Необходими документи за покупка на имот в Гърция

На тази страница

Система от документи, а не просто контролен списък

Документът за покупката има стойност само когато е автентичен, актуален, отнася се до правилния имот и е прегледан от подходящия специалист. Сканираният документ за собственост може да изглежда официален, но сам по себе си не доказва, че продавачът все още притежава имота без последващи тежести. Строителният проект може да показва законна конфигурация, но трябва да бъде сравнен с действително съществуващата сграда. Данъчното удостоверение може да е валидно към датата на издаване и да е изтекло към деня на подписването. Затова ефективното управление на документите включва събиране, проверка, сравнение, одобрение и архивиране.

Всяка преписка трябва да отговаря на пет въпроса: Кой е издал документа? За кое лице, право или имот се отнася? Какво доказва? До кога е валиден? Кой специалист го е прегледал? Ако на тези въпроси не може да се отговори, документът трябва да остане отбелязан като чакащ, а не да бъде архивиран като завършен.

Официалният гръцки електронен процес за прехвърляне на имоти отразява този интегриран подход. Нотариусът създава заявката за сделката, продавачът и купувачът разрешават достъпа и участието си, съответната информация се събира чрез оперативно съвместими системи, включват се данните за данъка при прехвърляне, а подписаният акт впоследствие се подава за вписване. Дори при цифрова автоматизация професионалната проверка остава от съществено значение, тъй като данните може да са непълни, противоречиви или неподходящи за конкретната сделка.

Важно: Описаните тук изисквания са подробна рамка за планиране, а не заместител на контролния списък на нотариуса за конкретната сделка или на независими правни, технически и данъчни консултации. Документите, цифровите процедури и сроковете на валидност могат да се променят.

Основен контролен списък накратко

Тази таблица умишлено е обща. Окончателният списък трябва да се изготви за всеки имот поотделно и да се разпредели ред по ред. „Продавачът да предостави документи“ е твърде неясно. Професионалният регистър за проследяване на сделката посочва точния документ, отговорното лице, датата на заявяване, датата на изтичане, проверяващия, статуса на установените проблеми и мястото на окончателното съхранение.

Документи за самоличност на купувача

Купувачът започва, като предоставя валиден паспорт или национална лична карта, приемливи за сделката. Документът трябва да остане валиден до всички съответни срещи и трябва да съдържа пълното официално име на купувача, датата и мястото на раждане, гражданството, номера на документа, издаващия орган и датата на изтичане. Ако купувачът има няколко гражданства или паспорта, екипът трябва да избере последователна основна самоличност и да отбележи всяка необходима допълнителна информация.

Съответствието на имената е по-важно, отколкото изглежда. Пропуснато второ име при данъчната регистрация, променена фамилия, различни транслитерации или разменени собствено и фамилно име могат да създадат проблеми в записа по AFM, банковата сметка, пълномощното, данъчната декларация и нотариалния акт. Адвокатът, счетоводителят и нотариусът трябва да съгласуват точната форма, преди да бъдат създадени документите по сделката.

От купувачите може да бъде поискано и скорошно доказателство за адреса на пребиваване, например официално удостоверение за местоживеене, сметка за комунални услуги, банково извлечение или данъчен документ. Изискванията зависят от задълженията на съответния специалист за идентификация на клиентите и от държавата, издала документа. Фактура за мобилен телефон или неофициално писмо за настаняване може да не са достатъчни.

Пазете висококачествено цветно сканиране на цялата страница с личните данни и на всяка страница с подновяване или официални отбелязвания. Не изрязвайте краищата, не прилагайте филтри и не закривайте номерата. При официалното подписване може да се наложи да бъде представен оригиналът, дори ако за първоначалната подготовка са били приети цифрови копия.

Ако купувачите са няколко, всеки от тях се нуждае от индивидуална преписка за самоличност и съответствие с изискванията. В нотариалния акт трябва също да е посочен делът, който придобива всеки купувач. Това разпределение на собствеността трябва да бъде договорено, преди да бъдат изготвени декларацията за данъка при прехвърляне и нотариалният акт.

Гръцки данъчен номер (AFM) и достъп до Taxisnet

Гръцкият данъчен идентификационен номер, известен като AFM, е основно изискване за купувача на имот. Той свързва купувача с данъчните декларации и административните процедури. Счетоводителят на купувача или упълномощеният му представител може да обясни актуалния начин за кандидатстване, необходимите документи и назначаването на представител, което се изисква за лице, пребиваващо в чужбина.

Потвърждението за AFM трябва да бъде сравнено с паспорта: изписването на името, данните за раждане, гражданството, адресът и статусът на данъчна резидентност трябва да са верни. Не бива да се приема, че номер AFM, издаден преди години, съдържа точни данни. Ако купувачът е сменил адреса, паспорта, семейното си положение или представителя си, може да се наложи данъчният регистър да бъде актуализиран.

Данните за достъп до Taxisnet дават достъп до гръцките цифрови данъчни и държавни услуги. В официалния електронен процес за прехвърляне на имоти купувачът и продавачът използват личните си данни за достъп, за да приемат поканата на нотариуса и да разрешат съответната процедура. Данните за достъп са лични и никога не бива да се изпращат небрежно по имейл на брокер на недвижими имоти или на няколко специалисти. Когато е възможно упълномощено представителство, използвайте официалния механизъм, вместо да споделяте пароли.

Преписката по сделката трябва да съдържа доказателство за AFM и потвърждение, че купувачът може да ползва необходимите цифрови услуги или валидно да упълномощи друго лице за тях. Самите пароли нямат място в споделената папка с документи. За подробно обяснение на услугата по получаване на номера посетете нашата страница: Гръцки данъчен номер (AFM).

Доказателства за адрес и данъчна резидентност

Адресът на пребиваване и данъчната резидентност са различни понятия. Купувачът може физически да живее в една държава, да остане данъчен резидент на друга и да използва адрес за кореспонденция на трето място. Специалистите се нуждаят от точна информация, тъй като тя влияе на комплексната проверка (due diligence) на клиента, данъчната регистрация, документите по спогодбите за избягване на двойното данъчно облагане и бъдещата кореспонденция.

