Ипотечни кредити в Гърция за чужденци – ръководство за финансиране

На тази страница

Могат ли чужденци да получат ипотечен кредит в Гърция?

Да. Гръцките банки публично рекламират ипотечни кредити за хора, които живеят извън Гърция, включително за лица, пребиваващи в ЕС и в държави извън ЕС. В зависимост от банката и продукта нерезидентът може да кандидатства лично, от разстояние, по имейл или чрез надлежно упълномощен гръцки адвокат. Продуктите могат да покриват покупката, строителството, довършването или ремонта на жилищен имот.

Наличието на такива продукти не означава автоматично право на кредит. Всяка банка прилага собствена кредитна политика, списък с приемливи държави, възрастови ограничения, минимални и максимални суми, критерии за имота, изисквания към документите за доходи и оценка на риска. Кредитополучател, приет от една институция, може да получи различни условия или изобщо да не получи оферта от друга. Продуктите и цените също могат да се променят между запитването и окончателното одобрение.

Имотът трябва да бъде приемливо обезпечение. Купувачът може да има високи доходи, но да избере имот с правни, кадастрални или технически проблеми или такъв, който трудно се продава. И обратно – лесно продаваемата вила не компенсира недостатъчните документирани доходи или незадоволителния кредитен профил. И двете страни на заявлението трябва да бъдат одобрени.

Кредитополучателите нерезиденти трябва да очакват повече документи от местен кандидат на трудов договор. Чуждестранните данъчни декларации, доказателствата за заетост, кредитните справки, банковите извлечения и документите за адрес трябва да бъдат разбираеми и проверими. Банките могат да прилагат различни политики в зависимост от държавата на пребиваване на кредитополучателя, валутата на доходите му и оставащото време до пенсионирането му.

Важно: Всички посочени от банката проценти на финансиране, лихвени проценти, срокове на кредита или срокове за одобрение зависят от конкретния продукт и от оценката на кандидата. Поискайте персонализирана писмена оферта и изискуемата по закон преддоговорна информация, преди да разчитате на което и да е условие.

Основни начини за финансиране на имот

Подходящият вариант зависи от доходите, активите, данъчното положение, целта на покупката и толерантността към риск. Сравнявайте общия финансов и правен ефект, а не само обявения лихвен процент. Кредит в собствената държава, обезпечен със съществуващо жилище, може да е по-бърз, но излага това жилище на риск; гръцкият ипотечен кредит може да съответства на актива, но да доведе до по-дълъг местен процес по приключване на сделката.

Покупка в брой или с ипотечен кредит

Купувачът, който плаща в брой, избягва кредитния анализ на банката, оценката и вписването на обезпечение. Това може да опрости сроковете и да укрепи позицията при преговорите. Влагането на всички налични пари в един имот обаче може да намали ликвидността за данъци, ремонт, обзавеждане, поддръжка и непредвидени ситуации.

Ипотечният кредит запазва част от капитала на купувача и може да съчетае дългосрочно финансиране с дългосрочен актив. Разходите включват лихви, банкови такси, оценка, правни и технически проверки, вписване на обезпечението, застраховки и административни разходи. Кредитополучателите трябва също да приемат задълженията за погасяване независимо от заетостта на имота, приходите от наем или движението на валутните курсове.

Правилното сравнение не е „парите в брой са безплатни, а дългът е скъп“. Парите в брой имат алтернативна цена, а дългът – договорна цена и риск. Купувачите трябва да моделират няколко сценария: лихвени проценти, периоди без наематели, разходи за ремонти, валутни промени, ранна продажба и прекъсване на доходите. Ваканционният имот трябва да остане по силите ви дори ако дълго време не носи приходи от наем.

Не твърдете, че можете да платите в брой, ако средствата не са действително налични и документирани. Купувач, който подпише без условие за финансиране и по-късно зависи от неодобрен кредит, може да загуби аванса си или да понесе договорна отговорност.

Подготовка преди огледите на имоти

Подготовката на финансирането трябва да започне преди сериозните преговори за имот. Определете максималния бюджет за покупката, собствения си паричен принос, разходите по сделката, резерва за ремонт и месечната вноска, която ви е по силите. Покупната цена не е цялата сума в брой, която ви е необходима.

Съберете документите за самоличност, данъци, доходи, заетост, банкови сметки, задължения и активи. Проверете дали имената и адресите съвпадат навсякъде. Снабдете се с гръцки данъчен номер (AFM) и изяснете дали избраната банка изисква гръцка банкова сметка преди кандидатстването или преди усвояването на кредита.

Свържете се с повече от една подходяща банка или с упълномощен специалист по финансиране. Посочете гражданството, държавата на пребиваване, валутата на доходите, вида заетост, възрастта, предвиденото ползване на имота, очакваната цена и наличния собствен капитал. Попитайте кои държави се приемат и на какви езици могат да бъдат документите.

