Маркетинг на имоти за чуждестранни купувачи в Халкидики

Chalkidiki Real Estate представя имотите на немски, английски, гръцки, руски и турски език – стандартно с професионална фотография, планове на етажите, заснемане с дрон и видео, с разпространение по каналите, които използват нашите купувачи, и с директно обръщение към изградена в продължение на години база данни от регистрирани купувачи.

Тази страница съдържа практически насоки. Тя не е гаранция нито за продажна цена, нито за продължителност на маркетинга – и двете зависят от имота, цената и пазара към съответния момент.

На тази страница

Кой всъщност купува в Халкидики

Маркетинговите решения произтичат от състава на купувачите, затова си струва да бъдем конкретни по този въпрос.

Немскоговорящите купувачи от Германия, Австрия и Швейцария са най-голямата чуждестранна група. Купувачите от Балканите – от Сърбия, България, Румъния и Северна Македония – са многобройни и могат да стигнат дотук с кола. Активни са купувачите от Израел и Кипър, британските купувачи продължават да присъстват, а купувачи от по-далечни страни се появяват в по-високите ценови диапазони и сред търсещите пребиваване чрез инвестиция. Местните гръцки купувачи, включително семейства от Солун и от диаспората, остават съществена част от пазара и преобладават в сегментите на континенталната част и на вътрешността.

Мотивите им са различни. Повечето купуват ваканционен имот. Значително малцинство купува с оглед на бъдещо преместване или пенсиониране. По-малка група купува заради доходността от наем, а още по-малка – с цел пребиваване.

Практическото следствие е, че един имот в Халкидики има няколко потенциални групи купувачи и маркетингът трябва да определи на кои от тях конкретният имот действително отговаря. Апартамент с две спални на пет минути от плажа в Касандра е продукт за ваканционен имот и за отдаване под наем, който интересува купувачи от няколко националности. Голяма каменна къща във вътрешността, която се нуждае от ремонт, е тесен продукт за определен тип купувач и трябва да бъде представена точно пред този купувач, вместо да се рекламира широко.

Как търси чуждестранният купувач

Типичният път е дълъг и в по-голямата си част невидим за продавача. Той започва месеци преди първото запитване – със семейство, което е почивало в Халкидики и решава, че може би ще купи имот. Те разглеждат портали на собствения си език, следят няколко агенции, гледат цените и си изграждат груба представа какво може да се купи с техния бюджет.

В един момент конкретен имот води до запитване. Почти винаги поводът са снимките, разгледани на телефона и филтрирани по ценови диапазон и местоположение. Описанието се чете едва след това и само ако снимките са издържали проверката.

След това идва проверката: купувачите искат планове, сертификата за енергийни характеристики, текущите разходи, правния статус, а често и видеообиколка на имота. Този етап решава дали ще си запазят полет, и именно тук отпадат имотите с непълна документация.

Следва пътуването – три или четири дни, шест до десет имота, често на два полуострова. След това идва период на размисъл, понякога от седмици, често с второ посещение заедно с партньор или роднина, преди да бъде направена оферта.

Маркетингът трябва да работи на всеки един от тези етапи, а не само на първия. Обява, която носи запитвания, но не може да отговори на въпросите при проверката, води до пътувания, но не и до оферти.

Снимки, които носят запитвания

За купувач на шестстотин километра разстояние снимките са самият имот. Те са елементът с най-голямо въздействие в целия маркетинг, а разликата между аматьорските и професионалните снимки се измерва в запитвания.

Пълният комплект за имот в Халкидики включва широки, правилно експонирани снимки на всяко основно помещение, направени на дневна светлина, с отворени капаци и включено осветление; екстериора от повече от един ъгъл; терасата и изгледа такива, каквито купувачът би ги видял седнал; градината и парцела до границите му; морето, плажа и пътя до него; както и детайли, които отличават имота – камина, пергола, каменна зидария, добре проектирана кухня.

Светлината е по-важна от техниката. Крайбрежните екстериори и терасите се снимат най-добре в късния следобед; интериорите се нуждаят от ярка, но непряка дневна светлина. Обедното слънце прави всичко плоско и „изгаря“ морето.

