Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα

Η Chalkidiki Real Estate συγκεντρώνει αυτόν τον φάκελο για λογαριασμό των ιδιοκτητών, συντονίζοντας δικηγόρο, μηχανικό, τοπογράφο μηχανικό, ενεργειακό επιθεωρητή, λογιστή και δήμο, ώστε τα έγγραφα να φτάνουν με μια λειτουργική σειρά. Κάθε επαγγελματίας παραμένει υπεύθυνος στο πλαίσιο της δικής του αρμοδιότητας.

Οι απαιτήσεις αλλάζουν και η ακριβής λίστα εξαρτάται από το ακίνητο και το ιστορικό του. Η σελίδα αυτή είναι οδηγός προγραμματισμού, όχι εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή.

Σε αυτή τη σελίδα

Γιατί ο φάκελος καθορίζει το χρονοδιάγραμμα

Δύο ακίνητα μπορεί να είναι πανομοιότυπα από κάθε εμπορική άποψη και παρ’ όλα αυτά να χρειαστούν εντελώς διαφορετικό χρόνο για να πωληθούν. Η διαφορά βρίσκεται σχεδόν πάντα στον φάκελο.

Ο προετοιμασμένος πωλητής βγαίνει στην αγορά με την τεχνική και νομική εικόνα ήδη ξεκαθαρισμένη. Όταν έρθει μια προσφορά, ο νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence) είναι μια τυπική διαδικασία μίας έως τριών εβδομάδων και ακολουθεί η υπογραφή του συμβολαίου. Ο απροετοίμαστος πωλητής δημοσιεύει την αγγελία, αποδέχεται μια προσφορά και μόνο τότε ανακαλύπτει ότι ο μηχανικός χρειάζεται έξι εβδομάδες, ότι το Ε9 είναι λάθος και ότι ο δήμος εμφανίζει οφειλές. Μέχρι να διορθωθούν όλα, ο αγοραστής έχει ήδη αγοράσει αλλού – και το ακίνητο κουβαλά ένα ιστορικό προβολής που ο επόμενος αγοραστής θα διαβάσει ως προειδοποίηση.

Υπάρχει και ένα δεύτερο, λιγότερο προφανές κόστος. Ο πωλητής που δεν μπορεί να προσκομίσει έγγραφα διαπραγματεύεται από θέση αδυναμίας. Κάθε αναπάντητο ερώτημα γίνεται ένας κίνδυνος που ο αγοραστής αποτιμά στην τιμή – και οι αγοραστές αποτιμούν τον κίνδυνο γενναιόδωρα υπέρ τους. Ένας πλήρης φάκελος αξίζει πραγματικά χρήματα στο τραπέζι των διαπραγματεύσεων, όχι μόνο χρόνο στο ημερολόγιο.

Ο πρακτικός κανόνας είναι απλός: ξεκινήστε τη δουλειά με τα έγγραφα ταυτόχρονα με την εκτίμηση, πριν φωτογραφηθεί ή δημοσιευθεί οτιδήποτε.

Η πλήρης λίστα ελέγχου

Για ακίνητα από κληρονομιά, οικόπεδα, διαμερίσματα, ακίνητα που ανήκουν σε εταιρείες, νεόδμητα και πωλήσεις μέσω αντιπροσώπου απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα. Αυτά καλύπτονται στις ενότητες που ακολουθούν.

Τίτλος ιδιοκτησίας και αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας

Ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι το συμβολαιογραφικό έγγραφο με το οποίο αποκτήσατε το ακίνητο – αγορά, κληρονομιά, γονική παροχή, δωρεά ή, σε παλαιότερες περιπτώσεις, διανομή μεταξύ μελών της οικογένειας. Χρειάζεστε τον ίδιο τον τίτλο και την απόδειξη ότι μεταγράφηκε, αφού στην Ελλάδα η μεταγραφή είναι αυτή που κάνει την κυριότητα να ισχύει έναντι τρίτων.

Ο δικηγόρος του αγοραστή δεν θα σταματήσει στον δικό σας τίτλο. Θα ανατρέξει στην αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας προς τα πίσω, συνήθως για τουλάχιστον είκοσι χρόνια και μερικές φορές πολύ περισσότερο όταν το ιστορικό είναι περίπλοκο, για να επιβεβαιώσει ότι κάθε μεταβίβαση της αλυσίδας ήταν έγκυρη και μεταγράφηκε σωστά.

Οι παλαιότεροι τίτλοι στη Χαλκιδική δημιουργούν επαναλαμβανόμενα προβλήματα: συμβόλαια που περιγράφουν το ακίνητο με αναφορά στους όμορους ιδιοκτήτες αντί για μετρημένα όρια, εμβαδά που διαφέρουν από τη σύγχρονη αποτύπωση, ακίνητα που είναι ακόμη καταχωρισμένα στο όνομα αποβιώσαντος γονέα και κενά όπου μια μεταβίβαση υπογράφηκε αλλά δεν μεταγράφηκε ποτέ.

Αν δεν βρίσκετε τον τίτλο σας, μπορείτε να λάβετε αντίγραφα από τον συμβολαιογράφο που τον συνέταξε ή από το συμβολαιογραφικό αρχείο, και τα στοιχεία μεταγραφής από το Υποθηκοφυλακείο ή το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Αν ο τίτλος δεν συμφωνεί με όσα είναι καταχωρισμένα, η διόρθωση πρέπει να ξεκινήσει αμέσως – είναι διαδικασία του δικηγόρου με χρονοδιάγραμμα που μετριέται σε εβδομάδες ή μήνες, όχι σε ημέρες.

Απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου και κτηματολογικό διάγραμμα

Η Χαλκιδική έχει μεταφερθεί σταδιακά από το παλαιό σύστημα των υποθηκοφυλακείων στο εθνικό Κτηματολόγιο. Όπου το Κτηματολόγιο λειτουργεί, το ακίνητο έχει μοναδικό κτηματολογικό κωδικό (ΚΑΕΚ) και καταχωρισμένη γεωμετρία, και ο δικηγόρος του αγοραστή θα εργαστεί με βάση την κτηματολογική εγγραφή.

Χρειάζεστε το απόσπασμα κτηματολογικού φύλλου, που δείχνει τα καταχωρισμένα δικαιώματα επί του ακινήτου, και το κτηματολογικό διάγραμμα, που δείχνει το καταχωρισμένο σχήμα και τη θέση του. Και τα δύο εκδίδονται από το Κτηματολόγιο, στις περισσότερες περιπτώσεις ηλεκτρονικά.

Τα σφάλματα από τη μετάβαση είναι συχνά και αξίζει να ελεγχθούν πριν τα εντοπίσει ένας αγοραστής. Τυπικά παραδείγματα είναι ένα εμβαδόν που διαφέρει από τον τίτλο, όρια που δεν συμπίπτουν με τις περιφράξεις επί τόπου, ένα γεωτεμάχιο καταχωρισμένο σε προηγούμενο ή αποβιώσαντα ιδιοκτήτη, ένα κτίριο που εμφανίζεται σε λάθος γεωτεμάχιο ή ένα ακίνητο που έχει δηλωθεί δύο φορές.

Οι διορθώσεις ακολουθούν συγκεκριμένη διαδικασία και απαιτούν δικηγόρο και, όταν αφορούν τη γεωμετρία, τοπογράφο μηχανικό. Χρειάζονται χρόνο, γι’ αυτό ο κτηματολογικός έλεγχος ανήκει στην αρχή της προετοιμασίας της πώλησης και όχι στο τέλος της. Όπου το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη για μια συγκεκριμένη περιοχή, τα αντίστοιχα αποδεικτικά προέρχονται από το Υποθηκοφυλακείο.

Το τοπογραφικό διάγραμμα

Το τοπογραφικό διάγραμμα, που συντάσσεται και υπογράφεται από αδειούχο τοπογράφο μηχανικό ή πολιτικό μηχανικό, δείχνει τα μετρημένα όρια του οικοπέδου, το εμβαδόν του, το πρόσωπο σε δρόμο, τη θέση του σε σχέση με τους δρόμους και τα όρια οικισμού, καθώς και το αποτύπωμα τυχόν κτισμάτων. Συντάσσεται στο εθνικό σύστημα συντεταγμένων, ώστε να μπορεί να συσχετιστεί με το Κτηματολόγιο.

Απαιτείται για τα οικόπεδα και, στην πράξη, για σχεδόν κάθε μονοκατοικία στο δικό της οικόπεδο. Συνήθως δεν απαιτείται για διαμέρισμα σε πολυκατοικία, όπου τα έγγραφα του ίδιου του κτιρίου καλύπτουν το οικόπεδο.

Για έναν πωλητή στη Χαλκιδική, το διάγραμμα είναι πολύ περισσότερο από μια τυπική διαδικασία. Αποτυπώνει το πραγματικό εμβαδόν – που συχνά διαφέρει από τον τίτλο – και αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του τι μπορεί ακόμη να χτιστεί, κάτι που συχνά είναι το μεγαλύτερο επιμέρους στοιχείο της αξίας σε μια πώληση οικοπέδου. Επιπλέον, ξεκαθαρίζει ζητήματα ορίων πριν τα θέσει ένας αγοραστής.

Ένα παλιό διάγραμμα μπορεί να χρειαστεί επικαιροποίηση ή νέα σύνταξη σύμφωνα με τις σημερινές προδιαγραφές και συντεταγμένες. Υπολογίστε μία έως τρεις εβδομάδες, περισσότερο το καλοκαίρι, όταν οι τοπογράφοι μηχανικοί στη Χαλκιδική είναι ιδιαίτερα φορτωμένοι.

Οικοδομική άδεια και σχέδια

Για κάθε κτίριο χρειάζεστε την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, μαζί με τυχόν μεταγενέστερες αναθεωρήσεις, άδειες επέκτασης ή αποφάσεις νομιμοποίησης. Αυτά προέρχονται από το αρχείο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας και, όλο και συχνότερα, από ψηφιακά αρχεία.

Ο φάκελος της άδειας είναι το σημείο αναφοράς με το οποίο ο μηχανικός συγκρίνει το κτίριο όπως είναι σήμερα. Κάθε διαφορά – μια κλεισμένη βεράντα, ένα επιπλέον δωμάτιο στο υπόγειο, ένα βοηθητικό κτίσμα αποθήκης, μια πισίνα, μια αλλαγή χρήσης – πρέπει να εντοπιστεί και είτε να τεκμηριωθεί ότι έχει ήδη νομιμοποιηθεί είτε να τακτοποιηθεί τώρα.

