Покупка на имот в Гърция като чужденец – пълно ръководство

Правна и данъчна бележка: Това ръководство съдържа обща информация, а не индивидуална правна, данъчна, имиграционна, финансова или инвестиционна консултация. Гражданството, пребиваването, санкциите, местоположението на имота, семейното положение и структурата на собствеността могат да променят резултата. Квалифициран независим гръцки адвокат трябва да потвърди правото на придобиване и правните въпроси, гръцки счетоводител или данъчен консултант трябва да се занимае с данъчните въпроси, а инженер трябва да проучи техническите и устройствените въпроси. Нашата услуга за подкрепа на купувачи: Chalkidiki Real Estate предлага на международните купувачи търсене на имоти, огледи, преговори и координация на сделката. В зависимост от договорения платен обхват координираме независими адвокати, инженери, нотариуси, счетоводители, преводачи, банки, застрахователи и специалисти по управление на имоти. Не можем да гарантираме покупка, банкова сметка, ипотечен кредит, разрешение за пребиваване, Golden Visa, данъчен резултат, разрешение за строеж или възвръщаемост на инвестицията.

На тази страница

Покупка на имот в Гърция като чужденец: преглед

Международните купувачи по принцип следват същата основна рамка за прехвърляне на собственост като гръцките купувачи: избират имота, възлагат работата на съветници, получават необходимата данъчна регистрация, договарят условията, извършват правните и техническите проверки, организират плащането, подписват нотариален акт и вписват придобитото право. Чуждестранният елемент добавя документация и трансгранична координация, но не заменя гръцката процедура.

Купувачът трябва да съгласува имената, гражданството, семейното положение, адреса, данъчния идентификационен номер, представителството и произхода на средствата в гръцките и чуждестранните документи. Документи, които са обичайни в една държава, може да изискват апостил, легализация или официален превод, преди да бъдат приети в Гърция.

Правилният подход е купувачът и имотът да се планират заедно. Правото на придобиване трябва да се провери преди обвързващ аванс; структурата на собствеността трябва да бъде решена преди нотариалния акт; а банковите въпроси и средствата трябва да са подготвени, преди да бъде обещана дата за приключване на сделката.

Могат ли чужденци да купуват имоти в Гърция?

Чуждестранните граждани по принцип могат да купуват имоти в Гърция, включително апартаменти, къщи, вили, търговски обекти и земя, при спазване на приложимите законови изисквания. В Гърция няма обща забрана за притежаване на жилищни имоти от чужденци. Адвокатът обаче трябва да провери гражданството на купувача, местоположението, вида на придобиваното право и евентуални специални ограничения.

Правото на придобиване не е същото като правото на строеж, на стопанска дейност, на краткосрочно отдаване под наем или на пребиваване. Чуждестранен купувач може законно да притежава имот, който не отговаря на условията за планирания строителен проект или имиграционен план. Затова всяка цел изисква отделна проверка.

Купувачите дружества, тръстовете, лицата под санкции, видните политически личности и купувачите, които използват средства със сложна структура, може да бъдат подложени на засилена проверка за съответствие. Не разчитайте на неофициално потвърждение от продавача или брокера, когато правно ограничение би могло да направи сделката недействителна или да я забави.

Покупка на имот в Гърция като гражданин на ЕС или ЕИП

Гражданите на ЕС и ЕИП се ползват от европейските принципи за свободно движение и по принцип могат да придобиват недвижими имоти в Гърция без Golden Visa. За тях обаче остават необходими обичайните гръцки формалности при покупка, гръцки данъчен номер (AFM), правна и техническа проверка (due diligence), нотариален акт, доказателства за плащането и вписване.

Покупката на жилище не замества регистрацията на пребиваване за гражданин на ЕС, който действително се премества в Гърция. Пребиваването, заетостта, социалното осигуряване и данъчната резидентност са отделни въпроси. Човек може да притежава ваканционен имот и същевременно да продължи да пребивава и да бъде осигурен другаде.

Купувачите от ЕС често намират банковите преводи и легализацията на документи в рамките на Европа за по-лесни, но не бива да смятат, че всички чуждестранни удостоверения се признават автоматично. Адвокатът и нотариусът трябва да потвърдят изискванията за форма, език и дата.

Покупка на имот в Гърция като гражданин на държава извън ЕС

Гражданите на държави извън ЕС по принцип могат да купуват недвижими имоти в Гърция, но имиграционните въпроси и някои ограничения за придобиване изискват по-внимателна проверка. Сама по себе си покупката на имот не дава право на пребиваване, освен ако купувачът отговаря на условията и кандидатства по подходящ път, като например Golden Visa.

Купувачите от държави извън ЕС може да се нуждаят от визи, за да присъстват лично, от по-обширна легализация на официални документи и от допълнителни проверки от банката или на произхода на средствата. Когато купувачът не може да пътува, гръцки адвокат често може да действа въз основа на надлежно изготвено пълномощно.

Въпросите, свързани с гражданството, санкциите и районите с ограничения, трябва да бъдат изяснени преди резервацията. Правното становище трябва да се отнася до конкретния купувач и конкретния имот, а не да бъде общо твърдение, че „чужденците могат да купуват в Гърция“.

Покупка на имот в Гърция като британски гражданин след Брекзит

За целите на свободното движение в ЕС британските граждани вече се третират като граждани на трети държави. Те все още могат да купуват имоти в Гърция, но собствеността не дава автоматичните права на пребиваване, които се прилагаха преди Брекзит. Лицата, които се ползват от Споразумението за оттегляне, може да имат различен статут на пребиваване.

