Prodaja nekretnine u Grčkoj za nerezidente

Agencija Chalkidiki Real Estate radi pretežno sa vlasnicima iz inostranstva i preuzima praktični deo posla kojim je teško upravljati na daljinu: pristup nekretnini radi pregleda, kontakte sa opštinom i komunalnim preduzećima, koordinaciju advokata, inženjera, računovođe i notara. Za pravne, poreske i računovodstvene savete sarađujemo sa kvalifikovanim stručnjacima u Grčkoj, od kojih je svaki odgovoran u okviru svoje nadležnosti.

Propisi i administrativna praksa se menjaju, a vaš položaj zavisi od vašeg državljanstva, prebivališta i istorije nekretnine. Ovo je vodič za planiranje, a ne individualni pravni ili poreski savet.

Na ovoj stranici

Ko se smatra prodavcem nerezidentom

U ovom smislu, prodavac nerezident je lice koje poseduje nekretninu u Grčkoj, ali nije grčki poreski rezident – po pravilu zato što su mu stalni dom, uobičajeno boravište i centar životnih interesa negde drugde i zato što u Grčkoj ne boravi duže od relevantnog broja dana.

Državljanstvo nije merilo. Grčki državljanin koji trideset godina živi u Nemačkoj je vlasnik nerezident; nemački državljanin koji se trajno preselio na Halkidiki i prijavio kao grčki poreski rezident to nije. Odlučujuće je vaše prijavljeno poresko rezidentstvo i poreska uprava kod koje se vodi vaš broj AFM.

Ova razlika ima praktične posledice tokom cele prodaje. Nerezidenti se vode u poreskoj upravi za nerezidente, a ne u lokalnoj, možda će im biti potreban poreski zastupnik u Grčkoj i prijave podnose na drugačiji način. Od nje zavisi i to koja država oporezuje dobitak i da li se primenjuje ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja.

Vlasnici u prelaznoj situaciji – oni koji provode duge periode u Grčkoj ili su se nedavno preselili – treba da utvrde svoj status rezidentstva pre prodaje, umesto da ga pretpostavljaju. Naš vodič „Poresko rezidentstvo u Grčkoj“ navodi kriterijume.

Šta je zaista drugačije

Sam postupak prodaje je isti za rezidente i nerezidente: procena vrednosti, kompletiranje dokumentacije, marketing, rezervacija, pravna i tehnička provera (due diligence), notarski akt, upis. Ono što se menja jeste niz administrativnih preduslova.

Nijedan od ovih uslova sam po sebi nije težak. Kašnjenja nastaju kada se na njih naiđe kasno – posebno na stanje prijave E9 i na punomoćja, jer su to dve stavke koje prodaju nerezidenta najčešće produže za više meseci.

Vaš grčki poreski broj (AFM)

Bez broja AFM ne možete preneti nekretninu u Grčkoj. Ako ste nekretninu kupili, broj već imate; bio je neophodan za kupovinu. Problem retko leži u tome da broj ne postoji – već u tome što nije korišćen petnaest godina.

Tipični problemi su broj AFM registrovan na adresi u inostranstvu na kojoj više ne živite, evidencija u kojoj se i dalje vodi ranije prezime iz braka, raspoređenost u poresku upravu koja više ne odgovara vašem statusu ili registracija obavljena preko zastupnika koji više nije dostupan.

Sve ovo se može ispraviti, a ispravku obično obavlja računovođa ili advokat na osnovu punomoćja ili ovlašćenja. Za to su potrebni lični dokumenti, dokaz o vašoj sadašnjoj adresi i, u nekim slučajevima, prevedeni dokumenti sa apostilom.

Počnite sa tim što ranije. Zastarela evidencija broja AFM blokira potvrdu o porezu ENFIA, a ona blokira notarski akt; čim su u igri strani dokumenti, ispravka traje nedeljama, a ne danima. Naš vodič „Grčki poreski broj (AFM)“ opisuje sam postupak registracije.

