Продажа унаследованной недвижимости в Греции

Chalkidiki Real Estate регулярно работает с семьями в такой ситуации: координирует работу юриста, нотариуса, инженера и бухгалтера и берет на себя практическую сторону дела для наследников, которые находятся не в Греции. Юридические и налоговые консультации остаются в компетенции привлеченных квалифицированных специалистов.

Наследственное право и налоговые правила носят технический характер и меняются. Эта страница — руководство для планирования, а не индивидуальная юридическая или налоговая консультация, и каждый случай зависит от конкретных обстоятельств.

На этой странице

Чем отличается унаследованная недвижимость

Продажу унаследованной недвижимости от обычной отличают три обстоятельства, и каждое из них требует времени.

Права собственности необходимо оформить до конца. Наследник не появляется в записях ипотечного бюро или кадастра просто потому, что умер кто-то из родителей. Наследство должно быть принято нотариальным актом, а этот акт — зарегистрирован. До тех пор объект по-прежнему числится на имя умершего, и никакая передача невозможна.

Решение принимает не один человек. Если несколько наследников владеют нераздельными долями, все они должны согласиться на продажу, согласовать цену и подписать документы — лично или по доверенности. Один наследник, с которым невозможно связаться, который не может определиться или возражает, полностью останавливает сделку.

Объект, как правило, старый. Унаследованным домам на Халкидики обычно от тридцати до пятидесяти лет: их документы о праве собственности старше кадастра, разрешения частично утрачены, пристройки возведены без согласования, а границы уже не совпадают с заборами соседей. Каждый из этих вопросов необходимо решить, прежде чем нотариус составит акт.

Ничто из этого не делает унаследованную недвижимость трудной для продажи. Это делает долгой ее подготовку — поэтому работу следует начинать задолго до того, как кто-либо захочет выставить объект на рынок, и уж точно до того, как найдется покупатель.

Как устроено наследование в Греции

После смерти наследство переходит к наследникам в силу закона, однако практические шаги, которые делают наследника зарегистрированным собственником греческой недвижимости, — это отдельная процедура, и ее необходимо пройти.

Обычная последовательность такова: установить, кто является наследниками и на каком основании — по завещанию или по закону; получить подтверждающие документы, включая свидетельство о смерти, справку о ближайших родственниках, а при необходимости — завещание и протокол его оглашения судом; удостовериться, что никто из наследников не отказался от наследства; подать декларацию по налогу на наследство; оформить у нотариуса принятие наследства; зарегистрировать принятие наследства в ипотечном бюро или кадастре.

Только после регистрации принятия наследства наследник значится собственником в публичном реестре, и только тогда объект можно передать, заложить или совершить с ним иные действия.

Наследники иногда говорят нам, что «уже оформили наследство», потому что много лет назад подали налоговую декларацию. Это лишь один из нескольких шагов, а недостающий — зарегистрированное принятие наследства — как раз и блокирует продажу. Лучше проверить реестр, чем исходить из предположений.

Завещание, наследование по закону и обязательная доля

Если есть завещание, прежде чем его можно будет исполнять, его должен огласить компетентный суд, и наследникам понадобится подтверждение этого оглашения, а в большинстве случаев — и подтверждение того, что завещание не было оспорено.

Если завещания нет, наследники определяются по греческим правилам наследования по закону в порядке очередности — сначала дети и переживший супруг, затем родители, братья и сестры и так далее, — а доли установлены законом.

Греческое право также защищает близких родственников с помощью обязательной доли. Дети и переживший супруг имеют право на обязательную долю в наследстве, и завещание, распоряжающееся имуществом сверх той части, которой можно распоряжаться свободно, могут оспорить лица, имеющие на это право. На практике это важно, когда родитель оставил дом на Халкидики одному ребенку, «потому что остальные были обеспечены», и этот вопрос следует с самого начала обсудить с юристом, а не выяснять позже в семейном кругу.

Если наследодатель или наследники — иностранцы, под вопросом может оказаться само применимое право — см. раздел о том, право какой страны применяется. Не исходите из того, что завещание, составленное в Германии, Великобритании или США, действует в Греции точно так же, как у вас на родине.

