Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf in Griechenland

Chalkidiki Real Estate erstellt Eigentümern zu Beginn eines Auftrags eine schriftliche Kostenschätzung, damit Preis und Zeitplan in voller Kenntnis der Lage festgelegt werden. Für Steuererklärungen und Beratung arbeiten wir mit qualifizierten griechischen Steuerberatern und Rechtsanwälten zusammen, die jeweils im Rahmen ihrer eigenen Zuständigkeit verantwortlich sind.

Steuersätze, Befreiungen und Aussetzungen ändern sich, manchmal jährlich. Diese Seite ist eine Planungshilfe und keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung; jede Zahl sollte für das Jahr bestätigt werden, in dem Sie tatsächlich unterschreiben.

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Wer bei einem Verkauf in Griechenland was zahlt

Die Aufteilung in Griechenland ist stabil und wird selten verhandelt. Der Käufer trägt die Transaktionskosten der Eigentumsübertragung; der Verkäufer trägt die Kosten für den Nachweis, dass die Immobilie übertragen werden kann.

Daraus ergeben sich zwei praktische Folgen. Erstens liegt der Gesamtaufwand eines Käufers etwa fünf bis sieben Prozent über dem Kaufpreis, was seinen Angebotsspielraum spürbar begrenzt — ein Käufer mit €320.000 verfügbarem Kapital ist kein Käufer für €320.000. Zweitens werden diese Kosten auf den höheren Betrag aus erklärtem Preis und Objektivwert berechnet; eine Immobilie mit hohem Objektivwert ist für den Käufer daher teurer im Erwerb, was die Nachfrage im Grenzbereich beeinflusst.

Die Kosten des Verkäufers im Überblick

Die Kosten des Verkäufers fallen in drei Gruppen: die Unterlagen, der Verkauf und die Rückstände.

Die Unterlagen — Ingenieur, elektronische Gebäudeidentität, Energieausweis, topografischer Plan und eine etwaige Legalisierung — werden während der Vorbereitung bezahlt, bevor es einen Käufer gibt. Es ist das Geld, das auf Vertrauen eingesetzt werden muss, und der Grund, warum manche Eigentümer es hinauszuschieben versuchen. Es ist zugleich das Geld, das sich am zuverlässigsten wieder auszahlt.

Der Verkauf — Maklerprovision und etwaige Anwaltskosten — wird rund um den Abschluss bezahlt und richtet sich nach dem Preis.

Die Rückstände — offene ENFIA, kommunale Abgaben, Versorgerrechnungen, Gemeinschaftskosten des Gebäudes und gegebenenfalls die Ablösung einer Hypothek — sind das, was sich angesammelt hat. Bei einer regelmäßig genutzten Immobilie ist das nichts; bei einem Haus, das jahrelang leer stand und dessen Konto auf einen verstorbenen Eigentümer läuft, kann es erheblich sein, und es zeigt sich spät, nämlich in dem Moment, in dem die Unbedenklichkeitsbescheinigungen beantragt werden.

Die eine Zahl, die Sie ganz zu Beginn des Verfahrens ermitteln sollten, ist daher nicht der Provisionssatz. Es ist der Stand der Rückstände.

Maklerprovision

Die Immobilienvermittlung ist in Griechenland eine regulierte Tätigkeit, und die Provision ist auf Grundlage einer schriftlichen Vereinbarung zu zahlen. Der Prozentsatz, ob Mehrwertsteuer hinzukommt, die Laufzeit, die Exklusivität und der Auslöser der Zahlung werden in dieser Vereinbarung geregelt — und man sollte sie dort nachlesen, statt sie vorauszusetzen.

Die griechische Marktpraxis unterscheidet sich von mehreren nordeuropäischen Märkten in einem Punkt, der ausländische Eigentümer überrascht: Es ist üblich, dass der Makler von beiden Seiten vergütet wird, jeweils aufgrund einer eigenen Vereinbarung. Was der Verkäufer zahlt, ist daher nicht unbedingt die gesamte Vergütung des Maklers, und es ist eine berechtigte Frage vor der Unterschrift.

Was die Provision abdecken soll, gehört ausdrücklich in die Vereinbarung: die Wertermittlung und die Belege für die Preisfindung, professionelle Fotografie und Grundrisse, das mehrsprachige Inserat, die Verbreitung über namentlich genannte Kanäle, die Ansprache der Käuferdatenbank, die Bearbeitung von Anfragen und Besichtigungen, die Verhandlung und die Koordination der Fachleute bis zur Beurkundung. Ein Prozentsatz, hinter dem nicht mehr steht als ein Upload auf ein Portal, ist teuer, gleich wie hoch die Zahl ist.

