Дистанционная продажа недвижимости в Греции — руководство по доверенности

В этом руководстве подробно описано, как это работает: что должно быть указано в документе, как и где его подписать, сколько это стоит, сколько времени занимает, как ограничить риски и как организуется остальная часть продажи — просмотры, осмотры, передача объекта, деньги, — когда собственника нет в стране.

Chalkidiki Real Estate регулярно координирует этот процесс для собственников, живущих за границей, совместно с их греческим юристом. За составление документов и юридические консультации отвечает юрист; мы берем на себя практическую сторону и график.

На этой странице

Можно ли действительно продать недвижимость, не присутствуя лично?

Да. Греческое законодательство допускает представительство стороны нотариальной сделки, и продажа недвижимости через представителя — обычная практика. Нотариусу не нужно видеть вас; нотариусу нужен действительный документ, подтверждающий, что лицо перед ним уполномочено принимать на себя обязательства от вашего имени.

При типичной дистанционной продаже собственник вообще не приезжает в Грецию. Агент обеспечивает доступ к объекту для осмотров и просмотров, юрист получает документы из реестров и готовит досье, инженер и энергоаудитор выезжают на объект, бухгалтер занимается декларацией E9 и ENFIA, а в день подписания нотариального акта юрист подписывает его от имени собственника. Цена покупки переводится на счет, указанный в документе, а ключи передаются на месте.

Лично вам нужно сделать только одно: один раз явиться к нотариусу в своей стране или в греческое консульство, чтобы подписать доверенность. Это единственный неизбежный шаг, требующий физического присутствия, и он занимает меньше часа.

Все остальное — вопрос правильной последовательности и наличия в Греции человека, который может действовать от вашего имени. Собственники, которые пытаются провести продажу только по электронной почте, без представителя, как правило, обнаруживают, что греческая администрация для этого не приспособлена.

Что такое греческая доверенность

Доверенность — это официальный документ, которым вы (доверитель) уполномочиваете другое лицо (поверенного, или представителя) действовать от вашего имени. Для передачи недвижимости в Греции она должна быть оформлена нотариально, поскольку сделка, на которую она уполномочивает, сама является нотариальной.

Она не означает перехода права собственности и не является продажей. Она дает представителю полномочия совершать определенные действия — подписать нотариальный акт, подать декларацию, запросить справку — в установленных вами пределах. Все, что выходит за эти пределы, совершается без полномочий, и нотариус откажется продолжать, если документ однозначно не охватывает соответствующее действие.

У этой точности есть две стороны. Грамотно составленный документ позволяет провести продажу без вас; документ, составленный слишком узко, требует повторного визита к другому нотариусу в другой стране — и именно в тот момент, когда все ждут.

Именно поэтому документ составляет в Греции юрист или нотариус, который знает, что потребует нотариус, оформляющий сделку, а не нотариус за рубежом, работающий по общему шаблону.

Генеральная и специальная доверенность

Генеральная доверенность предоставляет представителю широкие полномочия — на целые категории действий и зачастую без привязки к конкретному имуществу. Она удобна и именно поэтому рискованна: она может давать гораздо больше полномочий, чем требует конкретная сделка, действует до отзыва, и после выдачи ее трудно ограничить.

Специальная доверенность ограничена определенной целью — продажей конкретного объекта — и перечисляет действия, необходимые для ее достижения. Это стандартный инструмент при продаже недвижимости, и именно его вам следует использовать.

На практике эта разница существенна. Если вы выдали генеральную доверенность юристу, а затем поссорились с ним или просто хотите сменить представителя, вы должны официально отозвать доверенность и уведомить об этом. Если же вы выдали специальную доверенность на один объект с указанием срока действия, риск ограничен самой ее конструкцией.

Иногда продавец, у которого несколько объектов в Греции или наследственное имущество, требующее постоянного управления, хочет получить более широкий документ. Такое решение следует принимать по совету юриста, а не ради удобства.

Кого назначить представителем

Обычный и лучший выбор — ваш собственный греческий юрист: человек, который подчиняется профессиональному регулированию, застрахован, несет профессиональную ответственность и уже ведет ваше дело. Он в любом случае будет у нотариуса, понимает, что подписывается, и действует в рамках профессиональных обязательств перед вами.