Изберете рано независим гръцки адвокат. Банката защитава собственото си обезпечение; адвокатът на купувача защитава интересите на купувача. Един и същ имот ще бъде проверен със свързани, но различни цели.

Предварително одобрение на ипотечния кредит

Предварителното одобрение е първоначална оценка на кредитополучателя въз основа на предоставената финансова информация. То може да даде ориентировъчен максимален размер на кредита, срок или диапазон на платежоспособност, преди да е избран окончателно конкретен имот. Някои гръцки банки рекламират онлайн или ускорено предварително одобрение, докато при кандидати нерезиденти може да е необходим пряк контакт или допълнителни документи.

Предварителното одобрение обикновено е условно. Условията могат да включват проверка на документите, непроменени доходи и задължения, приемливи резултати от кредитните проверки, задоволителна оценка, приемлива правна и техническа проверка на имота, застраховка и окончателно вътрешно одобрение. То има и срок на валидност.

Поискайте предварителното одобрение в писмен вид и установете какво е оценено и какво не. Прегледала ли е банката преведените данъчни декларации? Оценен ли е имотът? Има ли правно одобрение? Фиксиран ли е обвързващ лихвен процент? Ако отговорът е „не“, не представяйте кредита като окончателен.

Използвайте предварително одобрения бюджет предпазливо. Банката може да отпусне кредит спрямо по-ниската от двете стойности – покупната цена или оценената стойност, а таксите и данъците може да се наложи да бъдат платени изцяло със собствени средства на купувача.

Трите отделни одобрения

1. Одобрение на кредитополучателя

Банката оценява възможността за погасяване, самоличността, пребиваването, доходите, задълженията, кредитното поведение и съответствието с нормативните изисквания. Така се определя дали кандидатът е приемлив и какъв е ориентировъчният размер на кредита.

2. Одобрение на имота

Банката оценява имота и проверява дали той е подходящ като обезпечение от правна и техническа гледна точка. Ниска оценка или проблем с правото на собственост може да намали или да спре финансирането дори когато одобрението на кредитополучателя е силно.

3. Окончателно одобрение на кредита и на усвояването

Банката потвърждава окончателните условия, изискванията, застраховката, обезпечението, нотариалния акт за покупка и механизма на плащане. Средствата се освобождават само когато посочените условия са изпълнени.

Купувачите трябва да следят тези етапи поотделно. Объркване често възниква, когато кандидатът чуе „одобрен“ след първия етап и поеме ангажимент, при който платените суми не се връщат, преди да са преминати вторият и третият етап.

Как банките оценяват чуждестранните кредитополучатели

Банките преценяват способността и готовността на кредитополучателя да погасява кредита. Досието може да включва възраст, семейно положение, пребиваване, гражданство, заетост, стабилност на доходите, активи, задължения, данни от кредитни регистри, история на банковите сметки и предлаганата месечна вноска. Банката може да вземе предвид и правната и практическата изпълнимост на документите от държавата на пребиваване.

Стабилните, прозрачни и облагаеми доходи се оценяват по-лесно от нередовните постъпления в брой. По правило банката изисква доказателства за определен минал период, а не само за последния месец. Скорошна смяна на работата, изпитателен срок, преструктуриране на бизнеса или рязко увеличение на доходите може да изискват обяснение.

Държавата на пребиваване може да повлияе на приеманите документи, максималния срок, изискването за собствено участие и начина на кандидатстване. Неправилно е да се приема, че всички лица, пребиваващи в ЕС, получават еднакво третиране или че лицата, пребиваващи извън ЕС, автоматично са изключени.

Кандидатът трябва да декларира съществуващите ипотечни кредити, потребителски кредити, лизинги, гаранции, салда по кредитни карти и задължения за издръжка. Пропускането на задължение може да подкопае доверието, когато то по-късно се появи в банковите извлечения или в кредитните справки.

Оценка на доходите и заетостта

Кандидатите на трудов договор обикновено представят трудови договори, удостоверения от работодателя, последни фишове за заплата, данъчни декларации или данъчни оценки и банкови извлечения с постъпленията от заплатата. Банката може да се свърже с работодателя или да поиска потвърждение за длъжността, продължителността на работата при него и дали трудовото правоотношение е безсрочно.

Доходите от бонуси, комисиони и извънреден труд може да се вземат предвид с намаление, освен ако нямат стабилна история. Придобивките, надбавките и служебните разходи може да се третират различно от основната заплата. Доходите в чуждестранна валута пораждат и въпроси, свързани с валутния курс.

Ако кандидатът работи от разстояние за работодател в друга държава, банката може да попита къде е правно установено трудовото правоотношение и къде се облагат доходите. Гръцкият адрес не превръща автоматично чуждестранните доходи в местно документирани доходи.