Die Provision wird in der Regel mit Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig. Sieht eine Vereinbarung eine frühere Fälligkeit vor — etwa bei der Reservierung —, sollten Sie verstehen, was geschieht, wenn das Geschäft danach scheitert.

Ingenieur und Gebäudeidentität

Die Arbeit des Ingenieurs ist der größte Fixkostenpunkt des Verkäufers und zugleich der am wenigsten vorhersehbare. Sie umfasst die Begehung und das Aufmaß der Immobilie, den Abgleich mit Baugenehmigung und Plänen, die Erstellung und Einreichung der elektronischen Gebäudeidentität sowie die Bescheinigung zu Schwarzbauten, die der Notar verlangt.

Das Honorar hängt von der Art der Immobilie ab, von ihrer Größe, davon, ob es sich um eine einzelne Einheit oder ein ganzes Gebäude handelt, und vor allem vom Zustand der Genehmigungsakte. Eine moderne Wohnung mit vollständigen Plänen liegt am unteren Ende. Ein älteres freistehendes Haus mit mehreren nachträglichen Anbauten, einer teilweise verlorenen Genehmigungsakte und nicht dokumentierten Arbeiten liegt am oberen Ende, und auf das erste Honorar können Legalisierungskosten folgen.

Zwei praktische Ratschläge. Erstens: Beauftragen Sie den Ingenieur zu Beginn des Verfahrens, nicht erst, wenn ein Käufer wartet — die Unterlagen brauchen Wochen und entscheiden darüber, ob Sie überhaupt verkaufen können. Zweitens: Lassen Sie sich vor der vollständigen Einreichung eine Einschätzung geben. Ein kompetenter Ingenieur kann die Immobilie begehen und Ihnen sagen, was er finden wird und was die Bereinigung ungefähr kosten wird; so können Sie den Preis mit dieser Information festlegen, statt sie unter Druck zu entdecken.

Energieausweis

Der Energieausweis ist für eine Übertragung vorgeschrieben und wird von einem zertifizierten Energieprüfer nach einer Begehung vor Ort ausgestellt. Das Honorar ist überschaubar und richtet sich nach der Größe der Immobilie; es gehört zu den kleineren Posten im Budget des Verkäufers.

Er ist zehn Jahre gültig, sofern das Gebäude nicht wesentlich verändert wird; ein Energieausweis, den Sie beim Kauf oder bei der Renovierung der Immobilie erhalten haben, kann also noch verwendbar sein. Prüfen Sie das Datum, bevor Sie für einen neuen bezahlen.

Da der Energieausweis in die Akte der elektronischen Gebäudeidentität einfließt, beauftragen Sie Energieprüfer und Ingenieur gemeinsam. Nacheinander kostet das Wochen ohne jeden Nutzen.

Der Energieausweis muss außerdem in Immobilienanzeigen angegeben werden, er muss also vorliegen, bevor die Immobilie veröffentlicht wird — ein weiterer Grund, warum die Arbeit an den Unterlagen an den Anfang gehört.

Legalisierung von Schwarzbauten

Weicht das Gebäude von seiner Baugenehmigung ab, muss die Abweichung vor einer Übertragung legalisiert werden. Die Kosten bestehen aus zwei Teilen: dem Honorar des Ingenieurs für Prüfung, Berechnung und Einreichung sowie der gesetzlichen Legalisierungsgebühr, die von Kategorie und Umfang der Abweichung, der betroffenen Fläche und den anzuwendenden Koeffizienten abhängt.

Kleine Punkte — eine geringfügige Änderung an einer Öffnung, eine kleine Abweichung bei den Maßen — sind günstig. Umfangreiche ungenehmigte Bauten, eine geschlossene Veranda, die als Wohnfläche zählt, ein zu Schlafzimmern umgebautes Untergeschoss oder ein nicht erklärtes Nebengebäude kosten deutlich mehr. Manche Bauten lassen sich überhaupt nicht legalisieren: solche in Waldgebieten, in Abstandszonen zum Strand, in Schutzgebieten oder auf öffentlichem Grund.