Възможните доказателства включват скорошно удостоверение за данъчна резидентност, документ за данъчно облагане, официално удостоверение за регистрация, общински документ за местоживеене, сметка за комунални услуги или извлечение от регулирана банка. Документите трябва да посочват името и адреса на купувача достатъчно точно, за да се установи връзката. Попитайте счетоводителя кои документи трябва да бъдат официални, актуални, с апостил или преведени.

Покупката на имот не определя автоматично всички последици по отношение на данъчната резидентност. Купувачите, които се преместват в Гърция, прекарват там значително време, започват бизнес или получават доходи от наем, трябва да потърсят отделна данъчна консултация. Преписката за имота трябва да отразява искането за консултация и всяко решение относно структурата на собствеността, но не бива да внася непроверено данъчно предположение в подготовката на нотариалния акт.

Доказателство за адреса може да бъде поискано и от гръцката или чуждестранната банка на купувача при превода на средствата. Ако го подготвите рано, въпросите за съответствие с изискванията няма да блокират плащането малко преди подписването.

Документи за семейно и гражданско състояние

Семейното положение на купувача може да повлияе на идентификацията, представителството, планирането на собствеността и бъдещото наследяване. В зависимост от случая адвокатът или нотариусът може да поиска удостоверение за сключен граждански брак, доказателство за регистрирано партньорство, съдебно решение за развод, смъртен акт на бивш съпруг, удостоверение за семейно положение или споразумение за имуществения режим между съпрузите.

Не приемайте, че съпругът или съпругата няма отношение към сделката, защото като купувач ще фигурира само едно лице. Приложимият имуществен режим между съпрузите и произходът на средствата могат да породят правни или данъчни въпроси. Те трябва да бъдат решени преди данъчната декларация и окончателния нотариален акт, особено когато единият съпруг предоставя парите, а другият придобива собствеността.

Чуждестранните документи за гражданско състояние често изискват апостил или друга легализация и официален превод на гръцки език. Потърсете насоки, преди да поръчате документи, тъй като някои органи издават многоезични формуляри, които улесняват превода, а други издават кратки и пълни версии с различна доказателствена стойност.

Ако купувачът смени името си по време на сделката, всички участници трябва да бъдат уведомени. Новият паспорт или удостоверение за сключен брак може да наложи актуализиране на записа по AFM, пълномощното, данните в банката и проекта на нотариалния акт. Съответствието трябва да бъде възстановено официално, а не само обяснено по имейл.

Документи за купувач – юридическо лице

Юридическо лице, което купува имот, се нуждае от значително по-обширна преписка. Типичните документи включват удостоверение за учредяване, актуален устав или учредителни документи, удостоверение за седалище, удостоверение за управителите и представителството, информация за съдружниците/акционерите или действителните собственици, удостоверение за актуално състояние, решение на съвета на директорите или на съдружниците/акционерите, с което се одобрява придобиването, и представителна власт на лицето, което подписва.

Адвокатът и счетоводителят трябва да потвърдят дали юридическото лице може да придобие имота, как се представлява в Гърция, какви данъчни регистрации се изискват и дали чуждестранните корпоративни документи са актуални и приемливи. Публичните регистри може да издават няколко удостоверения вместо един обобщен документ. Сроковете им на валидност и изискванията за легализация трябва да бъдат планирани.

Решението трябва точно да посочва сделката, упълномощения подписващ, покупната цена или одобрения горен праг, финансирането и правомощието за подписване на съпътстващи документи. Общо решение със съдържание „да се купи имот“ може да се окаже недостатъчно. Ако дружеството смени управителите си между решението и подписването, може да се наложат актуализирани правомощия.

Проверките срещу изпирането на пари обикновено изискват проследяване на собствеността до действителните собственици – физически лица. Сложните холдингови структури, тръстовете или номиналните договорености пораждат допълнителни декларации и доказателства. Те трябва да бъдат разкрити рано. Укриването на структурата или предоставянето на непълни схеми ще забави приемането като клиент от специалистите и банковото обслужване.

Гръцкият номер AFM на дружеството, счетоводното обслужване и бъдещото изпълнение на задълженията по данъка върху недвижимите имоти трябва да бъдат уредени преди придобиването. Собствеността чрез дружество може да предложи предимства при определени обстоятелства, но създава и текущи разходи и задължения. Структурата трябва да бъде избрана въз основа на индивидуална правна и данъчна консултация, а не само защото друг купувач я е използвал.

Документи за пълномощно

Пълномощното позволява на упълномощено лице – често гръцкия адвокат на купувача – да извършва определени действия, когато купувачът е в чужбина. То може да обхваща получаването на AFM, подписването на данъчни декларации, комуникацията с органите, сключването на нотариалния акт, плащането на такси, приемането на владението или подаването на документите за вписване. Пълномощията трябва да отговарят на планирания работен процес.

Пълномощното трябва да бъде изготвено или одобрено от гръцкия адвокат и нотариуса преди подписването му. Окончателната преписка може да включва подписания оригинал, нотариална или консулска заверка, апостил или легализация, официален превод на гръцки и доказателство, че оригиналът е пристигнал в Гърция. Сканираното копие е полезно за преглед, но може да не замени оригиналния документ.

Купувачите трябва внимателно да прочетат предоставените пълномощия. Обърнете специално внимание на максималната цена, идентификацията на имота, възможността за приемане на изменения, банковите правомощия, преупълномощаването, получаването на средства, договарянето със самия себе си и оттеглянето. Дори пълномощното да е достатъчно широко, за да изпълни целта си, то не бива да е по-широко от онова, което купувачът съзнателно приема.

Ако няколко купувачи упълномощят един представител, трябва да се проверят евентуалните конфликти и правомощията за подписване. Ако съпрузи купуват неравни дялове, указанията им трябва да бъдат документирани поотделно. Ако представителят стане недостъпен, установете дали е допустимо преупълномощаване или е необходимо ново пълномощно.

