Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Ο οδηγός αυτός απευθύνεται κυρίως σε διεθνείς αγοραστές, μεταξύ των οποίων και πελάτες που αναζητούν ακίνητο στη Χαλκιδική. Επικεντρώνεται στο ιστορικό των τίτλων, στις έρευνες στο Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο, στις υποθήκες, στις διεκδικήσεις, στις κατασχέσεις, στις δουλείες, στην πρόσβαση, στην κληρονομιά, στη συνιδιοκτησία, στις μισθώσεις, στην εξουσία του πωλητή να διαθέσει το ακίνητο και σε ειδικούς περιορισμούς. Οι επιμέρους σελίδες της ενότητάς μας «Αγορά στην Ελλάδα» εξηγούν αναλυτικότερα τη συνολική διαδικασία αγοράς, τα κόστη, τους επαγγελματικούς ρόλους, τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, τη χρηματοδότηση, τα υπό κατασκευή (off-plan) ακίνητα, τα οικόπεδα και τον σχεδιασμό εξοχικής κατοικίας.

Η Chalkidiki Real Estate βοηθά στον συντονισμό της επιλογής ακινήτου, των επισκέψεων στα ακίνητα, της επικοινωνίας και της πρακτικής συνεργασίας μεταξύ του αγοραστή και των ανεξάρτητων Ελλήνων επαγγελματιών. Ο δικηγόρος πρέπει να διορίζεται από τον αγοραστή και να ενεργεί για λογαριασμό του, να καθορίζει το εύρος των ερευνών και να παρέχει τη νομική γνωμοδότηση. Στόχος μας είναι μια αγορά με πλήρη ενημέρωση, όχι απλώς μια γρήγορη υπογραφή.

Σε αυτή τη σελίδα

1. Τι σημαίνει νομικός έλεγχος

Ο νομικός έλεγχος είναι η δομημένη διαδικασία μέσω της οποίας ο δικηγόρος του αγοραστή διαπιστώνει αν η προτεινόμενη απόκτηση είναι νομικά αποδεκτή. Ξεκινά με ένα συγκεκριμένο ερώτημα: ποιο δικαίωμα επί του ακινήτου αναμένει να αποκτήσει ο αγοραστής; Η πλήρης κυριότητα μιας βίλας, ένα διαμέρισμα μαζί με αποθήκη, ένα ποσοστό επί οικοπέδου, η ψιλή κυριότητα, η επικαρπία και η αποκλειστική χρήση δεν είναι εναλλάξιμα. Η διερεύνηση ελέγχει αν ο πωλητής μπορεί να μεταβιβάσει ακριβώς αυτό το δικαίωμα.

Ο δικηγόρος εξετάζει αποδεικτικά στοιχεία αντί να βασίζεται σε διαφημιστικές διατυπώσεις. Μια αγγελία μπορεί να περιγράφει «ιδιωτικό κήπο», «ιδιωτικό δρόμο», «πρόσβαση στη θάλασσα» ή «θέση στάθμευσης που περιλαμβάνεται». Τα νομικά αρχεία μπορεί να δείχνουν κοινόκτητο έδαφος, δουλεία, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ή καθόλου αυτοτελές δικαίωμα. Ο νομικός έλεγχος μεταφράζει τη φυσική και εμπορική περιγραφή σε νομική πραγματικότητα.

Η διαδικασία περιλαμβάνει κατά κανόνα την ταυτοποίηση του πωλητή και τον έλεγχο της ικανότητάς του, την εξέταση των τίτλων κτήσης, τις έρευνες στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο, τον έλεγχο βαρών και διεκδικήσεων, την ανάλυση της συνιδιοκτησίας και των δικαιωμάτων τρίτων, ελέγχους συνέπειας των στοιχείων και την εξέταση των συμφωνιών. Το ακριβές βάθος εξαρτάται από το ιστορικό του ακινήτου, την τοποθεσία, το δικαίωμα που μεταβιβάζεται και τα ευρήματα. Ένα οικόπεδο στην ύπαιθρο που αποκτήθηκε από κληρονομιά απαιτεί διαφορετική διερεύνηση από ένα πρόσφατα κατασκευασμένο διαμέρισμα που αγοράζεται από εταιρεία.

Ο νομικός έλεγχος δεν αποτελεί εγγύηση έναντι κάθε μελλοντικής διαφοράς. Τα αρχεία μπορεί να περιέχουν λάθη, ορισμένα γεγονότα μπορεί να αποκρύπτονται και ορισμένα νομικά ζητήματα μπορεί να παραμένουν ζήτημα ερμηνείας. Ο δικηγόρος πρέπει να αναφέρει τα στοιχεία που εξέτασε, τα όρια της έρευνας, τα ζητήματα που παραμένουν ανοιχτά και τους όρους που συνιστά. Στη συνέχεια, ο αγοραστής λαμβάνει μια απόφαση με πλήρη επίγνωση των κινδύνων.

Βασικό νομικό ερώτημα: Μπορεί αυτός ο πωλητής να μεταβιβάσει σε αυτόν τον αγοραστή αυτό το επακριβώς προσδιορισμένο δικαίωμα επί του ακινήτου, ελεύθερο από μη αποδεκτά βάρη, με συμβόλαιο που προστατεύει το συμφωνημένο αποτέλεσμα;

2. Γιατί ο αγοραστής χρειάζεται ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο ακινήτων

Ο μεσίτης ακινήτων παρουσιάζει το ακίνητο και διεξάγει τις διαπραγματεύσεις. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο και του προσδίδει δημόσια πίστη ως ουδέτερος δημόσιος λειτουργός. Ο δικηγόρος του πωλητή προστατεύει τον πωλητή. Κανένας από αυτούς τους ρόλους δεν υποκαθιστά έναν δικηγόρο που διορίζεται για να προστατεύει τα συμφέροντα του αγοραστή.

Η ανεξαρτησία έχει σημασία, επειδή ο νομικός έλεγχος μπορεί να κρίνει αν θα προχωρήσει η πώληση. Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να είναι ελεύθερος να συστήσει αποχώρηση από τη συναλλαγή, πρόσθετες έρευνες, διορθωμένα έγγραφα, άρση ενός βάρους ή διαφορετική δομή συμβολαίου. Ο δικηγόρος πρέπει να γνωστοποιεί κάθε σχέση ή σύγκρουση συμφερόντων που μπορεί να επηρεάσει την κρίση του.

Διορίστε τον δικηγόρο πριν υπογράψετε συμφωνητικό κράτησης ή καταβάλετε προκαταβολή. Ο έγκαιρος διορισμός επιτρέπει στον δικηγόρο να καθορίσει όρους, να επαληθεύσει τον δικαιούχο των χρημάτων και να αποτρέψει την ανάληψη από τον αγοραστή μιας μη επιστρεπτέας δέσμευσης πριν από τον έλεγχο του τίτλου. Η αμοιβή για έναν έγκαιρο έλεγχο είναι μικρή σε σύγκριση με τον κίνδυνο που δημιουργεί μια προκαταβολή χωρίς επαρκή προστασία.

Συμφωνήστε γραπτώς το εύρος των εργασιών. Ρωτήστε αν η ανάθεση καλύπτει το ιστορικό των τίτλων, τις έρευνες στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο, την ικανότητα του πωλητή, τις δικαστικές διαφορές, τα έγγραφα της κράτησης, το σχέδιο του συμβολαίου, την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το πληρεξούσιο και την παρακολούθηση της εγγραφής. Ρωτήστε αν τα ευρήματα θα παραδοθούν γραπτώς και σε γλώσσα που κατανοείτε. Ο ξεχωριστός οδηγός Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα → εξηγεί αναλυτικά τους επαγγελματικούς ρόλους.

3. Εύρος και χρονοδιάγραμμα της νομικής διερεύνησης

Ο νομικός έλεγχος πρέπει να ξεκινά όταν έχουν προσδιοριστεί συγκεκριμένο ακίνητο και συγκεκριμένος πωλητής, αλλά πριν ο αγοραστής δεσμευτεί άνευ όρων. Ο δικηγόρος συγκεντρώνει πρώτα αρκετές πληροφορίες ώστε να ταυτοποιήσει το ακίνητο, το δικαίωμα κυριότητας και το αρμόδιο σύστημα εγγραφών. Στη συνέχεια, οι έρευνες προχωρούν ανάλογα με το ιστορικό των τίτλων και τα αποτελέσματα.

