Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα

Σε αυτή τη σελίδα

Τρεις θεσμοί, μία συναλλαγή ακινήτου

Μια αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να γίνει κατανοητή ως τρία αλληλένδετα επίπεδα. Το πρώτο είναι η ιδιωτική νομική προστασία του αγοραστή. Ένας δικηγόρος με ανεξάρτητη εντολή διερευνά τη νομική κατάσταση, εξηγεί τους κινδύνους, διαπραγματεύεται προστατευτικούς όρους, ελέγχει τις συμβάσεις και συμβουλεύει τον αγοραστή αν και με ποιους όρους να προχωρήσει. Το δεύτερο είναι η τυπική συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τα δικαιολογητικά που απαιτεί ο νόμος, συντάσσει το δημόσιο έγγραφο και επιβλέπει την υπογραφή του με την ιδιότητα που ορίζει το ελληνικό δίκαιο. Το τρίτο είναι η δημοσιότητα και η καταχώριση. Το υπογεγραμμένο συμβόλαιο υποβάλλεται στην αρμόδια υπηρεσία καταχώρισης, ώστε η συναλλαγή να καταχωριστεί στα επίσημα αρχεία ακινήτων.

Τα επίπεδα αυτά αλληλοκαλύπτονται στην πράξη, αλλά δεν πρέπει να συγχέονται. Ο συμβολαιογράφος μπορεί να εντοπίσει ένα πιστοποιητικό που λείπει από τον φάκελο της ολοκλήρωσης, αυτό όμως δεν τον καθιστά προσωπικό νομικό στρατηγικό σύμβουλο του αγοραστή. Η υπηρεσία καταχώρισης μπορεί να εξετάσει αν ένα συμβόλαιο είναι δεκτικό καταχώρισης, δεν επαναδιαπραγματεύεται όμως για λογαριασμό του αγοραστή μια εμπορικά δυσμενή σύμβαση. Ο δικηγόρος μπορεί να ελέγξει την κυριότητα και να συμβουλεύσει για τα βάρη, δεν ασκεί όμως το δημόσιο λειτούργημα του συμβολαιογράφου ούτε υποκαθιστά την επίσημη καταχώριση του συμβολαίου από την υπηρεσία καταχώρισης.

Το πρακτικό δίδαγμα είναι απλό: μη ρωτάτε μόνο «Ποιος χειρίζεται την αγορά;». Ρωτήστε καλύτερα: «Ποιος προστατεύει τα συμφέροντά μου, ποιος επικυρώνει τη συναλλαγή, ποιος υποβάλλει το συμβόλαιο και ποιος επιβεβαιώνει την καταχώριση;». Ο καθορισμός αυτών των αρμοδιοτήτων πριν δεσμευτούν χρήματα εξαλείφει μία από τις πιο συχνές πηγές σύγχυσης στις διεθνείς αγορές.

Σημαντικό: Η ακριβής διαδικασία, τα δικαιολογητικά και η αρμόδια υπηρεσία καταχώρισης εξαρτώνται από το ακίνητο, την τοποθεσία, τη δομή της συναλλαγής και την ισχύουσα νομοθεσία. Ο ανεξάρτητος Έλληνας δικηγόρος σας και ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσουν τις απαιτήσεις για τη δική σας περίπτωση.

Σύγκριση ρόλων με μια ματιά

Ο ρόλος της Chalkidiki Real Estate είναι και πάλι διαφορετικός. Μπορούμε να εντοπίζουμε και να παρουσιάζουμε ακίνητα, να επικοινωνούμε με τα μέρη, να οργανώνουμε επισκέψεις, να συγκεντρώνουμε πρακτικές πληροφορίες, να τηρούμε τη λίστα ελέγχου της συναλλαγής και να συντονίζουμε ανεξάρτητους ειδικούς. Δεν υποκαθιστούμε τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο, τον μηχανικό, τον λογιστή ή τη δημόσια αρχή και δεν εκδίδουμε τις επαγγελματικές τους γνωμοδοτήσεις.

Ο δικηγόρος του αγοραστή

Ο δικηγόρος του αγοραστή είναι ο επαγγελματίας του οποίου η εντολή πρέπει να είναι ευθυγραμμισμένη με τα συμφέροντα του αγοραστή. Ακούγεται αυτονόητο, όμως οι διεθνείς αγοραστές υποθέτουν μερικές φορές ότι ένας επαγγελματίας που συμμετέχει ήδη στην πώληση προστατεύει αυτομάτως όλους. Στην πραγματικότητα, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ακριβώς ποιον εκπροσωπεί ο δικηγόρος, τι έχει συμφωνήσει να διερευνήσει και ποια θέματα βρίσκονται εκτός της εντολής.

Το έργο του δικηγόρου μπορεί να ξεκινά με τον έλεγχο της ταυτότητας και της δικαιοπρακτικής ικανότητας του υποψήφιου πωλητή, την ταυτοποίηση του ακινήτου στους σχετικούς τίτλους και στα κτηματολογικά στοιχεία, τον εντοπισμό των εγγράφων που τεκμηριώνουν την κυριότητα, τον έλεγχο των εγγεγραμμένων βαρών, την εξέταση συμβατικών περιορισμών και τον συντονισμό με τον μηχανικό για τεχνικά θέματα που μπορεί να επηρεάζουν τον νομικό κίνδυνο. Ο δικηγόρος μπορεί επίσης να βοηθήσει στη διαμόρφωση όρων για ένα συμφωνητικό κράτησης ή ένα προσύμφωνο, να ελέγξει το συμβολαιογραφικό έγγραφο, να συντάξει πληρεξούσιο και να εκπροσωπήσει τον αγοραστή κατά την ολοκλήρωση, όπου αυτό είναι νομικά και συμβατικά ενδεδειγμένο.

Η αξία του δικηγόρου δεν περιορίζεται στην ανακάλυψη σοβαρών ελαττωμάτων. Μεγάλο μέρος της εργασίας συνίσταται στη μετατροπή της αβεβαιότητας σε σαφείς αποφάσεις. Αντιστοιχεί η περιγραφή του τίτλου στο ακίνητο που υποδείχθηκε στον αγοραστή; Είναι καταχωρισμένο το δικαίωμα πρόσβασης ή απλώς ασκείται άτυπα; Αναμένεται η άρση της υποθήκης πριν από την ολοκλήρωση ή ταυτόχρονα με αυτήν; Διαθέτει ο πωλητής όλα τα απαραίτητα κληρονομικά έγγραφα; Υπάρχουν συνιδιοκτήτες των οποίων απαιτείται η συναίνεση ή η υπογραφή; Επιστρέφεται η προκαταβολή αν δεν πληρωθούν συγκεκριμένοι νομικοί ή τεχνικοί όροι; Ο αγοραστής χρειάζεται γραπτές, κατανοητές απαντήσεις πριν αναλάβει αμετάκλητες υποχρεώσεις.

Ένας καλός δικηγόρος διακρίνει επίσης μεταξύ πραγματικών περιστατικών, νομικών συμπερασμάτων και επιχειρηματικών επιλογών. Μπορεί να εξηγήσει ότι ένας συγκεκριμένος κίνδυνος αντιμετωπίζεται μέσω ενός όρου, της παρακράτησης ποσού, μιας άρσης, μιας διόρθωσης ή ενός συμπληρωματικού εγγράφου. Στη συνέχεια ο αγοραστής αποφασίζει αν ο κίνδυνος που απομένει είναι αποδεκτός. Ο επαγγελματίας δεν χρειάζεται να λαμβάνει κάθε απόφαση που αφορά τον τρόπο ζωής ή την επένδυση, οφείλει όμως να δίνει στον αγοραστή επαρκείς πληροφορίες, ώστε να λαμβάνει τις αποφάσεις αυτές τεκμηριωμένα.

Πότε να διορίσετε δικηγόρο

Η πιο ασφαλής στιγμή για τον διορισμό Έλληνα δικηγόρου ακινήτων είναι πριν από την υπογραφή εγγράφου κράτησης, την καταβολή σημαντικής προκαταβολής ή την αποδοχή όρων που ενδέχεται αργότερα να θεωρηθούν δεσμευτικοί. Οι αγοραστές συχνά εστιάζουν πρώτα στο οριστικό συμβόλαιο, όμως τα πρώτα έγγραφα μπορεί ήδη να επηρεάζουν τη διαπραγματευτική θέση, τις προθεσμίες και τα δικαιώματα επιστροφής χρημάτων. Αν ο αγοραστής μεταφέρει χρήματα πριν διευκρινιστούν το εύρος του ελέγχου και οι όροι αποχώρησης, ένα πρόβλημα που θα εντοπιστεί αργότερα μπορεί να εξελιχθεί σε διαφορά για το αν η προκαταβολή πρέπει να επιστραφεί.

Ο έγκαιρος διορισμός επιτρέπει στον δικηγόρο να διαμορφώνει τη διαδικασία αντί απλώς να αντιδρά σε αυτήν. Ο δικηγόρος μπορεί να ζητήσει τους σωστούς τίτλους και τα κατάλληλα έγγραφα της υπηρεσίας καταχώρισης, να διαπιστώσει αν πωλητής είναι εταιρεία ή αν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες, να ζητήσει τα αποδεικτικά στοιχεία που λείπουν, να επικοινωνήσει με τον συμβολαιογράφο και να καθορίσει τι πρέπει να γίνει πριν από την υπογραφή. Έτσι ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα αντί να αποδεχτεί μια αυθαίρετη ημερομηνία ολοκλήρωσης που προϋποθέτει ότι κάθε πιστοποιητικό είναι έτοιμο.

Ο διορισμός δεν πρέπει να καθυστερεί επειδή το ακίνητο «φαίνεται απλή υπόθεση», ανήκει σε φιλικό πωλητή, πωλείται μέσω αξιόπιστου γραφείου ή έχει χρηματοδοτηθεί στο παρελθόν. Η εξωτερική εικόνα, η προσωπική εμπιστοσύνη και οι προηγούμενες συναλλαγές δεν απαντούν στα τρέχοντα νομικά ερωτήματα του αγοραστή. Ακόμη και ένα σπίτι που φαίνεται καινούργιο μπορεί να εμπεριέχει ζητήματα τίτλου, ορίων, αδειών, κοινόχρηστων χώρων, πρόσβασης ή καταχώρισης που απαιτούν επαγγελματικό έλεγχο.

Οι αγοραστές πρέπει επίσης να προβλέψουν χρόνο για τον έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων, τις απαιτήσεις ταυτοποίησης, τα έγγραφα ανάθεσης της εντολής και την καταβολή της συμφωνημένης αμοιβής ή της προκαταβολής αμοιβής του δικηγόρου. Αν ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό, μπορεί να χρειαστεί επιπλέον χρόνος για συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενικές διατυπώσεις, επικυρωμένες μεταφράσεις και ασφαλή αποστολή των πρωτοτύπων.