Τα παλαιότερα σπίτια στη Χαλκιδική έχουν συχνά ελλιπή αρχεία. Άδειες των δεκαετιών του 1970 και του 1980 μπορεί να έχουν χαθεί εν μέρει, τα σχέδια μπορεί να μην αντιστοιχούν σε όσα κατασκευάστηκαν πραγματικά και διαδοχικοί ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν τροποποιήσει το κτίριο χωρίς καμία καταγραφή. Η ανασύσταση του φακέλου είναι συνήθης δουλειά μηχανικού, αλλά απαιτεί χρόνο και κάποιες φορές φέρνει στο φως ένα πρόβλημα που πρέπει να λυθεί πριν από την πώληση.

Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν πριν από τις σχετικές ημερομηνίες που ορίζει ο νόμος, και ιδίως τα κτίρια προ του 1955, υπάγονται σε ειδικούς κανόνες· ο μηχανικός σας θα προσδιορίσει ποιο καθεστώς εφαρμόζεται.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο ψηφιακός τεχνικός φάκελος του ακινήτου, που συντάσσεται και υποβάλλεται από αδειούχο μηχανικό. Συγκεντρώνει την άδεια και τα σχέδια, σχέδια του ακινήτου όπως είναι στην πραγματικότητα, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), αποδεικτικά για τυχόν νομιμοποίηση αυθαίρετων εργασιών και τις δηλώσεις του μηχανικού.

Για μια μεταβίβαση, ο συμβολαιογράφος απαιτεί την αντίστοιχη βεβαίωση. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ένας μηχανικός πρέπει να επισκεφθεί το ακίνητο, να το αποτυπώσει, να το συγκρίνει με τον φάκελο της άδειας και να επιλύσει τις αποκλίσεις πριν μπορέσει να συνταχθεί το συμβόλαιο – γι’ αυτό είναι το πιο συνηθισμένο σημείο συμφόρησης σε μια πώληση στην Ελλάδα.

Το κόστος βαρύνει τον πωλητή και εξαρτάται από τον τύπο του ακινήτου, το μέγεθός του και την πληρότητα του αρχείου. Για ένα σύγχρονο διαμέρισμα με άρτιο φάκελο η διαδικασία είναι γρήγορη και φθηνή· για μια παλαιότερη μονοκατοικία με προσθήκες, χαμένο φάκελο άδειας και μη τεκμηριωμένες εργασίες δεν είναι ούτε το ένα ούτε το άλλο.

Η σειρά έχει σημασία: το ΠΕΑ ενσωματώνεται στον φάκελο της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, γι’ αυτό αναθέστε τη δουλειά στον ενεργειακό επιθεωρητή και στον μηχανικό ταυτόχρονα και όχι τον έναν μετά τον άλλον.

Βεβαίωση για αυθαίρετες κατασκευές

Κάθε μεταβίβαση απαιτεί βεβαίωση μηχανικού σχετικά με αυθαίρετες κατασκευές: είτε ότι δεν υπάρχουν είτε ότι όσες υπάρχουν έχουν δηλωθεί και τακτοποιηθεί σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο νομιμοποίησης.

Το πλαίσιο διακρίνει κατηγορίες παραβάσεων. Οι μικρές παραβάσεις αντιμετωπίζονται ήπια· σημαντικά αυθαίρετα κτίσματα ή αλλαγές χρήσης επιβαρύνονται με υψηλότερα πρόστιμα και, σε ορισμένες περιπτώσεις, δεν μπορούν να τακτοποιηθούν καθόλου – για παράδειγμα όταν η κατασκευή βρίσκεται σε προστατευόμενη ζώνη, στη ζώνη αιγιαλού και παραλίας, σε δασική έκταση ή σε δημόσια γη.

Όπου η τακτοποίηση είναι δυνατή, η διαδικασία περιλαμβάνει αξιολόγηση και υποβολή από μηχανικό και στη συνέχεια καταβολή του προβλεπόμενου από τον νόμο προστίμου, το ύψος του οποίου εξαρτάται από το μέγεθος και τη φύση της παράβασης. Το αποτέλεσμα τεκμηριώνεται και επισυνάπτεται στον τεχνικό φάκελο, και ο δικηγόρος του αγοραστή θα το ελέγξει.

Ορισμένοι πωλητές ελπίζουν ότι μια μικρή παράβαση θα περάσει απαρατήρητη. Δεν θα περάσει: ο μηχανικός υπογράφει δήλωση και φέρει επαγγελματική ευθύνη γι’ αυτήν, ενώ συχνά κάνει αυτοψία και ο μηχανικός του αγοραστή. Αποκαλύψτε την έγκαιρα, προσαρμόστε την τιμή ανάλογα και τακτοποιήστε την πριν από την προβολή του ακινήτου.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτικό για τη μεταβίβαση κτιρίου και εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή μετά από αυτοψία, στην οποία αξιολογούνται η θερμομόνωση, οι υαλοπίνακες, η θέρμανση, η ψύξη, το ζεστό νερό και τυχόν εγκαταστάσεις ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Ο αριθμός του πιστοποιητικού πρέπει επίσης να αναγράφεται στις αγγελίες ακινήτων.

Ισχύει για δέκα χρόνια, εκτός αν το κτίριο υποστεί ουσιώδεις μετατροπές. Επομένως, ένα πιστοποιητικό που εκδόθηκε όταν αγοράσατε ή ανακαινίσατε το ακίνητο μπορεί να είναι ακόμη αξιοποιήσιμο. Ελέγξτε την ημερομηνία πριν αναθέσετε την έκδοση νέου.

Οι περισσότερες παλαιότερες εξοχικές κατοικίες στη Χαλκιδική βαθμολογούνται χαμηλά, κάτι φυσιολογικό για το υπάρχον κτιριακό απόθεμα που δεν εμποδίζει την πώληση. Επηρεάζει όμως τη συζήτηση με αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, οι οποίοι διαβάζουν το πιστοποιητικό ως πρόβλεψη του λειτουργικού κόστους και ως προϋπολογισμό ανακαίνισης.

