Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα: οδηγός βήμα προς βήμα

Σε αυτή τη σελίδα

1. Επισκόπηση της διαδικασίας αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα έχει τυπικό χαρακτήρα και στηρίζεται σε έγγραφα. Η κυριότητα μεταβιβάζεται συνήθως με συμβολαιογραφικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας, το οποίο στη συνέχεια καταχωρίζεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Ελληνικό Κτηματολόγιο. Πριν από την υπογραφή του συμβολαίου θα πρέπει να ελεγχθούν το ακίνητο, ο πωλητής, το ιστορικό των τίτλων ιδιοκτησίας, το πολεοδομικό καθεστώς και τα σχετικά πιστοποιητικά. Ο αγοραστής χρειάζεται επίσης ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου και πρέπει να ολοκληρώσει τις απαιτούμενες φορολογικές διαδικασίες και τις ρυθμίσεις πληρωμής.

Μια καλά οργανωμένη συναλλαγή ακολουθεί συνήθως μια λογική σειρά. Πρώτα, ο αγοραστής καθορίζει τον σκοπό της αγοράς και διαμορφώνει έναν ρεαλιστικό συνολικό προϋπολογισμό που περιλαμβάνει όλα τα κόστη. Στη συνέχεια ξεκινά η αναζήτηση κατάλληλων τοποθεσιών και ακινήτων. Μόλις ο αγοραστής εντοπίσει το ακίνητο που προτιμά, γίνεται διαπραγμάτευση της τιμής και των βασικών όρων. Ένας δικηγόρος διενεργεί τον νομικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας, ενώ ένας μηχανικός εξετάζει το κτίριο, τις άδειες, τα σχέδια, τις επιφάνειες και τυχόν παρατυπίες. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το τελικό συμβόλαιο και συντονίζει τα έγγραφα που απαιτεί ο νόμος και τη φορολογική δήλωση. Μετά την υπογραφή και την πληρωμή, το συμβόλαιο καταχωρίζεται, ώστε η κυριότητα του αγοραστή να εγγραφεί στα επίσημα αρχεία.

Η ακριβής σειρά μπορεί να διαφέρει. Ένα αποπερατωμένο διαμέρισμα με καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας διαφέρει από ένα παλιό σπίτι σε χωριό που χρειάζεται νομιμοποίηση, από μια βίλα υπό κατασκευή (off-plan), από ένα αγροτεμάχιο ή από ένα ακίνητο που αποτελεί μέρος κληρονομιάς. Η υπηκοότητα του αγοραστή, η προέλευση των κεφαλαίων, οι ρυθμίσεις χρηματοδότησης, η σκοπούμενη χρήση και τα πιθανά σχέδια για άδεια διαμονής μπορούν επίσης να επηρεάσουν την προετοιμασία. Γι’ αυτό, οι λίστες ελέγχου του διαδικτύου θα πρέπει να αντιμετωπίζονται ως πλαίσιο και όχι ως υποκατάστατο συμβουλών προσαρμοσμένων στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Τα βασικά στάδια με μια ματιά:

• Αποσαφηνίστε τον σκοπό, τις απαιτήσεις και τον συνολικό προϋπολογισμό.
• Επιλέξτε τοποθεσία και καταρτίστε μια σύντομη λίστα κατάλληλων ακινήτων.
• Ορίστε ανεξάρτητο δικηγόρο, μηχανικό και λογιστή· επιλέξτε τον συμβολαιογράφο.
• Αποκτήστε ΑΦΜ και φροντίστε για την εκπροσώπησή σας όπου χρειάζεται.
• Διαπραγματευτείτε μια γραπτή προσφορά υπό την προϋπόθεση ικανοποιητικών ελέγχων.
• Ολοκληρώστε τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence).
• Ετοιμάστε τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) και καταβάλετε το ποσό που θα προσδιοριστεί.
• Υπογράψτε το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και ολοκληρώστε τη συμφωνημένη πληρωμή.
• Καταχωρίστε το συμβόλαιο στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο.
• Ολοκληρώστε το Ε9, τις συνδέσεις παροχών, την ασφάλιση και τις ρυθμίσεις για τη διαχείριση του ακινήτου.

2. Καθορίστε τους στόχους σας και τον συνολικό προϋπολογισμό της αγοράς

Μια στοχευμένη στρατηγική αγοράς ξεκινά πριν από την πρώτη επίσκεψη σε ακίνητο. Αποφασίστε αν το ακίνητο θα είναι μόνιμη κατοικία, εξοχική κατοικία, βάση για τη συνταξιοδότησή σας, ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση, ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση σε παραθεριστές, έργο ανακαίνισης, ακίνητο προς αξιοποίηση ή συνδυασμός των παραπάνω. Ένα ακίνητο ιδανικό για ιδιωτική χρήση το καλοκαίρι δεν είναι απαραίτητα εξίσου κατάλληλο για διαβίωση όλο τον χρόνο. Ομοίως, ένα σπίτι με εντυπωσιακή θέα στη θάλασσα μπορεί να έχει απότομη πρόσβαση, μεγαλύτερη έκθεση στον άνεμο, περισσότερες ανάγκες συντήρησης ή περιορισμένες δυνατότητες μετακίνησης με τα πόδια.

Συντάξτε μια γραπτή λίστα απαιτήσεων, χωρισμένη σε απαραίτητα και επιθυμητά στοιχεία. Στα απαραίτητα μπορεί να περιλαμβάνονται ένας μέγιστος χρόνος οδήγησης έως το αεροδρόμιο της Θεσσαλονίκης, νόμιμη οδική πρόσβαση, ένας ορισμένος αριθμός υπνοδωματίων, υποδομές που λειτουργούν όλο τον χρόνο, αξιόπιστο ίντερνετ, χώρος στάθμευσης ή πρόσβαση χωρίς σκαλοπάτια. Στα επιθυμητά μπορεί να περιλαμβάνονται πισίνα, ανεμπόδιστη θέα στη θάλασσα, απόσταση με τα πόδια από την παραλία ή χώρος για σπίτι επισκεπτών. Έτσι, οι ελκυστικές φωτογραφίες δεν θα σας αποσπάσουν από τις πρακτικές απαιτήσεις.

Το οικονομικό σας ανώτατο όριο θα πρέπει να περιλαμβάνει σημαντικά περισσότερα από την τιμή της αγγελίας. Προβλέψτε στον προϋπολογισμό φόρους, αμοιβές συμβολαιογράφου, νομικές συμβουλές και συμβουλές μηχανικού, εγγραφή, μεταφράσεις, μεσιτική αμοιβή όπου ισχύει, τραπεζικά έξοδα, ασφάλιση, άμεσες επισκευές, επίπλωση και ενεργοποίηση των παροχών. Αν είναι πιθανή μια ανακαίνιση, ζητήστε τουλάχιστον μια προκαταρκτική τεχνική γνώμη πριν δεσμευτείτε. Τα παλαιότερα ακίνητα μπορεί να προσφέρουν χαρακτήρα και αξία, όμως αφανείς εργασίες στη στέγη, για την υγρασία, στην ηλεκτρολογική εγκατάσταση, στην αποχέτευση ή στον φέροντα οργανισμό μπορούν να μεταβάλουν ουσιωδώς τη συνολική επένδυση.

Αν η αγορά συνδέεται με ένα επενδυτικό σχέδιο, καταρτίστε συντηρητικά σενάρια εσόδων και εξόδων. Μη θεωρείτε δεδομένο ότι οι τιμές ανά διανυκτέρευση της αιχμής της σεζόν ισχύουν όλο τον χρόνο. Συμπεριλάβετε τον καθαρισμό, το κόστος των πλατφορμών, την τοπική διαχείριση, τη συντήρηση, τα έξοδα για την πισίνα και τον κήπο, την κατανάλωση ενέργειας, τη φορολογία, την ασφάλιση, τις απαιτήσεις αδειοδότησης ή εγγραφής σε μητρώα και τα αποθεματικά για αντικαταστάσεις. Αν το ακίνητο προορίζεται για την απόκτηση άδειας διαμονής, ζητήστε επίκαιρη συμβουλή για θέματα μετανάστευσης πριν διαμορφώσετε τη δομή της συναλλαγής· η αγορά ακινήτου και η πλήρωση των προϋποθέσεων για μια συγκεκριμένη άδεια είναι συναφή αλλά νομικά διακριτά ζητήματα.

3. Επιλέξτε τη σωστή τοποθεσία και τον σωστό τύπο ακινήτου

Η Ελλάδα δεν αποτελεί μια ενιαία, ομοιόμορφη αγορά. Η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Χαλκιδική, η Κρήτη, οι Κυκλάδες, τα Ιόνια νησιά και τα χωριά της ηπειρωτικής χώρας διαφέρουν ως προς τις τιμές, την προσβασιμότητα, τα χαρακτηριστικά των κτιρίων, τις περιόδους ενοικίασης και τους πολεοδομικούς περιορισμούς. Ακόμη και μέσα στη Χαλκιδική, η Κασσάνδρα, η Σιθωνία και η ευρύτερη ηπειρωτική περιοχή προσφέρουν διαφορετικές εμπειρίες. Η Κασσάνδρα είναι γνωστή για τα καθιερωμένα τουριστικά θέρετρα, τη διασκέδαση και την ισχυρή εποχική ζήτηση. Η Σιθωνία προσφέρει εντυπωσιακό φυσικό τοπίο, παραλίες και πιο ήσυχο χαρακτήρα. Οι τοποθεσίες που βρίσκονται πιο κοντά στη Θεσσαλονίκη μπορεί να προσφέρουν πιο εύκολη πρόσβαση και υπηρεσίες όλο τον χρόνο.

