Адвокат, нотариус и кадастър в Гърция

На тази страница

Три институции, една сделка с имот

Покупката на имот в Гърция може да се разглежда като три свързани нива. Първото е частната правна защита на купувача. Независимо нает адвокат проучва правното положение, обяснява рисковете, договаря защитни клаузи, преглежда договорите и съветва купувача дали и при какви условия да продължи. Второто е официалното нотариално действие. Нотариусът събира изискуемите по закон документи, изготвя официалния нотариален акт и ръководи подписването му в качеството, предвидено от гръцкото право. Третото е публичността и вписването. Подписаният нотариален акт се внася в компетентния орган по вписване, за да бъде сделката отразена в официалните имотни регистри.

Тези нива се припокриват на практика, но не бива да се смесват. Нотариусът може да установи, че в преписката за приключване на сделката липсва удостоверение, но това не го превръща в личен правен стратег на купувача. Регистриращата служба може да провери дали нотариалният акт подлежи на вписване, но не предоговаря търговски неизгоден договор вместо купувача. Адвокатът може да провери собствеността и да даде съвет относно тежестите, но не изпълнява публичната функция на нотариуса и не замества официалното вписване на акта от регистриращата служба.

Практическият извод е прост: никога не питайте само „Кой се занимава с покупката?“ Попитайте вместо това: „Кой защитава моите интереси, кой изповядва сделката, кой внася нотариалния акт за вписване и кой потвърждава вписването?“ Разпределянето на тези отговорности, преди да бъдат ангажирани пари, премахва един от най-честите източници на объркване при международните покупки.

Важно: Точната процедура, документацията и компетентната регистрираща служба зависят от имота, местоположението, структурата на сделката и действащото законодателство. Вашият независим гръцки адвокат и вашият нотариус трябва да потвърдят изискванията за конкретния ви случай.

Сравнение на ролите накратко

Ролята на Chalkidiki Real Estate отново е различна. Можем да намираме и представяме имоти, да комуникираме със страните, да организираме огледи, да събираме практическа информация, да водим контролния списък на сделката и да координираме независими специалисти. Ние не заместваме адвоката, нотариуса, инженера, счетоводителя или държавния орган и не издаваме техните професионални становища.

Адвокатът на купувача

Адвокатът на купувача е специалистът, чийто ангажимент трябва да бъде съобразен с интересите на купувача. Това звучи очевидно, но купувачите от чужбина понякога приемат, че специалист, който вече участва в продажбата, автоматично защитава всички. В действителност купувачът трябва да знае точно кого представлява адвокатът, какво адвокатът се е съгласил да проучи и кои въпроси остават извън възложената работа.

Работата на адвоката по недвижими имоти може да започне с проверка на самоличността и дееспособността на предполагаемия продавач, идентифициране на имота в съответните документи за собственост и кадастрални записи, проследяване на документите, удостоверяващи собствеността, преглед на вписаните тежести, проучване на договорните ограничения и съгласуване с инженера по технически въпроси, които могат да повлияят на правния риск. Адвокатът може също да помогне за формулирането на условията в договор за резервация или предварителен договор, да прегледа нотариалния акт, да изготви пълномощно и да представлява купувача при приключването на сделката, когато това е допустимо от правна и договорна гледна точка.

Стойността на адвоката не се свежда до откриването на драматични недостатъци. Голяма част от работата се състои в превръщането на несигурността в ясни решения. Съответства ли описанието в документа за собственост на имота, който е бил показан на купувача? Вписано ли е право на достъп, или то само се упражнява неформално? Очаква ли се заличаване на ипотеката преди приключването на сделката или едновременно с него? Разполага ли продавачът с всички необходими документи за наследството? Има ли съсобственици, чието съгласие или подпис се изисква? Подлежи ли авансът на връщане, ако определени правни или технически условия не бъдат изпълнени? Купувачът се нуждае от писмени, разбираеми отговори, преди да поеме необратими задължения.

Добрият адвокат също така разграничава фактите, правните изводи и търговските решения. Адвокатът може да обясни, че определен риск може да бъде преодолян чрез условие, задържане на част от сумата, заличаване на тежест, поправка или допълнителен документ. След това купувачът решава дали оставащият риск е приемлив. Специалистът не е длъжен да взема всяко решение, свързано с начина на живот или с инвестицията, но трябва да предостави на купувача достатъчно информация, за да може той да вземе тези решения информирано.

Кога да наемете адвокат

Най-сигурният момент да наемете гръцки адвокат по недвижими имоти е преди подписването на документ за резервация, плащането на значителен аванс или приемането на условия, които по-късно може да бъдат третирани като обвързващи. Купувачите често се съсредоточават първо върху окончателния нотариален акт, но още най-ранните документи могат да повлияят на преговорната позиция, сроковете и правото на възстановяване на суми. Ако купувачът преведе пари, преди обхватът на проверката и условията за оттегляне да са ясни, проблем, открит по-късно, може да прерасне в спор дали авансът трябва да бъде върнат.

Ранното наемане позволява на адвоката да оформя процеса, вместо само да реагира на него. Адвокатът може да изиска правилните документи за собственост и документи от регистъра, да установи дали продавачът е дружество или има няколко собственици, да поиска липсващите доказателства, да комуникира с нотариуса и да определи какво трябва да се случи преди подписването. Тогава купувачът може да договори реалистичен график, вместо да приеме произволна дата за приключване на сделката, която предполага, че всяко удостоверение вече е готово.

Наемането на адвокат не бива да се отлага, защото имотът „изглежда ясен“, собственост е на приятелски настроен продавач, продава се чрез реномиран офис или вече е бил финансиран. Външният вид, личното доверие и предишните сделки не дават отговор на настоящите правни въпроси на купувача. Дори жилище, което изглежда ново, може да е свързано с въпроси относно собствеността, границите, разрешенията, общите площи, достъпа или вписването, които изискват професионална проверка.

Купувачите трябва също да предвидят време за проверки за конфликт на интереси, изискванията за идентификация, документите по възлагането и плащането на договорения хонорар или предварителния хонорар на адвоката. Ако купувачът е в чужбина, може да е необходимо допълнително време за нотариално заверено пълномощно, апостил или консулски формалности, заверени преводи и сигурна доставка на оригиналите.