Ο επιθεωρητής χρειάζεται πρόσβαση στο ακίνητο, την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, καθώς και στοιχεία για τα εγκατεστημένα συστήματα. Όταν το ακίνητο είναι άδειο και απομακρυσμένο, η εξασφάλιση πρόσβασης είναι συνήθως το πιο αργό σκέλος· ένας επιστάτης ή ένα κλειδί που φυλάσσεται τοπικά λύνει το πρόβλημα.

Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και το Ε9

Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνει ότι το ακίνητο είχε συμπεριληφθεί στη δήλωση ακίνητης περιουσίας Ε9 του ιδιοκτήτη για τα σχετικά προηγούμενα έτη και ότι ο φόρος ακινήτων έχει εξοφληθεί. Εκδίδεται από τη φορολογική διοίκηση και απαιτείται για το συμβόλαιο.

Το πιστοποιητικό είναι τόσο αξιόπιστο όσο το Ε9 πίσω από αυτό, και εδώ ακριβώς αιφνιδιάζονται συχνότερα οι ιδιοκτήτες που είναι μη κάτοικοι Ελλάδας. Συνήθη προβλήματα είναι ένα ακίνητο που δεν δηλώθηκε ποτέ, ένα εμβαδόν ή μια περιγραφή που δεν συμφωνεί με τον τίτλο, μια κληρονομιά που δεν αποτυπώθηκε ποτέ, ένα κτίσμα που προστέθηκε ή κατεδαφίστηκε χωρίς ενημέρωση της δήλωσης και ποσοστά συνιδιοκτησίας καταχωρισμένα λανθασμένα.

Καθένα από αυτά πρέπει να διορθωθεί πριν μπορέσει να εκδοθεί το πιστοποιητικό, πράγμα που σημαίνει τροποποιητικές δηλώσεις, πιθανώς για αρκετά έτη, και πιθανώς επιπλέον φόρο. Τη διαδικασία αναλαμβάνει λογιστής· υπολογίστε εβδομάδες και όχι ημέρες.

Επίσης, πρέπει να εξοφληθεί ο οφειλόμενος ΕΝΦΙΑ. Τα ακίνητα που έμειναν άδεια έχουν συχνά οφειλές, και το ποσό εμφανίζεται ακριβώς τη στιγμή που ζητείται το πιστοποιητικό – συνήθως όταν έχει ήδη συμφωνηθεί η ημερομηνία του συμβολαίου. Ελέγξτε την κατάσταση από την αρχή.

Βεβαίωση του δήμου για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)

Ο δήμος εκδίδει βεβαίωση ότι έχουν εξοφληθεί τα δημοτικά τέλη του ακινήτου. Το ΤΑΠ και τα σχετικά δημοτικά τέλη εισπράττονται συνήθως μέσω του λογαριασμού ρεύματος, οπότε η βεβαίωση είναι συνήθως απλή υπόθεση για ένα ακίνητο με ενεργή και εξοφλημένη σύνδεση ρεύματος.

Δεν είναι απλή όταν το ρεύμα έχει διακοπεί, όταν η σύνδεση είναι στο όνομα αποβιώσαντος ή προηγούμενου ιδιοκτήτη ή όταν το ακίνητο δεν είναι σωστά καταχωρισμένο στο μητρώο του δήμου – για παράδειγμα επειδή μια επέκταση δεν δηλώθηκε ποτέ στον δήμο.

Οι δήμοι της Χαλκιδικής διαφέρουν επίσης ως προς την πρακτική και τους χρόνους διεκπεραίωσης, και το καλοκαίρι είναι η πιο φορτωμένη περίοδός τους. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με εποχική λειτουργία των υπηρεσιών, υπολογίστε περισσότερο χρόνο.

Ζητήστε τη βεβαίωση αρκετά νωρίς ώστε να προλάβετε να εντοπίσετε ένα πρόβλημα, αλλά όχι τόσο νωρίς ώστε να λήξει πριν από το συμβόλαιο. Ο συντονισμός του χρόνου είναι συνήθως δουλειά του δικηγόρου.

Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα

Ανάλογα με την περίπτωση του πωλητή, απαιτούνται φορολογική ενημερότητα και, κατά περίπτωση, ασφαλιστική ενημερότητα. Αυτές βεβαιώνουν ότι ο πωλητής δεν έχει εκκρεμείς οφειλές που θα εμπόδιζαν τη συναλλαγή.

Για έναν ιδιώτη πωλητή, μη κάτοικο Ελλάδας, χωρίς επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα, αυτό είναι συνήθως τυπική διαδικασία, εφόσον έχουν εξοφληθεί οι φόροι του ακινήτου. Για πωλητές με επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα, εργαζομένους ή ελεύθερο επάγγελμα, μπορεί να απαιτεί περισσότερη δουλειά και πρέπει να ελεγχθεί νωρίς με τον λογιστή.

Τα πιστοποιητικά αυτά έχουν περιορισμένη ισχύ, γι’ αυτό ζητούνται όταν η ημερομηνία του συμβολαίου είναι πλέον ορατή και όχι στην αρχή της διαδικασίας.

