Απαιτούμενα δικαιολογητικά για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα

Σε αυτή τη σελίδα

Ένα σύστημα εγγράφων, όχι απλώς μια λίστα ελέγχου

Ένα έγγραφο της αγοράς έχει αξία μόνο όταν είναι γνήσιο, επίκαιρο, αφορά το σωστό ακίνητο και έχει ελεγχθεί από τον κατάλληλο επαγγελματία. Ένας σαρωμένος τίτλος ιδιοκτησίας μπορεί να φαίνεται επίσημος, όμως δεν αποδεικνύει από μόνος του ότι ο πωλητής εξακολουθεί να είναι κύριος του ακινήτου χωρίς μεταγενέστερα βάρη. Ένα σχέδιο του κτιρίου μπορεί να δείχνει μια νόμιμη διαμόρφωση, όμως πρέπει να συγκριθεί με το κτίριο που υπάρχει στην πραγματικότητα. Ένα φορολογικό πιστοποιητικό μπορεί να ισχύει κατά την έκδοσή του και να έχει λήξει την ημέρα της υπογραφής. Η αποτελεσματική διαχείριση των εγγράφων περιλαμβάνει επομένως συλλογή, επαλήθευση, σύγκριση, έγκριση και αρχειοθέτηση.

Κάθε φάκελος πρέπει να απαντά σε πέντε ερωτήματα: Ποιος εξέδωσε το έγγραφο; Με ποιο πρόσωπο, δικαίωμα ή ακίνητο σχετίζεται; Τι αποδεικνύει; Μέχρι πότε ισχύει; Ποιος επαγγελματίας το έχει ελέγξει; Αν δεν μπορεί να δοθεί απάντηση σε αυτά τα ερωτήματα, το έγγραφο πρέπει να παραμένει σημειωμένο ως εκκρεμές και όχι να αρχειοθετείται ως ολοκληρωμένο.

Η επίσημη ελληνική ηλεκτρονική διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων αντανακλά αυτή την ενιαία προσέγγιση. Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί το αίτημα της συναλλαγής, ο πωλητής και ο αγοραστής εξουσιοδοτούν την πρόσβαση και τη συμμετοχή τους, οι σχετικές πληροφορίες συγκεντρώνονται μέσω διαλειτουργικών συστημάτων, τα στοιχεία του φόρου μεταβίβασης ενσωματώνονται και το υπογεγραμμένο συμβόλαιο υποβάλλεται στη συνέχεια για καταχώριση. Ακόμη και με την ψηφιακή αυτοματοποίηση, ο επαγγελματικός έλεγχος παραμένει απαραίτητος, επειδή τα δεδομένα μπορεί να είναι ελλιπή, ασυνεπή ή ακατάλληλα για τη συγκεκριμένη συναλλαγή.

Σημαντικό: Οι απαιτήσεις που περιγράφονται εδώ αποτελούν ένα λεπτομερές πλαίσιο σχεδιασμού και δεν υποκαθιστούν τη λίστα ελέγχου του συμβολαιογράφου για τη συγκεκριμένη συναλλαγή ούτε ανεξάρτητες νομικές, τεχνικές και φορολογικές συμβουλές. Τα έγγραφα, οι ψηφιακές διαδικασίες και οι χρόνοι ισχύος μπορεί να αλλάξουν.

Η βασική λίστα ελέγχου με μια ματιά

Ο πίνακας αυτός είναι σκόπιμα γενικός. Η τελική λίστα πρέπει να καταρτίζεται για κάθε ακίνητο χωριστά και να ανατίθεται γραμμή προς γραμμή. Η διατύπωση «Ο πωλητής θα προσκομίσει τα έγγραφα» είναι υπερβολικά αόριστη. Ένα επαγγελματικό εργαλείο παρακολούθησης της συναλλαγής καταγράφει το ακριβές έγγραφο, τον υπεύθυνο, την ημερομηνία αίτησης, την ημερομηνία λήξης, τον υπεύθυνο ελέγχου, την κατάσταση τυχόν ζητημάτων και τον τελικό χώρο φύλαξης.

Έγγραφα ταυτότητας του αγοραστή

Ο αγοραστής ξεκινά προσκομίζοντας έγκυρο διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας που γίνεται δεκτό για τη συναλλαγή. Το έγγραφο πρέπει να παραμένει σε ισχύ σε όλα τα σχετικά ραντεβού και θα πρέπει να αναγράφει το πλήρες νόμιμο ονοματεπώνυμο του αγοραστή, την ημερομηνία και τον τόπο γέννησης, την ιθαγένεια, τον αριθμό του εγγράφου, την εκδούσα αρχή και την ημερομηνία λήξης. Αν ο αγοραστής έχει περισσότερες ιθαγένειες ή διαβατήρια, η ομάδα θα πρέπει να επιλέξει μια σταθερή κύρια ταυτότητα και να καταγράψει τυχόν απαραίτητα συμπληρωματικά στοιχεία.

Η συνέπεια του ονόματος είναι πιο σημαντική απ’ ό,τι φαίνεται. Ένα μεσαίο όνομα που παραλείφθηκε σε φορολογική εγγραφή, ένα αλλαγμένο επώνυμο, διαφορετικές μεταγραφές του ονόματος ή η αντιστροφή ονόματος και επωνύμου μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα στο μητρώο ΑΦΜ, στον τραπεζικό λογαριασμό, στο πληρεξούσιο, στη φορολογική δήλωση και στο συμβόλαιο. Ο δικηγόρος, ο λογιστής και ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να συμφωνήσουν την ακριβή γραφή πριν δημιουργηθούν τα έγγραφα της συναλλαγής.

Μπορεί επίσης να ζητηθεί από τους αγοραστές πρόσφατο αποδεικτικό διεύθυνσης κατοικίας, όπως επίσημη βεβαίωση κατοικίας, λογαριασμός κοινής ωφέλειας, αντίγραφο κίνησης τραπεζικού λογαριασμού ή φορολογικό έγγραφο. Οι απαιτήσεις εξαρτώνται από τις υποχρεώσεις ταυτοποίησης πελατών του εκάστοτε επαγγελματία και από τη χώρα έκδοσης. Ένας λογαριασμός κινητού τηλεφώνου ή μια άτυπη επιστολή φιλοξενίας μπορεί να μην επαρκούν.

Κρατήστε μια έγχρωμη σάρωση υψηλής ποιότητας ολόκληρης της σελίδας με τα στοιχεία ταυτότητας και κάθε σελίδας με ανανέωση ή επίσημες παρατηρήσεις. Μην περικόπτετε τα άκρα, μην εφαρμόζετε φίλτρα και μην καλύπτετε αριθμούς. Κατά την επίσημη υπογραφή μπορεί να χρειαστεί να επιδειχθεί το πρωτότυπο, ακόμη κι αν για την αρχική προετοιμασία έγιναν δεκτά ψηφιακά αντίγραφα.

Αν υπάρχουν περισσότεροι αγοραστές, κάθε πρόσωπο χρειάζεται ατομικό φάκελο ταυτότητας και συμμόρφωσης. Το συμβόλαιο πρέπει επίσης να ορίζει το ποσοστό που αποκτά κάθε αγοραστής. Η κατανομή αυτή της κυριότητας θα πρέπει να συμφωνηθεί πριν από την προετοιμασία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης και του συμβολαίου.

Ελληνικός ΑΦΜ και πρόσβαση στο TAXISnet

Ο ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου, γνωστός ως ΑΦΜ, αποτελεί βασική προϋπόθεση για τον αγοραστή ακινήτου. Συνδέει τον αγοραστή με τις φορολογικές δηλώσεις και τις διοικητικές διαδικασίες. Ο λογιστής ή ο εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπος του αγοραστή μπορεί να εξηγήσει την ισχύουσα διαδικασία αίτησης, τα έγγραφα και τον διορισμό εκπροσώπου που απαιτούνται για κάτοικο εξωτερικού.

Η βεβαίωση του ΑΦΜ θα πρέπει να ελέγχεται σε σύγκριση με το διαβατήριο: η ορθογραφία, τα στοιχεία γέννησης, η ιθαγένεια, η διεύθυνση και η κατάσταση φορολογικής κατοικίας πρέπει να είναι σωστά. Δεν πρέπει να θεωρείται δεδομένο ότι ένας ΑΦΜ που εκδόθηκε πριν από χρόνια έχει ακριβή στοιχεία. Αν ο αγοραστής έχει αλλάξει διεύθυνση, διαβατήριο, οικογενειακή κατάσταση ή εκπρόσωπο, μπορεί να χρειάζεται ενημέρωση του φορολογικού μητρώου.

Οι κωδικοί TAXISnet παρέχουν πρόσβαση στις ψηφιακές φορολογικές και κυβερνητικές υπηρεσίες της Ελλάδας. Στην επίσημη ηλεκτρονική διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων, ο αγοραστής και ο πωλητής χρησιμοποιούν τους προσωπικούς τους κωδικούς για να αποδεχθούν την πρόσκληση του συμβολαιογράφου και να εξουσιοδοτήσουν τη σχετική διαδικασία. Οι κωδικοί είναι προσωπικοί και δεν πρέπει ποτέ να αποστέλλονται πρόχειρα με email σε μεσίτη ακινήτων ή σε διάφορους επαγγελματίες. Όπου προβλέπεται εξουσιοδοτημένη εκπροσώπηση, χρησιμοποιήστε τον επίσημο μηχανισμό αντί να κοινοποιείτε κωδικούς πρόσβασης.

Ο φάκελος της συναλλαγής θα πρέπει να περιέχει αποδεικτικό του ΑΦΜ και επιβεβαίωση ότι ο αγοραστής έχει πρόσβαση στις απαραίτητες ψηφιακές υπηρεσίες ή μπορεί να εξουσιοδοτήσει έγκυρα τη χρήση τους. Οι ίδιοι οι κωδικοί πρόσβασης δεν ανήκουν στον κοινόχρηστο φάκελο εγγράφων. Για αναλυτική παρουσίαση της σχετικής υπηρεσίας, επισκεφθείτε τη σελίδα μας για την απόκτηση ΑΦΜ: Ελληνικός Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ).

Αποδεικτικά διεύθυνσης και φορολογικής κατοικίας

Η διεύθυνση κατοικίας και η φορολογική κατοικία είναι διαφορετικές έννοιες. Ο αγοραστής μπορεί να ζει στην πράξη σε μια χώρα, να παραμένει φορολογικός κάτοικος σε άλλη και να χρησιμοποιεί διεύθυνση αλληλογραφίας κάπου αλλού. Οι επαγγελματίες χρειάζονται ακριβείς πληροφορίες, επειδή αυτές επηρεάζουν τον έλεγχο δέουσας επιμέλειας (due diligence) ως προς τον πελάτη, τη φορολογική εγγραφή, τα έγγραφα για την εφαρμογή συμβάσεων αποφυγής διπλής φορολογίας και τη μελλοντική αλληλογραφία.

