Как да продадете имот в Гърция – пълният процес

Chalkidiki Real Estate управлява този процес за собственици и на трите полуострова, и в околните континентални райони, като координира адвоката, инженера, геодезиста, енергийния одитор, счетоводителя и нотариуса, така че отделните части да пристигат в правилния ред. Всеки специалист остава отговорен за съветите в рамките на собствената си компетентност.

Процедурите, данъчните правила и изискванията за документи се променят, а правилната последователност зависи от имота и от историята на собствеността. Тази страница е ръководство за планиране, а не индивидуален правен или данъчен съвет. Проверете актуалните изисквания, преди да подпишете каквото и да било.

На тази страница

Процесът на продажба накратко

Продажбата на имот в Гърция има три фази. Подготвителната фаза установява какво продавате и го доказва: оценка, правна проверка, техническо досие, удостоверения. Пазарната фаза намира купувача: представяне, публикуване, огледи, преговори. Фазата на приключване прехвърля собствеността: резервация, правна и техническа проверка (due diligence), данъчни декларации, нотариален акт, вписване, предаване на имота.

Редът е по-важен от скоростта на която и да е отделна стъпка. Собствениците, които съкращават подготовката, за да излязат по-бързо на пазара, обикновено губят отново това време при приключването, когато липсващо удостоверение спира нотариуса. Собствениците, които извършат подготовката както трябва, могат да стигнат от приета оферта до подписан нотариален акт за броени седмици.

Една структурна особеност си струва да се разбере рано: в Гърция купувачът поема разходите по сделката – данък при прехвърляне на недвижим имот, нотариус, вписване, собствения си адвокат, – а адвокатът на купувача ръководи правната и техническа проверка (due diligence). Задачата на продавача е всичко, което твърди, да може да бъде проверено.

Решения, които да вземете, преди да започнете

Четири решения определят всичко, което следва, и си струва да ги вземете съзнателно, вместо да се озовете в тях по инерция.

Вашият график. Продажба, която трябва да приключи до определена дата, е различна задача от продажба, която може да изчака подходящия купувач. Ако крайният срок е реален – покупка на друго място, споразумение между наследници, данъчна година, – кажете го още в началото, защото това променя ценовата стратегия, а не усилията в маркетинга.

Вашият минимум. Решете коя е най-ниската сума, която бихте приели, и какво бихте включили срещу нея. Продавачите, които не са направили това, преговарят реактивно и обикновено отстъпват от цената – променливата, която се променя най-лесно и струва най-скъпо.

Кой подписва. Ако имотът има съсобственици, всички те трябва да са съгласни и всички трябва да подпишат. Ако някой от тях живее в чужбина или не може да присъства, процедурата за пълномощно трябва да започне незабавно, защото често е най-дългата отделна стъпка в сделката.

Какво е включено. Мебели, уреди, градинско оборудване, лодка или място за акостиране, климатици, слънчеви панели: решете какво остава. На пазара на ваканционни имоти в Халкидики продажбата на обзаведен имот е обичайна и често добавя стойност, но изисква опис, а не устна уговорка.

Стъпка 1: Оценка и определяне на цената

Процесът започва с цена, която може да бъде защитена. Това означава сравними данни от същото населено място и за същия тип имот, коригирани според парцела, разположението, разстоянието до морето, състоянието, енергийния клас и правния статус и проверени спрямо разходите за изграждане на еквивалентен имот днес.

Резултатът трябва да бъде диапазон с посочено очаквано време на пазара, а не една-единствена сума. След това исканата цена се определя съзнателно – обикновено на горната граница на този диапазон или малко под нея и винаги с оглед на ценовите филтри на порталите, тъй като имот с цена малко над кръгъл праг изчезва от търсенията на купувачите, които биха могли да си го позволят.

Едновременно с това установете обективната стойност на имота по актуалните данни за зоната. Тя е минимумът, който може да бъде деклариран в нотариалния акт, и основата за данъка при прехвърляне на недвижим имот, който плаща купувачът, затова трябва да присъства в разговора от самото начало – особено при имоти във вътрешността, където може да надхвърли реалистичната пазарна цена.

Пълният метод, факторите, които влияят на стойността в Халкидики, и предупредителните знаци за завишена оценка са разгледани на страницата: Оценка на имоти в Халкидики.

