Как продать недвижимость в Греции — полный процесс

Chalkidiki Real Estate ведет этот процесс для собственников на всех трех полуостровах и на прилегающей материковой части, координируя работу юриста, инженера, инженера-геодезиста, энергоаудитора, бухгалтера и нотариуса, чтобы все составляющие поступали в правильном порядке. Каждый специалист несет ответственность за консультации в пределах своей компетенции.

Процедуры, налоговые правила и требования к документам меняются, а правильная последовательность зависит от объекта и истории прав собственности на него. Эта страница — руководство для планирования, а не индивидуальная юридическая или налоговая консультация. Прежде чем что-либо подписывать, уточните действующие требования.

На этой странице

Процесс продажи в общих чертах

Продажа недвижимости в Греции проходит в три фазы. Подготовительная фаза определяет, что именно вы продаете, и подтверждает это документально: оценка, проверка правового положения, техническое досье, справки. Рыночная фаза — поиск покупателя: презентация, публикация, просмотры, переговоры. Фаза завершения — переход права собственности: бронирование, юридическая проверка (due diligence), налоговые декларации, нотариальный акт, регистрация, передача объекта.

Порядок важнее скорости любого отдельного этапа. Собственники, которые сокращают подготовку, чтобы быстрее выйти на рынок, обычно теряют это время на этапе завершения, когда из-за недостающей справки работа нотариуса останавливается. Собственники, которые как следует завершили подготовку, могут пройти путь от принятого предложения до подписанного акта за считаные недели.

Одну структурную особенность стоит понять заранее: в Греции транзакционные расходы несет покупатель — налог на передачу недвижимости, услуги нотариуса, регистрация, собственный юрист, — и юридическую проверку (due diligence) ведет юрист покупателя. Задача продавца — сделать так, чтобы все можно было проверить.

Решения, которые нужно принять до начала

Четыре решения определяют все, что последует дальше, и их стоит принимать осознанно, а не приходить к ним по инерции.

Ваш график. Продажа, которая должна завершиться к определенной дате, — это совсем другая задача, чем продажа, которая может подождать подходящего покупателя. Если срок действительно жесткий — покупка в другом месте, расчеты между наследниками, налоговый год, — скажите об этом сразу, потому что это меняет стратегию ценообразования, а не объем маркетинговых усилий.

Ваш минимум. Определите самую низкую сумму, которую вы готовы принять, и что вы готовы включить в сделку за эту сумму. Продавцы, которые этого не сделали, ведут переговоры реактивно и обычно уступают в цене — а это самый легко изменяемый и самый дорогой параметр.

Кто подписывает. Если у объекта есть совладельцы, все они должны дать согласие и все должны подписать. Если кто-то из них живет за границей или не может присутствовать лично, нужна доверенность — и ее оформление следует начать немедленно, поскольку зачастую это самый долгий отдельный этап сделки.

Что входит в продажу. Мебель, бытовая техника, садовый инвентарь, лодка или место стоянки для нее, кондиционеры, солнечные панели: решите, что остается. На рынке домов для отдыха на Халкидики продажа с мебелью — обычное дело и часто повышает стоимость, но для нее нужна опись, а не устная договоренность.

Шаг 1: оценка и ценообразование

Процесс начинается с обоснованной цифры. Это означает сопоставимые данные по тому же населенному пункту и тому же типу недвижимости, скорректированные с учетом участка, расположения, расстояния до моря, состояния, класса энергоэффективности и правового статуса и перепроверенные сравнением со стоимостью строительства аналогичного объекта сегодня.

Результатом должен быть диапазон с указанием ожидаемого срока экспозиции, а не одна цифра. Затем цена предложения устанавливается осознанно — обычно на верхней границе этого диапазона или чуть ниже ее — и всегда с учетом ценовых фильтров порталов: объект, цена которого чуть выше круглого порога, исчезает из результатов поиска тех покупателей, которые могли бы его себе позволить.