Принятие наследства или отказ от него — и сроки

Наследник может принять наследство или отказаться от него. Отказ имеет значение, поскольку в Греции по наследству переходят не только активы, но и долги, а наследник, который ничего не предпринял в течение установленного законом срока, как правило, считается принявшим наследство.

Срок для отказа короткий — несколько месяцев с момента, когда наследник узнал об открытии наследства; если наследодатель проживал за границей или наследник живет за границей, срок дольше. Отказ оформляется заявлением в компетентный суд. Поскольку сроки строгие, а их расчет зависит от обстоятельств, наследнику, у которого есть хоть какие-то сомнения относительно долгов наследства, следует немедленно обратиться за юридической консультацией, а не ждать.

Существует и промежуточный вариант — принятие наследства по описи, при котором ответственность по долгам наследодателя ограничена стоимостью наследственного имущества. Для него действуют собственные формальности и сроки.

Для большинства семей на Халкидики наследство — это дом без долгов, и вопрос об отказе не возникает. Если же у наследодателя были долги по предпринимательской деятельности, банковские долги или неуплаченные налоги, дело обстоит иначе, и положение необходимо выяснить до того, как кто-либо подпишет принятие наследства.

Акт о принятии наследства

Принятие наследства (apodochi klironomias) — это нотариальный акт, в котором наследники заявляют, что принимают наследство, и указывают наследуемую недвижимость с ее описанием, местоположением и долями.

Нотариусу требуется полный пакет документов: свидетельство о смерти; справка о ближайших родственниках или равноценное подтверждение круга наследников; завещание и протокол его оглашения, если применимо; справки о том, что отказ от наследства или оспаривание не подавались; документ о праве собственности наследодателя и данные о его регистрации; кадастровые документы; топографический план, если требуется; справка инженера в отношении здания; декларация по налогу на наследство; а также документы, удостоверяющие личность, и налоговые номера каждого наследника.

Каждый наследник должен явиться к нотариусу лично или через представителя по доверенности. Для семей, живущих в нескольких странах, сбор этих доверенностей обычно оказывается самым долгим отдельным этапом — подробнее: дистанционная продажа недвижимости в Греции.

Расходы складываются из нотариального вознаграждения, гонорара юриста, оплаты услуг инженера и инженера-геодезиста, если требуются их документы, и регистрационных сборов. Они ложатся на наследников и входят в бюджет будущей продажи.

Регистрация принятия наследства

Подписанием акта о принятии наследства дело не заканчивается. Его необходимо зарегистрировать в компетентном ипотечном бюро или, в районах, где действует кадастр, в Греческом кадастре. Именно регистрация вносит наследников в публичный реестр в качестве собственников и делает их право собственности действительным в отношении третьих лиц.

Именно этот шаг чаще всего остается незавершенным — иногда на десятилетия. Семья подписывает акт о принятии наследства, юрист, который вел дело, переключается на другое, и никто не проверяет реестр. Упущение всплывает годы спустя, когда кто-то хочет продать объект.

Для регистрации в районе, где действует кадастр, также требуется, чтобы кадастровая запись объекта была верной. Если в регистрации наследодателя есть ошибки — неверная площадь, неверные границы, объект записан на другое имя или существуют две пересекающиеся записи, — их необходимо сначала исправить в рамках установленной процедуры с участием юриста, а если затронута геометрия участка, то и инженера-геодезиста.

Если вы наследник и не уверены в положении дел, прежде всего попросите юриста проверить реестр. Это небольшие расходы, а от результата зависит весь график.

Налог на наследство и необлагаемые суммы

Декларацию по налогу на наследство необходимо подать в установленный законом срок, который отсчитывается с даты смерти; если наследодатель умер за границей или наследник живет за границей, срок дольше, а в определенных обстоятельствах возможно продление. За несвоевременную подачу начисляются штрафы, поэтому дату следует установить заранее.

Налог на наследство в Греции рассчитывается от объективной стоимости недвижимости, а не от рыночной, и зависит от степени родства между наследодателем и наследником. Близкие родственники — дети, супруги, родители — пользуются значительной необлагаемой суммой на каждого наследника, а сверх нее применяются невысокие прогрессивные ставки; более дальние родственники и лица, не состоящие в родстве, облагаются по менее выгодной шкале с гораздо меньшими необлагаемыми суммами.

