Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από μη κάτοικο

Η Chalkidiki Real Estate συνεργάζεται κυρίως με διεθνείς ιδιοκτήτες και αναλαμβάνει το πρακτικό σκέλος που είναι δύσκολο να διαχειριστεί κανείς από απόσταση: πρόσβαση για επιθεωρήσεις, συναλλαγές με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας, συντονισμό δικηγόρου, μηχανικού, λογιστή και συμβολαιογράφου. Για νομικές, φορολογικές και λογιστικές συμβουλές συνεργαζόμαστε με καταρτισμένους επαγγελματίες στην Ελλάδα, καθέναν υπεύθυνο στο πλαίσιο της αρμοδιότητάς του.

Οι κανόνες και η διοικητική πρακτική αλλάζουν, και η θέση σας εξαρτάται από την ιθαγένειά σας, τον τόπο κατοικίας σας και το ιστορικό του ακινήτου. Πρόκειται για οδηγό σχεδιασμού, όχι για εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή.

Σε αυτή τη σελίδα

Ποιος θεωρείται πωλητής μη κάτοικος Ελλάδας

Για τους σκοπούς αυτούς, πωλητής μη κάτοικος Ελλάδας είναι όποιος έχει ακίνητο στην Ελλάδα αλλά δεν είναι φορολογικός κάτοικος Ελλάδας – συνήθως επειδή η μόνιμη κατοικία του, η συνήθης διαμονή του και το κέντρο των ζωτικών του συμφερόντων βρίσκονται αλλού και επειδή δεν παραμένει στην Ελλάδα περισσότερες ημέρες από τον σχετικό αριθμό.

Το κριτήριο δεν είναι η ιθαγένεια. Ένας Έλληνας πολίτης που ζει εδώ και τριάντα χρόνια στη Γερμανία είναι ιδιοκτήτης μη κάτοικος Ελλάδας· ένας Γερμανός πολίτης που έχει εγκατασταθεί μόνιμα στη Χαλκιδική και έχει εγγραφεί ως φορολογικός κάτοικος Ελλάδας δεν είναι. Αυτό που μετράει είναι η καταχωρισμένη φορολογική κατοικία σας και η ΔΟΥ στην οποία υπάγεται ο ΑΦΜ σας.

Η διάκριση έχει πρακτικές συνέπειες σε όλη τη διάρκεια της πώλησης. Οι μη κάτοικοι Ελλάδας είναι καταχωρισμένοι στη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και όχι σε μια τοπική ΔΟΥ, ενδέχεται να χρειάζονται φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα και υποβάλλουν δηλώσεις με διαφορετικό τρόπο. Η διάκριση καθορίζει επίσης ποια χώρα φορολογεί το κέρδος και αν εφαρμόζεται σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας.

Οι ιδιοκτήτες σε ενδιάμεση θέση – όσοι περνούν μεγάλα διαστήματα στην Ελλάδα ή έχουν μετακομίσει πρόσφατα – πρέπει να διασαφηνίσουν το καθεστώς κατοικίας τους πριν από την πώληση και όχι να το θεωρούν δεδομένο. Ο οδηγός μας για τη φορολογική κατοικία στην Ελλάδα παρουσιάζει τα κριτήρια.

Τι πραγματικά διαφέρει

Η διαδικασία πώλησης καθαυτή είναι πανομοιότυπη για κατοίκους και μη κατοίκους: εκτίμηση, φάκελος εγγράφων, προβολή, κράτηση, νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence), συμβολαιογραφική πράξη, εγγραφή. Αυτό που αλλάζει είναι ένα σύνολο διοικητικών προϋποθέσεων.

Καμία από αυτές δεν είναι δύσκολη μεμονωμένα. Καθυστερήσεις προκαλεί το να τις ανακαλύψει κανείς αργά – ιδίως την κατάσταση του Ε9 και τα πληρεξούσια, τα δύο σημεία που συχνότερα προσθέτουν μήνες σε μια πώληση από μη κάτοικο.

Ο ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου σας (ΑΦΜ)

Δεν μπορείτε να μεταβιβάσετε ελληνικό ακίνητο χωρίς ΑΦΜ. Αν αγοράσατε το ακίνητο, έχετε ήδη ΑΦΜ· ήταν απαραίτητος για την αγορά. Το πρόβλημα σπάνια είναι ότι δεν υπάρχει – είναι ότι δεν έχει χρησιμοποιηθεί εδώ και δεκαπέντε χρόνια.

Τα τυπικά προβλήματα είναι ένας ΑΦΜ καταχωρισμένος σε διεύθυνση στο εξωτερικό την οποία έχετε στο μεταξύ εγκαταλείψει, ένα αρχείο που εξακολουθεί να εμφανίζει παλαιότερο επώνυμο από γάμο, υπαγωγή σε ΔΟΥ που δεν ταιριάζει πλέον στο καθεστώς σας ή μια εγγραφή που έγινε μέσω εκπροσώπου με τον οποίο δεν υπάρχει πλέον δυνατότητα επικοινωνίας.

Όλα αυτά διορθώνονται, και τη διόρθωση την αναλαμβάνει συνήθως λογιστής ή δικηγόρος με πληρεξούσιο ή εξουσιοδότηση. Απαιτεί έγγραφα ταυτοποίησης, αποδεικτικό της τρέχουσας διεύθυνσής σας και, σε ορισμένες περιπτώσεις, μεταφρασμένα έγγραφα με επισημείωση της Χάγης (Apostille).

Ξεκινήστε νωρίς. Ένα μη ενημερωμένο αρχείο ΑΦΜ μπλοκάρει το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το οποίο με τη σειρά του μπλοκάρει το συμβόλαιο, και η διόρθωση είναι ζήτημα εβδομάδων και όχι ημερών όταν εμπλέκονται αλλοδαπά έγγραφα. Ο οδηγός μας «Ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ)» καλύπτει την ίδια τη διαδικασία εγγραφής.

