Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) στην Ελλάδα – Πλήρης οδηγός

Σε αυτή τη σελίδα

Τι σημαίνει αγορά υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητο ακίνητο

Ένα ακίνητο υπό κατασκευή (off-plan) αγοράζεται βάσει σχεδίων και συμβατικών δεσμεύσεων πριν κατασκευαστεί πλήρως. Το έργο μπορεί να υπάρχει μόνο ως εγκεκριμένα σχέδια, να βρίσκεται στο στάδιο των θεμελίων ή να έχει κατασκευαστεί σε μεγάλο βαθμό χωρίς να έχει ακόμη ολοκληρωθεί νομικά και τεχνικά. Ένα νεόδμητο ακίνητο είναι πρόσφατα κατασκευασμένο, αν και μπορεί να είναι ήδη ολοκληρωμένο όταν πωλείται.

Η διάκριση έχει σημασία, επειδή τα διαθέσιμα αποδεικτικά στοιχεία αλλάζουν με την πάροδο του χρόνου. Πριν από την κατασκευή, ο αγοραστής εξετάζει τον τίτλο ιδιοκτησίας του οικοπέδου, τον κατασκευαστή, την άδεια, τα σχέδια, τις προδιαγραφές και τη σύμβαση. Κατά την κατασκευή, κεντρικό ρόλο αποκτούν οι αναφορές προόδου, οι τροποποιήσεις και οι πιστοποιήσεις πληρωμών. Κατά την ολοκλήρωση, το βάρος μετατοπίζεται στις επιθεωρήσεις, την ταυτότητα του κτιρίου, τις παροχές κοινής ωφέλειας, τα τελικά πιστοποιητικά, το συμβόλαιο και την εγγραφή.

Η διαφημιστική γλώσσα δεν αποτελεί νομική κατηγορία. Εκφράσεις όπως «με το κλειδί στο χέρι», «πολυτελές», «πλήρως αδειοδοτημένο» ή «σύντομα έτοιμο» πρέπει να μετατραπούν σε μετρήσιμες συμβατικές υποχρεώσεις. Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει το ακριβές δικαίωμα που αγοράζει, την εγκεκριμένη διαμόρφωση, τις εργασίες που περιλαμβάνονται, τον ορισμό της ολοκλήρωσης και τα μέσα προστασίας του σε περίπτωση παράβασης.

Οφέλη και κίνδυνοι με μια ματιά

Η αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) δεν είναι εκ φύσεως ανασφαλής. Ο κίνδυνος προκύπτει όταν η μελλοντική παράδοση χρηματοδοτείται ή γίνεται συμβατικά αποδεκτή χωρίς ανεξάρτητη επαλήθευση, ισορροπημένη προστασία των πληρωμών και ακριβή έγγραφα.

Σημαντικό: Οι ελληνικές απαιτήσεις για την κατασκευή, την πολεοδομία, τη φορολογία και τις συμβάσεις μπορούν να αλλάξουν και κάθε έργο είναι διαφορετικό. Ζητήστε συμβουλές για τη συγκεκριμένη συναλλαγή από ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο, μηχανικό, συμβολαιογράφο και λογιστή, προτού υπογράψετε ή καταβάλετε χρήματα.

Κατανοήστε τι αγοράζετε

Ο αγοραστής πρέπει να προσδιορίσει τη νομική δομή πριν συζητήσει για τα υλικά τελειωμάτων. Πρόκειται για άμεση αγορά οικοπέδου που ακολουθείται από χωριστή σύμβαση κατασκευής; Πωλεί ο κατασκευαστής μια μελλοντική οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία; Μεταβιβάζεται ο τίτλος ιδιοκτησίας μόνο όταν ολοκληρωθεί το κτίριο; Αποκτά ο αγοραστής μετοχές σε εταιρεία αντί για ακίνητη περιουσία;

Κάθε δομή δημιουργεί διαφορετικούς κινδύνους ως προς την ιδιοκτησία, την αφερεγγυότητα, τη φορολογία, τις πληρωμές και την εγγραφή. Μια σύμβαση που παρέχει μόνο ενοχική αξίωση κατά του κατασκευαστή διαφέρει από την εγγεγραμμένη κυριότητα επί του οικοπέδου. Ένας αγοραστής που είναι κύριος του οικοπέδου κατά τη διάρκεια της κατασκευής μπορεί να έχει διαφορετικές ευθύνες για τις άδειες, τους εργολάβους και την ασφάλιση.

Ο δικηγόρος πρέπει να συντάξει μια σύνοψη της δομής σε απλά αγγλικά, στην οποία να προσδιορίζονται ο σημερινός ιδιοκτήτης, ο μελλοντικός πωλητής, ο εργολάβος, ο κάτοχος της άδειας, το μέρος που χρηματοδοτείται, το δικαίωμα επί του ακινήτου, η χρονική στιγμή της μεταβίβασης και οι εξασφαλίσεις για τις πληρωμές του αγοραστή. Αν πολλές εταιρείες έχουν παρόμοιες επωνυμίες, οι ρόλοι τους πρέπει να περιγράφονται με ακρίβεια.

Νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) του κατασκευαστή

Το ενημερωτικό φυλλάδιο του κατασκευαστή και η ολοκληρωμένη δειγματική κατοικία είναι χρήσιμα, αλλά όχι επαρκή. Ο δικηγόρος και ο λογιστής του αγοραστή πρέπει να ερευνήσουν τη νομική οντότητα, την καταχώρισή της, τους εκπροσώπους, τους πραγματικούς δικαιούχους, την εξουσία εκπροσώπησης, τυχόν ενδείξεις αφερεγγυότητας, τις δικαστικές διαφορές όπου έχει σημασία και την ικανότητά της να συνάψει τις προτεινόμενες συμβάσεις.

Ζητήστε στοιχεία για προηγούμενα έργα, ημερομηνίες ολοκλήρωσης, συστάσεις και αποδείξεις για την εξυπηρέτηση μετά την πώληση. Επισκεφθείτε ολοκληρωμένα κτίρια που έχουν περάσει αρκετές εποχές, όχι μόνο πρόσφατα διακοσμημένες μονάδες για επίδειξη. Μιλήστε με ιδιοκτήτες για ελαττώματα, κοινόχρηστους χώρους, συνδέσεις παροχών κοινής ωφέλειας και έγγραφα.

Εντοπίστε την εταιρεία που θα κατασκευάσει στην πράξη και τους επιβλέποντες επαγγελματίες. Ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου, ο κατασκευαστής, ο εργολάβος και η εταιρεία προώθησης μπορεί να είναι διαφορετικά νομικά πρόσωπα. Τα συμβατικά μέσα προστασίας είναι χρήσιμα μόνο αν στρέφονται κατά του κατάλληλου και φερέγγυου μέρους.

Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) δεν εγγυάται τη μελλοντική εκπλήρωση των υποχρεώσεων, μπορεί όμως να αποκαλύψει αν η δομή του έργου και το ιστορικό του κατασκευαστή δικαιολογούν το προτεινόμενο ύψος προκαταβολής.

Κυριότητα και τίτλος του οικοπέδου

Ολόκληρο το έργο στηρίζεται στο οικόπεδο. Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να επαληθεύσει σε ποιον ανήκει, πώς αποκτήθηκε η κυριότητα, αν συναινούν όλοι οι συνιδιοκτήτες και αν ο τίτλος και τα κτηματολογικά στοιχεία αντιστοιχούν στο πραγματικό γεωτεμάχιο.

Οι έρευνες στο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο πρέπει να εξετάζουν υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, διεκδικήσεις, δουλείες και περιορισμούς. Τα δικαιώματα πρόσβασης, το πρόσωπο σε δρόμο και οι παροχές δικτύων δεν πρέπει να θεωρούνται δεδομένα μόνο επειδή υπάρχει κατασκευαστική δραστηριότητα.

Ο μηχανικός συγκρίνει το εμβαδόν του τίτλου, τον ΚΑΕΚ, το τοπογραφικό διάγραμμα, τις συντεταγμένες και το ίδιο το οικόπεδο επί τόπου. Τα όρια, τα δικαιώματα των γειτόνων και τυχόν απαιτούμενη διόρθωση των στοιχείων του ακινήτου πρέπει να διευθετηθούν πριν ο αγοραστής βασιστεί σε μια μελλοντική μονάδα.

Αν ο κατασκευαστής δεν είναι ιδιοκτήτης του οικοπέδου, ο δικηγόρος πρέπει να εξετάσει τη σύμβαση ανάπτυξης του ακινήτου και την εξουσία πώλησης ή ανέγερσης. Η υπόσχεση ενός ιδιοκτήτη γης και το ενημερωτικό φυλλάδιο ενός κατασκευαστή δεν υποκαθιστούν δικαιώματα που μπορούν να επιβληθούν νομικά.

Υποθήκες, βάρη και χρηματοδότηση του έργου

Το οικόπεδο ενός έργου μπορεί να αποτελεί εξασφάλιση για τραπεζική ή ιδιωτική χρηματοδότηση. Μια υποθήκη επί του έργου δεν εμποδίζει αυτομάτως τις πωλήσεις, αλλά ο αγοραστής χρειάζεται έναν αξιόπιστο μηχανισμό άρσης του βάρους για τη μελλοντική μονάδα ή το ποσοστό συνιδιοκτησίας.

Ο φάκελος πρέπει να προσδιορίζει τον πιστωτή, το εξασφαλισμένο ποσό, το ακίνητο που αφορά, τους όρους άρσης και το χρονοδιάγραμμα. Αν οι πληρωμές του αγοραστή χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή του δανείου του έργου, η σύμβαση πρέπει να ορίζει πώς η πληρωμή οδηγεί σε συγκεκριμένη άρση και ποια αποδεικτικά στοιχεία ακολουθούν.