На практике на Халкидики это означает, что дом на побережье, рыночная стоимость которого значительно превышает объективную, дети часто наследуют с небольшим налогом или вовсе без него, тогда как объект вдали от побережья, объективная стоимость которого выше того, что готов заплатить рынок, может повлечь налог, кажущийся несоразмерным самому объекту.

Ставки, необлагаемые суммы и сроки меняются, и могут действовать льготы — например, для основного места жительства. Попросите бухгалтера рассчитать фактические суммы для вашего случая, а не полагайтесь на общее описание, в том числе на это.

E9 и ENFIA для наследников

После принятия наследства каждый наследник должен включить свою долю в объекте в собственную декларацию о недвижимости E9, и с соответствующего года ENFIA начисляется ему исходя из этого.

Этот шаг пропускают постоянно, особенно наследники за границей, у которых нет других налоговых дел в Греции, и последствия проявляются в самый неподходящий момент: справку ENFIA, необходимую для продажи, невозможно получить, потому что объект задекларирован неправильно. Тогда приходится подавать уточненные декларации, возможно за несколько лет, и уплачивать доначисленный налог, прежде чем справка будет выдана.

Наследникам, которые никогда не владели недвижимостью в Греции, также понадобится собственный AFM. Получить его несложно, но для этого нужны документы, удостоверяющие личность, а тем, кто живет за границей, — документы, которым могут потребоваться апостиль и перевод.

Работающий порядок таков: принять и зарегистрировать наследство, получить AFM для наследников, у которых его нет, подать декларации E9, уплатить начисленный ENFIA и только после этого запрашивать справки, необходимые для продажи. В таком порядке это занимает недели; если же все это выясняется после получения предложения, уходят месяцы.

Наследники, живущие за границей

У большинства унаследованных объектов на Халкидики хотя бы один наследник живет за пределами Греции, а нередко — все.

Каждый иностранный документ, участвующий в процедуре, — свидетельство о смерти, выданное в Германии, свидетельство о наследниках из Австрии, завещание, оглашенное в Великобритании, свидетельство о браке или о смене имени, — как правило, требует апостиля и официального перевода на греческий язык. Сначала получите документ, затем проставьте на нем апостиль и только потом переводите, чтобы перевод охватывал и апостиль.

Каждому наследнику, живущему за границей, нужен AFM, а в определенных случаях — налоговый представитель в Греции. Каждый из них либо лично явится к нотариусу, либо выдаст доверенность, и для семьи из четырех наследников в трех странах это четыре документа, четыре визита и четыре апостиля.

Поэтому практический совет всегда один и тот же: начинайте оформлять документы заранее, назначьте одного члена семьи координатором и поручите дела всех наследников одному греческому юристу, чтобы документы были составлены единообразно.

Более общие вопросы, касающиеся собственников-нерезидентов, — налоговая инспекция, банковское обслуживание, перевод выручки за рубеж — рассмотрены на странице: продажа недвижимости в Греции нерезидентом.

Право какой страны применяется

Если наследодатель или наследники связаны с другой страной, первый вопрос — право какой страны регулирует наследование.

В Европейском союзе регламент о наследовании, как правило, делает применимым ко всему наследству право страны, в которой наследодатель имел обычное место жительства на момент смерти, при этом в завещании можно выбрать право страны своего гражданства. Регламент также предусматривает Европейское свидетельство о наследовании, которое позволяет наследникам подтверждать свой статус во всех государствах-членах, — действительно полезный инструмент для немецкой или австрийской семьи с домом в Греции.

За пределами этой системы — например, если наследодатель имел обычное место жительства в Великобритании, Швейцарии или США, — анализ строится иначе и может включать взаимодействие двух правовых систем с разными правилами для недвижимого имущества.

Последствия вполне практические: какой суд оглашает завещание, какой документ подтверждает круг наследников, применяются ли правила об обязательной доле и что примет греческий нотариус. Это работа для юриста-специалиста, и выяснить все это нужно в самом начале, потому что пакет документов, собранный на основе неверного допущения, стоит месяцев потерянного времени.

