Процесът на покупка на имот в Гърция: ръководство стъпка по стъпка

На тази страница

1. Процесът на покупка на имот в Гърция накратко

Процесът на покупка на имот в Гърция е формален и се основава на документи. Собствеността обикновено се прехвърля с нотариален акт за покупко-продажба, след което актът се вписва в компетентната ипотечна служба или в Гръцкия кадастър. Преди подписването на акта трябва да се проверят имотът, продавачът, историята на собствеността, устройственият статут и придружаващите удостоверения. Купувачът също се нуждае от гръцки данъчен номер и трябва да изпълни необходимите данъчни изисквания и уговорки за плащането.

Добре организираната сделка обикновено следва логична последователност. Първо купувачът определя целта на покупката и изготвя реалистичен бюджет, който включва всички разходи. След това започва търсенето на подходящи местоположения и имоти. Щом купувачът открие предпочитан имот, се договарят цената и основните условия. Адвокат извършва правната проверка на собствеността, а инженер проучва сградата, разрешенията, проектите, площите и евентуалните нередности. Нотариусът изготвя окончателния акт и координира изискваната по закон документация и данъчната декларация. След подписването и плащането актът се вписва, така че собствеността на купувача да бъде отразена в официалните регистри.

Точната последователност може да е различна. Завършен апартамент с изрядна собственост е нещо различно от стара селска къща, която трябва да бъде узаконена, вила, купена на зелено (off-plan), земеделска земя или имот, който е част от наследство. Гражданството на купувача, произходът на средствата, начинът на финансиране, предвиденото ползване и евентуалните планове за разрешение за пребиваване също могат да повлияят на подготовката. Затова контролните списъци от интернет трябва да се възприемат като рамка, а не като заместител на консултация, съобразена с конкретния имот.

Основните етапи накратко:

• Изяснете целта, изискванията и общия бюджет.
• Изберете местоположение и съставете кратък списък с подходящи имоти.
• Ангажирайте независим адвокат, инженер и счетоводител; изберете нотариус.
• Получете номер AFM и при необходимост осигурете представителство.
• Договорете писмена оферта при условие, че проверките са задоволителни.
• Извършете правната и техническата проверка (due diligence).
• Подгответе декларацията за данък при прехвърляне на недвижим имот (FMA) и платете определената сума.
• Подпишете нотариалния акт и извършете уговореното плащане.
• Впишете акта в компетентната кадастрална служба или ипотечна служба.
• Уредете декларацията E9, комуналните услуги, застраховката и управлението на имота.

2. Определете целите си и общия бюджет за покупката

Целенасочената стратегия за покупка започва преди първия оглед. Решете дали имотът ще бъде постоянно жилище, ваканционен имот, място за живот след пенсиониране, имот за дългосрочно отдаване под наем, имот за краткосрочно отдаване под наем на почиващи, проект за ремонт, парцел за застрояване или комбинация от тези цели. Имот, който е идеален за лично ползване през лятото, не е непременно също толкова подходящ за живот през цялата година. По същия начин къща с впечатляващ изглед към морето може да е със стръмен достъп, по-изложена на вятър, с по-високи разходи за поддръжка или с ограничени възможности за придвижване пеша.

Съставете писмен списък с изисквания, разделен на задължителни условия и предпочитания. Задължителни могат да бъдат максимално време за пътуване с кола до летище Солун, законен достъп до път, определен брой спални, инфраструктура, която работи през цялата година, надежден интернет, паркиране или достъп без стъпала. Предпочитанията могат да включват басейн, неограничен изглед към морето, плаж на пешеходно разстояние или място за къща за гости. Така привлекателните снимки няма да отклонят вниманието ви от практическите изисквания.

Финансовият ви таван трябва да включва значително повече от обявената цена. Предвидете данъци, нотариални такси, правни и инженерни консултации, вписване, преводи, посредническо възнаграждение, ако е приложимо, банкови разходи, застраховка, неотложни ремонти, обзавеждане и включване на комуналните услуги. Ако е вероятно да се наложи ремонт, получете поне предварителна техническа оценка, преди да поемете ангажимент. По-старите имоти могат да предложат характер и стойност, но скрити работи по покрива, влагата, електрическата инсталация, отводняването или носещата конструкция могат съществено да променят общата инвестиция.

Ако покупката е свързана с инвестиционен план, изгответе консервативни сценарии за приходите и разходите. Не приемайте, че цените на нощувка от върховия сезон важат през цялата година. Включете почистване, разходи за платформите, местно управление, поддръжка, разходи за басейна и градината, потребление на енергия, данъци, застраховка, изисквания за лицензиране или регистрация и резерви за подмяна. Ако имотът е предвиден за получаване на разрешение за пребиваване, потърсете актуална консултация по имиграционно право, преди да структурирате сделката; покупката на недвижим имот и изпълнението на условията за конкретно разрешение са свързани, но правно отделни въпроси.

3. Изберете правилното местоположение и вид имот

Гърция не е един еднороден пазар. Атина, Солун, Халкидики, Крит, Цикладите, Йонийските острови и селата в континенталната част се различават по цени, достъпност, характеристики на сградите, сезони за отдаване под наем и устройствени ограничения. Дори в Халкидики Касандра, Ситония и по-широкият континентален район предлагат различни преживявания. Касандра е известна с утвърдените си курорти, развлеченията и силното сезонно търсене. Ситония предлага впечатляваща природа, плажове и по-спокоен характер. Местата, които са по-близо до Солун, може да осигуряват по-удобен достъп и повече услуги през цялата година.

