Продажба на имот в Гърция от разстояние – ръководство за пълномощното

Това ръководство обяснява точно как става: какво трябва да пише в документа, как и къде да го подпишете, колко струва, колко време отнема, как да ограничите риска и как протича останалата част от продажбата – огледи, проверки, предаване на имота, парите – когато собственикът не е в страната.

Chalkidiki Real Estate координира това рутинно за собственици в чужбина заедно с техния гръцки адвокат. Правното изготвяне и правните съвети остават отговорност на адвоката; ние поемаме практическата страна и графика.

На тази страница

Наистина ли можете да продадете, без да присъствате?

Да. Гръцкото право допуска страна по нотариален акт да бъде представлявана, а продажбите на имоти чрез представител са обичайна практика. Не е необходимо нотариусът да ви вижда; необходим му е валиден документ, който доказва, че лицето пред него има право да ви обвързва.

При типична продажба от разстояние собственикът изобщо не идва в Гърция. Брокерът осигурява достъпа за проверки и огледи, адвокатът се снабдява с документите от регистрите и подготвя досието, инженерът и енергийният одитор посещават имота, счетоводителят се занимава с декларацията за имотите E9 и с годишния данък върху недвижимите имоти (ENFIA), а в деня на нотариалния акт адвокатът подписва от името на собственика. Цената се превежда по сметката, посочена в документа, а ключовете се предават на място.

Лично трябва да направите само едно: да се явите веднъж пред нотариус във вашата държава или в гръцко консулство, за да подпишете пълномощното. Това е единствената физическа стъпка, която не може да бъде избегната, и тя отнема по-малко от час.

Останалото е въпрос на правилна последователност и на това да имате в Гърция човек, който може да действа. Собствениците, които се опитват да управляват продажбата само по имейл, без представител, обикновено откриват, че гръцката администрация не е устроена за това.

Какво представлява гръцкото пълномощно

Пълномощното е официален документ, с който вие (упълномощителят) упълномощавате друго лице (пълномощника или представителя) да действа от ваше име. За прехвърляне на имот в Гърция то трябва да бъде в нотариална форма, тъй като сделката, за която упълномощава, сама по себе си е нотариална.

То не е прехвърляне на собственост и не е продажба. То дава на представителя правомощие да извършва определени действия – да подпише нотариален акт, да подаде декларация, да поиска удостоверение – в границите, които вие определите. Всичко извън тези граници е неразрешено и нотариусът ще откаже да продължи, ако документът не обхваща ясно съответното действие.

Тази точност действа в двете посоки. Добре изготвеният документ позволява продажбата да протече без вас; документ, формулиран твърде тясно, налага втора среща пред друг нотариус в друга държава – точно в момента, в който всички чакат.

Затова документът се изготвя в Гърция – от адвоката или нотариуса, който знае какво ще изисква нотариусът, изповядващ сделката, а не от нотариус в чужбина по обща бланка.

Генерално и специално пълномощно

Генералното пълномощно упълномощава представителя широко – за цели категории действия и често без връзка с конкретно имущество. То е удобно и именно затова рисковано: може да упълномощава за много повече от конкретната сделка, остава в сила до оттеглянето му и трудно може да бъде ограничено, след като веднъж е дадено.

Специалното пълномощно е ограничено до определена цел – продажбата на конкретен имот – и изброява действията, необходими за постигането ѝ. Това е стандартният инструмент при продажба на имот и именно него трябва да използвате.

Разликата има практическо значение. Ако дадете генерално пълномощно на адвокат и по-късно се скарате с него или просто искате да смените представителя, трябва официално да оттеглите пълномощното и да уведомите за това. Ако дадете специално пълномощно за един имот със срок на валидност, рискът е ограничен още от самата конструкция на документа.

Понякога продавач с няколко имота в Гърция или с наследство, което все още трябва да се управлява, иска нещо по-широко. Това е решение, което се взема след правна консултация, а не заради удобство.

Кого да упълномощите

Обичайният и най-добър избор е вашият собствен гръцки адвокат – лице, което е под професионален надзор, застраховано е, носи професионална отговорност и вече работи по вашето досие. Той така или иначе ще бъде при нотариуса, разбира какво се подписва и действа при професионални задължения към вас.