Британски купувач, който планира продължителни престои, трябва да провери ограниченията за престой в Шенгенското пространство и подходящия гръцки режим за пребиваване. Имотът може да бъде закупен преди получаването на право на пребиваване, при условие че са изпълнени изискванията за придобиване.

Британските документи, пенсиите, данъчната резидентност, планирането на наследяването и валутните преводи изискват съгласувани консултации в Гърция и в Обединеното кралство. Купувачът трябва да вземе предвид и валутния риск, когато бюджетът за покупката се държи в британски лири.

Купувачи от САЩ, Канада и Австралия

Купувачите от Съединените щати, Канада и Австралия по принцип могат да придобиват недвижими имоти в Гърция като граждани на държави извън ЕС. Те трябва да подготвят паспорти, данъчни документи и документи за адрес, удостоверения за гражданско състояние, доказателства за произхода на средствата и всички документи, необходими за пълномощно или за структура чрез дружество.

Данъчните задължения за деклариране в родната държава могат да продължат и след покупката. По-специално гражданите на САЩ остават задължени да декларират доходите си пред данъчните власти на САЩ въз основа на гражданството си, а чуждестранни сметки, дружества или доходи от наем могат да породят допълнителни декларации. Гръцките специалисти не могат да заменят консултацията в родната държава.

Големите разстояния правят подготовката от разстояние особено ценна. Получете номер AFM, наемете съветници, проверете документите предварително и организирайте целенасочено пътуване за огледи, вместо да решавате всеки административен въпрос едва след като изберете имот.

Гранични райони и други ограничения за придобиване

Гръцкото законодателство исторически прилага специални правила за придобиването на имоти в определени гранични райони от някои купувачи от държави извън ЕС или ЕИП. Списъкът, изключенията, разрешенията и процедурата трябва да бъдат потвърдени според действащото законодателство. Островите, северните региони и стратегическите местоположения заслужават специално внимание.

Не приемайте, че всеки имот в обширен географски регион е с ограничения или че ограничението винаги прави придобиването невъзможно. Адвокатът установява дали конкретният имот по кадастъра и конкретният купувач попадат в приложимата рамка и дали може да се получи разрешение.

Тази проверка трябва да се извърши преди плащането на невъзстановим аванс. Значение могат да имат и съдружниците или акционерите в дружеството, както и действителните собственици. Правото на придобиване в Халкидики трябва да се потвърди индивидуално, а не да се извежда от сделката на друг купувач.

Санкции, мерки срещу изпирането на пари и съответствие с изискванията

Брокерите на недвижими имоти, адвокатите, нотариусите, счетоводителите и банките са длъжни да идентифицират клиентите и действителните собственици, да разбират сделките и да проверяват средствата. Международните купувачи трябва да очакват въпроси за съответствие с изискванията и да отговарят с пълни и последователни документи.

Санкциите могат да ограничават сделките с определени лица, организации, банки, сектори или средства. Гражданството само по себе си не винаги определя резултата; значение могат да имат пребиваването, собствеността, контролът и участващите институции. Нито един професионалист не може законно да заобиколи тези проверки.

Подгответе доказателствата, преди да изпратите пари. Опитът да се прикрие действителният собственик, да се използват средства от трети лица с неизяснен произход или плащанията да се разделят, за да се избегне проверка, може да спре сделката и да създаде сериозен риск.

Собствеността върху имот не е същото като право на пребиваване

Чуждестранните купувачи често смятат, че гръцкият нотариален акт автоматично им дава право да живеят в Гърция. Това не е така. Собствеността е вещно право; пребиваването се урежда от имиграционното законодателство или от правото на ЕС за свободно движение.

Гражданите на ЕС могат да пребивават съгласно правилата на ЕС и може да се наложи да се регистрират при по-дългосрочно пребиваване. Гражданите на държави извън ЕС се нуждаят от валидна виза или разрешение за пребиваване за престой извън рамките на приложимите правила за посетители. Инвестиция, която отговаря на условията, може да послужи като основа за заявление за Golden Visa, но разрешението не възниква само по силата на нотариалния акт.

Планирайте имиграционните въпроси, преди да решите как ще се използва жилището. Купувач, който очаква постоянно пребиваване, работа или преместване на семейството, се нуждае от различен план в сравнение със сезонния посетител.

Собствеността върху имот не е същото като данъчна резидентност

Получаването на номер AFM и притежаването на имот в Гърция не превръщат автоматично купувача в данъчен резидент на Гърция. Данъчната резидентност зависи от вътрешните правила, като например местоживеене, обичайно пребиваване, център на жизнените интереси и физическо присъствие, както и от евентуално приложима спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.

Собственик нерезидент все пак може да дължи гръцки годишен данък върху недвижимите имоти (ENFIA) и данък върху доходите от наем в Гърция. Лице, което премести семейния си живот в Гърция или прекарва там значително време, може да породи по-широки данъчни задължения в Гърция, дори ако имотът първоначално е описан като ваканционен имот.

Прочетете нашето ръководство „Данъчна резидентност в Гърция“ и потърсете съвет, преди да промените начина си на живот или работа.