Одновременно определите объективную стоимость объекта по актуальным зональным данным. Это минимальная сумма, которую можно указать в нотариальном акте, и база для налога на передачу недвижимости, который платит покупатель, поэтому ее нужно учитывать с самого начала — особенно для объектов вдали от побережья, где она может превышать реалистичную рыночную цену.

Полная методика, факторы, влияющие на стоимость на Халкидики, и признаки завышенной оценки описаны на странице: оценка недвижимости на Халкидики.

Шаг 2: проверка правового положения

Прежде чем что-либо публиковать, выясните, чем вы на самом деле владеете и можно ли передать это право уже сегодня. Юрист прослеживает цепочку прав собственности в ипотечном бюро или в кадастре, подтверждает, что вы являетесь зарегистрированным собственником, и проверяет наличие ипотек, предварительных записей, арестов, притязаний, сервитутов и прав проезда.

Параллельно инженер сравнивает здание в его фактическом состоянии с утвержденным разрешением на строительство и чертежами. Застекленные веранды, переоборудованные цокольные этажи, дополнительные кладовые, бассейны и вспомогательные постройки, которые так и не были задекларированы, — обычное явление на Халкидики, и до передачи объекта их необходимо узаконить.

Если обнаружится одно из трех обстоятельств, план меняется. Незарегистрированное наследство означает, что вы еще не являетесь зарегистрированным собственником и не можете продавать, пока принятие наследства не будет оформлено и зарегистрировано. Кадастровое расхождение — неверная площадь, неверные границы, объект, зарегистрированный на умершего родственника, — необходимо исправить. Неузаконенные постройки нужно урегулировать с помощью инженера, с уплатой установленного законом сбора.

Ни одно из них не является непреодолимым. Но все они требуют времени. Если выявить их в первую неделю, это обойдется в сумму сбора; если после поступления предложения — в сумму сбора плюс снижение цены, а нередко и в потерю покупателя.

Шаг 3: сбор документов

Пакет документов продавца собирается на этапе подготовки, а не после поступления предложения. Основные документы: документ о праве собственности и регистрационные данные, выписка из кадастра и кадастровая схема, актуальный топографический план для домов и участков, разрешение на строительство с утвержденными чертежами, электронный паспорт здания, оформленный инженером, энергетический сертификат, а также — их получают ближе к подписанию акта — справка ENFIA, справка об уплате муниципального сбора (TAP) и справки об отсутствии задолженности по налогам и социальному страхованию.

Два из них обычно становятся узкими местами. Для электронного паспорта здания инженер должен осмотреть объект, провести обмеры и сверить его с архивом разрешений; для квартиры без проблем это занимает несколько дней, а для старого дома с утерянной папкой разрешений — несколько недель. Справку ENFIA выдают, только если объект правильно задекларирован в вашей форме E9 и налог уплачен, — это проблема для собственников за границей, чья E9 так и не была обновлена после наследования или ремонта.

Справки с ограниченным сроком действия нужно получать в подходящий момент, а не как можно раньше. Энергетический сертификат действует десять лет, но справки об отсутствии налоговой и муниципальной задолженности действуют ограниченное время и обычно запрашиваются, когда дата подписания акта уже близка.

Полный чек-лист с указанием выдающего органа, назначения и реалистичного срока получения каждого документа приведен на странице: документы, необходимые для продажи недвижимости в Греции.

Шаг 4: агентский договор

Посредническая деятельность в сфере недвижимости в Греции регулируется законом, а право агента на комиссию основывается на письменном договоре. Прежде чем подписывать его, убедитесь, что агентство надлежащим образом зарегистрировано, и прочитайте, что на самом деле написано в документе.

Существенные условия: размер комиссии в процентах и начисляется ли на нее НДС, срок действия договора, является ли он эксклюзивным или неэксклюзивным, какие маркетинговые обязательства берет на себя агентство, может ли агент передавать поручение другим агентствам и когда наступает срок выплаты комиссии — при подписании нотариального акта или раньше, на этапе бронирования.