Членовете на семейството в Гърция са вторият най-чест избор и това работи, когато отношенията са стабилни и човекът е на разположение според графика на нотариуса. Имайте предвид, че те не носят никаква професионална отговорност като адвоката и може да не разбират какво подписват.

Два избора, които да избягвате. Не упълномощавайте купувача, адвоката на купувача или когото и да било, свързан с купувача: те не могат да представляват двете страни в преговорите и конфликтът на интереси е очевиден. И бъдете предпазливи, преди да упълномощите посредник, с когото сте се запознали само покрай самата сделка.

Брокерът на недвижими имоти също не е подходящият представител. Нашата роля е да водим продажбата и да координираме специалистите; правомощието да подпише вашия нотариален акт принадлежи на вашия адвокат.

За какво трябва да упълномощава документът

Документът трябва да посочва точно вас, представителя и имота и след това да изброява разрешените действия. При обикновена продажба това обикновено включва:

• Договаряне и съгласуване на окончателните условия или приемане на вече договорени условия при цена не по-ниска от посочена минимална цена
• Подписване на предварителния договор или на договора за резервация, когато се използва такъв
• Подписване на нотариалния акт за продажба и предаване на владението
• Искане и получаване на удостоверения от данъчната администрация, общината, кадастъра или ипотечната служба и службата по устройство и строителство
• Подаване на данъчни декларации и документи, свързани с прехвърлянето, включително корекции на декларацията E9
• Възлагане на работата и плащане на инженера, геодезиста, енергийния одитор и нотариуса от сумата от продажбата или по друг начин
• Получаване на продажната цена по конкретно посочена банкова сметка
• Прекратяване или прехвърляне на договорите за комунални услуги и плащане на общинските такси
• Подписване на всички допълнителни документи, които нотариусът изисква за завършване на прехвърлянето

Две ограничения си струва да бъдат включени: минимална цена, под която представителят не може да продава, и срок на валидност. И двете се формулират лесно и значително намаляват риска.

Изготвяне: започнете в Гърция

Последователността, която работи, винаги е една и съща. Вашият гръцки адвокат изготвя текста – на гръцки и обикновено в двуезична версия – и ви го изпраща. Вие занасяте този текст на нотариус във вашата държава или в гръцко консулство и го подписвате там. След това документът се легализира и превежда според изискванията и се изпраща в Гърция.

Изготвянето първо в Гърция не е формалност. Нотариусът, изповядващ сделката, ще провери дали документът упълномощава точно за извършваните действия, с терминологията, която гръцката практика очаква. Пълномощно, изготвено по чуждестранна бланка, колкото и компетентно да е съставено, често пропуска нещо – правомощието да се получи цената, да се подаде коригираща декларация или да се подпишат конкретните допълнителни документи – и пропускът се открива в най-неподходящия момент.

Още в началото изпратете на адвоката си данните за имота, документа си за самоличност и имената и данните на евентуалните съсобственици. Поискайте проекта рано, дори преди да има купувач, защото документът може да бъде изготвен предварително и да се държи готов.

Ако имотът е наследен или в съсобственост, поискайте всички документи да бъдат изготвени заедно, така че всеки подписващ да получи един и същ текст.

Подписване пред чуждестранен нотариус

В повечето държави подписвате документа пред местен нотариус. Явявате се с валиден документ за самоличност, нотариусът проверява самоличността и дееспособността ви и вие подписвате. Нотариусът удостоверява подписа и издава документа във формата, която се използва в съответната държава.

Две практически бележки. Първо, нотариусът трябва да е готов да завери документ на гръцки или в двуезична форма; повечето са готови, но си струва да проверите при записването на час, а някои ще искат превод на местния език за собствения си архив. Второ, нотариалната практика се различава между държавите – в Германия и Австрия нотариусът изготвя и прочита акта, а в Обединеното кралство и Съединените щати нотариалното удостоверяване е по-облекчено – и решаващи са изискванията на гръцкия нотариус.