Ως αποδεικτικά μπορούν να χρησιμοποιηθούν πρόσφατο πιστοποιητικό φορολογικής κατοικίας, εκκαθαριστικό σημείωμα φόρου, επίσημη βεβαίωση εγγραφής, δημοτικό έγγραφο κατοικίας, λογαριασμός κοινής ωφέλειας ή αντίγραφο κίνησης λογαριασμού από εποπτευόμενο πιστωτικό ίδρυμα. Τα έγγραφα θα πρέπει να αναγράφουν το όνομα και τη διεύθυνση του αγοραστή με επαρκή ακρίβεια ώστε να τεκμηριώνεται η σύνδεση. Ρωτήστε τον λογιστή ποια έγγραφα πρέπει να είναι επίσημα, πρόσφατα, να φέρουν επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή να είναι μεταφρασμένα.

Η αγορά ακινήτου δεν καθορίζει αυτομάτως όλες τις συνέπειες ως προς τη φορολογική κατοικία. Οι αγοραστές που μετακομίζουν στην Ελλάδα, περνούν εκεί σημαντικό χρόνο, ξεκινούν επιχείρηση ή λαμβάνουν εισόδημα από ενοίκια θα πρέπει να λάβουν χωριστή φορολογική συμβουλή. Ο φάκελος του ακινήτου θα πρέπει να καταγράφει το αίτημα για συμβουλή και κάθε απόφαση για τη δομή ιδιοκτησίας, αλλά δεν θα πρέπει να εισάγει στην προετοιμασία του συμβολαίου μια ανεπιβεβαίωτη φορολογική παραδοχή.

Αποδεικτικό διεύθυνσης μπορεί επίσης να ζητήσει η ελληνική ή η ξένη τράπεζα του αγοραστή κατά τη μεταφορά των κεφαλαίων. Η έγκαιρη προετοιμασία του αποτρέπει το ενδεχόμενο ερωτήματα συμμόρφωσης να μπλοκάρουν την πληρωμή λίγο πριν από την υπογραφή.

Έγγραφα οικογενειακής και προσωπικής κατάστασης

Η οικογενειακή κατάσταση του αγοραστή μπορεί να επηρεάσει την ταυτοποίηση, την εκπροσώπηση, τον σχεδιασμό της ιδιοκτησίας και τη μελλοντική κληρονομική διαδοχή. Ανάλογα με την περίπτωση, ο δικηγόρος ή ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει ληξιαρχική πράξη γάμου, αποδεικτικό συμφώνου συμβίωσης, δικαστική απόφαση διαζυγίου, ληξιαρχική πράξη θανάτου προηγούμενου συζύγου, πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης ή σύμβαση για τις περιουσιακές σχέσεις των συζύγων.

Μη θεωρείτε ότι ο σύζυγος δεν έχει σημασία επειδή μόνο ένα πρόσωπο θα εμφανιστεί ως αγοραστής. Το εφαρμοστέο καθεστώς περιουσιακών σχέσεων των συζύγων και η προέλευση των κεφαλαίων μπορεί να δημιουργήσουν νομικά ή φορολογικά ζητήματα. Αυτά θα πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από τη φορολογική δήλωση και το οριστικό συμβόλαιο, ιδίως όταν ο ένας σύζυγος διαθέτει τα χρήματα και ο άλλος αποκτά την κυριότητα.

Τα αλλοδαπά έγγραφα προσωπικής κατάστασης απαιτούν συχνά επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή άλλη επικύρωση και επίσημη μετάφραση στα ελληνικά. Ζητήστε καθοδήγηση πριν παραγγείλετε έγγραφα, επειδή ορισμένες αρχές εκδίδουν πολύγλωσσα έντυπα που διευκολύνουν τη μετάφραση, ενώ άλλες εκδίδουν σύντομη και πλήρη μορφή με διαφορετική αποδεικτική αξία.

Αν ο αγοραστής αλλάξει όνομα κατά τη διάρκεια της συναλλαγής, πρέπει να ενημερωθούν όλοι οι εμπλεκόμενοι. Ένα νέο διαβατήριο ή μια ληξιαρχική πράξη γάμου μπορεί να απαιτούν ενημέρωση του ΑΦΜ, του πληρεξουσίου, της τράπεζας και του σχεδίου συμβολαίου. Η συνέπεια θα πρέπει να αποκαθίσταται με επίσημο τρόπο και όχι μόνο με εξηγήσεις μέσω email.

Έγγραφα για εταιρεία ως αγοραστή

Ένα νομικό πρόσωπο που αγοράζει ακίνητο χρειάζεται σημαντικά μεγαλύτερο φάκελο αγοραστή. Συνήθη έγγραφα είναι το πιστοποιητικό σύστασης, το ισχύον καταστατικό ή τα ιδρυτικά έγγραφα, το πιστοποιητικό έδρας, το πιστοποιητικό διοικούντων και εκπροσώπησης, τα στοιχεία μετόχων ή πραγματικών δικαιούχων, το αποδεικτικό ενεργού νομικής υπόστασης (good standing), η απόφαση του διοικητικού συμβουλίου ή των μετόχων που εγκρίνει την απόκτηση και η εξουσιοδότηση του προσώπου που υπογράφει.

Ο δικηγόρος και ο λογιστής πρέπει να επιβεβαιώσουν αν το νομικό πρόσωπο μπορεί να αποκτήσει το ακίνητο, πώς εκπροσωπείται στην Ελλάδα, ποιες φορολογικές εγγραφές απαιτούνται και αν τα αλλοδαπά εταιρικά έγγραφα είναι επίκαιρα και αποδεκτά. Τα δημόσια μητρώα μπορεί να εκδίδουν περισσότερα πιστοποιητικά αντί για ένα ενιαίο έγγραφο. Οι χρόνοι ισχύος τους και οι απαιτήσεις επικύρωσης πρέπει να προγραμματίζονται.

Η απόφαση θα πρέπει να προσδιορίζει με ακρίβεια τη συναλλαγή, τον εξουσιοδοτημένο υπογράφοντα, το τίμημα ή το εγκεκριμένο ανώτατο όριο, τη χρηματοδότηση και την εξουσία υπογραφής συμπληρωματικών εγγράφων. Μια γενική απόφαση που αναφέρει απλώς «αγορά ακινήτου» μπορεί να μην επαρκεί. Αν η εταιρεία αλλάξει διοικούντες μεταξύ της απόφασης και της υπογραφής, μπορεί να απαιτείται νέα εξουσιοδότηση.

Οι έλεγχοι για την καταπολέμηση της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες απαιτούν συνήθως την ανίχνευση της ιδιοκτησίας μέχρι τα φυσικά πρόσωπα που είναι πραγματικοί δικαιούχοι. Σύνθετες δομές συμμετοχών, καταπιστεύματα (trusts) ή ρυθμίσεις με αντιπροσωπευτικούς μετόχους (nominees) συνεπάγονται πρόσθετες δηλώσεις και αποδεικτικά. Αυτά θα πρέπει να γνωστοποιούνται έγκαιρα. Η απόκρυψη της δομής ή η προσκόμιση ελλιπών διαγραμμάτων της μετοχικής δομής θα καθυστερήσει την ανάληψη της υπόθεσης από τους επαγγελματίες και τις τραπεζικές διαδικασίες.

Ο ελληνικός ΑΦΜ της εταιρείας, η λογιστική της υποστήριξη και η μελλοντική συμμόρφωση με τις υποχρεώσεις φόρου ακινήτων θα πρέπει να έχουν διευθετηθεί πριν από την απόκτηση. Η εταιρική ιδιοκτησία μπορεί να προσφέρει πλεονεκτήματα σε ορισμένες περιπτώσεις, δημιουργεί όμως και διαρκή κόστη και υποχρεώσεις. Η δομή θα πρέπει να επιλέγεται με βάση εξατομικευμένες νομικές και φορολογικές συμβουλές και όχι απλώς επειδή τη χρησιμοποίησε κάποιος άλλος αγοραστής.

Έγγραφα πληρεξουσίου

Το πληρεξούσιο επιτρέπει σε ένα εξουσιοδοτημένο πρόσωπο – συχνά τον Έλληνα δικηγόρο του αγοραστή – να εκτελεί συγκεκριμένες ενέργειες όταν ο αγοραστής βρίσκεται στο εξωτερικό. Μπορεί να καλύπτει την απόκτηση ΑΦΜ, την υπογραφή φορολογικών δηλώσεων, την επικοινωνία με τις αρχές, την υπογραφή του συμβολαίου, την πληρωμή επιβαρύνσεων, την παραλαβή του ακινήτου ή την υποβολή εγγράφων για καταχώριση. Οι εξουσίες πρέπει να αντιστοιχούν στην προβλεπόμενη ροή εργασιών.

Το πληρεξούσιο θα πρέπει να συντάσσεται ή να εγκρίνεται από τον Έλληνα δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο πριν από την υπογραφή του. Ο τελικός φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει το υπογεγραμμένο πρωτότυπο, τη συμβολαιογραφική ή προξενική βεβαίωση, την επισημείωση της Χάγης (Apostille) ή την επικύρωση, την επίσημη μετάφραση στα ελληνικά και αποδεικτικό ότι το πρωτότυπο έφτασε στην Ελλάδα. Μια σάρωση είναι χρήσιμη για τον έλεγχο, αλλά μπορεί να μην υποκαθιστά το πρωτότυπο έγγραφο.

Οι αγοραστές θα πρέπει να διαβάζουν προσεκτικά τις εξουσίες που παρέχουν. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο ανώτατο τίμημα, στον προσδιορισμό του ακινήτου, στη δυνατότητα αποδοχής τροποποιήσεων, στις τραπεζικές εξουσίες, στην υποκατάσταση, στην είσπραξη χρημάτων, στην αυτοσύμβαση και στην ανάκληση. Ένα πληρεξούσιο αρκετά ευρύ ώστε να λειτουργεί δεν θα πρέπει, παρ’ όλα αυτά, να είναι ευρύτερο από όσο αποδέχεται συνειδητά ο αγοραστής.

Αν περισσότεροι αγοραστές διορίζουν έναν κοινό εκπρόσωπο, πρέπει να ελέγχονται οι συγκρούσεις συμφερόντων και η ικανότητα υπογραφής. Αν ένα παντρεμένο ζευγάρι αγοράζει άνισα ποσοστά, οι οδηγίες του καθενός πρέπει να τεκμηριώνονται χωριστά. Αν ο εκπρόσωπος δεν είναι πλέον διαθέσιμος, πρέπει να διευκρινιστεί αν επιτρέπεται υποκατάσταση ή αν χρειάζεται νέο πληρεξούσιο.