Покупка на имот с цел Golden Visa в Гърция

Golden Visa („златна виза“) е достъпна за граждани на трети държави, които отговарят на условията, чрез определени инвестиции. Праговете за инвестиции в недвижими имоти и изискванията към имота се различават според местоположението и категорията на инвестицията. Решаващи могат да бъдат правилата за имоти с промяна на предназначението, за сгради – паметници на културата, за минималната площ, за изискването за един-единствен имот, за плащането и за допустимото отдаване под наем.

Рекламното обозначение не е правно потвърждение. Адвокатът трябва да провери дали купувачът, имотът, стойността, начинът на плащане и предвиденото ползване отговарят на действащото законодателство, преди купувачът да разчита на резултата по отношение на пребиваването.

Министерството на миграцията изисква конкретни доказателства, включително нотариални документи и документи за вписване. Прочетете специалното ни ръководство „Golden Visa в Гърция“ за актуалната процедура.

Определете целта си, преди да започнете търсенето

Чуждестранният купувач трябва да посочи дали основната цел е лична почивка, постоянно живеене, пенсиониране, доход от наем, запазване на капитала, строителен проект или пребиваване чрез Golden Visa. Един имот рядко отговаря оптимално на всички цели.

Запишете общия бюджет, валутата на финансирането, желания срок за приключване на сделката, броя на ползвателите, достъпността, разстоянието до летището, инфраструктурата през зимата, готовността за ремонт и очакваното управление. Добавете и всеки срок, свързан с имиграцията, както и всяко условие за финансиране.

Заданието трябва да посочва решенията, които изискват професионална проверка. Например „по-късно да построя къща за гости“ не е просто предпочитание; то зависи от устройствените правила и от оставащата възможност за застрояване.

Избор на подходящото местоположение в Гърция

Средните стойности за страната са по-малко полезни от основните местни фактори. Чуждестранните купувачи трябва да проучат достъпа до летището и пътищата, болниците, магазините, населението през зимата, плажовете, терена, комуналните услуги, сезона за отдаване под наем, устройствените правила и кръга от потенциални купувачи при препродажба.

Притежаването на имот на остров може да е свързано с фериботи, разходи за доставка на товари и сезонно работещи услуги. Градските имоти се търсят през цялата година, но при тях въпросите с шума, паркирането и общите части на сградата са различни. Крайбрежните и селските местоположения изискват по-задълбочена техническа проверка и проверка на достъпа.

Когато е възможно, посетете района извън пиковия ваканционен сезон. Курорт, който през август изглежда оживен, през януари може да е тих, а село, което изглежда отдалечено, може да предлага чудесна общност през цялата година.

Защо купувачите от чужбина избират Халкидики

Халкидики предлага дълга брегова ивица, природни красоти и пътен достъп от международното летище на Солун. Касандра предлага утвърдени курортни пазари, Ситония – впечатляващ пейзаж и крайбрежни варианти с по-рядко застрояване, а вътрешните или източните райони – села, земя и възможност за живот през цялата година.

Пазарът включва апартаменти, самостоятелни къщи, луксозни вили, традиционни имоти, проекти и парцели. Микролокацията влияе върху цената, търсенето за отдаване под наем, услугите през зимата, качеството на пътищата, устройственото планиране и препродажбата.

Нашата роля на място е да обясняваме честно тези разлики. Вижте актуалните предложения: Имоти за продажба в Халкидики.

Търсене на имот от чужбина

Онлайн порталите са полезни за ориентация, но обявите може да се повтарят, да са остарели или неточни. Първата цел не е да съберете стотици връзки, а да съставите проверен кратък списък, който отговаря на начина на ползване и на бюджета.

Питайте за точното местоположение, достъпа, правния вид на имота, годината на строеж, площта, разрешителните, комуналните услуги, състоянието, обзавеждането и готовността на продавача. Считайте първоначалните данни за предварителни, докато специалистите не ги проверят.

Брокерът на купувача може да координира публикувани обяви, предложения на строители и подбрани възможности без публична обява (off-market), да сравнява микролокации и да предотвратява ненужни пътувания. Условията на услугите по търсене и на брокерското посредничество трябва да бъдат ясно договорени.

Планиране на пътуване за оглед на имоти

Целенасоченото пътуване за огледи трябва да включва време за разглеждане на кварталите, повторни посещения и срещи със специалисти. Не включвайте в програмата толкова много имоти, че важните разлики между тях да станат невъзможни за запомняне.

Когато е практически възможно, подгответе номера AFM и ангажирайте съветниците си преди пътуването или по време на него. Носете валиден документ за самоличност и всички документи, необходими за банката или за пълномощно. Не носете ненужни пари в брой или оригинални незаменими документи, без да имате сигурно място за съхранението им.

След всеки оглед записвайте достъпа, околността, изложението, състоянието, силните страни, рисковете, нуждата от ремонт и въпросите си. Сравнявайте имота с писменото си задание, а не само с предишния оглед.

Огледи от разстояние и покупка без пътуване

Видео на живо, заснемане с дрон и подробни снимки могат да помогнат при съставянето на кратък списък от разстояние, но ъгълът на камерата може да скрие пътя, строителството в съседство, шума, влагата и истинските мащаби. Поискайте непрекъснато видеообхождане и показване на подхода към имота отвън, а не само монтирани клипове.

Независим инженер трябва да огледа имота на място. Адвокатът трябва да провери правната документация, а доверен представител може да документира предаването. Купувачите от разстояние се нуждаят от особено ясни процедури за предотвратяване на измами при инструкциите за плащане.

