Potrebna dokumentacija za kupovinu nekretnine u Grčkoj

Na ovoj stranici

Sistem dokumenata, a ne samo kontrolna lista

Dokument u postupku kupovine ima vrednost samo ako je verodostojan, aktuelan, ako se odnosi na pravu nekretninu i ako ga je proverio odgovarajući stručnjak. Skenirana isprava o vlasništvu može izgledati zvanično, ali sama po sebi ne dokazuje da je prodavac i dalje vlasnik nekretnine i da nisu upisani kasniji tereti. Građevinski nacrt može prikazivati zakonit raspored, ali ga treba uporediti sa objektom koji stvarno postoji. Poreska potvrda može biti važeća kada je izdata, a do dana potpisivanja joj može isteći rok važenja. Zato efikasno upravljanje dokumentima obuhvata prikupljanje, proveru, upoređivanje, odobravanje i arhiviranje.

Svaka dokumentacija treba da odgovori na pet pitanja: Ko je izdao dokument? Na koje lice, pravo ili nekretninu se odnosi? Šta dokazuje? Do kada važi? Koji stručnjak ga je proverio? Ako se na ova pitanja ne može odgovoriti, dokument treba da ostane označen kao dokument na čekanju, a ne da se zavede kao kompletan.

Zvanični grčki elektronski postupak prenosa nekretnina odražava ovaj integrisani pristup. Postupak pokreće notar, koji kreira zahtev za transakciju; prodavac i kupac odobravaju pristup i učešće, relevantni podaci prikupljaju se kroz međusobno povezane (interoperabilne) sisteme, uključuju se podaci o porezu na prenos apsolutnih prava, a potpisani notarski akt se kasnije podnosi na upis. Čak i uz digitalnu automatizaciju stručna provera ostaje neophodna, jer podaci mogu biti nepotpuni, neusklađeni ili neodgovarajući za konkretnu transakciju.

Važno: Ovde opisani zahtevi predstavljaju detaljan okvir za planiranje, a ne zamenu za notarovu kontrolnu listu za konkretnu transakciju niti za nezavisne pravne, tehničke i poreske savete. Dokumenti, digitalni postupci i rokovi važenja mogu se promeniti.

Glavna kontrolna lista ukratko

Ova tabela je namerno uopštena. Konačan spisak treba sastaviti posebno za svaku nekretninu i raspodeliti stavku po stavku. „Prodavac dostavlja dokumente“ je previše neodređeno. Profesionalna evidencija toka transakcije navodi tačan dokument, odgovorno lice, datum zahteva, datum isteka važenja, ko ga proverava, status eventualnih problema i mesto konačnog čuvanja.

Dokumenti o identitetu kupca

Kupac na početku dostavlja važeći pasoš ili ličnu kartu koja je prihvatljiva za transakciju. Dokument mora da važi tokom svih relevantnih termina i treba da sadrži puno zvanično ime i prezime kupca, datum i mesto rođenja, državljanstvo, broj dokumenta, organ koji ga je izdao i datum isteka važenja. Ako kupac ima više državljanstava ili pasoša, tim treba da izabere jedan dosledan primarni identitet i evidentira sve potrebne dopunske podatke.

Usklađenost imena je važnija nego što izgleda. Srednje ime izostavljeno pri poreskoj registraciji, promenjeno prezime, različite transliteracije ili zamenjen redosled imena i prezimena mogu izazvati probleme u sledećim evidencijama i dokumentima: podaci o broju AFM, bankovni račun, punomoćje, poreska prijava i notarski akt. Advokat, računovođa i notar treba da se dogovore o tačnom obliku imena pre nego što se otvore evidencije o transakciji.

Od kupaca se može tražiti i nedavni dokaz o adresi prebivališta, na primer zvanična potvrda o prebivalištu, račun za komunalne usluge, izvod iz banke ili poreski dokument. Zahtevi zavise od obaveza stručnjaka u pogledu identifikacije klijenata i od zemlje izdavanja. Račun za mobilni telefon ili neformalno pismo o smeštaju možda neće biti dovoljni.

Sačuvajte kvalitetan skenirani primerak u boji cele stranice sa ličnim podacima i svake stranice na kojoj je upisano produženje ili službene napomene. Ne isecajte ivice, ne primenjujte filtere i ne prikrivajte brojeve. Pri formalnom potpisivanju možda će biti potrebno pokazati original, čak i ako su digitalne kopije prihvaćene za početnu pripremu.

Ako ima više kupaca, za svako lice je potrebna posebna dokumentacija o identitetu i usklađenosti sa propisima. U notarskom aktu mora biti naveden i udeo koji stiče svaki kupac. Tu raspodelu vlasništva treba dogovoriti pre pripreme poreske prijave za porez na prenos apsolutnih prava i notarskog akta.

Grčki poreski broj (AFM) i pristup sistemu Taxisnet

Grčki poreski identifikacioni broj, poznat kao AFM, osnovni je uslov za kupca nekretnine. On povezuje kupca sa poreskim prijavama i administrativnim postupcima. Računovođa kupca ili ovlašćeni zastupnik može da objasni aktuelni način podnošenja zahteva, potrebne dokumente i imenovanje zastupnika koje je potrebno za lice sa prebivalištem u inostranstvu.

Potvrdu o broju AFM treba uporediti sa pasošem: pisanje imena, podaci o rođenju, državljanstvo, adresa i status poreskog rezidentstva moraju biti tačni. Ne treba pretpostavljati da su podaci uz broj AFM izdat pre više godina i dalje tačni. Ako je kupac promenio adresu, pasoš, bračni status ili zastupnika, podatke u poreskom registru možda treba ažurirati.

Pristupni podaci za Taxisnet omogućavaju pristup grčkim digitalnim poreskim i državnim uslugama. U zvaničnom elektronskom postupku prenosa nekretnina kupac i prodavac koriste lične pristupne podatke da prihvate notarov poziv i odobre relevantni postupak. Pristupni podaci su lični i nikada ih ne treba olako slati e-poštom agentu za nekretnine ili većem broju stručnjaka. Tamo gde je moguće ovlašćeno zastupanje, koristite formalni mehanizam umesto deljenja lozinki.

Dokumentacija o transakciji treba da sadrži dokaz o broju AFM i potvrdu da kupac može da pristupi potrebnim digitalnim uslugama ili da za njih punovažno ovlasti drugo lice. Same lozinke ne spadaju u zajedničku fasciklu sa dokumentima. Detaljno objašnjenje ove usluge naći ćete na našoj stranici: pribavljanje grčkog poreskog broja (AFM).

Dokazi o adresi i poreskom rezidentstvu

Adresa prebivališta i poresko rezidentstvo su različiti pojmovi. Kupac može fizički živeti u jednoj zemlji, ostati poreski rezident druge zemlje i koristiti adresu za prepisku na nekom trećem mestu. Stručnjacima su potrebni tačni podaci, jer to utiče na poznavanje i praćenje stranke (due diligence), poresku registraciju, dokumentaciju po osnovu ugovora o izbegavanju dvostrukog oporezivanja i buduću prepisku.