Ο οδηγός μας «Δικηγόρος, συμβολαιογράφος και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα» εξηγεί αναλυτικότερα τον καταμερισμό των επαγγελματικών αρμοδιοτήτων και την ολοκλήρωση της αγοράς εξ αποστάσεως.

Επισημείωση της Χάγης (Apostille), επικύρωση και μετάφραση

Τα αλλοδαπά δημόσια έγγραφα πρέπει να γίνονται δεκτά για χρήση στην Ελλάδα. Ανάλογα με τη χώρα έκδοσης, το είδος του εγγράφου και τους εφαρμοστέους διεθνείς ή ευρωπαϊκούς κανόνες, αυτό μπορεί να απαιτεί επισημείωση της Χάγης (Apostille), προξενική επικύρωση ή άλλη διαδικασία πιστοποίησης γνησιότητας, ή να ισχύει απαλλαγή. Ο επαγγελματίας που ζητά το έγγραφο θα πρέπει να επιβεβαιώσει τη διαδικασία πριν ο αγοραστής απευθυνθεί σε κάποια αρχή.

Η επισημείωση της Χάγης (Apostille) πιστοποιεί την προέλευση ενός δημόσιου εγγράφου· δεν μεταφράζει το περιεχόμενο ούτε επιβεβαιώνει την αλήθεια κάθε δήλωσης. Κατά κανόνα πρέπει να επισυνάπτεται στο σωστό πρωτότυπο ή επικυρωμένο έγγραφο. Μια επισημείωση σε ακατάλληλο φωτοαντίγραφο δεν το μετατρέπει στο απαιτούμενο αποδεικτικό.

Επίσημη μετάφραση στα ελληνικά μπορεί να απαιτείται για πληρεξούσια, εταιρικά έγγραφα, πιστοποιητικά προσωπικής κατάστασης και άλλα αλλοδαπά έγγραφα. Ο αγοραστής θα πρέπει να επιβεβαιώσει ποιος έχει την αρμοδιότητα να μεταφράσει το συγκεκριμένο έγγραφο και αν γίνονται δεκτές ηλεκτρονικές υπογραφές ή επικυρωμένα αντίγραφα. Τα ονόματα και οι τεχνικοί όροι πρέπει να συμφωνούν με τα ελληνικά αρχεία.

Ο προγραμματισμός της μετάφρασης θα πρέπει να περιλαμβάνει και την ίδια την επισημείωση, καθώς και τυχόν παραρτήματα. Τα πολυσέλιδα εταιρικά έγγραφα μπορεί να χρειάζονται βιβλιοδέτηση ή σαφή πιστοποίηση που να αποδεικνύει ότι οι σελίδες ανήκουν στο ίδιο έγγραφο. Κάθε σελίδα θα πρέπει να σαρώνεται μετά την ολοκλήρωση, ώστε η ομάδα να ελέγχει σφραγίδες και παραπομπές πριν αποσταλούν τα πρωτότυπα με ταχυμεταφορά.

Κρατήστε το αλλοδαπό πρωτότυπο, την πιστοποίηση γνησιότητας και τη μετάφραση μαζί, ως ενιαίο πακέτο εγγράφων. Η μετονομασία αρχείων απλώς σε «Πληρεξούσιο τελικό», χωρίς ένδειξη γλώσσας, ημερομηνίας και σταδίου πιστοποίησης, οδηγεί σε δαπανηρή σύγχυση.

Τραπεζικά έγγραφα και προέλευση κεφαλαίων

Οι επαγγελματίες που υπόκεινται σε κανονιστική εποπτεία και οι τράπεζες μπορεί να χρειάζονται αποδεικτικά για την προέλευση και τη διαδρομή των κεφαλαίων της αγοράς. Το ακριβές αίτημα εξαρτάται από το ποσό, το προφίλ του αγοραστή, τη χώρα, τη δομή ιδιοκτησίας και την αξιολόγηση κινδύνου. Η έγκαιρη προετοιμασία ενός συνεκτικού οικονομικού φακέλου είναι συνήθως ταχύτερη από την απάντηση σε αποσπασματικά ερωτήματα λίγο πριν από την ολοκλήρωση.

Τα έγγραφα μπορεί να περιλαμβάνουν αντίγραφα κίνησης τραπεζικών λογαριασμών, ιστορικό αποταμίευσης, αποδεικτικά μισθού ή επιχειρηματικού εισοδήματος, φορολογικές δηλώσεις, συμβόλαια πώλησης ακινήτων, έγγραφα κληρονομιάς, αποφάσεις διανομής μερισμάτων, δανειακές συμβάσεις ή καταστάσεις επενδυτικών λογαριασμών. Τα αποδεικτικά θα πρέπει να εξηγούν τόσο πώς δημιουργήθηκε η περιουσία όσο και πώς τα συγκεκριμένα κεφάλαια φτάνουν στον πωλητή ή στους συμφωνημένους δικαιούχους.

Τα αντίγραφα κίνησης λογαριασμού πρέπει να δείχνουν τον δικαιούχο του λογαριασμού, το πιστωτικό ίδρυμα, τον αριθμό του λογαριασμού, την περίοδο και τις συναλλαγές. Στιγμιότυπα οθόνης χωρίς ονόματα ή επίσημο πλαίσιο αποτελούν αδύναμα αποδεικτικά. Αν τα χρήματα προέρχονται από σύζυγο, γονέα, εταιρεία ή κοινό λογαριασμό, οι νομικοί και φορολογικοί σύμβουλοι θα πρέπει να εκτιμήσουν αν απαιτείται τεκμηρίωση δανείου, δωρεάς, διανομής ή άλλη τεκμηρίωση.

Για την ολοκλήρωση, φυλάξτε την απόδειξη καταβολής της κράτησης, το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου μεταβίβασης, τα εμβάσματα του τιμήματος και τις αποδείξεις των επαγγελματικών αμοιβών. Οι αιτιολογίες των πληρωμών θα πρέπει να προσδιορίζουν το ακίνητο ή τη συναλλαγή. Ρυθμίσεις με μετρητά και πληρωμές από τρίτους δεν θα πρέπει ποτέ να γίνονται πρόχειρα.

Αν ο αγοραστής χρησιμοποιεί χρηματοδότηση, ο δανειοδότης θα ζητήσει τα δικά του έγγραφα για την αίτηση, το εισόδημα, την εκτίμηση, την ασφάλιση και τις εξασφαλίσεις. Δείτε: Στεγαστικά δάνεια και χρηματοδότηση ακινήτων στην Ελλάδα για ξένους αγοραστές.

Ταυτότητα και εξουσία του πωλητή

Ο πωλητής πρέπει να αποδείξει την ταυτότητά του και τη νομική του ικανότητα να μεταβιβάσει το ακίνητο. Για φυσικό πρόσωπο αυτό ξεκινά με έγκυρο έγγραφο ταυτότητας, στοιχεία ΑΦΜ και στοιχεία οικογενειακής κατάστασης. Αν υπάρχουν περισσότεροι ιδιοκτήτες, κάθε σχετικός ιδιοκτήτης πρέπει να ταυτοποιηθεί και να εκπροσωπηθεί κατάλληλα. Τα ποσοστά που προσφέρονται προς πώληση πρέπει να αντιστοιχούν στο δικαίωμα που ο αγοραστής αναμένει να αποκτήσει.

Ο πωλητής που ενεργεί μέσω εκπροσώπου χρειάζεται έγκυρο πληρεξούσιο που να καλύπτει τη συγκεκριμένη πώληση. Ο δικηγόρος του αγοραστή και ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να ελέγξουν το εύρος του, τη συνεχιζόμενη ισχύ του και τον τύπο κατάρτισής του. Η εξουσία διαπραγμάτευσης δεν σημαίνει απαραίτητα και εξουσία υπογραφής συμβολαιογραφικής πράξης ή είσπραξης του τιμήματος.

Όταν ο πωλητής είναι εταιρεία, απαιτούνται επίκαιρα έγγραφα για τη νομική της υπόσταση και την εκπροσώπησή της, έγκριση της πώλησης όπου απαιτείται, στοιχεία πραγματικών δικαιούχων και εξουσιοδότηση του υπογράφοντος. Η αφερεγγυότητα, η λύση, η συγχώνευση ή η αλλαγή διοίκησης μπορεί να επηρεάσουν τη συναλλαγή και να απαιτήσουν πρόσθετα έγγραφα.

Σε ακίνητο από κληρονομιά, το πρόσωπο που προωθεί την πώληση του σπιτιού μπορεί να μην έχει ακόμη πλήρως ολοκληρωμένο και καταχωρισμένο τίτλο κληρονομιάς. Η συμφωνία της οικογένειας ή η κατοχή των κλειδιών δεν αρκεί. Η αλυσίδα της κληρονομικής διαδοχής και οι καταχωρίσεις πρέπει να επαληθεύονται από επαγγελματία.

Τίτλοι ιδιοκτησίας και ιστορικό κτήσης

Ο τίτλος κτήσης του πωλητή είναι κεντρικό έγγραφο. Μπορεί να πρόκειται για προηγούμενη πώληση, δωρεά, γονική παροχή, αποδοχή κληρονομιάς, δικαστική απόφαση, διανομή, ανταλλαγή ή άλλη πράξη που υπόκειται σε καταχώριση. Ο δικηγόρος του αγοραστή χρειάζεται επικυρωμένο ή αξιόπιστο αντίγραφο μαζί με τα στοιχεία καταχώρισής του.

Ένας μόνο τρέχων τίτλος μπορεί να μην αφηγείται ολόκληρη την ιστορία. Ο δικηγόρος καθορίζει πόσο πίσω πρέπει να εξεταστεί το ιστορικό της κυριότητας, ποιοι προηγούμενοι τίτλοι και ποια πιστοποιητικά είναι απαραίτητα και αν οι περιγραφές παραμένουν συνεπείς. Το ακίνητο που διατίθεται στην αγορά, το δικαίωμα του πωλητή και η εγγραφή στο Κτηματολόγιο πρέπει να αφορούν το ίδιο νομικό αντικείμενο.

Διαβάστε τον τίτλο πέρα από το όνομα του ιδιοκτήτη. Σχετικές διατάξεις μπορεί να ορίζουν την πρόσβαση, τις δουλείες, τους χώρους αποκλειστικής χρήσης, τους κοινόχρηστους χώρους, τους περιορισμούς δόμησης, την οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, τη στάθμευση, τις αποθήκες, τις κοινές εγκαταστάσεις και τις υποχρεώσεις προς γείτονες ή συνιδιοκτήτες.