Kojoj poreskoj upravi pripadate

Svaki grčki poreski obveznik pripada određenoj poreskoj upravi, pri čemu nerezidente po pravilu vodi poreska uprava za lica sa prebivalištem u inostranstvu, a ne uprava nadležna za lokaciju nekretnine.

To je važno iz praktičnih razloga. Prijave, ispravke i potvrde idu preko te uprave, njeni rokovi obrade razlikuju se od rokova lokalne uprave, a vlasnik čija se evidencija vodi u pogrešnoj upravi videće da mu se zahtevi odbijaju ili preusmeravaju – obično baš onda kada je datum potpisivanja notarskog akta već dogovoren.

Vlasnici koji su nekada živeli u Grčkoj pa se odselili, ili koji su nekretninu kupili kao rezidenti, a kasnije se odselili, često ostaju registrovani u lokalnoj upravi i moraju biti prebačeni. Vlasnici koji su se preselili u Grčku i sada su rezidenti moraju da urade obrnuto.

Vaš računovođa će utvrditi koja je uprava nadležna i, po potrebi, organizovati prebacivanje. Kao i ispravka broja AFM, i ovo spada na sam početak pripreme za prodaju.

Poreski zastupnik

Nerezidenti koji imaju poreske obaveze u Grčkoj dužni su da, u određenim okolnostima, imenuju poreskog zastupnika u Grčkoj. Ta uloga je administrativna: zastupnik je kontakt osoba za poreski organ, za prepisku i za podnošenje prijava.

Važno je razumeti šta zastupnik nije. On ne stiče nikakvu vlast nad vašom nekretninom, ne može da je proda i ne odgovara za vaš porez. Njegovo imenovanje nije korak ka gubitku kontrole nad imovinom, što je bojazan koju vlasnici povremeno izražavaju.

U praksi je zastupnik najčešće računovođa koji se bavi vašom prijavom E9 i porezom ENFIA, ili advokat. Imenovanje se vrši po procedurama poreskog organa i može se promeniti.

Da li vam je u konkretnom slučaju potreban zastupnik zavisi od vaših okolnosti i od trenutne prakse; to će potvrditi vaš računovođa. Ono što važi bez izuzetka jeste da neko u Grčkoj mora moći da postupa po prijavama, jer grčka poreska administracija ne funkcioniše dobro preko poštanske adrese u drugoj državi.

Stanje prijave imovine E9 i godišnjeg poreza na nekretnine (ENFIA)

Ovo je najčešći uzrok kašnjenja kod prodaja koje obavljaju nerezidenti i vredi ga proveriti pre svega ostalog.

E9 je prijava nepokretne imovine i osnova za obračun poreza ENFIA. Potvrda o porezu ENFIA – kojom se potvrđuje da je nekretnina prijavljena i da je porez izmiren – neophodna je za notarski akt. Ako prijava E9 ne odgovara nekretnini, potvrda se ne može izdati.

Problemi koji se kod vlasnika iz inostranstva stalno ponavljaju su nekretnina koja nikada nije prijavljena, kvadratura ili opisi koji ne odgovaraju ispravi o vlasništvu, nasleđe koje nikada nije uneto u prijavu, dogradnja ili rušenje koji nikada nisu evidentirani i pogrešno uneti suvlasnički udeli.

Za svaku od ovih situacija potrebne su korektivne prijave, moguće i za više godina, i svaka može dovesti do dodatnog poreza ENFIA za te godine. Time se bavi računovođa, a rok se meri nedeljama, a ne danima.

Pre izdavanja potvrde moraju se izmiriti i zaostala dugovanja. Na praznim nekretninama se često nagomila višegodišnji dug po porezu ENFIA i po opštinskim naknadama, a iznos izlazi na videlo tačno u trenutku kada se zatraži potvrda. Utvrdite ga već u prvoj nedelji.