Подгответе преводи и обяснителни бележки, когато данъчните документи съдържат непознати категории. Целта не е просто да изпратите много страници, а да дадете възможност на кредитния анализатор да съпостави брутния доход, облагаемия доход, нетните постъпления и редовните задължения.

Самонаети кандидати и собственици на бизнес

Самонаетите кредитополучатели и собствениците на дружества обикновено трябва да представят по-дълга финансова история. Банките могат да поискат лични и фирмени данъчни декларации, финансови отчети, баланси, отчети за приходите и разходите, доказателства за оборота, удостоверения за липса на данъчни задължения, банкови извлечения, документи за регистрация на дружеството и потвърждение от счетоводител.

Оборотът не е личен доход. Кредиторът анализира устойчивата печалба, тегленията на собственика, дивидентите, неразпределената печалба и задълженията на бизнеса. Бизнес с високи приходи, но с колебливи маржове, може да позволи по-малък кредит от очакваното.

Скорошното учредяване на дружество или преминаването от трудов договор към работа на свободна практика може да съкрати историята, която банката може да оцени. Кандидатите трябва да обяснят приемствеността на клиентите и договорите, опита си в сектора и паричните потоци, без да преувеличават сигурността.

Собствениците на няколко дружества трябва да предоставят ясна схема на структурата и информация за действителните собственици. Заемите между свързани лица, гаранциите и салдата по сметките на съдружниците или акционерите може да бъдат третирани като задължения или да изискват пояснение.

Доходи от пенсии и инвестиции

Чуждестранната пенсия може да послужи като основа за ипотечен кредит, ако е стабилна, документирана и се очаква да продължи да се получава през целия срок на кредита. Доказателства могат да бъдат решения за отпускане на пенсия, годишни извлечения, данъчни декларации и постъпления по банкова сметка.

Възрастта към падежа на кредита е важна. Дълъг срок може да не е възможен, ако погасяването продължава след възрастовата граница по политиката на банката. Банката може да поиска допълнителна застраховка „Живот“ или по-кратък срок, което увеличава месечната вноска.

Доходите от наеми, дивиденти и инвестиции може да бъдат признати частично в зависимост от историята и волатилността им. Капиталовата печалба или еднократните тегления не са равностойни на редовен доход. Банката може да разграничава ликвидните активи, които укрепват профила, от дохода, който се използва за оценка на платежоспособността.

Пенсионерите трябва да запазят резерв за непредвидени разходи за здравеопазване, пътувания, застраховки, данъци и поддръжка, вместо да влагат всички ликвидни средства в собственото участие.

Платежоспособност и съществуващи задължения

Банката изчислява колко доход остава след съществуващите задължения и разходите за живот. Предложената вноска по ипотечния кредит се оценява заедно с другите дългове, а не изолирано. Регулаторни и вътрешни ограничения може да лимитират съотношението между дълговите плащания и дохода, дори когато кандидатът лично се чувства спокоен.

Купувачите трябва да изготвят по-строг модел на домакинския бюджет, включващ вноската по ипотечния кредит, застраховката, гръцкия данък върху недвижимите имоти (ENFIA), таксата поддръжка, комуналните услуги, пътуванията, поддръжката, грижата за градината или басейна и резерв за ремонти. Доходите от наем трябва да бъдат подложени на стрес тест за периоди без наематели и за сезонност.

Кредитът с плаващ лихвен процент трябва да остане поносим и след повишаване на лихвите. Периодът с фиксиран лихвен процент може да приключи преди падежа на кредита. Затова стрес тестът трябва да включва по-високи вноски, по-ниски валутни курсове и временно намаляване на дохода.

Не приемайте максимума на банката за своя лична цел. Одобрението на кредита отговаря на въпроса какво може да предложи кредиторът; то не определя какво съответства на начина на живот и дългосрочните цели на купувача.

Собствено участие, собствен капитал и съотношение кредит/стойност (LTV)

Съотношението между кредита и стойността (loan-to-value) сравнява размера на ипотечния кредит със стойността, приета от кредитора. Публикуваните продукти за чуждестранни купувачи може да рекламират финансиране до определен процент, но действителният процент зависи от местопребиваването, кредитополучателя, имота, продукта и оценката.

Ако договорената цена е 400 000 €, а банката оцени имота на 350 000 €, кредиторът може да приложи своя процент към 350 000 €. Купувачът трябва да покрие разликата в цената, изискваното собствено участие и разходите по сделката с проверени собствени средства.

Авансът за резервация, платен преди окончателното одобрение, обикновено е част от собственото участие на купувача, но банката се нуждае от доказателство и може да постави условия за начина на плащане на средствата. Не правете неофициални плащания в брой.