Посетете района по различно време на деня и, ако е възможно, извън върховия летен сезон. Проверете достъпа по пътя, трафика, живота през зимата, магазините, аптеките, здравеопазването, шума, мобилния обхват, налягането на водата, отводняването и сметосъбирането. Попитайте как може да се промени непосредствената околност. Незастроен парцел пред вила може по-късно да бъде застроен, ако устройствените правила позволяват, което може да промени гледката или уединението.

Видът на имота също влияе на правната и техническа проверка. При апартаментите трябва да се проверят общите площи, правилникът за вътрешния ред на етажната собственост, таксата поддръжка и евентуалните права на изключително ползване. При самостоятелните къщи трябва да се обърне по-голямо внимание на границите, достъпа, външните постройки, подпорните стени, басейните, септичните ями и озеленяването. Традиционните къщи може да имат по-стари пристройки или неясни проекти. При парцелите трябва внимателно да се проверят възможността за застрояване, разрешеното предназначение, достъпът до законно признат път, статутът по горското законодателство, археологическият статут, ограниченията по крайбрежието и наличието на комунални връзки. Покупките на имоти ново строителство изискват ясна спецификация на строителството, график с етапи, гаранции, проверка на разрешенията и договорни средства за защита при забава или отклонение.

Не избирайте само по цената на квадратен метър. Правната сигурност, качеството на строителството, микроместоположението, експлоатационните разходи, изложението и бъдещата ликвидност при препродажба може да са по-важни от една привидно ниска искана цена. Имот с изрядни документи, който се нуждае от козметично подобрение, може да е по-сигурна покупка от визуално ремонтиран имот с нерешени устройствени проблеми.

4. Изградете независим екип от специалисти

В покупката на имот в Гърция участват няколко специалисти и функциите им не бива да се бъркат. Брокерът на недвижими имоти открива имоти, дава пазарен контекст, организира огледи и улеснява комуникацията и преговорите. Адвокатът на купувача защитава правните интереси на купувача, проверява собствеността и тежестите, преглежда споразуменията и обяснява договорните задължения. Строителен инженер или друг подходящо квалифициран инженер проучва разрешенията, проектите, площите, границите и техническото състояние. Счетоводителят или данъчният консултант помага за AFM, данъчното представителство, декларацията E9 и текущите данъчни задължения. Нотариусът е длъжностното лице, което отговаря за изготвянето и изповядването на акта и следи да са налице изискваните официални документи.

Международните купувачи трябва да ангажират специалисти рано, а не след като са платили голям аванс. Изберете консултанти, които редовно работят по сделки с недвижими имоти и могат да комуникират ясно на език, който разбирате. Потвърдете писмено обхвата, основата за възнаграждението и резултатите. Попитайте дали ще получите писмен доклад за собствеността и писмен инженерен доклад, кои справки са включени и дали консултантът е установил конфликт на интереси.

По правило купувачът трябва да има независим консултант, дори ако продавачът, строителят или брокерът препоръча специалист. Препоръките могат да бъдат полезни, особено в райони, където местното познание има значение, но купувачът трябва да разбира кой за кого действа. Нотариусът е неутрален и не замества адвоката на купувача. Ролята на инженера е също толкова важна: само документите за собственост не могат да потвърдят, че всяка изградена постройка съответства на одобрените проекти и приложимите правила.

При по-сложно придобиване екипът може да включва също архитект, геодезист, консултант по ипотечни кредити, специалист по застраховане, преводач, адвокат по имиграционно право или корпоративен консултант. Целта не е да се включват ненужни участници, а всеки съществен правен, технически, финансов и практически въпрос да има компетентен отговорник.

5. Получете гръцки данъчен номер (AFM)

За да купи недвижим имот в Гърция, купувачът се нуждае от гръцки данъчен идентификационен номер, обикновено наричан AFM. Номерът AFM се използва през цялата сделка и за бъдещото данъчно администриране. В зависимост от обстоятелствата си и от процедурите, приложими към съответния момент, купувачите нерезиденти може също да трябва да определят данъчен представител и да получат данни за достъп до цифровата система myAADE.

Заявлението обикновено изисква документи за самоличност и допълнителна информация. В зависимост от документа, издаващата държава и целта на използване чуждестранните документи може да се нуждаят от апостил или консулска легализация и официален превод. Имената трябва да са изписани еднакво в паспортите, данъчните регистри, пълномощните, банковите документи и бъдещия нотариален акт. Малки разлики в изписването, няколко фамилни имена или различна транслитерация могат да предизвикат забавяния, ако не бъдат установени навреме.

Chalkidiki Real Estate може да координира платена помощ за получаване на AFM в сътрудничество с квалифициран гръцки счетоводител или данъчен консултант. Специалистът ще потвърди актуалните изисквания за документи и представителство за конкретния заявител. Това е особено полезно за купувачи, които са в чужбина и искат да се подготвят, преди да пътуват за огледи или за сключването на сделката.