Стъпка 2: Проверка на правното положение

Преди да публикувате каквото и да било, установете какво всъщност притежавате и дали то може да бъде прехвърлено днес. Адвокат проследява веригата на собствеността в ипотечната служба или в кадастъра, потвърждава, че вие сте вписаният собственик, и проверява за ипотеки, предварителни вписвания на ипотека, възбрани, претенции, сервитути и права на преминаване.

Успоредно с това инженер сравнява сградата в сегашния ѝ вид с одобреното разрешение за строеж и чертежите. Затворени веранди, преустроени сутерени, допълнителни складови помещения, басейни и спомагателни постройки, които никога не са декларирани, са често срещани в Халкидики и трябва да бъдат узаконени преди прехвърлянето.

Три констатации променят плана, ако се появят. Невписано наследство означава, че все още не сте вписаният собственик и не можете да продадете, докато приемането на наследството не бъде извършено и вписано. Несъответствие в кадастъра – грешна площ, грешни граници, имот, вписан на името на починал роднина – трябва да бъде коригирано. Неузаконените строежи трябва да бъдат уредени с инженера срещу законово определена такса.

Нито едно от тези неща не е фатално. Всички отнемат време. Ако ги откриете през първата седмица, това струва една такса; ако ги откриете след оферта, струва таксата плюс намаление на цената и доста често – и купувача.

Стъпка 3: Събиране на документите

Досието на продавача се събира по време на подготовката, а не след оферта. Основните документи са документът за собственост и данните за вписването, кадастралното извлечение и скицата, актуален топографски план за къщи и парцели, разрешението за строеж с одобрените чертежи, електронната идентичност на сградата, изготвена от инженера, сертификатът за енергийни характеристики и – получени по-близо до датата на нотариалния акт – удостоверението за годишния данък върху недвижимите имоти (ENFIA), удостоверението за платена общинска такса за недвижим имот (TAP) и удостоверенията за липса на данъчни и осигурителни задължения.

Два от тях обикновено са тесните места. Електронната идентичност на сградата изисква инженер да огледа, измери и съпостави имота с архива на разрешенията за строеж, което отнема дни за изряден апартамент и седмици за по-стара къща със загубена папка на разрешението. Удостоверението за ENFIA изисква имотът да е правилно деклариран във вашата декларация E9 и данъкът да е платен – проблем за собствениците в чужбина, чиято декларация E9 така и не е актуализирана след наследяване или ремонт.

Удостоверенията с ограничен срок на валидност трябва да се издават в подходящия момент, а не възможно най-рано. Сертификатът за енергийни характеристики е валиден десет години, но удостоверенията за данъчни и общински задължения имат ограничена валидност и обикновено се изискват, когато датата на нотариалния акт вече се очертава.

Пълният списък за проверка с издаващия орган, предназначението и реалистичния срок за получаване на всеки документ е на страницата: Необходими документи за продажба на имот в Гърция.

Стъпка 4: Договорът за посредничество

Посредничеството при сделки с недвижими имоти в Гърция е регулирана дейност, а писменият договор е основанието брокерът да има право на комисиона. Преди да подпишете такъв договор, проверете дали агенцията е надлежно регистрирана, и прочетете какво всъщност пише в документа.

Съществените условия са процентът на комисионата и дали към него се добавя ДДС, срокът на договора, дали той е ексклузивен или неексклузивен, какъв маркетинг поема агенцията, дали брокерът може да споделя възлагането с други агенции и кога комисионата става дължима – при подписването на нотариалния акт или по-рано, на етапа на резервацията.

Ексклузивността е реален компромис, а не формалност. Ексклузивното възлагане оправдава инвестиция във фотография, видео, реклама и активно търсене на купувачи в чужбина и предотвратява ситуацията – честа в Халкидики, – при която един и същ имот се появява на четири портала на три различни цени, което показва на купувачите, че продавачът е несигурен, и предизвиква ниски оферти. Неексклузивната договореност оставя възможностите ви отворени, но като цяло води до по-малко усилия от страна на всички.

Каквото и да изберете, настоявайте за един основен комплект снимки, едно описание и една цена във всички канали и договорете писмено как ще ви се докладват запитванията и огледите.

Стъпка 5: Подготовка и фотозаснемане

Подготовката е най-евтино похарчените пари в целия процес. Основно почистване, премахване на излишните вещи и мебели, ремонт на видимо счупеното, пребоядисване в неутрални тонове, сервиз на климатиците, обработка на ръждата по парапетите и капаците, почистване на терасите и басейна и подрязване на градината, така че границите на парцела да се виждат.