Αν ο πωλητής έχει οφειλές προς τη φορολογική διοίκηση, η κατάσταση πρέπει να τακτοποιηθεί πριν από τη μεταβίβαση, και σε ορισμένες περιπτώσεις η οφειλή εξοφλείται από το τίμημα κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Αυτή η ρύθμιση πρέπει να οργανωθεί εκ των προτέρων με τον λογιστή, τον δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο.

Ταυτοποίηση, ΑΦΜ και προσωπικά έγγραφα

Κάθε πωλητής χρειάζεται έγκυρο έγγραφο ταυτοποίησης – διαβατήριο ή εθνικό δελτίο ταυτότητας – και ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Αν αγοράσατε το ακίνητο, έχετε ήδη ΑΦΜ, όμως μπορεί να είναι ανενεργός, συνδεδεμένος με παλιά διεύθυνση στο εξωτερικό ή καταχωρισμένος σε λάθος ΔΟΥ· όλα αυτά πρέπει να διορθωθούν πριν από το συμβόλαιο.

Οι μη κάτοικοι Ελλάδας είναι κατά κανόνα καταχωρισμένοι στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και, όπου απαιτείται, ορίζουν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Ο εκπρόσωπος είναι τυπικό σημείο επαφής για δηλώσεις και αλληλογραφία, όχι πρόσωπο με εξουσία επί του ακινήτου σας.

Από τους έγγαμους πωλητές μπορεί να ζητηθεί πιστοποιητικό γάμου, και το περιουσιακό καθεστώς του γάμου μπορεί να έχει σημασία όταν επηρεάζει τη δυνατότητα διάθεσης του ακινήτου. Οι πωλητές που έχουν αλλάξει όνομα από την απόκτηση του ακινήτου χρειάζονται έγγραφα για την αλλαγή, μεταφρασμένα και επικυρωμένα.

Τέλος, ο τραπεζικός λογαριασμός στον οποίο θα καταβληθεί το τίμημα πρέπει να καθοριστεί εκ των προτέρων – ιδίως όταν η πώληση ολοκληρώνεται από αντιπρόσωπο με πληρεξούσιο, αφού το έγγραφο πρέπει να εξουσιοδοτεί την είσπραξη σε αυτόν τον λογαριασμό. Δείτε επίσης: Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από μη κάτοικο.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Δεν είστε βέβαιοι ποια έγγραφα χρειάζεται ακόμη το ακίνητό σας για να μπορέσει να πωληθεί; Στείλτε μου ό,τι έχετε και θα σας πω τι λείπει – τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Συγκεντρώνουμε τον πλήρη φάκελο πώλησης για ιδιοκτήτες στη Χαλκιδική, ακόμη και για ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα.

Ακίνητο από κληρονομιά

Το ακίνητο από κληρονομιά συνοδεύεται από ένα επιπλέον επίπεδο εγγράφων, και μέχρι να υπάρξουν αυτά οι κληρονόμοι δεν μπορούν να πουλήσουν καθόλου, επειδή δεν είναι ακόμη οι καταχωρισμένοι ιδιοκτήτες.

Τα βασικά έγγραφα είναι η ληξιαρχική πράξη θανάτου· το πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών ή αντίστοιχο αποδεικτικό των κληρονόμων· η διαθήκη, εφόσον υπάρχει, μαζί με τα πρακτικά δημοσίευσής της από το δικαστήριο και τυχόν πιστοποιητικό ότι δεν έχει προσβληθεί· πιστοποιητικό ότι δεν έχει κατατεθεί αποποίηση της κληρονομιάς· η συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς· το αποδεικτικό μεταγραφής της στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο· και η δήλωση φόρου κληρονομιάς μαζί με το αποδεικτικό καταβολής του φόρου ή απαλλαγής εντός των αφορολόγητων ορίων.

Για κληρονόμους από το εξωτερικό ισχύουν πρόσθετες απαιτήσεις: τα έγγραφα που εκδόθηκαν στο εξωτερικό πρέπει να φέρουν επισημείωση της Χάγης (Apostille) και επίσημη μετάφραση, και όταν ο θανών ή κάποιος κληρονόμος ζούσε εκτός Ελλάδας, το εφαρμοστέο κληρονομικό δίκαιο πρέπει να διαπιστωθεί και όχι να θεωρηθεί δεδομένο.

Όλοι οι συγκληρονόμοι πρέπει να συναινέσουν στην πώληση και όλοι πρέπει να υπογράψουν, αυτοπροσώπως ή με πληρεξούσιο. Αν κάποιος κληρονόμος έχει πεθάνει μετά την αρχική κληρονομική διαδοχή, πρέπει πρώτα να τακτοποιηθεί αυτή η δεύτερη διαδοχή. Την πλήρη σειρά των βημάτων θα βρείτε εδώ: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα.

Ακίνητο που ανήκει σε εταιρεία

Όταν ιδιοκτήτης είναι νομικό πρόσωπο – ελληνική ΙΚΕ ή ΑΕ ή αλλοδαπή εταιρεία –, ο φάκελος περιλαμβάνει τα καταστατικά έγγραφα της εταιρείας, πρόσφατο πιστοποιητικό από το εμπορικό μητρώο (ΓΕΜΗ στην Ελλάδα ή το αντίστοιχο μητρώο της αλλοδαπής), αποδεικτικά της εξουσίας εκπροσώπησης του προσώπου που υπογράφει και εταιρική απόφαση που εγκρίνει την πώληση.