Эксклюзивность — это реальный компромисс, а не формальность. Эксклюзивное поручение оправдывает вложения в фотосъемку, видео, рекламу и международное продвижение и позволяет избежать ситуации, обычной для Халкидики, когда один и тот же объект размещен на четырех порталах по трем разным ценам: это сигнализирует покупателям о неуверенности продавца и провоцирует низкие предложения. Неэксклюзивный вариант оставляет вам свободу выбора, но, как правило, все участники прилагают меньше усилий.

Что бы вы ни выбрали, настаивайте на едином наборе фотографий, одном описании и одной цене во всех каналах и письменно договоритесь о том, как вам будут сообщать о запросах и просмотрах.

Шаг 5: подготовка и фотосъемка

Подготовка — самые выгодно потраченные деньги во всем процессе. Генеральная уборка, удаление лишних вещей и избыточной мебели, ремонт того, что заметно сломано, покраска в нейтральные тона, обслуживание кондиционеров, обработка ржавчины на перилах и ставнях, чистка террас и бассейна и обрезка сада так, чтобы были видны границы участка.

Дом, простоявший пустым всю зиму, нужно перед фотосъемкой несколько дней проветривать и осушать. Запах сырости — самое губительное первое впечатление для прибрежного дома для отдыха: он воспринимается как признак запущенности, даже если само здание в хорошем состоянии.

Затем фотосъемка проводится один раз, качественно и при хорошем освещении: широкоугольные снимки интерьеров при дневном свете, экстерьер с нескольких ракурсов, терраса и вид, сад и участок, море и дорога к нему, снимок с дрона, показывающий расположение относительно береговой линии, поэтажный план с размерами и короткий видеообзор объекта. Прибрежную недвижимость продает предвечерний свет, а не полуденное солнце.

Не фотографируйте объект, который еще не готов. Опубликованные снимки распространяются и остаются в сети навсегда, и повторная фотосессия после снижения цены редко стирает впечатление, оставленное первой. Полный чек-лист приведен на странице: подготовка недвижимости к продаже.

Шаг 6: публикация и маркетинг

Публикация — это момент, когда объект выходит на рынок, и первые три–шесть недель приносят ему самое концентрированное внимание, которое он когда-либо получит. К открытию этого окна все должно быть готово: фотографии, поэтажный план, видео, полное описание, пакет документов и решение о том, что входит в цену.

Охват на Халкидики означает многоязычие. Основную часть покупателей составляют немецкоязычные покупатели, покупатели с Балкан, из самой Греции и из Израиля; заметный спрос есть также из Великобритании и других стран. Объявление, опубликованное только на греческом, обращается лишь к малой части реального спроса.

Обычно объект продвигается одновременно на собственном сайте агентства, на соответствующих греческих и международных порталах, через прямые обращения к базе зарегистрированных покупателей агентства и с помощью таргетированной рекламы на рынках, откуда приходят покупатели. Для объектов с особым профилем — инвестиционные объекты, участки, недвижимость, подходящая для покупателей, получающих вид на жительство (ВНЖ) через инвестиции, — прямые обращения обычно дают лучший результат, чем реклама на порталах.

Подробности, в том числе о том, благодаря чему международное объявление приводит к сделкам и как работает автоматическое размещение на порталах, приведены на странице: маркетинг недвижимости для иностранных покупателей.

Шаг 7: запросы и просмотры

Запросы нужно проверить и отобрать, прежде чем назначать просмотры. Полезные вопросы просты: каков бюджет, нужно ли финансирование, когда планируется покупка, покупали ли они раньше недвижимость в Греции и могут ли приехать. Один покупатель со свободными средствами и без условия о финансировании стоит нескольких, которые все еще решают, покупать ли в Греции вообще.

