Κόστη και φόροι κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα

Η Chalkidiki Real Estate δίνει στους ιδιοκτήτες γραπτή εκτίμηση κόστους στην αρχή της ανάθεσης, ώστε η τιμή και το χρονοδιάγραμμα να ορίζονται με πλήρη εικόνα. Για τις φορολογικές δηλώσεις και τις συμβουλές συνεργαζόμαστε με καταρτισμένους Έλληνες λογιστές και δικηγόρους, καθένας από τους οποίους είναι υπεύθυνος στο πλαίσιο της δικής του αρμοδιότητας.

Οι συντελεστές, οι απαλλαγές και οι αναστολές αλλάζουν, μερικές φορές κάθε χρόνο. Η σελίδα αυτή είναι οδηγός σχεδιασμού και όχι εξατομικευμένη φορολογική ή νομική συμβουλή, και κάθε αριθμός πρέπει να επιβεβαιώνεται για το έτος στο οποίο πράγματι υπογράφετε.

Σε αυτή τη σελίδα

Ποιος πληρώνει τι σε μια πώληση στην Ελλάδα

Η κατανομή στην Ελλάδα είναι σταθερή και σπάνια αποτελεί αντικείμενο διαπραγμάτευσης. Ο αγοραστής επιβαρύνεται με τα κόστη της συναλλαγής για τη μεταβίβαση της κυριότητας· ο πωλητής επιβαρύνεται με τα κόστη για να αποδείξει ότι το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί.

Δύο πρακτικές συνέπειες. Πρώτον, η συνολική δαπάνη του αγοραστή είναι περίπου πέντε έως επτά τοις εκατό πάνω από την τιμή αγοράς, κάτι που περιορίζει ουσιαστικά το ποσό που μπορεί να προσφέρει – ένας αγοραστής με διαθέσιμα 320.000 € δεν είναι αγοραστής για 320.000 €. Δεύτερον, επειδή τα κόστη αυτά υπολογίζονται επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ της δηλωθείσας τιμής και της αντικειμενικής αξίας, ένα ακίνητο με υψηλή αντικειμενική αξία κοστίζει περισσότερο στον αγοραστή για να το αποκτήσει, γεγονός που επηρεάζει τη ζήτηση στο περιθώριο.

Τα κόστη του πωλητή με μια ματιά

Τα κόστη του πωλητή χωρίζονται σε τρεις ομάδες: ο φάκελος, η πώληση και οι οφειλές.

Ο φάκελος – μηχανικός, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, τοπογραφικό διάγραμμα και τυχόν τακτοποίηση – πληρώνεται κατά την προετοιμασία, πριν υπάρξει αγοραστής. Είναι τα χρήματα που πρέπει να διατεθούν χωρίς καμία εγγύηση, και αυτός είναι ο λόγος που ορισμένοι ιδιοκτήτες προσπαθούν να τα αναβάλουν. Είναι επίσης τα χρήματα που αποσβένονται πιο σίγουρα από όλα.

Η πώληση – μεσιτική προμήθεια και τυχόν αμοιβές δικηγόρου – πληρώνεται κατά την ολοκλήρωση της πώλησης ή γύρω από αυτήν και είναι ανάλογη της τιμής.

Οι οφειλές – ανεξόφλητος ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, κοινόχρηστα της πολυκατοικίας και, όπου ισχύει, η εξόφληση στεγαστικού δανείου – είναι ό,τι έχει συσσωρευτεί. Για ένα ακίνητο σε τακτική χρήση είναι μηδενικές· για ένα σπίτι κλειστό επί χρόνια, με λογαριασμό στο όνομα αποθανόντος ιδιοκτήτη, μπορεί να είναι σημαντικές και αποκαλύπτονται αργά, τη στιγμή που ζητούνται τα πιστοποιητικά ενημερότητας.

Το ένα ποσό που αξίζει να ξεκαθαρίσετε από την αρχή κιόλας της διαδικασίας δεν είναι, επομένως, το ποσοστό της προμήθειας. Είναι η κατάσταση των οφειλών.

Μεσιτική προμήθεια

Η μεσιτεία ακινήτων στην Ελλάδα είναι ρυθμιζόμενη δραστηριότητα και η προμήθεια οφείλεται βάσει έγγραφης συμφωνίας. Το ποσοστό, το αν προστίθεται ΦΠΑ, η διάρκεια, η αποκλειστικότητα και το γεγονός που ενεργοποιεί την πληρωμή ρυθμίζονται όλα σε αυτή τη συμφωνία και πρέπει να διαβάζονται, όχι να θεωρούνται δεδομένα.

Η πρακτική της ελληνικής αγοράς διαφέρει από αρκετές αγορές της βόρειας Ευρώπης σε ένα σημείο που ξαφνιάζει τους ξένους ιδιοκτήτες: είναι σύνηθες το μεσιτικό γραφείο να αμείβεται και από τις δύο πλευρές, με χωριστή συμφωνία η καθεμία. Ό,τι πληρώνει ο πωλητής δεν είναι επομένως κατ’ ανάγκη το σύνολο της αμοιβής του γραφείου, και είναι εύλογο να το ρωτήσετε πριν υπογράψετε.