Поддържайте резерв. Оценката, движението на валутните курсове или неочаквани правни разходи и разходи за ремонт може да увеличат нуждата от парични средства. Сделката не бива да се провали, защото целият ликвиден буфер е изразходван за първия аванс.

Банкова оценка на имота

Кредиторът назначава или одобрява оценител, който да определи пазарната стойност на имота за целите на обезпечението. Оценката отчита местоположението, вида, площта, състоянието, сравнимите сделки, пазарната реализуемост и документацията. Тя не е същото като исканата цена или пазарното мнение на брокера на недвижими имоти.

Оценката защитава преди всичко банката. Тя може да не открие всеки дефект или да не потвърди разходите за ремонт. Купувачът все пак трябва да възложи независима техническа експертиза и търговска оценка.

Уникалните луксозни вили, земите в селски райони, недовършените сгради и имотите с малко сравними продажби може да получат консервативни оценки. Изгледът към морето и висококачественото изпълнение не се превръщат автоматично в исканата от продавача цена.

Ако оценката е ниска, възможностите включват увеличаване на собственото участие, предоговаряне на цената, искане за преразглеждане с нови доказателства, избор на друг кредитор или отказ от сделката, ако договорът го позволява. Друга банка може да оцени имота различно, но не бива да се приема, че това ще реши действителен проблем с пазарната реализуемост.

Кои имоти могат да бъдат финансирани?

Банките по принцип предпочитат имоти с ясна собственост, законно строителство, приемлив достъп, добра пазарна реализуемост и пълна документация. Стандартните апартаменти и завършените къщи може да се оценяват по-лесно от неузаконени, недовършени или силно специализирани активи.

Възможни трудности са неуредена собственост, вписани претенции, незаконни строежи, несъответствия в кадастъра, липсващи разрешения, оспорван достъп, неприключено наследяване, лошо състояние, отдалечено местоположение или необичайни структури на собственост.

Парцелът може да отговаря на условията по определени продукти, но възможността за застрояване, границите и достъпът изискват внимателна проверка. Покупката на зелено (off-plan) изисква оценка на строителя, разрешенията, етапите на строителството и завършването. Вижте нашите ръководства: Покупка на земя в Гърция и Покупка на зелено (off-plan) и на имоти ново строителство.

Преди да платите аванс, попитайте банката за минималната стойност на имота, географския обхват, допустимото предназначение, етапа на строителството и условията при краткосрочно отдаване под наем.

Правната проверка от банката

Адвокатът на кредитора проверява дали предложеното обезпечение може да бъде учредено и принудително изпълнено. Проверката може да обхване собствеността, веригата на собствеността, вписаните тежести, кадастралните данни, правоспособността на продавача и документите, необходими за ипотеката или за предварителното вписване на ипотека.

Тази проверка защитава банката и не заменя независимата правна проверка (due diligence) на купувача. Банката може да приеме даден риск, защото кредитът ѝ е добре обезпечен, докато купувачът се сблъсква с практически или търговски проблем. Тя може и да откаже обезпечението по причини, свързани с политиката ѝ, дори когато адвокатът на купувача смята покупката за правно възможна.

Адвокатът на купувача трябва да комуникира с правния екип на банката, но да остане независим. Констатациите трябва да бъдат съгласувани, особено когато съществуваща ипотека трябва да бъде заличена и да се впише ново обезпечение.

За методиката от страна на купувача вижте: Правна проверка (due diligence) при покупка на имот в Гърция.

Техническа и устройствена проверка

Банката може да възложи технически проверки или оценки, за да прецени дали обезпечението е приемливо. Продавачът също трябва да предостави задължителната техническа документация за нотариалното прехвърляне.

Купувачът трябва да възложи на независим инженер да сравни разрешенията, плановете, данните от електронната идентичност на сградата, кадастралната геометрия и действителния имот. Инженерът трябва също да оцени състоянието на имота и осъществимостта на планирания ремонт.

Техническото одобрение от банката не е гаранция за конструкцията. То може да се съсредоточи върху въпроси, важни за обезпечението, и да не прогнозира бъдещи разходи за покрива, влагата, басейна, подпорните стени или техническите инсталации.

Техническите проблеми влияят върху сроковете за финансиране. Ако е необходимо узаконяване или корекция, удостоверенията може да изтекат и оценката да се наложи да бъде актуализирана. Договорът за покупко-продажба трябва да предвижда реалистични срокове.

Документи за кандидатстване за ипотечен кредит

Решаващ е точният списък с документи на банката. Нашето отделно ръководство „Необходими документи за покупка на имот в Гърция“ обяснява цялостното досие за покупката.

Преводи, апостили и заверки

Някои банки приемат придружаващи документи на английски или гръцки, докато за други езици може да се изисква превод. Кредиторът решава дали е необходим обикновен, заверен или официален превод.