Нашето ръководство „Адвокат, нотариус и кадастър в Гърция“ обяснява по-подробно разпределението на професионалните отговорности и приключването на сделката от разстояние.

Апостил, легализация и превод

Чуждестранните официални документи трябва да бъдат приети за използване в Гърция. В зависимост от издаващата държава, вида на документа и приложимите международни или европейски правила това може да изисква апостил, консулска легализация, друг начин на удостоверяване или освобождаване от такова изискване. Специалистът, който изисква документа, трябва да потвърди начина, преди купувачът да посети съответния орган.

Апостилът удостоверява произхода на официалния документ; той не превежда съдържанието и не потвърждава верността на всяко твърдение. По правило трябва да бъде поставен върху правилния оригинал или заверен документ. Апостил, поставен върху неподходящо фотокопие, не го превръща в изискваното доказателство.

Официален превод на гръцки може да се изисква за пълномощни, корпоративни документи, удостоверения за гражданско състояние и други чуждестранни документи. Купувачът трябва да провери кой има право да превежда конкретния документ и дали се приемат електронни подписи или заверени копия. Имената и техническите термини трябва да съответстват на гръцките регистри.

Планирането на превода трябва да включва и самия апостил, както и всички приложения. Многостраничните корпоративни документи може да се наложи да бъдат подшити или ясно заверени, за да се докаже, че страниците са едно цяло. Всяка страница трябва да бъде сканирана след приключването, за да може екипът да провери печатите и препратките, преди оригиналите да бъдат изпратени с куриер.

Съхранявайте чуждестранния оригинал, удостоверяването и превода заедно като един пакет документи. Ако файловете се преименуват само на „пълномощно окончателно“, без да се посочват езикът, датата и етапът на заверка, това води до скъпо струващо объркване.

Банкови документи и документи за произхода на средствата

Регулираните специалисти и банките може да се нуждаят от доказателства за произхода и пътя на средствата за покупката. Конкретното искане зависи от сумата, профила на купувача, държавата, структурата на собствеността и оценката на риска. Подготовката на последователна финансова преписка отрано обикновено е по-бърза от отговарянето на разпокъсани въпроси непосредствено преди приключването на сделката.

Документите може да включват банкови извлечения, история на спестяванията, доказателства за доходи от заплата или бизнес, данъчни декларации, договори за продажба на имоти, документи за наследство, решения за разпределяне на дивиденти, договори за заем или извлечения от инвестиционни сметки. Доказателствата трябва да обясняват както начина, по който е създадено богатството, така и пътя, по който конкретните средства достигат до продавача или до договорените получатели.

Банковите извлечения трябва да посочват титуляря на сметката, институцията, идентификатора на сметката, периода и операциите. Екранни снимки без имена или официален контекст са слабо доказателство. Ако парите идват от съпруг, родител, дружество или съвместна сметка, правните и данъчните консултанти трябва да преценят дали са необходими документи за заем, дарение, разпределение на печалба или друга документация.

За приключването на сделката запазете разписката за плащането по резервацията, доказателството за плащане на данъка при прехвърляне, преводите на покупната цена и разписките за професионалните възнаграждения. Основанията за плащане трябва да идентифицират имота или сделката. Плащанията в брой и плащанията от трети лица никога не бива да се правят импровизирано.

Ако купувачът използва финансиране, кредиторът ще изиска свои собствени документи за кандидатстване, доходи, оценка, застраховка и обезпечение. Вижте: Ипотечни кредити и финансиране на имоти в Гърция за чужденци.

Самоличност и правомощия на продавача

Продавачът трябва да докаже самоличността си и правоспособността си да прехвърли имота. За физическо лице това започва с валиден документ за самоличност, информация за AFM и данни за гражданското състояние. Ако собствениците са няколко, всеки от съответните собственици трябва да бъде идентифициран и надлежно представляван. Предлаганите за продажба дялове трябва да съответстват на правото, което купувачът очаква да придобие.

Продавач, който действа чрез представител, се нуждае от валидно пълномощно, обхващащо конкретната продажба. Адвокатът на купувача и нотариусът трябва да проверят обхвата му, продължаващата му валидност и формалното му изготвяне. Правомощието за водене на преговори не означава непременно правомощие за подписване на нотариален акт или за получаване на цената.

Продавач – юридическо лице се нуждае от актуални документи за съществуването и представителството на дружеството, одобрение на продажбата, когато такова се изисква, информация за действителните собственици и правомощия за подписващия. Несъстоятелност, прекратяване, сливане или смяна на ръководството могат да засегнат сделката и да наложат допълнителна документация.

При наследен имот лицето, което предлага жилището за продажба, може все още да няма напълно оформени и вписани права като наследник. Семейното съгласие или притежаването на ключовете не е достатъчно. Наследствената верига и вписванията трябва да бъдат професионално проверени.

Документи за собственост и история на придобиването

Актът за придобиване на продавача е централен документ. Той може да бъде предишна продажба, дарение, родителско дарение, приемане на наследство, съдебно решение, делба, замяна или друг подлежащ на вписване акт. Адвокатът на купувача се нуждае от заверено или надеждно копие заедно с данните за вписването му.

Един настоящ нотариален акт може да не разказва цялата история. Адвокатът определя колко назад трябва да се провери историята на собствеността, кои предишни актове и удостоверения са необходими и дали описанията остават съгласувани. Предлаганият имот, правото на продавача и кадастралният запис трябва да сочат към един и същ правен обект.

Прочетете нотариалния акт отвъд името на собственика. Съответните разпоредби може да определят достъпа, сервитутите, пространствата с право на изключително ползване, общите площи, строителните ограничения, хоризонталната или вертикалната собственост, паркирането, складовите помещения, общите инсталации и задълженията към съседите или съсобствениците.

