Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα – Πλήρης οδηγός για ξένους αγοραστές

Σημαντική νομική, τεχνική και φορολογική επισήμανση: Η σελίδα αυτή παρέχει γενικές πληροφορίες και δεν υποκαθιστά την εξατομικευμένη συμβουλή σε νομικά, φορολογικά, τεχνικά, χρηματοδοτικά, μεταναστευτικά ή επενδυτικά θέματα. Κάθε ακίνητο και κάθε αγοραστής πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά. Οι νομικές εργασίες εκτελούνται από κατάλληλα καταρτισμένο ανεξάρτητο Έλληνα δικηγόρο, οι τεχνικοί έλεγχοι από κατάλληλα καταρτισμένο μηχανικό, οι συμβολαιογραφικές πράξεις από Έλληνα συμβολαιογράφο και τα φορολογικά θέματα από κατάλληλα καταρτισμένο Έλληνα λογιστή ή φοροτεχνικό. Οι προϋποθέσεις, οι φόροι, τα έξοδα και οι διαδικασίες μπορεί να αλλάξουν. Πώς υποστηρίζουμε τους αγοραστές: Η Chalkidiki Real Estate παρέχει επαγγελματικές υπηρεσίες αναζήτησης ακινήτων, επισκέψεων στα ακίνητα, διαπραγμάτευσης και συντονισμού της συναλλαγής. Ανάλογα με το συμφωνημένο εύρος των αμειβόμενων υπηρεσιών, συντονίζουμε τον αγοραστή με ανεξάρτητο δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό, λογιστή, μεταφραστή, τράπεζα, ασφαλιστή, εργολάβο και ομάδα διαχείρισης ακινήτων. Δεν αντικαθιστούμε τους επαγγελματίες ρυθμιζόμενων επαγγελμάτων, δεν εγγυόμαστε εγκρίσεις ή αποδόσεις επενδύσεων και δεν συνιστούμε να προχωρήσετε πριν ολοκληρωθεί ο ανεξάρτητος νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence).

Σε αυτή τη σελίδα

Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα: επισκόπηση

Στην Ελλάδα η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται κατά κανόνα με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία στη συνέχεια εγγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή γραφείο του Ελληνικού Κτηματολογίου. Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ο αγοραστής πρέπει να έχει ταυτοποιηθεί σωστά στο ελληνικό φορολογικό σύστημα, πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί, όπου απαιτείται, οι διαδικασίες για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων και ο συμβολαιογράφος πρέπει να συγκεντρώσει τον φάκελο της συναλλαγής και τα απαιτούμενα πιστοποιητικά.

Η νομική διαδικασία είναι δομημένη, όμως ο αγοραστής δεν πρέπει να συγχέει τις τυπικές διαδικασίες ολοκλήρωσης της αγοράς με την ανεξάρτητη προστασία του. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει και επικυρώνει το συμβόλαιο ως ουδέτερος δημόσιος λειτουργός. Ο δικηγόρος του αγοραστή διερευνά την κυριότητα και τους νομικούς κινδύνους. Ο μηχανικός εξετάζει πολεοδομικά και οικοδομικά ζητήματα, καθώς και τη φυσική κατάσταση του ακινήτου. Κάθε επαγγελματίας έχει διαφορετικό ρόλο.

Η ασφαλέστερη σειρά είναι να καθοριστεί η στρατηγική αγοράς, να διαμορφωθεί ένας ρεαλιστικός συνολικός προϋπολογισμός, να οριστεί μια ανεξάρτητη επαγγελματική ομάδα, να καταρτιστεί μια σύντομη λίστα κατάλληλων ακινήτων και να αφεθεί ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) να κρίνει αν η συναλλαγή πρέπει να προχωρήσει. Ο συναισθηματικός δεσμός δεν πρέπει ποτέ να αντικαθιστά την επαλήθευση με βάση τα έγγραφα.

Γιατί να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα;

Η Ελλάδα προσφέρει ένα ευρύ φάσμα αγορών ακινήτων: διαμερίσματα στην πόλη, κατοικίες στα νησιά, βίλες δίπλα στη θάλασσα, παραδοσιακά σπίτια σε χωριά, αγροτεμάχια, εκτάσεις προς ανάπτυξη, ξενοδοχεία και επαγγελματικά ακίνητα. Οι διεθνείς αγοραστές έλκονται από τον τρόπο ζωής, το κλίμα, τον πολιτισμό, την προσβασιμότητα, τη ζήτηση για ενοικίαση και τη δυνατότητα να αποκτήσουν ένα περιουσιακό στοιχείο σε ευρώ.

Ένα ακίνητο μπορεί να εξυπηρετεί πολλούς στόχους, αλλά ο αγοραστής θα πρέπει να τους ιεραρχήσει. Ένα ιδιωτικό καταφύγιο σχεδιασμένο για οικογενειακή χρήση μπορεί να χρειάζεται ιδιωτικότητα και αποθηκευτικούς χώρους και όχι τη μέγιστη πληρότητα ενοικιάσεων. Ένα επενδυτικό ακίνητο χρειάζεται τεκμηριωμένη ζήτηση, λογικά λειτουργικά έξοδα και μια ρεαλιστική στρατηγική εξόδου. Μια κατοικία για τα χρόνια της σύνταξης απαιτεί υγειονομική περίθαλψη και πρόσβαση όλο τον χρόνο, καθώς και διαχειρίσιμη συντήρηση.

Η Ελλάδα δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μία ενιαία, ομοιογενής αγορά. Οι τιμές, η ποιότητα κατασκευής, η εποχικότητα, οι πολεοδομικές συνθήκες, οι υποδομές και η ρευστότητα κατά τη μεταπώληση διαφέρουν σημαντικά. Η επιλογή σε τοπικό επίπεδο και ο επαγγελματικός έλεγχος έχουν μεγαλύτερη σημασία από τους εθνικούς μέσους όρους.

Γιατί να αγοράσετε ακίνητο στη Χαλκιδική;

Η Χαλκιδική συνδυάζει τρεις διακριτές χερσονήσους και μια ποικιλόμορφη ηπειρωτική περιοχή, με πρόσβαση μέσω του Διεθνούς Αεροδρομίου Θεσσαλονίκης. Η Κασσάνδρα προσφέρει καθιερωμένα θέρετρα και μεγάλη τουριστική αναγνωρισιμότητα. Η Σιθωνία είναι γνωστή για τις εντυπωσιακές ακτές, το φυσικό τοπίο και τους λιγότερο πυκνοδομημένους προορισμούς. Η ευρύτερη περιοχή του Πολυγύρου, οι ανατολικές περιοχές και η ενδοχώρα προσφέρουν χωριά, οικόπεδα και επιλογές για διαμονή όλο τον χρόνο.

Οι αγοραστές μπορούν να επιλέξουν ανάμεσα σε μικρά εξοχικά διαμερίσματα, μονοκατοικίες, πολυτελείς βίλες, ακίνητα προς ανακαίνιση, ευκαιρίες δίπλα στη θάλασσα, κατοικίες στην ενδοχώρα και οικόπεδα για ανάπτυξη. Η σωστή μικροτοποθεσία εξαρτάται από την πρόσβαση στην παραλία, τον χρόνο μετάβασης στο αεροδρόμιο, τις υπηρεσίες τον χειμώνα, τη στρατηγική ενοικίασης, τη μορφολογία του εδάφους, την ιδιωτικότητα και τον προϋπολογισμό.

Η υπάρχουσα ενότητά μας Ακίνητα προς πώληση στη Χαλκιδική εστιάζει στα διαθέσιμα ακίνητα και στις τοποθεσίες. Ο παρών οδηγός εστιάζει στο πώς θα τα αγοράσετε με ασφάλεια.

Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;

Τα ξένα φυσικά και νομικά πρόσωπα μπορούν κατά κανόνα να αποκτήσουν ακίνητα στην Ελλάδα, με την επιφύλαξη των απαιτήσεων ταυτοποίησης, των φορολογικών υποχρεώσεων, των κανόνων για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και τυχόν περιορισμών που συνδέονται με την τοποθεσία ή την ιθαγένεια. Μπορούν να αγοράσουν τόσο οι πολίτες της ΕΕ όσο και οι υπήκοοι τρίτων χωρών, όμως τα δικαιώματα διαμονής είναι ξεχωριστό ζήτημα από την ιδιοκτησία.

Η ιδιοκτησία ακινήτου δεν παρέχει αυτομάτως το δικαίωμα διαμονής ή εργασίας στην Ελλάδα. Οι αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ μπορεί να δικαιούνται Golden Visa μόνο εάν η επένδυση και το ακίνητο πληρούν τις ισχύουσες προϋποθέσεις και εγκριθεί χωριστή αίτηση. Οι πολίτες της ΕΕ υπάγονται στους κανόνες της ελεύθερης κυκλοφορίας και της εγγραφής διαμονής και όχι στη διαδικασία του Golden Visa.