Второй по распространенности вариант — члены семьи в Греции; он работает, если отношения прочные, а человек может явиться к нотариусу в назначенное время. Учтите, что на них не распространяется профессиональная ответственность юриста и они могут не понимать, что подписывают.

Двух вариантов следует избегать. Не назначайте представителем покупателя, юриста покупателя или кого-либо, связанного с покупателем: они не могут представлять обе стороны переговоров, и конфликт интересов очевиден. И будьте осторожны с назначением посредника, с которым вы познакомились только в ходе самой сделки.

Агент по недвижимости тоже не подходит на роль представителя. Наша задача — вести продажу и координировать работу специалистов; юридические полномочия на подписание вашего нотариального акта должны быть у вашего юриста.

Какие полномочия должен предоставлять документ

В документе должны быть точно указаны вы, представитель и объект, а затем перечислены разрешенные действия. При обычной продаже это, как правило, включает:

• Ведение переговоров и согласование окончательных условий или принятие уже согласованных условий по цене не ниже установленной минимальной
• Подписание предварительного договора или договора бронирования, если он заключается
• Подписание нотариального акта купли-продажи и передачу владения
• Запрос и получение справок в налоговой службе, муниципалитете, кадастре или ипотечном бюро и в градостроительном органе
• Подачу налоговых деклараций и документов, связанных с передачей, включая исправления в декларации E9
• Поручение работ инженеру, инженеру-геодезисту, энергоаудитору и нотариусу и оплату их услуг из вырученных средств или иным образом
• Получение цены покупки на конкретно указанный банковский счет
• Расторжение или переоформление договоров с коммунальными службами и погашение муниципальных платежей
• Подписание любых сопутствующих документов, которые нотариус требует для завершения передачи

Стоит включить два ограничения: минимальную цену, ниже которой представитель не вправе продавать, и срок действия. Оба легко прописать, и оба существенно снижают риск.

Составление: начните в Греции

Работает всегда одна и та же последовательность. Ваш греческий юрист составляет текст — на греческом языке и обычно в двуязычной версии — и отправляет его вам. Вы несете этот текст к нотариусу в своей стране или в греческое консульство и подписываете его там. Затем документ при необходимости легализуется, переводится и отправляется в Грецию.

Составление документа сначала в Греции — не формальность. Нотариус, оформляющий сделку, проверит, уполномочивает ли документ именно на те действия, которые совершаются, и использует ли он терминологию, принятую в греческой практике. В доверенности, составленной по иностранному шаблону, пусть даже очень грамотно, нередко чего-то не хватает — полномочия на получение цены, на подачу исправленной декларации или на подписание конкретных сопутствующих документов, — и это упущение обнаруживается в самый неподходящий момент.

С самого начала отправьте юристу данные объекта, ваш документ, удостоверяющий личность, а также имена и данные всех совладельцев. Попросите подготовить проект заранее, еще до появления покупателя, потому что документ можно подготовить и держать наготове.

Если объект унаследован или находится в совместной собственности, попросите составить все документы одновременно, чтобы каждый подписант получил одинаковый текст.

Подписание у иностранного нотариуса

В большинстве стран документ подписывается у местного нотариуса. Вы приходите с действительным удостоверением личности, нотариус проверяет вашу личность и дееспособность, и вы подписываете документ. Нотариус удостоверяет подпись и оформляет документ в форме, принятой в данной стране.

Два практических момента. Во-первых, нотариус должен быть готов удостоверить документ на греческом языке или в двуязычной форме; большинство нотариусов на это соглашаются, но это стоит уточнить при записи, а некоторые захотят для своего архива перевод на местный язык. Во-вторых, нотариальная практика в разных странах различается — в Германии и Австрии нотариус составляет и зачитывает акт, в Великобритании и США нотариальное действие менее формализовано, — а решающее значение имеют требования греческого нотариуса.

Если вас просят подписать документ, которого вы не понимаете, не подписывайте. Заранее попросите греческого юриста предоставить перевод на ваш язык и прочитайте его. Весь смысл процедуры в том, чтобы вы точно знали, на что даете полномочия.

