Ihre Immobilie in Chalkidiki für den Verkauf vorbereiten

Chalkidiki Real Estate bereitet Immobilien im Auftrag ihrer Eigentümer für den Verkauf vor, auch für Eigentümer, die nicht in Griechenland leben: Zugang, Reinigung, Garten- und Poolarbeiten, kleine Reparaturen und die Koordination von Handwerkern, wo mehr nötig ist. Größere Arbeiten übernehmen unsere Renovierungs- und Wartungsteams.

Diese Seite ist eine praktische Orientierungshilfe, keine Wertermittlung und keine Preisgarantie. Was eine bestimmte Immobilie braucht, hängt von ihrem Zustand, ihrem Käuferprofil und ihrer Preisklasse ab.

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Warum Vorbereitung besser ist als eine Preissenkung

Rechnen Sie nach. Ein überschaubares Budget für die Vorbereitung — Reinigung, kleine Reparaturen, Farbe, Garten, Poolservice — ist ein fester Betrag im niedrigen vierstelligen Bereich. Ein Preisnachlass, den ein Käufer durchsetzt, weil sich das Haus schlecht präsentiert hat, ist ein Prozentsatz einer sechsstelligen Summe, und selten ein kleiner.

Die Wirkung betrifft nicht nur den Preis. Eine gut präsentierte Immobilie erzeugt in ihren ersten Wochen mehr Anfragen, und genau dann hat ein Angebot sein größtes Publikum. Mehr Anfragen bedeuten mehr Besichtigungen, mehr Besichtigungen bedeuten eine Verhandlung im Wettbewerb statt aus der Defensive, und eine Immobilie, die in acht Wochen statt in acht Monaten verkauft wird, erspart dem Eigentümer ein weiteres Jahr ENFIA, Versicherung, Instandhaltung und kommunale Abgaben.

Hinzu kommt eine psychologische Seite. Käufer schließen von dem, was sie sehen, auf das, was sie nicht sehen. Ein Haus mit einem kaputten Fensterladen und einem fleckigen Deckenputz wirft die Frage auf, was sonst noch vernachlässigt wurde — das Dach, die Elektrik, die Sanitärinstallation —, und ihre Annahme fällt immer pessimistischer aus als die Wirklichkeit. Sichtbare Sorgfalt gilt als Beleg für unsichtbare Sorgfalt.

Die praktische Regel für Chalkidiki: Investieren Sie in das, was sichtbar ist, und in das, was kaputt ist; investieren Sie nicht in Komplettrenovierungen. Die folgenden Abschnitte trennen das eine vom anderen.

Die ersten zwei Minuten

Die Entscheidung, eine Immobilie ernsthaft in Betracht zu ziehen, fällt größtenteils, bevor der Käufer das Wohnzimmer erreicht. Drei Dinge bestimmen sie.

Der Zugang. Die Straße, das Tor, der Weg zum Eingang, die Vorderseite des Gebäudes, die Stellplätze. Ein rissiger Weg mit Unkraut, ein verrostetes Tor und eine Mülltonne an der Tür setzen den Ton, bevor jemand eintritt. Fegen, Unkraut jäten, das Tor ölen und die Tonnen wegstellen kostet fast nichts.

Der Geruch. In einem geschlossenen Haus an der Küste ist er der mit Abstand schädlichste Faktor, und Eigentümer, die regelmäßig vor Ort sind, nehmen ihn nicht mehr wahr. Feuchtigkeit, Abflüsse und alte Textilien fallen einem Besucher sofort auf. Mehrere Tage lüften, einen Luftentfeuchter laufen lassen, die Geruchsverschlüsse prüfen und alte Stoffe entfernen ist keine Kosmetik — es verändert die gesamte Besichtigung.

Das Licht. Fensterläden offen, Vorhänge zurückgezogen, Licht in dunkleren Räumen an, Fenster sauber. Immobilien in Chalkidiki verkaufen sich über Licht und Aussicht, und ein Haus, das im Halbdunkel gezeigt wird, verkauft keines von beiden.

Nichts davon erfordert eine Investition. Es erfordert jemanden, der am Vortag vor Ort ist — deshalb brauchen Eigentümer im Ausland eine Lösung vor Ort.

Ein Rundgang mit den Augen des Käufers

Bevor Sie entscheiden, was zu tun ist, gehen Sie durch die Immobilie, wie ein Fremder es tun würde — oder besser: Bitten Sie jemanden, der noch nie dort war, darum und jeden negativen Eindruck der Reihe nach aufzuschreiben.

Beginnen Sie an der Straße und nähern Sie sich langsam. Treten Sie ein, bleiben Sie im Flur stehen und achten Sie darauf, was von dort aus zu sehen ist. Gehen Sie durch jeden Raum und notieren Sie in jedem die ersten drei Dinge, auf die der Blick fällt. Treten Sie auf die Terrasse und schauen Sie auf die Aussicht, dann nach unten auf den Terrassenbelag und das Geländer. Gehen Sie den Garten bis zu den Grundstücksgrenzen ab. Betrachten Sie das Gebäude von der hintersten Ecke des Grundstücks aus. Öffnen Sie die Technikräume: Heizkessel, Zählerschrank, Abstellraum, Keller.