Mogući dokazi su nedavna potvrda o poreskom rezidentstvu, poresko rešenje, zvanična potvrda o registraciji, opštinski dokument o prebivalištu, račun za komunalne usluge ili izvod banke koja posluje pod nadzorom. Dokumenti treba da sadrže ime i adresu kupca dovoljno tačno da se uspostavi veza. Pitajte računovođu koji dokumenti moraju biti zvanični, aktuelni, overeni apostilom ili prevedeni.

Kupovina nekretnine ne određuje automatski sve posledice u pogledu poreskog rezidentstva. Kupci koji se sele u Grčku, tamo provode značajan deo vremena, osnivaju firmu ili ostvaruju prihod od izdavanja treba da pribave poseban poreski savet. U dokumentaciji o nekretnini treba evidentirati zahtev za savet i svaku odluku o vlasničkoj strukturi, ali neproverena poreska pretpostavka ne treba da se unese u pripremu notarskog akta.

Dokaz o adresi može zatražiti i grčka ili strana banka kupca pri prenosu sredstava. Ako se pripremi na vreme, pitanja u vezi sa usklađenošću sa propisima neće blokirati plaćanje neposredno pre potpisivanja.

Dokumenti o bračnom i ličnom statusu

Bračni status kupca može uticati na identifikaciju, zastupanje, planiranje vlasništva i buduće nasleđivanje. U zavisnosti od slučaja, advokat ili notar može zatražiti izvod iz matične knjige venčanih, dokaz o registrovanom partnerstvu, presudu o razvodu braka, izvod iz matične knjige umrlih za prethodnog supružnika, uverenje o porodičnom stanju ili bračni ugovor o imovinskim odnosima.

Nemojte pretpostaviti da supružnik nije bitan samo zato što će se kao kupac pojaviti samo jedno lice. Primenjivi režim bračne imovine i poreklo sredstava mogu otvoriti pravna ili poreska pitanja. Njih treba rešiti pre poreske prijave i konačnog notarskog akta, naročito kada jedan supružnik obezbeđuje novac, a drugi stiče vlasništvo.

Strani dokumenti o ličnom statusu često zahtevaju apostil ili drugu vrstu legalizacije i zvanični prevod na grčki jezik. Zatražite uputstva pre nego što poručite dokumente, jer neki organi izdaju višejezične obrasce koji pojednostavljuju prevođenje, dok drugi izdaju skraćene i proširene verzije različite dokazne vrednosti.

Ako kupac promeni ime tokom transakcije, o tome moraju biti obavešteni svi učesnici. Nov pasoš ili izvod iz matične knjige venčanih može zahtevati ažuriranje podataka uz broj AFM, punomoćja, podataka u banci i nacrta notarskog akta. Usklađenost treba formalno ponovo uspostaviti, a ne samo objasniti e-poštom.

Dokumenti kada je kupac firma

Pravnom licu koje kupuje nekretninu potrebna je znatno obimnija dokumentacija kupca. Tipični dokumenti su potvrda o osnivanju, aktuelni statut ili osnivački akti, potvrda o registrovanom sedištu, potvrda o direktorima i zastupanju, podaci o članovima ili stvarnim vlasnicima, dokaz o aktivnom statusu firme, odluka uprave ili skupštine kojom se odobrava sticanje i ovlašćenje lica koje potpisuje.

Advokat i računovođa moraju da potvrde da li pravno lice može da stekne nekretninu, kako se zastupa u Grčkoj, koje su poreske registracije potrebne i da li su strani dokumenti firme aktuelni i prihvatljivi. Javni registri mogu izdati više potvrda umesto jednog objedinjenog dokumenta. Njihove rokove važenja i zahteve u pogledu legalizacije treba planirati.

Odluka treba precizno da navede transakciju, ovlašćenog potpisnika, kupoprodajnu cenu ili odobreni gornji iznos, finansiranje i ovlašćenje za potpisivanje pratećih dokumenata. Uopštena odluka u kojoj piše „kupiti nekretninu“ možda neće biti dovoljna. Ako firma između donošenja odluke i potpisivanja promeni direktore, možda će biti potrebno novo ovlašćenje.

Provere u cilju sprečavanja pranja novca obično zahtevaju da se vlasništvo isprati sve do fizičkih lica koja su stvarni vlasnici. Složene holding strukture, trustovi ili aranžmani sa nominalnim vlasnicima zahtevaju dodatne izjave i dokaze. Njih treba prijaviti na vreme. Prikrivanje strukture ili dostavljanje nepotpunih šema vlasništva odložiće prihvatanje klijenta kod stručnjaka i bankarske postupke.

Broj AFM firme u Grčkoj, vođenje knjigovodstva i buduće izmirivanje obaveza po osnovu poreza na nekretnine treba urediti pre sticanja. Vlasništvo preko firme u određenim okolnostima može imati prednosti, ali stvara i stalne troškove i obaveze. Strukturu treba izabrati na osnovu individualnog pravnog i poreskog savetovanja, a ne samo zato što ju je koristio neki drugi kupac.

Dokumenti o punomoćju

Punomoćje omogućava ovlašćenom licu – često grčkom advokatu kupca – da obavi tačno određene radnje dok je kupac u inostranstvu. Ono može obuhvatiti pribavljanje broja AFM, potpisivanje poreskih prijava, komunikaciju sa organima vlasti, potpisivanje notarskog akta, plaćanje troškova, preuzimanje nekretnine u posed ili podnošenje dokumenata za upis. Ovlašćenja moraju odgovarati planiranom toku postupka.

Punomoćje treba da sastave ili odobre grčki advokat i notar pre nego što se potpiše. Konačna dokumentacija može sadržati potpisan original, notarsku ili konzularnu overu, apostil ili legalizaciju, zvanični prevod na grčki jezik i dokaz da je original stigao u Grčku. Skenirana kopija je korisna za proveru, ali možda neće moći da zameni originalnu ispravu.

Kupci treba pažljivo da pročitaju data ovlašćenja. Posebnu pažnju obratite na najvišu cenu, identifikaciju nekretnine, mogućnost prihvatanja izmena, bankarska ovlašćenja, prenos ovlašćenja na drugo lice (supstituciju), prijem sredstava, zaključivanje posla sa samim sobom i opoziv. Punomoćje koje je dovoljno široko da bi bilo delotvorno ipak ne treba da bude šire od onoga što kupac svesno prihvata.

