Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα

Η Chalkidiki Real Estate συνεργάζεται τακτικά με οικογένειες σε αυτή τη θέση: συντονίζει δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό και λογιστή και αναλαμβάνει το πρακτικό σκέλος για κληρονόμους που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα. Η νομική και φορολογική συμβουλή παραμένει ευθύνη των εξειδικευμένων επαγγελματιών που συμμετέχουν.

Το κληρονομικό δίκαιο και οι φορολογικοί κανόνες είναι τεχνικά ζητήματα και αλλάζουν. Η σελίδα αυτή είναι οδηγός σχεδιασμού, όχι εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή, και κάθε περίπτωση κρίνεται από τα δικά της πραγματικά περιστατικά.

Σε αυτή τη σελίδα

Γιατί το κληρονομημένο ακίνητο είναι διαφορετικό

Τρία πράγματα διακρίνουν την πώληση ενός κληρονομημένου ακινήτου από μια συνηθισμένη πώληση, και καθένα από αυτά θέλει χρόνο.

Ο τίτλος πρέπει να ολοκληρωθεί. Ένας κληρονόμος δεν εμφανίζεται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο απλώς επειδή πέθανε ένας γονιός του. Η κληρονομιά πρέπει να γίνει αποδεκτή με συμβολαιογραφική πράξη και η πράξη αυτή να καταχωριστεί. Μέχρι τότε το ακίνητο εξακολουθεί να είναι γραμμένο στο όνομα του θανόντος, και καμία μεταβίβαση δεν είναι δυνατή.

Αποφασίζουν περισσότερα από ένα πρόσωπα. Όταν πολλοί κληρονόμοι έχουν εξ αδιαιρέτου μερίδια, πρέπει όλοι να συμφωνήσουν στην πώληση, να συμφωνήσουν στην τιμή και να υπογράψουν — αυτοπροσώπως ή μέσω πληρεξουσίου. Ένας μόνο κληρονόμος με τον οποίο δεν υπάρχει επαφή, που είναι αναποφάσιστος ή που αντιτίθεται, σταματά εντελώς τη συναλλαγή.

Το ακίνητο είναι συνήθως παλιό. Τα κληρονομημένα σπίτια στη Χαλκιδική είναι κατά κανόνα τριάντα έως πενήντα ετών, με συμβόλαια παλαιότερα από το Κτηματολόγιο, άδειες που έχουν εν μέρει χαθεί, επεκτάσεις που χτίστηκαν χωρίς έγκριση και όρια που δεν συμπίπτουν πια με τους φράχτες των γειτόνων. Καθένα από αυτά πρέπει να επιλυθεί πριν ο συμβολαιογράφος συντάξει συμβόλαιο.

Τίποτα από αυτά δεν κάνει ένα κληρονομημένο ακίνητο δύσκολο στην πώληση. Κάνει όμως αργή την προετοιμασία του — γι’ αυτό η δουλειά πρέπει να ξεκινά πολύ πριν θελήσει κάποιος να το προωθήσει στην αγορά, και σίγουρα πριν βρεθεί αγοραστής.

Πώς λειτουργεί η κληρονομική διαδοχή στην Ελλάδα

Με τον θάνατο η κληρονομιαία περιουσία περιέρχεται στους κληρονόμους εκ του νόμου, όμως τα πρακτικά βήματα που κάνουν έναν κληρονόμο καταχωρισμένο ιδιοκτήτη ελληνικού ακινήτου είναι ξεχωριστά και πρέπει να γίνουν.

Η συνήθης σειρά είναι: διαπιστώνεται ποιοι είναι οι κληρονόμοι και με ποια βάση — με διαθήκη ή κατά τους κανόνες της εξ αδιαθέτου διαδοχής· συγκεντρώνονται τα δικαιολογητικά, μεταξύ των οποίων η ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών και, όπου χρειάζεται, η διαθήκη και η δημοσίευσή της από το δικαστήριο· διαπιστώνεται ότι κανένας κληρονόμος δεν έχει αποποιηθεί· υποβάλλεται η δήλωση φόρου κληρονομιάς· υπογράφεται η αποδοχή κληρονομιάς ενώπιον συμβολαιογράφου· και η αποδοχή καταχωρίζεται στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Μόνο όταν καταχωριστεί η αποδοχή εμφανίζεται ο κληρονόμος ως ιδιοκτήτης στα δημόσια βιβλία, και μόνο τότε μπορεί το ακίνητο να μεταβιβαστεί, να υποθηκευτεί ή να αποτελέσει αντικείμενο άλλης δικαιοπραξίας.

Κληρονόμοι μάς λένε μερικές φορές ότι έχουν «κάνει την κληρονομιά», επειδή υπέβαλαν φορολογική δήλωση πριν από χρόνια. Αυτό είναι ένα μόνο από τα βήματα, και αυτό που λείπει — η καταχωρισμένη αποδοχή — είναι ακριβώς εκείνο που μπλοκάρει την πώληση. Αξίζει να ελέγξετε τα δημόσια βιβλία αντί να το θεωρείτε δεδομένο.

Διαθήκη, εξ αδιαθέτου διαδοχή και νόμιμη μοίρα

Όταν υπάρχει διαθήκη, πρέπει να δημοσιευθεί από το αρμόδιο δικαστήριο πριν μπορέσει να εκτελεστεί, και οι κληρονόμοι θα χρειαστούν αποδεικτικό της δημοσίευσης και, στις περισσότερες περιπτώσεις, βεβαίωση ότι δεν έχει προσβληθεί.

Όταν δεν υπάρχει διαθήκη, οι ελληνικοί κανόνες της εξ αδιαθέτου διαδοχής ορίζουν τους κληρονόμους κατά τάξεις — πρώτα τα τέκνα και ο επιζών σύζυγος, έπειτα οι γονείς και τα αδέλφια κ.ο.κ. — με μερίδια που καθορίζει ο νόμος.