Ένα φωτοαντίγραφο που παρέχει ο πωλητής είναι σημείο εκκίνησης και όχι η τελική απόδειξη. Οι έρευνες και τα πιστοποιητικά του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογίου τεκμηριώνουν ανεξάρτητα την εικόνα που προκύπτει από τα δημόσια αρχεία. Η αναλυτική νομική μεθοδολογία παρουσιάζεται στον οδηγό: Νομικός έλεγχος (due diligence) κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα.

Φάκελοι κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής

Όταν η κυριότητα προέκυψε από κληρονομιά, ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει ληξιαρχική πράξη θανάτου, διαθήκη, πρακτικό δημοσίευσης διαθήκης, πιστοποιητικά εξ αδιαθέτου κληρονομικής διαδοχής ή πλησιεστέρων συγγενών, αποδεικτικό μη αποποίησης, έγγραφα φόρου κληρονομιάς, πράξη αποδοχής κληρονομιάς και αποδεικτικό καταχώρισης. Η ακριβής αλυσίδα εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο έγινε η διαδοχή και από το αν εμπλέκονται περισσότερες κληρονομίες.

Μια διαθήκη που προσκομίζει άτυπα ένα μέλος της οικογένειας δεν πρέπει να θεωρείται επαρκής. Ο δικηγόρος πρέπει να επαληθεύσει τα έγγραφα κληρονομικής διαδοχής που παράγουν έννομα αποτελέσματα, τους δικαιούχους, τα μερίδια και κάθε εκκρεμή αποδοχή ή καταχώριση. Αν ένας ιδιοκτήτης απεβίωσε μετά την απόκτηση του ακινήτου αλλά πριν από την πώληση, μπορεί να χρειάζεται ένα πρόσθετο επίπεδο κληρονομικής διαδοχής.

Οι αποκτήσεις με δωρεά και γονική παροχή απαιτούν τη σχετική συμβολαιογραφική πράξη, φορολογικά έγγραφα και αποδεικτικά καταχώρισης. Όροι ή παρακράτηση της επικαρπίας μπορεί να επηρεάζουν τη δυνατότητα του πωλητή να μεταβιβάσει την πλήρη κυριότητα. Το πρόσωπο που κατοικεί στο ακίνητο ή το διαχειρίζεται μπορεί να έχει μόνο την επικαρπία, ενώ άλλο πρόσωπο έχει την ψιλή κυριότητα.

Οι συναλλαγές αυτές απαιτούν συχνά περισσότερο χρόνο, επειδή πρέπει να συντονιστούν πιστοποιητικά προσωπικής κατάστασης, φορολογικές ενημερότητες και πολλαπλές υπογραφές. Καθορίστε προσδοκίες για την ολοκλήρωση μόνο αφού ο δικηγόρος και ο συμβολαιογράφος αποτυπώσουν ολόκληρη την αλυσίδα.

Έγγραφα Υποθηκοφυλακείου και Κτηματολογίου

Τα έγγραφα του Υποθηκοφυλακείου ή του Κτηματολογίου δείχνουν πώς εμφανίζονται τα δικαιώματα και τα βάρη στα επίσημα αρχεία. Ανάλογα με την περιοχή και το σύστημα που λειτουργεί, ο δικηγόρος μπορεί να λάβει εγγραφές τίτλων, πιστοποιητικά μεταγραφής ή καταχώρισης, πιστοποιητικά ιδιοκτησίας και βαρών, πιστοποιητικά διεκδικήσεων ή κατασχέσεων, κτηματολογικά φύλλα, διαγράμματα και σχετικά αποσπάσματα.

Οι ονομασίες των εγγράφων και οι διαδικασίες έκδοσης μπορεί να διαφέρουν μεταξύ των παλαιών αρχείων του Υποθηκοφυλακείου και των περιοχών όπου λειτουργεί το Ελληνικό Κτηματολόγιο. Ο αρμόδιος επαγγελματίας προσδιορίζει το σωστό γραφείο, το ακίνητο και τη μέθοδο έρευνας. Οι αγοραστές δεν θα πρέπει να παραγγέλνουν τυχαία ηλεκτρονικά πιστοποιητικά χωρίς να γνωρίζουν σε ποιο ερώτημα απαντά το καθένα.

Οι επίσημες ψηφιακές υπηρεσίες επιτρέπουν στους δικαιούμενους χρήστες να λαμβάνουν κτηματολογικές πληροφορίες και να υποβάλλουν πράξεις προς καταχώριση. Για παράδειγμα, για αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου απαιτούνται ο ΚΑΕΚ και πρόσβαση στο TAXISnet, ενώ το πιστοποιητικό καταχώρισης μετά την ολοκλήρωση συνδέεται με το αρμόδιο γραφείο και τον αριθμό καταχώρισης. Πρόκειται για διαφορετικά έγγραφα που εξυπηρετούν διαφορετικά στάδια.

Τα αποτελέσματα των ερευνών πρέπει να φέρουν ημερομηνία αρκετά κοντινή στην ολοκλήρωση της αγοράς, ώστε ο δικηγόρος να μπορεί να αξιολογήσει τον τρέχοντα κίνδυνο. Ένα παλιό πιστοποιητικό από προηγούμενη αγγελία δεν αποδεικνύει ότι δεν υπάρχει μεταγενέστερη υποθήκη, κατάσχεση ή διεκδίκηση. Ο δικηγόρος πρέπει να κρίνει αν απαιτούνται επικαιροποιημένες έρευνες αμέσως πριν από την υπογραφή.

ΚΑΕΚ, κτηματολογικά φύλλα και διαγράμματα

Ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) προσδιορίζει ένα κτηματολογικό ακίνητο. Ο ΚΑΕΚ πρέπει να ελέγχεται σε όλα τα έγγραφα: στο κτηματολογικό φύλλο, στο διάγραμμα, στον τίτλο ιδιοκτησίας του πωλητή, στα φορολογικά στοιχεία και στο σχέδιο του συμβολαίου. Ένα τυπογραφικό λάθος μπορεί να οδηγήσει τη συναλλαγή σε λάθος εγγραφή.

Το κτηματολογικό φύλλο μπορεί να εμφανίζει τον εγγεγραμμένο δικαιούχο, το είδος του δικαιώματος, το ποσοστό και τις καταχωρισμένες πράξεις. Ένα κτηματολογικό διάγραμμα ή απόσπασμα του κτηματολογικού χάρτη βοηθά στον γεωγραφικό εντοπισμό του ακινήτου. Κανένα από τα δύο δεν πρέπει να ερμηνεύεται μεμονωμένα: ο μηχανικός συγκρίνει τη γεωμετρία με τα πραγματικά δεδομένα επί τόπου, ενώ ο δικηγόρος εξετάζει τα νομικά δικαιώματα και τις εγγραφές.

Ένα διαμέρισμα μπορεί να συνοδεύεται από δικαιώματα σε θέση στάθμευσης ή αποθήκη με ξεχωριστούς κωδικούς. Ένα συγκρότημα βιλών μπορεί να περιλαμβάνει κάθετη ιδιοκτησία και ζώνες αποκλειστικής χρήσης. Ένα οικόπεδο μπορεί να είναι νομικά κατατμημένο με τρόπο που δεν φαίνεται από τις περιφράξεις. Ο φάκελος της συναλλαγής πρέπει να προσδιορίζει κάθε δικαίωμα που αγοράζεται, όχι μόνο τον κύριο χώρο κατοικίας.

Αν η κτηματολογική γεωμετρία ή τα προσωπικά στοιχεία είναι λανθασμένα, πρέπει να αξιολογηθούν η διαδικασία διόρθωσης και ο χρόνος που απαιτεί. Ορισμένα λάθη διορθώνονται διοικητικά· ουσιαστικές διαφορές μπορεί να απαιτούν πρόσθετες πράξεις ή δικαστικές διαδικασίες. Η αγορά δεν πρέπει να ολοκληρώνεται με την παραδοχή ότι η διόρθωση θα είναι εύκολη, εκτός αν οι σύμβουλοι επιβεβαιώσουν τη διαδικασία.

Έγγραφα για βάρη και διεκδικήσεις

Αν οι έρευνες εντοπίσουν υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση, εμπράγματη ασφάλεια, διεκδίκηση, δουλεία ή άλλο βάρος, ο φάκελος πρέπει να περιέχει την αντίστοιχη εγγραφή και ένα τεκμηριωμένο σχέδιο επίλυσης. Μια δήλωση μίας γραμμής από τον πωλητή ότι «η τράπεζα θα το διαγράψει» δεν αποτελεί άρση του βάρους.

Όταν υπάρχει εξασφάλιση υπέρ τράπεζας, τα σχετικά έγγραφα μπορεί να περιλαμβάνουν επιβεβαίωση του δανειστή, βεβαίωση υπολοίπου οφειλής, έγγραφα συναίνεσης ή άρσης, οδηγίες πληρωμής και αποδεικτικά για την τυπική πράξη εξάλειψης και την καταχώρισή της. Η νομική σειρά των ενεργειών έχει σημασία: ο αγοραστής πρέπει να καταλαβαίνει πότε καταβάλλονται τα χρήματα, ποιο έγγραφο εκδίδεται και πώς προστατεύεται η προβλεπόμενη τάξη προτεραιότητας.

Μια εγγεγραμμένη διεκδίκηση ή δικαστική διαδικασία μπορεί να απαιτεί δικόγραφα, αποφάσεις και ανάλυση από δικηγόρο. Για μια δουλεία μπορεί να χρειάζεται η πράξη με την οποία συστάθηκε και ένα σχέδιο που δείχνει τη θέση της. Περιορισμοί ή υποχρεώσεις μπορεί να εξακολουθούν να ισχύουν μετά την αγορά και γι’ αυτό ανήκουν στο μόνιμο αρχείο του αγοραστή.

Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να χαρακτηρίζει συνοπτικά κάθε βάρος ως υφιστάμενο, προς άρση πριν από την ολοκλήρωση ή κατά την ολοκλήρωση, αποδεκτό να παραμείνει ή εκκρεμές. Η συμβολαιογραφική πράξη και τα αποδεικτικά της καταχώρισης πρέπει να αποτυπώνουν το συμφωνημένο αποτέλεσμα.

Η τοπική σας επαφή στη Χαλκιδική

Επικοινωνήστε με τον Hans-Jürgen Bahner

Έχετε ερωτήσεις για τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα ή θέλετε να συζητήσουμε προσωπικά τον φάκελο της αγοράς σας; Επικοινωνήστε απευθείας μαζί μου τηλεφωνικά, μέσω WhatsApp ή με email.