Официалните документи, пълномощните или корпоративните документи може да изискват апостил или легализация. Уточнете това, преди да ги поръчате; правилата за удостоверяване зависят от държавата и документа.

Когато е възможно, пазете оригиналните електронни банкови извлечения. Екранни снимки и редактирани PDF файлове може да не бъдат приети. Преводачите трябва да предават точно цифрите, валутата, данъчните категории и официалните печати.

Изгответе опис, който свързва всеки оригинал с неговия превод. Кредитният анализатор не бива да гадае към кое резюме се отнася коя 40-странична данъчна декларация.

Гръцка банкова сметка и данъчен номер (AFM)

За покупката и кредита обикновено е необходим гръцки данъчен номер (AFM). Кредитиращата банка може също да изисква кредитополучателят да има сметка при нея преди сключването на кредита. Alpha Bank например посочва това изрично за своя продукт за ипотечни кредити за чуждестранни кредитополучатели.

Откриването на сметка включва отделни проверки на самоличността, местопребиваването, данъчното положение и произхода на средствата. Започнете рано. Одобрението на кредита не отменя задължителните проверки на банката за съответствие с нормативните изисквания.

Сметката може да се използва за такси, застрахователни премии и вноски по ипотечния кредит. Изяснете минималните салда, директните дебити, онлайн достъпа, лимитите за международни преводи и процедурите за промяна на данните за контакт.

Никога не споделяйте данните си за достъп до онлайн банкирането. Адвокат, който действа въз основа на пълномощно, използва предоставените му правомощия, а не паролата на кредитополучателя.

Произход на средствата и нормативни изисквания

Банката трябва да разбере произхода на собствените средства на купувача и на дохода, от който ще погасява кредита. Доказателствата може да включват история на спестяванията, заплати, доходи от бизнес, инвестиции, наследство, продажба на имот, документи за дарение или заем.

Голям превод малко преди подаването на заявлението ще породи въпроси, освен ако произходът му не е документиран. Ако се използват средства от семейството, правни и данъчни консултанти трябва да определят дали сумата е дарение, заем или съвместно участие.

Движението на парите трябва да е проследимо – от посочения собственик през регулирани сметки до сделката. Плащанията от трети лица и в брой създават рискове за съответствието с нормативните изисквания и договорни рискове.

Произходът на имуществото и произходът на средствата са свързани, но различни понятия. Първото обяснява как е създадено цялото имущество; второто – откъде са парите, използвани за тази покупка. Предоставете кратки обяснения, подкрепени с документи.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате ли въпроси за ипотечните кредити или финансирането на имоти в Гърция, или искате да обсъдите лично покупката си и нуждите си от финансиране? Свържете се с мен директно по телефон, WhatsApp или имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за международни купувачи на имоти в Халкидики и в цяла Гърция.

Фиксирани и плаващи лихвени проценти

Фиксираният лихвен процент осигурява сигурност на вноската за определения период. Той може да остане фиксиран за целия срок на кредита или да се промени след първоначален период. Плаващият лихвен процент обикновено е обвързан с референтен лихвен процент плюс договорната надбавка на банката.

Сравнявайте не само лихвата за първата година. Попитайте какво става след фиксирания период, колко често се преизчислява плаващата лихва, има ли долна граница (floor) и какъв референтен лихвен процент се прилага.

Публикуваните промоционални лихви може да се променят и да са обвързани с условия. За кредитополучателя са обвързващи само индивидуалната оферта и договорът за кредит. Не включвайте в бюджета за покупката лихва, представена като неизменна във времето.

Подложете на стрес тест плаващите вноски и допусканията за рефинансиране. Кредитополучателят не бива да разчита на спад на лихвите или на това, че друга банка ще рефинансира кредита по-късно.

Общите разходи по кредита

Ефективната цена на финансирането включва лихвата, таксите за кандидатстване или обработка, оценката, правната и техническата проверка от банката, разходите за нотариус и вписване на обезпечението, застраховките, таксите по сметката, както и данъците или налозите, когато са приложими.

Поискайте изискваната от закона стандартизирана преддоговорна информация и писмена тарифа на таксите. Сравнявайте годишния процент на разходите, общата дължима сума и допусканията, а не само номиналната лихва.

Разграничете разходите по ипотечния кредит от разходите по покупката на имота. Данъкът при прехвърляне на недвижим имот (FMA), хонорарите на нотариуса по акта за покупка, на адвоката на купувача и на инженера, както и посредническото възнаграждение може да не подлежат на финансиране.

Попитайте кои такси се плащат дори ако кредитът или покупката не бъдат осъществени. Оценката и професионалните услуги може да подлежат на заплащане и след отказ.

