако купувачът не може да присъства, независимият инженер или доверен представител трябва да има ясно поръчение за огледа. Удобството на дистанционното управление не трябва да премахва независимата проверка.

Матрица на документите и отговорностите по проекта

Матрицата предотвратява често срещан проблем: един участник твърди, че друг участник е проверил въпроса. Счетоводителят на строителя не одобрява устройствените въпроси, инженерът не дава становища относно правото на собственост, а нотариусът не извършва проверка на качеството за купувача. Всеки важен извод изисква посочен поименно специалист и конкретен, проследим резултат.

Актуализирайте матрицата, когато проектът се промени. Ново дружество, изменено разрешение, друг изпълнител, допълнителна ипотека върху проекта или променено разпределение на обекта могат отново да поставят под въпрос по-ранните изводи. Правната и техническата проверка (due diligence) не е еднократно изтегляне на папка с документи, докато фактите продължават да се променят.

Тревожни сигнали при строителя и договора

Нито един отделен предупредителен знак не доказва автоматично, че даден проект ще се провали, но съчетанието от няколко такива знака трябва да доведе до по-задълбочено проучване. Натискът да платите веднага, преди консултантите на купувача да са получили документите, е сериозен повод за безпокойство относно процеса. Такъв повод е и отказът да се предостави издаденото разрешение за строеж, документът за собственост върху земята или данните за самоличността на проектното дружество.

Други тревожни сигнали са плащане към несвързано със сделката лице, много големи необезпечени ранни вноски, обещания, които се различават от писмената спецификация, многократна смяна на изпълнителя, липсващи фактури, необясними спирания на строителството, данни за изтекло разрешение и нежелание да се допусне независим инженер на обекта.

Формулировките в договора заслужават същото внимание. Широките права на строителя да променя площта, разпределението, материалите или датата на завършване без одобрението на купувача могат да лишат първоначалната договореност от стойност. Клауза, която третира почти завършения обект като напълно завършен, може да наложи окончателното плащане, преди комуналните връзки, общите площи или документите за собственост да са готови.

Бъдете предпазливи, когато строителят твърди, че правна или техническа проверка не е необходима, защото банка, нотариус или предишен купувач вече са проверили проекта. Всеки купувач се нуждае от актуален съвет, съобразен с конкретната сделка. Предишен обект може да има различен дял в собствеността, различен начин за освобождаване от тежести или различна одобрена конфигурация.

Нереалистично ниската цена може да сигнализира за изключени позиции, а не за добра стойност. Сравнете третирането по отношение на ДДС или другите данъци, връзките с комуналните мрежи, озеленяването, басейна, кухнята, климатизацията, външните работи, организирането на общността на собствениците и разходите за специалисти. Поискайте съгласуван ценови разчет, преди да приемете, че конкуриращите се проекти включват едни и същи договорени елементи.

Обективни критерии за завършване и приемане

Завършването трябва да се определя чрез доказателства, а не по външния вид. Физическите критерии могат да включват безопасен достъп, защитена от атмосферни влияния конструкция, завършени довършителни работи, работещи ВиК и електрически инсталации, пуснати в експлоатация отопление и охлаждане, завършени басейн и външни работи, функционираща охранителна система и извозване на строителните отпадъци.

Техническите критерии могат да включват съответствие с одобреното разрешение и договорните чертежи, извършване на договорените изпитвания, удостоверения от инженер, екзекутивна документация, документация на оборудването, сертификат за енергийни характеристики (PEA) и изискванията за електронната идентичност на сградата. Инженерът на купувача трябва да потвърди дали неизпълнените позиции са дребни дефекти или пречки за завършването.

Правните и административните критерии могат да включват обособяването на самостоятелния обект, необходимите данъчни и общински документи, състоянието на връзките с комуналните мрежи, окончателната нотариална преписка, освобождаването от тежестите върху проекта и готовността за вписване на нотариалния акт. Предаването на ключовете не бива да се използва, за да се прикрие липсващо правно приключване.