Ako više kupaca imenuje jednog zastupnika, treba proveriti moguće sukobe interesa i svojstvo u kojem zastupnik potpisuje. Ako bračni par kupuje nejednake udele, uputstva svakog supružnika moraju biti posebno dokumentovana. Ako zastupnik postane nedostupan, utvrdite da li je dozvoljen prenos ovlašćenja na drugo lice ili je potrebno novo punomoćje.

Naš vodič „Advokat, notar i katastar u Grčkoj“ detaljnije objašnjava podelu odgovornosti između stručnjaka i završetak kupovine na daljinu.

Apostil, legalizacija i prevod

Strane javne isprave moraju biti prihvaćene za upotrebu u Grčkoj. U zavisnosti od zemlje izdavanja, vrste dokumenta i primenljivih međunarodnih ili evropskih pravila, to može podrazumevati apostil, konzularnu legalizaciju, neki drugi način overe ili oslobođenje od overe. Stručnjak koji traži dokument treba da potvrdi odgovarajući način overe pre nego što kupac ode u nadležni organ.

Apostil potvrđuje poreklo javne isprave; on ne prevodi njen sadržaj niti potvrđuje istinitost svake izjave u njoj. Po pravilu mora biti stavljen na odgovarajući original ili overenu ispravu. Apostil stavljen na neodgovarajuću fotokopiju ne pretvara je u traženi dokaz.

Zvanični prevod na grčki jezik može biti potreban za punomoćja, dokumente firme, izvode iz matičnih knjiga i druge strane dokumente. Kupac treba da proveri ko je ovlašćen da prevede konkretan dokument i da li su elektronski potpisi ili overene kopije prihvatljivi. Imena i stručni izrazi moraju odgovarati grčkim evidencijama.

Pri planiranju prevoda treba uzeti u obzir i sam apostil i sve priloge. Dokumenti firme od više stranica možda će morati da budu povezani jemstvenikom ili jasno overeni, kako bi se dokazalo da stranice pripadaju istom dokumentu. Svaku stranicu treba skenirati kada je dokument kompletiran, kako bi tim mogao da proveri pečate i pozivne oznake pre nego što se originali pošalju kurirskom službom.

Strani original, overu i prevod čuvajte zajedno kao jedan paket dokumenata. Ako se datoteke preimenuju samo u „POA final“, bez navođenja jezika, datuma i faze overe, nastaje skupa zabuna.

Bankarska dokumentacija i poreklo sredstava

Regulisani stručnjaci i banke mogu tražiti dokaze o poreklu sredstava za kupovinu i putu kojim ta sredstva stižu. Konkretan zahtev zavisi od iznosa, profila kupca, zemlje, vlasničke strukture i procene rizika. Blagovremena priprema celovite finansijske dokumentacije obično je brža od odgovaranja na pojedinačna pitanja neposredno pre završetka kupovine.

Dokumenti mogu obuhvatiti izvode iz banke, istoriju štednje, dokaze o zaradi ili prihodu od poslovanja, poreske prijave, ugovore o prodaji nekretnina, dokumente o nasleđu, odluke o isplati dividende, ugovore o zajmu ili izvode sa investicionih računa. Dokazi treba da objasne i kako je imovina stečena i kojim putem konkretna sredstva stižu do prodavca ili dogovorenih primalaca.

Izvodi iz banke moraju da prikazuju vlasnika računa, banku, oznaku računa, period i transakcije. Snimci ekrana bez imena ili službenog konteksta slabi su dokazi. Ako novac dolazi od supružnika, roditelja, firme ili sa zajedničkog računa, pravni i poreski savetnici treba da procene da li je potrebna dokumentacija o zajmu, poklonu, raspodeli dobiti ili neka druga dokumentacija.

Za završetak kupovine sačuvajte potvrdu o uplati avansa za rezervaciju, potvrdu o plaćanju poreza na prenos apsolutnih prava, potvrde o uplatama kupoprodajne cene i potvrde o plaćanju honorara stručnjaka. Pozivi na broj pri plaćanju treba da identifikuju nekretninu ili transakciju. Plaćanje u gotovini i plaćanja preko trećih lica nikada ne treba improvizovati.

Ako kupac koristi finansiranje, zajmodavac će tražiti sopstvene dokumente: zahtev za kredit, dokaze o prihodima, procenu vrednosti, osiguranje i sredstva obezbeđenja. Pogledajte vodič: Hipotekarni krediti i finansiranje nekretnina u Grčkoj za strance.

Identitet i ovlašćenja prodavca

Prodavac mora da dokaže identitet i pravnu sposobnost da prenese nekretninu. Kod fizičkog lica to počinje važećom ličnom ispravom, podacima o broju AFM i podacima o ličnom statusu. Ako ima više vlasnika, svaki relevantni vlasnik mora biti identifikovan i propisno zastupljen. Udeli koji se nude na prodaju moraju odgovarati pravu koje kupac očekuje da stekne.

Prodavcu koga zastupa punomoćnik potrebno je važeće punomoćje koje obuhvata konkretnu prodaju. Advokat kupca i notar treba da provere njegov obim, da li je i dalje na snazi i da li je formalno pravilno sačinjeno. Ovlašćenje za pregovaranje nije nužno i ovlašćenje za potpisivanje notarskog akta ili prijem kupoprodajne cene.

Prodavcu koji je firma potrebni su aktuelni dokazi o postojanju firme i zastupanju, odobrenje prodaje kada je ono potrebno, podaci o stvarnim vlasnicima i ovlašćenje potpisnika. Stečaj, likvidacija, spajanje ili promena uprave mogu uticati na transakciju i zahtevati dodatnu dokumentaciju.

Kod nasleđene nekretnine lice koje je nudi na prodaju možda još nema u potpunosti sprovedeno i upisano nasledno pravo. Porodični dogovor ili posedovanje ključeva nisu dovoljni. Lanac nasleđivanja i upisi moraju biti stručno provereni.

Isprave o vlasništvu i istorija sticanja

Isprava kojom je prodavac stekao nekretninu ključni je dokument. To može biti raniji kupoprodajni ugovor, poklon, roditeljsko davanje (prenos sa roditelja na decu), prihvatanje nasledstva, sudska odluka, deoba, razmena ili drugi pravni posao koji se upisuje. Advokatu kupca potrebna je overena ili pouzdana kopija zajedno sa podacima o upisu.

Jedan aktuelni notarski akt možda neće otkriti celu priču. Advokat utvrđuje koliko daleko unazad treba ispitati istoriju vlasništva, koji su raniji akti i uverenja potrebni i da li su opisi i dalje usklađeni. Nekretnina iz oglasa, pravo prodavca i katastarski upis moraju se odnositi na istu nekretninu u pravnom smislu.

U notarskom aktu ne čitajte samo ime vlasnika. Relevantne odredbe mogu definisati pristup, službenosti, prostore sa pravom isključivog korišćenja, zajedničke prostore, ograničenja gradnje, horizontalnu ili vertikalnu etažnu svojinu, parking, ostave, zajedničke instalacije i obaveze prema susedima ili suvlasnicima.