Eigentümer fragen regelmäßig, ob es günstiger ist, das Problem dem Käufer zu überlassen. Das ist es nicht. Ein Käufer, der nicht legalisierte Bauten entdeckt, preist sowohl die Arbeiten als auch die Verzögerung ein, und seine Schätzung fällt ausnahmslos höher aus als die tatsächlichen Kosten — typischerweise ein Mehrfaches der Legalisierungsgebühr. Offenlegung mit abgeschlossener Legalisierung ist ein Verkaufsargument; Offenlegung erst bei der Prüfung durch den Käufer ist ein Preisnachlass.

Topografischer Plan und Vermessungsingenieur

Ein aktueller topografischer Plan, erstellt im nationalen Koordinatensystem von einem zugelassenen Vermessungsingenieur oder Ingenieur, ist für Grundstücke erforderlich und in der Praxis für fast jedes freistehende Haus auf eigenem Grund. Wohnungen benötigen in der Regel keinen.

Das Honorar hängt von der Grundstücksgröße, dem Gelände und der Zugänglichkeit der Grenzen ab sowie davon, ob ein vorhandener Plan aktualisiert werden kann, statt ihn neu zu erstellen. Hanglagen, bewaldete oder unregelmäßige Grundstücke sind aufwendiger zu vermessen als ein ebenes Rechteck.

Bei einem Grundstücksverkauf ist dies keine Verwaltungsausgabe, sondern eine kaufmännische Investition: Der Plan belegt die tatsächliche Fläche und Straßenfront und ist die Grundlage für die Berechnung dessen, was noch gebaut werden darf — und genau dafür bezahlt der Käufer eigentlich. Grundstücke, die ohne aktuellen Plan angeboten werden, erhalten weniger und niedrigere Angebote.

Rechnen Sie mit einer bis drei Wochen, im Sommer mit mehr, wenn die Vermessungsingenieure in Chalkidiki stark ausgelastet sind.

Anwaltskosten des Verkäufers

Anders als beim Käufer, für den ein Anwalt üblich ist, ist er für den Verkäufer nicht verpflichtend, und beim unkomplizierten Verkauf einer rechtlich einwandfreien Immobilie verzichten manche Eigentümer darauf. In allen anderen Fällen ist das Geld gut angelegt, und in mehreren Situationen ist ein Anwalt praktisch unumgänglich: bei geerbten Immobilien, mehreren Miteigentümern, einer Gesellschaft als Eigentümerin, einem Verkauf per Vollmacht, einer abzulösenden Hypothek, einer Katasterberichtigung oder jedem Streit über Grenzen oder Zufahrt.

Das Honorar wird entweder als Festbetrag oder als Prozentsatz des Preises vereinbart, und die Grundlage sollte zu Beginn schriftlich festgelegt werden. Typischerweise prüft und verhandelt der Anwalt des Verkäufers die Reservierungsvereinbarung, erstellt oder überwacht die Vollmacht, beschafft Registerauszüge, koordiniert bei Bedarf die Berichtigungsverfahren und prüft den Entwurf der notariellen Urkunde vor der Unterzeichnung.

Das wirtschaftliche Argument ist einfach. Der Käufer wird einen Anwalt haben, der jedes Ihrer Dokumente prüft und Bedingungen zugunsten seines Mandanten formuliert. Ein Verkäufer ohne Beratung unterschreibt diese Bedingungen.

Vollmacht und Übersetzungen

Ein Verkauf aus dem Ausland bringt eine kleine, vorhersehbare Reihe von Kosten mit sich: die Notargebühr für die Beurkundung der Vollmacht in Ihrem Land oder die Konsulargebühr bei einem griechischen Konsulat, die Gebühr für die Apostille, wenn das Dokument vor einem ausländischen Notar in einem Vertragsstaat des Haager Übereinkommens errichtet wird, sowie die amtliche griechische Übersetzung.

Jeder Miteigentümer benötigt ein eigenes Dokument; bei einer geerbten Immobilie mit vier Erben vervielfachen sich also die Kosten — und ebenso die Zeit. Die Beurkundung im Konsulat erspart den Schritt der Apostille, erfordert aber einen Termin, und das bedeutet in manchen Konsulaten eine Wartezeit von Wochen.

Dasselbe gilt für alle anderen ausländischen Dokumente, die bei dem Geschäft verwendet werden: Sterbe- und Heiratsurkunden, Erbscheine, Gesellschaftsunterlagen, Unterlagen zu Namensänderungen. Beschaffen Sie das Dokument, lassen Sie es apostillieren und erst dann übersetzen, damit die Übersetzung auch die Apostille umfasst.