Μια γενική δήλωση ότι η τράπεζα «υποστηρίζει το έργο» δεν αποτελεί νομική άρση του βάρους. Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να εξετάσει απευθείας επιβεβαιώσεις της τράπεζας και τις απαιτήσεις εγγραφής.

Κατά τη διάρκεια της κατασκευής πρέπει επίσης να ελέγχονται νέα βάρη. Ανάλογα με τη δομή, ενδέχεται να απαιτούνται συμβατικές προστασίες και προστασίες που εγγράφονται στα δημόσια βιβλία, ώστε το δικαίωμα του αγοραστή να μην υποχωρήσει σε κατώτερη σειρά.

Πολεοδομικό καθεστώς και οικοδομησιμότητα

Πριν δοθεί εμπιστοσύνη στο προτεινόμενο έργο, ένας ανεξάρτητος μηχανικός πρέπει να εξετάσει τον χαρακτηρισμό του οικοπέδου, την πολεοδομική ζώνη, την οικοδομησιμότητα, την επιτρεπόμενη χρήση, το ποσοστό κάλυψης, το ύψος, τις αποστάσεις από τα όρια, την πρόσβαση και τους ειδικούς περιορισμούς.

Ζητήματα που αφορούν την παράκτια ζώνη, δάση, αρχαιολογικούς χώρους, περιοχές Natura, παραδοσιακούς οικισμούς και υδατορέματα μπορεί να επηρεάσουν τον σχεδιασμό και την έγκριση. Τα έργα στη Χαλκιδική μπορεί επίσης να περιλαμβάνουν οικόπεδα με έντονη κλίση, τοίχους αντιστήριξης και υποδομές πρόσβασης, που στις απεικονίσεις υποβαθμίζονται οπτικά.

Η οικοδομησιμότητα δεν αποδεικνύεται απλώς επειδή υπάρχουν σπίτια στη γύρω περιοχή. Οι κανόνες και οι συνθήκες κάθε οικοπέδου διαφέρουν. Το συμπέρασμα πρέπει να αφορά το συγκεκριμένο οικόπεδο και το εγκεκριμένο έργο.

Αν μια άδεια εκκρεμεί, ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί ποιες αποφάσεις των αρχών απομένουν και τι συμβαίνει αν ο εγκεκριμένος σχεδιασμός είναι μικρότερος ή διαφορετικός.

Ελληνική οικοδομική άδεια και e-Άδειες

Οι ελληνικές οικοδομικές άδειες και οι σχετικές διοικητικές πράξεις διεκπεραιώνονται μέσω του συστήματος e-Άδειες από εξουσιοδοτημένους μηχανικούς. Οι επίσημες οδηγίες επιβεβαιώνουν ότι η ανέγερση, οι προσθήκες, οι σημαντικές μετατροπές, οι πισίνες, οι τοίχοι αντιστήριξης και άλλες καθορισμένες εργασίες απαιτούν την κατάλληλη άδεια, εκτός αν ισχύει συγκεκριμένη διαδικασία για εργασίες μικρής κλίμακας.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει τον αριθμό της άδειας, την ημερομηνία έκδοσης, την κατάσταση, την ισχύ και τον πλήρη εγκεκριμένο φάκελο. Ελέγξτε τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου, την περιγραφή του έργου, τα εμβαδά, τις χρήσεις και τους υπεύθυνους μηχανικούς. Ένα στιγμιότυπο οθόνης ή ένας αριθμός αίτησης δεν ισοδυναμεί με εκδοθείσα και ισχύουσα άδεια.

Οι άδειες μπορούν να αναθεωρηθούν. Ρωτήστε αν εκκρεμούν ή αναμένονται τροποποιήσεις και απαιτήστε να σας παραδοθεί κάθε αναθεώρηση. Η σύμβαση πρέπει να ρυθμίζει τις ουσιώδεις αλλαγές που μειώνουν το εμβαδόν ή μεταβάλλουν τη θέα, την πρόσβαση, τη στάθμευση, την πισίνα ή τις κοινές εγκαταστάσεις.

Ανεξάρτητος έλεγχος πρέπει να επιβεβαιώνει ότι η κατασκευή ακολουθεί τα ισχύοντα εγκεκριμένα σχέδια. Η έγκριση δεν εγγυάται την ποιότητα των εργασιών, τη φερεγγυότητα του κατασκευαστή ή τη συμβατική παράδοση.

Εγκεκριμένα σχέδια και διαφημιστικά σχέδια

Οι αρχιτεκτονικές απεικονίσεις είναι πειστικά εργαλεία πωλήσεων, αλλά μπορεί να δείχνουν τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, τα έπιπλα, τα υαλοστάσια, τον φωτισμό, τη θέα προς τη θάλασσα και τις αναλογίες διαφορετικά από τον φάκελο της άδειας. Μόνο τα έγγραφα που έχουν ενσωματωθεί με σαφήνεια στη σύμβαση καθορίζουν το αντικείμενο της παράδοσης.

Δημιουργήστε έναν ελεγχόμενο κατάλογο σχεδίων με τίτλο, αριθμό, αναθεώρηση και ημερομηνία. Ο αγοραστής, ο δικηγόρος, ο μηχανικός και ο κατασκευαστής πρέπει να παραπέμπουν στην ίδια σειρά σχεδίων. Επισημάνετε χωριστά τα σχέδια της άδειας, τα κατασκευαστικά σχέδια και τις διαφημιστικές απεικονίσεις.

Υπολογίστε το εσωτερικό εμβαδόν, τη στεγασμένη βεράντα, την ακάλυπτη βεράντα, την αποθήκη, τη θέση στάθμευσης, το ποσοστό επί του οικοπέδου και τους κοινόχρηστους χώρους με συνεπείς ορισμούς. Το «συνολικό εμβαδόν» μπορεί να συνδυάζει κατηγορίες με πολύ διαφορετική αξία και νομικό καθεστώς.

Αν ο κατασκευαστής διατηρεί εύλογη ευελιξία στον σχεδιασμό, ορίστε όρια και κανόνες ενημέρωσης. Ένας όρος που επιτρέπει οποιαδήποτε αλλαγή απαιτείται από τις αρχές δεν πρέπει να μετατρέπεται σε απεριόριστη διακριτική ευχέρεια για μείωση της αξίας του αγοραστή.

Οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία

Ένα μελλοντικό διαμέρισμα ή μια μελλοντική βίλα μέσα σε ένα μεγαλύτερο οικόπεδο μπορεί να χρειαστεί να οριστεί νομικά μέσω οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Η πράξη σύστασης και τα σχέδια κατανέμουν το ποσοστό συνιδιοκτησίας, την αυτοτελή ιδιοκτησία, τους κοινόχρηστους χώρους, τους χώρους αποκλειστικής χρήσης, την πρόσβαση και τις υποχρεώσεις.

Η θέση στάθμευσης, η αποθήκη, ο κήπος και η πισίνα μπορεί να αποτελούν αυτοτελή δικαιώματα, παραρτήματα, χώρους αποκλειστικής χρήσης ή κοινές εγκαταστάσεις. Η διάκριση επηρεάζει τον έλεγχο, τη συντήρηση και τη μεταπώληση.

Εξετάστε το σχέδιο του κανονισμού πολυκατοικίας πριν από την αγορά. Μπορεί να ρυθμίζει τη χρήση για ενοικίαση, τις εξωτερικές αλλαγές, τα κατοικίδια, τον θόρυβο, τα ηλιακά πάνελ, τη στάθμευση, το ωράριο της πισίνας και τα κοινόχρηστα.

Η τελική δομή ιδιοκτησίας πρέπει να αντιστοιχεί στην ολοκληρωμένη κατασκευή και στο συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αλλαγές κατά την ανέγερση μπορεί να απαιτούν επικαιροποιημένα σχέδια, πίνακες και εγκρίσεις.

Συμφωνητικό κράτησης

Η κράτηση μπορεί να αποσύρει τη μονάδα από την πώληση όσο προχωρούν ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) και οι συμβάσεις. Πρέπει να προσδιορίζει το ακριβές έργο, την προσωρινή μονάδα, την τιμή, το πρόσωπο που κρατά το ποσό, την περίοδο κράτησης και τους όρους επιστροφής χρημάτων.

Η προστασία του αγοραστή πρέπει να περιλαμβάνει ως προϋποθέσεις ικανοποιητικό νομικό και τεχνικό έλεγχο, επαλήθευση της άδειας, συμφωνία για την πλήρη σύμβαση, χρηματοδότηση όπου απαιτείται και έγκριση των ουσιωδών προδιαγραφών. Μια μη επιστρεπτέα προκαταβολή πριν από αυτούς τους ελέγχους μεταφέρει υπερβολικό κίνδυνο.

Ρωτήστε αν το ποσό φυλάσσεται από τον κατασκευαστή, τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο ή άλλο πρόσωπο και με ποια εξουσιοδότηση. Ζητήστε απόδειξη και επαληθευμένα τραπεζικά στοιχεία.

Η κράτηση δεν πρέπει να υπόσχεται ολοκλήρωση ή κυριότητα πέρα από όσα μπορεί νόμιμα να παραδώσει ο κατασκευαστής. Ζητήστε από τον δικηγόρο του αγοραστή να την ελέγξει πριν από την υπογραφή.

Σύμβαση κατασκευής και αγοραπωλησίας

Η σύμβαση πρέπει να μετατρέπει ένα μελλοντικό κτίριο σε εκτελεστές υποχρεώσεις. Πρέπει να προσδιορίζει τα συμβαλλόμενα μέρη, το οικόπεδο, τη μονάδα, τα σχέδια, τις προδιαγραφές, την τιμή, τους φόρους, τα στάδια πληρωμής, την ημερομηνία ολοκλήρωσης, τα γεγονότα που δικαιολογούν παράταση, την επιθεώρηση, τα ελαττώματα, την παράδοση, τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, την αθέτηση και τη διαδικασία επίλυσης διαφορών.