Αξίζει να αναφέρεται ρητά στη συμφωνία τι πρέπει να καλύπτει η προμήθεια: την εκτίμηση και τα στοιχεία που τεκμηριώνουν την τιμή, επαγγελματική φωτογράφιση και κατόψεις, την πολύγλωσση αγγελία, τη διάθεση σε κατονομαζόμενα κανάλια, την προσέγγιση της βάσης δεδομένων αγοραστών, τη διαχείριση των ερωτημάτων και των επισκέψεων στο ακίνητο, τη διαπραγμάτευση και τον συντονισμό των επαγγελματιών μέχρι το συμβόλαιο. Ένα ποσοστό πίσω από το οποίο δεν υπάρχει τίποτα περισσότερο από μια ανάρτηση σε πύλη ακινήτων είναι ακριβό, όποιος κι αν είναι ο αριθμός.

Η προμήθεια κατά κανόνα καθίσταται απαιτητή με την υπογραφή του συμβολαιογραφικού συμβολαίου. Όταν μια συμφωνία την καθιστά απαιτητή νωρίτερα – για παράδειγμα κατά την κράτηση –, βεβαιωθείτε ότι καταλαβαίνετε τι συμβαίνει αν η συναλλαγή στη συνέχεια ναυαγήσει.

Μηχανικός και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η εργασία του μηχανικού είναι το μεγαλύτερο σταθερό κόστος του πωλητή και το λιγότερο προβλέψιμο. Περιλαμβάνει την αυτοψία και την αποτύπωση του ακινήτου, τη σύγκριση με την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, τη σύνταξη και υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, καθώς και τη βεβαίωση για τις αυθαίρετες κατασκευές που απαιτεί ο συμβολαιογράφος.

Η αμοιβή εξαρτάται από το είδος του ακινήτου, το μέγεθός του, το αν πρόκειται για μία μονάδα ή για ολόκληρο κτίριο και, κυρίως, από την κατάσταση του φακέλου της οικοδομικής άδειας. Ένα σύγχρονο διαμέρισμα με πλήρη σχέδια βρίσκεται στο χαμηλό άκρο. Μια παλαιότερη μονοκατοικία με διαδοχικές προσθήκες, φάκελο άδειας που έχει εν μέρει χαθεί και μη τεκμηριωμένες εργασίες βρίσκεται στο υψηλό άκρο, και την αρχική αμοιβή μπορεί να ακολουθήσουν κόστη τακτοποίησης.

Δύο πρακτικές συμβουλές. Πρώτον, αναθέστε τη δουλειά στον μηχανικό στην αρχή της διαδικασίας, όχι όταν περιμένει ήδη αγοραστής – ο φάκελος χρειάζεται εβδομάδες και καθορίζει αν μπορείτε καν να πουλήσετε. Δεύτερον, ζητήστε την αξιολόγηση πριν από την πλήρη υποβολή: ένας ικανός μηχανικός μπορεί να κάνει αυτοψία και να σας πει τι θα βρεθεί και περίπου πόσο θα κοστίσει η διευθέτησή του, ώστε να ορίσετε την τιμή του ακινήτου έχοντας αυτή την πληροφορία αντί να την ανακαλύψετε υπό πίεση.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης είναι υποχρεωτικό για τη μεταβίβαση και εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή μετά από αυτοψία επί τόπου. Η αμοιβή είναι μικρή και κλιμακώνεται ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου· είναι από τα μικρότερα κονδύλια στον προϋπολογισμό του πωλητή.

Ισχύει για δέκα χρόνια, εκτός αν το κτίριο τροποποιηθεί ουσιωδώς, οπότε ένα πιστοποιητικό που εκδόθηκε όταν αγοράσατε ή ανακαινίσατε το ακίνητο μπορεί να είναι ακόμη αξιοποιήσιμο. Ελέγξτε την ημερομηνία πριν πληρώσετε για καινούργιο.

Επειδή το πιστοποιητικό εντάσσεται στον φάκελο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, αναθέστε την εργασία στον ενεργειακό επιθεωρητή και στον μηχανικό ταυτόχρονα. Αν γίνουν διαδοχικά, προστίθενται εβδομάδες χωρίς κανένα όφελος.

Το πιστοποιητικό πρέπει επίσης να αναφέρεται στις αγγελίες ακινήτων, άρα πρέπει να υπάρχει πριν δημοσιευθεί το ακίνητο – ένας ακόμη λόγος για τον οποίο οι εργασίες του φακέλου ανήκουν στην αρχή.

Τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών

Όταν το κτίριο αποκλίνει από την άδειά του, η απόκλιση πρέπει να τακτοποιηθεί πριν από τη μεταβίβαση. Το κόστος έχει δύο σκέλη: την αμοιβή του μηχανικού για την αξιολόγηση, τον υπολογισμό και την υποβολή, και το προβλεπόμενο από τον νόμο πρόστιμο τακτοποίησης, το οποίο εξαρτάται από την κατηγορία και την έκταση της απόκλισης, την επιφάνεια που αφορά και τους εφαρμοστέους συντελεστές.

Τα μικρά ζητήματα – μια μικρή αλλαγή σε ένα άνοιγμα, μια μικρή απόκλιση στις διαστάσεις – κοστίζουν λίγο. Μια εκτεταμένη αυθαίρετη κατασκευή, μια κλεισμένη βεράντα που προσμετράται ως χώρος κατοικίας, ένα υπόγειο που μετατράπηκε σε υπνοδωμάτια ή ένα αδήλωτο βοηθητικό κτίσμα κοστίζουν αισθητά περισσότερο. Ορισμένες κατασκευές δεν μπορούν να τακτοποιηθούν καθόλου: όσες βρίσκονται σε δασικές εκτάσεις, στη ζώνη αιγιαλού και παραλίας, σε προστατευόμενες περιοχές ή σε δημόσια γη.