Το ελληνικό δίκαιο προστατεύει επίσης τους στενούς συγγενείς μέσω της νόμιμης μοίρας. Τα τέκνα και ο επιζών σύζυγος δικαιούνται υποχρεωτικό μερίδιο από την κληρονομιά, και μια διαθήκη που διαθέτει περισσότερα από το ελεύθερα διαθέσιμο μέρος μπορεί να προσβληθεί από τους δικαιούχους. Αυτό έχει πρακτική σημασία όταν ένας γονιός άφησε το σπίτι στη Χαλκιδική σε ένα παιδί «επειδή τα άλλα είχαν ήδη τακτοποιηθεί», και είναι ζήτημα για δικηγόρο από την αρχή, όχι για οικογενειακή συζήτηση αργότερα.

Όταν ο θανών ή οι κληρονόμοι είναι αλλοδαποί, μπορεί να τίθεται ζήτημα ακόμη και για το ίδιο το εφαρμοστέο δίκαιο — δείτε την ενότητα για το δίκαιο ποιας χώρας εφαρμόζεται. Μη θεωρείτε δεδομένο ότι μια διαθήκη που συντάχθηκε στη Γερμανία, στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις Ηνωμένες Πολιτείες λειτουργεί στην Ελλάδα ακριβώς όπως στη χώρα σας.

Αποδοχή ή αποποίηση — και οι προθεσμίες

Ένας κληρονόμος μπορεί να αποδεχθεί την κληρονομιά ή να την αποποιηθεί. Η αποποίηση έχει σημασία επειδή μια ελληνική κληρονομιά μεταβιβάζει τόσο τα περιουσιακά στοιχεία όσο και τα χρέη, και ο κληρονόμος που δεν κάνει τίποτα μέσα στη νόμιμη προθεσμία θεωρείται κατά κανόνα ότι την αποδέχθηκε.

Η προθεσμία αποποίησης είναι σύντομη — ζήτημα λίγων μηνών από τη στιγμή που ο κληρονόμος έμαθε για την επαγωγή της κληρονομιάς, με μεγαλύτερη προθεσμία όταν ο θανών είχε την κατοικία του στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος ζει στο εξωτερικό. Η αποποίηση γίνεται με δήλωση στο αρμόδιο δικαστήριο. Επειδή οι προθεσμίες είναι αυστηρές και ο υπολογισμός τους εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά, ο κληρονόμος που έχει οποιαδήποτε αμφιβολία για τις υποχρεώσεις της κληρονομιάς πρέπει να ζητήσει αμέσως νομική συμβουλή αντί να περιμένει.

Υπάρχει επίσης η ενδιάμεση λύση της αποδοχής με το ευεργέτημα της απογραφής, που περιορίζει την ευθύνη για τα χρέη του θανόντος στην αξία της κληρονομιάς. Έχει τις δικές της διατυπώσεις και προθεσμίες.

Για τις περισσότερες οικογένειες στη Χαλκιδική η κληρονομιά είναι ένα σπίτι χωρίς χρέη, και η αποποίηση δεν έχει σημασία. Όταν όμως ο θανών είχε επαγγελματικές υποχρεώσεις, τραπεζικά χρέη ή απλήρωτους φόρους, έχει, και η κατάσταση πρέπει να ξεκαθαριστεί πριν υπογράψει κανείς αποδοχή.

Η πράξη αποδοχής κληρονομιάς

Η αποδοχή κληρονομιάς είναι συμβολαιογραφική πράξη με την οποία οι κληρονόμοι δηλώνουν ότι αποδέχονται την κληρονομιά και προσδιορίζουν το ακίνητο που κληρονομούν, με την περιγραφή, τη θέση και τα μερίδιά του.

Ο συμβολαιογράφος χρειάζεται πλήρη φάκελο δικαιολογητικών: τη ληξιαρχική πράξη θανάτου· το πιστοποιητικό πλησιεστέρων συγγενών ή ισοδύναμη απόδειξη της ιδιότητας των κληρονόμων· τη διαθήκη και τη δημοσίευσή της, όπου υπάρχει· πιστοποιητικά ότι δεν έχει κατατεθεί αποποίηση ή προσβολή· τον τίτλο ιδιοκτησίας του θανόντος και τα στοιχεία καταχώρισής του· έγγραφα του Κτηματολογίου· το τοπογραφικό διάγραμμα, όπου χρειάζεται· τη βεβαίωση του μηχανικού για το κτίσμα· τη δήλωση φόρου κληρονομιάς· και στοιχεία ταυτότητας και ΑΦΜ για κάθε κληρονόμο.

Κάθε κληρονόμος πρέπει να εμφανιστεί ενώπιον του συμβολαιογράφου, αυτοπροσώπως ή μέσω αντιπροσώπου με πληρεξούσιο. Για οικογένειες σκορπισμένες σε πολλές χώρες, η συγκέντρωση αυτών των πληρεξουσίων είναι συνήθως το πιο χρονοβόρο μεμονωμένο βήμα — βλ. Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως.

Το κόστος περιλαμβάνει την αμοιβή του συμβολαιογράφου, την αμοιβή του δικηγόρου, τον μηχανικό και τον τοπογράφο μηχανικό όπου απαιτούνται τα έγγραφά τους, καθώς και τα τέλη καταχώρισης. Βαραίνει τους κληρονόμους και αποτελεί μέρος του προϋπολογισμού της τελικής πώλησης.

Καταχώριση της αποδοχής

Η υπογραφή της αποδοχής δεν είναι το τέλος. Η πράξη πρέπει να καταχωριστεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή, σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Η καταχώριση είναι αυτή που εμφανίζει τους κληρονόμους ως ιδιοκτήτες στα δημόσια βιβλία και κάνει την κυριότητά τους αντιτάξιμη έναντι τρίτων.

Αυτό είναι το βήμα που συχνότερα μένει ημιτελές, μερικές φορές για δεκαετίες. Οι οικογένειες υπογράφουν αποδοχή, ο δικηγόρος που χειριζόταν την υπόθεση ασχολείται πια με άλλα, και κανείς δεν ελέγχει τα δημόσια βιβλία. Η παράλειψη βγαίνει στην επιφάνεια χρόνια αργότερα, όταν κάποιος θέλει να πουλήσει.

Η καταχώριση σε περιοχή όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο προϋποθέτει επίσης ότι η κτηματολογική εγγραφή του ακινήτου είναι σωστή. Όταν η εγγραφή του θανόντος περιέχει λάθη — λάθος εμβαδόν, λάθος όρια, το ακίνητο καταγεγραμμένο σε άλλο όνομα ή δύο εγγραφές που επικαλύπτονται —, αυτά πρέπει πρώτα να διορθωθούν, μέσω καθορισμένης διαδικασίας με δικηγόρο και, όταν επηρεάζεται η γεωμετρία, με τοπογράφο μηχανικό.