Ако ви помолят да подпишете документ, който не разбирате, не го подписвайте. Помолете гръцкия си адвокат за превод на вашия език преди срещата и го прочетете. Целият смисъл на процедурата е да знаете точно за какво упълномощавате.

Вземете повече от едно заверено копие, ако местната практика го позволява. Оригиналните документи пътуват, завеждат се в архиви и понякога се губят.

Апостил и легализация

Документ, подписан пред чуждестранен нотариус, трябва да бъде легализиран, преди гръцки нотариус да го приеме. За държавите, които са страни по Хагската конвенция за апостила – всички държави членки на ЕС, Обединеното кралство, Швейцария, Норвегия, Съединените щати, Израел, Сърбия, Северна Македония и повечето други държави, които имат значение за собствениците на имоти в Халкидики, – това означава апостил.

Апостилът се издава от определен орган в държавата, в която е подписан документът: в Германия обикновено председателят на областния съд или административен орган, в Австрия съдът или компетентното министерство, в Обединеното кралство – британското Министерство на външните работи (FCDO), в Съединените щати държавният секретар на съответния щат. Сроковете за обработка варират от издаване в същия ден на гише до няколко седмици по пощата.

За държавите, които не са страни по Конвенцията, вместо това се прилага консулска легализация: документът се заверява от местните органи и след това от гръцкото консулство, което отнема повече време.

Включете апостила в графика, вместо да го оставяте за накрая. Това е стъпката, която най-често се подценява, особено когато обработката е по пощата.

Официален превод

Освен ако документът не е подписан на гръцки във форма, която нотариусът приема, той трябва да бъде официално преведен на гръцки език. Приемливи са преводи, заверени от адвокат, който има право да заверява преводи, от преводаческата служба на Министерството на външните работи или от заклет преводач – според изискванията на нотариуса, изповядващ сделката.

Преводът трябва да обхваща освен самия документ и апостила, затова редът на действията е важен: подписване, след това апостил, след това превод. Ако преведете първо, после ще трябва да платите втори превод – на апостила.

Когато документът е изготвен двуезично – на гръцки и на вашия език, – преводът на основния текст често не е необходим, но заверката на чуждестранния нотариус и апостилът пак трябва да бъдат преведени.

Помолете гръцкия си адвокат да организира превода в Гърция. Обикновено така е по-бързо и по-евтино, отколкото в чужбина, и е гарантирано, че резултатът ще бъде във формата, която нотариусът приема.

Подписване в гръцко консулство

Алтернативата на чуждестранния нотариус е да подпишете документа в гръцко консулство или посолство. За тези цели консулското длъжностно лице действа като нотариус, а издаденият документ не изисква апостил и, тъй като е на гръцки, обикновено не изисква и превод.

Предимствата са очевидни: по-малко стъпки, по-ниски разходи и документ, който пристига в Гърция готов за използване. Недостатъкът е наличността на свободни часове. В консулствата в по-големите градове чакането за час може да продължи няколко седмици, работното време е ограничено, а консулството може да е на значително разстояние.

На практика консулският път е подходящ за собственици, които живеят близо до гръцко консулство и имат време, а пътят „нотариус плюс апостил“ – за тези, които трябва да действат бързо или живеят далеч от консулство. Когато участват няколко съсобственици в различни градове, комбинацията от двата пътя е често срещана и напълно приемлива.

Запишете си час веднага щом проектът е готов и потвърдете предварително с консулството какъв документ за самоличност и каква форма на текста изискват.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Искате да продадете своя имот в Халкидики, без да пътувате до Гърция? Свържете се с мен и ще ви обясня точно какво трябва да се подпише, къде и кога.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Продажбите от разстояние са рутина за нас – достъп, проверки, огледи, предаване на имота и координация с вашия адвокат, всичко се извършва на място.

Колко време отнема

За един собственик, който използва местен нотариус и бърз орган за апостил, реалистичният срок е две до три седмици. При консулски час или при няколко съсобственици в различни държави обичайният срок е шест до десет седмици, а понякога и повече.