Ένα λογικό, σταδιακό εύρος εργασιών μπορεί να περιορίσει το άσκοπο κόστος. Ένας αρχικός έλεγχος του τίτλου και των εγγραφών μπορεί να αποκαλύψει ένα ανυπέρβλητο πρόβλημα προτού ο αγοραστής αναθέσει εκτεταμένες εργασίες για το συμβόλαιο. Ωστόσο, η σταδιακή προσέγγιση δεν πρέπει να συγχέεται με την παράλειψη ελέγχων. Η τελική έγκριση πρέπει να καλύπτει όλα τα ουσιώδη ζητήματα, καθώς και επικαιροποιημένες έρευνες που έχουν γίνει αρκετά κοντά στην ολοκλήρωση ώστε να εντοπίζονται τυχόν πρόσφατες εγγραφές.

Ο χρόνος διενέργειας των ερευνών είναι σημαντικός. Μια καθαρή εικόνα στα αρχεία, που προέκυψε μήνες πριν από την ολοκλήρωση, δεν αποδεικνύει ότι δεν εγγράφηκε αργότερα κάποιο βάρος. Ο δικηγόρος πρέπει να κρίνει αν απαιτούνται επικαιροποιημένα πιστοποιητικά ή νέες έρευνες και πώς ρυθμίζει το συμβόλαιο το διάστημα μεταξύ της έρευνας και της εγγραφής.

Η πολυπλοκότητα παρατείνει το χρονοδιάγραμμα. Η αποδοχή κληρονομιάς, η εξάλειψη υποθήκης, η διόρθωση κτηματολογικών εγγραφών, η νομιμοποίηση, οι εγκρίσεις εταιρικών οργάνων και οι διαφορές μπορεί να απαιτήσουν εβδομάδες ή μήνες. Ο αγοραστής δεν πρέπει να επιβάλλει ημερομηνία ολοκλήρωσης με βάση μόνο τα ταξιδιωτικά του σχέδια ή τα σχέδια εκμίσθωσης. Τα αναλυτικά στάδια της συναλλαγής παρουσιάζονται στον οδηγό: Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα →.

4. Ταυτότητα και δικαιοπρακτική ικανότητα του πωλητή

Ο δικηγόρος πρέπει να διαπιστώσει ότι το πρόσωπο ή η οντότητα που προσφέρει το ακίνητο είναι ο εγγεγραμμένος κύριος ή έγκυρα εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του και ότι έχει την ικανότητα να πωλήσει. Τα ονόματα, τα στοιχεία ταυτότητας, ο ΑΦΜ, η συζυγική ή οικογενειακή κατάσταση και οι εγγραφές των τίτλων πρέπει να συμφωνούν. Διαφορές στη μεταγραφή των ονομάτων, αλλαγμένα επώνυμα ή παλιά στοιχεία ταυτότητας πρέπει να διευκρινίζονται, όχι να θεωρούνται δεδομένα.

Όταν περισσότερα πρόσωπα έχουν ποσοστά, κάθε απαραίτητος συνιδιοκτήτης πρέπει να συμμετέχει ή να παρέχει έγκυρη εξουσιοδότηση. Ένα μέλος της οικογένειας που διαπραγματεύεται την πώληση δεν δεσμεύει αυτομάτως τα υπόλοιπα. Όταν η κυριότητα είναι κατανεμημένη σε πλήρη κυριότητα, επικαρπία και ψιλή κυριότητα, πρέπει να προσδιοριστούν τα απαιτούμενα μέρη και τα αντίστοιχα δικαιώματα.

Αν υπογράφει πληρεξούσιος, το πληρεξούσιο πρέπει να είναι έγκυρο, επαρκώς ειδικό και να μην έχει ανακληθεί. Αν ενεργεί επίτροπος, εκπρόσωπος της κληρονομίας, εκκαθαριστής ή εταιρικό στέλεχος, ο δικηγόρος πρέπει να επαληθεύσει την εξουσία εκπροσώπησης και κάθε απαιτούμενη δικαστική ή εταιρική έγκριση.

Η ικανότητα του πωλητή μπορεί επίσης να επηρεάζεται από θάνατο, διαδικασίες κληρονομικής διαδοχής, αφερεγγυότητα, νομικούς περιορισμούς ή κυρώσεις. Οι διεθνείς αγοραστές πρέπει να αναμένουν ελέγχους ταυτότητας και ελέγχους για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες σε όλα τα μέρη. Η πίεση χρόνου ή η προσωπική οικειότητα δεν υποκαθιστούν τα αποδεικτικά της σχετικής εξουσίας.

5. Αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας και ιστορικό κυριότητας

Το τρέχον συμβόλαιο του πωλητή είναι το σημείο εκκίνησης, όχι ολόκληρη η διερεύνηση του τίτλου. Ο δικηγόρος εξετάζει πώς μεταβιβάστηκε η κυριότητα μέσω προηγούμενων συναλλαγών για το νομικά ενδεδειγμένο χρονικό διάστημα στο παρελθόν. Αγοραπωλησίες, δωρεές, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομιάς, δικαστικές αποφάσεις, ανταλλαγές, διανομές και ισχυρισμοί χρησικτησίας μπορεί να απαιτούν το καθένα διαφορετικά αποδεικτικά στοιχεία.

Μια συνεκτική αλυσίδα πρέπει να συνδέει κάθε μεταβιβάζοντα με τον δικαιοπάροχό του και με το εγγεγραμμένο ακίνητο. Κενά, ασυνεπείς περιγραφές, ελλείψεις στη μεταγραφή, λανθασμένα ποσοστά ή μη ολοκληρωμένη κληρονομική διαδοχή πρέπει να αντιμετωπιστούν. Το γεγονός ότι ο πωλητής πληρώνει φόρο για το ακίνητο ή το κατέχει δεν αποδεικνύει από μόνο του μεταβιβάσιμο τίτλο.

Τα παλαιά συμβόλαια μπορεί να χρησιμοποιούν παλαιές μετρήσεις, σημεία αναφοράς στο έδαφος ή ονόματα όμορων ιδιοκτητών αντί για σύγχρονες συντεταγμένες. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός πρέπει να συνεργάζονται όταν η νομική περιγραφή δεν αντιστοιχεί πλέον στα φυσικά ή στα κτηματολογικά δεδομένα. Μια διαφορά μπορεί να είναι αβλαβής, διορθώσιμη ή ουσιώδης· δεν μπορεί να χαρακτηριστεί χωρίς επαγγελματική ανάλυση.

Η κυριότητα που στηρίζεται εν μέρει σε χρησικτησία χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αναγνωρίζει ότι τέτοια δικαιώματα είναι συνήθη σε αγροτικές και ορεινές περιοχές, όμως τα αποδεικτικά στοιχεία και η θέση τους ως προς την εγγραφή μπορεί να είναι σύνθετα. Ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί αν ο τίτλος εξαρτάται από ισχυρισμούς που δεν έχουν ελεγχθεί, από μαρτυρικές καταθέσεις, από δικαστική διαφορά ή από τελεσίδικη απόφαση που έχει εγγραφεί.

6. Έρευνες στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο

Η Ελλάδα βρίσκεται σε μετάβαση από το παλαιό σύστημα μεταγραφών και υποθηκών στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει νομικά και χωρικά δεδομένα και είναι αρμόδιο τόσο για τη λειτουργία του Κτηματολογίου όσο και για το σύστημα μεταγραφών και υποθηκών που εξακολουθεί να λειτουργεί. Ο δικηγόρος προσδιορίζει ποιο γραφείο και ποια αρχεία είναι αρμόδια για το ακίνητο.

Οι έρευνες μπορεί να αποκαλύψουν την εγγεγραμμένη κυριότητα, συμβόλαια, υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, αγωγές, δουλείες και άλλες πράξεις. Η έρευνα πρέπει να γίνεται με τα σωστά ονόματα, τα στοιχεία ταυτοποίησης του ακινήτου και τις παλαιές παραπομπές. Ένα πιστοποιητικό που βεβαιώνει ένα αποτέλεσμα δεν απαντά απαραίτητα σε κάθε νομικό ερώτημα· η ερμηνεία απαιτεί τα υποκείμενα συμβόλαια και το πλαίσιό τους.

