Πουλήστε το ακίνητό σας στη Χαλκιδική – Ο πλήρης οδηγός για πωλητές

Η Chalkidiki Real Estate στηρίζει τους ιδιοκτήτες σε όλη τη διάρκεια της πώλησης: ρεαλιστική εκτίμηση, συγκέντρωση δικαιολογητικών, επαγγελματική παρουσίαση, πολύγλωσση προσέγγιση αγοραστών, επισκέψεις στο ακίνητο, διαπραγμάτευση και συντονισμό έως την υπογραφή του συμβολαίου στον συμβολαιογράφο. Για νομικά, φορολογικά, λογιστικά, τεχνικά και συμβολαιογραφικά θέματα συνεργαζόμαστε με καταρτισμένους επαγγελματίες, καθένας από τους οποίους είναι υπεύθυνος για τις συμβουλές στο πλαίσιο της δικής του αρμοδιότητας.

Οι κανόνες, οι φορολογικοί συντελεστές, οι απαιτήσεις για πιστοποιητικά και η διοικητική πρακτική αλλάζουν. Η σωστή απάντηση εξαρτάται από το ακίνητο, το ιστορικό των τίτλων ιδιοκτησίας, τη φορολογική σας κατοικία και την ιθαγένειά σας. Η σελίδα αυτή είναι ένας αναλυτικός οδηγός σχεδιασμού και όχι εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Επιβεβαιώνετε πάντα τις ισχύουσες απαιτήσεις πριν υπογράψετε οτιδήποτε.

Σε αυτή τη σελίδα

Γιατί πουλούν οι ιδιοκτήτες στη Χαλκιδική

Οι περισσότερες πωλήσεις στη Χαλκιδική δεν καθορίζονται από τη συγκυρία της αγοράς. Καθορίζονται από τη ζωή. Οικογένειες που αγόρασαν εξοχικό τη δεκαετία του 1990 ή του 2000 διαπιστώνουν ότι τα παιδιά έχουν πλέον τις δικές τους συνήθειες διακοπών και ότι το ακίνητο χρησιμοποιείται τρεις εβδομάδες τον χρόνο. Οι ιδιοκτήτες φτάνουν σε μια ηλικία όπου ένα σπίτι σε πλαγιά με εξωτερικές σκάλες παύει να είναι πρακτικό. Οι κληρονομιές αφήνουν τρία ή τέσσερα αδέλφια με ένα μερίδιο σε ένα ακίνητο που κανένα τους δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει μόνο του. Άλλοι απλώς θέλουν να αποδεσμεύσουν κεφάλαιο που είναι δεμένο σε μια δεύτερη κατοικία εδώ και δύο δεκαετίες.

Μια δεύτερη ομάδα πουλά για λόγους χαρτοφυλακίου. Ιδιοκτήτες που αγόρασαν πριν από την ανάκαμψη της αγοράς έχουν σημαντική υπεραξία που δεν έχει ακόμη ρευστοποιηθεί και θέλουν να αναδιαρθρώσουν τις επενδύσεις τους, συχνά από ένα παλαιότερο σπίτι στην ενδοχώρα σε ένα νεότερο διαμέρισμα κοντά στη θάλασσα ή εκτός Ελλάδας εντελώς. Επενδυτές που αγόρασαν για βραχυχρόνια μίσθωση διαπιστώνουν μερικές φορές ότι ο κόπος της διαχείρισης και οι εποχικές ρυθμίσεις δεν δικαιολογούν πλέον την απόδοση.

Η τρίτη ομάδα είναι εκείνη που συναντά τις περισσότερες δυσκολίες: ιδιοκτήτες στο εξωτερικό που δεν έχουν επισκεφθεί πρόσφατα το ακίνητο, των οποίων τα έγγραφα είναι παλαιότερα από το Κτηματολόγιο και οι οποίοι θεωρούν ότι μια πώληση μπορεί να κανονιστεί με μερικά email. Μπορεί πράγματι να κανονιστεί από το εξωτερικό, αλλά μόνο με ένα σωστά συνταγμένο πληρεξούσιο και έναν φάκελο δικαιολογητικών που έχει συγκεντρωθεί εκ των προτέρων.

Όποιος κι αν είναι ο λόγος, η διαπραγματευτική δύναμη του πωλητή πηγάζει από την προετοιμασία. Ένα ακίνητο που μπορεί να ελεγχθεί, να επισκεφθεί κανείς και να μεταβιβαστεί χωρίς εκπλήξεις προσελκύει σοβαρές προσφορές. Ένα ακίνητο που δεν το επιτρέπει αυτό προσελκύει κυνηγούς ευκαιριών, οι οποίοι ενσωματώνουν την αβεβαιότητα στην προσφορά τους.

Η διαδικασία πώλησης σε 10 βήματα

Η πώληση ενός ακινήτου στην Ελλάδα ακολουθεί μια σταθερή σειρά. Το εμπορικό μέρος – η εύρεση αγοραστή – βρίσκεται στη μέση· ό,τι προηγείται είναι προετοιμασία και ό,τι ακολουθεί είναι έλεγχος. Αυτά τα δέκα βήματα αποτελούν τη ραχοκοκαλιά του οδηγού, και καθένα έχει τη δική του αναλυτική σελίδα στην ενότητα παραπάνω.

Βήμα 01 – Προσδιορίστε μια ρεαλιστική αξία

Πριν δημοσιευθεί οτιδήποτε, το ακίνητο χρειάζεται μια τιμή που τεκμηριώνεται με συγκριτικά στοιχεία, κατάσταση, οικόπεδο, νομική κατάσταση και τοποθεσία – όχι με το τι ζητούσε ένας γείτονας πριν από τρία χρόνια. Δείτε σχετικά: Εκτίμηση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Βήμα 02 – Ελέγξτε τη νομική κατάσταση του ακινήτου

Η αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας, η καταχώριση στο Κτηματολόγιο, οι πολεοδομικές άδειες, τυχόν νομιμοποίηση παλαιότερων εργασιών και η θέση των συνιδιοκτητών εξετάζονται τώρα, όχι αφού εμφανιστεί αγοραστής. Τα προβλήματα που εντοπίζονται την πρώτη εβδομάδα λύνονται· τα προβλήματα που εντοπίζονται στον συμβολαιογράφο κοστίζουν ακριβά.

Βήμα 03 – Συγκεντρώστε τα δικαιολογητικά του πωλητή

Τίτλος ιδιοκτησίας, κτηματολογικό φύλλο, τοπογραφικό διάγραμμα, βεβαίωση μηχανικού, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), βεβαιώσεις για τον ΕΝΦΙΑ και βεβαιώσεις του δήμου. Ο πλήρης κατάλογος υπάρχει στη σελίδα: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Βήμα 04 – Προετοιμάστε και παρουσιάστε το ακίνητο

Επισκευές, καθαρισμός, ξεκαθάρισμα, εργασίες στον κήπο και στους εξωτερικούς χώρους και στη συνέχεια επαγγελματική φωτογράφιση, κατόψεις και βίντεο. Η παρουσίαση είναι αυτή που μετατρέπει μια διεθνή αναζήτηση σε αίτημα για επίσκεψη στο ακίνητο.

Βήμα 05 – Δημοσιεύστε και απευθυνθείτε στους σωστούς αγοραστές

Καταχώριση στον ιστότοπο του μεσιτικού γραφείου και στις σχετικές πλατφόρμες ακινήτων, πολύγλωσσες περιγραφές και άμεση προσέγγιση της βάσης εγγεγραμμένων αγοραστών και των αγορών που πράγματι αγοράζουν στη Χαλκιδική.

Βήμα 06 – Διαχειριστείτε τα αιτήματα και τις επισκέψεις

Αξιολόγηση των αιτημάτων, οργάνωση επισκέψεων για αγοραστές που ταξιδεύουν ως εδώ και επισκέψεις εξ αποστάσεως μέσω βίντεο για όσους δεν μπορούν να έρθουν αμέσως.