Αν η αγορά και η κατασκευή ρυθμίζονται με χωριστές συμβάσεις, οι συμβάσεις αυτές πρέπει να λειτουργούν συνδυαστικά. Ο αγοραστής δεν θα πρέπει να αποκτά οικόπεδο χωρίς ισχυρή υποχρέωση κατασκευής ούτε να χρηματοδοτεί εργασίες χωρίς εξασφαλισμένα δικαιώματα επί του οικοπέδου.

Ορίστε τι σημαίνει «ολοκλήρωση». Η πραγματική δυνατότητα χρήσης, η πιστοποίηση από μηχανικό, η σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, τα έγγραφα της ταυτότητας του κτιρίου, η ετοιμότητα για το οριστικό συμβόλαιο και η δυνατότητα εγγραφής στο Κτηματολόγιο μπορεί να επέλθουν σε διαφορετικές χρονικές στιγμές.

Η γλώσσα της σύμβασης, το εφαρμοστέο δίκαιο και η αρμοδιότητα των δικαστηρίων πρέπει να είναι κατανοητά. Η μετάφραση βοηθά στην κατανόηση, όμως ο δικηγόρος θα πρέπει να επιβεβαιώσει ποιο κείμενο υπερισχύει.

Τεχνικές προδιαγραφές

Η τεχνική περιγραφή πρέπει να περιγράφει τον φέροντα οργανισμό, τη μόνωση, τη στεγάνωση, τα παράθυρα, τις πόρτες, τα δάπεδα, τα είδη υγιεινής, την κουζίνα, την ηλεκτρική εγκατάσταση, τη θέρμανση, την ψύξη, το ζεστό νερό, τον φωτισμό, τους χρωματισμούς, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, την πισίνα και τις εξωτερικές εργασίες.

Όταν αναφέρεται μάρκα, πρέπει να προσδιορίζεται και το μοντέλο ή μετρήσιμα χαρακτηριστικά απόδοσης, καθώς και μια διαδικασία για προϊόντα που δεν είναι διαθέσιμα. Η «ισοδύναμη ποιότητα» χωρίς κριτήρια έγκρισης δημιουργεί διαφορές.

Τα προβλεπόμενα κονδύλια για επιλογές του αγοραστή πρέπει να αναφέρουν το χρηματικό ποσό, τη μεταχείριση του ΦΠΑ, τον προμηθευτή και την προθεσμία επιλογής. Διευκρινίστε το κόστος της εργασίας τοποθέτησης, της παράδοσης και της απομάκρυνσης των αποβλήτων.

Η τεχνική περιγραφή πρέπει να προσδιορίζει τις εξαιρέσεις: έπιπλα, ηλεκτρικές συσκευές, κουρτίνες, φωτιστικά σώματα, εξοπλισμό ίντερνετ, θέρμανση πισίνας, άρδευση και τέλη σύνδεσης. Μια δειγματική κατοικία μπορεί να περιλαμβάνει στοιχεία που δεν συμπεριλαμβάνονται στη βασική τιμή.

Τροποποιήσεις και αλλαγές από τον αγοραστή

Οι αλλαγές που ζητά ο αγοραστής μπορούν να δώσουν προσωπικό χαρακτήρα στο σπίτι, όμως δημιουργούν κινδύνους ως προς την άδεια, το κόστος και το χρονοδιάγραμμα. Απαιτήστε γραπτή εντολή τροποποίησης που να αναφέρει σχέδιο, περιγραφή, τιμή, φόρο, πληρωμή, επίπτωση στην ολοκλήρωση και έγκριση.

Καμία οδηγία που δίνεται στο εργοτάξιο δεν θα πρέπει να θεωρείται δωρεάν ή εγκεκριμένη. Οι προφορικές συνεννοήσεις με τους τεχνίτες μπορεί να παρακάμψουν τον συντονισμό της μελέτης και τις εγγυήσεις.

Ορισμένες αλλαγές απαιτούν αναθεώρηση της άδειας ή έγκριση μηχανικού. Η πέργκολα, η επέκταση της πισίνας, η αλλαγή παραθύρων ή η μετατροπή χώρου που ζητά ο αγοραστής μπορεί να μην είναι νομικά εφικτή.

Ορίστε προθεσμία για τροποποιήσεις, μετά την οποία δεν γίνονται πλέον δεκτές αλλαγές στον φέροντα οργανισμό ή στις εντοιχισμένες εγκαταστάσεις. Τηρείτε ενημερωμένο μητρώο τροποποιήσεων και τελική αποτύπωση του έργου όπως κατασκευάστηκε (as-built).

Τιμή και δομή πληρωμών

Διευκρινίστε αν η αναγραφόμενη τιμή περιλαμβάνει ΦΠΑ ή άλλον εφαρμοστέο φόρο, το οικόπεδο, το κτίριο, τις άδειες, τις εργασίες των επαγγελματιών, τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, τους κοινόχρηστους χώρους, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, την πισίνα, τις ηλεκτρικές συσκευές και τα παραδοτέα που σχετίζονται με την εγγραφή στο Κτηματολόγιο.

Διαχωρίστε την κράτηση, την τιμή του οικοπέδου, τις δόσεις της κατασκευής, τις αναβαθμίσεις και το υπόλοιπο που καταβάλλεται στο οριστικό συμβόλαιο. Κάθε πληρωμή χρειάζεται συμβατική βάση και τιμολόγιο ή απόδειξη.

Οι πληρωμές πρέπει να αντιστοιχούν σε αξία που μπορεί να επαληθευτεί ανεξάρτητα. Μια μεγάλη πληρωμή σε πρώιμο στάδιο, που χρηματοδοτεί κυρίως τη γενικότερη δραστηριότητα του κατασκευαστή, δημιουργεί έκθεση σε κίνδυνο αν το έργο σταματήσει.

Προβλέψτε στον προϋπολογισμό, πέρα από το συμβατικό τίμημα, νομικά, τεχνικά, συμβολαιογραφικά, φορολογικά, τραπεζικά και ασφαλιστικά έξοδα, καθώς και κόστη επίπλωσης, συντήρησης και απρόβλεπτων. Δείτε: Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Πληρωμές ανά στάδιο

Τα ορόσημα πρέπει να είναι αντικειμενικά: έκδοση άδειας, ολοκλήρωση θεμελίωσης, ολοκλήρωση φέροντος οργανισμού, στέγη/στάδιο στεγανότητας, ολοκλήρωση εγκαταστάσεων, ολοκλήρωση τελειωμάτων, ουσιαστική ολοκλήρωση και τελική νομική ολοκλήρωση.

Μια ημερομηνία από μόνη της δεν αποδεικνύει ότι έχουν γίνει εργασίες. Ο ανεξάρτητος μηχανικός του αγοραστή πρέπει να επιθεωρεί και να πιστοποιεί το συμφωνημένο στάδιο πριν από την πληρωμή.

Ορίστε αν αρκεί η μερική επίτευξη ενός σταδίου και πώς αντιμετωπίζονται οι αμφισβητούμενες εργασίες. Οι φωτογραφίες του κατασκευαστή αποτελούν χρήσιμη ένδειξη προόδου, όχι όμως ανεξάρτητη πιστοποίηση.

Τηρείτε καθολικό πληρωμών με το συμβατικό στάδιο, την πιστοποίηση, το τιμολόγιο, το ποσό, το νόμισμα, την τραπεζική απόδειξη και το σωρευτικό ποσοστό. Τα οικονομικά στοιχεία πρέπει να συμφωνούν με το οριστικό συμβόλαιο και τα φορολογικά έγγραφα.

Προστασία των προκαταβολών

Η προστασία εξαρτάται από τη δομή της συναλλαγής. Οι επιλογές μπορεί να περιλαμβάνουν τμηματικές πληρωμές, παρακράτηση, τραπεζική εγγυητική επιστολή, ρυθμίσεις τύπου μεσεγγύησης (escrow), καταχωρισμένα δικαιώματα ή μηχανισμούς απευθείας αποδέσμευσης. Η διαθεσιμότητα και τα έννομα αποτελέσματά τους απαιτούν νομική συμβουλή από Έλληνα δικηγόρο.

Ρωτήστε τι γίνεται με κάθε πληρωμή αν ο κατασκευαστής καταστεί αφερέγγυος, αν ανακληθεί η άδεια, αν η ολοκλήρωση καταστεί αδύνατη ή αν λυθεί η σύμβαση. Μια υπόσχεση επιστροφής χρημάτων είναι τόσο ισχυρή όσο η νομική θέση εκείνου που πλήρωσε και οι πόροι του αντισυμβαλλομένου.

Μια τελική παρακράτηση μπορεί να λειτουργήσει ως κίνητρο για την αποκατάσταση των ελαττωμάτων και την παράδοση των εγγράφων. Το ποσό της, οι όροι αποδέσμευσης και ο μηχανισμός επίλυσης διαφορών πρέπει να καταγράφονται γραπτώς.

Μην πληρώνετε ποτέ σε τραπεζικό λογαριασμό που άλλαξε και δεν έχει επαληθευτεί. Επιβεβαιώνετε τις οδηγίες πληρωμής ανεξάρτητα και βεβαιωθείτε ότι ο δικαιούχος αντιστοιχεί στη σύμβαση ή σε εξουσιοδοτημένη ρύθμιση.