Ваше контактное лицо на Халкидики

Связаться с Hans-Jürgen Bahner

Вы унаследовали недвижимость на Халкидики и не уверены, можно ли ее продать и что еще нужно сделать? Свяжитесь со мной по телефону, в WhatsApp или по электронной почте.

• Мобильный: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• E-mail: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner — более 17 тыс. подписчиков
• Автор бестселлеров: Мои книги здесь

Позвонить мне

Написать мне в WhatsApp

Написать на e-mail

Запросить бесплатную консультацию

Мы сопровождаем семьи при продаже унаследованной недвижимости на Халкидики — в том числе наследников, которые живут в нескольких странах и не могут приехать в Грецию.

Совместная собственность наследников

Если наследников несколько, они владеют нераздельными долями во всем объекте, а не физически обособленными его частями. Никому не принадлежит первый этаж; каждому принадлежит доля во всем.

Последствия стоит назвать прямо. Для продажи всего объекта необходимы согласие и подпись каждого совладельца. Решения о содержании, страховании, сдаче в аренду и расходах требуют согласия. Каждый совладелец несет свою долю ENFIA, муниципальных сборов и текущих расходов независимо от того, пользуется ли он объектом. И каждый совладелец в принципе может распорядиться своей долей — хотя долю в греческом доме для отдыха продать на открытом рынке практически невозможно.

На практике большинство семей действуют неформально: у одного из братьев или сестер ключи, другой оплачивает счета, и все считают, что вопрос решен. Это работает, пока кто-нибудь не захочет продать объект, — и тогда неформальную договоренность приходится превращать в подписи.

Полезная подготовка задолго до продажи носит административный характер: договоритесь, кто координирует процесс, делите текущие расходы и документируйте их, следите за тем, чтобы AFM и E9 у всех были актуальны, и убедитесь, что принятие наследства зарегистрировано. Семьи, которые это делают, могут продать объект за несколько недель; те, кто этого не делает, тратят год на то, чтобы наверстать упущенное.

Если наследники не согласны

Разногласия — самая частая причина, по которой унаследованная недвижимость на Халкидики не продается, и они принимают три узнаваемые формы.

Один наследник вообще не хочет продавать — обычно тот, кто пользуется объектом или сильнее всех к нему привязан. Никакая процедура не обязывает совладельца продать свою долю, поэтому остаются переговоры, выкуп доли или, в крайнем случае, раздел по решению суда. Раздел неделимого объекта ведет к судебному аукциону — медленному, дорогому и, как правило, дающему худшую цену, чем продажа на открытом рынке. Это скорее угроза, чем план.

Наследники расходятся во мнениях о цене. Обычно это решается с помощью фактов: независимой оценки со сравнимыми сделками и реалистичного прогноза срока экспозиции при разных ценах. Споры о цене часто оказываются спорами об информации.

Один наследник недоступен или бездействует. Игнорировать письма — не то же самое, что отказываться, и проблему часто удается решить терпеливыми попытками связаться через юриста. Если наследника действительно невозможно найти, существуют процессуальные пути, но они медленные.

Практический совет — разделить вопрос о том, продавать ли, и вопрос о цене и решить первый, прежде чем кому-либо поручать второй.

Выкуп доли сонаследника

Если один наследник хочет сохранить объект, а другие хотят получить стоимость своей доли, выкуп обычно оказывается самым чистым решением. Он позволяет избежать принудительной продажи, сохраняет недвижимость в семье и дает выходящим наследникам деньги.

Урегулировать нужно три вопроса. Во-первых, стоимость: независимая оценка, в идеале заранее принятая всеми, позволяет избежать разрушительного спора о том, не платит ли выкупающий наследник цену «для своих». Во-вторых, механизм: передача долей между наследниками сама по себе является нотариальной сделкой с собственным налоговым режимом — в зависимости от сторон это может быть купля-продажа либо передача имущества от родителей детям или внутри семьи, и налоговые последствия существенно различаются. В-третьих, финансирование: выкупающему наследнику может понадобиться кредит, а это означает банковскую оценку и дополнительный график.