Račun u grčkoj banci: potreban ili ne?

Strogo uzev, ne. Kupoprodajna cena može se isplatiti na račun u inostranstvu i mnoge prodaje nerezidenata se upravo tako i realizuju.

U praksi grčki račun olakšava više stvari: plaćanje poreza ENFIA i opštinskih naknada radi dobijanja potvrda o izmirenim obavezama, plaćanje računa za komunalne usluge, plaćanje inženjera, geodete i advokata, kao i prijem kupoprodajne cene bez prekograničnog transfera na dan potpisivanja notarskog akta. Kada nekretnina ima zaostala dugovanja, a vlasnik je u inostranstvu, račun je često razlika između glatkog postupka i niza neuspelih plaćanja.

Za otvaranje računa kao nerezident potrebni su lični dokument, broj AFM, dokaz o adresi i o poreklu sredstava, kao i lični dolazak u banku ili postupak na daljinu koji banka prihvata, u zavisnosti od banke. To ne ide preko noći, a banke su poslednjih godina postale zahtevnije.

Ako od kupovine već imate neaktivan račun u grčkoj banci, njegovo ponovno aktiviranje je obično brže od otvaranja novog – ali računajte s tim da će banka zatražiti ažuriranje vaših podataka za potrebe kontrole usklađenosti. Naš vodič „Bankovni račun u Grčkoj“ opisuje uslove.

Lični dokumenti, adresa i promena imena

Notar radi na osnovu dokumenata i sve mora da se poklapa. Pasoš u kome se ime razlikuje od imena u ispravi o vlasništvu – posle sklapanja braka, razvoda ili zakonske promene imena – zahteva dokaz o promeni, sa apostilom i u prevodu.

Isto važi za adresu koja se promenila od kupovine, za lične dokumente kojima je istekao rok važenja i za razlike u pisanju koje nastaju transliteracijom u grčko pismo, što je iznenađujuće čest problem kod imena sa umlautima ili imena pisanih nelatiničnim pismom. Kada se transliteracija u ispravi o vlasništvu razlikuje od one u pasošu, neslaganje se mora otkloniti, a ne samo objasniti.

Od prodavaca koji su u braku može se tražiti izvod iz matične knjige venčanih, a ako bračni imovinski režim utiče na mogućnost raspolaganja nekretninom, i dokaz o tom režimu.

Sve ovo proverite na početku, upoređujući podatke sa stvarnom ispravom o vlasništvu, a ne po sećanju. To je poređenje od dva minuta koje sprečava kašnjenje od dve nedelje.

Lično prisustvo pri potpisivanju notarskog akta ili slanje zastupnika

Možete otputovati u Grčku i potpisati lično, ili možete ovlastiti zastupnika – obično svog grčkog advokata – putem posebnog punomoćja.

Lično prisustvo ima prednosti: poslednji put vidite nekretninu, primopredaju možete obaviti neposredno i nema lanca dokumenata u kome bi nešto moglo da pođe naopako. Ono, međutim, zahteva i da budete dostupni na datum koji se utvrđuje tek pri kraju postupka, što je teško za vlasnike sa ograničenom fleksibilnošću, kao i prevodioca ili dvojezični notarski akt ako ne govorite grčki.

Prodaja putem punomoćja je češći put za vlasnike u inostranstvu, a za suvlasnike u više država praktično je jedini izvodljiv. Dokument mora biti sastavljen za konkretnu transakciju, overen kod notara u inostranstvu uz apostil ili sačinjen u grčkom konzulatu, i preveden na grčki.

Postupak, obim ovlašćenja koji dokument treba da ima i realni rokovi opisani su na sledećoj stranici: Prodaja nekretnine u Grčkoj na daljinu.

Vaš lokalni kontakt na Halkidikiju

Kontakt: Hans-Jürgen Bahner

Posedujete nekretninu na Halkidikiju, ali živite u inostranstvu i želite da je prodate bez višenedeljnog boravka u Grčkoj? Javite mi se telefonom, preko aplikacije WhatsApp ili e-poštom – na nemačkom, engleskom, grčkom, ruskom ili turskom jeziku.