Die Liste, die dabei entsteht, ist fast immer kurz und fast immer günstig: ein Wasserfleck an der Decke von einem alten Leck, nicht zusammenpassende Leuchten, eine Tür, die nicht schließt, Roststreifen an einem Geländer, eine gesprungene Terrassenfliese, ein abgestorbener Strauch, vollgestellte Stauräume, die das Haus klein wirken lassen.

Beheben Sie die Punkte in dieser Reihenfolge. Was ein Käufer zuerst bemerkt, ist auch das, wofür sich Geld zuerst lohnt — und selten das, was ein Eigentümer selbst ausgewählt hätte.

Entrümpeln und entpersonalisieren

Käufer müssen sich ihr eigenes Leben in der Immobilie vorstellen können, und sie müssen den Raum sehen können. Beides verhindern zu viele Möbel und zu viele persönliche Gegenstände.

Entfernen Sie überzählige Möbel ganz, statt sie umzustellen — ein Raum mit zu vielen Stücken wirkt klein, so aufgeräumt er auch ist. Räumen Sie Arbeitsflächen, Regale und Fensterbänke bis auf wenige Gegenstände frei. Leeren Sie Kleiderschränke und Einbauschränke etwa zur Hälfte, denn Käufer öffnen sie, und halb leere Stauräume wirken großzügig. Befreien Sie die Terrasse von angesammelten Plastikmöbeln, Wäscheständern und Gerätschaften.

Das Entpersonalisieren fällt zurückhaltender aus als in manchen anderen Märkten: Ein Ferienhaus soll weiterhin nach einem Ort aussehen, an dem man sich gern aufhält. Entfernen Sie Familienfotos, persönliche Dokumente, religiöse oder politische Gegenstände und alles Wertvolle, aber lassen Sie den Charakter — den Tisch im Freien, die Bücher, die guten Stücke.

Wird ein Haus möbliert verkauft, ist jetzt auch der Moment, zu entscheiden, was bleibt. Erstellen Sie jetzt das Inventar, kennzeichnen Sie, was ausgenommen ist, und entfernen Sie es vor den Fotoaufnahmen, statt es bei jeder Besichtigung zu erklären.

Grundreinigung und Gerüche

Eine professionelle Grundreinigung ist der Posten mit der höchsten Rendite auf der gesamten Liste. Sie umfasst, was eine normale Reinigung nicht leistet: Fenster innen und außen, Rahmen und Schienen, Fensterläden und Jalousien, Dunstabzug und das Innere der Geräte in der Küche, Fugen und Kalk im Bad, Böden und Sockelleisten, Terrassenflächen und Gartenmöbel sowie das Entfernen von Spinnweben an Decken und Außenecken.

An der Küste von Chalkidiki setzen sich Salz und Staub schneller auf Glas und Metall ab, als Eigentümer erwarten, und ein Haus, das monatelang geschlossen war, wirkt stumpf, auch wenn es unversehrt ist. Allein saubere Fenster verändern völlig, wie eine Immobilie auf Fotos wirkt.

Gerüche brauchen eigene Aufmerksamkeit. Lüften Sie die Immobilie mehrere Tage lang, lassen Sie in geschlossenen Räumen einen Luftentfeuchter laufen, spülen Sie alle Abflüsse durch und füllen Sie ausgetrocknete Geruchsverschlüsse wieder auf, waschen oder entfernen Sie Polster und Textilien, die Feuchtigkeit aufgenommen haben, und prüfen Sie unter Spülbecken und hinter Geräten auf schleichende Lecks. Überdecken Sie Gerüche nicht mit Raumduft — Käufer verstehen das als Verschleierung, und damit haben sie recht.

Planen Sie die Reinigung unmittelbar vor den Fotoaufnahmen ein und wiederholen Sie sie vor einer ernsthaften Besichtigung, wenn inzwischen Zeit vergangen ist.