Иностранные покупатели обычно укладывают просмотры в короткую поездку — три-четыре дня, от шести до десяти объектов, иногда на двух полуостровах. Поэтому возможность показать объект в короткий срок — реальное преимущество, и именно здесь собственники, живущие за границей, чаще всего теряют продажи, даже не зная об этом. Ключи должны быть доступны на месте, объект должен быть готов к показу с уведомлением за 24 часа, а коммунальные услуги — подключены.

Видеопросмотры стали стандартным первым шагом, а не заменой личного просмотра. Живой обход объекта по видеосвязи с телефона, во время которого покупатель задает вопросы, отсеивает неподходящие варианты еще до того, как кто-то купит билет на самолет, и дает покупателю достаточно уверенности, чтобы приехать с серьезными намерениями.

После просмотра отправьте пакет документов. Серьезные покупатели в течение суток просят планы, энергетический сертификат и данные участка; если сразу их предоставить, это отличает подготовленного продавца от колеблющегося.

Шаг 8: переговоры и условия

Цена — лишь одно из нескольких условий. Остальные — структура и сроки платежей, что входит в сделку, кто несет расходы на еще не завершенную легализацию, дата передачи объекта и обусловлено ли предложение результатами юридической проверки (due diligence) или получением финансирования.

Безусловное предложение от покупателя, у которого уже есть средства, часто ценнее более высокого предложения, обусловленного одобрением ипотеки, которое займет два месяца и может так и не прийти. Спросите, как финансируется покупка и находятся ли деньги уже в Европе: ответ меняет профиль рисков всей сделки.

Ведите переговоры в письменной форме и через один канал. Параллельные разговоры между собственником, агентом и покупателем порождают противоречия, которые подрывают доверие, а в трансграничной сделке еще и проблемы с переводом.

Когда условия согласованы, зафиксируйте их в краткой письменной сводке — стороны, объект, цена, что входит в сделку, задаток, крайний срок подписания акта, условия — до того, как к работе приступят юристы. Эта сводка становится основой договора бронирования и предотвращает распространенную ситуацию, когда через неделю каждая сторона помнит договоренности по-своему.

Шаг 9: бронирование и задаток

Договор бронирования снимает объект с продажи на то время, пока юрист покупателя проверяет право собственности, а продавец собирает последние справки. Он сопровождается задатком — как правило, это небольшой процент от цены.

В работоспособном договоре точно указаны стороны и объект, цена и то, что в нее входит, сумма задатка и где он хранится, крайний срок подписания нотариального акта, обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю или утрачивается им, и распределение расходов. Неопределенность на этом этапе — источник большинства последующих споров.

Продавцам следует с осторожностью относиться к неформальному получению задатка. Средства, хранящиеся у юристов сторон или выплаченные по четко составленному договору, исключают последующие споры о том, был ли это платеж за бронирование, часть цены или неустойка. Задаток наличными — особенно плохая идея в сделке, где обеим сторонам впоследствии придется документально подтвердить происхождение средств.

Если нотариальный акт невозможно подписать быстро — потому что идет легализация, регистрируется наследство или покупателю нужно финансирование, — предварительный договор, заключенный у нотариуса, дает обеим сторонам более надежную защиту, чем частное соглашение.

Шаг 10: юридическая проверка (due diligence)

Теперь юрист покупателя проводит проверку права собственности. Для объекта, внесенного в кадастр, это означает изучение кадастровой записи и цепочки переходов прав; для объекта, который все еще относится к старой системе, — поиск в ипотечном бюро минимум за двадцать лет, а иногда и за более длительный срок, если история прав собственности сложная.

Юрист подтверждает, что продавец является зарегистрированным собственником, что описание соответствует данным реестров, что отсутствуют ипотеки, предварительные записи, аресты или притязания, что наследование и любые переходы прав по дарению были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы и что техническое досье полное и соответствует фактическому состоянию здания.

