Erforderliche Unterlagen für den Immobilienkauf in Griechenland

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Ein System von Unterlagen, nicht bloß eine Checkliste

Eine Kaufunterlage hat nur dann Wert, wenn sie echt und aktuell ist, sich auf die richtige Immobilie bezieht und von der zuständigen Fachperson geprüft wurde. Ein eingescannter Eigentumstitel kann amtlich aussehen, belegt aber für sich allein nicht, dass der Verkäufer noch Eigentümer der Immobilie und diese frei von später eingetragenen Belastungen ist. Ein Bauplan kann einen rechtmäßigen Zustand zeigen, muss aber mit dem tatsächlich vorhandenen Gebäude verglichen werden. Eine Steuerbescheinigung kann bei Ausstellung gültig und am Tag der Unterzeichnung abgelaufen sein. Wirksame Verwaltung der Unterlagen umfasst daher Beschaffung, Überprüfung, Abgleich, Freigabe und Archivierung.

Jede Akte sollte fünf Fragen beantworten: Wer hat die Unterlage ausgestellt? Auf welche Person, welches Recht oder welche Immobilie bezieht sie sich? Was belegt sie? Bis wann ist sie gültig? Welche Fachperson hat sie geprüft? Lassen sich diese Fragen nicht beantworten, sollte die Unterlage als offen gekennzeichnet bleiben und nicht als vollständig abgelegt werden.

Das amtliche griechische Verfahren zur elektronischen Eigentumsübertragung folgt diesem zusammenhängenden Ansatz. Der Notar stellt den Antrag für das Geschäft, Verkäufer und Käufer geben Zugriff und Beteiligung frei, die einschlägigen Informationen werden über vernetzte Systeme erhoben, die Daten zur Grunderwerbsteuer werden einbezogen, und die unterzeichnete Urkunde wird anschließend zur Eintragung eingereicht. Auch bei digitaler Automatisierung bleibt die fachliche Prüfung unverzichtbar, weil Daten unvollständig, widersprüchlich oder für das konkrete Geschäft ungeeignet sein können.

Wichtig: Die hier beschriebenen Anforderungen sind ein ausführlicher Planungsrahmen und ersetzen weder die geschäftsspezifische Checkliste des Notars noch eine unabhängige rechtliche, technische und steuerliche Beratung. Unterlagen, digitale Verfahren und Gültigkeitsfristen können sich ändern.

Die Gesamtcheckliste im Überblick

Diese Tabelle ist bewusst weit gefasst. Die endgültige Liste sollte objektbezogen erstellt und Zeile für Zeile zugeordnet werden. „Verkäufer stellt Unterlagen bereit“ ist zu unbestimmt. Eine fachliche Übersicht zum Geschäft benennt die genaue Unterlage, die verantwortliche Person, das Anforderungsdatum, das Ablaufdatum, den Prüfer, den Bearbeitungsstand und den endgültigen Ablageort.

Identitätsunterlagen des Käufers

Der Käufer beginnt damit, einen gültigen Reisepass oder Personalausweis vorzulegen, der für das Geschäft anerkannt wird. Das Dokument muss über die maßgeblichen Termine hinweg gültig bleiben und sollte den vollständigen amtlichen Namen des Käufers, Geburtsdatum und Geburtsort, Staatsangehörigkeit, Dokumentennummer, ausstellende Behörde und Ablaufdatum ausweisen. Hat der Käufer mehrere Staatsangehörigkeiten oder Reisepässe, sollte das Team eine einheitliche Hauptidentität festlegen und die erforderlichen ergänzenden Angaben festhalten.

Namensgleichheit ist wichtiger, als sie erscheint. Ein bei der Steuerregistrierung weggelassener zweiter Vorname, ein geänderter Nachname, unterschiedliche Umschriften oder vertauschte Vor- und Nachnamen können im AFM-Eintrag, beim Bankkonto, in der Vollmacht, in der Steuererklärung und in der Urkunde zu Problemen führen. Anwalt, Steuerberater und Notar sollten die genaue Schreibweise festlegen, bevor die Unterlagen des Geschäfts erstellt werden.

Käufer werden zudem häufig um einen aktuellen Nachweis der Wohnadresse gebeten, etwa eine amtliche Meldebescheinigung, eine Rechnung eines Versorgers, einen Kontoauszug oder ein Steuerdokument. Die Anforderungen richten sich nach den Identifizierungspflichten der jeweiligen Fachperson und nach dem ausstellenden Land. Eine Mobilfunkrechnung oder ein formloses Schreiben über eine Unterkunft kann unzureichend sein.

Bewahren Sie einen hochwertigen Farbscan der vollständigen Ausweisseite sowie jeder Seite mit Verlängerungen oder amtlichen Vermerken auf. Schneiden Sie keine Ränder ab, verwenden Sie keine Filter und verdecken Sie keine Nummern. Bei der förmlichen Beurkundung kann die Vorlage des Originals erforderlich sein, auch wenn für die erste Vorbereitung digitale Kopien akzeptiert wurden.

Bei mehreren Käufern benötigt jede Person eine eigene Akte zu Identität und Compliance. Die Urkunde muss außerdem den Anteil angeben, den jeder Käufer erwirbt. Diese Aufteilung des Eigentums sollte festgelegt sein, bevor die Grunderwerbsteuererklärung und die Urkunde erstellt werden.

Griechische AFM und Taxisnet-Zugang

Eine griechische Steuernummer, die AFM, ist eine Kernanforderung für einen Immobilienkäufer. Sie verbindet den Käufer mit Steuererklärungen und Verwaltungsverfahren. Der Steuerberater des Käufers oder ein bevollmächtigter Vertreter kann den aktuellen Antragsweg, die Unterlagen und die Bestellung eines Vertreters erläutern, die für eine im Ausland wohnhafte Person erforderlich sind.

Die AFM-Bestätigung sollte mit dem Reisepass abgeglichen werden: Schreibweise, Geburtsangaben, Staatsangehörigkeit, Adresse und steuerlicher Wohnsitz müssen richtig sein. Bei einer vor Jahren erteilten AFM sollte man nicht davon ausgehen, dass die Angaben noch stimmen. Hat der Käufer Adresse, Reisepass, Familienstand oder Vertreter geändert, muss das Steuerregister möglicherweise aktualisiert werden.

Die Taxisnet-Zugangsdaten eröffnen den Zugang zu den digitalen Steuer- und Verwaltungsdiensten Griechenlands. Im amtlichen Ablauf der elektronischen Eigentumsübertragung nutzen Käufer und Verkäufer persönliche Zugangsdaten, um die Einladung des Notars anzunehmen und das jeweilige Verfahren freizugeben. Zugangsdaten sind persönlich und sollten niemals beiläufig per E-Mail an einen Makler oder an mehrere Fachleute geschickt werden. Wo eine förmliche Vertretung möglich ist, nutzen Sie diesen Weg und geben Sie keine Passwörter weiter.

Die Akte des Geschäfts sollte den Nachweis der AFM und die Bestätigung enthalten, dass der Käufer die erforderlichen digitalen Dienste nutzen oder wirksam freigeben kann. Die Passwörter selbst gehören nicht in den gemeinsamen Unterlagenordner. Eine eigene Darstellung dieser Leistung finden Sie auf unserer Seite zur Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM).

Nachweise zu Adresse und steuerlichem Wohnsitz

Wohnadresse und steuerlicher Wohnsitz sind zwei verschiedene Dinge. Ein Käufer kann tatsächlich in einem Land leben, in einem anderen steuerlich ansässig bleiben und eine Korrespondenzadresse an einem dritten Ort nutzen. Die beteiligten Fachleute brauchen genaue Angaben, weil das die Prüfung des Mandanten, die Steuerregistrierung, die Nachweise nach Doppelbesteuerungsabkommen und die künftige Korrespondenz betrifft.