Ορισμένες συναλλαγές απαιτούν πρόσθετο έλεγχο λόγω περιορισμών σε παραμεθόριες περιοχές, εταιρικών δομών, ζητημάτων πραγματικού δικαιούχου ή κυρώσεων. Ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι ο αγοραστής έχει δικαίωμα απόκτησης πριν από οποιαδήποτε δεσμευτική υποχρέωση. Συνεχίστε στον αναλυτικό οδηγό μας: Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές.

Καθορίστε τη στρατηγική αγοράς ακινήτου

Ξεκινήστε με ένα γραπτό σχέδιο αναζήτησης. Καταγράψτε τον κύριο σκοπό, τις περιοχές που προτιμάτε, τον συνολικό προϋπολογισμό, τη χρηματοδότηση, τον αριθμό υπνοδωματίων, την προσβασιμότητα, την απόσταση από τη θάλασσα, την ιδιωτικότητα, πόσο συχνά σκοπεύετε να χρησιμοποιείτε το ακίνητο, τα σχέδια εκμίσθωσης, πόση ανακαίνιση είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε και την προθεσμία ολοκλήρωσης. Διαχωρίστε τις απαραίτητες απαιτήσεις από τις προτιμήσεις.

Σκεφτείτε την επόμενη δεκαετία και όχι μόνο το πρώτο καλοκαίρι. Θα χρειαστούν τα παιδιά περισσότερο χώρο; Θα μπορούσε να περιοριστεί η κινητικότητά σας; Είναι σημαντική η αξιόπιστη πρόσβαση τον χειμώνα; Χρειάζεται το ακίνητο γραφείο, αποθηκευτικό χώρο, θέση στάθμευσης, θέρμανση ή εξωτερικό χώρο με χαμηλές απαιτήσεις συντήρησης; Μια όμορφη απομονωμένη βίλα μπορεί να είναι ακατάλληλη για μόνιμη διαμονή όλο τον χρόνο.

Οι επενδυτές θα πρέπει να ορίσουν την επιδιωκόμενη απόδοση, το αποδεκτό διάστημα χωρίς μισθωτή, το αποθεματικό συντήρησης, το μοντέλο διαχείρισης και τον χρονικό ορίζοντα εξόδου. Όσοι αγοράζουν για να υλοποιήσουν κάποιο έργο θα πρέπει να προσδιορίσουν τον κατασκευαστικό κίνδυνο και το αποθεματικό απροβλέπτων. Μια σαφής στρατηγική εξοικονομεί χρόνο και περιορίζει τις παρορμητικές αποφάσεις.

Τύποι ακινήτων που διατίθενται στην Ελλάδα

Η κατηγορία με την οποία διαφημίζεται ένα ακίνητο δεν καθορίζει το νομικό ή πολεοδομικό του καθεστώς. Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) πρέπει να επιβεβαιώσει τι είναι νομικά το ακίνητο και πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί.

Ρεαλιστικός συνολικός προϋπολογισμός

Η τιμή αγοράς είναι μόνο ένα σκέλος του κόστους. Οι αγοραστές θα πρέπει να προβλέψουν κονδύλια για τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) ή άλλη εφαρμοστέα φορολογία, για τις αμοιβές συμβολαιογράφου, δικηγόρου και μηχανικού, για την εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, καθώς και για μεταφράσεις, πληρεξούσια, τραπεζικές χρεώσεις, ασφάλιση, μεσιτική αμοιβή και εργασίες μετά την ολοκλήρωση της αγοράς.

Τα παλαιότερα σπίτια μπορεί να χρειάζονται αναβάθμιση της ηλεκτρικής εγκατάστασης, στεγανοποίηση, θέρμανση, κουφώματα, αποχέτευση, κουζίνες, μπάνια, διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου ή τακτοποίηση προηγούμενων αλλαγών. Ακόμη και ένα νέο ακίνητο χρειάζεται έπιπλα, οικιακές συσκευές, σύνδεση στο διαδίκτυο, εγγυήσεις για τις συνδέσεις κοινής ωφέλειας και μέτρα ασφαλείας. Ένα αποθεματικό απροβλέπτων εμποδίζει τη συναλλαγή να απορροφήσει κάθε διαθέσιμο ευρώ.

Ζητήστε εκτιμήσεις κόστους για το συγκεκριμένο ακίνητο προτού η προσφορά σας γίνει αμετάκλητη. Τα ποσοστά που αναφέρονται στο διαδίκτυο είναι χρήσιμα μόνο για έναν πρώτο προγραμματισμό, επειδή οι αμοιβές και οι φόροι εξαρτώνται από την αξία, την πολυπλοκότητα, το καθεστώς ΦΠΑ και το εύρος των υπηρεσιών που συμφωνείται με κάθε επαγγελματία.

Αναζήτηση και προεπιλογή ακινήτων

Μια επαγγελματική αναζήτηση ξεκινά από το σχέδιο αγοράς και έναν επιβεβαιωμένο προϋπολογισμό. Οι αγγελίες θα πρέπει να φιλτράρονται με βάση την πραγματική τοποθεσία, τον νομικό χαρακτηρισμό, το μέγεθος, την κατάσταση, την πρόσβαση και τις προσδοκίες του πωλητή. Οι διπλές αγγελίες, τα αντιφατικά στοιχεία και οι ξεπερασμένες πληροφορίες διαθεσιμότητας είναι συχνά φαινόμενα στις ανοιχτές πλατφόρμες αγγελιών.

Ζητήστε την ακριβή επιφάνεια, την οδική απόσταση από την ακτή, την ποιότητα του δρόμου, τον προσανατολισμό, τις παροχές κοινής ωφέλειας, το έτος κατασκευής, τις ανακαινίσεις, την κατάσταση του τίτλου ιδιοκτησίας, την οικοδομική άδεια και αν περιλαμβάνεται η επίπλωση. Ωστόσο, οι πληροφορίες που δίνονται πριν από τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) θα πρέπει να θεωρούνται προσωρινές.

Συνδυάζουμε καταχωρισμένες ευκαιρίες, τοπικές σχέσεις, κατασκευαστές και επιλεγμένες επαφές εκτός δημόσιας αγοράς (off-market). Η σύνταξη μιας λίστας επιλογών δεν σημαίνει απλώς αποστολή συνδέσμων· σημαίνει αντιστοίχιση του ακινήτου με τη χρήση που σκοπεύει ο αγοραστής, την ανοχή του στον κίνδυνο και τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό του.

Επισκέψεις σε ακίνητα στην Ελλάδα

Εξετάστε την ευρύτερη περιοχή πριν εστιάσετε στα εσωτερικά τελειώματα. Δείτε την οδική πρόσβαση, τη γειτονική δόμηση, το έδαφος, την απορροή των υδάτων, τον θόρυβο, την ηλιοφάνεια, την έκθεση στον άνεμο, την κάλυψη κινητής τηλεφωνίας, τη στάθμευση, την αποκομιδή απορριμμάτων, τα καταστήματα και τη ζωή της περιοχής τον χειμώνα. Αν είναι δυνατόν, επιστρέψτε και σε διαφορετική ώρα.

Στο εσωτερικό, προσέξτε την υγρασία, τις ρωγμές, την κατάσταση της στέγης ή του δώματος, τα κουφώματα, τη θέρμανση, την πίεση του νερού, την ηλεκτρική εγκατάσταση, τον αερισμό και τους αποθηκευτικούς χώρους. Οι οπτικές εντυπώσεις δεν αντικαθιστούν τον μηχανικό, αναδεικνύουν όμως ερωτήματα για περαιτέρω διερεύνηση.

Για αγοραστές που βρίσκονται μακριά, η ζωντανή βιντεοκλήση μπορεί να βοηθήσει στη σύνταξη της λίστας επιλογών, αλλά δεν θα πρέπει να αντικαθιστά τον επαγγελματικό έλεγχο. Ένας έμπιστος εκπρόσωπος μπορεί να παραστεί, να καταγράψει την κατάσταση του ακινήτου και να οργανώσει τεχνική επιθεώρηση. Όπου απαιτείται, οι αγοραστές θα πρέπει να υπογράφουν εντολή μεσιτείας για το συγκεκριμένο ακίνητο ή βεβαίωση επίδειξης.

Υποβολή προσφοράς και διαπραγμάτευση

Η προσφορά θα πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο, την τιμή, όσα περιλαμβάνονται στην πώληση, τον προβλεπόμενο τρόπο πληρωμής, τον όρο του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence), το επιδιωκόμενο χρονοδιάγραμμα και τυχόν εξάρτηση από χρηματοδότηση ή Golden Visa. Οι προφορικές συζητήσεις μπορεί να προκαλέσουν παρεξηγήσεις· οι ουσιώδεις όροι θα πρέπει να καταγράφονται γραπτώς, χωρίς να δημιουργείται πρόωρα υποχρέωση άνευ όρων.