Какво отблъсква купувачите: тъмни стаи, видим безпорядък, коли в кадъра, неоправени легла, затворени капаци, изкривени широкоъгълни снимки, които представят неточно размера на стаите, и – най-вредното – твърде малко снимки. Обява с пет снимки създава впечатление, че продавачът крие нещо.

Подготовката е част от фотографията и е разгледана в ръководството: Подготовка на вашия имот за продажба.

Дрон, видео и виртуални турове

Заснемането с дрон отговаря на въпроса, който всеки купувач от разстояние задава пръв: къде точно се намира имотът? Един-единствен кадър от въздуха, който показва имота, населеното място и бреговата линия, предава местоположението, разстоянието до морето, околността и гъстотата на застрояването по-добре от цял абзац описание и предотвратява разочарованието на купувач, който си е представял нещо друго.

Той показва и какво има около имота, включително онова, което купувачът иначе би открил едва при пристигането си: съседния парцел, пътя, хотела в съседство. Много по-добре е това да бъде показано в изображенията, отколкото да излезе наяве при огледа.

Видеообиколките дават усещане за разпределението, мащаба и връзката между помещенията, каквото снимките не могат да предадат. Кратко, стабилно и добре осветено видео – вход, основни помещения, тераса, градина, изглед – е по-полезно от дълга кинематографична продукция.

Виртуалните турове имат своето място при имотите с по-висока стойност и за купувачи, които не могат скоро да пътуват, макар че рядко заменят огледа на живо по видеовръзка, при който купувачът може да задава въпроси и да насочва камерата.

Полетите с дрон са регулирани; използвайте оператор, който спазва приложимите правила, особено в близост до бреговата линия, населените места и зони с ограничено въздушно пространство.

Планове на етажите и площи

План на етажа с размерите на помещенията е едно от най-често търсените неща от купувачите от Северна Европа и едно от най-рядко срещаните в гръцките обяви. Наличието му е истинско конкурентно предимство.

Той отговаря на въпроси, на които снимките не могат да отговорят: как са свързани помещенията помежду си, дали разпределението е подходящо за семейство, къде са баните, колко големи са всъщност спалните и дали терасата е използваема или само декоративна.

Площите трябва да се посочват честно и последователно. Гръцката практика разграничава основните площи от спомагателните помещения, като сутерени, складове и полуоткрити пространства, а обява, която ги събира в една впечатляваща цифра, ще бъде коригирана от адвоката на купувача в момент, когато корекцията излиза скъпо. Посочвайте отделно основната площ, спомагателната площ и площта на парцела и се уверете, че те съответстват на документа за собственост и на техническото досие.

Когато имотът е бил разширяван или преустройван, планът трябва да отразява имота такъв, какъвто законно съществува. Това е още една причина досието на инженера да бъде завършено преди публикуването на обявата, а не след него.

Как да напишете обявата

Описанието се чете от купувач, на когото снимките вече са харесали и който сега иска да разбере дали имотът си струва полета. То трябва да отговаря на въпроси, а не да трупа прилагателни.

Фактите, които трябва да са в началото: застроена площ и площ на парцела, брой спални и бани, година на строителство, състояние, енергиен клас, отопление и охлаждане, разстояние до морето в минути пеша, разстояние до най-близкото село и до летището, паркиране и дали имотът се продава обзаведен.

След това – особеностите, които отличават имота: изложение и следобедно слънце, дали изгледът е защитен, какво може да се строи на съседните парцели, водоснабдяване и електрозахранване, наличие на интернет, басейн и текущите разходи за него, градина и напояване, както и достъп през цялата година.

След това – практическото: годишните текущи разходи, включително годишния данък върху недвижимите имоти (ENFIA) и общинските такси, таксата поддръжка при апартамент, правния и техническия статус и наличието на документално досие.

Какво да избягвате: неясни суперлативи, твърдения, които огледът ще опровергае, разстояния, измерени по права линия, и мълчание за неща, които купувачът ще забележи веднага. Неяснотата води или до липса на запитване, или до скептично запитване, а номерът на сертификата за енергийни характеристики трябва да бъде посочен във всеки случай.