Οι ιδιοκτήτες ρωτούν συχνά αν είναι φθηνότερο να αφήσουν το πρόβλημα στον αγοραστή. Δεν είναι. Ένας αγοραστής που ανακαλύπτει ατακτοποίητες κατασκευές υπολογίζει στην προσφορά του και τις εργασίες και την καθυστέρηση, και η εκτίμησή του είναι ανεξαιρέτως δυσμενέστερη από το πραγματικό κόστος – συνήθως πολλαπλάσια του προστίμου τακτοποίησης. Η γνωστοποίηση με ολοκληρωμένη τακτοποίηση είναι πλεονέκτημα για την πώληση· η γνωστοποίηση κατά τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) σημαίνει έκπτωση.

Τοπογραφικό διάγραμμα και τοπογράφος μηχανικός

Ένα επικαιροποιημένο τοπογραφικό διάγραμμα, συνταγμένο στο εθνικό σύστημα συντεταγμένων από αδειούχο τοπογράφο μηχανικό ή μηχανικό, απαιτείται για τα οικόπεδα και στην πράξη για σχεδόν κάθε μονοκατοικία σε δική της έκταση. Τα διαμερίσματα κατά κανόνα δεν χρειάζονται.

Η αμοιβή εξαρτάται από το μέγεθος του οικοπέδου, το ανάγλυφο του εδάφους, το πόσο προσβάσιμα είναι τα όρια και το αν ένα υπάρχον διάγραμμα μπορεί να επικαιροποιηθεί αντί να συνταχθεί από την αρχή. Η αποτύπωση επικλινών, δασωμένων ή ακανόνιστων οικοπέδων κοστίζει περισσότερο από εκείνη ενός επίπεδου ορθογωνίου.

Σε μια πώληση οικοπέδου αυτό δεν είναι διοικητική δαπάνη αλλά εμπορική επένδυση: το διάγραμμα αποτυπώνει την πραγματική επιφάνεια και την πρόσοψη και αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του τι μπορεί ακόμη να χτιστεί – και αυτό είναι που πραγματικά πληρώνει ο αγοραστής. Τα οικόπεδα που προσφέρονται χωρίς επικαιροποιημένο διάγραμμα προσελκύουν λιγότερες και χαμηλότερες προσφορές.

Υπολογίστε μία έως τρεις εβδομάδες, και περισσότερο το καλοκαίρι, όταν οι τοπογράφοι μηχανικοί στη Χαλκιδική είναι ιδιαίτερα φορτωμένοι.

Αμοιβή δικηγόρου του πωλητή

Ο δικηγόρος δεν είναι υποχρεωτικός για τον πωλητή με τον τρόπο που είναι συνηθισμένος για τον αγοραστή, και σε μια απλή πώληση ενός ακινήτου χωρίς εκκρεμότητες ορισμένοι ιδιοκτήτες προχωρούν χωρίς δικηγόρο. Για οτιδήποτε άλλο είναι χρήματα που αξίζει να δοθούν, και σε αρκετές περιστάσεις η συνδρομή του είναι ουσιαστικά αναπόφευκτη: ακίνητο από κληρονομιά, περισσότεροι συνιδιοκτήτες, εταιρεία ως ιδιοκτήτρια, πώληση μέσω πληρεξουσίου, υποθήκη προς άρση, διόρθωση στο Κτηματολόγιο ή οποιαδήποτε διαφορά για όρια ή πρόσβαση.

Η αμοιβή συμφωνείται είτε ως σταθερό ποσό είτε ως ποσοστό επί της τιμής, και η βάση της πρέπει να καθορίζεται γραπτώς από την αρχή. Ο δικηγόρος του πωλητή συνήθως ελέγχει και διαπραγματεύεται το συμφωνητικό κράτησης, συντάσσει ή επιβλέπει το πληρεξούσιο, προμηθεύεται τα έγγραφα από το Κτηματολόγιο, συντονίζει τις διορθωτικές διαδικασίες όπου χρειάζονται και ελέγχει το σχέδιο του συμβολαίου πριν από την υπογραφή.

Το οικονομικό επιχείρημα είναι απλό. Ο αγοραστής θα έχει δικηγόρο που θα εξετάσει κάθε ένα από τα έγγραφά σας και θα διατυπώσει όρους υπέρ του πελάτη του. Ένας πωλητής χωρίς νομική συμβουλή υπογράφει αυτούς τους όρους.

Πληρεξούσιο και μεταφράσεις

Η πώληση από το εξωτερικό προσθέτει ένα μικρό, προβλέψιμο σύνολο εξόδων: την αμοιβή του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του πληρεξουσίου στη χώρα σας ή το προξενικό τέλος σε ελληνικό προξενείο, το τέλος της επισημείωσης της Χάγης (Apostille) όταν το έγγραφο συντάσσεται ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου σε χώρα της Σύμβασης της Χάγης, και την επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.

Κάθε συνιδιοκτήτης χρειάζεται δικό του έγγραφο, οπότε σε ένα ακίνητο από κληρονομιά με τέσσερις κληρονόμους το κόστος πολλαπλασιάζεται – όπως και ο χρόνος. Η κατάρτιση στο προξενείο παρακάμπτει το βήμα της επισημείωσης, αλλά απαιτεί ραντεβού, που σε ορισμένα προξενεία σημαίνει αναμονή εβδομάδων.

Το ίδιο ισχύει για κάθε άλλο αλλοδαπό έγγραφο που χρησιμοποιείται στη συναλλαγή: ληξιαρχικές πράξεις θανάτου και γάμου, κληρονομητήρια, εταιρικά έγγραφα, έγγραφα αλλαγής ονόματος. Προμηθευτείτε το έγγραφο, θεωρήστε το με επισημείωση της Χάγης (Apostille) και στη συνέχεια μεταφράστε το, ώστε η μετάφραση να καλύπτει και την επισημείωση.