Η διαπραγμάτευση δεν αφορά μόνο την τιμή. Μπορεί να έχουν σημασία τα έπιπλα, οι συσκευές, οι επισκευές, η παράδοση ελεύθερου από ενοίκους, τα τεχνικά έγγραφα, η ημερομηνία ολοκλήρωσης και η προστασία της προκαταβολής. Μια χαμηλότερη τιμή δεν αντισταθμίζει έναν μη αποδεκτό κίνδυνο ως προς τον τίτλο ιδιοκτησίας ή το πολεοδομικό καθεστώς.

Ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να ελέγχει κάθε δεσμευτική διατύπωση. Εμείς συντονίζουμε την εμπορική διαπραγμάτευση, αλλά αυτό δεν καταργεί τις ανεξάρτητες νομικές ή τεχνικές δικλίδες προστασίας του αγοραστή.

Συμφωνητικά κράτησης και προκαταβολές

Μια κράτηση μπορεί να αποσύρει ένα ακίνητο από την ενεργή προώθηση όσο προχωρά η συναλλαγή, αλλά τα νομικά της αποτελέσματα εξαρτώνται από τη διατύπωσή της. Θα πρέπει να ορίζει ποιος κρατά τα χρήματα, τη διάρκεια της κράτησης, τις προϋποθέσεις επιστροφής, τις συνέπειες σε περίπτωση αθέτησης και τη σχέση της με τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence).

Μην μεταφέρετε ποτέ προκαταβολή μόνο επειδή λάβατε έναν αριθμό τραπεζικού λογαριασμού με μήνυμα. Επαληθεύστε τον δικαιούχο, την εξουσιοδότησή του, τη συμφωνία και τις οδηγίες πληρωμής μέσω ανεξάρτητου διαύλου. Ο δικηγόρος θα πρέπει να εγκρίνει το έγγραφο και τον τρόπο πληρωμής.

Οι όροι που αφορούν τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence), τη χρηματοδότηση, τα έγγραφα και το Golden Visa θα πρέπει να διατυπώνονται ρητά όπου έχουν εφαρμογή. Μια γενική απόδειξη με την ένδειξη «μη επιστρεπτέα» μπορεί να δημιουργήσει κίνδυνο που θα μπορούσε να αποφευχθεί, αν το ακίνητο αργότερα δεν περάσει τον έλεγχο.

Η ομάδα επαγγελματιών για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Ο μεσίτης ακινήτων εντοπίζει το ακίνητο και διαπραγματεύεται. Ο δικηγόρος του αγοραστή προστατεύει τα νομικά του συμφέροντα, ελέγχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τα συμβόλαια και μπορεί να ενεργεί βάσει πληρεξουσίου. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος δημόσιος λειτουργός που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης και του προσδίδει δημόσια πίστη.

Ο μηχανικός αξιολογεί τα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, όπως άδειες, σχέδια, εμβαδομετρήσεις και αυθαίρετες κατασκευές. Ο λογιστής αναλαμβάνει τον ΑΦΜ, το φορολογικό μητρώο, τη φορολογία της αγοράς και τις μεταγενέστερες δηλωτικές υποχρεώσεις. Ένας μεταφραστής ή διερμηνέας βοηθά με τα έγγραφα και την υπογραφή όπου χρειάζεται.

Στην ομάδα μπορεί να συμμετέχουν επιπλέον τοπογράφοι μηχανικοί, αρχιτέκτονες, εκτιμητές, σύμβουλοι στεγαστικών δανείων, ασφαλιστές και εργολάβοι. Το σαφώς καθορισμένο, γραπτό αντικείμενο εργασιών του καθενός αποτρέπει κενά και διπλές παραδοχές.

Ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου – ΑΦΜ

Ο αγοραστής χρειάζεται κατά κανόνα ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς και των σχετικών φορολογικών βημάτων. Το φορολογικό μητρώο πρέπει να περιέχει ακριβή στοιχεία ταυτότητας, διεύθυνσης, επικοινωνίας και εκπροσώπησης.

Η απόκτηση ΑΦΜ δεν σημαίνει αυτομάτως ότι ο ξένος αγοραστής αποκτά ελληνική φορολογική κατοικία. Ο ΑΦΜ επιτρέπει τις συναλλαγές με την ελληνική φορολογική διοίκηση, ενώ η κατοικία κρίνεται χωριστά σύμφωνα με τους σχετικούς κανόνες. Οι αγοραστές θα πρέπει να αποφεύγουν ανακριβείς διευθύνσεις ή αντιφατικά στοιχεία ταυτότητας.

Προσφέρουμε επί πληρωμή υποστήριξη για τον ΑΦΜ σε συνεργασία με Έλληνα λογιστή. Διαβάστε αναλυτικά: Οδηγός για τον ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ).

Τράπεζες, πληρωμές και προέλευση κεφαλαίων

Ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός μπορεί να διευκολύνει την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και των τοπικών υποχρεώσεων, αλλά το αν είναι απαραίτητος για τη συναλλαγή εξαρτάται από τις ισχύουσες τραπεζικές και συμβολαιογραφικές πρακτικές και τις ρυθμίσεις πληρωμής. Οι διεθνείς αγοραστές πρέπει να προγραμματίσουν τη μετατροπή συναλλάγματος, τα όρια μεταφορών, τον χρονισμό και την τεκμηρίωση των συναλλαγών.

Οι τράπεζες, οι δικηγόροι, οι συμβολαιογράφοι και οι μεσίτες έχουν υποχρεώσεις για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες. Οι αγοραστές μπορεί να κληθούν να προσκομίσουν αποδεικτικά από εργασία, επιχειρηματική δραστηριότητα, πώληση, κληρονομιά, αποταμιεύσεις ή επενδύσεις που τεκμηριώνουν τη νόμιμη προέλευση των κεφαλαίων. Οι εταιρικές δομές και τα καταπιστεύματα (trusts) απαιτούν τεκμηρίωση του πραγματικού δικαιούχου.

Προετοιμάστε έγκαιρα τα κεφάλαια και μην κατακερματίζετε τις πληρωμές με σκοπό να αποφύγετε τον έλεγχο. Η επί πληρωμή υπηρεσία μας Τραπεζικός λογαριασμός στην Ελλάδα υποστηρίζει τους επιλέξιμους πελάτες μέσω συνεργαζόμενων επαγγελματιών και τραπεζών, χωρίς να εγγυάται την έγκριση.

Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Τα συνήθη δικαιολογητικά του αγοραστή περιλαμβάνουν διαβατήριο ή αποδεκτό δελτίο ταυτότητας, αποδεικτικό ΑΦΜ, στοιχεία διεύθυνσης και φορολογικής κατοικίας, έγγραφα οικογενειακής κατάστασης, στοιχεία επικοινωνίας, αποδεικτικά προέλευσης κεφαλαίων και πληρεξούσια. Όταν αγοράζει εταιρεία, χρειάζονται επιπλέον έγγραφα σύστασης, εκπροσώπησης και πραγματικού δικαιούχου.

Τα αλλοδαπά δημόσια έγγραφα μπορεί να απαιτούν επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενική επικύρωση και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Τα ονόματα, τα στοιχεία γέννησης και οι υπογραφές πρέπει να συμφωνούν σε όλα τα έγγραφα. Η διόρθωση ασυνεπειών στο στάδιο της ολοκλήρωσης μπορεί να καθυστερήσει την υπογραφή.

Το Golden Visa, η χρηματοδότηση και η εκπροσώπηση εξ αποστάσεως προσθέτουν ξεχωριστά δικαιολογητικά. Χρησιμοποιήστε την εξατομικευμένη λίστα ελέγχου του δικηγόρου και του συμβολαιογράφου αντί για μια γενική λίστα από το διαδίκτυο. Δείτε τον αναλυτικό οδηγό: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Νομικός έλεγχος (due diligence)

Ο ανεξάρτητος δικηγόρος επαληθεύει τη νόμιμη κυριότητα του πωλητή και την αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας, εξετάζει τις εγγραφές και ερευνά για υποθήκες, διεκδικήσεις, κατασχέσεις, δουλείες, διαφορές και άλλα βάρη. Το εύρος του ελέγχου εξαρτάται από το ακίνητο και από το αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.

Ο δικηγόρος θα πρέπει επίσης να εξετάσει τα δικαιώματα πρόσβασης, τη συνιδιοκτησία, το κληρονομικό καθεστώς, την εξουσία εκπροσώπησης της εταιρείας, τις υφιστάμενες μισθώσεις, τα έγγραφα του πωλητή, τους όρους της κράτησης και το σχέδιο του συμβολαίου. Σε ακίνητα με ιδιαιτερότητες, οι δασικοί, παράκτιοι, αρχαιολογικοί περιορισμοί ή οι περιορισμοί ειδικών περιοχών απαιτούν περαιτέρω διερεύνηση.

Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) είναι εργαλείο λήψης αποφάσεων. Σκοπός του δεν είναι απλώς να παραχθούν έγγραφα, αλλά να διαπιστωθεί αν οι κίνδυνοι μπορούν να διορθωθούν, να κατανεμηθούν συμβατικά ή αν επιβάλλουν αποχώρηση από τη συναλλαγή. Διαβάστε αναλυτικά: Οδηγός νομικού ελέγχου (due diligence).