Επισκεφθείτε την περιοχή σε διαφορετικές ώρες της ημέρας και, όπου είναι δυνατόν, εκτός της καλοκαιρινής αιχμής. Ελέγξτε την οδική πρόσβαση, την κυκλοφορία, τη δραστηριότητα τον χειμώνα, τα καταστήματα, τα φαρμακεία, την υγειονομική περίθαλψη, τον θόρυβο, το σήμα κινητής τηλεφωνίας, την πίεση του νερού, την αποχέτευση και την αποκομιδή απορριμμάτων. Ρωτήστε πώς μπορεί να αλλάξει ο άμεσος περιβάλλων χώρος. Ένα αδόμητο οικόπεδο μπροστά από μια βίλα μπορεί αργότερα να οικοδομηθεί, αν το επιτρέπουν οι πολεοδομικές διατάξεις, κάτι που θα μπορούσε να αλλάξει τη θέα ή την ιδιωτικότητα.

Ο τύπος του ακινήτου επηρεάζει επίσης τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence). Τα διαμερίσματα απαιτούν έλεγχο των κοινόχρηστων χώρων, του κανονισμού πολυκατοικίας, των κοινοχρήστων και τυχόν δικαιωμάτων αποκλειστικής χρήσης. Οι μονοκατοικίες απαιτούν μεγαλύτερη προσοχή στα όρια, στην πρόσβαση, στις εξωτερικές κατασκευές, στους τοίχους αντιστήριξης, στις πισίνες, στις σηπτικές δεξαμενές και στη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου. Τα παραδοσιακά σπίτια μπορεί να έχουν παλαιότερες επεκτάσεις ή ασαφή σχέδια. Τα οικόπεδα απαιτούν προσεκτική επαλήθευση της οικοδομησιμότητας, της επιτρεπόμενης χρήσης, της πρόσβασης σε νόμιμα αναγνωρισμένο δρόμο, του δασικού χαρακτήρα, των αρχαιολογικών ζητημάτων, των περιορισμών του αιγιαλού και της διαθεσιμότητας παροχών. Οι αγορές νεόδμητων ακινήτων απαιτούν σαφείς τεχνικές προδιαγραφές κατασκευής, χρονοδιάγραμμα ορόσημων, εγγυήσεις, έλεγχο των αδειών και συμβατικά μέσα προστασίας σε περίπτωση καθυστέρησης ή απόκλισης.

Μην επιλέγετε μόνο με βάση την τιμή ανά τ.μ. Η νομική ασφάλεια, η ποιότητα κατασκευής, η μικροτοποθεσία, το λειτουργικό κόστος, ο προσανατολισμός και η μελλοντική ευκολία μεταπώλησης μπορεί να είναι πιο σημαντικά από μια φαινομενικά χαμηλή ζητούμενη τιμή. Ένα σωστά τεκμηριωμένο ακίνητο που χρειάζεται αισθητικές βελτιώσεις μπορεί να είναι ασφαλέστερη αγορά από ένα ακίνητο που φαίνεται ανακαινισμένο αλλά έχει άλυτα πολεοδομικά ζητήματα.

4. Συγκροτήστε μια ανεξάρτητη ομάδα επαγγελματιών

Στην αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα συμβάλλουν αρκετοί επαγγελματίες, και οι αρμοδιότητές τους δεν πρέπει να συγχέονται. Ο μεσίτης ακινήτων εντοπίζει ακίνητα, παρέχει εικόνα της αγοράς, οργανώνει τις επισκέψεις στα ακίνητα και διευκολύνει την επικοινωνία και τη διαπραγμάτευση. Ο δικηγόρος του αγοραστή προστατεύει τα νόμιμα συμφέροντα του αγοραστή, εξετάζει την κυριότητα και τα βάρη, ελέγχει τις συμφωνίες και εξηγεί τις συμβατικές υποχρεώσεις. Ένας πολιτικός μηχανικός ή άλλος μηχανικός με τα κατάλληλα προσόντα εξετάζει τις άδειες, τα σχέδια, τις επιφάνειες, τα όρια και την τεχνική κατάσταση. Ο λογιστής ή ο φοροτεχνικός βοηθά με τον ΑΦΜ, τη φορολογική εκπροσώπηση, το Ε9 και τις διαρκείς φορολογικές υποχρεώσεις. Ο συμβολαιογράφος είναι ο δημόσιος λειτουργός που είναι υπεύθυνος για τη σύνταξη και την επίσημη κατάρτιση του συμβολαίου και διασφαλίζει ότι υπάρχουν τα απαιτούμενα τυπικά έγγραφα.

Οι διεθνείς αγοραστές θα πρέπει να ορίζουν τους επαγγελματίες νωρίς, όχι αφού έχουν καταβάλει μια μεγάλη προκαταβολή. Επιλέξτε συμβούλους που χειρίζονται τακτικά συναλλαγές ακινήτων και μπορούν να επικοινωνούν με σαφήνεια σε μια γλώσσα που καταλαβαίνετε. Επιβεβαιώστε γραπτώς το εύρος των εργασιών, τη βάση υπολογισμού της αμοιβής και τα παραδοτέα. Ρωτήστε αν θα σας παραδοθεί γραπτή έκθεση για τον τίτλο ιδιοκτησίας και γραπτή τεχνική έκθεση, ποιες έρευνες περιλαμβάνονται και αν ο σύμβουλος έχει εντοπίσει κάποια σύγκρουση συμφερόντων.

Ο αγοραστής θα πρέπει κατά κανόνα να έχει ανεξάρτητη συμβουλή, ακόμη κι αν ο πωλητής, ο κατασκευαστής ή ο μεσίτης προτείνει κάποιον επαγγελματία. Οι συστάσεις μπορεί να είναι χρήσιμες, ιδίως σε περιοχές όπου η τοπική γνώση έχει σημασία, όμως ο αγοραστής πρέπει να καταλαβαίνει ποιος ενεργεί για λογαριασμό ποιου. Ο συμβολαιογράφος είναι ουδέτερος και δεν αντικαθιστά τον δικηγόρο του αγοραστή. Ο ρόλος του μηχανικού είναι εξίσου σημαντικός: τα έγγραφα κυριότητας από μόνα τους δεν μπορούν να επιβεβαιώσουν ότι κάθε κατασκευή που έχει ανεγερθεί αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα σχέδια και στους ισχύοντες κανόνες.

Σε μια σύνθετη απόκτηση, η ομάδα μπορεί να περιλαμβάνει επίσης αρχιτέκτονα, τοπογράφο μηχανικό, σύμβουλο στεγαστικών δανείων, ειδικό σε θέματα ασφάλισης, μεταφραστή, δικηγόρο ειδικευμένο σε θέματα μετανάστευσης ή σύμβουλο εταιρικών θεμάτων. Ο στόχος δεν είναι να εμπλακούν περιττά πρόσωπα· είναι να διασφαλιστεί ότι για κάθε ουσιώδες νομικό, τεχνικό, οικονομικό και πρακτικό ζήτημα υπάρχει ένας αρμόδιος υπεύθυνος.

5. Αποκτήστε ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)

Ένας αγοραστής χρειάζεται ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου, γνωστό ως ΑΦΜ, για να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα. Ο ΑΦΜ χρησιμοποιείται σε όλη τη διάρκεια της συναλλαγής και για τη μελλοντική φορολογική διαχείριση. Οι αγοραστές που δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας μπορεί επίσης να χρειαστεί να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο και να αποκτήσουν κωδικούς πρόσβασης στο ψηφιακό σύστημα myAADE, ανάλογα με τις περιστάσεις τους και τις διαδικασίες που ισχύουν κάθε φορά.

Η αίτηση απαιτεί συνήθως έγγραφα ταυτοποίησης και συμπληρωματικά στοιχεία. Τα αλλοδαπά έγγραφα μπορεί να χρειάζονται επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενική επικύρωση και επίσημη μετάφραση, ανάλογα με το έγγραφο, τη χώρα έκδοσης και τη σκοπούμενη χρήση. Τα ονόματα πρέπει να είναι ίδια στα διαβατήρια, στα φορολογικά αρχεία, στα πληρεξούσια, στα τραπεζικά έγγραφα και στο τελικό συμβόλαιο. Μικρές αποκλίσεις στην ορθογραφία, πολλαπλά επώνυμα ή διαφορές στη μεταγραφή μπορούν να προκαλέσουν καθυστερήσεις, αν δεν εντοπιστούν νωρίς.

Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να συντονίσει αμειβόμενη υποστήριξη για την απόκτηση ΑΦΜ σε συνεργασία με κατάλληλα καταρτισμένο Έλληνα λογιστή ή φοροτεχνικό. Ο επαγγελματίας θα επιβεβαιώσει τα τρέχοντα δικαιολογητικά και τις απαιτήσεις εκπροσώπησης για τον κάθε αιτούντα. Αυτό είναι ιδιαίτερα χρήσιμο για αγοραστές που βρίσκονται στο εξωτερικό και θέλουν να προετοιμαστούν πριν ταξιδέψουν για επισκέψεις σε ακίνητα ή για την ολοκλήρωση της αγοράς.

Η απόκτηση ΑΦΜ δεν καθιστά από μόνη της κάποιον φορολογικό κάτοικο Ελλάδας. Ο φορολογικός αριθμός, η κυριότητα ακινήτου στην Ελλάδα και η φορολογική κατοικία είναι διακριτές έννοιες. Οι αγοραστές που σχεδιάζουν να μετεγκατασταθούν μόνιμα, να περνούν σημαντικό χρόνο στην Ελλάδα, να ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα ή να έχουν εισόδημα από ενοίκια θα πρέπει να ζητήσουν εξατομικευμένη συμβουλή για τη διασυνοριακή φορολογία.

6. Τράπεζες, προέλευση κεφαλαίων και προγραμματισμός πληρωμών

Ο προγραμματισμός των πληρωμών πρέπει να ξεκινά νωρίς. Οι Έλληνες επαγγελματίες και τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα οφείλουν να συμμορφώνονται με τις απαιτήσεις για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και για την προέλευση των κεφαλαίων. Ο αγοραστής μπορεί να κληθεί να προσκομίσει διαβατήριο και στοιχεία διεύθυνσης, φορολογικές δηλώσεις, κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών, συμβόλαια πώλησης, έγγραφα κληρονομιάς, οικονομικές καταστάσεις εταιρειών ή άλλα αποδεικτικά που δείχνουν πώς συγκεντρώθηκαν τα κεφάλαια της αγοράς. Η προετοιμασία ενός συνεκτικού φακέλου αποδεικτικών αποτρέπει καθυστερήσεις της τελευταίας στιγμής.

Ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός μπορεί να είναι χρήσιμος για τις παροχές, τους φόρους, την ασφάλιση, τα επαναλαμβανόμενα έξοδα του ακινήτου και τις τοπικές πληρωμές, αν και η ακριβής ανάγκη και ο διαθέσιμος τρόπος πληρωμής θα πρέπει να επιβεβαιωθούν με τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο, τον λογιστή και την τράπεζα. Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να παράσχει αμειβόμενη υποστήριξη συντονισμού για αιτήσεις ανοίγματος ιδιωτικού λογαριασμού σε τράπεζες όπως η Eurobank ή η Alpha Bank, η οποία εξαρτάται εξ ολοκλήρου από τους ελέγχους συμμόρφωσης και την έγκριση της τράπεζας. Κανένας μεσίτης δεν μπορεί να εγγυηθεί ότι μια τράπεζα θα ανοίξει λογαριασμό.

Πριν μεταφέρετε χρήματα, επιβεβαιώστε τον σωστό λογαριασμό του δικαιούχου, την αιτιολογία πληρωμής, το νόμισμα, τα όρια μεταφορών, τον χρόνο επεξεργασίας και τα αποδεικτικά που απαιτούνται για το συμβόλαιο. Μη βασίζεστε ποτέ αποκλειστικά σε οδηγίες πληρωμής που λάβατε σε ένα απροσδόκητο email. Επαληθεύστε τα τραπεζικά στοιχεία μέσω ενός ξεχωριστού, αξιόπιστου διαύλου, επειδή οι συναλλαγές ακινήτων αποτελούν συχνό στόχο απάτης με εκτροπή πληρωμών.

Αν χρειάζεστε χρηματοδότηση, ζητήστε μια ρεαλιστική αξιολόγηση για στεγαστικό δάνειο πριν κάνετε μια προσφορά χωρίς όρους. Τα κριτήρια δανειοδότησης για μη κατοίκους Ελλάδας, οι λόγοι δανείου προς αξία (loan-to-value), τα δικαιολογητικά εισοδήματος, οι εκτιμήσεις και οι χρόνοι διεκπεραίωσης μπορεί να διαφέρουν από εκείνα της χώρας προέλευσης του αγοραστή. Το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, η συμφωνία κράτησης και το χρονοδιάγραμμα θα πρέπει να αντικατοπτρίζουν τον όρο της χρηματοδότησης. Οι αγοραστές δεν θα πρέπει να θεωρούν ότι η προκαταβολή κράτησης θα τους επιστραφεί αυτόματα αν το δάνειο απορριφθεί, εκτός αν η γραπτή συμφωνία προβλέπει ρητά αυτή την έκβαση.

7. Αναζήτηση ακινήτου, επιλογή υποψήφιων ακινήτων και επισκέψεις

Μια καλή διαδικασία αναζήτησης μετατρέπει τις γενικές επιθυμίες σε συγκρίσιμες επιλογές. Δώστε στον μεσίτη σας σαφείς οδηγίες που να καλύπτουν τον προϋπολογισμό, τη σκοπούμενη χρήση, τις προτιμώμενες περιοχές, τον τύπο ακινήτου, τους ελάχιστους χώρους, την προσβασιμότητα, το πόση ανακαίνιση είστε διατεθειμένοι να αναλάβετε και το χρονοδιάγραμμα. Ζητήστε ειλικρινή ενημέρωση τόσο για τα μειονεκτήματα όσο και για τα πλεονεκτήματα. Μια αποδοτική περιοδεία επισκέψεων μπορεί να περιλαμβάνει διαφορετικούς τύπους ακινήτων, ώστε να κατανοήσετε τους συμβιβασμούς που συνεπάγεται κάθε επιλογή στην περιοχή πριν περιορίσετε την αναζήτηση.

Κατά την επίσκεψη, εξετάστε τον περιβάλλοντα χώρο πριν από το εσωτερικό. Παρατηρήστε τους δρόμους πρόσβασης, την κλίση του εδάφους, τα γειτονικά κτίρια, τη στάθμευση, την αποστράγγιση, τις συνδέσεις παροχών και την έκθεση στις καιρικές συνθήκες. Στο εσωτερικό, σημειώστε τον προσανατολισμό, το φυσικό φως, τον αερισμό, τα σημάδια υγρασίας, τις ρωγμές, την ποιότητα των κουφωμάτων, τη θέρμανση και την ψύξη, τις ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, την πίεση του νερού και τους αποθηκευτικούς χώρους. Στα παραθαλάσσια σπίτια, δώστε ιδιαίτερη προσοχή στην έκθεση στην αλμύρα, στη διάβρωση και στην εποχική υγρασία.

Οι φωτογραφίες και οι εικονικές περιηγήσεις είναι χρήσιμες για την αρχική επιλογή, αλλά δεν πρέπει να αντικαθιστούν τον επαγγελματικό έλεγχο. Αν δεν μπορείτε να παρευρεθείτε προσωπικά, ζητήστε ζωντανή επίσκεψη μέσω βίντεο και ζητήστε από έναν έμπιστο εκπρόσωπο να επισκεφθεί το ακίνητο. Ωστόσο, η οπτική επιθεώρηση από έναν μεσίτη δεν αποτελεί τεχνικό έλεγχο (due diligence). Ο μηχανικός πρέπει να εξετάσει ανεξάρτητα τα σχετικά έγγραφα και, όπου χρειάζεται, να επιθεωρήσει το ακίνητο.

Τηρήστε ένα δομημένο αρχείο επισκέψεων. Συγκρίνετε τη ζητούμενη τιμή, το εκτιμώμενο συνολικό κόστος, την τοποθεσία, τα νομικά και τεχνικά ερωτήματα, τις άμεσες εργασίες, το λειτουργικό κόστος, τις δυνατότητες ενοικίασης και την ελκυστικότητα σε περίπτωση μεταπώλησης. Έτσι περιορίζονται οι συναισθηματικές αποφάσεις και οι σύμβουλοί σας μπορούν να εστιάσουν στις πιο υποσχόμενες επιλογές.

8. Υποβολή προσφοράς και διαπραγμάτευση της αγοράς

Μια προσφορά πρέπει να καλύπτει περισσότερα από την τιμή. Θα πρέπει να αναφέρει το ακίνητο, το προτεινόμενο τίμημα, τα στοιχεία που περιλαμβάνονται, τη δομή της προκαταβολής, το προβλεπόμενο διάστημα έως την ολοκλήρωση και τους ουσιώδεις όρους. Σημαντικοί όροι μπορεί να είναι ο ικανοποιητικός νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence), η επιβεβαίωση της χρηματοδότησης, η επίλυση πολεοδομικών παρατυπιών, η παράδοση συγκεκριμένων εγγράφων, η παράδοση του ακινήτου ελεύθερου από ενοίκους και η συμπερίληψη επίπλων ή εξοπλισμού.