Определяне на обхвата на работата на адвоката

Ангажиментът на адвоката трябва да бъде ясно документиран. „Погрижете се за всичко“ не е полезен обхват на работата, защото различните специалисти отговарят за различни части от сделката и защото всеки имот поражда различни въпроси. Писменият договор за правна помощ или офертата за хонорар трябва да посочват клиента, имота или сделката, услугите, изключенията, основата за хонорара, данъците и разходите, начина на комуникация и всички допускания.

Обхватът може да включва предварителен преглед на документите, справки в компетентната регистрираща служба, анализ на веригата на собствеността, преглед на кадастралната информация, проверка за тежести, проверка на правомощията при продавач дружество или при наследяване, условия на резервацията, частни предварителни договори, изготвяне или преглед на пълномощни, връзка с нотариуса, преглед на проекта на нотариалния акт, присъствие или представителство при подписването, проследяване на внасянето и потвърждаване на вписването. Ако съдебни спорове, поправка на граници, приемане на наследство, заличаване на ипотека, работа, свързана с дружества, или данъчни консултации не са включени в посочения хонорар, това трябва да е ясно от самото начало.

Попитайте в каква форма адвокатът ще представи своите изводи. Някои купувачи се нуждаят от кратък писмен доклад на английски език, в който са изброени констатациите, прегледаните документи, нерешените въпроси, условията за приключване на сделката и препоръките. Други може да получават поетапни имейли с пристигането на документите. Каквато и да е формата, основните изводи не бива да съществуват само в телефонни разговори. Писменият запис помага на купувача да разбере съветите, да разреши следващите стъпки и по-късно да докаже кои условия са били поставени.

Уточнете кой всъщност ще извършва работата и кой ще комуникира с вас. Старши адвокат може да ръководи работата, докато колеги извършват справките или прегледа на документите. Това може да е ефективно, при условие че отговорността, езиковите умения и очакванията за време за отговор са ясни. Ангажиментът трябва също да урежда боравенето с оригиналните документи, личните данни и средствата на клиента, ако от кантората се очаква да получава или превежда пари.

Независимост и конфликт на интереси

Купувачът трябва да наеме адвокат, който може да предоставя независими съвети. Независимостта не означава, че адвокатът не може да си сътрудничи професионално с брокера на недвижими имоти, съветниците на продавача или нотариуса. Ефективните сделки изискват сътрудничество. Тя означава, че лоялността и съветите на адвоката в рамките на ангажимента са насочени към купувача, без неразкрит конфликт, който да компрометира преценката му.

Попитайте директно: „Представлявате ли продавача, съсобственик, строителя, кредитора или друга страна, чиито интереси може да се различават от моите?“ Ако адвокатът преди това е действал от името на някой от участниците, поискайте обяснение дали съществува конфликт и как се прилагат професионалните правила. Купувачите не бива да приемат, че има независимост, само защото специалистът им е бил препоръчан от брокер. Препоръките са практични; купувачът все пак сам избира, наема и плаща съветника, след като е взел информирано решение.

Неутралността на нотариуса е също толкова важна, но е нещо различно. Неутралното длъжностно лице не се превръща в независим защитник на купувача. Отговорността на нотариуса за законосъобразността и автентичността не премахва нуждата от съвети, съобразени с конкретния купувач, относно позициите при преговорите, приемливия риск или средствата за защита. По същия начин адвокатът на продавача може да предоставя документи и да отговаря на въпроси, но не може да се очаква от него да препоръчва условия, които облагодетелстват купувача за сметка на продавача.

Правна проверка (due diligence) и решения относно риска

Правната проверка (due diligence) е основна част от ролята на адвоката, но е достатъчно важна, за да има собствено ръководство. Подробната методика на проучванията, веригата на собствеността, анализът на тежестите, правата на достъп, сервитутите, висящите претенции и класификацията на рисковете са разгледани в нашето ръководство „Правна проверка (due diligence) при покупка на имот в Гърция“. Тази страница се съсредоточава върху това кой извършва и координира тази работа, вместо да повтаря всяка тема от проверките.

За управлението на сделката решаващият резултат е списък с въпроси, по които могат да се предприемат действия. За всеки въпрос трябва да се посочват източникът, значението, отговорният специалист, предложеното решение, срокът и статусът. Например адвокатът може да установи вписана ипотека; банката на продавача трябва да осигури механизъм за заличаването ѝ; нотариусът трябва да отрази договорената последователност на плащането и заличаването; а доказателството за вписване трябва по-късно да потвърди желания резултат. Така един въпрос преминава през няколко професионални работни процеса.

Правната и техническата проверка също трябва да бъдат съгласувани помежду си. Документът за собственост може да описва площ или сграда по един начин, докато огледът на инженера установява различна физическа конфигурация. Адвокатът не бива мълчаливо да приема техническото положение за дадено, а инженерът не бива да прави правни изводи извън своята компетентност. Констатациите им трябва да бъдат съпоставени, преди окончателният нотариален акт да бъде одобрен.

Купувачът трябва да получи ясна рамка: „продължаване, продължаване при условия, предоговаряне или оттегляне“. Правната и техническа проверка (due diligence) не е приключила само защото са събрани документи. Тя е приключила едва когато констатациите са тълкувани, нерешените въпроси са ескалирани и купувачът разбира остатъчния риск.

Договори за резервация и аванси

Договорът за резервация може временно да извади имота от пазара, докато текат проверките, но правните и търговските му последици зависят от формулировката и обстоятелствата. Документът трябва да посочва страните и имота, сумата на резервацията, кой държи парите, срока на резервацията, предвидената цена и случаите, в които парите се връщат, задържат или зачитат за покупката.

Условията, защитаващи купувача, могат да се отнасят до удовлетворителна правна и техническа проверка, наличието на документите на продавача, съгласуването на окончателния нотариален акт, финансирането, когато е приложимо, възможността на продавача да прехвърли обещаните права и отстраняването на конкретни тежести. Неясни формулировки като „при условие на проверки“ може да оставят място за разногласия. Адвокатът трябва да прегледа точния текст преди подписването и плащането.