Fotokopija koju dostavi prodavac polazna je tačka, a ne konačni dokaz. Pretrage i uverenja iz registra nezavisno utvrđuju stanje u javnim evidencijama. Detaljna pravna metodologija obrađena je u vodiču: Pravna provera (due diligence) pri kupovini nekretnine u Grčkoj.

Dokumentacija o nasleđivanju, poklonu i prenosu sa roditelja na decu

Kada je vlasništvo stečeno nasleđivanjem, dokumentacija može sadržati izvod iz matične knjige umrlih, testament, zapisnik o proglašenju testamenta, uverenje o zakonskim naslednicima ili najbližim srodnicima, dokaz da se naslednici nisu odrekli nasleđa, dokumentaciju o porezu na nasleđe, notarski akt o prihvatanju nasledstva i dokaz o upisu. Tačan lanac zavisi od toga kako je došlo do nasleđivanja i da li je u pitanju više zaostavština.

Testament koji neformalno dostavi član porodice ne treba smatrati dovoljnim. Advokat mora da proveri pravno merodavne dokumente o nasleđivanju, naslednike, udele i eventualno još nesprovedeno prihvatanje nasledstva ili upis. Ako je vlasnik preminuo nakon što je stekao nekretninu, a pre prodaje, možda će biti potreban još jedan nivo nasleđivanja.

Sticanje poklonom ili roditeljskim davanjem zahteva odgovarajući notarski akt, poresku dokumentaciju i dokaz o upisu. Uslovi ili zadržano pravo plodouživanja mogu uticati na mogućnost prodavca da prenese punu svojinu. Lice koje živi u nekretnini ili njome upravlja možda ima samo pravo plodouživanja, dok drugo lice ima golu svojinu.

Ovakve transakcije često zahtevaju više vremena, jer treba uskladiti izvode iz matičnih knjiga, potvrde o izmirenim porezima i više potpisa. Očekivanja u vezi sa rokom završetka kupovine postavite tek kada advokat i notar sagledaju ceo lanac.

Dokumenti iz hipotekarnog registra (stare zemljišne knjige) i katastra

Dokumentacija iz registra pokazuje kako su prava i tereti prikazani u službenim evidencijama. U zavisnosti od lokacije i sistema koji se primenjuje, advokat može pribaviti upise isprava o vlasništvu, uverenja o transkripciji ili upisu, uverenja o vlasništvu i teretima, evidencije o upisanim tužbama ili zaplenama, katastarske listove, skice i relevantne izvode.

Nazivi dokumenata i postupci izdavanja mogu se razlikovati između evidencija starog hipotekarnog registra i područja u kojima funkcioniše Grčki katastar. Nadležni stručnjak određuje odgovarajuću službu, nekretninu i način pretrage. Kupci ne treba nasumično da poručuju uverenja preko interneta ako ne znaju na koje pitanje svako uverenje odgovara.

Zvanične digitalne usluge omogućavaju korisnicima koji ispunjavaju uslove da pribave katastarske podatke i podnesu akte za upis. Na primer, za kopiju katastarskog lista potrebni su KAEK i pristup sistemu Taxisnet, dok je potvrda o upisu nakon završetka kupovine vezana za nadležnu službu i broj upisa. To su različiti dokumenti za različite faze.

Datum rezultata pretraga mora biti dovoljno blizu završetku kupovine da bi advokat mogao da proceni trenutni rizik. Staro uverenje iz ranijeg oglasa ne dokazuje da kasnije nije upisana hipoteka, zaplena ili tužba. Advokat treba da utvrdi da li su neposredno pre potpisivanja potrebne ažurirane pretrage.

Katastarski broj (KAEK), katastarski listovi i skice

Nacionalni katastarski broj, odnosno KAEK, identifikuje katastarski objekat nekretnine. KAEK treba proveriti u katastarskom listu, skici, ispravi o vlasništvu prodavca, poreskoj evidenciji i nacrtu notarskog akta. Greška u kucanju može usmeriti transakciju na pogrešan upis.

Katastarski list može prikazivati upisanog nosioca prava, vrstu prava, udeo i upisane pravne poslove. Katastarska skica ili prostorni izvod pomaže da se nekretnina geografski locira. Nijedan od ovih dokumenata ne treba tumačiti izolovano: inženjer upoređuje geometriju i stvarno stanje, dok advokat ispituje prava i upise.

Uz stan mogu ići prava na parking-mesto ili ostavu sa posebnim oznakama. Kompleks vila može podrazumevati vertikalnu etažnu svojinu i zone sa pravom isključivog korišćenja. Plac može biti pravno podeljen na način koji se ne vidi po ogradama. Dosije transakcije treba da navede svako pravo koje se kupuje, a ne samo glavni stambeni prostor.

Ako su katastarska geometrija ili lični podaci pogrešni, treba proceniti postupak ispravke i koliko će on trajati. Neke greške mogu se ispraviti administrativnim putem; suštinski sporovi mogu zahtevati dodatne akte ili postupke. Kupovinu ne treba završavati uz pretpostavku da će ispravka biti laka, osim ako savetnici ne potvrde kojim putem će se sprovesti.

Dokumenti o teretima i sporovima

Ako pretrage otkriju hipoteku, predbeležbu hipoteke, zaplenu, založno pravo, potraživanje, službenost ili drugi teret, dokumentacija mora sadržati ispravu na kojoj se teret zasniva i dokumentovan plan za njegovo rešavanje. Izjava prodavca u jednoj rečenici da će „banka to skinuti“ nije saglasnost za brisanje.

Kada je reč o obezbeđenju u korist banke, relevantni dokumenti mogu obuhvatiti potvrdu banke poverioca, izvod o preostalom dugu, saglasnost ili ispravu o brisanju, naloge za plaćanje i dokaz o formalnom aktu brisanja i njegovom upisu. Pravni redosled je važan: kupac mora da razume kada se novac plaća, koji se dokument izdaje i kako se štiti predviđeni red prvenstva.

Upisano potraživanje ili sudski postupak mogu zahtevati podneske, odluke i analizu advokata. Za službenost može biti potreban akt kojim je ustanovljena i plan na kojem je prikazan njen položaj. Ograničenja ili obaveze mogu ostati i posle kupovine, pa spadaju u trajnu arhivu kupca.

Advokat kupca treba da svaki teret ukratko razvrsta: postojeći, teret koji se uklanja pre ili pri završetku kupovine, teret za koji je prihvaćeno da ostane ili nerešen teret. Notarski akt i dokazi o upisu moraju odražavati dogovoreni ishod.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Imate li pitanja o dokumentaciji potrebnoj za kupovinu nekretnine u Grčkoj ili biste želeli lično da razgovarate o dokumentaciji za svoju kupovinu? Kontaktirajte me direktno telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Lična podrška stranim kupcima nekretnina na Halkidikiju i širom Grčke.