Η διαδικασία και τα ρεαλιστικά χρονοδιαγράμματα περιγράφονται στον οδηγό: Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.

Οφειλές ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ και λογαριασμών κοινής ωφέλειας

Αυτό είναι το κόστος που αιφνιδιάζει τους ιδιοκτήτες. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί και ότι ο φόρος ακινήτων έχει εξοφληθεί· η βεβαίωση μη οφειλής του δήμου επιβεβαιώνει ότι έχουν εξοφληθεί τα δημοτικά τέλη. Κανένα από τα δύο δεν εκδίδεται όσο υπάρχουν οφειλές, και απαιτούνται και τα δύο για το συμβόλαιο.

Για ένα ακίνητο σε τακτική χρήση με εξοφλημένο λογαριασμό ρεύματος, πρόκειται για τυπική διαδικασία. Για ένα σπίτι που έμενε κλειστό, που έχει λογαριασμό ρεύματος στο όνομα αποθανόντος ιδιοκτήτη ή του οποίου το Ε9 δεν διορθώθηκε ποτέ μετά από κληρονομιά ή επέκταση, δεν είναι. Οι οφειλές μπορεί να αφορούν αρκετά έτη, και οι τροποποιητικές δηλώσεις Ε9 μπορεί να δημιουργήσουν πρόσθετο ΕΝΦΙΑ για τα έτη αυτά.

Στα διαμερίσματα προστίθενται τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας, τα οποία επιβεβαιώνει ο διαχειριστής και για τα οποία οι αγοραστές ρωτούν πάντα.

Η λύση είναι να ελέγξετε την κατάσταση την πρώτη εβδομάδα της προετοιμασίας της πώλησης – τον ΕΝΦΙΑ μέσω του λογιστή, τα δημοτικά τέλη μέσω του δήμου, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας μέσω των παρόχων – και όχι την εβδομάδα για την οποία έχει προγραμματιστεί το συμβόλαιο.

Άρση υποθήκης ή προσημείωσης υποθήκης

Όταν στο ακίνητο είναι εγγεγραμμένη υποθήκη ή προσημείωση υποθήκης, πρέπει να διευθετηθεί πριν από τη μεταβίβαση ή κατά τη μεταβίβαση. Η συνήθης ρύθμιση είναι να εξοφλείται το υπόλοιπο του δανείου από το τίμημα κατά την υπογραφή του συμβολαίου και να αίρεται η εξασφάλιση, κάτι που οργανώνεται εκ των προτέρων μεταξύ των δικηγόρων, της τράπεζας και του συμβολαιογράφου.

Τα κόστη είναι οι χρεώσεις της ίδιας της τράπεζας, τυχόν κόστος πρόωρης εξόφλησης σύμφωνα με τη δανειακή σύμβαση, η νομική εργασία για τη διευθέτηση της άρσης και τα τέλη του Κτηματολογίου για τη διαγραφή της εγγραφής.

Ο χρόνος είναι το σημαντικότερο ζήτημα. Οι τράπεζες ζητούν έγκαιρη ενημέρωση και οι εσωτερικές τους διαδικασίες δεν είναι γρήγορες, οπότε μια ημερομηνία συμβολαίου που συμφωνείται χωρίς να ερωτηθεί η τράπεζα είναι μια ημερομηνία που θα μετατεθεί. Ενημερώστε τον μεσίτη και τον δικηγόρο σας για κάθε εγγεγραμμένη εξασφάλιση από την πρώτη αρχή.

Το ίδιο ισχύει για εγγραφές που ίσως έχετε ξεχάσει: μια παλιά προσημείωση υποθήκης από δάνειο που εξοφλήθηκε πριν από χρόνια και δεν εξαλείφθηκε ποτέ τυπικά είναι συχνό εύρημα στον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) και χρειάζεται χρόνο για να διαγραφεί.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Θα θέλατε μια γραπτή εκτίμηση του κόστους της πώλησής σας – συμπεριλαμβανομένου του φακέλου δικαιολογητικών και τυχόν εκκρεμών οφειλών του ακινήτου; Επικοινωνήστε μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Διαφανείς εκτιμήσεις κόστους για ιδιοκτήτες που πωλούν στη Χαλκιδική, οι οποίες συντάσσονται πριν το ακίνητο βγει στην αγορά.

Τι πληρώνει ο αγοραστής

Η πλευρά του αγοραστή στον λογαριασμό σάς αφορά, επειδή περιορίζει το ποσό που μπορεί να προσφέρει και επειδή εξηγεί γιατί εξετάζει τόσο προσεκτικά τα έγγραφά σας.

Ένας αγοραστής που αποκτά υφιστάμενο ακίνητο προϋπολογίζει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09%, τις αμοιβές του συμβολαιογράφου, τα τέλη εγγραφής στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και τον δικό του δικηγόρο – συνολικά συνήθως περίπου πέντε έως επτά τοις εκατό πάνω από την τιμή, ανάλογα με την αξία και τις συμφωνημένες αμοιβές. Ένας αγοραστής που χρειάζεται χρηματοδότηση προσθέτει τα έξοδα εκτίμησης και διεκπεραίωσης της τράπεζας, και ένας αγοραστής που αγοράζει μέσω εταιρείας προσθέτει εταιρικά κόστη.