Правилно изготвеното пълномощно може да позволи на адвоката да извърши договорените действия, включително в някои случаи подписването на сделката. Адвокатът и нотариусът потвърждават обхвата и формата му.

Вашият екип за покупка на имот в Гърция

За чуждестранните купувачи е полезно да имат един координатор, но ролите на регулираните професии трябва да останат независими и ясно разпределени.

Защо чуждестранният купувач се нуждае от независим гръцки адвокат

Адвокатът потвърждава правото на придобиване, проучва собствеността, проверява за тежести, преглежда достъпа и правните ограничения, проверява правомощията на продавача и дава съвети относно договора за резервация и договора за покупко-продажба.

Адвокатът може да координира пълномощното, чуждестранните документи и комуникацията с нотариуса. Когато бъде установен недостатък, адвокатът обяснява дали той може да бъде отстранен, дали купувачът може да се защити с договорни клаузи, или недостатъкът прави покупката неподходяща.

Ползвайте адвокат, който действа от името на купувача, а не просто специалист, за когото ви казват, че представлява „сделката“. Независимостта и писмено определеният обхват на ангажимента са важни.

Инженерът и техническата защита

Инженерът сравнява фактическото състояние на сградата с разрешителните, плановете, геодезическите заснемания и техническите декларации. Незаконните пристройки, затворените тераси, промяната на предназначението, басейните, сутерените и външните съоръжения могат да засегнат прехвърлянето, застраховането и бъдещ ремонт.

Проверката на състоянието трябва да обхваща конструкцията, влагата, покрива, отводняването, електрическата инсталация, ВиК инсталацията, отоплението, охлаждането, изолацията, прозорците и подпорните стени. Купувачът трябва да получи писмени констатации и приоритети.

При земя инженер и геодезист проверяват границите, достъпа, устройствения статут и възможността за застрояване. Посоченият в обявата възможен обем на застрояване не е достатъчно основание.

Ролята на гръцкия нотариус

Прехвърлянето на имоти в Гърция се извършва с нотариален акт. Нотариусът е неутрално длъжностно лице с публични функции, което събира необходимата документация, координира декларацията за данъка при прехвърляне на недвижим имот (FMA) и удостоверява договора.

Нотариусът не замества независимия адвокат на купувача. Неутралното формално изповядване на сделката и частното правно представителство служат на различни цели.

Чуждестранните купувачи, които не разбират гръцки, се нуждаят от подходящ писмен или устен превод. Нотариалният акт трябва да бъде прегледан преди срещата за подписване, а не да бъде обяснен за пръв път на масата.

Счетоводителят или данъчният консултант

Гръцкият счетоводител съдейства при регистрацията за AFM, данните в данъчния регистър, достъпа до myAADE, координирането на данъка при прехвърляне, проверката на декларацията E9 (декларацията за недвижимите имоти), годишния данък върху недвижимите имоти (ENFIA) и по-късните декларации за доходи от наем или други доходи. Купувачът трябва да разграничава данъците по сделката от годишните задължения.

Гръцкият счетоводител не може да определи всички последици в държавата, в която живее купувачът. На чуждестранните купувачи може да са нужни съветници и в двете юрисдикции по въпросите на структурата на собствеността, данъчната резидентност, покупките чрез дружество, наследяването или доходите от наем.

Предоставете пълна информация за пребиваването, семейството, предвиденото ползване и дяловете в собствеността. Данъчното планиране въз основа на непълни факти може да доведе до скъпи корекции.

Получаване на гръцки данъчен номер (AFM)

Номерът AFM обикновено е задължителен, преди чуждестранният купувач да може да завърши покупката на имота и свързаните с нея данъчни процедури. Той идентифицира купувача в гръцката данъчна система и трябва да се основава на точни лични данни.

Процедурата може да бъде координирана чрез счетоводител и, когато е разрешено, чрез упълномощен представител. Изискванията зависят от самоличността, пребиваването и представителството. Номерът AFM е различен от осигурителния номер и сам по себе си не установява данъчна резидентност в Гърция.

Предлагаме платена помощ съвместно с гръцки счетоводител. Прочетете нашето ръководство: Гръцки данъчен номер (AFM).

Платформата myAADE и гръцкият данъчен регистър

Платформата myAADE е дигиталната среда на гръцката данъчна администрация, включително за имоти, декларации, удостоверения, данъчни оценки и комуникация. Купувачите трябва да си осигурят данни за достъп и да поддържат надежден имейл адрес и мобилен телефонен номер.

Самоличността, адресът, данъчният представител и статутът на нерезидент трябва да бъдат вписани правилно. Покупката на имота може да задейства или автоматично да генерира данни в декларацията E9 при отговарящите на условията дигитални сделки, но счетоводителят трябва да провери резултата.

Не споделяйте необмислено постоянните си данни за достъп. Професионалният достъп трябва да се осъществява чрез законно упълномощаване и сигурни процедури.

Откриване на банкова сметка в Гърция

Наличието на гръцка банкова сметка може да улесни местните плащания, комуналните услуги, данъците, управлението на имота и обслужването на ипотечния кредит. Откриването на сметка е отделна процедура по проверка на клиента, а решението за одобрение се взема от банката.

От чуждестранните клиенти може да бъдат поискани паспорт, номер AFM, адрес, данни за данъчната резидентност, заетостта, доходите, данни за контакт и доказателства за произхода на имуществото. Банките може да изискат лично присъствие или допълнителни заверени документи.