Ο καθορισμός του αντικειμένου της εντολής

Η εντολή προς τον δικηγόρο πρέπει να τεκμηριώνεται με σαφήνεια. Το «Αναλάβετε τα πάντα» δεν αποτελεί χρήσιμο εύρος εργασιών, επειδή διαφορετικοί επαγγελματίες χειρίζονται διαφορετικά μέρη μιας συναλλαγής και επειδή κάθε ακίνητο θέτει διαφορετικά ερωτήματα. Μια γραπτή επιστολή ανάθεσης ή πρόταση αμοιβής πρέπει να αναφέρει τον εντολέα, το ακίνητο ή τη συναλλαγή, τις υπηρεσίες, τις εξαιρέσεις, τη βάση υπολογισμού της αμοιβής, τους φόρους και τα έξοδα, τον τρόπο επικοινωνίας και τυχόν παραδοχές.

Το εύρος μπορεί να περιλαμβάνει προκαταρκτικό έλεγχο εγγράφων, έρευνες στην αρμόδια υπηρεσία καταχώρισης, ανάλυση της αλυσίδας τίτλων ιδιοκτησίας, έλεγχο των κτηματολογικών στοιχείων, έλεγχο βαρών, εξέταση της εξουσίας εκπροσώπησης εταιρείας ή της ιδιότητας κληρονόμου, όρους κράτησης, ιδιωτικά προσύμφωνα, σύνταξη ή έλεγχο πληρεξουσίων, επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο, έλεγχο του σχεδίου συμβολαίου, παρουσία ή εκπροσώπηση κατά την υπογραφή, παρακολούθηση της υποβολής και επιβεβαίωση της καταχώρισης. Αν δικαστικές διαφορές, διόρθωση ορίων, αποδοχή κληρονομιάς, εξάλειψη υποθήκης, εταιρικές εργασίες ή φορολογικές συμβουλές δεν περιλαμβάνονται στην προσφερόμενη αμοιβή, αυτό πρέπει να είναι σαφές από την αρχή.

Ρωτήστε με ποια μορφή θα δοθεί το συμπέρασμα του δικηγόρου. Ορισμένοι αγοραστές χρειάζονται μια συνοπτική γραπτή έκθεση στα αγγλικά με τα ευρήματα, τα έγγραφα που εξετάστηκαν, τα εκκρεμή ζητήματα, τους όρους για την ολοκλήρωση και τις συστάσεις. Άλλοι μπορεί να λαμβάνουν διαδοχικά email καθώς φτάνουν τα έγγραφα. Όποια κι αν είναι η μορφή, τα ουσιώδη συμπεράσματα δεν πρέπει να υπάρχουν μόνο σε τηλεφωνικές συνομιλίες. Ένα γραπτό αρχείο βοηθά τον αγοραστή να κατανοήσει τη συμβουλή, να εγκρίνει τα επόμενα βήματα και αργότερα να αποδείξει ποιοι όροι είχαν τεθεί.

Επιβεβαιώστε ποιος θα εκτελέσει στην πράξη την εργασία και ποιος θα επικοινωνεί μαζί σας. Ένας ανώτερος δικηγόρος μπορεί να έχει την εποπτεία, ενώ συνεργάτες του διενεργούν τις έρευνες ή τον έλεγχο των εγγράφων. Αυτό μπορεί να είναι αποδοτικό, εφόσον είναι κατανοητά η ευθύνη, οι γλωσσικές δυνατότητες και οι προσδοκίες ως προς τον χρόνο απόκρισης. Η εντολή πρέπει επίσης να ρυθμίζει τη διαχείριση των πρωτότυπων εγγράφων, των προσωπικών δεδομένων και των χρημάτων των πελατών, αν το γραφείο αναμένεται να λαμβάνει ή να διαβιβάζει χρήματα.

Ανεξαρτησία και σύγκρουση συμφερόντων

Ο αγοραστής πρέπει να διορίσει δικηγόρο που είναι σε θέση να παρέχει ανεξάρτητες συμβουλές. Η ανεξαρτησία δεν σημαίνει ότι ο δικηγόρος δεν μπορεί να συνεργάζεται επαγγελματικά με τον μεσίτη ακινήτων, τους συμβούλους του πωλητή ή τον συμβολαιογράφο. Οι αποτελεσματικές συναλλαγές απαιτούν συνεργασία. Σημαίνει ότι η αφοσίωση και οι συμβουλές του δικηγόρου στο πλαίσιο της εντολής απευθύνονται στον αγοραστή, χωρίς αδήλωτη σύγκρουση συμφερόντων που υπονομεύει την κρίση του.

Ρωτήστε ευθέως: «Εκπροσωπείτε τον πωλητή, κάποιον συνιδιοκτήτη, τον κατασκευαστή, τον δανειστή ή άλλο μέρος του οποίου τα συμφέροντα μπορεί να διαφέρουν από τα δικά μου;» Αν ο δικηγόρος έχει ενεργήσει στο παρελθόν για κάποιον από τους συμμετέχοντες, ζητήστε να σας εξηγήσει αν υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων και πώς εφαρμόζονται οι κανόνες δεοντολογίας. Οι αγοραστές δεν πρέπει να θεωρούν δεδομένη την ανεξαρτησία μόνο επειδή έναν επαγγελματία τον σύστησε ένας μεσίτης. Οι συστάσεις έχουν πρακτικό χαρακτήρα· ο αγοραστής εξακολουθεί να επιλέγει, να αναθέτει την εντολή και να αμείβει τον σύμβουλο αφού λάβει τεκμηριωμένη απόφαση.

Η ουδετερότητα του συμβολαιογράφου είναι εξίσου σημαντική, αλλά διαφορετική. Ένας ουδέτερος δημόσιος λειτουργός δεν γίνεται ο ανεξάρτητος συνήγορος του αγοραστή. Η ευθύνη του συμβολαιογράφου για τη νομιμότητα και τη γνησιότητα δεν αναιρεί την ανάγκη για συμβουλές προσαρμοσμένες στον αγοραστή σχετικά με τις διαπραγματευτικές θέσεις, τον αποδεκτό κίνδυνο ή τις δυνατότητες αποκατάστασης. Ομοίως, ο δικηγόρος του πωλητή μπορεί να προσκομίσει έγγραφα και να απαντήσει σε ερωτήσεις, αλλά δεν μπορεί να αναμένεται ότι θα προτείνει όρους που ευνοούν τον αγοραστή έναντι του πωλητή.

Νομικός έλεγχος (due diligence) και αποφάσεις για τους κινδύνους

Ο νομικός έλεγχος (due diligence) αποτελεί βασικό μέρος του ρόλου του δικηγόρου, είναι όμως τόσο σημαντικός ώστε να έχει δικό του, αυτοτελή οδηγό. Η αναλυτική μεθοδολογία των ερευνών, η αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας, η ανάλυση των βαρών, τα δικαιώματα πρόσβασης, οι δουλείες, οι εκκρεμείς αξιώσεις και η κατάταξη των κινδύνων καλύπτονται στον οδηγό μας: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Η σελίδα αυτή εστιάζει στο ποιος διενεργεί και συντονίζει την εργασία αυτή, αντί να επαναλαμβάνει κάθε θέμα έρευνας.

Για τη διαχείριση της συναλλαγής, το κρίσιμο παραδοτέο είναι ένας κατάλογος ζητημάτων με συγκεκριμένες ενέργειες. Για κάθε ζήτημα πρέπει να αναφέρονται η πηγή, η σημασία, ο υπεύθυνος επαγγελματίας, η προτεινόμενη λύση, η προθεσμία και η τρέχουσα κατάσταση. Για παράδειγμα, ο δικηγόρος μπορεί να εντοπίσει μια εγγεγραμμένη υποθήκη· η τράπεζα του πωλητή πρέπει να παράσχει μηχανισμό άρσης· ο συμβολαιογράφος πρέπει να αποτυπώσει τη συμφωνημένη σειρά πληρωμής και άρσης· και τα αποδεικτικά καταχώρισης πρέπει αργότερα να επιβεβαιώσουν το επιδιωκόμενο αποτέλεσμα. Ένα ζήτημα, επομένως, διατρέχει περισσότερες επαγγελματικές ροές εργασιών.

Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος πρέπει επίσης να επικοινωνούν μεταξύ τους. Ένας τίτλος μπορεί να περιγράφει ένα εμβαδόν ή ένα κτίσμα με έναν τρόπο, ενώ η αυτοψία του μηχανικού διαπιστώνει διαφορετική πραγματική διαμόρφωση. Ο δικηγόρος δεν πρέπει να υποθέτει σιωπηρά την τεχνική κατάσταση και ο μηχανικός δεν πρέπει να διατυπώνει νομικά συμπεράσματα εκτός της αρμοδιότητάς του. Τα ευρήματά τους πρέπει να συγκρίνονται πριν εγκριθεί το οριστικό συμβόλαιο.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει ένα σαφές πλαίσιο απόφασης: «προχωρώ, προχωρώ υπό όρους, επαναδιαπραγματεύομαι ή αποσύρομαι». Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) δεν έχει ολοκληρωθεί απλώς επειδή συγκεντρώθηκαν έγγραφα. Ολοκληρώνεται μόνο όταν τα ευρήματα έχουν ερμηνευτεί, τα εκκρεμή ζητήματα έχουν προωθηθεί για επίλυση και ο αγοραστής κατανοεί τον κίνδυνο που απομένει.

Συμφωνητικά κράτησης και προκαταβολές

Ένα συμφωνητικό κράτησης μπορεί να αποσύρει προσωρινά ένα ακίνητο από την αγορά όσο διενεργούνται οι έλεγχοι, όμως οι νομικές και εμπορικές του συνέπειες εξαρτώνται από τη διατύπωση και τις περιστάσεις. Το έγγραφο πρέπει να προσδιορίζει τα μέρη και το ακίνητο, να αναφέρει το ποσό της κράτησης, να εξηγεί ποιος κρατά τα χρήματα, να ορίζει τη διάρκεια της κράτησης, να προσδιορίζει την προβλεπόμενη τιμή και να απαριθμεί τις περιπτώσεις στις οποίες τα χρήματα επιστρέφονται, παρακρατούνται ή συμψηφίζονται με το τίμημα της αγοράς.

Οι όροι που προστατεύουν τον αγοραστή μπορεί να αφορούν το ικανοποιητικό αποτέλεσμα του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence), τη διαθεσιμότητα των εγγράφων του πωλητή, τη συμφωνία επί του οριστικού συμβολαίου, τη χρηματοδότηση κατά περίπτωση, τη δυνατότητα του πωλητή να μεταβιβάσει τα δικαιώματα που έχει υποσχεθεί και την άρση συγκεκριμένων βαρών. Αόριστες διατυπώσεις όπως «υπό την επιφύλαξη ελέγχων» μπορεί να αφήνουν περιθώρια διαφωνίας. Ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει την ακριβή διατύπωση πριν από την υπογραφή και την πληρωμή.