Das Verfahren und die realistischen Zeitrahmen finden Sie unter Immobilie in Griechenland aus der Ferne verkaufen.

Rückstände bei ENFIA, TAP und Versorgern

Das ist der Kostenpunkt, der Eigentümer kalt erwischt. Die ENFIA-Bescheinigung bestätigt, dass die Immobilie erklärt und die Grundsteuer beglichen ist; die kommunale Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, dass die kommunalen Abgaben bezahlt sind. Keine der beiden Bescheinigungen wird ausgestellt, solange Geld geschuldet wird, und beide werden für die Beurkundung benötigt.

Bei einer regelmäßig genutzten Immobilie mit bezahltem Stromkonto ist das eine Formalität. Bei einem Haus, das leer gestanden hat, dessen Stromkonto auf einen verstorbenen Eigentümer läuft oder dessen E9 nach einer Erbschaft oder einem Anbau nie berichtigt wurde, ist es das nicht. Rückstände können mehrere Jahre umfassen, und berichtigende E9-Erklärungen können für diese Jahre zusätzliche ENFIA auslösen.

Bei Wohnungen kommen die Gemeinschaftskosten des Gebäudes hinzu, die der Verwalter der Anlage bestätigt und nach denen Käufer routinemäßig fragen.

Die Abhilfe besteht darin, die Lage in der ersten Woche der Verkaufsvorbereitung zu prüfen — den ENFIA-Stand über den Steuerberater, den kommunalen Stand über die Gemeinde, die Versorgerkonten über die Anbieter — und nicht erst in der Woche, in der die Beurkundung angesetzt ist.

Ablösung einer Hypothek oder Vormerkung

Ist eine Hypothek oder Vormerkung auf der Immobilie eingetragen, muss sie vor oder bei der Übertragung erledigt werden. Üblich ist, dass das offene Darlehen bei der Beurkundung aus dem Erlös abgelöst und die Sicherheit freigegeben wird; das wird vorab zwischen den Anwälten, der Bank und dem Notar organisiert.

Die Kosten sind die eigenen Gebühren der Bank, etwaige Kosten der vorzeitigen Rückzahlung nach dem Darlehensvertrag, die juristische Arbeit für die Freigabe und die Registergebühren für die Löschung des Eintrags.

Wichtiger ist der Zeitpunkt. Banken verlangen eine Vorankündigung, und ihre internen Abläufe sind nicht schnell; ein Beurkundungstermin, der ohne Rücksprache mit der Bank vereinbart wurde, ist ein Termin, der sich verschiebt. Informieren Sie Ihren Makler und Ihren Anwalt ganz zu Beginn über jede eingetragene Sicherheit.

Dasselbe gilt für Einträge, die Sie vielleicht vergessen haben: Eine alte Vormerkung aus einem vor Jahren zurückgezahlten Darlehen, die nie förmlich gelöscht wurde, ist ein häufiger Befund bei der Prüfung und braucht Zeit, bis sie beseitigt ist.

Ihr Ansprechpartner vor Ort in Chalkidiki

Kontakt zu Hans-Jürgen Bahner

Möchten Sie schriftlich wissen, was Ihr Verkauf kosten wird — einschließlich der Unterlagen und etwaiger offener Abgaben auf der Immobilie? Nehmen Sie per Telefon, WhatsApp oder E-Mail Kontakt zu mir auf.

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Transparente Kostenschätzungen für Eigentümer, die in Chalkidiki verkaufen — erstellt, bevor die Immobilie auf den Markt kommt.

Was der Käufer zahlt

Die Käuferseite der Rechnung ist für Sie von Bedeutung, weil sie begrenzt, was der Käufer anbieten kann, und weil sie erklärt, warum er Ihre Unterlagen so genau prüft.

Ein Käufer, der eine Bestandsimmobilie erwirbt, kalkuliert die Grunderwerbsteuer von 3,09 %, die Notarkosten, die Eintragungsgebühren bei Grundbuchamt oder Kataster und seinen eigenen Anwalt — zusammen üblicherweise etwa fünf bis sieben Prozent zusätzlich zum Preis, je nach Wert und vereinbarten Honoraren. Ein Käufer mit Finanzierung rechnet die Wertermittlungs- und Bearbeitungskosten der Bank hinzu, ein Käufer, der über eine Gesellschaft erwirbt, die Kosten der Gesellschaft.