• Κινητό: +30 693 470 9163
• WhatsApp: +30 693 470 9163
• Email: hb@chalkidikirealestate.com
• Τοποθεσία: Chalkidiki Real Estate
• LinkedIn: Hans-Jürgen Bahner – Πάνω από 17.000 ακόλουθοι
• Συγγραφέας ευπώλητων βιβλίων: Βρείτε τα βιβλία μου εδώ

Καλέστε με

Στείλτε μου μήνυμα στο WhatsApp

Στείλτε email

Ζητήστε δωρεάν συμβουλευτική

Προσωπική υποστήριξη για διεθνείς αγοραστές ακινήτων στη Χαλκιδική και σε όλη την Ελλάδα.

Τεχνικός και πολεοδομικός φάκελος

Ο τεχνικός φάκελος συνδέει το ακίνητο, όπως ορίζεται νομικά, με το κτίσμα και τη γη που επιθεωρεί ο αγοραστής. Μπορεί να περιλαμβάνει οικοδομικές άδειες, εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια, σχέδια γενικής διάταξης, τοπογραφικά διαγράμματα, δηλώσεις μηχανικών, φακέλους τακτοποίησης αυθαιρέτων, έγγραφα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), αποτυπώσεις και πολεοδομικά στοιχεία.

Ένας ανεξάρτητος μηχανικός πρέπει να συγκρίνει τα στοιχεία των αρχείων με το ακίνητο επί τόπου. Οι αποκλίσεις μπορεί να αφορούν κλεισμένα μπαλκόνια, υπόγεια που έχουν μετατραπεί, μετακινημένους τοίχους, πρόσθετα μπάνια, πέργκολες, πισίνες, τοίχους αντιστήριξης, βοηθητικά κτίσματα αποθήκευσης, αλλαγμένα παράθυρα ή αλλαγή χρήσης. Οι ελκυστικές ανακαινίσεις δεν αποτελούν απόδειξη νομιμότητας.

Η έκθεση του μηχανικού πρέπει να διακρίνει τα επιβεβαιωμένα στοιχεία, τα έγγραφα που λείπουν, τις αποκλίσεις που διαπιστώθηκαν και τις προτεινόμενες ενέργειες. Αν ο πωλητής υπόσχεται να τακτοποιήσει ένα ζήτημα, ο φάκελος πρέπει να αναφέρει τη συγκεκριμένη διαδικασία, τα απαιτούμενα αποδεικτικά, τον υπεύθυνο επαγγελματία και την προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της αγοράς.

Ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να καλύπτει τόσο τη γη και την πρόσβαση όσο και τα κτίρια. Η κλίση του εδάφους, ο αιγιαλός, ο δασικός χαρακτήρας, αρχαιολογικά ζητήματα, το πολεοδομικό καθεστώς, το καθεστώς του δρόμου ή ζητήματα ορίων μπορεί να επηρεάζουν τη χρήση και την οικοδομησιμότητα. Ένας αγοραστής που σχεδιάζει μεγάλη ανακαίνιση πρέπει επίσης να ρωτήσει αν το σχεδιαζόμενο έργο είναι εφικτό και όχι μόνο να ελέγξει την υπάρχουσα κατάσταση.

Οικοδομικές άδειες και εγκεκριμένα σχέδια

Η οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια καθορίζουν την κατασκευή που επιτράπηκε κατά τον χρόνο της έγκρισης, με την επιφύλαξη μεταγενέστερων νόμιμων αναθεωρήσεων και δηλώσεων. Τα σχετικά φύλλα μπορεί να περιλαμβάνουν γενική διάταξη, κατόψεις, όψεις, τομές, στοιχεία κάλυψης και στατικά στοιχεία. Ο αριθμός της άδειας από μόνος του δεν αρκεί· ο μηχανικός χρειάζεται τον πραγματικό εγκεκριμένο φάκελο, όπου είναι διαθέσιμος.

Τα σχέδια πρέπει να είναι ευανάγνωστα και πλήρη. Φωτογραφίες χαμηλής ανάλυσης από διπλωμένα σχέδια μπορεί να κρύβουν διαστάσεις και σφραγίδες. Τα ψηφιακά αντίγραφα πρέπει να διατηρούν την κλίμακα και την αρίθμηση των φύλλων. Αν ο πωλητής δεν διαθέτει τα αρχεία, η ανάκτησή τους από το αρχείο της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας μπορεί να χρειαστεί χρόνο.

Ο μηχανικός συγκρίνει τις επιφάνειες και τις χρήσεις που επιτρέπονται με την πραγματικότητα και με τον τίτλο ιδιοκτησίας. Μια απόκλιση μπορεί να τακτοποιείται νόμιμα, να εξαιρείται, να είναι ουσιώδης ή να μην μπορεί να επιλυθεί· μόνο εξατομικευμένη τεχνική και νομική συμβουλή μπορεί να την κατατάξει. Οι αγοραστές πρέπει να αποφεύγουν να μετατρέπουν κάθε απόκλιση σε μια απλή εκτίμηση κόστους πριν κατανοήσουν αν είναι επιλέξιμη για τακτοποίηση και ποιες είναι οι νομικές της συνέπειες.

Οι νεότερες κατασκευές μπορεί να έχουν ηλεκτρονικά αρχεία αδειών, ενώ τα παλαιότερα κτίρια μπορεί να εξαρτώνται από ιστορικούς φακέλους σε χαρτί. Φθορές, ελλιπή αρχεία και διοικητικές αλλαγές μπορεί να δυσκολέψουν την ανάκτηση. Το χρονοδιάγραμμα της αγοράς πρέπει να το λαμβάνει υπόψη και όχι να εξαρτά την ολοκλήρωση από μια μη ρεαλιστική προθεσμία λίγων ημερών.

Βεβαιώσεις μηχανικού και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να απαιτούν τεχνικές βεβαιώσεις και έγγραφα ταυτότητας κτιρίου, που συντάσσονται μέσω των σχετικών επαγγελματικών συστημάτων. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή το σχετικό απόσπασμα συγκεντρώνει σημαντικές πληροφορίες για το κτίριο ή την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, όπως άδειες, σχέδια και δηλώσεις, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.

Συνήθως ο πωλητής αναθέτει στον μηχανικό τη σύνταξη των υποχρεωτικών εγγράφων για τη μεταβίβαση. Ωστόσο, ο αγοραστής πρέπει και πάλι να ορίσει δικό του ανεξάρτητο μηχανικό για έλεγχο από την πλευρά του. Ένα υποχρεωτικό πιστοποιητικό που συνοδεύει το συμβόλαιο και μια ανεξάρτητη επιθεώρηση της κατάστασης και των κινδύνων εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς.

Ελέγξτε ότι το πιστοποιητικό αναφέρει τον σωστό ιδιοκτήτη, το σωστό ακίνητο και τη σωστή διηρημένη ιδιοκτησία, τον ΚΑΕΚ όπου απαιτείται, τις επιφάνειες, τη χρήση και τις δηλώσεις. Ο συμβολαιογράφος χρησιμοποιεί τα επίσημα έγγραφα για το συμβόλαιο· ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει να εξηγήσει την τεχνική τους σημασία και τυχόν παραδοχές.

Τα έγγραφα τακτοποίησης μπορεί να περιλαμβάνουν αιτήσεις, σχέδια, δηλώσεις, αποδεικτικά πληρωμής και στοιχεία για το στάδιο ολοκλήρωσης. Ένας αριθμός αναφοράς χωρίς στοιχεία για την κατάσταση της υπόθεσης μπορεί να μην αποδεικνύει ότι η διαδικασία έχει ολοκληρωθεί. Αν εκκρεμούν δόσεις ή υποχρεώσεις, ο δικηγόρος και ο μηχανικός πρέπει να ενημερώσουν πώς επηρεάζουν τη μεταβίβαση.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ)

Ένα Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, γνωστό ως ΠΕΑ, μπορεί να απαιτείται για την πώληση και δίνει ενεργειακή κατάταξη με βάση την ισχύουσα μεθοδολογία. Συνήθως ο πωλητής το αναθέτει σε αδειοδοτημένο ενεργειακό επιθεωρητή.

Το πιστοποιητικό πρέπει να αφορά το σωστό ακίνητο και να είναι σε ισχύ κατά την υπογραφή. Η επιφάνεια και η περιγραφή του πρέπει να συγκρίνονται με τα άλλα έγγραφα. Το ΠΕΑ δεν είναι στατικός έλεγχος, ούτε έγκριση οικοδομικής άδειας ούτε εγγύηση για το πραγματικό κόστος των λογαριασμών.

Οι αγοραστές μπορούν να χρησιμοποιούν τις συστάσεις του ως αρχικό σημείο αναφοράς για ανακαίνιση, αλλά πρέπει να ζητούν συγκεκριμένες προσφορές για θερμομόνωση, παράθυρα, θέρμανση, ψύξη, ηλιακά συστήματα ή ζεστό νερό. Τα παλαιότερα παραθαλάσσια σπίτια μπορεί να αποδίδουν διαφορετικά από το μοντέλο λόγω του τρόπου χρήσης, της συντήρησης και της έκθεσης στις καιρικές συνθήκες.

Φυλάξτε το πιστοποιητικό για μελλοντική μίσθωση, ανακαίνιση και μεταπώληση. Αν μετά την αγορά σχεδιάζονται σημαντικές ενεργειακές παρεμβάσεις, συζητήστε με τους αρμόδιους επαγγελματίες τις διαθέσιμες άδειες, τις πολεοδομικές διατάξεις και την έκδοση νέου πιστοποιητικού.

Τοπογραφικά διαγράμματα και έγγραφα αποτύπωσης

Το τοπογραφικό διάγραμμα είναι ιδιαίτερα σημαντικό για οικόπεδα, μονοκατοικίες και ακίνητα όπου έχουν σημασία τα όρια, η πρόσβαση ή η οικοδομησιμότητα. Όταν απαιτείται για το συμβόλαιο, πρέπει να συντάσσεται και να υποβάλλεται σύμφωνα με τις ισχύουσες επαγγελματικές και κτηματολογικές απαιτήσεις.

Οι επίσημες ψηφιακές υπηρεσίες επιτρέπουν στους μηχανικούς να υποβάλλουν ηλεκτρονικά τοπογραφικά διαγράμματα και διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών και να λαμβάνουν αποδεικτικό ηλεκτρονικής υποβολής. Το αποδεικτικό αυτό μπορεί να αποτελεί μέρος του επίσημου φακέλου, αλλά ο μηχανικός του αγοραστή πρέπει και πάλι να ερμηνεύσει το περιεχόμενο του διαγράμματος.

Ελέγξτε συντεταγμένες, εμβαδόν, κορυφές ορίων, όμορα ακίνητα, δρόμους, κτίσματα, δουλείες και πολεοδομικές δηλώσεις. Οι φυσικές περιφράξεις και οι τοίχοι μπορεί να μην ακολουθούν τα νομικά όρια. Μια θέα στη θάλασσα ή ένα άτυπο μονοπάτι πρόσβασης που σας έδειξαν κατά την επίσκεψη στο ακίνητο δεν είναι δικαίωμα που μπορεί να καταχωριστεί.