Фотокопието, предоставено от продавача, е отправна точка, а не окончателното доказателство. Справките и удостоверенията от регистъра независимо установяват положението според публичните регистри. Подробната правна методология е разгледана в ръководството: Правна проверка (due diligence) при покупка на имот в Гърция.

Преписки при наследяване, дарение и родителско дарение

Когато собствеността е придобита по наследство, преписката може да включва смъртен акт, завещание, протокол за обявяване на завещанието, удостоверения за наследници по закон, доказателство, че няма отказ от наследство, документи за данъка върху наследството, нотариален акт за приемане на наследство и доказателство за вписване. Точната верига зависи от начина, по който е настъпило наследяването, и от това дали са засегнати няколко наследствени маси.

Завещание, представено неофициално от член на семейството, не бива да се счита за достатъчно. Адвокатът трябва да провери правно действащите документи за наследяването, наследниците, дяловете и всяко висящо приемане или вписване. Ако собственикът е починал след придобиването на имота, но преди продажбата, може да е необходимо още едно наследствено правоприемство.

Придобиванията чрез дарение и родителско дарение изискват съответния нотариален акт, данъчните документи и доказателство за вписване. Условия или запазено вещно право на ползване (узуфрукт) могат да засегнат възможността на продавача да прехвърли пълната собственост. Лицето, което живее в имота или го управлява, може да притежава само вещно право на ползване, докато друго лице притежава голата собственост.

Тези сделки често изискват повече време, тъй като трябва да се координират удостоверения за гражданско състояние, данъчни удостоверения за липса на задължения и множество подписи. Определяйте очакванията за датата на приключване едва след като адвокатът и нотариусът очертаят цялата верига.

Документи от ипотечната служба и кадастъра

Документацията от регистрите показва как правата и тежестите са отразени в официалните регистри. В зависимост от местоположението и действащата система адвокатът може да получи вписвания на собствеността, удостоверения за транскрипция или вписване, удостоверения за собственост и тежести, документи за претенции или възбрани, кадастрални листове, скици и съответни извлечения.

Наименованията на документите и процедурите за издаването им може да се различават между историческите записи на ипотечната служба и районите, в които функционира Гръцкият кадастър. Компетентният специалист определя правилната служба, имота и метода на справка. Купувачите не бива да поръчват произволни онлайн удостоверения, без да знаят на какъв въпрос отговаря всяко от тях.

Официалните цифрови услуги позволяват на правоимащите потребители да получават кадастрална информация и да подават подлежащи на вписване актове. Например за копие от кадастрален лист са необходими номерът KAEK и достъп до Taxisnet, докато удостоверението за вписване след приключването на сделката е свързано с компетентната служба и номера на вписване. Това са различни документи, които служат за различни етапи.

Резултатите от справките трябва да са с дата, достатъчно близка до приключването на сделката, за да може адвокатът да оцени текущия риск. Старо удостоверение от предишна обява не доказва, че няма по-късна ипотека, възбрана или претенция. Адвокатът трябва да прецени дали са необходими актуализирани справки непосредствено преди подписването.

Кадастрален номер (KAEK), кадастрални листове и скици

Националният кадастрален номер, или KAEK, идентифицира обект на собственост в кадастъра. Номерът KAEK трябва да бъде проверен в кадастралния лист, скицата, документа за собственост на продавача, данъчния запис и проекта на нотариалния акт. Една печатна грешка може да насочи сделката към грешен запис.

Кадастралният лист може да показва вписания носител на правото, вида на правото, дела и вписаните актове. Кадастралната скица или пространственото извлечение помагат имотът да бъде локализиран географски. Нито едното, нито другото не бива да се тълкува изолирано: инженерът сравнява геометрията и физическите факти, а адвокатът проверява правата и вписванията.

Към даден апартамент може да има свързани права върху паркомясто или склад с отделни номера. Комплексът от вили може да включва вертикална собственост и зони с право на изключително ползване. Парцелът може да е разделен правно по начин, който не се вижда от оградите. Преписката по сделката трябва да посочва всяко придобивано право, а не само основното жилищно пространство.

Ако кадастралната геометрия или личните данни са грешни, трябва да се преценят процедурата за поправка и нужното време. Някои грешки могат да се поправят по административен ред; съществените спорове може да изискват допълнителни актове или производства. Сделката не бива да се приключва с предположението, че поправката ще бъде лесна, освен ако консултантите не потвърдят начина за това.

Документи за тежести и претенции

Ако проверките разкрият ипотека, предварително вписване на ипотека, възбрана, залог, претенция, сервитут или друга тежест, досието трябва да съдържа съответното вписване и документиран план за отстраняването ѝ. Едноредово изявление на продавача, че „банката ще я заличи“, не е заличаване.

При обезпечение в полза на банка относимите документи може да включват потвърждение от кредитора, извлечение за остатъка от задължението, документи за съгласие или заличаване, указания за плащане и доказателство за официалния акт за заличаване и неговото вписване. Правната последователност е от значение: купувачът трябва да разбира кога се плащат парите, какъв документ се издава и как се защитава желаната поредност на правата.

Вписана претенция или съдебно производство може да изисква процесуални книжа, съдебни решения и анализ от адвокат. За сервитута може да е нужен актът, с който е учреден, и скица, която показва местоположението му. Ограниченията или задълженията може да останат и след покупката и затова трябва да се пазят в постоянния архив на купувача.

Адвокатът на купувача трябва да обобщи всяка тежест като съществуваща, подлежаща на заличаване преди или при приключването на сделката, приета да остане или неуредена. Нотариалният акт и доказателствата за вписването трябва да отразяват договорения резултат.

Вашият местен контакт в Халкидики

Свържете се с Hans-Jürgen Bahner

Имате ли въпроси относно документите, необходими за покупка на имот в Гърция, или искате да обсъдим лично преписката по вашата покупка? Свържете се с мен директно по телефона, в WhatsApp или по имейл.

• Мобилен: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Местоположение: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – над 17 000 последователи
• Автор на бестселъри: Вижте книгите ми тук

Обадете ми се

Пишете ми в WhatsApp

Изпратете имейл

Заявете безплатна консултация

Лична подкрепа за международни купувачи на имоти в Халкидики и в цяла Гърция.