Als Nachweis kommen etwa eine aktuelle Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz, ein Steuerbescheid, eine amtliche Registerbescheinigung, eine Meldebescheinigung der Gemeinde, eine Rechnung eines Versorgers oder ein Kontoauszug eines regulierten Instituts in Betracht. Die Unterlagen sollten Name und Adresse des Käufers so genau ausweisen, dass der Zusammenhang belegt ist. Fragen Sie den Steuerberater, welche Unterlagen amtlich, aktuell, mit Apostille versehen oder übersetzt sein müssen.

Ein Immobilienkauf entscheidet nicht automatisch über alle Folgen für den steuerlichen Wohnsitz. Käufer, die nach Griechenland ziehen, längere Zeit dort verbringen, ein Unternehmen gründen oder Mieteinnahmen erzielen, sollten eine gesonderte Steuerberatung einholen. Die Kaufakte sollte die Beauftragung der Beratung und jede Entscheidung zur Eigentumsform dokumentieren, aber keine ungeprüfte steuerliche Annahme in die Vorbereitung der Urkunde einfließen lassen.

Auch die griechische oder ausländische Bank des Käufers kann bei der Überweisung der Mittel einen Adressnachweis verlangen. Wer ihn früh bereitstellt, verhindert, dass Compliance-Rückfragen die Zahlung kurz vor der Unterzeichnung blockieren.

Unterlagen zu Familienstand und Personenstand

Der Familienstand des Käufers kann Identifizierung, Vertretung, Planung der Eigentumsform und die spätere Erbfolge beeinflussen. Je nach Fall können Anwalt oder Notar eine Heiratsurkunde, den Nachweis einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, ein Scheidungsurteil, die Sterbeurkunde eines früheren Ehegatten, eine Familienstandsbescheinigung oder einen Ehevertrag anfordern.

Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Ehegatte unbeachtlich ist, weil nur eine Person als Käufer auftritt. Der maßgebliche Ehegüterstand und die Herkunft der Mittel können rechtliche oder steuerliche Fragen aufwerfen. Diese sollten vor der Steuererklärung und der abschließenden Urkunde geklärt werden, besonders wenn ein Ehegatte das Geld aufbringt und der andere den Eigentumstitel erwirbt.

Ausländische Personenstandsurkunden benötigen häufig eine Apostille oder eine andere Legalisation sowie eine amtliche griechische Übersetzung. Holen Sie Hinweise ein, bevor Sie Urkunden bestellen: Manche Behörden stellen mehrsprachige Formulare aus, die die Übersetzung erleichtern, andere geben Kurz- und Langfassungen mit unterschiedlichem Beweiswert aus.

Ändert ein Käufer während des Geschäfts seinen Namen, müssen alle Beteiligten informiert werden. Ein neuer Reisepass oder eine Heiratsurkunde kann Aktualisierungen bei der AFM, der Vollmacht, der Bank und dem Urkundenentwurf erforderlich machen. Die Übereinstimmung sollte förmlich wiederhergestellt und nicht nur per E-Mail erläutert werden.

Unterlagen bei einer Gesellschaft als Käufer

Erwirbt eine juristische Person die Immobilie, ist die Käuferakte deutlich umfangreicher. Typische Unterlagen sind der Registerauszug über die Gründung, die geltende Satzung oder der Gesellschaftsvertrag, eine Bescheinigung über den Sitz, eine Bescheinigung über Geschäftsführung und Vertretung, Angaben zu Gesellschaftern oder wirtschaftlich Berechtigten, Nachweise über den Fortbestand der Gesellschaft, der Beschluss der Geschäftsführung oder der Gesellschafterversammlung über den Erwerb sowie die Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person.

Anwalt und Steuerberater müssen bestätigen, ob die Gesellschaft die Immobilie erwerben kann, wie sie in Griechenland vertreten wird, welche steuerlichen Registrierungen erforderlich sind und ob ausländische Gesellschaftsunterlagen aktuell und anerkennungsfähig sind. Öffentliche Register stellen unter Umständen mehrere Bescheinigungen statt einer zusammengefassten Urkunde aus. Deren Gültigkeitsfristen und Legalisationsanforderungen müssen eingeplant werden.

Der Beschluss sollte das Geschäft, die zeichnungsberechtigte Person, den Kaufpreis oder die genehmigte Obergrenze, die Finanzierung und die Befugnis zur Unterzeichnung von Nebenurkunden genau bezeichnen. Ein allgemeiner Beschluss mit dem Inhalt „Immobilie erwerben“ kann unzureichend sein. Wechselt die Geschäftsführung zwischen Beschluss und Unterzeichnung, kann eine aktualisierte Befugnis erforderlich werden.

Prüfungen zur Verhinderung von Geldwäsche verlangen in der Regel, die Beteiligungskette bis zu den natürlichen wirtschaftlich Berechtigten zurückzuverfolgen. Komplexe Holdingstrukturen, Trusts oder Treuhandkonstruktionen erfordern zusätzliche Erklärungen und Nachweise. Diese sollten früh offengelegt werden. Wer die Struktur verschleiert oder unvollständige Schaubilder liefert, verzögert die Mandatsannahme und die Bankverbindung.

Die griechische AFM der Gesellschaft, die Buchhaltung und die künftige Erfüllung der Grundsteuerpflichten sollten vor dem Erwerb geregelt sein. Eigentum über eine Gesellschaft kann in bestimmten Fällen Vorteile bieten, verursacht aber auch laufende Kosten und Pflichten. Die Struktur sollte auf individueller rechtlicher und steuerlicher Beratung beruhen und nicht darauf, dass ein anderer Käufer sie gewählt hat.

Unterlagen zur Vollmacht

Eine Vollmacht ermöglicht es einer bevollmächtigten Person – häufig dem griechischen Anwalt des Käufers –, festgelegte Schritte vorzunehmen, während der Käufer im Ausland ist. Sie kann die Beschaffung einer AFM, die Unterzeichnung von Steuererklärungen, den Verkehr mit Behörden, die Unterzeichnung der Urkunde, die Zahlung von Abgaben, die Besitzübernahme oder die Einreichung der Eintragungsunterlagen umfassen. Der Umfang der Vollmacht muss zum geplanten Ablauf passen.

Die Vollmacht sollte vor der Unterzeichnung vom griechischen Anwalt und vom Notar entworfen oder freigegeben werden. Die endgültige Akte kann das unterzeichnete Original, die notarielle oder konsularische Beglaubigung, die Apostille oder Legalisation, die amtliche griechische Übersetzung und den Nachweis enthalten, dass das Original in Griechenland eingegangen ist. Ein Scan ist für die Prüfung nützlich, ersetzt die Originalurkunde aber unter Umständen nicht.

Käufer sollten den Umfang der Vollmacht genau lesen. Achten Sie besonders auf Höchstpreis, Bezeichnung der Immobilie, Befugnis zur Annahme von Änderungen, Bankvollmachten, Untervollmacht, Empfang von Geldern, Insichgeschäfte und Widerruf. Eine Vollmacht sollte weit genug sein, um zu funktionieren, aber nicht weiter, als der Käufer bewusst akzeptiert.

Bestellen mehrere Käufer einen einzigen Vertreter, sollten Interessenkonflikte und Zeichnungsbefugnis geprüft werden. Erwirbt ein Ehepaar ungleiche Anteile, müssen die Weisungen für jede Person gesondert dokumentiert werden. Steht der Vertreter nicht mehr zur Verfügung, ist zu klären, ob eine Untervollmacht zulässig ist oder eine neue Urkunde benötigt wird.

Unser Ratgeber Immobilienanwalt, Notar und Grundbuchamt in Griechenland erläutert die Aufteilung der beruflichen Verantwortlichkeiten und den Abschluss aus der Ferne ausführlicher.