Σε ποια ΔΟΥ υπάγεστε

Οι φορολογούμενοι στην Ελλάδα υπάγονται σε συγκεκριμένη ΔΟΥ, και οι μη κάτοικοι Ελλάδας εξυπηρετούνται κατά κανόνα από τη ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού και όχι από τη ΔΟΥ της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.

Αυτό έχει σημασία για πρακτικούς λόγους. Οι δηλώσεις, οι διορθώσεις και τα πιστοποιητικά περνούν από αυτή τη ΔΟΥ, οι χρόνοι διεκπεραίωσής της διαφέρουν από εκείνους μιας τοπικής ΔΟΥ, και ένας ιδιοκτήτης του οποίου ο φάκελος βρίσκεται σε λάθος ΔΟΥ θα διαπιστώσει ότι τα αιτήματά του απορρίπτονται ή παραπέμπονται αλλού – συνήθως τη στιγμή που έχει ήδη συμφωνηθεί η ημερομηνία του συμβολαίου.

Οι ιδιοκτήτες που κάποτε ζούσαν στην Ελλάδα και έφυγαν, ή που αγόρασαν ενώ ήταν κάτοικοι και αργότερα μετακόμισαν, συχνά παραμένουν καταχωρισμένοι σε τοπική ΔΟΥ και πρέπει να μεταφερθούν. Οι ιδιοκτήτες που μετακόμισαν στην Ελλάδα και είναι πλέον κάτοικοι πρέπει να κάνουν το αντίστροφο.

Ο λογιστής σας θα εντοπίσει τη σωστή ΔΟΥ και θα φροντίσει για τη μεταφορά όπου χρειάζεται. Όπως και η διόρθωση του ΑΦΜ, το βήμα αυτό ανήκει στην αρχή της προετοιμασίας της πώλησης.

Ο φορολογικός εκπρόσωπος

Οι μη κάτοικοι Ελλάδας με φορολογικές υποχρεώσεις στην Ελλάδα υποχρεούνται, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο στην Ελλάδα. Ο ρόλος είναι διοικητικός: σημείο επαφής για τη φορολογική διοίκηση, για την αλληλογραφία και για τις δηλώσεις.

Είναι σημαντικό να κατανοήσετε τι δεν είναι ο εκπρόσωπος. Δεν αποκτά καμία εξουσία επί του ακινήτου σας, δεν μπορεί να το πουλήσει και δεν ευθύνεται για τους φόρους σας. Ο ορισμός του δεν αποτελεί βήμα προς την απώλεια του ελέγχου του περιουσιακού στοιχείου – μια ανησυχία που εκφράζουν κατά καιρούς οι ιδιοκτήτες.

Στην πράξη, εκπρόσωπος είναι συνήθως ο λογιστής που χειρίζεται τις δηλώσεις σας για το Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ ή ένας δικηγόρος. Ο ορισμός γίνεται μέσω των διαδικασιών της φορολογικής διοίκησης και μπορεί να αλλάξει.

Το αν απαιτείται εκπρόσωπος στη δική σας περίπτωση εξαρτάται από τις συνθήκες σας και από την τρέχουσα πρακτική· ο λογιστής σας θα το επιβεβαιώσει. Αυτό που ισχύει σε κάθε περίπτωση είναι ότι κάποιος στην Ελλάδα πρέπει να μπορεί να χειρίζεται τις δηλώσεις, επειδή η ελληνική φορολογική διοίκηση δεν λειτουργεί καλά μέσω μιας ταχυδρομικής διεύθυνσης σε άλλη χώρα.

Η κατάσταση του Ε9 και του ΕΝΦΙΑ

Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη αιτία καθυστέρησης στις πωλήσεις από μη κατοίκους Ελλάδας και αξίζει να ελεγχθεί πριν από οτιδήποτε άλλο.

Το Ε9 είναι η δήλωση στοιχείων ακινήτων και αποτελεί τη βάση για τον ΕΝΦΙΑ. Το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ – που βεβαιώνει ότι το ακίνητο έχει δηλωθεί και ο φόρος έχει εξοφληθεί – απαιτείται για το συμβόλαιο. Αν το Ε9 δεν αντιστοιχεί στο ακίνητο, το πιστοποιητικό δεν μπορεί να εκδοθεί.

Τα προβλήματα που επανέρχονται στους ιδιοκτήτες του εξωτερικού είναι ένα ακίνητο που δεν δηλώθηκε ποτέ, τετραγωνικά μέτρα ή περιγραφές που δεν αντιστοιχούν στο συμβόλαιο, μια κληρονομιά που δεν αποτυπώθηκε ποτέ στη δήλωση, μια επέκταση ή κατεδάφιση που δεν καταγράφηκε ποτέ, και ποσοστά συνιδιοκτησίας που καταχωρίστηκαν λανθασμένα.

Καθένα απαιτεί τροποποιητικές δηλώσεις, ενδεχομένως για αρκετά έτη, και καθένα μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετο ΕΝΦΙΑ για τα έτη αυτά. Το αναλαμβάνει λογιστής, και ο χρόνος που απαιτείται μετριέται σε εβδομάδες, όχι σε ημέρες.

Οι οφειλές πρέπει επίσης να εξοφληθούν πριν από την έκδοση του πιστοποιητικού. Τα άδεια ακίνητα συχνά έχουν συσσωρευμένο ΕΝΦΙΑ και δημοτικά τέλη αρκετών ετών, και το ποσό εμφανίζεται ακριβώς τη στιγμή που ζητείται το πιστοποιητικό. Διαπιστώστε το ήδη από την πρώτη εβδομάδα.

Ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός: χρειάζεται ή όχι;

Αυστηρά μιλώντας, όχι. Το τίμημα μπορεί να καταβληθεί σε λογαριασμό στο εξωτερικό, και πολλές πωλήσεις από μη κατοίκους Ελλάδας εξοφλούνται με αυτόν τον τρόπο.