Tehnička i urbanistička dokumentacija

Tehnička dokumentacija povezuje pravno opisanu nekretninu sa objektom i zemljištem koje kupac pregleda. Može obuhvatiti građevinske dozvole, odobrene arhitektonske nacrte, situacione planove, topografske skice, izjave inženjera, dokumentaciju o legalizaciji, dokumentaciju elektronskog identiteta zgrade, sertifikat o energetskim svojstvima zgrade, geodetska merenja i urbanističke informacije.

Nezavisni inženjer treba da uporedi dokumentaciju sa stanjem nekretnine na terenu. Razlike mogu uključivati zatvorene balkone, preuređene podrume, pomerene zidove, dodatna kupatila, pergole, bazene, potporne zidove, pomoćne objekte za skladištenje, zamenjene prozore ili promenjenu namenu. Privlačno renoviranje nije dokaz zakonske usklađenosti.

Izveštaj inženjera treba da razlikuje proverene činjenice, dokumente koji nedostaju, uočena odstupanja i preporučene mere. Ako prodavac obeća da će neki problem legalizovati, u dokumentaciji treba navesti tačan postupak, potrebne dokaze, odgovornog stručnjaka i uslov za završetak kupovine.

Tehnička provera treba da obuhvati i zemljište i pristup, a ne samo objekte. Pitanja nagiba terena, obalne linije, šuma, arheologije, urbanizma, statusa puta ili granica mogu uticati na korišćenje i mogućnost gradnje. Kupac koji planira veće renoviranje treba da pita i da li je planirani projekat izvodljiv, umesto da proverava samo postojeće stanje.

Građevinske dozvole i odobreni nacrti

Građevinska dozvola i odobreni nacrti utvrđuju odobrenu gradnju u trenutku odobrenja, uz rezervu kasnijih zakonitih izmena i izjava. Relevantni listovi mogu obuhvatiti situacioni plan, osnove, fasade, preseke, podatke o indeksu zauzetosti i konstrukciji. Sam broj dozvole nije dovoljan; inženjeru je potreban stvarni odobreni projekat kada je dostupan.

Planovi moraju biti čitljivi i potpuni. Na fotografijama presavijenih crteža u niskoj rezoluciji mogu se izgubiti mere i pečati. Digitalne kopije treba da sačuvaju razmeru i oznake stranica. Ako prodavac nema dokumentaciju, njeno pribavljanje iz nadležne urbanističke arhive može potrajati.

Inženjer upoređuje dozvoljene površine i namene sa stvarnim stanjem i sa ispravom o vlasništvu. Razlika se može zakonito legalizovati, može biti izuzeta, bitna ili nerešiva; razvrstati je može samo tehnički i pravni savet za konkretan slučaj. Kupci ne bi trebalo da svako odstupanje odmah pretvaraju u jednostavnu procenu troškova pre nego što razumeju da li su ispunjeni uslovi i kakvo je pravno dejstvo.

Novije građevine mogu imati elektronsku evidenciju dozvola, dok kod starijih objekata dokumentacija može postojati samo u istorijskim papirnim spisima. Oštećenja, nepotpune arhive i administrativne promene mogu otežati pribavljanje. Rokovi kupovine treba da to uzmu u obzir, umesto da se završetak kupovine uslovljava nerealnim rokom od nekoliko dana.

Potvrde inženjera i elektronski identitet zgrade

Prenos nekretnina u Grčkoj može zahtevati tehničke izjave i dokumentaciju o identitetu zgrade, pripremljene kroz odgovarajuće stručne sisteme. Elektronski identitet zgrade ili odgovarajući izvod objedinjuje važne informacije o zgradi ili posebnom delu zgrade, uključujući dozvole, nacrte i izjave prema važećem okviru.

Inženjera koji izrađuje obaveznu dokumentaciju za prenos obično angažuje prodavac. Ipak, kupac treba da angažuje i nezavisnog inženjera za proveru na strani kupca. Obavezni sertifikat na kojem se zasniva notarski akt i nezavisni pregled stanja i rizika imaju različite svrhe.

Proverite da li sertifikat navodi tačnog vlasnika, nekretninu, posebni deo, broj KAEK gde je to relevantno, površine, namenu i izjave. Notar koristi formalne dokumente za sastavljanje akta; inženjer kupca treba da objasni njihov tehnički značaj i pretpostavke na kojima se zasnivaju.

Dokumentacija o legalizaciji može obuhvatiti zahteve, nacrte, izjave, dokaze o plaćanju i status okončanja postupka. Broj predmeta bez potvrde o statusu možda ne dokazuje da je postupak okončan. Ako su ostale rate ili obaveze, advokat i inženjer treba da objasne kako one utiču na prenos.

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade

Sertifikat o energetskim svojstvima zgrade (PEA), kako se obično naziva, može biti potreban za prodaju i daje energetski razred prema primenljivoj metodologiji. Prodavac ga obično naručuje od ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost.

Sertifikat treba da se odnosi na tačnu nekretninu i da bude važeći u trenutku potpisivanja. Površinu i opis u njemu treba uporediti sa ostalom dokumentacijom. Energetski pasoš nije pregled konstrukcije, odobrenje građevinske dozvole niti garancija stvarnih troškova za komunalne usluge.

Kupci mogu koristiti preporuke kao početnu orijentaciju za renoviranje, ali treba da pribave konkretne ponude za izolaciju, prozore, grejanje, hlađenje, solarne sisteme ili toplu vodu. Starije kuće na obali mogu se ponašati drugačije od modela zbog načina korišćenja, održavanja i izloženosti.

Sačuvajte sertifikat za buduće izdavanje, renoviranje i ponovnu prodaju. Ako posle kupovine planirate veće radove na energetskoj efikasnosti, sa nadležnim stručnjacima razmotrite dozvole koje dolaze u obzir, građevinske propise i izdavanje novog sertifikata.

Topografske skice i geodetska dokumentacija

Topografska skica je posebno važna za placeve, samostojeće kuće i nekretnine kod kojih su bitni granice, pristup ili mogućnost gradnje. Kada je potreban za notarski akt, treba je izraditi i podneti u skladu sa važećim stručnim i katastarskim zahtevima.

Zvanični servisi omogućavaju inženjerima da topografske skice i skice promene geometrije podnose elektronski i dobiju potvrdu o elektronskom podnošenju. Ta potvrda može biti deo formalne dokumentacije, ali inženjer kupca i dalje mora da protumači sadržaj skice.

Proverite koordinate, površinu, granične tačke, susedne parcele, puteve, objekte, službenosti i izjave o urbanističkom statusu. Ograde i zidovi na terenu ne moraju pratiti pravne granice. Pogled na more ili neformalna pristupna staza koje vidite tokom razgledanja nekretnine nisu pravo koje se može upisati.