Техническа и устройствена преписка

Техническото досие свързва имота в правния му смисъл със сградата и земята, които купувачът оглежда. То може да включва разрешения за строеж, одобрени архитектурни проекти, ситуационни планове, топографски скици, декларации на инженер, документи за узаконяване, документация по електронната идентичност на сградата, сертификат за енергийни характеристики, геодезически измервания и устройствена информация.

Независим инженер трябва да сравни документите с имота на място. Разликите може да включват затворени балкони, преустроени сутерени, преместени стени, допълнителни бани, перголи, басейни, подпорни стени, складови постройки, сменени прозорци или променено предназначение. Привлекателният ремонт не доказва съответствие със закона.

Докладът на инженера трябва да разграничава проверените факти, липсващите документи, установените несъответствия и препоръчаните действия. Ако продавачът обещае да узакони даден проблем, в досието трябва да са посочени точната процедура, необходимите доказателства, отговорният специалист и условието за приключване.

Техническата проверка трябва да обхваща не само сградите, но и земята и достъпа. Наклонът на терена, крайбрежната зона, горските площи, археологията, устройственото планиране, статутът на пътя или проблемите с границите може да повлияят на ползването и на възможността за застрояване. Купувач, който планира мащабен ремонт, трябва също да попита дали замисленият проект е осъществим, вместо да проверява само сегашното състояние.

Разрешения за строеж и одобрени проекти

Разрешението за строеж и одобрените проекти установяват разрешеното строителство към момента на одобряването, като се отчитат по-късните законни изменения и декларации. Относимите листове може да включват ситуационен план, разпределения на етажите, фасади, разрези, данни за плътността на застрояване и за конструкцията. Само номерът на разрешението не е достатъчен; инженерът се нуждае от действителното одобрено досие, когато то е налично.

Проектите трябва да са четливи и пълни. Снимки с ниска резолюция на сгънати чертежи може да скриват размери и печати. Дигиталните копия трябва да запазват мащаба и номерацията на листовете. Ако продавачът няма документите, изваждането им от архива на съответната служба по строителството може да отнеме време.

Инженерът сравнява разрешените площи и предназначения с действителността и с документа за собственост. Дадено несъответствие може да е узаконено по законов ред, да попада под изключение, да е съществено или да е непоправимо; само конкретна техническа и правна консултация по случая може да го класифицира. Купувачите не трябва да превръщат всяко несъответствие в проста оценка на разходите, преди да са изяснени допустимостта и правните последици.

При по-новите сгради може да има електронни записи за разрешенията, а при по-старите да се разчита на исторически хартиени досиета. Повреди, непълни архиви и административни промени може да затруднят изваждането им. Графикът на покупката трябва да отчита това, вместо да поставя приключването на сделката в зависимост от нереалистичен срок от няколко дни.

Удостоверения от инженер и електронна идентичност на сградата

Прехвърлянето на имот в Гърция може да изисква технически декларации и документация за идентичността на сградата, изготвени чрез приложимите професионални системи. Електронната идентичност на сградата или съответното извлечение обединява важна информация за сградата или самостоятелния обект, включително разрешения, проекти и декларации по действащата нормативна уредба.

Обикновено продавачът възлага на инженер изготвянето на задължителната документация за прехвърлянето. Купувачът все пак трябва да назначи независим инженер за проверка от своя страна. Задължителното удостоверение, на което се основава нотариалният акт, и независимият оглед на състоянието и рисковете служат за различни цели.

Проверете дали удостоверението посочва правилния собственик, имот, обект, KAEK (когато е относимо), площи, предназначение и декларации. Нотариусът използва официалните документи за нотариалния акт; инженерът на купувача трябва да обясни тяхното техническо значение и всички направени допускания.

Документите за узаконяване може да включват заявления, проекти, декларации, доказателства за плащане и информация за етапа на процедурата. Входящ номер без доказателство за статуса може да не доказва, че процедурата е приключила. Ако остават вноски или задължения, адвокатът и инженерът трябва да обяснят как те се отразяват на прехвърлянето.

Сертификат за енергийни характеристики (PEA)

Сертификатът за енергийни характеристики, обикновено наричан PEA, може да се изисква при продажба и дава енергиен клас въз основа на приложимата методика. Обикновено продавачът го поръчва от правоспособен енергиен одитор.

Сертификатът трябва да се отнася за правилния имот и да е валиден към момента на подписването. Посочените в него площ и описание трябва да се сравнят с останалите документи. Сертификатът за енергийни характеристики не е конструктивно обследване, не е одобрение на разрешение за строеж и не е гаранция за действителните разходи за комунални услуги.

Купувачите могат да използват препоръките като първоначален ориентир за ремонт, но трябва да поискат конкретни оферти за изолация, прозорци, отопление, охлаждане, соларни системи или топла вода. Енергийните показатели на по-старите крайбрежни къщи може да се различават от модела заради начина на обитаване, поддръжката и изложението.

Запазете сертификата за бъдещо отдаване под наем, ремонт и препродажба. Ако след покупката планирате мащабни енергийни подобрения, обсъдете със съответните специалисти необходимите разрешения, строителните норми и издаването на актуализиран сертификат.

Топографски и геодезически документи

Топографската скица е особено важна при парцели, самостоятелни къщи и имоти, при които границите, достъпът или възможността за застрояване имат значение. Когато се изисква за нотариалния акт, тя трябва да бъде изготвена и подадена съгласно действащите професионални и кадастрални изисквания.

Официалните електронни услуги позволяват на инженерите да подават по електронен път топографски скици и скици за промени в геометрията и да получават доказателство за електронното подаване. Това доказателство може да е част от официалното досие, но инженерът на купувача все пак трябва да тълкува съдържанието на скицата.