Τα εταιρικά έγγραφα της αλλοδαπής απαιτούν επισημείωση της Χάγης (Apostille) και επίσημη μετάφραση, και ο συμβολαιογράφος θα εξετάσει προσεκτικά την εξουσία εκπροσώπησης. Όταν ο υπογράφων ενεργεί με πληρεξούσιο της αλλοδαπής, η αλυσίδα των εξουσιοδοτήσεων πρέπει να τεκμηριώνεται χωρίς κανένα κενό.

Διαφέρει και η φορολογική μεταχείριση. Η αναστολή του φόρου υπεραξίας ισχύει για φυσικά πρόσωπα· η πώληση από εταιρεία αντιμετωπίζεται βάσει των κανόνων φορολογίας εισοδήματος νομικών προσώπων, και μια συναλλαγή που αποτελεί μέρος επιχειρηματικής δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ζητήστε τη συμβουλή λογιστή πριν συμφωνήσετε τους όρους, όχι μετά.

Οι εταιρείες χρειάζονται επίσης τη δική τους φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, ενώ πρέπει να τακτοποιηθεί και η κατάσταση τυχόν εργαζομένων ή εκκρεμών υποχρεώσεων.

Οικόπεδα και αγροτεμάχια

Η πώληση οικοπέδου είναι τεχνική πώληση, και ο φάκελος είναι αντίστοιχα βαρύτερος. Εκτός από τον τίτλο ιδιοκτησίας, τα κτηματολογικά έγγραφα και ένα πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα, οι αγοραστές και οι δικηγόροι τους θα περιμένουν σαφή εικόνα για το πολεοδομικό καθεστώς και τυχόν περιορισμούς.

Αυτό σημαίνει συνήθως αποδεικτικά για το αν το οικόπεδο βρίσκεται εντός ή εκτός των ορίων οικισμού, τους ισχύοντες συντελεστές δόμησης και το ποσοστό κάλυψης, το πρόσωπο σε δρόμο και τη νόμιμη πρόσβαση, καθώς και επιβεβαίωση της οικοδομησιμότητας. Ανάλογα με την τοποθεσία, σημαίνει επίσης βεβαίωση της δασικής υπηρεσίας ή την κατάσταση βάσει των δασικών χαρτών, τη θέση σε σχέση με τη γραμμή αιγιαλού και τυχόν ζώνη παραλίας, τυχόν περιορισμούς από αρχαιολογικές ή άλλες ζώνες προστασίας, καθώς και την ύπαρξη ρεμάτων, δουλειών ή διελεύσεων δικτύων κοινής ωφέλειας.

Τα αγροτεμάχια, οι εκτάσεις που αποκτήθηκαν με χρησικτησία και τα γεωτεμάχια με ασαφές πρόσωπο σε δρόμο χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή, ενώ στις παραμεθόριες και σε άλλες ειδικά χαρακτηρισμένες περιοχές ισχύουν πρόσθετες διατυπώσεις για ορισμένους ξένους αγοραστές, οι οποίες επηρεάζουν το ποιος μπορεί να αγοράσει από εσάς.

Τα στοιχεία αυτά δεν είναι γραφειοκρατικές λεπτομέρειες – καθορίζουν πόσο αξίζει το οικόπεδο. Την πλήρη εικόνα θα βρείτε εδώ: Πώληση οικοπέδου στη Χαλκιδική.

Ακίνητα υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητα

Τα πρόσφατα κατασκευασμένα ή ημιτελή ακίνητα έχουν τα δικά τους έγγραφα: την ισχύουσα οικοδομική άδεια και τυχόν αναθεωρήσεις της, τις βεβαιώσεις του μηχανικού για τις εργασίες που εκτελέστηκαν, αποδεικτικά σύνδεσης ή αιτήσεις για ρεύμα, νερό και αποχέτευση και – όταν το ακίνητο κατασκευάστηκε από κατασκευαστή – τη συμβατική σχέση μεταξύ του κατασκευαστή και του ιδιοκτήτη του οικοπέδου.

Η πρώτη πώληση νεόδμητων ακινήτων από κατασκευαστή μπορεί να υπάγεται σε καθεστώς ΦΠΑ αντί για το καθεστώς του φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), γεγονός που μεταβάλλει το κόστος του αγοραστή και τον χειρισμό από τον συμβολαιογράφο. Το αν ισχύει αυτό εξαρτάται από την ημερομηνία της άδειας και την ιδιότητα του πωλητή, και πρέπει να διευκρινιστεί πριν συμφωνηθούν οι όροι.

Όταν το κτίριο είναι ημιτελές, η πώληση πρέπει να ορίζει με ακρίβεια τι μεταβιβάζεται, τι θα ολοκληρώσει ακόμη ο πωλητής, με ποιες προδιαγραφές και έως πότε, καθώς και τις συνέπειες σε περίπτωση μη ολοκλήρωσης.

Οι αγοραστές αυτού του τύπου ακινήτων έχουν συνήθως καλή συμβουλευτική υποστήριξη και θα κάνουν λεπτομερείς ερωτήσεις· ο αντίστοιχος οδηγός για αγοραστές είναι ο εξής: Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα.

Διαμερίσματα και πολυκατοικίες

Η πώληση διαμερίσματος απαιτεί τα έγγραφα του κτιρίου καθώς και της ίδιας της ιδιοκτησίας. Η πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και ο κανονισμός πολυκατοικίας ορίζουν τι ανήκει στο διαμέρισμα, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας (χιλιοστά), τα ποσοστά επί του οικοπέδου και τους κανόνες για τους κοινόχρηστους χώρους.