Срок на кредита и схема на погасяване

По-дългият срок намалява месечната вноска, но по правило увеличава общата лихва и удължава експозицията. По-краткият срок изисква по-силен месечен паричен поток, но намалява продължителността на задължението.

Уточнете метода на погасяване, честотата на плащанията, датата на падежа и първата вноска. Попитайте как се третират гратисните периоди, просрочията, преструктурирането и наказателната лихва.

Условията за предсрочно погасяване са важни за купувачи, които може да продадат имота, да наследят средства или да рефинансират. Някои настоящи банкови продукти рекламират липса на такса за предсрочно погасяване, но обвързващият договор трябва да бъде проверен.

Възрастовите граници може да ограничат срока. Съвместните кредитополучатели може да бъдат оценявани според по-възрастния кредитополучател или според разпределението на доходите съгласно политиката на банката.

Валутен риск за чуждестранните купувачи

Ипотечният кредит в евро, изплащан от доход в евро, избягва прякото валутно несъответствие между дохода и кредита. Кредитополучател, който получава доходи в паундове, долари, франкове или друга валута, е изложен на промени във вноските при движение на валутните курсове.

Моделирайте съществено поевтиняване на валутата на дохода. Вноската в евро може да остане постоянна, докато цената ѝ в местната валута на кредитополучателя расте. Собственото участие по сделката също може да се промени в периода между офертата и приключването на сделката.

Спредовете при обмяна на валута и таксите за преводи влияят върху действителната цена. Сравнете специализираните услуги за обмяна на валута с банковите преводи, но се уверете, че окончателният превод отговаря на указанията на кредитора и на нотариуса.

Хеджирането на валутния риск е финансово решение, което изисква квалифициран съвет. Не използвайте спекулативни очаквания за валутния курс, за да оправдаете ипотечен кредит, който иначе е непосилен.

Имуществена застраховка и застраховка „Живот“

Кредиторът обикновено изисква застраховка, която защитава ипотекирания имот срещу определени рискове, като в полицата е отбелязан интересът на банката. Покритието може да включва пожар, земетресение или други събития според полицата и обезпечението.

Застраховка „Живот“ или застраховка за защита на плащанията може да се изисква, да се предлага или да се ценообразува според възрастта и здравословното състояние. Прочетете изключенията, застрахователната сума, ползващото се лице и условията за прекратяване.

Най-ниската премия не е непременно достатъчна. При крайбрежните вили може да е необходимо специално внимание към бури, наводнения, басейна, гражданската отговорност, отдаването под наем и периодите, в които имотът е необитаем.

Поддържайте полиците активни и предоставяйте доказателство за подновяването им, когато се изисква. Неподдържането на задължителното покритие може да представлява нарушение на условията по кредита.

Кандидатстване от разстояние и пълномощно

Официалните страници на банките потвърждават, че заявленията на нерезиденти може да се обработват дистанционно или чрез пълномощник. Гръцки адвокат, вписан в гръцка адвокатска колегия, може да действа въз основа на одобрено от банката пълномощно, когато кредитополучателят не може да остане в Гърция.

Пълномощното може да трябва да обхваща подаването на заявлението за кредит, откриването на сметка, подписването, застраховката, ипотечното обезпечение и вписването. Използвайте образеца на банката или получете одобрение от банката, преди да подпишете в чужбина.

Подписването в чужбина може да изисква нотариална заверка, апостил или легализация и превод на гръцки. Оригиналът трябва да пристигне навреме. Широко пълномощно за покупка не включва автоматично правомощия за теглене на кредит и учредяване на обезпечение.

Дистанционният процес не означава, че няма проверка на самоличността. Видеоразговори, заверени документи или явяване в клон все пак може да бъдат изискани.

Оферта с условие за получаване на финансиране

Купувач, който зависи от ипотечен кредит, трябва да заяви това, преди да подпише договор за резервация или предварителен договор. Адвокатът трябва да изготви ясно условие за финансиране, което урежда сумата, крайния срок за одобрение, приемливото решение на кредитора и връщането на аванса.

Неясен израз като „при условие за финансиране“ може да не изяснява дали ниската оценка, по-високото изискване за собствено участие или отхвърлянето на имота попадат в обхвата му. Условието трябва да отразява действителния риск.

Продавачът може да поиска доказателство за предварително одобрение и определен график. Разумната прозрачност може да укрепи офертата, без да се разкрива ненужна лична информация.

Никога не се отказвайте от условието само защото кредитополучателят има предварително одобрение. Одобрението на имота и окончателното одобрение за изплащане все още предстоят.

Съгласуване на ипотечния кредит с покупката

В екипа по покупката участват купувачът, продавачът, брокерът на недвижими имоти, адвокатът на купувача, консултантите на продавача, служителят на банката, адвокатът на банката, оценителят, инженерите, нотариусът, счетоводителят, застрахователят и регистриращата служба. Един общ график трябва да свързва зависимостите между тях.