Проверете координатите, площта, граничните точки, съседните поземлени имоти, пътищата, сградите, сервитутите и устройствените данни. Оградите и стените на място може да не следват правните граници. Изгледът към морето или неформалната пътека за достъп, показани по време на огледа на имота, не са право, което подлежи на вписване.

При земята геодезическото заснемане трябва да подкрепя конкретен професионален извод относно предвиденото от купувача ползване. Повече подробности ще намерите в ръководството: Покупка на земя и парцели в Гърция.

Документи за апартаменти и съсобственост

Покупката на апартамент често включва освен акта за придобиване на продавача и акт за учредяване на етажна собственост, правилник за вътрешния ред на етажната собственост, таблица на идеалните части и проекти. Тези документи определят самостоятелния обект, процента в общите части, разрешеното предназначение, общите площи и задълженията на собствениците.

Паркоместата и складовите помещения изискват особено внимание. Те може да са самостоятелни обекти, принадлежащи права, площи с право на изключително ползване или неформални уговорки. Какво подлежи на прехвърляне, определят нотариалният акт и проектите – а не навикът на продавача да паркира на определено място.

Поискайте информация за таксата поддръжка, резервните фондове, планираните ремонти, споровете, застраховката и решенията на управлението. Удостоверение или писмено изявление от управителя на сградата може да помогне да се установят неплатените такси, но адвокатът трябва да даде съвет за договорната защита и отговорността.

Правилникът за вътрешния ред може да ограничава външните промени, краткосрочното отдаване под наем, табелите, домашните любимци, търговската дейност или монтирането на оборудване. Купувачът трябва да го прочете, преди да купи имот за конкретна цел. Нашите страници за „Управление на Airbnb и краткосрочно отдаване под наем“ разглеждат оперативното планиране, след като бъде потвърдена правната допустимост.

Документи на продавача за данъка върху недвижимите имоти (ENFIA)

Данъчните документи на продавача трябва да съответстват на имота и да отговарят на нотариалните изисквания. Те може да включват декларации E9 за имотите, информация за годишния данък върху недвижимите имоти и удостоверения, изисквани от действащото законодателство. Нотариусът и счетоводителят на продавача определят точните документи и срока им на валидност.

В официалната електронна процедура по прехвърляне продавачът избира имота от активите, записани в декларацията E9. Затова неточна площ, процент на правото, етаж или идентификация може да наруши дигиталния процес и да разкрие по-широки несъответствия.

Данъчните данни трябва да се сравнят с описанията в документа за собственост, в кадастъра и в техническите документи. Не всяко несъответствие има едно и също правно значение, но нито едно не бива да се пренебрегва мълчаливо. Може да се наложи продавачът да поправи декларациите и да осигури актуализирани доказателства преди приключването на сделката.

Адвокатът на купувача трябва да потвърди, че нотариалното досие съдържа необходимите доказателства за изрядност по данъците; счетоводителят на купувача го съветва за бъдещите му декларации след придобиването.

Документи от общината, комуналните дружества и етажната собственост

Общинската информация за имота и документите за комуналните услуги подпомагат чистото практическо предаване. В зависимост от действащите изисквания и от имота може да са необходими общински удостоверения, информация за таксите върху имота или потвърждения, свързани с нотариалния акт. Нотариусът определя кои официални общински документи трябва да влязат в досието за изповядване на сделката.

Сметките за електричество и вода съдържат номерата на точките на доставка, имената на клиентите и салдата. Те не доказват собственост, но помагат на купувача да прехвърли услугите и да установи задължения или прекъснати доставки. При предаването запишете показанията на измервателните уреди с датирани снимки.

При апартаменти или комплекси с управление поискайте извлечения за таксата поддръжка, данните за контакт с управителя, правилника, решенията на общите събрания и информация за извънредни вноски. При вилите съберете, когато е относимо, документите за обслужване на басейна, градината, септичната яма, сондажа, охранителните системи и оборудването.

Неплатените сметки за комунални услуги трябва да бъдат уредени в споразумението за предаване. Не разчитайте на предположението, че всяко задължение следва лицето, а не имота; попитайте адвоката и доставчика на услугата как се третира конкретната партида.

Декларация и плащане на данъка при прехвърляне на недвижим имот (FMA)

Преди изповядването на нотариалния акт трябва да се изготви съответната декларация за данъка при прехвърляне на недвижим имот (FMA) и да се обработи плащането на данъка или приложимото освобождаване. Официалната информация на AADE потвърждава, че декларациите за прехвърляне по правило се подават по електронен път чрез myPROPERTY, а случаите извън електронното приложение следват съответната алтернативна процедура.

Декларацията зависи от точните данни за страните, имота и стойността. Нотариусът започва или координира процедурата, а купувачът и продавачът преглеждат и приемат декларацията чрез приложимата система. Купувачът не бива да одобрява непознати данни, без да поиска обяснение от счетоводителя, адвоката или нотариуса.

В досието трябва да се запазят приетата декларация, данъчната оценка или изчислението, идентификаторът на плащането и банковата разписка или официалното доказателство за освобождаване. Доказателството за плащане на данъка е различно от превода на покупната цена.

Ставките, освобождаванията и въпросите на изчислението са предмет на индивидуална данъчна консултация. Отделното ни ръководство „Разходи и данъци при покупка на имот в Гърция“ позволява тази страница, посветена на документите, да не бъде претоварена с анализ на бюджета.

Електронна преписка за прехвърляне на имота

Гръцката електронна платформа за прехвърляне на имоти позволява на купувачите, продавачите и нотариусите да координират онлайн досието на покупката при допустимите сделки. Нотариусът създава заявка; двете страни приемат поканите и разрешават събирането на необходимите данни; продавачът избира съответния имот от декларацията E9; и системата създава електронното досие за прехвърлянето.

Нотариусът може да събере документите и информацията, достъпни чрез свързаните системи, които са необходими за изготвянето на нотариалния акт. След като купувачът плати данъка, платформата получава съответната информация от myPROPERTY. След подписването в лично присъствие съгласно описаната официална процедура електронно подписаният нотариален акт се добавя към досието и нотариусът го подава в Гръцкия кадастър.