Στην πράξη, ένας ελληνικός λογαριασμός διευκολύνει πολλά: την εξόφληση του ΕΝΦΙΑ και των δημοτικών τελών για την έκδοση των πιστοποιητικών ενημερότητας, την πληρωμή των λογαριασμών κοινής ωφέλειας, την πληρωμή του μηχανικού, του τοπογράφου μηχανικού και του δικηγόρου, και την είσπραξη του τιμήματος χωρίς διασυνοριακή μεταφορά την ημέρα του συμβολαίου. Όταν το ακίνητο έχει οφειλές και ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό, ένας λογαριασμός κάνει συχνά τη διαφορά ανάμεσα σε μια ομαλή διαδικασία και σε μια σειρά αποτυχημένων πληρωμών.

Το άνοιγμα λογαριασμού από μη κάτοικο Ελλάδας απαιτεί ταυτοποίηση, ΑΦΜ, αποδεικτικό διεύθυνσης και προέλευσης των χρημάτων, καθώς και αυτοπρόσωπη παρουσία ή αποδεκτή διαδικασία εξ αποστάσεως, ανάλογα με την τράπεζα. Δεν γίνεται αμέσως, και οι τράπεζες έχουν γίνει πιο απαιτητικές τα τελευταία χρόνια.

Αν έχετε ήδη έναν ανενεργό ελληνικό λογαριασμό από την αγορά, η επανενεργοποίησή του είναι συνήθως ταχύτερη από το άνοιγμα νέου – αλλά να περιμένετε ότι η τράπεζα θα επικαιροποιήσει τον φάκελο συμμόρφωσής σας. Ο οδηγός μας για το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα καλύπτει τις προϋποθέσεις.

Ταυτότητα, διεύθυνση και αλλαγές ονόματος

Ο συμβολαιογράφος εργάζεται με βάση τα έγγραφα, και όλα πρέπει να συμφωνούν. Ένα διαβατήριο με όνομα διαφορετικό από εκείνο του τίτλου ιδιοκτησίας – μετά από γάμο, διαζύγιο ή νόμιμη αλλαγή ονόματος – απαιτεί έγγραφη απόδειξη της αλλαγής, με επισημείωση της Χάγης (Apostille) και μετάφραση.

Το ίδιο ισχύει για μια διεύθυνση που έχει αλλάξει από την αγορά και μετά, για έγγραφα ταυτοποίησης που έχουν λήξει και για ορθογραφικές διαφορές που προκύπτουν από τη μεταγραφή σε ελληνικούς χαρακτήρες – ένα εκπληκτικά συχνό πρόβλημα για ονόματα με διαλυτικά (umlaut) ή με μη λατινική γραφή. Όταν η μεταγραφή στο συμβόλαιο διαφέρει από το διαβατήριο, η απόκλιση πρέπει να διορθωθεί, όχι απλώς να εξηγηθεί.

Από τους έγγαμους πωλητές μπορεί να ζητηθεί ληξιαρχική πράξη γάμου και, όπου το περιουσιακό καθεστώς του γάμου επηρεάζει τη δυνατότητα διάθεσης του ακινήτου, αποδεικτικό αυτού του καθεστώτος.

Ελέγξτε όλα αυτά από την αρχή με βάση το πραγματικό συμβόλαιο, όχι με βάση τη μνήμη σας. Είναι μια σύγκριση δύο λεπτών που αποτρέπει καθυστέρηση δύο εβδομάδων.

Αυτοπρόσωπη παρουσία στο συμβόλαιο ή αποστολή εκπροσώπου

Μπορείτε να ταξιδέψετε στην Ελλάδα και να υπογράψετε αυτοπροσώπως ή να εξουσιοδοτήσετε έναν εκπρόσωπο – συνήθως τον Έλληνα δικηγόρο σας – με ειδικό πληρεξούσιο.

Η αυτοπρόσωπη παρουσία έχει πλεονεκτήματα: βλέπετε το ακίνητο μια τελευταία φορά, μπορείτε να χειριστείτε την παράδοση απευθείας και δεν υπάρχει αλυσίδα εγγράφων στην οποία μπορεί να προκύψει λάθος. Απαιτεί όμως να είστε διαθέσιμοι σε μια ημερομηνία που οριστικοποιείται μόνο σε προχωρημένο στάδιο της διαδικασίας, κάτι δύσκολο για ιδιοκτήτες με περιορισμένη ευελιξία, και απαιτεί διερμηνέα ή δίγλωσσο συμβόλαιο, αν δεν μιλάτε ελληνικά.

Η πώληση μέσω πληρεξουσίου είναι η πιο συνηθισμένη οδός για ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, και για συνιδιοκτήτες σε διαφορετικές χώρες είναι στην ουσία η μόνη πρακτική οδός. Το έγγραφο πρέπει να συντάσσεται για τη συγκεκριμένη συναλλαγή, να υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου στο εξωτερικό με επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή σε ελληνικό προξενείο και να μεταφράζεται στα ελληνικά.

Η διαδικασία, το εύρος που πρέπει να έχει το έγγραφο και ρεαλιστικά χρονοδιαγράμματα παρουσιάζονται στη σελίδα «Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως».

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ακίνητο στη Χαλκιδική αλλά ζείτε στο εξωτερικό και θέλετε να το πουλήσετε χωρίς να περάσετε εβδομάδες στην Ελλάδα; Επικοινωνήστε μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή email – στα γερμανικά, αγγλικά, ελληνικά, ρωσικά ή τουρκικά.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Οι περισσότεροι πωλητές μας ζουν εκτός Ελλάδας. Αναλαμβάνουμε την πρόσβαση, τα έγγραφα, τις δημόσιες υπηρεσίες και το πρακτικό σκέλος, ώστε να μη χρειάζεται να ταξιδέψετε.