Получаването на AFM само по себе си не прави никого данъчен резидент на Гърция. Данъчната идентификация, собствеността върху имот в Гърция и данъчната резидентност са различни понятия. Купувачите, които планират да се преместят за постоянно, да прекарват значително време в Гърция, да развиват бизнес или да получават доходи от наем, трябва да потърсят индивидуална консултация по трансгранично данъчно облагане.

6. Банкова сметка, произход на средствата и планиране на плащанията

Планирането на плащанията трябва да започне рано. Гръцките специалисти и финансови институции трябва да спазват изискванията срещу изпирането на пари и за доказване на произхода на средствата. От купувача може да бъдат поискани данни от паспорта и за адреса, данъчни декларации, банкови извлечения, договори за продажба, документи за наследство, финансови отчети на дружества или други доказателства, които показват как са натрупани средствата за покупката. Предварително подготвеното, последователно досие с доказателства предотвратява забавяния в последния момент.

Наличието на гръцка банкова сметка може да бъде полезно за комунални услуги, данъци, застраховки, текущи разходи за имота и местни плащания, но точната необходимост и възможният начин на плащане трябва да се потвърдят с нотариуса, адвоката, счетоводителя и банката. Chalkidiki Real Estate може да предостави платена подкрепа при координирането на лични заявления за откриване на сметка в банки като Eurobank или Alpha Bank, изцяло в зависимост от проверките за съответствие (compliance) и одобрението на банката. Нито един брокер не може да гарантира, че банката ще открие сметка.

Преди да преведете пари, потвърдете правилната сметка на получателя, основанието за плащане, валутата, лимитите за преводи, срока за обработка и документите, които са необходими за нотариалния акт. Никога не разчитайте само на указания за плащане, получени в неочакван имейл. Проверявайте банковите данни по отделен, надежден канал, защото сделките с недвижими имоти са честа мишена на измами с пренасочване на плащания.

Ако е необходимо финансиране, получете реалистична оценка на възможностите за ипотечен кредит, преди да отправите безусловна оферта. Критериите за кредитиране на нерезиденти, съотношението между размера на кредита и стойността на имота, документите за доходите, оценките и сроковете за обработка може да се различават от тези в държавата на купувача. Договорът за покупко-продажба, уговорката за резервация и графикът трябва да отразяват условието за финансиране. Купувачите не трябва да приемат, че авансът за резервация автоматично ще бъде възстановен, ако финансирането бъде отказано, освен ако писменото споразумение изрично не предвижда такъв изход.

7. Търсене на имот, кратък списък и огледи

Добрият процес на търсене превръща общите желания в сравними варианти. Дайте на брокера си ясно задание, което обхваща бюджета, предвиденото ползване, предпочитаните райони, вида имот, минималните изисквания за помещенията, достъпността, готовността ви за ремонт и сроковете. Помолете за честна информация както за предимствата, така и за недостатъците. Една ползотворна обиколка с огледи може да включва различни видове имоти, за да разберете местните компромиси, преди да стесните търсенето.

По време на огледа разгледайте околността, преди да влезете вътре. Обърнете внимание на пътищата за достъп, наклона, съседните сгради, паркирането, отводняването, връзките към комуналните мрежи и изложеността на атмосферни влияния. Вътре отбележете изложението, естествената светлина, проветряването, признаците на влага, пукнатините, качеството на прозорците, отоплението и охлаждането, електрическите инсталации, налягането на водата и местата за съхранение. При къщите по крайбрежието обърнете особено внимание на въздействието на солта, корозията и сезонната влажност.

Снимките и виртуалните обиколки са полезни при съставянето на краткия списък, но не трябва да заместват професионалната проверка. Ако не можете да присъствате лично, поискайте оглед на живо по видео и помолете доверен представител да посети имота. Огледът от брокер обаче не е техническа проверка (due diligence). Инженерът трябва независимо да прегледа съответните документи и, когато е уместно, да огледа имота.

Водете структуриран протокол от огледите. Сравнявайте исканата цена, очакваните общи разходи, местоположението, правните и техническите въпроси, неотложните работи, текущите разходи, потенциала за отдаване под наем и привлекателността при препродажба. Това намалява емоционалните решения и позволява на консултантите ви да се съсредоточат върху най-обещаващите варианти.

8. Отправяне на оферта и преговори за покупката

Офертата трябва да обхваща повече от цената. В нея трябва да се посочат имотът, предлаганата цена, включените предмети, структурата на аванса, предвиденият срок за сключване на сделката и съществените условия. Важни условия могат да бъдат задоволителна правна и техническа проверка, потвърждение на финансирането, отстраняване на устройствените нередности, предоставяне на определени документи, предаване на имота свободен от обитатели и включване на мебели или оборудване.

Пазарните данни помагат да се определи разумна оферта, но отделните имоти не са взаимозаменяеми. Изгледът към морето, пешеходното разстояние до брега, изложението, законно допустимата застроена площ, уединението, достъпът по път, състоянието и документацията могат да създадат значителни разлики. Агресивно ниската оферта може да има обратен ефект на конкурентен микропазар, а плащането на исканата цена без проверка на сравнимата стойност е също толкова неразумно.