Самоличността и качеството на получателя имат значение. Авансът плаща ли се на продавача, на брокер, на адвокат, на нотариус или по механизъм, подобен на ескроу сметка? На какво основание се държат парите? Какви документи ще получи купувачът? Какво става, ако приключването на сделката се забави по причини извън контрола на която и да е от страните? Купувачите не бива да превеждат пари единствено въз основа на неформални съобщения или на фактура, която не обяснява договорното основание.

Резервацията не замества нотариалния акт за прехвърляне и не бива да се представя като доказателство, че собствеността е преминала. Тя е инструмент за ранния етап на сделката, чиято стойност зависи от точното формулиране и от изпълними и разбрани условия.

Пълномощно

Много чуждестранни купувачи използват пълномощно, за да може гръцки адвокат или друго упълномощено лице да извърши определени действия, докато купувачът е в чужбина. Това може да намали пътуванията и да позволи административните стъпки да протичат ефективно, но пълномощното е важен правен инструмент. Правомощията в него трябва да бъдат съобразени със сделката, а не копирани без преглед от широк общ образец.

Адвокатът трябва да обясни всяко поискано правомощие. В зависимост от случая документът може да дава право за получаване на гръцки данъчен номер, действия по данъчни процедури или процедури по вписване, подписване на договор за резервация или нотариален акт, подаване на декларации, откриване или управление на банкова сметка, плащане на данъци и такси, получаване на документи, преупълномощаване на заместници или встъпване във владение. Правомощия, които не са необходими, не бива да се включват само за удобство.

Конкретните данни за сделката могат да намалят неяснотата: имотът, максималната покупна цена, допустимият начин на плащане, правомощието да се приемат изменения, условията за подписване и ограниченията за преупълномощаване. От друга страна, прекалено тесните формулировки могат да попречат на пълномощника да извърши необходимо процедурно действие. Затова при изготвянето е нужен баланс между контрол и практическа приложимост.

Ако документът се подписва извън Гърция, може да се наложи подписването да стане пред компетентен орган, както и поставяне на апостил или друга легализация, последвани от официален превод на гръцки език. Изискванията се различават според държавата и начина на подписване. Гръцкият адвокат и нотариусът трябва да одобрят формата, преди купувачът да отиде на среща в чужбина; поправянето на неизползваемо пълномощно след доставката му може значително да забави покупката.

Купувачите трябва да запазят подписания оригинал, превода, апостила или легализацията и доказателството за доставка. Те трябва също да знаят как и кога пълномощието може да бъде оттеглено, дали оттеглянето трябва да се съобщи на трети лица и какво става с действията, които вече са извършени валидно.

Купувачи от разстояние и от чужбина

Покупката от разстояние изисква повече структура, а не по-малко. Купувачът може никога да не се срещне лично с нотариуса и да разчита на преведени резюмета, видеоразговори, цифрови копия и пълномощник при подписването. Затова всяко важно указание трябва да се потвърждава писмено, а купувачът трябва да получи окончателните проекти достатъчно рано, за да може да зададе въпроси.

Процедурите за проверка на самоличността и на произхода на средствата могат да отнемат време. Адвокатите, нотариусите, банките и другите регулирани участници могат да поискат паспорти, доказателства за адрес, данъчни данни, документи за гражданско състояние, информация за действителния собственик, банкови извлечения или обяснения за произхода и пътя на средствата за покупката. Имената трябва да се транслитерират еднакво в паспорта, регистрацията за AFM, пълномощното, банковите документи и нотариалния акт.

Купувачите от разстояние трябва да договорят един сигурен канал за чувствителните документи. Веригите от имейли, препращани между много участници, водят до объркване между версиите и до риск за защитата на данните. Индексът на документите по сделката трябва да посочва последния проект на акта, одобрените платежни указания, преведените документи, докладите на специалистите и откритите въпроси. Всяка промяна в банковите данни трябва да се проверява независимо на известен телефонен номер, защото сделките с имоти са мишена на измами с пренасочване на плащания.

Часовите зони и празниците трябва да бъдат заложени в графика. Документ, поискан в гръцки работен ден, може да изисква нотариална заверка в друга държава, куриерска доставка и превод. Банковите преводи от чужбина може да изискват одобрение от отдела за съответствие (compliance). Купувачът не трябва да резервира полети, да прекратява наема на жилището си или да обещава дати за предаване на владението, докато екипът от специалисти не потвърди готовност.

За по-широк преглед на условията и практическите въпроси вижте: Покупка на имот в Гърция като чужденец.

Съдействие при преговорите и изготвянето на договорите

Цената е само едно от договорените условия. Адвокатът може да помогне търговската договореност да се превърне в изпълними формулировки, които уреждат какво включва имотът, трайно прикрепените принадлежности, графика на плащанията, предаването на владението, какво трябва да предостави продавачът, неуредените задължения за комунални услуги или към етажната собственост, заличаването на тежестите, сроковете, последиците от неизпълнение и отлагателните условия.

Купувачът трябва да разграничава търговските преговори, водени с брокера и продавача, от правните преговори, водени чрез съветниците. Chalkidiki Real Estate може да помогне за определяне на търговската рамка, да съобщи практическите очаквания и да поддържа страните в синхрон. След това адвокатът гарантира, че договорените защити са изразени по подходящ начин в договора за резервация, предварителния договор или окончателния нотариален акт.

Когато мебели, домакински уреди, оборудване, резервации за наем, лицензи, депозити или договори за услуги са част от сделката, за тях може да е необходим отделен опис или отделен договор. Нотариалният акт за имота невинаги е подходящото място за описване на всеки оперативен предмет. Екипът трябва да реши кои предмети се прехвърлят, в какво състояние, кога преминава рискът и какъв документ ще се подпише при предаването.

Преговорите трябва да останат условни, докато констатациите на специалистите не бъдат завършени. Купувачът може да договори цена „при условие на задоволителна правна и техническа проверка“, но трябва да избягва да представя неизяснени предположения като окончателни ангажименти. Ако бъде открит недостатък, възможните отговори включват отстраняване преди приключването на сделката, корекция на цената, договорна гаранция, задържане на част от сумата, специален механизъм за заличаване или отказ от сделката. Адвокатът съветва относно правната ефективност; купувачът решава какво предпочита от търговска гледна точка.