• Mobilni: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Lokacija: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – više od 17.000 pratilaca
• Autor bestselera: Pogledajte moje knjige

Pozovite me

Pišite mi na WhatsApp

Pošaljite e-poruku

Zatražite besplatnu konsultaciju

Većina naših prodavaca živi van Grčke. Mi preuzimamo pristup nekretnini, dokumentaciju, kontakte sa nadležnim organima i praktičnu stranu posla, tako da ne morate da putujete.

Dokumenti izdati u inostranstvu

Svaki dokument izdat van Grčke koji će se koristiti u transakciji po pravilu mora biti legalizovan i zvanično preveden da bi ga grčki notar prihvatio.

Za zemlje potpisnice Haške konvencije o apostilu – među kojima su sve države članice EU, Ujedinjeno Kraljevstvo, Švajcarska, Sjedinjene Američke Države, Izrael, Srbija i veći deo Balkana – legalizacija znači apostil koji izdaje nadležni organ u zemlji u kojoj je dokument sačinjen. Za ostale zemlje umesto toga se primenjuje konzularna legalizacija.

Prevod mora biti zvaničan: može ga izraditi advokat ovlašćen da overava prevode, prevodilačka služba Ministarstva spoljnih poslova ili ovlašćeni prevodilac, u zavisnosti od toga šta notar prihvata. Neovereni prevod biće odbijen.

To se najčešće odnosi na punomoćja, izvode iz matične knjige umrlih i venčanih, potvrde o naslednicima, dokumentaciju stranih kompanija i dokaze o promeni imena.

Redosled koraka: pribavite dokument, zatim ga overite apostilom, pa ga tek onda prevedite – prevod mora obuhvatiti i apostil. Ako postupite obrnuto, prevod ćete platiti dva puta.

Kapitalni dobitak za nerezidente

Grčki zakon o porezu na dohodak predviđa porez od 15% na kapitalni dobitak koji fizička lica ostvare prenosom nekretnina, i on se podjednako primenjuje na rezidente i nerezidente. Njegova primena je od uvođenja više puta suspendovana, a suspenzija se produžava iz godine u godinu; u trenutku pisanja ovog teksta važi do kraja 2026. godine.

U praksi, dakle, fizičko lice nerezident koje danas prodaje nekretninu u Grčkoj po pravilu ne plaća grčki porez na dobitak, a prilikom potpisivanja notarskog akta ne obračunava se ni porez po odbitku po tom osnovu. Reč je o suspenziji, a ne o ukidanju, pa stanje za godinu u kojoj zaista potpisujete morate proveriti sa grčkim računovođom – naročito kada je prodaja dogovorena u jednoj godini, a zaključena u sledećoj.

Važne su dve ograde. Suspenzija se odnosi na fizička lica: prodaje koje vrše kompanije, kao i prodaje u okviru profesionalne delatnosti u oblasti nekretnina, oporezuju se po drugim pravilima. Osim toga, to što nema grčkog poreza ne oslobađa vas obaveze da transakciju pravilno prijavite, niti utiče na vaš položaj u matičnoj zemlji.

Bez obzira na stanje u Grčkoj, čuvajte dokaze o tome koliko ste platili nekretninu i koliko ste uložili u njeno poboljšanje. Ta dokumentacija određuje oporezivi dobitak, gde god da se on na kraju utvrđuje.

Porez u zemlji vašeg prebivališta

Upravo se ovde prodavci nerezidenti najčešće iznenade. Većina država oporezuje svoje rezidente na dohodak i dobitak ostvaren u celom svetu, u skladu sa ugovorom o izbegavanju dvostrukog oporezivanja sa Grčkom, a to što Grčka trenutno ništa ne naplaćuje ne znači da je dobitak neoporezovan.