Τα στοιχεία της αγοράς βοηθούν στον προσδιορισμό μιας λογικής προσφοράς, όμως τα ακίνητα δεν είναι εναλλάξιμα μεταξύ τους. Η θέα στη θάλασσα, η απόσταση με τα πόδια από την ακτή, ο προσανατολισμός, η νόμιμη δομήσιμη επιφάνεια, η ιδιωτικότητα, η οδική πρόσβαση, η κατάσταση και η τεκμηρίωση μπορούν να δημιουργήσουν σημαντικές διαφορές. Μια επιθετικά χαμηλή προσφορά μπορεί να αποβεί αντιπαραγωγική σε μια ανταγωνιστική μικροαγορά, ενώ η καταβολή της ζητούμενης τιμής χωρίς έλεγχο της συγκρίσιμης αξίας είναι εξίσου ασύνετη.

Επικοινωνείτε με σαφήνεια και γραπτώς και μη δεσμεύεστε πριν οι σύμβουλοί σας ελέγξουν τη διατύπωση. Αναφέρετε ρητά αν η προσφορά τελεί υπό την επιφύλαξη της υπογραφής σύμβασης και του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence). Επιβεβαιώστε το νόμισμα και αν τα αναφερόμενα ποσά περιλαμβάνουν ή όχι τυχόν προμήθεια του μεσίτη, έπιπλα, ΦΠΑ ή άλλα στοιχεία. Αν το ακίνητο θα παραδοθεί αργότερα, συμφωνήστε πώς θα ρυθμίζονται ο κίνδυνος, οι παροχές, η συντήρηση και η πρόσβαση κατά το ενδιάμεσο διάστημα.

Η διαπραγμάτευση μπορεί επίσης να λύσει πρακτικά προβλήματα. Αντί να εστιάσουν μόνο στην τιμή, τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι ο πωλητής θα ολοκληρώσει τις εργασίες νομιμοποίησης, θα προσκομίσει επικαιροποιημένα σχέδια, θα επισκευάσει ένα ελάττωμα, θα εξοφλήσει εκκρεμείς οφειλές ή θα αφήσει συγκεκριμένα έπιπλα. Κάθε ουσιώδης υπόσχεση πρέπει να καταγράφεται σε κατάλληλη συμφωνία ή στο τελικό συμβόλαιο και να μη μένει ως άτυπη συνεννόηση.

9. Συμφωνητικά κράτησης, προσύμφωνα και προκαταβολές

Ο πωλητής ή ο μεσίτης μπορεί να ζητήσει μια πληρωμή κράτησης, ώστε το ακίνητο να αποσυρθεί από την αγορά όσο διαρκούν οι έλεγχοι. Τα νομικά αποτελέσματα των εντύπων κράτησης, των ιδιωτικών συμφωνητικών, των προσυμφώνων και των προκαταβολών εξαρτώνται από τη διατύπωση και τον τύπο τους. Μη θεωρείτε ποτέ ότι μια πληρωμή επιστρέφεται αυτόματα ή ότι εγγυάται την ολοκλήρωση της αγοράς. Ζητήστε από τον ανεξάρτητο δικηγόρο σας να εγκρίνει το έγγραφο πριν το υπογράψετε ή μεταφέρετε χρήματα.

Η συμφωνία θα πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο και τα μέρη, να καταγράφει το ποσό, να αναφέρει ποιος κρατά τα χρήματα, να εξηγεί αν η πληρωμή αποτελεί μέρος του τιμήματος, να ορίζει προθεσμίες και να καθορίζει τους όρους επιστροφής ή κατάπτωσης. Θα πρέπει να ρυθμίζει τι συμβαίνει αν η ολοκλήρωση της αγοράς ματαιωθεί λόγω ελαττωμάτων του τίτλου, βαρών, πολεοδομικών παραβάσεων που δεν μπορούν να διευθετηθούν, αθέτησης του πωλητή, αθέτησης του αγοραστή, αποτυχίας της χρηματοδότησης ή ελλειπόντων εγγράφων.

Οι προκαταβολές θα πρέπει να είναι ανάλογες με το στάδιο της συναλλαγής και τον κίνδυνο. Μια μεγάλη μη επιστρεπτέα πληρωμή πριν από τον έλεγχο του τίτλου και τον τεχνικό έλεγχο δημιουργεί έκθεση σε κίνδυνο που θα μπορούσε να αποφευχθεί. Όταν ο πωλητής χρειάζεται χρόνο για να διορθώσει έγγραφα ή πολεοδομικά ζητήματα, η συμφωνία θα πρέπει να περιγράφει την απαιτούμενη ενέργεια και μια κατάλληλη καταληκτική ημερομηνία. Τα αποδεικτικά κάθε πληρωμής πρέπει να φυλάσσονται και η σχέση της με το τίμημα πρέπει να είναι σαφής.

Πρακτικός κανόνας: μην καταβάλλετε τέλος κράτησης μόνο επειδή λέγεται ότι ενδιαφέρεται και άλλος αγοραστής. Πρώτα επιβεβαιώστε τον δικαιούχο, λάβετε τους όρους γραπτώς και αφήστε τον δικηγόρο σας να τους ελέγξει. Η βιασύνη δεν αποτελεί ποτέ υποκατάστατο του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence).

10. Νομικός έλεγχος (due diligence) και έρευνα τίτλων ιδιοκτησίας

Ο νομικός έλεγχος (due diligence) είναι ένα από τα σημαντικότερα μέρη της διαδικασίας αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα. Ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να διερευνήσει αν ο πωλητής είναι κύριος του ακινήτου και αν έχει τη νομική ικανότητα να το μεταβιβάσει. Ο έλεγχος περιλαμβάνει συνήθως τους τίτλους ιδιοκτησίας, το ιστορικό της κυριότητας, τα στοιχεία του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου, τις υποθήκες, τις προσημειώσεις υποθήκης, τις κατασχέσεις, τις διεκδικήσεις, τις δουλείες, τις δουλείες διόδου και άλλα εγγεγραμμένα βάρη. Το εύρος του ελέγχου και το χρονικό διάστημα που θα καλύψει πρέπει να καθορίζονται από τον δικηγόρο για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ο δικηγόρος συγκρίνει επίσης τον τρόπο με τον οποίο περιγράφεται το ακίνητο στον τίτλο ιδιοκτησίας, στα κτηματολογικά στοιχεία, στα σχέδια και σε άλλα έγγραφα. Τα ονόματα, τα ποσοστά, τα όρια, οι όροφοι, οι αποθήκες, οι θέσεις στάθμευσης και οι χώροι αποκλειστικής χρήσης πρέπει να συμφωνούν. Αν ο πωλητής κληρονόμησε το ακίνητο ή το απέκτησε με δωρεά, γονική παροχή, δικαστική απόφαση ή με άλλον ειδικό τρόπο, μπορεί να απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα.

Οι αγορές σε πολυκατοικία απαιτούν έλεγχο της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και του κανονισμού πολυκατοικίας. Τα έγγραφα αυτά μπορούν να επηρεάζουν τα ποσοστά ιδιοκτησίας, τα κοινόχρηστα, τις επιτρεπόμενες χρήσεις, τις μετατροπές, τα κατοικίδια, τις πινακίδες, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ή τη χρήση ταρατσών, κήπων και θέσεων στάθμευσης. Ένα φυσικό στοιχείο που φαίνεται ιδιωτικό μπορεί νομικά να αποτελεί κοινόκτητο μέρος ή να υπόκειται μόνο σε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης.

Ο νομικός έλεγχος (due diligence) θα πρέπει επίσης να εντοπίζει δικαστικές διαφορές, μισθώσεις, ενοίκους ή δικαιώματα τρίτων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την παράδοση. Το συμβόλαιο πρέπει να ορίζει με σαφήνεια τη συμφωνημένη κατάσταση κατά την παράδοση της νομής. Αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, ο αγοραστής χρειάζεται συμβουλή για την υφιστάμενη μίσθωση και για το αν αυτή συνεχίζεται μετά την πώληση. Αν το ακίνητο προσφέρεται επιπλωμένο, συντάξτε απογραφή και καταγραφή της κατάστασής του.

Κανένας έλεγχος τίτλων δεν μπορεί να αντικατασταθεί μόνο από ένα αντίγραφο του συμβολαίου του πωλητή. Το συμβόλαιο δείχνει πώς ο πωλητής ισχυρίζεται ότι απέκτησε το ακίνητο· οι ανεξάρτητες έρευνες στα δημόσια βιβλία αποδεικνύουν τι είναι καταχωρισμένο και αν βάρη ή μεταγενέστερες πράξεις το επηρεάζουν.

11. Τεχνικός, πολεοδομικός και κτιριακός έλεγχος (due diligence)

Ο μηχανικός του αγοραστή θα πρέπει να επαληθεύσει ότι η πραγματική κατάσταση του ακινήτου αντιστοιχεί στα εγκεκριμένα πολεοδομικά έγγραφα και στη νομική περιγραφή. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, το τοπογραφικό διάγραμμα, τα έγγραφα ενεργειακής απόδοσης, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τυχόν δηλώσεις ή ρυθμίσεις αυθαίρετων κατασκευών. Οι απαιτήσεις διαφέρουν ανάλογα με τον τύπο του ακινήτου και τη συναλλαγή.