Ролята на гръцкия нотариус

При прехвърляне на недвижим имот в Гърция нотариусът е длъжностно лице с публични функции и централна формална роля. Нотариусът изготвя нотариалния акт, проверява самоличността и представителната власт на страните, проверява дали преписката по сделката съдържа документите, изисквани за акта, отразява изявленията на страните и удостоверява подписването. Нотариалният акт е предназначен да отговаря на формата, изисквана за прехвърлянето и последващото вписване.

Нотариусът е безпристрастен. Тази неутралност подкрепя законността и надеждността на акта, но не е същото като защита на интересите на купувача. Нотариусът не преговаря изключително в полза на купувача, не определя доколко купувачът е готов да поеме риск и не замества проверката (due diligence) от независим адвокат. Купувачът трябва спокойно да задава различни въпроси на двамата специалисти: „Готов ли е този акт от правна гледна точка за подписване?“ попада в нотариалната функция; „Да приема ли този неизяснен риск, или да поискам по-силна защита?“ е въпрос за независим съвет.

Нотариусът често се превръща в център на преписката по сделката, защото документите от продавача, купувача, инженера, счетоводителя, данъчната система и ипотечната служба трябва да се съберат преди подписването. Затова ефективната координация от страна на нотариуса е от съществено значение. Фактът, че нотариусът изисква даден документ, обаче не освобождава друг участник от отговорността за неговата точност в рамките на професионалната област на този участник.

Нотариалните изисквания се променят заедно със законодателството, цифровите системи и административната практика. Купувачите трябва да разчитат на актуалния списък на нотариуса за конкретната сделка, а не на стар списък, намерен онлайн или използван за друг имот.

Избор на нотариус и възлагане на задачите му

Страните могат да обсъдят кой нотариус ще обслужи сделката, при спазване на приложимите законови и професионални изисквания. Международните купувачи трябва да обърнат внимание на свободните дати на нотариуса, опита му със съответния вид имот, познаването на представителството от разстояние, възможността да координира преводи, яснотата на исканията за документи и реалистичното планиране на сроковете.

Нотариусът трябва да получи недвусмислено указание, в което са посочени страните, имотът, цената, планираните срокове, пълномощниците, източникът на проектите и всяка особена структура. Ако няколко специалисти изпращат частична информация независимо един от друг, преписката може да стане противоречива. Един координатор трябва да поддържа основния контролен списък, като зачита, че само нотариусът решава какво изисква нотариалната преписка.

Поискайте рано примерен списък на документите, очаквания хонорар, данъците и разходите за вписване, платежните указания и процедурата за одобряване на проектите. В началото точните суми може да не са известни, но купувачът трябва да знае какво ще бъде изчислено по-късно. Нашето специално ръководство „Разходи и данъци при покупка на имот в Гърция“ разглежда подробно планирането на бюджета.

Ако ще се използва пълномощно, нотариусът трябва да прегледа предложения текст и начина на подписване. Ако е необходим преводач, определете кой може да изпълнява тази роля и как ще бъде документирано преведеното разяснение. Ако участва кредитор, потвърдете дали ще са необходими отделни документи за ипотеката или допълнително присъствие.

Подготовка на нотариалната преписка

Нотариалният акт за имот зависи от набор от актуални и непротиворечиви документи. Обикновено продавачът носи най-голямата отговорност за предоставянето на документите за имота и за съответствието му с изискванията, а купувачът предоставя документите за самоличност, данъчните документи и документите за представителство. Нотариусът проверява преписката спрямо актуалните изисквания и може да поиска подновяване или поправки, ако някое удостоверение изтече или данните не съвпадат.

Възможните категории включват предишни документи за собственост и данните за тяхното вписване, кадастрална информация или информация от ипотечната служба, данъчни удостоверения, доказателства за общинските такси или данъка върху недвижимите имоти, енергийни и технически документи, декларации на инженер, планове, информация за разрешението за строеж, документи за самоличност, документи за гражданско състояние или за представителна власт на дружество, пълномощни и доказателства за данъка при прехвърляне на недвижим имот. Точният списък варира; не всяка точка се отнася за всяка сделка.

Непротиворечивостта е от решаващо значение. Различно изписване на име, стар адрес, сменен представител на дружество, несъответстваща площ или противоречиво описание на имота могат да спрат изготвянето на проекта. Екипът не трябва да „поправя“ несъответствията неформално. Отговорният специалист трябва да определи дали е необходимо пояснение, заверено доказателство, изменение или официална поправка.

Валидността на документите също трябва да се следи. Удостоверение, получено твърде рано, може да изтече преди подписването. От друга страна, ако се чака до последната седмица, за да се поръча всичко, могат да възникнат неочаквани забавяния. Актуалният контролен списък трябва да показва издателя, датата на искането, датата на изтичане, отговорното лице, дали документът е оригинал или копие, състоянието на превода и одобрението на нотариуса.

За преглед от гледна точка на купувача вижте: Необходими документи за покупка на имот в Гърция. Списъкът на самия нотариус остава решаващ за конкретния акт.

Координация на данъците и myPROPERTY

Прехвърлянето на имоти включва данъчни декларации и стъпки за плащане, които трябва да бъдат съгласувани с нотариалния акт. Гърция все по-често използва цифрови системи, включително средата myPROPERTY на Независимия орган за публичните приходи за съответните данъчни процедури, свързани с имоти. В зависимост от сделката и действащата процедура нотариусът, счетоводителят, адвокатът и страните могат да имат своя задача.

Декларираната насрещна престация, обективната или данъчната стойност, когато е приложимо, данните за имота и информацията за страните трябва да съвпадат. Ако купувачът все още няма номер AFM или данъчният му профил съдържа неверни данни, приключването на сделката може да се забави. Международните купувачи трябва да си осигурят данъчна регистрация и данни за достъп, както и упълномощено представителство, доста преди планираната дата на подписване.

Купувачът трябва да получи разбивка, в която за всяко плащане са посочени сумата, получателят, правното основание и срокът. Данъкът при прехвърляне на недвижим имот (FMA) не е същото като хонорара на нотариуса, таксата за вписване, хонорара на адвоката, хонорара на инженера или посредническото възнаграждение. Плащанията трябва да се извършват само по проверени сметки с ясно основание за плащане, като банковите документи се съхраняват.