Χρονοδιάγραμμα κατασκευής και καθυστερήσεις

Το χρονοδιάγραμμα πρέπει να προσδιορίζει την έναρξη, τα ορόσημα, τις αιτήσεις σύνδεσης με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, τις επιθεωρήσεις, την ολοκλήρωση, την ετοιμότητα για το οριστικό συμβόλαιο και την παράδοση. Συνδέστε τις ημερομηνίες με τις προϋποθέσεις από τις οποίες εξαρτώνται, αντί να παρουσιάζεται μία μόνο αισιόδοξη ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Ορίστε τις επιτρεπόμενες παρατάσεις λόγω καιρικών συνθηκών, καθυστερήσεων των αρχών, ανωτέρας βίας και τροποποιήσεων του αγοραστή. Οι παρατάσεις πρέπει να προϋποθέτουν ειδοποίηση, αποδεικτικά στοιχεία και μέτρα περιορισμού των συνεπειών.

Τα συμβατικά μέσα προστασίας μπορεί να περιλαμβάνουν συμφωνημένη αποζημίωση, δικαιώματα καταγγελίας ή άλλα μέτρα που διατυπώνει ο δικηγόρος. Τα μέσα αυτά πρέπει να είναι αναλογικά και εκτελεστά.

Οι αγοραστές δεν θα πρέπει να προγραμματίζουν οριστική μετεγκατάσταση, να αναλαμβάνουν δεσμεύσεις μίσθωσης ή να κανονίζουν παραδόσεις επίπλων έως ότου οι αρμόδιοι επαγγελματίες επιβεβαιώσουν την ετοιμότητα για ολοκλήρωση.

Ανεξάρτητος μηχανικός

Ο μηχανικός του κατασκευαστή εκπονεί τη μελέτη, υποβάλλει τους φακέλους και επιβλέπει για λογαριασμό του έργου. Ο ανεξάρτητος μηχανικός του αγοραστή ελέγχει για λογαριασμό του αγοραστή. Οι ρόλοι αυτοί είναι συμπληρωματικοί, όχι εναλλάξιμοι.

Ο μηχανικός του αγοραστή μπορεί να ελέγξει την άδεια, τα σχέδια, την τεχνική περιγραφή και τις συνθήκες του οικοπέδου· να επιθεωρεί τα ορόσημα· να καταγράφει παρατηρήσεις για την πρόοδο· να παρίσταται στην παραλαβή με κατάλογο ελαττωμάτων· και να συγκρίνει τα έγγραφα ολοκλήρωσης με την κατασκευή.

Η ανάθεση πρέπει να ορίζει τη συχνότητα των επιθεωρήσεων, τη μορφή των αναφορών, τις εξαιρέσεις και τις αρμοδιότητες. Ο μηχανικός δεν ελέγχει τον εργολάβο, εκτός αν έχει οριστεί συμβατικά για αυτόν τον σκοπό.

Οι αναφορές πρέπει να περιλαμβάνουν φωτογραφίες με ημερομηνία, παραπομπές σε σχέδια, την κατάσταση που διαπιστώθηκε, τα ελαττώματα, τα έγγραφα που εξετάστηκαν, σύσταση για την πληρωμή και τα ζητήματα που εκκρεμούν.

Παρακολούθηση της κατασκευής

Η παρακολούθηση πρέπει να προγραμματίζεται στα στάδια με αυξημένο κίνδυνο: εκσκαφή και θεμελίωση, φέρων οργανισμός, στεγάνωση πριν καλυφθεί, εντοιχισμένες υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εργασίες, μόνωση, παράθυρα, τελειώματα και εξωτερική αποστράγγιση.

Οι αγοραστές που βρίσκονται μακριά ωφελούνται περισσότερο από τακτικές, τυποποιημένες αναφορές παρά από άτυπα βίντεο. Καταγράφετε την πρόοδο σε σχέση με το χρονοδιάγραμμα, τα εγκεκριμένα σχέδια, την τεχνική περιγραφή, τις τροποποιήσεις και τα ελαττώματα που είχαν εντοπιστεί νωρίτερα.

Οι δοκιμές και τα πιστοποιητικά προϊόντων πρέπει να συγκεντρώνονται κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Μόλις η στεγάνωση ή οι εγκαταστάσεις καλυφθούν, η μεταγενέστερη επαλήθευση γίνεται δύσκολη.

Η παρακολούθηση δεν μπορεί να εξαλείψει όλα τα ελαττώματα, όμως ο έγκαιρος εντοπισμός τους είναι συνήθως ευκολότερος και φθηνότερος από την επισκευή μετά την παράδοση.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με την αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) ή νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά ένα κατασκευαστικό έργο; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων και νεόδμητα έργα στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Ποιοτικός έλεγχος

Η ποιότητα πρέπει να είναι μετρήσιμη. Ελέγξτε τα στοιχεία για το σκυρόδεμα και τον φέροντα οργανισμό, όπου έχει εφαρμογή, τις λεπτομέρειες στεγάνωσης, τις κλίσεις απορροής, τη συνέχεια της μόνωσης, την τοποθέτηση των παραθύρων, την ηλεκτρική προστασία, την πίεση στις υδραυλικές εγκαταστάσεις και τη θέση σε λειτουργία του εξοπλισμού.

Η έκθεση στο παράκτιο περιβάλλον αυξάνει τη σημασία της αντοχής στη διάβρωση, των σφραγίσεων, των εξωτερικών τελειωμάτων και της προστασίας από τη βροχή που συνοδεύεται από ισχυρό άνεμο. Οι πισίνες και οι τοίχοι αντιστήριξης απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή σε επικλινή οικόπεδα.

Τα δείγματα και τα πρότυπα τμήματα (mock-ups) βοηθούν να οριστεί το αναμενόμενο τελείωμα για την πέτρα, τα πλακάκια, τους χρωματισμούς, τα ξυλουργικά και την πρόσοψη. Εγκρίνετέ τα γραπτώς και φωτογραφίστε τα.

Η αισθητική τελειότητα δεν είναι ο μόνος στόχος. Η κρυφή υγρασία, η ανεπαρκής αποστράγγιση ή η ελλιπής τεκμηρίωση της ηλεκτρικής εγκατάστασης μπορεί να έχουν μεγαλύτερη σημασία από ένα μικρό σημάδι στη βαφή.

Παροχές κοινής ωφέλειας και υποδομές

Διευκρινίστε ποιος έχει την ευθύνη και ποιος επιβαρύνεται με το κόστος για ηλεκτρισμό, νερό, αποχέτευση ή σηπτική δεξαμενή, τηλεπικοινωνίες, οδική πρόσβαση, αποστράγγιση, απορρίμματα και τυχόν κοινόχρηστα δίκτυα.

Ένα κοντινό δίκτυο δεν εγγυάται άμεση σύνδεση ή επαρκή δυναμικότητα. Ζητήστε τις αιτήσεις, τις εγκρίσεις, την αναμενόμενη διάταξη των μετρητών και τα σχέδια για προσωρινή παροχή.

Σε ένα συγκρότημα κατοικιών, ορίστε ποιος έχει την κυριότητα και ποιος συντηρεί τους εσωτερικούς δρόμους, τις αντλίες, τις δεξαμενές, τον φωτισμό, τις αυλόπορτες και τα συστήματα επεξεργασίας. Οι κοινόχρηστες υποδομές απαιτούν μακροπρόθεσμη χρηματοδότηση.

Η παράδοση πρέπει να περιλαμβάνει αριθμούς μετρητών, ενδείξεις, πιστοποιητικά, στοιχεία για τη μεταφορά των λογαριασμών και οδηγίες λειτουργίας. Η ομάδα μας για τη Σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας και διεκπεραίωση διαδικασιών μπορεί να υποστηρίξει τον συντονισμό μετά την αγορά.

Κοινόχρηστοι χώροι και κοινές εγκαταστάσεις

Οι κοινόχρηστες πισίνες, κήποι, δρόμοι, τοίχοι, χώροι στάθμευσης, η ασφάλεια και τα μηχανοστάσια απαιτούν νομικό καθορισμό, πρότυπα ολοκλήρωσης και κανόνες διαχείρισης.

Ελέγξτε την κατανομή των ποσοστών εξ αδιαιρέτου και των λειτουργικών εξόδων. Μια μικρότερη μονάδα δεν πληρώνει απαραίτητα αναλογικό μερίδιο, αν ο κανονισμός πολυκατοικίας χρησιμοποιεί άλλον τρόπο υπολογισμού.

Ρωτήστε ποιος διαχειρίζεται το συγκρότημα πριν αναλάβουν τον έλεγχο οι ιδιοκτήτες, καθώς και για τον αρχικό προϋπολογισμό, το αποθεματικό, τις συμβάσεις παροχής υπηρεσιών και τα δικαιώματα του κατασκευαστή επί των απούλητων μονάδων.

Οι κοινόχρηστοι χώροι πρέπει να περιλαμβάνονται στην επιθεώρηση και στην παράδοση. Μια ολοκληρωμένη ιδιωτική βίλα δεν αντισταθμίζει έναν ημιτελή δρόμο πρόσβασης ή έναν μη ασφαλή χώρο πισίνας.

Ενεργειακή απόδοση και συστήματα

Οι νέες κατοικίες πρέπει να αξιολογούνται με βάση την εγκεκριμένη ενεργειακή μελέτη, τη μόνωση, τους υαλοπίνακες, τη σκίαση, τη θέρμανση, την ψύξη, το ζεστό νερό και τα συστήματα ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Διαφημιστικοί ισχυρισμοί όπως «οικολογική βίλα» (eco villa) χρειάζονται μετρήσιμες προδιαγραφές.