Стоит попросить бухгалтера сравнить налоговые издержки выкупа с налоговыми издержками продажи всего объекта и раздела выручки. Ответ не всегда совпадает с ожиданиями семьи, а разница может быть значительной.

Заказывайте оценку у того, кто не заинтересован в результате. Наши оценки бесплатны и ни к чему не обязывают — подробнее: оценка недвижимости на Халкидики.

Старые документы о праве собственности, утраченные акты и кадастр

Унаследованная недвижимость на Халкидики, как правило, несет в себе весь набор исторических проблем с правами собственности, и лучше, чтобы их выявил юрист в начале, а не юрист покупателя в конце.

Типичные случаи: акты, описывающие объект через соседних владельцев, а не через измеренные границы; площадь в акте, отличающаяся от современной съемки; передача, которая была оформлена, но так и не зарегистрирована; объект, все еще числящийся на имя дедушки или бабушки, потому что два наследования так и не были доведены до конца; кадастровые записи, созданные в переходный период и содержащие ошибки; участки, которые при кадастровой съемке были заявлены дважды или не заявлены вовсе.

У каждой проблемы есть определенное решение — исправительный акт, процедура исправления кадастровых данных, завершение регистрации, — и каждое занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Ни одна из них не повод отказываться от продажи; все они — повод начать заранее.

Есть одна ситуация, требующая особой осторожности: объект, который в кадастре не записан ни на чье имя или записан как принадлежащий государству. Исправление такой записи — работа для специалистов со строгими процессуальными требованиями, и заниматься ею нужно сразу после обнаружения.

Нелегализованные постройки

Старые семейные дома за десятилетия нередко расширяли без разрешений: веранду застеклили, чтобы получить зимнюю комнату, цокольный этаж переоборудовали в спальни для внуков, построили сарай для инструментов, в 1990-х добавили бассейн.

Все это необходимо выявить и, если это допускается, урегулировать в рамках законодательства о самовольных постройках до передачи объекта. Инженер осматривает объект, проводит обмеры, сверяет их с архивом разрешений и подает документы, после чего уплачивается установленный законом сбор за урегулирование. Нотариус требует справку инженера, поэтому обойти этот этап невозможно.

Особая сложность с унаследованной недвижимостью в том, что среди ныне живущих может не оказаться никого, кто знает, что, когда и кем было построено и декларировалось ли это когда-либо в рамках прежней амнистии. Восстановление этой истории — обычная инженерная работа, но она требует времени, и иногда ответ оказывается неприятным: постройка в лесной зоне, в зоне обязательного отступа от пляжа или в охраняемой зоне, которую вообще невозможно легализовать.

Подключайте инженера одновременно с юристом. Благодаря им через несколько недель вы будете точно знать, что можете продать. Более полная картина по документам — на странице: документы, необходимые для продажи недвижимости в Греции.

Недвижимость во владении по давности

Некоторые семьи на Халкидики владеют землей, которой семья пользуется на протяжении поколений без современного нотариального документа о праве собственности, — сельскохозяйственными угодьями, оливковыми рощами, участками в деревнях, а иногда и участком, на котором стоит дом.

Греческое право при определенных условиях признает приобретение права собственности в силу длительного владения, но для доказательства нужны подтверждения: постоянное и непрерывное владение в течение установленного законом срока, подтвержденное налоговыми декларациями, сельскохозяйственными субсидиями, подключениями к коммунальным сетям, свидетельскими показаниями, старыми частными договорами и любыми судебными или кадастровыми документами. Если при кадастровой съемке объект был записан как принадлежащий государству или неизвестному собственнику, применяются дополнительные процедуры, и бремя доказывания тяжелее.

Это работа для юриста-специалиста, и она идет медленно. Но зачастую она того стоит, потому что альтернатива — объект, который семья не может ни продать, ни заложить, ни беспрепятственно передать по наследству.

Если ваша семья владеет землей в такой ситуации, выясните ее правовое положение с юристом задолго до того, как зайдет речь о продаже. Это единственная категория проблем, которую невозможно уместить в график сделки.