Όταν πρόκειται για γη, η τοπογραφική αποτύπωση πρέπει να στηρίζει ένα συγκεκριμένο επαγγελματικό συμπέρασμα σχετικά με τη χρήση που σκοπεύει να κάνει ο αγοραστής. Περισσότερες λεπτομέρειες θα βρείτε στον οδηγό: Αγορά οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην Ελλάδα.

Έγγραφα διαμερίσματος και συνιδιοκτησίας

Η αγορά διαμερίσματος συχνά περιλαμβάνει, εκτός από τον τίτλο κτήσης του πωλητή, πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κανονισμό πολυκατοικίας, πίνακα κατανομής χιλιοστών και σχέδια. Τα έγγραφα αυτά ορίζουν την αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία, το ποσοστό συνιδιοκτησίας στα κοινόκτητα μέρη, την επιτρεπόμενη χρήση, τους κοινόχρηστους χώρους και τις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.

Οι θέσεις στάθμευσης και οι αποθήκες χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή. Μπορεί να είναι αυτοτελείς ιδιοκτησίες, παρακολουθήματα, χώροι αποκλειστικής χρήσης ή άτυπες ρυθμίσεις. Το συμβόλαιο και τα σχέδια – όχι η συνήθεια του πωλητή να παρκάρει σε ένα σημείο – καθορίζουν τι μπορεί να μεταβιβαστεί.

Ζητήστε πληροφορίες για τα κοινόχρηστα, τα αποθεματικά, τις προγραμματισμένες εργασίες, τυχόν διαφορές, την ασφάλιση και τις αποφάσεις της διαχείρισης. Μια βεβαίωση ή γραπτή δήλωση του διαχειριστή της πολυκατοικίας μπορεί να βοηθήσει να διαπιστωθούν τυχόν ανεξόφλητα κοινόχρηστα, αλλά ο δικηγόρος πρέπει να σας συμβουλεύσει για τη συμβατική προστασία και την ευθύνη.

Ο κανονισμός πολυκατοικίας μπορεί να περιορίζει εξωτερικές μετατροπές, τη βραχυχρόνια μίσθωση, πινακίδες, κατοικίδια, εμπορική δραστηριότητα ή την εγκατάσταση εξοπλισμού. Ο αγοραστής πρέπει να τον διαβάσει πριν αγοράσει για συγκεκριμένο σκοπό. Το υλικό μας στην ενότητα Διαχείριση Airbnb και βραχυχρόνιας μίσθωσης καλύπτει τον λειτουργικό σχεδιασμό, αφού επιβεβαιωθεί ότι η χρήση είναι νομικά εφικτή.

Έγγραφα του πωλητή για τον φόρο ακινήτων

Τα φορολογικά στοιχεία του πωλητή πρέπει να αντιστοιχούν στο ακίνητο και να καλύπτουν τις απαιτήσεις του συμβολαιογράφου. Μπορεί να περιλαμβάνουν δηλώσεις στοιχείων ακινήτων Ε9, στοιχεία για τον ετήσιο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) και πιστοποιητικά που απαιτούνται από την ισχύουσα νομοθεσία. Ο συμβολαιογράφος και ο λογιστής του πωλητή προσδιορίζουν τα ακριβή έγγραφα και τη διάρκεια ισχύος τους.

Στην επίσημη ηλεκτρονική διαδικασία μεταβίβασης, ο πωλητής επιλέγει το ακίνητο από τα περιουσιακά στοιχεία που είναι καταχωρισμένα στη δήλωση Ε9. Έτσι, λανθασμένα στοιχεία για την επιφάνεια, το ποσοστό του δικαιώματος, τον όροφο ή την ταυτοποίηση μπορεί να διαταράξουν την ψηφιακή ροή και να αποκαλύψουν ευρύτερες ασυνέπειες.

Τα φορολογικά στοιχεία πρέπει να συγκρίνονται με τις περιγραφές του τίτλου, του Κτηματολογίου και του τεχνικού φακέλου. Δεν έχει κάθε απόκλιση την ίδια νομική σημασία, αλλά καμία δεν πρέπει να αγνοείται σιωπηλά. Ο πωλητής μπορεί να χρειαστεί να διορθώσει τις δηλώσεις του και να προσκομίσει επικαιροποιημένα αποδεικτικά πριν από την ολοκλήρωση.

Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να επιβεβαιώσει ότι ο φάκελος του συμβολαιογράφου περιέχει τα απαιτούμενα αποδεικτικά φορολογικής συμμόρφωσης· ο λογιστής του αγοραστή τον συμβουλεύει για τις μελλοντικές του δηλώσεις μετά την απόκτηση.

Δημοτικά έγγραφα, παροχές κοινής ωφέλειας και στοιχεία της κοινότητας

Τα δημοτικά στοιχεία του ακινήτου και τα αρχεία των παροχών κοινής ωφέλειας διευκολύνουν μια ομαλή πρακτική παράδοση. Ανάλογα με τις ισχύουσες απαιτήσεις και το ακίνητο, μπορεί να χρειάζονται δημοτικές βεβαιώσεις, στοιχεία για τέλη που βαρύνουν το ακίνητο ή βεβαιώσεις που συνδέονται με το συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος καθορίζει ποια επίσημα δημοτικά έγγραφα ανήκουν στον φάκελο υπογραφής.

Οι λογαριασμοί ρεύματος και νερού δείχνουν τους αριθμούς παροχής, τα ονόματα των πελατών και τα υπόλοιπα. Δεν αποδεικνύουν την κυριότητα, αλλά βοηθούν τον αγοραστή να μεταφέρει τις παροχές στο όνομά του και να εντοπίσει οφειλές ή διακοπές παροχής. Κατά την παράδοση καταγράψτε τις ενδείξεις των μετρητών με φωτογραφίες που φέρουν ημερομηνία.

Για διαμερίσματα ή συγκροτήματα με διαχείριση, ζητήστε καταστάσεις κοινοχρήστων, τα στοιχεία επικοινωνίας του διαχειριστή, τον κανονισμό, τις αποφάσεις των συνελεύσεων και πληροφορίες για έκτακτες εισφορές. Για βίλες, συγκεντρώστε, όπου υπάρχουν, τα αρχεία συντήρησης για την πισίνα, τον κήπο, τη σηπτική δεξαμενή, τη γεώτρηση, το σύστημα ασφαλείας και τον εξοπλισμό.

Οι ανεξόφλητοι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας πρέπει να ρυθμιστούν στη συμφωνία παράδοσης. Μη βασίζεστε στην παραδοχή ότι κάθε χρέωση ακολουθεί το πρόσωπο και όχι το ακίνητο· ρωτήστε τον δικηγόρο και τον πάροχο πώς αντιμετωπίζεται ο συγκεκριμένος λογαριασμός.

Δήλωση και καταβολή του φόρου μεταβίβασης

Πριν από την ολοκλήρωση του συμβολαίου, πρέπει να συνταχθεί η σχετική δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ) και να διεκπεραιωθεί η καταβολή του φόρου ή η εφαρμοστέα απαλλαγή. Σύμφωνα με τις επίσημες πληροφορίες της ΑΑΔΕ, οι δηλώσεις μεταβίβασης υποβάλλονται κατά κανόνα ηλεκτρονικά μέσω του myPROPERTY, ενώ οι περιπτώσεις που δεν καλύπτονται από την ψηφιακή εφαρμογή ακολουθούν την αρμόδια εναλλακτική διαδικασία.

Η δήλωση βασίζεται σε ακριβή στοιχεία για τα συμβαλλόμενα μέρη, το ακίνητο και την αξία. Ο συμβολαιογράφος ξεκινά ή συντονίζει τη διαδικασία και ο αγοραστής και ο πωλητής ελέγχουν και αποδέχονται τη δήλωση μέσω του αντίστοιχου συστήματος. Ο αγοραστής δεν πρέπει να εγκρίνει στοιχεία που δεν γνωρίζει χωρίς να ζητήσει εξηγήσεις από τον λογιστή, τον δικηγόρο ή τον συμβολαιογράφο.

Ο φάκελος πρέπει να περιέχει την αποδεκτή δήλωση, την πράξη προσδιορισμού ή τον υπολογισμό του φόρου, την ταυτότητα οφειλής και την απόδειξη της τράπεζας ή τα επίσημα αποδεικτικά της απαλλαγής. Τα αποδεικτικά πληρωμής του φόρου είναι διαφορετικά από την απόδειξη της μεταφοράς του τιμήματος.

Οι συντελεστές, οι απαλλαγές και τα ζητήματα υπολογισμού είναι θέμα εξατομικευμένης φορολογικής συμβουλής. Ο ξεχωριστός οδηγός μας Κόστη και φόροι κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μας επιτρέπει να μην επιβαρύνουμε αυτή τη σελίδα, που εστιάζει στα δικαιολογητικά, με ανάλυση προϋπολογισμού.

Ηλεκτρονικός φάκελος μεταβίβασης ακινήτου

Η ηλεκτρονική πλατφόρμα μεταβίβασης ακινήτων της Ελλάδας επιτρέπει σε αγοραστές, πωλητές και συμβολαιογράφους να συντονίζουν ηλεκτρονικά τον φάκελο μιας αγοράς στις συναλλαγές που είναι επιλέξιμες. Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί ένα αίτημα· και τα δύο μέρη αποδέχονται τις προσκλήσεις και εξουσιοδοτούν τη συλλογή των αναγκαίων στοιχείων· ο πωλητής επιλέγει το σχετικό ακίνητο από τη δήλωση Ε9· και το σύστημα δημιουργεί τον ηλεκτρονικό φάκελο μεταβίβασης.

Ο συμβολαιογράφος μπορεί να συγκεντρώνει μέσω διαλειτουργικότητας έγγραφα και πληροφορίες που χρειάζονται για τη σύνταξη του συμβολαίου. Αφού ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο, η πλατφόρμα αντλεί τα σχετικά στοιχεία από το myPROPERTY. Μετά τη φυσική υπογραφή σύμφωνα με την περιγραφόμενη επίσημη διαδικασία, το ηλεκτρονικά υπογεγραμμένο συμβόλαιο τοποθετείται στον φάκελο και υποβάλλεται από τον συμβολαιογράφο στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Η αυτοματοποίηση μειώνει την επαναλαμβανόμενη συλλογή εγγράφων, αλλά δεν καταργεί τον έλεγχο. Τα μέρη πρέπει να επιλέξουν το σωστό ακίνητο, να δώσουν έγκυρες εξουσιοδοτήσεις και να επιλύσουν τις ασυνέπειες στα αρχεία προέλευσης. Έγγραφα που δεν είναι διαθέσιμα μέσω διαλειτουργικότητας μπορεί να χρειαστεί να προσκομιστούν χωριστά.