Αν είστε κληρονόμος και δεν είστε σίγουροι για την κατάσταση, ζητήστε από δικηγόρο να ελέγξει τα δημόσια βιβλία πριν από οτιδήποτε άλλο. Το κόστος είναι μικρό και καθορίζει όλο το χρονοδιάγραμμα.

Φόρος κληρονομιάς και αφορολόγητα όρια

Η δήλωση φόρου κληρονομιάς πρέπει να υποβληθεί μέσα σε νόμιμη προθεσμία που μετράει από τον θάνατο, με μεγαλύτερη προθεσμία όταν ο θανών πέθανε στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος ζει στο εξωτερικό, ενώ σε συγκεκριμένες περιπτώσεις δίνονται παρατάσεις. Η εκπρόθεσμη υποβολή επισύρει πρόστιμα, οπότε η ημερομηνία πρέπει να προσδιοριστεί νωρίς.

Ο ελληνικός φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και όχι στην αγοραία, και εξαρτάται από τη συγγένεια μεταξύ θανόντος και κληρονόμου. Οι στενοί συγγενείς — τέκνα, σύζυγοι, γονείς — έχουν σημαντικό αφορολόγητο όριο ανά κληρονόμο και χαμηλούς προοδευτικούς συντελεστές πάνω από αυτό· οι πιο μακρινοί συγγενείς και τα μη συγγενικά πρόσωπα φορολογούνται με λιγότερο ευνοϊκή κλίμακα και πολύ μικρότερα αφορολόγητα όρια.

Η πρακτική συνέπεια στη Χαλκιδική είναι ότι ένα παραθαλάσσιο σπίτι με αγοραία αξία πολύ υψηλότερη από την αντικειμενική συχνά κληρονομείται από τα παιδιά με ελάχιστο ή καθόλου φόρο, ενώ ένα ακίνητο στην ενδοχώρα με αντικειμενική αξία μεγαλύτερη από όσα πληρώνει η αγορά μπορεί να οδηγήσει σε φόρο που μοιάζει δυσανάλογος με την αξία του περιουσιακού στοιχείου.

Οι συντελεστές, τα αφορολόγητα όρια και οι προθεσμίες αλλάζουν, και μπορεί να ισχύουν απαλλαγές — για παράδειγμα για κύρια κατοικία. Ζητήστε από λογιστή να υπολογίσει τα πραγματικά ποσά για τη δική σας περίπτωση αντί να βασίζεστε σε μια γενική περιγραφή, ακόμη και σε αυτήν εδώ.

Ε9 και ΕΝΦΙΑ για κληρονόμους

Μόλις γίνει η αποδοχή της κληρονομιάς, κάθε κληρονόμος πρέπει να συμπεριλάβει το μερίδιό του στο ακίνητο στη δική του δήλωση στοιχείων ακινήτων Ε9, και ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται αντίστοιχα σε αυτόν από το σχετικό έτος.

Το βήμα αυτό παραλείπεται συνεχώς, ιδίως από κληρονόμους στο εξωτερικό που δεν έχουν άλλες φορολογικές υποθέσεις στην Ελλάδα, και η συνέπεια εμφανίζεται τη χειρότερη στιγμή: το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ που απαιτείται για την πώληση δεν μπορεί να εκδοθεί, επειδή το ακίνητο δεν έχει δηλωθεί σωστά. Τότε πρέπει να υποβληθούν τροποποιητικές δηλώσεις, ενδεχομένως για αρκετά έτη, και ο φόρος που προκύπτει να πληρωθεί πριν χορηγηθεί το πιστοποιητικό.

Οι κληρονόμοι που δεν είχαν ποτέ ακίνητο στην Ελλάδα θα χρειαστούν επίσης δικό τους ΑΦΜ. Η απόκτησή του είναι απλή, αλλά απαιτεί στοιχεία ταυτότητας και, για όσους βρίσκονται στο εξωτερικό, έγγραφα που μπορεί να χρειάζονται επισημείωση της Χάγης (Apostille) και μετάφραση.

Η σειρά που λειτουργεί είναι: αποδοχή και καταχώριση της κληρονομιάς, έκδοση ΑΦΜ για όσους κληρονόμους δεν έχουν, υποβολή των δηλώσεων Ε9, εξόφληση του ΕΝΦΙΑ που τυχόν προκύπτει, και μόνο τότε αίτηση για τα πιστοποιητικά που χρειάζονται για την πώληση. Με αυτή τη σειρά χρειάζονται εβδομάδες· αν το ανακαλύψετε μετά από μια προσφορά, χρειάζονται μήνες.

Κληρονόμοι που ζουν στο εξωτερικό

Στα περισσότερα κληρονομημένα ακίνητα της Χαλκιδικής τουλάχιστον ένας κληρονόμος ζει εκτός Ελλάδας, και συχνά όλοι.

Κάθε αλλοδαπό έγγραφο που μπαίνει στη διαδικασία — μια ληξιαρχική πράξη θανάτου που εκδόθηκε στη Γερμανία, ένα κληρονομητήριο από την Αυστρία, μια διαθήκη που δημοσιεύθηκε στο Ηνωμένο Βασίλειο, μια ληξιαρχική πράξη γάμου ή ένα πιστοποιητικό αλλαγής ονόματος — χρειάζεται κατά κανόνα επισημείωση της Χάγης (Apostille) και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Πρώτα εκδίδετε το έγγραφο, μετά το επισημειώνετε και ύστερα το μεταφράζετε, ώστε η μετάφραση να καλύπτει και την επισημείωση.

Κάθε κληρονόμος στο εξωτερικό χρειάζεται ΑΦΜ και, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Ο καθένας είτε θα παραστεί στον συμβολαιογράφο είτε θα δώσει πληρεξούσιο, και για μια οικογένεια τεσσάρων κληρονόμων σε τρεις χώρες αυτό σημαίνει τέσσερα έγγραφα, τέσσερα ραντεβού και τέσσερις επισημειώσεις.