Η ψηφιακή διαθεσιμότητα διευκολύνει την πρόσβαση, αλλά δεν εγγυάται ότι κάθε παλαιό αρχείο έχει μεταφερθεί ή καταχωριστεί στα ευρετήρια χωρίς λάθη. Ο δικηγόρος μπορεί να χρειαστεί να κάνει έρευνα στο συγκεκριμένο γραφείο και να διασταυρώσει παλαιότερους τόμους. Σε μια περιοχή όπου η κτηματογράφηση ολοκληρώθηκε πρόσφατα, μπορεί να έχουν σημασία οι αρχικές εγγραφές, οι αντιρρήσεις ή οι εκκρεμείς διορθώσεις.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει αποδεικτικά της σχετικής έρευνας και εξήγηση για την ημερομηνία, το εύρος και τους περιορισμούς της. Μετά την υπογραφή, το συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί προς καταχώριση. Το Gov.gr παρέχει ψηφιακή υπηρεσία για την υποβολή εγγραπτέων συμβολαιογραφικών πράξεων, ωστόσο ο επαγγελματικός συντονισμός παραμένει σημαντικός για να επιβεβαιωθεί η σωστή τελική εγγραφή.

7. ΚΑΕΚ και η επίσημη περιγραφή του ακινήτου

Ένα ακίνητο στο Κτηματολόγιο συνδέεται με έναν μοναδικό κτηματολογικό κωδικό, γνωστό ως ΚΑΕΚ. Ο κωδικός βοηθά στην ταυτοποίηση της εγγεγραμμένης μονάδας, όμως ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί ποια δικαιώματα και ποια φυσική έκταση αντιπροσωπεύει η εγγραφή. Ένα διαμέρισμα, μια αποθήκη, μια θέση στάθμευσης και ένα οικόπεδο μπορεί να έχουν χωριστούς κωδικούς ή διαφορετική νομική μεταχείριση.

Ο δικηγόρος συγκρίνει το κτηματολογικό απόσπασμα με τον τίτλο, ενώ ο μηχανικός συγκρίνει τα χωρικά δεδομένα, τα σχέδια και την πραγματική κατάσταση. Το εμβαδόν, τα όρια, ο όροφος, το ποσοστό επί του οικοπέδου και η χρήση πρέπει να είναι συνεπή σε όλο τον φάκελο. Η αντιστοιχία της διεύθυνσης από μόνη της δεν αρκεί, επειδή οι διευθύνσεις μπορεί να αλλάξουν ή πολλές μονάδες μπορεί να έχουν την ίδια διεύθυνση.

Τα λάθη της αρχικής εγγραφής μπορεί να αφορούν το όνομα του δικαιούχου, το είδος του δικαιώματος, το ποσοστό, τη γεωμετρία ή δικαιώματα που λείπουν. Οι διαδικασίες διόρθωσης διαφέρουν ανάλογα με το αν το λάθος είναι πρόδηλο, γεωμετρικό, αμφισβητούμενο ή αν θίγει άλλον ιδιοκτήτη. Ο δικηγόρος πρέπει να σας συμβουλεύσει αν η διόρθωση πρέπει να ολοκληρωθεί πριν από την πώληση και ποιος φέρει το κόστος και τον κίνδυνο.

Μην αποδέχεστε ποτέ τη φράση «ο ΚΑΕΚ θα διορθωθεί αργότερα» χωρίς γραπτό επαγγελματικό σχέδιο. Ορισμένες διορθώσεις είναι συνήθεις· άλλες απαιτούν τη συναίνεση γειτόνων, τεχνικά διαγράμματα, διοικητικές αποφάσεις ή δικαστικές διαδικασίες.

8. Υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης και άλλα εμπράγματα δικαιώματα ασφάλειας

Μια υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης μπορεί να εξασφαλίζει μια τράπεζα, τη φορολογική αρχή ή άλλον πιστωτή. Η ύπαρξή της δεν καθιστά πάντα την πώληση αδύνατη, αλλά πρέπει να γίνει κατανοητή και να εξαλειφθεί ή να αντιμετωπιστεί μέσω ενός ασφαλούς μηχανισμού ολοκλήρωσης. Ο αγοραστής δεν πρέπει απλώς να πληρώσει τον πωλητή και να εμπιστευτεί ότι το βάρος θα εξαφανιστεί.

Ο δικηγόρος προσδιορίζει τον πιστωτή, το εξασφαλιζόμενο ποσό, την εγγεγραμμένη πράξη και τις προϋποθέσεις εξάλειψης. Το ποσό εξόφλησης μπορεί να διαφέρει από το ποσό που αναγράφεται στην παλαιά εγγραφή. Μπορεί να απαιτούνται τραπεζικά έγγραφα, συναίνεση για την άρση, καθορισμός της διαδρομής των πληρωμών, συμβολαιογραφικές πράξεις και καταχώριση της εξάλειψης.

Ένα συμβόλαιο μπορεί να προβλέπει την απευθείας καταβολή μέρους του τιμήματος σε πιστωτή και του υπολοίπου στον πωλητή, υπό την προϋπόθεση ότι η νομική δομή και η δομή των πληρωμών τεκμηριώνονται σωστά. Η σειρά έχει σημασία: ο αγοραστής πρέπει να είναι βέβαιος ότι το βάρος θα αρθεί και ότι η απόκτηση θα καταχωριστεί όπως προβλέπεται.

Ο έλεγχος των υποθηκών είναι ξεχωριστός από τη χρηματοδότηση του ίδιου του αγοραστή. Αν ο αγοραστής λάβει δάνειο, η τράπεζα θα απαιτήσει δικές της εξασφαλίσεις και έρευνες. Η ειδική σελίδα Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές → καλύπτει τη χρηματοδότηση του δανειολήπτη.

9. Κατασχέσεις, αγωγές, συντηρητικές κατασχέσεις και δικαστικές διαφορές

Οι εγγεγραμμένες κατασχέσεις ή συντηρητικές κατασχέσεις μπορεί να εμποδίσουν ή να δυσχεράνουν τη μεταβίβαση και μπορεί να υποδηλώνουν αναγκαστική εκτέλεση από πιστωτές. Εκκρεμείς αγωγές μπορεί να αμφισβητούν την κυριότητα, τα όρια, την κληρονομική διαδοχή, την εγκυρότητα μιας σύμβασης ή άλλο δικαίωμα. Γι’ αυτό ο νομικός έλεγχος εξετάζει, πέρα από τις υποθήκες, και πράξεις ή διαδικασίες που μπορεί να επηρεάσουν το ακίνητο ή τη δυνατότητα του πωλητή να το διαθέσει.

Ο δικηγόρος πρέπει να κρίνει ποιες έρευνες για δικαστικές διαφορές και αφερεγγυότητα είναι σκόπιμες. Μια διαφορά που αναφέρει ένας γείτονας, αλλά δεν εμφανίζεται σε ένα πιστοποιητικό, δεν πρέπει να αγνοείται· απαιτεί αποδεικτικά στοιχεία και νομική εκτίμηση. Ομοίως, μια παλαιά αγωγή που φέρεται ως διευθετημένη μπορεί να χρειάζεται ακόμη τυπική διαγραφή από τα βιβλία.

Αν ένα βάρος μπορεί να αρθεί, ο αγοραστής χρειάζεται συγκεκριμένη διαδικασία με έγγραφα, προθεσμία και όρο ολοκλήρωσης. Αν μια δικαστική διαφορά δεν μπορεί να επιλυθεί πριν από την αγορά, ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί αν θα μπορούσε να εμπλακεί σε αυτήν, να χάσει τη χρήση του ακινήτου ή να αντιμετωπίσει δυσκολίες στην εγγραφή. Μια έκπτωση στην τιμή δεν θεραπεύει έναν μη αποδεκτό κίνδυνο ως προς την κυριότητα.

Οι όροι της κράτησης πρέπει να επιτρέπουν την υπαναχώρηση και την επιστροφή των χρημάτων, εάν εντοπιστούν ουσιώδεις αγωγές ή κατασχέσεις. Γενικόλογες διατυπώσεις όπως «υπό την επιφύλαξη νομικού ελέγχου» μπορεί να μην είναι επαρκείς, εκτός αν η συμφωνία ορίζει τη διαδικασία και τις συνέπειες.

10. Δουλείες, εμπράγματα βάρη και δικαιώματα τρίτων

Μια δουλεία μπορεί να ωφελεί ή να βαρύνει ένα ακίνητο. Συνήθη παραδείγματα αφορούν την πρόσβαση, τη διέλευση, τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, την αποστράγγιση, το νερό, τη θέα ή περιορισμούς στη δόμηση. Ένα ορατό μονοπάτι που διασχίζει ένα οικόπεδο μπορεί να αντιστοιχεί σε εγγεγραμμένο δικαίωμα, σε εθιμική χρήση, σε δημόσια δίοδο ή σε μη εξουσιοδοτημένη χρήση. Κάθε περίπτωση έχει διαφορετικές συνέπειες.