Предлагаме платена практическа помощ за клиенти, които отговарят на условията, в сътрудничество със специалисти. Вижте нашето ръководство: Банкова сметка в Гърция.

Произход на средствата и произход на имуществото

Произходът на средствата обяснява конкретните пари, използвани за покупката, например натрупани спестявания от заплата, постъпления от продажба на имот, наследство, дивиденти от бизнес или ликвидиране на инвестиция. Произходът на имуществото обяснява как купувачът е придобил имуществото си като цяло.

Предоставете според случая банкови извлечения, договори, данъчни документи, документи по наследствено производство, решения на дружеството или доказателства за инвестиционния портфейл. Пътят на средствата трябва да остане ясен – от първоначалния източник до сметката, от която се плаща при сделката.

Даренията от трети лица или финансирането от членове на семейството изискват правна и данъчна проверка. Не приемайте, че парите могат просто да постъпят от сметката на роднина без документи или последици.

Обмяна на валута и международни преводи

Купувачите, които държат средствата си в лири, долари, франкове или друга валута, носят валутен риск в периода между офертата и сделката. Сравнете банките и специализираните услуги за обмяна на валута по курс, спред, лимити за преводи, гаранции за сигурност и срокове.

Форуърдната сделка може да намали несигурността, но е финансов продукт, който изисква подходяща консултация. Не превеждайте цялата сума за покупката на непроверен получател и не разчитайте на инструкции по имейл в последния момент.

Предвидете време за проверките за съответствие и за банките кореспонденти. Начинът на плащане трябва да съответства на нотариалния акт и на изискванията за Golden Visa, ако има такива.

Документи, които обикновено се изискват от чуждестранните купувачи

Точният списък зависи от конкретната сделка. Вижте нашето ръководство: Необходими документи за покупка на имот в Гърция.

Апостил и консулска легализация

Чуждестранен официален документ може да се нуждае от апостил по Хагската конвенция, консулска легализация или друг начин на заверка, преди да бъде използван в Гърция. Начинът се определя от държавата на издаване, вида на документа и приложимата международна рамка.

Апостилът удостоверява произхода на официалния документ; той не превежда съдържанието и не доказва, че всяко твърдение в него е правно достатъчно за гръцката сделка.

Потвърдете изискванията, преди да поръчате удостоверения. Институциите често изискват скорошни оригинали, а поправянето на грешна легализация след пътуването може да забави покупката.

Официален писмен и устен превод

Документите на чужд език може да изискват признат превод на гръцки. Адвокатът или нотариусът трябва да потвърди кой може да го извърши и дали оригиналът трябва първо да бъде легализиран.

При подписването купувач, който не разбира гръцки, може да се нуждае от устен преводач или от обяснение на нотариалния акт в превод. Купувачът трябва да има достатъчно време да зададе въпроси преди подписването.

Машинният превод е полезен за предварително разбиране, но не трябва да замества правно признатия превод на пълномощни, удостоверения или договорни документи.

Покупка чрез пълномощно

Правилно изготвеното пълномощно може да позволи на гръцки адвокат или на друго упълномощено лице да получи номер AFM, да подава заявления, да подписва документи, да плаща данъци или да завърши покупката в рамките на предоставените правомощия. Обхватът не трябва да бъде по-широк от необходимото.

Пълномощното може да бъде подписано пред гръцки нотариус, в гръцко консулство или в чужбина при спазване на формалностите, изисквани за използването му в Гърция. Може да се изискват проверка на самоличността, свидетели, апостил, легализация и превод.

Купувачите трябва да разбират условията за оттегляне, срока, преупълномощаването и финансовите правомощия. Никога не подписвайте документ с общо съдържание без независима консултация.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате въпроси за покупката на имот в Гърция или искате да обсъдим лично вашите изисквания? Свържете се с мен директно по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за международни купувачи на имоти в Халкидики и в цяла Гърция.

Избор на структура на собствеността

Имотът може да бъде придобит от едно физическо лице, от няколко физически лица в определени дялове или, когато е уместно, от дружество. Решението влияе върху средствата, контрола, данъчното облагане, наследяването, финансирането, отдаването под наем и бъдещата продажба.

Покупката чрез дружество не е автоматично по-изгодна данъчно. Тя създава задължения за счетоводство, за данни за действителния собственик и за ежегодно спазване на изискванията и може да затрудни личното ползване или възможността за Golden Visa.

Решете каква да е структурата, преди резервацията да стане обвързваща. Последващото прехвърляне от физическо лице към дружество или към другия съпруг е нова сделка с възможни данъци и разходи.

Съпрузи, партньори и съсобственост

Двойките трябва да решат дали купува единият или двамата партньори и какви дялове се вписват. Източникът на финансиране трябва да съответства на правната структура, а за всяко дарение между съпрузи трябва да се получи данъчна консултация.

Партньорите, които не са сключили брак, може да нямат същите наследствени права или права на решение като съпрузите. Споразумение за съсобственост може да уреди личното ползване, разходите, отдаването под наем, подобренията и решенията за продажба.

Режимът на имуществените отношения между съпрузите и правото на родната държава могат да повлияят на цялостното положение дори когато гръцкият нотариален акт посочва дяловете. Затова консултацията по трансгранични семейни въпроси е ценна.