Da li će i kako dobitak biti oporezovan u matičnoj zemlji zavisi od tog ugovora, od domaćih pravila o periodu posedovanja, od toga da li vam je nekretnina ikada bila glavno mesto stanovanja, od načina na koji vaša zemlja obračunava dobitak i od toga koje odbitke dozvoljava za troškove sticanja i poboljšanja. Neke države oslobađaju dobitak od poreza posle minimalnog perioda posedovanja, a druge ne. Neke dozvoljavaju odbitak grčkih transakcionih troškova, a druge zahtevaju posebne dokaze.

Državljani i rezidenti Sjedinjenih Američkih Država ostaju podložni oporezivanju dohotka iz celog sveta i obavezama izveštavanja bez obzira na to gde žive, pa bi pored grčkog trebalo da angažuju i američkog savetnika. Prodavci u Nemačkoj, Austriji, Švajcarskoj, Holandiji i Ujedinjenom Kraljevstvu trebalo bi da razjasne svoj položaj pre nego što dogovore uslove, jer trenutak zaključenja prodaje može promeniti ishod.

Vašem savetniku biće potrebni originalni kupoprodajni ugovor, dokaz o plaćenoj ceni, evidencija troškova poboljšanja, notarski akt o prodaji i pregled transakcionih troškova. Sve to prikupite tokom prodaje, a ne dve godine kasnije.

Prenos novca od prodaje u inostranstvo

Ne postoje devizna ograničenja koja bi vas sprečila da novac od prodaje nekretnine u Grčkoj iznesete iz zemlje. Ono što postoji, na obe strane transfera, jeste postupak kontrole usklađenosti.

Grčka banka koja isplaćuje ili prenosi sredstva i strana banka koja ih prima želeće da razumeju odakle novac potiče. U praksi to znači notarski akt o prodaji, dokaz o tome kako ste prvobitno stekli nekretninu – kupoprodajni ugovor ili akt o prihvatanju nasleđa i prijavu poreza na nasleđe – i potvrdu vašeg poreskog stanja, obično dokumentaciju o porezu ENFIA i prijavi E9.

Kada je nekretnina nasleđena pre više decenija ili stečena nizom prenosa unutar porodice, prikupljanje tih dokaza zahteva vreme. Mnogo je lakše to uraditi tokom prodaje, dok advokat i računovođa već rade na predmetu, nego naknadno iz druge države.

Prodavci ponekad predlažu da deo cene prime mimo bankarskog sistema kako bi izbegli ovaj postupak. Osim što je to nezakonito, time se potpuno promašuje cilj: novac koji se ne može dokumentovati ne može se ni preneti ni uložiti ni u jednoj uglednoj instituciji.

Dokumentacija za sprečavanje pranja novca

Banke, notari i agencije za nekretnine u Grčkoj imaju obaveze u vezi sa sprečavanjem pranja novca, što znači proveru identiteta, a kod većih transakcija i dokumentovanje porekla sredstava i imovine.

Za prodavca je to po pravilu jednostavno: primate novac za imovinu koju posedujete, a isprava o vlasništvu je osnovni dokaz. Pitanja postaju detaljnija kada je nekretnina stečena davno bez jasnog traga u dokumentaciji, kada je vlasništvo prelazilo kroz nekoliko porodičnih prenosa, kada je uključena kompanija ili kada prodavac ima prebivalište u jurisdikciji koja podleže pojačanoj kontroli.

Praktičan savet je da zahteve za dokumentaciju shvatite kao rutinu, a ne kao sumnju. Banke pitaju sve, pitaju po utvrđenom redosledu, a odbijanje ili odugovlačenje samo produžava postupak.

Pripremite unapred: važeći lični dokument, dokaz o adresi, svoj broj AFM, dokumentaciju o sticanju, stanje prijave E9 i poreza ENFIA i – kada bude potpisan – notarski akt o prodaji. Sa tom dokumentacijom pri ruci, transfer koji bi inače mogao da traje nedeljama obično traje nekoliko dana.