Για τον πωλητή προκύπτουν δύο συνέπειες. Πρώτον, ο διαθέσιμος προϋπολογισμός του αγοραστή δεν είναι η τιμή που μπορεί να προσφέρει, και μια διαπραγμάτευση που το αγνοεί αυτό κολλάει. Δεύτερον, ό,τι πληρώνει ο αγοραστής υπολογίζεται επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ της δηλωθείσας τιμής και της αντικειμενικής αξίας, οπότε όπου η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη από την τιμή της αγοράς – κάτι που συμβαίνει στην ενδοχώρα – τα κόστη του αγοραστή διογκώνονται σε σχέση με αυτό που πραγματικά πληρώνει, και η ζήτηση πλήττεται αναλόγως.

Η γνώση της δομής κόστους του αγοραστή είναι χρήσιμη και στη διαπραγμάτευση: ένας πωλητής που καταλαβαίνει ότι ο αγοραστής πρέπει να βρει άλλο ένα έξι τοις εκατό σε μετρητά μπορεί να προτείνει ένα εφαρμόσιμο χρονοδιάγραμμα αντί να ερμηνεύσει μια καθυστέρηση ως δισταγμό.

Φόρος μεταβίβασης ακινήτων και αντικειμενική αξία

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) ανέρχεται σε 3,09%, πληρώνεται από τον αγοραστή και υπολογίζεται επί του μεγαλύτερου ποσού μεταξύ της τιμής που δηλώνεται στο συμβόλαιο και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει την πληρωμή πριν συντάξει το συμβόλαιο.

Η αντικειμενική αξία είναι η διοικητική αξία που προκύπτει από τις επίσημες τιμές ζώνης ανά τ.μ. και από μια σειρά συντελεστών για τον όροφο, την παλαιότητα, την πρόσοψη, την επιφάνεια και άλλα χαρακτηριστικά. Δεν είναι εκτίμηση αγοραίας αξίας. Στα παράλια της Χαλκιδικής συνήθως βρίσκεται κάτω από την αγοραία αξία· στην ενδοχώρα και σε οικισμούς που φθίνουν μπορεί να βρίσκεται πάνω από αυτήν.

Το ενδιαφέρον του πωλητή για τον αριθμό αυτό είναι διπλό. Καθορίζει την ελάχιστη τιμή που μπορεί να δηλωθεί, οπότε μια πώληση κάτω από την αντικειμενική αξία φορολογείται παρ’ όλα αυτά επί της αντικειμενικής αξίας. Και όπου η αντικειμενική αξία υπερβαίνει τη ρεαλιστική τιμή της αγοράς, οι αγοραστές επιβαρύνονται με κόστη για χρήματα που δεν πληρώνουν, κάτι που αποδυναμώνει τη ζήτηση και πρέπει να αποτυπώνεται στη στρατηγική τιμολόγησης.

Εξακριβώστε την αντικειμενική αξία από την αρχή, μέσω του λογιστή ή του συμβολαιογράφου σας. Χρειάζονται λίγα λεπτά και αποτρέπει μια δυσάρεστη έκπληξη στο συμβόλαιο.

ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα

Οι πρώτες πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων από κατασκευαστή μπορεί να υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ αντί για το καθεστώς του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Το αν ισχύει αυτό εξαρτάται από την ημερομηνία της οικοδομικής άδειας και από την ιδιότητα του πωλητή ως εργολάβου ή κατασκευαστή.

Η Ελλάδα έχει επανειλημμένα αναστείλει την εφαρμογή του ΦΠΑ στα νεόδμητα κτίρια, παρατείνοντας την αναστολή με διαδοχικές ρυθμίσεις, οπότε σε κάθε δεδομένη στιγμή η μεταχείριση εξαρτάται από το ισχύον νομοθετικό καθεστώς. Δεν είναι ερώτημα που απαντάται από μνήμης ή από ένα άρθρο: για κάθε ακίνητο που θα μπορούσε να ανήκει σε αυτή την κατηγορία, η κατάσταση πρέπει να επιβεβαιωθεί από λογιστή πριν συμφωνηθούν οι όροι, επειδή μεταβάλλει ουσιωδώς τη συνολική δαπάνη του αγοραστή.

Για τη συντριπτική πλειονότητα των πωλητών στη Χαλκιδική – ιδιώτες που πωλούν υφιστάμενο σπίτι, διαμέρισμα ή οικόπεδο – ισχύει το καθεστώς του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και δεν τίθεται ζήτημα ΦΠΑ.

Όπου εφαρμόζεται ΦΠΑ, επηρεάζεται επίσης η δυνατότητα του πωλητή να εκπίπτει τον ΦΠΑ εισροών επί του κόστους κατασκευής – ζήτημα λογιστικό και όχι ζήτημα της διαδικασίας μεταβίβασης.

Φόρος υπεραξίας

Η ελληνική νομοθεσία για τη φορολογία εισοδήματος προβλέπει φόρο 15% επί της υπεραξίας που αποκτούν φυσικά πρόσωπα από τη μεταβίβαση ακινήτων. Στην πράξη δεν έχει εισπραχθεί ποτέ: η εφαρμογή του έχει ανασταλεί επανειλημμένα από τη θέσπισή του, με την αναστολή να παρατείνεται χρόνο με τον χρόνο. Κατά τη σύνταξη του παρόντος, η αναστολή ισχύει έως το τέλος του 2026.