Если местная практика это позволяет, возьмите несколько заверенных копий. Оригиналы документов пересылаются, подшиваются в дела и иногда теряются.

Апостиль и легализация

Документ, подписанный у иностранного нотариуса, должен быть легализован, прежде чем греческий нотариус его примет. Для стран — участниц Гаагской конвенции об апостиле (все государства — члены ЕС, Великобритания, Швейцария, Норвегия, США, Израиль, Сербия, Северная Македония и большинство других стран, значимых для владельцев недвижимости на Халкидики) это означает апостиль.

Апостиль проставляет уполномоченный орган страны, в которой был подписан документ: в Германии, как правило, председатель земельного суда или административный орган, в Австрии — суд или соответствующее министерство, в Великобритании — Министерство иностранных дел, по делам Содружества и развития, в США — государственный секретарь соответствующего штата. Сроки — от выдачи в тот же день при личном обращении до нескольких недель при подаче по почте.

Для стран, не являющихся участницами Конвенции, вместо этого применяется консульская легализация: документ заверяется местными органами, а затем греческим консульством, что занимает больше времени.

Заложите апостиль в график с самого начала, а не вспоминайте о нем в последний момент. Именно этот этап чаще всего недооценивают, особенно если документы обрабатываются по почте.

Официальный перевод

Если документ не был оформлен на греческом языке в форме, которую принимает нотариус, его необходимо официально перевести на греческий. Принимаются переводы, заверенные юристом, имеющим право заверять переводы, переводческой службой Министерства иностранных дел или сертифицированным переводчиком — в зависимости от требований нотариуса, оформляющего сделку.

Перевод должен охватывать не только сам документ, но и апостиль, поэтому важен порядок действий: подписание, затем апостиль, затем перевод. Если сначала сделать перевод, потом придется платить за отдельный перевод апостиля.

Если документ был составлен в двуязычной форме — на греческом и на вашем языке, — перевод основного текста документа часто не требуется, но удостоверительная надпись иностранного нотариуса и апостиль все равно должны быть переведены.

Попросите греческого юриста организовать перевод в Греции. Как правило, это быстрее и дешевле, чем за рубежом, и гарантирует, что перевод будет оформлен в форме, которую принимает нотариус.

Подписание в греческом консульстве

Альтернатива иностранному нотариусу — подписать документ в греческом консульстве или посольстве. Консульский сотрудник в этих целях выполняет функции нотариуса, а полученный документ не требует апостиля и, поскольку он составлен на греческом языке, как правило, не требует перевода.

Преимущества очевидны: меньше этапов, меньше расходов и документ, который прибывает в Грецию готовым к использованию. Недостаток — доступность. В крупных городах запись в консульство может занимать несколько недель, часы приема ограничены, а консульство может находиться довольно далеко.

На практике консульский вариант подходит собственникам, которые живут недалеко от греческого консульства и располагают временем, а вариант «нотариус плюс апостиль» — тем, кому нужно действовать быстро или кто живет далеко от консульства. Если несколько совладельцев живут в разных городах, часто комбинируют оба варианта, и это вполне допустимо.

Запишитесь на прием, как только будет готов проект, и заранее уточните в консульстве, какой документ, удостоверяющий личность, и какая форма текста требуются.

Ваше контактное лицо на Халкидики

Связаться с Hans-Jürgen Bahner

Вы хотите продать недвижимость на Халкидики, не приезжая в Грецию? Свяжитесь со мной, и я точно объясню, что нужно подписать, где и когда.

• Мобильный: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• E-mail: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner — более 17 тыс. подписчиков
• Автор бестселлеров: Мои книги здесь

Позвонить мне

Написать мне в WhatsApp

Написать на e-mail

Запросить бесплатную консультацию

Дистанционные продажи для нас — обычная практика: доступ к объекту, осмотры, просмотры, передача и координация с вашим юристом — все на месте.

Сколько времени это занимает

Для одного собственника, который обращается к местному нотариусу и в быстро работающий орган по выдаче апостиля, реалистичный срок — две-три недели. При обращении в консульство или если несколько совладельцев находятся в разных странах, обычно требуется от шести до десяти недель, а иногда и больше.