Ο δικηγόρος εξετάζει τα συμβόλαια και τις εγγραφές· ο μηχανικός εντοπίζει τη διαδρομή και τον φυσικό αντίκτυπο. Ένα δικαίωμα που ωφελεί το ακίνητο μπορεί να είναι καθοριστικό για την αξία του, ενώ ένα βάρος μπορεί να περιορίσει την ιδιωτικότητα ή τη διάταξη του οικοδομήσιμου χώρου. Ο αγοραστής πρέπει να λάβει χάρτη ή πρακτική εξήγηση, όχι μόνο νομική ορολογία.

Υποδομές κοινής ωφέλειας που διασχίζουν ένα ακίνητο μπορεί να περιορίζουν τη δόμηση ή τη συντήρηση. Κοινά πηγάδια, σηπτικές δεξαμενές, οδοί πρόσβασης, αυλόπορτες και τοίχοι αντιστήριξης απαιτούν σαφή δικαιώματα και κατανομή του κόστους. Οι άτυπες συμφωνίες με γείτονες μπορεί να λειτουργούν μέχρι να αλλάξει η ιδιοκτησία· μετά από αυτό, η διαφωνία γίνεται ακριβή.

Διαφημιστικές διατυπώσεις όπως «άμεση πρόσβαση στην παραλία» χρειάζονται προσεκτική ανάλυση. Ο αγοραστής μπορεί να μην έχει καμία ιδιωτική κυριότητα επί της διαδρομής ή της παραλίας. Οι κανόνες για τον δημόσιο αιγιαλό και τα δικαιώματα τρίτων πρέπει να γίνονται σεβαστοί.

11. Νόμιμη πρόσβαση στο ακίνητο

Η φυσική πρόσβαση και η νόμιμη πρόσβαση δεν είναι το ίδιο πράγμα. Ένα αυτοκίνητο μπορεί να φτάνει στο ακίνητο από δρόμο που χρησιμοποιείται εδώ και δεκαετίες, όμως η διαδρομή μπορεί να διασχίζει ιδιωτική γη χωρίς εγγεγραμμένο δικαίωμα ή να μη θεωρείται νομίμως αναγνωρισμένη οδός για πολεοδομικούς σκοπούς. Η διαφορά αυτή είναι κρίσιμη για την ανενόχλητη χρήση, την οικοδομική άδεια, τη χρηματοδότηση και τη μεταπώληση.

Πρέπει να συγκριθούν ο τίτλος, το κτηματολογικό διάγραμμα, το τοπογραφικό διάγραμμα και οι εγγραφές των γειτονικών ακινήτων. Αν η πρόσβαση στηρίζεται σε δουλεία, έχουν σημασία το πλάτος, η διαδρομή, η επιτρεπόμενη χρήση και οι δικαιούχοι της. Ένα δικαίωμα διέλευσης πεζών μπορεί να μην επιτρέπει τη διέλευση οχημάτων. Ένα δικαίωμα που εξυπηρετεί ένα ακίνητο μπορεί να μην εξυπηρετεί αυτομάτως ένα ακίνητο που έχει κατατμηθεί ή αξιοποιηθεί οικοδομικά.

Στα κλειστά συγκροτήματα κατοικιών ή στους ιδιωτικούς δρόμους, διευκρινίστε σε ποιον ανήκουν και ποιος έχει την ευθύνη συντήρησης. Ρωτήστε ποιος μπορεί να αλλάξει τη διαδρομή, να ελέγχει τις αυλόπορτες, να χρεώνει δαπάνες ή να παραχωρεί πρόσβαση για δίκτυα κοινής ωφέλειας. Η άτυπη κοινή συντήρηση δεν υποκαθιστά δικαιώματα που μπορούν να επιβληθούν νομικά.

Η πρόσβαση σε οικόπεδα και σε έργα οικοδομικής αξιοποίησης εγείρει πρόσθετα πολεοδομικά ζητήματα, τα οποία εξετάζονται στον οδηγό Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα →. Η παρούσα νομική σελίδα εστιάζει στο αν ο αγοραστής θα αποκτήσει επαρκές δικαίωμα πρόσβασης.

12. Όρια, εμβαδόν και αποκλίσεις στην αποτύπωση

Ένα ακίνητο μπορεί να περιγράφεται διαφορετικά στον παλαιό τίτλο, στα φορολογικά στοιχεία, στα κτηματολογικά δεδομένα, στα τοπογραφικά διαγράμματα, στις άδειες και στην πραγματική κατοχή. Μικρές διαφορές μπορεί να οφείλονται στις μεθόδους μέτρησης, ενώ μεγαλύτερες μπορεί να υποδηλώνουν καταπάτηση, λανθασμένη εγγραφή ή αμφισβητούμενη κυριότητα.

Ο δικηγόρος δεν μπορεί να επιλύσει μόνος του ζητήματα γεωμετρίας και ο μηχανικός δεν μπορεί να κρίνει μόνος του τον τίτλο. Πρέπει να ανταλλάσσουν τα ευρήματά τους. Αν μια περίφραξη βρίσκεται εκτός του εγγεγραμμένου ορίου, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει αν η καταληφθείσα έκταση ανήκει σε γείτονα, στο Δημόσιο, στον δήμο ή στον πωλητή βάσει τίτλου που μπορεί να διορθωθεί.

Τα προβλήματα ορίων είναι ιδιαίτερα σημαντικά για παραθαλάσσια ακίνητα και ακίνητα στην ύπαιθρο, όπου τα ακανόνιστα σχήματα, τα παλαιά σημεία αναφοράς, τα όρια των δασών, τα ρέματα και οι δρόμοι μπορεί να επηρεάζουν την αξιοποιήσιμη έκταση. Δεν πρέπει να βασίζεστε στο «εμβαδόν οικοπέδου» που αναφέρει μια αγγελία πριν αυτό επαληθευτεί.

Πιθανές λύσεις είναι η διόρθωση διαγραμμάτων, αιτήσεις στο Κτηματολόγιο, η διόρθωση με συμβολαιογραφική πράξη, η συμφωνία με τον γείτονα ή οι δικαστικές διαδικασίες. Το συμβόλαιο αγοραπωλησίας δεν πρέπει να μεταφέρει τον κίνδυνο μέσω αόριστων διατυπώσεων χωρίς τη συναίνεση του αγοραστή με πλήρη ενημέρωση.

13. Συνιδιοκτησία και ποσοστά εξ αδιαιρέτου

Ο πωλητής μπορεί να έχει μόνο ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου και όχι ένα φυσικά διακριτό τμήμα. Η αγορά του 50% ενός οικοπέδου δεν δίνει απαραίτητα την κυριότητα του αριστερού μισού. Η χρήση και η δόμηση μπορεί να απαιτούν τη συναίνεση των συνιδιοκτητών ή μια έγκυρη σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.

Ο νομικός έλεγχος εντοπίζει όλα τα ποσοστά, τους συνιδιοκτήτες, τις συμφωνίες, τις δικαστικές διαφορές, την κατανομή της χρήσης και τα προϋφιστάμενα δικαιώματα. Αν ένας συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί ένα συγκεκριμένο κτίσμα ή κήπο, πρέπει να διευκρινιστεί η νομική βάση. Οι άτυπες οικογενειακές ρυθμίσεις μπορεί να εξελιχθούν σε διαφορές όταν ένα ποσοστό πωληθεί σε τρίτον.

Όταν σύζυγοι ή σύντροφοι αγοράζουν από κοινού, αποφασίστε πριν από το συμβόλαιο τα επιδιωκόμενα ποσοστά και τις συνέπειές τους. Πρέπει να εξεταστούν οι εισφορές του καθενός, η κληρονομική διαδοχή, η λήψη αποφάσεων, η πώληση και ο χωρισμός. Ο δικηγόρος πρέπει να συνεργάζεται με φοροτεχνικούς όταν τα κεφάλαια δεν είναι ισόποσα ή προέρχονται από δωρεά.

Ένα ακίνητο σε συνιδιοκτησία μπορεί να είναι απολύτως κατάλληλο, όμως ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις και ποιες είναι οι δυνατότητες αποχώρησης. Μια χαμηλή τιμή για ένα μεμονωμένο ποσοστό μπορεί να αντανακλά περιορισμένο έλεγχο και περιορισμένη εμπορευσιμότητα.

14. Διαμερίσματα, οριζόντια ιδιοκτησία και κανονισμός πολυκατοικίας

Η κυριότητα διαμερίσματος περιλαμβάνει συνήθως την αυτοτελή ιδιοκτησία και ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στα κοινόκτητα μέρη του κτιρίου. Η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός πολυκατοικίας καθορίζουν τις ιδιοκτησίες, τα ποσοστά συμμετοχής, τους κοινόχρηστους χώρους, τις δαπάνες και την επιτρεπόμενη χρήση.