Θα χρειαστείτε επίσης έγγραφα για οτιδήποτε χρησιμοποιείται αποκλειστικά από το διαμέρισμα – μια θέση στάθμευσης, μια αποθήκη, μια ταράτσα, ένα τμήμα κήπου –, επειδή η αποκλειστική χρήση που υπάρχει μόνο εθιμικά δεν είναι αποκλειστική χρήση κατά τον νόμο, και ο συμβολαιογράφος δεν θα την καταγράψει.

Πρακτικά στοιχεία που ζητούν οι αγοραστές και που επιταχύνουν μια πώληση: βεβαίωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας ότι τα κοινόχρηστα έχουν εξοφληθεί, το ύψος των ετήσιων κοινοχρήστων, η κατάσταση του αποθεματικού της πολυκατοικίας και τυχόν εκκρεμείς αποφάσεις για μεγάλες εργασίες, όπως στη στέγη, στην πρόσοψη, στον ανελκυστήρα ή στην πισίνα.

Όταν στο κτίριο έχουν γίνει ενεργειακές αναβαθμίσεις ή εργασίες στην πρόσοψη, πρέπει να τεκμηριώνονται επίσης οι σχετικές εγκρίσεις και ο επιμερισμός του κόστους.

Πώληση με πληρεξούσιο

Αν δεν παραστείτε αυτοπροσώπως στον συμβολαιογράφο, ο φάκελος περιλαμβάνει και το ίδιο το πληρεξούσιο. Πρέπει να συνταχθεί από τον Έλληνα δικηγόρο ή συμβολαιογράφο σας, ώστε το εύρος του να αντιστοιχεί σε όσα θα απαιτήσει ο συμβολαιογράφος, να υπογραφεί ενώπιον συμβολαιογράφου στο εξωτερικό ή σε ελληνικό προξενείο, να φέρει επισημείωση της Χάγης (Apostille) όταν υπογράφεται σε χώρα της Σύμβασης της Χάγης και να μεταφραστεί επίσημα στα ελληνικά.

Το έγγραφο πρέπει να κατονομάζει το ακίνητο, να απαριθμεί τις συγκεκριμένες πράξεις για τις οποίες δίνεται εξουσιοδότηση – υπογραφή του συμβολαίου, υποβολή δηλώσεων, αίτηση για πιστοποιητικά, είσπραξη του τιμήματος σε συγκεκριμένο λογαριασμό, παράδοση της νομής – και να αναφέρει ημερομηνία λήξης. Ένα πληρεξούσιο που είναι πολύ στενό επιβάλλει δεύτερο έγγραφο και δεύτερο ραντεβού· ένα που είναι πολύ ευρύ αποτελεί περιττό κίνδυνο.

Κάθε συνιδιοκτήτης δίνει το δικό του πληρεξούσιο. Για ακίνητα από κληρονομιά με κληρονόμους σε διάφορες χώρες, αυτό είναι τακτικά το μακρύτερο βήμα της συναλλαγής και πρέπει να ξεκινήσει όσο το δυνατόν νωρίτερα.

Την πλήρη διαδικασία, συμπεριλαμβανομένης της υπογραφής σε προξενείο και των συνήθων χρονοδιαγραμμάτων, θα βρείτε εδώ: Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.

Μεταφράσεις και επισημειώσεις της Χάγης (Apostille)

Κάθε έγγραφο που εκδόθηκε εκτός Ελλάδας και θα χρησιμοποιηθεί στη συναλλαγή πρέπει κατά κανόνα να επικυρωθεί και να μεταφραστεί. Για τις χώρες που έχουν προσχωρήσει στη Σύμβαση της Χάγης για την Apostille, η επικύρωση σημαίνει επισημείωση από την αρμόδια αρχή της χώρας έκδοσης· για τις υπόλοιπες χώρες εφαρμόζεται η προξενική επικύρωση.

Η μετάφραση στα ελληνικά πρέπει να είναι επίσημη – από δικηγόρο που έχει δικαίωμα να επικυρώνει μεταφράσεις, από τη Μεταφραστική Υπηρεσία του Υπουργείου Εξωτερικών ή από πιστοποιημένο μεταφραστή, ανάλογα με το τι δέχεται ο συμβολαιογράφος. Μια μετάφραση από φίλο ή από γραφείο χωρίς πιστοποίηση θα απορριφθεί.

Έγγραφα που συνήθως χρειάζονται αυτή τη διαδικασία είναι τα πληρεξούσια της αλλοδαπής, οι ληξιαρχικές πράξεις θανάτου και γάμου της αλλοδαπής, τα πιστοποιητικά κληρονόμων, τα εταιρικά έγγραφα της αλλοδαπής και τα έγγραφα αλλαγής ονόματος.

Σχεδιάστε τη σειρά: εκδώστε το έγγραφο, βάλτε την επισημείωση και στη συνέχεια μεταφράστε το, αφού η μετάφραση πρέπει να καλύπτει και την επισημείωση. Αν τα κάνετε με λάθος σειρά, θα πληρώσετε δύο φορές.

Διάρκεια ισχύος και σειρά ενεργειών

Δεν πρέπει κάθε πιστοποιητικό να εκδίδεται όσο το δυνατόν νωρίτερα. Ορισμένα ισχύουν ουσιαστικά για πάντα, ορισμένα λήγουν, και αν τα ζητήσετε με λάθος σειρά, χάνετε χρήματα.

Ο πρακτικός κανόνας: ό,τι μπορεί να αποκαλύψει πρόβλημα πρέπει να εκδίδεται στην αρχή· ό,τι απλώς επιβεβαιώνει μια τρέχουσα κατάσταση πρέπει να εκδίδεται κοντά στο τέλος.