Γι’ αυτό η πρακτική συμβουλή δεν αλλάζει ποτέ: ξεκινήστε νωρίς τα χαρτιά, ορίστε ένα μέλος της οικογένειας για τον συντονισμό και αναθέστε σε έναν μόνο Έλληνα δικηγόρο την υπόθεση όλων των κληρονόμων, ώστε τα έγγραφα να συντάσσονται με ενιαίο τρόπο.

Τα ευρύτερα ζητήματα των ιδιοκτητών που είναι μη κάτοικοι Ελλάδας — εφορία, τράπεζες, μεταφορά του προϊόντος της πώλησης στο εξωτερικό — εξετάζονται στον οδηγό: Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από μη κάτοικο.

Το δίκαιο ποιας χώρας εφαρμόζεται

Όταν ο θανών ή οι κληρονόμοι έχουν σύνδεση με άλλη χώρα, το πρώτο ερώτημα είναι ποιο κληρονομικό δίκαιο διέπει την κληρονομιά.

Στην Ευρωπαϊκή Ένωση, ο κανονισμός για τις κληρονομικές διαδοχές καθιστά κατά κανόνα εφαρμοστέο σε ολόκληρη την κληρονομιά το δίκαιο της συνήθους διαμονής του θανόντος κατά τον χρόνο του θανάτου, ενώ ένα πρόσωπο μπορεί να επιλέξει με τη διαθήκη του το δίκαιο της ιθαγένειάς του. Ο κανονισμός προβλέπει επίσης το Ευρωπαϊκό Κληρονομητήριο, με το οποίο οι κληρονόμοι αποδεικνύουν την ιδιότητά τους σε όλα τα κράτη μέλη — ένα πραγματικά χρήσιμο εργαλείο για μια γερμανική ή αυστριακή οικογένεια με σπίτι στην Ελλάδα.

Εκτός αυτού του πλαισίου — για παράδειγμα όταν ο θανών είχε τη συνήθη διαμονή του στο Ηνωμένο Βασίλειο, στην Ελβετία ή στις Ηνωμένες Πολιτείες — η ανάλυση διαφέρει και μπορεί να αφορά την αλληλεπίδραση δύο έννομων τάξεων, με διαφορετικούς κανόνες για την ακίνητη περιουσία.

Οι συνέπειες είναι πρακτικές: ποιο δικαστήριο δημοσιεύει τη διαθήκη, ποιο πιστοποιητικό αποδεικνύει τους κληρονόμους, αν ισχύουν κανόνες νόμιμης μοίρας και τι θα δεχθεί ο Έλληνας συμβολαιογράφος. Πρόκειται για εξειδικευμένη νομική εργασία που πρέπει να ξεκαθαριστεί από την αρχή, γιατί ένας φάκελος που στηρίζεται σε λάθος παραδοχή σπαταλά μήνες.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Κληρονομήσατε ακίνητο στη Χαλκιδική και δεν είστε σίγουροι αν μπορεί να πουληθεί ή τι πρέπει ακόμη να γίνει; Επικοινωνήστε μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Συνοδεύουμε οικογένειες σε πωλήσεις κληρονομημένων ακινήτων στη Χαλκιδική — και κληρονόμους που ζουν σε διάφορες χώρες και δεν μπορούν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα.

Συνιδιοκτησία μεταξύ κληρονόμων

Όταν κληρονομούν περισσότεροι κληρονόμοι, έχουν εξ αδιαιρέτου μερίδια σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι υλικά διακριτά τμήματά του. Κανείς δεν έχει το ισόγειο· όλοι έχουν ένα ποσοστό από όλα.

Οι συνέπειες αξίζει να ειπωθούν καθαρά. Η πώληση ολόκληρου του ακινήτου απαιτεί τη συναίνεση και την υπογραφή κάθε συνιδιοκτήτη. Οι αποφάσεις για συντήρηση, ασφάλιση, εκμίσθωση και δαπάνες απαιτούν συμφωνία. Κάθε συνιδιοκτήτης επιβαρύνεται με το μερίδιό του στον ΕΝΦΙΑ, στα δημοτικά τέλη και στα λειτουργικά έξοδα, είτε χρησιμοποιεί το ακίνητο είτε όχι. Και κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί, κατ’ αρχήν, να διαθέσει το δικό του μερίδιο — αν και ένα ιδανικό μερίδιο σε ελληνική εξοχική κατοικία είναι σχεδόν αδύνατο να πουληθεί στην ελεύθερη αγορά.

Στην πράξη οι περισσότερες οικογένειες λειτουργούν άτυπα: ένα αδέλφι κρατά τα κλειδιά, ένα άλλο πληρώνει τους λογαριασμούς, και όλοι θεωρούν ότι το θέμα είναι τακτοποιημένο. Αυτό λειτουργεί μέχρι να θελήσει κάποιος να πουλήσει· τότε η άτυπη συνεννόηση πρέπει να μετατραπεί σε υπογραφές.

Η χρήσιμη προετοιμασία, πολύ πριν από την πώληση, είναι διοικητική: να συμφωνηθεί ποιος συντονίζει, να μοιράζονται και να τεκμηριώνονται τα λειτουργικά έξοδα, να διατηρούνται ενημερωμένα ο ΑΦΜ και το Ε9 όλων και να εξασφαλιστεί ότι η αποδοχή έχει καταχωριστεί. Οι οικογένειες που το κάνουν αυτό μπορούν να πουλήσουν μέσα σε εβδομάδες· όσες δεν το κάνουν περνούν έναν χρόνο προσπαθώντας να καλύψουν τα κενά.

Όταν οι κληρονόμοι διαφωνούν

Η διαφωνία είναι ο πιο συνηθισμένος λόγος για τον οποίο ένα κληρονομημένο ακίνητο στη Χαλκιδική δεν πουλιέται, και παίρνει τρεις αναγνωρίσιμες μορφές.