Από αυτό προκύπτουν τρία σημεία. Πρώτον, ένα φυσικό πρόσωπο που πουλά σήμερα κατά κανόνα δεν πληρώνει ελληνικό φόρο υπεραξίας. Δεύτερον, πρόκειται για αναστολή και όχι για κατάργηση, επομένως η κατάσταση για το έτος κατά το οποίο θα υπογράψετε πράγματι πρέπει να επιβεβαιωθεί με Έλληνα λογιστή – ιδίως όταν μια πώληση συμφωνείται μέσα σε ένα έτος και ολοκληρώνεται το επόμενο. Τρίτον, η αναστολή αφορά φυσικά πρόσωπα· οι εταιρείες και όσοι ασχολούνται επαγγελματικά με την εμπορία ακινήτων φορολογούνται με διαφορετικούς κανόνες.

Ακόμη κι όταν δεν προκύπτει ελληνικός φόρος, κρατήστε τα αποδεικτικά του κόστους απόκτησης και των δαπανών βελτίωσης. Αν η αναστολή λήξει ή αν η δική σας χώρα φορολογεί το κέρδος, αυτά τα έγγραφα καθορίζουν το φορολογητέο ποσό – και είναι πολύ ευκολότερο να τα συγκεντρώσετε τώρα παρά ύστερα από χρόνια.

Μη συγχέετε την απουσία φόρου με την απουσία υποχρεώσεων. Η συναλλαγή εξακολουθεί να δηλώνεται, η τιμή πρέπει και πάλι να είναι η πραγματική και η χώρα κατοικίας σας μπορεί να φορολογήσει το κέρδος ανεξάρτητα από το τι ισχύει στην Ελλάδα.

Εταιρείες και επαγγελματίες πωλητές

Όταν πωλητής είναι νομικό πρόσωπο, το κέρδος από την πώληση ακινήτου αντιμετωπίζεται με τους κανόνες φορολογίας εισοδήματος νομικών προσώπων και όχι με το ανασταλμένο καθεστώς φορολόγησης της υπεραξίας των φυσικών προσώπων. Το ίδιο ισχύει για φυσικά πρόσωπα των οποίων η δραστηριότητα ισοδυναμεί με εμπορία ακινήτων και όχι με διάθεση ενός ιδιωτικού περιουσιακού στοιχείου.

Η διάκριση δεν είναι πάντα προφανής. Ένα φυσικό πρόσωπο που επανειλημμένα αγοράζει, ανακαινίζει και πουλά μπορεί να θεωρηθεί ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα, με συνέπειες για τον φόρο εισοδήματος, τον ΦΠΑ και τις ασφαλιστικές εισφορές. Αν η δραστηριότητά σας πλησιάζει έστω και λίγο αυτό το όριο, ζητήστε λογιστική συμβουλή πριν από την πώληση και όχι μετά τη φορολογική δήλωση.

Οι πωλήσεις από εταιρείες συνεπάγονται επίσης πρόσθετα κόστη: έγγραφα και πιστοποιητικά της εταιρείας, εταιρικές αποφάσεις, αποδεικτικά εκπροσώπησης και – για αλλοδαπές εταιρείες – επισημειώσεις της Χάγης (Apostille) και μεταφράσεις. Ανάλογα με τη δομή, η διανομή του τιμήματος στους ιδιοκτήτες της εταιρείας μπορεί να προκαλέσει ένα επιπλέον επίπεδο φορολόγησης· αυτό είναι το σημείο που παραβλέπεται συχνότερα, όταν ένα ακίνητο είχε περάσει σε εταιρεία πριν από χρόνια για λόγους που πλέον δεν ισχύουν.

Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε αλλοδαπή εταιρεία, η αλληλεπίδραση των ελληνικών κανόνων με το δίκαιο της χώρας έδρας της εταιρείας απαιτεί συμβουλή και στις δύο χώρες.

Φορολογία στη χώρα κατοικίας σας

Το ότι δεν οφείλεται ελληνικός φόρος υπεραξίας δεν λέει τίποτα για τη θέση σας στη χώρα σας – και αυτή είναι η πιο δαπανηρή παρανόηση μεταξύ των ξένων πωλητών στη Χαλκιδική.

Οι περισσότερες χώρες φορολογούν τους κατοίκους τους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, με την επιφύλαξη τυχόν σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα. Το αν το κέρδος από ένα ακίνητο στην Ελλάδα φορολογείται στη χώρα σας εξαρτάται από αυτή τη σύμβαση, από τους κανόνες για τη διάρκεια κατοχής και τις απαλλαγές για δεύτερες κατοικίες, από το αν το ακίνητο ήταν η κύρια κατοικία σας και από τον τρόπο με τον οποίο η χώρα σας υπολογίζει το κέρδος – που ενδέχεται να διαφέρει από τον τρόπο της Ελλάδας.

Γερμανοί, Αυστριακοί, Ολλανδοί, Βρετανοί και άλλοι Ευρωπαίοι πωλητές θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν τη θέση τους πριν συμφωνήσουν τους όρους, γιατί ο χρόνος μπορεί να παίζει ρόλο: μια πώληση που ολοκληρώνεται λίγους μήνες αργότερα μπορεί να υπάγεται σε διαφορετικούς κανόνες ή σε διαφορετικό φορολογικό έτος. Οι πολίτες και οι κάτοικοι των Ηνωμένων Πολιτειών παραμένουν υποκείμενοι σε παγκόσμια φορολόγηση και σε υποχρεώσεις δήλωσης, όπου κι αν ζουν, και θα πρέπει να συμβουλευτούν τόσο σύμβουλο στις ΗΠΑ όσο και Έλληνα σύμβουλο.