Βήμα 07 – Διαπραγματευτείτε και συμφωνήστε τους όρους

Τιμή, εξοπλισμός που παραμένει στο ακίνητο, χρονοδιάγραμμα, τρόπος πληρωμής και τυχόν προϋποθέσεις που θέτει ο δικηγόρος του αγοραστή. Οι όροι συμφωνούνται γραπτώς πριν τεθεί σε κίνηση ο νομικός μηχανισμός.

Βήμα 08 – Κράτηση και νομικός έλεγχος (due diligence)

Ένα συμφωνητικό κράτησης και μια προκαταβολή βγάζουν το ακίνητο από την αγορά, ενώ ο δικηγόρος του αγοραστή ολοκληρώνει την έρευνα τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και εξετάζει τον τεχνικό φάκελο.

Βήμα 09 – Συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο και πληρωμή

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο, ελέγχει τα έγγραφα και τους φόρους, και τα δύο μέρη υπογράφουν. Το τίμημα καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος και στη συνέχεια το συμβόλαιο καταχωρίζεται από τον δικηγόρο του αγοραστή.

Βήμα 10 – Διατυπώσεις μετά την πώληση

Παράδοση των κλειδιών, μεταφορά ή καταγγελία των συμβάσεων παροχών κοινής ωφέλειας, διόρθωση της δήλωσης ακινήτων Ε9 και, για όσους δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας, τα έγγραφα για τη μεταφορά του τιμήματος στο εξωτερικό.

Χρόνος στην πράξη: η προετοιμασία (βήματα 1–4) διαρκεί συνήθως δύο έως έξι εβδομάδες, ανάλογα με το πόσο πλήρη είναι ήδη τα έγγραφα. Το διάστημα από την προβολή έως την υπογραφή διαφέρει πολύ περισσότερο – από λίγες εβδομάδες για ένα σωστά τιμολογημένο διαμέρισμα κοντά στη θάλασσα έως πολλούς μήνες για ένα ιδιαίτερο ακίνητο ή ένα οικόπεδο στην ενδοχώρα.

Πόσο αξίζει το ακίνητό σας;

Η εκτίμηση στη Χαλκιδική είναι τοπική υπόθεση. Οι τιμές διαφέρουν έντονα ανάμεσα στις τρεις χερσονήσους αλλά και μέσα σε καθεμία, ανάμεσα σε θέσεις πρώτης και δεύτερης γραμμής από τη θάλασσα, ανάμεσα σε οργανωμένους οικισμούς και μεμονωμένα οικόπεδα, και ανάμεσα σε ακίνητα με καθαρή σύγχρονη οικοδομική άδεια και σε ακίνητα με τακτοποιημένες προσθήκες. Οι πανελλαδικές στατιστικές και οι μέσοι όροι των πλατφορμών είναι σχεδόν άχρηστοι σε επίπεδο μεμονωμένου σπιτιού.

Μια αξιόπιστη εκτίμηση ξεκινά από συγκριτικά στοιχεία: πόσο πουλήθηκαν πραγματικά παρόμοια ακίνητα στον ίδιο οικισμό, όχι σε ποια τιμή διαφημίστηκαν. Στη συνέχεια προσαρμόζεται με βάση το μέγεθος του οικοπέδου και την οικοδομησιμότητα, το εμβαδόν και τη διαρρύθμιση, το έτος και την ποιότητα κατασκευής, την απόσταση και την πρόσβαση στη θάλασσα, τη θέα, τον προσανατολισμό, τη στάθμευση, την πισίνα, τη θέρμανση και τη θερμομόνωση, καθώς και την κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων σε μια πολυκατοικία.

Ακολουθεί μια νομική και τεχνική προσαρμογή. Ένα ακίνητο του οποίου η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχει κατατεθεί, οι επεκτάσεις έχουν νομιμοποιηθεί και η εγγραφή στο Κτηματολόγιο συμφωνεί με τον τίτλο ιδιοκτησίας αξίζει στην πράξη περισσότερο από ένα πανομοιότυπο ακίνητο με εκκρεμή φάκελο, επειδή ο αγοραστής δεν χρειάζεται να συνυπολογίσει στην τιμή κίνδυνο και καθυστέρηση.

Τέλος, εφαρμόζεται μια προσαρμογή αγοράς ανάλογα με τη ζήτηση στο συγκεκριμένο επίπεδο τιμής. Η Χαλκιδική έχει ισχυρή ζήτηση περίπου μεταξύ 150.000 € και 450.000 €, ασθενέστερη ζήτηση πάνω από τα 800.000 € και μια εξειδικευμένη αγορά για μεγάλα οικόπεδα και επαγγελματικά ακίνητα. Τα ίδια τετραγωνικά μέτρα μπορεί να πουληθούν σε έξι εβδομάδες ή σε δεκαέξι μήνες, ανάλογα με το πού βρίσκονται σε αυτή την κατανομή.

Η αναλυτική μέθοδος, οι πηγές δεδομένων και τα συνηθισμένα λάθη παρουσιάζονται στην ειδική σελίδα: Εκτίμηση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Αντικειμενική αξία και φορολογική βάση

Στην Ελλάδα λειτουργεί παράλληλα ένα διοικητικό σύστημα αποτίμησης, η αντικειμενική αξία. Υπολογίζεται με βάση τις τιμές ζώνης και τους συντελεστές που ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών και εφαρμόζεται ανά τετραγωνικό μέτρο, με προσαρμογές για τον όροφο, την παλαιότητα, την πρόσοψη και άλλους παράγοντες. Δεν είναι εκτίμηση αγοραίας αξίας και συχνά βρίσκεται αισθητά κάτω – περιστασιακά πάνω – από την πραγματική τιμή της αγοράς.

Η αντικειμενική αξία έχει σημασία επειδή αποτελεί το κατώτατο όριο για τη φορολόγηση της μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) του αγοραστή υπολογίζεται επί της μεγαλύτερης από τις δύο τιμές – του δηλωθέντος τιμήματος ή της αντικειμενικής αξίας – και ο συμβολαιογράφος δεν δέχεται δηλωθέν τίμημα κάτω από την αντικειμενική αξία. Ο φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο φόρος κληρονομιάς και δωρεάς και διάφορα διοικητικά τέλη βασίζονται επίσης σε αυτήν.

Οι πωλητές ακούνε μερικές φορές ότι ένα χαμηλότερο δηλωθέν τίμημα μειώνει τα κόστη όλων. Τα πράγματα δεν λειτουργούν έτσι, και επιπλέον δεν είναι νόμιμο. Το δηλωθέν τίμημα πρέπει να είναι το πραγματικό, τα χρήματα πρέπει να είναι ιχνηλάσιμα μέσω του τραπεζικού συστήματος, και η δήλωση χαμηλότερου ανταλλάγματος εκθέτει και τα δύο μέρη σε φορολογικό έλεγχο και καταλογισμό, σε πρόστιμα και, για τον αγοραστή, σε αδύναμη θέση αν το συμβόλαιο αμφισβητηθεί ποτέ. Οι σοβαροί διεθνείς αγοραστές το αρνούνται σε κάθε περίπτωση, επειδή χρειάζονται το πλήρες τίμημα αγοράς τεκμηριωμένο για τη φορολογική αρχή της χώρας τους.

Η πρακτική χρησιμότητα της αντικειμενικής αξίας για έναν πωλητή είναι διαφορετική: λειτουργεί ως διασταύρωση. Αν η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου βρίσκεται πολύ πάνω από την τιμή που έχει συμβουλευτεί κάποιος τον πωλητή να ζητήσει, αυτό είναι σήμα να επανεξεταστούν η εκτίμηση και τα στοιχεία της ζώνης πριν από τη δημοσίευση.