Η ταυτότητα και η ιδιότητα του αποδέκτη έχουν σημασία. Καταβάλλεται η προκαταβολή στον πωλητή, σε μεσίτη, σε δικηγόρο, σε συμβολαιογράφο ή σε κάποια διευθέτηση τύπου μεσεγγύησης (escrow); Βάσει ποιας εξουσιοδότησης φυλάσσεται; Ποια έγγραφα θα λάβει ο αγοραστής; Τι συμβαίνει αν η ολοκλήρωση καθυστερήσει για λόγους που δεν ελέγχει κανένα από τα μέρη; Οι αγοραστές δεν πρέπει να μεταφέρουν χρήματα μόνο βάσει άτυπων μηνυμάτων ή ενός τιμολογίου που δεν εξηγεί τη συμβατική βάση.

Η κράτηση δεν υποκαθιστά το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο μεταβίβασης και δεν πρέπει να παρουσιάζεται ως απόδειξη ότι η κυριότητα έχει μεταβιβαστεί. Είναι ένα έγγραφο του αρχικού σταδίου της συναλλαγής, του οποίου η αξία εξαρτάται από την ακριβή σύνταξη και από όρους που είναι νομικά εφαρμόσιμοι και κατανοητοί.

Πληρεξούσιο

Πολλοί ξένοι αγοραστές χρησιμοποιούν πληρεξούσιο, ώστε ένας Έλληνας δικηγόρος ή άλλο εξουσιοδοτημένο πρόσωπο να μπορεί να ολοκληρώνει συγκεκριμένες ενέργειες ενώ ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό. Αυτό μπορεί να περιορίσει τα ταξίδια και να επιτρέψει την αποτελεσματική προώθηση των διοικητικών βημάτων, όμως το πληρεξούσιο είναι σημαντικό νομικό έγγραφο. Οι εξουσίες του πρέπει να προσαρμόζονται στη συγκεκριμένη συναλλαγή και όχι να αντιγράφονται χωρίς έλεγχο από ένα ευρύ, γενικό υπόδειγμα.

Ο δικηγόρος πρέπει να εξηγεί κάθε εξουσία που ζητείται. Ανάλογα με την περίπτωση, το πληρεξούσιο μπορεί να παρέχει εξουσία για την απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ, τον χειρισμό φορολογικών διαδικασιών ή διαδικασιών καταχώρισης, την υπογραφή συμφωνητικού κράτησης ή συμβολαίου, την υποβολή δηλώσεων, το άνοιγμα ή τη διαχείριση τραπεζικού λογαριασμού, την πληρωμή φόρων και τελών, την παραλαβή εγγράφων, τον διορισμό υποπληρεξουσίων ή την ανάληψη της νομής του ακινήτου. Εξουσίες που δεν είναι απαραίτητες δεν πρέπει να περιλαμβάνονται απλώς για λόγους ευκολίας.

Οι λεπτομέρειες που αφορούν τη συγκεκριμένη συναλλαγή μπορούν να περιορίσουν τις ασάφειες: το ακίνητο, η ανώτατη τιμή αγοράς, ο επιτρεπόμενος τρόπος πληρωμής, η εξουσία αποδοχής τροποποιήσεων, οι προϋποθέσεις υπογραφής και τα όρια υποκατάστασης. Από την άλλη πλευρά, μια υπερβολικά στενή διατύπωση μπορεί να εμποδίσει τον εκπρόσωπο να ολοκληρώσει μια αναγκαία διαδικαστική πράξη. Η σύνταξη απαιτεί επομένως ισορροπία ανάμεσα στον έλεγχο και στην πρακτική χρησιμότητα.

Αν συνταχθεί εκτός Ελλάδας, το έγγραφο ενδέχεται να πρέπει να υπογραφεί ενώπιον αρμόδιας αρχής και να χρειαστεί επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή άλλη επικύρωση, και στη συνέχεια επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανάλογα με τη χώρα και τον τρόπο υπογραφής. Ο Έλληνας δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος πρέπει να εγκρίνουν το κείμενο πριν ο αγοραστής πάει σε ραντεβού στο εξωτερικό· η διόρθωση ενός πληρεξουσίου που αποδεικνύεται μη αξιοποιήσιμο μετά την παράδοσή του μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά την αγορά.

Ο αγοραστής πρέπει να διατηρεί το υπογεγραμμένο πρωτότυπο, τη μετάφραση, την επισημείωση (Apostille) ή την επικύρωση και την απόδειξη της παράδοσης. Πρέπει επίσης να γνωρίζει πώς και πότε μπορεί να ανακληθεί η εξουσιοδότηση, αν η ανάκληση πρέπει να γνωστοποιηθεί σε τρίτους και τι ισχύει για τις πράξεις που έχουν ήδη γίνει έγκυρα.

Αγοραστές εξ αποστάσεως και από το εξωτερικό

Μια αγορά εξ αποστάσεως απαιτεί περισσότερη οργάνωση, όχι λιγότερη. Ο αγοραστής μπορεί να μη συναντήσει ποτέ τον συμβολαιογράφο αυτοπροσώπως και να βασίζεται σε μεταφρασμένες περιλήψεις, βιντεοκλήσεις, ψηφιακά αντίγραφα και σε έναν εκπρόσωπο κατά την υπογραφή. Κάθε σημαντική οδηγία πρέπει επομένως να επιβεβαιώνεται γραπτώς και ο αγοραστής πρέπει να λαμβάνει τα τελικά σχέδια αρκετά νωρίς, ώστε να μπορεί να κάνει ερωτήσεις.

Οι διαδικασίες ταυτοποίησης και ελέγχου της προέλευσης των κεφαλαίων μπορεί να χρειαστούν χρόνο. Δικηγόροι, συμβολαιογράφοι, τράπεζες και άλλοι εποπτευόμενοι συμμετέχοντες μπορεί να ζητήσουν διαβατήρια, αποδεικτικά διεύθυνσης, φορολογικά στοιχεία, έγγραφα οικογενειακής κατάστασης, στοιχεία πραγματικού δικαιούχου, κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών ή εξηγήσεις για την προέλευση και τη διαδρομή των κεφαλαίων της αγοράς. Τα ονόματα πρέπει να μεταγράφονται με ενιαίο τρόπο στο διαβατήριο, στην εγγραφή για ΑΦΜ, στο πληρεξούσιο, στα τραπεζικά αρχεία και στο συμβόλαιο.

Οι αγοραστές που ενεργούν εξ αποστάσεως πρέπει να συμφωνήσουν ένα ασφαλές κανάλι για τα ευαίσθητα έγγραφα. Οι αλυσίδες email που προωθούνται μεταξύ πολλών συμμετεχόντων προκαλούν σύγχυση ως προς τις εκδόσεις και κινδύνους για την προστασία των δεδομένων. Ένα ευρετήριο της συναλλαγής πρέπει να δείχνει το πιο πρόσφατο σχέδιο συμβολαίου, τις εγκεκριμένες οδηγίες πληρωμής, τα μεταφρασμένα έγγραφα, τις εκθέσεις των επαγγελματιών και τις εκκρεμότητες. Κάθε αλλαγή τραπεζικών στοιχείων πρέπει να επαληθεύεται ανεξάρτητα, μέσω γνωστού αριθμού τηλεφώνου, επειδή οι συναλλαγές ακινήτων αποτελούν στόχο απάτης με εκτροπή πληρωμών.

Οι διαφορές ώρας και οι αργίες πρέπει να ενσωματώνονται στο χρονοδιάγραμμα. Ένα έγγραφο που ζητείται σε εργάσιμη ημέρα στην Ελλάδα μπορεί να απαιτεί συμβολαιογραφική θεώρηση σε άλλη χώρα, αποστολή με ταχυμεταφορά και μετάφραση. Οι τραπεζικές μεταφορές από το εξωτερικό μπορεί να χρειάζονται έγκριση από το τμήμα συμμόρφωσης. Ο αγοραστής δεν πρέπει να κλείνει πτήσεις, να καταγγέλλει τη μίσθωση του καταλύματός του ή να υπόσχεται ημερομηνίες παράδοσης της κατοχής πριν η ομάδα των επαγγελματιών επιβεβαιώσει ότι όλα είναι έτοιμα.

Για μια ευρύτερη επισκόπηση των προϋποθέσεων και των πρακτικών ζητημάτων, δείτε τον οδηγό: Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές.

Υποστήριξη στη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη εγγράφων

Η τιμή είναι μόνο ένας από τους όρους της διαπραγμάτευσης. Ένας δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει να μετατραπεί η εμπορική συμφωνία σε νομικά δεσμευτική διατύπωση που ρυθμίζει το ακίνητο που περιλαμβάνεται, τα μόνιμα εξαρτήματα, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, την παράδοση της κατοχής, όσα οφείλει να παραδώσει ο πωλητής, τυχόν εκκρεμείς υποχρεώσεις για παροχές κοινής ωφέλειας ή κοινόχρηστα, την άρση των βαρών, τις προθεσμίες, τις συνέπειες της αθέτησης και τις αναβλητικές αιρέσεις.

Ο αγοραστής πρέπει να διακρίνει τη διαπραγμάτευση της πώλησης, που γίνεται με τον μεσίτη και τον πωλητή, από τη νομική διαπραγμάτευση, που γίνεται μέσω των συμβούλων. Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να βοηθήσει στη διαμόρφωση του εμπορικού πλαισίου, να μεταφέρει τις πρακτικές προσδοκίες και να κρατά τα μέρη συντονισμένα. Στη συνέχεια, ο δικηγόρος διασφαλίζει ότι οι συμφωνημένες ρήτρες προστασίας διατυπώνονται κατάλληλα στο συμφωνητικό κράτησης, στο προσύμφωνο ή στο οριστικό συμβόλαιο.

Όταν έπιπλα, οικιακές συσκευές, εξοπλισμός, κρατήσεις μισθώσεων, άδειες, προκαταβολές ή συμβάσεις παροχής υπηρεσιών αποτελούν μέρος της συμφωνίας, μπορεί να χρειάζονται ξεχωριστή απογραφή ή ξεχωριστή συμφωνία. Το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο του ακινήτου ενδέχεται να μην είναι το κατάλληλο σημείο για την περιγραφή κάθε λειτουργικού στοιχείου. Η ομάδα πρέπει να αποφασίσει ποια στοιχεία μεταβιβάζονται, σε ποια κατάσταση, πότε μεταβαίνει ο κίνδυνος και ποια αποδεικτικά θα υπογραφούν κατά την παράδοση.

Οι διαπραγματεύσεις πρέπει να παραμένουν υπό όρους μέχρι να ολοκληρωθούν τα πορίσματα των επαγγελματιών. Ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει μια τιμή «υπό την προϋπόθεση ικανοποιητικού νομικού και τεχνικού ελέγχου», αλλά πρέπει να αποφεύγει να παρουσιάζει ανεπίλυτες παραδοχές ως οριστικές δεσμεύσεις. Αν εντοπιστεί ελάττωμα, οι πιθανές αντιδράσεις περιλαμβάνουν διόρθωση πριν από την ολοκλήρωση, προσαρμογή της τιμής, συμβατική εγγύηση, παρακράτηση ποσού, ειδικό μηχανισμό άρσης ή αποχώρηση από την αγορά. Ο δικηγόρος συμβουλεύει για τη νομική αποτελεσματικότητα· ο αγοραστής αποφασίζει ποια εμπορική λύση προτιμά.

Ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου

Σε μια μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα, ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός με κεντρικό τυπικό ρόλο. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη, επαληθεύει την ταυτότητα και την εξουσία εκπροσώπησης των μερών, ελέγχει ότι ο φάκελος της ολοκλήρωσης περιέχει τα έγγραφα που απαιτούνται για την πράξη, καταγράφει τις δηλώσεις των μερών και βεβαιώνει την υπογραφή. Η συμβολαιογραφική πράξη έχει σχεδιαστεί ώστε να πληροί τον τύπο που απαιτείται για τη μεταβίβαση και για την επακόλουθη καταχώριση.

Ο συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος. Αυτή η ουδετερότητα στηρίζει τη νομιμότητα και την αξιοπιστία της πράξης, αλλά δεν ισοδυναμεί με υπεράσπιση των συμφερόντων του αγοραστή. Ο συμβολαιογράφος δεν διαπραγματεύεται αποκλειστικά για λογαριασμό του αγοραστή, δεν επιλέγει πόσο κίνδυνο είναι διατεθειμένος να αναλάβει ο αγοραστής και δεν υποκαθιστά τον νομικό έλεγχο (due diligence) ενός ανεξάρτητου δικηγόρου. Ο αγοραστής πρέπει να αισθάνεται άνετα να θέτει διαφορετικά ερωτήματα στους δύο επαγγελματίες: το «Είναι αυτό το συμβόλαιο νομικά έτοιμο για υπογραφή;» ανήκει στη συμβολαιογραφική λειτουργία· το «Πρέπει να αποδεχτώ αυτόν τον ανεπίλυτο κίνδυνο ή να ζητήσω ισχυρότερη προστασία;» είναι θέμα ανεξάρτητης συμβουλής.

Ο συμβολαιογράφος συχνά γίνεται το κέντρο του φακέλου της ολοκλήρωσης, επειδή τα έγγραφα του πωλητή, του αγοραστή, του μηχανικού, του λογιστή, του φορολογικού συστήματος και του Κτηματολογίου πρέπει να συγκεντρωθούν πριν από την υπογραφή. Ο αποτελεσματικός συντονισμός από τον συμβολαιογράφο είναι επομένως ουσιώδης. Ωστόσο, το ότι ο συμβολαιογράφος ζητά ένα έγγραφο δεν σημαίνει ότι κάποιος άλλος συμμετέχων απαλλάσσεται από την ευθύνη για την ακρίβειά του στο πλαίσιο του δικού του επαγγελματικού πεδίου.

Οι συμβολαιογραφικές απαιτήσεις εξελίσσονται μαζί με τη νομοθεσία, τα ψηφιακά συστήματα και τη διοικητική πρακτική. Οι αγοραστές πρέπει να βασίζονται στον τρέχοντα κατάλογο του συμβολαιογράφου για τη συγκεκριμένη συναλλαγή και όχι σε έναν παλιό κατάλογο που βρήκαν στο διαδίκτυο ή που χρησιμοποιήθηκε για άλλο ακίνητο.

Επιλογή συμβολαιογράφου και ανάθεση εντολής

Τα μέρη μπορούν να συζητήσουν ποιος συμβολαιογράφος θα αναλάβει τη συναλλαγή, με την επιφύλαξη των ισχυουσών νομικών και επαγγελματικών απαιτήσεων. Οι διεθνείς αγοραστές πρέπει να λάβουν υπόψη τη διαθεσιμότητα, την εμπειρία στον σχετικό τύπο ακινήτου, την εξοικείωση με την εκπροσώπηση εξ αποστάσεως, την ικανότητα συντονισμού των μεταφράσεων, τη σαφήνεια με την οποία ζητούνται τα έγγραφα και τον ρεαλιστικό προγραμματισμό.

Ο συμβολαιογράφος πρέπει να λάβει σαφή εντολή που να προσδιορίζει τα μέρη, το ακίνητο, την τιμή, το επιδιωκόμενο χρονοδιάγραμμα, τους εκπροσώπους, την προέλευση των σχεδίων και κάθε ειδική δομή. Αν πολλοί επαγγελματίες στέλνουν ανεξάρτητα ο ένας από τον άλλον αποσπασματικές πληροφορίες, ο φάκελος μπορεί να γίνει ασυνεπής. Ένας συντονιστής πρέπει να τηρεί τον κεντρικό κατάλογο ελέγχου, σεβόμενος ότι μόνο ο συμβολαιογράφος αποφασίζει τι απαιτεί ο συμβολαιογραφικός φάκελος.

Ζητήστε έγκαιρα έναν ενδεικτικό κατάλογο εγγράφων, την αναμενόμενη επαγγελματική αμοιβή, τους φόρους και τα έξοδα καταχώρισης, τις οδηγίες πληρωμής και τη διαδικασία έγκρισης του σχεδίου. Τα ακριβή ποσά μπορεί να μην είναι διαθέσιμα από την αρχή, αλλά ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει τι θα υπολογιστεί αργότερα. Ο ειδικός οδηγός μας με τίτλο Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα εξετάζει αναλυτικά τον προϋπολογισμό.

Αν θα χρησιμοποιηθεί πληρεξούσιο, ο συμβολαιογράφος πρέπει να ελέγξει το προτεινόμενο κείμενο και τον τρόπο υπογραφής του. Αν απαιτείται διερμηνέας, προσδιορίστε ποιος μπορεί να αναλάβει αυτόν τον ρόλο και πώς θα τεκμηριωθεί η μεταφρασμένη επεξήγηση. Αν συμμετέχει δανειστής, επιβεβαιώστε αν θα χρειαστούν ξεχωριστά έγγραφα για την υποθήκη ή πρόσθετη παρουσία.

Η συγκρότηση του συμβολαιογραφικού φακέλου

Ένα συμβόλαιο ακινήτου βασίζεται σε ένα σύνολο επίκαιρων και συνεπών εγγράφων. Ο πωλητής έχει συνήθως τη μεγαλύτερη ευθύνη για την προσκόμιση των εγγράφων του ακινήτου και της συμμόρφωσής του, ενώ ο αγοραστής προσκομίζει τα έγγραφα ταυτότητας, τα φορολογικά έγγραφα και τα έγγραφα εκπροσώπησης. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τον φάκελο με βάση τις ισχύουσες απαιτήσεις και μπορεί να ζητήσει ανανεώσεις ή διορθώσεις, αν ένα πιστοποιητικό λήξει ή αν τα στοιχεία δεν συμφωνούν.

Οι πιθανές κατηγορίες περιλαμβάνουν προηγούμενους τίτλους ιδιοκτησίας και τα στοιχεία μεταγραφής τους, στοιχεία του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου, φορολογικά πιστοποιητικά, αποδεικτικά για δημοτικά τέλη ή φόρο ακινήτων, ενεργειακά και τεχνικά έγγραφα, βεβαιώσεις μηχανικού, σχέδια, στοιχεία οικοδομικής άδειας, έγγραφα ταυτότητας, έγγραφα οικογενειακής κατάστασης ή εξουσίας εκπροσώπησης εταιρείας, πληρεξούσια και αποδεικτικά του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Ο ακριβής κατάλογος διαφέρει· δεν ισχύει κάθε στοιχείο για κάθε συναλλαγή.

Η συνέπεια είναι κρίσιμη. Μια διαφορετική γραφή ενός ονόματος, μια παλιά διεύθυνση, η αλλαγή εκπροσώπου μιας εταιρείας, ένα εμβαδόν που δεν συμφωνεί ή μια ασυνεπής περιγραφή του ακινήτου μπορούν να σταματήσουν τη σύνταξη του συμβολαίου. Η ομάδα δεν πρέπει να «διορθώνει» ασυνέπειες άτυπα. Ο αρμόδιος επαγγελματίας πρέπει να κρίνει αν απαιτείται διευκρίνιση, επικυρωμένο αποδεικτικό, τροποποίηση ή τυπική διόρθωση.

Πρέπει επίσης να παρακολουθείται η ισχύς των εγγράφων. Ένα πιστοποιητικό που εκδίδεται πολύ νωρίς μπορεί να λήξει πριν από την υπογραφή. Αντίθετα, αν περιμένετε την τελευταία εβδομάδα για να ζητήσετε τα πάντα, μπορεί να βρεθείτε αντιμέτωποι με απρόβλεπτες καθυστερήσεις. Ένας διαρκώς ενημερωμένος κατάλογος ελέγχου πρέπει να δείχνει τον εκδότη, την ημερομηνία αίτησης, την ημερομηνία λήξης, τον υπεύθυνο, αν υπάρχει πρωτότυπο ή αντίγραφο, την κατάσταση της μετάφρασης και την έγκριση του συμβολαιογράφου.

Για μια επισκόπηση από την πλευρά του αγοραστή, δείτε τον οδηγό: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Καθοριστικός για το συγκεκριμένο συμβόλαιο παραμένει ο κατάλογος του ίδιου του συμβολαιογράφου.

Συντονισμός φορολογικών θεμάτων και myPROPERTY

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων περιλαμβάνουν φορολογικές δηλώσεις και στάδια πληρωμής που πρέπει να συντονίζονται με το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο. Η Ελλάδα χρησιμοποιεί ολοένα περισσότερο ψηφιακά συστήματα, όπως το περιβάλλον myPROPERTY της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για τις σχετικές διαδικασίες φορολογίας ακινήτων. Ο συμβολαιογράφος, ο λογιστής, ο δικηγόρος και τα μέρη μπορεί να έχουν ο καθένας τη δική του αρμοδιότητα, ανάλογα με τη συναλλαγή και την ισχύουσα διαδικασία.

Το δηλωθέν τίμημα, η αντικειμενική ή φορολογητέα αξία, όπου εφαρμόζεται, τα στοιχεία του ακινήτου και τα στοιχεία των μερών πρέπει να συμφωνούν μεταξύ τους. Αν ο αγοραστής δεν έχει ακόμη ΑΦΜ ή αν το φορολογικό του προφίλ περιέχει λανθασμένα στοιχεία, η ολοκλήρωση μπορεί να καθυστερήσει. Οι διεθνείς αγοραστές πρέπει να εξασφαλίσουν τα φορολογικά τους διαπιστευτήρια και την εξουσιοδότηση εκπροσώπου πολύ πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία υπογραφής.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει μια ανάλυση που να δείχνει, για κάθε πληρωμή, το ποσό, τον δικαιούχο, τη νομική βάση και την προθεσμία. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) δεν ταυτίζεται με την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη του Κτηματολογίου, την αμοιβή του δικηγόρου, την αμοιβή του μηχανικού ή τη μεσιτική αμοιβή. Οι πληρωμές πρέπει να γίνονται μόνο σε επαληθευμένους λογαριασμούς, με σαφή αιτιολογία και με φύλαξη των τραπεζικών αποδεικτικών.