Οι αγοραστές πρέπει να διατηρούν δικό τους οργανωμένο αρχείο, ακόμη κι όταν τα έγγραφα υπάρχουν σε κάποια πλατφόρμα. Τα δικαιώματα πρόσβασης, τα συστήματα και οι σύμβουλοι αλλάζουν· τα μόνιμα έγγραφα ιδιοκτησίας πρέπει να παραμένουν διαθέσιμα ανεξάρτητα από αυτά.

Έγγραφα κράτησης και προσυμφώνου

Πριν από το οριστικό συμβόλαιο, τα μέρη μπορεί να υπογράψουν προσφορά, συμφωνητικό κράτησης, βεβαίωση καταβολής προκαταβολής ή προσύμφωνο. Κάθε έγγραφο πρέπει να προσδιορίζει τα μέρη, το ακίνητο, το τίμημα, το ποσό που καταβλήθηκε, ποιος κρατά τα χρήματα, τις προθεσμίες, τους όρους, τις συνέπειες σε περίπτωση αθέτησης και τους κανόνες επιστροφής.

Ο δικηγόρος του αγοραστή πρέπει να ελέγξει το κείμενο πριν από την υπογραφή ή την πληρωμή. Ακόμη και ένα σύντομο έντυπο κράτησης μεσιτικού γραφείου μπορεί να έχει νομικές και οικονομικές συνέπειες. Οι όροι πρέπει να καλύπτουν τον ικανοποιητικό νομικό και τεχνικό έλεγχο, τα έγγραφα του πωλητή, τη χρηματοδότηση, εφόσον υπάρχει, και την επίλυση συγκεκριμένων βαρών.

Φυλάξτε κάθε υπογεγραμμένη εκδοχή και κάθε απόδειξη πληρωμής. Τα μηνύματα WhatsApp και τα email μπορεί να βοηθούν ως αποδεικτικά των διαπραγματεύσεων, αλλά δεν πρέπει να είναι το μόνο αρχείο για σημαντικές δεσμεύσεις. Ουσιώδεις αλλαγές στο τίμημα, στα αντικείμενα που περιλαμβάνονται ή στην ημερομηνία ολοκλήρωσης πρέπει να επιβεβαιώνονται τυπικά.

Μια απογραφή μπορεί να καταγράφει έπιπλα, συσκευές, εξοπλισμό, τηλεχειριστήρια, κλειδιά και εγγυήσεις. Οι κρατήσεις για ενοικίαση και οι προκαταβολές των επισκεπτών μπορεί να απαιτούν ξεχωριστή συμφωνία μετάβασης. Αυτά τα λειτουργικά στοιχεία δεν πρέπει να θεωρείται ότι περιλαμβάνονται απλώς επειδή ήταν ορατά κατά την επίσκεψη στο ακίνητο.

Σχέδιο και οριστικό συμβολαιογραφικό συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης, που είναι δημόσιο έγγραφο, με βάση τους εγκεκριμένους όρους της συναλλαγής και τα απαιτούμενα δικαιολογητικά. Ο αγοραστής και ο ανεξάρτητος δικηγόρος του πρέπει να λάβουν το σχέδιο αρκετά νωρίς ώστε να ελέγξουν τις ταυτότητες, τις εξουσίες εκπροσώπησης, την περιγραφή του ακινήτου, τον ΚΑΕΚ, το ποσοστό ιδιοκτησίας, το τίμημα, την πληρωμή, την παράδοση της νομής, τα βάρη και τους ειδικούς όρους.

Το συμβόλαιο συνήθως αναφέρει ή ενσωματώνει πολλά πιστοποιητικά και δηλώσεις. Ελέγξτε τους αριθμούς αναφοράς και τις ημερομηνίες σε σχέση με τα δικαιολογητικά του φακέλου. Ένα πιστοποιητικό που αναφέρεται στο συμβόλαιο πρέπει να μπορεί να ανακτηθεί και όχι να θεωρείται αξιόπιστο μόνο επειδή εμφανίζεται ο αριθμός του.

Οι ξένοι αγοραστές χρειάζονται κατάλληλη διαδικασία μετάφρασης ή διερμηνείας. Η κατανόηση μιας εμπορικής περίληψης δεν ισοδυναμεί με την κατανόηση της νομικής πράξης. Οι ερωτήσεις και οι τροποποιήσεις πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί πριν δοθεί η εξουσιοδότηση για την υπογραφή.

Μετά την υπογραφή, ζητήστε επικυρωμένο ή επίσημο αντίγραφο και επιβεβαιώστε ποιος κρατά τυχόν πρωτότυπο. Κρατήστε το οριστικό συμβόλαιο χωριστά από τα σχέδια και σημειώστε καθαρά ότι έχει υπογραφεί. Το συμβόλαιο από μόνο του δεν κλείνει τον φάκελο· απαιτούνται ακόμη τα αποδεικτικά της καταχώρισης.

Φάκελος καταχώρισης μετά την υπογραφή

Το υπογεγραμμένο συμβόλαιο πρέπει να υποβληθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή Υποθηκοφυλακείο σύμφωνα με την ισχύουσα διαδικασία. Σύμφωνα με τις επίσημες οδηγίες του gov.gr, επισυνάπτονται η πράξη προς καταχώριση και τα δικαιολογητικά που απαιτούνται κατά περίπτωση, καταβάλλονται τα τέλη και, μετά την ολοκλήρωση, μπορεί να εκδοθεί πιστοποιητικό καταχώρισης.

Ο αγοραστής πρέπει να λάβει απόδειξη κατάθεσης ή πρωτοκόλλου όπου αναγράφονται το γραφείο, η ημερομηνία υποβολής και ο αριθμός αναφοράς. Αν η υπηρεσία ζητήσει πρόσθετα στοιχεία, φυλάξτε το αίτημα και την απάντηση. Τα τέλη πρέπει να καταβληθούν εντός της προθεσμίας που γνωστοποιείται για τη συγκεκριμένη υποβολή.

Τα τελικά αποδεικτικά μπορεί να περιλαμβάνουν το πιστοποιητικό καταχώρισης της καταχωριστέας πράξης και, όπου χρειάζεται, επικαιροποιημένο κτηματολογικό φύλλο ή απόσπασμα. Ο δικηγόρος πρέπει να επιβεβαιώσει ότι καταχωρίστηκαν ο σωστός αγοραστής, το σωστό δικαίωμα, το σωστό ποσοστό και το σωστό ακίνητο.

Ένα πλήρες αρχείο ολοκλήρωσης περιλαμβάνει το υπογεγραμμένο συμβόλαιο, την απόδειξη κατάθεσης, το πιστοποιητικό καταχώρισης, την απόδειξη πληρωμής των τελών, τα φορολογικά έγγραφα, τα αποδεικτικά πληρωμών, τις εκθέσεις του δικηγόρου και του μηχανικού, τα τεχνικά έγγραφα, τις μεταφράσεις, το πληρεξούσιο και το υλικό της παράδοσης. Το αρχείο αυτό αποτελεί τη βάση για μελλοντική μεταπώληση, χρηματοδότηση, ανακαίνιση, κληρονομική διαδοχή και φορολογική συμμόρφωση.

Ειδικές κατηγορίες ακινήτων

Ακίνητα υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητα ακίνητα

Ο φάκελος μπορεί να απαιτεί εταιρικά έγγραφα του κατασκευαστή, τον τίτλο ιδιοκτησίας του οικοπέδου, άδειες, εγκεκριμένα σχέδια, τεχνικές προδιαγραφές, χρονοδιάγραμμα κατασκευής, βεβαιώσεις ολοκλήρωσης σταδίων, εγγυήσεις, ασφάλιση, έγγραφα για τα κοινόκτητα μέρη και έγγραφα ολοκλήρωσης. Δείτε τον οδηγό: Αγορά ακινήτου υπό κατασκευή (off-plan) και νεόδμητου ακινήτου στην Ελλάδα.

Οικόπεδα προς οικοδόμηση

Αναμένετε πιο εκτεταμένα έγγραφα για την τοπογραφική αποτύπωση, το πολεοδομικό καθεστώς, την πρόσβαση, τον δασικό χαρακτήρα, αρχαιολογικά ζητήματα, τον αιγιαλό και την οικοδομησιμότητα. Το έργο που σχεδιάζει ο αγοραστής πρέπει να ελέγχεται και όχι να θεωρείται εφικτό με βάση μια αγγελία.

Ακίνητα στην ύπαιθρο και αγροτικά ακίνητα

Τα όρια, η πρόσβαση, το νερό, ο χαρακτηρισμός της γης, οι μισθώσεις, οι συμφωνίες καλλιέργειας και θέματα που σχετίζονται με επιδοτήσεις μπορεί να απαιτούν πρόσθετα αποδεικτικά.

Ακίνητα εταιρικής ιδιοκτησίας

Η εξουσία εκπροσώπησης της εταιρείας-πωλήτριας, η φορολογική της κατάσταση, ο πραγματικός δικαιούχος και η απόφαση για την πώληση απαιτούν επικαιροποιημένα έγγραφα. Η αγορά εταιρικών μεριδίων ή μετοχών διαφέρει ουσιαστικά από την απευθείας αγορά ακινήτου και απαιτεί ξεχωριστό εταιρικό, οικονομικό και φορολογικό έλεγχο (due diligence).

Ακίνητα που αποφέρουν εισόδημα ή μισθώνονται ως εξοχικές κατοικίες

Ζητήστε μισθωτήρια, πρόγραμμα κρατήσεων, άδειες ή καταχωρίσεις όπου απαιτούνται, στοιχεία εσόδων, λογαριασμούς στις πλατφόρμες, προκαταβολές επισκεπτών, απογραφή και συμβάσεις διαχείρισης. Ο αγοραστής πρέπει να διακρίνει την απόκτηση ακινήτου από την απόκτηση μιας λειτουργούσας δραστηριότητας.

Έλεγχος εγγράφων και ασφαλής κοινή χρήση

Δημιουργήστε έναν ενιαίο, ελεγχόμενο φάκελο συναλλαγής με αριθμημένες ενότητες: αγοραστής, πωλητής, τίτλος, Κτηματολόγιο, τεχνικά, φορολογικά, συμβάσεις, πληρωμές, καταχώριση και παράδοση. Χρησιμοποιήστε ονόματα αρχείων που περιλαμβάνουν το είδος του εγγράφου, το ακίνητο, την ημερομηνία έκδοσης και την κατάσταση. Αποφύγετε ονόματα όπως «νέα σάρωση τελικό τελικό».