Reparaturen, die sich lohnen

• Alles, was undicht ist. Dach, Terrassenabdichtung, Leitungen, Dachrinnen. Wasserflecken sind der Mangel, den Käufer am meisten fürchten und am härtesten im Preis abziehen.
• Alles, was unsicher ist. Lose Geländer, wacklige Stufen, offen liegende Leitungen, ein defekter Sicherungskasten.
• Türen und Fenster, die nicht schließen oder sich nicht abschließen lassen. Günstig zu beheben, unverhältnismäßig schädlich.
• Gesprungene oder lose Fliesen auf der Terrasse und am Poolrand. Sie wirken vernachlässigt und sind eine Stolperfalle.
• Rost an Geländern, Fensterläden und Metallteilen außen. Behandeln und neu streichen; im Küstenklima ist das das sichtbarste Zeichen von Pflege.
• Fleckige Decken und Wände von alten, behobenen Lecks. Neu streichen — und bereit sein zu erklären, dass die Ursache beseitigt wurde.
• Abgenutzte Anstriche. Durchgehend neutrale Farbtöne; die günstigste optische Verbesserung, die es gibt.
• Silikon und Fugen in Bad und Küche. Sie zu erneuern lässt ein älteres Bad gepflegt wirken.
• Defekte Leuchten und durchgebrannte Glühbirnen. Einheitliches, funktionierendes, warmes Licht in jedem Raum.
• Insektenschutzgitter. Reparieren oder ersetzen; Käufer in Chalkidiki achten darauf.

Allen diesen Punkten ist gemeinsam, dass sie entweder eine Frage zum Zustand des Gebäudes aufwerfen oder den Käufer nach dem Kauf Geld kosten. Beides wird im Angebot mit einem Mehrfachen der Reparaturkosten eingepreist.

Arbeiten, die sich nicht lohnen

Komplettrenovierungen vor einem Verkauf spielen ihre Kosten selten wieder ein, und zwar aus einem einfachen Grund: Käufer, die eine fertige Immobilie wollen, zahlen für eine fertige Immobilie, die sie selbst ausgesucht haben, und Käufer, die ein Projekt suchen, wollen den Preisnachlass.

Das gilt vor allem für den Austausch einer funktionierenden Küche oder eines funktionierenden Bades. Eine ältere, aber saubere und funktionierende Küche ist für die meisten Käufer akzeptabel; eine neue, die nicht ihrem Geschmack entspricht, ist kaum mehr wert, und Sie haben das Geld so oder so ausgegeben. Frischen Sie stattdessen auf: neue Griffe, neu versiegelte Arbeitsflächen, neues Silikon, eine gründliche Reinigung und gutes Licht.

Dieselbe Logik gilt für neue Bodenfliesen, den Austausch intakter, aber älterer Türen, die komplette Neuanlage eines Gartens, den Bau eines Pools kurz vor dem Verkauf und umfassende nachträgliche Dämmmaßnahmen, die nur unternommen werden, um die Energieklasse um einen Buchstaben zu verbessern.

Zwei Einschränkungen. Erstens sind die Erwartungen der Käufer in den oberen Preisklassen höher, und eine sichtbar veraltete Küche kann den Kreis der Käufer verkleinern — besprechen Sie das mit Ihrem Makler, statt eine Regel anzuwenden. Zweitens: Wo ein Mangel die Bausubstanz oder die Sicherheit betrifft, ist das überhaupt keine Frage der Renovierung; beheben Sie ihn.

Im Zweifel fragen Sie, was ein Käufer abziehen würde, wenn alles bleibt, wie es ist. Ist der Abzug kleiner als die Kosten der Arbeiten, lassen Sie es.

Feuchtigkeit und das Problem des leerstehenden Hauses

Häuser an der Küste, die von Oktober bis Mai geschlossen sind, entwickeln vorhersehbare Probleme, und sie sind der Hauptgrund, warum eine Immobilie, die im Frühjahr gut fotografiert wurde, einen Käufer im Juli enttäuscht.

In ungelüfteten Räumen sammelt sich Kondenswasser, an nach Norden ausgerichteten Wänden und hinter Möbeln bildet sich Schimmel, Textilien und Matratzen nehmen Feuchtigkeit auf, Geruchsverschlüsse trocknen aus und lassen Kanalgeruch entweichen, Rollläden und Fenstermechanismen setzen sich fest, Silikon und Fugen schimmeln, und kleine Undichtigkeiten an Dach oder Terrasse bleiben monatelang unbemerkt.

Die Abhilfe ist günstig, wenn sie früh erfolgt: Lüften Sie die Immobilie vor jedem Besuch mehrere Tage lang gründlich, lassen Sie einen Luftentfeuchter laufen, behandeln Sie Schimmel und streichen Sie betroffene Stellen neu, rücken Sie Möbel von kalten Wänden ab, spülen Sie jeden Abfluss durch und füllen Sie die Geruchsverschlüsse wieder auf, bewegen und schmieren Sie alle Fensterläden und Fenster, und prüfen Sie Dach und Terrasse nach dem ersten starken Regen statt erst im Juni.

Für eine Immobilie, die über einen Winter hinweg am Markt ist, kostet eine regelmäßige Objektbetreuung — jemand, der das Haus öffnet, nach Stürmen nachsieht und die Anlagen laufen lässt — wenig und schützt sowohl den Zustand als auch den Verkauf. Unser Wartungsservice deckt genau das ab.

Außenbereich, Fassade und Fensterläden

Der Außenbereich hat in Chalkidiki mehr Gewicht als in kälteren Märkten, weil ein so großer Teil des Reizes einer Immobilie im Freien liegt und weil das erste Foto, das ein Käufer sieht, meist eine Außenaufnahme ist.