Νομική ετοιμότητα: τίτλος ιδιοκτησίας, Κτηματολόγιο και άδειες

Κάθε πώληση στην Ελλάδα ελέγχεται με βάση τα δημόσια βιβλία και μητρώα. Ανάλογα με την περιοχή, πρόκειται για το παραδοσιακό Υποθηκοφυλακείο ή για το εθνικό Κτηματολόγιο, στο οποίο η Χαλκιδική έχει μεταφερθεί σταδιακά. Ο δικηγόρος του αγοραστή θα ανιχνεύσει την αλυσίδα τίτλων ιδιοκτησίας, συνήθως για τουλάχιστον είκοσι χρόνια πίσω, και θα επιβεβαιώσει ότι το ακίνητο είναι ελεύθερο από υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης, κατασχέσεις, διεκδικήσεις και άλλα βάρη.

Τρία προβλήματα εμφανίζονται επανειλημμένα στη Χαλκιδική. Το πρώτο είναι η ασυμφωνία ανάμεσα στην περιγραφή ενός παλιού συμβολαίου και στην εγγραφή του Κτηματολογίου – διαφορετικό εμβαδόν, διαφορετικά όρια ή ένα ακίνητο καταχωρισμένο στο όνομα ενός αποβιώσαντος συγγενή. Το δεύτερο είναι μια κληρονομιά που δεν έγινε ποτέ τυπικά αποδεκτή, οπότε αυτός που χρησιμοποιεί σήμερα το ακίνητο δεν είναι ακόμη ο καταχωρισμένος ιδιοκτήτης· αυτό πρέπει να διευθετηθεί πριν από την πώληση και αναλύεται στη σελίδα: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα. Το τρίτο είναι κατασκευές που αποκλίνουν από την άδεια: μια κλειστή βεράντα, ένα υπόγειο που μετατράπηκε, μια αποθήκη που έγινε χώρος κατοικίας, μια πισίνα ή ένα βοηθητικό κτίσμα χωρίς έγκριση.

Κανένα από αυτά δεν είναι αυτομάτως καταστροφικό. Οι αποκλίσεις μπορούν συχνά να τακτοποιηθούν στο πλαίσιο της νομοθεσίας για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, με έκθεση μηχανικού και καταβολή προστίμου τακτοποίησης, ενώ τα λάθη του Κτηματολογίου μπορούν να διορθωθούν. Όμως καθένα από αυτά απαιτεί χρόνο – εβδομάδες, μερικές φορές μήνες – και ένας αγοραστής που τα ανακαλύπτει στη μέση της συναλλαγής είτε θα επαναδιαπραγματευτεί είτε θα αποχωρήσει.

Αυτό είναι το ισχυρότερο επιχείρημα για να γίνει η νομική δουλειά από την αρχή. Οι πωλητές που αναθέτουν σε δικηγόρο και μηχανικό πριν βγάλουν το ακίνητο στην αγορά γνωρίζουν ακριβώς τι πουλούν και μπορούν να το δηλώσουν ανοιχτά στην προβολή, αντί να το υπερασπίζονται υπό πίεση.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ο ψηφιακός τεχνικός φάκελος του ακινήτου, τον οποίο συντάσσει και υποβάλλει αδειούχος μηχανικός. Συγκεντρώνει την οικοδομική άδεια και τα σχέδια, τα επικυρωμένα σχέδια του ακινήτου όπως είναι στην πραγματικότητα, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, τα αποδεικτικά τυχόν νομιμοποιήσεων ή τακτοποιήσεων αυθαίρετων κατασκευών και τη δήλωση του μηχανικού ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές πέρα από όσες έχουν δηλωθεί.

Στις μεταβιβάσεις είναι στην ουσία το έγγραφο-κλειδί: ο συμβολαιογράφος απαιτεί την αντίστοιχη βεβαίωση πριν συντάξει το συμβόλαιο. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ένας μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει και να αποτυπώσει το ακίνητο, να το συγκρίνει με τον εγκεκριμένο φάκελο της άδειας και να επιλύσει τυχόν διαφορές πριν ολοκληρωθεί η πώληση.

Το κόστος βαρύνει κανονικά τον πωλητή και εξαρτάται από τον τύπο και το μέγεθος του ακινήτου και από το πόσο πλήρες είναι το αρχείο των αδειών. Ένα απλό διαμέρισμα με ακέραιο φάκελο είναι οικονομική και γρήγορη υπόθεση. Μια παλαιότερη μονοκατοικία με διαδοχικές προσθήκες, χαμένο φάκελο άδειας και εργασίες χωρίς τεκμηρίωση δεν είναι ούτε το ένα ούτε το άλλο – και εδώ ακριβώς τα χρονοδιαγράμματα των πωλήσεων ξεφεύγουν συχνότερα.

Πρακτική συμβουλή: αναθέστε στον μηχανικό στην αρχή της διαδικασίας, όχι όταν περιμένει ήδη ένας αγοραστής. Αν χρειάζεται νομιμοποίηση εργασιών, η έγκαιρη έκθεση του μηχανικού σάς δίνει το κόστος και το χρονοδιάγραμμα, ώστε να τιμολογήσετε το ακίνητο ανάλογα αντί να απορροφήσετε μια έκπτωση της τελευταίας στιγμής.

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι υποχρεωτικό για τη μεταβίβαση ενός κτιρίου και εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή μετά από αυτοψία. Κατατάσσει το ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία με βάση τη θερμομόνωση, τα κουφώματα και τους υαλοπίνακες, τα συστήματα θέρμανσης και ψύξης, το ζεστό νερό και, όπου υπάρχουν, τις εγκαταστάσεις ανανεώσιμων πηγών ενέργειας. Ο αριθμός του πιστοποιητικού αναγράφεται στο συμβόλαιο και στις αγγελίες ακινήτων.

Τα περισσότερα παλαιότερα εξοχικά στη Χαλκιδική κατατάσσονται χαμηλά, και αυτό είναι φυσιολογικό για το συγκεκριμένο κτιριακό απόθεμα: μονά τζάμια, καμία θερμομόνωση στους τοίχους, κλιματιστικά ως κύρια θέρμανση. Μια χαμηλή κατάταξη δεν εμποδίζει την πώληση. Επηρεάζει όμως τη συζήτηση με αγοραστές από τη Βόρεια Ευρώπη, οι οποίοι διαβάζουν το πιστοποιητικό ως πρόβλεψη των λειτουργικών εξόδων και ως προϋπολογισμό ανακαίνισης.

Οι πωλητές ρωτούν περιστασιακά αν αξίζει να γίνει αναβάθμιση πριν από την πώληση για να βελτιωθεί η κατάταξη. Κατά κανόνα, στοχευμένες εργασίες με ορατό όφελος άνεσης – αντικατάσταση κουφωμάτων και υαλοπινάκων, προσθήκη αντλίας θερμότητας, συντήρηση ή αντικατάσταση ενός παλιού λέβητα – αξίζουν τον κόπο όταν το ακίνητο κατά τα άλλα παρουσιάζεται καλά. Μια πλήρης ενεργειακή αναβάθμιση της θερμομόνωσης μόνο και μόνο για να ανέβει το ακίνητο κατά μία κατηγορία σπάνια αποδίδει το κόστος της κατά την πώληση.

Το πιστοποιητικό ισχύει για δέκα χρόνια, εκτός αν το κτίριο υποστεί ουσιώδεις αλλαγές, οπότε ένα υπάρχον, σε ισχύ πιστοποιητικό από πρόσφατη αγορά ή ανακαίνιση μπορεί συχνά να χρησιμοποιηθεί ξανά.