Τηρήστε ένα μητρώο όπου φαίνονται το απαιτούμενο έγγραφο, ποιος το παρέχει, ποιος το ελέγχει, η ημερομηνία παραλαβής, η ημερομηνία έκδοσης/λήξης, η κατάσταση της μετάφρασης, η έγκριση και τα σχόλια. Μόνο εξουσιοδοτημένα πρόσωπα πρέπει να επεξεργάζονται τον κεντρικό πίνακα παρακολούθησης. Οι σύμβουλοι μπορεί να τηρούν δικούς τους εξειδικευμένους φακέλους, αλλά ο αγοραστής χρειάζεται μια συνολική εικόνα.

Κοινοποιείτε τα ευαίσθητα έγγραφα μέσω ασφαλών καναλιών. Στοιχεία διαβατηρίου, φορολογικά, τραπεζικά και στοιχεία για την προέλευση των κεφαλαίων δεν πρέπει να τοποθετούνται σε συνδέσμους χωρίς περιορισμό πρόσβασης. Περιορίστε την πρόσβαση και καταργήστε την όταν ολοκληρωθεί η συναλλαγή. Μην αποθηκεύετε ποτέ κωδικούς πρόσβασης στον φάκελο των εγγράφων.

Επαληθεύετε όλες τις οδηγίες πληρωμής ανεξάρτητα. Αν ένα email αλλάζει ένα IBAN, τηλεφωνήστε σε γνωστή επαφή σε αριθμό που έχει ήδη επαληθευτεί. Καταγράψτε την ώρα και το πρόσωπο της επαλήθευσης. Η απάτη στις πληρωμές ακινήτων μπορεί να εκμεταλλευτεί έγγραφα που φαίνονται γνήσια και παραβιασμένους λογαριασμούς email.

Αρχειοθετήστε τόσο αναγνώσιμα αρχεία PDF όσο και τα ψηφιακά υπογεγραμμένα πρωτότυπα, όπου απαιτούνται. Η εκτύπωση ενός ψηφιακά υπογεγραμμένου αρχείου μπορεί να καταργήσει τη δυνατότητα επαλήθευσης της υπογραφής του. Διατηρήστε τα αρχικά ονόματα αρχείων ή τους φακέλους υπογραφής (signature containers) δίπλα στα πρακτικά αντίγραφα.

Χρονοδιάγραμμα εγγράφων

1. Πριν από την επίσκεψη στο ακίνητο ή την προσφορά: ο αγοραστής προετοιμάζει τα στοιχεία ταυτότητας και διεύθυνσης, τον προϋπολογισμό και τις προθέσεις του για τη μορφή ιδιοκτησίας.
2. Πριν από την καταβολή για την κράτηση: ορίζεται δικηγόρος· ζητούνται η ταυτότητα του πωλητή και τα αρχικά στοιχεία του τίτλου· ελέγχονται οι όροι της κράτησης.
3. Αρχικός νομικός και τεχνικός έλεγχος (due diligence): οργανώνονται ο ΑΦΜ και η εκπροσώπηση· συγκεντρώνονται τα έγγραφα ιδιοκτησίας, Κτηματολογίου και τα τεχνικά έγγραφα.
4. Φάση διερεύνησης: ο δικηγόρος και ο μηχανικός εξετάζουν και συγκρίνουν τα στοιχεία και διατυπώνουν ερωτήματα ή όρους.
5. Φάση διορθώσεων: ο πωλητής επιλύει τις αποκλίσεις στον τίτλο, στα φορολογικά, στο Κτηματολόγιο ή στα τεχνικά στοιχεία και προσκομίζει επικαιροποιημένα αποδεικτικά.
6. Συμβολαιογραφική προετοιμασία: ο συμβολαιογράφος δημιουργεί τον φάκελο της συναλλαγής, επιβεβαιώνει την τρέχουσα λίστα δικαιολογητικών και ετοιμάζει τα φορολογικά έγγραφα.
7. Έλεγχος του σχεδίου: ο αγοραστής και ο δικηγόρος ελέγχουν το συμβόλαιο σε σχέση με τα εγκεκριμένα ευρήματα, τις πληρωμές και τα στοιχεία του ακινήτου.
8. Ετοιμότητα για ολοκλήρωση: επιβεβαιώνονται τα έγκυρα πιστοποιητικά, η μετάφραση, η εξουσιοδότηση, τα κεφάλαια και τα επαληθευμένα τραπεζικά στοιχεία.
9. Υπογραφή: υπογράφονται το συμβόλαιο και τα σχετικά έγγραφα· εκδίδονται επικυρωμένα αντίγραφα και αποδεικτικά πληρωμής.
10. Καταχώριση: το συμβόλαιο υποβάλλεται, καταβάλλονται τα τέλη, απαντώνται τα ερωτήματα και λαμβάνονται τα τελικά αποδεικτικά καταχώρισης.
11. Παράδοση: παραδίδονται η απογραφή, τα κλειδιά, οι ενδείξεις των μετρητών, οι εγγυήσεις και οι πληροφορίες για τις υπηρεσίες.
12. Μόνιμο αρχείο: ο αγοραστής λαμβάνει έναν πλήρη φάκελο ολοκλήρωσης με ευρετήριο και μια λίστα εργασιών μετά την αγορά.

Η ευρύτερη εμπορική και επαγγελματική σειρά των βημάτων εξηγείται στον οδηγό μας: Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα – Οδηγός βήμα προς βήμα.

Συνήθη λάθη στα δικαιολογητικά

Χρήση μιας γενικής λίστας ελέγχου ως τελικής λίστας του συμβολαιογράφου

Οι λίστες που κυκλοφορούν στο διαδίκτυο είναι βοηθήματα σχεδιασμού. Ο συμβολαιογράφος και οι σύμβουλοι πρέπει να προσδιορίσουν τις τρέχουσες απαιτήσεις για το συγκεκριμένο ακίνητο και τα συγκεκριμένα μέρη.

Συλλογή εγγράφων χωρίς έλεγχο

Ένας γεμάτος φάκελος μπορεί να κρύβει ασυνέπειες. Κάθε έγγραφο χρειάζεται συγκεκριμένο υπεύθυνο ελέγχου και συμπέρασμα.

Παράβλεψη των ημερομηνιών λήξης

Τα πιστοποιητικά μπορεί να λήξουν όσο εκκρεμεί μια διόρθωση. Παρακολουθείτε την ισχύ τους και ζητήστε την ανανέωσή τους την κατάλληλη στιγμή.

Η παραδοχή ότι παρόμοιες ονομασίες αφορούν το ίδιο ακίνητο

Η διεύθυνση της αγγελίας, η εγγραφή στο Ε9, η περιγραφή στον τίτλο, ο ΚΑΕΚ και τα σχέδια πρέπει να αντιστοιχιστούν μεταξύ τους από επαγγελματία.

Αποστολή ξένων πρωτοτύπων πριν από την έγκριση

Ζητήστε από τον Έλληνα δικηγόρο και τον συμβολαιογράφο να εγκρίνουν τα σχέδια και τις διατυπώσεις πριν πληρώσετε για συμβολαιογραφική επικύρωση, επισημείωση της Χάγης (Apostille), μετάφραση και αποστολή με ταχυμεταφορά.

Κοινοποίηση των κωδικών Taxisnet

Χρησιμοποιήστε τις επίσημες διαδικασίες εξουσιοδότησης. Η κοινοποίηση κωδικών δημιουργεί κινδύνους για την ασφάλεια και τη λογοδοσία.

Ο μηχανικός του πωλητή στη θέση του νομικού και τεχνικού ελέγχου (due diligence) του αγοραστή

Τα υποχρεωτικά έγγραφα του πωλητή και η ανεξάρτητη επιθεώρηση για λογαριασμό του αγοραστή εξυπηρετούν διαφορετικούς σκοπούς.

Κλείσιμο της λίστας ελέγχου με την υπογραφή

Το πιστοποιητικό καταχώρισης και η επαληθευμένη εγγραφή είναι κρίσιμα έγγραφα για την ολοκλήρωση. Οι φωτογραφίες από την υπογραφή δεν αποδεικνύουν ότι ολοκληρώθηκε η καταχώριση.

Παράλειψη καταγραφής των κινητών αντικειμένων

Τα έπιπλα, ο εξοπλισμός, τα κλειδιά, τα τηλεχειριστήρια και οι εγγυήσεις πρέπει να καταγράφονται όταν αποτελούν μέρος της συμφωνίας.

Απώλεια των ψηφιακά υπογεγραμμένων πρωτοτύπων

Διατηρήστε τα πρωτότυπα ηλεκτρονικά αρχεία, όχι μόνο εκτυπωμένα ή επιπεδοποιημένα αντίγραφα, ώστε οι υπογραφές να μπορούν να επαληθευτούν αργότερα.

Πώς συντονίζει η Chalkidiki Real Estate τον φάκελο

Η Chalkidiki Real Estate βοηθά τους διεθνείς αγοραστές να περάσουν από την αναζήτηση ακινήτου σε μια καλά οργανωμένη συναλλαγή. Μπορούμε να συγκεντρώσουμε τις αρχικές πληροφορίες για το ακίνητο, να κανονίσουμε την πρόσβαση για επιθεωρήσεις, να διαβιβάσουμε αιτήματα στον πωλητή και να συντονίσουμε την πρακτική επικοινωνία ανάμεσα στον αγοραστή και τον ανεξάρτητα ορισμένο δικηγόρο, μηχανικό, συμβολαιογράφο, λογιστή και μεταφραστή, την τράπεζα και τον ασφαλιστή.

Μπορούμε να τηρούμε μια κοινή επισκόπηση της πορείας, να παρακολουθούμε τα εκκρεμή αιτήματα, να προγραμματίζουμε επιθεωρήσεις και την προετοιμασία της υπογραφής, να βοηθούμε στην οργάνωση της παράδοσης και να συνδέουμε την αγορά με ανακαίνιση, παροχές κοινής ωφέλειας, ασφάλιση, φροντίδα κήπου, διαχείριση ακινήτων ή υποστήριξη βραχυχρόνιας μίσθωσης. Κάθε επαγγελματίας νομοθετημένου επαγγέλματος παραμένει υπεύθυνος για την εγκυρότητα των εγγράφων και για τα νομικά, τεχνικά, φορολογικά ή συμβολαιογραφικά του συμπεράσματα.

Δεν χαρακτηρίζουμε έναν φάκελο «πλήρη» επειδή έχουν φτάσει πολλά PDF. Τα ουσιαστικά ορόσημα είναι ο επαγγελματικός έλεγχος, η τεκμηριωμένη επίλυση των ζητημάτων, το εγκεκριμένο οριστικό συμβόλαιο, οι επαληθευμένες πληρωμές και η επιβεβαιωμένη καταχώριση. Στόχος μας είναι μια αγορά που παραμένει κατανοητή χρόνια μετά την ολοκλήρωσή της.