Apostille, Legalisation und Übersetzung

Ausländische öffentliche Urkunden müssen für die Verwendung in Griechenland anerkennungsfähig sein. Je nach Ausstellungsstaat, Urkundenart und geltenden internationalen oder europäischen Regeln kann dazu eine Apostille, eine konsularische Legalisation, ein anderer Weg der Echtheitsbestätigung oder eine Befreiung gehören. Die Fachperson, die die Urkunde anfordert, sollte den Weg bestätigen, bevor der Käufer eine Behörde aufsucht.

Eine Apostille bestätigt die Herkunft einer öffentlichen Urkunde; sie übersetzt den Inhalt nicht und bestätigt nicht die Richtigkeit jeder Angabe. Sie muss in der Regel an der richtigen Originalurkunde oder beglaubigten Urkunde angebracht sein. Eine Apostille auf einer ungeeigneten Fotokopie macht diese nicht zum erforderlichen Nachweis.

Für Vollmachten, Gesellschaftsunterlagen, Personenstandsurkunden und andere ausländische Urkunden kann eine amtliche griechische Übersetzung erforderlich sein. Der Käufer sollte klären, wer die jeweilige Urkunde übersetzen darf und ob elektronische Signaturen oder beglaubigte Abschriften anerkannt werden. Namen und Fachbegriffe müssen mit den griechischen Registern übereinstimmen.

Die Planung der Übersetzung sollte die Apostille selbst und alle Anlagen einbeziehen. Mehrseitige Gesellschaftsunterlagen benötigen unter Umständen eine Bindung oder eine eindeutige Beglaubigung, um den Zusammenhang der Seiten zu belegen. Jede Seite sollte nach Fertigstellung eingescannt werden, damit das Team Siegel und Bezugnahmen prüfen kann, bevor die Originale per Kurier verschickt werden.

Bewahren Sie ausländisches Original, Echtheitsbestätigung und Übersetzung als ein Unterlagenpaket zusammen auf. Dateien nur „Vollmacht endgültig“ zu nennen, ohne Sprache, Datum und Beglaubigungsstand zu benennen, führt zu teuren Verwechslungen.

Bankunterlagen und Nachweise zur Mittelherkunft

Regulierte Berufsträger und Banken benötigen unter Umständen Nachweise über Herkunft und Weg der Kaufmittel. Welche Nachweise genau verlangt werden, hängt von Betrag, Käuferprofil, Land, Eigentumsform und Risikobewertung ab. Eine früh aufgebaute, in sich geschlossene Finanzakte ist meist schneller, als unmittelbar vor dem Abschluss auf einzelne Rückfragen zu antworten.

Dazu können Kontoauszüge, der Verlauf von Ersparnissen, Nachweise über Lohn oder Unternehmenseinkünfte, Steuerbescheide, Verkaufsverträge über Immobilien, Erbschaftsunterlagen, Ausschüttungsbeschlüsse, Darlehensverträge oder Auszüge von Wertpapierkonten gehören. Die Nachweise sollten sowohl erklären, wie das Vermögen entstanden ist, als auch, auf welchem Weg die konkreten Mittel zum Verkäufer oder zu den vereinbarten Empfängern gelangen.

Kontoauszüge müssen Kontoinhaber, Institut, Kontokennung, Zeitraum und Buchungen ausweisen. Bildschirmfotos ohne Namen oder amtlichen Zusammenhang sind ein schwacher Nachweis. Stammt das Geld von einem Ehegatten, einem Elternteil, einer Gesellschaft oder einem Gemeinschaftskonto, sollten die rechtlichen und steuerlichen Berater beurteilen, ob ein Darlehen, eine Schenkung, eine Ausschüttung oder eine andere Dokumentation erforderlich ist.

Für den Abschluss bewahren Sie den Beleg über die Reservierungszahlung, die Zahlung der Grunderwerbsteuer, die Überweisungen des Kaufpreises und die Belege über die Honorare auf. Die Verwendungszwecke der Zahlungen sollten die Immobilie oder das Geschäft benennen. Barzahlungen und Zahlungen durch Dritte sollten niemals improvisiert werden.

Nutzt der Käufer eine Finanzierung, verlangt der Darlehensgeber eigene Unterlagen zu Antrag, Einkommen, Wertermittlung, Versicherung und Sicherheiten. Siehe Hypotheken und Immobilienfinanzierung in Griechenland für Ausländer.

Identität und Verfügungsbefugnis des Verkäufers

Der Verkäufer muss seine Identität und seine rechtliche Befugnis zur Übertragung der Immobilie nachweisen. Bei einer natürlichen Person beginnt das mit einem gültigen Ausweis, den AFM-Angaben und den Angaben zum Personenstand. Gibt es mehrere Eigentümer, muss jeder betroffene Eigentümer identifiziert und angemessen vertreten sein. Die zum Verkauf angebotenen Anteile müssen dem Recht entsprechen, das der Käufer zu erwerben erwartet.

Handelt für den Verkäufer ein Vertreter, benötigt dieser eine wirksame Vollmacht, die den konkreten Verkauf abdeckt. Der Anwalt des Käufers und der Notar sollten Umfang, Fortbestand der Wirksamkeit und förmliche Errichtung prüfen. Die Befugnis zu verhandeln ist nicht zwangsläufig die Befugnis, eine notarielle Urkunde zu unterzeichnen oder den Kaufpreis zu empfangen.

Verkauft eine Gesellschaft, sind aktuelle Nachweise über Bestehen und Vertretung, soweit erforderlich die Zustimmung zum Verkauf, Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten und die Vertretungsbefugnis der unterzeichnenden Person nötig. Insolvenz, Auflösung, Verschmelzung oder ein Wechsel der Geschäftsführung können das Geschäft beeinflussen und zusätzliche Unterlagen erfordern.

Bei einer geerbten Immobilie hält die Person, die das Haus anbietet, den erbrechtlichen Eigentumstitel möglicherweise noch nicht vollständig und eingetragen in der Hand. Eine Einigung in der Familie oder der Besitz der Schlüssel genügt nicht. Die Erbfolgekette und die Eintragungen müssen fachlich geprüft werden.

Eigentumstitel und Erwerbsgeschichte

Die Erwerbsurkunde des Verkäufers ist ein zentrales Dokument. Sie kann ein früherer Kauf, eine Schenkung, eine elterliche Zuwendung, eine Erbschaftsannahme, eine gerichtliche Entscheidung, eine Teilung, ein Tausch oder ein anderes eintragungsfähiges Geschäft sein. Der Anwalt des Käufers benötigt eine beglaubigte oder verlässliche Abschrift samt den Angaben zur Eintragung.

Eine einzelne aktuelle Urkunde erzählt nicht immer die ganze Geschichte. Der Anwalt bestimmt, wie weit die Eigentumsgeschichte zurückverfolgt werden muss, welche früheren Urkunden und Bescheinigungen erforderlich sind und ob die Beschreibungen durchgehend übereinstimmen. Angebotene Immobilie, Recht des Verkäufers und Katastereintrag müssen auf dasselbe rechtliche Objekt verweisen.

Lesen Sie die Urkunde über den Namen des Eigentümers hinaus. Einzelne Bestimmungen können Zugang, Dienstbarkeiten, Sondernutzungsflächen, Gemeinschaftsflächen, Baubeschränkungen, horizontales oder vertikales Eigentum, Stellplätze, Abstellräume, gemeinsame Anlagen und Pflichten gegenüber Nachbarn oder Miteigentümern regeln.