Ελέγξτε το μοντέλο, την ισχύ, τα συστήματα ελέγχου, την εγγύηση, τη διαθεσιμότητα σέρβις και τις αναμενόμενες συνθήκες λειτουργίας του εξοπλισμού. Ένα υποδιαστασιολογημένο σύστημα ψύξης ή μια κακοσχεδιασμένη σκίαση μπορεί να υπονομεύσει την άνεση.

Το τελικό Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι σημαντικό έγγραφο της ολοκλήρωσης, δεν αντικαθιστά όμως τη θέση σε λειτουργία του εξοπλισμού και τις οδηγίες χρήσης.

Τα συστήματα έξυπνου σπιτιού, ο συναγερμός, οι κάμερες, ο έλεγχος πρόσβασης και η καλωδίωση για σύνδεση Starlink πρέπει να τεκμηριώνονται με διαγράμματα, κωδικούς πρόσβασης και ρυθμίσεις που συμμορφώνονται με την προστασία των προσωπικών δεδομένων.

Χρηματοδότηση με στεγαστικό δάνειο

Μια τράπεζα μπορεί να χρηματοδοτήσει την αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) ή νεόδμητου ακινήτου, όμως η έγκριση εξαρτάται από τον δανειολήπτη και το έργο. Η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει τμηματική εκτίμηση και εκταμίευση, άδειες, τίτλο ιδιοκτησίας και συγκεκριμένα αποδεικτικά ολοκλήρωσης.

Η προέγκριση του δανειολήπτη δεν σημαίνει έγκριση του ακινήτου. Μια προθεσμία του κατασκευαστή δεν θα πρέπει να αναγκάζει τον αγοραστή να παραιτηθεί από την προστασία που αφορά τη χρηματοδότηση πριν η τράπεζα αξιολογήσει το έργο.

Συντονίστε τα ορόσημα πληρωμών με τις εκταμιεύσεις της τράπεζας. Ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να καταβάλει πρώτα την ίδια συμμετοχή πριν η τράπεζα αποδεσμεύσει χρήματα.

Δείτε: Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές.

Φόροι και πρόσθετα κόστη

Η φορολογική μεταχείριση μπορεί να διαφέρει μεταξύ νέας κατασκευής και μεταπώλησης και να εξαρτάται από την ισχύουσα νομοθεσία, την ιδιότητα του πωλητή και τη δομή της συναλλαγής. Ζητήστε γραπτή εξήγηση από λογιστή και συμβολαιογράφο για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Οι τροποποιήσεις εργασιών, οι χωριστές συμβάσεις για το οικόπεδο και την κατασκευή, η αγορά μέσω εταιρείας και η χρήση για μίσθωση μπορούν να επηρεάσουν τη λογιστική αντιμετώπιση και τα απαιτούμενα έγγραφα. Μη συμπεραίνετε ποτέ τον εφαρμοστέο φόρο μόνο από μια διαφημιζόμενη τιμή.

Προβλέψτε στον προϋπολογισμό τους ελέγχους από επαγγελματίες, το κόστος της άδειας ή της αναθεώρησής της που βαρύνει τον αγοραστή, τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, την ασφάλεια, την ασφάλιση, τα έπιπλα, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου και ένα ποσό για απρόβλεπτα.

Τα τιμολόγια και οι τραπεζικές αποδείξεις πρέπει να αντιστοιχούν στα συμβατικά στάδια και να καλύπτουν τις ανάγκες τεκμηρίωσης για φορολογικούς σκοπούς, για τη χρηματοδότηση και για ενδεχόμενη άδεια διαμονής.

Ασφάλιση κατά την κατασκευή

Ρωτήστε ποιος ασφαλίζει το εργοτάξιο, τις εργασίες, τα υλικά, τους εργαζομένους, την αστική ευθύνη έναντι τρίτων, τη μελέτη και τις γειτονικές ιδιοκτησίες. Ζητήστε αποδεικτικά των ασφαλιστηρίων και κατανοήστε τις εξαιρέσεις.

Η κυριότητα του αγοραστή επί του οικοπέδου ή των υλικών μπορεί να δημιουργήσει πρόσθετο κίνδυνο. Ο δικηγόρος και ο ασφαλιστής πρέπει να συντονιστούν ως προς το πότε μεταβιβάζεται ο κίνδυνος.

Η ασφάλιση του εργολάβου δεν ταυτίζεται με τη μελλοντική ασφάλιση κατοικίας του αγοραστή. Η κάλυψη πρέπει να μεταβαίνει από τη μία στην άλλη στο σωστό σημείο της ολοκλήρωσης ή της παράδοσης της κατοχής.

Η τράπεζα που χορηγεί το στεγαστικό δάνειο μπορεί να θέσει χωριστές ασφαλιστικές απαιτήσεις πριν από την εκταμίευση ή την παράδοση.

Επιθεώρηση πριν από την ολοκλήρωση

Πριν ο αγοραστής αποδεχθεί την ολοκλήρωση, ο μηχανικός του πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο σε σύγκριση με τα σχέδια της άδειας, τα συμβατικά σχέδια, την τεχνική περιγραφή, τις εγκεκριμένες τροποποιήσεις και τις προηγούμενες αναφορές.

Επιθεωρήστε κάθε δωμάτιο, τους εξωτερικούς χώρους, τη στέγη ή την προσβάσιμη ταράτσα, την πισίνα, την αποστράγγιση, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, τη στάθμευση, τις αποθήκες και τους κοινόχρηστους χώρους. Δοκιμάστε τα συστήματα σε συνθήκες λειτουργίας όπου είναι δυνατόν.

Η επιθεώρηση ολοκλήρωσης πρέπει να επαληθεύει και τα έγγραφα, όχι μόνο τα τελειώματα. Ένα όμορφο σπίτι χωρίς ετοιμότητα ως προς τις παροχές κοινής ωφέλειας, την ταυτότητα κτιρίου ή την εγγραφή μπορεί να μην πληροί τον συμβατικό ορισμό.

Μη συνδυάζετε την πρώτη επιθεώρηση με την άνευ όρων τελική πληρωμή, αν τα ελαττώματα και τα έγγραφα δεν μπορούν να αξιολογηθούν σωστά.

Παραλαβή με κατάλογο ελαττωμάτων (snagging)

Ο κατάλογος ελαττωμάτων (snagging list) καταγράφει τα ημιτελή, ελαττωματικά ή μη σύμφωνα στοιχεία με θέση, περιγραφή, φωτογραφία, υπεύθυνο και προθεσμία. Δώστε προτεραιότητα στην ασφάλεια, στη διείσδυση νερού και στα συστήματα πριν από τα αισθητικά ζητήματα.

Συμφωνήστε πώς επανελέγχονται οι διορθώσεις και ποιο ποσό παραμένει σε παρακράτηση. Μια δήλωση του κατασκευαστή ότι οι εργασίες ολοκληρώθηκαν πρέπει να επαληθεύεται.

Η παραλαβή με κατάλογο ελαττωμάτων δεν υποκαθιστά τη νομική ολοκλήρωση ούτε τον στατικό έλεγχο. Αποτελεί ένα στάδιο σε μια παράδοση που βασίζεται σε αποδεικτικά στοιχεία.

Φυλάξτε τον υπογεγραμμένο κατάλογο, την ενημερωμένη κατάσταση και τις φωτογραφίες από την ολοκλήρωση των διορθώσεων στον μόνιμο φάκελο του ακινήτου.

Έγγραφα ολοκλήρωσης

Ο φάκελος ολοκλήρωσης μπορεί να περιλαμβάνει την τελική άδεια και τις αναθεωρήσεις της, τα εγκεκριμένα σχέδια και τα σχέδια όπως κατασκευάστηκε (as-built), δηλώσεις μηχανικών, στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, το ενεργειακό πιστοποιητικό, πιστοποιητικά εξοπλισμού, εκθέσεις θέσης σε λειτουργία, εγγυήσεις, στοιχεία των παροχών κοινής ωφέλειας, έγγραφα ιδιοκτησίας και φορολογικά αποδεικτικά.

Ο ακριβής κατάλογος δικαιολογητικών του συμβολαιογράφου εξαρτάται από τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Δείτε: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Κάθε έγγραφο πρέπει να αφορά το σωστό ακίνητο και την τελική του διαμόρφωση. Προσχέδια σχεδίων και ληγμένα πιστοποιητικά δεν πρέπει να παραμένουν στον φάκελο, ώστε να μην εκληφθούν κατά λάθος ως έγγραφα του οριστικού συμβολαίου.

Δημιουργήστε ψηφιακό και έντυπο ευρετήριο του φακέλου παράδοσης. Η μελλοντική μεταπώληση, μίσθωση, επισκευή και ασφάλιση εξαρτώνται από αξιόπιστα αρχεία.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η ελληνική Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συγκεντρώνει βασικές πληροφορίες για την τεχνική κατάσταση και τη νομιμότητα ενός κτιρίου ή μιας διηρημένης ιδιοκτησίας. Ένας εξουσιοδοτημένος μηχανικός υποβάλλει τα απαιτούμενα στοιχεία και μπορεί να εκδώσει το σχετικό πιστοποιητικό πληρότητας όταν πληρούνται οι προϋποθέσεις.

Σε ένα νεόδμητο ακίνητο, η ταυτότητα πρέπει να αντιστοιχεί στις τελικές άδειες, τα σχέδια, τις επιφάνειες, τη χρήση και τη μονάδα. Ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει να τη συγκρίνει με την πραγματική κατασκευή και με το σχέδιο του συμβολαίου.

Ένα πιστοποιητικό δεν υποκαθιστά τον έλεγχο της ποιότητας, είναι όμως κεντρικό στοιχείο του νομικού και τεχνικού φακέλου του οριστικού συμβολαίου.