Автоматизацията намалява повтарящото се събиране на документи, но не премахва проверката. Страните трябва да изберат правилния имот, да дадат валидни разрешения и да отстранят противоречията в изходните записи. Документите, които не са достъпни чрез свързаните системи, може все пак да се наложи да бъдат представени отделно.

Купувачите трябва да поддържат собствен подреден архив дори когато документите съществуват в платформа. Правата за достъп, системите и консултантите се сменят; постоянните документи за собствеността трябва да остават достъпни независимо от тях.

Документи при резервация и предварителен договор

Преди окончателния нотариален акт страните може да подпишат оферта, договор за резервация, разписка за получен аванс или предварителен договор. Всеки документ трябва да посочва страните, имота, цената, платената сума, лицето, което държи средствата, сроковете, условията, последиците при неизпълнение и правилата за връщане на сумите.

Адвокатът на купувача трябва да прегледа текста преди подписване или плащане. Дори кратък формуляр за резервация на брокерска агенция може да породи правни и финансови последици. Условията трябва да обхващат задоволителна правна и техническа проверка, документите на продавача, финансирането, ако е приложимо, и отстраняването на посочени тежести.

Пазете всяка подписана версия и всяка разписка за плащане. Съобщенията в WhatsApp и имейлите може да послужат като доказателство за преговорите, но не трябва да бъдат единственият запис на важни ангажименти. Съществените промени в цената, във включените предмети или в датата на приключване трябва да се потвърждават официално.

С опис могат да се документират мебели, уреди, оборудване, дистанционни управления, ключове и гаранции. Резервациите за наем и депозитите на гостите може да изискват отделно преходно споразумение. Тези оперативни елементи не бива да се смятат за включени само защото са били видими по време на огледа на имота.

Проект и окончателен нотариален акт

Нотариусът изготвя официалния нотариален акт за прехвърляне въз основа на одобрените условия на сделката и необходимите придружаващи документи. Купувачът и независимият адвокат трябва да получат проекта достатъчно рано, за да проверят самоличността, представителната власт, описанието на имота, KAEK, дела в собствеността, цената, плащането, предаването на владението, тежестите и специалните условия.

Нотариалният акт обикновено цитира или включва множество удостоверения и декларации. Сверете номерата и датите с придружаващото досие. Удостоверение, споменато в акта, трябва да може да бъде намерено, а не да му се вярва само защото номерът му е посочен.

Чуждестранните купувачи се нуждаят от подходяща организация на писмения или устния превод. Разбирането на търговско резюме не е същото като разбирането на правния документ. Въпросите и измененията трябва да бъдат приключени, преди да се даде разрешение за подписване.

След изповядването получете заверен или официален препис и потвърдете кой съхранява евентуалния оригинал. Пазете окончателния акт отделно от проектите и го обозначете ясно като подписан. Самият нотариален акт не приключва досието; все още е необходимо доказателство за вписването.

Преписка за вписване след подписването

Подписаният нотариален акт трябва да бъде подаден в компетентната служба на кадастъра или в ипотечната служба съгласно приложимата процедура. Според официалните указания на gov.gr към него се прилагат подлежащият на вписване акт и необходимите за конкретния случай придружаващи документи, заплащат се таксите, а след приключването може да се получи удостоверение за вписване.

Купувачът трябва да получи разписка за подаване или входящ протоколен номер, в които са посочени службата, датата на подаване и номерът на преписката. Ако регистриращата служба поиска допълнителна информация, запазете искането и отговора. Таксите трябва да бъдат платени в срока, съобщен за конкретното подаване.

Окончателните доказателства може да включват удостоверението за вписване на подлежащия на вписване акт и, когато е уместно, актуализиран кадастрален лист или извлечение. Адвокатът трябва да провери дали са вписани правилният купувач, право, дял и имот.

Пълният архив по сделката включва подписания нотариален акт, разписката за подаване, удостоверението за вписване, разписката за таксите, данъчните документи, доказателствата за плащане, докладите на адвоката и инженера, техническите документи, преводите, пълномощното и документите по предаването. Този архив е основата за бъдеща препродажба, финансиране, ремонт, наследяване и спазване на данъчните задължения.

Специални видове имоти

Покупка на зелено (off-plan) и имоти ново строителство

Досието може да изисква корпоративни документи на строителя, документ за собственост на земята, разрешения, одобрени проекти, спецификации, график на строителството, удостоверения за завършени етапи, гаранции, застраховки, документи за общите части и документи за завършването. Вижте ръководството: Покупка на зелено (off-plan) и на имоти ново строителство в Гърция.

Земя за застрояване

Очаквайте по-обширна документация за геодезическото заснемане, устройственото планиране, достъпа, горските площи, археологията, крайбрежната зона и възможността за застрояване. Замисленият от купувача проект трябва да бъде проверен, а не да се приема за осъществим въз основа на обява.

Селски и земеделски имоти

Границите, достъпът, водата, класификацията на земята, договорите за аренда или наем, уговорките за обработване и въпросите, свързани със субсидии, може да изискват допълнителни доказателства.

Недвижими имоти, собственост на дружество

Представителната власт на продаващото дружество, данъчният му статус, действителните собственици и решението за продажба изискват актуални документи. Покупката на дялове или акции е коренно различна от пряката покупка на имот и изисква отделна корпоративна, финансова и данъчна проверка (due diligence).

Доходоносни имоти и имоти за ваканционно отдаване под наем

Поискайте договорите за наем, графиците на резервациите, лицензите или регистрациите, когато е приложимо, документите за приходите, профилите в платформите, депозитите на гостите, описа и договорите за управление. Купувачът трябва да разграничава придобиването на недвижим имот от придобиването на действаща дейност.

Контрол на документите и сигурен обмен

Създайте една контролирана папка за сделката с номерирани раздели: купувач, продавач, документ за собственост, регистър, техническа част, данъци, договори, плащания, вписване и предаване. Използвайте имена на файлове, които включват вида на документа, имота, датата на издаване и статуса. Избягвайте обозначения като „нов скан окончателен окончателен“.