Δικαιολογητικά που πρέπει να προσκομίσει ο πωλητής

Ο φάκελος του πωλητή είναι αυτός που κρίνει το χρονοδιάγραμμα. Τα βασικά δικαιολογητικά για μια τυπική πώληση κατοικίας στη Χαλκιδική είναι τα εξής:

Σε ορισμένες περιπτώσεις απαιτούνται επιπλέον έγγραφα: πράξη αποδοχής κληρονομιάς και δήλωση φόρου κληρονομιάς για ακίνητα από κληρονομιά, δασικές βεβαιώσεις και βεβαιώσεις αιγιαλού για ορισμένα οικόπεδα, φάκελος έργου υπό κατασκευή (off-plan) ή αποπεράτωσης για τα νεόδμητα, και εταιρικά έγγραφα όταν ιδιοκτήτης είναι εταιρεία. Η πλήρης λίστα ελέγχου, με το πώς είναι κάθε πιστοποιητικό και πόσο χρόνο χρειάζεται για να εκδοθεί, υπάρχει στη σελίδα: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Κόστη και φόροι για τον πωλητή

Το κόστος πώλησης στην Ελλάδα είναι μέτριο σε σύγκριση με το κόστος αγοράς, επειδή ο βαρύτερος φόρος της συναλλαγής βαρύνει τον αγοραστή. Σύμφωνα με τη συνήθη κατανομή στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) 3,09%, οι συμβολαιογραφικές αμοιβές, τα τέλη καταχώρισης στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και η αμοιβή του δικηγόρου του αγοραστή βαρύνουν όλα τον αγοραστή.

Ο προϋπολογισμός του ίδιου του πωλητή περιλαμβάνει συνήθως τα εξής κονδύλια:

Δύο κόστη ξεχνιούνται συχνά. Το πρώτο είναι οι συσσωρευμένες οφειλές προς τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας για ένα ακίνητο που έμενε κενό· αυτές εμφανίζονται όταν ζητηθεί η βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ. Το δεύτερο είναι το κόστος για να τακτοποιηθεί ο τεχνικός φάκελος ενός παλαιότερου σπιτιού, το οποίο μπορεί να ξεπεράσει κατά πολύ τη βασική αμοιβή του μηχανικού. Και τα δύο απορροφώνται πολύ πιο εύκολα όταν είναι γνωστά πριν οριστεί η τιμή. Αναλυτικά ποσά και παραδείγματα υπολογισμού θα βρείτε στη σελίδα για τα κόστη και τους φόρους κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Υπεραξία και δηλωθέν τίμημα

Η ελληνική νομοθεσία για τη φορολογία εισοδήματος προβλέπει φόρο 15% επί της υπεραξίας που αποκομίζουν τα φυσικά πρόσωπα από τη μεταβίβαση ακινήτων. Στην πράξη ο φόρος αυτός δεν έχει εισπραχθεί ποτέ: η εφαρμογή του έχει ανασταλεί επανειλημμένα από τότε που θεσπίστηκε, και η αναστολή παρατείνεται χρόνο με τον χρόνο. Τη στιγμή που γράφονται αυτές οι γραμμές, η αναστολή ισχύει έως το τέλος του 2026.

Από αυτό προκύπτουν δύο συμπεράσματα. Πρώτον, ένα φυσικό πρόσωπο που πουλά σήμερα ακίνητο στην Ελλάδα κατά κανόνα δεν πληρώνει ελληνικό φόρο υπεραξίας για το κέρδος – πρόκειται όμως για αναστολή, όχι για κατάργηση, και η κατάσταση για το έτος στο οποίο θα υπογράψετε πράγματι πρέπει να επιβεβαιωθεί με Έλληνα λογιστή. Δεύτερον, η αναστολή αφορά τα φυσικά πρόσωπα· οι εταιρείες και όσοι ασχολούνται επαγγελματικά με την εμπορία ακινήτων φορολογούνται με διαφορετικούς κανόνες, και μια πώληση που αποτελεί μέρος επιχειρηματικής δραστηριότητας αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα.

Το ότι δεν υπάρχει ελληνικός φόρος υπεραξίας δεν λέει τίποτα για τη φορολογική σας θέση στη χώρα σας. Ένας Γερμανός, Αυστριακός, Ολλανδός ή Αμερικανός ιδιοκτήτης μπορεί κάλλιστα να φορολογηθεί για το κέρδος στη χώρα κατοικίας του, ανάλογα με την ισχύουσα σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας, τους κανόνες για τη διάρκεια κατοχής και τη φορολογική μεταχείριση μιας δεύτερης κατοικίας. Ειδικά οι Αμερικανοί πωλητές εξακολουθούν να υπόκεινται σε φορολόγηση του παγκόσμιου εισοδήματός τους και σε υποχρεώσεις δήλωσης. Αυτό είναι ερώτημα για έναν σύμβουλο στη χώρα της φορολογικής σας κατοικίας, και πρέπει να τεθεί πριν υπογράψετε, όχι μετά.

Μη δηλώνετε χαμηλότερη τιμή. Η τιμή που αναγράφεται στο συμβόλαιο πρέπει να είναι η πραγματική και δεν μπορεί να είναι κατώτερη από την αντικειμενική αξία. Οι αδήλωτες παράπλευρες πληρωμές εκθέτουν και τα δύο μέρη σε επαναπροσδιορισμό του φόρου και σε πρόστιμα, και στερούν από τον αγοραστή τη δυνατότητα να τεκμηριώσει την προέλευση των χρημάτων του – ακριβώς αυτό που θα ζητήσουν η τράπεζα και η φορολογική αρχή ενός ξένου αγοραστή.

Πώληση από ιδιοκτήτη μη κάτοικο Ελλάδας

Μεγάλο μέρος των πωλητών στη Χαλκιδική δεν ζει στην Ελλάδα. Η πώληση από μη κάτοικο Ελλάδας είναι απολύτως συνηθισμένη και προσθέτει μερικές διοικητικές απαιτήσεις, όχι εμπόδια.

Θα χρειαστείτε ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Αν αγοράσατε το ακίνητο, έχετε ήδη έναν, αν και μπορεί να είναι ανενεργός ή συνδεδεμένος με παλιά διεύθυνση· πρέπει να είναι ενεργός και σωστός πριν από το συμβόλαιο. Οι μη κάτοικοι Ελλάδας υπάγονται κατά κανόνα στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και, όπου απαιτείται, ορίζουν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα – έναν τυπικό ρόλο για την αλληλογραφία και τις δηλώσεις, όχι εξουσία να διαθέσει το ακίνητό σας.

Η δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) σας πρέπει να αντιστοιχεί στην πραγματικότητα. Αν το ακίνητο δεν δηλώθηκε ποτέ, δηλώθηκε με λάθος τετραγωνικά μέτρα ή κληρονομήθηκε χωρίς να ενημερωθεί το μητρώο, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ δεν μπορεί να εκδοθεί και η πώληση σταματά. Οι διορθώσεις είναι ρουτίνα, απαιτούν όμως λογιστή και χρόνο.

Ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι αυστηρά υποχρεωτικός, αφού το τίμημα μπορεί να καταβληθεί σε λογαριασμό στο εξωτερικό, στην πράξη όμως διευκολύνει την εξόφληση του ΕΝΦΙΑ, των δημοτικών τελών και των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Όταν μετά την πώληση μεταφέρονται χρήματα στο εξωτερικό, οι τράπεζες εφαρμόζουν απαιτήσεις τεκμηρίωσης για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες: το συμβόλαιο, τις φορολογικές δηλώσεις και αποδεικτικά για την προέλευση του ακινήτου. Δείτε τη σελίδα για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από μη κάτοικο και, για τον ίδιο τον λογαριασμό, τον οδηγό μας για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα.

Πώληση εξ αποστάσεως με πληρεξούσιο

Δεν χρειάζεται να βρίσκεστε στην Ελλάδα για να πουλήσετε. Το συνηθισμένο μέσο είναι ένα ειδικό πληρεξούσιο που εξουσιοδοτεί ένα συγκεκριμένο πρόσωπο – συνήθως τον δικηγόρο σας στην Ελλάδα – να υπογράψει το συμβόλαιο και να ολοκληρώσει τις σχετικές διατυπώσεις για λογαριασμό σας.

Το έγγραφο συντάσσεται από τον Έλληνα συμβολαιογράφο ή δικηγόρο, ώστε η διατύπωσή του να αντιστοιχεί σε όσα θα απαιτήσει ο συμβολαιογράφος, και στη συνέχεια υπογράφεται στο εξωτερικό ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου ή σε ελληνικό προξενείο. Αν υπογραφεί ενώπιον αλλοδαπού συμβολαιογράφου σε χώρα της Σύμβασης της Χάγης, επικυρώνεται με επισημείωση της Χάγης (Apostille) και μεταφράζεται στα ελληνικά από εξουσιοδοτημένο μεταφραστή. Η υπογραφή στο προξενείο παρακάμπτει το βήμα της επισημείωσης, απαιτεί όμως ραντεβού.