Данъчните съвети трябва да идват от квалифициран счетоводител или данъчен консултант. Адвокатът по имотни сделки и нотариусът координират правния акт, но купувачът може да се нуждае от отделен съвет относно структурата на собствеността, бъдещите доходи от наем, годишните данъци върху недвижимите имоти, планирането на наследството или данъчната резидентност. Тези въпроси трябва да бъдат обмислени преди подписването на акта, ако могат да повлияят на това кой да купи имота.

Преглед на проекта на нотариалния акт

Проектът на нотариалния акт трябва да достигне до купувача и неговия адвокат достатъчно рано за пълноценен преглед. „Ще го чуете в кантората на нотариуса“ не е адекватен процес на преглед за правен документ на чужд език и с висока стойност. Купувачът се нуждае от време, за да сравни проекта с търговската договореност, изводите от правната и техническа проверка (due diligence) и плана за плащане.

Точките за преглед включват правилната самоличност и представителство, точното описание на имота, позоваванията на документа за собственост, кадастралните идентификатори, дела на собственост, включените принадлежности, декларираната цена, доказателствата за плащане, предаването на владението, третирането на тежестите, декларациите на продавача, техническите позовавания и всички условия или специални клаузи. Цифрите и идентификаторите трябва да се проверяват знак по знак; малка грешка може да създаде проблеми при вписването или при бъдеща препродажба.

Адвокатът трябва да обединява коментарите, вместо няколко страни да редактират несъвместими версии. Нотариусът остава отговорен за формата на акта и трябва да издаде окончателен проект с ясна дата. Купувачът трябва да поиска списък на промените, когато съществени формулировки се променят малко преди приключването на сделката.

Преводът или разяснението трябва да бъдат достатъчно точни, за да е възможно информирано съгласие. Краткото търговско резюме е полезно, но не замества разбирането на правния документ. Въпросите трябва да бъдат изяснени, преди да бъде дадено правомощие за подписване. Ако купувачът използва пълномощник, пълномощникът и адвокатът трябва да потвърдят, че окончателният акт остава в рамките на пълномощното и на писмените указания на купувача.

Писмен и устен превод

Чуждестранните купувачи трябва да разбират какво подписват. В зависимост от владеенето на гръцки език от купувача и приложимите формални изисквания може да е необходим устен или писмен преводач. Нотариусът и адвокатът трябва да потвърдят правилното решение, вместо в последния момент да се разчита на двуезичен приятел.

Преводът се осъществява на няколко нива. Чуждестранни документи за самоличност, за дружества, за семейно положение или пълномощни може да изискват официален превод на гръцки език. Купувачът може също да поиска превод на английски на проекта на акта и на докладите на специалистите за собствено разбиране. При подписването може да е необходим устен превод, за да се гарантира, че актът е разяснен и съгласието е изразено валидно.

Имената, датите, местата и техническите термини трябва да остават еднакви. Транслитерацията може да доведе до различни изписвания, затова екипът трябва да договори изписването въз основа на паспорта и гръцките данъчни регистри. Неправилно преведеният кадастрален идентификатор, наименование на дружество или семейно положение не е козметичен проблем.

Попитайте дали офертата включва писмен превод, устен превод, заверка и спешна работа. Потвърдете кой избира специалиста и дали това лице може да подписва или да бъде посочено в акта. Запазете и двете езикови версии, но знайте коя от тях е с правно действие, ако формулировките се различават.

Приключване на сделката и денят на подписването

Денят на подписване трябва да бъде резултат от готовността, а не крайният срок, който налага готовността. Преди срещата нотариусът и адвокатите трябва да потвърдят, че окончателният проект е одобрен, необходимите удостоверения са все още валидни, данъчните процедури са приключени, средствата за плащане са налични, пълномощниците имат достатъчни правомощия и всяка последователност за заличаване на ипотека може да бъде изпълнена.

Купувачът трябва да получи сметка за приключване на сделката с вноските по покупната цена, данъците, хонорарите на специалистите, разходите за вписване, по-рано платените аванси и остатъците. Всяка банкова сметка трябва да бъде проверена. Ако плащането се извършва директно на кредитор или трето лице за погасяване на тежест, договорното и документалното основание трябва да бъдат ясни.

При срещата се проверяват самоличността и пълномощията, актът се прочита или разяснява съгласно приложимата процедура, отговаря се на последните въпроси и се полагат подписите. Пълномощник, който действа въз основа на пълномощно, трябва да спазва правомощията и указанията на купувача. Никой участник не трябва да прави неразрешена съществена промяна само за да запази срещата.

Предаването на ключовете и правното приключване на сделката са свързани, но не са едно и също. Страните трябва да договорят кога се предават ключовете, владението, кодовете на алармата, показанията на измервателните уреди, документите и движимите вещи. Ако продавачът остава временно в имота или в него има настанени гости по резервации, може да е необходим писмен протокол за предаване.

Купувачът трябва да излезе от фазата на приключване, като знае у кого е оригиналът на акта, кой ще го подаде за вписване, как ще бъдат платени таксите, кога се очаква доказателството и кой ще съобщи за евентуално запитване от ипотечната служба.

Какво се случва след подписването

Подписването е важен етап, но работата по сделката продължава. Нотариалният акт трябва да бъде подаден в компетентната служба за вписване съгласно приложимата процедура. Отговорният адвокат, нотариус или упълномощен представител трябва да предостави доказателство за подаването, а по-късно и потвърждение за извършеното вписване.

Досието на купувача за приключването на сделката в крайна сметка трябва да съдържа подписания или заверения акт, доказателство за платения данък, доказателства за плащанията по цената, разписка за подаването за вписване и окончателното удостоверение за вписване или извлечение, когато такова е издадено, кадастралната информация, пълномощното, преводите, правните и техническите доклади, плановете, енергийните и строителните документи, ключовете и протокола за предаване.

Административните задачи след покупката могат да включват актуализиране на данните за електричество, вода, етажна собственост, застраховка, общината и данъчните регистри; организиране на управлението на имота; запазване на гаранциите; и отбелязване на годишните дати за изпълнение на задълженията. Тези задачи не се изпълняват автоматично само защото актът е подписан. Нашите свързани ръководства разглеждат темите „Регистрация на комунални услуги и административно обслужване“ и текущото управление на имота.