Покупка на имот в Гърция чрез чуждестранно или гръцко дружество

Дружеството може да придобие имот, когато това е законово допустимо, но трябва да представи в приета форма доказателства за учредяването, за актуалното си състояние, за представителството и за действителните собственици. Управителите трябва да имат правомощия да одобрят и подпишат сделката.

Данъчната регистрация в Гърция, счетоводството, специалните данъци върху имоти, ДДС, дейността по отдаване под наем и данъчното местопребиваване на дружеството може да изискват специализиран анализ. Дружество, управлявано от Гърция, може да породи последици, които излизат извън самия имот.

Използвайте дружество само когато то подкрепя реални търговски или инвестиционни цели или цели, свързани с наследяването, след консултация в Гърция и в чужбина. Избягвайте структури, рекламирани като лесни данъчни преки пътища.

Оферта, резервация и защита на аванса

Офертата на чуждестранния купувач трябва да посочва цената, имота, включените вещи, графика на плащанията, условието за правна и техническа проверка (due diligence), финансирането, зависимостта от Golden Visa и целевата дата на сделката. Съществените условия трябва да бъдат в писмена форма.

Адвокатът трябва да прегледа документите за резервация, преди да бъдат преведени пари. Договорът трябва да посочва кой държи аванса, условията за връщането му, последиците при неизпълнение и срока на резервацията.

Проверявайте банковите данни по втори канал. Международните купувачи са привлекателна цел за измами с пренасочване на плащания, особено малко преди сделката.

Правна проверка (due diligence) за чуждестранни купувачи

Адвокатът проверява правото на придобиване, правото на собственост, веригата на собствеността, ипотеките, възбраните, претенциите, сервитутите, достъпа, споровете, съсобствеността, наследяването и правомощията на продавача. Точният обхват на проверката зависи от компетентната ипотечна служба или Гръцкия кадастър и от историята на имота.

Съществуващи договори за наем, права на ползване, ограничения, свързани с крайбрежната зона, горите, археологията или граничните райони, може да изискват допълнително проучване. При продавачи дружества е нужна проверка на представителната власт и на действителния собственик.

Прочетете нашето ръководство: Правна проверка (due diligence) при покупка на имот в Гърция.

Техническа проверка

Инженерът проверява разрешителните, одобрените планове, измерванията, техническите декларации, преустройствата и състоянието. Чуждестранните купувачи никога не трябва да приемат, че описанието в нотариалния акт доказва законността на всеки физически елемент.

Крайбрежните условия могат да повлияят на хидроизолацията, корозията, прозорците, външните покрития и поддръжката. При парцелите на склон е нужна проверка на отводняването, подпорните стени и достъпа.

При ремонт или застрояване поискайте становище за осъществимост и бюджет преди покупката. Един имот може да е правно прехвърлим, но неподходящ за проекта, който купувачът планира.

Разходи и данъци при покупката за чуждестранни купувачи

Купувачът трябва да предвиди в бюджета си данъка при прехвърляне на недвижим имот или друго приложимо данъчно облагане, както и разходите за нотариус, адвокат, инженер, вписване, посредническо възнаграждение, превод, пълномощно, банкови услуги, финансиране и разходите след сделката. Гръцката данъчна администрация (AADE) посочва, че данъкът при прехвърляне по правило е 3% от данъчната основа, плюс общинска надбавка върху основния данък, при спазване на действащото законодателство и в зависимост от третирането на конкретната сделка.

Чуждестранният купувач може да има и разходи за обмяна на валута, за съветници в чужбина и за документи. Годишният данък ENFIA, таксата поддръжка, застраховката, текущата поддръжка и управлението се включват в бюджета за притежаване на имота.

Вижте нашето ръководство: Разходи и данъци при покупка на имот в Гърция.

Ипотечни кредити в Гърция за чуждестранни купувачи

Чуждестранните купувачи могат да кандидатстват в гръцки банки, но одобрението и условията зависят от доходите, данъчната резидентност, възрастта, валутата, стойността на имота, кредитния профил и документите. За нерезидентите може да важат различни изисквания за съотношението между кредита и стойността на имота и за доказателствата.

Предвидете време за оценката от банката, правните проверки, документацията по ипотечния кредит и вписването на ипотеката. Комплексната проверка (due diligence) на банката защитава кредитора и не замества адвоката и инженера на купувача.

Прочетете нашето ръководство: Ипотечни кредити и финансиране на имоти в Гърция.

Нотариалният акт и приключването на сделката

Покупката приключва с гръцки нотариален акт, след като необходимите документи и данъчните стъпки са готови. В акта се посочват страните, имотът, придобиваното право, цената и плащането.

Чуждестранният купувач подписва лично или чрез упълномощен представител и трябва да разбира документа чрез подходящ писмен или устен превод. Средствата трябва да се преведат по документирания начин.

Отделен протокол за предаване може да уреди ключовете, владението, мебелите, оборудването, показанията на измервателните уреди и незавършените работи. Не оставяйте практическото предаване на имота изцяло неуточнено.

Вписване в ипотечната служба или в кадастъра

След подписването актът се вписва в компетентната ипотечна служба или в службата на Гръцкия кадастър. Купувачът трябва да получи доказателство за подаването и документ за окончателното вписване.

Гръцкият кадастър вписва правата и географската информация. Адвокатът трябва да провери дали точно придобитото право и имотът са вписани правилно.

Съхранявайте трайно нотариалния акт, документите за вписване, данъчните документи, плановете, геодезическото заснемане, разрешенията, докладите и плащанията в сигурни електронни и хартиени архиви.