Kod zemljišta, geodetski snimak treba da omogući konkretan stručni zaključak o korišćenju koje kupac planira. Više detalja naći ćete u vodiču: Kupovina zemljišta i placeva u Grčkoj.

Dokumenti za stanove i suvlasništvo

Kupovina stana, pored isprave kojom je prodavac stekao nekretninu, često obuhvata i akt o uspostavljanju etažne svojine, pravila kućnog reda (stambene zajednice), tabelu suvlasničkih udela i nacrte. Ovi dokumenti određuju posebni deo zgrade, procenat udela u zajedničkim delovima zgrade, dozvoljenu namenu, zajedničke prostore i obaveze vlasnika.

Parking-mesta i ostave zahtevaju posebnu pažnju. Mogu biti posebni delovi zgrade, pripadajuća prava, prostori sa pravom isključivog korišćenja ili neformalni dogovori. Šta se može preneti određuju notarski akt i nacrti, a ne to gde prodavac obično parkira.

Tražite informacije o troškovima održavanja zgrade, rezervnom fondu, planiranim radovima, sporovima, osiguranju i odlukama o upravljanju. Potvrda ili pisana izjava upravnika zgrade može pomoći da se utvrde neizmireni troškovi, ali advokat treba da da savet o ugovornoj zaštiti i odgovornosti.

Pravila kućnog reda mogu ograničiti spoljne izmene, kratkoročno izdavanje, isticanje natpisa, držanje kućnih ljubimaca, poslovnu delatnost ili ugradnju opreme. Kupac treba da ih pročita pre kupovine sa određenom namenom. Naše stranice o usluzi „Upravljanje Airbnb smeštajem i kratkoročnim izdavanjem“ bave se operativnim planiranjem nakon što se potvrdi pravna izvodljivost.

Dokumenti prodavca o porezu na nekretnine

Poreska evidencija prodavca mora odgovarati nekretnini i ispunjavati zahteve za sastavljanje notarskog akta. Ona može obuhvatiti prijave nekretnina E9, podatke o godišnjem porezu na nekretnine i potvrde koje se zahtevaju po važećim propisima. Tačne dokumente i njihov rok važenja utvrđuju notar i računovođa prodavca.

U zvaničnom elektronskom postupku prenosa prodavac bira nekretninu među imovinom upisanom u prijavu E9. Netačna površina, procenat prava, sprat ili identifikacija zato mogu poremetiti digitalni postupak i otkriti šire nedoslednosti.

Poreske podatke treba uporediti sa opisima iz isprave o vlasništvu, katastra i tehničke dokumentacije. Nema svaka razlika isti pravni značaj, ali nijednu ne treba prećutno zanemariti. Prodavac će možda morati da ispravi prijave i pribavi ažurirane dokaze pre završetka kupovine.

Advokat kupca treba da potvrdi da notarska dokumentacija sadrži potrebne dokaze o ispunjenosti poreskih obaveza; računovođa kupca daje savete o budućim prijavama kupca posle sticanja.

Evidencije opštine, komunalnih preduzeća i stambene zajednice

Podaci opštine o nekretnini i evidencija komunalnih usluga olakšavaju urednu primopredaju u praksi. U zavisnosti od važećih zahteva i same nekretnine, mogu biti potrebne potvrde opštine, informacije o opštinskim dažbinama na nekretninu ili potvrde povezane sa notarskim aktom. Koja formalna opštinska dokumentacija ulazi u dokumentaciju za potpisivanje određuje notar.

Računi za struju i vodu sadrže brojeve mernih mesta, imena korisnika i stanje dugovanja. Oni ne dokazuju vlasništvo, ali pomažu kupcu da prenese usluge na sebe i utvrdi dugove ili isključene priključke. Pri primopredaji zabeležite stanje brojila fotografijama sa datumom.

Za stanove ili komplekse sa profesionalnim upravljanjem pribavite izvode o troškovima održavanja zgrade, kontakt upravnika, pravila kućnog reda, odluke skupštine stambene zajednice i informacije o vanrednim zaduženjima. Za vile prikupite, gde je to relevantno, servisnu evidenciju za bazen, baštu, septičku jamu, bunar, obezbeđenje i opremu.

Neizmirene račune za komunalne usluge treba urediti sporazumom o primopredaji. Ne oslanjajte se na pretpostavku da svako dugovanje prati lice, a ne nekretninu; pitajte advokata i pružaoca usluge kako se postupa u slučaju tog konkretnog korisničkog računa.

Prijava i plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava

Pre nego što se notarski akt zaključi, mora se pripremiti odgovarajuća poreska prijava za porez na prenos apsolutnih prava i obraditi porez ili primenljivo oslobođenje. Zvanične informacije uprave AADE potvrđuju da se prijave za prenos po pravilu podnose elektronski preko platforme myPROPERTY, dok se slučajevi koji ne mogu proći kroz digitalnu aplikaciju rešavaju u odgovarajućem alternativnom postupku.

Prijava zavisi od tačnih podataka o stranama, nekretnini i vrednosti. Notar pokreće ili koordinira postupak, a kupac i prodavac pregledaju i prihvataju prijavu kroz odgovarajući sistem. Kupac ne treba da odobrava podatke koji su mu nepoznati, a da prethodno ne zatraži objašnjenje od računovođe, advokata ili notara.

U dokumentaciji treba sačuvati prihvaćenu prijavu, poresko rešenje ili obračun, identifikacionu oznaku uplate i potvrdu banke, odnosno formalni dokaz o oslobođenju. Dokaz o plaćanju poreza nije isto što i dokaz o uplati kupoprodajne cene.

Stope, oslobođenja i pitanja obračuna spadaju u individualni poreski savet. Analizu budžeta prepuštamo našem posebnom vodiču „Troškovi i porezi pri kupovini nekretnine u Grčkoj“, kako ova stranica, posvećena dokumentima, ne bi bila preopterećena.

Elektronska dokumentacija o prenosu nekretnine

Grčka elektronska platforma za prenos nekretnina omogućava kupcima, prodavcima i notarima da za transakcije koje ispunjavaju uslove dokumentaciju kupovine usklađuju onlajn. Notar kreira zahtev; obe strane prihvataju pozive i odobravaju prikupljanje potrebnih podataka; prodavac bira odgovarajuću nekretninu iz prijave E9; sistem zatim kreira elektronsku dokumentaciju o prenosu.

Notar može prikupiti dokumente i informacije dostupne kroz interoperabilne sisteme, koji su potrebni za pripremu notarskog akta. Kada kupac plati porez, platforma preuzima odgovarajuće podatke iz sistema myPROPERTY. Nakon fizičkog potpisivanja u skladu sa opisanim zvaničnim postupkom, elektronski potpisan notarski akt se unosi u dokumentaciju, a notar ga podnosi Grčkom katastru.