Пазете няколко сигурни копия. При бъдеща продажба, наследяване, ипотека, ремонт или данъчна проверка може да са необходими документи много години по-късно. Файловете трябва да бъдат ясно наименувани и да включват както подписания документ, така и доказателството за неговото вписване, а не само сканиране на страницата с подписите.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате въпроси относно адвокатите, нотариусите или вписването на имоти в Гърция или искате да обсъдите лично своята покупка? Свържете се директно с мен по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за международни купувачи на имоти в Халкидики и в цяла Гърция.

Ипотечна служба и Гръцки кадастър

В миналото гръцките регистри на имотите се водеха чрез системи за вписвания и ипотеки, докато Националният кадастър отразява правата върху имотите с пространствено обвързана идентификация на имота. Преходът и състоянието на работа се различават според района, затова компетентният специалист трябва да установи коя служба и коя процедура се прилагат за конкретния имот в съответния момент.

Гръцкият кадастър не е просто уебсайт с карти. Официалните кадастрални записи свързват географското описание на недвижимия имот с подлежащите на вписване права, сделки, ограничения и задължения. Тази интеграция е една от причините точното съответствие между акта, скицата, кода KAEK и реалния имот да е толкова важно.

Ипотечната служба или службата на Гръцкия кадастър изпълнява функция по водене на публичен регистър. Тя вписва и оповестява допустимите правни актове съгласно закона. Тя не проверява състоянието на сградата, не обещава доходност от наем и не съветва купувача дали покупната цена е разумна. Нито пък изгледът на картата сам по себе си доказва, че всеки въпрос, свързан с границите или сградата, е решен.

Купувачите не трябва да използват израза „ипотечната служба го е проверила“ като кратко обозначение на пълна правна и техническа проверка (due diligence). Справките в ипотечната служба са съществен правен елемент, но адвокатът трябва да ги тълкува и да ги сравни с документа за собственост на продавача, нотариалните документи, кадастралните записи и техническите констатации на инженера.

Идентификация на имота и кадастрален номер (KAEK)

В районите с кадастър имотът може да е свързан с уникален номер в Националния кадастър, обикновено наричан KAEK. Кодът помага да се идентифицира кадастралният обект, но купувачът все пак трябва да се увери, че кодът, описанието в документа за собственост, заснетият парцел или самостоятелен обект в етажна собственост, делът на собственост и реалният имот си съответстват.

Вила, рекламирана с адрес на улица, от правна гледна точка може да се състои от парцел плюс право на хоризонтална или вертикална етажна собственост и площи с право на изключително ползване. Апартаментът може да включва склад или паркомясто с отделен или свързан идентификатор. Имот в селски район може да няма обичайния пощенски адрес. Затова идентификацията изисква повече от въвеждане на адрес в онлайн карта.

Адвокатът и инженерът трябва да сравнят кадастралното извлечение или скица с плановете към документа за собственост, топографските данни, разрешенията за строеж и наблюденията на място. Ако продавачът прехвърля само процентен дял, купувачът трябва да разбира какви изключителни права, общи площи и ограничения са свързани с този дял.

Грешките могат да засягат личните данни, вида на правото, процента на собственост, геометрията или връзката с имота. Някои поправки са административни; други може да изискват съгласие, официални актове или съдебни производства. Отговорният адвокат и инженерът трябва да класифицират проблема, да определят начина за поправка и да посъветват дали приключването на сделката трябва да изчака.

Процедура по вписване

Процесът на вписване след подписването трябва да бъде изрично възложен. Типичният процес включва подготовка на подлежащия на вписване препис и придружаващите документи, изчисляване и плащане на приложимите такси за вписване, подаване на акта в компетентната служба или чрез цифровата процедура, получаване на входящ номер или номер на преписка, отговор на евентуални запитвания и получаване на доказателство, че вписването е извършено.

Доказателството за подаване не винаги е същото като доказателството за окончателно вписване. Разписката може да доказва, че документите са влезли в опашката, а по-късно удостоверение или актуализирано извлечение потвърждава резултата. Купувачът трябва да поиска и двете и не трябва да затваря контролния списък на сделката при първото потвърждение за качване.

Данните в акта трябва да съвпадат с вписванията в ипотечната служба и с кадастралните записи. Ако службата установи формален недостатък, липсващ документ, разлика в таксите или несъответствие, тя може да поиска поправка или да откаже подаденото искане съгласно приложимите правила. Бързата реакция е важна, защото могат да имат значение сроковете, поредността и правата на трети лица.

След като вписването бъде потвърдено, адвокатът трябва да сравни вписването с планираното придобиване: правилният купувач, правото, делът, имотът и актът. Документ с надпис „удостоверение“ не трябва да се прибира в архива, без да се прочете какво удостоверява.

След това купувачът трябва да запази кратък пакет за вписването: подадения акт, разписката за подаване, разписката за плащане, доказателството за извършено вписване и актуализираното извлечение за имота, ако е получено. Този пакет ще бъде ценен при бъдещо финансиране, препродажба или наследяване.

Откази, недостатъци и поправки

Проблемът с вписването не означава автоматично, че покупката е неуспешна, но трябва да бъде анализиран своевременно. Причината може да е техническа грешка, липсващо приложение, недостатъчни правомощия, несъответстващо описание, неплатена такса, порочно предишно вписване или по-съществен правен въпрос.

Първата задача е да се получи писменото становище или решение на ипотечната служба и да се избегне преразказването му чрез няколко посредници. След това адвокатът и нотариусът могат да определят дали решението на проблема е поправен препис, допълнителен нотариален акт, допълнително удостоверение, кадастрална поправка, действие от страна на продавача или правно обжалване.

Отговорността и разходите зависят от причината и договорните условия. Ако продавачът трябва да отстрани вече съществуващ проблем със собствеността, купувачът не трябва с лека ръка да приема безсрочно обещание за периода след приключването на сделката. Ако актът съдържа обикновена грешка, нотариусът може да посъветва за коригиращ акт. Ако геометрията е спорна, освен правен съветник може да са необходими инженер и геодезист.

Купувачите не трябва да опитват сами да правят поправки въз основа на преведени инструкции от уебсайтове. Регистрите на имотите засягат ценни права и неправилно подадено заявление може да създаде нови несъответствия. Водете дневник на проблемите с дати, копия от всички подадени документи и потвърждение за окончателното поправено състояние.