Eine Abschrift, die der Verkäufer bereitstellt, ist ein Ausgangspunkt, nicht der endgültige Nachweis. Recherchen und Bescheinigungen des Registers belegen unabhängig davon den Stand des öffentlichen Registers. Die ausführliche rechtliche Vorgehensweise behandelt Rechtliche Prüfung beim Immobilienkauf in Griechenland.

Unterlagen zu Erbschaft, Schenkung und elterlicher Übertragung

Ist das Eigentum durch Erbschaft entstanden, kann die Akte eine Sterbeurkunde, ein Testament, das Protokoll über die Testamentseröffnung, Bescheinigungen über gesetzliche Erbfolge oder nächste Angehörige, Nachweise über die Nichtausschlagung, Unterlagen zur Erbschaftsteuer, die Urkunde über die Annahme der Erbschaft und den Eintragungsnachweis umfassen. Die genaue Kette hängt davon ab, wie sich die Erbfolge vollzogen hat und ob mehrere Nachlässe betroffen sind.

Ein Testament, das ein Familienmitglied formlos vorlegt, ist nicht als ausreichend zu behandeln. Der Anwalt muss die rechtlich maßgeblichen Erbunterlagen, die Begünstigten, die Anteile und eine noch offene Annahme oder Eintragung überprüfen. Ist ein Eigentümer nach dem Erwerb der Immobilie, aber vor dem Verkauf verstorben, kann eine weitere erbrechtliche Ebene hinzukommen.

Ein Erwerb durch Schenkung oder elterliche Zuwendung erfordert die entsprechende notarielle Urkunde, Steuerunterlagen und Eintragungsnachweise. Bedingungen oder vorbehaltene Nießbrauchsrechte können die Befugnis des Verkäufers einschränken, das vollständige Eigentum zu übertragen. Die Person, die in der Immobilie wohnt oder sie verwaltet, kann nur den Nießbrauch innehaben, während eine andere Person das nackte Eigentum hält.

Solche Geschäfte brauchen oft mehr Zeit, weil Personenstandsurkunden, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen und mehrere Unterschriften abgestimmt werden müssen. Legen Sie Erwartungen an den Abschlusstermin erst fest, nachdem Anwalt und Notar die vollständige Kette erfasst haben.

Unterlagen von Grundbuchamt und Kataster

Registerunterlagen zeigen, wie Rechte und Lasten in den amtlichen Verzeichnissen erscheinen. Je nach Lage und maßgeblichem System kann der Anwalt Eintragungen des Eigentumstitels, Bescheinigungen über Umschreibung oder Eintragung, Eigentums- und Lastenbescheinigungen, Aufzeichnungen über Ansprüche oder Pfändungen, Katasterauszüge, Katasterpläne und einschlägige Auszüge beschaffen.

Die Bezeichnungen der Unterlagen und die Ausstellungsverfahren können sich zwischen den historischen Beständen des Grundbuchamts und Gebieten unterscheiden, die unter dem griechischen Kataster geführt werden. Die zuständige Fachperson bestimmt das richtige Amt, die richtige Immobilie und die richtige Recherchemethode. Käufer sollten nicht wahllos Bescheinigungen online bestellen, ohne zu wissen, welche Frage jede Bescheinigung beantwortet.

Amtliche digitale Dienste erlauben berechtigten Nutzern, Katasterinformationen abzurufen und eintragungsfähige Urkunden einzureichen. Für eine Abschrift des Katasterauszugs sind etwa die KAEK und ein Taxisnet-Zugang erforderlich, während die Eintragungsbescheinigung nach dem Abschluss mit dem zuständigen Amt und dem Eintragungszeichen verknüpft ist. Das sind verschiedene Unterlagen für verschiedene Abschnitte.

Rechercheergebnisse müssen zeitlich so nah am Abschluss liegen, dass der Anwalt das aktuelle Risiko beurteilen kann. Eine alte Bescheinigung aus einem früheren Verkaufsangebot belegt nicht, dass keine später eingetragene Hypothek, Pfändung oder Anspruch besteht. Der Anwalt sollte festlegen, ob unmittelbar vor der Unterzeichnung aktualisierte Recherchen erforderlich sind.

KAEK, Katasterauszüge und Katasterpläne

Die nationale Katasterkennnummer, kurz KAEK, bezeichnet ein Katasterobjekt. Die KAEK sollte über Katasterauszug, Katasterplan, Eigentumstitel des Verkäufers, Steuereintrag und Urkundenentwurf hinweg abgeglichen werden. Ein Schreibfehler kann das Geschäft auf den falschen Eintrag lenken.

Der Katasterauszug kann den eingetragenen Rechtsinhaber, die Art des Rechts, den Anteil und die erfassten Geschäfte ausweisen. Ein Katasterplan oder ein räumlicher Auszug hilft, die Immobilie geografisch zu verorten. Keines von beiden sollte für sich allein ausgelegt werden: Der Ingenieur vergleicht Geometrie und tatsächliche Gegebenheiten, der Anwalt prüft Rechte und Eintragungen.

Zu einer Wohnung können Stellplatz- oder Abstellrechte mit eigenen Kennungen gehören. Bei einer Villenanlage können vertikales Eigentum und Sondernutzungsbereiche eine Rolle spielen. Ein Grundstück kann rechtlich so geteilt sein, dass die Zäune davon nichts erkennen lassen. Die Akte des Geschäfts sollte jedes erworbene Recht benennen, nicht nur den Hauptwohnraum.

Sind die Katastergeometrie oder personenbezogene Daten falsch, müssen das Berichtigungsverfahren und der Zeitbedarf beurteilt werden. Manche Fehler lassen sich im Verwaltungsweg berichtigen; inhaltliche Streitigkeiten können zusätzliche Geschäfte oder Verfahren erfordern. Der Abschluss sollte nicht in der Annahme erfolgen, die Berichtigung sei einfach, solange die Berater den Weg nicht bestätigt haben.

Unterlagen zu Belastungen und Ansprüchen

Ergeben die Recherchen eine Hypothek, eine Vormerkung, eine Pfändung, ein Pfandrecht, einen Anspruch, eine Dienstbarkeit oder eine andere Last, muss die Akte den zugrunde liegenden Eintrag und einen dokumentierten Plan zur Ablösung enthalten. Eine einzeilige Erklärung des Verkäufers, „die Bank wird das löschen“, ist keine Löschungsbewilligung.

Bei einer Sicherheit für eine Bank können dazu die Bestätigung des Darlehensgebers, eine Restschuldaufstellung, Zustimmungs- oder Löschungsunterlagen, Zahlungsanweisungen und der Nachweis über die förmliche Löschungserklärung und deren Eintragung gehören. Die rechtliche Reihenfolge ist entscheidend: Der Käufer muss verstehen, wann Geld gezahlt wird, welche Urkunde ausgestellt wird und wie der gewünschte Rang gesichert wird.

Ein eingetragener Anspruch oder ein Gerichtsverfahren kann Schriftsätze, Entscheidungen und eine anwaltliche Bewertung erfordern. Für eine Dienstbarkeit können die Urkunde, mit der sie begründet wurde, und ein Plan zu ihrer Lage nötig sein. Beschränkungen oder Pflichten können nach dem Kauf bestehen bleiben und gehören daher in das dauerhafte Archiv des Käufers.

Der Anwalt des Käufers sollte jede Last einordnen: bestehend, vor oder bei Abschluss zu löschen, bewusst als bleibend akzeptiert oder ungeklärt. Die notarielle Urkunde und die Eintragungsnachweise müssen das vereinbarte Ergebnis wiedergeben.

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Technische und planungsrechtliche Akte

Die technische Akte verbindet die rechtliche Immobilie mit dem Gebäude und dem Grundstück, die der Käufer besichtigt. Sie kann Baugenehmigungen, genehmigte Architekturpläne, Lagepläne, topografische Pläne, Erklärungen des Ingenieurs, Unterlagen zur Legalisierung, Unterlagen zur Elektronischen Gebäudeidentität, den Energieausweis, Vermessungsdaten und planungsrechtliche Angaben umfassen.