Έγγραφα που έχουν εκδοθεί στο εξωτερικό

Κάθε έγγραφο που έχει εκδοθεί εκτός Ελλάδας και θα χρησιμοποιηθεί στη συναλλαγή χρειάζεται κατά κανόνα επικύρωση και επίσημη μετάφραση, προτού το δεχτεί Έλληνας συμβολαιογράφος.

Για τις χώρες που έχουν προσχωρήσει στη Σύμβαση της Χάγης για την επισημείωση (Apostille) – μεταξύ των οποίων όλα τα κράτη-μέλη της ΕΕ, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ελβετία, οι Ηνωμένες Πολιτείες, το Ισραήλ, η Σερβία και τα περισσότερα κράτη των Βαλκανίων – η νομιμοποίηση σημαίνει επισημείωση της Χάγης (Apostille) από την αρμόδια αρχή της χώρας όπου εκδόθηκε το έγγραφο. Για τις υπόλοιπες χώρες εφαρμόζεται αντί γι' αυτό η προξενική θεώρηση.

Η μετάφραση πρέπει να είναι επίσημη: από δικηγόρο που έχει δικαίωμα να επικυρώνει μεταφράσεις, από τη Μεταφραστική Υπηρεσία του Υπουργείου Εξωτερικών ή από πιστοποιημένο μεταφραστή, ανάλογα με το τι δέχεται ο συμβολαιογράφος. Μια μη επικυρωμένη μετάφραση θα απορριφθεί.

Τα έγγραφα που αφορά συχνότερα αυτό είναι τα πληρεξούσια, οι ληξιαρχικές πράξεις θανάτου και γάμου, τα κληρονομητήρια, τα έγγραφα αλλοδαπών εταιρειών και τα αποδεικτικά αλλαγής ονόματος.

Η σειρά των ενεργειών: εκδίδετε το έγγραφο, στη συνέχεια το επικυρώνετε με επισημείωση (Apostille) και μετά το μεταφράζετε – η μετάφραση πρέπει να περιλαμβάνει και την επισημείωση. Αν το κάνετε με την αντίστροφη σειρά, θα πληρώσετε τη μετάφραση δύο φορές.

Υπεραξία για μη κατοίκους Ελλάδας

Ο ελληνικός νόμος για τη φορολογία εισοδήματος προβλέπει φόρο 15% επί της υπεραξίας που αποκτούν τα φυσικά πρόσωπα από τη μεταβίβαση ακινήτων, και ο φόρος αυτός ισχύει τόσο για κατοίκους όσο και για μη κατοίκους Ελλάδας. Η εφαρμογή του έχει ανασταλεί επανειλημμένα από τότε που θεσπίστηκε, με την αναστολή να παρατείνεται χρόνο με τον χρόνο· τη στιγμή που γράφεται το κείμενο αυτό, ισχύει έως το τέλος του 2026.

Στην πράξη, λοιπόν, ένα φυσικό πρόσωπο που δεν είναι κάτοικος Ελλάδας και πουλά σήμερα ακίνητο στην Ελλάδα γενικά δεν πληρώνει ελληνικό φόρο επί της υπεραξίας, ούτε γίνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου παρακράτηση που να αντιστοιχεί σε τέτοιον φόρο. Πρόκειται για αναστολή και όχι για κατάργηση, επομένως η κατάσταση για το έτος στο οποίο θα υπογράψετε πράγματι πρέπει να επιβεβαιωθεί με Έλληνα λογιστή – ιδίως όταν μια πώληση συμφωνείται μέσα σε ένα έτος και ολοκληρώνεται στο επόμενο.

Δύο επιφυλάξεις έχουν σημασία. Η αναστολή αφορά τα φυσικά πρόσωπα: οι πωλήσεις από εταιρείες, καθώς και οι πωλήσεις που αποτελούν μέρος επαγγελματικής δραστηριότητας στον τομέα των ακινήτων, φορολογούνται με διαφορετικούς κανόνες. Επιπλέον, η απουσία ελληνικού φόρου δεν καταργεί την υποχρέωση να δηλωθεί σωστά η συναλλαγή, ούτε επηρεάζει τη θέση σας στη χώρα σας.

Όποια κι αν είναι η κατάσταση στην Ελλάδα, κρατήστε τα αποδεικτικά για το ποσό που πληρώσατε για το ακίνητο και για όσα δαπανήσατε για τη βελτίωσή του. Αυτά τα έγγραφα καθορίζουν τη φορολογητέα υπεραξία, όπου κι αν υπολογιστεί τελικά ο φόρος.

Φορολογία στη χώρα κατοικίας σας

Σε αυτό το σημείο αιφνιδιάζονται συχνότερα οι πωλητές που δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας. Οι περισσότερες χώρες φορολογούν τους κατοίκους τους για το παγκόσμιο εισόδημα και τα κέρδη τους, με την επιφύλαξη τυχόν σύμβασης αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα, και το γεγονός ότι η Ελλάδα σήμερα δεν επιβάλλει φόρο δεν σημαίνει ότι η υπεραξία μένει αφορολόγητη.

Το αν και πώς θα φορολογηθεί η υπεραξία στη χώρα σας εξαρτάται από τη σύμβαση, από τους εθνικούς κανόνες για τη διάρκεια κατοχής, από το αν το ακίνητο υπήρξε ποτέ κύρια κατοικία σας, από τον τρόπο με τον οποίο η χώρα σας υπολογίζει την υπεραξία και από τις εκπτώσεις που επιτρέπει για το κόστος απόκτησης και τις βελτιώσεις. Ορισμένες χώρες απαλλάσσουν την υπεραξία μετά από μια ελάχιστη διάρκεια κατοχής· άλλες όχι. Ορισμένες επιτρέπουν την έκπτωση των ελληνικών εξόδων της συναλλαγής· άλλες απαιτούν συγκεκριμένα αποδεικτικά.