Συνηθισμένα ζητήματα είναι τα κλεισμένα μπαλκόνια, οι επεκταμένες βεράντες, τα υπόγεια που έχουν μετατραπεί, οι πέργκολες, οι αποθήκες, οι πισίνες, οι τοίχοι αντιστήριξης, οι αλλαγές ορίων ή οι εσωτερικές μετατροπές που δεν εμφανίζονται στα εγκεκριμένα σχέδια. Ορισμένες παρατυπίες μπορεί να επιδέχονται νόμιμη τακτοποίηση· άλλες όχι. Ο αγοραστής χρειάζεται σαφή γραπτή εξήγηση για το καθεστώς, το κόστος, την ευθύνη, το χρονοδιάγραμμα και τον εναπομένοντα κίνδυνο πριν δεσμευτεί.

Ο τεχνικός έλεγχος (due diligence) δεν πρέπει να περιορίζεται στη συμμόρφωση με τις διατάξεις. Ζητήστε επιθεώρηση της κατάστασης του κτιρίου ανάλογη με την ηλικία και την αξία του. Οι μετακινήσεις του φέροντος οργανισμού, η υγρασία, οι αστοχίες στεγάνωσης, τα ελαττώματα της στέγης, η διάβρωση, η αποχέτευση, οι σηπτικές δεξαμενές, η ηλεκτρολογική ασφάλεια, τα υδραυλικά, η θέρμανση και η ψύξη, τα κουφώματα και η μόνωση μπορούν να επηρεάσουν σημαντικά τις μελλοντικές δαπάνες. Μια απλή επίσκεψη δεν μπορεί να εντοπίσει κάθε κρυφό ελάττωμα, όμως μια επιθεώρηση από ικανό επαγγελματία μπορεί να εντοπίσει προειδοποιητικά σημάδια και να προτείνει εξειδικευμένες δοκιμές.

Στα παραθαλάσσια ακίνητα, εξετάστε τη φθορά από την αλμύρα, τη διαχείριση των ομβρίων υδάτων, τις κατασκευές αντιστήριξης και την εποχική διαθεσιμότητα νερού. Στα σπίτια σε πλαγιά, εξετάστε την πρόσβαση, την ευστάθεια του πρανούς και την αποστράγγιση. Στα ακίνητα με πισίνα, επιβεβαιώστε ότι η πισίνα αποτυπώνεται στα έγγραφα και ελέγξτε τον μηχανολογικό εξοπλισμό, τη στεγάνωση και τις ρυθμίσεις ασφαλείας. Στα ακίνητα που διαφημίζονται με ιδιωτικό δρόμο ή πρόσβαση στην παραλία, διαπιστώστε τη νομική βάση αντί να βασίζεστε στη χρήση που έχει καθιερωθεί στην πράξη.

Συμφωνήστε γραπτώς τι θα καλύπτει η τεχνική έκθεση. Ο έλεγχος συμμόρφωσης των εγγράφων και η αυτοψία της κατάστασης του κτιρίου δεν είναι απαραίτητα η ίδια υπηρεσία. Ο αγοραστής μπορεί να χρειάζεται και τα δύο.

12. Ειδικοί έλεγχοι κατά την αγορά γης ή οικοπέδου

Οι αγορές γης απαιτούν αυξημένη προσοχή, επειδή η αξία ενός οικοπέδου εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το τι μπορεί νόμιμα και πρακτικά να οικοδομηθεί. Μια περιγραφή όπως «οικοδομήσιμο», «κοντά στη θάλασσα» ή «ιδανικό για βίλες» δεν πρέπει ποτέ να γίνεται δεκτή χωρίς ανεξάρτητη γραπτή επαλήθευση. Οι πολεοδομικοί κανόνες μπορεί να εξαρτώνται από τη θέση εντός ή εκτός οικισμού ή σχεδίου πόλης, το εμβαδόν, το πρόσωπο σε δρόμο, την πρόσβαση σε αναγνωρισμένο δρόμο, την ημερομηνία δημιουργίας του γεωτεμαχίου, τις χρήσεις γης και πολυάριθμους ειδικούς περιορισμούς.

Ένας μηχανικός και ένας δικηγόρος θα πρέπει να εξετάσουν τον τίτλο ιδιοκτησίας, το τοπογραφικό διάγραμμα, τα όρια, τα κτηματολογικά στοιχεία, τα δικαιώματα πρόσβασης και την οικοδομησιμότητα. Οι σχετικοί έλεγχοι μπορεί να περιλαμβάνουν δασικούς χάρτες, αρχαιολογικούς ελέγχους, γραμμές αιγιαλού και παραλίας, ρέματα, προστατευόμενες περιοχές, χρήσεις γης, υποδομές υψηλής τάσης και τοπικές πολεοδομικές διατάξεις. Ο ακριβής κατάλογος εξαρτάται από το συγκεκριμένο οικόπεδο.

Η φυσική πρόσβαση δεν ταυτίζεται πάντα με τη νόμιμη πρόσβαση. Ένας χωματόδρομος που χρησιμοποιείται εδώ και χρόνια μπορεί να διασχίζει ιδιοκτησία άλλου ή να μην πληροί τις πολεοδομικές απαιτήσεις. Ομοίως, η διαθεσιμότητα ρεύματος, νερού, αποχέτευσης και τηλεπικοινωνιών θα πρέπει να επιβεβαιώνεται μαζί με ρεαλιστικό κόστος σύνδεσης. Τα απομακρυσμένα οικόπεδα μπορεί να απαιτούν ιδιωτικές λύσεις ή σημαντικά έργα υποδομής.

Αν έχετε μια ιδέα για την αξιοποίηση του οικοπέδου, ζητήστε μια αρχική μελέτη σκοπιμότητας πριν από την αγορά. Η μελέτη θα πρέπει να εξετάζει την επιτρεπόμενη δομήσιμη επιφάνεια, την κάλυψη, το ύψος, τις αποστάσεις από τα όρια, τη στάθμευση, την πισίνα, τους τοίχους αντιστήριξης, τις εκσκαφές, τον προσανατολισμό και την πρόσβαση. Ένα σχηματικό διάγραμμα μπορεί να δείξει αν η κατοικία που επιθυμείτε χωράει άνετα και όχι απλώς θεωρητικά. Οι εκτιμήσεις του κόστους κατασκευής θα πρέπει να περιλαμβάνουν αμοιβές επαγγελματιών, άδειες, εργασίες στο εργοτάξιο, συνδέσεις, διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, φόρους και αποθεματικό για απρόβλεπτα.

13. Κόστη και φόροι αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα

Ο συνολικός προϋπολογισμός απόκτησης περιλαμβάνει την τιμή και το κόστος της συναλλαγής. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από το ακίνητο, τη φορολογική βάση, τις συμφωνίες με τους επαγγελματίες, το αν εφαρμόζεται ΦΠΑ ή φόρος μεταβίβασης, τη χρηματοδότηση και την πολυπλοκότητα. Ζητήστε εξατομικευμένες γραπτές εκτιμήσεις αντί να βασίζεστε σε ένα μόνο ποσοστό που βρήκατε στο διαδίκτυο.

Σύμφωνα με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) της Ελλάδας, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) βαρύνει κατά κανόνα τον αγοραστή και ο δημοσιευμένος βασικός συντελεστής είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας, μαζί με τον εφαρμοστέο δημοτικό φόρο (υπέρ δήμου) και τους διαδικαστικούς κανόνες. Η φορολογική δήλωση υποβάλλεται κατά κανόνα πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, συχνά ψηφιακά μέσω της διαδικασίας myPROPERTY με τη συμμετοχή του συμβολαιογράφου. Ορισμένες συναλλαγές, όπως αγορές ορισμένων νεόδμητων ακινήτων ή περιπτώσεις με ειδικές συνθήκες, μπορεί να έχουν διαφορετική μεταχείριση ως προς τον ΦΠΑ ή τις απαλλαγές· ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να επιβεβαιώσουν την κατάσταση κατά την ημερομηνία της συναλλαγής.

Άλλα κόστη μπορεί να περιλαμβάνουν την αμοιβή του συμβολαιογράφου, τα τέλη του Κτηματολογίου ή του Υποθηκοφυλακείου, τις αμοιβές του δικηγόρου και του μηχανικού, τη μεσιτική προμήθεια όπου βαρύνει τον αγοραστή, μεταφράσεις, επισημειώσεις της Χάγης (Apostille), πληρεξούσια, τραπεζικά έξοδα, εκτιμήσεις και έξοδα σχετικά με το στεγαστικό δάνειο. Τα τρέχοντα κόστη μετά την αγορά μπορεί να περιλαμβάνουν τον φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), δημοτικά τέλη που εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ρεύματος, ασφάλιση, κοινόχρηστα, παροχές, συντήρηση, φροντίδα της πισίνας και του κήπου, λογιστική υποστήριξη και κόστη διαχείρισης ενοικιάσεων.