Ein unabhängiger Ingenieur sollte die Unterlagen mit der Immobilie vor Ort vergleichen. Abweichungen können verglaste Balkone, ausgebaute Kellerräume, versetzte Wände, zusätzliche Badezimmer, Pergolen, Pools, Stützmauern, Nebengebäude, veränderte Fenster oder eine geänderte Nutzung sein. Ansprechende Renovierungen sind kein Beleg für Rechtmäßigkeit.

Der Bericht des Ingenieurs sollte zwischen geprüften Tatsachen, fehlenden Unterlagen, festgestellten Abweichungen und empfohlenen Maßnahmen unterscheiden. Verspricht der Verkäufer, einen Punkt zu legalisieren, sollte die Akte das genaue Verfahren, die erforderlichen Nachweise, die verantwortliche Fachperson und die Abschlussbedingung festhalten.

Die technische Prüfung sollte neben den Gebäuden auch Grundstück und Zugang erfassen. Hangneigung, Küstenzone, Forstrecht, Archäologie, Planungsrecht, Straßenstatus oder Grenzfragen können Nutzung und Bebaubarkeit beeinflussen. Wer eine umfangreiche Renovierung plant, sollte zusätzlich fragen, ob das beabsichtigte Vorhaben umsetzbar ist, und nicht nur den vorhandenen Zustand prüfen.

Baugenehmigungen und genehmigte Pläne

Baugenehmigung und genehmigte Pläne belegen den zum Zeitpunkt der Genehmigung zugelassenen Baubestand, vorbehaltlich späterer rechtmäßiger Änderungen und Erklärungen. Zu den maßgeblichen Blättern können Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte sowie Angaben zur Überbauung und zur Tragkonstruktion gehören. Die Nummer der Genehmigung allein genügt nicht; der Ingenieur benötigt, soweit verfügbar, die tatsächlich genehmigte Akte.

Pläne müssen lesbar und vollständig sein. Fotos gefalteter Zeichnungen in niedriger Auflösung können Maße und Stempel verdecken. Digitale Abschriften sollten Maßstab und Blattbezeichnungen erhalten. Fehlen Unterlagen beim Verkäufer, kann die Beschaffung aus dem zuständigen Bauaktenarchiv Zeit brauchen.

Der Ingenieur vergleicht genehmigte Flächen und Nutzungen mit der Wirklichkeit und mit dem Eigentumstitel. Eine Abweichung kann rechtmäßig legalisiert, von der Genehmigungspflicht ausgenommen, erheblich oder nicht auflösbar sein; nur eine auf den Einzelfall bezogene technische und rechtliche Beratung kann sie einordnen. Käufer sollten nicht jede Abweichung in eine einfache Kostenschätzung übersetzen, bevor Zulässigkeit und rechtliche Wirkung geklärt sind.

Für neuere Bauten gibt es unter Umständen elektronische Genehmigungsunterlagen, während ältere Gebäude von historischen Papierakten abhängen. Beschädigungen, unvollständige Archive und Änderungen in der Verwaltung können die Beschaffung erschweren. Der Zeitplan des Kaufs sollte das berücksichtigen, statt den Abschluss von einer unrealistischen Frist von wenigen Tagen abhängig zu machen.

Ingenieurbescheinigungen und Elektronische Gebäudeidentität

Für Eigentumsübertragungen in Griechenland können technische Erklärungen und Unterlagen zur Gebäudeidentität erforderlich sein, die über die jeweils maßgeblichen Fachsysteme erstellt werden. Die Elektronische Gebäudeidentität oder ein entsprechender Auszug bündelt wichtige Angaben zum Gebäude oder zur selbstständigen Einheit, darunter Genehmigungen, Pläne und Erklärungen nach dem geltenden Rechtsrahmen.

In der Regel beauftragt der Verkäufer den Ingenieur, der die für die Übertragung vorgeschriebenen Unterlagen erstellt. Der Käufer sollte dennoch einen unabhängigen Ingenieur für die Prüfung auf Käuferseite beauftragen. Eine für die Urkunde vorgeschriebene Bescheinigung und eine unabhängige Untersuchung von Zustand und Risiko erfüllen unterschiedliche Zwecke.

Prüfen Sie, ob die Bescheinigung den richtigen Eigentümer, die richtige Immobilie, die richtige Einheit, soweit maßgeblich die KAEK, die Flächen, die Nutzung und die Erklärungen bezeichnet. Der Notar verwendet die förmlichen Unterlagen für die Urkunde; der Ingenieur des Käufers sollte deren technische Bedeutung und alle zugrunde gelegten Annahmen erläutern.

Zu den Unterlagen einer Legalisierung können Anträge, Pläne, Erklärungen, Zahlungsnachweise und der Bearbeitungsstand gehören. Ein Aktenzeichen ohne Statusnachweis belegt nicht, dass das Verfahren abgeschlossen ist. Bestehen noch Raten oder Pflichten, sollten Anwalt und Ingenieur erläutern, wie sich das auf die Übertragung auswirkt.

Energieausweis

Ein Energieausweis, in Griechenland meist PEA genannt, kann für den Verkauf erforderlich sein und weist eine Energieklasse nach der jeweils geltenden Methodik aus. In der Regel beauftragt der Verkäufer ihn bei einem zugelassenen Energieprüfer.

Der Ausweis sollte die richtige Immobilie bezeichnen und zum Zeitpunkt der Unterzeichnung gültig sein. Fläche und Beschreibung sollten mit den übrigen Unterlagen verglichen werden. Ein Energieausweis ist keine Untersuchung der Bausubstanz, keine Baugenehmigung und keine Zusage über die tatsächlichen Verbrauchskosten.

Käufer können die Empfehlungen als ersten Anhaltspunkt für eine Renovierung nutzen, sollten aber konkrete Angebote für Dämmung, Fenster, Heizung, Kühlung, Solaranlagen oder Warmwasser einholen. Ältere Häuser in der Küstenzone können vom Rechenmodell abweichen, weil Belegung, Instandhaltung und Witterungseinfluss eine Rolle spielen.

Bewahren Sie den Ausweis für künftige Vermietung, Renovierung und den Wiederverkauf auf. Sind nach dem Kauf größere energetische Arbeiten geplant, besprechen Sie erforderliche Genehmigungen, Bauvorschriften und eine aktualisierte Ausstellung mit den zuständigen Fachleuten.

Topografische Pläne und Vermessungsunterlagen

Ein topografischer Plan ist besonders wichtig bei Grundstücken, freistehenden Häusern und Objekten, bei denen Grenzen, Zugang oder Bebaubarkeit eine Rolle spielen. Wird er für die Urkunde benötigt, ist er nach den geltenden fachlichen und katasterrechtlichen Anforderungen zu erstellen und einzureichen.

Amtliche Dienste erlauben Ingenieuren, topografische Pläne und Pläne geometrischer Änderungen digital einzureichen und einen Nachweis über die elektronische Einreichung zu erhalten. Dieser Nachweis kann Teil der förmlichen Akte sein; den Inhalt des Plans muss der Ingenieur des Käufers dennoch auslegen.

Prüfen Sie Koordinaten, Fläche, Grenzpunkte, Nachbarparzellen, Straßen, Gebäude, Dienstbarkeiten und planungsrechtliche Angaben. Zäune und Mauern vor Ort folgen nicht zwangsläufig den rechtlichen Grenzen. Ein Meerblick oder ein bei der Besichtigung gezeigter informeller Zugangsweg ist kein eintragungsfähiges Recht.