Поддържайте регистър, в който са посочени необходимият документ, кой го предоставя, кой го проверява, датата на получаване, датата на издаване и изтичане, статусът на превода, одобрението и бележки. Само упълномощени лица трябва да редактират основния регистър. Консултантите може да водят свои специализирани досиета, но купувачът се нуждае от обобщена картина.

Споделяйте чувствителните документи по защитени канали. Данните от паспорта, данъчните и банковите данни и данните за произхода на средствата не трябва да се поставят в линкове с неограничен достъп. Ограничете достъпа и го премахнете, когато сделката приключи. Никога не съхранявайте пароли в папката с документи.

Проверявайте всички указания за плащане по независим канал. Ако имейл променя IBAN, обадете се на познат контакт на предварително проверен номер. Запишете часа на проверката и лицето, с което сте говорили. Измамите с плащания за имоти може да използват автентично изглеждащи документи и компрометирани имейл акаунти.

Архивирайте както PDF файловете, удобни за четене, така и всички необходими оригинали с електронен подпис. Отпечатването на електронно подписан файл може да направи невъзможна проверката на подписа. Запазвайте оригиналните имена на файловете или контейнерите на подписа заедно с удобните за ползване копия.

График на документите

1. Преди огледа на имота или офертата: купувачът подготвя данните за самоличност, адреса, бюджета и намеренията си за формата на собственост.
2. Преди плащането за резервация: назначава се адвокат; изискват се данни за самоличността на продавача и първоначални документи за собственост; преглеждат се условията на резервацията.
3. Ранна проверка: уреждат се номерът AFM и представителството; събират се документите за собствеността, документите от регистъра и техническите документи.
4. Етап на проучване: адвокатът и инженерът преглеждат и сравняват документите и поставят въпроси или условия.
5. Етап на поправки: продавачът отстранява несъответствията в документа за собственост, в данъчните, кадастралните или техническите данни и представя актуализирани доказателства.
6. Нотариална подготовка: нотариусът създава досието на сделката, потвърждава актуалния контролен списък и изготвя данъчните документи.
7. Преглед на проекта: купувачът и адвокатът сверяват нотариалния акт с одобрените констатации, плащанията и данните за имота.
8. Готовност за приключване: потвърждават се валидните удостоверения, преводът, представителната власт, средствата и проверените банкови данни.
9. Подписване: нотариалният акт и свързаните документи се подписват; издават се заверени преписи и доказателства за плащане.
10. Вписване: нотариалният акт се подава, таксите се плащат, отговаря се на запитванията и се получава окончателното доказателство за вписване.
11. Предаване: предават се описът, ключовете, показанията на уредите, гаранциите и информацията за поддръжката.
12. Постоянен архив: купувачът получава пълно досие по сделката със съдържание и списък със задачи след покупката.

Цялостната търговска и професионална последователност е обяснена на нашата страница: Процесът на покупка на имот в Гърция – ръководство стъпка по стъпка.

Чести грешки в документацията

Използване на общ контролен списък като окончателен нотариален контролен списък

Списъците в интернет са помощно средство за планиране. Нотариусът и консултантите трябва да определят актуалните изисквания за конкретния имот и конкретните страни.

Събиране на документи, без те да бъдат проверени

Дори пълната папка може да крие несъответствия. За всеки документ трябва да има посочено лице, което го проверява, и извод.

Пренебрегване на сроковете на валидност

Удостоверенията може да изтекат, докато поправката е в ход. Следете валидността и поръчвайте подновяване в точния момент.

Предположението, че сходни наименования се отнасят до един и същ имот

Рекламният адрес, вписването в E9, описанието в документа за собственост, KAEK и проектите трябва да бъдат съпоставени професионално.

Изпращане на чуждестранни оригинали преди одобрение

Нека гръцкият адвокат и нотариусът одобрят проектите и формалностите, преди да платите за нотариална заверка, апостил, превод и куриер.

Споделяне на данните за достъп до Taxisnet

Използвайте официалните процедури за упълномощаване. Споделянето на пароли създава рискове за сигурността и отчетността.

Приемане на инженера на продавача за проверка в полза на купувача

Задължителната документация на продавача и независимият оглед от страна на купувача служат за различни цели.

Приключване на контролния списък при подписването

Удостоверението за вписване и провереното вписване са ключови документи за приключване на сделката. Снимките от подписването не доказват извършено вписване.

Липса на опис на движимите вещи

Мебелите, оборудването, ключовете, дистанционните управления и гаранциите трябва да бъдат описани, когато са част от сделката.

Загуба на оригиналите с електронен подпис

Запазвайте оригиналните електронни файлове, а не само отпечатани или преобразувани (flattened) копия, за да може подписите да бъдат проверени по-късно.

Как Chalkidiki Real Estate координира досието

Chalkidiki Real Estate помага на международните купувачи да преминат от търсенето на имот към добре организирана сделка. Можем да съберем първоначална информация за имота, да организираме достъп за огледи, да предаваме исканията към продавача и да координираме практическия обмен между купувача и независимо назначените адвокат, инженер, нотариус, счетоводител, преводач, банка и застраховател.

Можем да поддържаме обща информация за статуса, да следим неизпълнените искания, да планираме огледите и подготовката за подписване, да помогнем в организирането на предаването и да свържем покупката с ремонт, комунални услуги, застраховка, грижа за градината, управление на имоти или съдействие за краткосрочно отдаване под наем. Всеки специалист с регулирана професия остава отговорен за валидността на документите и за своите правни, технически, данъчни или нотариални изводи.

Не обявяваме едно досие за „пълно“, защото са пристигнали много PDF файлове. Значимите етапи са професионалният преглед, документираното решаване на проблемите, одобреният окончателен нотариален акт, проверените плащания и потвърденото вписване. Нашата цел е покупка, която остава разбираема години след приключването ѝ.