Τα φορολογικά κίνητρα ή οι απαλλαγές για πρώτη κατοικία μπορεί να συνδέονται με λεπτομερείς προϋποθέσεις επιλεξιμότητας και δεν πρέπει ποτέ να θεωρούνται δεδομένα. Οι ξένοι αγοραστές θα πρέπει επίσης να ρωτήσουν συμβούλους στη χώρα κατοικίας τους για τις υποχρεώσεις δήλωσης, τους φόρους περιουσίας, τον σχεδιασμό της κληρονομικής διαδοχής και τη μεταχείριση των μελλοντικών εσόδων από μίσθωση ή της υπεραξίας.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις σχετικά με τη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα ή θα θέλατε να συζητήσουμε προσωπικά τις απαιτήσεις σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

14. Συμβολαιογράφος, δήλωση φόρου μεταβίβασης και οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας

Η μεταβίβαση ακινήτων στην Ελλάδα ολοκληρώνεται κανονικά με συμβολαιογραφική πράξη. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει και ελέγχει τα έγγραφα που απαιτούνται για την κατάρτιση της πράξης, συντάσσει την πράξη, συντονίζει τη φορολογική δήλωση και επαληθεύει τα τυπικά στοιχεία της συναλλαγής. Ο συμβολαιογράφος είναι αμερόληπτος και δεν ενεργεί ως προσωπικός νομικός σύμβουλος του αγοραστή· γι’ αυτό ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να ελέγξει το σχέδιο της πράξης και να του το εξηγήσει πριν από την υπογραφή.

Η πράξη περιγράφει τα συμβαλλόμενα μέρη, το ακίνητο, τον τίτλο ιδιοκτησίας, το τίμημα, τα φορολογικά στοιχεία, τον τρόπο πληρωμής, τα συνοδευτικά πιστοποιητικά και τις σχετικές δηλώσεις. Ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί ακριβώς τι αποκτά: πλήρη κυριότητα, ψιλή κυριότητα, επικαρπία, ποσοστό εξ αδιαιρέτου, οριζόντια ιδιοκτησία, γη, θέση στάθμευσης, αποθήκη ή συναφή δικαιώματα. Τα σχέδια και τα συνημμένα θα πρέπει να ελέγχονται σε σχέση με το ακίνητο που έχει συμφωνηθεί.

Ζητήστε το σχέδιο της πράξης αρκετά νωρίς, ώστε να είναι δυνατοί ουσιαστικός έλεγχος και μετάφραση. Αν ο αγοραστής δεν κατανοεί τα ελληνικά, πρέπει να προβλεφθεί κατάλληλη διερμηνεία ή μετάφραση. Μην υπογράφετε με βάση μια σύντομη προφορική περίληψη. Τα ονόματα, τα στοιχεία διαβατηρίου, ο ΑΦΜ, το τίμημα, τα στοιχεία αναφοράς των πληρωμών και η περιγραφή του ακινήτου θα πρέπει να ελέγχονται προσεκτικά.

Πριν από την υπογραφή, ο συμφωνημένος φόρος μεταβίβασης ακινήτων πρέπει να διεκπεραιωθεί σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία. Τα κεφάλαια πρέπει να είναι διαθέσιμα μέσω αποδεκτού τρόπου πληρωμής που μπορεί να ιχνηλατηθεί. Ο δικηγόρος θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι τα ζητήματα του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) και οι όροι της σύμβασης έχουν επιλυθεί, και ο μηχανικός θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι ο τεχνικός φάκελος είναι αποδεκτός. Η ολοκλήρωση δεν θα πρέπει να προχωρά μόνο επειδή έχει ήδη κανονιστεί μια ημερομηνία ταξιδιού ή μια τραπεζική μεταφορά.

Μόλις υπογράψουν όλα τα μέρη, ζητήστε επικυρωμένα αντίγραφα και ένα σαφές σημείωμα εκκαθάρισης, στο οποίο να φαίνονται τα καταβληθέντα ποσά, τα εκκρεμή βήματα, τα κλειδιά και η παράδοση της κατοχής. Η υπογεγραμμένη πράξη πρέπει στη συνέχεια να υποβληθεί για καταχώριση· η υπογραφή από μόνη της δεν είναι το τελικό διοικητικό βήμα.

15. Καταχώριση της κυριότητας στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο

Μετά την ολοκλήρωση, το συμβόλαιο αγοραπωλησίας πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο γραφείο του Ελληνικού Κτηματολογίου ή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Με την καταχώριση η μεταβίβαση αποκτά ισχύ στα δημόσια αρχεία ακινήτων και προκύπτει αποδεικτικό ότι η πράξη έχει καταχωριστεί. Το αρμόδιο γραφείο εξαρτάται από τη θέση του ακινήτου και από το στάδιο λειτουργίας του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή.

Ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος συνήθως συντονίζει την υποβολή, τα σχετικά τέλη και την παραλαβή του αποδεικτικού καταχώρισης. Ο αγοραστής θα πρέπει να φυλάσσει την καταχωρισμένη πράξη, το αποδεικτικό υποβολής, το πιστοποιητικό καταχώρισης και τα κτηματολογικά στοιχεία αναφοράς στον μόνιμο φάκελο του ακινήτου. Επιβεβαιώστε ότι τα ονόματα, τα ποσοστά κυριότητας και τα αναγνωριστικά στοιχεία του ακινήτου έχουν καταγραφεί σωστά.

Αν εμφανιστεί ασυμφωνία στην εγγραφή του Κτηματολογίου, ζητήστε αμέσως νομική συμβουλή. Οι διαδικασίες διόρθωσης εξαρτώνται από το είδος του σφάλματος και από το καθεστώς καταχώρισης. Μην υποθέτετε ότι μια απόκλιση είναι απλώς γραφικό λάθος ή ότι μπορεί πάντα να διορθωθεί γρήγορα.

Ένας πλήρης φάκελος ακινήτου θα πρέπει να περιλαμβάνει την καταχωρισμένη πράξη, τους προηγούμενους τίτλους ιδιοκτησίας που προσκομίστηκαν για τη συναλλαγή, το απόσπασμα του Κτηματολογίου, τα σχέδια, την οικοδομική άδεια, τις βεβαιώσεις και τις εκθέσεις του μηχανικού, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), τα έγγραφα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, τα αποδεικτικά καταβολής φόρων, την εγγραφή στο Ε9, την ασφάλιση, τις συμβάσεις παροχών κοινής ωφέλειας, τις εγγυήσεις, τις απογραφές εξοπλισμού και τα έγγραφα των ανακαινίσεων. Τα οργανωμένα αρχεία διευκολύνουν σημαντικά τη μελλοντική διαχείριση, την έκδοση αδειών, τη χρηματοδότηση, την κληρονομική διαδοχή και τη μεταπώληση.

16. Τι να κάνετε μετά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Με την ολοκλήρωση της αγοράς ξεκινούν οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη. Ο λογιστής σας θα πρέπει να επιβεβαιώσει ότι η απόκτηση εμφανίζεται σωστά στη δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9 και να σας συμβουλεύσει για τον ΕΝΦΙΑ και τις λοιπές φορολογικές υποχρεώσεις. Η ελληνική φορολογική διοίκηση αναφέρει ότι και οι κάτοικοι εξωτερικού που αποκτούν ακίνητο στην Ελλάδα υπόκεινται στους κανόνες δήλωσης Ε9· οι ψηφιακές διαδικασίες μπορεί να συμπληρώνουν αυτόματα ορισμένες συναλλαγές, αλλά η εγγραφή θα πρέπει παρ’ όλα αυτά να ελέγχεται από εξειδικευμένο σύμβουλο.

Φροντίστε για ασφάλιση κτιρίου και περιεχομένου που να αντιστοιχεί στο ακίνητο, στην τοποθεσία και στη σκοπούμενη χρήση. Η κάλυψη μπορεί να χρειάζεται να περιλαμβάνει σεισμό, πυρκαγιά, καταιγίδα, ζημιές από νερό, αστική ευθύνη, πισίνα, μισθωτική δραστηριότητα ή περιόδους κατά τις οποίες η κατοικία μένει ακατοίκητη. Διαβάστε προσεκτικά τις εξαιρέσεις και τις απαιτήσεις ασφαλείας.

Μεταφέρετε στο όνομά σας ή ενεργοποιήστε τις συνδέσεις ρεύματος, νερού και τηλεπικοινωνιών, καθώς και τυχόν κοινόχρηστους λογαριασμούς του κτιρίου. Με την υπηρεσία μας για τη σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας στη Χαλκιδική μπορούμε να σας υποστηρίξουμε σε αυτό το πρακτικό στάδιο της παράδοσης. Καταγράψτε τις ενδείξεις των μετρητών κατά την παράδοση και τεκμηριώστε τα κλειδιά, τα τηλεχειριστήρια, τα εγχειρίδια του εξοπλισμού και τα ελαττώματα. Αν το ακίνητο θα μένει κενό, ορίστε ένα αξιόπιστο πρόσωπο επικοινωνίας στην περιοχή για επιθεωρήσεις, ελέγχους μετά από καταιγίδες, αερισμό, συντήρηση και έκτακτες ανάγκες.

Πριν από οποιαδήποτε ανακαίνιση, ζητήστε τεχνική συμβουλή και εξασφαλίστε τις απαραίτητες εγκρίσεις. Η κυριότητα δεν παρέχει απεριόριστη ελευθερία να τροποποιείτε προσόψεις, φέροντα οργανισμό, πισίνες, τοίχους, βεράντες ή τη χρήση. Κρατήστε τιμολόγια, άδειες, σχέδια και φωτογραφίες, ώστε ο φάκελος του ακινήτου να παραμένει έτοιμος για μελλοντική πώληση.