Еще одна смерть в ходе процесса

Процедуры наследования в Греции измеряются месяцами, а наследники часто бывают пожилыми людьми. Нередко кто-то из них умирает до завершения продажи.

Следствием становится второе наследование, которое тоже необходимо оформить: установить наследников, подать налоговую декларацию, подписать и зарегистрировать принятие наследства. Пока это не сделано, все остальное стоит. Доверенность, выданная умершим наследником, с его смертью также прекращает действие, так что документ, полученный с немалыми затратами, теряет всякую силу.

Риск снижают две практические меры. Действуйте быстро, как только решение о продаже принято, и не позволяйте делу тянуться годами — со временем риск только растет. А если среди совладельцев есть пожилой человек, в первую очередь займитесь его документами, пока позволяют дееспособность и здоровье.

Если наследник уже утратил дееспособность, оформить доверенность больше нельзя: остается путь через опеку или аналогичную меру защиты, признание этого назначения в Греции и в большинстве случаев разрешение суда на продажу. Заложите на это несколько месяцев и обратитесь к профильным специалистам в обеих странах.

Оценка унаследованной недвижимости

Наследникам нужны две цифры, и они различаются.

Объективная стоимость — это административная стоимость, которая используется для налогообложения наследства и как минимальная заявляемая цена при последующей продаже. Ваш бухгалтер или нотариус рассчитывает ее по актуальным зональным данным.

Рыночная стоимость — это сумма, которую заплатит покупатель; она оценивается по сопоставимым сделкам с поправкой на состояние объекта, участок, расположение и — что особенно важно для унаследованной недвижимости — его юридический и технический статус. Незарегистрированное наследство и нелегализованная пристройка снижают сумму, которую готов заплатить покупатель, потому что покупатели оценивают риск с щедрым запасом в свою пользу.

Сравнение этих двух величин помогает семье принимать решения: продавать или выкупать доли, в каком порядке действовать и не обходится ли один путь дороже другого с точки зрения налогов. Оно же умеряет ожидания. Наследники часто ориентируются на то, сколько недвижимость стоила на пике, сколько просил сосед или какую цифру много лет назад назвал кто-то из родственников.

Получите оценку до переговоров внутри семьи, а не во время них. Цифру, полученную от человека, не заинтересованного в результате, четырем братьям и сестрам принять гораздо легче, чем четыре мнения.

Реалистичные сроки

Многие из этих этапов идут параллельно, поэтому несложную продажу унаследованного объекта можно подготовить к выходу на рынок за два-три месяца. Если права собственности запутаны, наследники живут в разных местах, а постройки нужно легализовать, реалистичный срок до начала продаж — от шести до двенадцати месяцев, и это довод в пользу того, чтобы начать раньше, чем кому-то понадобится спешить.

Продажа после оформления прав собственности

Когда принятие наследства зарегистрировано и пакет документов собран, продажа становится обычной продажей — с тремя отличиями, которые стоит учесть заранее.

Во-первых, подписывают все совладельцы. Соберите доверенности до начала маркетинга, а не после получения предложения, и установите для них сроки действия с запасом, чтобы при затянувшейся продаже не пришлось повторять всю процедуру.

Во-вторых, заранее согласуйте между наследниками минимальную цену и то, что входит в продажу, чтобы координатор мог ответить на предложение в течение нескольких дней, а не созывать семейное совещание в трех часовых поясах.

В-третьих, будьте готовы к тому, что покупатели и их юристы внимательно изучат цепочку наследования. Чистое, зарегистрированное принятие наследства и полный пакет документов инженера переводят объект из категории, которую покупатели считают рискованной, в обычную — и эта разница отражается в цене.

Дальнейшие шаги проходят по стандартной схеме, описанной в руководстве: Как продать недвижимость в Греции.

Распределение выручки

Покупная цена уплачивается через банковскую систему, и если несколько наследников продают вместе, она обычно перечисляется каждому из них пропорционально его доле на заранее указанные счета. Если представитель действует по доверенности, в этом документе должно быть прямо предусмотрено получение средств на конкретный счет.