Οι φορολογικές συμβουλές πρέπει να προέρχονται από κατάλληλα καταρτισμένο λογιστή ή φοροτεχνικό. Ο δικηγόρος ακινήτων και ο συμβολαιογράφος συντονίζουν τη νομική πράξη, αλλά ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί ξεχωριστή συμβουλή για τη δομή της ιδιοκτησίας, τα μελλοντικά εισοδήματα από μισθώσεις, τους ετήσιους φόρους ακινήτων, τον σχεδιασμό της κληρονομικής διαδοχής ή τη φορολογική κατοικία. Τα θέματα αυτά πρέπει να εξεταστούν πριν από το συμβόλαιο, αν μπορούν να επηρεάσουν το ποιος πρέπει να αγοράσει το ακίνητο.

Έλεγχος του σχεδίου συμβολαίου

Το σχέδιο του συμβολαίου πρέπει να φτάσει στον αγοραστή και στον δικηγόρο του αρκετά νωρίς, ώστε να είναι δυνατός ένας ουσιαστικός έλεγχος. Το «Θα το ακούσετε στο γραφείο του συμβολαιογράφου» δεν αποτελεί επαρκή διαδικασία ελέγχου για ένα νομικό έγγραφο υψηλής αξίας σε ξένη γλώσσα. Ο αγοραστής χρειάζεται χρόνο για να συγκρίνει το σχέδιο με την εμπορική συμφωνία, με τα συμπεράσματα του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) και με το πρόγραμμα πληρωμών.

Τα σημεία ελέγχου περιλαμβάνουν τη σωστή ταυτότητα και εκπροσώπηση, την ακριβή περιγραφή του ακινήτου, τα στοιχεία των τίτλων, τους κτηματολογικούς κωδικούς, το ποσοστό ιδιοκτησίας, τα παρακολουθήματα που περιλαμβάνονται, το δηλωθέν τίμημα, τα αποδεικτικά πληρωμής, την παράδοση της κατοχής, τον χειρισμό των βαρών, τις δηλώσεις του πωλητή, τις τεχνικές αναφορές και τυχόν αιρέσεις ή ειδικούς όρους. Τα ποσά και οι κωδικοί πρέπει να ελέγχονται χαρακτήρα προς χαρακτήρα· ένα μικρό λάθος μπορεί να προκαλέσει προβλήματα στην καταχώριση ή σε μια μελλοντική μεταπώληση.

Ο δικηγόρος πρέπει να συγκεντρώνει τα σχόλια, αντί να επεξεργάζονται πολλά μέρη ασύμβατες εκδόσεις. Ο συμβολαιογράφος παραμένει υπεύθυνος για τον τύπο της πράξης και πρέπει να εκδώσει ένα τελικό σχέδιο με σαφή ημερομηνία. Ο αγοραστής πρέπει να ζητά κατάλογο αλλαγών, όταν ουσιώδεις διατυπώσεις αλλάζουν κοντά στην ολοκλήρωση.

Η μετάφραση ή η επεξήγηση πρέπει να είναι αρκετά ακριβής ώστε να επιτρέπει συναίνεση με πλήρη επίγνωση. Μια σύντομη εμπορική περίληψη είναι χρήσιμη, αλλά δεν αντικαθιστά την κατανόηση του νομικού εγγράφου. Οι ερωτήσεις πρέπει να έχουν απαντηθεί πριν δοθεί η εξουσιοδότηση για υπογραφή. Αν ο αγοραστής ενεργεί μέσω εκπροσώπου, ο εκπρόσωπος και ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσουν ότι το τελικό συμβόλαιο παραμένει εντός των ορίων του πληρεξουσίου και των γραπτών οδηγιών του αγοραστή.

Μετάφραση και διερμηνεία

Οι ξένοι αγοραστές πρέπει να κατανοούν τι υπογράφουν. Ανάλογα με το πόσο καλά γνωρίζει ο αγοραστής την ελληνική γλώσσα και με τις ισχύουσες διατυπώσεις, μπορεί να απαιτείται διερμηνέας ή μεταφραστής. Ο συμβολαιογράφος και ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσουν τη σωστή ρύθμιση, αντί να βασίζεται κανείς σε έναν δίγλωσσο φίλο την τελευταία στιγμή.

Η μετάφραση γίνεται σε διάφορα επίπεδα. Ξένα έγγραφα ταυτότητας, εταιρικά έγγραφα, έγγραφα οικογενειακής κατάστασης ή πληρεξούσια μπορεί να απαιτούν επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Ο αγοραστής μπορεί επίσης να ζητήσει αγγλική μετάφραση του σχεδίου του συμβολαίου και των εκθέσεων των επαγγελματιών για τη δική του κατανόηση. Κατά την υπογραφή, μπορεί να χρειαστεί διερμηνεία, ώστε να διασφαλιστεί ότι το συμβόλαιο εξηγείται και ότι η συναίνεση εκφράζεται έγκυρα.

Τα ονόματα, οι ημερομηνίες, οι τόποι και οι τεχνικοί όροι πρέπει να παραμένουν συνεπείς. Η μεταγραφή μπορεί να δώσει πολλές διαφορετικές γραφές, γι’ αυτό η ομάδα πρέπει να συμφωνήσει τη γραφή με βάση το διαβατήριο και τα στοιχεία της ελληνικής φορολογικής διοίκησης. Η λανθασμένη μετάφραση ενός κτηματολογικού κωδικού, μιας εταιρικής επωνυμίας ή της οικογενειακής κατάστασης δεν είναι επιφανειακό ζήτημα.

Ρωτήστε αν η προσφορά περιλαμβάνει μετάφραση, διερμηνεία, επικύρωση και επείγουσες εργασίες. Επιβεβαιώστε ποιος επιλέγει τον επαγγελματία και αν το πρόσωπο αυτό μπορεί να υπογράψει ή να αναφέρεται στο συμβόλαιο. Κρατήστε και τις δύο γλωσσικές εκδοχές, αλλά να γνωρίζετε ποια υπερισχύει νομικά, αν η διατύπωση διαφέρει.

Ολοκλήρωση και ημέρα υπογραφής

Η ημέρα της υπογραφής πρέπει να είναι το αποτέλεσμα της ετοιμότητας, όχι η προθεσμία που την επιβάλλει. Πριν από το ραντεβού, ο συμβολαιογράφος και οι δικηγόροι πρέπει να επιβεβαιώσουν ότι το τελικό σχέδιο έχει εγκριθεί, ότι τα απαιτούμενα πιστοποιητικά εξακολουθούν να ισχύουν, ότι οι φορολογικές διαδικασίες έχουν ολοκληρωθεί, ότι τα κεφάλαια για την πληρωμή είναι διαθέσιμα, ότι οι εκπρόσωποι έχουν επαρκή εξουσία και ότι η σειρά ενεργειών για την άρση τυχόν υποθήκης μπορεί να εκτελεστεί.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει μια κατάσταση εκκαθάρισης που να αναφέρει τις δόσεις του τιμήματος, τους φόρους, τις αμοιβές των επαγγελματιών, τα έξοδα καταχώρισης, τις προκαταβολές που έχουν ήδη καταβληθεί και τα υπόλοιπα. Κάθε τραπεζικός λογαριασμός πρέπει να επαληθεύεται. Αν η πληρωμή γίνεται απευθείας σε δανειστή ή σε τρίτο για την εξάλειψη ενός βάρους, η συμβατική και η αποδεικτική βάση πρέπει να είναι σαφής.

Κατά το ραντεβού ελέγχονται οι ταυτότητες και οι εξουσίες εκπροσώπησης, το συμβόλαιο διαβάζεται ή εξηγείται σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία, απαντώνται οι τελευταίες ερωτήσεις και τίθενται οι υπογραφές. Ο εκπρόσωπος που ενεργεί με πληρεξούσιο πρέπει να τηρεί την εξουσία και τις οδηγίες του αγοραστή. Κανένας συμμετέχων δεν πρέπει να κάνει μη εξουσιοδοτημένη ουσιώδη αλλαγή μόνο και μόνο για να μη χαθεί το ραντεβού.

Η παράδοση των κλειδιών και η νομική ολοκλήρωση συνδέονται, αλλά δεν ταυτίζονται. Τα μέρη πρέπει να συμφωνήσουν πότε μεταβιβάζονται τα κλειδιά, η κατοχή, οι κωδικοί του συναγερμού, οι ενδείξεις των μετρητών, τα έγγραφα και τα κινητά πράγματα. Αν ο πωλητής παραμένει προσωρινά στο ακίνητο ή αν βρίσκονται εκεί επισκέπτες με κράτηση, μπορεί να χρειαστεί γραπτό πρωτόκολλο παράδοσης.

Ο αγοραστής πρέπει να ολοκληρώσει τη φάση της υπογραφής γνωρίζοντας ποιος έχει το πρωτότυπο συμβόλαιο, ποιος θα το υποβάλει για καταχώριση, πώς θα πληρωθούν τα τέλη, πότε αναμένεται η απόδειξη και ποιος θα τον ενημερώσει για τυχόν ερώτημα του Κτηματολογίου.

Τι συμβαίνει μετά την υπογραφή

Η υπογραφή είναι ένα ορόσημο, αλλά η ροή εργασιών της συναλλαγής συνεχίζεται. Το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί στο αρμόδιο γραφείο καταχώρισης σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία. Ο υπεύθυνος δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος ή ο εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος πρέπει να προσκομίσει απόδειξη της υποβολής και αργότερα επιβεβαίωση ότι η καταχώριση ολοκληρώθηκε.

Ο φάκελος ολοκλήρωσης του αγοραστή πρέπει τελικά να περιέχει το υπογεγραμμένο ή επικυρωμένο συμβόλαιο, την απόδειξη πληρωμής του φόρου, τα αποδεικτικά πληρωμής του τιμήματος, την απόδειξη υποβολής για καταχώριση και το τελικό πιστοποιητικό ή απόσπασμα καταχώρισης, όπου εκδίδεται, τα κτηματολογικά στοιχεία, το πληρεξούσιο, τις μεταφράσεις, τις νομικές και τεχνικές εκθέσεις, τα σχέδια, τα ενεργειακά και οικοδομικά έγγραφα, τα κλειδιά και το πρωτόκολλο παράδοσης.

Οι διοικητικές εκκρεμότητες μετά την αγορά μπορεί να περιλαμβάνουν την ενημέρωση των στοιχείων για ρεύμα, νερό, κοινόχρηστα, ασφάλιση, δήμο και εφορία· την οργάνωση της διαχείρισης του ακινήτου· τη διατήρηση των εγγυήσεων· και την καταγραφή των ετήσιων ημερομηνιών συμμόρφωσης. Οι εργασίες αυτές δεν ολοκληρώνονται αυτόματα μόνο επειδή υπογράφηκε το συμβόλαιο. Οι σχετικοί οδηγοί μας καλύπτουν τις υπηρεσίες Σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας και διεκπεραίωση διαδικασιών καθώς και τη συνεχή διαχείριση ακινήτων.