Waschen Sie die Fassade, wo sich Algen oder Salzablagerungen angesammelt haben, streichen Sie nach, wo die Farbe abblättert, und behandeln und streichen Sie Metallteile neu — Geländer, Tore, Pergolagestelle, Fenstergitter —, die im Meeresklima das sichtbarste Zeichen der Instandhaltung sind. Reinigen oder streichen Sie die Fensterläden und stellen Sie sicher, dass jeder einzelne funktioniert.

Prüfen Sie das Dach mit bloßem Auge auf verrutschte Ziegel und reinigen Sie Dachrinnen und Fallrohre; beides ist günstig, und beides verhindert die Wasserflecken, die in der Verhandlung so viel kosten.

Kümmern Sie sich um die Grundstücksgrenze: Reparieren Sie beschädigte Zäune, richten Sie schiefe Pfosten auf, schneiden Sie Bewuchs zurück, der den Grenzverlauf verdeckt. Beim Verkauf eines Grundstücks oder eines Hauses auf einem großen Grundstück gehört es zu dem, was der Käufer prüft, erkennen zu können, wo die Immobilie endet.

Räumen Sie schließlich auf, was draußen gelagert ist. Baumaterial, das von einer Renovierung übrig ist, ein ungenutztes Boot, kaputte Möbel hinter dem Haus — entfernen Sie es.

Garten, Terrasse und Leben im Freien

In diesem Markt ist der Außenbereich Wohnraum, und Käufer schätzen eine gute Terrasse fast so hoch wie Quadratmeter im Inneren.

Die Terrasse sollte sauber und frei von Überflüssigem sein und so eingerichtet, dass ihre Nutzung auf den ersten Blick klar ist: ein Tisch mit Stühlen im Schatten, freie Sicht, der Belag gefegt und ohne gesprungene Fliesen, die Beschattung — Pergola, Markise, Sonnenschirm — funktionsfähig.

Der Garten sollte gemäht, an den Kanten geschnitten, gejätet und bewässert sein, abgestorbene Pflanzen entfernt und die Bewässerung funktionsfähig. Er muss nicht aufwendig sein; ein mediterraner Garten mit Olivenbäumen, Oleander, Lavendel und Kies wirkt passend und pflegeleicht, und genau das möchte ein Käufer eines Ferienhauses hören. Schlecht wirken ein vertrockneter Rasen, eine Bewässerungsanlage, die nicht funktioniert, und Wildwuchs, der die Grundstücksgrenzen verdeckt.

Alte Bäume sind ein Gewinn — Schatten ist hier wertvoll —, schneiden Sie sie also zurück, statt sie zu fällen, es sei denn, ein Baum beschädigt das Gebäude.

Hat die Immobilie einen Zugang zum Meer, einen Weg zum Strand oder eine Sichtachse, machen Sie diese frei. Käufer überprüfen solche Angaben zu Fuß.

Der Pool

Ein Pool ist bei einer Besichtigung entweder ein Pluspunkt oder eine Belastung, und der Unterschied liegt allein in der Präsentation. Klares blaues Wasser in einer sauberen Umrandung steigert die Attraktivität einer Immobilie in Chalkidiki erheblich. Grünes oder abgelassenes Wasser, ein schmutziger Wasserrand und ein abgedeckter Pool in unbekanntem Zustand werfen die gegenteilige Frage auf: Was kostet der Betrieb, und was stimmt damit nicht?

Lassen Sie den Pool vor den Fotoaufnahmen und Besichtigungen professionell warten: Wasser eingestellt und klar, Wasserrand und Fliesen gereinigt, Filter und Pumpe in Betrieb, Beleuchtung funktionsfähig, Umrandung gefegt und die Randsteine ohne Risse.

Halten Sie die Zahlen bereit, denn Käufer fragen danach: jährliche Betriebskosten, Wasserverbrauch, Wartungsvereinbarungen, Alter von Pumpe und Filter und ob der Pool mit Genehmigung gebaut wurde und in der technischen Akte erscheint. Der letzte Punkt ist wichtig — ein nicht angemeldeter Pool ist eine Frage der Legalisierung, keine der Instandhaltung.

Lässt sich der Pool vor der Vermarktung nicht in einen guten Zustand bringen, ist es besser, offen anzugeben, dass er gewartet werden muss, als ihn schlecht zu fotografieren. Käufer verzeihen einen offengelegten Mangel; eine Überraschung verzeihen sie nicht.

Klimaanlage, Heizung, Wasser und Elektrik

Käufer testen, was sie testen können. Jedes Klimagerät sollte gewartet, gereinigt und nachweislich funktionsfähig sein, mit gereinigten Filtern und vorhandenen, beschrifteten Fernbedienungen. In einem Markt, in dem die Kühlung das wichtigste Komfortsystem ist, sind Geräte, die sich bei einer Besichtigung nicht einschalten lassen, ein erheblicher Minuspunkt.