Обяви на няколко езика

Обява, публикувана само на гръцки, обхваща малка част от търсенето в Халкидики. Обява на гръцки и с машинен превод на английски обхваща по-голяма част от него – но зле.

Купувачите възприемат лошо преведеното описание като сигнал за агенцията, а оттам и за това как ще протече сделката. При трансгранична покупка, при която купувачът вече се притеснява заради езика, правото и разстоянието, този сигнал има по-голямо значение, отколкото би имал в собствената му страна.

Практическите изисквания: описания, написани – а не преведени дума по дума – на езиците на реалните групи купувачи, преди всичко на немски и английски, на гръцки за местния пазар и на други езици според имота; терминология, която означава нещо на пазара на читателя, тъй като „енергиен клас“, „разрешение за строеж“ и „кадастър“ се нуждаят от обяснение, което немски или британски купувач ще разпознае; и човек, който може бързо да отговори на последващото запитване на същия език.

Именно в последното се проваля по-голямата част от многоезичния маркетинг. Преведена обява, която води до запитване на немски, на което се отговаря три дни по-късно на приблизителен английски, е пропиляла превода.

Портали и разпространение на обявите

Порталите са мястото, откъдето започват повечето купувачи, и присъствието в правилните портали е необходимо. То обаче не е достатъчно и не е без подводни камъни.

Комбинацията, която има значение за Халкидики, съчетава основните гръцки портали, които достигат до местните купувачи и до диаспората, с международни портали за купувачи, търсещи имот в чужбина, които достигат до немскоговорящия и северноевропейския пазар. Кои конкретни портали оправдават цената си, се променя с времето и е въпрос на измерени запитвания, а не на репутация.

Два структурни проблема засягат обявите в Халкидики. Първият е дублирането: един и същ имот, обявен от няколко агенции на различни цени, което изкуствено увеличава видимото предлагане и показва на купувачите, че продавачът е несигурен. Вторият е разминаването при препубликуването – агрегаторите копират обявите и остарели версии със стари цени и стари снимки остават онлайн дълго след като оригиналът е актуализиран.

Решението е един основен комплект снимки, едно описание и една цена във всички канали, както и периодична проверка къде е била копирана обявата.

Порталите освен това премахват контекста. Обява, която се чете добре на сайта на агенцията, се превръща в съкратен абзац и осем снимки в агрегатор – още една причина първите снимки и първите два реда да имат толкова голяма тежест.

Сайтът на агенцията и видимостта в търсачките

Собственият сайт на агенцията е мястото, където сериозният купувач стига след портала, и там сделката реално се печели или губи. Това е и единственият канал, в който представянето е изцяло под контрол: пълен комплект снимки, план на етажа, видео, пълно описание, текущи разходи и път към ръководствата, които отговарят на основните въпроси на чуждестранния купувач за това как изобщо се купува имот в Гърция.

Видимостта в търсачките има по-голямо значение, отколкото очакват продавачите. Значителна част от купувачите търсят на собствения си език по местоположение и вид имот, вместо да минават през портал – и имот, обявен на сайт, който се класира високо за тези търсения, се вижда от хора, до които порталите никога не достигат.

Съдържанието е част от това: ръководствата „Покупка на имот в Гърция“, „Преместване в Гърция“ и тези за отделните населени места довеждат купувачите до сайта месеци преди да направят запитване за конкретен имот и отговарят на въпросите, които иначе биха спрели покупката.

За продавача практическият извод е ясен: попитайте къде другаде освен в порталите ще се появи имотът и до кого реално достига този канал.

Базата данни с купувачи и директното обръщение

Най-бързите продажби рядко идват от портал. Те идват от купувач, който вече е регистриран в агенцията, търси от месеци, чийто бюджет и критерии са известни и който получава информация за имота, преди той да бъде публикуван където и да било.

Работещата база данни не е просто списък с имейл адреси. В нея е записано какво търси всеки купувач – местоположение, вид имот, бюджет, парцел, разстояние до морето, състояние, срокове – и тя се поддържа актуална, така че нова обява да може да бъде насочена към двадесетте души, на които действително подхожда, вместо да бъде разпратена до две хиляди.