Ипотеки и вписани тежести

Вписаната ипотека, предварителното вписване на ипотека, възбраната или друга тежест изисква координирана правна стратегия и стратегия за плащане. Подробният анализ е част от правната проверка (due diligence), а този раздел се съсредоточава върху професионалните отговорности. Адвокатът на купувача установява и разяснява вписването; продавачът и кредиторът предоставят изискванията за заличаване; нотариусът структурира акта и механизма на плащане; а ипотечната служба вписва съответните актове за заличаване и прехвърляне.

Никога не приемайте, че плащането на остатъка по кредита на продавача автоматично премахва вписаното обезпечение. Екипът трябва да знае кой документ го заличава, кой подписва този документ, кога той става годен за вписване, дали са необходими съдебни или банкови стъпки и как се защитава поредността. Плащането директно на банка може да е подходящо, но трябва да следва проверени писмени указания и договорената последователност.

Ако купувачът ползва финансиране, кредиторът му ще наложи свои собствени изисквания по отношение на правната страна, оценката, застраховката и обезпечението. Това добавя участници и често допълнителни нотариални актове и вписвания. Нашето ръководство „Ипотечни кредити и финансиране на имоти в Гърция за чужденци“ разглежда гледната точка на финансирането.

След приключването на сделката поискайте доказателство не само че нотариалният акт за покупката е вписан, но и че всяко договорено заличаване или ново обезпечение е обработено правилно. Всеки подлежащ на вписване акт може да има свой входящ номер и свое доказателство за извършено вписване.

Инженер, счетоводител и други специалисти

Правно координираната сделка се нуждае от технически и данъчен принос. Инженерът на купувача проучва физическото и устройственото състояние, включително съотношението между имота, плановете, разрешенията, декларираните площи и наблюдаваното строителство. Адвокатът оценява как тези констатации се отразяват на собствеността, договора и риска. Никой от двамата не трябва просто да приема, че другият е проверил същия въпрос.

Счетоводителят помага с регистрацията за AFM, данъчния профил, декларациите, структурата на собствеността и задълженията след покупката. Когато купувачът е дружество, корпоративните документи и документите за действителния собственик може да изискват както правна, така и счетоводна координация. При инвестиция за отдаване под наем данъчното и оперативното планиране трябва да започне преди покупката, а не след първата резервация.

Може да са необходими също геодезист, архитект, специалист по устройствено планиране, банка, застраховател, правоспособен преводач или заклет устен преводач. Покупките на имоти ново строителство или на зелено (off-plan) изискват внимателна координация на документацията на строителя, разрешенията, спецификациите, етапите на плащане, гаранциите и доказателствата за завършване; вижте: Покупка на зелено (off-plan) и на имоти ново строителство в Гърция. Покупките на земя изискват особено внимание към границите, възможността за застрояване, достъпа и устройственото планиране; вижте: Покупка на земя и парцели в Гърция.

Специалистите трябва да обменят констатациите си чрез упълномощената от купувача координационна структура. Технически тревожен сигнал може да изисква правно условие. Данъчно решение може да промени кой е посоченият купувач. Въпрос, свързан с превода, може да засегне пълномощното. Изолираните доклади са по-малко полезни от обединения запис на решенията.

Матрица на документите и отговорностите

Тази матрица е инструмент за управление, а не твърдение, че един специалист носи правна отговорност за всяка точка от даден ред. Точното разпределение трябва да бъде потвърдено за конкретната сделка. Стойността на матрицата е в това, че нищо не остава възложено неясно на „някого“.

План за комуникация по сделката

Планът за комуникация не позволява специалистите да работят с различни допускания. В началото разпратете резюме на сделката с имената на купувача и продавача, имота, договорената цена, състоянието на финансирането, планираната дата на приключване, пълномощниците, езиковите нужди и данните за контакт. Чувствителните лични данни трябва да се споделят по сигурен начин и само с онези, които се нуждаят от тях.

Използвайте един актуален списък на въпросите с колони за точка, отговорно лице, краен срок, зависимост, текущо състояние и доказателство. Състоянието „изпълнено“ трябва да изисква документ или потвърждение от специалист, а не просто „продавачът казва, че всичко е наред“. Критичните решения – освобождаване на аванса, приемане на недостатък, одобряване на акта и правомощие за плащане – трябва да идват пряко от купувача или от надлежно упълномощен адвокат.

Контролът на версиите е от съществено значение. Проектите на нотариалния акт, пълномощните и описите трябва да носят дата или номер на версията. Избягвайте да редактирате прикачени файлове с еднакви имена. Нотариусът трябва да посочи версията, която ще бъде подписана, а адвокатът на купувача – да потвърди, че одобрява именно тази версия.

Договорете колко често ще получавате информация. Докато се събират документите, може да е достатъчна седмична актуализация; в последната седмица може да се наложи ежедневна координация. Бързането не бива да заобикаля проверката. Искане за спешен превод на средства по променени банкови данни трябва да води до по-строго потвърждение, а не до по-бързо изпълнение.

Примерен график

Няма универсален график за покупка на имот в Гърция. Готов апартамент на вторичния пазар с пълна документация и купувач, който вече има номер AFM, може да напредне много по-бързо от наследен имот в селски район, който изисква корекции, или от покупка с кредит от чуждестранен кредитор. Следващата последователност е примерна, а не обещание.

1. Първоначално търговско споразумение: страните се договарят за цената и основните условия, изрично при условие че бъдат извършени съответните проверки.
2. Ангажиране на специалистите: купувачът наема независим адвокат и инженер; определят се нотариусът и счетоводителят.
3. Самоличност и представителна власт: започват проверките на клиента, процедурата за AFM и уреждането на представителството и пълномощните.
4. Събиране на документите: събират се документите на продавача, справките от регистрите, плановете, удостоверенията и данъчната информация.
5. Правна и техническа проверка: консултантите проучват, сравняват констатациите си и изготвят списък с проблемите.
6. Решаване на проблемите: договарят се корекции, заличаване на тежести, набавяне на липсващи удостоверения или договорни защити.
7. Подготовка на данъците и на акта: нотариусът подготвя преписката, съответната данъчна процедура и проекта на нотариалния акт.
8. Окончателно одобрение: адвокатът, страните и нотариусът изчистват забележките; потвърждават се плащанията и правомощията за подписване.
9. Подписване: нотариалният акт се подписва лично или чрез валидно представителство, а плащанията се документират.
10. Вписване: актът се подава за вписване, отговаря се на запитванията и се получава окончателното доказателство за вписването.
11. Предаване и администрация: уреждат се ключовете, комуналните услуги, застраховката, управлението и архивирането на документите.