Выявленное на этом этапе — последняя реальная возможность изменить параметры сделки. Для хорошо подготовленного продавца юридическая проверка (due diligence) — формальность, занимающая от одной до трех недель; для неподготовленного она превращается в пересмотр условий. Именно поэтому шаг 2 стоит пройти до публикации, а не после нее.

Сторона покупателя в этом процессе и то, что на самом деле ищет его юрист, описаны на странице: юридическая проверка (due diligence) при покупке недвижимости в Греции.

Ваше контактное лицо на Халкидики

Связаться с Hans-Jürgen Bahner

Планируете продать дом, квартиру или участок на Халкидики и хотите точно знать, что происходит на каждом этапе? Свяжитесь со мной напрямую по телефону, в WhatsApp или по электронной почте.

• Мобильный: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• E-mail: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner — более 17 тыс. подписчиков
• Автор бестселлеров: Мои книги здесь

Позвонить мне

Написать мне в WhatsApp

Написать на e-mail

Запросить бесплатную консультацию

Персональное сопровождение на каждом этапе продажи — оценка, документы, маркетинг, переговоры и завершение сделки у нотариуса.

Предварительные договоры и предварительные записи

Не каждая сделка переходит от бронирования прямо к подписанию акта. Если завершение приходится откладывать — до легализации, регистрации наследства, одобрения ипотеки или продажи покупателем другого объекта, — стороны могут официально оформить промежуточный период.

Предварительный договор, заключенный у нотариуса, закрепляет обязательство обеих сторон завершить сделку на согласованных условиях к согласованной дате и подробно оговаривает последствия неисполнения. Он надежнее частного договора бронирования и является обычным инструментом для более крупных сделок или более длительных периодов ожидания.

Предварительная запись (обременение), зарегистрированная в отношении объекта, дает покупателю зафиксированную позицию, имеющую приоритет перед более поздними притязаниями. Чаще она встречается при финансировании, но может использоваться и тогда, когда покупатель, вносящий крупный задаток, хочет получить гарантию на длительный период.

С точки зрения продавца компромисс прост: более сильные инструменты дают покупателю больше уверенности и оправдывают более крупный задаток, но они связывают и вас. Если покупатель не исполнит обязательства, договор, дающий вам право удержать задаток, имеет ценность; неформальная договоренность, оставляющая этот вопрос открытым, — нет. Получите юридическую консультацию о том, какой инструмент подходит к ситуации, а не соглашайтесь по умолчанию на то, что предлагает другая сторона.

Налоговые формальности до подписания акта

Прежде чем нотариус сможет подготовить акт, должен быть выполнен ряд налоговых формальностей. Обычно ими занимаются юристы и бухгалтеры сторон, но за те из них, что касаются его собственного налогового положения, отвечает продавец.

Покупатель подает декларацию по налогу на передачу недвижимости и уплачивает этот налог — в настоящее время 3,09% от большей из двух величин: заявленной цены или объективной стоимости. Нотариус проверяет факт оплаты перед составлением акта.

Продавец должен представить справку ENFIA, подтверждающую, что объект был задекларирован в форме E9 за соответствующие годы и что налог на недвижимость уплачен, а также справку муниципалитета об отсутствии задолженности по муниципальному сбору. Если требуется, также представляются справка об отсутствии налоговой задолженности и справка об отсутствии задолженности по социальному страхованию.

Две ситуации регулярно приводят к задержкам. Если E9 не соответствует действительности — неверная площадь, так и не задекларированная постройка, не отраженное наследство, — сначала нужно исправить декларацию, а для этого нужны бухгалтер и время. Если есть непогашенные начисления, их необходимо оплатить до выдачи справки; на пустующих объектах часто числятся муниципальные задолженности, которые всплывают именно в этот момент.

Налогообложение прироста капитала рассматривается отдельно: действие налога в размере 15% при передаче недвижимости физическими лицами неоднократно приостанавливалось, и текущая приостановка действует до конца 2026 года, однако положение на год подписания вашего акта следует уточнить. Подробнее: расходы и налоги при продаже недвижимости в Греции.