След покупката на имот в Гърция

Стъпките след приключването на сделката включват проверка на декларацията E9, планиране на данъка ENFIA, прехвърляне на договорите за комунални услуги, застраховка, регистрация за таксата поддръжка, охрана, интернет и грижа за имота. Данъчната администрация AADE обяснява, че декларацията E9 може да се генерира автоматично при електронни прехвърляния, които отговарят на условията, но резултатът все пак трябва да се провери.

Чуждестранните собственици трябва да поддържат актуални гръцки данни за контакт и да следят платформата myAADE. Пропуснати данъчни начисления или съобщения могат да доведат до санкции, дори когато собственикът живее в чужбина.

Подгответе документирано предаване и местен план за спешни случаи, преди да напуснете Гърция.

Застраховка на имота за чуждестранни собственици

Чуждестранните собственици трябва да сключат подходяща застраховка от момента, в който по договора рискът преминава върху тях. Полицата може да покрива щети по сградата, пожар, земетресение, неблагоприятни атмосферни явления, изтичане на вода, гражданска отговорност, движимото имущество, кражба, загуба на наем и помощ при спешни случаи, но точното покритие зависи от застрахователя и от условията на полицата.

Декларирайте близостта до морето, басейните, подпорните стени, продължителното необитаване, строителните работи и плащащите гости. За ваканционен имот, който стои празен няколко месеца, може да има условия за периодични проверки, охрана, отопление или спиране на водата. Неспазването на тези условия може да се отрази на изплащането на обезщетение.

Застрахователната стойност за възстановяване се различава от пазарната покупна цена. Застраховката, която изисква кредиторът по ипотечния кредит, защитава неговото обезпечение и може да не покрива всички нужди на собственика. Обърнете се към лицензиран застрахователен специалист и съгласувайте проверките при управлението на имота с условията на полицата.

Текущи разходи за притежаване на имот в Гърция

Бюджетът за притежаването на имота трябва да включва годишния данък ENFIA, застраховката, комуналните услуги, таксата поддръжка, интернета, сметоизвозването, охраната, поддръжката, градината, басейна, почистването, счетоводството и управлението. Собствениците, които отдават имота под наем, добавят услугите за гостите, разходите за платформите, консумативите, ремонтите и спазването на данъчните задължения.

Имотите на брега може да изискват по-честа поддръжка на външните части заради слънцето, солта и сезонното време. Големите градини, басейните, частните пътища и помпените системи създават текущи ангажименти, дори когато къщата не се използва. Поискайте сметки от предходни периоди, когато има такива, но ги приемайте като ориентировъчни, защото потреблението и тарифите се променят.

Заделяйте годишен резерв за превантивна поддръжка, вместо да финансирате само спешните случаи. Реалистичният модел на текущите разходи често променя това кой имот е най-подходящ: по-малък, добре проектиран дом може да донесе повече удоволствие и по-добър нетен резултат от по-голяма вила, която изисква много поддръжка.

Отдаване на имот в Гърция под наем от чуждестранен собственик

Чуждестранните собственици често могат да отдават имота си под наем при спазване на изискванията за регистрация, данъци, строителство, лицензиране, платформите и евентуалните ограничения, свързани с пребиваването срещу инвестиция. Краткосрочното и дългосрочното отдаване под наем следват различни модели на работа.

Предвидете в бюджета управление, почистване, поддръжка, комунални услуги, такси за платформите, периоди без наематели, данъци и резерв за подмяна. Брутните приходи от обявата не са нетна доходност.

Купувачите по Golden Visa трябва да проверят актуалните ограничения за краткосрочно ползване. Вижте нашата услуга „Управление на Airbnb в Халкидики“.

Управление на имоти за собственици, които не пребивават в Гърция

Вторият дом изисква периодични проверки, грижа за ключовете, ремонти, грижа за градината и басейна, почистване, наблюдение на комуналните услуги, спазване на условията на застраховката и реакция при спешни случаи. Когато имотът стои празен, проблемите се развиват бързо.

Договорът за управление трябва да определя посещенията, отчетите, лимитите за одобрение, избора на изпълнители, плащанията, услугите за гостите и действията при спешни случаи. Превантивната грижа защитава стойността по-добре, отколкото само реагирането на проблеми.

Разгледайте нашата услуга „Управление на имоти в Халкидики“.

Наследяване и планиране на наследството за чуждестранни собственици

Имотът в Гърция става част от международно наследство. Купувачите трябва да прегледат наследственото право, завещанията, приложимото право, наследниците, дяловете в собствеността и данъка върху наследството с консултанти в Гърция и в своята държава.

Съсобствеността не води автоматично до желания резултат при наследяване. Партньорите, които не са сключили брак, децата от предишни връзки и фирмените структури изискват специално планиране.

Дръжте гръцките документи достъпни за наследниците и посочете адвоката, счетоводителя и управителя на имота. Уреждането на наследството става по-трудно, когато членовете на семейството не могат да намерят нотариалния акт или номера AFM.

Препродажба и планиране на изхода за чуждестранен собственик

Помислете за бъдещия купувач още преди да приключите първоначалната покупка. Ясното право на собственост, точните планове, вписаният достъп, удобното паркиране, добрата поддръжка и пълното досие на имота улесняват препродажбата. Недокументираните преустройства, неясните граници и силно индивидуализираното строителство могат да намалят ликвидността.