Für den Verkäufer ergeben sich daraus zwei Folgen. Erstens ist das verfügbare Budget des Käufers nicht der Preis, den er bieten kann, und eine Verhandlung, die das außer Acht lässt, gerät ins Stocken. Zweitens wird alles, was der Käufer zahlt, auf den höheren Betrag aus erklärtem Preis und Objektivwert berechnet; liegt der Objektivwert über dem Marktpreis — was im Landesinneren vorkommt —, sind die Kosten des Käufers gemessen an dem, was er tatsächlich zahlt, überhöht, und die Nachfrage leidet entsprechend.

Die Kostenstruktur des Käufers zu kennen, hilft auch in der Verhandlung: Ein Verkäufer, der versteht, dass ein Käufer weitere sechs Prozent aus Eigenmitteln aufbringen muss, kann einen machbaren Zeitplan vorschlagen, statt eine Verzögerung als Zögern zu deuten.

Grunderwerbsteuer und Objektivwert

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 %, wird vom Käufer gezahlt und auf den höheren Betrag aus dem in der Urkunde erklärten Preis und dem Objektivwert der Immobilie berechnet. Der Notar prüft die Zahlung, bevor er die Urkunde aufsetzt.

Der Objektivwert ist ein Verwaltungswert, der aus amtlichen Zonenpreisen je Quadratmeter und einer Reihe von Koeffizienten für Stockwerk, Alter, Straßenfront, Fläche und weitere Merkmale abgeleitet wird. Er ist keine Marktbewertung. An der Küste von Chalkidiki liegt er meist unter dem Marktwert; im Landesinneren und in schrumpfenden Ortschaften kann er darüber liegen.

Das Interesse des Verkäufers an dieser Zahl ist zweifach. Sie legt den Mindestpreis fest, der erklärt werden darf; ein Verkauf unter dem Objektivwert wird also dennoch auf den Objektivwert besteuert. Und wo der Objektivwert den realistischen Marktpreis übersteigt, tragen Käufer Kosten auf Geld, das sie gar nicht zahlen — das schwächt die Nachfrage und sollte sich in der Preisstrategie niederschlagen.

Ermitteln Sie den Objektivwert zu Beginn über Ihren Steuerberater oder Notar. Das dauert Minuten und verhindert eine unangenehme Entdeckung bei der Beurkundung.

Mehrwertsteuer bei Neubauten

Erstverkäufe neu errichteter Immobilien durch einen Bauträger können statt der Grunderwerbsteuer der Mehrwertsteuer unterliegen. Ob das gilt, hängt vom Datum der Baugenehmigung und von der Stellung des Verkäufers als Bauunternehmer oder Bauträger ab.

Griechenland hat die Anwendung der Mehrwertsteuer auf Neubauten wiederholt ausgesetzt und die Aussetzung durch aufeinanderfolgende Regelungen verlängert; die Behandlung hängt deshalb zu jedem Zeitpunkt von der aktuellen Rechtslage ab. Diese Frage beantwortet man nicht aus dem Gedächtnis oder anhand eines Artikels: Bei jeder Immobilie, die in diese Kategorie fallen könnte, muss die Lage von einem Steuerberater bestätigt werden, bevor Bedingungen vereinbart werden, denn sie verändert den Gesamtaufwand des Käufers erheblich.

Für die überwältigende Mehrheit der Verkäufer in Chalkidiki — Privatpersonen, die ein bestehendes Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück verkaufen — gilt die Grunderwerbsteuer, und Mehrwertsteuer fällt nicht an.

Ist die Mehrwertsteuer im Spiel, beeinflusst sie auch, ob der Verkäufer die Vorsteuer auf Baukosten abziehen kann — eine Frage der Buchhaltung, nicht der Eigentumsübertragung.

Steuer auf den Veräußerungsgewinn

Das griechische Einkommensteuergesetz sieht eine Steuer von 15 % auf Veräußerungsgewinne vor, die Privatpersonen bei der Übertragung von Immobilien erzielen. In der Praxis wurde sie nie erhoben: Ihre Anwendung ist seit ihrer Einführung wiederholt ausgesetzt worden, und die Aussetzung wurde Jahr für Jahr verlängert. Nach derzeitigem Stand läuft sie bis Ende 2026.