Κρατήστε πολλαπλά ασφαλή αντίγραφα. Μια μελλοντική πώληση, μια κληρονομιά, ένα στεγαστικό δάνειο, μια ανακαίνιση ή ένας φορολογικός έλεγχος μπορεί να απαιτήσουν έγγραφα πολλά χρόνια αργότερα. Τα αρχεία πρέπει να έχουν σαφή ονόματα και να περιλαμβάνουν τόσο το υπογεγραμμένο έγγραφο όσο και την απόδειξη της καταχώρισής του, και όχι μόνο μια σάρωση της σελίδας με τις υπογραφές.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με δικηγόρους, συμβολαιογράφους ή την καταχώριση ακινήτων στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά την αγορά σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Υποθηκοφυλακείο και Ελληνικό Κτηματολόγιο

Τα ελληνικά αρχεία ακινήτων τηρούνταν ιστορικά μέσω συστημάτων μεταγραφών και υποθηκών, ενώ το Εθνικό Κτηματολόγιο καταγράφει τα δικαιώματα επί ακινήτων με χωρικά προσδιορισμένη ταυτοποίηση του ακινήτου. Η μετάβαση και η κατάσταση λειτουργίας διαφέρουν ανά περιοχή, γι’ αυτό ο αρμόδιος επαγγελματίας πρέπει να προσδιορίσει ποιο γραφείο και ποια διαδικασία ισχύουν για το συγκεκριμένο ακίνητο τη σχετική χρονική στιγμή.

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς ένας ιστότοπος με χάρτες. Τα επίσημα κτηματολογικά αρχεία συνδέουν τη γεωγραφική περιγραφή του ακινήτου με τα δικαιώματα που υπόκεινται σε καταχώριση, τις δικαιοπραξίες, τους περιορισμούς και τις υποχρεώσεις. Αυτή η ενοποίηση είναι ένας από τους λόγους για τους οποίους η ακριβής αντιστοίχιση μεταξύ συμβολαίου, διαγράμματος, ΚΑΕΚ και φυσικού ακινήτου είναι τόσο σημαντική.

Το Υποθηκοφυλακείο ή το γραφείο του Ελληνικού Κτηματολογίου ασκεί λειτουργία δημόσιου βιβλίου. Καταχωρίζει και δημοσιοποιεί τις νομικές πράξεις που υπόκεινται σε καταχώριση, σύμφωνα με τον νόμο. Δεν επιθεωρεί την κατάσταση του κτιρίου, δεν υπόσχεται αποδόσεις από μισθώσεις και δεν συμβουλεύει τον αγοραστή για το αν η τιμή αγοράς είναι λογική. Ούτε η απλή προβολή ενός χάρτη αποδεικνύει ότι έχει επιλυθεί κάθε ζήτημα ορίων ή κτιρίου.

Οι αγοραστές πρέπει να αποφεύγουν τη φράση «το έλεγξε το Κτηματολόγιο» ως συντόμευση για έναν πλήρη νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence). Οι έρευνες στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο αποτελούν ουσιώδες νομικό σκέλος, αλλά ο δικηγόρος πρέπει να τις ερμηνεύσει και να τις συγκρίνει με τον τίτλο του πωλητή, τα συμβολαιογραφικά έγγραφα, τα κτηματολογικά στοιχεία και τα τεχνικά ευρήματα του μηχανικού.

Ταυτοποίηση του ακινήτου και ΚΑΕΚ

Στις περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, ένα ακίνητο μπορεί να συνδέεται με έναν μοναδικό Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστό ως ΚΑΕΚ. Ο κωδικός βοηθά στην ταυτοποίηση του κτηματολογικού αντικειμένου, αλλά ο αγοραστής πρέπει να διασφαλίσει ότι ο κωδικός, η περιγραφή στον τίτλο, το αποτυπωμένο γεωτεμάχιο ή η οριζόντια ιδιοκτησία, το ποσοστό ιδιοκτησίας και το φυσικό ακίνητο αντιστοιχούν μεταξύ τους.

Μια βίλα που διαφημίζεται με μια διεύθυνση μπορεί νομικά να αποτελείται από ένα γεωτεμάχιο μαζί με δικαίωμα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και χώρους αποκλειστικής χρήσης. Ένα διαμέρισμα μπορεί να περιλαμβάνει αποθήκη ή θέση στάθμευσης με ξεχωριστό ή συνδεδεμένο κωδικό. Ένα αγροτικό ακίνητο μπορεί να μην έχει συνηθισμένη ταχυδρομική διεύθυνση. Η ταυτοποίηση απαιτεί επομένως κάτι περισσότερο από την πληκτρολόγηση μιας διεύθυνσης σε έναν διαδικτυακό χάρτη.

Ο δικηγόρος και ο μηχανικός πρέπει να συγκρίνουν το κτηματολογικό απόσπασμα ή διάγραμμα με τα σχέδια του τίτλου, τα τοπογραφικά στοιχεία, τις οικοδομικές άδειες και τις παρατηρήσεις επί τόπου. Αν ο πωλητής μεταβιβάζει μόνο ένα ποσοστό, ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί ποια αποκλειστικά δικαιώματα, κοινόχρηστοι χώροι και περιορισμοί συνδέονται με αυτό το ποσοστό.

Τα λάθη μπορεί να αφορούν προσωπικά στοιχεία, το είδος του δικαιώματος, το ποσοστό ιδιοκτησίας, τη γεωμετρία ή τη σύνδεση με το ακίνητο. Ορισμένες διορθώσεις είναι διοικητικές· άλλες μπορεί να απαιτούν συναίνεση, τυπικές πράξεις ή δικαστικές διαδικασίες. Ο υπεύθυνος δικηγόρος και ο μηχανικός πρέπει να κατατάξουν το ζήτημα, να καθορίσουν τη διαδικασία διόρθωσης και να συμβουλεύσουν αν η ολοκλήρωση πρέπει να περιμένει.

Η διαδικασία καταχώρισης

Η διαδικασία καταχώρισης μετά την υπογραφή πρέπει να ανατίθεται ρητά. Μια τυπική ροή εργασιών περιλαμβάνει την προετοιμασία του αντιγράφου προς καταχώριση και των συνοδευτικών δικαιολογητικών, τον υπολογισμό και την καταβολή των σχετικών τελών καταχώρισης, την υποβολή της πράξης στο αρμόδιο γραφείο ή μέσω της ψηφιακής διαδικασίας, τη λήψη αριθμού πρωτοκόλλου ή κατάθεσης, την απάντηση σε τυχόν ερωτήματα και την εξασφάλιση αποδεικτικού ότι η καταχώριση ολοκληρώθηκε.

Η απόδειξη υποβολής δεν ταυτίζεται πάντα με το αποδεικτικό της οριστικής καταχώρισης. Ένα αποδεικτικό παραλαβής μπορεί να δείχνει ότι τα έγγραφα μπήκαν στη σειρά επεξεργασίας, ενώ ένα μεταγενέστερο πιστοποιητικό ή ένα ενημερωμένο απόσπασμα επιβεβαιώνει το αποτέλεσμα. Ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει και τα δύο και να μην κλείσει τον κατάλογο ελέγχου της συναλλαγής με την πρώτη επιβεβαίωση ηλεκτρονικής υποβολής.

Τα στοιχεία του συμβολαίου πρέπει να συμφωνούν με τα στοιχεία του Υποθηκοφυλακείου και του Κτηματολογίου. Αν το γραφείο εντοπίσει τυπικό ελάττωμα, έγγραφο που λείπει, απόκλιση στα τέλη ή ασυνέπεια, μπορεί να ζητήσει διόρθωση ή να απορρίψει την αίτηση σύμφωνα με τους ισχύοντες κανόνες. Η γρήγορη αντίδραση έχει σημασία, επειδή μπορεί να παίζουν ρόλο προθεσμίες, η σειρά προτεραιότητας και δικαιώματα τρίτων.

Μόλις επιβεβαιωθεί η καταχώριση, ο δικηγόρος πρέπει να ελέγξει την εγγραφή σε σχέση με την επιδιωκόμενη απόκτηση: σωστός αγοραστής, δικαίωμα, ποσοστό, ακίνητο και συμβόλαιο. Ένα έγγραφο με την ένδειξη «πιστοποιητικό» δεν πρέπει να αρχειοθετείται χωρίς να διαβαστεί τι ακριβώς πιστοποιεί.

Στη συνέχεια, ο αγοραστής πρέπει να διατηρεί έναν συνοπτικό φάκελο καταχώρισης: το συμβόλαιο που υποβλήθηκε, την απόδειξη κατάθεσης, την απόδειξη πληρωμής, το αποδεικτικό ολοκλήρωσης της καταχώρισης και το ενημερωμένο απόσπασμα του ακινήτου, εφόσον έχει εκδοθεί. Ο φάκελος αυτός θα είναι πολύτιμος για μελλοντική χρηματοδότηση, μεταπώληση ή κληρονομική διαδοχή.

Απορρίψεις, ελλείψεις και διορθώσεις

Ένα πρόβλημα στην καταχώριση δεν σημαίνει αυτόματα ότι η αγορά απέτυχε, αλλά πρέπει να αναλυθεί άμεσα. Η αιτία μπορεί να είναι ένα γραφικό λάθος, ένα συνημμένο που λείπει, ανεπαρκής εξουσία εκπροσώπησης, ασυνεπής περιγραφή, απλήρωτο τέλος, ελαττωματική προηγούμενη καταχώριση ή ένα πιο ουσιαστικό νομικό ζήτημα.

Το πρώτο βήμα είναι να ληφθεί η γραπτή παρατήρηση ή απόφαση του γραφείου καταχώρισης και να μη μεταφέρεται το περιεχόμενό της με δικά τους λόγια από διάφορους ενδιάμεσους. Ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος μπορούν στη συνέχεια να προσδιορίσουν αν η λύση είναι ένα διορθωμένο αντίγραφο, μια συμπληρωματική συμβολαιογραφική πράξη, ένα πρόσθετο πιστοποιητικό, μια διόρθωση στο Κτηματολόγιο, μια ενέργεια του πωλητή ή μια νομική προσφυγή.

Η ευθύνη και το κόστος εξαρτώνται από την αιτία και από τους συμβατικούς όρους. Αν ο πωλητής πρέπει να αποκαταστήσει ένα προϋπάρχον πρόβλημα τίτλου, ο αγοραστής δεν πρέπει να αποδέχεται επιπόλαια μια αόριστη υπόσχεση για μετά την ολοκλήρωση. Αν το συμβόλαιο περιέχει ένα απλό λάθος, ο συμβολαιογράφος μπορεί να συμβουλεύσει για μια διορθωτική πράξη. Αν αμφισβητείται η γεωμετρία, μπορεί να χρειαστούν μηχανικός και τοπογράφος μηχανικός μαζί με τον δικηγόρο.

Οι αγοραστές δεν πρέπει να επιχειρούν διορθώσεις μόνοι τους με βάση μεταφρασμένες οδηγίες από ιστότοπους. Τα αρχεία ακινήτων αφορούν δικαιώματα μεγάλης αξίας και μια λανθασμένη αίτηση μπορεί να δημιουργήσει νέες ασυνέπειες. Τηρήστε ένα ημερολόγιο ζητημάτων με ημερομηνίες, αντίγραφα όλων των υποβολών και επιβεβαίωση της τελικής διορθωμένης κατάστασης.