Όταν λείπουν έγγραφα

Τα έγγραφα που λείπουν είναι κάτι φυσιολογικό, ιδίως για ακίνητα που αποκτήθηκαν πριν από δεκαετίες, και σχεδόν όλα μπορούν να ανακτηθούν.

Χαμένος τίτλος ιδιοκτησίας: λάβετε αντίγραφο από τον συμβολαιογράφο που τον συνέταξε ή από το συμβολαιογραφικό αρχείο, και τα στοιχεία μεταγραφής από το Υποθηκοφυλακείο ή το Κτηματολόγιο.

Χαμένη οικοδομική άδεια: ο φάκελος φυλάσσεται στο αρχείο της πολεοδομικής υπηρεσίας· όταν το αρχείο είναι ελλιπές, ένας μηχανικός ανασυνθέτει την εικόνα από όσα υπάρχουν και από το καθεστώς που ίσχυε για την περίοδο κατασκευής.

Δεν υπάρχει τοπογραφικό διάγραμμα: αναθέστε τη σύνταξη νέου σε αδειούχο τοπογράφο μηχανικό.

Το ακίνητο δεν περιλαμβάνεται στο Ε9 ή έχει δηλωθεί λάθος: ένας λογιστής υποβάλλει τροποποιητικές δηλώσεις, ενδεχομένως για αρκετά έτη, και εξοφλείται τυχόν φόρος που προκύπτει.

Η κληρονομιά δεν έγινε ποτέ αποδεκτή: δικηγόρος και συμβολαιογράφος συντάσσουν και μεταγράφουν την αποδοχή, και υποβάλλεται η δήλωση φόρου κληρονομιάς. Αυτή είναι η πιο χρονοβόρα από τις συνήθεις διορθώσεις.

Σφάλμα στο Κτηματολόγιο: διαδικασία διόρθωσης μέσω του Κτηματολογίου, με δικηγόρο και, όταν αφορά τη γεωμετρία, με τοπογράφο μηχανικό.

Κανένα από αυτά δεν είναι λόγος να μην πουλήσετε. Όλα όμως είναι λόγος να ξεκινήσετε πριν δημοσιευθεί το ακίνητο και όχι αφού βρεθεί μια προσφορά στο τραπέζι.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Συγκεντρώνουμε τον φάκελο του πωλητή ως τυπικό μέρος κάθε ανάθεσης, και για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό τον αναλαμβάνουμε από την αρχή ως το τέλος. Αυτό σημαίνει ότι εξετάζουμε όσα ήδη έχετε, εντοπίζουμε όσα λείπουν και αναθέτουμε και συντονίζουμε τους επαγγελματίες που ετοιμάζουν τα υπόλοιπα: τον δικηγόρο για τον τίτλο ιδιοκτησίας και τα θέματα Κτηματολογίου, τον τοπογράφο μηχανικό για το τοπογραφικό διάγραμμα, τον μηχανικό για την ταυτότητα κτιρίου και τυχόν τακτοποίηση, τον πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή για το ΠΕΑ και τον λογιστή για το Ε9, τον ΕΝΦΙΑ και τις βεβαιώσεις ενημερότητας.

Όταν το ακίνητο είναι άδειο ή απομακρυσμένο, φροντίζουμε για την πρόσβαση σε κάθε αυτοψία, παίρνουμε και καταγράφουμε τις ενδείξεις των μετρητών και χειριζόμαστε τις επαφές με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας, ώστε να μη χρειαστεί να ταξιδέψετε για κανένα από αυτά.

Σας λέμε επίσης από την αρχή πόσο θα κοστίσει ο φάκελος και πόσο χρόνο θα χρειαστεί, επειδή αυτοί οι δύο αριθμοί καθορίζουν τόσο την ημερομηνία έναρξης της προβολής όσο και την τιμή. Ένας ιδιοκτήτης που γνωρίζει από την πρώτη εβδομάδα ότι ο μηχανικός χρειάζεται έξι εβδομάδες και ότι μια βεράντα πρέπει να τακτοποιηθεί μπορεί να προγραμματίσει ανάλογα· ένας ιδιοκτήτης που το ανακαλύπτει τον τέταρτο μήνα δεν μπορεί.

Ο έλεγχος των εγγράφων είναι μέρος της δωρεάν εκτίμησής μας. Τίποτα δεν ανατίθεται χωρίς την έγκρισή σας.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι απαιτήσεις για τα έγγραφα, οι χρόνοι ισχύος και η διοικητική πρακτική αλλάζουν, και η ακριβής λίστα εξαρτάται από το ακίνητο, το ιστορικό των τίτλων του και τα εμπλεκόμενα μέρη. Επιβεβαιώστε τις τρέχουσες απαιτήσεις με τον δικηγόρο, τον μηχανικό και τον λογιστή σας πριν βασιστείτε σε οποιαδήποτε λίστα.

• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο, κτηματολογική εγγραφή και δασικοί χάρτες
• ΑΑΔΕ – Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Ε9, ΕΝΦΙΑ, βεβαιώσεις ενημερότητας)
• gov.gr – Πύλη ψηφιακών υπηρεσιών της ελληνικής κυβέρνησης

Επαγγελματική επισήμανση: Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες για τα έγγραφα που απαιτούνται για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή τεχνική συμβουλή. Για τη δική σας συναλλαγή απευθυνθείτε σε κατάλληλα καταρτισμένο Έλληνα δικηγόρο, μηχανικό και λογιστή.