Αν αλλαγές της τελευταίας στιγμής δεν έχουν καταγραφεί, η ολοκλήρωση μπορεί να καθυστερήσει όσο επικαιροποιούνται τα σχέδια ή οι άδειες.

Οριστικό συμβόλαιο και εγγραφή

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης με βάση τα στοιχεία των συμβαλλομένων, τους τίτλους ιδιοκτησίας και τα φορολογικά, κτηματολογικά και τεχνικά έγγραφα. Ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει το συμβόλαιο σε σχέση με το ακίνητο που συμφωνήθηκε και με τους όρους του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence).

Ελέγξτε τη μονάδα, το ποσοστό εξ αδιαιρέτου, τη θέση στάθμευσης, την αποθήκη, τους χώρους αποκλειστικής χρήσης, τον ΚΑΕΚ, την τιμή, τις πληρωμές, την παράδοση της κατοχής και τυχόν υποχρεώσεις που απομένουν.

Μετά την υπογραφή, το συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Ελληνικό Κτηματολόγιο και να επιβεβαιωθεί η εγγραφή του. Η υπογραφή από μόνη της δεν κλείνει τον φάκελο.

Τους ρόλους αυτούς εξηγεί ο οδηγός μας: Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα.

Παράδοση και κατοχή

Η παράδοση πρέπει να καταγράφει την ημερομηνία, τα κλειδιά, τις συσκευές πρόσβασης, τις ενδείξεις των μετρητών, την απογραφή, τα εγχειρίδια, τις εγγυήσεις, τους κωδικούς πρόσβασης, τις επαφές για σέρβις και τα ελαττώματα που εκκρεμούν.

Διευκρινίστε πότε μεταβιβάζονται ο κίνδυνος, η συντήρηση και τα κοινόχρηστα. Η πρόωρη πρόσβαση για την παράδοση επίπλων δεν σημαίνει απαραίτητα νομική κατοχή ή ολοκλήρωση.

Ζητήστε οδηγίες για τη θέρμανση, την ψύξη, το ζεστό νερό, την πισίνα, την άρδευση, τα συστήματα ασφαλείας και τα έξυπνα συστήματα. Η θέση σε λειτουργία πρέπει να περιλαμβάνει πρακτική επίδειξη.

Αν είστε ιδιοκτήτης που ζει στο εξωτερικό, ορίστε διαχειριστή ακινήτου πριν από την παράδοση, ώστε η επιθεώρηση, οι παροχές κοινής ωφέλειας και η εποχική συντήρηση να ξεκινήσουν αμέσως.

Εγγυήσεις και ελαττώματα μετά την παράδοση

Η σύμβαση πρέπει να ορίζει τη διαδικασία γνωστοποίησης ελαττωμάτων, τους χρόνους ανταπόκρισης και τυχόν μηχανισμό παρακράτησης ή εγγύησης. Τα δικαιώματα που προβλέπει ο νόμος και οι συμβατικές εγγυήσεις απαιτούν συμβουλή από τον δικηγόρο του αγοραστή.

Αναφέρετε τα ελαττώματα αμέσως, γραπτώς, με φωτογραφίες και περιγραφή των συνεπειών τους. Τα επείγοντα μέτρα περιορισμού της ζημιάς δεν θα πρέπει να καταστρέφουν άσκοπα αποδεικτικά στοιχεία.

Παρακολουθείτε τις εργοστασιακές εγγυήσεις χωριστά από τις υποχρεώσεις του εργολάβου. Καταχωρίστε τις εγγυήσεις του εξοπλισμού και τηρείτε τις απαιτήσεις σέρβις.

Διενεργήστε επανελέγχους μετά την πρώτη έντονη βροχόπτωση, την πρώτη θερινή περίοδο λειτουργίας της ψύξης και τη χειμερινή λειτουργία, επειδή ορισμένα προβλήματα είναι εποχικά.

Τουριστική ενοικίαση και επενδυτική χρήση

Αν το ακίνητο προορίζεται για βραχυχρόνια μίσθωση, επιβεβαιώστε πριν από την αγορά την πολεοδομική χρήση, τους κανόνες της συνιδιοκτησίας, την πρόσβαση, τη στάθμευση, την πυρασφάλεια, την ασφάλιση και τις ισχύουσες απαιτήσεις εγγραφής.

Υπολογίστε το καθαρό εισόδημα μετά από διαχείριση, καθαρισμό, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, χρεώσεις πλατφορμών, συντήρηση, φόρους και περιόδους χωρίς κρατήσεις. Οι προβλέψεις μισθωτικών εσόδων του κατασκευαστή δεν αποτελούν εγγυήσεις.

Οι επιλογές σχεδιασμού πρέπει να υποστηρίζουν τη λειτουργία σε βάθος χρόνου: αποθηκευτικούς χώρους, τελειώματα που πλένονται, επαρκή ισχύ ψύξης, ζεστό νερό, ίντερνετ, ηχομόνωση και ντουλάπια του ιδιοκτήτη που κλειδώνουν.

Η ομάδα μας μπορεί να συντονίσει τη Διαχείριση Airbnb και βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Χαλκιδική αφού επιβεβαιωθεί η νομική καταλληλότητα.

Golden Visa: τι να λάβετε υπόψη

Ο αγοραστής που εξετάζει τη διαμονή μέσω επένδυσης πρέπει να λάβει επίκαιρη συμβουλή για θέματα μεταναστευτικού δικαίου πριν διαμορφώσει τις συμβάσεις για το οικόπεδο, την κατασκευή και τις πληρωμές. Οι προϋποθέσεις, τα όρια ποσών, οι κατηγορίες ακινήτων και τα αποδεικτικά μπορεί να αλλάξουν.

Οι επίσημες διαδικασίες μπορεί να απαιτούν, ανάλογα με την οδό, συγκεκριμένες συμβολαιογραφικές βεβαιώσεις, αποδεικτικά πληρωμής, οικοδομική άδεια και τιμολόγια του εργολάβου. Οι γενικοί διαφημιστικοί ισχυρισμοί δεν αρκούν.

Ο χρόνος ολοκλήρωσης της επένδυσης και της εγγραφής μπορεί να επηρεάσει το πότε μπορεί να προχωρήσει μια αίτηση. Συντονίστε τον δικηγόρο μεταναστευτικού δικαίου, τον συμβολαιογράφο, τον λογιστή και τα τραπεζικά αποδεικτικά.

Δείτε τον οδηγό μας «Golden Visa στην Ελλάδα» για το συγκεκριμένο θέμα.

Εκχώρηση και μεταπώληση πριν από την ολοκλήρωση

Ο αγοραστής μπορεί να επιθυμεί να εκχωρήσει τη σύμβαση ή να πουλήσει πριν από την ολοκλήρωση, αυτό όμως δεν επιτρέπεται αυτομάτως. Η σύμβαση πρέπει να ορίζει τη συναίνεση του κατασκευαστή, τις σχετικές χρεώσεις, τους όρους και τα απαιτούμενα έγγραφα.

Η φορολογική και νομική μεταχείριση μπορεί να διαφέρει από εκείνη της μεταπώλησης ενός ολοκληρωμένου ακινήτου. Μπορεί επίσης να επηρεαστούν τα σχέδια για τη χρηματοδότηση και την άδεια διαμονής.

Η αγορά για ένα συμβατικό δικαίωμα επί ημιτελούς ακινήτου μπορεί να είναι μικρότερη από ό,τι για έναν εγγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας. Μη βασίζεστε στην εύκολη εκχώρηση ως στρατηγική εξόδου.

Αν επιτρέπεται η εκχώρηση, ο νέος αγοραστής πρέπει να λάβει τον πλήρη φάκελο του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence), των πληρωμών και των τροποποιήσεων.

Αξιολόγηση οικοπέδου και τοποθεσίας

Οι αγοραστές ακινήτων υπό κατασκευή (off-plan) συχνά εξετάζουν προσεκτικά τη μονάδα, αλλά αντιμετωπίζουν τον ευρύτερο χώρο ως σταθερό φόντο. Στην πραγματικότητα, η πρόσβαση, η κλίση του εδάφους, η αποστράγγιση, τα γειτονικά οικόπεδα, ο προσανατολισμός, ο άνεμος, ο ήλιος και η μελλοντική δόμηση μπορούν να καθορίσουν την καθημερινή χρήση και την αξία μεταπώλησης. Αν είναι δυνατόν, επισκεφθείτε τον χώρο σε διαφορετικές χρονικές στιγμές και ζητήστε από τον μηχανικό να συγκρίνει όσα είναι ορατά με τα τοπογραφικά και πολεοδομικά έγγραφα.

Μια πανοραμική θέα στη θάλασσα, όπως φαίνεται από drone σε μεγάλο ύψος, μπορεί να μην αντιστοιχεί στο ύψος του ολοκληρωμένου σαλονιού. Ζητήστε τοπογραφικά αποτυπωμένες στάθμες δαπέδων και βεραντών, τομές του κτιρίου και ακριβή στοιχεία αναφοράς για τη θέα. Ρωτήστε τι μπορεί νόμιμα να χτιστεί στα γειτονικά οικόπεδα και αν η βλάστηση ή μια άλλη φάση του συγκροτήματος μπορεί να αλλάξει τη θέα.

Ελέγξτε την τελική διαδρομή από τον δημόσιο δρόμο έως το ακίνητο. Ένας προσωρινός δρόμος εργοταξίου μπορεί αργότερα να γίνει στενός κοινόχρηστος δρόμος με υποχρεώσεις συντήρησης. Διευκρινίστε την κλίση, την επίστρωση, τον χώρο αναστροφής, την πρόσβαση για παραδόσεις, τις διαστάσεις των θέσεων στάθμευσης, τις αυλόπορτες, τον φωτισμό και τη διαχείριση των ομβρίων υδάτων. Η πρόσβαση για την πυροσβεστική και τα οχήματα έκτακτης ανάγκης μπορεί επίσης να έχει σημασία.