При имотите с характерни особености директното обръщение дава много по-добри резултати от рекламата: парцел с необичайна възможност за застрояване, търговска сграда, имот, подходящ за конкретна инвестиционна цел, или къща в населено място, където предлагането е оскъдно и има списък с чакащи.

Затова при избора на агенция продавачите е добре да попитат изрично: колко регистрирани купувачи търсят в този район и в този ценови диапазон и колко бързо ще научат за имота? Отговорът отличава агенцията с позиция на пазара от агенцията с абонамент за портал.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Искате ли да разберете как би бил представен вашият имот и до кои пазари на купувачи би достигнал? Свържете се с мен по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Маркетинг на имоти в Халкидики на няколко езика – немски, английски, гръцки, руски и турски, с професионална фотография, видео и директно обръщение към купувачите.

Социални мрежи и платена реклама

Социалните канали работят различно от порталите. Порталът достига до хора, които активно търсят; рекламата в социалните мрежи достига до хора, които се интересуват от региона, но все още не са започнали да търсят, и затова е начин да се разшири кръгът от купувачи, а не да се води конкуренция в рамките на същия кръг.

За имотите в Халкидики работи визуалното и конкретното: кратки видеообиколки, кадри от въздуха, които показват местоположението, и публикации, които отговарят на практически въпрос на бъдещия купувач – как изглежда имот с определен бюджет в дадено населено място, какви са текущите разходи, как протича процесът на покупка за чужденец.

Платените кампании могат да се насочват по държава, език и интереси, което е подходящо за пазар, чиито купувачи са съсредоточени на ясно определими места. Необходимата дисциплина е измерването: кампания, която носи показвания, но не и квалифицирани запитвания, е разход, а не маркетингов канал.

Това, което не работи, е да се публикуват обяви като статични изображения пред аудитория, която няма връзка с региона, и да се очаква обхватът да замени релевантността.

За повечето имоти рекламата в социалните мрежи е допълнение към порталите, сайта на агенцията и директното обръщение – ценна при имоти с характерни особености или с по-висока стойност и по-малко полезна при стандартните имоти, които купувачите вече търсят.

Огледи от разстояние

Огледът на живо по видеовръзка се превърна в стандартна стъпка, а не в заместител на посещението, и променя икономиката на трансграничната продажба.

Функцията му е да отсява и да създава увереност. Купувач в Мюнхен, който прекарва тридесет минути в обикаляне на имота по видео, задава въпроси и насочва камерата към ъглите, или отхвърля имота, без да пътува, или пристига с истинско намерение да купи. И двата изхода са по-добри от напразно пътуване.

Доброто изпълнение изисква подготовка: добра светлина, стабилна връзка, предварително планиран маршрут през имота, включително околността и пътя пеша до плажа, и честно показване на нещата, които купувачът би искал да види – техническите помещения, състоянието на общите площи, съседния парцел.

Веднага след това изпратете пакета с документи. Купувач, който е видял имота и в рамките на часове получи плановете, сертификата за енергийни характеристики, данните за парцела и текущите разходи, е купувач, който си запазва полет.

За собствениците в чужбина това решава и проблема с достъпа, тъй като огледът се провежда от брокера и собственикът не е необходимо да присъства, нито дори да е буден.

Информационният пакет за купувача

Сериозните купувачи проверяват, преди да пътуват, а бързината и пълнотата на тази проверка са конкурентно предимство, което не струва нищо.

Полезният пакет съдържа плана на етажа с размерите, сертификата за енергийни характеристики, данните за парцела и топографски план при къща или земя, описание на правното и техническото състояние, включително електронната идентичност на сградата, годишните текущи разходи (ENFIA, общински такси, комунални услуги, такса поддръжка, поддръжка на басейна и градината), какво е включено в продажбата и кратко обобщение на процеса и разходите по покупката за чуждестранен купувач.

Ако пакетът е готов предварително, това води до две неща. Първо, на въпросите на купувача се отговаря с едно съобщение, а не с кореспонденция в продължение на три седмици. Второ, продавачът изглежда организиран, което съществено влияе на хода на преговорите – купувачите правят по-ниски оферти за имоти, около които има несигурност.

Подгответе пакета още във фазата на подготовка на документите, а не когато пристигне първото запитване. Вижте: Необходими документи за продажба на имот в Гърция.