Valuta i vreme prenosa

Ako vaša matična valuta nije evro, devizni kurs postaje deo vašeg rezultata, a kod iznosa reda veličine cene nekretnine pomeranje od nekoliko procentnih poena može nadmašiti ukupne troškove prodaje.

Tri stvari vredi odlučiti unapred, a ne na sam dan. Prvo, gde će sredstva stići: na evro račun koji već imate ili uz direktnu konverziju. Drugo, ko vrši konverziju: standardni kurs banke za stanovništvo retko je najpovoljniji za šestocifren iznos, a upravo za tu svrhu postoje regulisani specijalizovani pružaoci deviznih usluga. Treće, da li želite sigurnost: terminskim (forward) ugovorima kurs se može fiksirati pre datuma zaključenja prodaje, što odgovara prodavcima koji su novac od prodaje već namenili kupovini negde drugde.

Na izbor trenutka utiče i datum potpisivanja notarskog akta, koji se utvrđuje tek pri kraju postupka i može se pomeriti. Svaki aranžman koji zavisi od određenog datuma mora imati ugrađenu fleksibilnost.

Ovo nije savet o tome da li i kada da konvertujete – o tome odlučujete vi uz regulisanog savetnika. Ovo je podsetnik da tu odluku donesete promišljeno, jer prodavac koji o tome nije razmišljao konvertuje po kursu koji banka koja prima novac tog dana slučajno ponudi.

Naslednici nerezidenti

Kombinacija koja na Halkidikiju dovodi do najdužih rokova jeste nasleđena nekretnina čiji naslednici žive u inostranstvu. Sve što je gore opisano važi i ovde, pomnoženo brojem suvlasnika, a svemu tome prethodi sam postupak nasleđivanja.

Pre nego što prodaja bude moguća, naslednici moraju da prihvate nasleđe notarskim aktom, da taj akt upišu u nadležnoj službi za upis, da podnesu prijavu poreza na nasleđe i da ažuriraju svoje prijave E9. Svakom nasledniku potreban je broj AFM – što za naslednike koji nikada nisu posedovali nekretninu u Grčkoj znači da ga tek moraju pribaviti. Strani izvodi iz matične knjige umrlih, potvrde o naslednicima i testamenti moraju imati apostil i prevod. Na kraju, svaki naslednik mora ili da prisustvuje potpisivanju notarskog akta ili da da punomoćje.

Ako jedan naslednik nije voljan da učestvuje, nije dostupan ili je u međuvremenu preminuo, postupak stoji dok se to ne reši. Zato je praktičan savet naslednicima uvek isti: razjasnite stanje i započnite papirologiju mnogo pre nego što bilo ko poželi da proda, jer se nekretnina ne može verodostojno ponuditi na tržištu dok se zaista ne može preneti.

Ceo postupak opisan je na sledećoj stranici: Prodaja nasleđene nekretnine u Grčkoj.

Prodavci iz EU i iz zemalja van EU

Za sam čin prodaje ova razlika je manje važna nego što vlasnici očekuju. Državljanin EU i državljanin zemlje van EU koji prodaju istu kuću prolaze kroz isti postupak, prilažu iste dokumente i imaju isti poreski položaj.

Državljanstvo je, međutim, važno u administrativnim poslovima oko prodaje. Državljani EU imaju koristi od jednostavnijih pravila o boravku i o uzajamnom priznavanju pojedinih dokumenata; prodavcima iz zemalja van EU češće su potrebne konzularne usluge, viza za putovanje radi potpisivanja notarskog akta i povremeno dodatne formalnosti. Prodavci iz zemalja van EU trebalo bi i da provere da li njihova zemlja propisuje obaveze izveštavanja o otuđenju imovine u inostranstvu.