Die Heizung — Heizkessel, Wärmepumpe, Kamin oder Ofen — sollte auch bei einem Verkauf im Sommer gewartet und funktionsfähig sein, denn internationale Käufer fragen nach der Nutzung im Winter und danach, ob das Haus ganzjährig bewohnbar ist.

Die Wasserversorgung verdient in einem Haus, das leer gestanden hat, besondere Aufmerksamkeit: Prüfen Sie den Druck, lassen Sie jeden Wasserhahn laufen, spülen Sie den Warmwasserbereiter durch, sehen Sie unter jedes Spülbecken und vergewissern Sie sich, dass die Versorgung angeschlossen ist und der Zähler plausible Werte zeigt. Verfügt die Immobilie über einen Brunnen, einen Tank oder eine eigene Wasserversorgung, halten Sie die Unterlagen und die Wartungshistorie bereit.

Elektrik: Ersetzen Sie defekte Glühbirnen, sorgen Sie dafür, dass der Sicherungskasten zugänglich und beschriftet ist, und beheben Sie alles, was sichtbar unsicher ist. Ist die Installation alt, ist eine Bescheinigung eines Elektrikers, dass sie geprüft wurde, ein günstiger Weg, eine große Frage aus der Welt zu schaffen.

Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki

Kontakt zu Hans-Jürgen Bahner

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Wir bereiten Immobilien in Chalkidiki im Auftrag ihrer Eigentümer für den Verkauf vor — mit Reinigung, Garten, Pool, Reparaturen und Fotografie für Eigentümer, die im Ausland leben.

Energetische Verbesserungen, die ihre Kosten wieder einspielen

Ein Energieausweis ist für die Übertragung vorgeschrieben und muss in Anzeigen angegeben werden, und Käufer aus Nordeuropa lesen ihn als Prognose der laufenden Kosten. Damit ist Energie ein berechtigtes Thema für einen Verkäufer — aber keine Einladung zu einer energetischen Sanierung.

Was seine Kosten wieder einspielt, sind Arbeiten mit sichtbarem Komfortgewinn, die ein Käufer sonst selbst erledigen müsste: der Austausch defekter oder einfach verglaster Fensterrahmen in den Hauptwohnräumen, der Einbau oder die Modernisierung einer modernen Wärmepumpe, die Wartung oder der Austausch eines alten Heizkessels, das Ergänzen oder Reparieren der Beschattung und die Installation einer Solaranlage zur Warmwasserbereitung, wo keine vorhanden ist. Sie verbessern den Ausweis und beantworten, was noch wichtiger ist, die praktische Frage des Käufers nach Kühlung im Sommer und Nutzung im Winter.

Was seine Kosten in der Regel nicht wieder einspielt, sind eine vollständige Außendämmung, eine Dachdämmung, die nur für die Einstufung nachgerüstet wird, oder eine Photovoltaikanlage kurz vor dem Verkauf. Die Ausgaben sind hoch, der Ausweis verbessert sich um ein oder zwei Klassen, und das Angebot des Käufers bewegt sich nicht um denselben Betrag.

Prüfen Sie, ob Ihr vorhandener Energieausweis noch gültig ist, bevor Sie einen neuen in Auftrag geben — er gilt zehn Jahre, sofern das Gebäude nicht wesentlich verändert wurde. Beauftragen Sie den Energieprüfer zusammen mit dem Ingenieur, der die elektronische Gebäudeidentität erstellt, denn der Ausweis fließt in diese Akte ein.

Leichtes Home Staging und Möblierung

Professionelles Home Staging im vollen Umfang ist in Chalkidiki unüblich und selten gerechtfertigt. Leichtes Home Staging lohnt sich dagegen in fast jedem Fall.

Ziel ist, dass jeder Raum klar lesbar ist: ein Essbereich, der eindeutig ein Essbereich ist, ein Schlafzimmer mit gemachtem Bett und passender Bettwäsche, eine Terrasse, die zum Essen im Freien gedeckt ist, ein Wohnzimmer, das auf die Aussicht ausgerichtet ist statt auf den Fernseher. Käufer, die den Zweck eines Raumes nicht erkennen, gehen davon aus, dass er keinen hat.

Praktische Maßnahmen, die wenig kosten: frische weiße Bettwäsche und Handtücher, einige gute Kissen und Decken, eine oder zwei große Pflanzen, einheitliche warmweiße Leuchtmittel im ganzen Haus und das Entfernen von allem, was nicht zusammenpasst oder kaputt ist. Räumen Sie die Plastikgartenmöbel weg und behalten Sie die guten Stücke.

Bei einer leeren Immobilie wirkt eine sparsame Möblierung der Haupträume auf Fotos weit besser als leere Räume, die kleiner und kälter aussehen, als sie sind, und kein Gefühl für die Größenverhältnisse vermitteln.