Изграждане на доверие отвъд границите

Чуждестранният купувач, който купува имот в Гърция, се справя едновременно с няколко притеснения: непозната правна система, език, на който не може да чете, имот, който няма да вижда често, и истории от приятели за сделки, които са се объркали. Маркетинг, който пренебрегва това, губи купувачи, които са харесали имота.

Доверието се изгражда с неща без блясък. Конкретни хора с данни за контакт вместо анонимен формуляр. Бързи отговори на езика на купувача. Документи, предоставени при поискване без колебание. Честно разкриване на дефектите и на правния статус. Обяснение на процеса – какво прави нотариусът, защо купувачът има нужда от адвокат, какви са разходите – преди купувачът да се наложи да пита. Независими специалисти, които се препоръчват, а не се налагат, за да може купувачът да избере свои собствени.

Какво го разрушава: натиск, неяснота относно правното положение, нежелание да се предоставят документи и цена, която се различава в различните канали.

За продавача това не е второстепенно съображение. Купувач, който има доверие в процеса, приключва сделката на договорената цена; купувач, който няма доверие, или се отказва, или използва съмненията си като инструмент в преговорите.

Представяне на цената и текущите разходи

Представянето на цената е част от маркетинга. Три момента заслужават внимание.

Ценови диапазони. Купувачите филтрират по горна граница, така че имот, чиято цена е малко над кръгъл праг, изчезва от търсенията точно на купувачите, които биха могли да си го позволят. Определянето на исканата цена с оглед на филтрите не струва нищо и разширява аудиторията.

Обща цена на придобиване. Чуждестранният купувач трябва да предвиди в бюджета си приблизително пет до седем процента над цената за данък при прехвърляне на недвижим имот (FMA), нотариус, вписване и собствен адвокат. По-добре е това да се представи открито, отколкото купувачът да го открие сам, защото купувач, който е планирал бюджета си правилно, преговаря за имота, а не за изненадата.

Текущи разходи. Купувачите от Северна Европа питат за данъка ENFIA, общинските такси, застраховката, поддръжката на басейна и градината и за наглеждането на имота през месеците, когато стои празен. Възможността да посочите реални годишни суми премахва честа причина за колебание и отличава обявата от онези, които не могат да го направят.

В основата на всичко това е последователността във всички канали. Различни цени в различните портали се възприемат като признак на неорганизиран продавач, а най-ниската се превръща в отправна точка за всяко договаряне.

Немскоговорящи купувачи

Купувачите от Германия, Австрия и Швейцария са най-голямата група чуждестранни купувачи в Халкидики и поведението им е достатъчно последователно, за да може да се планира спрямо него.

Те проучват задълбочено и в продължение на дълго време. Рано питат за правния статус, разрешенията и енергийните характеристики и очакват пълна документация, преди да пътуват. Решават сравнително бавно, но след като решат, са сравнително надеждни. Чувствителни са към текущите разходи и към качеството на строителството, а слабия сертификат за енергийни характеристики възприемат като бюджет за ремонт, а не като причина да се откажат от сделката.

Какво работи: описания на немски, написани от човек, който разбира какво всъщност пита германският купувач; пълен пакет документи; планове на етажа с размери; честно разкриване, включително на нещата, които се нуждаят от ремонт; конкретно лице за контакт, което отговаря на немски; и обяснение на гръцкия процес, тъй като разликите спрямо покупката в Германия – ролята на нотариуса, на адвоката, на кадастъра – са източникът на повечето им въпроси.

Какво не работи: машинен превод, неясни размери, нежелание да се изпращат документи и тактики на натиск, които тази група възприема като предупредителен знак, а не като спешност.

Купувачи от Балканите

Купувачите от Сърбия, България, Румъния и Северна Македония са голяма и нарастваща част от пазара в Халкидики и действат по различен начин от немскоезичната група.

Халкидики е на разстояние, което се изминава с кола, а това променя всичко: те идват често, нерядко вече познават добре района от почивки, могат да дойдат на оглед в кратък срок и лесно да се върнат за втори оглед. Съответно циклите на вземане на решение са по-кратки и често е възможно огледът да се организира до два дни след запитването.