Τεχνικός έλεγχος (due diligence) και έλεγχοι μηχανικού

Ο μηχανικός συγκρίνει το ακίνητο όπως είναι στην πραγματικότητα με τις άδειες, τα εγκεκριμένα σχέδια, τα τοπογραφικά διαγράμματα και τις δηλώσεις. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτούν οι επεκτάσεις, οι κλειστές βεράντες, οι πισίνες, τα υπόγεια, οι σοφίτες, οι τοίχοι αντιστήριξης και οι αλλαγές χρήσης. Μια φορολογική εγγραφή ή η περιγραφή στον τίτλο ιδιοκτησίας δεν αποδεικνύει την τεχνική νομιμότητα.

Μια αυτοψία κατάστασης μπορεί να εξετάσει τον φέροντα οργανισμό, την υγρασία, τη στέγη, την αποχέτευση, τα ηλεκτρικά συστήματα, τις υδραυλικές εγκαταστάσεις, τη θέρμανση, τη μόνωση, τα κουφώματα και τις εξωτερικές κατασκευές. Το εύρος της θα πρέπει να ανταποκρίνεται στην ηλικία και στον τρόπο κατασκευής του ακινήτου, καθώς και στα σχέδια ανακαίνισης του αγοραστή.

Για οικόπεδα, ο μηχανικός ή ο τοπογράφος μηχανικός πρέπει να εξετάσει τις διαστάσεις, τα όρια, την πρόσβαση και την οικοδομησιμότητα. Για διαμερίσματα, έχουν σημασία οι κοινόχρηστοι χώροι και τα ζητήματα που αφορούν ολόκληρη την πολυκατοικία. Ζητήστε γραπτά ευρήματα και τις επιπτώσεις τους στο κόστος πριν από την ολοκλήρωση.

Ενεργειακή απόδοση, έγγραφα κτιρίου και έγγραφα του πωλητή

Ο φάκελος της συναλλαγής μπορεί να περιλαμβάνει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) του κτιρίου, βεβαιώσεις μηχανικού, στοιχεία αδειών, κατόψεις, κτηματολογικά στοιχεία, φορολογικά πιστοποιητικά και έγγραφα του δήμου. Τις ακριβείς απαιτήσεις τις συντονίζει ο συμβολαιογράφος σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

Οι αγοραστές θα πρέπει να κατανοούν τα έγγραφα και όχι απλώς να τα συγκεντρώνουν. Μια χαμηλή ενεργειακή κατηγορία μπορεί να σημαίνει υψηλό κόστος θέρμανσης ή ψύξης. Μια παρέμβαση που έχει τακτοποιηθεί τεχνικά μπορεί να εξακολουθεί να έχει σημασία για την ποιότητα, την ασφάλιση ή την ανακαίνιση, ακόμη κι αν δεν εμποδίζει τη μεταβίβαση.

Ρωτήστε ποια πιστοποιητικά αποτυπώνουν μόνο την τυπική συμμόρφωση και ποιος επαγγελματίας έχει επιθεωρήσει αυτοπροσώπως το ακίνητο. Η ισχύς των εγγράφων θα πρέπει να επιβεβαιωθεί για την προγραμματισμένη ημερομηνία υπογραφής.

Όρια, πρόσβαση και Ελληνικό Κτηματολόγιο

Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων και τη γεωγραφική τους περιγραφή και αντικαθιστά σταδιακά τα παλαιότερα συστήματα καταχώρισης. Το αρμόδιο γραφείο και το καθεστώς λειτουργίας διαφέρουν ανά περιοχή. Οι εγγραφές πρέπει να αντιστοιχίζονται στο σωστό ακίνητο στο έδαφος.

Σε κατοικίες και οικόπεδα, η θέση των ορίων, η επιφάνεια, το πρόσωπο σε δρόμο και η νόμιμη πρόσβαση μπορούν να επηρεάσουν ουσιωδώς την αξία και την οικοδομησιμότητα. Οι περιφράξεις και οι τοίχοι δεν καθορίζουν αυτομάτως το νόμιμο όριο. Τα δικαιώματα χρήσης ιδιωτικού δρόμου ή κοινής πρόσβασης θα πρέπει να τεκμηριώνονται.

Τα παραλιακά οικόπεδα, οι δασικοί χάρτες, οι αρχαιολογικοί περιορισμοί, η προστασία Natura και οι πολεοδομικές ζώνες μπορεί να επιβάλλουν περιορισμούς. Ο δικηγόρος και ο μηχανικός θα πρέπει να συντονίζουν τα νομικά και τα γεωγραφικά στοιχεία αντί να βασίζονται στο σχέδιο μιας αγγελίας.

Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) επιβάλλεται κατά κανόνα στον αγοραστή με συντελεστή 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, ενώ επί του κύριου φόρου υπολογίζεται και δημοτικός φόρος (υπέρ δήμου). Η ακριβής φορολογητέα βάση, οι απαλλαγές και το αν εφαρμόζεται διαφορετική φορολογική μεταχείριση πρέπει να επιβεβαιώνονται για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Τα πρόσθετα κόστη μπορεί να περιλαμβάνουν αμοιβές συμβολαιογράφου, δικηγόρου και μηχανικού, έξοδα εγγραφής, μεσιτική αμοιβή, μεταφράσεις, πληρεξούσιο, τραπεζικά έξοδα και έξοδα στεγαστικού δανείου. Οι νέες κατασκευές, οι επαγγελματικές συναλλαγές ή το ειδικό καθεστώς του πωλητή μπορεί να εγείρουν διαφορετικά φορολογικά ζητήματα.

Ζητήστε υπολογισμό για τη συγκεκριμένη συναλλαγή. Ένα ενιαίο, καθολικό «συνολικό ποσοστό» κόστους δεν πρέπει να προβάλλεται ως εγγύηση. Ο αναλυτικός οδηγός μας – Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα – παρέχει λεπτομερή παραδείγματα.

Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων

Οι ξένοι αγοραστές μπορούν να υποβάλουν αίτηση για στεγαστικό δάνειο σε ελληνική τράπεζα, όμως η έγκριση, το ποσοστό χρηματοδότησης (loan-to-value), η αξιολόγηση του εισοδήματος, οι εξασφαλίσεις, τα όρια ηλικίας, η ασφάλιση και τα απαιτούμενα έγγραφα εξαρτώνται από την τράπεζα και τον αιτούντα. Μια προκαταρκτική συζήτηση δεν αποτελεί δεσμευτική προσφορά.

Ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) και η εκτίμηση που γίνονται για το στεγαστικό δάνειο διενεργούνται προς όφελος της τράπεζας και δεν αντικαθιστούν τους ανεξάρτητους ελέγχους του αγοραστή. Ο αγοραστής θα πρέπει να προϋπολογίσει έξοδα φακέλου, εκτίμησης, νομικού ελέγχου, εγγραφής και ασφάλισης και να υπολογίσει επιπλέον χρόνο πριν από την υπογραφή.

Όταν είναι απαραίτητο, οι προσφορές θα πρέπει να τελούν ρητά υπό την αίρεση της έγκρισης χρηματοδότησης. Διαβάστε τον αναλυτικό οδηγό: Στεγαστικά δάνεια στην Ελλάδα για ξένους.

Το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας

Η οριστική μεταβίβαση του ακινήτου γίνεται με ελληνικό συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τον φάκελο που απαιτεί ο νόμος, συντονίζει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων και συντάσσει το συμβόλαιο. Τα μέρη υπογράφουν αυτοπροσώπως ή μέσω νομίμως εξουσιοδοτημένων εκπροσώπων.

Ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να ελέγξει πριν από την υπογραφή την ταυτότητα του ακινήτου, το τίμημα, την πληρωμή, την παράδοση του ακινήτου, τα δικαιώματα που περιλαμβάνονται, τις δηλώσεις και τυχόν όρους. Οι αγοραστές που δεν καταλαβαίνουν ελληνικά χρειάζονται κατάλληλη μετάφραση ή διερμηνεία.

Μην θεωρείτε ποτέ δεδομένο ότι ένα τυποποιημένο συμβολαιογραφικό κείμενο καλύπτει κάθε εμπορικό ζήτημα. Έπιπλα, παράδοση, ελαττώματα, μισθώσεις, ημιτελείς εργασίες ή ειδικές συμφωνίες μπορεί να χρειάζονται χωριστή τεκμηρίωση.

Πληρωμή και ολοκλήρωση της αγοράς

Η πληρωμή πρέπει να γίνεται με τον τρόπο που αναφέρεται στο συμβόλαιο και να συμμορφώνεται με τις τραπεζικές και φορολογικές απαιτήσεις, με τους κανόνες για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και με τυχόν απαιτήσεις του Golden Visa. Ο αγοραστής θα πρέπει να επαληθεύσει τα στοιχεία του δικαιούχου, το νόμισμα, τον χρόνο εκτέλεσης από την τράπεζα και τη διαθεσιμότητα των κεφαλαίων πριν από το ραντεβού.