Ένας κληρονόμος δεν θέλει καθόλου να πουλήσει — συνήθως εκείνος που χρησιμοποιεί το ακίνητο ή είναι πιο δεμένος μαζί του. Καμία διαδικασία δεν αναγκάζει έναν συνιδιοκτήτη να πουλήσει το μερίδιό του, οπότε οι δρόμοι είναι η διαπραγμάτευση, η εξαγορά ή, ως έσχατη λύση, η δικαστική διανομή. Η διανομή ενός ακινήτου που δεν διαιρείται οδηγεί σε δικαστικό πλειστηριασμό, ο οποίος είναι αργός, ακριβός και κατά κανόνα αποφέρει χειρότερη τιμή από μια πώληση στην ελεύθερη αγορά. Είναι απειλή, όχι σχέδιο.

Οι κληρονόμοι διαφωνούν για την τιμή. Αυτό συνήθως λύνεται με στοιχεία: μια ανεξάρτητη εκτίμηση με συγκρίσιμες συναλλαγές και έναν ρεαλιστικό υπολογισμό του χρόνου που θα μείνει το ακίνητο στην αγορά σε διαφορετικές τιμές. Οι διαφωνίες για την τιμή είναι συχνά διαφωνίες για την πληροφόρηση.

Με έναν κληρονόμο δεν υπάρχει επαφή ή αυτός μένει αδρανής. Το να αγνοεί κανείς τις επιστολές δεν είναι το ίδιο με την άρνηση, και συχνά λύνεται με υπομονετική επικοινωνία μέσω δικηγόρου. Όταν ένας κληρονόμος πραγματικά δεν μπορεί να εντοπιστεί, υπάρχουν δικονομικοί δρόμοι, αλλά είναι αργοί.

Η πρακτική συμβουλή είναι να διαχωρίσετε το ερώτημα αν θα γίνει πώληση από το ερώτημα της τιμής, και να λύσετε το πρώτο πριν αναθέσετε σε οποιονδήποτε το δεύτερο.

Εξαγορά του μεριδίου ενός συγκληρονόμου

Όταν ένας κληρονόμος θέλει να κρατήσει το ακίνητο και οι άλλοι θέλουν να ρευστοποιήσουν το μερίδιό τους, η εξαγορά είναι συνήθως η πιο καθαρή λύση. Αποφεύγει την αναγκαστική πώληση, κρατά το ακίνητο στην οικογένεια και δίνει μετρητά στους κληρονόμους που αποχωρούν.

Τρία πράγματα πρέπει να ρυθμιστούν. Πρώτον, η αξία: μια ανεξάρτητη εκτίμηση, ιδανικά αποδεκτή από όλους εκ των προτέρων, αποτρέπει τη διαβρωτική διαφωνία για το αν ο κληρονόμος που αγοράζει πληρώνει οικογενειακή τιμή. Δεύτερον, ο μηχανισμός: η μεταβίβαση μεριδίων μεταξύ κληρονόμων είναι και η ίδια συμβολαιογραφική πράξη με δική της φορολογική μεταχείριση· ανάλογα με τα μέρη, μπορεί να είναι πώληση ή γονική παροχή ή μεταβίβαση μεταξύ συγγενών, και η μεταχείριση διαφέρει ουσιωδώς. Τρίτον, η χρηματοδότηση: ο κληρονόμος που αγοράζει μπορεί να χρειαστεί δάνειο, οπότε μπαίνουν στο παιχνίδι μια εκτίμηση από την τράπεζα και ένα χρονοδιάγραμμα.

Αξίζει να ζητήσετε από λογιστή να συγκρίνει το φορολογικό κόστος της εξαγοράς με το φορολογικό κόστος της πώλησης ολόκληρου του ακινήτου και της διανομής του προϊόντος. Η απάντηση δεν είναι πάντα αυτή που περιμένει η οικογένεια, και η διαφορά μπορεί να είναι σημαντική.

Αναθέστε την εκτίμηση σε κάποιον που δεν έχει συμφέρον από το αποτέλεσμα. Οι εκτιμήσεις μας είναι δωρεάν και χωρίς δέσμευση — βλ. Εκτίμηση ακινήτων στη Χαλκιδική.

Παλιοί τίτλοι, συμβόλαια που λείπουν και το Κτηματολόγιο

Τα κληρονομημένα ακίνητα στη Χαλκιδική συνήθως κουβαλούν όλο τον κατάλογο των ιστορικών προβλημάτων τίτλων, και είναι προτιμότερο να τα εντοπίσει ένας δικηγόρος στην αρχή παρά ο δικηγόρος του αγοραστή στο τέλος.

Αυτά που επανέρχονται συνεχώς: συμβόλαια που περιγράφουν το ακίνητο με βάση τους όμορους ιδιοκτήτες και όχι με μετρημένα όρια· εμβαδά στο συμβόλαιο που διαφέρουν από τη σύγχρονη αποτύπωση· μια μεταβίβαση που υπογράφηκε αλλά δεν καταχωρίστηκε ποτέ· ακίνητο που είναι ακόμη στο όνομα ενός παππού ή μιας γιαγιάς, επειδή δύο κληρονομικές διαδοχές δεν ολοκληρώθηκαν ποτέ· κτηματολογικές εγγραφές της μεταβατικής περιόδου που περιέχουν λάθη· και γεωτεμάχια που δηλώθηκαν δύο φορές ή καθόλου κατά την κτηματογράφηση.

Για καθένα υπάρχει συγκεκριμένη λύση — διορθωτική πράξη, διαδικασία διόρθωσης στο Κτηματολόγιο, ολοκλήρωση της καταχώρισης — και καθένα θέλει από εβδομάδες έως μήνες. Κανένα δεν είναι λόγος να μην πουλήσετε· όλα είναι λόγοι να ξεκινήσετε νωρίς.

Υπάρχει μία περίπτωση που απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή: ακίνητο που δεν εμφανίζεται στο όνομα κανενός στο Κτηματολόγιο ή είναι καταχωρισμένο ως ιδιοκτησία του Δημοσίου. Η διόρθωσή του είναι εξειδικευμένη εργασία με αυστηρές δικονομικές απαιτήσεις και πρέπει να αντιμετωπιστεί αμέσως μόλις διαπιστωθεί.

Μη νομιμοποιημένα κτίσματα

Τα παλαιότερα οικογενειακά σπίτια επεκτείνονταν συχνά στο πέρασμα των δεκαετιών χωρίς άδεια: μια βεράντα που κλείστηκε για να γίνει χειμερινό δωμάτιο, ένα υπόγειο που μετατράπηκε σε υπνοδωμάτια για τα εγγόνια, ένα βοηθητικό κτίσμα για εργαλεία, μια πισίνα που προστέθηκε τη δεκαετία του 1990.