Нотариальный акт

Передача оформляется у греческого нотариуса — должностного лица, которое отвечает за законность акта и не является представителем ни одной из сторон. По сложившейся практике нотариуса выбирает и оплачивает покупатель.

Перед встречей нотариус собирает и проверяет полный пакет документов: удостоверения личности и налоговые номера (AFM) обеих сторон, право собственности и его регистрацию, кадастровые документы, топографический план, справку инженера и электронный паспорт здания, энергетический сертификат, справки об отсутствии налоговой и муниципальной задолженности, а также подтверждение уплаты налога на передачу недвижимости.

На встрече акт зачитывается сторонам и подписывается. Если одна из сторон не понимает греческого языка, требуется переводчик или двуязычный акт; позаботьтесь об этом заранее, а не выясняйте в день подписания. Если сторона представлена по доверенности, предъявляется и прилагается к акту оригинал документа с апостилем и переводом.

На этом этапе практические обязанности продавца сводятся к трем вещам: быть на связи, иметь действующие справки и заранее определиться с порядком передачи объекта. Все остальное уже сделано. Роль каждого специалиста описана на странице: юрист, нотариус и кадастр.

Оплата и подтверждение наличия средств

Цена покупки оплачивается через банковскую систему, а способ оплаты фиксируется в нотариальном акте. Обычные инструменты — банковский перевод или банковский чек. Оплата наличными сверх установленного законом предела не допускается, и ни один серьезный покупатель из-за рубежа ее не предложит, поскольку ему нужно документальное подтверждение платежа для собственного банка и налоговой службы.

Для продавцов отсюда следуют два практических момента. Во-первых, счет для получения средств следует указать заранее, а если представитель действует по доверенности, документ должен уполномочивать его на получение средств именно на этот счет. Во-вторых, если вы намерены перевести выручку за рубеж, банк-получатель проведет проверку в рамках противодействия отмыванию денег: будьте готовы предоставить нотариальный акт, подтверждение того, как вы изначально приобрели недвижимость, и ваши налоговые декларации.

Покупатели, ввозящие средства в Грецию, сталкиваются с зеркальной ситуацией и нередко просят сторону продавца проявить терпение, пока идут их собственные проверки. Заложить в дату подписания акта запас в одну-две недели продуктивнее, чем воспринимать запрос банка о документах как проявление недобросовестности.

Если цена выплачивается частями — что бывает нечасто, но встречается, — график платежей, обеспечение и последствия неисполнения обязательств должны быть прописаны в нотариальном акте, а не в сопроводительном электронном письме.

Регистрация и передача объекта

Подписание переводит право собственности между сторонами; регистрация делает переход действительным в отношении третьих лиц. Юрист покупателя регистрирует акт в ипотечном бюро или кадастре, как правило, в течение нескольких дней.

Передача объекта — отдельное практическое событие, и ее следует оформить документально. В день передачи снимите показания счетчиков электроэнергии и воды и зафиксируйте их письменно за подписью обеих сторон. Передайте все комплекты ключей, пульты, коды сигнализации, инструкции по бассейну и системе полива, руководства и гарантии на бытовую технику, а если в продажу входит мебель — проверьте согласованную опись по каждой позиции.

Если объект используется сезонно, прямо договоритесь, происходит ли передача в день подписания акта или позже и кто отвечает за объект в промежутке. Пустой дом без страховки и без присмотра в течение шести недель между подписанием и приездом — это риск, который следует распределить осознанно.

И наконец, в день передачи расторгните или переоформите договоры на коммунальные услуги. Муниципальные сборы в Греции взимаются через счет за электроэнергию, поэтому, оставив лицевой счет открытым на свое имя, вы продолжите получать начисления за объект, который вам больше не принадлежит.

После продажи: E9, коммунальные услуги, вырученные средства

После подписания сохраняются четыре обязанности.