Wird die Immobilie möbliert verkauft, sind Home Staging und Inventar ein und dieselbe Aufgabe: Was bleibt, sollte so aussehen, dass ein Käufer es behalten möchte.

Wohnungen und Gemeinschaftsflächen

Eine Wohnung wird zum Teil nach Bereichen des Gebäudes beurteilt, auf die Sie keinen Einfluss haben, und Käufer bilden sich ihren Eindruck, bevor sie Ihre Wohnungstür erreichen.

Worauf Sie Einfluss nehmen können: Verbessern Sie vor der Vermarktung gemeinsam mit dem Hausverwalter den Zustand von Eingang, Treppenhaus und Aufzug, denn ein neuer Anstrich oder eine gründliche Reinigung der Gemeinschaftsflächen ist, auf alle Eigentümer verteilt, günstig und wertet jede Wohnung im Haus auf. Sorgen Sie dafür, dass Pool und Gemeinschaftsgarten in saisonfertigem Zustand sind. Räumen Sie Ihren Abstellraum aus und beschriften Sie ihn.

Was Sie vorbereiten statt beheben sollten: die Unterlagen, nach denen Käufer fragen. Die Höhe der jährlichen Gemeinschaftskosten, eine Bestätigung des Verwalters, dass Ihre Beiträge bezahlt sind, der Stand der gemeinsamen Rücklage und etwaige anstehende Beschlüsse über größere Arbeiten — Dach, Fassade, Aufzug, Pool. Ein Verkäufer, der diese Unterlagen auf Anfrage vorlegt, wirkt organisiert; einer, der es nicht kann, weckt Misstrauen gegenüber den Finanzen der Anlage.

Klären Sie auch Sondernutzungsrechte frühzeitig: Ein Stellplatz, eine Dachterrasse oder eine Gartenfläche, die gewohnheitsmäßig genutzt wird, aber weder in der Teilungserklärung noch in der Gemeinschaftsordnung festgehalten ist, kann nicht als solche verkauft werden, und es ist weit besser, das jetzt herauszufinden als beim Notar.

Eine Saison- oder leerstehende Immobilie vorbereiten

Die meisten Verkäufer in Chalkidiki bereiten eine Immobilie vor, in der sie nicht leben, oft aus einem anderen Land. Das verändert den Plan in dreierlei Hinsicht.

Jemand muss vor Ort sein. Begutachtungen, Reinigung, Handwerker, der Fotograf und Besichtigungen erfordern Zugang, und gerade Besichtigungen finden mit einem oder zwei Tagen Vorlauf statt, wenn ein Käufer anreist. Ein Schlüsselhalter vor Ort ist das Minimum; eine Objektbetreuung ist besser.

Der Zeitplan muss rückwärts geplant werden. Legen Sie zuerst den Starttermin fest — idealerweise im frühen Frühjahr, bevor die Besuchssaison anläuft — und planen Sie dann zurück: Reparaturen, Grundreinigung, Garten und Pool, dann die Fotoaufnahmen, dann die Veröffentlichung. Eine Immobilie zu fotografieren, die noch nicht bereit ist, ist der häufigste und am wenigsten wiedergutzumachende Fehler, denn Bilder bleiben dauerhaft im Umlauf.

Der Zustand muss während der gesamten Vermarktung erhalten bleiben. Ein Haus, das im April perfekt und im Juli vernachlässigt ist, enttäuscht den Käufer, der schließlich anreist. Regelmäßiges Lüften, Rasenmähen und Poolservice für die Dauer der Vermarktung gehören zum Verkaufsbudget und sind kein Extra.

Eigentümer, die das nicht selbst organisieren können, sollten das von Anfang an sagen, damit es als Teil des Auftrags geregelt werden kann, statt rund um eine Besichtigungsanfrage improvisiert zu werden.

Die Unterlagen parallel vorbereiten

Die bauliche und die dokumentarische Vorbereitung sollten gleichzeitig laufen, denn sie dauern ähnlich viele Wochen, und die Immobilie kann ohne Teile von beiden nicht veröffentlicht werden.

Während Reinigung und Reparaturen organisiert werden, beauftragen Sie den Ingenieur für die elektronische Gebäudeidentität und den Energieprüfer für den Energieausweis — gemeinsam, damit eine Reihe von Terminen beides abdeckt. Bitten Sie Ihren Anwalt, den Eigentumstitel und die Situation im Kataster zu prüfen, und Ihren Steuerberater, den Stand von E9 und ENFIA sowie etwaige Rückstände zu bestätigen.

Der Grund ist einfach: Die Nummer des Energieausweises muss in Anzeigen stehen, und die Feststellungen des Ingenieurs können verändern, was Sie baulich tun. Muss ein Anbau legalisiert werden oder kann ein ausgebauter Keller nicht als Wohnraum dargestellt werden, wirkt sich das auf die Fotos, den Grundriss, die Beschreibung und den Preis aus.