Σε επικλινή παραθαλάσσια οικόπεδα, οι τοίχοι αντιστήριξης, τα κανάλια αποστράγγισης και η προστασία από τη διάβρωση του εδάφους μπορεί να αποτελούν σημαντικά δομικά στοιχεία και σημαντικό μέρος του κόστους. Διαπιστώστε αν περιλαμβάνονται στην άδεια, στη σύμβαση και στην τελική επιθεώρηση. Η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου δεν πρέπει να κρύβει ημιτελή αποστράγγιση ή ασταθές έδαφος.

Ο έλεγχος της τοποθεσίας περιλαμβάνει επίσης πρακτικές υπηρεσίες: απόσταση από καταστήματα και υπηρεσίες υγείας, κατάσταση των δρόμων ανάλογα με την εποχή, κάλυψη κινητής τηλεφωνίας, διαθεσιμότητα σταθερού ίντερνετ, πίεση νερού, διαχείριση απορριμμάτων και θόρυβο από τον τουρισμό ή από κοντινούς δρόμους. Οι παράγοντες αυτοί μπορεί να μην εμποδίζουν την αγορά, πρέπει όμως να λαμβάνονται υπόψη στον σχεδιασμό, στην τιμή και στον προγραμματισμό της διαχείρισης.

Διαχείριση του έργου από το εξωτερικό

Οι διεθνείς αγοραστές μπορούν να διαχειριστούν εξ αποστάσεως ένα έργο νεόδμητης κατοικίας στην Ελλάδα, όμως η διαδικασία απαιτεί πειθαρχημένη κατανομή εξουσιοδοτήσεων και αναφορών. Ένα σωστά συντεταγμένο πληρεξούσιο μπορεί να επιτρέψει σε Έλληνα δικηγόρο να χειριστεί φορολογικά, συμβατικά και συμβολαιογραφικά θέματα, καθώς και θέματα εγγραφής. Οι αποφάσεις για την κατασκευή πρέπει ωστόσο να ακολουθούν το γραπτό πλαίσιο εγκρίσεων του αγοραστή και όχι μια απεριόριστη άτυπη ανάθεση.

Ορίστε ένα ενιαίο πρωτόκολλο επικοινωνίας. Καθορίστε ποιος μπορεί να δίνει εντολές στον κατασκευαστή, ποιος εγκρίνει τις τροποποιήσεις, ποια γλώσσα υπερισχύει και πώς τεκμηριώνονται οι επείγουσες αποφάσεις. Αν ο αγοραστής, ο/η σύζυγος, ο αρχιτέκτονας και το τοπικό πρόσωπο επαφής στέλνουν ο καθένας ξεχωριστές οδηγίες, τα λάθη και το πρόσθετο κόστος γίνονται πιθανά.

Απαιτήστε μηνιαίες αναφορές ή αναφορές ανά ορόσημο με φωτογραφίες του εργοταξίου με ημερομηνία, πρόοδο σε σχέση με το χρονοδιάγραμμα, παρατηρήσεις του μηχανικού, οικονομική κατάσταση, μητρώο τροποποιήσεων, αποφάσεις που απαιτούνται και κινδύνους. Μια βιντεοκλήση μπορεί να λειτουργεί συμπληρωματικά, αλλά δεν πρέπει να αντικαθιστά τη γραπτή καταγραφή. Φυλάσσετε τις τελικές εγκρίσεις σε ελεγχόμενο φάκελο του έργου.

Τα φυσικά δείγματα μπορεί να είναι δύσκολο να εγκριθούν εξ αποστάσεως. Χρησιμοποιήστε κωδικούς αναφοράς των προμηθευτών, φωτογραφίες υψηλής ανάλυσης, βίντεο σε φυσικό φως και δείγματα ελέγχου που φυλάσσονται. Η εμφάνιση των χρωμάτων στην οθόνη διαφέρει, γι’ αυτό να προσδιορίζετε προϊόν και μοντέλο όπου είναι δυνατόν, αντί να εγκρίνετε μόνο μια εικόνα.

Προγραμματίστε τα ταξίδια σας γύρω από τις αποφάσεις μεγάλης αξίας: αρχική επιθεώρηση του οικοπέδου και της δειγματικής κατοικίας, επιλογή διαρρύθμισης ή τελειωμάτων, επιθεώρηση πριν από την ολοκλήρωση και τελική παράδοση. Αν ο αγοραστής δεν μπορεί να παρευρεθεί, ο ανεξάρτητος μηχανικός ή ένας έμπιστος εκπρόσωπος πρέπει να έχει σαφή εντολή επιθεώρησης. Η ευκολία της διαχείρισης εξ αποστάσεως δεν πρέπει να καταργεί την ανεξάρτητη επαλήθευση.

Πίνακας εγγράφων και αρμοδιοτήτων του έργου

Ο πίνακας αυτός προλαμβάνει ένα συνηθισμένο πρόβλημα: να λέει ένας συμμετέχων ότι το θέμα το έλεγξε κάποιος άλλος. Ο λογιστής του κατασκευαστή δεν εγκρίνει το πολεοδομικό καθεστώς, ο μηχανικός δεν γνωμοδοτεί για τον τίτλο ιδιοκτησίας και ο συμβολαιογράφος δεν διενεργεί ποιοτικό έλεγχο για λογαριασμό του αγοραστή. Κάθε σημαντικό συμπέρασμα χρειάζεται έναν κατονομαζόμενο επαγγελματία και ένα σαφώς προσδιορίσιμο παραδοτέο.

Επικαιροποιείτε τον πίνακα όταν αλλάζει το έργο. Μια νέα εταιρεία, μια αναθεωρημένη άδεια, ένας διαφορετικός εργολάβος, μια πρόσθετη υποθήκη στο έργο ή μια τροποποιημένη διαρρύθμιση της μονάδας μπορεί να θέσουν ξανά υπό αμφισβήτηση προηγούμενα συμπεράσματα. Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) δεν είναι μια εφάπαξ λήψη φακέλου, όταν τα δεδομένα εξακολουθούν να μεταβάλλονται.

Προειδοποιητικά σημάδια για τον κατασκευαστή και τη σύμβαση

Κανένα μεμονωμένο προειδοποιητικό σημάδι δεν αποδεικνύει αυτόματα ότι ένα έργο θα αποτύχει, όμως ο συνδυασμός τους πρέπει να οδηγεί σε βαθύτερη διερεύνηση. Η πίεση για άμεση πληρωμή, πριν οι σύμβουλοι του αγοραστή λάβουν τα έγγραφα, αποτελεί σοβαρή ένδειξη προβλήματος στη διαδικασία. Το ίδιο ισχύει για την άρνηση να προσκομιστεί η εκδοθείσα οικοδομική άδεια, ο τίτλος ιδιοκτησίας του οικοπέδου ή τα στοιχεία ταυτότητας της εταιρείας του έργου.

Άλλα προειδοποιητικά σημάδια είναι η πληρωμή σε πρόσωπο που δεν σχετίζεται με τη συναλλαγή, οι πολύ μεγάλες, μη εξασφαλισμένες αρχικές δόσεις, οι υποσχέσεις που διαφέρουν από τη γραπτή τεχνική περιγραφή, οι επανειλημμένες αλλαγές εργολάβου, τα τιμολόγια που λείπουν, οι ανεξήγητες διακοπές των εργασιών, τα στοιχεία που παραπέμπουν σε ληγμένη άδεια και η απροθυμία να επιτραπεί σε ανεξάρτητο μηχανικό η πρόσβαση στο εργοτάξιο.

Η διατύπωση της σύμβασης αξίζει την ίδια προσοχή. Ευρέα δικαιώματα του κατασκευαστή να αλλάζει το εμβαδόν, τη διαρρύθμιση, τα υλικά ή την ημερομηνία ολοκλήρωσης χωρίς την έγκριση του αγοραστή μπορούν να εκμηδενίσουν την αξία της αρχικής συμφωνίας. Ένας όρος που εξομοιώνει τη σχεδόν ολοκλήρωση με την πλήρη ολοκλήρωση μπορεί να επιβάλει την τελική πληρωμή πριν είναι έτοιμες οι παροχές κοινής ωφέλειας, οι κοινόχρηστοι χώροι ή τα έγγραφα ιδιοκτησίας.

Να είστε προσεκτικοί όταν ο κατασκευαστής υποστηρίζει ότι ο νομικός ή τεχνικός έλεγχος δεν χρειάζεται, επειδή μια τράπεζα, ένας συμβολαιογράφος ή ένας προηγούμενος αγοραστής έχει ήδη ελέγξει το έργο. Κάθε αγοραστής χρειάζεται επίκαιρη συμβουλή, προσαρμοσμένη στη δική του συναλλαγή. Μια προηγούμενη μονάδα μπορεί να έχει διαφορετικό ποσοστό συνιδιοκτησίας, διαφορετική διαδικασία άρσης βαρών ή διαφορετική εγκεκριμένη διαμόρφωση.

Μια μη ρεαλιστικά χαμηλή τιμή μπορεί να υποδηλώνει εξαιρέσεις και όχι πραγματικό όφελος. Συγκρίνετε τη μεταχείριση του ΦΠΑ ή των φόρων, τις συνδέσεις με τις παροχές κοινής ωφέλειας, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, την πισίνα, την κουζίνα, τον κλιματισμό, τις εξωτερικές εργασίες, τη σύσταση της κοινότητας των ιδιοκτητών και το κόστος των επαγγελματιών. Ζητήστε έναν εναρμονισμένο αναλυτικό πίνακα τιμών πριν υποθέσετε ότι ανταγωνιστικά έργα περιλαμβάνουν τα ίδια παραδοτέα.