Postoji jedna oblast u kojoj državljanstvo kupca utiče na vas kao prodavca: zone sa ograničenjima, opisane u nastavku.

Prodavci koji i sami razmišljaju o preseljenju u Grčku, a ne iz nje, okvir za boravak i poreze pronaći će u našoj bazi znanja: Preseljenje u Grčku.

Granična područja i zone sa ograničenjima

Grčka određena područja proglašava graničnim područjima, u kojima sticanje nekretnina od strane državljana zemalja van EU i EFTA zahteva upravni postupak odobravanja. Ograničenje se odnosi na kupca, a ne na prodavca, ali neposredno pogađa i prodavca, jer sužava krug potencijalnih kupaca i produžava svaku transakciju sa kupcem na koga se odnosi.

Ako se vaša nekretnina nalazi u takvom području, to treba utvrditi već u fazi procene vrednosti, a ne otkriti tek kada stigne ponuda kupca iz zemlje van EU. Vaš advokat će potvrditi stanje za konkretnu parcelu.

Slično važi za placeve na koje utiču status šumskog zemljišta, arheološke zone, linije obaveznog odstojanja od obale ili drugi režimi zaštite: oni ne sprečavaju prodaju, ali određuju ko može da kupi i šta sme da radi sa nekretninom, i njihovo mesto je u marketinškim materijalima, a ne u informaciji koja se kupcu saopštava u poslednjem trenutku.

Kada je reč o placevima, pogledajte i stranicu: Prodaja zemljišta na Halkidikiju.

Upravljanje praznom nekretninom tokom prodaje

Nekretnina koja je prazna dok je na prodaji stvara praktične probleme koje vlasnici iz inostranstva ne mogu da reše na daljinu, a oni neposredno utiču na prodaju.

Za preglede je potreban pristup: inženjer, ovlašćeni inženjer za energetsku efikasnost i eventualno geodeta moraju da uđu u objekat, a razgledanja moraju da se održe u kratkom roku kada kupac doleti na tri dana. Kuća koja ne može da se pokaže u sredu zato što je ključ u Minhenu tiho gubi kupce.

I stanje nekretnine se pogoršava. Tokom zime se u zatvorenim kućama na obali nakuplja vlaga, bašte zarastaju, voda u bazenima pozeleni, škure se zaglave, a mala curenja postaju velika. Nekretnina koja je na fotografijama u aprilu izgledala dobro, a razgleda se u julu posle tri meseca bez održavanja, razočara – a razočaranje se odražava na cenu.

Rešenja nisu spektakularna: lokalni čuvar ključeva, dogovor o domarskim uslugama, povremeno provetravanje i održavanje bašte, kao i provera posle nevremena. Naša usluga „Održavanje nekretnina i uređenje bašte“ postoji uglavnom upravo za vlasnike u ovakvoj situaciji, i isplati se angažovati je za sve vreme dok je nekretnina na tržištu, a ne tek kada se prodaja dogovori.

Vremenske zone, jezik i dostupnost

Zaključenje prodaje zavisi od rokova koje određuju drugi: od raspoloživosti notara, banke kupca, roka važenja potvrda i kalendara termina u konzulatu. Prodavac koji na poruke odgovara jednom nedeljno postaje usko grlo, a kupci spore odgovore tumače kao oklevanje.

Pre nego što nekretnina izađe na tržište, rešite praktična pitanja: ko je jedina kontakt osoba sa vaše strane, u koje vreme ste dostupni, na kom jeziku želite da se vodi prepiska i koga je moguće kontaktirati ako ste na putu. Ako je uključeno više suvlasnika, odredite jednog od njih da koordinira, umesto da agent juri četiri osobe u tri države.

Jezik je važniji nego što se čini. Grčki dokumenti, grčki notari i grčka administracija rade na grčkom jeziku, a za svaki korak u kojem lično morate da razumete šta potpisujete potreban je ili dvojezični dokument ili stručan posrednik koji radi na vašem jeziku.