Ο δικηγόρος επαληθεύει ότι το διαμέρισμα που επισκέπτεστε αντιστοιχεί στη νομική ιδιοκτησία και ότι η κυριότητα του πωλητή περιλαμβάνει όλα τα δικαιώματα που έχουν υποσχεθεί. Ο κανονισμός μπορεί να περιορίζει εμπορικές δραστηριότητες, εξωτερικές μετατροπές, επιγραφές, κατοικίδια ή ορισμένες μορφές μίσθωσης. Η εφαρμογή του κανονισμού και το ισχύον δίκαιο απαιτούν εξατομικευμένη συμβουλή.

Τα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων, οι διαφορές και οι οφειλές κοινοχρήστων μπορεί να αποκαλύψουν πρακτικούς κινδύνους, ακόμη και όταν ο τίτλος είναι καθαρός. Προγραμματισμένες εργασίες σε πρόσοψη, ταράτσα, ανελκυστήρα ή φέροντα οργανισμό μπορεί να δημιουργήσουν υποχρεώσεις μετά την αγορά. Το συμβόλαιο πρέπει να ρυθμίζει τις οφειλές του πωλητή και την παράδοση των αρχείων του κτιρίου.

Οι μετατροπές με συνένωση δωματίων, κλείσιμο μπαλκονιών ή χρήση κοινόχρηστων χώρων απαιτούν επίσης τεχνικό έλεγχο από μηχανικό. Ο νόμιμος τίτλος στο διαμέρισμα δεν νομιμοποιεί κάθε φυσική μετατροπή.

15. Θέσεις στάθμευσης, αποθήκες, κήποι και χώροι αποκλειστικής χρήσης

Μια θέση στάθμευσης ή μια αποθήκη μπορεί να είναι αυτοτελής ιδιοκτησία, παρακολούθημα του διαμερίσματος, ποσοστιαίο δικαίωμα, κοινόχρηστος χώρος με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ή απλώς μια άτυπη παραχώρηση. Η διάκριση επηρεάζει τη μεταβίβαση, την εγγραφή, τη φορολογία και τον έλεγχο.

Ο δικηγόρος εξετάζει τα συμβόλαια και τον κανονισμό, ενώ ο μηχανικός επιβεβαιώνει τη θέση και τα σχέδια. Ένας κήπος που περιγράφεται ως «ιδιωτικός» μπορεί να παραμένει κοινόκτητος με δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να μην έχει την ελευθερία να χτίσει, να κατασκευάσει πισίνα ή να αποκλείσει την πρόσβαση που απαιτείται για συντήρηση.

Αναφέρετε κάθε χώρο που περιλαμβάνεται στην προσφορά και στο οριστικό συμβόλαιο. Οι φωτογραφίες ή οι βαμμένοι αριθμοί δεν αποδεικνύουν νόμιμη κυριότητα. Αν υπάρχει χωριστός ΚΑΕΚ ή τίτλος, πρέπει να συμπεριληφθεί στη συναλλαγή και στην εγγραφή.

Η ασάφεια μπορεί να μειώσει τις δυνατότητες μεταπώλησης και τη δυνατότητα χρήσης του ακινήτου ως εξασφάλισης για στεγαστικό δάνειο. Η διευκρίνιση πριν από την αγορά είναι συνήθως φθηνότερη από τη διόρθωση μετά την αλλαγή ιδιοκτησίας.

16. Νομικός έλεγχος για ακίνητα από κληρονομιά

Ένα ακίνητο από κληρονομιά μπορεί να συνδέεται με διαθήκες, εξ αδιαθέτου διαδοχή, πράξεις αποδοχής κληρονομιάς, έγγραφα φόρου κληρονομιάς, πιστοποιητικά οικογενειακής κατάστασης και πολλούς κληρονόμους. Ο πωλητής μπορεί να πιστεύει ότι κληρονόμησε ένα ακίνητο, χωρίς όμως να έχει ολοκληρώσει ακόμη τις πράξεις που απαιτούνται για μια εγγεγραμμένη μεταβίβαση.

Ο δικηγόρος επαληθεύει τον θανόντα κύριο, την εφαρμοστέα μορφή διαδοχής, τους κληρονόμους, τα ποσοστά, την αποδοχή, την εγγραφή και τυχόν αποποιήσεις ή διαφορές. Οι αλλοδαπές διαθήκες ή τα αλλοδαπά έγγραφα προσωπικής κατάστασης μπορεί να απαιτούν επικύρωση, μετάφραση και εξέταση ως προς την αναγνώρισή τους.

Κάθε απαιτούμενος κληρονόμος πρέπει να συμμετέχει ή να εξουσιοδοτήσει έγκυρα εκπρόσωπο. Ένας κληρονόμος που λείπει, ένας ανήλικος δικαιούχος ή μια αμφισβητούμενη διαθήκη μπορεί να καθυστερήσουν σημαντικά την ολοκλήρωση. Όταν η κληρονομία έχει χρέη ή κατασχέσεις, προκύπτει πρόσθετος κίνδυνος.

Ο αγοραστής δεν πρέπει να χρηματοδοτεί την ολοκλήρωση μιας κληρονομικής διαδικασίας χωρίς προστατευτική συμφωνία που ορίζει τα έγγραφα, τις προθεσμίες, την τύχη της προκαταβολής και τις συνέπειες αθέτησης από τον πωλητή. Αν ο τίτλος δεν μπορεί να ολοκληρωθεί, οι συνέπειες ως προς την επιστροφή των χρημάτων και το κόστος πρέπει να είναι σαφείς.

17. Εταιρείες ως πωλητές και εξουσιοδοτημένοι εκπρόσωποι

Όταν πωλεί μια εταιρεία, ο νομικός έλεγχος επεκτείνεται στη νόμιμη ύπαρξή της, την εκπροσώπηση, το καταστατικό, τις αποφάσεις των οργάνων, τον πραγματικό δικαιούχο, την εξουσία υπογραφής, την αφερεγγυότητα, τα φορολογικά και τους εταιρικούς περιορισμούς. Το πρόσωπο που εμφανίζεται ενώπιον του συμβολαιογράφου πρέπει να έχει έγκυρη εξουσία να δεσμεύσει την εταιρεία για τη συγκεκριμένη ακριβώς συναλλαγή.

Ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσει αν απαιτείται έγκριση από το διοικητικό συμβούλιο, τους μετόχους ή τους εταίρους και αν το ακίνητο αποτελεί ουσιώδες περιουσιακό στοιχείο της εταιρείας. Μπορεί να υπάρχουν βάρη επί των περιουσιακών στοιχείων ή των μετοχών της εταιρείας, ακόμη κι αν η έρευνα για το ακίνητο φαίνεται απλή.

Όταν μια αλλοδαπή οντότητα έχει στην κυριότητά της ελληνικό ακίνητο, τα εταιρικά έγγραφα μπορεί να απαιτούν επισημείωση της Χάγης (Apostille), μετάφραση και πρόσφατα πιστοποιητικά. Οι περίοδοι ισχύος τους μπορεί να δημιουργήσουν χρονική πίεση. Ο αγοραστής δεν πρέπει να αποδέχεται ανεξήγητη αντικατάσταση της πωλήτριας οντότητας ή πληρωμή σε λογαριασμό που δεν συνδέεται με τον πωλητή.

Αν προτείνεται στον αγοραστή να αγοράσει μετοχές της εταιρείας αντί για το ακίνητο, πρόκειται για μια ουσιωδώς διαφορετική συναλλαγή, η οποία απαιτεί εταιρικό, φορολογικό και χρηματοοικονομικό έλεγχο, καθώς και έλεγχο των υποχρεώσεων (due diligence). Δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως βολικό υποκατάστατο μιας κανονικής αγοράς ακινήτου.

18. Μισθώσεις, κάτοχοι του ακινήτου και παράδοση ελεύθερου από ενοίκους

Ένας τίτλος μπορεί να είναι νομικά έγκυρος, ενώ ο αγοραστής δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο, επειδή ένας μισθωτής, ένας κάτοχος, ένας επικαρπωτής ή άλλο πρόσωπο έχει δικαιώματα επ’ αυτού. Γι’ αυτό ο νομικός έλεγχος εξετάζει ποιος κατέχει πραγματικά το ακίνητο, με ποια νομική βάση και αν η θέση αυτή εξακολουθεί να ισχύει μετά την πώληση.