Bei Grundstücken sollte die Vermessung eine konkrete fachliche Aussage zur beabsichtigten Nutzung durch den Käufer stützen. Mehr dazu in Grundstücks- und Baulandkauf in Griechenland.

Unterlagen zu Wohnung und Miteigentum

Beim Kauf einer Wohnung kommen zur Erwerbsurkunde des Verkäufers häufig die Urkunde über das horizontale Eigentum, die Gemeinschaftsordnung, die Aufteilungstabelle und Pläne hinzu. Diese Unterlagen bestimmen die selbstständige Einheit, den Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, die zulässige Nutzung, die Gemeinschaftsflächen und die Pflichten der Eigentümer.

Stellplätze und Abstellräume verlangen besondere Aufmerksamkeit. Sie können selbstständige Einheiten, zugeordnete Rechte, Sondernutzungsflächen oder informelle Absprachen sein. Was übertragbar ist, ergibt sich aus Urkunde und Plänen – nicht aus der Gewohnheit des Verkäufers, wo er parkt.

Fordern Sie Angaben zu den Gemeinschaftskosten, zur Instandhaltungsrücklage, zu geplanten Arbeiten, zu Streitigkeiten, zur Versicherung und zu Verwaltungsbeschlüssen an. Eine Bescheinigung oder schriftliche Erklärung des Verwalters kann helfen, offene Kosten festzustellen; zur vertraglichen Absicherung und zur Haftung sollte der Anwalt beraten.

Die Regelungen können Änderungen am Außenbau, die Nutzung zur Kurzzeitvermietung, Schilder, Haustiere, gewerbliche Tätigkeit oder den Einbau von Anlagen einschränken. Der Käufer sollte sie lesen, bevor er für einen bestimmten Zweck kauft. Unsere Angebote zur Verwaltung von Airbnb und Kurzzeitvermietung behandeln die Betriebsplanung, nachdem die rechtliche Zulässigkeit geklärt ist.

Grundsteuerunterlagen des Verkäufers

Die Steuerunterlagen des Verkäufers müssen zur Immobilie passen und die notariellen Anforderungen tragen. Dazu können E9-Erklärungen zum Immobilienbestand, Angaben zur jährlichen Grundsteuer und nach geltendem Recht erforderliche Bescheinigungen gehören. Der Notar und der Steuerberater des Verkäufers bestimmen die genauen Unterlagen und ihre Gültigkeit.

Im amtlichen elektronischen Übertragungsverfahren wählt der Verkäufer die Immobilie aus dem in der E9 erfassten Bestand aus. Eine unzutreffende Fläche, ein falscher Rechtsanteil, ein falsches Geschoss oder eine falsche Kennung kann daher den digitalen Ablauf stören und weitergehende Widersprüche offenlegen.

Die Steuerdaten sollten mit den Beschreibungen im Eigentumstitel, im Kataster und in den technischen Unterlagen verglichen werden. Nicht jede Abweichung hat dieselbe rechtliche Bedeutung, doch keine sollte stillschweigend übergangen werden. Der Verkäufer muss unter Umständen Erklärungen berichtigen und vor dem Abschluss aktualisierte Nachweise beschaffen.

Der Anwalt des Käufers sollte bestätigen, dass die notarielle Akte die erforderlichen steuerlichen Nachweise enthält; der Steuerberater des Käufers berät zu den künftigen Erklärungen des Käufers nach dem Erwerb.

Unterlagen von Gemeinde, Versorgern und Eigentümergemeinschaft

Angaben der Gemeinde zur Immobilie und Unterlagen der Versorger tragen eine saubere praktische Übergabe. Je nach geltenden Anforderungen und Objekt können Bescheinigungen der Gemeinde, Angaben zu objektbezogenen Abgaben oder auf die Urkunde bezogene Bestätigungen erforderlich sein. Der Notar bestimmt, welche förmlichen Unterlagen der Gemeinde in die Beurkundungsakte gehören.

Strom- und Wasserrechnungen weisen Anschlussnummern, Kundennamen und Salden aus. Sie belegen kein Eigentum, helfen dem Käufer aber, Versorgungsverträge zu übernehmen und Schulden oder abgeklemmte Anschlüsse zu erkennen. Halten Sie die Zählerstände bei der Übergabe mit datierten Fotos fest.

Bei Wohnungen oder verwalteten Anlagen beschaffen Sie Abrechnungen der Gemeinschaftskosten, die Kontaktdaten des Verwalters, die Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse der Versammlung und Angaben zu Sonderumlagen. Bei Villen sammeln Sie, soweit einschlägig, Wartungsnachweise zu Pool, Garten, Kleinkläranlage, Brunnen, Sicherheitstechnik und Ausstattung.

Offene Rechnungen der Versorger sollten in der Übergabevereinbarung geregelt werden. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass jede Forderung der Person und nicht der Immobilie folgt; fragen Sie Anwalt und Versorger, wie das jeweilige Vertragskonto behandelt wird.

Erklärung und Zahlung der Grunderwerbsteuer

Bevor die Urkunde vollzogen wird, muss die betreffende Erklärung zur Grunderwerbsteuer erstellt und die Steuer oder die einschlägige Befreiung bearbeitet werden. Amtliche Angaben der AADE bestätigen, dass Übertragungserklärungen in der Regel digital über myPROPERTY eingereicht werden, während Fälle außerhalb der digitalen Anwendung dem zuständigen alternativen Verfahren folgen.

Die Erklärung setzt zutreffende Angaben zu Beteiligten, Immobilie und Wert voraus. Der Notar leitet das Verfahren ein oder koordiniert es; Käufer und Verkäufer prüfen die Erklärung und nehmen sie über das jeweilige System an. Der Käufer sollte unbekannte Angaben nicht freigeben, ohne Steuerberater, Anwalt oder Notar um eine Erläuterung zu bitten.

Die Akte sollte die angenommene Erklärung, den Steuerbescheid oder die Berechnung, die Zahlungskennung und den Bankbeleg oder den förmlichen Nachweis der Befreiung enthalten. Der Nachweis der Steuerzahlung ist etwas anderes als die Überweisung des Kaufpreises.

Steuersätze, Befreiungen und Berechnungsfragen gehören in die individuelle Steuerberatung. Unser gesonderter Ratgeber Kosten und Steuern beim Immobilienkauf in Griechenland erspart dieser auf Unterlagen ausgerichteten Seite die Budgetanalyse.

Elektronische Akte der Eigentumsübertragung

Die griechische Plattform für die elektronische Eigentumsübertragung erlaubt Käufern, Verkäufern und Notaren, die Kaufakte bei geeigneten Geschäften online abzustimmen. Der Notar erstellt einen Antrag; beide Parteien nehmen die Einladungen an und geben die Erhebung der erforderlichen Daten frei; der Verkäufer wählt die betreffende Immobilie aus der E9 aus; und das System erzeugt die elektronische Übertragungsakte.

Der Notar kann die über die Systemvernetzung verfügbaren Unterlagen und Informationen einholen, die für die Erstellung der Urkunde erforderlich sind. Nachdem der Käufer die Steuer gezahlt hat, ruft die Plattform die einschlägigen Angaben aus myPROPERTY ab. Nach der Unterzeichnung in persönlicher Anwesenheit gemäß dem beschriebenen amtlichen Verfahren wird die elektronisch signierte Urkunde in die Akte eingestellt und vom Notar beim griechischen Kataster eingereicht.

Die Automatisierung verringert das mehrfache Zusammentragen von Unterlagen, macht die Überprüfung aber nicht entbehrlich. Die Parteien müssen die richtige Immobilie auswählen, wirksame Freigaben erteilen und widersprüchliche Quelleinträge klären. Unterlagen, die über die Systemvernetzung nicht verfügbar sind, müssen weiterhin gesondert beigebracht werden.