Οι πολίτες και οι κάτοικοι των Ηνωμένων Πολιτειών υπόκεινται σε φορολογία του παγκόσμιου εισοδήματός τους και σε υποχρεώσεις δήλωσης ανεξάρτητα από το πού ζουν, και θα πρέπει να συμβουλευτούν Αμερικανό σύμβουλο παράλληλα με Έλληνα. Οι πωλητές στη Γερμανία, την Αυστρία, την Ελβετία, τις Κάτω Χώρες και το Ηνωμένο Βασίλειο θα πρέπει να ξεκαθαρίσουν τη θέση τους πριν συμφωνήσουν τους όρους, καθώς ο χρόνος ολοκλήρωσης της πώλησης μπορεί να αλλάξει το αποτέλεσμα.

Αυτό που θα χρειαστεί ο σύμβουλός σας είναι το αρχικό συμβόλαιο αγοράς, τα αποδεικτικά του τιμήματος που καταβλήθηκε, τα στοιχεία για τις δαπάνες βελτίωσης, το συμβόλαιο πώλησης και τα έξοδα της συναλλαγής. Συγκεντρώστε τα κατά τη διάρκεια της πώλησης, όχι δύο χρόνια αργότερα.

Μεταφορά του τιμήματος στο εξωτερικό

Δεν υπάρχουν συναλλαγματικοί περιορισμοί που να σας εμποδίζουν να μεταφέρετε στο εξωτερικό το προϊόν της πώλησης ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Αυτό που υπάρχει, και στις δύο πλευρές της μεταφοράς, είναι μια διαδικασία κανονιστικής συμμόρφωσης (compliance).

Η ελληνική τράπεζα που καταβάλλει ή μεταφέρει τα χρήματα και η ξένη τράπεζα που τα λαμβάνει θα θέλουν η καθεμία να καταλάβει από πού προέρχονται. Στην πράξη αυτό σημαίνει το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο πώλησης, αποδεικτικά για τον τρόπο με τον οποίο αποκτήσατε αρχικά το ακίνητο – το συμβόλαιο αγοράς ή την αποδοχή κληρονομιάς και τη δήλωση φόρου κληρονομιάς – και επιβεβαίωση της φορολογικής σας κατάστασης, συνήθως τα έγγραφα του ΕΝΦΙΑ και του Ε9.

Όταν το ακίνητο κληρονομήθηκε πριν από δεκαετίες ή αποκτήθηκε μέσα από μια αλυσίδα μεταβιβάσεων εντός της οικογένειας, η συγκέντρωση αυτών των αποδεικτικών παίρνει χρόνο. Είναι πολύ ευκολότερο να γίνει κατά τη διάρκεια της πώλησης, όταν ο δικηγόρος και ο λογιστής χειρίζονται ήδη τον φάκελο, παρά αργότερα από άλλη χώρα.

Κάποιοι πωλητές προτείνουν περιστασιακά να εισπράξουν μέρος του τιμήματος εκτός τραπεζικού συστήματος, για να αποφύγουν αυτή τη διαδικασία. Πέρα από το ότι είναι παράνομο, ακυρώνει εντελώς τον σκοπό: χρήματα που δεν μπορούν να τεκμηριωθούν είναι χρήματα που δεν μπορούν να μεταφερθούν ούτε να επενδυθούν σε κανένα αξιόπιστο μέρος.

Τεκμηρίωση για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος

Οι τράπεζες, οι συμβολαιογράφοι και τα μεσιτικά γραφεία στην Ελλάδα έχουν υποχρεώσεις για την πρόληψη του ξεπλύματος χρήματος, που σημαίνει επαλήθευση της ταυτότητας και, για μεγαλύτερες συναλλαγές, τεκμηρίωση της προέλευσης των κεφαλαίων και της περιουσίας.

Για έναν πωλητή αυτό είναι γενικά απλό: λαμβάνετε χρήματα για ένα περιουσιακό στοιχείο που σας ανήκει, και το συμβόλαιο είναι το βασικό αποδεικτικό. Οι ερωτήσεις γίνονται πιο λεπτομερείς όταν το ακίνητο αποκτήθηκε πριν από πολλά χρόνια χωρίς σαφή έγγραφη τεκμηρίωση, όταν η κυριότητα πέρασε μέσα από αρκετές μεταβιβάσεις εντός της οικογένειας, όταν εμπλέκεται εταιρεία ή όταν ο πωλητής είναι κάτοικος χώρας που υπόκειται σε ενισχυμένο έλεγχο.

Η πρακτική συμβουλή είναι να αντιμετωπίζετε τα αιτήματα για έγγραφα ως ρουτίνα και όχι ως ένδειξη καχυποψίας. Οι τράπεζες ρωτούν όλους, ρωτούν με συγκεκριμένη σειρά, και η άρνηση ή η καθυστέρηση απλώς παρατείνει τη διαδικασία.

Ετοιμάστε από πριν: ένα ισχύον έγγραφο ταυτοποίησης, ένα αποδεικτικό διεύθυνσης, τον ΑΦΜ σας, τα έγγραφα απόκτησης, την κατάσταση του Ε9 και του ΕΝΦΙΑ και – μόλις υπογραφεί – το συμβόλαιο πώλησης. Με αυτόν τον φάκελο στο χέρι, μια μεταφορά που διαφορετικά θα μπορούσε να διαρκέσει εβδομάδες συνήθως ολοκληρώνεται σε λίγες ημέρες.

Νόμισμα και χρονισμός

Αν το νόμισμα της χώρας σας δεν είναι το ευρώ, η συναλλαγματική ισοτιμία γίνεται μέρος του αποτελέσματός σας, και σε ένα ποσό του μεγέθους ενός ακινήτου μια διακύμανση λίγων ποσοστιαίων μονάδων μπορεί να ξεπεράσει ολόκληρο το κόστος της πώλησης.