Daraus folgen drei Punkte. Erstens zahlt eine Privatperson, die heute verkauft, in der Regel keine griechische Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Zweitens handelt es sich um eine Aussetzung und nicht um eine Abschaffung; die Lage für das Jahr, in dem Sie tatsächlich unterschreiben, muss daher mit einem griechischen Steuerberater bestätigt werden — insbesondere bei einem Verkauf, der in einem Jahr vereinbart und im nächsten abgeschlossen wird. Drittens betrifft die Aussetzung Privatpersonen; Gesellschaften und gewerbliche Immobilienhändler werden nach anderen Regeln besteuert.

Auch wenn keine griechische Steuer anfällt, bewahren Sie die Belege für Ihre Anschaffungskosten und für Aufwendungen zur Verbesserung der Immobilie auf. Endet die Aussetzung oder besteuert Ihr eigenes Land den Gewinn, bestimmen diese Unterlagen den steuerpflichtigen Betrag — und sie lassen sich jetzt weit leichter zusammenstellen als in einigen Jahren.

Verwechseln Sie das Fehlen einer Steuer nicht mit dem Fehlen einer Pflicht. Das Geschäft wird dennoch erklärt, der Preis muss dennoch der tatsächliche Preis sein, und Ihr Wohnsitzland kann den Gewinn unabhängig von der griechischen Lage besteuern.

Gesellschaften und gewerbliche Verkäufer

Ist der Verkäufer eine juristische Person, wird der Gewinn aus einem Immobilienverkauf nach den Regeln der Körperschaftsteuer behandelt und nicht nach der ausgesetzten Regelung für Veräußerungsgewinne von Privatpersonen. Dasselbe gilt für Privatpersonen, deren Tätigkeit auf einen Handel mit Immobilien hinausläuft und nicht auf die Veräußerung eines privaten Vermögenswerts.

Die Abgrenzung ist nicht immer offensichtlich. Eine Privatperson, die wiederholt kauft, renoviert und verkauft, kann als gewerblich tätig behandelt werden — mit Folgen für Einkommensteuer, Mehrwertsteuer und Sozialversicherungsbeiträge. Liegt Ihre Tätigkeit auch nur in der Nähe dieser Grenze, holen Sie steuerlichen Rat vor dem Verkauf ein und nicht erst nach der Steuererklärung.

Verkäufe durch Gesellschaften bringen zudem eigene Kosten mit sich: Gesellschaftsunterlagen und Bescheinigungen, Beschlüsse, Vertretungsnachweise und — bei ausländischen Gesellschaften — Apostillen und Übersetzungen. Je nach Struktur kann die Ausschüttung des Erlöses an die Gesellschafter eine weitere Besteuerungsebene auslösen; das ist der Teil, der am häufigsten übersehen wird, wenn eine Immobilie vor Jahren aus Gründen in eine Gesellschaft eingebracht wurde, die heute nicht mehr gelten.

Wird eine Immobilie von einer ausländischen Gesellschaft gehalten, erfordert das Zusammenspiel der griechischen Regeln mit denen des Sitzstaats der Gesellschaft Beratung in beiden Ländern.

Steuern in Ihrem Wohnsitzland

Dass in Griechenland keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn anfällt, sagt nichts über Ihre Lage im Heimatland aus — und das ist das teuerste Missverständnis unter ausländischen Verkäufern in Chalkidiki.

Die meisten Länder besteuern die bei ihnen Ansässigen auf ihr weltweites Einkommen und ihre weltweiten Gewinne, vorbehaltlich eines Doppelbesteuerungsabkommens mit Griechenland. Ob der Gewinn aus einer griechischen Immobilie in Ihrem Land steuerpflichtig ist, hängt von diesem Abkommen ab, von Haltefristen und Befreiungsregeln für Zweitwohnsitze, davon, ob die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war, und davon, wie Ihr Land den Gewinn berechnet — was nicht unbedingt der griechischen Methode entspricht.

Deutsche, österreichische, niederländische, britische und andere europäische Verkäufer sollten ihre Lage klären, bevor sie Bedingungen vereinbaren, denn der Zeitpunkt kann eine Rolle spielen: Ein Verkauf, der einige Monate später abgeschlossen wird, kann unter andere Regeln oder in ein anderes Steuerjahr fallen. Staatsbürger der Vereinigten Staaten und dort Ansässige bleiben unabhängig von ihrem Wohnort der weltweiten Besteuerung und den Meldepflichten unterworfen und sollten sich sowohl von einem US-Berater als auch von einem griechischen Berater beraten lassen.

Ihr Berater wird die Erwerbsunterlagen, die Belege für Aufwendungen zur Verbesserung, die notarielle Urkunde und die Transaktionskosten benötigen. Stellen Sie diese Unterlagen während des Verkaufs zusammen.