Декларация E9. Исключите объект из своей декларации E9 в следующем декларационном цикле. Если этого не сделать, ENFIA и дальше будет начисляться вам, а последующее исправление потребует больше усилий, чем исходная подача декларации.

Коммунальные и другие услуги. Расторгните или переоформите договоры на электроэнергию, воду, телефон, интернет, страхование, а также любые договоры на обслуживание объекта или бассейна, ориентируясь на дату передачи и зафиксированные показания счетчиков.

Выручка. Если вы переводите деньги за рубеж, рассчитывайте на требования к документам со стороны обоих банков. Продавцам унаследованной недвижимости следует заранее собрать подтверждения приобретения — акт о принятии наследства, декларацию по налогу на наследство, — поскольку восстановить их после продажи значительно сложнее.

Ваше собственное налоговое положение. Сообщите о продаже, если этого требует законодательство страны вашего проживания, и сохраните полное досье сделки: нотариальный акт, подтверждение стоимости приобретения, документы о расходах на улучшение объекта и документацию о передаче. Некоторые страны облагают налогом прибыль от продажи, даже если Греция в настоящее время этого не делает, а нужные вам доказательства проще всего собрать сейчас.

Реалистичные сроки

Медленную продажу почти всегда определяют одни и те же два фактора: нерешенная юридическая или техническая проблема, обнаруженная слишком поздно, и доверенности от совладельцев за рубежом, запрошенные слишком поздно. В начале процесса и то и другое полностью в руках продавца, а в конце — полностью вне его контроля.

Особые случаи

Несколько совладельцев. Все они должны дать согласие и подписать документы — лично или через представителя. Если совладельцы не могут договориться, выходом становится раздел имущества или, в крайнем случае, судебное разбирательство — долгое и дорогое; это веский довод в пользу того, чтобы наследники договорились между собой до выставления объекта на продажу.

Унаследованная недвижимость. До продажи необходимо оформить и зарегистрировать принятие наследства, подать декларацию по налогу на наследство и обновить декларации E9 наследников. Подробнее: продажа унаследованной недвижимости в Греции.

Недвижимость, принадлежащая компании. В досье добавляются корпоративные документы, решения органов управления и полномочия представителей, а налогообложение отличается от продажи физическим лицом — в том числе в части прироста капитала, где приостановка налога, действующая для физических лиц, не применяется. Заранее проконсультируйтесь с бухгалтером.

Сдаваемая в аренду недвижимость. Договор аренды должен быть раскрыт, и он сужает круг покупателей до инвесторов, если объект нельзя передать свободным от проживающих. Регистрация договора аренды, задекларированный доход и ситуация с гарантийным депозитом арендатора должны быть документально подтверждены.

Объекты на этапе строительства (off-plan) или недостроенные здания. Статус разрешения, степень завершенности и любые обязательства застройщика должны быть ясны, и юрист покупателя изучит их очень внимательно.

Участки и земля. Это другой продукт с другим покупателем и более объемным техническим досье — подробнее: продажа земли на Халкидики.

Продажа без агента

Продавать недвижимость самостоятельно законно, и некоторым собственникам это удается — как правило, когда покупатель уже есть: сосед, арендатор, кто-то из знакомых семьи. Если покупателя еще нужно найти, расчет иной, и стоит честно разобраться, за что на самом деле платится комиссия агентства.

За нее вы получаете выход на круг покупателей, который в значительной мере состоит из иностранцев и ищет на своем языке; данные для оценки, позволяющие правильно установить цену и отстоять ее; презентацию, которая превращает поисковый запрос в просмотр; возможность организовать просмотр в короткий срок, что сложно для собственника, живущего за рубежом; отбор запросов, экономящий немало напрасных поездок; и координацию юриста, инженера, бухгалтера и нотариуса вплоть до завершения сделки.