Комуникирайте ясно и писмено и не поемайте ангажименти, преди консултантите ви да са прегледали формулировката. Посочете изрично дали офертата е при условие за сключване на договор и за правна и техническа проверка (due diligence). Потвърдете валутата и дали посочените суми включват или не включват комисиона на брокера, мебели, ДДС или други елементи. Ако имотът ще бъде предаден по-късно, договорете как ще се уреждат рискът, комуналните услуги, поддръжката и достъпът през междинния период.

Преговорите могат да решат и практически проблеми. Вместо да се съсредоточават само върху цената, страните могат да се договорят продавачът да извърши работите по узаконяване, да предостави актуализирани проекти, да отстрани дефект, да погаси неуредени задължения или да остави определени мебели. Всяко съществено обещание трябва да бъде записано в подходящо споразумение или в окончателния акт, а не да остава неформална уговорка.

9. Договори за резервация, предварителни договори и аванси

Продавачът или брокерът може да поиска плащане за резервация, за да извади имота от пазара, докато текат проверките. Правното действие на формулярите за резервация, частните споразумения, предварителните договори и авансите зависи от тяхната формулировка и форма. Никога не приемайте, че плащането автоматично подлежи на връщане или че гарантира сключването на сделката. Помолете независимия си адвокат да одобри документа, преди да подпишете или да преведете средства.

Споразумението трябва да идентифицира имота и страните, да посочва сумата и кой държи средствата, да обяснява дали плащането е част от цената, да определя сроковете и да урежда условията за връщане или задържане на сумата. То трябва да предвижда какво става, ако дефекти в собствеността, тежести, неотстраними устройствени нарушения, неизпълнение от страна на продавача, неизпълнение от страна на купувача, неуспешно финансиране или липсващи документи попречат на сключването на сделката.

Авансите трябва да са съразмерни на етапа на сделката и на риска. Голямо плащане, което не подлежи на връщане, преди проверката на собствеността и инженерната проверка създава риск, който може да бъде избегнат. Когато продавачът се нуждае от време, за да коригира документи или устройствени въпроси, споразумението трябва да описва необходимите действия и подходящ краен срок. Доказателствата за всяко плащане трябва да се пазят, а връзката му с покупната цена трябва да е ясна.

Практическо правило: не плащайте такса за резервация само защото се твърди, че друг купувач проявява интерес. Първо потвърдете получателя, получете писмените условия и дайте възможност на адвоката си да ги прегледа. Бързането никога не замества правната и техническа проверка (due diligence).

10. Правна проверка (due diligence) и проучване на собствеността

Правната проверка (due diligence) е една от най-важните части от процеса на покупка на имот в Гърция. Адвокатът на купувача трябва да провери дали продавачът е собственик на имота и има законното право да го прехвърли. Проверката обикновено обхваща документите за собственост, историята на собствеността, записите в кадастъра или в ипотечната служба, ипотеките, предварителните вписвания на ипотека, възбраните, претенциите, сервитутите, правата на преминаване и другите вписани тежести. Обхватът и периодът назад във времето трябва да се определят от адвоката за конкретния имот.

Адвокатът също сравнява как е описан имотът в документа за собственост, кадастралните записи, проектите и другите документи. Имената, процентите, границите, етажите, складовите помещения, паркоместата и площите с право на изключително ползване трябва да съвпадат. Ако продавачът е наследил имота или го е придобил чрез дарение, родителско дарение, съдебно решение или по друг особен начин, може да са необходими допълнителни документи.

При покупка на апартамент в етажна собственост трябва да се прегледат актът за учредяване на етажна собственост и правилникът за вътрешния ред на етажната собственост. Тези документи могат да засягат дяловете в собствеността, таксата поддръжка, разрешените начини на ползване, преустройствата, домашните любимци, табелите, краткосрочното отдаване под наем или ползването на тераси, градини и паркоместа. Елемент, който изглежда частен, може по закон да е част от общите части или да е предмет само на право на изключително ползване.

Проверката (due diligence) трябва също да установи съдебни спорове, договори за наем, обитатели или права на трети лица, които биха могли да засегнат предаването на имота. Актът трябва ясно да урежда договорения статут на владението. Ако имотът е отдаден под наем, купувачът се нуждае от консултация относно съществуващия договор за наем и дали той продължава след продажбата. Ако имотът се предлага обзаведен, изгответе опис на обзавеждането и протокол за състоянието.

Никоя проверка на собствеността не може да бъде заменена само с копие от акта на продавача. Актът показва как продавачът твърди, че е придобил имота; независимите справки в регистрите установяват какво е вписано и дали тежести или по-късни актове го засягат.

11. Техническа, устройствена и строителна проверка (due diligence)

Инженерът на купувача трябва да провери дали физическото състояние на имота съответства на одобрената устройствена и проектна документация и на правното описание. Това може да включва разрешението за строеж, одобрените архитектурни проекти, топографския план, документацията за енергийните характеристики, електронната идентичност на сградата и евентуални декларации или узаконяване на незаконни строежи. Изискванията се различават според вида на имота и сделката.

Често срещаните проблеми включват затворени балкони, разширени тераси, преустроени сутерени, перголи, складови помещения, басейни, подпорни стени, промени в границите или вътрешни преустройства, които липсват в одобрените проекти. Някои нередности може да бъдат узаконени по законов ред, други – не. Преди да поеме ангажимент, купувачът се нуждае от ясно писмено обяснение на статута, разходите, отговорността, графика и остатъчния риск.