Τρία πράγματα αξίζει να τα αποφασίσετε εκ των προτέρων και όχι την ίδια ημέρα. Πρώτον, πού θα καταλήξουν τα χρήματα: σε λογαριασμό σε ευρώ που ήδη διαθέτετε ή με απευθείας μετατροπή. Δεύτερον, ποιος θα κάνει τη μετατροπή: η τυπική ισοτιμία μιας τράπεζας για ιδιώτες πελάτες σε ένα εξαψήφιο ποσό σπάνια είναι η καλύτερη διαθέσιμη, και υπάρχουν εποπτευόμενοι πάροχοι συναλλάγματος ακριβώς για αυτόν τον σκοπό. Τρίτον, αν θέλετε βεβαιότητα: με προθεσμιακές συμφωνίες (forward) μπορείτε να κλειδώσετε μια ισοτιμία πριν από την ημερομηνία ολοκλήρωσης, κάτι που ταιριάζει σε πωλητές που έχουν ήδη δεσμεύσει το προϊόν της πώλησης για μια αγορά αλλού.

Ο χρονισμός συνδέεται επίσης με την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου, η οποία οριστικοποιείται αργά στη διαδικασία και μπορεί να μετακινηθεί. Κάθε ρύθμιση που εξαρτάται από συγκεκριμένη ημερομηνία χρειάζεται ενσωματωμένη ευελιξία.

Αυτό δεν αποτελεί συμβουλή για το αν ή πότε θα κάνετε μετατροπή – αυτό είναι θέμα δικό σας και ενός εποπτευόμενου συμβούλου. Είναι μια υπενθύμιση να το αποφασίσετε συνειδητά, γιατί ένας πωλητής που δεν το έχει σκεφτεί κάνει τη μετατροπή με όποια ισοτιμία τύχει να προσφέρει η τράπεζα παραλαβής εκείνη την ημέρα.

Κληρονόμοι μη κάτοικοι Ελλάδας

Ο συνδυασμός που οδηγεί στους μεγαλύτερους χρόνους στη Χαλκιδική είναι ένα ακίνητο από κληρονομιά με κληρονόμους στο εξωτερικό. Ισχύουν όλα όσα περιγράφηκαν παραπάνω, πολλαπλασιασμένα επί τον αριθμό των συνιδιοκτητών – και πριν από αυτά προηγείται η ίδια η κληρονομική διαδοχή.

Για να είναι δυνατή η πώληση, οι κληρονόμοι πρέπει να αποδεχθούν την κληρονομιά με συμβολαιογραφική πράξη, να καταχωρίσουν την πράξη αυτή, να υποβάλουν τη δήλωση φόρου κληρονομιάς και να επικαιροποιήσουν τις δηλώσεις Ε9 τους. Κάθε κληρονόμος χρειάζεται ΑΦΜ – και όσοι δεν είχαν ποτέ ακίνητο στην Ελλάδα πρέπει πρώτα να αποκτήσουν. Οι αλλοδαπές ληξιαρχικές πράξεις θανάτου, τα κληρονομητήρια και οι διαθήκες χρειάζονται επισημείωση (Apostille) και μετάφραση. Και στη συνέχεια κάθε κληρονόμος πρέπει είτε να παραστεί στην υπογραφή του συμβολαίου είτε να δώσει πληρεξούσιο.

Αν ένας κληρονόμος δεν είναι πρόθυμος, δεν μπορεί να εντοπιστεί ή έχει πεθάνει στο μεταξύ, η διαδικασία σταματά μέχρι να λυθεί το ζήτημα. Γι' αυτό η πρακτική συμβουλή προς τους κληρονόμους είναι πάντα η ίδια: ξεκαθαρίστε την κατάσταση και ξεκινήστε τη γραφειοκρατία πολύ πριν θελήσει κάποιος να πουλήσει, γιατί το ακίνητο δεν μπορεί να προβληθεί αξιόπιστα στην αγορά πριν μπορεί πράγματι να μεταβιβαστεί.

Ολόκληρη η διαδικασία περιγράφεται στον οδηγό μας «Πώληση ακινήτου από κληρονομιά στην Ελλάδα».

Πωλητές από την ΕΕ και από χώρες εκτός ΕΕ

Για την ίδια την πώληση, η διάκριση έχει μικρότερη σημασία απ' ό,τι περιμένουν οι ιδιοκτήτες. Ένας πολίτης της ΕΕ και ένας πολίτης χώρας εκτός ΕΕ που πουλούν το ίδιο σπίτι ακολουθούν την ίδια διαδικασία, προσκομίζουν τα ίδια έγγραφα και βρίσκονται στην ίδια φορολογική θέση.

Εκεί όπου η υπηκοότητα πράγματι μετράει είναι η διοικητική διεκπεραίωση γύρω από την πώληση. Οι πολίτες της ΕΕ επωφελούνται από απλούστερους κανόνες για τη διαμονή και για την αμοιβαία αναγνώριση ορισμένων εγγράφων· οι πωλητές από χώρες εκτός ΕΕ χρειάζονται συχνότερα προξενικές υπηρεσίες, βίζα για το ταξίδι ώστε να παραστούν στην υπογραφή του συμβολαίου και, κάποιες φορές, πρόσθετες διατυπώσεις. Οι πωλητές από χώρες εκτός ΕΕ θα πρέπει επίσης να ελέγξουν αν η δική τους χώρα επιβάλλει υποχρεώσεις δήλωσης για τη διάθεση περιουσιακών στοιχείων στο εξωτερικό.

Υπάρχει ένας τομέας όπου η υπηκοότητα του αγοραστή σας επηρεάζει ως πωλητή: οι περιοχές με περιορισμούς, που περιγράφονται παρακάτω.

Οι πωλητές που σκέφτονται οι ίδιοι να μετακομίσουν στην Ελλάδα, και όχι να φύγουν από αυτήν, θα βρουν το πλαίσιο για τη διαμονή και τη φορολογία στο «Κέντρο γνώσεων: Μετεγκατάσταση στην Ελλάδα».