Изводът винаги е един и същ: започнете с пълномощното още в началото на подготовката за продажба, а не когато вече е намерен купувач. Документът може да бъде изготвен и да се държи в готовност; нищо не губите, ако го имате готов, а губите много, ако го нямате.

Колко струва

Разходите са умерени и предвидими и се поемат от продавача.

Възнаграждението на гръцкия адвокат за изготвянето обикновено е малко в сравнение със сделката и често е включено в общия адвокатски хонорар за продажбата. Чуждестранният нотариус таксува по местните тарифи, които се различават значително в различните държави. За апостила се плаща административна такса, обикновено малка. Официалният превод се заплаща на страница. Гръцкото консулство събира консулска такса, а куриерът добавя умерена сума.

Определящата променлива е броят на подписващите. Един собственик означава един комплект разходи; четирима наследници в три държави – четири комплекта, плюс четири насрочени срещи, които трябва да се координират.

Това, което може да направи процедурата наистина скъпа, е да се наложи да я минете два пъти: документ с недостатъчен обхват означава втори проект, втора среща, втори апостил и втори превод, както и забавяне от седмици в разгара на сделката. Това е аргументът гръцкият адвокат да изготви документа внимателно, вместо да се пести от първата стъпка. Цялостната картина на разходите ще намерите на страницата: Разходи и данъци при продажба на имот в Гърция.

Няколко съсобственици и наследници

Всеки съсобственик трябва да се съгласи с продажбата и всеки съсобственик трябва да подпише – лично или чрез свой собствен представител. Няма механизъм, чрез който мнозинство от съсобствениците да прехвърли целия имот въпреки възражението на останалите.

При имоти, притежавани от братя и сестри след наследяване – най-често срещаната форма на съсобственост в Халкидики, – това означава толкова пълномощни, колкото са наследниците, които няма да присъстват лично. Всички те могат да упълномощят един и същ представител, обикновено гръцкия адвокат на семейството, и е ефективно всички документи да бъдат изготвени по един образец, така че формулировките да са еднакви.

Практически съвет от опит: определете един член на семейството, който да координира, договорете помежду си минималната цена и условията, преди документите да бъдат изготвени, и определете достатъчно дълги срокове на валидност, така че една забавена продажба да не наложи цялата процедура да се повтори. Пълномощни, които изтичат преди подписването на нотариалния акт, са наистина често срещан и напълно избежим проблем.

Когато някой наследник не желае да продава, никакво пълномощно не решава въпроса; това е въпрос на делба или на преговори. Вижте ръководството: Продажба на наследен имот в Гърция.

Упълномощаване за получаване на цената

Това е клаузата, която собствениците трябва да прочетат най-внимателно. Ако вашият представител трябва да получи покупната цена от ваше име, документът трябва изрично да го посочва – и би трябвало да уточнява по коя сметка.

Най-сигурната формулировка посочва конкретната банкова сметка с IBAN, по която трябва да бъде платена цената, и предвижда, че представителят е упълномощен да получи цената само чрез превод по тази сметка. Така свободата на преценка отпада напълно: парите могат да отидат само на едно място и това място е ваше.

Алтернатива, когато сметката не може да бъде определена предварително, е да се разреши получаването само по сметка на името на самия упълномощител. Това е по-слаба защита, но все пак много по-добра от общо пълномощие за получаване на средства.

Това, което не трябва да подписвате, е отворено упълномощаване за получаване на цената и разпореждане с нея без ограничения. То е ненужно: цялата сделка може да бъде завършена, като средствата постъпят директно по посочената от вас сметка, и всеки компетентен адвокат ще изготви документа по този начин, ако го помолите.

Ако след това сумата от продажбата ще бъде преведена в чужбина, очаквайте банките да извършат проверки срещу изпирането на пари – вижте ръководството: Продажба на имот в Гърция като нерезидент.

Валидност, изтичане и оттегляне

Пълномощното остава в сила, докато не изтече съгласно собствените си условия, докато целта му не бъде изпълнена или докато не бъде оттеглено. Добрата практика е да се включи срок на валидност – достатъчно дълъг, за да може сделката да приключи спокойно, и достатъчно кратък, за да не остане неизползвано пълномощие висящо в продължение на години.