Το εύρος έχει σημασία. Ένα υπερβολικά στενό πληρεξούσιο αναγκάζει σε δεύτερο έγγραφο και σε νέα επίσκεψη στον συμβολαιογράφο· ένα υπερβολικά ευρύ είναι περιττός κίνδυνος. Καλή πρακτική είναι ένα έγγραφο περιορισμένο στο συγκεκριμένο ακίνητο, που απαριθμεί τις απαιτούμενες πράξεις – υπογραφή του συμβολαίου, υποβολή φορολογικών δηλώσεων, αίτηση για πιστοποιητικά, είσπραξη του τιμήματος σε συγκεκριμένο λογαριασμό – με σαφή ημερομηνία λήξης.

Κάθε συνιδιοκτήτης δίνει το δικό του πληρεξούσιο. Σε ακίνητα από κληρονομιά με πολλούς κληρονόμους στο εξωτερικό, η συγκέντρωση αυτών των εγγράφων είναι συνήθως το μακρύτερο βήμα ολόκληρης της πώλησης, γι’ αυτό πρέπει να ξεκινά νωρίς. Η διαδικασία περιγράφεται αναλυτικά στη σελίδα για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.

Πώληση ακινήτου από κληρονομιά

Τα ακίνητα από κληρονομιά είναι η πιο συχνή αιτία καθυστέρησης στη Χαλκιδική. Στο ελληνικό κληρονομικό δίκαιο η καταχωρισμένη κυριότητα δεν μεταβιβάζεται αυτόματα: οι κληρονόμοι πρέπει να αποδεχθούν την κληρονομιά με συμβολαιογραφική πράξη, η πράξη αυτή πρέπει να καταχωριστεί στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, πρέπει να υποβληθεί η δήλωση φόρου κληρονομιάς και να ενημερωθούν οι δηλώσεις Ε9 των κληρονόμων. Μέχρι να ολοκληρωθούν αυτά, οι κληρονόμοι δεν μπορούν να πουλήσουν.

Όταν περισσότεροι κληρονόμοι έχουν εξ αδιαιρέτου μερίδια, πρέπει όλοι να συναινέσουν στην πώληση και όλοι να υπογράψουν, αυτοπροσώπως ή με πληρεξούσιο. Ένας συνιδιοκτήτης που διστάζει ή δεν μπορεί να εντοπιστεί μπλοκάρει τη συναλλαγή. Αν κάποιος κληρονόμος έχει πεθάνει στο μεταξύ, πρέπει πρώτα να διευθετηθεί μια δεύτερη κληρονομική διαδοχή.

Τα παλαιότερα ακίνητα από κληρονομιά έχουν συχνά και τα άλλα προβλήματα που περιγράφηκαν παραπάνω: συμβόλαια προγενέστερα του Κτηματολογίου, κτίσματα που επεκτάθηκαν χωρίς άδεια, όρια που δεν συμπίπτουν πια με τους φράχτες των γειτόνων. Ο συνδυασμός είναι διαχειρίσιμος, χρειάζεται όμως δικηγόρο, μηχανικό και ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα αρκετών μηνών.

Η πλήρης σειρά των βημάτων, τα αφορολόγητα όρια μεταξύ στενών συγγενών, η μεταχείριση των ξένων κληρονόμων και η πρακτική σειρά των ενεργειών παρουσιάζονται στη σελίδα: Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα.

Πώληση οικοπέδων και αγροτεμαχίων

Η γη είναι διαφορετικό προϊόν με διαφορετικό αγοραστή. Ένα σπίτι πουλιέται με βάση τον τρόπο ζωής που προσφέρει και την κατάστασή του· ένα οικόπεδο πουλιέται με βάση το τι μπορεί νόμιμα να χτιστεί σε αυτό, και η πρώτη ερώτηση του αγοραστή είναι πάντα η ίδια: πόσα τετραγωνικά μέτρα, πόσοι όροφοι και με ποιες αποστάσεις από τα όρια.

Γι’ αυτό ο τεχνικός φάκελος είναι καθοριστικός. Ένα οικόπεδο χρειάζεται ακριβές τοπογραφικό διάγραμμα από αδειούχο τοπογράφο μηχανικό, περιγραφή του ισχύοντος πολεοδομικού καθεστώτος – εντός ή εκτός ορίων οικισμού, συντελεστές της ζώνης, πρόσωπο σε δρόμο και πρόσβαση – και σαφήνεια για τυχόν περιορισμούς: δασικό χαρακτήρα, αρχαιολογικές ζώνες, γραμμές αιγιαλού και παραλίας, ρέματα, δουλείες γραμμών υψηλής τάσης και δουλείες διόδου. Ένα οικόπεδο χωρίς πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα είναι στην πράξη απούλητο σε διεθνή αγοραστή.

Στη Χαλκιδική υπάρχει ενεργή ζήτηση για οικοδομήσιμα οικόπεδα πάνω στην ακτή ή κοντά σε αυτήν και πολύ πιο περιορισμένη αγορά για μεγάλα αγροτεμάχια χωρίς οικοδομησιμότητα. Η τιμολόγηση καθορίζεται επομένως από τον υπολογισμό της οικοδομησιμότητας και όχι από το σκέτο εμβαδόν, και η αξία δύο όμορων γεωτεμαχίων ίδιου μεγέθους μπορεί να διαφέρει πολλαπλάσια.

Ό,τι αφορά ειδικά τα οικόπεδα – δασικοί χάρτες, παράκτια ζώνη, αγροτική γη, κατάτμηση ενός γεωτεμαχίου και πώληση σε κατασκευαστές – καλύπτεται στη σελίδα για την πώληση οικοπέδου στη Χαλκιδική. Οι αγοραστές που εξετάζουν την άλλη πλευρά της ίδιας συναλλαγής μπορούν να διαβάσουν τον οδηγό μας για την αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι, το διαμέρισμα ή το οικόπεδό σας στη Χαλκιδική ή χρειάζεστε μια ρεαλιστική εκτίμηση πριν αποφασίσετε; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για ιδιοκτήτες που πουλούν ακίνητο στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα – εκτίμηση, δικαιολογητικά, διεθνής προβολή και ολοκλήρωση της πώλησης.

Προετοιμασία του ακινήτου για πώληση

Η προετοιμασία είναι τα πιο φθηνά χρήματα που ξοδεύει ένας πωλητής. Οι αγοραστές στη Χαλκιδική συνήθως συγκρίνουν αρκετά ακίνητα μέσα σε ένα σύντομο ταξίδι και αποφασίζουν συναισθηματικά στα πρώτα δύο λεπτά και λογικά στη συνέχεια. Ένα σπίτι που μυρίζει υγρασία, έχει ξερό κήπο και ένα σπασμένο παντζούρι δίνει εικόνα εγκατάλειψης ακόμη κι αν είναι στατικά άρτιο, και κάθε ορατό ελάττωμα γίνεται επιχείρημα στη διαπραγμάτευση.

Οι εργασίες που αποδίδουν με τη μεγαλύτερη βεβαιότητα δεν είναι εντυπωσιακές: γενικός καθαρισμός, απομάκρυνση προσωπικών αντικειμένων και περιττών επίπλων, επισκευή ό,τι είναι εμφανώς χαλασμένο, βάψιμο των κουρασμένων τοίχων σε ουδέτερους τόνους, συντήρηση των κλιματιστικών, αντισκωριακή περιποίηση στα κάγκελα και στα παντζούρια, καθαρισμός βεραντών και πισίνας, και κλάδεμα του κήπου ώστε να φαίνονται τα όρια του οικοπέδου. Σε ένα άδειο εξοχικό, ο αερισμός και η αφύγρανση για μία εβδομάδα πριν από τη φωτογράφιση κάνουν μετρήσιμη διαφορά.