Ελέγξτε τις μισθώσεις, τις ηλεκτρονικές δηλώσεις μίσθωσης, τη διάρκεια, τις εγγυήσεις, τις οφειλές, τη λύση, την ανανέωση και τα δικαιώματα του μισθωτή. Η δήλωση ότι ο μισθωτής θα αποχωρήσει πρέπει να μετατραπεί σε νομικά αξιόπιστο όρο παράδοσης. Τα κλειδιά και ένα άδειο κτίριο την ημέρα της επίσκεψης στο ακίνητο δεν αποδεικνύουν ότι δεν υπάρχουν συμβατικά δικαιώματα.

Οι κρατήσεις για μισθώσεις διακοπών, οι συμβάσεις διαχείρισης και οι δεσμεύσεις σε πλατφόρμες μπορούν επίσης να επηρεάσουν την παράδοση. Συμφωνήστε ποιος είναι υπεύθυνος για τις ακυρώσεις, τις εγγυήσεις των επισκεπτών και τις μελλοντικές κρατήσεις. Τα έπιπλα που ανήκουν σε διαχειριστή ή σε μισθωτή πρέπει να διακρίνονται από τα περιουσιακά στοιχεία του πωλητή.

Το συμβόλαιο και το πρωτόκολλο παράδοσης πρέπει να προσδιορίζουν την ημερομηνία παράδοσης της νομής, τους ενοίκους, τα κλειδιά, την απογραφή του εξοπλισμού και τις συνέπειες σε περίπτωση καθυστέρησης. Αν ο αγοραστής αποδεχθεί μια υφιστάμενη μίσθωση, οι εγγυήσεις της μίσθωσης, τα προπληρωμένα μισθώματα και τα αρχεία διαχείρισης πρέπει να μεταβιβαστούν σωστά.

19. Φορολογική συμμόρφωση του πωλητή και δικαιολογητικά ΕΝΦΙΑ

Η μεταβίβαση ακινήτου απαιτεί φορολογικά πιστοποιητικά και δηλώσεις από τον πωλητή. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τα τυπικά δικαιολογητικά, ενώ ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να γνωρίζει αν εκκρεμή φορολογικά ζητήματα θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να επηρεάσουν τη συναλλαγή. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ αφορά τη συμμόρφωση με τον φόρο ακινήτων και δεν αποδεικνύει ούτε τη νόμιμη κυριότητα ούτε τη νομιμότητα του κτιρίου.

Τα φορολογικά στοιχεία, ο τίτλος ιδιοκτησίας και η περιγραφή της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου πρέπει να συμφωνούν μεταξύ τους. Λανθασμένα στοιχεία στο Ε9 μπορεί να χρειάζονται διόρθωση. Ο αγοραστής δεν πρέπει να θεωρεί ότι η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ επικυρώνει μια επέκταση, ένα όριο ή μια αξίωση κυριότητας.

Οι οικονομικές λεπτομέρειες και οι τρέχοντες συντελεστές παρουσιάζονται στον οδηγό μας: Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα →. Στο πλαίσιο του νομικού ελέγχου (due diligence), το ζητούμενο είναι αν η απαιτούμενη συμμόρφωση του πωλητή και τα πιστοποιητικά θα είναι έτοιμα και ακριβή για το συμβόλαιο.

20. Η σύνδεση νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence)

Ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος (due diligence) είναι ξεχωριστοί, αλλά αλληλοεξαρτώμενοι. Ο δικηγόρος διαπιστώνει την κυριότητα και τα νομικά βάρη. Ο μηχανικός ελέγχει τις άδειες, τα σχέδια, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, την πραγματική διαμόρφωση, τα όρια και την τεχνική συμμόρφωση. Καμία από τις δύο εκθέσεις δεν πρέπει να οριστικοποιείται μεμονωμένα, όταν οι περιγραφές αντικρούονται.

Αν ο τίτλος περιλαμβάνει μια αποθήκη που ο μηχανικός δεν μπορεί να εντοπίσει, η ομάδα πρέπει να το διερευνήσει. Αν ο μηχανικός διαπιστώσει επέκταση εκτός του κτηματολογικού ορίου, το ζήτημα είναι ταυτόχρονα τεχνικό και νομικό. Αν ο δικηγόρος εντοπίσει δουλεία που διέρχεται από το σημείο όπου προβλέπεται η πισίνα, ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει τις επιπτώσεις στον σχεδιασμό.

Ο μηχανικός του πωλητή συντάσσει τα έγγραφα που απαιτούνται για τη μεταβίβαση, αλλά ο αγοραστής πρέπει να ορίσει ανεξάρτητο μηχανικό. Ένα πιστοποιητικό που εκδίδεται για το συμβόλαιο δεν περιλαμβάνει απαραίτητα έλεγχο της κατάστασης του ακινήτου ή συμβουλές για την ανακαίνιση που σχεδιάζει ο αγοραστής.

Με την εξουσιοδότηση του αγοραστή, οργανώστε άμεση επικοινωνία μεταξύ των συμβούλων. Ένας συντονισμένος κατάλογος ζητημάτων είναι πιο αποτελεσματικός από δύο ξεχωριστές εκθέσεις με αδιευκρίνιστες παραδοχές.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με τον νομικό έλεγχο (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά τις ανάγκες σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

21. Ζητήματα δασών, αιγιαλού, ρεμάτων και αρχαιοτήτων

Ειδικοί περιορισμοί δημοσίου δικαίου μπορούν να επηρεάσουν την κυριότητα, τη χρήση, τη δόμηση και την αξία, ιδίως σε αγροτικές, παράκτιες και αδόμητες εκτάσεις. Ο χαρακτηρισμός στον δασικό χάρτη, οι γραμμές αιγιαλού και παραλίας, τα ρέματα, οι αρχαιολογικές ζώνες, οι προστατευόμενοι οικότοποι και οι διεκδικήσεις του Δημοσίου απαιτούν έρευνα για τη συγκεκριμένη τοποθεσία.

Ένα ακίνητο μπορεί να έχει ιδιωτικό τίτλο ιδιοκτησίας, ενώ η αξιοποίησή του παραμένει περιορισμένη. Αντίστροφα, η μακροχρόνια φυσική κατοχή δεν ανατρέπει μια έγκυρη αξίωση του Δημοσίου. Ο δικηγόρος εξετάζει τα δικαιώματα και τις διαδικασίες· οι μηχανικοί και οι εξειδικευμένοι σύμβουλοι αναλύουν τις χωρικές και πολεοδομικές επιπτώσεις.

Στη Χαλκιδική, η εγγύτητα στη θάλασσα και το φυσικό τοπίο καθιστούν αυτούς τους ελέγχους ιδιαίτερα σημαντικούς για οικόπεδα και βίλες με εξωτερικές κατασκευές. Μη βασίζεστε στην απόσταση που δείχνει ένας διαδικτυακός χάρτης ή ένα παλιό τοπογραφικό διάγραμμα χωρίς επίκαιρη επαγγελματική επαλήθευση.

Αν εκκρεμεί αντίρρηση, προσφυγή κατά χαρακτηρισμού ή καθορισμός ορίων, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει την ακριβή διαδικαστική κατάσταση, το ρεαλιστικό αναμενόμενο αποτέλεσμα, το χρονοδιάγραμμα και τη συμβατική κατανομή του κινδύνου.

22. Παραμεθόριες περιοχές και περιορισμοί που αφορούν τον αγοραστή

Η ελληνική νομοθεσία μπορεί να περιορίζει την απόκτηση ακινήτων από ορισμένους υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ ή ΕΟΧ σε χαρακτηρισμένες παραμεθόριες περιοχές, εκτός αν έχει χορηγηθεί άδεια ή ισχύει κάποια εξαίρεση. Ο χαρακτηρισμός και η διαδικασία πρέπει να ελέγχονται για τον συγκεκριμένο αγοραστή και το συγκεκριμένο ακίνητο πριν από οποιαδήποτε δέσμευση. Η ιθαγένεια, η δομή του νομικού προσώπου και ο πραγματικός δικαιούχος μπορεί να έχουν σημασία.

Οι κυρώσεις, οι κανόνες για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και οι απαιτήσεις για την προέλευση των κεφαλαίων αποτελούν ξεχωριστά ζητήματα. Το ότι κάποιος έχει δικαίωμα να αγοράσει δεν εγγυάται ότι μια τράπεζα, ένας συμβολαιογράφος ή ένας επαγγελματίας μπορεί να αποδεχθεί κεφάλαια χωρίς πλήρη αποδεικτικά συμμόρφωσης.