Ако къщата е стояла празна през зимата, проветрявайте я и я изсушавайте с влагоабсорбатор няколко дни преди фотозаснемането. Миризмата на влага е най-вредното първо впечатление при крайбрежен ваканционен имот и се възприема като занемареност дори когато сградата е в добро състояние.

След това фотозаснемането се прави веднъж и както трябва, на добра светлина: широки кадри на интериора на дневна светлина, екстериор от няколко ъгъла, терасата и гледката, градината и парцелът, морето и пътят до него, снимка с дрон, която показва разположението спрямо бреговата линия, план на етажа с размери и кратко видео с обиколка на имота. Светлината в късния следобед продава крайбрежните имоти; обедното слънце – не.

Не снимайте имот, който не е готов. След публикуването снимките циркулират завинаги, а втора фотосесия след намаляване на цената рядко заличава впечатлението от първата. Пълният списък за проверка е на страницата: Подготовка на вашия имот за продажба.

Стъпка 6: Публикуване и маркетинг

Публикуването е моментът, в който имотът среща пазара, а първите три до шест седмици носят най-концентрираното внимание, което той някога ще получи. Всичко трябва да е готово, преди да се отвори този прозорец: снимки, план на етажа, видео, пълно описание, досието с документите и решение какво е включено в цената.

В Халкидики обхватът означава многоезичие. Сред купувачите преобладават немскоговорящите, купувачите от Балканите, от самата Гърция и от Израел, а значително търсене има и от Обединеното кралство и от други страни. Обява, публикувана само на гръцки, достига само до част от реалното търсене.

Разпространението обикновено съчетава собствения сайт на агенцията, съответните гръцки и международни портали, директно обръщане към регистрираните в базата данни на агенцията купувачи и целева реклама на пазарите, от които идват купувачите. За имоти със специфичен профил – инвестиционни имоти, парцели, имоти, подходящи за купувачи, търсещи пребиваване чрез инвестиция – директното обръщане към купувачите обикновено дава по-добри резултати от рекламата в порталите.

Подробностите, включително какво кара една международна обява да носи запитвания и как работи автоматичното разпространение на обявите между порталите, са на страницата: Маркетинг на имоти за чуждестранни купувачи.

Стъпка 7: Запитвания и огледи

Запитванията трябва да бъдат проверени, преди да се превърнат в огледи. Полезните въпроси са прости: какъв е бюджетът, необходимо ли е финансиране, кога възнамеряват да купят, купували ли са вече в Гърция и могат ли да пътуват. Един купувач с налични средства и без условие за финансиране струва колкото няколко, които все още решават дали изобщо да купуват в Гърция.

Чуждестранните купувачи обикновено събират огледите в кратко пътуване – три или четири дни, шест до десет имота, понякога на два полуострова. Затова възможността за оглед в кратък срок е истинско предимство и точно тук собствениците в чужбина най-често губят продажби, без да знаят. Ключовете трябва да са достъпни на място, имотът трябва да може да бъде показан при предизвестие от 24 часа, а комуналните услуги трябва да са включени.

Огледите по видео се превърнаха в стандартна първа стъпка, а не в заместител. Обиколка на живо с телефон, по време на която купувачът задава въпроси, отсява неподходящите варианти, преди някой да е резервирал полет, и изгражда достатъчно доверие, за да пътува купувачът с ясно намерение.

След огледа изпратете досието с документите. Сериозните купувачи искат плановете, сертификата за енергийни характеристики и данните за парцела в рамките на един ден; незабавното им предоставяне отличава подготвения продавач от колебаещия се.

Стъпка 8: Преговори и условия

Цената е само едно от няколко условия. Другите са структурата и сроковете на плащане, какво е включено, кой поема разходите за евентуално още неприключило узаконяване, датата на предаване и дали офертата зависи от правната и техническа проверка (due diligence) или от финансиране.

Безусловна оферта от купувач с осигурени средства често струва повече от по-висока оферта, която зависи от одобрение на ипотечен кредит, което ще отнеме два месеца и може изобщо да не дойде. Попитайте как се финансира покупката и дали парите вече са в Европа; отговорът променя рисковия профил на цялата сделка.