Οι μεγάλες διεθνείς μεταφορές χρημάτων μπορεί να καθυστερήσουν λόγω ελέγχων συμμόρφωσης. Στείλτε έγκαιρα τα δικαιολογητικά στο αρμόδιο ίδρυμα και διατηρήστε σαφές ίχνος τεκμηρίωσης. Μη χρησιμοποιείτε μετρητά χωρίς τεκμηριωμένη προέλευση, πληρωμές από τρίτους ή κατακερματισμένες μεταφορές χωρίς έγκριση από επαγγελματία.

Η ολοκλήρωση θα πρέπει να καλύπτει επίσης τα κλειδιά, την παράδοση του ακινήτου, τις ενδείξεις των μετρητών, την επίπλωση που περιλαμβάνεται, την κατάσταση του ακινήτου και την πρόσβαση του πωλητή μετά την υπογραφή. Ένα πρωτόκολλο παράδοσης με φωτογραφίες είναι χρήσιμο.

Εγγραφή στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο

Μετά την υπογραφή του συμβολαίου ακολουθεί η εγγραφή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο. Η εγγραφή δημιουργεί τη δημόσια καταχώριση του δικαιώματος που αποκτήθηκε. Ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να επιβεβαιώσει την υποβολή και αργότερα να παραδώσει αποδεικτικό της εγγραφής.

Το Gov.gr περιγράφει έναν ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης ακινήτου που περιέχει το συμβολαιογραφικό έγγραφο και τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Οι ψηφιακές διαδικασίες βελτιώνουν τον συντονισμό, όμως οι αγοραστές πρέπει και πάλι να βεβαιωθούν ότι εγγράφεται το σωστό ακίνητο και το σωστό δικαίωμα.

Φυλάξτε μαζί, σε ασφαλές ψηφιακό και έντυπο αρχείο, το συμβόλαιο, το αποδεικτικό εγγραφής, τα φορολογικά έγγραφα, τα σχέδια, το τοπογραφικό διάγραμμα, τις άδειες, το ενεργειακό πιστοποιητικό, τις εκθέσεις του μηχανικού και τα αποδεικτικά πληρωμών.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά τις ανάγκες σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Τι ακολουθεί μετά την ολοκλήρωση;

Οι εργασίες μετά την ολοκλήρωση περιλαμβάνουν την επιβεβαίωση της εγγραφής, τον έλεγχο του Ε9, τις συνδέσεις κοινής ωφέλειας, την ασφάλιση, τη σύνδεση στο διαδίκτυο, την επικοινωνία με τον διαχειριστή για τα κοινόχρηστα, τα κλειδιά, την ασφάλεια και τη φροντίδα του ακινήτου. Η σειρά εξαρτάται από το αν το σπίτι θα κατοικηθεί αμέσως, θα ανακαινιστεί ή θα εκμισθωθεί.

Οι αγοραστές θα πρέπει να παραλαμβάνουν το ακίνητο με οργανωμένη διαδικασία και όχι απλώς να παίρνουν τα κλειδιά. Καταγράψτε τους αριθμούς και τις ενδείξεις των μετρητών ρεύματος και νερού, τους λογαριασμούς στους παρόχους, τις οδηγίες χρήσης του εξοπλισμού, τις εγγυήσεις, το ιστορικό συντήρησης και τα στοιχεία επικοινωνίας των τεχνιτών.

Οι ιδιοκτήτες που είναι μη κάτοικοι Ελλάδας χρειάζονται ένα τοπικό σχέδιο για έκτακτες ανάγκες και επιθεωρήσεις. Οι καταιγίδες, οι διαρροές, οι διακοπές ρεύματος και τα προβλήματα στον κήπο γίνονται ακριβά όταν ένα ακίνητο μένει χωρίς επίβλεψη για μήνες.

Δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9 και ετήσιος ΕΝΦΙΑ

Τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων στην Ελλάδα καταγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9. Η ΑΑΔΕ εξηγεί ότι το Ε9 μπορεί να δημιουργείται αυτόματα για τις μεταβιβάσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις και γίνονται ψηφιακά μέσω του myPROPERTY, όμως οι φορολογούμενοι πρέπει και πάλι να ελέγχουν το αποτέλεσμα και να ενεργούν οι ίδιοι όταν η αυτόματη δημιουργία δεν είναι δυνατή.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο ετήσιος ενιαίος φόρος ακινήτων, που υπολογίζεται για τα ακίνητα που κατέχει κανείς την 1η Ιανουαρίου, με βάση τα στοιχεία του Ε9 και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων. Ένας ξένος ιδιοκτήτης μπορεί να οφείλει ΕΝΦΙΑ χωρίς να είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας.

Ο λογιστής θα πρέπει να ελέγχει τις εγγραφές του Ε9, να παρακολουθεί το myAADE και να εξηγεί τον τρόπο πληρωμής. Λανθασμένη επιφάνεια, δικαίωμα, ποσοστό ιδιοκτησίας ή χαρακτηριστικά του ακινήτου μπορούν να επηρεάσουν τους μελλοντικούς φόρους και τα έγγραφα μιας μελλοντικής πώλησης.

Οδηγός 1: Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από ξένους

Ο εξειδικευμένος αυτός οδηγός συγκρίνει τους αγοραστές από την ΕΕ και από χώρες εκτός ΕΕ και εξηγεί το δικαίωμα απόκτησης, τον ΑΦΜ, την εκπροσώπηση, την προέλευση των κεφαλαίων, τα ζητήματα των παραμεθόριων περιοχών, τα δικαιώματα διαμονής και την οικογενειακή ιδιοκτησία. Απαντά στη συχνή ερώτηση «Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα;» χωρίς να επαναλαμβάνει τον βασικό οδηγό για τη διαδικασία.

Θα διακρίνει επίσης την ιδιοκτησία ακινήτου από το μεταναστευτικό καθεστώς και τη φορολογική κατοικία. Έτσι αποφεύγεται η συνηθισμένη παρανόηση ότι ένα συμβόλαιο από μόνο του παρέχει απεριόριστο δικαίωμα διαμονής ή αλλάζει τη φορολόγηση του παγκόσμιου εισοδήματος.

Διαβάστε: Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από ξένους →

Οδηγός 2: Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Ο οδηγός για τη διαδικασία θα αναλύει κάθε στάδιο της συναλλαγής, από το αρχικό σχέδιο αναζήτησης έως την επίσκεψη στο ακίνητο, την προσφορά, την κράτηση, την ανάθεση στους επαγγελματίες, τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence), τη φορολογία, το συμβόλαιο, την πληρωμή, την εγγραφή και την παράδοση. Θα περιλαμβάνει σημεία απόφασης που δείχνουν πότε ο αγοραστής θα πρέπει να σταματήσει ή να αποχωρήσει.

Η σελίδα αυτή εξηγεί τη διαδικασία βήμα προς βήμα, ενώ ο παρών οδηγός παραμένει η επισκόπηση που συνδέει όλα τα θέματα. Είναι ιδιαίτερα χρήσιμη για αγοραστές που σχεδιάζουν ταξίδι για επισκέψεις σε ακίνητα ή αγορά εξ αποστάσεως.

Διαβάστε: Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα →

Οδηγός 3: Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Ο οδηγός για το κόστος θα διαχωρίζει την τιμή αγοράς, τους φόρους, τις αμοιβές των επαγγελματιών, την εγγραφή, τη χρηματοδότηση και τα κόστη μετά την ολοκλήρωση. Θα χρησιμοποιεί διαφανή παραδείγματα προϋπολογισμού σε διάφορα επίπεδα τιμών, επισημαίνοντας ότι ο πραγματικός υπολογισμός απαιτεί επίκαιρη συμβουλή.

Εξηγεί επίσης τον ΕΝΦΙΑ και τη διαφορά ανάμεσα στους φόρους αγοράς, στα ετήσια κόστη ιδιοκτησίας και στη φορολόγηση μελλοντικών εισοδημάτων από μισθώματα. Με την ανάλυση αυτή σε ξεχωριστή σελίδα, ο παρών οδηγός παραμένει ευανάγνωστος.

Διαβάστε: Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα →

Οδηγός 4: Νομικός έλεγχος (due diligence)

Ο νομικός οδηγός θα εξηγεί το ιστορικό του τίτλου ιδιοκτησίας, τις έρευνες στο Κτηματολόγιο και στο Υποθηκοφυλακείο, τις υποθήκες, τις διεκδικήσεις, τις κατασχέσεις, τις δουλείες, την πρόσβαση, την κληρονομική διαδοχή, τη συνιδιοκτησία, τις μισθώσεις, την εξουσία του πωλητή και τους ειδικούς περιορισμούς. Θα περιγράφει τι ελέγχει ο ανεξάρτητος δικηγόρος και τι αφορά τον μηχανικό.