Оттеглянето се извършва официално, с нотариален акт, и трябва да бъде съобщено на представителя и на всеки, който би могъл да разчита на документа. Не е достатъчно просто да кажете на представителя, че сте се отказали, ако той притежава оригинал и трето лице действа добросъвестно въз основа на него.

Смъртта на упълномощителя по правило прекратява пълномощието, което има практически последици, когато участва възрастен съсобственик: продажба, която не е приключила преди смъртния случай, трябва да започне отначало по реда на наследяването.

Ако продажбата се провали и имотът бъде изтеглен от пазара, преценете дали да оставите документа да изтече, или активно да го оттеглите. Ако имотът ще бъде предложен отново в срока на валидност, запазването на документа ви спестява повторението на цялата процедура – още един аргумент за щедър срок на валидност от самото начало.

Рисковете и как да ги ограничите

Рискът при пълномощното е ясен: упълномощавате някого да действа от ваше име във ваше отсъствие. Той се управлява чрез начина, по който е изготвен документът, а не само чрез доверие.

• Използвайте специално, а не общо пълномощно – ограничено до посочения имот и посочената сделка.
• Посочете минимална цена, под която представителят не може да продава.
• Посочете сметката за получаване с IBAN, така че цената да може да стигне само до вас.
• Определете срок на валидност.
• Упълномощете професионалист с регулирана професия – адвокат, който е застрахован и носи професионална отговорност.
• Прочетете превод на собствения си език преди подписването, а не след него.
• Поискайте проекта на нотариалния акт преди датата на подписване и помолете да ви бъде обяснен.
• Никога не упълномощавайте лице, свързано с купувача.
• Запазете заверено копие от всичко, което сте подписали.

Приложени заедно, тези мерки превръщат едно отворено пълномощие в тесен, ограничен във времето мандат за извършване на едно конкретно действие, като сумата от продажбата се насочва към една конкретна сметка. Това е съразмерен риск за сделка, която иначе би изисквала няколко пътувания до Гърция.

Останалата част от продажбата от разстояние

Пълномощното решава въпроса с нотариалния акт. Останалата част от продажбата изисква собствена организация и именно тук собственикът в чужбина най-често губи време, без да го осъзнава.

Достъп. Инженерът, енергийният одитор и евентуално геодезистът трябва да влязат в имота – всеки по своя график, а не по вашия. Огледите трябва да се състоят в рамките на ден-два след пристигането на купувача в Халкидики. Местен човек, който пази ключовете, не е въпрос на избор.

Състояние. Празна къща на брега се влошава за една зима: влага, обрасла градина, басейн с развалена вода, заяли капаци. Снимките, направени през пролетта, и огледът през юли показват два различни имота, освен ако някой не го поддържа.

Огледи. Видеоогледите на живо се превърнаха в стандартна първа стъпка: те отсяват неподходящите кандидати, преди някой да си купи самолетен билет, и дават на отдалечените купувачи достатъчно увереност да пътуват с ясно намерение за покупка.

Предаване. Ключовете, показанията на уредите, кодовете на алармата, инструкциите и описът на обзавеждането се уреждат на място в деня на предаването и се документират писмено.

Нашата услуга „Поддръжка на имоти и грижа за градината“ поема по-голямата част от това за собственици, които нямат никого на място.

Дигитални и дистанционни нотариални процедури

Гърция последователно дигитализира нотариалните и административните процедури, а в определени случаи бяха въведени и нотариални действия от разстояние чрез видеовръзка. Електронните подписи и електронното подаване на документи също все по-често се използват между професионалистите.

Какво означава това за продавач в чужбина, си струва да попитате, но не и да разчитате на него. Дали за вашата конкретна сделка е налична нотариална процедура от разстояние, дали нотариусът, с когото работите, я предлага и дали тя е подходяща за вашите обстоятелства – това са въпроси към нотариуса и вашия адвокат в съответния момент. Практиката се развива и това, което е било възможно по временна уредба, не винаги е трайното положение.