Η σελίδα αυτή δεν επαναλαμβάνει τις οδηγίες σχετικά με την ιθαγένεια, τον ΑΦΜ, τη διαμονή και την εκπροσώπηση που θα βρείτε στον οδηγό μας: Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές →. Το ερώτημα για τον νομικό έλεγχο (due diligence) είναι αν ο συγκεκριμένος αγοραστής μπορεί νόμιμα να αποκτήσει το συγκεκριμένο δικαίωμα στη συγκεκριμένη τοποθεσία με την προτεινόμενη δομή.

23. Συμφωνητικό κράτησης και προστασία της προκαταβολής

Το συμφωνητικό κράτησης πρέπει να διασφαλίζει ότι ο αγοραστής μπορεί να διενεργήσει τους ελέγχους του. Πρέπει να ορίζονται με σαφήνεια το ακίνητο, τα συμβαλλόμενα μέρη, η προκαταβολή, ποιος φυλάσσει τα χρήματα, η περίοδος αποκλειστικότητας, ο όρος του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence), οι υποχρεώσεις προσκόμισης εγγράφων, οι προθεσμίες και οι περιπτώσεις επιστροφής των χρημάτων. Διατυπώσεις όπως «μη επιστρεπτέα» δεν πρέπει ποτέ να γίνονται δεκτές αβασάνιστα.

Το συμφωνητικό πρέπει να ρυθμίζει τις περιπτώσεις ελαττωματικού τίτλου, βαρών, αξιώσεων, προβλημάτων πρόσβασης, έλλειψης ικανότητας του πωλητή, τεχνικών παρατυπιών και μη προσκόμισης εγγράφων. Αν ένα πρόβλημα μπορεί να διορθωθεί, ορίστε ποιος είναι υπεύθυνος και μια καταληκτική ημερομηνία. Αν δεν διορθωθεί, προσδιορίστε την επιστροφή των χρημάτων και τα έξοδα.

Τα χρήματα πρέπει να καταβάλλονται μόνο σε επαληθευμένο και νομικά κατάλληλο αποδέκτη, βάσει γραπτών όρων. Η πίεση που δημιουργεί κάποιος άλλος φερόμενος αγοραστής δεν αποτελεί λόγο για να παρακαμφθεί ο νομικός έλεγχος. Ο δικηγόρος πρέπει να εγκρίνει την ακριβή εκδοχή του κειμένου πριν από την υπογραφή και τη μεταφορά των χρημάτων.

Η προκαταβολή δεν αποδεικνύει την κυριότητα και δεν υποκαθιστά το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και την εγγραφή του. Σκοπός της είναι η κράτηση του ακινήτου σε εμπορική βάση, με όρους που μπορούν να επιβληθούν νομικά.

24. Προστατευτικοί όροι στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας

Το οριστικό συμβόλαιο πρέπει να περιγράφει σωστά τα συμβαλλόμενα μέρη, τα δικαιώματα, το ακίνητο, το τίμημα, την πληρωμή και τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία. Ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει αν τα ευρήματα του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) έχουν επιλυθεί και αν οι δηλώσεις του πωλητή, η παράδοση και οι ειδικές ρυθμίσεις έχουν καταγραφεί με ακρίβεια.

Όταν ένα βάρος εξοφλείται κατά την ολοκλήρωση της αγοράς, η σειρά πληρωμής και εξάλειψης πρέπει να ορίζεται ρητά. Όταν περιλαμβάνεται επίπλωση, χρησιμοποιήστε κατάλογο. Όταν η παράδοση της νομής καθυστερεί, ορίστε ημερομηνία, κίνδυνο, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, συντήρηση και τρόπο αποκατάστασης. Όταν κάποια δικαιολογητικά πρόκειται να προσκομιστούν αργότερα, εξετάστε αν θα ήταν προτιμότερο να περιμένει η ολοκλήρωση.

Το συμβόλαιο δεν πρέπει να περιέχει δηλώσεις που ο αγοραστής δεν κατανοεί ή δεν μπορεί να επαληθεύσει. Η μετάφραση ή η διερμηνεία πρέπει να επιτρέπει συναίνεση με πλήρη επίγνωση. Άτυπες υποσχέσεις για τη θέα, μελλοντική δόμηση, έσοδα από μισθώσεις, πρόσβαση ή επισκευές δεν πρέπει να μένουν εκτός του συμβατικού πλαισίου, αν είναι ουσιώδεις.

Η εγγραφή του συμβολαίου είναι απαραίτητη μετά την υπογραφή. Πρέπει να ορίζεται ποιος είναι υπεύθυνος για την υποβολή, τα τέλη, τα αποδεικτικά και τις διορθώσεις. Ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώνει την οριστική εγγραφή και να μη θεωρεί την υπογραφή ως το τέλος της ανάθεσής του.

25. Πληρεξούσιο και νομικός έλεγχος (due diligence) εξ αποστάσεως

Ένας διεθνής αγοραστής μπορεί να εξουσιοδοτήσει Έλληνα δικηγόρο να εκδώσει ΑΦΜ, να διενεργήσει έρευνες, να υπογράψει συγκεκριμένες συμφωνίες, να υποβάλει δηλώσεις και να ολοκληρώσει μια αγορά, ανάλογα με τη διατύπωση του πληρεξουσίου. Η εξουσιοδότηση πρέπει να είναι προσαρμοσμένη στην περίπτωση, να περιορίζεται στις αναγκαίες πράξεις και να εξηγείται πριν από την υπογραφή.

Ένα πληρεξούσιο που συντάσσεται στο εξωτερικό μπορεί να απαιτεί υπογραφή ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής ή αρμόδιου αλλοδαπού συμβολαιογράφου, επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή επικύρωση, καθώς και επίσημη μετάφραση. Ο Έλληνας δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος πρέπει να παρέχουν το υπόδειγμα πριν από το ραντεβού στο εξωτερικό.

Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) εξ αποστάσεως απαιτεί ασφαλή ανταλλαγή εγγράφων, γραπτές εγκρίσεις και επαλήθευση των πληρωμών. Ο αγοραστής πρέπει να λαμβάνει εγκαίρως τα στοιχεία ταυτοποίησης του ακινήτου, τα αποτελέσματα των ερευνών, την τεχνική έκθεση και το σχέδιο του συμβολαίου, ώστε να μπορεί να υποβάλει ερωτήσεις. Μια επίσκεψη στο ακίνητο μέσω βίντεο δεν μπορεί να αντικαταστήσει τους νομικούς ή τους τεχνικούς ελέγχους.

Ρωτήστε πώς λήγει ή πώς μπορεί να ανακληθεί το πληρεξούσιο και αν επιτρέπεται η υποκατάσταση. Μην υπογράφετε ποτέ ένα ευρύ γενικό πληρεξούσιο μόνο επειδή είναι πιο γρήγορο από την προετοιμασία ενός εγγράφου ειδικά για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

26. Νομικά προειδοποιητικά σημάδια που οι αγοραστές δεν πρέπει να αγνοούν

• Ο πωλητής αρνείται ανεξάρτητες έρευνες στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο ή αντίγραφα των εγγράφων.
• Ονόματα, ποσοστά, εμβαδά ή όρια διαφέρουν από αρχείο σε αρχείο χωρίς εξήγηση.
• Μόνο ένα μέλος της οικογένειας διαπραγματεύεται ένα ακίνητο που ανήκει σε περισσότερους κληρονόμους.
• Μια υποθήκη φέρεται ως «εξοφλημένη», αλλά παραμένει εγγεγραμμένη.
• Η πρόσβαση διέρχεται από γειτονική ιδιοκτησία χωρίς τεκμηριωμένο δικαίωμα.
• Ένας ιδιωτικός κήπος, μια θέση στάθμευσης ή μια αποθήκη δεν εμφανίζονται στους τίτλους ιδιοκτησίας.
• Το ακίνητο εξαρτάται από εκκρεμείς κτηματολογικές ή δικαστικές διαδικασίες.
• Κάποιος που διαμένει στο ακίνητο ή ένας μισθωτής αναμένεται να αποχωρήσει μόνο μετά την ολοκλήρωση της αγοράς.
• Ζητείται μεγάλη προκαταβολή πριν από τον έλεγχο του δικηγόρου.
• Ζητείται μέρος του τιμήματος εκτός συμβολαίου ή σε άσχετο λογαριασμό.
• Λένε στον αγοραστή ότι ο συμβολαιογράφος θα κάνει όλο τον έλεγχο (due diligence) για λογαριασμό του.
• Ο πωλητής υπόσχεται τακτοποίηση ή διόρθωση «μετά την πώληση».
• Τα έγγραφα παρέχονται μόνο ως στιγμιότυπα οθόνης ή ως ελλιπή αποσπάσματα.
• Η πίεση χρόνου χρησιμοποιείται για να μη γίνουν επικαιροποιημένες έρευνες πριν από την υπογραφή.