Θα τονίζει ότι κανένας αγοραστής δεν θα πρέπει να βασίζεται αποκλειστικά στα έγγραφα του πωλητή ή στον ρόλο του συμβολαιογράφου στη συναλλαγή. Τα σύνθετα πραγματικά περιστατικά απαιτούν γραπτή συμβουλή για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Διαβάστε: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα →

Οδηγός 5: Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο

Ο οδηγός αυτός θα ορίζει τον ρόλο κάθε επαγγελματία και φορέα. Οι αγοραστές συχνά θεωρούν ότι ο συμβολαιογράφος ενεργεί ως ιδιώτης δικηγόρος τους ή ότι ο εμπορικός έλεγχος του μεσίτη αντικαθιστά την τεχνική επιθεώρηση. Ο σαφής διαχωρισμός των ρόλων ενισχύει την ασφάλεια και την εμπιστοσύνη.

Η σελίδα θα καλύπτει τα πληρεξούσια, τη μετάφραση, τον έλεγχο του συμβολαίου, την υπογραφή, την εγγραφή και τη φύλαξη των εγγράφων. Θα βοηθά τους πελάτες να καταλάβουν σε ποιον σύμβουλο να απευθυνθούν σε κάθε στάδιο.

Διαβάστε: Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα →

Οδηγός 6: Απαιτούμενα δικαιολογητικά

Ο οδηγός για τα δικαιολογητικά θα παρέχει ξεχωριστές λίστες ελέγχου για φυσικά πρόσωπα από την ΕΕ, φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός ΕΕ, έγγαμους αγοραστές, εταιρείες, αγορές με χρηματοδότηση, υπογραφή εξ αποστάσεως και αιτούντες Golden Visa. Θα εξηγεί την επισημείωση της Χάγης (Apostille), την επικύρωση, την ελληνική μετάφραση και τη συνέπεια των στοιχείων ταυτότητας.

Επειδή οι συμβολαιογράφοι και οι επαγγελματίες μπορεί να ζητήσουν πρόσθετα αποδεικτικά, η σελίδα θα αποφεύγει να ισχυρίζεται ότι μία λίστα ελέγχου είναι πλήρης για όλες τις περιπτώσεις. Θα ενθαρρύνει την προετοιμασία πριν από το ταξίδι.

Διαβάστε: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα →

Οδηγός 7: Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση

Ο οδηγός αυτός θα εξηγεί την αίτηση χρηματοδότησης, τα εισοδηματικά και φορολογικά έγγραφα, την ίδια συμμετοχή, την εκτίμηση του ακινήτου, τις εξασφαλίσεις, την ασφάλιση, τα κόστη και τον συνήθη χρόνο. Θα συγκρίνει το ελληνικό στεγαστικό δάνειο, τη χρηματοδότηση από το εξωτερικό και την αγορά με μετρητά, χωρίς να δημοσιεύει ασταθή, υποσχόμενα επιτόκια.

Θα τονίζει ότι η χορήγηση δανείου είναι στη διακριτική ευχέρεια της τράπεζας και ότι η εκτίμηση ή ο νομικός έλεγχος της τράπεζας δεν αντικαθιστούν την προστασία που παρέχουν στον αγοραστή οι ανεξάρτητοι σύμβουλοί του.

Διαβάστε: Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα →

Οδηγός 8: Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου

Οι αγορές υπό κατασκευή (off-plan) απαιτούν διεξοδικότερο έλεγχο του κατασκευαστή, του οικοπέδου, της άδειας, των σχεδίων, των προδιαγραφών, των ρητρών αναπροσαρμογής τιμής, των κατασκευαστικών ορόσημων, της ασφάλειας των πληρωμών, της προθεσμίας ολοκλήρωσης, των παροχών κοινής ωφέλειας, των κοινόχρηστων χώρων και των προδιαγραφών παράδοσης.

Ο αγοραστής θα πρέπει να λάβει νομική και τεχνική συμβουλή πριν καταβάλει ποσό κράτησης ή δόση κατασκευής. Οι διαφημιστικές απεικονίσεις δεν αποτελούν συμβατικές προδιαγραφές. Οι αλλαγές, οι αντικαταστάσεις υλικών και οι ανοχές θα πρέπει να ρυθμίζονται με σαφή έγγραφα.

Διαβάστε: Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα →

Οδηγός 9: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων

Για μια έκταση γης πρέπει να επιβεβαιωθούν η νόμιμη κυριότητα, τα ακριβή όρια, η νόμιμη πρόσβαση, η πολεοδομική ζώνη, η οικοδομησιμότητα, η επιτρεπόμενη χρήση, ο δασικός χαρακτήρας, τα αρχαιολογικά ζητήματα, οι περιορισμοί της παράκτιας ζώνης, οι παροχές δικτύων και η τοπογραφία. Η ένδειξη «γη προς πώληση» δεν σημαίνει απαραίτητα «γη στην οποία επιτρέπεται η δόμηση».

Πριν από την αγορά, ο αγοραστής θα πρέπει να αναθέσει στον δικηγόρο, στον μηχανικό και στον τοπογράφο μηχανικό να καταλήξουν σε ένα συντονισμένο συμπέρασμα για το σχεδιαζόμενο έργο. Οι προϋπολογισμοί κατασκευής και υποδομών θα πρέπει να λαμβάνουν υπόψη το έδαφος και την πρόσβαση.

Διαβάστε: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα →

Οδηγός 10: Αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα

Ένας οδηγός για την εξοχική κατοικία πρέπει να συνδέει τον τρόπο ζωής με την πρακτική πλευρά της ιδιοκτησίας. Η τοποθεσία, η πρόσβαση στο αεροδρόμιο, η παραλία, οι υπηρεσίες τον χειμώνα, η ασφάλεια, η ασφάλιση, η πισίνα, ο κήπος, η συντήρηση, οι κανόνες ενοικίασης και το κοινό μιας μελλοντικής μεταπώλησης επηρεάζουν όλα τη σωστή επιλογή.

Οι αγοραστές θα πρέπει να αποφασίσουν αν προτεραιότητα έχει η προσωπική χρήση ή τα έσοδα. Ένα σπίτι σχεδιασμένο για μέγιστη πληρότητα μπορεί να έχει διαφορετική αίσθηση από ένα ιδιωτικό οικογενειακό καταφύγιο. Οι ειλικρινείς στόχοι οδηγούν σε καλύτερη επιλογή και διαχείριση.

Διαβάστε: Αγορά εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα →

Αγορά ακινήτου για το ελληνικό Golden Visa

Το Golden Visa είναι μια ξεχωριστή διαδικασία απόκτησης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης για επενδυτές από χώρες εκτός ΕΕ που πληρούν τις προϋποθέσεις. Τα τρέχοντα όρια επένδυσης, οι ελάχιστες προϋποθέσεις για το ακίνητο, η επιτρεπόμενη χρήση, τα αποδεικτικά πληρωμής και οι ειδικές επενδυτικές κατηγορίες πρέπει να επιβεβαιωθούν πριν από την επιλογή ακινήτου.

Ένα ακίνητο που διαφημίζεται ως «επιλέξιμο για Golden Visa» θα πρέπει να ελέγχεται ανεξάρτητα από τον δικηγόρο. Η ολοκλήρωση της αγοράς δεν αντικαθιστά την αίτηση για άδεια διαμονής, και ο συνήθης νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) του ακινήτου παραμένει απαραίτητος.

Διαβάστε τον τρέχοντα οδηγό μας: Golden Visa στην Ελλάδα. Όλα τα ερωτήματα για το Golden Visa καλύπτονται εκεί, συγκεντρωμένα σε ένα σημείο.

Αγορά για εισόδημα από ενοίκια ή ως επένδυση

Η επενδυτική ανάλυση θα πρέπει να βασίζεται σε ρεαλιστικές τιμές ανά διανυκτέρευση, πληρότητα, διάρκεια της σεζόν, χρεώσεις των πλατφορμών, καθαρισμό, διαχείριση, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, συντήρηση, φόρους, ασφάλιση και αποθεματικά αντικατάστασης. Τα ακαθάριστα έσοδα δεν είναι καθαρή απόδοση.

Επιβεβαιώστε αν η βραχυχρόνια μίσθωση είναι νομικά και πρακτικά κατάλληλη, λαμβάνοντας υπόψη τη διαμόρφωση του ακινήτου, τον κανονισμό πολυκατοικίας, την καταχώριση και τυχόν περιορισμούς που συνδέονται με τη διαδικασία άδειας διαμονής του αγοραστή. Η μακροχρόνια μίσθωση ακολουθεί διαφορετικό μοντέλο ζήτησης και λειτουργίας.

Η υπάρχουσα ενότητά μας Επενδυτικά ακίνητα στην Ελλάδα και η υπηρεσία μας Διαχείριση Airbnb στη Χαλκιδική σας δείχνουν τα επόμενα βήματα.