В обозримо бъдеще надеждният път остава традиционният: специално пълномощно, подписано пред нотариус или в консулство, с апостил и превод. Той работи навсякъде, приема се от всеки нотариус и не зависи от техническите възможности на конкретна кантора.

Все пак задайте въпроса. Ако има възможност от разстояние, тя може да премахне една среща и една куриерска пратка от графика.

Заболяване, дееспособност и настойничество

Пълномощното изисква упълномощителят да бъде дееспособен в момента на подписването. Когато собственикът е тежко болен, с когнитивни нарушения или в напреднала възраст и с влошаващо се състояние, това се превръща в реален проблем – и семействата в Халкидики редовно се сблъскват с него при имоти, купени преди десетилетия.

Ако дееспособността е налице, действайте рано: в много държави нотариусът може да завери документа в болница или у дома, а ако това стане, докато няма никакво съмнение, се избягва по-късно оспорване.

Ако дееспособността вече е нарушена, пълномощно не е възможно и пътят минава през съдебно настойничество или равностойна защитна мярка в държавата на собственика, последвани от признаване на това назначение в Гърция и в повечето случаи от съдебно разрешение за продажбата. Това е бавно и изисква специализирана правна консултация в двете държави.

Когато продава назначен от съда представител или настойник, нотариусът ще изиска документите за назначаването, с апостил и превод, както и доказателство за правомощието да се разпорежда с имота. Предвидете няколко месеца в графика.

Чести грешки

• Започване на документа едва след като е намерен купувач. Губят се от две до десет седмици, докато купувачът чака.
• Използване на чуждестранен образец. Липсващи правомощия, отказ от гръцкия нотариус, необходимост от втора среща.
• Превод преди поставянето на апостила. Преводът трябва да обхваща и апостила.
• Твърде кратък срок на валидност. Документът изтича дни преди нотариалния акт.
• Няма посочена сметка за получаване. Риск, който може да се избегне и лесно се отстранява при изготвянето.
• Няма минимална цена. Представителят може да продаде на всяка цена.
• Подписване на документ, който не сте прочели на собствения си език.
• Упълномощаване на лице, свързано с купувача.
• Пропуснат съсобственик. Един липсващ подпис спира цялата сделка.
• Няма местен човек, който пази ключовете. Не могат да се проведат нито проверките, нито огледите.

Как може да помогне Chalkidiki Real Estate

Управляваме продажби от разстояние рутинно, защото повечето наши продавачи не живеят в Гърция. На практика координираме графика така, че пълномощното да се изготвя и подписва успоредно със събирането на документите, а не след това, и работим с вашия адвокат, за да сме сигурни, че обхватът му покрива всичко, от което ще се нуждае нотариусът.

На място поемаме това, което вие не можете: ключове и достъп за инженера, геодезиста и енергийния одитор, проветряване и подготовка на имота, работа по градината и басейна преди снимките и огледите, показания на уредите и контакти с общината и доставчиците на комунални услуги.

По време на маркетинга провеждаме видеоогледи на живо за купувачи, които не могат да пътуват веднага, изпращаме ви писмени отчети за запитванията и огледите и водим кореспонденцията на вашия език и в часове, които са удобни за вас.

При приключването съгласуваме датата на нотариалния акт с вашия адвокат и нотариуса, организираме предаването на място и потвърждаваме писмено показанията на уредите и описа.

Ако не сте сигурни дали вашата ситуация може да бъде уредена от разстояние, попитайте. Почти във всички случаи може.

Официални източници и важна информация

Нотариалните изисквания, процедурите по легализация и консулската практика се различават в различните държави и се променят с времето. Уточнете точната форма, която изисква вашият гръцки нотариус, преди да подпишете каквото и да е в чужбина.

• Министерство на външните работи на Гърция – консулства и легализация на документи
• HCCH – Конвенцията за апостила и компетентните органи по държави
• gov.gr – портал за дигиталните услуги на гръцката държава

Професионална бележка: Това ръководство предоставя обща информация за продажбата на имот в Гърция чрез представител и не представлява индивидуална правна консултация. Пълномощното винаги трябва да бъде изготвено от квалифициран гръцки адвокат или нотариус за конкретната сделка.