Водете преговорите писмено и по един канал. Паралелните разговори между собственика, брокера и купувача пораждат противоречия, които струват доверие, а при трансгранична сделка създават и проблеми с превода.

Когато условията бъдат договорени, запишете ги в кратко писмено резюме – страни, имот, цена, включени вещи, аванс, краен срок за нотариалния акт, условия, – преди адвокатите да започнат работа. Това резюме става основа на договора за резервация и предотвратява честата ситуация, при която седмица по-късно всяка страна помни договореното различно.

Стъпка 9: Резервация и аванс

Договорът за резервация изважда имота от пазара, докато адвокатът на купувача проверява собствеността, а продавачът събира последните удостоверения. Той се придружава от аванс – обикновено скромен процент от цената.

Работещият договор посочва точно страните и имота, цената и какво е включено в нея, размера на аванса и къде се държи той, крайния срок за подписване на нотариалния акт, обстоятелствата, при които авансът се връща или задържа, и разпределението на разходите. Неяснотата на този етап е източникът на повечето спорове по-късно.

Продавачите трябва да внимават с неформалното получаване на аванси. Средства, държани чрез адвокатите на страните или платени по ясно съставен договор, предотвратяват по-късни спорове дали парите са били такса за резервация, частично плащане или неустойка. Авансите в брой са особено лоша идея при сделка, в която по-късно и двете страни ще трябва да документират произхода на средствата.

Когато нотариалният акт не може да бъде подписан бързо – защото тече узаконяване, вписва се наследство или купувачът се нуждае от финансиране, – предварителен договор пред нотариус дава на двете страни по-силна защита от частен договор.

Стъпка 10: Правна проверка (due diligence)

Сега адвокатът на купувача извършва проверката на собствеността. За имот, вписан в кадастъра, това означава преглед на кадастралния запис и на веригата от прехвърляния; за имот, който все още е в старата система – проверка в ипотечната служба за поне двайсет години назад, понякога и повече, когато историята на собствеността е сложна.

Адвокатът потвърждава, че продавачът е вписаният собственик, че описанието съответства на регистрите, че няма ипотеки, предварителни вписвания на ипотека, възбрани или претенции, че наследяванията и евентуалните дарения са надлежно извършени и вписани и че техническото досие е пълно и съответства на сградата в сегашния ѝ вид.

Констатациите на този етап са последната реалистична възможност сделката да промени облика си. За добре подготвения продавач правната и техническа проверка (due diligence) е формалност, която трае от една до три седмици; за неподготвения тя се превръща в нови преговори. Именно това е целият аргумент стъпка 2 да се извърши преди публикуването, а не след него.

Страната на купувача в този процес и това, което неговият адвокат всъщност търси, са описани на страницата: Правна проверка (due diligence) при покупка на имот в Гърция.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Планирате да продадете къща, апартамент или парцел в Халкидики и искате да знаете точно какво се случва на всеки етап? Свържете се с мен директно по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа на всеки етап от продажбата – оценка, документи, маркетинг, преговори и приключване на сделката при нотариуса.

Предварителни договори и предварително вписване на ипотека

Не всяка сделка преминава директно от резервация към нотариален акт. Когато приключването трябва да изчака – узаконяване, вписване на наследство, одобрение на ипотечен кредит или продажба на друг имот на купувача, – страните могат да формализират междинния период.

Предварителен договор, сключен пред нотариус, урежда обвързващото задължение на двете страни да сключат сделката при договорените условия до договорена дата, като последиците от неизпълнение са изрично посочени. Той е по-силен от частен договор за резервация и е обичайният инструмент при по-големи сделки или по-дълги периоди на изчакване.

Предварителното вписване на ипотека върху имота дава на купувача вписана позиция с предимство пред по-късни претенции. То се среща по-често при финансиране, но може да се използва и когато купувач, който плаща значителен аванс, иска обезпечение за дълъг период.

От гледна точка на продавача компромисът е ясен: по-силните инструменти дават на купувача повече увереност и оправдават по-голям аванс, но обвързват и вас. Ако купувачът не изпълни задълженията си, договор, който ви дава право да задържите аванса, е ценен; неформална договореност, която оставя въпроса открит, не е. Потърсете правен съвет кой инструмент отговаря на ситуацията, вместо по подразбиране да приемате това, което предлага другата страна.