Те са силно представени в сегментите на апартаментите и вилите от среден клас, особено в Касандра, и често се интересуват по-малко от енергийните характеристики и повече от местоположението, разстоянието до морето, качеството на населеното място и практичността на имота за семейни летувания.

Какво работи: бърза и директна комуникация; готовност за огледи в кратък срок; ясна информация за населеното място и неговата инфраструктура; и реалистично ценообразуване, защото тази група активно сравнява имотите в целия регион.

За продавача практическият извод е готовността. Имот, който не може да бъде показан в рамките на няколко дни след запитването, губи тази група купувачи в непропорционално голяма степен.

Купувачи от Израел, Великобритания и Гърция

Израелските купувачи са все по-активни в Северна Гърция, привлечени от близостта, директните полети до Солун и съчетанието от крайбрежие и цена. Те често мислят като инвеститори, приемат отдаването под наем като част от употребата на имота и действат бързо, когато сметките излизат.

Британските купувачи продължават да присъстват, макар че практическата картина се промени, след като Обединеното кралство напусна Европейския съюз: правилата за продължителност на престоя влияят върху начина, по който може да се използва ваканционен имот, и това е въпрос, който те ще поставят. Възможността да ги насочите към правната рамка за пребиваване – вижте нашето ръководство „Разрешение за пребиваване в Гърция“ – премахва пречка, вместо да създава такава.

Гръцките купувачи от страната, включително семейства от Солун и от диаспората, са гръбнакът на пазарите в континенталната част и във вътрешността и значителна част от крайбрежния пазар. Те са по-чувствителни към условията за финансиране в Гърция, по-добре познават правния процес и често се съсредоточават повече върху парцела и качеството на самата сграда, отколкото върху представянето.

Имот, който е подходящ за няколко от тези групи, е ликвиден и цената му може да бъде определена твърдо. Имот, подходящ само за тясна група, се нуждае от целенасочен маркетинг и по-дълъг хоризонт, а цената трябва да отразява това от самото начало.

Инвеститори и купувачи, търсещи пребиваване чрез инвестиция

Две специализирани групи купувачи заслужават да бъдат разбрани, защото реагират на различна информация.

Инвеститорите определят цената според дохода и усилията. Те искат документирана история на отдаването под наем, реалистични данни за заетостта и цените на нощувките, пълна картина на оперативните разходи, включително управлението и данъците, и оценка колко работа изисква имотът. Маркетинг, който посочва брутна доходност без удръжки, веднага се отхвърля от всеки опитен инвеститор. Когато даден имот действително носи доход, доказателствата са силен аргумент при продажбата – вижте страницата „Управление на Airbnb и краткосрочно отдаване под наем“, за да разберете как работи оперативната страна.

За купувачите, които търсят пребиваване чрез инвестиция, имотът и сделката трябва да отговарят на конкретни критерии, което значително стеснява кръга, но концентрира търсенето при определени стойности. Ако вашият имот вероятно отговаря на условията, това е съществен факт за маркетинга и трябва да бъде установен с адвокат, а не просто заявен. Нашето ръководство „Golden Visa в Гърция“ обяснява рамката, а критериите се променят, затова положението трябва да се потвърди към съответния момент.

И двете групи вземат решения въз основа на документи, а не на атмосфера, което означава, че за тях информационният пакет е по-важен от снимките.

Моментът за пускане на обявата

Запитванията за Халкидики следват сезонна крива: увеличават се от края на зимата, когато купувачите планират пътуванията си през пролетта и лятото, достигат връх през месеците на посещения и спадат в края на есента. Сделки се договарят през цялата година, но броят на купувачите, които физически могат да дойдат на оглед, е съсредоточен в тези месеци.

Тъй като една обява има най-голямата си аудитория през първите три до шест седмици, моментът на пускане е важен. Имот, готов за снимки и огледи през март, получава своя период на повишено внимание пред целия сезон. Същият имот, пуснат през ноември с набързо направени снимки, прекарва този период пред най-малката аудитория за годината, а до пролетта вече не е нов.