Υποθήκες και εγγεγραμμένα βάρη

Μια καταχωρισμένη υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση ή άλλο βάρος απαιτεί συντονισμένη στρατηγική σε νομικό επίπεδο και ως προς τις πληρωμές. Η λεπτομερής ανάλυση ανήκει στον νομικό έλεγχο (due diligence), ενώ η παρούσα ενότητα εστιάζει στις αρμοδιότητες των επαγγελματιών. Ο δικηγόρος του αγοραστή εντοπίζει και εξηγεί την εγγραφή· ο πωλητής και ο δανειστής παρέχουν τις προϋποθέσεις για την άρση· ο συμβολαιογράφος διαμορφώνει το συμβόλαιο και τον μηχανισμό πληρωμής· και το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο καταχωρίζει τις σχετικές πράξεις άρσης και μεταβίβασης.

Μην υποθέτετε ποτέ ότι η εξόφληση του δανείου του πωλητή αίρει αυτόματα την καταχωρισμένη εμπράγματη ασφάλεια. Η ομάδα πρέπει να γνωρίζει ποιο έγγραφο την αίρει, ποιος υπογράφει το έγγραφο αυτό, πότε μπορεί να καταχωριστεί, αν απαιτούνται δικαστικά ή τραπεζικά βήματα και πώς προστατεύεται η σειρά προτεραιότητας. Η απευθείας πληρωμή σε τράπεζα μπορεί να είναι η ενδεδειγμένη λύση, αλλά πρέπει να ακολουθεί επαληθευμένες γραπτές οδηγίες και τη συμφωνημένη συμβατική σειρά.

Αν ο αγοραστής λαμβάνει χρηματοδότηση, ο δανειστής του θα επιβάλει τις δικές του απαιτήσεις ως προς τον νομικό έλεγχο, την εκτίμηση, την ασφάλιση και τις εξασφαλίσεις. Αυτό προσθέτει συμμετέχοντες και συχνά επιπλέον συμβολαιογραφικές πράξεις και καταχωρίσεις. Ο οδηγός μας με τίτλο Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές εξετάζει το θέμα από την πλευρά της χρηματοδότησης.

Μετά την ολοκλήρωση, εξασφαλίστε αποδεικτικά όχι μόνο ότι το συμβόλαιο αγοράς καταχωρίστηκε, αλλά και ότι κάθε συμφωνημένη εξάλειψη ή νέα εξασφάλιση διεκπεραιώθηκε σωστά. Κάθε πράξη που υπόκειται σε καταχώριση μπορεί να έχει τον δικό της αριθμό κατάθεσης και το δικό της αποδεικτικό ολοκλήρωσης.

Μηχανικός, λογιστής και άλλοι ειδικοί

Μια νομικά συντονισμένη συναλλαγή χρειάζεται τεχνική και φορολογική συμβολή. Ο μηχανικός του αγοραστή εξετάζει τη φυσική και πολεοδομική κατάσταση, συμπεριλαμβανομένης της σχέσης μεταξύ του ακινήτου, των σχεδίων, των αδειών, των δηλωμένων επιφανειών και της κατασκευής που διαπιστώνεται επί τόπου. Ο δικηγόρος αξιολογεί πώς τα ευρήματα αυτά επηρεάζουν τον τίτλο, τη σύμβαση και τον κίνδυνο. Κανείς από τους δύο δεν πρέπει απλώς να υποθέτει ότι ο άλλος έχει ελέγξει το ίδιο ζήτημα.

Ο λογιστής βοηθά με την απόδοση ΑΦΜ, το φορολογικό προφίλ, τις δηλώσεις, τη δομή της ιδιοκτησίας και τις υποχρεώσεις μετά την αγορά. Όταν αγοράζει εταιρεία, τα εταιρικά έγγραφα και τα έγγραφα πραγματικού δικαιούχου μπορεί να απαιτούν συντονισμό τόσο σε νομικό όσο και σε λογιστικό επίπεδο. Για μια επένδυση προς μίσθωση, ο φορολογικός και λειτουργικός σχεδιασμός πρέπει να ξεκινά πριν από την αγορά και όχι μετά την πρώτη κράτηση.

Μπορεί επίσης να χρειαστούν τοπογράφος μηχανικός, αρχιτέκτονας, ειδικός σε πολεοδομικά θέματα, τράπεζα, ασφαλιστής, πιστοποιημένος μεταφραστής ή ορκωτός διερμηνέας. Οι αγορές νεόδμητων ακινήτων ή ακινήτων υπό κατασκευή (off-plan) απαιτούν προσεκτικό συντονισμό των εγγράφων του κατασκευαστή, των αδειών, των προδιαγραφών, των δόσεων πληρωμής, των εγγυήσεων και των αποδεικτικών ολοκλήρωσης· δείτε τον οδηγό: Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα. Οι αγορές οικοπέδων απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή στα όρια, στην οικοδομησιμότητα, στην πρόσβαση και στον πολεοδομικό σχεδιασμό· δείτε τον οδηγό: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα.

Οι ειδικοί πρέπει να ανταλλάσσουν τα ευρήματά τους μέσω της εξουσιοδοτημένης δομής συντονισμού του αγοραστή. Ένα τεχνικό προειδοποιητικό σημάδι μπορεί να απαιτεί μια νομική αίρεση. Μια φορολογική απόφαση μπορεί να αλλάξει το πρόσωπο που θα εμφανιστεί ως αγοραστής. Ένα ζήτημα μετάφρασης μπορεί να επηρεάσει το πληρεξούσιο. Οι απομονωμένες εκθέσεις είναι λιγότερο χρήσιμες από ένα ενιαίο αρχείο αποφάσεων.

Πίνακας εγγράφων και αρμοδιοτήτων

Ο πίνακας αυτός είναι ένα εργαλείο διαχείρισης και όχι δήλωση ότι ένας επαγγελματίας είναι νομικά υπεύθυνος για κάθε στοιχείο μιας γραμμής. Η ακριβής κατανομή πρέπει να επιβεβαιωθεί για τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Η αξία του πίνακα είναι ότι τίποτα δεν μένει ανατεθειμένο αόριστα σε «κάποιον».

Σχέδιο επικοινωνίας για τη συναλλαγή

Ένα σχέδιο επικοινωνίας αποτρέπει το ενδεχόμενο οι επαγγελματίες να εργάζονται με διαφορετικές παραδοχές. Από την αρχή, διανείμετε μια σύνοψη της συναλλαγής με τα ονόματα αγοραστή και πωλητή, το ακίνητο, τη συμφωνημένη τιμή, την κατάσταση της χρηματοδότησης, την προβλεπόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης, τους εκπροσώπους, τις γλωσσικές ανάγκες και τα στοιχεία επικοινωνίας. Τα ευαίσθητα προσωπικά δεδομένα θα πρέπει να κοινοποιούνται με ασφάλεια και μόνο σε όσους τα χρειάζονται.

Χρησιμοποιήστε μία ενιαία, διαρκώς ενημερωμένη λίστα εκκρεμοτήτων με στήλες για το θέμα, τον υπεύθυνο, την προθεσμία, την εξάρτηση από άλλα θέματα, την τρέχουσα κατάσταση και την τεκμηρίωση. Η ένδειξη «ολοκληρώθηκε» θα πρέπει να προϋποθέτει έγγραφο ή επιβεβαίωση από επαγγελματία, όχι απλώς ότι «ο πωλητής λέει πως όλα είναι εντάξει». Οι κρίσιμες αποφάσεις – αποδέσμευση της προκαταβολής, αποδοχή ενός ελαττώματος, έγκριση του συμβολαίου και εξουσιοδότηση πληρωμών – θα πρέπει να προέρχονται απευθείας από τον αγοραστή ή από δικηγόρο με νόμιμη εξουσιοδότηση.

Ο έλεγχος των εκδόσεων είναι απαραίτητος. Τα σχέδια συμβολαίων, τα πληρεξούσια και οι κατάλογοι εξοπλισμού θα πρέπει να φέρουν ημερομηνία ή αριθμό έκδοσης. Αποφύγετε την επεξεργασία συνημμένων με πανομοιότυπα ονόματα αρχείων. Ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να προσδιορίζει την έκδοση που θα υπογραφεί και ο δικηγόρος του αγοραστή να επιβεβαιώνει την έγκριση της συγκεκριμένης έκδοσης.

Συμφωνήστε πόσο συχνά θα γίνεται η ενημέρωση. Κατά τη συγκέντρωση των εγγράφων μπορεί να αρκεί μια εβδομαδιαία ενημέρωση· την τελευταία εβδομάδα μπορεί να χρειάζεται καθημερινός συντονισμός. Η βιασύνη δεν πρέπει να παρακάμπτει την επαλήθευση. Ένα αίτημα για επείγουσα μεταφορά χρημάτων σε τραπεζικά στοιχεία που έχουν αλλάξει θα πρέπει να οδηγεί σε αυστηρότερη επιβεβαίωση, όχι σε ταχύτερη εκτέλεση.

Ενδεικτικό χρονοδιάγραμμα

Δεν υπάρχει ενιαίο χρονοδιάγραμμα που να ισχύει για κάθε αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Ένα έτοιμο διαμέρισμα μεταπώλησης με πλήρη φάκελο και αγοραστή που έχει ήδη ΑΦΜ μπορεί να προχωρήσει πολύ γρηγορότερα από ένα κληρονομημένο ακίνητο στην ύπαιθρο που χρειάζεται διορθώσεις ή από μια αγορά με χρηματοδότηση από ξένο δανειστή. Η παρακάτω σειρά είναι ενδεικτική και όχι δέσμευση.

1. Αρχική εμπορική συμφωνία: τα μέρη συμφωνούν στην τιμή και στους βασικούς όρους, ρητά υπό την επιφύλαξη των κατάλληλων ελέγχων.
2. Ανάθεση στους επαγγελματίες: ο αγοραστής αναθέτει την υπόθεση σε ανεξάρτητο δικηγόρο και μηχανικό· ορίζονται ο συμβολαιογράφος και ο λογιστής.
3. Ταυτότητα και εξουσιοδότηση: ξεκινούν οι έλεγχοι του πελάτη, οι διαδικασίες για τον ΑΦΜ και οι ρυθμίσεις για την εκπροσώπηση και το πληρεξούσιο.
4. Συλλογή εγγράφων: συγκεντρώνονται τα έγγραφα του πωλητή, τα στοιχεία του Κτηματολογίου, τα σχέδια, τα πιστοποιητικά και τα φορολογικά στοιχεία.
5. Νομικός και τεχνικός έλεγχος: οι σύμβουλοι διερευνούν, συγκρίνουν τα ευρήματά τους και καταρτίζουν λίστα εκκρεμοτήτων.
6. Επίλυση εκκρεμοτήτων: συμφωνούνται διορθώσεις, άρσεις βαρών, τα πιστοποιητικά που λείπουν ή συμβατικές διασφαλίσεις.
7. Φορολογική προετοιμασία και σύνταξη του συμβολαίου: ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τον φάκελο, τη σχετική φορολογική διαδικασία και το σχέδιο του συμβολαίου.
8. Τελική έγκριση: ο δικηγόρος, τα μέρη και ο συμβολαιογράφος επιλύουν τα σχόλια· επιβεβαιώνονται οι πληρωμές και η εξουσία υπογραφής.
9. Υπογραφή: το συμβόλαιο υπογράφεται αυτοπροσώπως ή μέσω έγκυρης εκπροσώπησης και οι πληρωμές τεκμηριώνονται.
10. Εγγραφή: η πράξη υποβάλλεται, απαντώνται τα ερωτήματα της υπηρεσίας και λαμβάνεται η τελική απόδειξη της εγγραφής.
11. Παράδοση και διαχείριση: ολοκληρώνονται τα θέματα κλειδιών, παροχών κοινής ωφέλειας, ασφάλισης, διαχείρισης και αρχειοθέτησης των εγγράφων.