Данъчни декларации преди нотариалния акт

Преди нотариусът да може да изготви акта, трябва да бъдат подадени няколко декларации. Обикновено с тях се занимават адвокатите и счетоводителите на страните, но продавачът отговаря за онези, които засягат собственото му данъчно положение.

Купувачът подава декларацията за данъка при прехвърляне и плаща данъка при прехвърляне на недвижим имот – понастоящем 3,09%, изчислен върху по-високата от двете стойности: декларираната цена или обективната стойност. Нотариусът проверява плащането, преди да изготви акта.

Продавачът трябва да представи удостоверението за ENFIA, което потвърждава, че имотът е деклариран в декларацията E9 за съответните години и че данъкът върху недвижимите имоти е платен, както и удостоверението от общината за платена общинска такса. Когато се изисква, се представят и удостоверения за липса на данъчни и осигурителни задължения.

Две ситуации редовно водят до забавяне. Когато декларацията E9 не отговаря на действителността – грешни квадратни метри, сграда, която никога не е декларирана, неотразено наследство – декларацията трябва първо да бъде коригирана, а за това са необходими счетоводител и време. Когато има неплатени задължения, те трябва да бъдат платени, преди удостоверението да бъде издадено; празните имоти често имат натрупани общински задължения, които излизат наяве точно в този момент.

Облагането на капиталовата печалба се урежда отделно: данъкът от 15% върху прехвърлянията от физически лица е спиран многократно, а сегашното спиране е в сила до края на 2026 г., но положението за годината, в която подписвате, трябва да бъде потвърдено. Вижте: Разходи и данъци при продажба на имот в Гърция.

Нотариалният акт

Прехвърлянето се извършва пред гръцки нотариус – публично длъжностно лице, което отговаря за законосъобразността на акта, а не представител на някоя от страните. По установена практика купувачът избира нотариуса и плаща възнаграждението му.

Преди срещата нотариусът събира и проверява цялото досие: самоличността и данъчните номера на двете страни, документа за собственост и неговото вписване, кадастралните документи, топографския план, удостоверението от инженера и електронната идентичност на сградата, сертификата за енергийни характеристики, удостоверенията за липса на данъчни и общински задължения, както и доказателство, че данъкът при прехвърляне е платен.

На срещата при нотариуса актът се прочита на страните и се подписва. Ако някоя от страните не владее гръцки, е необходим преводач или двуезичен акт; уредете това предварително, вместо да го откриете в деня на подписването. Ако някоя от страните е представлявана с пълномощно, оригиналът на документа – с апостил и превод – се представя и прилага към акта.

Практическите задължения на продавача на този етап са да бъде на разположение, удостоверенията му да са актуални и да е решил как ще се извърши предаването на имота. Всичко останало вече е свършено. Ролята на всеки от специалистите е обяснена в ръководството: Адвокат, нотариус и кадастър в Гърция.

Плащане и доказване на произхода на средствата

Покупната цена се плаща чрез банковата система, а начинът на плащане се вписва в акта. Обичайните инструменти са банков превод или банков чек. Плащане в брой над законовия лимит не е разрешено и никой сериозен купувач от друга държава няма да го предложи, защото плащането трябва да бъде документирано за собствената му банка и данъчна администрация.

За продавачите от това следват два практически извода. Първо, сметката, по която ще постъпят средствата, трябва да бъде посочена предварително, а когато представител действа с пълномощно, документът трябва да го упълномощава да получи плащането именно по тази сметка. Второ, ако възнамерявате да преведете сумата от продажбата в чужбина, получаващата банка ще извърши проверки срещу изпирането на пари: пригответе се да представите нотариалния акт, доказателства за начина, по който първоначално сте придобили имота, и данъчните си декларации.

Купувачите, които внасят средства в Гърция, са в огледалното положение и често молят страната на продавача за търпение, докато приключи собствената им проверка за съответствие. По-полезно е в датата на нотариалния акт да се предвидят една-две седмици резерв, отколкото искането на банката за документи да се приема като недобросъвестност.

Когато цената се плаща на вноски – необичайно, но не и непознато – графикът, обезпечението и последиците от неизпълнение трябва да бъдат включени в акта, а не в придружаващ имейл.

Вписване и предаване на имота

Подписването прехвърля собствеността между страните; вписването прави прехвърлянето противопоставимо на трети лица. Адвокатът на купувача вписва акта в ипотечната служба или в Гръцкия кадастър, обикновено в рамките на няколко дни.