Eine Immobilie, die hervorragend vorbereitet ist, aber sechs Wochen lang keinen Energieausweis vorlegen kann, verliert den Käufer, den sie gerade gewonnen hat. Die vollständige Liste finden Sie unter Unterlagen für den Immobilienverkauf in Griechenland.

Vorbereitung auf den Fotografen

Die Fotoaufnahmen finden einmal statt, und die Bilder begleiten die gesamte Vermarktung — der Tag selbst verdient deshalb Vorbereitung.

Am Vortag: Grundreinigung abgeschlossen, Garten gemäht und bewässert, Pool gewartet und klar, Terrasse eingerichtet, alle Glühbirnen funktionsfähig, Autos von der Einfahrt und von der Vorderseite weggefahren, Mülltonnen außer Sicht, persönliche Gegenstände und Unordnung entfernt, Betten mit frischer Wäsche bezogen, Bäder frei von Toilettenartikeln, Arbeitsflächen in der Küche bis auf ein oder zwei Gegenstände leer und Fenster innen und außen geputzt.

Am Tag selbst: Öffnen Sie jeden Fensterladen und jeden Vorhang, schalten Sie in dunkleren Räumen das Licht ein, entfernen Sie abgenutzte Fußmatten, halten Sie Haustiere aus dem Bild und rechnen Sie damit, dass sich die Aufnahmen über mehrere Stunden erstrecken, um das richtige Licht einzufangen. Außenansichten und Terrassen an der Küste lassen sich am besten am späten Nachmittag fotografieren; Innenräume brauchen helles, aber indirektes Tageslicht.

Verlangen Sie, was das Angebot tatsächlich braucht: Weitwinkelaufnahmen jedes Hauptraums, Außenansichten aus mehreren Blickwinkeln, Terrasse und Aussicht, Garten und Grundstück, das Meer und den Weg dorthin, eine Drohnenaufnahme, die die Lage zur Küste und zum Ort zeigt, Detailaufnahmen gelungener Ausstattungsmerkmale, einen Grundriss mit Maßen und ein kurzes Rundgangvideo für Käufer aus der Ferne.

Ist die Immobilie nicht bereit, verschieben Sie die Aufnahmen. Eine zweite Sitzung später macht den ersten Eindruck selten wieder wett.

Vorbereitung auf eine Besichtigung

Besichtigungen in Chalkidiki konzentrieren sich auf kurze Reisen, deshalb zählt jede einzelne. Die Immobilie sollte am Morgen gelüftet, beleuchtet, aufgeschlossen und angenehm temperiert sein, mit nachweislich funktionierender Klimaanlage, angeschlossenem Wasser und Strom, sauberem Pool und eingerichteter Terrasse.

Halten Sie die Informationen bereit, statt sie nachzureichen: Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Energieklasse, Heizung und Kühlung, Entfernung zum Meer in Gehminuten, Stellplätze, jährliche laufende Kosten, bei einer Wohnung die Gemeinschaftskosten sowie den rechtlichen und technischen Status. Ernsthafte Käufer fragen innerhalb eines Tages nach der Besichtigung nach den Plänen, dem Energieausweis und den Grundstücksdaten; wer sie noch am selben Abend schickt, hebt sich als gut vorbereiteter Verkäufer ab.

Anwesende Eigentümer sollten die Besichtigung dem Makler überlassen. Käufer stellen offenere Fragen und sehen genauer hin, wenn der Eigentümer ihnen nicht von Raum zu Raum folgt, und Eigentümer neigen dazu, Mängel ausführlich zu erklären, die sonst gar nicht aufgefallen wären.

Halten Sie die Immobilie für einen zweiten Besuch zugänglich. Käufer, die kurz vor einem Angebot stehen, wollen fast immer wiederkommen, oft mit Partner, einem Angehörigen oder einem Ingenieur.

Ein realistisches Budget für die Vorbereitung

Das Muster ist eindeutig: Fast alles mit hoher Rendite liegt am unteren Ende der Kostenskala, und fast alles am oberen Ende der Kostenskala hat eine schlechte Rendite. Die Vorbereitung ist kein Renovierungsbudget.

Ein Vierwochenplan für die Vorbereitung

Woche 1 — Bestandsaufnahme

Gehen Sie mit den Augen eines Käufers durch die Immobilie und notieren Sie jeden negativen Eindruck. Beauftragen Sie den Ingenieur und den Energieprüfer gemeinsam. Bitten Sie den Anwalt, Eigentumstitel und Kataster zu prüfen, und den Steuerberater, E9, ENFIA und Rückstände zu prüfen. Holen Sie Angebote für die festgestellten Reparaturen ein.