Ανακαίνιση και βελτιώσεις μετά την αγορά

Ο σχεδιασμός της ανακαίνισης θα πρέπει να ξεκινά ήδη κατά τον τεχνικό έλεγχο. Ο μηχανικός μπορεί να εντοπίσει επείγουσες βλάβες, πιθανές αλλαγές στη διαρρύθμιση, ανάγκες για άδειες και ρεαλιστικούς περιορισμούς. Οι προσφορές εργολάβων χωρίς σχέδια ή καθορισμένες προδιαγραφές συγκρίνονται δύσκολα.

Ένας πλήρης προϋπολογισμός θα πρέπει να καλύπτει τη μελέτη, τις άδειες, τις καθαιρέσεις, τις δομικές εργασίες, τις ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εγκαταστάσεις, τη θέρμανση, τον αερισμό και τον κλιματισμό, τα κουφώματα, τη στεγάνωση, τα τελειώματα, τις εξωτερικές εργασίες, τις παροχές δικτύων και ένα αποθεματικό για απρόβλεπτα. Οι συνθήκες κοντά στη θάλασσα απαιτούν κατάλληλα υλικά και συντήρηση.

Δείτε τις υπηρεσίες μας: Ολοκληρωμένες ανακαινίσεις ακινήτων και Διαχείριση κατασκευών & οικοδομικές άδειες.

Διαχείριση ακινήτου μετά την αγορά

Οι ιδιοκτήτες από το εξωτερικό χρειάζονται αξιόπιστη τοπική υποστήριξη για επιθεωρήσεις, κλειδιά, επισκευές, κήπο, πισίνα, παροχές κοινής ωφέλειας, σύνδεση στο διαδίκτυο, καθαρισμό, προετοιμασία για τους επισκέπτες και αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών. Το πλάνο διαχείρισης θα πρέπει να αντανακλά αν το ακίνητο χρησιμοποιείται ιδιωτικά, εποχικά, ενοικιάζεται ή βρίσκεται υπό εργασίες.

Οι τακτικές προληπτικές επιθεωρήσεις προστατεύουν περισσότερη αξία από μια παρέμβαση μόνο σε έκτακτες ανάγκες. Η ενημέρωση με αναφορές, τα όρια έγκρισης, η τεκμηρίωση των εργασιών των συνεργείων και η επικοινωνία με τον ιδιοκτήτη θα πρέπει να συμφωνούνται γραπτώς.

Δείτε όλες τις υπηρεσίες μας: Διαχείριση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Μορφή ιδιοκτησίας και συνιδιοκτησία

Πριν από τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης, οι αγοραστές θα πρέπει να αποφασίσουν ποιος θα αποκτήσει το ακίνητο και σε ποια ποσοστά. Ένα φυσικό πρόσωπο μπορεί να αγοράσει μόνο του, οι σύζυγοι μπορούν να αποκτήσουν συγκεκριμένα ποσοστά, μέλη της οικογένειας μπορούν να γίνουν συνιδιοκτήτες και μια εταιρεία μπορεί να αγοράσει, όπου αυτό είναι νομικά και εμπορικά ενδεδειγμένο. Η σωστή επιλογή εξαρτάται από τη χρηματοδότηση, την προέλευση των κεφαλαίων, την προσωπική χρήση, την κληρονομική διαδοχή, τα σχέδια ενοικίασης, τη φορολογική κατοικία και τη νομοθεσία κάθε σχετικής χώρας.

Η συνιδιοκτησία δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ένας πρόχειρος τρόπος για να μοιραστεί η τιμή. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν πώς θα λαμβάνονται οι αποφάσεις για τη χρήση, την ανακαίνιση, την ενοικίαση, τα έξοδα, την ασφάλιση και μια μελλοντική πώληση. Αν ένας ιδιοκτήτης συνεισφέρει περισσότερα χρήματα από όσα αντιστοιχούν στο ποσοστό ιδιοκτησίας που καταγράφεται στο συμβόλαιο, οι φορολογικές και νομικές συνέπειες πρέπει να εξεταστούν πριν από τη μεταφορά των κεφαλαίων.

Η αγορά μέσω εταιρείας μπορεί να δημιουργήσει υποχρεώσεις λογιστικής τήρησης, ετήσιας συμμόρφωσης, δήλωσης πραγματικού δικαιούχου, χρηματοδότησης και φορολογίας, οι οποίες υπερβαίνουν την υποτιθέμενη ευκολία. Οι αλλοδαπές εταιρείες μπορεί επίσης να χρειάζονται νομιμοποιημένα εταιρικά έγγραφα και απόδειξη της εξουσίας υπογραφής. Λάβετε συντονισμένες συμβουλές στην Ελλάδα και στη χώρα σας πριν επιλέξετε δομή ιδιοκτησίας· μια μεταγενέστερη αλλαγή της αποτελεί νέα νομική και ενδεχομένως φορολογητέα συναλλαγή.

Κληρονομιά και σχεδιασμός διαδοχής

Ένα ακίνητο στην Ελλάδα γίνεται μέρος του ευρύτερου κληρονομικού σχεδιασμού του ιδιοκτήτη. Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν ποιος πρέπει να κληρονομήσει, αν είναι κατάλληλη μια ελληνική ή μια αλλοδαπή διαθήκη, πώς μπορεί να λειτουργήσουν οι κανόνες της ΕΕ για την κληρονομική διαδοχή και τυχόν επιλογή εφαρμοστέου δικαίου, καθώς και αν οι προβλεπόμενοι κληρονόμοι μπορούν στην πράξη να διαχειριστούν το ακίνητο. Η απάντηση εξαρτάται από την ιθαγένεια, τη συνήθη διαμονή, την οικογενειακή δομή, το σχήμα κατοχής και τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία.

Η συνιδιοκτησία δεν λύνει αυτόματα κάθε κληρονομικό ζήτημα, και οι παραδοχές που ισχύουν στη χώρα του αγοραστή μπορεί να μην ισχύουν για ένα περιουσιακό στοιχείο στην Ελλάδα. Οι σύζυγοι, οι μη έγγαμοι σύντροφοι, τα παιδιά από διαφορετικές σχέσεις και οι μέτοχοι εταιρειών απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή. Οι φορολογικές συνέπειες για τους κληρονόμους θα πρέπει να εξετάζονται χωριστά από την κληρονομική διαδοχή κατά το αστικό δίκαιο.

Κρατήστε το συμβόλαιο, τα στοιχεία του Κτηματολογίου, τον ΑΦΜ, το Ε9, τις πληρωμές φόρων, τα σχέδια και τα στοιχεία επικοινωνίας των επαγγελματιών προσβάσιμα σε μέλη της οικογένειας που εμπιστεύεστε. Μια κληρονομιά διεκπεραιώνεται δυσκολότερα όταν οι κληρονόμοι δεν μπορούν να εντοπίσουν το ακίνητο ή να βρουν τα ελληνικά αρχεία. Ένας Έλληνας δικηγόρος και ένας φοροτεχνικός θα πρέπει να συντονίζονται με τους επαγγελματίες που χειρίζονται την κληρονομιά στη χώρα του αγοραστή.

Ασφάλιση ακινήτου στην Ελλάδα

Η ασφάλιση θα πρέπει να ισχύει από τη στιγμή που ο κίνδυνος μεταβιβάζεται βάσει της συναλλαγής. Η κάλυψη μπορεί να περιλαμβάνει, ανάλογα με το ασφαλιστήριο, ζημιές στο κτίριο, πυρκαγιά, σεισμό, καιρικά φαινόμενα, διαρροή νερού, αστική ευθύνη, περιεχόμενο, κλοπή, απώλεια μισθωμάτων και υπηρεσίες έκτακτης βοήθειας. Τα παραθαλάσσια σπίτια, οι πισίνες, οι τοίχοι αντιστήριξης, οι περίοδοι κατά τις οποίες το ακίνητο μένει κενό και η χρήση για βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να δηλώνονται με ακρίβεια.

Η ασφαλιζόμενη αξία ανακατασκευής δεν είναι απαραίτητα η τιμή αγοράς ή η αγοραία αξία. Ένα ασφαλιστήριο με μη ρεαλιστικά χαμηλό ασφαλισμένο ποσό μπορεί να αφήσει τον ιδιοκτήτη υποασφαλισμένο, ενώ οι εξαιρέσεις και οι απαλλαγές καθορίζουν τι αποζημιώνεται στην πράξη. Οι τράπεζες που χορηγούν στεγαστικά δάνεια συνήθως επιβάλλουν δικές τους ασφαλιστικές απαιτήσεις, οι οποίες δεν παρέχουν απαραίτητα όλη την προστασία που επιθυμεί ο ιδιοκτήτης.

Ρωτήστε πόσο καιρό μπορεί να μένει το ακίνητο κενό, αν απαιτούνται επιθεωρήσεις ή προληπτικά μέτρα για τον χειμώνα, ποιοι φυσικοί κίνδυνοι καλύπτονται και αν οι εργολάβοι ή οι επισκέπτες που πληρώνουν επηρεάζουν το ασφαλιστήριο. Οι ασφαλιστικές συμβουλές και η έκδοση του ασφαλιστηρίου θα πρέπει να προέρχονται από αδειοδοτημένο επαγγελματία, ενώ η διαχείριση του ακινήτου θα πρέπει να ευθυγραμμίζεται με τους όρους του ασφαλιστηρίου.