Вывод всегда один: оформлением доверенности нужно заняться в самом начале подготовки к продаже, а не тогда, когда покупатель уже найден. Документ можно подготовить и держать наготове; если он готов заранее, вы ничего не теряете, а если нет — можете потерять очень многое.

Сколько это стоит

Расходы умеренные и предсказуемые, их несет продавец.

Гонорар греческого юриста за составление документа обычно невелик по сравнению с суммой сделки и часто входит в общее вознаграждение юриста за сопровождение продажи. Иностранный нотариус берет плату по местным тарифам, которые в разных странах существенно различаются. За апостиль взимается административный сбор, как правило небольшой. Официальный перевод оплачивается постранично. Греческое консульство взимает консульский сбор, и еще небольшую сумму добавляет курьерская доставка.

Решающая переменная — число подписантов. Один собственник — один комплект расходов; четыре наследника в трех странах — четыре комплекта плюс четыре визита, которые нужно согласовать.

По-настоящему дорого обходится необходимость пройти процедуру дважды: документ с недостаточным объемом полномочий означает второй проект, второй визит к нотариусу, второй апостиль и второй перевод, а также задержку на несколько недель в разгар сделки. Именно поэтому стоит поручить греческому юристу тщательно составить документ, а не экономить на первом шаге. Общая картина расходов представлена в руководстве: Расходы и налоги при продаже недвижимости в Греции.

Несколько совладельцев и наследников

Каждый совладелец должен дать согласие на продажу, и каждый совладелец должен поставить подпись — лично или через собственного представителя. Механизма, который позволял бы большинству совладельцев передать весь объект вопреки возражениям остальных, не существует.

Если недвижимость после наследования принадлежит братьям и сестрам — а это самая распространенная форма совместной собственности на Халкидики, — потребуется столько доверенностей, сколько наследников не будут присутствовать лично. Все они могут назначить одного и того же представителя, обычно греческого юриста семьи, и все документы целесообразно составить по единому шаблону, чтобы формулировки совпадали.

Практический совет из опыта: назначьте одного члена семьи координатором, договоритесь между собой о минимальной цене и условиях еще до составления документов и установите сроки действия с таким запасом, чтобы при затягивании продажи не пришлось повторять всю процедуру. Доверенности, срок действия которых истекает до подписания нотариального акта, — действительно частая проблема, которой вполне можно избежать.

Если кто-то из наследников не хочет продавать, никакая доверенность этого не решит: это вопрос раздела имущества или переговоров. Подробнее: продажа унаследованной недвижимости в Греции.

Полномочие на получение цены покупки

Этот пункт собственникам следует читать особенно внимательно. Если ваш представитель должен получить цену покупки от вашего имени, это должно быть прямо указано в документе — и там же должно быть указано, на какой счет.

Самая надежная формулировка называет конкретный банковский счет (с указанием IBAN), на который должна быть перечислена цена, и устанавливает, что представитель уполномочен получить цену только путем перевода на этот счет. Это полностью исключает свободу усмотрения: деньги могут поступить только в одно место, и это место — ваше.

Если счет нельзя определить заранее, альтернативой служит полномочие на получение средств только на счет, открытый на имя самого доверителя. Это более слабый вариант, но все же намного лучше, чем общее полномочие на получение средств.

Подписывать не следует открытое полномочие на получение цены и распоряжение ею без каких-либо ограничений. В нем нет необходимости: всю сделку можно завершить так, чтобы средства поступили непосредственно на указанный вами счет, и любой грамотный юрист составит документ именно так, если его об этом попросить.

Если выручку затем планируется перевести за рубеж, учитывайте, что банки проведут проверки в рамках противодействия отмыванию денег — подробнее: продажа недвижимости в Греции нерезидентом.

Срок действия, истечение срока и отзыв

Доверенность остается в силе до истечения срока, предусмотренного в ней самой, до достижения ее цели или до ее отзыва. Лучшая практика — указывать срок действия: достаточно длинный, чтобы сделка спокойно успела завершиться, и достаточно короткий, чтобы неиспользуемые полномочия не оставались в силе годами.