Όλα αυτά πρέπει να εντοπιστούν και, όπου πληρούνται οι προϋποθέσεις, να τακτοποιηθούν σύμφωνα με το πλαίσιο για τις αυθαίρετες κατασκευές πριν από τη μεταβίβαση. Ένας μηχανικός κάνει αυτοψία, μετρά, συγκρίνει με το αρχείο αδειών και υποβάλλει τον φάκελο, και καταβάλλεται το προβλεπόμενο από τον νόμο πρόστιμο τακτοποίησης. Ο συμβολαιογράφος απαιτεί τη βεβαίωση του μηχανικού, οπότε δεν υπάρχει τρόπος να παρακαμφθεί.

Η ιδιαίτερη δυσκολία με τα ακίνητα από κληρονομιά είναι ότι ίσως κανείς από όσους ζουν σήμερα δεν γνωρίζει τι χτίστηκε πότε ή από ποιον, ούτε αν δηλώθηκε ποτέ σε κάποια παλαιότερη ρύθμιση αυθαιρέτων. Η ανασύνθεση αυτού του ιστορικού είναι συνηθισμένη δουλειά μηχανικού, χρειάζεται όμως χρόνο, και κάποιες φορές καταλήγει σε μια δυσάρεστη απάντηση – μια κατασκευή σε δασική έκταση, εντός της ζώνης αιγιαλού και παραλίας ή σε προστατευόμενη περιοχή, η οποία δεν μπορεί να τακτοποιηθεί καθόλου.

Βάλτε τον μηχανικό να ξεκινήσει ταυτόχρονα με τον δικηγόρο. Με τη συνδρομή και των δύο, μέσα σε λίγες εβδομάδες θα ξέρετε ακριβώς τι μπορείτε να πουλήσετε. Τη συνολική εικόνα για τα έγγραφα θα βρείτε στον οδηγό: Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

Ακίνητο που κατέχεται με μακροχρόνια νομή

Ορισμένες οικογένειες στη Χαλκιδική κατέχουν γη που χρησιμοποιούν εδώ και γενιές χωρίς σύγχρονο συμβολαιογραφικό τίτλο – αγροτεμάχια, ελαιώνες, οικόπεδα σε χωριά, ενίοτε και το οικόπεδο πάνω στο οποίο βρίσκεται ένα σπίτι.

Το ελληνικό δίκαιο αναγνωρίζει την κτήση κυριότητας με χρησικτησία υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η απόδειξή της όμως απαιτεί στοιχεία: συνεχή, αδιάλειπτη νομή για το χρονικό διάστημα που ορίζει ο νόμος, τεκμηριωμένη με φορολογικές δηλώσεις, αγροτικές επιδοτήσεις, συνδέσεις με δίκτυα κοινής ωφέλειας, μαρτυρικές καταθέσεις, παλαιότερα ιδιωτικά συμφωνητικά και τυχόν δικαστικές ή κτηματολογικές δηλώσεις. Όπου η κτηματογράφηση κατέγραψε το ακίνητο ως ιδιοκτησία του Δημοσίου ή άγνωστου ιδιοκτήτη, εφαρμόζονται πρόσθετες διαδικασίες και το βάρος της απόδειξης είναι μεγαλύτερο.

Πρόκειται για εξειδικευμένη νομική δουλειά και είναι χρονοβόρα. Συχνά όμως αξίζει τον κόπο, γιατί η εναλλακτική είναι ένα ακίνητο που η οικογένεια δεν μπορεί να πουλήσει, δεν μπορεί να υποθηκεύσει και δεν μπορεί να περάσει καθαρά στην επόμενη γενιά.

Αν η οικογένειά σας κατέχει γη σε αυτή την κατάσταση, ξεκαθαρίστε τη θέση της με έναν δικηγόρο πολύ πριν εξετάσετε οποιαδήποτε πώληση. Είναι η μόνη κατηγορία προβλήματος που δεν χωράει στο χρονοδιάγραμμα μιας συναλλαγής.

Δεύτερος θάνατος κατά τη διάρκεια της διαδικασίας

Οι διαδικασίες κληρονομιάς στην Ελλάδα μετριούνται σε μήνες, και οι κληρονόμοι είναι συχνά ηλικιωμένοι. Δεν είναι ασυνήθιστο να πεθάνει κάποιος από αυτούς πριν ολοκληρωθεί η πώληση.

Η συνέπεια είναι μια δεύτερη κληρονομική διαδοχή, η οποία πρέπει και αυτή να διευθετηθεί: προσδιορισμός των κληρονόμων, υποβολή φορολογικής δήλωσης, σύνταξη και καταχώριση της αποδοχής. Τα πάντα σταματούν μέχρι να γίνει αυτό. Επιπλέον, ένα πληρεξούσιο που έχει δώσει ο κληρονόμος που απεβίωσε παύει να ισχύει με τον θάνατό του, οπότε ένα έγγραφο που αποκτήθηκε με αρκετό κόστος καταλήγει άχρηστο.

Δύο πρακτικά μέτρα μειώνουν τον κίνδυνο. Κινηθείτε γρήγορα μόλις ληφθεί η απόφαση για την πώληση, αντί να αφήνετε τον φάκελο να σέρνεται για χρόνια – ο κίνδυνος μεγαλώνει με τον χρόνο. Και όταν εμπλέκεται ηλικιωμένος συνιδιοκτήτης, τακτοποιήστε πρώτα τα δικά του έγγραφα, όσο το επιτρέπουν η ικανότητα δικαιοπραξίας και η υγεία του.

Αν ένας κληρονόμος έχει ήδη χάσει την ικανότητα δικαιοπραξίας, το πληρεξούσιο δεν αποτελεί πλέον επιλογή· ο δρόμος περνά από τη δικαστική συμπαράσταση ή ένα αντίστοιχο προστατευτικό μέτρο, την αναγνώριση του διορισμού αυτού στην Ελλάδα και, στις περισσότερες περιπτώσεις, από δικαστική άδεια για την πώληση. Υπολογίστε μήνες και ζητήστε εξειδικευμένη συμβουλή και στις δύο χώρες.