Naš tim radi na nemačkom, engleskom, grčkom, ruskom i turskom jeziku, čime se sa strane prodavca otklanja najveći deo ovih teškoća.

Česte greške

• Pretpostavka da je sa brojem AFM sve u redu. Obično je neaktivan, vezan za staru adresu ili se vodi u pogrešnoj poreskoj upravi.
• Odlaganje prijave E9 dok ne stigne ponuda. Bez ispravne prijave E9 nema potvrde o porezu ENFIA, a bez nje nema ni notarskog akta.
• Zanemarivanje zaostalih dugovanja. Na praznim nekretninama se gomilaju porez ENFIA, opštinske naknade i dugovi za komunalne usluge, koji izlaze na videlo kada se zatraže potvrde.
• Pribavljanje punomoćja na samom kraju. Kod suvlasnika u više država to je najduži korak u celoj transakciji.
• Prevođenje pre overe apostilom. Prevod mora obuhvatiti i apostil; pogrešan redosled znači dvostruko plaćanje.
• Nema pristupa na licu mesta. Bez čuvara ključeva ne mogu da se obave ni pregledi ni razgledanja.
• Pretpostavka da odsustvo grčkog poreza znači da nema poreza. Zemlja vašeg prebivališta može itekako da oporezuje dobitak.
• Ostavljanje transfera novca za poslednji trenutak. Bankarska kontrola usklađenosti je postupak, a ne formalnost.
• Nedostupnost. Rokovi za zaključenje prodaje ne čekaju nedeljni imejl.

Kako vam agencija Chalkidiki Real Estate može pomoći

Većina naših prodavaca ne živi u Grčkoj, pa je ceo postupak organizovan u skladu sa tim. Na početku, preko računovođe, proveravamo broj AFM, poresku upravu, prijavu E9 i eventualna zaostala dugovanja i kažemo vam šta mora da se ispravi pre bilo čega drugog. Koordiniramo advokata za proveru vlasništva, inženjera za tehničku dokumentaciju, geodetu i ovlašćenog inženjera za energetsku efikasnost – i obezbeđujemo pristup za svaku od tih poseta, tako da ni zbog čega od toga ne morate da putujete.

Dok je nekretnina na tržištu, brinemo o samoj nekretnini: ključevi i pristup, provetravanje, priprema bašte i bazena pre fotografisanja i razgledanja, očitavanje brojila i komunikacija sa opštinom i pružaocima komunalnih usluga.

Vodimo marketing na jezicima koje vaši kupci zaista koriste, organizujemo video-razgledanja za kupce iz inostranstva i sa vašim advokatom koordiniramo sve u vezi sa punomoćjem, kako bi dokument imao odgovarajući obim i stigao na vreme za potpisivanje notarskog akta.

I rano vam kažemo koliko će prodaja koštati i šta će vam ostati, jer za vlasnika u inostranstvu korisno pitanje retko glasi kolika je oglašena cena – već koliko novca i kada stiže na vaš račun.

Zvanični izvori i važna napomena

Zahtevi za poreske obveznike nerezidente, pravila o zastupanju i administrativna praksa se menjaju, a vaš položaj zavisi od vašeg državljanstva, poreskog rezidentstva i istorije nekretnine. Pre nego što bilo šta preduzmete, proverite aktuelno stanje sa grčkim računovođom i advokatom.

• Grčka poreska uprava (AADE) – informacije za Grke u inostranstvu i nerezidente
• gov.gr – Grčki katastar i uknjižba
• Ministarstvo spoljnih poslova Grčke – konzularne usluge i legalizacija

Stručna napomena: Ovaj vodič pruža opšte informacije za vlasnike nerezidente koji prodaju nekretninu u Grčkoj i ne predstavlja individualni pravni, poreski ili finansijski savet. Angažujte kvalifikovane stručnjake u Grčkoj i u zemlji u kojoj ste poreski rezident.