Αξία μεταπώλησης και σχεδιασμός εξόδου

Ακόμη και μια μακροπρόθεσμη αγορά για λόγους τρόπου ζωής θα πρέπει να αξιολογείται με τα μάτια ενός μελλοντικού αγοραστή. Η νομική σαφήνεια, τα σωστά σχέδια, η κατοχυρωμένη πρόσβαση, η πρακτική στάθμευση, η καλή συντήρηση, η ενεργειακή απόδοση και μια λειτουργική τοποθεσία ενισχύουν την εμπορευσιμότητα. Μια έντονα εξατομικευμένη κατασκευή, οι μη τακτοποιημένες προσθήκες ή η δύσκολη πρόσβαση μπορούν να περιορίσουν το κοινό μιας μεταπώλησης.

Οι αγοραστές που επενδύουν θα πρέπει να ορίσουν την πιθανή οδό εξόδου πριν από την αγορά: πώληση σε μια ντόπια οικογένεια, σε διεθνή αγοραστή εξοχικής κατοικίας, σε επενδυτή Golden Visa, σε κατασκευαστή ή σε επιχείρηση φιλοξενίας. Κάθε κοινό εκτιμά διαφορετικά χαρακτηριστικά. Η προβλεπόμενη αύξηση της αξίας δεν θα πρέπει ποτέ να θεωρείται εγγυημένη, και το κόστος πώλησης, οι φόροι και ο χρόνος θα πρέπει να περιλαμβάνονται στην ανάλυση της απόδοσης.

Τηρείτε έναν πλήρη φάκελο του ακινήτου και τεκμηριώνετε κάθε αδειοδοτημένη βελτίωση. Σε μια μελλοντική πώληση, τα ελλιπή αρχεία μηχανικού, οι φορολογικές ασυνέπειες ή οι μη τεκμηριωμένες κατασκευές μπορούν να καθυστερήσουν τη συναλλαγή. Η υπεύθυνη ιδιοκτησία προστατεύει επομένως τόσο την απόλαυση όσο και τη μελλοντική ρευστότητα.

Συνήθεις κίνδυνοι και λάθη

• Επιλογή ακινήτου πριν από τον καθορισμό του συνολικού προϋπολογισμού και του σκοπού.
• Καταβολή προκαταβολής πριν από τον έλεγχο του δικηγόρου.
• Παραδοχή ότι ο συμβολαιογράφος είναι ο ιδιωτικός νομικός σύμβουλος του αγοραστή.
• Παράλειψη του ανεξάρτητου τεχνικού ελέγχου.
• Πεποίθηση ότι ο φράχτης στο έδαφος αποδεικνύει το νόμιμο όριο.
• Παραδοχή ότι κάθε έκταση γης είναι οικοδομήσιμη.
• Εμπιστοσύνη στην ένδειξη «επιλέξιμο για Golden Visa» χωρίς επαλήθευση.
• Υποεκτίμηση του κόστους μεταβίβασης, των αμοιβών των επαγγελματιών και των ανακαινίσεων.
• Αποστολή χρημάτων χωρίς επαληθευμένες οδηγίες πληρωμής.
• Παραμέληση της προετοιμασίας των αποδεικτικών προέλευσης των κεφαλαίων.
• Σύγχυση της ιδιοκτησίας ακινήτου με τη φορολογική κατοικία ή με δικαιώματα διαμονής.
• Σχεδιασμός του εισοδήματος από ενοίκια με βάση αισιόδοξα ακαθάριστα στοιχεία.
• Παράλειψη επαλήθευσης του Ε9 και της εγγραφής μετά την αγορά.
• Εξοχική κατοικία που μένει χωρίς πρόβλεψη για επιθεωρήσεις και συντήρηση.

Οι επαγγελματικές συμβουλές δεν μπορούν να εξαλείψουν κάθε κίνδυνο της αγοράς ή της ιδιοκτησίας, μπορούν όμως να εντοπίσουν προβλήματα που μπορούν να αποφευχθούν πριν αυτά γίνουν δεσμευτικά.

Τυπικό χρονοδιάγραμμα αγοράς ακινήτου

Οι απλές συναλλαγές μπορούν να προχωρήσουν γρήγορα όταν τα έγγραφα είναι έτοιμα. Οι κληρονομικές υποθέσεις, οι τεχνικές παρατυπίες, η χρηματοδότηση, οι αλλοδαπές εταιρείες, η αγορά υπό κατασκευή (off-plan) ή τα ελλιπή πιστοποιητικά του πωλητή απαιτούν περισσότερο χρόνο. Μην κλείνετε ταξίδια ή εργασίες που δεν ακυρώνονται βασιζόμενοι μόνο σε μια εκτιμώμενη ημερομηνία υπογραφής.

Πώς βοηθά η Chalkidiki Real Estate τους διεθνείς αγοραστές

Σας προσφέρουμε ένα ενιαίο, συντονισμένο σημείο επαφής: από το αρχικό προφίλ του ακινήτου που αναζητάτε, μέσα από την αναζήτηση, τις επισκέψεις στα ακίνητα, τη διαπραγμάτευση των εμπορικών όρων, τις συστάσεις σε επαγγελματίες, την παρακολούθηση της ολοκλήρωσης και την παράδοση, έως την ανακαίνιση και τη διαχείριση. Ο ρόλος μας είναι να διατηρούμε το έργο οργανωμένο, ενώ κάθε αδειοδοτημένος επαγγελματίας παραμένει υπεύθυνος για τη δική του εργασία.

Ανάλογα με την αμειβόμενη εντολή, μπορούμε να εντοπίσουμε κατάλληλες ευκαιρίες, τόσο δημοσιευμένες όσο και εκτός δημόσιας αγοράς (off-market), να οργανώσουμε περιηγήσεις για επισκέψεις σε ακίνητα, να καταγράψουμε τις απαιτήσεις σε έγγραφα, να συντονίσουμε ανεξάρτητο δικηγόρο και μηχανικό, να υποστηρίξουμε την επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο και τον λογιστή, να κανονίσουμε μεταφράσεις, να παρακολουθούμε τα ορόσημα και να προετοιμάσουμε τις υπηρεσίες μετά την αγορά.

Επικοινωνούμε τους κινδύνους με διαφάνεια και δεν πιέζουμε τους πελάτες να παραιτηθούν από τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence). Μια επιτυχημένη συναλλαγή σημαίνει αγορά του σωστού ακινήτου με όρους που έχετε κατανοήσει, όχι απλώς υπογραφή όσο το δυνατόν γρηγορότερα.

Πλήρης λίστα ελέγχου για αγοραστές ακινήτων

• Καθορίστε χρήση, περιοχή, προϋπολογισμό και χρονοδιάγραμμα.
• Συμπεριλάβετε φόρους, αμοιβές, επίπλωση και αποθεματικό για απρόβλεπτα.
• Επιβεβαιώστε με τον δικηγόρο ότι έχετε δικαίωμα απόκτησης.
• Αποκτήστε ή προετοιμάστε τον ελληνικό ΑΦΜ.
• Οργανώστε τα αποδεικτικά προέλευσης των κεφαλαίων.
• Αναθέστε σε ανεξάρτητο δικηγόρο και μηχανικό.
• Εξετάστε την περιοχή και το ακίνητο σε διαφορετικές χρονικές στιγμές.
• Υποβάλετε προσφορές υπό τους απαραίτητους όρους.
• Ζητήστε την έγκριση των εγγράφων κράτησης πριν από την πληρωμή.
• Επαληθεύστε τον τίτλο ιδιοκτησίας, τα βάρη, την πρόσβαση και την εξουσία διάθεσης του πωλητή.
• Επαληθεύστε άδειες, σχέδια, φυσική κατάσταση και νόμιμη χρήση.
• Για οικόπεδα, επιβεβαιώστε τα όρια και την οικοδομησιμότητα.
• Ζητήστε υπολογισμό κόστους για το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Εξασφαλίστε τη χρηματοδότηση πριν από οποιαδήποτε δέσμευση χωρίς όρους.
• Ελέγξτε τη συμβολαιογραφική πράξη και φροντίστε για τη μετάφρασή της.
• Επαληθεύστε ανεξάρτητα τις οδηγίες πληρωμής.
• Επιβεβαιώστε την εγγραφή μετά την υπογραφή.
• Επαληθεύστε το Ε9 και κατανοήστε τον ΕΝΦΙΑ.
• Μεταφέρετε τις παροχές στο όνομά σας και κανονίστε ασφάλιση.
• Καταρτίστε πλάνο ανακαίνισης ή διαχείρισης.
• Διατηρήστε μόνιμα τον πλήρη φάκελο της συναλλαγής.