Ο σύμβουλός σας θα χρειαστεί τα έγγραφα της απόκτησης, τα αποδεικτικά των δαπανών βελτίωσης, το συμβόλαιο και τα έξοδα της συναλλαγής. Συγκεντρώστε τα κατά τη διάρκεια της πώλησης.

Ακίνητα από κληρονομιά και φόρος δωρεάς

Όταν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, το φορολογικό ζήτημα προκύπτει πριν από την πώληση και όχι κατά την πώληση. Πριν οι κληρονόμοι μπορέσουν να μεταβιβάσουν, πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου κληρονομιάς και να έχει εξοφληθεί ο τυχόν φόρος ή να έχει τεκμηριωθεί η απαλλαγή, και η αποδοχή κληρονομιάς πρέπει να έχει συνταχθεί και καταχωριστεί.

Ο φόρος κληρονομιάς και δωρεάς στην Ελλάδα υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας και εξαρτάται από τη συγγένεια των μερών, με σημαντικά αφορολόγητα όρια μεταξύ στενών συγγενών. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι η φορολογητέα βάση μπορεί να είναι πολύ χαμηλότερη από την αγοραία τιμή στα παράλια και υψηλότερη από αυτήν στην ενδοχώρα.

Το κόστος της ίδιας της διαδικασίας αποδοχής – συμβολαιογραφικά έξοδα, καταχώριση, νομική εργασία – βαρύνει τους κληρονόμους και αποτελεί μέρος του προϋπολογισμού της πώλησης, παρότι προηγείται της πώλησης.

Οι κληρονόμοι ρωτούν μερικές φορές αν είναι φθηνότερο να μεταβιβαστεί πρώτα το ακίνητο σε ένα από τα αδέλφια, ώστε να το πουλήσει εκείνο μόνο του. Μερικές φορές είναι· συχνά όμως ο επιπλέον φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) ή φόρος δωρεάς υπερβαίνει το όφελος της απλούστευσης. Πρόκειται για υπολογισμό που πρέπει να κάνει ο λογιστής, και πρέπει να γίνει πριν υπογραφεί οτιδήποτε. Δείτε: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα.

Εκκρεμότητες από τα εισοδήματα ενοικίων

Αν το ακίνητο έχει εκμισθωθεί, η πώληση είναι καλή ευκαιρία να βεβαιωθείτε ότι το ιστορικό των μισθώσεων είναι τακτοποιημένο, γιατί ο δικηγόρος του αγοραστή θα το ελέγξει και γιατί οι δικές σας δηλώσεις πρέπει να συμφωνούν με όσα του λέτε.

Αυτό σημαίνει δηλωμένα εισοδήματα, καταχωρισμένα μισθωτήρια όπου απαιτείται καταχώριση, σωστή αντιμετώπιση της δραστηριότητας βραχυχρόνιας μίσθωσης σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο και ξεκάθαρη θέση για τυχόν εγγύηση του ενοικιαστή. Όταν το ακίνητο πωλείται με υφιστάμενη μίσθωση, η μίσθωση και οι όροι της μεταβιβάζονται μαζί με αυτό και πρέπει να γνωστοποιηθούν.

Τα αδήλωτα εισοδήματα από ενοίκια είναι ένα πρόβλημα που εμφανίζεται την πιο ακατάλληλη στιγμή. Είναι επίσης κακό διαπραγματευτικό χαρτί: ένας ιδιοκτήτης που παρουσιάζει μη τεκμηριωμένα εισοδήματα ως απόδειξη της απόδοσης υπονομεύει την αξιοπιστία του σε όλα τα υπόλοιπα.

Όταν το ακίνητο έχει διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, το λειτουργικό και φορολογικό πλαίσιο συνοψίζεται στη σελίδα μας για τη διαχείριση βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ένα αναλυτικό παράδειγμα

Ας πάρουμε μια εξοχική μονοκατοικία στην Κασσάνδρα, την οποία πουλά ένα φυσικό πρόσωπο, μη κάτοικος Ελλάδας, έναντι 300.000 €. Ο φάκελος της οικοδομικής άδειας είναι πλήρης, μια μικρή απόκλιση πρέπει να τακτοποιηθεί, το ακίνητο έμεινε κλειστό δύο χειμώνες και ο ιδιοκτήτης πουλά με πληρεξούσιο από τη Γερμανία.

Το μοτίβο είναι σταθερό: τα κόστη που μπορεί να ελέγξει ο πωλητής είναι η προμήθεια συν ο φάκελος εγγράφων, που κοστίζει λίγες χιλιάδες ευρώ, ενώ οι δύο μεταβλητές που πραγματικά επηρεάζουν το αποτέλεσμα είναι η εικόνα των οφειλών και ο φόρος που τυχόν ισχύει στη χώρα του.

Πού μπορούν οι πωλητές να εξοικονομήσουν νόμιμα

• Επαναχρησιμοποιήστε ένα έγκυρο Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ). Ισχύει δέκα χρόνια· ελέγξτε την ημερομηνία πριν πληρώσετε ξανά.
• Ενημερώστε το τοπογραφικό διάγραμμα αντί να συντάξετε νέο, όταν το υπάρχον είναι αξιοποιήσιμο.
• Αναθέστε ταυτόχρονα τη δουλειά στον μηχανικό και στον ενεργειακό επιθεωρητή – μία αυτοψία, ένας συντονισμένος φάκελος, εβδομάδες κέρδος.
• Τακτοποιήστε τις αποκλίσεις νωρίς. Το πρόστιμο τακτοποίησης είναι καθορισμένο· η έκπτωση στη διαπραγμάτευση δεν είναι.
• Εξοφλήστε τις οφειλές πριν ζητήσετε τις βεβαιώσεις, ώστε να σταματήσουν να τρέχουν προσαυξήσεις και τόκοι.
• Ένα πληρεξούσιο με το σωστό εύρος αντί για δύο έγγραφα και δύο ραντεβού στο προξενείο.
• Διορθώστε το Ε9 στην αρχή, όταν είναι μια απλή δήλωση ρουτίνας για τον λογιστή και όχι επείγουσα υπόθεση.
• Συμφωνήστε γραπτώς πότε οφείλεται η προμήθεια και ποιες υπηρεσίες προβολής παρέχονται, ώστε να πληρώνετε για εργασία που έχει πράγματι γίνει.