Отзыв оформляется официально — нотариальным актом, и о нем необходимо уведомить представителя и всех, кто может полагаться на этот документ. Просто сообщить представителю, что вы передумали, недостаточно, если у него на руках оригинал, а третье лицо добросовестно действует на его основании.

Смерть доверителя, как правило, прекращает полномочия, что имеет практические последствия, если среди совладельцев есть пожилой человек: продажу, не завершенную до его смерти, придется начинать заново через процедуру наследования.

Если сделка сорвалась и объект снят с продажи, решите, позволить ли документу истечь или активно его отозвать. Если объект будет снова выставлен на продажу в пределах срока действия доверенности, ее сохранение избавит от необходимости повторять всю процедуру — и это еще один довод в пользу щедрого срока действия с самого начала.

Риски и как их ограничить

Риск, связанный с доверенностью, очевиден: вы уполномочиваете кого-то действовать от вашего имени в ваше отсутствие. Этим риском управляют за счет конструкции документа, а не только за счет доверия.

• Используйте специальную, а не генеральную доверенность — ограниченную указанным объектом и указанной сделкой.
• Укажите минимальную цену, ниже которой представитель не вправе продавать.
• Укажите счет для получения средств с IBAN, чтобы цена могла поступить только вам.
• Установите срок действия.
• Назначьте профессионала, чья деятельность регулируется, — юриста, который застрахован и несет профессиональную ответственность.
• Прочитайте перевод на свой язык до подписания, а не после.
• Запросите проект нотариального акта до даты подписания и попросите разъяснить его вам.
• Никогда не назначайте представителем лицо, связанное с покупателем.
• Сохраните заверенную копию всего, что вы подписали.

В совокупности эти меры превращают широкие полномочия в узкое, ограниченное по времени поручение совершить одно конкретное действие с перечислением выручки на один конкретный счет. Для сделки, которая иначе потребовала бы нескольких поездок в Грецию, это соразмерный риск.

Остальные этапы продажи — дистанционно

Доверенность решает вопрос с нотариальным актом. Для остальной части продажи нужна своя организация, и именно здесь собственник, живущий за рубежом, чаще всего теряет время, сам того не замечая.

Доступ. Инженеру, энергоаудитору и, возможно, инженеру-геодезисту нужно попасть на объект — по их графику, а не по вашему. Просмотры должны проходить в течение одного-двух дней после приезда покупателя на Халкидики. Местный человек с ключами — не опция, а необходимость.

Состояние. Пустующий дом на побережье за зиму приходит в упадок: сырость, заросший сад, бассейн с зацветшей водой, заклинившие ставни. Фотографии, сделанные весной, и просмотр в июле — это два разных объекта, если за домом никто не ухаживает.

Просмотры. Видеопросмотры в прямом эфире стали стандартным первым шагом: они отсеивают неподходящие варианты еще до того, как кто-либо забронирует билет, и дают удаленным покупателям достаточно уверенности, чтобы приехать с серьезными намерениями.

Передача. Ключи, показания счетчиков, коды сигнализации, инструкции и опись мебели передаются на месте в день передачи объекта, и все это фиксируется письменно.

Наша услуга по техническому обслуживанию и присмотру за домом берет на себя большую часть этих задач для собственников, у которых на месте никого нет.

Цифровые и дистанционные нотариальные процедуры

Греция планомерно переводит нотариальные и административные процедуры в цифровой формат, и в отдельных случаях уже введены дистанционные нотариальные действия по видеосвязи. Между специалистами также все шире используются цифровые подписи и электронная подача документов.

Продавцу за рубежом стоит об этом спросить, но рассчитывать на это не следует. Доступна ли дистанционная нотариальная процедура для вашей конкретной сделки, предлагает ли ее нотариус, с которым вы работаете, и подходит ли она к вашим обстоятельствам — эти вопросы нужно задать нотариусу и вашему юристу в соответствующий момент. Практика меняется, и то, что было возможно в рамках временного режима, не всегда остается действующим правилом.

В обозримом будущем надежным путем остается традиционный: специальная доверенность, оформленная у нотариуса или в консульстве, с апостилем и переводом. Она работает везде, ее принимает любой нотариус, и она не зависит от технических возможностей конкретной нотариальной конторы.