Εκτίμηση κληρονομημένου ακινήτου

Οι κληρονόμοι χρειάζονται δύο αξίες, και αυτές διαφέρουν.

Η αντικειμενική αξία είναι η διοικητικά καθορισμένη αξία που χρησιμοποιείται για τον φόρο κληρονομιάς και ως ελάχιστη τιμή που μπορεί να δηλωθεί σε μια μεταγενέστερη πώληση. Την υπολογίζει ο λογιστής ή ο συμβολαιογράφος σας με βάση τα τρέχοντα στοιχεία της ζώνης.

Η αγοραία αξία είναι το ποσό που θα πληρώσει ένας αγοραστής· εκτιμάται με βάση συγκρίσιμες συναλλαγές και προσαρμόζεται ανάλογα με την κατάσταση, το οικόπεδο και τη θέση του ακινήτου, καθώς και – κάτι σημαντικό για τα ακίνητα από κληρονομιά – με το νομικό και τεχνικό του καθεστώς. Μια κληρονομιά που δεν έχει καταχωριστεί και μια επέκταση που δεν έχει νομιμοποιηθεί μειώνουν και οι δύο το ποσό που θα πληρώσει ένας αγοραστής, γιατί οι αγοραστές αποτιμούν τον κίνδυνο γενναιόδωρα υπέρ τους.

Η σύγκριση των δύο αξιών τροφοδοτεί τις αποφάσεις της οικογένειας: αν θα γίνει πώληση ή εξαγορά των μεριδίων, με ποια σειρά θα γίνουν τα βήματα και αν το φορολογικό κόστος του ενός δρόμου υπερβαίνει εκείνο του άλλου. Συγκρατεί επίσης τις προσδοκίες. Οι κληρονόμοι συχνά μένουν προσκολλημένοι στο πόσο άξιζε το ακίνητο στο απόγειό του, στο πόσο ζήτησε ένας γείτονας ή σε ένα ποσό που ανέφερε κάποιος συγγενής πριν από χρόνια.

Ζητήστε την εκτίμηση πριν από τη διαπραγμάτευση μέσα στην οικογένεια, όχι κατά τη διάρκειά της. Έναν αριθμό από κάποιον που δεν έχει κανένα συμφέρον από το αποτέλεσμα τον δέχονται τέσσερα αδέλφια πολύ πιο εύκολα από τέσσερις γνώμες.

Ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα

Αρκετά από αυτά τα βήματα τρέχουν παράλληλα, οπότε μια απλή πώληση ακινήτου από κληρονομιά μπορεί να είναι έτοιμη για την αγορά σε δύο έως τρεις μήνες. Όταν ο τίτλος είναι περίπλοκος, οι κληρονόμοι είναι διασκορπισμένοι και πρέπει να νομιμοποιηθούν κατασκευές, ρεαλιστικό είναι ένα διάστημα έξι έως δώδεκα μηνών πριν από την προβολή – και αυτό ακριβώς είναι το επιχείρημα για να ξεκινήσετε πριν βιάζεται κανείς.

Πώληση μόλις ξεκαθαρίσει ο τίτλος

Μόλις καταχωριστεί η αποδοχή και ολοκληρωθεί ο φάκελος, η πώληση είναι μια συνηθισμένη πώληση, με τρεις διαφορές που αξίζει να λάβετε υπόψη στον σχεδιασμό σας.

Πρώτον, υπογράφει κάθε συνιδιοκτήτης. Συγκεντρώστε τα πληρεξούσια πριν από την προβολή και όχι μετά από μια προσφορά, και ορίστε αρκετά μακρινές ημερομηνίες λήξης, ώστε, αν η πώληση καθυστερήσει, να μη χρειαστεί να επαναληφθεί όλη η διαδικασία.

Δεύτερον, συμφωνήστε εκ των προτέρων μεταξύ των κληρονόμων την ελάχιστη τιμή και τι περιλαμβάνεται στην πώληση, ώστε το πρόσωπο που συντονίζει να μπορεί να απαντήσει σε μια προσφορά μέσα σε λίγες ημέρες, αντί να συγκαλεί οικογενειακή σύσκεψη σε τρεις ζώνες ώρας.

Τρίτον, να περιμένετε ότι οι αγοραστές και οι δικηγόροι τους θα εξετάσουν προσεκτικά την αλυσίδα της κληρονομικής διαδοχής. Μια καθαρή, καταχωρισμένη αποδοχή και ένας πλήρης φάκελος μηχανικού μετατρέπουν μια κατηγορία ακινήτων που οι αγοραστές θεωρούν ριψοκίνδυνη σε συνηθισμένη – και η διαφορά αυτή φαίνεται στην τιμή.

Τα υπόλοιπα ακολουθούν τη συνήθη σειρά βημάτων που περιγράφεται στον οδηγό: Πώς να πουλήσετε ακίνητο στην Ελλάδα.

Διανομή του προϊόντος της πώλησης

Το τίμημα καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος και, όταν πουλούν μαζί περισσότεροι κληρονόμοι, καταβάλλεται συνήθως στον καθένα τους ανάλογα με το μερίδιό του, σε λογαριασμούς που έχουν οριστεί εκ των προτέρων. Όταν κάποιος εκπρόσωπος ενεργεί με πληρεξούσιο, το έγγραφο αυτό πρέπει να τον εξουσιοδοτεί ρητά να εισπράξει το ποσό στον συγκεκριμένο λογαριασμό.

Οι κληρονόμοι στο εξωτερικό που μεταφέρουν το μερίδιό τους εκτός Ελλάδας πρέπει να αναμένουν ότι θα ζητηθούν δικαιολογητικά για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος και στις δύο πλευρές: το συμβόλαιο πώλησης, η αποδοχή κληρονομιάς και η δήλωση φόρου κληρονομιάς ως απόδειξη του τρόπου με τον οποίο αποκτήθηκε το ακίνητο, καθώς και η φορολογική τους εικόνα. Η συγκέντρωσή τους κατά τη διάρκεια της πώλησης είναι πολύ ευκολότερη από την ανασύνθεσή τους εκ των υστέρων.