Automatizacija smanjuje ponovno prikupljanje istih dokumenata, ali ne uklanja potrebu za proverom. Strane moraju izabrati tačnu nekretninu, dati valjana ovlašćenja i otkloniti nedoslednosti u izvornim evidencijama. Dokumente koji nisu dostupni kroz interoperabilne sisteme možda će i dalje trebati dostaviti posebno.

Kupci treba da vode sopstvenu uređenu arhivu čak i kada dokumenti postoje na nekoj platformi. Prava pristupa, sistemi i savetnici se menjaju; trajna dokumentacija o vlasništvu treba da ostane dostupna nezavisno od njih.

Dokumenti o rezervaciji i predugovoru

Pre konačnog akta strane mogu potpisati ponudu, ugovor o rezervaciji, potvrdu o prijemu avansa ili predugovor. Svaki dokument treba da navede strane, nekretninu, cenu, uplaćeni iznos, lice kod kojeg se sredstva nalaze, rokove, uslove, posledice neispunjenja i pravila o povraćaju.

Advokat kupca treba da pregleda tekst pre potpisivanja ili plaćanja. I kratak obrazac agencije za rezervaciju može imati pravne i finansijske posledice. Uslovi treba da obuhvate zadovoljavajući ishod pravne i tehničke provere, dokumentaciju prodavca, finansiranje ako je primenljivo i rešavanje navedenih tereta.

Sačuvajte svaku potpisanu verziju i svaku potvrdu o plaćanju. Poruke preko aplikacije WhatsApp i e-poruke mogu pomoći kao dokaz o pregovorima, ali ne treba da budu jedini zapis o važnim obavezama. Bitne izmene cene, stvari uključenih u kupovinu ili datuma završetka kupovine treba formalno potvrditi.

Popis inventara može dokumentovati nameštaj, uređaje, opremu, daljinske upravljače, ključeve i garancije. Rezervacije gostiju i njihovi depoziti mogu zahtevati poseban sporazum o prelaznom periodu. Ne treba pretpostaviti da su ove operativne stavke uključene samo zato što su bile vidljive tokom razgledanja nekretnine.

Nacrt i konačni notarski akt

Notar sastavlja notarski akt o prenosu na osnovu odobrenih uslova transakcije i potrebne prateće dokumentacije. Kupac i nezavisni advokat treba da dobiju nacrt dovoljno rano da provere identitete, ovlašćenja, opis nekretnine, broj KAEK, vlasnički udeo, cenu, plaćanje, predaju u posed, terete i posebne uslove.

Notarski akt obično navodi ili uključuje brojne potvrde i izjave. Uporedite brojeve i datume sa pratećom dokumentacijom. Potvrdu pomenutu u aktu treba moći pribaviti, a ne verovati joj samo zato što se njen broj pojavljuje.

Strani kupci treba da obezbede odgovarajući prevod ili usmeno prevođenje. Razumeti komercijalni sažetak nije isto što i razumeti pravni akt. Pitanja i izmene treba rešiti pre nego što se izda ovlašćenje za potpisivanje.

Posle potpisivanja pribavite overeni ili zvanični primerak i utvrdite kod koga se nalazi original. Konačni notarski akt čuvajte odvojeno od nacrta i jasno ga označite kao potpisan. Sam notarski akt ne zatvara dokumentaciju; i dalje je potreban dokaz o upisu.

Dokumentacija za upis nakon potpisivanja

Potpisani notarski akt mora se podneti nadležnoj katastarskoj kancelariji ili hipotekarnom registru po odgovarajućem postupku. Zvanična uputstva portala gov.gr navode da se prilažu akt podoban za upis i prateća dokumentacija za konkretan slučaj, plaćaju se takse, a po okončanju postupka može se dobiti potvrda o upisu.

Kupac treba da dobije potvrdu o podnošenju, odnosno o prijemu sa brojem protokola, na kojoj su navedeni služba, datum podnošenja i broj predmeta. Ako nadležna služba zatraži dodatne informacije, sačuvajte zahtev i odgovor. Taksu treba platiti u roku koji je saopšten za konkretno podnošenje.

Konačni dokazi mogu obuhvatiti potvrdu o upisu akta podobnog za upis i, gde je to primereno, ažurirani katastarski list ili izvod. Advokat treba da proveri da li su upisani pravi kupac, pravo, procenat i nekretnina.

Potpuna završna arhiva obuhvata potpisani notarski akt, potvrdu o podnošenju, potvrdu o upisu, potvrdu o plaćenoj taksi, poresku dokumentaciju, dokaze o plaćanju, izveštaje advokata i inženjera, tehničku dokumentaciju, prevode, punomoćje i dokumentaciju o primopredaji. Ova arhiva je osnova za buduću prodaju, finansiranje, renoviranje, nasleđivanje i ispunjavanje poreskih obaveza.

Posebne vrste nekretnina

Nekretnine u izgradnji (off-plan) i novogradnja

Dokumentacija može zahtevati dokumente o pravnom statusu investitora, ispravu o vlasništvu nad zemljištem, dozvole, odobrene nacrte, specifikacije, plan izgradnje, potvrde o završenim fazama, garancije, osiguranje, dokumente o zajedničkim delovima zgrade i dokumentaciju o završetku gradnje. Pogledajte vodič: Kupovina u izgradnji (off-plan) i novogradnja u Grčkoj.

Građevinsko zemljište

Računajte na detaljniju dokumentaciju o geodetskom snimanju, urbanističkom režimu, pristupu, šumama, arheologiji, obalnoj liniji i mogućnosti gradnje. Projekat koji kupac planira treba proveriti, a ne pretpostaviti na osnovu oglasa.

Seoske i poljoprivredne nekretnine

Za granice, pristup, vodu, klasifikaciju zemljišta, zakupe, dogovore o obradi zemljišta i pitanja u vezi sa subvencijama mogu biti potrebni dodatni dokazi.

Nekretnine u vlasništvu firme

Za korporativna ovlašćenja prodavca, njegov poreski status, stvarne vlasnike i odluku o prodaji potrebna je ažurna dokumentacija. Kupovina udela u firmi suštinski se razlikuje od neposredne kupovine nekretnine i zahteva posebnu korporativnu, finansijsku i poresku proveru (due diligence).

Nekretnine koje donose prihod ili se izdaju za odmor

Tražite ugovore o zakupu, kalendare rezervacija, dozvole ili registracije gde je primenljivo, evidenciju prihoda, naloge na platformama, depozite gostiju, popis inventara i ugovore o upravljanju. Kupac mora razlikovati sticanje nekretnine od sticanja delatnosti koja već posluje.