Αν η κατοικία θα μισθώνεται, διαμορφώστε το σωστό πλαίσιο φορολογίας, εγγραφής σε μητρώα, αδειοδότησης, ασφάλειας, ασφάλισης και λειτουργίας πριν από τη δημοσίευση αγγελιών. Οι κανόνες για τη βραχυχρόνια μίσθωση εξελίσσονται και μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με τη δραστηριότητα και τις παρεχόμενες υπηρεσίες. Ένα τοπικό σχέδιο διαχείρισης θα πρέπει να καλύπτει την επικοινωνία με τους επισκέπτες, την άφιξη (check-in), την αναχώρηση (check-out), τον καθαρισμό, τα λευκά είδη, τη συντήρηση, την τιμολόγηση, τα παράπονα και την αντιμετώπιση έκτακτων περιστατικών.

17. Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από το εξωτερικό με πληρεξούσιο

Οι διεθνείς αγοραστές δεν χρειάζεται πάντα να είναι παρόντες σε κάθε διοικητικό βήμα. Ένα προσεκτικά συνταγμένο πληρεξούσιο μπορεί να εξουσιοδοτεί έναν έμπιστο δικηγόρο ή άλλον αντιπρόσωπο να αποκτήσει ΑΦΜ, να χειριστεί φορολογικές διαδικασίες, να υπογράψει συγκεκριμένα έγγραφα, να επικοινωνεί με τράπεζες ή παρόχους κοινής ωφέλειας και, εφόσον εξουσιοδοτείται ρητά, να ολοκληρώσει την αγορά. Το εύρος του θα πρέπει να προσαρμόζεται στην περίπτωση και να εξηγείται πριν από την υπογραφή.

Ένα πληρεξούσιο που υπογράφεται στο εξωτερικό μπορεί να απαιτεί κατάρτιση ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής ή αρμόδιου αλλοδαπού συμβολαιογράφου, μαζί με επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή προξενική επικύρωση και επίσημη μετάφραση, ανάλογα με τη χώρα έκδοσης. Ο Έλληνας δικηγόρος σας και ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να σας δώσουν το ακριβές κείμενο και τις τυπικές προϋποθέσεις πριν κλείσετε ραντεβού. Μη χρησιμοποιείτε γενικό υπόδειγμα από το διαδίκτυο.

Η αγορά εξ αποστάσεως απαιτεί πειθαρχημένη επικοινωνία. Καθορίστε πώς θα εγκρίνονται οι προσφορές, τα έγγραφα και οι πληρωμές. Χρησιμοποιήστε βιντεοκλήσεις για να εξετάσετε το ακίνητο και τις γραπτές εκθέσεις. Επαληθεύετε ανεξάρτητα τις τραπεζικές οδηγίες και κρατάτε αντίγραφα όλων των εξουσιοδοτήσεων. Όπου είναι δυνατόν, επισκεφθείτε το ακίνητο προσωπικά πριν από την οριστική δέσμευση, ιδίως αν πρόκειται για κατοικία που προορίζεται για ιδιωτική χρήση.

Ο αντιπρόσωπος δεν θα πρέπει να έχει ευρύτερες εξουσίες από όσες είναι απαραίτητες. Ρωτήστε πώς μπορεί να ανακληθεί το πληρεξούσιο, πότε λήγει και αν επιτρέπει την υποκατάσταση. Ένα καλά δομημένο πληρεξούσιο μπορεί να κάνει τη διαδικασία αποτελεσματική χωρίς να μειώνει την ποιότητα του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence).

18. Νεόδμητες κατοικίες, αγορές υπό κατασκευή (off-plan) και έργα ανακαίνισης

Η αγορά ενός ήδη ολοκληρωμένου ακινήτου μεταπώλησης διαφέρει από την αγορά μιας κατοικίας υπό κατασκευή. Ο εξειδικευμένος οδηγός μας «Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα» εξηγεί αναλυτικά τις πρόσθετες δικλίδες ασφαλείας. Ο αγοραστής θα πρέπει να διερευνήσει τον κατασκευαστή, τον τίτλο ιδιοκτησίας του οικοπέδου, την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια, τη χρηματοδότηση, τις τεχνικές προδιαγραφές κατασκευής, το χρονοδιάγραμμα και τις συμβατικές προστασίες. Οι πληρωμές θα πρέπει να αντιστοιχούν σε σαφώς καθορισμένα στάδια, επαληθευμένα από κατάλληλο επαγγελματία, και όχι μόνο σε ημερομηνίες του ημερολογίου.

Οι προδιαγραφές θα πρέπει να είναι αρκετά λεπτομερείς, ώστε να αποκλείονται παρεξηγήσεις. Μπορούν να καλύπτουν τον φέροντα οργανισμό, τη θερμομόνωση, τη στεγάνωση, τα παράθυρα, τα δάπεδα, τα είδη υγιεινής, την κουζίνα, την ισχύ της ηλεκτρικής παροχής, τα συστήματα θέρμανσης, αερισμού και κλιματισμού (HVAC), τα ηλιακά συστήματα, την πισίνα, τη διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου, τα όρια, την πρόσβαση, την αποχέτευση, τις συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας και την ενεργειακή απόδοση. Τα σχέδια θα πρέπει να αναφέρουν τις διαστάσεις και τους εξωτερικούς χώρους που περιλαμβάνονται. Οι αντικαταστάσεις προϊόντων με άλλη μάρκα, οι ανοχές, οι εντολές αλλαγών, οι καθυστερήσεις, οι επιθεωρήσεις, τα ελαττώματα και τα έγγραφα παράδοσης χρειάζονται συμβατική ρύθμιση.

Για ακίνητα προς ανακαίνιση, ζητήστε νωρίς μια εκτίμηση εφικτότητας και κόστους. Διευκρινίστε ποια στοιχεία μπορούν να διατηρηθούν, αν οι προτεινόμενες επεμβάσεις απαιτούν άδειες, αν πρέπει να τακτοποιηθούν υφιστάμενες παρατυπίες και πώς η πρόσβαση επηρεάζει την οργάνωση των εργασιών. Οι παράκτιες περιοχές και τα χωριά μπορεί να συνεπάγονται ειδικούς περιορισμούς ως προς τα υλικά, τις παραδόσεις και την εποχή εκτέλεσης των εργασιών.

Η Chalkidiki Real Estate μπορεί να συντονίσει, έναντι αμοιβής, υπηρεσίες ανακαίνισης και διαχείρισης κατασκευής μετά την απόκτηση του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της επικοινωνίας με αρχιτέκτονες, μηχανικούς, εργολάβους και τεχνίτες. Η υπηρεσία μπορεί να εκτείνεται από τις αρχικές απαιτήσεις και τη σύγκριση προσφορών έως τον συντονισμό της προόδου των εργασιών, τη συντήρηση και την προετοιμασία για ιδιωτική χρήση ή μίσθωση. Οι επαγγελματικές ευθύνες, οι άδειες και οι τεχνικές εγκρίσεις παραμένουν στους κατάλληλα αδειοδοτημένους ειδικούς.

19. Αγορά για εισόδημα από μίσθωση ή ως επένδυση

Ένα επενδυτικό ακίνητο στην Ελλάδα θα πρέπει να αξιολογείται τόσο ως επιχειρηματική δραστηριότητα σε λειτουργία όσο και ως υλικό περιουσιακό στοιχείο. Αναλύστε με ρεαλισμό την πληρότητα, την εποχικότητα, τις τιμές ανά διανυκτέρευση ή ανά μήνα, τον ανταγωνισμό, τους επισκέπτες στους οποίους απευθύνεστε, την πρόσβαση, τη στάθμευση, τη διάταξη των υπνοδωματίων, τους εξωτερικούς χώρους και τις απαιτήσεις διαχείρισης. Στη Χαλκιδική, η εγγύτητα στην παραλία και η καλοκαιρινή ζήτηση μπορεί να είναι ελκυστικές, αλλά η διάρκεια της περιόδου λειτουργίας και η μικροτοποθεσία επηρεάζουν ουσιωδώς τα αποτελέσματα.

Καταρτίστε ένα χαμηλό, ένα βασικό και ένα υψηλό σενάριο. Αφαιρέστε τις χρεώσεις των πλατφορμών, τη διαχείριση, τον καθαρισμό, τα λευκά είδη, τους λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, τις εργασίες πισίνας και κήπου, τις επισκευές, την ασφάλιση, τη λογιστική υποστήριξη, τους φόρους, τα αναλώσιμα και τα αποθεματικά για αντικαταστάσεις. Συμπεριλάβετε το κόστος επίπλωσης και αρχικής εγκατάστασης. Ένα ακίνητο με χαμηλότερα ακαθάριστα έσοδα αλλά απλούστερη συντήρηση μπορεί να αποφέρει καλύτερο αποτέλεσμα, προσαρμοσμένο στον κίνδυνο, από μια σύνθετη βίλα με υψηλές διαφημιζόμενες τιμές.