Οι μεγαλύτερες ανακαινίσεις είναι διαφορετικός λογαριασμός. Η αντικατάσταση ενός μπάνιου ή μιας κουζίνας σε ακίνητο που απευθύνεται σε αγοραστές οι οποίοι θέλουν να το ανακαινίσουν σπάνια αποσβένει το κόστος της. Η επισκευή μιας στέγης που στάζει, ενός σηπτικού συστήματος που έχει αστοχήσει ή μιας επικίνδυνης ηλεκτρικής εγκατάστασης όμως το αποσβένει, γιατί αυτά είτε ακυρώνουν την πώληση είτε οδηγούν σε έκπτωση πολύ μεγαλύτερη από το κόστος της επισκευής.

Φροντίστε τα έγγραφα παράλληλα. Ένα ακίνητο που δείχνει ωραίο αλλά δεν μπορεί να προσκομίσει ΠΕΑ για έξι εβδομάδες χάνει τον αγοραστή που μόλις προσέλκυσε. Η πλήρης λίστα ελέγχου υπάρχει στη σελίδα για την προετοιμασία του ακινήτου σας για πώληση.

Φωτογράφιση και ποιότητα αγγελίας

Για έναν διεθνή αγοραστή, η αγγελία είναι το ακίνητο μέχρι να έρθει ο ίδιος. Σχεδόν κάθε εκδήλωση ενδιαφέροντος από τη Γερμανία, την Αυστρία, την Ελβετία, το Ισραήλ ή τα Βαλκάνια ξεκινά με φωτογραφίες που βλέπει κανείς στο κινητό, και η ποιότητα αυτών των φωτογραφιών κρίνει αν θα ζητηθεί ποτέ επίσκεψη στο ακίνητο.

Μια πλήρης παρουσίαση ακινήτου στη Χαλκιδική περιλαμβάνει ευρυγώνιες, σωστά φωτισμένες φωτογραφίες εσωτερικών χώρων στο φως της ημέρας, εξωτερικές λήψεις από περισσότερες από μία γωνίες, τη βεράντα και τη θέα, τον κήπο και το οικόπεδο, τη θάλασσα και την πρόσβαση στην παραλία, μια εναέρια λήψη με drone που δείχνει τη θέση σε σχέση με την ακτογραμμή και τον οικισμό, κάτοψη με διαστάσεις δωματίων και ένα σύντομο βίντεο περιήγησης. Οι φωτογραφίες στο φως του αργού απογεύματος πουλούν τα παραθαλάσσια ακίνητα πολύ καλύτερα από τις λήψεις του μεσημεριού.

Το κείμενο της αγγελίας πρέπει να απαντά σε όσα ρωτούν πραγματικά οι αγοραστές: δομημένο εμβαδόν και εμβαδόν οικοπέδου, έτος κατασκευής, ενεργειακή κατηγορία, θέρμανση και ψύξη, απόσταση από τη θάλασσα και από το πλησιέστερο χωριό σε λεπτά, στάθμευση, υδροδότηση και ηλεκτροδότηση, κατάσταση των κοινόχρηστων χώρων, ετήσια λειτουργικά έξοδα και νομικό καθεστώς του κτιρίου. Η ασάφεια φέρνει είτε κανένα ερώτημα είτε ένα ερώτημα γεμάτο δυσπιστία.

Σημασία έχουν επίσης το υδατογράφημα, το ομοιόμορφο μέγεθος των εικόνων και ένα μοναδικό, κύριο σετ εικόνων σε όλα τα κανάλια, επειδή οι πύλες αγγελιών και οι συγκεντρωτικές πλατφόρμες αντιγράφουν αγγελίες. Λεπτομέρειες θα βρείτε στη σελίδα για την προβολή ακινήτων σε διεθνείς αγοραστές.

Πώς φτάνετε σε διεθνείς αγοραστές

Η αγοραστική βάση της Χαλκιδικής είναι διεθνής και συγκεκριμένη. Οι γερμανόφωνοι αγοραστές από τη Γερμανία, την Αυστρία και την Ελβετία αποτελούν τη μεγαλύτερη ομάδα ξένων αγοραστών, με ισχυρή πρόσθετη ζήτηση από τα Βαλκάνια – Σερβία, Βουλγαρία, Ρουμανία και Βόρεια Μακεδονία – καθώς και από το Ισραήλ, την Κύπρο, το Ηνωμένο Βασίλειο και, όλο και περισσότερο, από αγοραστές που μετεγκαθίστανται από πιο μακρινές χώρες. Οι Έλληνες αγοραστές του εσωτερικού, συμπεριλαμβανομένης της ομογένειας στη Θεσσαλονίκη και στο εξωτερικό, παραμένουν σημαντικό μέρος της αγοράς.

Κάθε ομάδα συμπεριφέρεται διαφορετικά. Οι γερμανόφωνοι αγοραστές ερευνούν διεξοδικά, ρωτούν νωρίς για το νομικό καθεστώς και τα λειτουργικά έξοδα και περιμένουν πλήρη τεκμηρίωση. Οι αγοραστές από τα Βαλκάνια συχνά αποφασίζουν ταχύτερα και ταξιδεύουν συχνότερα, αφού μπορούν να φτάσουν στη Χαλκιδική οδικώς. Οι αγοραστές που επιδιώκουν άδεια διαμονής μέσω επένδυσης χρειάζονται ακίνητο που πληροί συγκεκριμένα κριτήρια και όριο αξίας, κάτι που περιορίζει σημαντικά τις επιλογές – δείτε τον οδηγό μας για τη Golden Visa σχετικά με το τι πληροί τις προϋποθέσεις.

Για να τους προσεγγίσετε δεν αρκεί μία αγγελία σε μία πύλη. Χρειάζεται πολύγλωσση περιγραφή, παρουσία στα κανάλια που χρησιμοποιεί πραγματικά κάθε αγορά, μια υπάρχουσα βάση δεδομένων εγγεγραμμένων αγοραστών και κάποιος που μπορεί να απαντά σε ερωτήσεις στη γλώσσα και στη ζώνη ώρας του αγοραστή. Ένα ακίνητο που προβάλλεται μόνο στα ελληνικά, μόνο σε μία ελληνική πύλη αγγελιών, θα βρει Έλληνα αγοραστή ή κανέναν.

Σημαίνει επίσης να είστε έτοιμοι για το εξ αποστάσεως στάδιο της πώλησης: επισκέψεις στο ακίνητο μέσω βίντεο, σαρωμένα έγγραφα και έναν δικηγόρο που ο αγοραστής μπορεί να ορίσει πριν ταξιδέψει.

Στρατηγική τιμολόγησης και χρόνος παραμονής στην αγορά

Η ζητούμενη τιμή είναι εξίσου απόφαση προώθησης όσο και ζήτημα εκτίμησης. Σε μια αγορά όπου οι αγοραστές φιλτράρουν ανά κλίμακα τιμών σε μια πύλη αγγελιών, ένα ακίνητο με τιμή δέκα τοις εκατό πάνω από την κλίμακά του δεν το βλέπουν ακριβώς εκείνοι που θα το αγόραζαν. Το πιο συνηθισμένο λάθος των πωλητών στη Χαλκιδική είναι να ξεκινούν από ψηλά «για να αφήσουν περιθώριο διαπραγμάτευσης» και μετά να μειώνουν την τιμή σε μικρά βήματα επί έναν χρόνο.

Η στρατηγική αυτή κοστίζει ακριβά για συγκεκριμένο λόγο: μια αγγελία αποκτά ιστορικό. Αγοραστές και μεσίτες βλέπουν πόσο καιρό βρίσκεται ένα ακίνητο στην αγορά και ερμηνεύουν τη μακρά παραμονή ως ελάττωμα, είτε υπάρχει είτε όχι. Η τελική τιμή πώλησης μετά από έναν χρόνο μειώσεων είναι συνήθως χαμηλότερη από αυτήν που θα είχε επιτύχει μια σωστή αρχική τιμή μέσα στους τρεις πρώτους μήνες, και ο πωλητής έχει επωμιστεί έναν ακόμη χρόνο ΕΝΦΙΑ, ασφάλισης, συντήρησης και δημοτικών τελών.