Търговското приемане трябва да съгласува първоначалната цена, одобрените промени, приспаданията, забавянията, задържаните суми и предишните плащания. Окончателното извлечение трябва да показва какво остава за плащане и защо. Всеки спор трябва да бъде документиран преди безусловно плащане.

Когато остават дребни дефекти, използвайте подписан опис със срокове за отстраняване, уговорки за достъп и условия за освобождаване на задържаната сума. Когато остават съществени проблеми, свързани с безопасността, водата, правния статус или комуналните услуги, потърсете професионален съвет, преди да приемете завършването или владението. Ясният протокол за приемане защитава и купувача, и строителя, като разграничава изпълнените задължения от документираните последващи работи.

Чести грешки

Покупка по визуализация

Рекламните изображения не са нито разрешението, нито спецификацията. Включете контролирани документи в договора.

Твърде големи плащания твърде рано

Обвържете плащанията с независимо проверен напредък и подходяща защита.

Използване само на адвоката или инженера на строителя

Наемете независими консултанти, които имат задължения към купувача.

Пренебрегване на земята и финансирането на проекта

Бъдещият обект зависи от правото на собственост върху земята, тежестите и уговорките за освобождаването от тях.

Приемане на неясни формулировки за завършването

Определете физическата, техническата, комуналната, документалната готовност и готовността за вписване.

Устни договорки за промени

Документирайте писмено обхвата, цената, въздействието върху разрешението и забавянето.

Смесване на одобрението от банката със сигурността на проекта

Проверката на банката защитава кредитора и не замества правната и техническата проверка от страна на купувача.

Плащане на остатъка от цената преди приемането с опис на дефектите и получаването на документите

Запазете договорните си лостове за въздействие, докато не са налице договорените доказателства за завършване.

Забравяне на общите площи

Пътищата за достъп, басейните и общите инсталации влияят върху използваемостта и разходите.

Затваряне на преписката при предаването на ключовете

Получете вписания нотариален акт, окончателното техническо досие и гаранциите.

Контролен списък на купувача за проекта

1. Изяснете структурата на сделката и на бъдещата собственост.
2. Проверете строителя, собственика на земята, изпълнителя и представителите.
3. Извършете проверките на правото на собственост върху земята, в ипотечната служба и в кадастъра.
4. Прегледайте устройствения статут, възможността за застрояване, разрешението и одобрените проекти.
5. Договорете контролирани чертежи и подробна спецификация.
6. Постигнете балансирани условия по резервацията и договорите.
7. Обвържете плащанията с етапи, удостоверени от инженер.
8. Документирайте обезпеченията за авансовите плащания и освобождаването от тежести.
9. Наемете независим адвокат и инженер.
10. Следете графика, промените, качеството и комуналните връзки.
11. Извършете проверка на място преди завършването и водете регистър на дефектите.
12. Проверете окончателното разрешение, електронната идентичност на сградата и енергийната документация.
13. Прегледайте и подпишете нотариалния акт.
14. Потвърдете вписването и освобождаването на обезпеченията.
15. Осигурете документирано предаване, застраховка и управление на имота.

Как Chalkidiki Real Estate координира вашия проект

Chalkidiki Real Estate може да помогне да откриете подходящи възможности за покупка на имоти ново строителство и на зелено, да организира срещи със строители и на обекта, да получи първоначална информация за проекта и да координира търговската комуникация.

Можем да подкрепим практическия работен процес между купувача и независимо наетите адвокат, инженер, архитект, нотариус, счетоводител, банка, застраховател и изпълнител. Всеки специалист остава отговорен за собственото си становище и удостоверяване в рамките на регулираната си професия.

По време на строителството можем да помогнем за организирането на достъпа, докладите, избора на довършителни материали, комуникацията по промените и предаването. След завършването нашите услуги могат да осигурят за имота свързване с комуналните услуги, обзавеждане, ремонти, грижа за градината и басейна, управление на имоти и организация на ваканционното отдаване под наем.

Нашата цел не е просто обещана дата на завършване. Тя е документиран път от земята и разрешението до завършена, вписана и лесна за управление собственост.