Παραμεθόριες περιοχές και ζώνες περιορισμών

Η Ελλάδα χαρακτηρίζει ορισμένες περιοχές ως παραμεθόριες, όπου η απόκτηση ακινήτων από υπηκόους χωρών εκτός ΕΕ και ΕΖΕΣ απαιτεί διοικητική διαδικασία έγκρισης. Ο περιορισμός αφορά τον αγοραστή και όχι τον πωλητή, αλλά επηρεάζει άμεσα τον πωλητή, επειδή περιορίζει τον κύκλο των υποψήφιων αγοραστών και προσθέτει χρόνο σε κάθε συναλλαγή με αγοραστή που εμπίπτει σε αυτόν.

Αν το ακίνητό σας βρίσκεται σε τέτοια περιοχή, αυτό πρέπει να διαπιστωθεί στο στάδιο της εκτίμησης και όχι να αποκαλυφθεί όταν φτάσει προσφορά από αγοραστή εκτός ΕΕ. Ο δικηγόρος σας θα επιβεβαιώσει την κατάσταση για το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο.

Ανάλογα ισχύουν για οικόπεδα που επηρεάζονται από δασικό χαρακτηρισμό, αρχαιολογικές ζώνες, οριογραμμές αιγιαλού και παραλίας ή άλλα καθεστώτα προστασίας: δεν εμποδίζουν την πώληση, αλλά καθορίζουν ποιος μπορεί να αγοράσει και τι μπορεί να κάνει, και η θέση τους είναι στο υλικό προβολής και όχι σε μια καθυστερημένη γνωστοποίηση.

Ειδικά για τα οικόπεδα, δείτε τον οδηγό μας «Πώληση οικοπέδου στη Χαλκιδική».

Διαχείριση ενός άδειου ακινήτου κατά τη διάρκεια της πώλησης

Ένα ακίνητο που μένει κενό όσο βρίσκεται στην αγορά δημιουργεί πρακτικά προβλήματα που οι ιδιοκτήτες στο εξωτερικό δεν μπορούν να λύσουν από μακριά, και αυτά επηρεάζουν άμεσα την πώληση.

Οι επιθεωρήσεις χρειάζονται πρόσβαση: ο μηχανικός, ο ενεργειακός επιθεωρητής και ενδεχομένως ο τοπογράφος μηχανικός πρέπει ο καθένας να μπει στο ακίνητο, και οι επισκέψεις στο ακίνητο πρέπει να γίνονται σε σύντομο χρόνο όταν ένας αγοραστής έρχεται αεροπορικώς για τρεις ημέρες. Ένα σπίτι που δεν μπορεί να το δει κανείς την Τετάρτη επειδή το κλειδί είναι στο Μόναχο χάνει αγοραστές αθόρυβα.

Επιπλέον, η κατάσταση του ακινήτου επιδεινώνεται. Η υγρασία συσσωρεύεται τον χειμώνα στα κλειστά παραθαλάσσια σπίτια, οι κήποι αγριεύουν, το νερό στις πισίνες χαλάει, τα παντζούρια κολλάνε και οι μικρές διαρροές γίνονται μεγάλες. Ένα ακίνητο που φωτογραφίζεται ωραία τον Απρίλιο και το επισκέπτονται τον Ιούλιο μετά από τρεις μήνες εγκατάλειψης απογοητεύει – και η απογοήτευση αποτυπώνεται στην τιμή.

Οι λύσεις δεν είναι εντυπωσιακές: κάποιος επί τόπου που κρατά τα κλειδιά, μια συμφωνία φύλαξης και φροντίδας, τακτικός αερισμός και συντήρηση του κήπου, και ένας έλεγχος μετά από καταιγίδες. Η υπηρεσία μας για συντήρηση ακινήτων και φροντίδα κήπου απευθύνεται κυρίως σε ιδιοκτήτες που βρίσκονται ακριβώς σε αυτή τη θέση, και αξίζει να την έχετε ενεργή σε όλη τη διάρκεια της προβολής του ακινήτου και όχι μόνο αφού συμφωνηθεί η πώληση.

Ζώνες ώρας, γλώσσα και διαθεσιμότητα

Η ολοκλήρωση της πώλησης εξαρτάται από προθεσμίες που ορίζουν άλλοι: η διαθεσιμότητα του συμβολαιογράφου, η τράπεζα του αγοραστή, η ισχύς των πιστοποιητικών, το πρόγραμμα ραντεβού του προξενείου. Ένας πωλητής που απαντά στα μηνύματα μία φορά την εβδομάδα γίνεται το σημείο όπου κολλάει η διαδικασία, και οι αγοραστές ερμηνεύουν τις αργές απαντήσεις ως απροθυμία.

Πριν βγει το ακίνητο στην αγορά, ρυθμίστε τα πρακτικά ζητήματα: ποιος είναι το μοναδικό σημείο επαφής από την πλευρά σας, ποιες ώρες είστε διαθέσιμοι, σε ποια γλώσσα θέλετε την αλληλογραφία και με ποιον μπορεί να γίνει επικοινωνία αν ταξιδεύετε. Όταν εμπλέκονται αρκετοί συνιδιοκτήτες, ορίστε έναν από αυτούς ως συντονιστή, αντί να κυνηγά ο μεσίτης τέσσερα άτομα σε τρεις χώρες.

Η γλώσσα έχει μεγαλύτερη σημασία απ' ό,τι φαίνεται. Τα ελληνικά έγγραφα, οι Έλληνες συμβολαιογράφοι και η ελληνική διοίκηση λειτουργούν στα ελληνικά, και κάθε βήμα όπου πρέπει να καταλαβαίνετε εσείς προσωπικά τι υπογράφετε απαιτεί είτε δίγλωσσο έγγραφο είτε έναν ικανό διαμεσολαβητή που εργάζεται στη γλώσσα σας.