Αυτό που δεν εξοικονομεί χρήματα είναι η αναβολή του φακέλου. Κάθε στοιχείο του θα χρειαστεί πριν υπογράψει ο συμβολαιογράφος· το μόνο ερώτημα είναι αν θα το εξασφαλίσετε με ηρεμία ή υπό την πίεση προθεσμίας που έθεσε κάποιος άλλος.

Τι να μην κάνετε

Μη δηλώνετε χαμηλότερη τιμή. Η τιμή στο συμβόλαιο πρέπει να είναι η πραγματική και δεν μπορεί να είναι κατώτερη από την αντικειμενική αξία. Οι αδήλωτες παράπλευρες πληρωμές εκθέτουν και τα δύο μέρη σε επανέλεγχο από τη φορολογική αρχή και σε πρόστιμα, αφαιρούν από τον αγοραστή τη δυνατότητα να τεκμηριώσει την προέλευση των κεφαλαίων του και απορρίπτονται κατηγορηματικά από τους σοβαρούς διεθνείς αγοραστές.

Μη δέχεστε μετρητά εκτός τραπεζικού συστήματος. Οι πληρωμές πάνω από το νόμιμο όριο πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζών και ο τρόπος πληρωμής αναγράφεται στο συμβόλαιο. Μια συμφωνία με μετρητά καθιστά επίσης αδύνατη τη μεταφορά του τιμήματος στο εξωτερικό, αφού η τράπεζα που θα το λάβει θα κάνει ακριβώς τις ερωτήσεις στις οποίες μια τέτοια συμφωνία δεν μπορεί να απαντήσει.

Μην αποκρύπτετε απόκλιση, βάρος ή οφειλές. Ο μηχανικός υπογράφει δήλωση, ο δικηγόρος του αγοραστή κάνει έρευνα στο Κτηματολόγιο και ο δήμος εκδίδει τη βεβαίωση μη οφειλής. Όλα αποκαλύπτονται· το μόνο που μένει ανοιχτό είναι πότε και με δαπάνη ποιου.

Μη συμφωνείτε ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου πριν ελέγξετε με την τράπεζα, τον δήμο και τον λογιστή. Μια ημερομηνία που μετατίθεται πλήττει την εμπιστοσύνη και δίνει στον αγοραστή λόγο να ανοίξει ξανά τη συζήτηση για την τιμή.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Στην αρχή κάθε ανάθεσης δίνουμε στους ιδιοκτήτες γραπτή εκτίμηση της συνολικής εικόνας κόστους: το κόστος του φακέλου μαζί με την προκαταρκτική αξιολόγηση του μηχανικού, τις οφειλές προς τον δήμο, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, την κατάσταση ΕΝΦΙΑ και Ε9 μέσω λογιστή και τυχόν εγγεγραμμένες εξασφαλίσεις στον τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτή η εκτίμηση είναι που επιτρέπει να οριστούν η ζητούμενη τιμή και το χρονοδιάγραμμα με πλήρη εικόνα.

Στη συνέχεια συντονίζουμε τους επαγγελματίες που κάνουν τη δουλειά – μηχανικό, ενεργειακό επιθεωρητή, τοπογράφο μηχανικό, δικηγόρο, λογιστή, συμβολαιογράφο – και τηρούμε τη σωστή σειρά, ώστε τα πιστοποιητικά περιορισμένης ισχύος να μην εκδίδονται πολύ νωρίς και τα σημεία συμφόρησης να μην εντοπίζονται πολύ αργά.

Για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό αναλαμβάνουμε το πρακτικό σκέλος: πρόσβαση για κάθε αυτοψία, καταγραφή μετρητών, επικοινωνία με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας και την οργάνωση του πληρεξουσίου.

Ο έλεγχος κόστους και εγγράφων περιλαμβάνεται στη δωρεάν εκτίμηση του ακινήτου σας, και καμία εργασία δεν ανατίθεται χωρίς την έγκρισή σας.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι φορολογικοί συντελεστές, οι απαλλαγές, οι αναστολές και οι αντικειμενικές αξίες αλλάζουν, ορισμένες φορές κάθε χρόνο, και η αντιμετώπιση εξαρτάται από το ακίνητο, την ιδιότητα του πωλητή και το έτος της υπογραφής. Επιβεβαιώστε κάθε αριθμό με Έλληνα λογιστή πριν βασιστείτε σε αυτόν.

• ΑΑΔΕ – Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων
• gov.gr – υπηρεσίες για ακίνητα και φορολογία
• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο και καταχώριση ακινήτων

Επαγγελματική σημείωση: Ο παρών οδηγός παρέχει γενικές πληροφορίες για τα κόστη και τους φόρους κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη φορολογική, νομική ή λογιστική συμβουλή. Απευθυνθείτε σε καταρτισμένους επαγγελματίες στην Ελλάδα και στη χώρα της φορολογικής σας κατοικίας.