Ένα προειδοποιητικό σημάδι απαιτεί αποδεικτικά στοιχεία, όχι αυτόματο πανικό. Ορισμένα ζητήματα μπορούν να επιλυθούν με διαγραφή, διόρθωση, ενέργειες του πωλητή ή κατάλληλη διάρθρωση του συμβολαίου. Το κρίσιμο σημείο είναι να κατανοεί ο αγοραστής τη λύση και να μην κληρονομεί ένα απροσδιόριστο πρόβλημα.

27. Πιθανά αποτελέσματα του νομικού ελέγχου (due diligence)

Συνέχιση χωρίς ουσιώδεις επιφυλάξεις

Τα στοιχεία επιβεβαιώνουν την αναμενόμενη κυριότητα και δεν εντοπίζεται κανένα μη αποδεκτό βάρος. Οι επικαιροποιημένοι έλεγχοι και οι συνήθεις προστασίες κατά την ολοκλήρωση της αγοράς εξακολουθούν να ισχύουν.

Συνέχιση μετά από ενέργειες του πωλητή

Ο πωλητής πρέπει να εξαλείψει μια υποθήκη, να ολοκληρώσει τη διαδικασία της κληρονομιάς, να διορθώσει τα κτηματολογικά στοιχεία, να εξασφαλίσει εξουσιοδότηση ή να επιλύσει κάποιο άλλο ζήτημα πριν από την υπογραφή. Η δέσμευση του αγοραστή παραμένει υπό όρους.

Συνέχιση με συγκεκριμένο κίνδυνο, αποτιμημένο στην τιμή και τεκμηριωμένο

Ορισμένα ζητήματα μπορεί να είναι αποδεκτά, εφόσον οι νομικές τους συνέπειες είναι κατανοητές, η τιμή τα αντικατοπτρίζει και το συμβόλαιο προστατεύει τον αγοραστή. Πρόκειται για συνειδητή απόφαση, όχι για κρυφό ελάττωμα.

Επαναδιαπραγμάτευση του δικαιώματος επί του ακινήτου

Ο αγοραστής μπορεί να αποκτήσει μικρότερη έκταση γης, διαφορετικό δικαίωμα στάθμευσης ή άλλη δομή ιδιοκτησίας από αυτήν που διαφημίστηκε αρχικά. Οι εμπορικοί όροι πρέπει να επανεξεταστούν.

Αποχώρηση

Η ασαφής κυριότητα, ένα πρόβλημα πρόσβασης που δεν μπορεί να επιλυθεί, μια εκκρεμής δικαστική διαφορά, η έλλειψη ικανότητας του πωλητή ή μη αποδεκτά βάρη μπορεί να δικαιολογούν τον τερματισμό της συναλλαγής. Μια επιτυχημένη διαδικασία νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) καταλήγει μερικές φορές στην απόφαση να μη γίνει η αγορά.

28. Τι πρέπει να εξηγεί η νομική έκθεση του αγοραστή

Η έκθεση πρέπει να είναι κατανοητή σε έναν αγοραστή που δεν έχει διαβάσει ελληνικά συμβόλαια. Πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο και το δικαίωμα, τον πωλητή, την πηγή του τίτλου, τις υπηρεσίες όπου έγιναν οι έρευνες και τις ημερομηνίες τους, τα έγγραφα που εξετάστηκαν, τα βάρη, τα δικαιώματα τρίτων, τις ασυμφωνίες, τις εκκρεμείς ενέργειες, τους περιορισμούς και τη σύσταση.

Κάνετε ερωτήσεις μέχρι να γίνει σαφής η πρακτική συνέπεια. Η φράση «υπάρχει δουλεία» είναι ελλιπής, αν δεν εξηγεί ποιος ωφελείται, από πού διέρχεται και πώς επηρεάζει τη χρήση. Φυλάξτε την έκθεση και τα αποδεικτικά των ερευνών στον μόνιμο φάκελο του ακινήτου.

29. Νομικός έλεγχος (due diligence) για ακίνητα στη Χαλκιδική

Η Χαλκιδική περιλαμβάνει διαμερίσματα σε τουριστικά θέρετρα, παραθαλάσσιες βίλες, παραδοσιακά σπίτια, αγροτεμάχια και γη προς αξιοποίηση. Το προφίλ του νομικού κινδύνου αλλάζει ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου και τη συγκεκριμένη τοποθεσία. Η πρόσβαση στην ακτή, οι παλαιότεροι τίτλοι σε χωριά, η οικογενειακή ιδιοκτησία από κληρονομιά, οι αγροτικοί δρόμοι, οι δασικοί χάρτες και τα όρια χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή.

Η εποχική χρήση μπορεί να κρύβει ζητήματα κατοχής και διαχείρισης. Ένα ακίνητο που φαίνεται άδειο τον χειμώνα μπορεί να έχει καλοκαιρινές κρατήσεις, συμφωνία με επιστάτη ή να χρησιμοποιείται άτυπα από συγγενείς. Εξασφαλίστε γραπτή επιβεβαίωση και συμβατική δέσμευση για παράδοση ελεύθερου από ενοίκους.

Οι περιγραφές για θέα στη θάλασσα ή για ακίνητο δίπλα στη θάλασσα απαιτούν κάτι περισσότερο από οπτικό έλεγχο. Διερευνήστε τις ενδιάμεσες εκτάσεις, το καθεστώς του αιγιαλού, την πρόσβαση και τα δικαιώματα τρίτων. Η σημερινή θέα δεν προστατεύεται αυτόματα από τον νόμο έναντι μελλοντικής δόμησης.

Η τοπική γνώση βοηθά να τεθούν τα σωστά ερωτήματα, αλλά η οικειότητα δεν πρέπει να μειώνει την ανεξαρτησία. Η Chalkidiki Real Estate συντονίζει την πρόσβαση και την επικοινωνία, ενώ ο δικηγόρος και ο μηχανικός του αγοραστή διατυπώνουν τα δικά τους επαγγελματικά συμπεράσματα.

30. Πώς η Chalkidiki Real Estate συντονίζει τη διαδικασία του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence)

Ξεκινάμε προσδιορίζοντας το ακίνητο που αναμένει να αγοράσει ο αγοραστής, τους χώρους που περιλαμβάνονται, την προβλεπόμενη χρήση και τις βασικές εμπορικές παραδοχές. Ζητάμε τα διαθέσιμα έγγραφα του πωλητή και διευκολύνουμε την επικοινωνία με τον δικηγόρο και τον μηχανικό που ο αγοραστής έχει ορίσει ανεξάρτητα.

Βοηθάμε ώστε τα ανοιχτά ζητήματα να παραμένουν ορατά, οργανώνουμε την πρόσβαση στο ακίνητο και συντονίζουμε τις απαντήσεις από την πλευρά του πωλητή. Δεν δίνουμε οδηγίες στον δικηγόρο να εγκρίνει ένα ακίνητο, δεν ερμηνεύουμε τα στοιχεία του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου αντί για τον δικηγόρο και δεν υποβαθμίζουμε τα τεχνικά ευρήματα. Η ανεξαρτησία προστατεύει τον αγοραστή και την ακεραιότητα της συναλλαγής.

Αν η αγορά προχωρήσει, οι υπηρεσίες μας επί πληρωμή μπορούν να συνεχιστούν με τη σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας, την ανακαίνιση, τον συντονισμό κατασκευών, τη συντήρηση, τη φροντίδα κήπου και πισίνας, την εγκατάσταση Starlink και συστημάτων έξυπνου σπιτιού, καθώς και με τη διαχείριση Airbnb ή βραχυχρόνιας μίσθωσης του ακινήτου. Έτσι, οι ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό έχουν ένα ενιαίο τοπικό σημείο συντονισμού, αφού έχει διασφαλιστεί η νόμιμη κυριότητα.

Μια δωρεάν αρχική συμβουλευτική συνάντηση μπορεί να προσδιορίσει τον τύπο του ακινήτου που αναζητάτε και τον επαγγελματικό συντονισμό που πιθανότατα θα χρειαστεί. Η νομική εργασία για το συγκεκριμένο ακίνητο συμφωνείται χωριστά με τον Έλληνα δικηγόρο που διαθέτει τα απαιτούμενα προσόντα.