Επιβεβαιώστε ότι η σκοπούμενη μισθωτική δραστηριότητα είναι νομικά και τεχνικά συμβατή με το ακίνητο, τον κανονισμό πολυκατοικίας και την ισχύουσα νομοθεσία. Για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ισχύουν υποχρεώσεις εγγραφής και φορολογικές υποχρεώσεις, ενώ η προσθήκη υπηρεσιών ξενοδοχειακού τύπου μπορεί να αλλάξει τον ρυθμιστικό και επιχειρηματικό χαρακτηρισμό της δραστηριότητας. Ζητήστε συμβουλή πριν από την προώθηση και εξετάστε το πρακτικό εύρος της διαχείρισης Airbnb στη Χαλκιδική.

Η στρατηγική εξόδου έχει σημασία. Λάβετε υπόψη τη μακροπρόθεσμη εμπορευσιμότητα τόσο σε εγχώριους όσο και σε διεθνείς αγοραστές, και όχι μόνο τη σημερινή δημοτικότητα στις μισθώσεις διακοπών. Ο καθαρός τίτλος ιδιοκτησίας, η νόμιμη κατασκευή, η προσβάσιμη τοποθεσία, τα διαχειρίσιμα λειτουργικά κόστη και τα οργανωμένα αρχεία προστατεύουν την αξία μεταπώλησης. Οι ανακαινίσεις θα πρέπει να βελτιώνουν τη λειτουργικότητα και την αντοχή στον χρόνο και όχι να ακολουθούν μια τάση που μπορεί γρήγορα να ξεπεραστεί.

20. Συνηθισμένα λάθη που πρέπει να αποφεύγουν οι αγοραστές

Πληρωμή πριν από τον ανεξάρτητο έλεγχο

Μια προκαταβολή που μεταφέρθηκε υπό πίεση μπορεί να είναι δύσκολο να ανακτηθεί. Ορίζετε πάντα γραπτώς τους όρους επιστροφής και εξασφαλίζετε πρώτα τη νομική έγκριση.

Ένας επαγγελματίας για όλα τα συμφέροντα

Ο πωλητής, ο κατασκευαστής, ο μεσίτης και ο αγοραστής έχουν διαφορετικούς ρόλους. Ο αγοραστής χρειάζεται ανεξάρτητη νομική και τεχνική συμβουλή και πρέπει να κατανοεί τα καθήκοντα κάθε συμβούλου.

Η υπόθεση ότι οι ορατές κατασκευές είναι νόμιμες

Μια όμορφη επέκταση, μια πισίνα ή ένα δωμάτιο επισκεπτών μπορεί να μην αντιστοιχεί στις άδειες. Η επαλήθευση από μηχανικό είναι απαραίτητη.

Παράβλεψη της πρόσβασης και των ορίων

Η πραγματική χρήση δεν αποδεικνύει νόμιμη πρόσβαση σε δρόμο, κυριότητα της θέσης στάθμευσης ή τα ακριβή όρια. Ελέγξτε τον τίτλο, τα σχέδια και τα στοιχεία του Κτηματολογίου.

Προϋπολογισμός μόνο για την τιμή

Οι φόροι, τα τέλη, οι επισκευές, η επίπλωση και η ετήσια λειτουργία μπορούν να επηρεάσουν ουσιωδώς την οικονομική αντοχή σας. Καταρτίστε ένα μοντέλο συνολικού κόστους.

Εμπιστοσύνη σε υποσχέσεις για έσοδα από μίσθωση

Οι προβλεπόμενες αποδόσεις θα πρέπει να στηρίζονται σε συντηρητικές παραδοχές και στην πλήρη αφαίρεση των εξόδων. Καμία πληρότητα ή τιμή δεν είναι εγγυημένη.

Παράλειψη της μετάφρασης

Ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί κάθε έγγραφο που υπογράφει. Φροντίστε για σωστή μετάφραση ή διερμηνεία και ελέγξτε τα σχέδια των εγγράφων εκ των προτέρων.

Σύγχυση της αγοράς με το μεταναστευτικό καθεστώς

Η κυριότητα ακινήτου δεν παρέχει αυτόματα δικαίωμα διαμονής. Ζητήστε επίκαιρη συμβουλή μεταναστευτικού δικαίου για τη διαδικασία άδειας διαμονής που σκοπεύετε να ακολουθήσετε.

Έλλειψη σχεδιασμού μετά την ολοκλήρωση

Το Ε9, η ασφάλιση, οι παροχές κοινής ωφέλειας, η ασφάλεια και η συντήρηση θα πρέπει να προετοιμάζονται πριν από την παράδοση, ιδίως όταν ο αγοραστής ζει στο εξωτερικό.

21. Τυπικό χρονοδιάγραμμα και λίστα ελέγχου για τον αγοραστή

Δεν υπάρχει εγγυημένη τυπική διάρκεια. Μια απλή συναλλαγή με έτοιμα έγγραφα μπορεί να προχωρήσει σχετικά γρήγορα, ενώ διορθώσεις τίτλων, νομιμοποιήσεις, κληρονομικά ζητήματα, χρηματοδότηση, πληρεξούσια ή ελλείπουσες άδειες μπορούν να παρατείνουν τη διαδικασία. Ένα ρεαλιστικό πλάνο θα πρέπει να καθορίζεται από τους ολοκληρωμένους ελέγχους και όχι από μια αυθαίρετη ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Πριν εγκρίνετε την ολοκλήρωση, επιβεβαιώστε:

• Ο δικηγόρος σας έχει εγκρίνει τον τίτλο και το συμβόλαιο.
• Ο μηχανικός σας έχει εγκρίνει την τεχνική και πολεοδομική κατάσταση.
• Η τελική περιγραφή του ακινήτου και τα δικαιώματα που περιλαμβάνονται είναι σωστά.
• Όλες οι πληρωμές προκαταβολής και τιμήματος είναι τεκμηριωμένες.
• Τα κεφάλαια για φόρους, συμβολαιογράφο και καταχώριση είναι διαθέσιμα.
• Κατανοείτε την πράξη μέσω μετάφρασης ή διερμηνείας.
• Η παράδοση της κατοχής, τα κλειδιά, τα έπιπλα και οι ενδείξεις των μετρητών έχουν συμφωνηθεί.
• Οι αρμοδιότητες για την καταχώριση της πράξης και για τα βήματα μετά την ολοκλήρωση έχουν ανατεθεί.

22. Πώς η Chalkidiki Real Estate υποστηρίζει τους διεθνείς αγοραστές

Η αγορά σε άλλη χώρα γίνεται ευκολότερη όταν ένα τοπικό πρόσωπο επικοινωνίας συντονίζει την πρακτική διαδρομή. Η Chalkidiki Real Estate ξεκινά κατανοώντας τη χρήση που σχεδιάζετε, τις προτιμήσεις σας ως προς την τοποθεσία, τον προϋπολογισμό και τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας. Εντοπίζουμε κατάλληλα ακίνητα, οργανώνουμε επισκέψεις στα ακίνητα, σας δίνουμε εικόνα της τοπικής αγοράς και βοηθάμε να οργανωθεί η επικοινωνία κατά τη διαπραγμάτευση.

Μπορούμε να σας φέρουμε σε επαφή με ανεξάρτητους Έλληνες δικηγόρους, συμβολαιογράφους, μηχανικούς και φοροτεχνικούς και να συντονιζόμαστε μαζί τους. Κάθε επαγγελματίας ρυθμιζόμενου επαγγέλματος παραμένει υπεύθυνος για τις δικές του συμβουλές, εκθέσεις και αποφάσεις. Ο ρόλος μας είναι να βοηθάμε ώστε η διαδικασία να προχωρά με συνοχή, να αναδεικνύουμε τα ανοιχτά ζητήματα και να διασφαλίζουμε ότι δεν παραβλέπονται οι πρακτικές ανάγκες ενός διεθνούς αγοραστή.

Μετά την ολοκλήρωση, οι υπηρεσίες μας επί πληρωμή μπορούν να συνεχιστούν με σύνδεση παροχών κοινής ωφέλειας, ανακαίνιση και αναδιαμόρφωση, συντονισμό κατασκευής, ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, συστήματα θέρμανσης, αερισμού και κλιματισμού (HVAC), παράθυρα και βελτιώσεις εξωτερικών χώρων, λύσεις Starlink και έξυπνου σπιτιού, συντήρηση, φροντίδα κήπου και πισίνας, καθώς και διαχείριση Airbnb ή βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτή η συνέχεια είναι ιδιαίτερα πολύτιμη για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό και χρειάζονται έναν αξιόπιστο τοπικό συνεργάτη.

Κάθε ακίνητο και κάθε αγοραστής έχουν τις δικές τους ιδιαιτερότητες. Μια δωρεάν αρχική συμβουλευτική συνάντηση μάς επιτρέπει να καταλάβουμε αν βρίσκεστε στο πρώιμο στάδιο σχεδιασμού, αν επισκέπτεστε ήδη τη Χαλκιδική ή αν είστε έτοιμοι να αξιολογήσετε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Στη συνέχεια μπορούμε να σας εξηγήσουμε πώς οι υπηρεσίες μας για την αναζήτηση ακινήτου και τον συντονισμό μπορούν να ταιριάξουν στο σχέδιό σας.