Για ολόκληρη τη σειρά των βημάτων από την αρχή έως το τέλος, δείτε τον οδηγό: Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα – Οδηγός βήμα προς βήμα.

Συνήθεις παρανοήσεις και λάθη

Παραδοχή ότι ο συμβολαιογράφος είναι ο δικηγόρος του αγοραστή

Ο αμερόληπτος δημόσιος ρόλος του συμβολαιογράφου είναι ουσιώδης, όμως ο αγοραστής εξακολουθεί να χρειάζεται ανεξάρτητη συμβουλή. Η ουδετερότητα και η υπεράσπιση των συμφερόντων δεν είναι εναλλάξιμες.

Ανάθεση σε δικηγόρο μετά την καταβολή της προκαταβολής

Τα χρήματα που καταβάλλονται νωρίς μπορεί να δημιουργήσουν πίεση και να περιορίσουν τις δυνατότητες αποχώρησης. Ο νομικός έλεγχος θα πρέπει να ξεκινά πριν από οποιαδήποτε σημαντική δέσμευση και να περιλαμβάνει τη διατύπωση του συμφωνητικού κράτησης.

Αντιμετώπιση της υπογραφής ως τέλους της διαδικασίας

Το συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί σωστά και η εγγραφή να επιβεβαιωθεί. Ο αγοραστής χρειάζεται απόδειξη της επίσημης εγγραφής, όχι μόνο φωτογραφίες από την ημέρα της υπογραφής.

Στήριξη σε μια διεύθυνση αντί για τη νομική ταυτοποίηση

Οι διευθύνσεις και οι περιγραφές των αγγελιών μπορεί να μην αρκούν. Τα στοιχεία του τίτλου ιδιοκτησίας, τα δικαιώματα κυριότητας, οι κτηματολογικοί κωδικοί και τα τεχνικά σχέδια πρέπει να αντιστοιχούν μεταξύ τους.

Χρήση υπερβολικά ευρέος πληρεξουσίου χωρίς κατανόηση του περιεχομένου του

Η ευκολία δεν δικαιολογεί απεριόριστη εξουσιοδότηση. Ο αγοραστής θα πρέπει να εγκρίνει τις εξουσίες, τα όριά τους, τα δικαιώματα υποκατάστασης και τις τυπικές προϋποθέσεις υπογραφής.

Αποστολή χρημάτων βάσει αλλαγμένων οδηγιών χωρίς επαλήθευση

Οι λογαριασμοί ηλεκτρονικού ταχυδρομείου μπορεί να παραβιαστούν. Επαληθεύστε τον δικαιούχο, το IBAN και την αιτιολογία μέσω ενός καναλιού που γνωρίζετε από ανεξάρτητη πηγή, πριν από κάθε σημαντική μεταφορά χρημάτων.

Διατήρηση του νομικού και του τεχνικού ελέγχου σε χωριστές τροχιές

Μια ασυμφωνία μπορεί να γίνει ορατή μόνο όταν συγκριθούν τα έγγραφα του δικηγόρου με τις παρατηρήσεις του μηχανικού. Ο συντονιστής της συναλλαγής θα πρέπει να επιβάλει αυτή τη σύγκριση.

Αποδοχή προφορικών διαβεβαιώσεων ως επίλυσης εκκρεμοτήτων

Η υπόσχεση ότι μια υποθήκη, ένα θέμα ορίων ή ένα πιστοποιητικό «θα τακτοποιηθεί» δεν αποτελεί απόδειξη. Ορίστε το απαιτούμενο έγγραφο, τον υπεύθυνο και την προθεσμία ολοκλήρωσης.

Επιλογή αποκλειστικά με κριτήριο τη χαμηλότερη αμοιβή

Οι αμοιβές των επαγγελματιών έχουν σημασία, αλλά την αξία την καθορίζουν το εύρος των εργασιών, η ανεξαρτησία, η ταχύτητα ανταπόκρισης, η γλώσσα, η εμπειρία και η γραπτή ενημέρωση. Συγκρίνετε ομοειδείς προσφορές.

Παράλειψη διατήρησης του πλήρους φακέλου

Μια μελλοντική μεταπώληση ή κληρονομική διαδοχή γίνεται δυσκολότερη όταν ο αγοραστής δεν μπορεί να βρει το εγγεγραμμένο συμβόλαιο, τα σχέδια, τα φορολογικά αποδεικτικά, τις εκθέσεις και τα έγγραφα των διορθώσεων.

Ερωτήσεις προς τους επαγγελματίες σας

Ερωτήσεις προς τον δικηγόρο ακινήτων

• Εκπροσωπείτε αποκλειστικά εμένα σε αυτή τη συναλλαγή και έχετε κάνει έλεγχο σύγκρουσης συμφερόντων;
• Ποιες έρευνες και ποιοι έλεγχοι εγγράφων περιλαμβάνονται και τι εξαιρείται;
• Θα λάβω γραπτά ευρήματα και σαφή κατάλογο προϋποθέσεων πριν από την υπογραφή;
• Ποιος θα εκτελέσει την εργασία και θα επικοινωνεί μαζί μου στα αγγλικά;
• Θα ελέγξετε το συμφωνητικό κράτησης, το πληρεξούσιο και το τελικό συμβόλαιο;
• Ποιος παρακολουθεί την υποβολή και επιβεβαιώνει την εγγραφή μετά την ολοκλήρωση;
• Πώς χρεώνονται οι πρόσθετες εργασίες, τα έξοδα τρίτων και τα επείγοντα αιτήματα;

Ερωτήσεις προς τον συμβολαιογράφο

• Ποια έγγραφα απαιτούνται για το συγκεκριμένο συμβόλαιο και ποιος πρέπει να προσκομίσει το καθένα;
• Ποια έγγραφα έχουν περιορισμένη ισχύ και πότε πρέπει να ζητηθούν;
• Πώς θα διεκπεραιωθούν ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) και τα βήματα των ψηφιακών δηλώσεων;
• Πότε θα διανεμηθούν το πρώτο και το τελικό σχέδιο του συμβολαίου;
• Ποιες ρυθμίσεις διερμηνείας ή μετάφρασης απαιτούνται;
• Ποιος υποβάλλει το υπογεγραμμένο συμβόλαιο και ποια απόδειξη θα λάβει ο αγοραστής;
• Ποιες είναι οι εκτιμώμενες αμοιβές και δαπάνες και πότε καταβάλλονται;

Ερωτήσεις προς τον συντονιστή ή το μεσιτικό γραφείο

• Ποιος είναι ονομαστικά υπεύθυνος για τον κεντρικό κατάλογο ελέγχου;
• Πώς συνδυάζονται τα νομικά, τεχνικά και εμπορικά ευρήματα;
• Πώς θα επαληθεύονται οι εκδόσεις των εγγράφων και οι οδηγίες πληρωμής;
• Ποιος οργανώνει την πρόσβαση, τις αυτοψίες, την παράδοση και τις υπηρεσίες μετά την αγορά;
• Ποιες υπηρεσίες είναι μεσιτικές και ποιες παρέχονται από ανεξάρτητους επαγγελματίες με ρυθμιζόμενο επάγγελμα;

Πώς η Chalkidiki Real Estate συντονίζει την αγορά σας

Η Chalkidiki Real Estate στηρίζει τους αγοραστές σε όλη την πρακτική διαδρομή, από την αναζήτηση ακινήτου έως την παράδοση και τη μετέπειτα ιδιοκτησία. Μπορούμε να συζητήσουμε την τοποθεσία, τον προϋπολογισμό και τη χρήση που σχεδιάζετε· να επιλέξουμε κατάλληλα ακίνητα· να οργανώσουμε επισκέψεις στα ακίνητα· να μεταφέρουμε εμπορικές προσφορές· να ζητήσουμε αρχικές πληροφορίες από τον πωλητή· και να βοηθήσουμε στη σύσταση μιας αποτελεσματικής ομάδας επαγγελματιών.

Όταν ξεκινήσει η συναλλαγή, μπορούμε να συντονίσουμε την επικοινωνία με τον Έλληνα δικηγόρο στον οποίο έχετε κάνει ανεξάρτητη ανάθεση, τον μηχανικό, τον συμβολαιογράφο, τον λογιστή, τον μεταφραστή, την τράπεζα, την ασφαλιστική εταιρεία και άλλους ειδικούς. Βοηθάμε στην τήρηση του καταλόγου ελέγχου, οργανώνουμε την πρόσβαση στο ακίνητο, παρακολουθούμε τα αιτήματα για έγγραφα, διευκρινίζουμε πρακτικά ζητήματα και κρατάμε τον αγοραστή ενήμερο για τα επόμενα βήματα. Κάθε επαγγελματίας με ρυθμιζόμενο επάγγελμα παραμένει υπεύθυνος για τις δικές του συμβουλές, τις εκθέσεις του και τον εκ του νόμου ρόλο του.

Η τοπική μας παρουσία είναι ιδιαίτερα πολύτιμη για αγοραστές που ζουν στο εξωτερικό. Μπορούμε να βοηθήσουμε σε αυτοψίες και ραντεβού πρόσβασης, να επικοινωνούμε με πωλητές και εργολάβους, να προετοιμάσουμε την παράδοση, να καταγράψουμε τις ενδείξεις των μετρητών και να συνδέσουμε την ολοκληρωμένη αγορά με υπηρεσίες διαχείρισης ακινήτων, ανακαίνισης, συντήρησης κήπου, σύνδεσης παροχών κοινής ωφέλειας ή ενοικίασης για διακοπές.

Δεν υποσχόμαστε ότι κάθε ακίνητο μπορεί ή πρέπει να αγοραστεί. Αν οι νομικοί ή τεχνικοί σύμβουλοι εντοπίσουν ένα ουσιώδες πρόβλημα, η σωστή αντίδραση μπορεί να είναι η διόρθωση, η επαναδιαπραγμάτευση ή η αποχώρηση. Στόχος μας είναι να βοηθήσουμε τον αγοραστή να καταλήξει σε μια τεκμηριωμένη απόφαση, με βάση ανεξάρτητα επαγγελματικά ευρήματα.

Για αγοραστές που σχεδιάζουν την αγορά εξοχικού ακινήτου, ο οδηγός μας Αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα εξηγεί τα ζητήματα χρήσης και διαχείρισης. Για ολοκληρωμένη υποστήριξη και μετά την ολοκλήρωση της αγοράς, δείτε: Διαχείριση ακινήτων στη Χαλκιδική.