Наследникам за рубежом, переводящим свою долю из Греции, следует готовиться к тому, что документы по противодействию отмыванию денег потребуются с обеих сторон: нотариальный акт купли-продажи, акт о принятии наследства и декларация по налогу на наследство как подтверждение того, каким образом была приобретена недвижимость, а также сведения о налоговом положении. Собрать все это во время продажи гораздо проще, чем восстанавливать потом.

Расходы следует урегулировать до распределения денег, а не после. Заранее договоритесь, как делятся расходы на нотариуса, юриста, инженера и агентство — обычно пропорционально долям, — и оплатите их из выручки при завершении сделки. Семьи, которые сначала распределяют деньги, а потом рассчитываются по расходам, весь следующий год гоняются друг за другом.

Наконец, продажа может повлиять на налоговое положение каждого наследника в его собственной стране. Налоговые последствия в Греции и в стране проживания — это отдельные вопросы.

Типичные ошибки

• Считать, что наследство «оформлено». Подача налоговой декларации — не то же самое, что зарегистрированное принятие наследства. Проверьте реестр.
• Ждать годами, прежде чем начать. Сроки истекают, наследники стареют, возникают повторные наследования, а доказательства исчезают.
• Выставлять объект на продажу, пока права собственности не приведены в порядок. Покупатели, обнаружившие незавершенное наследование, уходят, а у объявления накапливается история.
• Запрашивать доверенности в последнюю очередь. Для семей, живущих в разных странах, это самый долгий этап.
• Игнорировать E9. Нет правильной декларации — нет справки ENFIA, нет нотариального акта.
• Обсуждать цену внутри семьи без оценки. Четыре мнения и ни одного доказательства.
• Упускать из виду нелегализованные постройки. Инженер их найдет, а покупатель учтет в цене.
• Считать раздел планом. Судебный аукцион дает худший результат, чем согласованная продажа.
• Распределять выручку до урегулирования расходов. Год погони за родственниками.
• Не назначить единого координатора. Когда четыре наследника отвечают по отдельности, возникают противоречия и задержки.

Чем может помочь Chalkidiki Real Estate

Унаследованная недвижимость составляет значительную часть того, что мы продаем, и первым делом мы выясняем, в каком положении на самом деле находится семья: зарегистрировано ли принятие наследства, в порядке ли E9 и ENFIA, что обнаружит инженер и сколько недвижимость стоит сегодня на открытом рынке.

Затем мы координируем работу специалистов — юриста, нотариуса, инженера, инженера-геодезиста, бухгалтера — и выстраиваем шаги в таком порядке, чтобы не терять время: доверенности, технические документы и налоговые декларации продвигаются параллельно, а не одно за другим.

Для наследников, которые находятся не в Греции, мы полностью берем на себя практическую сторону: доступ для осмотров, состояние объекта на время процесса, снятие показаний счетчиков, взаимодействие с муниципалитетом и коммунальными службами, а также единое контактное лицо, чтобы четверо братьев и сестер в трех странах общались с одним человеком, а не с шестью.

И мы предоставляем семье независимую оценку до внутренних переговоров, потому что, по нашему опыту, большинство споров между наследниками — это споры об информации, а не о деньгах.

Оценка и первичный анализ бесплатны и ни к чему вас не обязывают.

Официальные источники и важное примечание

Наследственное право, сроки, ставки налога на наследство и необлагаемые суммы меняются, а само применимое право может зависеть от обычного места жительства и гражданства умершего. Прежде чем действовать, проверьте каждый пункт у греческого юриста по наследственным делам и у бухгалтера.

• AADE — Независимое управление государственных доходов (налог на наследство, E9, ENFIA)
• gov.gr — Греческий кадастр и регистрация недвижимости
• Европейский портал электронного правосудия (European e-Justice Portal) — трансграничное наследование в ЕС

Важное примечание: это руководство содержит общую информацию о продаже унаследованной недвижимости в Греции и не является индивидуальной юридической, налоговой или наследственно-правовой консультацией. Каждое наследственное дело зависит от собственных обстоятельств — обращайтесь к квалифицированным специалистам в Греции и, если это актуально, в странах умершего и наследников.