Техническата проверка не трябва да се ограничава до съответствието с нормативните изисквания. Поискайте обследване на състоянието на сградата, съобразено с нейната възраст и стойност. Движения в конструкцията, влага, проблеми с хидроизолацията, дефекти по покрива, корозия, отводняване, септични ями, електрическа безопасност, ВиК инсталация, отопление и охлаждане, прозорци и изолация могат значително да повлияят на бъдещите разходи. Общият оглед не може да установи всеки скрит дефект, но компетентното обследване може да открие предупредителните признаци и да препоръча специализирани изследвания.

При имотите по крайбрежието проучете щетите, причинени от солта, отвеждането на дъждовните води, подпорните съоръжения и сезонната наличност на вода. При къщите на склон проверете достъпа, стабилността на склона и отводняването. При имотите с басейн потвърдете, че басейнът е документиран, и прегледайте техниката, хидроизолацията и мерките за безопасност. При имотите, рекламирани с частен път или достъп до плажа, установете правното основание, вместо да разчитате на обичайното ползване.

Договорете писмено какво ще обхваща инженерният доклад. Проверката на документите за съответствие и обследването на състоянието на сградата не са непременно една и съща услуга. Купувачът може да се нуждае и от двете.

12. Специални проверки при покупка на земя или парцел

Покупката на земя изисква повишено внимание, защото стойността на парцела зависи в голяма степен от това какво може законно и практически да се построи. Описание като „подходящ за застрояване“, „близо до морето“ или „идеален за вили“ никога не трябва да се приема без независима писмена проверка. Устройствените правила могат да зависят от това дали имотът е в или извън населеното място или регулацията, от площта, лицето към пътя, признатия достъп до път, датата на образуване, зонирането и множество специални ограничения.

Инженер и адвокат трябва да проверят документа за собственост, топографското заснемане, границите, кадастралните данни, правата на достъп и възможността за застрояване. Съответните проверки могат да включват горските карти, археологическия контрол, бреговата линия и линията на плажа, водните течения, защитените територии, предназначението на земята, високоволтовата инфраструктура и местните устройствени разпоредби. Точният списък зависи от конкретния терен.

Физическият достъп не винаги съвпада със законния достъп. Път, използван от години, може да минава през земя на друг собственик или да не отговаря на устройствените изисквания. По същия начин наличието на електричество, вода, отводняване и телекомуникации трябва да се потвърди заедно с реалистичните разходи за присъединяване. Отдалечените парцели може да изискват частни решения или значителни инфраструктурни работи.

Ако имате концепция за строителство, получете първоначална оценка на осъществимостта преди покупката. Оценката трябва да отчита допустимата застроена площ, плътността на застрояване, височината, отстоянията, паркирането, басейна, подпорните стени, изкопните работи, изложението и достъпа. Концептуалното разпределение може да покаже дали желаната къща се побира удобно, а не само теоретично. Разчетите за бюджета на строителството трябва да включват възнагражденията на специалистите, разрешенията, работите на терена, присъединяванията, озеленяването, данъците и резерв за непредвидени разходи.

13. Разходи и данъци при покупка на имот в Гърция

Общият бюджет за придобиването включва цената плюс разходите по сделката. Точната сума зависи от имота, данъчната основа, договорите със специалистите, от това дали се прилага ДДС или данък при прехвърляне на недвижим имот, от финансирането и от сложността на сделката. Поискайте индивидуални писмени калкулации, вместо да разчитате на един-единствен процент, намерен в интернет.

Според Независимия орган за публичните приходи на Гърция данъкът при прехвърляне на недвижим имот по правило се дължи от купувача, а публикуваната стандартна ставка е 3% от облагаемата стойност, като се прилагат и съответната общинска надбавка и процедурните правила. Данъчната декларация обикновено се подава преди изповядването на акта, често по електронен път чрез процедурата myPROPERTY с участието на нотариуса. Някои сделки, включително при някои нови имоти или при особени обстоятелства, може да се третират различно по отношение на ДДС или освобождаване; нотариусът и данъчният консултант трябва да потвърдят положението към датата на сделката.

Други разходи могат да включват възнаграждението на нотариуса, таксите за кадастъра или ипотечната служба, хонорарите на адвоката и инженера, комисионата на брокера, когато тя се дължи от купувача, преводите, апостилите, пълномощните, банковите такси, оценките и таксите, свързани с ипотечния кредит. Текущите разходи след покупката може да включват годишния данък върху недвижимите имоти (ENFIA), общинските такси, събирани чрез сметките за електроенергия, застраховката, таксата поддръжка, комуналните услуги, текущата поддръжка, грижата за басейна и градината, счетоводството и разходите за управление на отдаването под наем.

Данъчните облекчения или освобождаванията при покупка на първо жилище може да са свързани с подробни условия за допустимост и никога не трябва да се приемат за даденост. Чуждестранните купувачи трябва също да попитат консултантите си в държавата, в която пребивават, за задълженията за деклариране, данъците върху богатството, планирането на наследството и третирането на бъдещите доходи от наем или печалби.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате въпроси за процеса на покупка на имот в Гърция или искате да обсъдим лично вашите изисквания? Свържете се директно с мен по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за международни купувачи на имоти в Халкидики и в цяла Гърция.