Αντικειμενικά κριτήρια ολοκλήρωσης και παραλαβής

Η ολοκλήρωση πρέπει να ορίζεται με αποδεικτικά στοιχεία και όχι με βάση την εντύπωση. Τα φυσικά κριτήρια μπορεί να περιλαμβάνουν ασφαλή πρόσβαση, στεγανό κέλυφος, ολοκληρωμένα τελειώματα, υδραυλικές και ηλεκτρικές εγκαταστάσεις σε λειτουργία, θέρμανση και ψύξη που έχουν τεθεί σε λειτουργία, ολοκληρωμένη πισίνα και εξωτερικές εργασίες, λειτουργικά συστήματα ασφαλείας και απομάκρυνση των οικοδομικών απορριμμάτων.

Τα τεχνικά κριτήρια μπορεί να περιλαμβάνουν τη συμμόρφωση με την εγκεκριμένη άδεια και τα συμβατικά σχέδια, την ολοκλήρωση των συμφωνημένων δοκιμών, βεβαιώσεις μηχανικού, στοιχεία του κτιρίου όπως κατασκευάστηκε (as-built), τεκμηρίωση του εξοπλισμού, καθώς και τις απαιτήσεις για το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει να επιβεβαιώσει αν οι εκκρεμότητες είναι μικρά ελαττώματα ή εμπόδια για την ολοκλήρωση.

Τα νομικά και διοικητικά κριτήρια μπορεί να περιλαμβάνουν τη σύσταση της αυτοτελούς μονάδας, τα απαιτούμενα φορολογικά και δημοτικά έγγραφα, την κατάσταση των συνδέσεων με τις παροχές κοινής ωφέλειας, τον τελικό συμβολαιογραφικό φάκελο, την άρση των βαρών του έργου και την ετοιμότητα για την εγγραφή του συμβολαίου. Η παράδοση των κλειδιών δεν πρέπει να χρησιμοποιείται για να συγκαλύψει ότι λείπει η νομική ολοκλήρωση.

Η εμπορική παραλαβή πρέπει να περιλαμβάνει τη συμφωνία της αρχικής τιμής, των εγκεκριμένων τροποποιήσεων, των πιστώσεων, των καθυστερήσεων, των παρακρατηθέντων ποσών και των προηγούμενων πληρωμών. Η τελική εκκαθάριση πρέπει να δείχνει τι απομένει πληρωτέο και για ποιο λόγο. Κάθε διαφωνία πρέπει να καταγράφεται πριν από οποιαδήποτε πληρωμή χωρίς επιφύλαξη.

Όταν παραμένουν μικρά ελαττώματα, χρησιμοποιήστε έναν υπογεγραμμένο κατάλογο με ημερομηνίες αποκατάστασης, ρυθμίσεις πρόσβασης και όρους αποδέσμευσης του παρακρατηθέντος ποσού. Όταν παραμένουν σοβαρά προβλήματα ασφάλειας, νερού, νομικής φύσης ή παροχών, ζητήστε επαγγελματική συμβουλή πριν αποδεχθείτε την ολοκλήρωση ή την παράδοση της κατοχής. Ένα σαφές πρωτόκολλο παραλαβής προστατεύει τόσο τον αγοραστή όσο και τον κατασκευαστή, διαχωρίζοντας τις υποχρεώσεις που έχουν εκπληρωθεί από τις τεκμηριωμένες εργασίες που εκκρεμούν.

Συνηθισμένα λάθη

Αγορά με βάση τις φωτορεαλιστικές απεικονίσεις

Οι διαφημιστικές εικόνες δεν είναι ούτε η άδεια ούτε η τεχνική περιγραφή. Ενσωματώστε ελεγχόμενα έγγραφα στη σύμβαση.

Πολύ μεγάλες πληρωμές πολύ νωρίς

Συνδέστε τις πληρωμές με πρόοδο που έχει επαληθευτεί ανεξάρτητα και με κατάλληλη εξασφάλιση.

Στήριξη μόνο στον δικηγόρο ή στον μηχανικό του κατασκευαστή

Αναθέστε σε ανεξάρτητους συμβούλους που έχουν υποχρεώσεις απέναντι στον αγοραστή.

Παράβλεψη του οικοπέδου και της χρηματοδότησης του έργου

Η μελλοντική μονάδα εξαρτάται από τον τίτλο ιδιοκτησίας του οικοπέδου, τα βάρη και τις ρυθμίσεις για την άρση τους.

Αποδοχή αόριστων διατυπώσεων για την ολοκλήρωση

Ορίστε τι σημαίνει ετοιμότητα από φυσική, τεχνική και τεκμηριωτική άποψη, καθώς και ως προς τις παροχές και την εγγραφή.

Προφορικές τροποποιήσεις

Καταγράψτε γραπτώς το αντικείμενο, την τιμή, την επίπτωση στην άδεια και την καθυστέρηση.

Σύγχυση της έγκρισης της τράπεζας με την ασφάλεια του έργου

Ο έλεγχος της τράπεζας προστατεύει τον δανειστή και δεν αντικαθιστά τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) του αγοραστή.

Εξόφληση του υπολοίπου πριν από την παραλαβή με κατάλογο ελαττωμάτων και τα έγγραφα

Διατηρήστε το συμβατικό σας διαπραγματευτικό πλεονέκτημα μέχρι να υπάρξουν τα συμφωνημένα αποδεικτικά ολοκλήρωσης.

Παράλειψη των κοινόχρηστων χώρων

Οι δρόμοι πρόσβασης, οι πισίνες και τα κοινά συστήματα επηρεάζουν τη χρηστικότητα και το κόστος.

Κλείσιμο του φακέλου με την παράδοση των κλειδιών

Αποκτήστε το εγγεγραμμένο συμβόλαιο, τον τελικό τεχνικό φάκελο και τις εγγυήσεις.

Λίστα ελέγχου του έργου για τον αγοραστή

1. Επιβεβαιώστε τη δομή της συναλλαγής και τη μελλοντική δομή ιδιοκτησίας.
2. Επαληθεύστε τον κατασκευαστή, τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου, τον εργολάβο και τους εκπροσώπους.
3. Ολοκληρώστε τους ελέγχους του τίτλου ιδιοκτησίας του οικοπέδου στο Υποθηκοφυλακείο ή Ελληνικό Κτηματολόγιο.
4. Ελέγξτε το πολεοδομικό καθεστώς, την οικοδομησιμότητα, την άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια.
5. Συμφωνήστε ελεγχόμενα σχέδια και αναλυτική τεχνική περιγραφή.
6. Διαπραγματευτείτε ισορροπημένο συμφωνητικό κράτησης και ισορροπημένες συμβάσεις.
7. Συνδέστε τις πληρωμές με στάδια πιστοποιημένα από μηχανικό.
8. Τεκμηριώστε τις εξασφαλίσεις για τις προκαταβολές και την άρση των βαρών.
9. Αναθέστε σε ανεξάρτητο δικηγόρο και μηχανικό.
10. Παρακολουθείτε το χρονοδιάγραμμα, τις τροποποιήσεις, την ποιότητα και τις παροχές.
11. Επιθεωρήστε πριν από την ολοκλήρωση και τηρείτε κατάλογο ελαττωμάτων.
12. Επαληθεύστε την τελική άδεια, την Ταυτότητα Κτιρίου και την ενεργειακή τεκμηρίωση.
13. Ελέγξτε και υπογράψτε τη συμβολαιογραφική πράξη.
14. Επιβεβαιώστε την εγγραφή και την αποδέσμευση των εξασφαλίσεων.
15. Ολοκληρώστε την τεκμηριωμένη παράδοση, την ασφάλιση και τη διαχείριση του ακινήτου.

Πώς συντονίζει η Chalkidiki Real Estate το έργο σας

Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να σας βοηθήσει να εντοπίσετε κατάλληλες ευκαιρίες σε νεόδμητα ακίνητα και ακίνητα υπό κατασκευή (off-plan), να οργανώσει συναντήσεις με κατασκευαστές και επισκέψεις στο εργοτάξιο, να συγκεντρώσει τις αρχικές πληροφορίες για το έργο και να συντονίσει την εμπορική επικοινωνία.

Μπορούμε να υποστηρίξουμε την πρακτική ροή εργασιών ανάμεσα στον αγοραστή και τους ανεξάρτητα διορισμένους δικηγόρο, μηχανικό, αρχιτέκτονα, συμβολαιογράφο, λογιστή, τράπεζα, ασφαλιστή και εργολάβο. Κάθε επαγγελματίας παραμένει υπεύθυνος για τις γνωμοδοτήσεις και πιστοποιήσεις που του αναλογούν βάσει του ρυθμιζόμενου επαγγέλματός του.

Κατά τη διάρκεια της κατασκευής, μπορούμε να βοηθήσουμε στην οργάνωση της πρόσβασης, των αναφορών, της επιλογής τελειωμάτων, της επικοινωνίας για τις τροποποιήσεις και της παράδοσης. Μετά την ολοκλήρωση, οι υπηρεσίες μας μπορούν να καλύψουν για το ακίνητο τις συνδέσεις με τις παροχές κοινής ωφέλειας, την επίπλωση, τις ανακαινίσεις, τη φροντίδα κήπου και πισίνας, τη διαχείριση του ακινήτου και τη λειτουργία της ενοικίασης διακοπών.

Στόχος μας δεν είναι απλώς μια υποσχόμενη ημερομηνία ολοκλήρωσης. Είναι μια τεκμηριωμένη πορεία από το οικόπεδο και την άδεια έως μια ολοκληρωμένη, εγγεγραμμένη και διαχειρίσιμη ιδιοκτησία.