Käufer sollten ein eigenes, geordnetes Archiv führen, auch wenn Unterlagen auf einer Plattform liegen. Zugriffsrechte, Systeme und Berater ändern sich; dauerhafte Eigentumsunterlagen sollten unabhängig davon verfügbar bleiben.

Reservierung und vorvertragliche Unterlagen

Vor der abschließenden Urkunde können die Parteien ein Angebot, eine Reservierungsvereinbarung, eine Bestätigung über die Anzahlung oder einen Vorvertrag unterzeichnen. Jede dieser Unterlagen sollte die Parteien, die Immobilie, den Preis, den gezahlten Betrag, die Stelle, die das Geld hält, die Fristen, die Bedingungen, die Folgen einer Pflichtverletzung und die Regeln zur Rückzahlung benennen.

Der Anwalt des Käufers sollte den Text vor Unterzeichnung oder Zahlung prüfen. Auch ein kurzes Reservierungsformular eines Maklers kann rechtliche und finanzielle Folgen auslösen. Die Bedingungen sollten eine zufriedenstellende rechtliche und technische Prüfung, die Unterlagen des Verkäufers, gegebenenfalls die Finanzierung und die Ablösung bestimmter Lasten abdecken.

Bewahren Sie jede unterzeichnete Fassung und jeden Zahlungsbeleg auf. WhatsApp-Nachrichten und E-Mails können Verhandlungen belegen, sollten aber nicht der einzige Nachweis wichtiger Zusagen sein. Wesentliche Änderungen am Preis, am Lieferumfang oder am Abschlusstermin sollten förmlich bestätigt werden.

Eine Inventarliste kann Möbel, Geräte, Ausstattung, Fernbedienungen, Schlüssel und Garantien festhalten. Für bestehende Buchungen und Kautionen von Gästen kann eine gesonderte Übergangsvereinbarung nötig sein. Diese betrieblichen Punkte sollten nicht als mitverkauft angenommen werden, nur weil sie bei einer Besichtigung sichtbar waren.

Entwurf und endgültige notarielle Urkunde

Der Notar erstellt die öffentliche Übertragungsurkunde auf der Grundlage der freigegebenen Bedingungen des Geschäfts und der erforderlichen Belege. Käufer und unabhängiger Anwalt sollten den Entwurf früh genug erhalten, um Identitäten, Befugnisse, Objektbeschreibung, KAEK, Eigentumsanteil, Preis, Zahlung, Besitzübergang, Lasten und Sonderbedingungen zu prüfen.

Die Urkunde nimmt in der Regel auf zahlreiche Bescheinigungen und Erklärungen Bezug oder bezieht sie ein. Gleichen Sie Aktenzeichen und Daten mit der Belegakte ab. Eine in der Urkunde genannte Bescheinigung sollte auffindbar sein und nicht nur deshalb als gegeben gelten, weil ihre Nummer dort steht.

Ausländische Käufer brauchen ein geeignetes Verfahren für Übersetzung oder Verdolmetschung. Eine kaufmännische Zusammenfassung zu verstehen ist nicht dasselbe wie die Rechtsurkunde zu verstehen. Fragen und Änderungen sollten abgeschlossen sein, bevor die Befugnis zur Unterzeichnung freigegeben wird.

Beschaffen Sie nach der Beurkundung eine beglaubigte oder amtliche Abschrift und klären Sie, wer ein etwaiges Original aufbewahrt. Halten Sie die endgültige Urkunde von den Entwürfen getrennt und kennzeichnen Sie sie eindeutig als vollzogen. Die Urkunde allein schließt die Akte nicht; der Eintragungsnachweis ist zusätzlich erforderlich.

Eintragungsakte nach der Unterzeichnung

Die unterzeichnete Urkunde muss nach dem geltenden Verfahren beim zuständigen Katasteramt oder Grundbuchamt eingereicht werden. Nach den amtlichen Hinweisen auf gov.gr werden dabei die eintragungsfähige Urkunde und die im Einzelfall erforderlichen Belege beigefügt und die Gebühren gezahlt; nach Abschluss kann eine Eintragungsbescheinigung abgerufen werden.

Der Käufer sollte einen Einreichungs- oder Protokollbeleg mit Angabe des Amtes, des Einreichungsdatums und des Aktenzeichens erhalten. Fordert das Register weitere Angaben an, bewahren Sie Anfrage und Antwort auf. Die Gebühren müssen innerhalb der für die jeweilige Einreichung mitgeteilten Frist gezahlt werden.

Zu den abschließenden Nachweisen können die Bescheinigung über die Eintragung der eintragungsfähigen Urkunde und, soweit angebracht, ein aktualisierter Katasterauszug gehören. Der Anwalt sollte überprüfen, dass der richtige Käufer, das richtige Recht, der richtige Anteil und die richtige Immobilie eingetragen wurden.

Ein vollständiges Abschlussarchiv enthält die vollzogene Urkunde, den Einreichungsbeleg, die Eintragungsbescheinigung, den Gebührenbeleg, die Steuerunterlagen, die Zahlungsnachweise, die Berichte von Anwalt und Ingenieur, die technischen Unterlagen, die Übersetzungen, die Vollmacht und die Übergabeunterlagen. Dieses Archiv ist die Grundlage für den späteren Wiederverkauf, für Finanzierung, Renovierung, Erbfolge und die Erfüllung steuerlicher Pflichten.

Besondere Objektarten

Off-Plan- und Neubauimmobilien

Die Akte kann Gesellschaftsunterlagen des Bauträgers, den Eigentumstitel am Grundstück, Genehmigungen, genehmigte Pläne, die Baubeschreibung, den Bauzeitenplan, Bescheinigungen über Bauabschnitte, Garantien, Versicherungen, Unterlagen zum gemeinschaftlichen Eigentum und Abnahmeunterlagen erfordern. Siehe Off-Plan- und Neubaukauf in Griechenland.

Bauland

Rechnen Sie mit erweiterten Unterlagen zu Vermessung, Planungsrecht, Zugang, Forstrecht, Archäologie, Küstenzone und Bebaubarkeit. Das beabsichtigte Vorhaben des Käufers sollte geprüft und nicht aus einer Anzeige abgeleitet werden.

Ländliche und landwirtschaftliche Objekte

Grenzen, Zugang, Wasser, Einordnung der Flächen, Pachtverträge, Bewirtschaftungsabsprachen und Fragen zu Fördermitteln können zusätzliche Nachweise erfordern.

Immobilien im Eigentum einer Gesellschaft

Vertretungsbefugnis, Steuerstatus, wirtschaftlich Berechtigte und der Verkaufsbeschluss der verkaufenden Gesellschaft erfordern aktuelle Unterlagen. Der Kauf von Gesellschaftsanteilen unterscheidet sich grundlegend vom unmittelbaren Immobilienkauf und verlangt eine gesonderte gesellschaftsrechtliche, finanzielle und steuerliche Prüfung.

Renditeobjekte und Ferienvermietung

Fordern Sie Mietverträge, Buchungsübersichten, soweit einschlägig Lizenzen oder Registrierungen, Nachweise über die Einnahmen, Plattformkonten, Kautionen von Gästen, Inventarlisten und Verwaltungsverträge an. Der Käufer muss unterscheiden, ob er eine Immobilie oder einen laufenden Betrieb erwirbt.

Kontrolle der Unterlagen und sicherer Austausch

Legen Sie einen einzigen kontrollierten Ordner für das Geschäft an, mit nummerierten Abschnitten: Käufer, Verkäufer, Eigentumstitel, Register, Technik, Steuern, Verträge, Zahlungen, Eintragung und Übergabe. Verwenden Sie Dateinamen, die Unterlagenart, Objekt, Ausstellungsdatum und Status enthalten. Vermeiden Sie Bezeichnungen wie „neuer Scan endgültig endgültig“.