14. Нотариусът, декларацията за данък при прехвърляне и окончателният договор за покупко-продажба

Прехвърлянето на недвижим имот в Гърция обикновено се извършва с нотариален акт. Нотариусът събира и проверява документите, необходими за изповядването, изготвя акта, координира данъчната декларация и проверява формалните аспекти на сделката. Нотариусът е безпристрастен и не действа като личен правен съветник на купувача, затова адвокатът на купувача трябва да прегледа проекта и да го обясни преди подписването.

Нотариалният акт описва страните, имота, правото на собственост, цената, данъчните данни, начина на плащане, придружаващите удостоверения и съответните декларации. Купувачът трябва да разбира точно какво придобива: пълна собственост, гола собственост, вещно право на ползване (узуфрукт), идеална част, етажна собственост, земя, паркомясто, складово помещение или свързани с тях права. Плановете и приложенията трябва да се сверят с договорения имот.

Поискайте проекта на акта достатъчно рано, за да може да бъде прегледан и преведен пълноценно. Ако купувачът не разбира гръцки, трябва да се осигури подходящ устен или писмен превод. Не подписвайте въз основа на кратко устно резюме. Имената, паспортните данни, номерът AFM, покупната цена, данните за плащанията и описанието на имота трябва да се проверят внимателно.

Преди подписването договореният данък при прехвърляне на недвижим имот трябва да бъде уреден съгласно приложимата процедура. Средствата трябва да са налични чрез приет и проследим начин на плащане. Адвокатът трябва да потвърди, че въпросите от правната и техническа проверка и условията на договора са решени, а инженерът – че техническата документация е приемлива. Сделката не бива да се финализира само защото датата на пътуването или банковият превод вече са уговорени.

След като всички страни подпишат, вземете заверени копия и ясен отчет за приключването на сделката, в който са посочени платените суми, оставащите стъпки, ключовете и предаването на владението. След това подписаният акт трябва да бъде подаден за вписване; самото подписване не е последната административна стъпка.

15. Вписване на собствеността в кадастъра или в ипотечната служба

След приключването на сделката нотариалният акт за покупка трябва да бъде вписан в компетентната служба на Гръцкия кадастър или в ипотечната служба. Вписването придава действие на прехвърлянето в публичните имотни регистри и създава доказателство, че актът е вписан. Компетентната служба зависи от местоположението на имота и от етапа на въвеждане на кадастъра в съответния район.

Обикновено адвокатът или нотариусът координира подаването, свързаните с него такси и получаването на доказателството за вписване. Купувачът трябва да пази вписания акт, разписката за подаване, удостоверението за вписване и кадастралните данни в постоянното досие на имота. Проверете дали имената, дяловете в собствеността и идентификаторите на имота са вписани правилно.

Ако в кадастралния запис се появи несъответствие, потърсете незабавно правен съвет. Процедурите за поправка зависят от вида на грешката и от статуса на вписването. Не приемайте, че едно несъответствие е само техническа грешка или че винаги може да се отстрани бързо.

Пълното досие на имота трябва да съдържа вписания акт, предишните документи за собственост, предоставени за сделката, кадастралното извлечение, плановете, разрешението за строеж, удостоверенията и докладите на инженера, сертификата за енергийни характеристики, документацията за електронната идентичност на сградата, доказателствата за платените данъци, записа в декларацията E9, застраховката, договорите за комунални услуги, гаранциите, описите и документите за ремонтите. Подредената документация значително улеснява бъдещото управление, издаването на разрешения, финансирането, наследяването и препродажбата.

16. Какво да направите след покупката на имот в Гърция

Приключването на сделката поставя началото на задълженията ви като собственик. Вашият счетоводител трябва да потвърди, че придобиването е отразено правилно в декларацията за имотите E9, и да ви консултира за данъка ENFIA и другите данъчни задължения. Гръцката данъчна администрация посочва, че лицата, пребиваващи в чужбина, които придобиват имот в Гърция, също подлежат на правилата за деклариране с E9; при цифровите процедури някои сделки може да се попълват автоматично, но записът все пак трябва да бъде проверен от квалифициран консултант.

Сключете застраховка на сградата и на домашното имущество, подходяща за имота, местоположението и предвиденото ползване. Покритието може да трябва да включва земетресение, пожар, буря, щети от вода, гражданска отговорност, басейн, отдаване под наем или периоди, в които жилището не се обитава. Прочетете внимателно изключенията и изискванията за охрана.

Прехвърлете или активирайте партидите за електричество, вода, телекомуникации и евентуалните общи сметки на сградата. Нашето обслужване по регистрация на комунални услуги в Халкидики може да ви съдейства на този практически етап от предаването. При предаването запишете показанията на измервателните уреди и документирайте ключовете, дистанционните управления, ръководствата на уредите и дефектите. Ако имотът ще остане необитаем, определете надежден местен контакт за проверки, контрол след бури, проветряване, поддръжка и спешни случаи.

Преди ремонт потърсете технически съвет и получете необходимите разрешения. Собствеността не дава неограничена свобода да променяте фасадите, конструкцията, басейните, стените, терасите или предназначението. Пазете фактурите, разрешенията, плановете и снимките, за да остане досието на имота готово за бъдеща продажба.