Kontrola dokumenata i bezbedna razmena

Napravite jednu kontrolisanu fasciklu transakcije sa numerisanim delovima: kupac, prodavac, vlasništvo, registar, tehnička dokumentacija, porezi, ugovori, plaćanja, upis i primopredaja. Koristite nazive fajlova koji sadrže vrstu dokumenta, nekretninu, datum izdavanja i status. Izbegavajte nazive poput „novi sken konačno konačno“.

Vodite evidenciju u kojoj su navedeni potrebna stavka, ko je dostavlja, ko je pregleda, datum prijema, datum izdavanja i isteka, status prevoda, odobrenje i napomene. Glavnu evidenciju treba da menjaju samo ovlašćena lica. Savetnici mogu voditi sopstvene stručne spise, ali kupcu je potreban objedinjen pregled.

Osetljive dokumente delite bezbednim kanalima. Podaci iz pasoša, poreski i bankarski podaci i podaci o poreklu sredstava ne treba da se nalaze na linkovima bez ograničenja pristupa. Ograničite pristup i ukinite ga kada se transakcija završi. Lozinke nikada ne čuvajte u fascikli sa dokumentima.

Sva uputstva za plaćanje proverite nezavisno. Ako se u e-poruci promeni IBAN, pozovite poznatu kontakt-osobu na ranije provereni broj. Zabeležite vreme provere i ko ju je izvršio. Prevare pri plaćanju nekretnina mogu se služiti dokumentima koji izgledaju autentično i kompromitovanim nalozima e-pošte.

Arhivirajte i PDF fajlove čitljive za ljude i sve potrebne digitalno potpisane originale. Štampanjem digitalno potpisanog fajla može se izgubiti mogućnost provere potpisa. Sačuvajte originalne nazive fajlova ili kontejnere potpisa uz praktične kopije.

Vremenski redosled dokumenata

1. Pre razgledanja ili ponude: kupac priprema dokumente o identitetu, adresi, budžetu i namerama u pogledu vlasništva.
2. Pre uplate avansa za rezervaciju: angažuje se advokat; od prodavca se traže dokumenti o identitetu i početni dokaz o vlasništvu; proveravaju se uslovi rezervacije.
3. Rana faza provere (due diligence): uređuju se broj AFM i zastupanje; prikupljaju se dokumenti o vlasništvu, izvodi iz registara i tehnička dokumentacija.
4. Faza ispitivanja: advokat i inženjer pregledaju i upoređuju dokumentaciju i postavljaju pitanja ili uslove.
5. Faza ispravki: prodavac otklanja nedoslednosti u pogledu vlasništva, poreza, katastra ili tehničkog stanja i dostavlja ažurirane dokaze.
6. Notarska priprema: notar otvara dokumentaciju o transakciji, potvrđuje aktuelnu kontrolnu listu i priprema poresku dokumentaciju.
7. Pregled nacrta: kupac i advokat proveravaju nacrt notarskog akta u odnosu na odobrene nalaze, plaćanja i podatke o nekretnini.
8. Spremnost za završetak: potvrđuju se važeće potvrde, prevod, ovlašćenja, sredstva i provereni bankovni podaci.
9. Potpisivanje: potpisuju se notarski akt i prateći dokumenti; izrađuju se overene kopije i dokazi o plaćanju.
10. Upis: notarski akt se podnosi, plaćaju se takse, odgovara se na upite i pribavlja se konačni dokaz o upisu.
11. Primopredaja: predaju se popis inventara, ključevi, stanja brojila, garancije i servisne informacije.
12. Trajna arhiva: kupac dobija kompletnu završnu dokumentaciju sa sadržajem i spisak zadataka posle kupovine.

Širi poslovni i stručni tok kupovine objašnjen je na našoj stranici: Postupak kupovine nekretnine u Grčkoj – vodič korak po korak.

Česte greške u dokumentaciji

Korišćenje opšte kontrolne liste kao konačne notarske kontrolne liste

Kontrolne liste na internetu služe za planiranje. Notar i savetnici moraju utvrditi aktuelne zahteve za tačno određenu nekretninu i strane.

Prikupljanje dokumenata bez njihovog pregleda

I puna fascikla može da krije nedoslednosti. Za svaku stavku mora se znati ko je pregleda i do kog zaključka je došao.

Zanemarivanje rokova važenja

Potvrde mogu isteći dok je ispravka u toku. Pratite rokove važenja i obnove naručite u pravom trenutku.

Pretpostavka da se slični nazivi odnose na istu nekretninu

Adresa iz oglasa, upis u prijavi E9, opis iz isprave o vlasništvu, KAEK i nacrti moraju se stručno uporediti.

Slanje stranih originala pre odobrenja

Neka grčki advokat i notar odobre nacrte i formalnosti pre nego što platite notarsku overu, apostil, prevod i kurirsku dostavu.

Deljenje pristupnih podataka za sistem Taxisnet

Koristite formalne postupke ovlašćivanja. Deljenje lozinki stvara rizike po bezbednost i odgovornost.

Tretiranje inženjera prodavca kao provere (due diligence) na strani kupca

Obavezna dokumentacija prodavca i nezavisni pregled na strani kupca imaju različite svrhe.

Zatvaranje kontrolne liste pri potpisivanju

Potvrda o upisu i provereni upis ključni su završni dokumenti. Fotografije sa potpisivanja nisu dokaz da je upis okončan.

Propust da se dokumentuju pokretne stvari

Nameštaj, opremu, ključeve, daljinske upravljače i garancije treba popisati kada su deo pogodbe.

Gubitak digitalno potpisanih originala

Čuvajte originalne elektronske fajlove, a ne samo odštampane ili konvertovane kopije, kako bi se potpisi kasnije mogli proveriti.

Kako agencija Chalkidiki Real Estate koordinira dokumentaciju

Agencija Chalkidiki Real Estate pomaže kupcima iz inostranstva da od traženja nekretnine stignu do dobro organizovane transakcije. Možemo prikupiti početne informacije o nekretnini, organizovati pristup radi pregleda, prenositi zahteve prodavcu i koordinirati praktičnu razmenu između kupca i nezavisno angažovanog advokata, inženjera, notara, računovođe, prevodioca, banke i osiguravača.

Možemo voditi zajednički pregled statusa, pratiti otvorene zahteve, zakazivati preglede i pripremu potpisivanja, pomoći u organizaciji primopredaje i povezati kupovinu sa renoviranjem, komunalnim uslugama, osiguranjem, održavanjem bašte, upravljanjem nekretninom ili podrškom za kratkoročno izdavanje. Svaki stručnjak sa licencom ostaje odgovoran za valjanost dokumenata i za svoje pravne, tehničke, poreske ili notarske zaključke.

Dokumentaciju ne proglašavamo „kompletnim“ zato što je stiglo mnogo PDF fajlova. Bitne prekretnice su stručni pregled, dokumentovano rešavanje problema, odobren konačni akt, provereno plaćanje i potvrđen upis. Naš cilj je kupovina koja ostaje razumljiva i godinama posle njenog završetka.