Срокът на резервацията трябва да позволява събиране на документите, оценка на имота, правна проверка от банката, окончателна оферта, документация по кредита и вписване на обезпечението. Нереалистичните срокове създават натиск да се приемат неизяснени рискове.

Нотариусът се нуждае от структурата на финансирането и плащанията за нотариалния акт за покупка. Банката се нуждае от одобрен акт и начин за учредяване на обезпечението преди изплащането на кредита. Адвокатите координират заличаването на съществуващата ипотека и поредността на новото обезпечение.

Водете писмен списък на откритите въпроси. Статус „в процес на разглеждане“ в банката не означава „готово“, а обещанията на продавача не са документи.

Предварително вписване на ипотека и обезпечение на банката

Кредиторът обикновено изисква вписано обезпечение върху имота в Гърция, често чрез предварително вписване на ипотека или чрез механизма, определен от адвокатите на банката. Точните правни стъпки, документи и производства трябва да бъдат обяснени от адвоката на купувача и от банката.

Вписването на обезпечението води до разходи и задачи след подписването, отделни от нотариалния акт за прехвърляне. Банката определя обезпечената сума, която може да се различава от главницата по кредита, за да покрие лихви и разноски.

Ако съществува ипотека на продавача, заличаването ѝ и учредяването на новото обезпечение трябва да бъдат внимателно подредени във времето. Погасяването на стария кредит само по себе си не заличава вписването.

Пазете акта за обезпечението или съдебното разпореждане, разписката за вписване и окончателното удостоверение. Когато кредитът бъде изплатен, заличаването също изисква официални действия и доказателства.

Подписване и усвояване на кредита

Преди подписването трябва да бъдат потвърдени всички отлагателни условия: собственото участие на кредитополучателя, застраховката, окончателните документи, одобреният акт, валидните правомощия, одобрението на имота и проверените сметки за плащане.

Банката може да плати директно на продавача, на кредитора на продавача или на друг договорен получател. Всяка сума трябва да фигурира в окончателната сметка по сделката и да съответства на акта.

Подписването на кредита, подписването на покупката и стъпките по обезпечението може да се извършат в един и същи ден или в определена последователност. Не приемайте, че средствата са налични, само защото е насрочена среща.

След приключване на сделката получете потвърждение от банката за изплащането, разписки за плащането на покупната цена, подписания договор за кредит, погасителния план и доказателство за вписването.

Финансиране на ремонт и строителство

Някои ипотечни продукти покриват ремонт, строителство или довършване. Средствата може да се изплащат на етапи след проверки, а не наведнъж.

Банката може да изиска разрешения, планове, бюджет, оферти от изпълнители, удостоверения от инженер, график и доказателство за собственото участие на кредитополучателя. Превишаването на разходите остава риск на кредитополучателя, освен ако не бъде одобрено допълнително финансиране.

Не започвайте работа въз основа на индикативно финансиране. Потвърдете допустимите разходи, третирането на ДДС, изискванията към фактурите и етапите на изплащане.

Chalkidiki Real Estate може да координира практическите услуги по ремонт и строителство, след като бъде одобрена независимата правна, техническа и финансова рамка.

Покупка чрез дружество

Юридическо лице може да кандидатства за финансиране на търговски имот, но това не е просто личен ипотечен кредит с името на фирма. Банката проучва бизнес плана, счетоводните отчети, действителните собственици, управлението, гаранциите, предназначението на имота и източника на погасяване.

Публикуваните продукти за международни клиенти може да финансират придобиване или строителство чрез гръцко дружество при търговски условия. Може да се изискат лични гаранции и допълнително обезпечение.

Учредяването на дружество единствено с цел получаване на финансиране може да създаде данъчни, счетоводни и административни разходи, без да гарантира одобрение. Първо потърсете правен и данъчен съвет.

Ако купувате дялове в дружество, което притежава имота, вместо самия имот, на преден план излизат корпоративната и финансовата проверка (due diligence), а структурата на обезпечението се променя.

След приключване на сделката

Настройте автоматично плащане на вноските и поддържайте достатъчна наличност по сметката преди всеки падеж. Следете преизчисляването на лихвения процент, подновяването на застраховката и уведомленията от банката.

Актуализирайте данните си за контакт, когато се преместите в друга държава, смените имейл адреса или телефона си. Загубеният достъп до онлайн банкирането може да доведе до проблеми с плащанията, които е можело да бъдат избегнати.

Поддържайте постоянна папка с офертата за кредит, договора, преддоговорната информация, документите за обезпечението, застраховката, погасителния план, нотариалния акт за покупката и доказателствата за вписване.