Ако жилището ще се отдава под наем, преди да започнете да го рекламирате, осигурете правилната рамка по отношение на данъците, регистрацията, лицензирането, безопасността, застраховането и експлоатацията. Правилата за краткосрочно отдаване под наем се променят и може да се различават в зависимост от дейността и предлаганите услуги. Местният план за управление трябва да обхваща комуникацията с гостите, настаняването, освобождаването, почистването, спалното бельо, поддръжката, ценообразуването, оплакванията и реагирането при спешни случаи.

17. Покупка на имот в Гърция от чужбина чрез пълномощно

Чуждестранните купувачи не винаги трябва да присъстват лично на всяка административна стъпка. Внимателно изготвено пълномощно може да оправомощи доверен адвокат или друг представител да получи номер AFM, да урежда данъчни процедури, да подписва определени документи, да общува с банки или доставчици на комунални услуги и, ако е изрично упълномощен, да приключи покупката. Обхватът трябва да бъде съобразен с конкретния случай и обяснен преди подписването.

Пълномощно, подписано в чужбина, може да изисква заверка пред гръцко консулско представителство или пред компетентен чуждестранен нотариус, както и апостил или консулска легализация и официален превод – в зависимост от държавата, в която се издава. Вашият гръцки адвокат и нотариусът трябва да ви предоставят точния текст и изискванията за форма, преди да си запишете час. Не използвайте общ образец от интернет.

Покупката от разстояние изисква дисциплинирана комуникация. Определете как ще се одобряват офертите, документите и плащанията. Използвайте видеоразговори, за да разгледате имота и да обсъдите писмените доклади. Проверявайте независимо банковите инструкции и пазете копия от всички упълномощавания. Когато е възможно, посетете имота лично преди окончателното обвързване, особено ако жилището е предназначено за лично ползване.

Представителят не трябва да има по-широки правомощия от необходимото. Попитайте как може да се оттегли пълномощното, кога изтича и дали позволява преупълномощаване. Добре структурираното пълномощно може да направи процеса ефективен, без да намалява качеството на правната и техническа проверка.

18. Имоти ново строителство, покупки на зелено (off-plan) и проекти за ремонт

Покупката на завършен имот от вторичния пазар се различава от покупката на жилище в процес на строителство. Нашето специализирано ръководство за покупка на зелено (off-plan) и на имоти ново строителство в Гърция обяснява подробно допълнителните предпазни мерки. Купувачът трябва да проучи строителя, собствеността върху земята, разрешението за строеж, одобрените планове, финансирането, спецификацията на строителството, графика и договорните гаранции. Плащанията трябва да съответстват на ясно определени етапи, удостоверени от подходящ специалист, а не само на календарни дати.

Спецификацията трябва да е достатъчно подробна, за да не допуска недоразумения. Тя може да обхваща конструкцията, топлоизолацията, хидроизолацията, прозорците, подовите настилки, санитарния фаянс, кухнята, електрическата мощност, отоплението, вентилацията и климатизацията, соларните системи, басейна, озеленяването, границите, достъпа, отводняването, присъединяването към комуналните мрежи и енергийните характеристики. Чертежите трябва да посочват размерите и включените външни площи. Замяната на марки, допустимите отклонения, поръчките за промени, забавянията, проверките, дефектите и документацията при предаването трябва да бъдат уредени в договора.

При имоти за ремонт поискайте ранна оценка на осъществимостта и разходите. Изяснете кои елементи могат да бъдат запазени, дали предвидените промени изискват разрешения, дали съществуващите нередности трябва да бъдат отстранени и как достъпът влияе на логистиката на строителството. Крайбрежната и селската среда може да създаде особени ограничения по отношение на материалите, доставките и сезона.

Chalkidiki Real Estate може да координира платени услуги по ремонт и управление на строителството след придобиването, включително комуникацията с архитекти, инженери, строителни фирми и майстори. Услугата може да обхване всичко – от първоначалните изисквания и сравняването на оферти до координирането на напредъка, поддръжката и подготовката за лично ползване или отдаване под наем. Професионалната отговорност, разрешенията и техническите одобрения остават за специалистите с необходимата правоспособност.

19. Покупка с цел доход от наем или инвестиция

Всеки инвестиционен имот в Гърция трябва да се оценява както като действащ бизнес, така и като материален актив. Анализирайте реалистичната заетост, сезонността, цените на нощувка или на месец, конкуренцията, целевите гости, достъпа, паркирането, разпределението на спалните, външните площи и изискванията за управление. В Халкидики близостта до плажа и летното търсене може да са привлекателни, но продължителността на сезона и конкретното местоположение влияят съществено на резултатите.

Изгответе нисък, базов и висок сценарий. Приспаднете таксите на платформите, управлението, почистването, спалното бельо, комуналните услуги, поддръжката на басейна и градината, ремонтите, застраховката, счетоводството, данъците, консумативите и резервите за подмяна. Включете разходите за обзавеждане и първоначално оборудване. Имот с по-нисък брутен приход, но по-лесна поддръжка може да даде по-добър резултат спрямо риска от сложна вила с високи обявени цени.