Τα έξοδα πρέπει να εξοφλούνται πριν μοιραστούν τα χρήματα, όχι μετά. Συμφωνήστε εκ των προτέρων πώς θα κατανεμηθούν τα συμβολαιογραφικά έξοδα, οι αμοιβές δικηγόρου και μηχανικού και η μεσιτική αμοιβή – συνήθως ανάλογα με τα μερίδια – και εξοφλήστε τα από το τίμημα κατά την ολοκλήρωση της πώλησης. Οι οικογένειες που πρώτα μοιράζουν και μετά τακτοποιούν τα έξοδα περνούν τον επόμενο χρόνο κυνηγώντας ο ένας τον άλλον.

Τέλος, μπορεί να επηρεαστεί η φορολογική θέση κάθε κληρονόμου στη χώρα του. Η φορολογική αντιμετώπιση στην Ελλάδα και εκείνη στη χώρα κατοικίας είναι ξεχωριστά ζητήματα.

Συνηθισμένα λάθη

• Η πεποίθηση ότι η κληρονομιά έχει «κλείσει». Η υποβολή φορολογικής δήλωσης δεν ισοδυναμεί με καταχωρισμένη αποδοχή. Ελέγξτε το Κτηματολόγιο.
• Αναμονή επί χρόνια πριν από την έναρξη. Οι προθεσμίες παρέρχονται, οι κληρονόμοι μεγαλώνουν, μεσολαβούν νέες κληρονομικές διαδοχές και τα αποδεικτικά στοιχεία χάνονται.
• Προβολή πριν ξεκαθαρίσει ο τίτλος. Οι αγοραστές που ανακαλύπτουν ημιτελή κληρονομική διαδοχή αποχωρούν, και η αγγελία αποκτά ιστορικό.
• Τα πληρεξούσια αφήνονται για το τέλος. Είναι το πιο χρονοβόρο μεμονωμένο βήμα για οικογένειες διασκορπισμένες σε διάφορες χώρες.
• Παράβλεψη του Ε9. Χωρίς σωστή δήλωση, ούτε βεβαίωση ΕΝΦΙΑ ούτε συμβόλαιο.
• Διαπραγμάτευση της τιμής μέσα στην οικογένεια χωρίς εκτίμηση. Τέσσερις γνώμες και κανένα αποδεικτικό στοιχείο.
• Παράβλεψη μη νομιμοποιημένων κατασκευών. Ο μηχανικός θα τις εντοπίσει· ο αγοραστής θα τις συνυπολογίσει στην τιμή.
• Αντιμετώπιση της δικαστικής διανομής ως σχεδίου. Ένας δικαστικός πλειστηριασμός οδηγεί σε χειρότερο αποτέλεσμα από μια συμφωνημένη πώληση.
• Διανομή του τιμήματος πριν από την εξόφληση των εξόδων. Ένας χρόνος που περνά κυνηγώντας συγγενείς.
• Απουσία ενός συντονιστή. Τέσσερις κληρονόμοι που απαντούν χωριστά προκαλούν αντιφάσεις και καθυστερήσεις.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Τα ακίνητα από κληρονομιά αποτελούν μεγάλο μέρος όσων πουλάμε, και το πρώτο που κάνουμε είναι να διαπιστώσουμε σε ποιο σημείο βρίσκεται πραγματικά η οικογένεια: αν η αποδοχή έχει καταχωριστεί, αν το Ε9 και ο ΕΝΦΙΑ είναι τακτοποιημένα, τι θα βρει ο μηχανικός και πόσο αξίζει σήμερα το ακίνητο στην ελεύθερη αγορά.

Από εκεί και πέρα συντονίζουμε τους επαγγελματίες – δικηγόρο, συμβολαιογράφο, μηχανικό, τοπογράφο μηχανικό, λογιστή – και τηρούμε μια σειρά βημάτων χωρίς χαμένο χρόνο, ώστε τα πληρεξούσια, ο τεχνικός φάκελος και οι φορολογικές δηλώσεις να προχωρούν παράλληλα και όχι το ένα μετά το άλλο.

Για κληρονόμους που δεν βρίσκονται στην Ελλάδα αναλαμβάνουμε εξ ολοκλήρου το πρακτικό σκέλος: την πρόσβαση για επιθεωρήσεις, την κατάσταση του ακινήτου όσο διαρκεί η διαδικασία, τις ενδείξεις των μετρητών, την επικοινωνία με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας, καθώς και τον ρόλο του ενιαίου σημείου επαφής, ώστε τέσσερα αδέλφια σε τρεις χώρες να έχουν να κάνουν με ένα πρόσωπο και όχι με έξι.

Και δίνουμε στην οικογένεια μια ανεξάρτητη εκτίμηση πριν από την εσωτερική διαπραγμάτευση, γιατί κατά την εμπειρία μας οι περισσότερες διαφωνίες μεταξύ κληρονόμων αφορούν την πληροφόρηση και όχι τα χρήματα.

Η εκτίμηση και η αρχική αξιολόγηση είναι δωρεάν και δεν σας δεσμεύουν σε τίποτα.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Το κληρονομικό δίκαιο, οι προθεσμίες, οι συντελεστές του φόρου κληρονομιάς και τα αφορολόγητα όρια αλλάζουν, ενώ και το ίδιο το εφαρμοστέο δίκαιο μπορεί να εξαρτάται από τη συνήθη διαμονή και την ιθαγένεια του θανόντος. Επιβεβαιώστε κάθε σημείο με Έλληνα δικηγόρο με αντικείμενο το κληρονομικό δίκαιο και με λογιστή πριν προχωρήσετε σε οποιαδήποτε ενέργεια.

• ΑΑΔΕ – Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (φόρος κληρονομιάς, Ε9, ΕΝΦΙΑ)
• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο και καταχώριση ακινήτων
• Ευρωπαϊκή πύλη ηλεκτρονικής δικαιοσύνης (e-Justice) – διασυνοριακές κληρονομικές υποθέσεις στην ΕΕ

Επαγγελματική επισήμανση: Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες για την πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή ούτε συμβουλή κληρονομικού δικαίου. Κάθε κληρονομιά κρίνεται με βάση τα δικά της πραγματικά περιστατικά – απευθυνθείτε σε καταρτισμένους επαγγελματίες στην Ελλάδα και, όπου χρειάζεται, στις χώρες του θανόντος και των κληρονόμων.