Führen Sie eine Übersicht mit der benötigten Unterlage, der liefernden Stelle, dem Prüfer, dem Eingangsdatum, dem Ausstellungs- und Ablaufdatum, dem Stand der Übersetzung, der Freigabe und Bemerkungen. Nur befugte Personen sollten die zentrale Übersicht bearbeiten. Berater können eigene Fachakten führen, doch der Käufer braucht eine zusammengeführte Sicht.

Übermitteln Sie sensible Unterlagen über sichere Kanäle. Daten zu Reisepass, Steuern, Bankverbindung und Mittelherkunft gehören nicht in frei zugängliche Links. Beschränken Sie den Zugriff und entziehen Sie ihn, wenn das Geschäft beendet ist. Bewahren Sie niemals Passwörter im Unterlagenordner auf.

Überprüfen Sie alle Zahlungsanweisungen auf einem unabhängigen Weg. Ändert eine E-Mail eine IBAN, rufen Sie einen bekannten Ansprechpartner unter einer vorher überprüften Nummer an. Halten Sie Zeitpunkt und Person der Überprüfung fest. Betrug bei Immobilienzahlungen nutzt echt aussehende Unterlagen und übernommene E-Mail-Konten aus.

Archivieren Sie sowohl lesbare PDF-Dateien als auch alle erforderlichen digital signierten Originale. Wird eine digital signierte Datei ausgedruckt, lässt sich die Signatur unter Umständen nicht mehr prüfen. Bewahren Sie die ursprünglichen Dateinamen oder Signaturcontainer neben den bequem nutzbaren Kopien auf.

Zeitplan der Unterlagen

1. Vor Besichtigung oder Angebot: Der Käufer stellt Identität, Adresse, Budget und seine Vorstellungen zur Eigentumsform zusammen.
2. Vor der Reservierungszahlung: Der Anwalt wird beauftragt; Identität des Verkäufers und erste Angaben zum Eigentumstitel werden angefordert; die Bedingungen der Reservierung werden geprüft.
3. Frühe Prüfung: AFM und Vertretung werden organisiert; Unterlagen zu Eigentum, Register und Technik werden zusammengetragen.
4. Untersuchungsphase: Anwalt und Ingenieur prüfen, vergleichen die Unterlagen und formulieren Fragen oder Bedingungen.
5. Berichtigungsphase: Der Verkäufer räumt Abweichungen beim Eigentumstitel, bei den Steuern, im Kataster oder in technischer Hinsicht aus und liefert aktualisierte Nachweise.
6. Notarielle Vorbereitung: Der Notar legt die Akte des Geschäfts an, bestätigt die aktuelle Checkliste und erstellt die Steuerunterlagen.
7. Entwurfsprüfung: Käufer und Anwalt gleichen die Urkunde mit den freigegebenen Feststellungen, den Zahlungen und den Objektdaten ab.
8. Abschlussbereitschaft: Gültige Bescheinigungen, Übersetzung, Vertretungsbefugnis, Mittel und überprüfte Bankdaten werden bestätigt.
9. Unterzeichnung: Die Urkunde und die zugehörigen Aufzeichnungen werden vollzogen; beglaubigte Abschriften und Zahlungsnachweise entstehen.
10. Eintragung: Die Urkunde wird eingereicht, die Gebühren werden gezahlt, Rückfragen werden beantwortet und der abschließende Eintragungsnachweis wird beschafft.
11. Übergabe: Inventar, Schlüssel, Zählerstände, Garantien und Wartungsangaben gehen über.
12. Dauerhaftes Archiv: Der Käufer erhält eine vollständige, erschlossene Abschlussakte und eine Aufgabenliste für die Zeit nach dem Kauf.

Den weiteren kaufmännischen und fachlichen Ablauf erläutert unser Ratgeber Der Kaufprozess in Griechenland – Schritt für Schritt.

Häufige Fehler bei den Unterlagen

Eine allgemeine Checkliste als endgültige notarielle Checkliste verwenden

Listen im Internet sind Planungshilfen. Notar und Berater müssen die aktuellen Anforderungen für die konkrete Immobilie und die konkreten Beteiligten bestimmen.

Unterlagen sammeln, ohne sie zu prüfen

Auch ein voller Ordner kann Widersprüche verbergen. Jede Unterlage braucht einen benannten Prüfer und ein Ergebnis.

Ablaufdaten übersehen

Bescheinigungen können ablaufen, während eine Berichtigung noch läuft. Verfolgen Sie die Gültigkeit und bestellen Sie Erneuerungen zum richtigen Zeitpunkt.

Annehmen, dass ähnliche Bezeichnungen dieselbe Immobilie meinen

Vermarktungsadresse, E9-Eintrag, Beschreibung im Eigentumstitel, KAEK und Pläne müssen fachlich zusammengeführt werden.

Ausländische Originale vor der Freigabe versenden

Lassen Sie Entwürfe und Formalien vom griechischen Anwalt und vom Notar freigeben, bevor Sie für Beurkundung, Apostille, Übersetzung und Kurier bezahlen.

Taxisnet-Zugangsdaten weitergeben

Nutzen Sie die förmlichen Verfahren der Bevollmächtigung. Die Weitergabe von Passwörtern schafft Risiken für Sicherheit und Verantwortlichkeit.

Den Ingenieur des Verkäufers als Prüfung für den Käufer ansehen

Die vorgeschriebenen Unterlagen des Verkäufers und eine unabhängige Untersuchung auf Käuferseite erfüllen unterschiedliche Zwecke.

Die Checkliste bei der Unterzeichnung abschließen

Die Eintragungsbescheinigung und der überprüfte Eintrag sind entscheidende Abschlussunterlagen. Fotos von der Unterzeichnung sind kein Nachweis einer vollzogenen Eintragung.

Bewegliche Gegenstände nicht dokumentieren

Möbel, Ausstattung, Schlüssel, Fernbedienungen und Garantien sollten aufgelistet werden, wenn sie Teil des Geschäfts sind.

Digital signierte Originale verlieren

Bewahren Sie die ursprünglichen elektronischen Dateien auf, nicht nur gedruckte oder zusammengeführte Kopien, damit Signaturen später geprüft werden können.

Wie Chalkidiki Real Estate die Akte koordiniert

Chalkidiki Real Estate begleitet internationale Käufer von der Immobiliensuche bis zu einem gut geordneten Geschäft. Wir können erste Objektangaben zusammentragen, den Zugang für Begehungen organisieren, Anfragen an den Verkäufer weitergeben und den praktischen Austausch zwischen dem Käufer und den unabhängig beauftragten Anwälten, Ingenieuren, Notaren, Steuerberatern, Übersetzern, Banken und Versicherern koordinieren.

Wir können eine gemeinsame Statusübersicht führen, offene Anfragen nachverfolgen, Begehungen und die Vorbereitung der Unterzeichnung terminieren, bei der Organisation der Übergabe helfen und den Kauf mit Renovierung, Versorgungsanschlüssen, Versicherung, Gartenpflege, Hausverwaltung oder Unterstützung bei der Kurzzeitvermietung verbinden. Für die Gültigkeit der Unterlagen und für die rechtlichen, technischen, steuerlichen oder notariellen Schlussfolgerungen bleibt jeder regulierte Berufsträger selbst verantwortlich.

Wir kennzeichnen eine Akte nicht als „vollständig“, weil viele PDF-Dateien eingegangen sind. Die aussagekräftigen Meilensteine sind die fachliche Prüfung, die dokumentierte Klärung offener Punkte, die freigegebene endgültige Urkunde, überprüfte Zahlungen und die bestätigte Eintragung. Unser Ziel ist ein Kauf, der noch Jahre nach dem Abschluss nachvollziehbar bleibt.