Предаването на имота е отделно, практическо събитие и трябва да бъде документирано. Отчетете показанията на електромера и водомера в деня на предаването и ги запишете писмено, с подписи на двете страни. Предайте всички комплекти ключове, дистанционните управления, кодовете на алармата, инструкциите за басейна и напоителната система, ръководствата и гаранциите на уредите, а ако мебелировката е включена – проверете уговорения опис точка по точка.

Когато имотът се ползва сезонно, уговорете изрично дали предаването става при подписването на акта или на по-късна дата и кой отговаря за имота в периода между тях. Празна къща без застраховка и без човек, който да я наглежда, в продължение на шест седмици между подписването и пристигането е риск, който трябва съзнателно да бъде разпределен.

Накрая прекратете или прехвърлете договорите за комунални услуги в деня на предаването. В Гърция общинските такси се събират чрез сметката за електроенергия, така че ако партидата остане на ваше име, ще продължите да получавате такси за имот, който вече не притежавате.

След продажбата: декларация E9, комунални услуги, сума от продажбата

Четири задължения остават и след подписването.

Декларацията E9. Премахнете имота от своята декларация E9 при следващото подаване на декларации. Ако не го направите, ENFIA продължава да се начислява на вас, а по-късната корекция изисква повече работа от първоначалната декларация.

Комунални и други услуги. Прекратете или прехвърлете договорите за електроенергия, вода, телефон, интернет, застраховка и всички договори за поддръжка или за басейна, като използвате датата на предаването и записаните показания на измервателните уреди.

Сумата от продажбата. Ако превеждате пари в чужбина, очаквайте изисквания за документи и от двете банки. Продавачите на наследен имот трябва предварително да съберат доказателствата за придобиването – нотариалния акт за приемане на наследство, декларацията за данък върху наследството, защото възстановяването им след продажбата е значително по-трудно.

Вашето собствено данъчно положение. Декларирайте продажбата, ако държавата, в която пребивавате, го изисква, и пазете цялото досие на сделката: нотариалния акт, доказателства за разходите по придобиването, документи за разходите за подобрения и документите за прехвърлянето. Някои държави облагат печалбата, въпреки че Гърция понастоящем не я облага, а доказателствата, които ще ви трябват, е най-лесно да съберете сега.

Реалистичен график

Двата фактора, които определят бавната продажба, почти винаги са едни и същи: неуреден правен или технически проблем, открит късно, и пълномощни от съсобственици в чужбина, поискани късно. И двата са изцяло в ръцете на продавача в началото на процеса и изцяло извън неговия контрол в края му.

Специални случаи

Няколко съсобственици. Всички трябва да дадат съгласие и да подпишат – лично или чрез представител. Когато съсобствениците не са единодушни, решението е делба или, в краен случай, съдебно производство – бавно и скъпо, което е силен аргумент наследниците да постигнат споразумение помежду си, преди имотът да бъде предложен на пазара.

Наследен имот. Преди продажбата наследството трябва да бъде прието с нотариален акт и вписано, декларацията за данък върху наследството – подадена, а декларациите E9 на наследниците – актуализирани. Вижте: Продажба на наследен имот в Гърция.

Имот, притежаван от дружество. Към досието се добавят корпоративни документи, решения и пълномощия за представителство, а данъчното третиране се различава от продажба от физическо лице – включително по отношение на капиталовата печалба, при която спирането за физическите лица не се прилага. Потърсете съвет от счетоводител навреме.

Отдаден под наем имот. Договорът за наем трябва да бъде разкрит, а той стеснява кръга от купувачи до инвеститори, освен ако имотът не може да бъде предаден свободен от обитатели. Регистрацията на договора за наем, декларираните доходи и положението с гаранционния депозит трябва да бъдат документирани.

Имоти на зелено (off-plan) или недовършени сгради. Статусът на разрешението за строеж, степента на завършеност и евентуалните задължения на строителя трябва да са ясни, а адвокатът на купувача ще ги провери внимателно.

Парцели и земя. Различен продукт с различен купувач и по-обемно техническо досие – вижте: Продажба на земя в Халкидики.

Продажба без брокер

Продажбата без посредник е законна и някои собственици я осъществяват успешно, обикновено когато купувачът вече е налице – съсед, наемател, познат от семейството. Когато купувач тепърва трябва да бъде намерен, сметката е различна и си струва да бъдете честни пред себе си за това какво всъщност получавате срещу комисионата на агенцията.