Η εναλλακτική είναι να τοποθετήσετε την τιμή στο ανώτερο σημείο του εύρους που μπορεί να τεκμηριωθεί, να παρουσιάσετε σωστά το ακίνητο και να δώσετε στην αγορά ένα καθορισμένο χρονικό περιθώριο – συνήθως οκτώ έως δώδεκα εβδομάδες ενεργής προώθησης – πριν επανεκτιμήσετε με βάση τα στοιχεία: πόσες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, από ποιες χώρες, πόσες επισκέψεις στο ακίνητο και ποιες ήταν οι αντιρρήσεις.

Ρόλο παίζει και η εποχικότητα. Οι εκδηλώσεις ενδιαφέροντος για τη Χαλκιδική αυξάνονται από τα τέλη του χειμώνα και σε όλη την άνοιξη, καθώς οι αγοραστές σχεδιάζουν τα καλοκαιρινά τους ταξίδια, κορυφώνονται γύρω από την περίοδο των επισκέψεων και υποχωρούν στα τέλη του φθινοπώρου. Ένα ακίνητο που θα είναι έτοιμο να το δουν οι ενδιαφερόμενοι τον Μάρτιο καλύτερα να περιμένει λίγες εβδομάδες παρά να βγει στην αγορά τον Νοέμβριο με κακές φωτογραφίες.

Επισκέψεις, προσφορές και διαπραγμάτευση

Οι επισκέψεις στη Χαλκιδική είναι συγκεντρωμένες χρονικά. Ένας ξένος αγοραστής συνήθως έρχεται αεροπορικώς για τρεις ή τέσσερις ημέρες και βλέπει έξι έως δέκα ακίνητα, συχνά σε δύο χερσονήσους. Το να είστε διαθέσιμοι, να είναι τα κλειδιά προσβάσιμα και να μπορείτε να δείξετε το ακίνητο σε σύντομο χρόνο είναι πρακτικά πλεονεκτήματα που οι ιδιοκτήτες στο εξωτερικό υποτιμούν.

Η προετοιμασία για μια επίσκεψη είναι απλή: ξεκλείδωτο και αερισμένο, φώτα και παντζούρια ανοιχτά, νερό και ρεύμα συνδεδεμένα, πισίνα καθαρή, καμία ακαταστασία και ο φάκελος εγγράφων έτοιμος να σταλεί μετά σε PDF. Οι σοβαροί αγοραστές ζητούν το ΠΕΑ, τα σχέδια και τα στοιχεία του οικοπέδου μέσα σε μία ημέρα από την επίσκεψη· η άμεση αποστολή τους ξεχωρίζει τον προετοιμασμένο πωλητή από τον διστακτικό.

Όταν φτάσει μια προσφορά, η τιμή είναι μόνο ένας από τους όρους. Οι υπόλοιποι είναι η δομή και το χρονοδιάγραμμα των πληρωμών, ποιος σταθερός εξοπλισμός, ποια έπιπλα και ποιες συσκευές περιλαμβάνονται, ποιος επιβαρύνεται με το κόστος μιας νομιμοποίησης που εκκρεμεί ακόμη, η ημερομηνία παράδοσης και αν η προσφορά εξαρτάται από την ολοκλήρωση του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) από τον δικηγόρο του αγοραστή ή από χρηματοδότηση. Μια ελαφρώς χαμηλότερη προσφορά από αγοραστή με διαθέσιμα κεφάλαια και χωρίς όρο χρηματοδότησης αξίζει συχνά περισσότερο από μια υψηλότερη υπό όρους.

Η διαπραγμάτευση πρέπει να γίνεται γραπτώς και από ένα σημείο. Οι παράλληλες συζητήσεις μεταξύ ιδιοκτήτη, μεσίτη και αγοραστή προκαλούν αντιφάσεις που κοστίζουν σε εμπιστοσύνη.

Συμφωνητικά κράτησης και προκαταβολές

Μόλις συμφωνηθούν οι όροι, το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά με συμφωνητικό κράτησης ή προσύμφωνο, συνοδευόμενο από προκαταβολή. Σκοπός είναι η προστασία και των δύο πλευρών όσο ο δικηγόρος του αγοραστή ολοκληρώνει την έρευνα των τίτλων ιδιοκτησίας και ο πωλητής συγκεντρώνει τα τελικά πιστοποιητικά.

Ένα συμφωνητικό κράτησης πρέπει να προσδιορίζει με ακρίβεια τα μέρη και το ακίνητο, τη συμφωνημένη τιμή και τι περιλαμβάνεται σε αυτήν, το ποσό της προκαταβολής και πού φυλάσσεται, την προθεσμία για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου, τους όρους υπό τους οποίους η προκαταβολή επιστρέφεται ή καταπίπτει, και ποιος πληρώνει τι. Τα ασαφή συμφωνητικά είναι η αφετηρία των περισσότερων διαφορών σε αυτό το στάδιο.

Σε μεγαλύτερες ή πιο σύνθετες συναλλαγές, ή όταν το συμβόλαιο δεν μπορεί να υπογραφεί γρήγορα – για παράδειγμα όσο ολοκληρώνεται μια νομιμοποίηση ή καταχωρίζεται μια κληρονομιά –, ένα προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου παρέχει και στα δύο μέρη ισχυρότερη προστασία από ένα ιδιωτικό συμφωνητικό. Όταν ο αγοραστής χρειάζεται βεβαιότητα για μεγαλύτερο διάστημα, μπορεί να εξεταστεί προσημείωση υποθήκης που εγγράφεται επί του ακινήτου.

Οι πωλητές πρέπει να είναι προσεκτικοί όταν δέχονται προκαταβολή απευθείας και άτυπα. Όταν τα χρήματα φυλάσσονται μέσω των δικηγόρων των μερών ή με μια σωστά τεκμηριωμένη ρύθμιση, αποφεύγονται μεταγενέστερες διαφωνίες για το αν η προκαταβολή ήταν τέλος κράτησης, μερική πληρωμή ή ποινική ρήτρα.

Το ραντεβού στον συμβολαιογράφο και η ολοκλήρωση

Η ίδια η μεταβίβαση γίνεται ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου, ο οποίος είναι δημόσιος λειτουργός υπεύθυνος για τη νομιμότητα της πράξης και όχι εκπρόσωπος κάποιου από τα μέρη. Ο συμβολαιογράφος επαληθεύει τα στοιχεία ταυτότητας και τους ΑΦΜ, ελέγχει τον πλήρη φάκελο εγγράφων, επιβεβαιώνει τη φορολογική κατάσταση και την αντικειμενική αξία, διασφαλίζει ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων έχει καταβληθεί από τον αγοραστή και διαβάζει το συμβόλαιο στα μέρη πριν από την υπογραφή.

Κατά πάγια πρακτική ο αγοραστής επιλέγει και πληρώνει τον συμβολαιογράφο, και ο δικηγόρος του αγοραστή καταχωρίζει στη συνέχεια το συμβόλαιο στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Η καταχώριση είναι αυτή που καθιστά τη μεταβίβαση αντιτάξιμη έναντι τρίτων, και συνήθως γίνεται μέσα σε λίγες ημέρες από την υπογραφή.

Η πληρωμή γίνεται μέσω του τραπεζικού συστήματος. Η ελληνική πρακτική απαιτεί ο τρόπος πληρωμής να είναι τεκμηριωμένος και ιχνηλάσιμος, συνήθως με τραπεζικό έμβασμα ή τραπεζική επιταγή, και στο συμβόλαιο αναγράφεται πώς καταβλήθηκε το τίμημα. Η καταβολή μετρητών πάνω από τα όρια που ορίζει ο νόμος δεν επιτρέπεται, και ένας ξένος αγοραστής θα χρειαστεί σε κάθε περίπτωση τη συναλλαγή τεκμηριωμένη για τη δική του τράπεζα.