Преди голям ремонт, отдаване под наем, продажба или промяна в собствеността проверете дали е необходимо съгласие на банката или уведомяването ѝ. Продажбата на имота преди изплащане на кредита изисква удостоверение за размера на дълга за погасяване и официално заличаване на обезпечението.

Чести рискове и грешки

Подписване, преди финансирането да е достатъчно защитено

Предварителното одобрение не гарантира нито одобряването на имота, нито окончателното одобрение. Използвайте условия за финансиране, формулирани от адвокат.

Бюджетиране въз основа на рекламирания максимален процент

Реалният размер на кредита зависи от оценката и от кредитната политика на банката. Предвидете допълнителни собствени средства и резерв за разходите.

Предположението, че банката извършва правната и техническа проверка (due diligence) вместо купувача

Банката защитава своето обезпечение. Наемете независими правни и технически консултанти.

Пренебрегване на валутния риск

Вноска в евро може да стане значително по-скъпа във валутата, в която кредитополучателят получава доходите си.

Разчитане на наемния доход като гарантирана възможност за обслужване на кредита

Сезонната заетост, данъците, управлението, ремонтите и регулациите могат да намалят нетния доход.

Подаване на непълни или противоречиви документи

Различни имена, необяснени постъпления по сметката и липсващи страници от данъчните документи забавят кредитния анализ.

Подценяване на сроковете

Оценката, правният преглед, преводът и вписването на обезпечението често отнемат повече време от очакваното.

Сравняване само на лихвените проценти

Таксите, срокът, застраховката, гъвкавостта и общата дължима сума могат да променят кое предложение е по-изгодно.

Изразходване на целия резерв

Поддържайте ликвидни средства за евентуална разлика между оценката и цената, разходите по приключване на сделката, ремонта и непредвидени ситуации.

Предположението, че ще има възможност за рефинансиране

Бъдещата стойност на имота, бъдещите доходи и бъдещата кредитна политика са неизвестни. Първоначалният кредит трябва да е поносим в дългосрочен план.

Сравняване на оферти за ипотечни кредити

Примерен график на ипотечния кредит

1. Бюджет: определете ценовия диапазон, собствените средства, разходите, резерва и вноската, която можете да обслужвате спокойно.
2. Първоначално запитване до банката: потвърдете дали нерезиденти могат да кандидатстват и какви документи се изискват.
3. Досие на кредитополучателя: представете доказателства за самоличност, данъци, доходи, задължения и произход на средствата.
4. Предварително одобрение: получавате условна оценка на кредитополучателя и срок на валидност.
5. Избор на имот: договорете оферта с условие за финансиране в рамките на одобрения диапазон.
6. Правна и техническа проверка (due diligence) от страна на купувача: независим адвокат и инженер проверяват имота.
7. Оценка от банката: кредиторът оценява стойността на обезпечението и ликвидността му на пазара.
8. Правно и техническо одобрение от банката: проверяват се правото на собственост, разрешенията и допустимостта на имота като обезпечение.
9. Окончателна оферта: кредитополучателят получава обвързващите условия и задължителната информация.
10. Подготовка за приключване на сделката: нотариусът, адвокатите, банката и застрахователят съгласуват документите и плащанията.
11. Подписване и обезпечение: подписват се документите за кредита и за покупката и се учредява обезпечението.
12. Усвояване: банката освобождава средствата, след като условията бъдат изпълнени.
13. Вписване: актовете за покупката и за обезпечението се вписват, а доказателствата се съхраняват.
14. Обслужване на кредита: започват директният дебит, застраховката и текущите задължения.

Как Chalkidiki Real Estate координира процеса

Chalkidiki Real Estate помага на купувачите да намерят имоти, които отговарят на начина им на живот, на инвестиционната им цел и на реалистичния им диапазон на финансиране. Можем да организираме огледи на имоти, да съберем първоначалната информация за имота, да предаваме офертите и да помагаме за спазването на графика на сделката.

Когато купувачът се нуждае от финансиране, можем да координираме практическата комуникация с избраната банка или с нейния екип за международни клиенти, както и с независими адвокати, инженери, нотариуси, счетоводители, оценители и застрахователи. Само банката решава дали купувачът отговаря на условията, какъв е размерът на кредита, каква е оценката и какви са условията.

Помагаме имотът да бъде достъпен за оценка и проверка на място, следим исканията за документи от продавача, координираме предаването на имота и свързваме приключилата покупка с ремонт, комунални услуги, обзавеждане, грижа за градината, управление на имоти или услуги по краткосрочно отдаване под наем.

Нашата роля не е да обещаваме одобрение. Тя е да не допуснем покупката на имота и процедурата по ипотечния кредит да вървят по отделни графици, без да е ясно кой отговаря за следващата стъпка.