Woche 2 — Räumen und Reparaturen

Entfernen Sie überzählige Möbel und Unordnung, leeren Sie Stauräume zur Hälfte, legen Sie das Möbelinventar fest. Führen Sie die Reparaturen in der Reihenfolge ihrer Sichtbarkeit aus: zuerst Undichtigkeiten und Sicherheit, dann Türen, Fensterläden, Beschläge und Insektenschutzgitter. Behandeln Sie Rost und streichen Sie Metallteile neu.

Woche 3 — Feinschliff

Streichen Sie die Innenräume in neutralen Tönen. Mähen und bewässern Sie den Garten, lassen Sie den Pool warten, räumen Sie die Terrasse frei und richten Sie sie ein. Lassen Sie Klimaanlage und Heizung warten. Setzen Sie einheitliche warmweiße Leuchtmittel ein. Lüften Sie das Haus durchgehend und beseitigen Sie jede Feuchtigkeit.

Woche 4 — Präsentation

Professionelle Grundreinigung, einschließlich der Fenster innen und außen. Leichtes Home Staging mit frischer Bettwäsche und einigen guten Stücken. Fotografie, Grundriss, Drohne und Video an einem Tag mit gutem Licht. Abschließende Prüfung der Unterlagen, dann Veröffentlichung.

Läuft eine Legalisierung oder die Eintragung einer Erbschaft, passen die baulichen Arbeiten trotzdem in diesen Plan — nur der Veröffentlichungstermin verschiebt sich.

Häufige Fehler

• Fotografieren, bevor die Immobilie bereit ist. Die Bilder begleiten die gesamte Vermarktung.
• Küche oder Bad renovieren. Hohe Kosten, geringe Rendite, falscher Geschmack.
• Gerüche ignorieren. Eigentümer nehmen sie nicht wahr; jeder Besucher schon.
• Probleme mit Raumduft überdecken oder frische Farbe über ein aktives Leck streichen. Käufer und ihre Ingenieure finden beides.
• Garten und Pool liegen lassen, bis ein Käufer kommt. Beides lässt sich nicht in zwei Tagen in Ordnung bringen.
• Zu viele Möbel. Die Räume wirken kleiner, als sie sind.
• Ein dunkles Haus zeigen. Fensterläden geschlossen, Licht aus, kein Eindruck vom Licht, das die Immobilie tatsächlich hat.
• Das Haus vorbereiten, aber nicht die Unterlagen. Der Energieausweis kommt erst, wenn der Käufer schon weg ist.
• Kein Zugang vor Ort. Besichtigungen, die nicht innerhalb von ein oder zwei Tagen möglich sind, finden überhaupt nicht statt.
• Den Zustand während einer langen Vermarktung verfallen lassen. Die Immobilie, die der Käufer sieht, ist nicht die Immobilie auf den Fotos.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Wir bereiten Immobilien im Auftrag ihrer Eigentümer für den Verkauf vor, und für Eigentümer, die nicht in Griechenland leben, übernehmen wir alles. Das beginnt mit einem Rundgang und einer schriftlichen Liste dessen, was sich lohnt, nach Priorität geordnet und mit Kostenschätzung — damit Sie entscheiden, was Sie ausgeben, statt ein Renovierungsangebot vorgelegt zu bekommen.

Anschließend organisieren wir alles: Reinigung, Garten und Pool, kleine Reparaturen sowie Handwerker für größere, Zugang für den Ingenieur, den Vermessungsingenieur und den Energieprüfer, und die professionelle Fotografie, den Grundriss, die Drohnenaufnahmen und das Video, sobald die Immobilie wirklich bereit ist.

Während der Vermarktung halten wir die Immobilie in dem Zustand, in dem sie fotografiert wurde — Lüften, Garten, Pool, Kontrollen nach Stürmen —, und wir bereiten sie vor jeder Besichtigung vor, statt zu hoffen, dass sie sich noch gut präsentiert.

Wo umfangreichere Arbeiten sinnvoll sind, kann unser Renovierungsteam sie ausführen, und wir sagen Ihnen ehrlich, wenn sie nicht sinnvoll sind. Arbeiten zu empfehlen, die ihre Kosten nicht wieder einspielen, ist ein guter Weg, einen Kunden zu verlieren, und ein schlechter Weg, ein Haus zu verkaufen.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Anforderungen an Bescheinigungen und Bauvorschriften ändern sich, und was eine bestimmte Immobilie braucht, hängt von ihrem Zustand, ihrer Genehmigungshistorie und ihrem Käuferprofil ab. Klären Sie technische und rechtliche Fragen mit einem zugelassenen Ingenieur und einem Anwalt.

• gov.gr – Portal der digitalen Verwaltungsdienste Griechenlands
• gov.gr – Griechisches Kataster und Grundbucheintragung
• AADE – Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen

Fachlicher Hinweis: Dieser Leitfaden bietet allgemeine praktische Informationen zur Vorbereitung einer Immobilie auf den Verkauf und ist weder eine Wertermittlung noch eine technische oder rechtliche Beratung und keine Garantie für einen bestimmten Verkaufspreis.