Η ομάδα μας εργάζεται στα γερμανικά, τα αγγλικά, τα ελληνικά, τα ρωσικά και τα τουρκικά, κάτι που απομακρύνει το μεγαλύτερο μέρος αυτής της δυσκολίας από την πλευρά του πωλητή.

Συνηθισμένα λάθη

• Θεωρείται δεδομένο ότι ο ΑΦΜ είναι εντάξει. Συνήθως είναι ανενεργός, συνδεδεμένος με παλιά διεύθυνση ή καταχωρισμένος σε λάθος ΔΟΥ.
• Το Ε9 αφήνεται για όταν έρθει προσφορά. Χωρίς σωστό Ε9 δεν υπάρχει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ – και χωρίς αυτό δεν υπάρχει συμβόλαιο.
• Οι οφειλές αγνοούνται. Στα κενά ακίνητα συσσωρεύονται ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και χρέη σε παρόχους κοινής ωφέλειας, που εμφανίζονται στο στάδιο των πιστοποιητικών.
• Τα πληρεξούσια αφήνονται για το τέλος. Για συνιδιοκτήτες σε διάφορες χώρες, αυτό είναι το μακρύτερο βήμα της συναλλαγής.
• Η μετάφραση γίνεται πριν από την επισημείωση. Η μετάφραση πρέπει να περιλαμβάνει την επισημείωση (Apostille)· με λάθος σειρά πληρώνετε δύο φορές.
• Δεν υπάρχει πρόσβαση επί τόπου. Χωρίς κάποιον που κρατά τα κλειδιά, αποτυγχάνουν και οι επιθεωρήσεις και οι επισκέψεις στο ακίνητο.
• Θεωρείται ότι μηδενικός ελληνικός φόρος σημαίνει μηδενικό φόρο. Η χώρα κατοικίας σας μπορεί κάλλιστα να φορολογήσει την υπεραξία.
• Η μεταφορά των χρημάτων αφήνεται για την τελευταία στιγμή. Η κανονιστική συμμόρφωση των τραπεζών είναι διαδικασία, όχι τυπικότητα.
• Ο πωλητής δεν είναι διαθέσιμος για επικοινωνία. Οι προθεσμίες για την ολοκλήρωση δεν περιμένουν ένα εβδομαδιαίο email.

Πώς μπορεί να βοηθήσει η Chalkidiki Real Estate

Οι περισσότεροι από τους πωλητές μας δεν ζουν στην Ελλάδα, γι' αυτό η διαδικασία μας είναι σχεδιασμένη με βάση αυτό. Στην αρχή ελέγχουμε, μέσω λογιστή, τον ΑΦΜ, τη ΔΟΥ, το Ε9 και την εικόνα των οφειλών, και σας λέμε τι πρέπει να διορθωθεί πριν γίνει οτιδήποτε άλλο. Συντονίζουμε τον δικηγόρο για τον τίτλο ιδιοκτησίας, τον μηχανικό για τον τεχνικό φάκελο, τον τοπογράφο μηχανικό και τον ενεργειακό επιθεωρητή – και εξασφαλίζουμε την πρόσβαση για καθεμία από αυτές τις επισκέψεις, ώστε να μη χρειαστεί να ταξιδέψετε για τίποτα από όλα αυτά.

Φροντίζουμε το ίδιο το ακίνητο όσο βρίσκεται στην αγορά: κλειδιά και πρόσβαση, αερισμό, προετοιμασία του κήπου και της πισίνας πριν από τη φωτογράφιση και τις επισκέψεις, καταγραφή των ενδείξεων των μετρητών και επαφές με τον δήμο και τους παρόχους κοινής ωφέλειας.

Διαχειριζόμαστε την προβολή στις γλώσσες που πραγματικά χρησιμοποιούν οι αγοραστές σας, πραγματοποιούμε επισκέψεις μέσω βίντεο για αγοραστές στο εξωτερικό και συντονίζουμε με τον δικηγόρο σας τα πρακτικά ζητήματα του πληρεξουσίου, ώστε το έγγραφο να έχει το σωστό εύρος και να είναι έτοιμο εγκαίρως για την υπογραφή του συμβολαίου.

Και σας λέμε από νωρίς πόσο θα κοστίσει η πώληση και τι θα σας μείνει, γιατί για έναν ιδιοκτήτη στο εξωτερικό το χρήσιμο ερώτημα σπάνια είναι η τιμή της αγγελίας – είναι τι θα φτάσει στον λογαριασμό σας και πότε.

Επίσημες πηγές και σημαντική επισήμανση

Οι απαιτήσεις για τους φορολογούμενους που δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας, οι κανόνες εκπροσώπησης και η διοικητική πρακτική αλλάζουν, και η θέση σας εξαρτάται από την υπηκοότητά σας, τη φορολογική σας κατοικία και το ιστορικό του ακινήτου. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα κατάσταση με Έλληνα λογιστή και δικηγόρο πριν προχωρήσετε.

• ΑΑΔΕ – πληροφορίες για Έλληνες του εξωτερικού και μη κατοίκους Ελλάδας
• gov.gr – Ελληνικό Κτηματολόγιο και καταχώριση ακινήτων
• Υπουργείο Εξωτερικών της Ελλάδας – προξενικές υπηρεσίες και νομιμοποίηση εγγράφων

Επαγγελματική σημείωση: Ο οδηγός αυτός παρέχει γενικές πληροφορίες για ιδιοκτήτες που δεν είναι κάτοικοι Ελλάδας και πουλούν ακίνητο στην Ελλάδα και δεν αποτελεί εξατομικευμένη νομική, φορολογική ή χρηματοοικονομική συμβουλή. Απευθυνθείτε σε εξειδικευμένους επαγγελματίες στην Ελλάδα και στη χώρα της φορολογικής σας κατοικίας.