За имот, който няма да бъде готов преди късната есен, честните варианти са да го пуснете с пълни, отлични материали и да приемете по-бавен старт или да го подготвите щателно през зимата и да го пуснете в началото на пролетта. Това, което не работи, е прибързано пускане, последвано от нови снимки през април, защото първоначалните снимки вече се разпространяват.

Собствениците, които могат да изберат момента, имат истинско предимство и трябва да го използват съзнателно.

Как да измерите какво работи

Маркетингът без измерване се превръща във въпрос на вяра и продавачите трябва да очакват цифри, а не успокоения.

Показателите, които имат значение, са показванията на обявата по канали, запитванията по канали и по държави, преминаването от запитване към оглед, броят на огледите и – най-полезното от всичко – какви са били възраженията след огледа. Имот с много показвания и малко запитвания обикновено има проблем с цената или със снимките. Много запитвания и малко огледи подсказват, че етапът на проверка се проваля: липсващи документи, въпроси без отговор, бавни отговори. Много огледи и нито една оферта насочват към цената или към дефект, който личи на място.

Така трябва да се извършва и преразглеждането на цената. След определен период на активен маркетинг – обикновено осем до дванадесет седмици – решението за корекция трябва да се основава на тези данни, а не на нетърпение.

Попитайте всяка агенция, на която възлагате продажбата, как отчита резултатите, колко често и какво ще ви покаже. Месечен писмен отчет с тези данни е разумно очакване.

Чести грешки

• Пет тъмни снимки, направени с телефон. Обявата отпада, преди описанието да бъде прочетено.
• Маркетинг само на гръцки. Достига се само до част от реалното търсене.
• Машинно преведени описания. Възприемат се като сигнал за цялата сделка.
• Различни цени в различните портали. Най-ниската става отправна точка за преговорите.
• Липса на план на етажа. Един от най-търсените материали сред купувачите от Северна Европа.
• Разстояния по права линия. Коригират се при огледа – за сметка на доверието.
• Бавни отговори на запитванията. Купувачите, които планират пътуване, се насочват другаде за броени дни.
• Липса на пакет документи. Проверката засяда и полетът така и не се резервира.
• Скриване на дефект, който се вижда още при пристигането. Доверието струва повече от дефекта.
• Пускане на обявата, преди имотът да е готов. Снимките остават през целия маркетингов период.

Как може да помогне Chalkidiki Real Estate

Нашият маркетинг е изграден около факта, че повечето от нашите купувачи не са в Гърция. Всяко възлагане включва професионална фотография, план на етажа с размери, кадри от дрон и видеообиколка на имота, направени едва когато имотът е наистина готов, а не в състоянието, в което го заварваме.

Обявите се пишат – а не се превеждат – на езиците, които използват нашите купувачи, а на запитванията отговаря на същия език конкретен човек: нашият екип работи на немски, английски, гръцки, руски и турски. Разпространението съчетава нашия собствен сайт, гръцките и международните портали, които доказуемо носят запитвания за този регион, целенасочена реклама в страните, от които идват купувачите, и директен контакт с нашата база данни от регистрирани купувачи, която за много имоти дава най-бърз резултат.

Подготвяме информационния пакет за купувача още във фазата на документите, провеждаме огледи на живо по видео за купувачи, които не могат да пътуват веднага, и ви докладваме за показванията, запитванията по държави, огледите и получените възражения – така че всяко обсъждане на цената да се основава на факти.

И поддържаме имота в състоянието, в което е сниман, през целия период на маркетинга, което за собственик в чужбина често е разликата между оглед, който води до сделка, и оглед, който разочарова.

Официални източници и важна информация

Изискванията към рекламата – включително задължението да се посочва сертификатът за енергийни характеристики – както и правилата за използване на дронове и за дейността на агенциите за недвижими имоти се определят от гръцкото законодателство и се променят с времето. Проверете актуалното положение, преди да публикувате.

• gov.gr – портал за дигиталните услуги на гръцката държава
• Банката на Гърция – статистика за пазара на недвижими имоти
• Гръцка статистическа служба – официална статистика

Професионална бележка: Това ръководство предоставя обща информация за маркетинга на имоти пред чуждестранни купувачи и не представлява гаранция за определена продажна цена или срок на маркетинга, нито правна консултация относно задълженията при рекламиране.