Риски самостоятельной продажи сосредоточены в двух местах. Первое — ценообразование: собственник без сопоставимых данных, как правило, либо завышает цену и теряет год, либо принимает первое же предложение, не зная, было ли оно хорошим. Второе — процесс: покупатели, работающие напрямую с частным продавцом, часто приходят со стандартными условиями своего юриста, и продавец без консультанта их подписывает.

Если вы все же продаете самостоятельно, как минимум поручите юристу договор бронирования и нотариальный акт и завершите описанную выше подготовку документов, прежде чем что-либо публиковать.

На чем срываются продажи

• Публикация до того, как собран пакет документов. Покупатель появляется на третьей неделе, а инженеру нужно восемь недель.
• Слишком позднее обнаружение незарегистрированного наследства. Месяцы задержки — и покупатель, который не станет ждать.
• Незадекларированные строительные работы. Их обнаруживает инженер или юрист покупателя, и это всегда отражается на цене не в пользу продавца.
• Декларация E9, не соответствующая действительности. Нет справки ENFIA — нет нотариального акта.
• Доверенности, запрошенные в самом конце. Четверо наследников в трех странах — это дольше, чем вся остальная продажа.
• Неоформленные задатки. Споры о том, были ли деньги платой за бронирование, частичной оплатой или неустойкой.
• Согласие занизить цену в акте. Это незаконно и ставит крест на сделке с серьезным иностранным покупателем, которому нужно пройти собственные проверки.
• Разные цены на разных порталах. Это говорит о неуверенности продавца и провоцирует низкие предложения.
• Недоступный продавец. Завершение сделки подчинено срокам; собственник, отвечающий раз в неделю, теряет покупателей.
• Неисправленная декларация E9 и забытые коммунальные договоры. Начисления продолжают приходить за объект, который вам больше не принадлежит.

Чем может помочь Chalkidiki Real Estate

Мы ведем этот процесс для собственников на всех трех полуостровах и на прилегающей материковой части. На практике это означает: оценку на основе данных и рекомендацию по цене; проверку прав собственности и технического состояния вместе с юристом и инженером и координацию всего, что требует исправления; сбор пакета документов; профессиональную фотосъемку, планировки, съемку с дрона и видео; многоязычные объявления и их размещение в тех каналах, которыми действительно пользуются наши покупатели; прямое обращение к нашей базе зарегистрированных покупателей; просмотры с предварительно отобранными покупателями, в том числе видеопросмотры в реальном времени для покупателей за рубежом; переговоры и письменное согласование условий; а также координацию на этапах бронирования, юридической проверки (due diligence), подачи налоговых деклараций, подписания нотариального акта и передачи объекта.

Для собственников, которые не живут в Греции, мы обеспечиваем и практическую сторону: управление ключами и доступ к объекту, снятие показаний счетчиков, подготовку сада и бассейна перед фотосъемкой и просмотрами, взаимодействие с муниципалитетом и поставщиками коммунальных услуг и — если объекту сначала нужны работы — команды по ремонту и техническому обслуживанию для их выполнения.

Наша команда работает на немецком, английском, греческом, русском и турецком языках, и это важно на рынке, где у покупателя и продавца часто нет общего языка.

Разумный первый шаг — оценка и проверка документов. Оба шага бесплатны и не обязывают вас продавать объект.

Официальные источники и важное примечание

Процедуры, требования к справкам и налоговые правила меняются, а правильная последовательность действий зависит от объекта, истории прав собственности на него и участников сделки. Уточняйте актуальную ситуацию, прежде чем что-либо подписывать или подавать.

• gov.gr — Греческий кадастр, регистрация прав на недвижимость и лесные карты
• AADE — Независимое управление государственных доходов
• gov.gr — портал цифровых государственных услуг Греции

Важное примечание: это руководство содержит общую информацию о процедуре продажи недвижимости в Греции и не является индивидуальной юридической, налоговой или финансовой консультацией. Для своей сделки обращайтесь к квалифицированному греческому юристу, инженеру, бухгалтеру и нотариусу.