И все же задайте этот вопрос. Если дистанционный вариант доступен, он может избавить график от одного визита и одной курьерской отправки.

Болезнь, дееспособность и опека

Доверенность требует, чтобы доверитель был дееспособен в момент подписания. Если собственник тяжело болен, страдает когнитивными нарушениями или находится в преклонном возрасте и его состояние ухудшается, это становится реальной проблемой — и семьи на Халкидики регулярно сталкиваются с ней в случае объектов, купленных десятилетия назад.

Если дееспособность сохранена, действуйте заблаговременно: во многих странах нотариус может оформить документ в больнице или на дому, а если сделать это, пока нет никаких сомнений, можно избежать оспаривания в будущем.

Если дееспособность уже нарушена, доверенность оформить невозможно; тогда путь лежит через судебную опеку или аналогичную защитную меру в стране собственника, затем через признание этого назначения в Греции и в большинстве случаев через разрешение суда на продажу. Это долгий процесс, требующий консультаций профильных юристов в обеих странах.

Если продажу проводит назначенный судом представитель или опекун, нотариус потребует документы о назначении с апостилем и переводом, а также подтверждение полномочий на распоряжение имуществом. Заложите в график несколько месяцев.

Типичные ошибки

• Оформление документа только после того, как найден покупатель. От двух до десяти недель теряется, пока покупатель ждет.
• Использование иностранного шаблона. Недостающие полномочия, отказ греческого нотариуса, необходимость повторного визита.
• Перевод до проставления апостиля. Перевод должен охватывать и апостиль.
• Слишком короткий срок действия. Документ теряет силу за несколько дней до подписания нотариального акта.
• Не указан счет для получения средств. Ненужный риск, который легко устранить при составлении документа.
• Не указана минимальная цена. Представитель может продать объект по любой цене.
• Подписание документа, который вы не прочитали на своем языке.
• Назначение представителем лица, связанного с покупателем.
• Забытый совладелец. Отсутствие одной подписи останавливает всю сделку.
• Нет местного человека с ключами. Срываются и осмотры, и просмотры.

Чем может помочь Chalkidiki Real Estate

Дистанционные продажи для нас — рабочая рутина, поскольку большинство наших продавцов не живут в Греции. На практике мы выстраиваем график так, чтобы доверенность составлялась и оформлялась параллельно с подготовкой пакета документов, а не после нее, и вместе с вашим юристом следим за тем, чтобы объем полномочий охватывал все, что потребуется нотариусу.

На месте мы берем на себя то, что не можете сделать вы: ключи и доступ для инженера, инженера-геодезиста и энергоаудитора, проветривание и подготовку объекта, работы в саду и уход за бассейном перед фотосъемкой и просмотрами, снятие показаний счетчиков, а также взаимодействие с муниципалитетом и поставщиками коммунальных услуг.

На этапе продвижения мы проводим видеопросмотры в прямом эфире для покупателей, которые не могут приехать сразу, присылаем вам письменные отчеты о запросах и просмотрах и ведем переписку на вашем языке и в удобное для вас время.

На этапе завершения сделки мы согласовываем с вашим юристом и нотариусом дату подписания нотариального акта, организуем передачу объекта на месте и письменно подтверждаем показания счетчиков и опись имущества.

Если вы не уверены, можно ли решить вашу ситуацию дистанционно, спросите нас. Почти всегда это возможно.

Официальные источники и важное примечание

Требования к нотариальному оформлению, процедуры легализации и консульская практика различаются в зависимости от страны и со временем меняются. Прежде чем оформлять какой-либо документ за рубежом, уточните, в какой именно форме его требует ваш греческий нотариус.

• Министерство иностранных дел Греции — консульства и легализация документов
• HCCH — Конвенция об апостиле и компетентные органы по странам
• gov.gr — портал цифровых государственных услуг Греции

Важное примечание: это руководство содержит общую информацию о продаже греческой недвижимости через представителя и не является индивидуальной юридической консультацией. Доверенность всегда должна составляться квалифицированным греческим юристом или нотариусом для конкретной сделки.