Αν πουλάτε με πληρεξούσιο, ο εκπρόσωπός σας παρίσταται στη θέση σας. Αν παρευρεθείτε αυτοπροσώπως και δεν μιλάτε ελληνικά, ο συμβολαιογράφος θα απαιτήσει διερμηνέα ή δίγλωσσο συμβόλαιο· φροντίστε το εκ των προτέρων και όχι την ίδια ημέρα. Η σελίδα μας για τον δικηγόρο, τον συμβολαιογράφο και το Κτηματολόγιο εξηγεί πιο αναλυτικά τον ρόλο του καθενός.

Μετά την πώληση: χρήματα, Ε9 και παροχές

Η υπογραφή δεν σημαίνει το τέλος των υποχρεώσεων του πωλητή. Ακολουθούν τέσσερα πράγματα.

Πρώτον, η δήλωση Ε9. Το ακίνητο πρέπει να αφαιρεθεί από το Ε9 σας στον επόμενο κύκλο δηλώσεων, διαφορετικά ο ΕΝΦΙΑ θα συνεχίσει να σας καταλογίζεται. Είναι μια εργασία ρουτίνας για τον λογιστή και, όταν παραλείπεται, μια συνηθισμένη πηγή δυσάρεστων επιστολών.

Δεύτερον, οι παροχές κοινής ωφέλειας. Οι συμβάσεις ρεύματος, νερού, τηλεφώνου και ίντερνετ είτε μεταβιβάζονται στον αγοραστή είτε καταγγέλλονται, με τελικές ενδείξεις μετρητών που λαμβάνονται την ημέρα της παράδοσης και καταγράφονται γραπτώς. Τα δημοτικά τέλη που εισπράττονται μέσω του λογαριασμού ρεύματος ακολουθούν την ίδια ημερομηνία.

Τρίτον, το προϊόν της πώλησης. Αν μεταφέρετε το τίμημα στο εξωτερικό, η τράπεζά σας θα εφαρμόσει ελέγχους για την πρόληψη της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες και θα ζητήσει το συμβόλαιο, αποδεικτικά για το πώς αποκτήσατε αρχικά το ακίνητο και τις φορολογικές σας δηλώσεις. Η συγκέντρωσή τους πριν από την πώληση είναι πολύ ευκολότερη από την ανασύνθεσή τους μετά, ιδίως για ακίνητα από κληρονομιά.

Τέταρτον, η δική σας φορολογική θέση. Δηλώστε την πώληση όπου το απαιτεί η χώρα της φορολογικής σας κατοικίας, κρατήστε το συμβόλαιο και τον πλήρη φάκελο της συναλλαγής και διατηρήστε αποδεικτικά για το κόστος απόκτησης και τις δαπάνες βελτίωσης – ορισμένες χώρες φορολογούν το κέρδος ακόμη κι όταν η Ελλάδα δεν το φορολογεί.

Συνηθισμένα λάθη κατά την πώληση στην Ελλάδα

• Αγγελία πριν υπάρξουν τα έγγραφα. Ο αγοραστής εμφανίζεται την τρίτη εβδομάδα, ο μηχανικός χρειάζεται οκτώ εβδομάδες και ο αγοραστής αγοράζει κάτι άλλο.
• Τιμή με βάση την ελπίδα. Μια ζητούμενη τιμή που ορίζεται με βάση το τι χρειάζεται ο ιδιοκτήτης και όχι με βάση συγκρίσιμα στοιχεία οδηγεί σε έναν χρόνο στην αγορά και σε χαμηλότερη τελική τιμή.
• Αγνόηση μιας κληρονομιάς που δεν έχει καταχωριστεί. Κληρονόμοι που χρησιμοποιούν ένα ακίνητο είκοσι χρόνια συχνά θεωρούν ότι είναι καταχωρισμένοι ως ιδιοκτήτες. Πολλές φορές δεν είναι.
• Απόκρυψη μιας αυθαίρετης επέκτασης. Ο μηχανικός θα τη βρει, ο συμβολαιογράφος θα απαιτήσει να τακτοποιηθεί, και η αποκάλυψή της αργά στη διαδικασία κοστίζει σε αξιοπιστία και σε χρήματα.
• Πέντε φωτογραφίες από το κινητό. Οι διεθνείς αγοραστές φιλτράρουν με βάση τις εικόνες· μια κακή συλλογή φωτογραφιών βγάζει το ακίνητο από τις επιλογές πριν διαβάσει κανείς την περιγραφή.
• Προβολή μόνο στα ελληνικά. Περιορίζει την αγοραστική βάση σε ένα κλάσμα της πραγματικής ζήτησης στη Χαλκιδική.
• Αποδοχή άτυπης προκαταβολής. Οι μη τεκμηριωμένες πληρωμές κράτησης προκαλούν διαφορές για το ποιος οφείλει τι όταν ένας αγοραστής αποσυρθεί.
• Συμφωνία για δήλωση χαμηλότερης τιμής. Παράνομη, επιζήμια για τη θέση του ίδιου του αγοραστή και σίγουρος τρόπος να χάσετε σοβαρούς διεθνείς αγοραστές.
• Παράλειψη της διόρθωσης του Ε9. Ο ΕΝΦΙΑ συνεχίζει να έρχεται για ένα ακίνητο που πουλήθηκε πριν από δύο χρόνια.
• Ενασχόληση με τους συνιδιοκτήτες στο εξωτερικό μόνο στο τέλος. Η συγκέντρωση πληρεξουσίων από τέσσερις κληρονόμους σε τρεις χώρες διαρκεί περισσότερο από όλη την υπόλοιπη πώληση μαζί.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Πουλάμε ακίνητα στη Χαλκιδική για ιδιοκτήτες που ζουν εδώ και για ιδιοκτήτες που έχουν χρόνια να δουν το σπίτι. Η υπηρεσία καλύπτει ολόκληρη την πώληση και όχι απλώς μια αγγελία: εκτίμηση βασισμένη σε στοιχεία και πρόταση τιμής· έλεγχο της κατάστασης των εγγράφων και συντονισμό του δικηγόρου, του μηχανικού, του τοπογράφου μηχανικού και του ενεργειακού επιθεωρητή που χρειάζονται για να καλυφθούν τα κενά· επαγγελματική φωτογράφιση, κατόψεις, εναέριες λήψεις με drone και βίντεο· πολύγλωσσες αγγελίες και διανομή στα κανάλια που χρησιμοποιούν πραγματικά οι αγοραστές μας· άμεση επικοινωνία με τη βάση εγγεγραμμένων αγοραστών μας· επισκέψεις στο ακίνητο με προεπιλεγμένους αγοραστές, και μέσω βίντεο για αγοραστές στο εξωτερικό· διαπραγμάτευση και γραπτή συμφωνία των όρων· και συντονισμό σε όλα τα στάδια, από την κράτηση και τον νομικό και τεχνικό έλεγχο (due diligence) έως το συμβόλαιο ενώπιον συμβολαιογράφου.

Για τους ιδιοκτήτες στο εξωτερικό αναλαμβάνουμε επίσης την πρακτική πλευρά που είναι δύσκολο να γίνει από απόσταση: πρόσβαση και διαχείριση κλειδιών, καταγραφή ενδείξεων μετρητών, προετοιμασία κήπου και πισίνας πριν από τη φωτογράφιση και τις επισκέψεις, και επικοινωνία με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας. Όταν το ακίνητο χρειάζεται εργασίες πριν από την πώληση, η ομάδα μας για διαχείριση και ανακαίνιση ακινήτων μπορεί να τις αναλάβει.

Η ομάδα μας εργάζεται στα γερμανικά, αγγλικά, ελληνικά, ρωσικά και τουρκικά, κάτι που μετράει σε μια αγορά όπου αγοραστής και πωλητής συχνά δεν έχουν κοινή γλώσσα.

Αν σκέφτεστε να πουλήσετε, το χρήσιμο πρώτο βήμα είναι μια εκτίμηση και ένας έλεγχος των εγγράφων. Και τα δύο είναι δωρεάν και κανένα από τα δύο δεν σας δεσμεύει να πουλήσετε.