За цялостната последователност от началото до края вижте: Процесът на покупка на имот в Гърция – ръководство стъпка по стъпка.

Чести недоразумения и грешки

Да смятате, че нотариусът е адвокат на купувача

Безпристрастната публична роля на нотариуса е от съществено значение, но купувачът все пак се нуждае от независим съвет. Неутралността и защитата на нечии интереси не са взаимозаменяеми.

Да наемете адвокат едва след плащането на аванса

Ранните плащания могат да създадат натиск и да ограничат възможностите за оттегляне. Правната проверка трябва да започне преди сериозен ангажимент и да обхване текста на резервацията.

Да смятате подписването за край на процеса

Нотариалният акт трябва да бъде надлежно подаден, а вписването – потвърдено. Купувачът се нуждае от доказателство за официалното вписване, а не само от снимки от деня на подписването.

Да разчитате на адрес вместо на правната идентификация на имота

Адресът и рекламните описания може да не са достатъчни. Данните от документа за собственост, правата на собственост, кадастралните идентификатори и техническите планове трябва да съответстват помежду си.

Да използвате твърде широко пълномощно, без да го разбирате

Удобството не оправдава неограничени правомощия. Купувачът трябва да одобри правомощията, ограниченията, правото на преупълномощаване и формалностите по подписването.

Да превеждате пари по променени указания без проверка

Имейл акаунтите могат да бъдат компрометирани. Преди всеки съществен превод проверявайте получателя, IBAN и предназначението на плащането по канал за връзка, който познавате от независим източник.

Да оставите правната и техническата проверка да вървят поотделно

Едно несъответствие може да стане видимо едва когато документите на адвоката и наблюденията на инженера бъдат съпоставени. Координаторът на сделката трябва да настоява за това съпоставяне.

Да приемате устни уверения като решение на проблема

Обещанието, че ипотека, граница или удостоверение „ще се уреди“, не е доказателство. Определете необходимия документ, отговорното лице и крайния срок за изпълнение.

Да избирате единствено по най-ниския хонорар

Хонорарите имат значение, но стойността се определя от обхвата на услугата, независимостта, бързината на реакция, езика, опита и писмените доклади. Сравнявайте равностойни оферти.

Да не запазите пълната документация

Бъдещата препродажба или наследяването се затрудняват, когато купувачът не може да открие вписания нотариален акт, плановете, данъчните доказателства, докладите и документите за корекциите.

Въпроси към вашите специалисти

Въпроси към адвоката по недвижими имоти

• Действате ли единствено от мое име в тази сделка и направихте ли проверка за конфликт на интереси?
• Какви справки и прегледи на документи са включени и какво е изключено?
• Ще получа ли писмени констатации и ясен списък с условия преди подписването?
• Кой ще извършва работата и ще комуникира с мен на английски?
• Ще прегледате ли резервацията, пълномощното и окончателния нотариален акт?
• Кой следи подаването и потвърждава вписването след приключване на сделката?
• Как се таксуват допълнителната работа, разходите към трети лица и спешните искания?

Въпроси към нотариуса

• Какви документи са необходими за този конкретен нотариален акт и кой трябва да представи всеки от тях?
• Кои документи имат ограничен срок на валидност и кога трябва да бъдат поръчани?
• Как ще се уредят данъкът при прехвърляне на недвижим имот (FMA) и стъпките по електронната декларация?
• Кога ще бъдат изпратени първият и окончателният проект на нотариалния акт?
• Какво трябва да се организира за устен или писмен превод?
• Кой подава подписания нотариален акт и какво доказателство ще получи купувачът?
• Какви са очакваните хонорари и разходи и кога се плащат?

Въпроси към координатора или агенцията за недвижими имоти

• Кой е поименно отговорен за основния контролен списък?
• Как се обединяват правните, техническите и търговските констатации?
• Как ще се проверяват версиите на документите и платежните указания?
• Кой организира достъпа, техническите огледи, предаването и услугите след покупката?
• Кои услуги са услуги на агенцията и кои се извършват от независими специалисти с регулирана професия?

Как Chalkidiki Real Estate координира вашата покупка

Chalkidiki Real Estate подкрепя купувачите по практическия път от търсенето на имот до предаването му и последващото притежание. Можем да обсъдим с вас местоположението, бюджета и предназначението на имота; да подберем подходящи имоти; да организираме огледи; да предаваме търговски оферти; да изискаме първоначална информация от продавача и да помогнем да се събере ефективен екип от специалисти.

Когато сделката започне, можем да координираме комуникацията с независимо ангажиран гръцки адвокат, инженер, нотариус, счетоводител, преводач, банка, застраховател и други специалисти. Помагаме да се поддържа контролният списък, организираме достъпа до имота, следим исканията за документи, изясняваме практически въпроси и информираме купувача за следващите стъпки. Всеки специалист с регулирана професия остава отговорен за собствените си съвети, доклади и законово установена функция.

Местното ни присъствие е особено ценно за купувачите, които живеят в чужбина. Можем да съдействаме при технически огледи и срещи за достъп до имота, да комуникираме с продавачи и изпълнители, да подготвим предаването, да отчетем показанията на уредите и да свържем приключената покупка с управление на имоти, ремонт, поддръжка на градината, регистрация на комунални услуги или услуги по ваканционно отдаване под наем.

Не обещаваме, че всеки имот може или трябва да бъде купен. Ако правните или техническите консултанти установят съществен проблем, правилният отговор може да бъде корекция, предоговаряне или отказ от сделката. Нашата цел е да помогнем на купувача да стигне до документирано решение въз основа на независими професионални констатации.

За купувачите, които планират ваканционен имот, нашето ръководство „Покупка на ваканционен имот в Гърция“ разглежда въпросите на ползването и управлението. За цялостна подкрепа и след приключване на сделката вижте: Управление на имоти в Халкидики.