Уверете се, че предвиденото отдаване под наем е правно и технически съвместимо с имота, с правилника за вътрешния ред на етажната собственост и с действащите разпоредби. За краткосрочното отдаване под наем се прилагат задължения за регистрация и данъчни задължения, а добавянето на услуги, подобни на хотелските, може да промени регулаторната и стопанската класификация. Потърсете съвет, преди да започнете да рекламирате, и се запознайте с практическия обхват на управлението на Airbnb в Халкидики.

Стратегията за излизане е важна. Мислете за дългосрочната ликвидност на имота както сред местни, така и сред чуждестранни купувачи, а не само за сегашната популярност на ваканционните наеми. Ясното право на собственост, законното строителство, достъпното местоположение, приемливите експлоатационни разходи и подредената документация защитават стойността при препродажба. Ремонтите трябва да подобряват функционалността и дълготрайността, а не да следват мода, която може бързо да остарее.

20. Чести грешки, които купувачите трябва да избягват

Плащане преди независима проверка

Аванс, преведен под натиск, може трудно да бъде възстановен. Винаги определяйте писмено условията за връщане и първо получете одобрението на адвоката си.

Един специалист за всички интереси

Продавачът, строителят, брокерът и купувачът имат различни роли. Купувачът се нуждае от независим правен и технически съвет и трябва да разбира задълженията на всеки консултант.

Предположението, че видимото строителство е законно

Красиво пристрояване, басейн или стая за гости може да не съответства на разрешенията. Проверката от инженер е от съществено значение.

Пренебрегване на достъпа и границите

Фактическото ползване не доказва законен достъп до пътя, собственост върху паркомястото или точната граница. Проверете документите за собственост, плановете и данните в регистъра.

Бюджет само за цената

Данъците, таксите, ремонтите, обзавеждането и годишната експлоатация могат съществено да повлияят на това доколко можете да си позволите покупката. Изгответе модел на общите разходи.

Разчитане на обещания за доходи от наем

Прогнозната доходност трябва да се основава на консервативни допускания и на пълно приспадане на разходите. Нито заетостта, нито цената са гарантирани.

Пропускане на превода

Купувачът трябва да разбира всеки документ, който подписва. Осигурете професионален писмен или устен превод и прегледайте проектите предварително.

Смесване на покупката с имиграционния статус

Собствеността върху имот не дава автоматично право на пребиваване. Потърсете актуален имиграционен съвет за пътя към желаното разрешение за пребиваване.

Липса на план след приключването на сделката

Декларацията E9, застраховката, комуналните услуги, охраната и поддръжката трябва да бъдат подготвени преди предаването, особено когато купувачът живее в чужбина.

21. Типичен график и контролен списък за купувача

Няма гарантирана стандартна продължителност. Една лесна сделка с готови документи може да напредне сравнително бързо, докато поправки в правото на собственост, узаконяване, наследствени въпроси, финансиране, пълномощни или липсващи разрешения могат да удължат процеса. Реалистичният план трябва да се ръководи от завършените проверки, а не от произволно избрана дата на приключване.

Преди да дадете съгласие за приключване на сделката, потвърдете следното:

• Вашият адвокат е одобрил правото на собственост и договора.
• Вашият инженер е одобрил техническото и устройственото състояние.
• Окончателното описание на имота и включените права са правилни.
• Всички авансови плащания и плащания по покупката са документирани.
• Средствата за данъци, нотариус и вписване са налични.
• Разбирате нотариалния акт благодарение на писмен или устен превод.
• Предаването на владението, ключовете, мебелите и показанията на измервателните уреди са договорени.
• Отговорностите за вписването на акта и за периода след приключването на сделката са разпределени.

22. Как Chalkidiki Real Estate подкрепя чуждестранните купувачи

Покупката в друга държава е по-лесна, когато един местен контакт координира практическия път. Chalkidiki Real Estate започва с това да разбере предвиденото от вас ползване, предпочитанията ви за местоположение, бюджета и дългосрочните ви планове. Намираме подходящи имоти, организираме огледи, предоставяме информация за местния пазар и помагаме да се структурира комуникацията по време на преговорите.

Можем да ви свържем с независими гръцки адвокати, нотариуси, инженери и данъчни консултанти и да координираме работата с тях. Всеки специалист с регулирана професия носи отговорност за собствените си съвети, доклади и решения. Нашата роля е да помогнем процесът да протича последователно, да направим видими отворените въпроси и да гарантираме, че практическите нужди на чуждестранния купувач няма да бъдат пренебрегнати.

След приключването на сделката нашите платени услуги могат да продължат с регистрацията на комунални услуги, ремонт и преустройство, координиране на строителството, електро- и ВиК работи, отопление, вентилация и климатизация, прозорци и подобрения на външните пространства, Starlink и решения за умен дом, поддръжка, грижа за градината и басейна, както и управление на Airbnb или краткосрочно отдаване под наем. Тази приемственост е особено ценна за собственици, които живеят в чужбина и се нуждаят от надежден местен партньор.

Всеки имот и всеки купувач са различни. Безплатната първоначална консултация ни позволява да разберем дали сте в ранен етап на планиране, вече посещавате Халкидики или сте готови да оцените конкретен имот. След това можем да ви обясним как нашите услуги по търсене на имоти и координиране могат да отговорят на вашия проект.