Geerbte Immobilien und Schenkungsteuer

Wurde die Immobilie geerbt, kommt die Steuer vor dem Verkauf ins Spiel und nicht erst dabei. Die Erbschaftsteuererklärung muss eingereicht und jede Steuer beglichen oder die Befreiung festgestellt sein, und die Annahme der Erbschaft muss beurkundet und eingetragen sein, bevor die Erben übertragen können.

Erbschaft- und Schenkungsteuer werden in Griechenland auf Grundlage des Objektivwerts festgesetzt und hängen vom Verwandtschaftsverhältnis der Beteiligten ab, mit erheblichen Freibeträgen zwischen nahen Angehörigen. Praktisch bedeutet das, dass die Bemessungsgrundlage an der Küste weit unter dem Marktpreis liegen kann und im Landesinneren darüber.

Die Kosten des Annahmeverfahrens selbst — Notarkosten, Eintragung, anwaltliche Arbeit — tragen die Erben; sie gehören zum Verkaufsbudget, auch wenn sie vor dem Verkauf anfallen.

Erben fragen manchmal, ob es günstiger ist, die Immobilie zuerst auf eines der Geschwister zu übertragen und sie von diesem allein verkaufen zu lassen. Manchmal ist es das; oft wiegen die zusätzliche Grunderwerbsteuer oder Schenkungsteuer den Vorteil der Vereinfachung auf. Das ist eine Berechnung für den Steuerberater, und sie sollte angestellt werden, bevor irgendetwas unterschrieben wird. Mehr dazu unter Geerbte Immobilie in Griechenland verkaufen.

Offene Punkte aus der Vermietung

Wurde die Immobilie vermietet, ist der Verkauf ein guter Anlass, die Vermietungshistorie in Ordnung zu bringen — denn der Anwalt des Käufers wird nachsehen, und Ihre eigenen Erklärungen sollten mit dem übereinstimmen, was Sie ihm sagen.

Das bedeutet: erklärte Einkünfte, registrierte Mietverträge, soweit eine Registrierung vorgeschrieben ist, eine korrekte Behandlung der Kurzzeitvermietung nach dem aktuellen Rechtsrahmen und eine klare Regelung zu einer etwaigen Mietkaution. Wird die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis verkauft, gehen der Mietvertrag und seine Bedingungen mit über und müssen offengelegt werden.

Nicht erklärte Mieteinnahmen sind ein Problem, das im denkbar ungünstigsten Moment auftaucht. Sie sind auch ein schlechtes Verhandlungsargument: Ein Eigentümer, der undokumentierte Einnahmen als Beleg für die Rendite vorlegt, schwächt seine Glaubwürdigkeit in allen anderen Punkten.

Wurde die Immobilie kurzzeitig vermietet, finden Sie den betrieblichen und steuerlichen Rahmen zusammengefasst auf unserer Seite zur Verwaltung von Kurzzeitvermietungen.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein freistehendes Ferienhaus in Kassandra, das eine nicht in Griechenland ansässige Privatperson für €300.000 verkauft. Die Genehmigungsakte ist vollständig, eine kleine Abweichung muss legalisiert werden, die Immobilie hat zwei Winter leer gestanden, und der Eigentümer verkauft per Vollmacht aus Deutschland.

Das Muster ist eindeutig: Die beeinflussbaren Kosten des Verkäufers sind die Provision plus Unterlagen im niedrigen vierstelligen Bereich, während die beiden Größen, die das Ergebnis tatsächlich bewegen, der Stand der Rückstände und die im Heimatland anfallende Steuer sind.

Wo Verkäufer legitim sparen können

• Einen gültigen Energieausweis weiterverwenden. Er ist zehn Jahre gültig; prüfen Sie das Datum, bevor Sie erneut bezahlen.
• Den topografischen Plan aktualisieren statt neu erstellen lassen, wenn ein vorhandener Plan verwendbar ist.
• Ingenieur und Energieprüfer gemeinsam beauftragen — ein Termin, eine abgestimmte Akte, Wochen gespart.
• Abweichungen früh legalisieren. Die Legalisierungsgebühr steht fest, der Preisnachlass in der Verhandlung nicht.
• Rückstände begleichen, bevor die Bescheinigungen beantragt werden, damit keine weiteren Säumniszuschläge und Zinsen auflaufen.
• Eine Vollmacht mit dem richtigen Umfang statt zwei Dokumenten und zwei Konsulatsterminen.
• Die E9 zu Beginn berichtigen, solange das eine Routineerklärung des Steuerberaters ist und kein Notfall.
• Den Auslöser der Provision und die Marketingleistungen schriftlich vereinbaren, damit Sie für Arbeit bezahlen, die tatsächlich erbracht wird.