Срещу нея получавате достъп до кръг от купувачи, които в голямата си част са чужденци и търсят на собствения си език; данни за оценка, с които цената да бъде определена правилно и защитена; представяне, което превръща търсенето в оглед на имота; готовност за огледи в кратък срок, която е трудно постижима за собственик в чужбина; предварителна проверка на запитванията, която спестява много напразни пътувания; и координиране на адвоката, инженера, счетоводителя и нотариуса до приключването на сделката.

Рисковете при продажба без посредник са съсредоточени на две места. Първото е цената: собственик без сравними данни обикновено или надценява имота и губи година, или приема първата оферта, без да знае дали е била добра. Второто е процесът: купувачите, които преговарят директно с частен продавач, често носят стандартните условия на собствения си адвокат, а продавач без съветник ги подписва.

Ако все пак продавате без посредник, най-малкото наемете адвокат за договора за резервация и за нотариалния акт и завършете описаната по-горе подготовка на документите, преди да публикувате каквото и да било.

Къде се провалят продажбите

• Публикуване, преди досието да е готово. Купувачът се появява през третата седмица, а инженерът има нужда от осем седмици.
• Късно открито невписано наследство. Месеци забавяне и купувач, който не чака.
• Недекларирани строителни работи. Откриват ги инженерът или адвокатът на купувача и винаги се отразяват на цената за сметка на продавача.
• Декларация E9, която не отговаря на действителността. Няма удостоверение за ENFIA – няма нотариален акт.
• Пълномощни, поискани в края. Четирима наследници в три държави отнемат повече време от цялата останала продажба.
• Неофициални аванси. Спорове дали парите са били такса за резервация, частично плащане или неустойка.
• Съгласие да се декларира по-ниска цена. Незаконно и фатално за собствената проверка за съответствие на сериозен чуждестранен купувач.
• Различни цени на различни портали. Сигнализира несигурност и привлича ниски оферти.
• Недостъпен продавач. Приключването на сделката върви по срокове; собственик, който отговаря веднъж седмично, губи купувачи.
• Забравена корекция на E9 и забравени комунални услуги. Таксите продължават да пристигат за имот, който вече не е ваш.

Как може да помогне Chalkidiki Real Estate

Ние управляваме този процес за собственици и на трите полуострова, и в прилежащата континентална част. На практика това означава оценка, основана на данни, и препоръка за цената; преглед на правното и техническото положение на имота заедно с адвоката и инженера и координиране на всичко, което трябва да бъде коригирано; събиране на документите; професионални снимки, планове на етажите, кадри от дрон и видео; многоезични обяви и разпространение по каналите, които нашите купувачи действително използват; директно обръщане към нашата база данни с регистрирани купувачи; огледи с предварително проверени купувачи, включително огледи на живо по видео за купувачи в чужбина; преговори и писмено договаряне на условията; и координиране през резервацията, правната и техническа проверка (due diligence), данъчните декларации, нотариалния акт и предаването на имота.

За собственици, които не живеят в Гърция, поемаме и практическата част: управление на ключовете и достъпа, отчитане на показанията на измервателните уреди, подготовка на градината и басейна преди снимките и огледите, връзка с общината и доставчиците на комунални услуги, а когато имотът първо се нуждае от работа – екипите за ремонт и поддръжка, които да я извършат.

Нашият екип работи на немски, английски, гръцки, руски и турски език, което е важно на пазар, на който купувачът и продавачът често нямат общ език.

Полезната първа стъпка е оценка и проверка на документите. И двете са безплатни и нито една от тях не ви задължава да продавате.

Официални източници и важна информация

Процедурите, изискванията за удостоверенията и данъчните правила се променят, а правилната последователност зависи от имота, историята на собствеността му и участващите страни. Проверете актуалното положение, преди да подпишете или подадете каквото и да било.

• gov.gr – Гръцкият кадастър, вписване на имоти и горски карти
• AADE – Независим орган за публичните приходи
• gov.gr – портал за дигиталните услуги на гръцката държава

Професионална бележка: Това ръководство предоставя обща информация за процедурата по продажба на имот в Гърция и не представлява индивидуален правен, данъчен или финансов съвет. За вашата сделка се обърнете към квалифициран гръцки адвокат, инженер, счетоводител и нотариус.