Бъдещата продажба изисква документи от продавача, изпълнени данъчни задължения, технически удостоверения и документи за вписване. Поддържайте ги непрекъснато, вместо да възстановявате досието години по-късно. Пазете фактурите и разрешенията за всяко подобрение и се уверете, че промените са отразени там, където това се изисква.

Чуждестранните собственици трябва също да планират валутата и връщането на приходите от продажбата, задълженията за деклариране в своята държава и всички гръцки данъци или такси, приложими към съответния момент. Увеличението на стойността никога не е гарантирано; оценявайте имота според текущата му стойност, ползването и реалистичния кръг от купувачи при препродажба.

Съхраняване на трансграничната документация за имота и данъците

Поддържайте един сигурен електронен архив с нотариалния акт, доказателствата за вписване, номера AFM, декларацията E9, начисленията за данъка ENFIA, плановете, геодезическото заснемане, разрешенията, доклада на инженера, застраховката, документите за комуналните услуги, плащанията, преводите и пълномощните. Пазете оригиналите на известно и сигурно място и осигурете подходящ достъп на доверени членове на семейството.

Чуждестранни данъчни органи, банки, застрахователи или наследници могат по-късно да поискат доказателства за разходите по покупката, финансирането, отдаването под наем и разпореждането с имота. Документите, които лесно се набавят по време на сделката, може да е трудно да бъдат възстановени много години по-късно. Пазете както гръцките оригинали, така и приетите преводи.

Запишете ясно контактите на специалистите и кадастралния идентификатор на имота. Когато имейлът или мобилният ви номер се променят, актуализирайте данните си в гръцкия данъчен регистър и при доставчиците на услуги, за да не се изгубят важни съобщения. Добрата документация е част от стойността на имота, а не просто администрация.

Чести грешки на чуждестранните купувачи

• Предположението, че гражданството никога не влияе на придобиването.
• Плащане на аванс преди правната проверка.
• Смесване на собствеността с пребиваването или с данъчната резидентност.
• Използване на консултанта на продавача като единствен консултант.
• Пропускане на инженера, защото домът изглежда ремонтиран.
• Определяне на дяловете в собствеността след превода на средствата.
• Отлагане на обяснението за произхода на средствата до приключването на сделката.
• Използване на неправилно легализирани или преведени документи.
• Доверие в инструкции за плащане, изпратени само по имейл.
• Предположението, че обозначението Golden Visa е гаранция.
• Убеждението, че всеки парцел е годен за застрояване.
• Подценяване на валутните разходи и разходите по покупката.
• Пренебрегване на данъчните и наследствените правила в своята държава.
• Пропускане на проверката на вписването и на декларацията E9.
• Оставяне на имота без управление след приключването на сделката.

Препоръчителен график за международни купувачи

Преди пътуването

Определете изискванията, бюджета и валутата на финансирането; изберете консултанти; проверете дали отговаряте на условията; подгответе номера AFM, документите и доказателствата за произхода на средствата.

По време на търсенето

Сравнете микролокациите, проведете целенасочени огледи, отбележете рисковете и избягвайте безусловни ангажименти.

След отправяне на оферта

Нека адвокатът одобри условията на резервацията, започнете правната и техническа проверка (due diligence), потвърдете финансирането и подгответе досието за нотариуса.

Преди приключването на сделката

Потвърдете данъците, разходите, документите, средствата, превода, нотариалния акт, състоянието на имота и сигурността на плащането.

След приключването на сделката

Погрижете се за вписването на нотариалния акт, проверете декларацията E9, уредете застраховката, комуналните услуги и управлението и запазете пълното досие.

Как Chalkidiki Real Estate подкрепя чуждестранните купувачи

Превръщаме международната покупка в координиран местен проект. Определяме изискванията за търсенето, намираме подходящи имоти, организираме огледи, даваме контекст за местния пазар, договаряме търговските условия и следим сделката.

В зависимост от договорения платен обхват координираме независим адвокат, инженер, нотариус, счетоводител, преводач, банка, застраховател, изпълнител и управител на имота. Всеки специалист с регулирана професия остава отговорен за своите съвети.

Подкрепяме и купувачи от разстояние със структурирана комуникация, снимки, видео, проследяване на ключовите етапи, предаване на имота и текущи услуги за имота. Нашата цел е информирана покупка, а не просто бърз подпис.

Контролен списък за чуждестранни купувачи

• Потвърдете правото на придобиване според гражданството и местоположението.
• Разграничете собствеността, пребиваването и данъчната резидентност.
• Определете ползването, бюджета, валутата и графика.
• Изберете независим гръцки адвокат и инженер.
• Получете или подгответе номер AFM.
• Подредете банковите документи и доказателствата за произхода на средствата.
• Потвърдете изискванията за апостил, легализация и превод.
• Решете структурата на собствеността и дяловете.
• Подгответе целенасочен план за огледите.
• Отправяйте оферти при подходящи условия.
• Прегледайте документите за резервация преди плащане.
• Извършете правната и техническата проверка (due diligence).
• Получете оценка на разходите за конкретния имот.
• Осигурете одобрение на ипотечен кредит, ако е необходимо.
• Прегледайте нотариалния акт и осигурете устен превод.
• Проверете всички инструкции за плащане.
• Потвърдете вписването и декларацията E9.
• Уредете застраховката, комуналните услуги и управлението.
• Прегледайте плановете си за отдаване под наем, данъци и наследяване.
• Запазете пълното досие на сделката.