Was kein Geld spart, ist das Aufschieben der Unterlagen. Jeder einzelne Posten wird benötigt, bevor der Notar unterzeichnet; die Frage ist nur, ob Sie ihn in Ruhe beschaffen oder unter einer Frist, die jemand anderes setzt.

Was Sie nicht tun sollten

Erklären Sie keinen zu niedrigen Preis. Der Preis in der Urkunde muss der tatsächliche Preis sein und darf nicht unter dem Objektivwert liegen. Nicht erklärte Nebenzahlungen setzen beide Parteien Nachveranlagungen und Strafen aus, machen es dem Käufer unmöglich, die Herkunft seiner Mittel nachzuweisen, und werden von seriösen internationalen Käufern rundweg abgelehnt.

Nehmen Sie kein Bargeld außerhalb des Bankensystems an. Zahlungen über dem gesetzlichen Höchstbetrag müssen über Banken laufen, und der Zahlungsweg wird in der Urkunde festgehalten. Eine Bargeldabrede macht es zudem unmöglich, den Erlös ins Ausland zu überweisen, denn die empfangende Bank wird genau die Fragen stellen, die sich mit einer solchen Abrede nicht beantworten lassen.

Verschweigen Sie keine Abweichung, keine Belastung und keine Rückstände. Der Ingenieur unterzeichnet eine Erklärung, der Anwalt des Käufers durchsucht das Register, und die Gemeinde stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Alles wird gefunden; offen ist nur, wann und auf wessen Kosten.

Vereinbaren Sie keinen Beurkundungstermin, bevor Sie mit der Bank, der Gemeinde und dem Steuerberater gesprochen haben. Ein Termin, der sich verschiebt, beschädigt das Vertrauen und gibt dem Käufer einen Grund, den Preis erneut zu verhandeln.

Wie Chalkidiki Real Estate Sie unterstützt

Wir geben Eigentümern zu Beginn eines Auftrags eine schriftliche Schätzung der gesamten Kostenlage: die Kosten der Unterlagen mit der vorläufigen Einschätzung des Ingenieurs, den Stand der Rückstände bei der Gemeinde, die Versorgerkonten, den ENFIA- und E9-Status über einen Steuerberater und etwaige eingetragene Sicherheiten im Grundbuch. Diese Schätzung ermöglicht es, Angebotspreis und Zeitplan mit dem vollständigen Bild vor Augen festzulegen.

Anschließend koordinieren wir die Fachleute, die die Arbeit erledigen — Ingenieur, Energieprüfer, Vermessungsingenieur, Anwalt, Steuerberater, Notar — und halten die richtige Reihenfolge ein, damit Bescheinigungen mit begrenzter Gültigkeit nicht zu früh beschafft und Engpässe nicht zu spät entdeckt werden.

Für Eigentümer im Ausland übernehmen wir die praktische Ebene: Zugang für jede Begehung, Zählerablesungen, den Kontakt mit Gemeinde und Versorgern und die Organisation rund um die Vollmacht.

Die Kosten- und Unterlagenprüfung ist Teil unserer kostenlosen Wertermittlung, und nichts wird ohne Ihre Zustimmung in Auftrag gegeben.

Offizielle Quellen und wichtiger Hinweis

Steuersätze, Befreiungen, Aussetzungen und Objektivwerte ändern sich, manchmal jährlich, und die Behandlung hängt von der Immobilie, der Stellung des Verkäufers und dem Jahr der Unterzeichnung ab. Lassen Sie jede Zahl von einem griechischen Steuerberater bestätigen, bevor Sie sich darauf verlassen.

• AADE – Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen
• gov.gr – Dienste zu Immobilien und Steuern
• gov.gr – Griechisches Kataster und Grundbucheintragung

Fachlicher Hinweis: Dieser Ratgeber liefert allgemeine Informationen zu den Kosten und Steuern beim Immobilienverkauf in Griechenland und ist keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Buchhaltungsberatung. Ziehen Sie qualifizierte Fachleute in Griechenland und in Ihrem Land des steuerlichen Wohnsitzes hinzu.